物业理方案
概述
某项目位甲县城东甲县新城区行政文化体育济中心理位置优越物业升值潜力巨良物业背景某区物业理水准更显重
二目标
贯彻开发商开发某区项目构思引进市物业理理念通优良服务某区理成市居住区业县城里享受市生活氛围物业功发挥力促某区物业保值增值树立某物公司品牌
三组织
物业理行业微利行业前数物业理企业处亏损状态物业理企业组织更加简洁实降低组织耗劳资成等
反馈
运行机制
组织结构图
营环境图
四 事
事设置原：岗设岗预计16名员工（整区交付时设计）
序号 岗位 数 职责 备注
1 理 1 董事会领导全面负责营等
2 营部 1 具体营事务事等
3 办事员 3 文书财务劳资勤等 财会持证
4 物业理员 1 具体物业理装修监收费维保服务等
5 安全护卫员 7 门卫巡更停车理区公秩序等
6 水电工 1 公区域水电设施维护水电维修服务等
7 保洁员 2 公区域卫生保洁绿化养护等
员工招聘公司聘请物业理顾问公司进行培训骨干员工送市部门岗位培训结构培训培训率100
五 营预测
a) 营收入： 1914万元（年度省略）
l 物业理费：1134万元
应收 126万元
30000*12*035126000（元）
预计收入 1134万元（收缴率90）
l 维修服务费：05万元
l 特约服务： 58万元
l 收入： 15万元
b) 支出：2025万元
l 员工资福利：14万元
l 办公费：25万元（办公安全护卫绿化保洁消杀等）
l 维修保养费：15万元
l 税金：105万元
l 预见费：12万元
c) 润亏：111万元
d) 物业接期间
前期投入：10万元（办公设施购置费通讯器材员工服装配置费安全护卫品绿化等）
e) 公性服务费构成测算：21962万元年 061元月* m2
（1） 员工工资规定提取福利费
序号 岗位 数 工资标准 工资合计
1 理 1 1200 1200
2 营部 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业理员 1 800 800
5 安全护卫员 7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计：9600元月115200元年
福利：115200*2326496（元年）
合计：1417万元年
（2） 公设施设备维修保养费：15万元
（3） 绿化理费：绿化率45 104万m2*1元年* m2 104万元
（4） 清洁卫生费：2*12月*80元月*0192万元
（5） 安全护卫费：7*200元年*014万元
（6） 办公费：理员工资总额25计算
552万元*25138万元
（7） 固定资产折旧费：10计算 1万元
（8） 税费：营收55缴纳 1052万元
（9） 保险费：暂投保
（10） 合理利润：营收8计算 136万元
减轻业负担司通元化营特约服务严控营成等项措施增加收入减少支出降低公性服务费价格拟政府物价部门申报区公性服务费价格指导价格035元月* m2
六 前期物业接
a) 派物业理员水电工等工程技术员参工程验收（验收权仅物业理角度开发商提出建议）
b) 物业接验收
l 应物业维护保养理角度进行验收应站业立场物业进行严格验收维护业合法权益
l 物业通竣工验收物业体结构安全功验收
l 供电排水卫生道路等设备设施正常
l 房屋幢户编号已关部门确认
l 落实物业保修事宜（保修责保修期限保修范围）确保保修项目期限标准责方式落实重保修项目细图纸校验位
l 接组图纸资料移交清单技术资料进行检查发现产权技术资料缺漏应书面形式报开发商请求予协助解决
l 接组设备移交清单类设备数量规格性容量等进行检查发现接设备（设施）移交清单符缺漏应书面形式报开发商请求予协助解决
l 接组套单元房水电土建部分进行全面检查检查记录册发现问题应时督促关单位迅速解决
l 保修期施工安装设备等素产生质量问题公司应查明原时报开发商请求快解决
l 抄水电气表底数记录备案
l 接验收中发现问题应明确记录案约定期限督促开发商督促建筑商存问题加固补强整修直完全合格
l 接验收符合求物业理企业应签署验收合格证签发接文件
