孝金三角商业广场策划方案
前 言
中国楼市受国家宏观调控政策影响已步入转型期房产界整合调整时期已消费者购房已渐进理性抢购热潮已……房产普遍行情孝商业广场项目推出显然造成诸利普遍代表全部取案销售成功孝商业广场项目市场机会点里呢？
事实司接受该项目直思考问题商业广场服务组日分析讨孝商业广场策划方案终出笼方案金华义乌孝市场调查解基础综合目前楼市总体行情结合年房产项目策划服务验反复推敲成
方案十全十美许会存某完善疏漏处谅解予指正够确定方案孝商业广场成功销售具极鉴意义
目录
第部分 市场分析
宏观市场分析
二金华义乌市场分析
三孝市场分析
四竞争手分析
五消费者分析
六项目SWOT分析
七市场结
第二部分 项目总体推广策略
项目总体定位
二商场商品定位功定位
三目标客户群体锁定
四品质策略
五卖点提炼
六项目销售周期划分
七媒体推广策略
八活动营销策略
九宣传效果求
十定价策略
十广告推广费初步预算
第三部分 关孝商业广场点建议
建筑规划设计建议
二配套设施建议
三商铺间隔建议
四物业理商业理建议
第部分 市场分析
部分针商业广场项目处宏观政策市场背景竞争手状况消费者心理分析项目身优劣势进行分析出相关结
宏观市场分析
连续火爆年房产业中国济发展带促进作年开发商狂热圈购房贷款现象严重楼市风险度集中银行房产界现象引起关政府部门高度关注引发中国楼市否存泡沫讨终国家关部门出台专门针中国房产业宏观调控政策政策致容：
提高开发商资金例
二 紧缩购房贷款
产业进入转型期具体表现：
开发商资金关系越越难投资越越谨慎
二消费者购房越越理性观态度越越浓
三纯粹投资客正慢慢淡出市场
二金华义乌前市场分析
金华市区房价目前3000元——4500元间义乌部分房价4000元价格连续年高涨已超出普通市民承受力政策影响金华房产目前景气开发项目合理突出点单身公寓商铺较适合老百姓住房较少义乌整体房价高价位攀升例快投资回报率越越低时间越越长
三孝前市场分析
孝位金华义乌两交叉点整体乡镇布局缺少合理规划交通便利相繁杂便利交通工具城镇典型支柱产业配套公建少基础设施薄弱文化娱乐场少卫生环境差孝作规划发展中乡镇四季新城农民新村暂项目整体房产业发展刚刚起步项目四季新城相邻位置相错
孝目前电动工具厂没什型支柱产业未孝镇着工业园建立位金华义乌交叉点优势越越明显力推行工业化发展促进镇综合济实力日益增强居民消费水极提升工业化进程必然带商业消费未商业环境越越浓
四竞争手分析
前期调查发现案推广竞争威胁项目四季新城福泰龙华丰商城等项目面逐做简单分析：
四季新城孝楼盘品牌面积建筑项目丰富配套设备完善理位置优越知名度相高
二福泰龙段项目样属商业价值高未建成商铺项目竞争手
三华丰商城项目质建筑面积建筑风格相毗邻四季新城农贸市场案竞争手估计案形成价格竞争
五消费者分析
消费者购房受国家宏观调控政策影响已步入理性观态度越越浓纯粹投资客慢慢淡出市场表明消费者购房需求萎缩事实品质段价格适宜楼盘受消费者追捧尤孝市场收入水普遍较高房产业刚刚开始起步房价较升值潜力
着济断发展创业机会已越越富裕必然会闲散资金投资增值目前银行利息高铺养三代传统观念影响投资商业物业
六项目SWOT分析
谓知知彼方百战殆房产项目甚战役前期定位旦失败全面影响期销售项目进行SWOT分析必少SWOT分析指项目优劣势前环境存机会威胁
（）项目优势
1 段：案位孝镇北部北部镇政府未规划开发重点案规划开发区中龙头位置连接老城区新城区重结点
2 交通：案金山道东府前路南孝镇出城金华义乌必道路路出城公交车处交通极便利
3 视未商业中心：孝型公建项目农民新村娱乐中心农贸城四季新城孝溪绿化改造工程项目镇北建设孝商业广场工业园建立加速镇北规划济发展聚集更流商机加快案区块成熟发展然造案成繁华商业中心
4 投资机会点：金华义乌市区连续涨已超出普通老百姓济承受力升空间相较低孝东邻义乌市西接金华距离金华义乌市区仅20余公里房价相金华义乌市区低形成价格洼投资增值空间
5 规划理念：托孝商业广场领先步规划理念规划设计体现时代特征方特色配套设施齐全环境舒适优美合理丰富户型结合布局做车分流商居住分流整体建筑错落致布局合理序充分引周边水景怡景色规划达建筑环境环境佳结合创造现代亲切美观舒适商业街宜谐高品质居区
6 商业设施：动扶梯中空庭中心花园广场统精装修背景音乐系统消防系统智化系统等设施设备必城镇引起轰动形成定影响力知名度
（二）项目劣势
1 售价偏高：受价建筑材等原案价格肯定起竞争手四季新城福泰龙华丰商城说高销售带定压力瓶颈
2 规模中等：受块原项目规模相偏损失部分注重规模高端客户投资客
3 环境理想：案全部街建筑商住混合噪音灰尘成环境污染加容积率偏高绿化率太低等素均理想
4 配套设施般：容积率偏高区道路没空余方建配套设施配套设施严重匮乏影响业生活质量生活方式影响目标客户购买信心
5 知名度较低：四季新城孝楼盘知名度第宣传概念规划抢踞孝高档住宅第区概念案方面已失先天优势
6商业氛围培育：案然处孝核心段该区域总体商业氛围培训
（三）项目威胁
1 受政策宏观调控影响造成楼市行情佳消费者购房信心足
2 四季新城福泰龙华丰商城等项目价格规模竞争形成目标客户群份分流
3 案金山道商铺规划店中店商业模式格局整体面积部分客户受传统商铺影响接受种商业模式格局
4 部分投资客户担心杭州等类似商业物业样期理位难营影响投资信心
（四）项目机会
1 孝房产业刚起步房价较升值空间
2 金华义乌两发达济辐射浓郁商业氛围
3 孝目前专业型商业物业
4开发商拥品质意识理念超前
5 孝民间资雄厚众农民失补偿款
七市场结
购房贷款控制政策约束定程度形成整体楼市低迷购房者楼市观作济增长命脉会太振动作新开发楼盘真正做硬品质锻造先进营销推广定出奇制胜必定取辉煌业绩孝作正规划发展中千年古镇房产业处发展刚刚起步阶段
项目应量避免政策金华义乌两楼市带种种利影响发挥作镇政府规划发展重点工业化进程中强带动发展优势制定全方面位方案成功推广建设项目时做效益利润化
第二部分 项目总体推广策略
部分根前面市场分析出结项目定位目标客户群体锁定媒体推广策略活动营销策略定价策略等方面着手孝·孝商业广场营造成孝高档次高水准高现代化具投资回报现代商业圈
项目总体定位
（）理念
楼盘命名确定：孝商业广场
理念策略：开启孝商业新时代
广告语：商业新焦点商业新时代商住金带
理念理想信念观念总合理念策划目项目提供优质软件总体形象定位着重解决孝商业广场心目中核心印象什什问题项目应孝商业市场变化缺乏高档现代化商业场孝出商业时代招牌填补房产市场空白未繁华点现代规划现代商场建筑健全配套设施强势卖点迎合市场社会发展趋势立足项目身资源优势
开发商讲投资回报风险会降低购买者言产品附加值已产品身提升商品功价格必须反复思索认真提炼胆创意
（二）理性化描述
商业新焦点商业新时代商住金带
口号诠释：着孝镇城市化发展未着工业园开发居民收入越越高消费力越越强政府员税务局公务员镇居民工业园工员批观消费群市场商店停留集市偏规模稍高级购物场根没孝商业广场孝未商业中心占未孝镇商品消费市场诱发消费欲引导现代化购物潮流
（三）意义简释
１总体形象表现孝商业广场鲜明质特征表达非营气魄预示着孝市化进程领域中颗商业新星千年古镇升起
２成孝商业广场品质策划目标市场推广商业氛围建设指南成项目未源源绝活动题材原生动力
３语言简洁涵丰富外延宽广拓展空间极广阔
4描述外科学诱惑理性
感性化描绘
Ａ孝具现代化商业圈
Ｂ孝高档商业圈
C 孝具气商业圈
运提示
1外宣传努力程中形成孝口语重事
2形象系列广告词中重部分情况甚做题广告词
3政府孝名流认具引导作
（四）孝商业广场涵定位
孝商业广场拥孝镇高档次购物环境明净亮丽现代设备性规划设计安排统商场理展现出独现代购物文化带孝镇居民现代化shopping感受提高购物品位孝镇市化进程重标志商场统现代化理营业态彩姿断时俱进创新发展现代化居住生活必场
二商场商品定位功定位
