报告容相关服务知识产权易居·克瑞 少谈义· 研 究 具 体 问 题
2017年杭州房产市场年报
易居（中国）企业集团
克瑞江浙区域➢ 2少谈义· 研 究 具 体 问 题
杭州长江三角洲城市群占位？特城市争？
2017年6月长江三角洲城市群发展规划发布杭州城区常住口较少次南京特城市步遥16
年G20严查流动口暂住证等更新数显示全市常住口已超1100万涨幅显著达成2020年目标
规模等级 划分标准
（城区常住口） 城市
超城市 1000万 海
特城市 5001000万 南京

城
市
I型城市 300500万 杭州合肥苏州
II型城市 100300万 锡宁波南通常州绍兴
芜湖盐城扬州泰州台州
中等城市 50100万 镇江湖州嘉兴马鞍山安
庆金华舟山义乌慈溪

城
市
I型城市 2050万
铜陵滁州宣城池州宜兴
余姚常熟昆山东阳张家
港江阴丹阳诸暨奉化
巢湖皋东台海海门
嵊州温岭安泰兴兰溪
桐乡太仓靖江永康高邮
海宁启东仪征兴化溧阳
II型城市 20万 天长宁国桐城湖扬中
句容明光建德
9188万
全市常住口规模（含桐庐淳安建德）
79684万
市区（含富阳安）常住口规模
37125万
中心城区常住口规模
备注：17年8月口数期公布数济图右图数2017年统计年鉴数截止2016年目标杭州市城市总体规划20012020年（2016年修订）
建德市
中心城区
市区
桐庐县
淳安县
安区
富阳区
市区：
城3532
城5360
江干10615
拱墅5820
西湖8442
滨江3356
萧山15720
余杭13590
5885
7364
4230
4470
3496
400万 1000万中心城区控制口➢ 3少谈义· 研 究 具 体 问 题
住房炒+限购限贷热点二线均调整杭州幸免外？
成交量价价变化杭州市场保持较高热度温度计衡量达80100℃沸腾状态
苏州南京合肥等热点二线城市已步入调整期量价新开盘化均出现回落杭州逐渐丧失较优势
备注：源CRIC数库杭州十区（含富阳安）杭州苏州南京合肥数均截止1231
第梯队：80℃100℃杭州成武汉代表市场锅沸水房难求
第二梯队：60℃南京合肥代表巅峰已绝热度
第三梯队：50℃厦门代表前期攀升幅度基数高目前退温加快
第四梯队：40℃苏州代表基回理性状态
第五梯队：30℃环京区域燕郊代表实质性降价回调
0
5000
10000
15000
20000
25000
00
5000
10000
15000
20000
2010
年
2011
年
2012
年
2013
年
2014
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2015
年
2016
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2017
年
2010
年
2011
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2012
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2013
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2017
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2010
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2014
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2017
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2010
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2011
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2012
年
2013
年
2014
年
2015
年
2016
年
2017
年
杭州 苏州 南京 合肥
20102017年杭州苏州南京合肥等热点二线城市商品住宅成交
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元㎡ ） 涉宅楼面价（元㎡ ）
量较15年14较16年23
房价较16年34价19
量较15年28较16年32
房价较16年10价14
量较15年32较16年46
房价较16年15价6
量较15年6较16年6
房价较16年20价25
➢ 政策环境：四城市相言南京较紧二套首付8成
杭州次苏州合肥相较宽松低首付225成
➢ 市场量价：四城市16年整体市场达高峰17年商
品住宅成交量均回落仅杭州15年出现涨
➢ 土市场：四城市价仅杭州16年出现涨余苏
州南京合肥等均程度降售价相情况
楼面积高较优势丧失利润空间摊薄➢ 4少谈义· 研 究 具 体 问 题
面杭州八区17年商品住宅成交1180万方真实情况？
结合新开盘存68万方已认购签约房源集中1112月预计17年实际成交量1250万方15盘
中单价4w +占11席普通住宅精装精装备案6000较常见高端盘达7000+联排叠墅等低密毛坯
备注：源CRIC数库杭州八区（含富阳安）供应数截止1231考虑延迟签约成交截止110精装备案价格非实际成
15代表项目名称 已认购未签约面积
（万㎡） 开盘均价（元㎡）
滨江·金茂府 53 4500047000精装6000
江东宝龙广场 43 1400017000精装3000
龙湖·天鉅 39 3000033000精装3600
绿·华家池印 34 5000054000精装7000
合景·映月台 34 高层2600028000精装2000
联排4500055000
保亿绿城·奥邸国际 32 4300047000精装7000
绿·璞丽东方 30 2500028000精装3000
信达滨江·壹品 30 6900071000精装7800
中南·樾府 25 2900031000精装2000
泰禾·杭州院子 25 联排4800050000
长龙·领航城 22 3000032000精装4000
龙湖·天璞 20 3400036000精装4000
合景·天銮 19 4600048000精装6000
信达中心·杭州壹号院 19 4600048000精装6000
融信公馆·ARC 19 4800049000精装6000
融创·宜园 17 4600048000精装6000
融信保利·创世纪 17 3450036500精装5500
远洋·雁里 15 叠墅2300025000
嘉里·云荷廷 13 3200034000精装4000
朗诗·乐府 13 4000050000精装7100
合计 684 ——
834 1314
3521 3484 3890
6318
4141
5848 6099
2622
7960
12316
0
50
100
150
0
5000
10000
15000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
17年月度杭州八区商品住宅新开盘项目数量化情况
开盘供应数量 开盘认购数量
3048 3071 6382 5542 6317 8020 7183 6199 7883 4106 9072 13421
4334 4683
11391
6722 6241
13749
11293 10503
8385
6934 6888
10576
0
5000
10000
15000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
17年月度杭州八区商品住宅供求套数
供应套数 成交套数➢ 5少谈义· 研 究 具 体 问 题
0
10
20
30
40
50
60
连 海 沈阳 长沙 合肥 成 常州 锡 武汉 深圳 天津 南京 佛山 西安 郑州 北京 济南 青岛 广州 杭州 重庆 长春 南宁 廊坊
2017年全国重点城市男女购房决策占
男性决策 女性决策 决策 听
男 54
女 46
2016年
男 57
女 43
2017年
限购加码谁购房群？1617年什变化？
17年限购环境外客群缩水明显占足15远低16年3415年20三年新低
2635岁核心购房群体首置购房占6成36岁年长客群购房更加果断男性客群购房决策权更强
备注：源克瑞数营销系统WIFI数营销代理数住房保障局
0
50
100
19 1925 2635 3645 4655 55
20162017年杭州购房客户年龄变化
2016 2017
0
50
100
2635岁 3645岁 4655岁
2017年杭州客户分年龄段房购房占
房占 购房占
20162017年杭州重点城市客户变化走势
城市 2016年 2017年 变化
北京 12 12 00
广州 04 01 03
海 51 42 09
深圳 07 03 04
城市
2016年 2017年
外 外
杭州 66 34 86 14
20162017年杭州购房客户性变化16年杭州G20闻名
17年出现变化？
18年里走？➢ 7少谈义· 研 究 具 体 问 题
周期（宏观）：M1M1M2剪刀差市场热度高度相关
17年3月M1增速降剪刀差持续缩金融端收紧导致全国房价行17年杭州然走出独立行
情官方口径价格稳中升杠杆消费贷货币政策收紧等影响预计18年楼市资金全面偏紧
备注：源国家统计局杭州统计信息网公布数
➢ M1重流动性济活跃度指标M1M2剪刀差表示济景气度M1增速M2（M1M2剪刀差0）意味企业活期存款增速
定期存款增速企业居民交易活跃 M1增速M2（M1M2剪刀差0）代表余资金实体济中沉淀体盈利力降
➢ 13年1月15年1月17年1月M1受年底季节性周期素影响涨幅显著正常现象15年10月M1增速（14）首次超M2（135）
剪刀差断加16年7月达峰值增速差值达152M2仅102低1214正常增幅原：前期救市1万亿进入股
市二企业贷款疲软贷款集中房贷三表外融资财政存款等短期影响16年8月起M1增幅逐步回落着房产市场降温金融
杠杆等政策实施16年12月M1幅降17年1月剪刀差逐渐缩11月公布数M1M2增速差值36
11
年
1
月
3
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5
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7
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9
月
11
月
12
年
1
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3
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5
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7
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11
月
13
年
1
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3
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11
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14
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1
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3
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15
年
1
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3
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16
年
1
月
3
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5
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7
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9
月
11
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17
年
1
月
3
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5
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7
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9
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11
月
100
50
00
50
100
150
200
250
300
M1M2增速M1M2剪刀差全国杭州价格指数环关系
M1增速 M2增速 全国价格指数 杭州价格指数
M1增速M2M1增速M2
剪刀差逐渐缩➢ 8少谈义· 研 究 具 体 问 题
周期（中观）：土快速消化短期住宅供应偏紧
历16年高成交17年住宅成交旧维持较高热度13年行情囤积土潜供应量基消化完毕计
划供应土总建面1100万方基成交短期供应求延续房企新开工较积极
备注：源杭州统计信息网公布数2017年新开工面积数截止11月商品住宅杭州十区（含富阳安）供应成交截止1231
00
200
400
600
800
1000
1200
1400
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
杭州市区涉宅土成交总建面新开工意愿变化走势
土成交面积 新开工面积（万㎡） 土建新开工
土建新开工1
➢ 杭州13年集中供土供应恢复正常水新增土建住宅
新开工面积1416年均117年105衡土快速消化库存
效果显著未年已出土潜供应量减少赖新增土成交
➢ 杭州新开工供应面积转化效率1217年基保持稳定15年10月起
执行预售新规16年新开工面积供应面积增幅变17年
备案限价部分项目新开盘意愿较弱转成供应销售例较低
值118降106融信恒萧山开区项目3月恒
悦龙台仅售楼处基建成工处奠基状态
00
500
1000
1500
2000
2500
0
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1400
1600
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
杭州市区商品住宅新开工面积住宅供应成交面积
新开工面积（万㎡） 住宅供应面积 新开工供应面积
新开工供应面积1
土供应爆量
新开工未
11年市场行新开
工远新增供应➢ 9少谈义· 研 究 具 体 问 题
周期（微观）：行周期接尾声18年高位盘整
杭州属政策敏感度高城市政策出台快速反映导致杭州房产市场成交量呈现明显周期性变化
整体市场预期较高行周期断缩短调控药性降价格周期性明显滞成交量36月
备注：源CRIC数库杭州八区（含富阳安）商品住宅（普通住宅+墅）供应成交截止1231
0
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15000
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00
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2000
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7
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4
月
7
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4
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1
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4
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7
月
10
月
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
20092017年杭州八区商品住宅成交量价走势
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元㎡ ）
2009年3月2012年3月
36月（行19月行17月）
2012年4月2014年8月
28月（行14月行14月）
2014年9月2017年12月
月（行34月横盘6月）
2014年7
月杭州
限购正式
放开
2010年4月
新国十条限
购开始实施
2011年1月26
日新国8条
提高二套房首
付
2013年11
月提高二
套房首
付强化
限购
2014年9月
30日首
套房认贷标
准调整
2015年3月
30日降低
二套房首
付营业税5
改2
2013年11
月杭六条出
台二房首付
低60
2016年2
月杭十
条出台
加库
存
2010年10月
杭22条出台限
购令限贷令
2013年2月国五条
出台重申坚持调
控坚决击投资
投机购房求
房价控制目标
2016年9
月杭州
重启限
购11月
限购升级
2017年3
月富阳
江东纳入
限购➢ 10少谈义· 研 究 具 体 问 题
变化：建筑规范严偷面积难度增加分区执行差异
建筑规范拱墅区执行相严格时间相仿拱墅区申花板块融创宜园139仅3房+1操作台设计江
干区城东新城板块钱塘天誉139作4房早期申花锦绣城样4房房间阳台尺度更佳
➢ 设备台（体结构外）均全部水投影面积计算容
积率时求：设置通高功性房（客厅起居
厅等）设置预留梁墙柱等围合通高空间
设置花池类阳台等装饰空间设置符合建造逻
辑天井采光井通风井尾气井飘窗等14年出台建
筑规范未明确执行杭州偷面积难度已增加
融创宜园（139方3+1房）滨江锦绣城（139方4房） 世茂钱塘天誉（129方4房）
项目
名称