l 物业理企业签发接文件办理必手续整物业验收接工作 完成
七 入伙
1准备工作
l 治安方面：区四周种绿篱安装防护栏增设报警系统统安装防盗网防盗窗铝金窗
l 车辆理：增设区间道路标志封闭区出入口进出增设行车棚加固架空层车库
l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)垃圾清运站等
l 楼道灯：改节灯(：温感声控角摸式等)
l 分步购置办公护卫保洁水电工等设备工属具员工工作服等
l 制定入住流程
l 印刷入住表格
2协调工作
l 供电局水公司石油液化气公司邮局等单位搞联系工作保证住户入住水电气等供应
l 代业电话公司联系电话安装事宜争取现场放号方便业
l 学校派出居委会联系解孩转学迁移户口手续办理细节关联系电话入住时公告
3入伙现场
入伙准备协调工作位部署入伙现场彩旗横幅花卉背景音乐安全护卫立岗巡更迎接业入伙
举行入伙仪式：邀请政府官员新闻媒体业代表剪彩造声势
注意事项：避免期工灰尘噪音等谐现象
4业权入住程序
发函 办入伙手续
签约
5办理入伙手续程序
已缴款票 入伙手续书身份证购房合
确认业身份 缴清代垫代缴费装修保证金
建筑垃圾清运费物费盖章
业签署
业
八 物业装修理
业收楼权购物业进行装修装修必须规定范围进行关规定包括：国家建设部发布建筑装饰装修理规定物业理企业制定住户装修理规定根述规定业装修前必须物业理企业进行申请登记包括填写业 装修申请表领取装修理规定根约定申请表签字缴纳装修理押金保
证金批准方动工业装修完成物业理企业应组织验收合格退装修押金保证金
业装修前物业理企业申请登记时需实填写装修施工容注明委托施工单位进场数业施工队物业理企业三方应申请书签字盖章
九物业档案建立
物业档案资料建立前期建设开发成果记录实施物业理时工程维修配套改造必少更换物业理企业时必须移交容现代建筑工程着科学技术发展需求提高楼宇设备设施埋入建筑体部线越越越越复杂越越高科技化专业化旦发生障物业档案成维修必少东西物业档案资料建立抓收集整理案利四环节收集关键完整时间讲指规划设计工程竣工全部工程技术维修资料空间讲指物业构成方方面面楼顶体配套建筑物环境整理重点伪存真留档资料身规律联系进行科学分类保存利日理程中加充实
十 日常理
（）房屋理运作览表
工作容 核业 装修审核 巡视 踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
频度 天 天办完 二遍天入伙期间6h天消灭违章未然 周三次 100
标准 准确 符合规定危安全外观改变途改变 乱堆乱放乱挖乱接
违章装修房屋完率100投诉率 1‰ 违章装修 时听取业意见满足业合理求业满意率99 区幢数套数面积公实施线开关业幢号房号姓名单位电话家庭情况等问答正确率90 收缴率90 日清月结帐表相符六月帐目业公开次
工作程序 8：00~8：30总值班解处理业保修投诉8：30~17：00踪监督巡视走访整理档案
（二）绿化理
工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 杂草 保洁 补苗
工作求 冬春季晴天二天浇次水时间午宜夏秋季天二次时间早晚宜 春秋季遍根长势局部加施 灌木粗生乔木春秋季遍冬季乔木遍 春夏秋季遍冬季清园严重者重点防治 月遍严重者半月遍 8h天 春夏季遍严重者缺补
标准 均匀保持绿色长势良 均匀重漏 乔木剪丛生枝生枝整形灌木造型草保持30~50mm 长势优良污染环境 纯度90 保洁率99 绿化率95
程序 7：00~9：30浇水施肥9：30~11：30杂草整形保洁13：30~15：30杀虫补缺保洁15：30~17：00浇水施肥
（三）房屋公设施维修养护运作览表
工作容 装修审查监督 巡视 清理 室维修 室外维修养护
道路停车场 天面 楼梯墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
频度 8h办进度进行 天遍 污水井雨水井遍月化粪池遍半年污水二遍季 急修夜修补24h中修二天修二天回音 检查二遍天时维修 月检查遍 二年漆刷遍周查换梯灯遍坏修 周检查遍坏修 月检查遍坏修 月检查遍责范围坏修责区外时报告关部门 月检查遍坏修