（）营定位
营中高档商品提供完善配套特色服务全面提升营形象体现项目定位优势长远市场竞争力
（二）功定位
⑴金华全新概念现代园林式商业广场
⑵全面导入园林绿化强化游憩商业功
⑶现代简约版设计理念传承百年繁华
⑷具极强休闲观光购物功集购物娱乐休闲体
（三）商场目标客户定位
1现租赁商户营目标群分析
消费群：品牌形象店连锁店专业店传统商户体工商户
消费群特征：
◆营中高档服装等传统商品休闲服务业电子产品
◆商户具备精品特色营意识
◆整体商业区域形象营造加强旅游文化建设带动贸发展非常乐观
◆年出现批年轻创业营商户营潮流前卫产品吸引众青少年消费群体
2商业程目标消费群分析
实商业广场步行街明星商品品牌样必须追捧者（目标消费群）商场市场定位功规划制订目标消费群需求基础分析项目目标消费群般方面进行
⑴15—25岁
◆属动消费心理支配权喜欢攀追求新事物新潮流带定消费盲目性
◆消费购买快速消耗商品包括服装鞋类精品音制品IT产品体育品开始追求休闲娱乐消费心理
⑵25—35岁
◆具定济力支配权追求品牌享乐消费心理较成熟
◆消费力中高档电器IT产品常性休闲娱乐（饮食酒吧等）求付实施
⑶35—45岁
◆较强济力支配权追求品牌实型产品消费心理成熟
◆消费中高档购买中档耐型保值产品古玩字画玉器家居品服装鞋类化妆品音图书制品等
◆注重品牌商品涵注重投资性产品追求更高层次文化娱乐享受
⑷旅游客户群体
◆亲身体验商业步行街特色前购物观光消费具定动性意性
◆传统中档商品较受欢迎消费中高档
◆力消费群带动购物饮食娱乐消费
（四）商业广场目标投资营者分析
⑴投资目投资士
树立孝商业广场商业广场孝兴旺商业圈流量车流量较孝金华义乌较强知名度着农民新城等项目建设政府镇北区块科学规划该段流客流物流会极改善提升商业价值
时区域政府重点扶持新城区省级孝商业广场济开发区相邻客流物流保证保证商场铺位出租出售具高价位价值投资士巨吸引力
着房产调控住宅投资热情慢慢降温投资者已商铺成投资风险相低回报具更升值潜力投资渠道铺养三代思想早已深入民心果区域租价售价合适铺位推出投资客孝商业广场良营投资回报必定吸引众投资士购买项目商铺
出商铺理角度考虑项目情况解投资者
⑵营目商家
着农民新城等项目建设政府镇北区块科学规划建设政府正努力该区域商业环境改造项城市改造工程断深入令众商家该商圈果出现项目营（福泰隆华丰家园）质性令众实力商家止步
针类商家项目应改善商场部购物环境确定商业广场营题时设定种优惠付款方式简化付款手续提供优质服务令铺位买卖付款更贴营商家心理惯宣传包装方面营造出独特营风格营兴旺前景吸引类客户购买步行街商铺
（五）项目总体规划推广策略
项目形象定位RBD(游憩商业区)题造未商业模式：RBD(游憩商业区)成项目总体规划线着民生活水文化素质提高城市中心仅办公求休闲娱乐方现CBD外外种场种集购物休闲娱乐旅游文化交流体区域现称RBD已成市生活乐园
RBD概念
RBD英文Recreational Business District缩写直译游憩商业区译旅游商业区休闲商务区等根［游憩闲暇研究概念词典］RBD定义：建立城镇城市里类纪念品商店旅游吸引物餐馆吃摊档等高度集中组成吸引量休闲者特定零售商业区
伴着概念断发展完善RBD已逐渐延伸原先定义中功中国城市中RBD起完善CBD功作外CBD逐渐功调整形成RBD雏形型商业中理机构组织协调规划系列商店服务机构组织起消费者提供购物休闲娱乐饮食等种服务站式消费中心
RBD类型
引进加改良RBD原意城市中旅游者象购物休闲娱乐现改良市班族象提供休闲商务活动提供工作余放松生活休闲商务区RBD国际中心城市推出商务中心功相呼应新兴产业区休闲娱乐科普博览题旅游精品购物等类项目加整合形成商务相结合休闲产业创造现代市新亮点
RBD功
RBD功提供服务类型分：休闲娱乐功商务功旅游商业功：
1休闲娱乐功：休闲娱乐RBD首功RBD传统中央商务区着密切关系RBDCBD机组成部分题中义CBD演变程中RBD功逐渐独立出区域休闲娱乐功提升
2商务功：商务功RBD传统中央商务区功袭扩展CBD城市繁荣标志世纪中期CBD开始演变办公商业功复合区供集团总部企业金融信息营理等办公楼部分设施提供相应会议展览居住（包括商务公寓等）餐饮等服务CBD流功充分挖掘提升CBD非流功形成RBD助整中央商务区配套完善引起更投资者驻足
3旅游商业功：RBD独立CBD存时旅游商业功RBD功旅游商业景带商充分发挥旅游景点扩散效应挖掘商业发展整体优势形成块历史文化商业文化涵丰富众休闲观光旅游商业区集购物观赏娱乐文化度假等诸功体吸引区域国国际广游客游促商商促游实现济效益社会效益统
三目标客户群体锁定
（）区域锁定
孝镇土拆迁农民镇居民政府员机关员商金华义乌两商铺投资客周边乡村农民辅中商业广场重济位置未投资效益更舒适县城市生活
（二）购买群分析
1拆迁农民手头笔拆迁补贴闲置资金投资钱生钱镇居民政府员机关员商中商业广场孝中独二商业段位丰厚投资回报率先进现代居
2金华义乌两投资客：金华义乌房价连续年涨进入相停滞银行购房贷款限定部分投资客资金原纷纷退出市区目光投郊区乡镇资金投入量少回报涨时间快空间更宽广
（三）身份定位
孝镇中流士钱投资钱购房置业时孝镇中等收入中等中偏阶层士予充分关注强力吸引
（四）市场角色定位 ——孝商业黄金中心缔造者
作外驻孝镇第二房产开发商孝镇未现代商业生活营造尊贵品质商业中心引导带动整孝镇商业化飞速发展
托：政府规划未视发展
四品质策略
品质策略孝硬件设施着手通理念规划终达目孝商业广场营造成孝商业投资发展制高点达品质策划楼盘规划设计两者取长补短相互辉映完美融合
（）品质策略：建立商业金品质
针目前竞争手四季新城福泰龙商业形态商业区品质着手三者质区分开造出商业楼盘金品质营行业金品质塑造未孝高档商业中心
通系列形象宣传活动营销树立购买者信心
（二）品质形象宣传
体现：规划超前布局合理成加投入先进理精心公区域装修设备齐全等等包括五方面：
1产品形象工程
a改造商业广场观感运富现代色彩外墙涂料提升楼盘品质迅速投入施工商业广场整体形象提前矗立
b细致造售楼中心增强购买群物业品质信心
c区域统精装修提升楼盘品质
2细节精品理念实施
a制作精品楼书
b制定合理业态分布：
业态分布原：置宜规范网点业态项目网点规划范围较长建议开发商业营种类范围规范防止单营种类杂乱区段营
业态分布原二：重点突出特色营开发商业态定位应市场需求重点突出现阶段市场空白建材市场百货超市品牌服饰品牌电器音响等提高知名度吸引气
业态分布原三：规外放层部第两层进行规范化业态划分楼外商铺营品牌中低档服饰佳邦威森马达芙妮等
建议：根行业特征进行区域初步划分服装类饰品家具电器音响绸缎布料家百货五金建材鞋类等
3理提升
商铺理进行整体规划根解决商业营带理混乱局面达统形象面社会服务弥补购买者担心营者水参差齐造成部分营者落荒逃良果建立购买信心
程：成立理公司融入统式理服务客户购买步签订商场理服务协议商场服务准出台外聘商场理顾问做商场理销售步进入项目提升项目综合素质体现开发商服务理念
4购物shopping文化建设：营建城北品质生活特区孝商业广场引领商住新潮流开展T台秀名品展示等活动
5 赢政府支持
未商业中心需争取项政策扶持优惠工商税务办证简化手续
五卖点提炼
部分基项目总体定位商场业态划分项目品质策略案优势总结出孝商业广场具六卖点
1统理 投资赢利保障
孝商业广场专业商业理公司全面进驻指导丰富市场理验丝苟工作态度免营户顾忧商场高档动扶梯配备仅提高购物舒适性更提升购物环境消费档次引领孝商业新潮流外典雅商场外观设置合理休闲配套确保商场开业长远品位
2科学规划 彰显尊品质
孝商业广场知名商业机构规划单位度身设计引进国际流行围合式中庭景观商业模式敞开式景观中庭仅更健康更休闲娱乐机融入商业购物变成种休闲享受增加购物乐趣促进购物欲围合式中庭景观商业更财富
3金钻段 抢占财富标