时间
力
户型 卧 南
次卧
书
房
北
次卧 餐客厅 阳台
卫 次卫
锦绣
城 131 139
四房
39*
37
34*
36
35
*3 34*3 46*72 73*16
16*36
2*
24
2*
17
宜
园 168 139
3+1房
36*
455
345*
455
3*
31
操作台
22*2
415*47
3*35 415*105 2*
24
2*
205
备注：卧室尺度含衣帽间卫生间等➢ 11少谈义· 研 究 具 体 问 题
变化二：二级市场矛盾面粉超面包价限价难突破
典型板块
➢ ：首创楼面价18576元㎡ 新城12
月均价168万㎡ 二手均价1719万㎡
价高新房售价存低价入市项目
➢ 城东新城新天金融城：城东新城楼面价
36396元㎡ 新房集中七堡均价3万
㎡ 二手4万㎡ 备案限价钱塘天誉
前期审批仅45万㎡ 亏市场认度检
验
➢ 萧山开区南部卧城：南部卧城楼面价
20060元㎡ 新房期成交天麓府洋房
位置较差物业类型溢价均价18万
㎡ 二手房售价精装含税25万㎡
新房限价高面粉价价面难超越面包价窘境部分板块王项目出现难产政
府备案限价利润限二理想状况价格突破限价跳脱价格圈层市场认度化出现问
题
备注：热力图显示板块高价前售价价差颜色越红价差越➢ 12少谈义· 研 究 具 体 问 题
变化三：二手倒挂严重限价新房抬高性价预期难降
五
常闲林
老余杭
北

