前 言
目前狮城百丽庄园项目寻求北京建亚兴业房产纪限公司合作开发狮城百丽项目北京建亚兴业房产纪限公司意承揽全程策划销售代理业务前期公司北京房产市场进行宏观整体分析目标区域市场进行微观细致研究基市场正确评估判断方项目产品整体定位构想意开发商参项目前期市场定位产品定位客户群定位户型设计广告推广设计通方时期工作公司企划部发展商提供整合营销策划思路运作方案
历北京房产沉浮发展十年市场已原先卖方市场转现买方市场市场整合转市场细分化北京房产市场进入激烈竞争时代具体实物竞争进入系统形象竞争消费者数楼盘洗脑日渐成熟专业关心物业位置价格房型等素外关心起区整体环境综合品质售服务发展商信誉实力市场发展必然趋势
基述原公司提供整合营销策划方案含概市场分析研究营销企划广告策略等容全部容列六部分组成：
第部分： 战略发展篇
第二部分： 市场分析篇
第三部分： 营销定位篇
第四部分： 营销实战篇
第五部分： 广告综合篇
第六部分： 合作运作篇
优质高效高信誉公司贯工作作风营理念坚信贵司公司精诚合作努力该项目必成北京市销售热点
产品档案
理位置：北京济技术开发区17#
开 发 商：北京儒林房产开发限责公司
施工单位：北京房山建筑股份限公司江苏省第建筑安装限公司北京中铁兴建筑工程限公司
监理单位：北京正建设理限公司北京吉星工程建设监理限责公司
设计单位：建筑设计：北京市建筑设计研究院 KLAY ASSOCIATES建筑师事务（新加坡）
景观设计：北京林业学北林景园设计院
占面积：259375亩
建筑面积：17964083米中搬迁居民住宅占44942米建筑面积约61234米外销商品房占1174926米建筑面积11840683米
容 积 率：088
绿 化 率：3671
第 部 分
发 展 战 略 篇
公司简介发展历程
北京建亚兴业房产纪限公司事专业性房产投资顾问营销代理业务专业公司集房产代理纪培训展览展示身元化公司
公司成立旨跻身市场济历史潮流公司未发展战略：房产代理展览展示条龙服务开展全方位优质高效高信誉房产中介服务包括展览展示项目策划销售代理物业理纪培训等
公司已成功代理销售住宅公寓写字楼墅等类物业150万米亚细亚广场忘忧里加墅初试锋芒成功立足代理业榆苑公寓苏州公寓信荷城独具慧眼短期售罄现强销售实力力鸿花园全案策划专业行销堪称典作广华轩美惠厦握商机独家代理体现成熟信
l 1995年2月1995年7月策划代理销售亚细亚广场15万方米商住公寓销售期销售99万方米销售率66％
l 1995年1月1996年2月全案策划代理销售忘忧里加墅30万方米高档墅销售期销售152
万方米销售率50％
l 1996年3月1996年11月全案策划代理销售榆苑公寓32万方米住宅销售期销售26万方米销售率81％
l 1996年4月1996年12月策划代理销售苏州公寓42万方米住宅销售期销售38万方米销售率90％
l 1996年7月1997年5月全案策划代理销售力鸿花园15万方米高档公寓销售期销售88万方米销售率59％
l 1997年7月1998年10月策划代理销售美惠厦4万方米高档公寓销售期销售24万方米销售率达60％
l 1997年8月1999年2月策划代理销售莲香园住宅区15万方米住宅销售期销售102万方米销售率达68％
l 1999年3月1999年12月策划代理销售金嘉苑28万方米住宅销售期销售27万方米销售率高达964％
l 1999年8月2000年12月策划代理销售京区项目信荷城5万方米住宅销售期销售32万方米销售率达64％