孝商业广场位镇北新区核心位置斜镇政府楼该区块仅孝心脏更未发展重心型居住区农贸市场咫尺商业愁旺？孝镇规划10万口重镇着金三角开发区建设量外口断涌入消费力觑届时庞流孝商业广场营者赚盆满钵流
4规模宏 造商业旗舰
集约时代规模决定切新富豪排行榜国美电器连锁黄光裕荣登榜首成功原非两字：规模确零散店铺缺乏宏观指导规模效应单夺斗难立足市场孝商业广场万方米宏规模堪市级型商场店拢市规划合理投资置业两误
5明天 种棵摇钱树
闲散资金享受生活明天投资未？俗话说铺养三代指商铺巨投资潜力断资金保值增值孝商业广场宏规模先进配套设施合理业态规划完善商场理抢占孝唯孝商业广场城北金钻段投资处女
6全产权 商场旺铺
孝商业广场采独特稀商场旺铺营形式营户坐享商场店拢市规模效应需耗费资金机动灵活商铺分割模式轻松实现财富梦想合理业态分布极增加商铺赢利性孝商业广场低投资低风险高利润财富原始股
六项目销售周期划分
（）销售周期划分
1 根般房产销售节奏项目预计整销售周期规划15年2005年——2006年半年
2 针目前房产形势孝目前时间项目应分期推出
3 阶段划分中应根项目工程进度行业销售规律进行分阶段重点安排达利销售利润化目
（二）销售节奏控制
销售节奏控制项目利销售利润化利武器根案实际特孝商业广场阶段做总体划分
阶段 时间 务
预热期 2004年10月—2005年2月 树立项目形象开盘造势
开盘期 2005年春节前 准备开盘工作正式面市场
推期 2005年2月—2005年7月 成功销售项目50
加推期 2005年7月—2005年12月 成功销售项目30
收盘期 2006年 项目剩余20
六媒体推广策略
选择适媒体运科学媒介投放组合策略制造声势保证足够效达率避免必浪费保证广告消费者产生佳说服效果吸引消费者前咨询感受现场氛围产生购买欲媒体推广策略根孝市场实际销售阶段推广务推广方式做总体规划
（）目标客户媒体推广方式
1针客户包括拆迁农民机关员商媒体推广测量采发资料发布路牌围墙横幅县台电视挂角广告等手段赢市场
2针义乌金华等投资客采发布报纸广告投放软文方式
（二）阶段媒体投放策略
1市场引导期
题：商业革命
阶段性广告口号：
孝新商业时代已开始
握孝握孝商业广场
孝商业广场闪耀登场
城北品质生活特区孝商业广场引领商住新潮流
阶段性目标：确立孝商业广场整体形象加强项目知名度目标客户进步解项目情况进加深项目关注程度时试探市场项目承接力积累客户宣传新商业理念
推广方式：发放资料路牌围墙横幅金华义乌两新闻炒作配合报纸广告
宣传容：
1配合电台电视台金华义乌炒作孝镇北部流媒体文章：关注孝关注镇北
2推广商业中心理念报纸广告电台电视挂角广告路牌围墙制作楼书折页DM单张投放工形象包装
3公关举办孝商业未发展坛
2强销期
题：孝新商业时代
阶段性广告口号：
a针义乌金华投资客广告口号
投资处女
块尚未开垦金矿
价格洼
购买场商业广场六原
更少投资更回报
b针客户广告口号
铺养三代
找金蛋鸡
独立式产权商场旺铺
摸着营见回报
10万消费军里？
阶段目标：全面包装树立巩固项目鲜明形象动引导目标客户置业心理获目标客户群普遍认强化项目品牌形象挖掘潜客户综合运种推广手段针目标客户进行效宣传变潜需求效需求
推广方式：报纸电视广告事件行销辅提升形象强调服务提供更便利购楼条件吸收消费者前咨询盘针卖点做纯销售式广告现场销售力配合促成更高成交额减少销售工作压力时发挥软性文章新闻炒作理性诉求配合宣传达购楼热潮目
宣传容：
a流媒体文章：孝新商业时代 开盘活动发布
b广告：报纸广告开盘活动 电视专题新闻互动
c公关活动：孝商业广场创富坛时展开商场理咨询会
3持销期
题：新商住运动
广告语：根前期推广效果日灵活确定
阶段目标：阶段提高销售数量目标通前两阶段销售反馈总结验做出方面快速调整包括价格付款办法促销手法宣传包装等务求更切合市场需求阶段宣传速度适时放缓承接第阶段建立声誉逐步达销售目标
推广方式：报纸广告形象广告证言方式卖点广告催促式广告形成投放促销广告时配合短程促销活动解决销售中存问题矛盾
宣传活动：流媒体文章：新商业运动图片专访：现代水岸生活
公关活动：根前期推广效果日灵活提供
4 尾盘期
题： 孝白金商业时代广场
阶段目标：年市场销售总结前期销售程中出现问题调整策前期观客户新客户采取种优惠政策迫快落定成交针特殊客户需求调整销售策略消化潜客户
推广方式：利报纸做感性诉求时利工程形象进度收尾阶段增强置业者购房信心消化存量阶段利细节卖点做宣传销售手法应该采取灵活方式注意收集客户反映情况期价格制定做出准确判断利业网络关系少量市场DM宣传吸引周边朋友注意务求单位售清
营销手段：定
宣传活动：定
公关活动：定
注：时段结合销售周期根时情况媒体进行推广：报纸广告路牌DM单张网络电视现场包装期根项目进度设置公关活动
七活动营销策略
媒体效应佳情况公关活动树立楼盘品牌知名度美誉度抑促进销售均村促进作章节根房产项目贯活动营销结合案实际进行设置类公关活动
1 项目开工典礼
2 售楼中心成立
3 召开产品说明会商场理咨询会业联谊会相关房产展销会等类似会议展示楼盘整体规划形象景观设计商场理配套基设施户型特色等期配合适媒体宣传通文炒作营造高品质楼盘
4 组织购买者参观商业广场创富坛等加强消费者购买信心
5 开盘典礼
活动列举：孝商业广场创富坛
题：摸着营 见回报
——孝商业广场商业广场业创业讨会
目：配合媒体联系购买者意购买者举行创业讨指引购买者营商铺增加购买信心
点：售楼处孝某场
形式：媒体牵头目宣传通坛高度邀请创业知名士购买者探讨创业路
容：达投资理
效果预测：达更市民解孝商业广场关注孝商业广场
说明：公司根项目进程实际需日提供具体详细活动方案
八宣传效果求
通宣传工作达目标消费者心中应达达强化孝商业广场三特色目具体说：
1孝商业广场——孝现代商业购物中心
商业购物中心——作座城市窗口名片正巨商业价值城市振兴发展推动作成城市未商业形态重模式孝商业广场商业广场中新托超前规划设计理念舒适优美购物环境现代购物方式种类繁商品流商场统理整齐规划孝镇繁荣商业缩影更城市化标志力争造中华商业第街代表：海南京路北京王府井重庆解放碑广州九相媲美
2孝商业广场——具备投资潜力回报商业中心
孝镇工业园规划孝发展进入黄金时期乡镇基础设施日趋完善济发展迅速均消费承受力越越强未镇北块孝新城市建设发展中心现镇北房市相成熟案处前期面市售价低升值空间非常镇北出块较商住块农民新村四季新城娱乐中心等新工业园未拥旺盛气浓厚商业氛围消费潜力强
3孝商业广场——市时尚生活新领
案拥舒适优美居住环境（孝溪）流物丰富户型硬品质车分流规划等孝商业广场成区业服务现成配套业享受现代化居住方式坐拥现代商业繁华中心
九定价策略——低开高走
价格高低左右购买者否定决心购买决定性素案价格制定应土建筑建筑规划景观设计等成基础寻求合理利润目前状况应遵循低开高走原入市前低价进入引起购买者关注引发购买动期品质宣传度聚集气伺机抬高价格前期购买者足够信心二树立购买者楼盘品质充分认
说明：具体定价方案项目进程公司日提供
十广告推广费初步预算
()前期广告推广费(占总体推广费50)
项目 数量 费（单位元）
灯箱 50 1300约65万
工围墙 20元 m2×1000m2 约2万
工转角型广告牌 150 m2×100 约15万元
农村广告墙 1500元面 50 约75万元
工彩旗 200 约5元 约1000元
公交车广告 4辆车 20000元车约8万元
DM 10000份 约1元份 约1万元
折页 5000份 约2元份约1万
楼书 3000份 约5元份 约15万元
横幅 60条 约150元条 约9000元
报纸广告 开盘前星期天金华日报\义乌日报配半版报广 约12万
报纸软文 开盘前天金华日报\义乌日报整版软文 约3万
121物资交流会活动 约3万
开盘仪式 约2万
初步合计： 50万
（二）中期广告推广计划(占总体推广费30)