标准 符合规定危安全外观改变途 熟悉房屋公设施种类位置分布安全求开关位置公设施完率90 堵少污积缺损井盖完率100 票收费索费处回访率100业满意率90 整率积水缺损完率90 积水漏隔热层完 整洁缺扶手完梯灯正常张贴痕迹 畅通积水塌陷鼠洞 脱鼓渗水违章整齐统 运作正常乱搭乱接泄漏 灯泡正常灯罩完率90
程序 8：00~8：30总值班解处理业保修投诉8：30~17：00踪监督养护维修巡视走访整理档案
工作容 定岗检查 流动检查 学训练
消防设施 家居安全 违法行 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车摩托保 突发事件 学法规 教育 训练
频度 24h 周遍 24h20分钟遍 24h 5分钟达现场 周次次1h
标准 车进出序车辆发牌登记交费90收购乞讨商贩等疑物进出 完率100 盗刑事火灾治安案件发生率2‰ 违章率5 违章鸣笛 100 违章 采取正确恰措施 国家方法规业公约等 遵纪守法严明安全护卫纪律 健身队列等常规训练
（四）安全护卫停车理
（五）保洁理
工作项目 面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠蟑螂
频度 二遍天 14h天 扫二遍周洗遍月 二遍天 遍天 二遍月业发药次年
标准 面杂物垃圾道路泥沙杂草积水单车棚楼梯口杂物蜘蛛网清洁率95 公区域杂物垃圾保洁率95 杂物蜘蛛网张贴乱堆扶手尘清洁率95 日产日清整洁味污积垃圾清运率100 蝇少蚊少虫 鼠密度1（夜夹法）蟑螂密度室15m2室外道20m3
程序 5：00~7：00面清扫7：00~8：00清运垃圾8：00~10：30保洁楼梯清洁消杀灭四害13：30~15：00清运垃圾15：00~16：00面清扫保洁
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概述
某项目位甲县城东甲县新城区行政文化体育济中心理位置优越物业升值潜力巨良物业背景某区物业理水准更显重
二目标
贯彻开发商开发某区项目构思引进市物业理理念通优良服务某区理成市居住区业县城里享受市生活氛围物业功发挥力促某区物业保值增值树立某物公司品牌
三组织
物业理行业微利行业前数物业理企业处亏损状态物业理企业组织更加简洁实降低组织耗劳资成等
反馈
运行机制
组织结构图
营环境图
四 事
事设置原：岗设岗预计16名员工（整区交付时设计）
序号 岗位 数 职责 备注
1 理 1 董事会领导全面负责营等
2 营部 1 具体营事务事等
3 办事员 3 文书财务劳资勤等 财会持证
4 物业理员 1 具体物业理装修监收费维保服务等
5 安全护卫员 7 门卫巡更停车理区公秩序等
6 水电工 1 公区域水电设施维护水电维修服务等
7 保洁员 2 公区域卫生保洁绿化养护等
员工招聘公司聘请物业理顾问公司进行培训骨干员工送市部门岗位培训结构培训培训率100
五 营预测
a) 营收入： 1914万元（年度省略）
l 物业理费：1134万元
应收 126万元
30000*12*035126000（元）
预计收入 1134万元（收缴率90）
l 维修服务费：05万元
l 特约服务： 58万元
l 收入： 15万元
b) 支出：2025万元
l 员工资福利：14万元
l 办公费：25万元（办公安全护卫绿化保洁消杀等）
l 维修保养费：15万元
l 税金：105万元
l 预见费：12万元
c) 润亏：111万元
d) 物业接期间
前期投入：10万元（办公设施购置费通讯器材员工服装配置费安全护卫品绿化等）
e) 公性服务费构成测算：21962万元年 061元月* m2
（1） 员工工资规定提取福利费
序号 岗位 数 工资标准 工资合计
1 理 1 1200 1200
2 营部 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业理员 1 800 800