学
城
北
沙
江
金沙湖申花
西溪
蒋村 老城西
乔司
城东新城
金融城

九堡
市中心
崇贤 半山田园
桃
源
丁桥长睦
运
河
新
城
新
天
星桥
良渚
祥
符
桥西
江度假区
转塘
钱江世纪
城
滨江高
教
湘湖闻堰
萧山桥南
萧山
开区滨江区府
滨江长河
南部
卧城
钱江
新城
三墩三墩北
留
山
未科技城未
科技
城西
新街
勾庄北
勾庄
义桥
萧山
市区
江东新城
新房售价：27000元㎡ （万科西雅图）
二手房售价：38000元㎡ （金城）
二手房价：71
新房售价：27000元㎡ （合景映月台）
二手房售价：32000元㎡（ 建工EFC）
二手房价：84
新房售价：42000元㎡ （金运河府）
二手房售价：55000元㎡ （远洋公馆）
二手房价：76
新房售价：19000元㎡ （融信澜天）
二手房售价：28000元㎡ （万科未城）
二手房价：68
新房售价：35000元㎡ （融创·玖樟台）
二手房售价：43000元㎡ （滨江金色黎
明）
二手房价：81
新房售价：69000元㎡ （信达滨江壹品）
二手房售价：70000元㎡ （融创江府）
二手房价：99
新房售价：35000元㎡ （融信保利创世纪）
二手房售价：41000元㎡（ 滨江金色江南）
二手房价：85
新房售价：46000元㎡ （滨江金茂府）
二手房售价：54000元㎡ （龙湖春江郦城）
二手房价：85
限价限签政策影响热点板块二手房销售价格倒挂现象显著尤铁线市政规划利新兴
板块二手房价70左右时二手房高价凸显新房高性价房难求情况普遍存➢ 13少谈义· 研 究 具 体 问 题
变化四：铁串线成网交通红利兑现价格逐渐扁化
2号线站点 周边典型项目 周边房价
（万㎡ ） 核心1 核心2 距离
良渚站 融信澜天昆仑华府 18 14 19 33
杜甫村站 昌府万科梦溪里 20 13 18 31
白洋站 奥克斯缔壹城越秀星汇悦城 22 12 17 29
金家渡站 实海海协安蓝郡 25 11 16 27
墩祥街站 阳光郡 29 10 15 25
三墩站 中旅紫金名门宝嘉誉府 33 9 14 23
虾龙圩站 西城年华协安郡 36 8 13 21
三坝站 二手房：耀江文鼎苑紫金文苑 55 7 12 19
文新路站 润园星洲花园政新花园 49 6 11 17
丰潭路站 二手房：雅仕苑南德加公寓 49 5 10 15
古翠路站 龙湖唐宁one嘉绿苑 42 4 9 13
学院路站 首开杭州金茂府融信公馆·ARC 46 3 8 11
宁桥站 华兰庭国际耀江文欣苑 48 2 7 9
沈塘桥站 邮电新村新华园 68 1 6 7
武林门站 武林壹号 83 — 5 5
凤起路站 皇亲苑环西社区 58 1 4 5
中河北路站 新湖武林国际 58 2 3 5
建国北路站 凤起潮鸣 80 3 2 5
庆菱路站 翰林花园滨江凯旋门 65 4 1 5
庆春广场站 采荷家五福天钱江苑 50 5 — 5
钱江路站 万科会79号中海御道 70 6 1 7
钱江世纪城站 保亿绿城奥邸国际 45 7 2 9
盈丰路站 融信保利创世纪龙湖天璞 36 8 3 11
飞虹路站 发江南丽锦滨江金色江南 39 9 4 13
振宁路站 万科家世纪光 38 10 5 15
建设三路站 滨江江南名府长龙领航城 32 11 6 17
建设路站 保利融信国璟融信海潮 32 12 7 19
民广场站 龙湖天鉅融信江南学府 35 13 8 21
杭发厂站 融信萧山公馆 34 14 9 23
民路站 二手房：横石板弄国颂府 30 15 10 25
潘水站 旭辉珺悦府 24 16 11 27
曹家桥站 开元广场绿南江壹号恒帝景 24 17 12 29
阳站 九悦江南碧桂园天麓府 18 18 13 31
良渚站
阳站
曹家桥站
钱江世纪城站
钱江路站
金家渡路站
民路站
建设路站
凤
起
路
站
庆
春
广
场
站
三墩站
三坝站
丰
潭
路
站
学
院
路
站
武林广场
建
国
北
路
站
振宁路站
民广场站
市民中心
182万㎡
1824万㎡
455万㎡
3545万㎡
78万㎡
67万㎡
已开通铁二号线例围绕武林钱江新城双心南北延伸价格呈现步效应良渚南
部卧城萧山开区三墩钱江世纪城老城西等价格着铁开通逐步趋➢ 14少谈义· 研 究 具 体 问 题
变化五：17年拆迁户贡献18年城部分区拆迁进入尾声
17年拆迁年区域开展拆迁较利启动时间计算拆迁进度18年预计拆迁户数环降17
拱墅区例拆迁计划提前完成18年仅1031户拆迁市场影响较弱18年滨江拆迁年
备注：源政府公布拆迁计划图18年拆迁湖墅计划征迁完成时间统计
20162020年城区城中村改造计划
178村44936户鼓励1+X补偿
36（10589户）
18年完成征迁1185户
江干
拱墅
城
8（4633户）
18年完成征迁2679户32（6803户）
18年完成征迁5607户
西湖36（6051户）
18年完成征迁222户
城 3（945户）
18年完成征迁945户
滨江 29（8611户）
18年完成征迁4186户
江
34（7304户）
18年完成征迁900户
20162020城区城中村计划进度
（启动时间）
2019年
2018年
2017年
2016年
政府发力启动拆迁签约基步
拱墅：40天签约2510户实现7村整村
清零皋亭村周签约653户菜马天
整村清零西湖：2街道5天拆完
整体降17
区块名称 2018年 2019年 2020年
关区块 拆迁565户 —— ——
第二文教区块 拆迁42户 —— ——
皋亭区块 —— —— ——
桃源区块 —— —— ——
杭钢单元（含康
桥集镇）区块 —— —— ——
运河新城（含运
河湾）区块 —— —— ——
孔家埭区块 —— —— ——
祥符老街区块 拆迁96户 —— ——
申花区块 拆迁48户 —— ——
庆隆区块 —— —— ——
华丰区块 拆迁280户 —— ——
半山国家森林公
园周边区块 —— —— ——
康桥路北区块 —— —— ——
合计 拆迁1031户 —— ——
20182020年拱墅居民拆迁分区计划➢ 15少谈义· 研 究 具 体 问 题
仓前闲林
五常老余杭
良渚
星
桥
东
湖
乔司
根余杭区1719年城中村改造示意图显示18年计划完成拆迁量17年19倍明确货币化安置例
低50预计1883户持币入市拆迁户尤良渚五常乔司等区域18年拆迁量较
备注：源政府公布拆迁计划
街道名称 拆迁户数 拆迁面积
乔司街道永村12组 65 48500
百丈镇溪口集镇改造 65 15000
瓶窑镇羊山商住块 52 13000
仓前街道集镇改造 132 137000
余杭街道中南村13组 50 13000
余杭街道华坞村36组 121 50000
余杭街道凤凰山村1组 20 8000
良渚街道金家渡社区1组 34 27200
崇贤街道崇贤前村区块 88 16000
塘栖镇超山集镇改造 9 3300
星桥街道南星社区13组
712组 321 128400
良渚街道南庄兜村 49 39200
良渚街道洋坝村13组
勾庄村1012组 274 219200
东湖街道星火苑社区13组 155 60000
东湖街道石坝社区13组 517 206800
东湖街道红旗社区8组 45 16000
合计 1997 1000600
变化五：余杭区18年整体拆迁力度较1+X低50
余杭城中村改造实行政府导规划引领整村拆安置优先原
推行1+X安置方式明确货币化安置例低50
2017年 VS 2018年余杭区完成拆迁户数面积
街道名称 拆迁户数 拆迁面积
乔司街道三角村1310
17组 649 520000
瓶窑镇良渚文化走廊区块 452 200000
良渚街道西塘河村17组 282 225600
良渚街道杜甫村2124组 41 32800
良渚街道东塘河村146
15组 403 322400
良渚街道行宫塘村15组
8911131415 408 326400
良渚街道运河村6812
1314151622组 230 184000
良渚街道勾庄村469
1214组 401 320800
仓前街道灵源农居点 12 5104
闲林街道母桥村710组 137 100000
五常街道荆丰社区512组 400 200000
五常街道友谊社区白庙区块
78组 128 60000
五常街道顾家桥社区14组 222 140000
合计 3765 2637104
19年预计拆迁街道名称 拆迁户数 拆迁面积
闲林街道民丰村235组 290 130500
五常街道荆山社区4组 50 25000
东湖街道横塘社区125组 217 108500
东湖街道红丰社区4610组 325 178750
合计 882 442750➢ 16少谈义· 研 究 具 体 问 题
20172019年完成萧山中心城区撤村建居社区部分行政村改造整治工作涉60村（社区）26万户住户改造面积1000余万
方
➢ 2017年计划实施城中村改造27改造农户10000户改造面积400万方
➢ 2018年计划实施城中村改造19改造农户7500户改造面积300万方
➢ 2019年计划实施城中村改造14改造农户8500户改造面积340万方
萧山公布三年拆迁计划涉60城中村17年已改造面积占3818年预计拆迁户数环降19集中
城厢街道（萧山市区）蜀山街道（南部卧城）前宁围（钱江世纪城新街桥南）闻堰等区域
备注：源政府公布拆迁计划
变化五：萧山区拆迁集中总户数高余杭集中萧山南
2017拆迁 户数 口
北干街道高田社区 317 1274
北干街道永久社区 335 1022
新塘街道行头村 365 1590
新塘街道潦社区 177 798
蜀山街道戚家池社区 341 1403
蜀山街道联丰社区 247 1027
宁围街道金社区 676 2147
宁围街道金二社区 490 1705
宁围街道宁东社区 830 2733
宁围街道宁税社区 764 2328
闻堰街道闻兴村 1003 4050
合计 5545 20077
萧山市区
南部卧城
桥南新街
2018拆迁 户数 口
城厢街道南门社区 408 1323
城厢街道徐家河社区 138 563
城厢街道仙家里社区 235 810
蜀山街道阳社区 503 1868
蜀山街道严家埭社区 158 711
蜀山街道安桥社区 237 787
前镇城南村 492 2008
新塘街道董家埭社区 278 918
新塘街道金家浜社区 259 785
新塘街道琴山社区 151 654
宁围街道颜坝村 364 1610
蜀山街道联华社区 339 838
蜀山街道黄家河社区 214 874
蜀山街道溪头黄社区 161 743
闻堰街道山河村 580 2340
合计 4517 16832➢ 17少谈义· 研 究 具 体 问 题
52 27 16 30 7 21 56 54
03 04 04 04 05 05
08 08
00
02
04
06
08
10
0
20
40
60
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年杭州八区涉宅溢价率楼走势
溢价率 楼
土成交量价：成交额创新高溢价率控价持续蹿升
1101 539 688 1334 717 640 974 923
5741 5840 6218 7280 7486
8653
13842
18258
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年杭州八区涉宅成交量价走势
成交建面（万㎡） 成交金额（亿元） 楼面均价（元㎡ ）
17年杭州土出金创历史新高跃居全国第二设置封顶价溢价率控制54幅回落楼持续维
持08价成较高17年月度土成交节奏89月集中供期年中年初年底样高峰
备注：源CRIC数库杭州八区（含富阳安）土挂牌成交数截止1231
➢ 杭州八区涉宅17年成交86宗收金1686亿杭州十区（含富阳
安）涉宅成交金额达1904亿均创年新高
➢ 2000亿土出金口径杭州十区营性（工业旅馆等特殊
外）17年成交1580万方金额达2166亿仅次北京居全国第
二
16年：
面积降5
金额涨25
价涨32
71 0 24 10 45 133 32 116 244 103 9 135
0
10000
20000
30000
40000
0
100
200
300
400
500
600
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2017年杭州八区涉宅月度成交量价走势
成交建面（万㎡） 成交金额（亿元） 楼面均价（元㎡ ）
土出高峰➢ 18少谈义· 研 究 具 体 问 题
22021
14686
8217
0
5000
10000
15000
20000
25000
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年土成交分类型楼面价（元㎡）
28
37
4
土成交结构：城萧山力贡献涉宅占76
成交区域17年城出34宗块总建面314万方均体量较萧山28宗总建325万方两
区域土成交贡献土分性质成交占基16年保持致商住块楼面价环涨幅显著
备注：源CRIC数库杭州八区（含富阳安）土挂牌成交数截止1231
余杭区（涉宅）：
24宗
284万方
412亿元
14518元㎡
城区（涉宅）：
34宗
314万方
789亿元
25096元㎡
萧山区含江东（涉宅）：
28宗
325万方
485亿元
14907元㎡
区域 宗数 环 建面 环 金额 环 均价 环
城 34 26 314 6 789 44 25096 7
余杭 24 41 284 31 412 111 14518 61
萧山 28 15 325 23 485 32 14907 71
全市 86 12 923 5 1686 25 18258 32
0
20
40
60
80
100
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年土成交分类型总建面（万㎡）
住宅 商住 商办
37
39
24➢ 19少谈义· 研 究 具 体 问 题
土现房政策：17年政策环境稳定土竞价规变化
17年3月融信恒萧山开区3w+王促现房销售新规出台仅持续4月现房销售延迟入市节点
加剧供应求土市场旧维持高热度期间成交22宗涉宅块需限房销售20宗总建面208万方
备注：源CRIC数库杭州国土资源局杭州八区（含富阳安）
2016年9月
抬高门槛：
溢价率1001月付清土出金
溢价率120现房销售
溢价率150竞配养老设施面积
2017年3月
土现房销售：
溢价率50现房销售
溢价率70锁定报价竞配持例
持100竞配养老设施面积
2017年4月
土摇号竞价：
摇号确定报名报价序
参摇号前足额缴纳竞买保证金
2017年6月
土网拍形式：
浙江省范围国建设权拍
卖挂牌通网交易系统实施10
月1日正式执行
2017年7月
取消现房销售：
取消溢价70限房销售求改溢
价70溢价封顶竞配持面积持
100竞配养老房面积
2017年89月
土持求：
持面积形式销售单次租
期超10年彭埠单元出首宗纯
租赁宅定出市属国企
杭房江东项目
保利滨江襄七房项目
葛洲坝西溪蒋村项目
金辉&建发三墩北项目
中冶桃源新天
越秀城东新城项目
成交日期 土名称 区域 板块 总建面积 容积率 楼面价 溢价率
2017524 建发&金辉三墩北项目 西湖区 三墩北 204789 3 18488 70
201765 保利滨江区府项目 滨江区 滨江区府 177407 35 28390 70
201769 杭房江东项目 江东 江东 195263 23 5161 70
2017527 禹洲南部卧城项目 萧山区 南部卧城 149769 28 20060 70
2017810 郑州绿崇贤项目 余杭区 崇贤 132538 22 12999 50
2017615 葛洲坝西溪蒋村项目 西湖区 西溪蒋村 136212 24 31698 70
201765 金学城北项目 沙区 学城北 91000 2530 9643 70
201773 卓越长睦项目 江干区 丁桥长睦 125647 213 14096 70
201765 中冶新天项目 城区 新天 86000 2838 29809 70
2017616 中建星桥项目 余杭区 星桥 114711 15 14700 50
2017527 融信空港新城项目 萧山区 空港新城 72750 2 5101 70
2017721 越秀城东新城项目 江干区 城东新城 88440 23 30841 70
2017810 香港路劲崇贤项目 余杭区 崇贤 70589 2 12999 50
2017721 中国电建丁桥长睦项目 江干区 丁桥长睦 70934 24 17383 70
2017615 天阳丁桥项目 江干区 丁桥长睦 57053 24 17166 70
2017426 中冶老城西项目 西湖区 老城西 43165 261 39571 70
2017426 联发桃源项目 拱墅区 桃源 49792 28 19137 70
201773 杭房申花项目 拱墅区 申花 33352 22 37509 58
2017629 高运益农镇项目 萧山区 益农镇 27120 18 2733 52
201769 宏立江东项目 江东 江东 9570 1012 4765 70
合计 2079万方➢ 20少谈义· 研 究 具 体 问 题
北部绕城线
持块较集中
东部学城北江
东空港新城库存
健康持例较高
南部副城保利滨
江襄七房块持
44持热度高
西部江转塘西溪蒋村等景观
资源佳区域存定例持
土持限制：金持4宗块宏立100持居第
17年7月采溢价封顶竞配持面积竞价形式计成交48宗涉宅块合计持面积108万方北绕
城南部副城东部持面积均较高滨江建发&金辉持例相仿采2种策略市场验证
备注：源CRIC数库持例TOP5排名
项目名称 区域 板块 总建面积 持例
宏立江东 江东 江东 9570 100
融信空港新城 萧山区 空港新城 72750 67
首开半山田园 拱墅区 半山田园 50312 55
保利滨江区府 滨江区 滨江区府 177407 44
葛洲坝西溪蒋村 西湖区 西溪蒋村 136212 44
房企 项目数
深圳金 4
滨江 3
德信 2
福建金辉 2
福建融信 2
杭房 2
绿城 2
海金茂 2
深圳中冶 2
温州时代 2
重庆金科 2
北京供销社 1
北京首开 1
北京中国电建 1
福建禹州 1
广州保利 1
广州碧桂园 1
宏立 1
江苏淮矿 1
厦门建发 1
厦门联发 1
海名城 1
坤 1
深圳万科 1
深圳卓越 1
宋 1
天阳 1
武汉葛洲坝 1
西房 1
香港九龙仓 1
香港路劲 1
郑州绿 1
中国建筑 1
诸暨祥生 1
合计 48宗
108万方持
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1012#持公寓
滨江翡翠江南（持31）
建发&金辉三墩北项目（持32）
4
56
7
8
9
10
11
12
13
1#物业营
23#托老➢ 21少谈义· 研 究 具 体 问 题
外房企布局：围绕铁绕城环线产业辐射带等布点
16年5外房企首入杭州G20等利刺激城市吸附力逐渐提升17年外房企投资热度极高15
房企集中城北城东温州时代重仓南部副城联发溢价率起拍价高致溢价仅5余块溢价基封顶
备注：源CRIC数库土成交数截止1231
成交日期 土名称 区域 板块 总建面积 楼面价 溢价率 备注
20171218 苏州中锐老余杭项目 余杭区 老余杭 85829 11995 50
20171218 海首创项目 余杭区 128846 18584 38
20171011 坤北项目 余杭区 北 109300 12750 50 持2
2017911 海名城萧山开区项目 萧山区 萧山开区 62938 21799 70 持7
201794 重庆金科运河新城项目 拱墅区 运河新城 86248 18935 70 持15
201794 温州时代长河项目 滨江区 长河 62062 31851 70 持25
2017814 北京供销社转塘项目 江区 转塘 79896 18203 70 持40
2017810 香港路劲崇贤项目 余杭区 崇贤 70589 12999 50 现房销售
2017810 北京国开老余杭项目 余杭区 老余杭 62038 17185 49
2017721 中国电建丁桥长睦项目 江干区 丁桥长睦 70934 17383 70 现房销售
持21
2017616 中建星桥项目 余杭区 星桥 114711 14700 50 现房销售
持5
2017615 葛洲坝西溪蒋村项目 西湖区 西溪蒋村 136212 31698 70 现房销售
持44
2017426 中冶老城西项目 西湖区 老城西 43165 39571 70 现房销售
持16
2017119 联发藏珑玉墅 余杭区 良渚 43765 16777 5
2017119 三湘城东新城项目 江干区 城东新城 82174 32370 75
老余杭
转塘 西兴 萧山开区
17年外房企首入杭州布局
良渚
西溪蒋村
老城西
城东新城
丁桥长睦
星桥