项目 数量 费（单位元）
DM单页 约1份 约1元份 约1万
横幅 60—100条 约150元条约15万
工围墙更换 20元 m2×1000m2 约2万
产品说明会 约25万
商场理咨询会 约25万
房展会 约25万
报纸广告 发布媒体：金华日报\义乌日报 约12万
报纸软文 约3万
电视专题片 约5万
初步合计： 30万
说明：该计划需根项目进程销售情况灵活变动适应市场需求赢销售胜利
（三）期广告推广计划(占总体推广费20)
项目 数量 费（单位元）
DM单页 约1份 约1元份 约1万
横幅 60—100条 约150元条约15万
工围墙更换 20元 m2×1000m2 约2万
孝商业广场创富坛 约25万
业联议会 约25万
报纸广告 发布媒体：金华日报\义乌日报 约8万
报纸软文 发布媒体：金华日报\义乌日报 约25万
初步合计： 20万
说明：该计划需根项目进程销售情况灵活变动
第三部分 关孝商业广场点建议
商业物业建筑设计方案必须项目定位功定位相符合充分满足商铺销售招租需适合商家营活动市场商业物业建筑设计提出求商业物业种形式出现形体景观物理特征程度充分考虑中国文化背景消费特性审美观市场认
建筑规划设计建议
（）商业广场入口建筑风格外立面体现传统现代结合
现设计入口商业化建议入口中空庭设计施工体现种文化结合园林充分体现着天合理念体现着应然求生存发展思想模拟然高然作宛天开入口体现种亲力高贵气质结合现代手法体现特色时兼顾广告牌位设计
（二）整体装饰风格建议
传统建筑文化现代建筑文化融合起包括造型色彩材料结合步行街设计特色类装饰品艺术雕刻灯具广告招牌花卉统设计制作注重建筑物灯光影夜间效果营造种商业文化休闲购物谐氛围
（三）铺面装修设计简约
装修简约强调空间材料搭配体现开阔明亮艺术氛围浓厚特色体现功营特色充分室外景观然度室
商铺广告招牌户外灯箱吊旗POP设置均统制定力求完整统形象
（四）环境设计建议
休闲舒适消费环境成功商业场必须提供硬件真正吸引消费者入场特色精品高品质休闲服务步行街清晰功分区完善商户组合消费者产生持久浓厚吸引力断延续旺场局面仅花俏建筑装修吸引消费者短暂长期游客起定诱惑作项目立足孝客户时招揽外商游客
建议立面应量做简明时定引进现代手法构筑成具传统特色体现现代时尚风味建筑形体创造文化气息味浓郁休闲购物环境时考虑入驻商户装修设置特色变性灵活性商业广场定形象风格特色基础断制造新鲜感吸引类型客户增强商场竞争力
（五）充分利植
利工移植变花草作整中空庭步行街走线营造浪漫步行街气氛形成步行街特色步行街更生气二配合功区配草木例春节桃花水仙情节期间玫瑰花母亲节期间康馨等情绪融入喜庆节日限欢欣中激发购物动充分休闲题发挥出休闲购物相结合消费者充分感受步行街独购物乐趣赢更更稳定消费群
（六）动态园林休闲区
建议中心入口广场设置型水景假山瀑布绿色植加点缀设置长椅洋伞规划成休闲区增强步行街动感生机外消费者观光休憩场创造更悠闲舒适环境吸引气
（七）音乐限
音乐永恒题根功区域播放背景音乐调动消费者情绪极作调节步行街购物气氛成步行街变活动特色增强步行街休闲气氛档次消费者更加乐忘返
（八）艺术风味
建议庭广场恰部位安放功区域相匹配艺术品（雕塑）绿草音乐相融相衬构筑典雅舒适现代休闲步行街时步行街中设置品叠水西式矮椅膜制品等
二配套设施建议
项目配套包括设备设施硬件配套步行街软件配套硬件配套项目重支持点继段素产品感性方面直接目标客户感知容
（）商项目配套
1硬件配套 停车场中央空调智化保安系统消防系统电子商务台电子通讯系统仓储空间等 载货电梯型物流停车场智化保安系统消防系统电子商务台电子通讯系统型仓库型计量工具等
2软件配套 物业理商业理配送中心租赁服务中心等 物业理商业理运输理商务服务组织行业协会商会等
（二）规划配套设施原
配套设施越越配套会造成开发成升营成升导致售价升租金升配套足显然足支持商场营运建议规划配套设施时认真考虑求：
⑴适度性原
种类型商物业配套设施求设施配套应符合商场档次水类型项目配套相适合设备设施
⑵实性原
设施配套遵循适适量原避免谓浪费专业市场需考虑流外更考虑物流需配套
⑶超前性原
商场营够持续兴旺段时期保持市场竞争水设施配套必须具超前意识发展商应未年商物业市场发展趋势作出准确预测制定适超前策略
（三）商业广场辅助性服务设施
⑴增设电子商务台
电子商务未商业贸易重形式电子商务活动进行赖电子商务台建设电子商务台建设作商场配套重部分作项目重卖点非常利商铺销售招商
（2）洗手间
般逛步行街消费者女士居女性洗手间均时间较长步行街设公洗手间设计洗手间时应该女性部分面积适增
商场层间应设洗手间低限度隔层导指示标识定清晰明确
（3）公电话（卡式电话）
然现时手提电话普率高部分消费者（学生）需公电话作外联络工具需电话时留步行街消某导致消费者离场素
（4）助式售货机柜员机
助式售货机消费者提供方便增加商业广场气氛柜员机样现金足消费者提供方便
三商铺间隔建议
商物业规划程中商铺间隔整体规划重步骤商铺间隔合理否程度影响商铺销售进度会影响物业身营理商铺间隔须市场需求出发开发配套严格遵循市场发展态势站商家营者理者角度考虑问题力求够商场商铺间隔更加适合市场需求适合种商家开展营活动商务活动样开发出物业会适销路
进行商铺间隔必须商铺功作导改变整体功前提充分考虑商家需间隔出商铺适应力商户需求适应客流流规划出定公空间满足步行街持续发展需
⑴适应力商户
力商户型商物业重支撑力量型商物业会选择力商户进驻商场够适合型商家进驻仅型商家段流营面积求十分高商场营格局功分区硬件配套设施求极严格国际知名型商家选择营场求苛刻
型商家选址困难反映出商业传统营模式国际商业营理念存着差距作商物业发展商开发项目时候仅选择适合段符合市场发展趋势市场定位更注重商铺规划格局设置适应力商户求根满足力商户长远营发展需力商户进驻营带动整商场兴旺奠定必基础
⑵适应流流
整体商场顾客流作系统规划便商场投入够合理引导客户流延长消费者步行街停留时间增加购物机会形成步行街派兴旺景象
商业区域客流导设计仅仅解决商场部流交通疏散问题更注重商场部流外部街区流沟通关系商场面立体流然畅均分配关系设计客流导系统根目限度避免步行街出现盲区死角考虑顾客步行街浏览商品购物时感受消费者营造然舒适轻松购物环境
附：商铺间隔分析
商铺间隔优势
1 商铺销售总价降低适应更投资者购买加快销售进度迅速回笼开发资金
2 商铺租值低便商户招商
商铺间隔劣势
1业太业营导性意性理机构难统招商统理难导商场营状况
2商铺分散难引进型商家知名商户驻场营商场散户营消费者缺乏吸引力
3商铺家体户商场整体档次降低
商铺间隔优势
1 适合型商户求便引进力店
2 便统理
3 商业流通格局步行街档次较高
商铺间隔优势
1投资门槛增高阻碍销售进度
2商铺租金额高中商户进驻营成会招商增加难度
四物业理商业理建议
步行街开业否逐渐旺场断吸引消费流程度取决理职施行状况物业理商业理然属售服务范畴营销角度二者商铺推广重构成商铺投资者购买决策举足轻重作商场理项目前期策划时提前介入投资者感觉发展商满足商户营活动合理求确保商铺保值增值
物业理提前介入工作
⑴项目楼宇结构设计设备配置功分布提出建议
⑵拟定理项目服务容
⑶参工程监理
⑷参设备购置
⑸参工程验收
⑹拟定理文
⑺拟定理公司财务预算
⑻确定理费标准
商业理提前介入工作
⑴制定开业计划
⑵制定招商政策
⑶制定商铺租金方案
⑷确定商户结构组成
⑸制定步行街推广活动计划
⑹制定理机构架构
⑺拟定理文
⑻确定理费宣传费标准
结 语
策划市场环境入手结合项目处环境具体情况加司验出准备时间较仓促案中许细节（总体营销策划方案）双方沟通确定
非常感谢贵司公司工作信支持司机会贵司探讨项目推广策划工作司深信籍丰富专业验工作热诚项目推广销售工作中必定会全力赴做
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孝金三角商业广场策划方案