10．2000年2月2000年7月代理销售杰宝公寓32万方米高
档公寓销售期销售12万方米销售率40％
11．1999年7月策划代理销售广华轩59万方米高档公寓
已销售573万方米销售率高达971％
12．2001年5月策划代理销售立恒名苑14万方米高档公寓
千里行始足百尺高台起垒土
建亚兴业成长历克服困难中成长战胜挑战中锤炼团体中成长应握市场脉搏参合作竞争中成长
建亚兴业想独树面品牌旗长路走事做身逢雄风浩荡昌明盛世全力赴忠诚智慧汗水倾注进发展商事业中充满生机活力企业融汇您辉煌发展历史进程
新世纪起步发展历程中现基础通深化战略现代企业理战略资运营战略专业实操战略成长具更强竞争力专业性销售代理公司
第 二 部 分
市 场 分 析 篇
北京市住宅市场现状总
北京房产市场起点高发展快目前止北京市外销商品房项目已350销商品房项目8001995年受国家宏观政策素影响市场行情度滑幅度没出现起落现象1995年年末国房产市场普遍步入低谷时北京房产市场进入调整期加前两年量开工建设项目陆续进入市场销售面巨压力整房产市场处盘整消化期然北京市政府高档物业建设严格控制北京外销物业供明显降低加2001713北京获奥运会举办权2001年末中国加入WTO利形式疑加深北京外销市场需求刺激迅猛发展IT行业衍生IT新贵高档物业增加住宅市场出现整体回暖趋势
北京市商品房市场总体供求形式明显城市房产市场总体规模较北京销售尤住宅空置率远远低海广州深圳等城市着购房时代集团购买行逐渐减弱住宅市场扩必然
具体北京市销住宅市场年政府力扶持住宅建设加住房制度改革断深化取消福利分房市场购买体集团逐步转化实行货币拆迁制度银行降息加贷款力度等利素影响加二级市场开放利素出现予购房者程度优惠消购房者持币观心态拉动效消费需求购房例正逐年激增成熟消费市场形成竞争日趋激烈开发商说意味着商机限
二北京市住宅市场供应特点
1．规模住宅社区断涌现
亚运村欧陆典京西洋新城东部兴隆家园东润枫景南部翡翠城等四五十万甚百万型社区规模成片社区开发总体规划设计基础配套设施型社区更完备更周全明显提高住宅社区整体水
2．规划设计水明显提高楼盘品质断升
现阶段市型项目中少项目均吸收海深圳甚引入香港加美国等海外设计理念整体环境极改善北京欧陆成风楼市带阵新风建筑设计京风格雅园东四环东润枫景等项目建筑设计加设计师设计景观出加日景观设计师手提高楼盘身品质已众发展商开始面挑剔市场认识获胜关键
3．外销房减少
销房品质配套服务越越趋外销房购买政策销房调整外销房开发带定障碍加九十年代初外销房市火热现象幅度消沉外销市场热度回升较缓慢加入WTO然外销房带契机外销房开发量降
4．济适房减少
济适房消费象加明确种产品开发开发商带良利润数开发商然选择商品房进行开发加济适房性价格没超出商品房品质着相差异购买济适房取正式产权等等素济适房供调济适房供求量年半开始幅降
三北京市住宅市场需求特点
1．整体增长
商品房市场需求持续快速增长预计供增长快需求增长特年半年市场竞争形式趋严峻市场两极分化现象严重高档住宅低总价房趋热低价房例升商品房加权均价格降
市政改造进展加普通销住宅需求消费品市场扩收入水增长中高档销房需求提升资金存量增长房产需求市场中投资型消费者呈现升趋势适投资物业项目需求量幅度升
2．需求产品特点
北方市场户型消费者居两年住宅迫切需求量升购房者年龄降住宅产品中户型受青睐着生活水提升普通住宅高档住宅服务配套建筑等方面品质求原分房房产市场改进市场中高档产品需求升