北
运河新城
崇贤➢ 22少谈义· 研 究 具 体 问 题
板块王刷新：价环线外层层递减12w价
土价值围绕市心呈环线递减热门板块价已破3万价万元板块较少滨江区府期暂未推
价停留16年5月信达中心·杭州壹号院21w价12w板块达23占47
备注：源CRIC数库杭州八区（含富阳安）土成交数截止1231
板块20162017年成交高价情况
板块 高楼面价 房企 年份
市中心 45368 杭州绿城&厦门建发 2016年
钱江新城 44460 杭州滨江&保利 2017年
金融城 43288 金隅&中国中铁 2016年
申花 40766 杭州绿城&厦门建发 2017年
老城西 39571 深圳中冶 2017年
桥西 36556 家 2018年
新天 36453 香港九龙仓 2017年
城东新城 36396 江苏淮矿 2017年
长河 31851 温州时代 2017年
西溪蒋村 31698 葛洲坝 2017年
萧山开区 30816 福建融信 2017年
滨江区府 28390 保利 2017年
留 27279 杭州绿城&厦门建发 2017年
祥符 25787 深圳万科 2017年
萧山市区 24990 杭州滨江 2017年
湘湖闻堰 22950 金 2017年
九堡 21590 金 2017年
良渚 20542 厦门联发 2017年
南部卧城 20060 福建禹州 2017年
三墩北 19864 郑州绿 2016年
钱江世纪城 19846 福建阳光城 2016年
萧山桥南 19804 杭州滨江 2017年
江度假区 19695 德信 2017年
未科技城 19664 福建阳光城 2016年
桃源 19137 厦门联发 2017年
运河新城 18935 重庆金科 2017年
18584 海首创 2017年
半山田园 18423 北京首开 2017年
转塘 18203 北京供销社 2017年
丁桥长睦 17383 中国电建 2017年
乔司 17226 福建金辉 2017年
老余杭 17185 东方集团 2017年
山 16650 绿城 2017年
星桥 14700 福建金辉 2017年
北 13840 宁波荣安 2017年
学城北 13369 金 2017年
崇贤 12999 西房 2017年
新街 12760 福建阳光城 2016年
瓶窑 11178 碧桂园 2017年
义桥 10780 广州碧桂园 2017年
前镇 10200 广州碧桂园 2017年
闲林 8809 福建金辉 2016年
空港新城 8670 德信 2017年
江东 8495 宋 2017年
浦 7301 广州碧桂园 2017年
勾庄北 6761 深圳万科 2016年
五常闲林
老余杭
北