前 言
中国楼市受国家宏观调控政策影响已步入转型期房产界整合调整时期已消费者购房已渐进理性抢购热潮已……房产普遍行情孝商业广场项目推出显然造成诸利普遍代表全部取案销售成功孝商业广场项目市场机会点里呢？
事实司接受该项目直思考问题商业广场服务组日分析讨孝商业广场策划方案终出笼方案金华义乌孝市场调查解基础综合目前楼市总体行情结合年房产项目策划服务验反复推敲成
方案十全十美许会存某完善疏漏处谅解予指正够确定方案孝商业广场成功销售具极鉴意义
目录
第部分 市场分析
宏观市场分析
二金华义乌市场分析
三孝市场分析
四竞争手分析
五消费者分析
六项目SWOT分析
七市场结
第二部分 项目总体推广策略
项目总体定位
二商场商品定位功定位
三目标客户群体锁定
四品质策略
五卖点提炼
六项目销售周期划分
七媒体推广策略
八活动营销策略
九宣传效果求
十定价策略
十广告推广费初步预算
第三部分 关孝商业广场点建议
建筑规划设计建议
二配套设施建议
三商铺间隔建议
四物业理商业理建议
第部分 市场分析
部分针商业广场项目处宏观政策市场背景竞争手状况消费者心理分析项目身优劣势进行分析出相关结
宏观市场分析
连续火爆年房产业中国济发展带促进作年开发商狂热圈购房贷款现象严重楼市风险度集中银行房产界现象引起关政府部门高度关注引发中国楼市否存泡沫讨终国家关部门出台专门针中国房产业宏观调控政策政策致容：
提高开发商资金例
二 紧缩购房贷款
产业进入转型期具体表现：
开发商资金关系越越难投资越越谨慎
二消费者购房越越理性观态度越越浓
三纯粹投资客正慢慢淡出市场
二金华义乌前市场分析
金华市区房价目前3000元——4500元间义乌部分房价4000元价格连续年高涨已超出普通市民承受力政策影响金华房产目前景气开发项目合理突出点单身公寓商铺较适合老百姓住房较少义乌整体房价高价位攀升例快投资回报率越越低时间越越长
三孝前市场分析
孝位金华义乌两交叉点整体乡镇布局缺少合理规划交通便利相繁杂便利交通工具城镇典型支柱产业配套公建少基础设施薄弱文化娱乐场少卫生环境差孝作规划发展中乡镇四季新城农民新村暂项目整体房产业发展刚刚起步项目四季新城相邻位置相错
孝目前电动工具厂没什型支柱产业未孝镇着工业园建立位金华义乌交叉点优势越越明显力推行工业化发展促进镇综合济实力日益增强居民消费水极提升工业化进程必然带商业消费未商业环境越越浓
四竞争手分析
前期调查发现案推广竞争威胁项目四季新城福泰龙华丰商城等项目面逐做简单分析：
四季新城孝楼盘品牌面积建筑项目丰富配套设备完善理位置优越知名度相高
二福泰龙段项目样属商业价值高未建成商铺项目竞争手
三华丰商城项目质建筑面积建筑风格相毗邻四季新城农贸市场案竞争手估计案形成价格竞争
五消费者分析
消费者购房受国家宏观调控政策影响已步入理性观态度越越浓纯粹投资客慢慢淡出市场表明消费者购房需求萎缩事实品质段价格适宜楼盘受消费者追捧尤孝市场收入水普遍较高房产业刚刚开始起步房价较升值潜力
着济断发展创业机会已越越富裕必然会闲散资金投资增值目前银行利息高铺养三代传统观念影响投资商业物业
六项目SWOT分析
谓知知彼方百战殆房产项目甚战役前期定位旦失败全面影响期销售项目进行SWOT分析必少SWOT分析指项目优劣势前环境存机会威胁
（）项目优势
1 段：案位孝镇北部北部镇政府未规划开发重点案规划开发区中龙头位置连接老城区新城区重结点
2 交通：案金山道东府前路南孝镇出城金华义乌必道路路出城公交车处交通极便利
3 视未商业中心：孝型公建项目农民新村娱乐中心农贸城四季新城孝溪绿化改造工程项目镇北建设孝商业广场工业园建立加速镇北规划济发展聚集更流商机加快案区块成熟发展然造案成繁华商业中心
4 投资机会点：金华义乌市区连续涨已超出普通老百姓济承受力升空间相较低孝东邻义乌市西接金华距离金华义乌市区仅20余公里房价相金华义乌市区低形成价格洼投资增值空间
5 规划理念：托孝商业广场领先步规划理念规划设计体现时代特征方特色配套设施齐全环境舒适优美合理丰富户型结合布局做车分流商居住分流整体建筑错落致布局合理序充分引周边水景怡景色规划达建筑环境环境佳结合创造现代亲切美观舒适商业街宜谐高品质居区
6 商业设施：动扶梯中空庭中心花园广场统精装修背景音乐系统消防系统智化系统等设施设备必城镇引起轰动形成定影响力知名度
（二）项目劣势
1 售价偏高：受价建筑材等原案价格肯定起竞争手四季新城福泰龙华丰商城说高销售带定压力瓶颈
2 规模中等：受块原项目规模相偏损失部分注重规模高端客户投资客
3 环境理想：案全部街建筑商住混合噪音灰尘成环境污染加容积率偏高绿化率太低等素均理想
4 配套设施般：容积率偏高区道路没空余方建配套设施配套设施严重匮乏影响业生活质量生活方式影响目标客户购买信心
5 知名度较低：四季新城孝楼盘知名度第宣传概念规划抢踞孝高档住宅第区概念案方面已失先天优势
6商业氛围培育：案然处孝核心段该区域总体商业氛围培训
（三）项目威胁
1 受政策宏观调控影响造成楼市行情佳消费者购房信心足
2 四季新城福泰龙华丰商城等项目价格规模竞争形成目标客户群份分流
3 案金山道商铺规划店中店商业模式格局整体面积部分客户受传统商铺影响接受种商业模式格局
4 部分投资客户担心杭州等类似商业物业样期理位难营影响投资信心
（四）项目机会
1 孝房产业刚起步房价较升值空间
2 金华义乌两发达济辐射浓郁商业氛围
3 孝目前专业型商业物业
4开发商拥品质意识理念超前
5 孝民间资雄厚众农民失补偿款
七市场结
购房贷款控制政策约束定程度形成整体楼市低迷购房者楼市观作济增长命脉会太振动作新开发楼盘真正做硬品质锻造先进营销推广定出奇制胜必定取辉煌业绩孝作正规划发展中千年古镇房产业处发展刚刚起步阶段
项目应量避免政策金华义乌两楼市带种种利影响发挥作镇政府规划发展重点工业化进程中强带动发展优势制定全方面位方案成功推广建设项目时做效益利润化
第二部分 项目总体推广策略
部分根前面市场分析出结项目定位目标客户群体锁定媒体推广策略活动营销策略定价策略等方面着手孝·孝商业广场营造成孝高档次高水准高现代化具投资回报现代商业圈
项目总体定位
（）理念
楼盘命名确定：孝商业广场
理念策略：开启孝商业新时代
广告语：商业新焦点商业新时代商住金带
理念理想信念观念总合理念策划目项目提供优质软件总体形象定位着重解决孝商业广场心目中核心印象什什问题项目应孝商业市场变化缺乏高档现代化商业场孝出商业时代招牌填补房产市场空白未繁华点现代规划现代商场建筑健全配套设施强势卖点迎合市场社会发展趋势立足项目身资源优势
开发商讲投资回报风险会降低购买者言产品附加值已产品身提升商品功价格必须反复思索认真提炼胆创意
（二）理性化描述
商业新焦点商业新时代商住金带
口号诠释：着孝镇城市化发展未着工业园开发居民收入越越高消费力越越强政府员税务局公务员镇居民工业园工员批观消费群市场商店停留集市偏规模稍高级购物场根没孝商业广场孝未商业中心占未孝镇商品消费市场诱发消费欲引导现代化购物潮流
（三）意义简释
１总体形象表现孝商业广场鲜明质特征表达非营气魄预示着孝市化进程领域中颗商业新星千年古镇升起
２成孝商业广场品质策划目标市场推广商业氛围建设指南成项目未源源绝活动题材原生动力
３语言简洁涵丰富外延宽广拓展空间极广阔
4描述外科学诱惑理性
感性化描绘
Ａ孝具现代化商业圈
Ｂ孝高档商业圈
C 孝具气商业圈
运提示
1外宣传努力程中形成孝口语重事
2形象系列广告词中重部分情况甚做题广告词
3政府孝名流认具引导作
（四）孝商业广场涵定位
孝商业广场拥孝镇高档次购物环境明净亮丽现代设备性规划设计安排统商场理展现出独现代购物文化带孝镇居民现代化shopping感受提高购物品位孝镇市化进程重标志商场统现代化理营业态彩姿断时俱进创新发展现代化居住生活必场
二商场商品定位功定位