四北京市住宅市场区域特点
1．北京市场体呈现出十热点区域区域发展侧重点偏差
l 二环东三环建国门区市政府已确定该区发展成北京市中心商贸区
l 亚运村北四环路区未写字楼高级公寓重点发展区
l 东四环区东三环相协调发展中高档居住物业重点区
l 机场路线京区着京新城建设成北京居住区
l 中关村区原基础设施知识密集型产业方便交通相益彰形成高新技术产业相关物业重点发展区域
l 北京西客站公坟北京市西部商业中心
l 北京西二环附区成北京市金融业集中发展区
l 庄济开发区通州黄村卫星城
l 京昌快速公路线信息产业基
l 京津唐高速公路线带
2．京城三版块公路线趋热
l 泛中关村区高科技学院集中学生公寓中高档中等规模住宅居
l 泛亚运村区亚运村开发较早加奥运会申办形势住宅开发次掀起热潮
l 泛CBD区东部商圈直投资者置业者首先CBD商圈确定更明确房产投资区域东二环东三环直辐射东四环片区相开发走热
l 公路环绿化隔离带绿化带两侧面积空开发提供先天素价素片区开发适合数消费者
五北京市住宅流行趋势
1流需求—— 总价3050万元
价格特点言北京市场年流需求总价50万元左右住宅城市化进程推进城市口绝增长带量成长型客户客观需量住房：济持续发展收入逐渐增加未预期显较乐观敢明天钱圆天梦批成长型客户承受力3050万3050万总价意味着城里买套户型商品房郊区增买套80方米户型普通商品房
2户型然走俏
北京市场少数高档物业外市区项目户型商品房销售速度快甚出现抢购户型场面
北京住宅市场户型走俏城市群构成特征密分北京作首独特性质决定居住群特殊性首先北京流动口完全统计三百万决定住宅租赁市场需求旺盛租赁市场促进投资性客户增长户型投资少容易出租然数投资客户需求指
次北京年轻例高年批学生研究生毕业留京工作加北京闯世界年轻北京口结构偏年轻年轻收入相低购买力限急需住房更倾购买户型
外北京家庭型化户型畅销原收入水提高年轻独立性增强家庭分化家庭逐步演变家庭甚单身青年分出独居家庭首选总价高基条件具备户型
3高速路旁项目令瞩目
供应北京目前条高速路中京昌京开发较早周边项目较集中目前五环路两条高速路边开发土限部分开发商开始目光转移开发潜力南城条高速路京沈京开京津塘外市委政府决定3年时间完成五环路绿化隔离带务明年京沈京开京津塘高速路五环路周边会出现较项目区域成新热点
需求着车族增高速路效应会住宅外延成加入WTO世车税降低应行做车辆揭未收入乐观表现会车族越越会增京沈京开京津塘高速路公路环周边项目需求区域成新热点
4TOWNHOUSE需求放
2001年楼市TOWNHOUSE种介公寓墅间新型住宅疑受关注亮点TOWNHOUSE兴起益北京城市规划贯彻实施反映两方面：北京迅速发展城市快速路高速路系统缩短通勤时间空间扩展生活范围二北京市绿化隔离带建设准备良环境质量建设TOWNHOUSE发展创造契机需求角度TOWNHOUSE具生命力原：首先北京济快速增长城市居民收入水断升中高收入家庭例升TOWNHOUSE准备购买群体次国家汽车产业政策私家车逐渐走入家庭缩短TOWNHOUSE市区通勤时间着生活水提高居住观念越发变化TOWNHOUSE满足环境私密性追求
2000年底TOWNHOUSE项目橘郡推出快抢购空年春季房展会时推出10TOWNHOUSE项目倍受市场关注销售情况乐观目前促进该类物业需求增长客观素然存发展迹象期市场需求加争事实
5板式住宅受欢迎