学
城
北
沙

江
金沙湖申花西
溪
蒋
村
老城西
乔司
城东
新城
金融城

九堡
市中心
崇贤 半山
田园桃
源 丁桥长
睦
运
河
新
城 新
天

星桥
良渚
祥
符 桥
西
江度假
区
转塘
钱江世
纪城
滨江高教
湘湖闻堰
萧山桥南
滨江区府
滨江长河
钱
江
新
城
三
墩
三
墩
北
留
山
未科技
城
未科技城西
新街
勾庄北
勾庄
义桥

江
东
萧山
开区
萧山市区
南部卧城
价30000
价2000030000
价1000020000
价500010000
期土成交
价热度图➢ 23少谈义· 研 究 具 体 问 题
13635
23393
25096
7146 9568
18048
21362900
6549 4971
9015
14518
3599
69569492
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2015
年
2016
年
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
2015
年
2016
年
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
2015
年
2016
年
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
2015
年
2016
年
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
2015
年
2016
年
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
城 萧山 江东 余杭 富阳
20172021年涉宅出计划
幅数 占面积（万㎡） 楼面均价（元㎡ ）
89
113
67
土未供应：未供应稳定年均1100万方数优质块
根20172021出计划年均计划出107宗涉宅块占面积551万方容积率2计算1100万方建
面积17年实际出计划供应完成度87余杭区超额完成务富阳萧山务完成度低
杭州市20172021年涉宅出计划
序号 区域
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 合计
幅数 占面积 占 幅数 占面积 占 幅数 占面积 占 幅数 占面积 占 幅数 占面积 占 幅数 占面积 占
1 城区 38 151 30 41 148 27 44 149 27 39 150 26 41 158 27 203 757 27
2 萧山区 35 148 29 30 168 31 37 165 30 20 163 29 17 166 29 139 811 29
3 江东 10 38 7 8 47 9 8 50 9 8 54 10 8 55 10 42 243 9
4 余杭区 25 121 24 28 133 25 21 114 20 17 138 24 21 131 23 112 637 23
5 富阳区 11 55 11 9 47 9 9 79 14 5 62 11 7 65 11 41 307 11
合计 119 512 100 116 544 100 119 557 100 89 567 100 94 575 100 537 2755 100
备注：源CRIC数库杭州市国土资源局成交数截止1231虚框出计划标红百分计划完成度（面积计算）
92
78➢ 24少谈义· 研 究 具 体 问 题
商品房：住宅限购限贷酒店式公寓产品量价齐升
17年八区商品房成交1636万方收金3820亿元创年新高1016年普通住宅占保持758017年
受限购限贷影响加网签限价供应足等影响占降67酒店式公寓放量显著达3百分点
687 456 899 936 967 1322 1945 1636
12
19
12
16 16
12
07 08
00
05
10
15
20
25
0
500
1000
1500
2000
2500
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年杭州八区商品房供求走势
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供求
备注：源CRIC数库口径杭州八区商品房成交数截止1231
5 4 4 4 5 5 6 6
5 13
7 8 5 6
11 149
7
4 4 4 4
5
7
75
68
81 80 82 83
75
66
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年杭州八区商品房分物业类型成交占
墅 酒店式公寓 办公 商业 普通住宅
17年普通住宅成交占66墅6酒店式公寓14办公7商业7
环16年 降9 持 涨3 涨2 涨3
1197 775 1346 1593 1521 2140 3429 3820
17423 16990 14973 17008 15733 16182 17637
23351
0
10000
20000
30000
0
2000
4000
6000
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年杭州八区商品房成交金额走势
成交金额（亿元） 成交均价（元㎡ ）➢ 25少谈义· 研 究 具 体 问 题
61 31 57 103 118 113 97 91 95 99 96 132 80 51
219
160 141 140 136 133 187
102
37 62 44 49
120 72 67
143 118 111 92 77 79 113
24618
0
10000
20000
30000
40000
0
100
200
300
151 156 161 166 171 176 1712
普
通
住
宅
商品房：住宅限价影响商办备案较松成突破口
7
3 4 5 6 6 5 4 5 6 7 10
6 3
9 11 11 10 7 10
15 13
7 8
4 4
10 9 10
14 11 10 7 7 7 7
31124
0
10000
20000
30000
0
10
20
151 156 161 166 171 176 1712