5 安全护卫员 7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计：9600元月115200元年
福利：115200*2326496（元年）
合计：1417万元年
（2） 公设施设备维修保养费：15万元
（3） 绿化理费：绿化率45 104万m2*1元年* m2 104万元
（4） 清洁卫生费：2*12月*80元月*0192万元
（5） 安全护卫费：7*200元年*014万元
（6） 办公费：理员工资总额25计算
552万元*25138万元
（7） 固定资产折旧费：10计算 1万元
（8） 税费：营收55缴纳 1052万元
（9） 保险费：暂投保
（10） 合理利润：营收8计算 136万元
减轻业负担司通元化营特约服务严控营成等项措施增加收入减少支出降低公性服务费价格拟政府物价部门申报区公性服务费价格指导价格035元月* m2
六 前期物业接
a) 派物业理员水电工等工程技术员参工程验收（验收权仅物业理角度开发商提出建议）
b) 物业接验收
l 应物业维护保养理角度进行验收应站业立场物业进行严格验收维护业合法权益
l 物业通竣工验收物业体结构安全功验收
l 供电排水卫生道路等设备设施正常
l 房屋幢户编号已关部门确认
l 落实物业保修事宜（保修责保修期限保修范围）确保保修项目期限标准责方式落实重保修项目细图纸校验位
l 接组图纸资料移交清单技术资料进行检查发现产权技术资料缺漏应书面形式报开发商请求予协助解决
l 接组设备移交清单类设备数量规格性容量等进行检查发现接设备（设施）移交清单符缺漏应书面形式报开发商请求予协助解决
l 接组套单元房水电土建部分进行全面检查检查记录册发现问题应时督促关单位迅速解决
l 保修期施工安装设备等素产生质量问题公司应查明原时报开发商请求快解决
l 抄水电气表底数记录备案
l 接验收中发现问题应明确记录案约定期限督促开发商督促建筑商存问题加固补强整修直完全合格
l 接验收符合求物业理企业应签署验收合格证签发接文件
l 物业理企业签发接文件办理必手续整物业验收接工作 完成
七 入伙
1准备工作
l 治安方面：区四周种绿篱安装防护栏增设报警系统统安装防盗网防盗窗铝金窗
l 车辆理：增设区间道路标志封闭区出入口进出增设行车棚加固架空层车库
l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)垃圾清运站等
l 楼道灯：改节灯(：温感声控角摸式等)
l 分步购置办公护卫保洁水电工等设备工属具员工工作服等
l 制定入住流程
l 印刷入住表格
2协调工作
l 供电局水公司石油液化气公司邮局等单位搞联系工作保证住户入住水电气等供应
l 代业电话公司联系电话安装事宜争取现场放号方便业
l 学校派出居委会联系解孩转学迁移户口手续办理细节关联系电话入住时公告
3入伙现场
入伙准备协调工作位部署入伙现场彩旗横幅花卉背景音乐安全护卫立岗巡更迎接业入伙
举行入伙仪式：邀请政府官员新闻媒体业代表剪彩造声势
注意事项：避免期工灰尘噪音等谐现象
4业权入住程序
发函 办入伙手续
签约
5办理入伙手续程序
已缴款票 入伙手续书身份证购房合
确认业身份 缴清代垫代缴费装修保证金
建筑垃圾清运费物费盖章
业签署
业
八 物业装修理
业收楼权购物业进行装修装修必须规定范围进行关规定包括：国家建设部发布建筑装饰装修理规定物业理企业制定住户装修理规定根述规定业装修前必须物业理企业进行申请登记包括填写业 装修申请表领取装修理规定根约定申请表签字缴纳装修理押金保
证金批准方动工业装修完成物业理企业应组织验收合格退装修押金保证金
业装修前物业理企业申请登记时需实填写装修施工容注明委托施工单位进场数业施工队物业理企业三方应申请书签字盖章
九物业档案建立
物业档案资料建立前期建设开发成果记录实施物业理时工程维修配套改造必少更换物业理企业时必须移交容现代建筑工程着科学技术发展需求提高楼宇设备设施埋入建筑体部线越越越越复杂越越高科技化专业化旦发生障物业档案成维修必少东西物业档案资料建立抓收集整理案利四环节收集关键完整时间讲指规划设计工程竣工全部工程技术维修资料空间讲指物业构成方方面面楼顶体配套建筑物环境整理重点伪存真留档资料身规律联系进行科学分类保存利日理程中加充实