两年面越越成熟消费者认新潮高层塔楼吸引力逐渐减弱客户逐渐认识高程塔楼种种弊端：户型设计易合理通风采光相较差冬季相寒冷北京塔楼南方城市样适合居住板式高层９１４层般层２４户济实惠受消费者广泛欢迎
观北京住宅市场呈现特点明白未住宅趋势底应方发展仅发展商指明正确发展道路消费者提供置业投资方发展商应审时度适睁利韧双眼清局势底什样产品效符合需求庄TOWNHOUSE否枝繁叶茂落生根风吹雨残叶飘零正谓历雨风风彩虹愿项目够独树庄面旗成芸芸中闪亮颗新星
六庄区域整体市场法
北京济技术开发区独特优势带动该区楼市发展位庄博达中心面栋洋房二期9月2日开盘仅十天售出80套庄新城房产开发公司开发星岛嘉园年11月开盘年销售92％刚开盘久东晶·国际销售已超50％新世界房产公司开发新康家园期售罄二期销售已达65％
统计目前庄开发区住宅面积已达125万方米十余开发项目住宅总套数接万套总入住率已接60％迅猛发展势头受开发商购房者关注青睐
京城楼市竞争日趋激烈形势庄缘成香饽饽？结起众购房者庄纷纷前安家置业目前庄已具备成熟居住环境优城区生态环境
■居住环境成熟 配套设施完善
作北京惟国家级济技术开发区目前开发区期规划15方公里已形成工业公建居民三区域世界500强中诺基亚IBM等33家著名企业安家开发区土已实现九通市水九厂提供生活水区实行双路供电华北油田优质天然气采取集中供热目前开发区市电信公司合作开发区数码港工程成北京第宽带智化区域标准清晰度彩电传输实验网络建设已完成庄已成国第三家数字电视实验区域
开发区具备完善配套设施医院邮局学校体育中心等已陆续建成家档次百货公司超市300家专营店风格快餐店高科技屏幕影院超3000停车泊位型休闲花园规划已完成兴建目前白羊超市已开业
开发区目前仅723路324路927路等公交车途庄市区规划中铁5号线站设庄开发区
开发区教育设施非昔庄中学外北京二中史家胡学合作建设开发区实验学校已年9月1日区开学北京高等职业教育学院国际艺术学校洛杉矶社区学院等启动体育中心计划10月份外正式开放
■生态环境明显城区
众购房者庄项生态环境指标明显高城区解庄开发区周围绿林环绕东侧高速公路间300米宽绿化带北侧五环路间1000米绿化隔离带西侧凉水河间
100米绿化带年开发区投资兴建北京市单体绿迎宾广场绿化面积国际标准保持46％外开发区计划北侧绿化带兴建座4000亩国际企业文化公园公园中出现批企业名称命名景观
目前开发区空气质量已达非采暖季级偶尔二级采暖季时二级居住里创造良生态环境
■楼盘品优质高亮点
庄楼盘卖庄开发区环境外重原楼盘设计前卫品优质高亮点日设计师六角鬼丈设计东晶·国际户型全部跃层客厅面宽6．9米全部落玻璃设计连楼梯全部落窗谓遍体通透种令耳目新设计带前卫工业化感觉充满性味道新康家园半围合楼体设计美式简约风格外立面户型设计动静分区合理户户阳13种户型供选择幅画卷高层全景板式公寓72米全程观光电梯360度全景居采明厅明餐明卫明厨手法受消费者欢迎
七区域市场分析
（）理位置周边环境分析
项目北天宝中路开发区体育中心国际二中隔街相南天宝南街紧委会公寓楼西西环北路凉水咫尺遥中间相隔滨河公园东侧400亩住宅开发天宝西街分隔
形：北京开发区处北京兴县隆起东北部北纬39度45分—39度50分东116度25分—116度34分海拔26—34米
气象：北京开发区属温带陆季风性气候年均气温摄氏115度高均气温摄氏26度冷均气温摄氏零6度年均风速26米秒年均降水量580毫米