墅
5 2 3 4 5 5 9 7 8 8 10 11 11 4
14 13
22 18 23 19 25 25 24 18
10 8
28 29
18 22 22 24 22 16 13 14
25388
0
10000
20000
30000
0
10
20
30
40
151 156 161 166 171 176 1712
酒
店
式
公
寓
3 2 2 3 4 6 2 3 3 3 4 5 4 1 5 7 9 6 6 9 7 8
12 9 5 4
11 12 12 12 9 8 11 8 7
14
28071
0
10000
20000
30000
0
10
20
151 156 161 166 171 176 1712
商
业
5 4 2 3 2 5 2 3 3
9
3 7 5 7 5
12
4 9 4 4 8
13
6
12
7 6
10 12 9 13
8
18
6 6 5
12
21881
0
10000
20000
30000
0
10
20
151 156 161 166 171 176 1712
办
公
2016年12月 VS 2017年12月
网签&备案限价+限购限贷
量：1449 25 1085
价：17601 37 24138
济型排屋增+改善6成
量：108 10 97
价：23956 9 26140
商改住红利+承接投资需求
量： 215 6 227
价：14518 41 20458
带租约出售+板块规划利
量：83 37 114
价：20380 18 23990
成交区域差异+结构性调整
量：89 25 112
价：15510 19 18511
备注：源CRIC数库口径杭州八区商品房成交数截止1231➢ 26少谈义· 研 究 具 体 问 题
商品住宅：17年较16年量回落价涨较15年前量价齐声
17年八区商品住宅成交1183万方收金2874亿元环16年阶段性高点量降24价涨35
季度末传统旺季10月受成交结构影响成交均价29万㎡ 降25万㎡
备注：源CRIC数库口径杭州八区商品住宅成交数截止1231
18003
14572 15861 15301 15817 16500
20238
26826
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
0
100
200
300
400
500
600
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年杭州八区商品住宅供求量价走势
成交面积（万㎡） 成交均价（元㎡ ）
10年成交
549万方
967亿元
11年成交
327万方
533亿元
12年成交
760万方
1106亿元
13年成交
790万方
1307亿元
14年成交
839万方
1302亿元
15年成交
1160万方
1884亿元
16年成交
1557万方
2809亿元
17年成交
1183万方
2874亿元
549 327 760 790 839 1160 1557 1183
11
21
11
14 13
09
06 08
00
05
10
15
20
25
0
500
1000
1500
2000
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20102017年杭州八区商品住宅供求走势
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供求
48 53 131 81 76 156 129 121 99 84 85 120
21948 20206 20332 21093 20958 23581 25527 26831 27106 29005 27278 24975
0
10000
20000
30000
40000
0
50
100
150
200
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2017年月度杭州八区商品住宅量价走势
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元㎡ ）➢ 27少谈义· 研 究 具 体 问 题
成交价格：八区普涨35基1318江东涨幅列第
17年杭州八区商品住宅均价涨35分区基均1318价格涨幅江东先前毛坯基数
低涨幅翻倍余杭萧山江干成交量价贡献TOP3占高达7277
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
101 111 121 131 141 151 161 171 1712
20102017杭州八区商品住宅分区成交均价走势
城
余杭
萧山
江东
2010年
17605元㎡
八
区
均
价
2011年
16263元㎡
2012年
14545元㎡
2013年
16546元㎡
2014年
15520元㎡
2015年
16251元㎡
2016年
18044元㎡
2017年
24303元㎡
16年+35
12月均价涨3828元㎡ 涨幅13
12月均价涨2792元㎡ 涨幅18
12月均价涨4206元㎡ 涨幅18
12月均价涨7814元㎡ 涨幅96
备注：源CRIC数库口径杭州八区商品住宅成交数截止1231
38
27
12
8
4
3 3
221 0
2017年杭州八区商品住宅分区成交面积
余杭区
萧山区
江干区
拱墅区
江开发区
江东
西湖区
沙区
城区
滨江区
城区
29
28
15
13
4
4
2 22 10
2017年杭州八区商品住宅分区成交金额
余杭区
萧山区
江干区
拱墅区
江开发区
西湖区
城区
滨江区
江东
沙区
城区➢ 28少谈义· 研 究 具 体 问 题
成交价格：价格圈层明显二饶基贯穿12万单价区域
基形成四级价格圈层核心板块破5万处13万价格圈层板块数量外部环绕圈1万单价
项目较少仅北运河镇塘栖镇附部分项目毛坯均价091万
五
常闲林
老余杭
北

学
城
北
沙

江
金沙
湖申花西
溪
蒋
村
老城
西
乔司
城东新城
金融城


九堡
市中心
崇贤 半山
田园桃
源 丁桥长
睦
运
河
新
城 新
天

星桥
良渚
祥
符 桥
西
江度
假区
转塘
钱江世
纪城
滨江
高教
湘湖闻堰
萧山桥南
萧山
开
区滨江区府
滨江长河
南
部
卧
城
钱江
新城
三
墩
三
墩
北
留
山
未科
技城
未

科
技
城
西
新街
勾
庄
北勾
庄
义桥
萧
山
市
区
江东
板块均价>5万
板块均价45万
板块均价34万
板块均价23万
板块均价<1万
板块均价12万
2017年板块均价示意图
备注：源CRIC数库口径杭州八区商品住宅成交数口径111231
➢ 第圈层（单价5万㎡ ）：市中心钱江新城代
表传统豪宅区
➢ 第二圈层（单价35万㎡ ）：中高端改善置业区
城次级中心热点板块组成（申花桥西区政府等代
表次级中心世纪城城东新城西溪蒋村等热门板
块）
➢ 第三圈层（单价23万㎡ ）：刚需刚改置业区绕城范围
城郊板块萧山余杭新兴发展板块构成
➢ 第四圈层（单价12万㎡ ）：纯刚需置业区余杭区绕城外
范围萧山远郊属乡镇范围
➢ 零星片区（单价万元）：目前售价基仅萧
山余杭属部分远郊乡镇处价格水严格意义
讲杭州已存万元板块 ➢ 29少谈义· 研 究 具 体 问 题
板块涨幅：低价板块迅速填洼差价进步缩
17年余杭区老余杭未科技城西北崇贤等板块价格涨幅居前列萧山区湘湖闻堰新街等区
域起始价格相较低涨幅更显著城区部分板块涨幅介1037间
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
老余杭
湘湖闻堰
未科技城西
北
新街
闲林
星桥
乔司
勾庄北
崇贤
江东
未科技城
留
桃源
申花
钱江世纪城
新天
祥符
运河新城
义桥
萧山开区
五常
良渚
城东新城
三墩
半山田园

滨江区府
勾庄
转塘
长河
西溪蒋村
金沙湖
桥西
沙江
钱江新城
江度假区
学城北
南部卧城
丁桥长睦
老城西
金融城
萧山桥南
九堡
滨江高教
萧山市区
三墩北
板块普通住宅价格涨幅（2017年均价2016年均价）
17年成交均价 16年成交均价 涨跌幅
空心柱体表示萧山余杭区板块
➢ 涨幅37板块：19中余杭9城6萧山4老余杭北崇贤等前期价格低洼出现补涨势头强劲
➢ 涨幅介2537板块：17中城11萧山2余杭4良渚城东新城金沙湖等轨道交通通达性较板块
➢ 涨幅介1025板块：11中城8萧山3江度假区学城北等热门板块贡献较
➢ 涨幅10板块：2中城1（市中心）起始价格较高涨幅显著余杭1（山）基项目售
均涨幅37
备注：源CRIC数库口径杭州八区普通住宅成交数截止1231➢ 30少谈义· 研 究 具 体 问 题
成交结构：首置首改产品力成交总价门槛提升100万
面积段8090方首置120140方首改产品供应较致成交放量90方户型占达45
总极端16年100万总价成交占2817年门槛提升100万200600万占51
备注：源CRIC数库口径杭州八区商品住宅成交数截止1231
2561 43553 3700 15186 23691 4361 2162 1933 2067 2485
19648 19917 20668 23726 26784
32137 30961 28033 25481 27813
0
20000
40000
0
20000
40000
60000
80方 8090 90100 100120 120140 140160 160180 180200 200250 250方
2017年杭州八区商品住宅分面积段供求走势
供应套数 成交套数 成交均价
51 55 60 59 61 58 55 45
16 13 11 11 11 13 15
19
16 18 17 18 17 18 19 23
4 3 3 3 2 2 3 4
0
20
40
60
80
100
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
2017年杭州八区商品住宅分面积段城成交走势
90方 90120 120140 140160 160180 180200 200250 250方
27 28 35 31 38 34 28 7
29 33 31
25
24 25
21
20
17 16 16
20 16 16
17
16
8 7 7 9 8 9
11
13
5 4 4 4 4 5 6
11
4 5 4 6 4 5 7
14
5 4 2 3 3 3 6 13
0
20
40
60
80
100
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
2017年杭州八区商品住宅分总价段成交走势
100万 100150 150200 200250 250300
300400 400600 600800 800万➢ 31少谈义· 研 究 具 体 问 题
二手房：17年半年二手房成交加速10月起降幅显著
2017年全市二手住房成交12万套成交面积1177万方分降238090方刚需户型市场占稳
定增长17年达22城区已挂牌未签约二手房源约2万套挂牌总面积210万方江化速度较慢
327 516 378 754 1218 1177
0
58
27
100
62
3
50
0
50
100
150
0
500
1000
1500
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
20122017年全市二手住房成交面积走势
成交面积（万㎡） 增幅
6001
7953
15288
11983 12135 12448
10098 10811 10391
7454 7995
6000
0
5000
10000
15000
20000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
20162017年全市二手住房月成交套数走势
2016 2017
备注：源CRIC数库住房保障局
26
21
21
22
18
16
16
17
16
19
20
22
16
15
15
15
15
16
15
14
10
12
13
11
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
2014年
2015年
2016年
2017年
20142017年全市二手住房成交面积段走势
60方 6080 8090 90120 120140 140方
58
51 49 48
62 63
74
46
00
20
40
60
80
城 城 拱墅 江干 西湖 滨江 江 沙
2017年底城区挂牌二手房源存量化周期
化周期（月）➢ 32少谈义· 研 究 具 体 问 题
狭义库存：存量低见底警戒线加供迫眉睫
截止12月商品住宅存量360万方1年化周期37月中余杭区存量占41化周期40月商
品房库存965万方中商业办公存量占51采包租等形式化周期高达263月
1090 1102 1062 980 970 942 871 841 813 654 621 602 615 606 575 538 469 507 455 408 359 348 318 321 360
113 112 106
86 82 78
7 66 62
47 44 44 47 48 45 45 42 49 43 39 35 37 35 34 37
0
2
4
6
8
10
12
0
200
400
600
800
1000
1200
1512 161 162 163 164 165 166 167 168 169 1610 1611 1612 171 172 173 174 175 176 177 178 179 1710 1711 1712
201512201712杭州八区商品住宅狭义存量化周期走势图
月末存量（万㎡） 动态化周期（12月）
92
148
110
10
2017年12月底区商品住宅狭义存量
（万㎡）
城区
余杭区
萧山区
江东
33
41
4
29
江东
萧山
余杭
城
区商品住宅化周期（月）
年月均化计算
商品住宅
酒店式公寓
商业
办公
2017年12月底八区商品房狭义存量
（万㎡）
普通住宅
墅
222
302
58
37
办公
商业
酒店式公寓
商品住宅
区商品房化周期（月）
年月均化计算
备注：源CRIC数库➢ 33少谈义· 研 究 具 体 问 题
广义库存：25板块处存量见底状态12月
年底供应幅提升广义库存2397万方三年均成交计算广义化周期221月中持108万
方278万方建面块需现房销售延迟入市三墩北滨江区府存量已认购未签约房源广义偏高
备注：源CRIC数库数时间2017年112月统计口径商品住宅
五
常闲林
老余杭
北