（）营定位
营中高档商品提供完善配套特色服务全面提升营形象体现项目定位优势长远市场竞争力
（二）功定位
⑴金华全新概念现代园林式商业广场
⑵全面导入园林绿化强化游憩商业功
⑶现代简约版设计理念传承百年繁华
⑷具极强休闲观光购物功集购物娱乐休闲体
（三）商场目标客户定位
1现租赁商户营目标群分析
消费群：品牌形象店连锁店专业店传统商户体工商户
消费群特征：
◆营中高档服装等传统商品休闲服务业电子产品
◆商户具备精品特色营意识
◆整体商业区域形象营造加强旅游文化建设带动贸发展非常乐观
◆年出现批年轻创业营商户营潮流前卫产品吸引众青少年消费群体
2商业程目标消费群分析
实商业广场步行街明星商品品牌样必须追捧者（目标消费群）商场市场定位功规划制订目标消费群需求基础分析项目目标消费群般方面进行
⑴15—25岁
◆属动消费心理支配权喜欢攀追求新事物新潮流带定消费盲目性
◆消费购买快速消耗商品包括服装鞋类精品音制品IT产品体育品开始追求休闲娱乐消费心理
⑵25—35岁
◆具定济力支配权追求品牌享乐消费心理较成熟
◆消费力中高档电器IT产品常性休闲娱乐（饮食酒吧等）求付实施
⑶35—45岁
◆较强济力支配权追求品牌实型产品消费心理成熟
◆消费中高档购买中档耐型保值产品古玩字画玉器家居品服装鞋类化妆品音图书制品等
◆注重品牌商品涵注重投资性产品追求更高层次文化娱乐享受
⑷旅游客户群体
◆亲身体验商业步行街特色前购物观光消费具定动性意性
◆传统中档商品较受欢迎消费中高档
◆力消费群带动购物饮食娱乐消费
（四）商业广场目标投资营者分析
⑴投资目投资士
树立孝商业广场商业广场孝兴旺商业圈流量车流量较孝金华义乌较强知名度着农民新城等项目建设政府镇北区块科学规划该段流客流物流会极改善提升商业价值
时区域政府重点扶持新城区省级孝商业广场济开发区相邻客流物流保证保证商场铺位出租出售具高价位价值投资士巨吸引力
着房产调控住宅投资热情慢慢降温投资者已商铺成投资风险相低回报具更升值潜力投资渠道铺养三代思想早已深入民心果区域租价售价合适铺位推出投资客孝商业广场良营投资回报必定吸引众投资士购买项目商铺
出商铺理角度考虑项目情况解投资者
⑵营目商家
着农民新城等项目建设政府镇北区块科学规划建设政府正努力该区域商业环境改造项城市改造工程断深入令众商家该商圈果出现项目营（福泰隆华丰家园）质性令众实力商家止步
针类商家项目应改善商场部购物环境确定商业广场营题时设定种优惠付款方式简化付款手续提供优质服务令铺位买卖付款更贴营商家心理惯宣传包装方面营造出独特营风格营兴旺前景吸引类客户购买步行街商铺
（五）项目总体规划推广策略
项目形象定位RBD(游憩商业区)题造未商业模式：RBD(游憩商业区)成项目总体规划线着民生活水文化素质提高城市中心仅办公求休闲娱乐方现CBD外外种场种集购物休闲娱乐旅游文化交流体区域现称RBD已成市生活乐园
RBD概念
RBD英文Recreational Business District缩写直译游憩商业区译旅游商业区休闲商务区等根［游憩闲暇研究概念词典］RBD定义：建立城镇城市里类纪念品商店旅游吸引物餐馆吃摊档等高度集中组成吸引量休闲者特定零售商业区
伴着概念断发展完善RBD已逐渐延伸原先定义中功中国城市中RBD起完善CBD功作外CBD逐渐功调整形成RBD雏形型商业中理机构组织协调规划系列商店服务机构组织起消费者提供购物休闲娱乐饮食等种服务站式消费中心
RBD类型
引进加改良RBD原意城市中旅游者象购物休闲娱乐现改良市班族象提供休闲商务活动提供工作余放松生活休闲商务区RBD国际中心城市推出商务中心功相呼应新兴产业区休闲娱乐科普博览题旅游精品购物等类项目加整合形成商务相结合休闲产业创造现代市新亮点
RBD功
RBD功提供服务类型分：休闲娱乐功商务功旅游商业功：
1休闲娱乐功：休闲娱乐RBD首功RBD传统中央商务区着密切关系RBDCBD机组成部分题中义CBD演变程中RBD功逐渐独立出区域休闲娱乐功提升
2商务功：商务功RBD传统中央商务区功袭扩展CBD城市繁荣标志世纪中期CBD开始演变办公商业功复合区供集团总部企业金融信息营理等办公楼部分设施提供相应会议展览居住（包括商务公寓等）餐饮等服务CBD流功充分挖掘提升CBD非流功形成RBD助整中央商务区配套完善引起更投资者驻足
3旅游商业功：RBD独立CBD存时旅游商业功RBD功旅游商业景带商充分发挥旅游景点扩散效应挖掘商业发展整体优势形成块历史文化商业文化涵丰富众休闲观光旅游商业区集购物观赏娱乐文化度假等诸功体吸引区域国国际广游客游促商商促游实现济效益社会效益统
三目标客户群体锁定
（）区域锁定
孝镇土拆迁农民镇居民政府员机关员商金华义乌两商铺投资客周边乡村农民辅中商业广场重济位置未投资效益更舒适县城市生活
（二）购买群分析
1拆迁农民手头笔拆迁补贴闲置资金投资钱生钱镇居民政府员机关员商中商业广场孝中独二商业段位丰厚投资回报率先进现代居
2金华义乌两投资客：金华义乌房价连续年涨进入相停滞银行购房贷款限定部分投资客资金原纷纷退出市区目光投郊区乡镇资金投入量少回报涨时间快空间更宽广
（三）身份定位
孝镇中流士钱投资钱购房置业时孝镇中等收入中等中偏阶层士予充分关注强力吸引
（四）市场角色定位 ——孝商业黄金中心缔造者
作外驻孝镇第二房产开发商孝镇未现代商业生活营造尊贵品质商业中心引导带动整孝镇商业化飞速发展
托：政府规划未视发展
四品质策略
品质策略孝硬件设施着手通理念规划终达目孝商业广场营造成孝商业投资发展制高点达品质策划楼盘规划设计两者取长补短相互辉映完美融合
（）品质策略：建立商业金品质
针目前竞争手四季新城福泰龙商业形态商业区品质着手三者质区分开造出商业楼盘金品质营行业金品质塑造未孝高档商业中心
通系列形象宣传活动营销树立购买者信心
（二）品质形象宣传
体现：规划超前布局合理成加投入先进理精心公区域装修设备齐全等等包括五方面：
1产品形象工程
a改造商业广场观感运富现代色彩外墙涂料提升楼盘品质迅速投入施工商业广场整体形象提前矗立
b细致造售楼中心增强购买群物业品质信心
c区域统精装修提升楼盘品质
2细节精品理念实施
a制作精品楼书
b制定合理业态分布：
业态分布原：置宜规范网点业态项目网点规划范围较长建议开发商业营种类范围规范防止单营种类杂乱区段营
业态分布原二：重点突出特色营开发商业态定位应市场需求重点突出现阶段市场空白建材市场百货超市品牌服饰品牌电器音响等提高知名度吸引气
业态分布原三：规外放层部第两层进行规范化业态划分楼外商铺营品牌中低档服饰佳邦威森马达芙妮等
建议：根行业特征进行区域初步划分服装类饰品家具电器音响绸缎布料家百货五金建材鞋类等
3理提升
商铺理进行整体规划根解决商业营带理混乱局面达统形象面社会服务弥补购买者担心营者水参差齐造成部分营者落荒逃良果建立购买信心
程：成立理公司融入统式理服务客户购买步签订商场理服务协议商场服务准出台外聘商场理顾问做商场理销售步进入项目提升项目综合素质体现开发商服务理念
4购物shopping文化建设：营建城北品质生活特区孝商业广场引领商住新潮流开展T台秀名品展示等活动
5 赢政府支持
未商业中心需争取项政策扶持优惠工商税务办证简化手续
五卖点提炼
部分基项目总体定位商场业态划分项目品质策略案优势总结出孝商业广场具六卖点
1统理 投资赢利保障
孝商业广场专业商业理公司全面进驻指导丰富市场理验丝苟工作态度免营户顾忧商场高档动扶梯配备仅提高购物舒适性更提升购物环境消费档次引领孝商业新潮流外典雅商场外观设置合理休闲配套确保商场开业长远品位
2科学规划 彰显尊品质
孝商业广场知名商业机构规划单位度身设计引进国际流行围合式中庭景观商业模式敞开式景观中庭仅更健康更休闲娱乐机融入商业购物变成种休闲享受增加购物乐趣促进购物欲围合式中庭景观商业更财富
3金钻段 抢占财富标