环境：案周围绿林环绕东侧高速公路间300米绿化带北侧五环路间1000米绿化隔离带西侧凉水河间100米绿化带形成四季长青三季花绿化系统
（二）道路交通分析
项目处北京济技术开发区核心带周边环境良距南四环35公里距南三环7公里距市中心天安门广场165公里三条道路通市区距首国际机场25公里距铁路货运站7公里距东南公路货运枢纽5公里距物流中心2公里距天津新港140公里连接开发区市区轻轨交通线已列入首发展规划
（三）市政基础配套设施分析
北京开发区市政设施实现九通九通通市政道路雨水污水水天然气电力电信热力线电视线土貌然整
（四）医疗教育生活配套设施分析
医院：伦医院仁医院协医学城
教育机构：开发区新加坡联合兴办国际理专修学院
北京二中史家胡学合作建设国际学校
拟建市双语幼园
休闲：博达国际交流中心北京MALL鸿禧长新高尔夫球场配套公园类中西餐厅满足餐需求提供配餐送餐服务
凉水河治理滨河景区
八区域市场调研分析
（） 市场调研目
次市场调研目针项目综合定位侧重识相关楼盘济技术指标案产品进行策略性分析
1 通代表性楼盘解北京庄市场总体特征
2 通畅销楼盘反映出市场接受效产品特性区域价格区域客户群体相关户型面积配指标信息采集提供真实具鉴性效数分析界定市场层次特征狮城百丽项目制定整合营销企划方案提供评估决策基准
3 通相关楼盘反映出该区位客户群需求特征
4 通调研身项目项目竞争优劣势鉴取处提高身产品品质
（二） 市场调研容
次调研参考周边项目数分析案市场定位针性选取列8样板楼盘：
1栋洋房 2幅画卷
3东晶国际 4星岛嘉园
5新康家园
项目名称
位置
社区规模（方米）
特色
价格（元方米）
户型（方米）
入住时间
栋洋房
博达中心面
15万
纯TOWNHOUSE社区澳洲五合国际公司设计6000米会
期均价5700
175313
期年年底
幅画卷
博达中心西雄城市花园四期
社区26万幅画卷8万
高层全景板式公寓72米全程观光电梯360度全景居车库邻里中心等配套已
均价4300
106150
明年年底
东晶国际
雄城市花园旁
71万
日设计师六角鬼丈作品现代风格双会
精装均价4600
30180
明年10月底
星岛嘉园
庄政府旁
30万期53万
45层花园洋房设计车库车分流3000方米会
均价4300
109256
年10月
新康家园
雄星岛间
21万
层板楼
均价3700
98182
年底
图区域市场价格走势分析唯栋洋房价格项目中高均价5000高价低价间差5000元余项目均价36005000间高价低价间差5001000元
里唯东晶国际精装修采低价入市优越性价格市场占席栋洋房开盘数月直保持着良口碑原早先TOWNHOUSE项目中唯早保证五证齐全项目信誉保障发展商实力展现成功获胜宝价格项目偏高先拔头筹产品价格初试市场结果算意相继推出众质化产品竞争欲演欲烈导价格拼市场然战势熊熊幅画卷
9月6日国贸房展会正式开盘低价入市先声夺说整体区域市场均价45005000较适宜
效调查数分析已正式开盘项目栋洋房星岛嘉园新康家园初开盘时价格相较均涨200300元间涨幅度东晶国际价格涨幅涨500元均月涨200元速度成直线升身销售价格策略运
价格定位市场价格成核算基础市场效客户群体需求导定价针项目产品综合力优势加价格优势预计成功销售 68月完成销售80缩短销售周期快速度回笼资金实现利润化价格定位细细斟酌权衡周边项目产品价格优势方建议价格定位：
起价：3800元米
均价：4500元米