学
城
北
沙
江
金沙
湖申花西
溪
蒋
村
老城西
乔司
城东
新城金融
城


九堡
市中心
崇贤 半山
田园桃
源 丁桥长
睦
运
河
新
城 新
天

星桥
良渚
祥
符 桥
西
江度假
区
转塘
钱江
世纪
城
滨江
高教
湘湖闻堰
萧山桥南
萧
山

开
区
滨
江
区
府
滨江长河
南
部
卧
城
钱
江
新
城
三
墩
三墩
北
留
山
未科技
城
未

科
技
城
西
新街
勾庄
北勾
庄
义桥
萧
山
市
区
广义存量化周期（36）
广义化周期（2436月）
广义化周期（1224月）
广义存量分布图

江
东
广义化周期（012月）
板块 狭义存量 广义存量 月均化量 狭义存销 广义存销
三墩北 05 339 04 12 854
滨江区府 97 522 12 84 451
萧山桥南 34 563 13 26 440
湘湖闻堰 67 485 13 53 387
崇贤 81 720 22 37 332
山 26 107 03 77 322
良渚 222 1452 46 49 318
江东 96 1050 33 29 314
运河新城 01 149 05 01 289
南部卧城 201 842 33 60 253
老余杭 134 593 27 50 220
未科技城 251 1086 49 51 219
萧山市区 240 577 27 88 211
城东新城 67 1077 54 12 201
乔司 43 295 15 28 191
九堡 28 198 11 27 188
新天 58 269 15 39 180
老城西 28 71 04 64 162
钱江世纪城 131 472 30 44 159
星桥 114 467 31 37 151
义桥 72 258 18 41 146
学城北 01 185 14 01 136
闲林 230 485 37 63 132
申花 94 423 32 29 131
萧山开区 108 700 59 18 118
丁桥长睦 56 506 43 13 118
市中心 165 271 23 72 118
西溪蒋村 06 143 12 05 116
钱江新城 55 95 08 66 115
留 10 111 10 10 112
转塘 19 175 17 11 102
新街 106 154 15 69 100
北 171 567 58 30 98
金沙湖 03 51 05 06 97
祥符 06 119 14 05 87
81 417 51 16 82
金融城 56 231 28 20 81
半山田园 18 81 10 17 79
江度假区 67 173 22 30 78
勾庄 01 127 18 00 70
桃源 01 51 08 01 65
长河 06 68 10 05 65
桥西 13 86 16 08 53
勾庄北 51 52 13 38 39
五常 12 53 14 09 38
三墩 30 30 12 26 26
滨江高教 21 21 10 22 22
沙江 14 14 12 12 12
未科技城西 06 06 10 06 06
已认购
未签约
房源堆
积
化周期
偏高➢ 34少谈义· 研 究 具 体 问 题
排行榜：百亿房企增操盘门槛提升82亿权益71亿
排名 企业名称 操盘金额（亿元）
1 万科 2660
2 绿城 2374
3 融创 2247
4 滨江 2242
5 龙湖 1507
6 融信 1187
7 阳光城 1101
8 旭辉 1101
9 新城 931
10 保利 816
排名 企业名称 权益金额（亿元） 占
（权益操盘）
1 万科 1966 74
2 融创 1866 83
3 绿城 1436 60
4 龙湖 1286 85
5 融信 1162 98
6 滨江 1155 52
7 阳光城 1121 102
8 九龙仓 782 158
9 新城 760 82
10 金 709 92
2017年112月房企商品房销售金额排行榜
第类房企：权益占100
该类房企身拥土资源资金寻找合作企业
善合作开发见开发力较弱国企者拥
强资金实力金融企业阳光城九龙仓等
第二类房企：权益占50100
僧粥少导致难土价格疯长
企业避险角度合作合作开发通收购中
企业快速增加土储备成房企扩张流方式典
型代表万科融创融信外身实力
品牌知名度涉猎代建业务绿城滨江
第三类房企：权益占50
该类房企土市场难获身营销产品
力较强操盘方入股进行合作运营德信
备注：杭州十区（含富阳安）商品房（普通住宅+墅+酒店式公寓+商业+办公）数截止12月29日➢ 35少谈义· 研 究 具 体 问 题
排行榜：16年相门槛显著提升金融公司榜名
排名 企业名称 成交金额
（亿元） 占份额
1 绿城 1400 92
2 万科 884 58
3 滨江 636 42
4 龙湖 591 39
5 融创 335 22
6 远洋 318 21
7 世茂 315 21
8 绿 296 19
9 德信 293 19
10 城发 260 17
排名 企业名称 成交金额
（亿元） 占份额
1 万科 1593 72
2 滨江 1215 55
3 万科 1008 46
4 融创 531 24
5 发 501 23
6 城发 461 21
7 九龙仓 435 20
8 龙湖 427 19
9 金 371 17
10 宋 345 16
排名 企业名称 成交金额
（亿元） 占份额
1 绿城 2032 55
2 万科 1505 41
3 滨江 1418 39
4 融创 1236 34
5 九龙仓 751 20
6 安信托 678 18
7 龙湖 669 18
8 融信 576 16
9 德信 516 14
10 阳光城 482 13
2014年杭州房企销售金额排行榜 2015年杭州房企销售金额排行榜 2016年杭州房企销售金额排行榜
前十门槛：260亿元
前十份额：350
前十门槛：345亿元
前十份额：312
前十门槛：482亿元
前十份额：268
第