孝商业广场位镇北新区核心位置斜镇政府楼该区块仅孝心脏更未发展重心型居住区农贸市场咫尺商业愁旺？孝镇规划10万口重镇着金三角开发区建设量外口断涌入消费力觑届时庞流孝商业广场营者赚盆满钵流
4规模宏 造商业旗舰
集约时代规模决定切新富豪排行榜国美电器连锁黄光裕荣登榜首成功原非两字：规模确零散店铺缺乏宏观指导规模效应单夺斗难立足市场孝商业广场万方米宏规模堪市级型商场店拢市规划合理投资置业两误
5明天 种棵摇钱树
闲散资金享受生活明天投资未？俗话说铺养三代指商铺巨投资潜力断资金保值增值孝商业广场宏规模先进配套设施合理业态规划完善商场理抢占孝唯孝商业广场城北金钻段投资处女
6全产权 商场旺铺
孝商业广场采独特稀商场旺铺营形式营户坐享商场店拢市规模效应需耗费资金机动灵活商铺分割模式轻松实现财富梦想合理业态分布极增加商铺赢利性孝商业广场低投资低风险高利润财富原始股
六项目销售周期划分
（）销售周期划分
1 根般房产销售节奏项目预计整销售周期规划15年2005年——2006年半年
2 针目前房产形势孝目前时间项目应分期推出
3 阶段划分中应根项目工程进度行业销售规律进行分阶段重点安排达利销售利润化目
（二）销售节奏控制
销售节奏控制项目利销售利润化利武器根案实际特孝商业广场阶段做总体划分
阶段 时间 务
预热期 2004年10月—2005年2月 树立项目形象开盘造势
开盘期 2005年春节前 准备开盘工作正式面市场
推期 2005年2月—2005年7月 成功销售项目50
加推期 2005年7月—2005年12月 成功销售项目30
收盘期 2006年 项目剩余20
六媒体推广策略
选择适媒体运科学媒介投放组合策略制造声势保证足够效达率避免必浪费保证广告消费者产生佳说服效果吸引消费者前咨询感受现场氛围产生购买欲媒体推广策略根孝市场实际销售阶段推广务推广方式做总体规划
（）目标客户媒体推广方式
1针客户包括拆迁农民机关员商媒体推广测量采发资料发布路牌围墙横幅县台电视挂角广告等手段赢市场
2针义乌金华等投资客采发布报纸广告投放软文方式
（二）阶段媒体投放策略
1市场引导期
题：商业革命
阶段性广告口号：
孝新商业时代已开始
握孝握孝商业广场
孝商业广场闪耀登场
城北品质生活特区孝商业广场引领商住新潮流
阶段性目标：确立孝商业广场整体形象加强项目知名度目标客户进步解项目情况进加深项目关注程度时试探市场项目承接力积累客户宣传新商业理念
推广方式：发放资料路牌围墙横幅金华义乌两新闻炒作配合报纸广告
宣传容：
1配合电台电视台金华义乌炒作孝镇北部流媒体文章：关注孝关注镇北
2推广商业中心理念报纸广告电台电视挂角广告路牌围墙制作楼书折页DM单张投放工形象包装
3公关举办孝商业未发展坛
2强销期
题：孝新商业时代
阶段性广告口号：
a针义乌金华投资客广告口号
投资处女
块尚未开垦金矿
价格洼
购买场商业广场六原
更少投资更回报
b针客户广告口号
铺养三代
找金蛋鸡
独立式产权商场旺铺
摸着营见回报
10万消费军里？
阶段目标：全面包装树立巩固项目鲜明形象动引导目标客户置业心理获目标客户群普遍认强化项目品牌形象挖掘潜客户综合运种推广手段针目标客户进行效宣传变潜需求效需求
推广方式：报纸电视广告事件行销辅提升形象强调服务提供更便利购楼条件吸收消费者前咨询盘针卖点做纯销售式广告现场销售力配合促成更高成交额减少销售工作压力时发挥软性文章新闻炒作理性诉求配合宣传达购楼热潮目
宣传容：
a流媒体文章：孝新商业时代 开盘活动发布
b广告：报纸广告开盘活动 电视专题新闻互动
c公关活动：孝商业广场创富坛时展开商场理咨询会
3持销期
题：新商住运动
广告语：根前期推广效果日灵活确定
阶段目标：阶段提高销售数量目标通前两阶段销售反馈总结验做出方面快速调整包括价格付款办法促销手法宣传包装等务求更切合市场需求阶段宣传速度适时放缓承接第阶段建立声誉逐步达销售目标
推广方式：报纸广告形象广告证言方式卖点广告催促式广告形成投放促销广告时配合短程促销活动解决销售中存问题矛盾
宣传活动：流媒体文章：新商业运动图片专访：现代水岸生活
公关活动：根前期推广效果日灵活提供
4 尾盘期
题： 孝白金商业时代广场
阶段目标：年市场销售总结前期销售程中出现问题调整策前期观客户新客户采取种优惠政策迫快落定成交针特殊客户需求调整销售策略消化潜客户
推广方式：利报纸做感性诉求时利工程形象进度收尾阶段增强置业者购房信心消化存量阶段利细节卖点做宣传销售手法应该采取灵活方式注意收集客户反映情况期价格制定做出准确判断利业网络关系少量市场DM宣传吸引周边朋友注意务求单位售清
营销手段：定
宣传活动：定
公关活动：定
注：时段结合销售周期根时情况媒体进行推广：报纸广告路牌DM单张网络电视现场包装期根项目进度设置公关活动
七活动营销策略
媒体效应佳情况公关活动树立楼盘品牌知名度美誉度抑促进销售均村促进作章节根房产项目贯活动营销结合案实际进行设置类公关活动
1 项目开工典礼
2 售楼中心成立
3 召开产品说明会商场理咨询会业联谊会相关房产展销会等类似会议展示楼盘整体规划形象景观设计商场理配套基设施户型特色等期配合适媒体宣传通文炒作营造高品质楼盘
4 组织购买者参观商业广场创富坛等加强消费者购买信心
5 开盘典礼
活动列举：孝商业广场创富坛
题：摸着营 见回报
——孝商业广场商业广场业创业讨会
目：配合媒体联系购买者意购买者举行创业讨指引购买者营商铺增加购买信心
点：售楼处孝某场
形式：媒体牵头目宣传通坛高度邀请创业知名士购买者探讨创业路
容：达投资理
效果预测：达更市民解孝商业广场关注孝商业广场
说明：公司根项目进程实际需日提供具体详细活动方案
八宣传效果求
通宣传工作达目标消费者心中应达达强化孝商业广场三特色目具体说：
1孝商业广场——孝现代商业购物中心
商业购物中心——作座城市窗口名片正巨商业价值城市振兴发展推动作成城市未商业形态重模式孝商业广场商业广场中新托超前规划设计理念舒适优美购物环境现代购物方式种类繁商品流商场统理整齐规划孝镇繁荣商业缩影更城市化标志力争造中华商业第街代表：海南京路北京王府井重庆解放碑广州九相媲美
2孝商业广场——具备投资潜力回报商业中心
孝镇工业园规划孝发展进入黄金时期乡镇基础设施日趋完善济发展迅速均消费承受力越越强未镇北块孝新城市建设发展中心现镇北房市相成熟案处前期面市售价低升值空间非常镇北出块较商住块农民新村四季新城娱乐中心等新工业园未拥旺盛气浓厚商业氛围消费潜力强
3孝商业广场——市时尚生活新领
案拥舒适优美居住环境（孝溪）流物丰富户型硬品质车分流规划等孝商业广场成区业服务现成配套业享受现代化居住方式坐拥现代商业繁华中心
九定价策略——低开高走
价格高低左右购买者否定决心购买决定性素案价格制定应土建筑建筑规划景观设计等成基础寻求合理利润目前状况应遵循低开高走原入市前低价进入引起购买者关注引发购买动期品质宣传度聚集气伺机抬高价格前期购买者足够信心二树立购买者楼盘品质充分认
说明：具体定价方案项目进程公司日提供
十广告推广费初步预算
()前期广告推广费(占总体推广费50)
项目 数量 费（单位元）
灯箱 50 1300约65万
工围墙 20元 m2×1000m2 约2万
工转角型广告牌 150 m2×100 约15万元
农村广告墙 1500元面 50 约75万元
工彩旗 200 约5元 约1000元
公交车广告 4辆车 20000元车约8万元
DM 10000份 约1元份 约1万元
折页 5000份 约2元份约1万
楼书 3000份 约5元份 约15万元
横幅 60条 约150元条 约9000元
报纸广告 开盘前星期天金华日报\义乌日报配半版报广 约12万
报纸软文 开盘前天金华日报\义乌日报整版软文 约3万
121物资交流会活动 约3万
开盘仪式 约2万
初步合计： 50万
（二）中期广告推广计划(占总体推广费30)