高价：5200米
期销售着施工进度市场变化消费者认知时进行价格策略进调整观效效果否令满意需销售策略实施运行否位终目标实现销售量具化利润化
（五）客户群体潜需求分析
客户东北部区线墅产品认知度排列：
1 理位置
2 户型面积
3 价格
4 户型居住功
5 社区规模园艺
6 区软硬件配套设施
7 物业理
8 区外环境
9 证否齐全
（六）客户群体投资意分析
1作第居（占例55）
永久居住适三口家三代堂
2作第二第三居（占例45）
A 久居城区闹市中心远离城市喧嚣繁杂济实力允许情况选择郊区购置第二第三居然贴
B 精明投资族良资金运作会带具利润回报
（七）客户群体特征分析
1 交通便利素愿意选择城市边际住宅
2中资外资合资企业中高层理员高级白领族
3外籍客户
4私营企业体老板
5政府官员
6海外创业员
7炒股票赢家
8演艺届体育届文化圈艺术圈
九项目机会点分析
1 段优势——欢迎独具慧眼您
2 环境成熟——TOWNHOUSE聚集区
3 绿树掩映——享受森林浴观千
4 建筑风格——现代张品味艺术生活
5 户型设计——创新时尚实曼妙精致兼容
6 园林设计——健康安全生态环保
7 物业理——全方位酒店式物业营理
十项目风险分析
1质产品竞争
案产品种创新否起市场严峻考验否消费者认顾虑担心市场千变万化规律寻断摸清市场脉搏时调整销售策略相信会出现销售奇迹
2工程进度快慢
案产品工期抗争滞工期会面滞产品滞销
销售带极负面影响果工程严格建设计划进行消费者项目成长程会极增强消费者信心保障点前重工重
第 三 部 分
营 销 定 位 篇
企划推广核心概念
产项目制胜关键品质创新市场质化天品质制胜关键创新仅产品创新升华种观念创新
推销产品品质更思想文化
赎卖思想文化生活理解感悟生活热爱生活憧憬
创造需求引导市场迎合市场未市场推广观念卖点消费者沟通
基项目体现产品身品质档次品味需更丰富容支撑产品综合力宣传强势优越性价格获胜法宝
企划推广诉求核心：创新——品质——风格——专业
l 创新
创新案产品力囊括涵盖案建筑形式精髓说案建筑形式创新类墅住宅公寓模式体验墅居住感受天济实失豪华气派……拥诸产品优势促项目市场量板楼
Townhouse中脱颖出创新仅种革命应市场目前需求满足买家居住挑剔
l 品质
庄项目价廉物美身优势抢夺市场份额开发商均喜爱低价入市形式吸引消费者
注意忽略突出产品身品质诉求应时般项目倡导种高品质生活做普遍TOWNHOUSE中独树面品质旗创造庄区真正精品住宅
l 风格
阐述风格建筑外观相联系具分割关系案超脱俗产品众郊区化田园化形象标签项目中应显充满性现代时尚引领种真正潮流庄甚北京种全新建筑概念诠释独特舒适住宅风格
l 专业
济开发区块众皆知肥肉众开发商跑马圈低价入市直接导致市场中批非专业操作项目诞生：手续全粗制滥造怪胎皆应项目进行彻底统专业手法操作种严谨效追求精品专业态度作风渗透入开发细微末节
认创新品质风格专业四点产品力推广时应注重宣传力宣传切广告策划围绕项目产品特征建筑形式展开
二品牌意识导入
品牌商品差异性品牌标志着商品特殊身份身类商品区开品牌特定涵表明独特目标市场认知目标客户群做泛墅项目北京市众墅项目中项目营销策划效导入品牌意识提升项目档次取良销售效应
创新——品质——风格——专业
创新性——指营意识规划设计服务理念具超
前性
品质性——指采配套设备风格国际化信息智
化
风格性——指建筑身体现独风格通装饰艺术美化展现
专业化——性化空间安排满足士需求