梯
队
第
二
梯
队
排名 企业名称 成交金额
（亿元） 占份额
1 万科 1962 48
2 融创 1866 45
3 绿城 1436 35
4 龙湖 1286 31
5 融信 1162 28
6 滨江 1155 28
7 阳光城 1094 27
8 九龙仓 782 19
9 新城 760 18
10 安信托 720 18
2017年杭州房企销售金额排行榜
前十门槛：720亿元
前十份额：297
备注：权益口径杭州十区（含富阳15安16）商品住宅（普通住宅+墅）➢ 36少谈义· 研 究 具 体 问 题
预判：杭州八区+富阳政策保持稳定安纳入限购范围
全国层面18年政策处偏紧基调变参考杭州周边城市已出台相关调控政策综合判断
进步金融端收紧安撤市设区前投资客占高城区保持致政策环境启动限购
政策 风险 判断 性
整治类住宅
（海北京等线城
市）
前公寓投资热办公转酒店式公寓存风
险考虑1杭州目前处引进阶段
急需解决住房问题2海已引发社会稳定
问题类似政策出台更谨慎
弱
金融手段（额度收紧
利率浮严查消费贷
消灭影子银行等）
十九持续强调房产市场投资化回
住宅属性前杭州首套利率基浮5
10二套1520放贷周期较长加
严查消费贷蚂蚁金服等调低部分呗客户额
度等信息透露18年金融端继续收紧
强
限售政策
（南京宁波绍兴等
已出台）
限售击短线投资调整客户预期出
台性存影响未必想象中强
杭州前均换房周期52年限售23年
实际影响检验
中
限售价挂牌时公示
提前沟通合理售价
（湖州南京苏州等）
前存较突出二级市场矛盾限价
限签环境预计18年会直接放开
参城市做法提前介入政府部门进行
沟通降低整体市场预期
中
备注：源CRIC数库统计商品住宅口径数截止1231
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
00
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
15
年
1
月
2
月
3
月
4
月
5
月
6
月
7
月
8
月
9
月
10
月
11
月
12
月
16
年
1
月
2
月
3
月
4
月
5
月
6
月
7
月
8
月
9
月
10
月
11
月
12
月
17
年
1
月
2
月
3
月
4
月
5
月
6
月
7
月
8
月
9
月
10
月
11
月
12
月
富阳2015月度供求走势
供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元㎡ ）
15年2月撤市设区
15年成交546万方 16年成交1069万方 17年成交842万方
环涨96 环降21
17年3月纳入限购范围16年9月杭州限购需求外溢
➢ 富阳杭州八区16年9月启动限购17年3月纳入限购范围期间
月均成交112万方尤滨江富阳银湖度投资客占达4
成限购带投资性属性客户占降15
➢ 安前均价富阳基量环16年均调未限购
安富阳回调幅度安青山湖区域例17年3月富阳限购
安承接部分投资需求高例达30
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
00
50
100
150
200
250
300
350
400
15
年
1
月
2
月
3
月
4
月
5
月
6
月
7
月
8
月
9
月
10
月
11
月
12
月
16
年
1
月
2
月
3
月
4
月
5
月
6
月
7
月
8
月
9
月
10
月
11
月
12
月
17
年
1
月
2
月
3
月
4
月
5
月
6
月
7
月
8
月
9
月
10
月
11
月
12
月
安2015月度供求走势
供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元㎡ ）
15年成交556万方 16年成交1373万方 17年成交1276万方
环涨147 环降7
17年8月撤市设区供应
量稳价涨
16年3月整体市场9月
杭州八区限购需求外溢➢ 37少谈义· 研 究 具 体 问 题
预判二：杭州土财政赖度高18年土出量价齐升
亚运基建投入1500亿城中村改造预计货币安置超3000亿 投入5000亿造高铁铁新城2000亿产业投
资加码情况18年财政压力年土赖度传统较高杭州预计18年土出面积总金额提
升
备注：源CRIC数库杭州统计年鉴统计商品住宅口径数截止1231
亚运会
2022年前少投资
1500亿资金
改善城市面貌
环境改善
拆迁
2020基完成城
区178城中村改
造未四年计划拆迁
45万户累计拆迁
补偿金额超3000
亿
交通
11条高铁
投入2285亿5条11条
10条铁
投入2133亿82公里376公里
8条城际轻轨
投入523亿0公里127公里
项目 投资额（亿）
杭州西站 100
云谷项目 138
杭钢新城 100
智慧网谷 180
格力产业园 180
广汽项目 180
空港物流园 150
亚运项目 300
物流产业城 100
产业
十三五期间超
2000亿产业投资
量百亿项目预计
2020年前竣工
区域 2016年财政收入（万）2016年土出金（万） 占
城区 1283388 1051581 82
城区 1358497 373500 27
江干区 1427113 3982893 279
拱墅区 1309836 1833527 140
西湖区（含江） 2306667 985003 43
滨江区 2353665 1329720 56
萧山区 3459863 3682370 106
江东 785737 232833 30
余杭区 4000319 2074297 52
沙区 1272893 102069 8
合计 19557978 15647793 80
➢ 杭州八区土收入财政收入值高达08江干区拱墅区萧山区等集
中出区域值更超1江干区达28数值相观➢ 38少谈义· 研 究 具 体 问 题
预判三：二级市场倒挂考虑产品溢价部分块难保
板块高价计算未保房价集合前板块限价情况三月板块新房成交均价新盘
计算二手房价格出部分块突破限价达保难度较8块价差1万元
备注：保房价（楼面价*107+4000）85中财务成7建安成（含简装）4000项税费理成房价15
保房价
板块三月成交均价
保房价板块限价
葛洲坝
西溪蒋村
禹洲南部卧城
绿城山
北京国开
老余杭
融信萧山开区
温州时代西兴
滨江宁围
首创
金辉星桥
淮矿城东新城
金隅&中铁
九龙仓新天
绿城申花
万科祥符
板块 折算保
楼面价
三月
均价 价差
江苏淮矿城东新城 50522 30736 19786
金隅&中铁金融城 59198 41429 17769
九龙仓新天 50594 33700 16894
温州时代西兴 44801 28300 16500
葛洲坝西溪蒋村 44608 31357 13251
绿城申花项目 56023 44224 11799
海首创 28100 16319 11781
融信萧山开区 43498 31747 11751
福建金辉星桥 23211 13630 9581
禹洲南部卧城 29958 20858 9099➢ 39少谈义· 研 究 具 体 问 题
预判四：18年限价持续价格测算导致土市场降温
杭州前计算指导备案价三月板块新房二手房均价目前通精装物业类型产品差异
实现突破参考城市做法建议房企根价成利润倒推合理价格时参考二手房真实成交价格
备注：保房价（楼面价*107+4000）85中财务成7建安成（含简装）4000项税费理成房价15
精装突破：代表案例——丁桥板块绿汀蘭府
预计未精装审批更严格基参考品牌非型号
• 期领出预售证项目绿汀蘭府精装备案6000元
㎡ 杭州壹号院精装6000万科融信西雅图3500
• 相言绿汀蘭府采杜拉维特怡宝高仪等
线装修品牌相产品线较差整体档次般
6000元㎡ 精装备案价水分较
产品突破：代表案例——浦板块远洋雁里
期高价王规划情况基均采高+低拉高整
盘货值策略
• 碧桂园越溪府报价182w实际备案精装1516w
精装备案3500元㎡
• 远洋雁里叠墅毛坯均价2527w高层毛坯12
14w普通住宅产品毛坯均价基保持致受制
区域限价两叠墅溢价100
类分区设置指导价特殊项目突破（参考段二手房）
1北京——8w+取证：中骏天宸项目售价135w（突破10w）严限背景 综合考
虑项目段参考周边真实二手房价制定合理限价
2海—— 5w+取证：海限价严均通 政府公关实现数量较少均价环
控
3深圳——6w+取证：房局开发商周度频率沟通进行资源高低配控制均价
备案价格参考周边二手价高端项目部分取消装修毛坯入市突破10w时均价控制
二类根价成利润倒推合理售价
1绍兴：单价超 1w 项目需价格申报 根成真实性批准利润率
a 第次价格报批：需参考9项指标（土费前期工程费建安销售费理费税费
贷款利息配套建设费利润）综合考虑
b 续价格报批：第次报批价格±5浮动
典型例：光明海樾传奇报价格3704（价成）+4769（建安成）+745（财务
成）+325（营销成）+2533（税金）+1570（115利润）13650备案价报成相
真实批准利润率115
2苏州锡：根 价建安装修成410利润分项目设置指导价超限价需排队
严格限死通网签控制
绿汀蘭府
远洋雁里➢ 40少谈义· 研 究 具 体 问 题
预判五：铁串线成网市府武林双核心重塑价格梯度
线路 站点 周边典型项目 价格
1号线 首发站 萧山机场站 空港国际空港新天 12
终点站 湘湖站 金会艺境 25
2号线 首发站 阳站 九悦江南碧桂园天麓府 18
终点站 良渚站 融信澜天昆仑华府 18
3号线 首发站 文西路站 余杭公馆 2
终点站 星桥站 天城 14
4号线 首发站 浦站 巧园 34
终点站 紫金港路站 金城协安紫郡 35
5号线 首发站 香樟路站 名府 24
终点站 绿汀路站 中南樾府 30
6号线 首发站 双浦路站 彩虹府 28
终点站 机场路站 公园道 4
7号线 首发站 吴山广场路 柳浪东苑 8
终点站 江东二路站 旭辉宝龙东湖城 16
8号线 首发站 文海南路站 潮闻天 11
终点站 江东站 新城悦府 13
9号线 首发站 四季青站 夕新村 47
终点站 昌达路站 君庭 13
10号线 首发站 浙站 曙光新村 61
终点站 新兴路站 运河星 21
未23年铁成网效应进步体现新价格圈层着铁网络成型铁线两端价格差逐渐拉
城市双核圈
56W
城市中心圈
45W
城市拓展圈
24W
根市民中心武林广场
点现规划轨道交
通形成价格圈层示意图 城市刚需圈
152WTHANKS

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