十 日常理
（）房屋理运作览表
工作容 核业 装修审核 巡视 踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
频度 天 天办完 二遍天入伙期间6h天消灭违章未然 周三次 100
标准 准确 符合规定危安全外观改变途改变 乱堆乱放乱挖乱接
违章装修房屋完率100投诉率 1‰ 违章装修 时听取业意见满足业合理求业满意率99 区幢数套数面积公实施线开关业幢号房号姓名单位电话家庭情况等问答正确率90 收缴率90 日清月结帐表相符六月帐目业公开次
工作程序 8：00~8：30总值班解处理业保修投诉8：30~17：00踪监督巡视走访整理档案
（二）绿化理
工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 杂草 保洁 补苗
工作求 冬春季晴天二天浇次水时间午宜夏秋季天二次时间早晚宜 春秋季遍根长势局部加施 灌木粗生乔木春秋季遍冬季乔木遍 春夏秋季遍冬季清园严重者重点防治 月遍严重者半月遍 8h天 春夏季遍严重者缺补
标准 均匀保持绿色长势良 均匀重漏 乔木剪丛生枝生枝整形灌木造型草保持30~50mm 长势优良污染环境 纯度90 保洁率99 绿化率95
程序 7：00~9：30浇水施肥9：30~11：30杂草整形保洁13：30~15：30杀虫补缺保洁15：30~17：00浇水施肥
（三）房屋公设施维修养护运作览表
工作容 装修审查监督 巡视 清理 室维修 室外维修养护
道路停车场 天面 楼梯墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
频度 8h办进度进行 天遍 污水井雨水井遍月化粪池遍半年污水二遍季 急修夜修补24h中修二天修二天回音 检查二遍天时维修 月检查遍 二年漆刷遍周查换梯灯遍坏修 周检查遍坏修 月检查遍坏修 月检查遍责范围坏修责区外时报告关部门 月检查遍坏修
标准 符合规定危安全外观改变途 熟悉房屋公设施种类位置分布安全求开关位置公设施完率90 堵少污积缺损井盖完率100 票收费索费处回访率100业满意率90 整率积水缺损完率90 积水漏隔热层完 整洁缺扶手完梯灯正常张贴痕迹 畅通积水塌陷鼠洞 脱鼓渗水违章整齐统 运作正常乱搭乱接泄漏 灯泡正常灯罩完率90
程序 8：00~8：30总值班解处理业保修投诉8：30~17：00踪监督养护维修巡视走访整理档案
工作容 定岗检查 流动检查 学训练
消防设施 家居安全 违法行 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车摩托保 突发事件 学法规 教育 训练
频度 24h 周遍 24h20分钟遍 24h 5分钟达现场 周次次1h
标准 车进出序车辆发牌登记交费90收购乞讨商贩等疑物进出 完率100 盗刑事火灾治安案件发生率2‰ 违章率5 违章鸣笛 100 违章 采取正确恰措施 国家方法规业公约等 遵纪守法严明安全护卫纪律 健身队列等常规训练
（四）安全护卫停车理
（五）保洁理
工作项目 面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠蟑螂
频度 二遍天 14h天 扫二遍周洗遍月 二遍天 遍天 二遍月业发药次年
标准 面杂物垃圾道路泥沙杂草积水单车棚楼梯口杂物蜘蛛网清洁率95 公区域杂物垃圾保洁率95 杂物蜘蛛网张贴乱堆扶手尘清洁率95 日产日清整洁味污积垃圾清运率100 蝇少蚊少虫 鼠密度1（夜夹法）蟑螂密度室15m2室外道20m3
程序 5：00~7：00面清扫7：00~8：00清运垃圾8：00~10：30保洁楼梯清洁消杀灭四害13：30~15：00清运垃圾15：00~16：00面清扫保洁
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