三品牌形象塑造
1赋予项目清新独特易记名字区商品识标志设计独特性形象包装通系列社会性公关（推广）活动迅速市场建立认识度（导入CIS系统）
2 消费者立场力求产品设计精细面布局合理 配套方便实惠充分体现文化体现品味
3 保证施工质量进度予购买者信心保障建立品牌形象
4 提高销售质量做提供性化设计发展商应客户享受提供全面优质品牌服务
5 加强售服务通提供完善售服务楼盘品牌效应延续
例通发展商业联谊活动物业理工程质量等方面建立友关系塑造入住氛围形成良声誉获济效益社会效益双丰收
终倡导品牌意识包括项目品牌形象目通树立项目品牌形象树立发展商整体品牌形象建立完善销售渠道例：通客户介绍新客户购买成功成交应予旧客户种优惠目巩固已市场份额基础进步扩市场占率
四产品定位
产项目言容易动消费者——首先交通便捷交通优势买家永远会抛弃题次产品板塔汤墅买家想什然会关注什次价格物美价廉适普通日常生活品动产样适环境然居住已提倡题必须题物业理区智化配套等元素买家评价项目坏标准
案讲周边项目云集势必造成强烈市场竞争谓时彼时想众案中脱颖出必须探求出市场需求真谛周边环境已趋成熟已众消费者认作强势卖点宣传针案言前期整体规划园林规划产品规划等系列工作应提前步入实效做产品细致严谨丝苟剖析断做市场效需求消费群体放矢盲目制造产品盲目推市场终失败告
终产品综合力宣传强势优越性价格获胜法宝
种全新产品
崭新前未北京市场出现种新产品风格建筑形式集合住宅建筑优点混杂荣体种介HOWNHOUSE板楼间产品层数4层半6层半全部跃层部错挑空通赠送夹层空间消费者提供完全DIE计划智慧创造符合品位身份素养天首层送花园顶层送露台
l 具墅舒适居住享受具墅昂贵民贵族
l 囊括Townhouse天感受Townhouse情调氛围更易
l 摒弃板楼混淆杂乱承袭板楼亲邻里间生活
l 客厅空间挑空彰显高贵尊崇
l 错层巧妙运摒弃传统格局死板僵硬灵动富变化
l 隐层空间贴消费群心理完全赠送
l 方正户型格局扩居室空间实惠业
l 合理搭配动静分区通畅公区域隐秘私空间互相扰
l 超观景落窗采光通风畅品位生活保证
种建筑部设计空前全新建筑外观应时尚现代朗峻缺乏亲力
某种意义讲贩卖建筑风格贩卖产品身助成熟环境园林物业
目标客户身具某种性产生购买行欣赏建筑形式产品设计会进行交易坚信点
建筑居住空间艺术展现
五诉求象特点分析
根产品素质消费层分析目标客户特征：
l 客户年龄层：3545岁
l 客户年收入：年收入30万
客户组成：
丁克家庭 15
三口家四世堂 60
长短线投资士 25
出目标客户群体中特点中青年新鲜事物较强接受力客户群体构成种会吸引士注目事情言两种——实行or实行够实行事情会理性判断否符合希者中更
六客户群体定位
1交通便利素愿意选择城市边际住宅
2外籍客户
3涉外中理层客户
4投资型客户
5住型客户白领族
6 年龄35岁
7 易接受新事物
总言群体资产阶级定济实力高尚生活品味生活性生活惯属CEO族金领准确说应银领族工作国贸商圈南城带外资合资公司中层理者高级白领
七产品总体战略方
（） 重卖点：
l 段优势——济技术开发区核心带
l 环境成熟——TOWNHOUSE聚集区
l 产品创新——启动京城未全新住宅风尚居住创新生活创新
l 性生活——欣赏建筑欣赏风格实践性生活狮城百丽生活概念
l 户型设计——复式挑空错层跃层夹层切带舒适设计采光通风利生活素
l 社区规划——低密度住宅错落分布18米蓝图构想构筑精品社区