项目 数量 费（单位元）
DM单页 约1份 约1元份 约1万
横幅 60—100条 约150元条约15万
工围墙更换 20元 m2×1000m2 约2万
产品说明会 约25万
商场理咨询会 约25万
房展会 约25万
报纸广告 发布媒体：金华日报\义乌日报 约12万
报纸软文 约3万
电视专题片 约5万
初步合计： 30万
说明：该计划需根项目进程销售情况灵活变动适应市场需求赢销售胜利
（三）期广告推广计划(占总体推广费20)
项目 数量 费（单位元）
DM单页 约1份 约1元份 约1万
横幅 60—100条 约150元条约15万
工围墙更换 20元 m2×1000m2 约2万
孝商业广场创富坛 约25万
业联议会 约25万
报纸广告 发布媒体：金华日报\义乌日报 约8万
报纸软文 发布媒体：金华日报\义乌日报 约25万
初步合计： 20万
说明：该计划需根项目进程销售情况灵活变动
第三部分 关孝商业广场点建议
商业物业建筑设计方案必须项目定位功定位相符合充分满足商铺销售招租需适合商家营活动市场商业物业建筑设计提出求商业物业种形式出现形体景观物理特征程度充分考虑中国文化背景消费特性审美观市场认
建筑规划设计建议
（）商业广场入口建筑风格外立面体现传统现代结合
现设计入口商业化建议入口中空庭设计施工体现种文化结合园林充分体现着天合理念体现着应然求生存发展思想模拟然高然作宛天开入口体现种亲力高贵气质结合现代手法体现特色时兼顾广告牌位设计
（二）整体装饰风格建议
传统建筑文化现代建筑文化融合起包括造型色彩材料结合步行街设计特色类装饰品艺术雕刻灯具广告招牌花卉统设计制作注重建筑物灯光影夜间效果营造种商业文化休闲购物谐氛围
（三）铺面装修设计简约
装修简约强调空间材料搭配体现开阔明亮艺术氛围浓厚特色体现功营特色充分室外景观然度室
商铺广告招牌户外灯箱吊旗POP设置均统制定力求完整统形象
（四）环境设计建议
休闲舒适消费环境成功商业场必须提供硬件真正吸引消费者入场特色精品高品质休闲服务步行街清晰功分区完善商户组合消费者产生持久浓厚吸引力断延续旺场局面仅花俏建筑装修吸引消费者短暂长期游客起定诱惑作项目立足孝客户时招揽外商游客
建议立面应量做简明时定引进现代手法构筑成具传统特色体现现代时尚风味建筑形体创造文化气息味浓郁休闲购物环境时考虑入驻商户装修设置特色变性灵活性商业广场定形象风格特色基础断制造新鲜感吸引类型客户增强商场竞争力
（五）充分利植
利工移植变花草作整中空庭步行街走线营造浪漫步行街气氛形成步行街特色步行街更生气二配合功区配草木例春节桃花水仙情节期间玫瑰花母亲节期间康馨等情绪融入喜庆节日限欢欣中激发购物动充分休闲题发挥出休闲购物相结合消费者充分感受步行街独购物乐趣赢更更稳定消费群
（六）动态园林休闲区
建议中心入口广场设置型水景假山瀑布绿色植加点缀设置长椅洋伞规划成休闲区增强步行街动感生机外消费者观光休憩场创造更悠闲舒适环境吸引气
（七）音乐限
音乐永恒题根功区域播放背景音乐调动消费者情绪极作调节步行街购物气氛成步行街变活动特色增强步行街休闲气氛档次消费者更加乐忘返
（八）艺术风味
建议庭广场恰部位安放功区域相匹配艺术品（雕塑）绿草音乐相融相衬构筑典雅舒适现代休闲步行街时步行街中设置品叠水西式矮椅膜制品等
二配套设施建议
项目配套包括设备设施硬件配套步行街软件配套硬件配套项目重支持点继段素产品感性方面直接目标客户感知容
（）商项目配套
1硬件配套 停车场中央空调智化保安系统消防系统电子商务台电子通讯系统仓储空间等 载货电梯型物流停车场智化保安系统消防系统电子商务台电子通讯系统型仓库型计量工具等
2软件配套 物业理商业理配送中心租赁服务中心等 物业理商业理运输理商务服务组织行业协会商会等
（二）规划配套设施原
配套设施越越配套会造成开发成升营成升导致售价升租金升配套足显然足支持商场营运建议规划配套设施时认真考虑求：
⑴适度性原
种类型商物业配套设施求设施配套应符合商场档次水类型项目配套相适合设备设施
⑵实性原
设施配套遵循适适量原避免谓浪费专业市场需考虑流外更考虑物流需配套
⑶超前性原
商场营够持续兴旺段时期保持市场竞争水设施配套必须具超前意识发展商应未年商物业市场发展趋势作出准确预测制定适超前策略
（三）商业广场辅助性服务设施
⑴增设电子商务台
电子商务未商业贸易重形式电子商务活动进行赖电子商务台建设电子商务台建设作商场配套重部分作项目重卖点非常利商铺销售招商
（2）洗手间
般逛步行街消费者女士居女性洗手间均时间较长步行街设公洗手间设计洗手间时应该女性部分面积适增
商场层间应设洗手间低限度隔层导指示标识定清晰明确
（3）公电话（卡式电话）
然现时手提电话普率高部分消费者（学生）需公电话作外联络工具需电话时留步行街消某导致消费者离场素
（4）助式售货机柜员机
助式售货机消费者提供方便增加商业广场气氛柜员机样现金足消费者提供方便
三商铺间隔建议
商物业规划程中商铺间隔整体规划重步骤商铺间隔合理否程度影响商铺销售进度会影响物业身营理商铺间隔须市场需求出发开发配套严格遵循市场发展态势站商家营者理者角度考虑问题力求够商场商铺间隔更加适合市场需求适合种商家开展营活动商务活动样开发出物业会适销路
进行商铺间隔必须商铺功作导改变整体功前提充分考虑商家需间隔出商铺适应力商户需求适应客流流规划出定公空间满足步行街持续发展需
⑴适应力商户
力商户型商物业重支撑力量型商物业会选择力商户进驻商场够适合型商家进驻仅型商家段流营面积求十分高商场营格局功分区硬件配套设施求极严格国际知名型商家选择营场求苛刻
型商家选址困难反映出商业传统营模式国际商业营理念存着差距作商物业发展商开发项目时候仅选择适合段符合市场发展趋势市场定位更注重商铺规划格局设置适应力商户求根满足力商户长远营发展需力商户进驻营带动整商场兴旺奠定必基础
⑵适应流流
整体商场顾客流作系统规划便商场投入够合理引导客户流延长消费者步行街停留时间增加购物机会形成步行街派兴旺景象
商业区域客流导设计仅仅解决商场部流交通疏散问题更注重商场部流外部街区流沟通关系商场面立体流然畅均分配关系设计客流导系统根目限度避免步行街出现盲区死角考虑顾客步行街浏览商品购物时感受消费者营造然舒适轻松购物环境
附：商铺间隔分析
商铺间隔优势
1 商铺销售总价降低适应更投资者购买加快销售进度迅速回笼开发资金
2 商铺租值低便商户招商
商铺间隔劣势
1业太业营导性意性理机构难统招商统理难导商场营状况
2商铺分散难引进型商家知名商户驻场营商场散户营消费者缺乏吸引力
3商铺家体户商场整体档次降低
商铺间隔优势
1 适合型商户求便引进力店
2 便统理
3 商业流通格局步行街档次较高
商铺间隔优势
1投资门槛增高阻碍销售进度
2商铺租金额高中商户进驻营成会招商增加难度
四物业理商业理建议
步行街开业否逐渐旺场断吸引消费流程度取决理职施行状况物业理商业理然属售服务范畴营销角度二者商铺推广重构成商铺投资者购买决策举足轻重作商场理项目前期策划时提前介入投资者感觉发展商满足商户营活动合理求确保商铺保值增值
物业理提前介入工作
⑴项目楼宇结构设计设备配置功分布提出建议
⑵拟定理项目服务容
⑶参工程监理
⑷参设备购置
⑸参工程验收
⑹拟定理文
⑺拟定理公司财务预算
⑻确定理费标准
商业理提前介入工作
⑴制定开业计划
⑵制定招商政策
⑶制定商铺租金方案
⑷确定商户结构组成
⑸制定步行街推广活动计划
⑹制定理机构架构
⑺拟定理文
⑻确定理费宣传费标准
结 语
策划市场环境入手结合项目处环境具体情况加司验出准备时间较仓促案中许细节（总体营销策划方案）双方沟通确定
非常感谢贵司公司工作信支持司机会贵司探讨项目推广策划工作司深信籍丰富专业验工作热诚项目推广销售工作中必定会全力赴做
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