l 园林设计——生态概念园林养生宜身艺术品点缀碧波青草间描绘美画面
l 社区配套——全功会配套齐备满足日常生活方方面面
l 交通环境——毗邻南四环咫尺间便捷风行万里转瞬间
l 专业开发——实力雄厚开发商拥年开发验造南城完美社区
l 品质建设——严谨知名建设部门技术老验丰富保证工程质量忧
l 知名物——聘请专业物做顾问顾生活点滴营造温馨生活环境
（二）产品利基点分析：
1建筑风格
时发展商消费者风格颇诠释想种建筑风格予身种生活品味生活追求肯定建筑风格说建筑艺术审美价值直接体现形式已作种社会思潮深刻价值观审美观中加体现
东晶国际酷外表四方型窟窿足叹观止外观立练俊朗线条简洁明快堪称部伟杰出艺术品
幅画卷现代风格附加全景室外观光电梯附产品新鲜元素
星岛嘉园简朴温馨外观足够种贴亲力
案想独秀枝开启庄TOWNHOUSE群落中先河
建亚市场宏观微观领域探求中寻求出真正适合案风格——现代义建筑风格现代义风格终极版未住宅发展流行走势新新类易接受持关爱永落幕闪闪繁星
2外立面：
生活山林然环境中享受美谐然景观享受惬意悠闲生活状态享受精神物质极致发挥
外立面色彩应柔含蓄直观灵动
建筑群风格组团定位群体外立面色彩纯净白透亮蓝庄重咖啡基调配搭配谐彩色玻纤瓦屋顶建筑身硬朗谐外立面相呼应浑然天成恰处
3户型：
合理室功配适合面积案实现成功重方面价格高低起伏全面积决定案
项目处户型部空间率超100层送花园顶层送台效促销方式实现销售稳步增长秘密武器——室夹层更免费奉送业十米空间已仅仅量优惠开发商业作出质奉献
面积指标联式墅140—220米间
部空间设计建议：首层挑空局部错层（餐厅客厅）客厅（具备开型PARTY空间）超性卧配豪华卫生间衣帽间厨房（中西厨）阳光露台
实现物理功心理功完美结合物理功户型南北拥良通风性采光性心里功实现空间放起居宽裕活动极满足买家居住挑剔
4园林景观
园林景观规划旨社区规划建筑风格融体互景观设计步入社区会产生种身
境感觉采生态网络概念体现然关系采引入式绿化概念宅间绿户绿机结合起形成绿均性造溪流贯穿整社区十足亲水社区选种养生名贵树种精心营造舒适幽雅居住环境组团种建筑风格设计题公园鹅卵石铺成林荫道彼相连道路两边点缀着精美雕塑徜徉顿生曲径通幽感（迷宫）绿色题融合风情景观然写意风格突出情调园品雕塑回廊水车水景绿植配彩色道路结合百米绿色走廊休闲晨练紧密结合构成幅美丽生活图片景中家画乐融融题广场命名：风格林广场整体社区分3片区项目紧紧呼应做机配合三区域设型题花园设置相应题雕塑品然生命现代表现
外考虑北方气候特性三季花季观叶选耐阴耐旱灌木草藤植物高羊毛玫瑰牡丹等
5社区总体规划：
社区部动线路网贯穿车走外环线方便达院落实现完全车分流停车解决全部北院前基保证户车位社区蜿蜒动感水系贯穿增加规划灵动趣味社区三组团分设集中绿广场组团部分割组团设公活动区域社区设集中型会三组团分设幼园托设商业街等公配套设施
路网设计清晰流畅建筑排列错落起伏层次感实现正南正北透风采光良总体社区规划均性原实现景观均视线均均私密性均
6会配套：
会供社区业运动休闲娱乐交友综合
结合客户群体特征年龄喜品味设置中功
24时商务中心中西餐厅健身中心桑摩游泳池音乐酒廊咖啡厅型诊医疗保健中心美容美发中心型图书馆室球类活动室等等符合国际化生活需求
7物业理：
实施全封闭家式物业理细致体贴物业服务渗透位业生活事日常卫生清洁保安维修理时业提供特殊服务
特殊服务提供：送餐服务衣物洗烫房间清洁秘书服务医疗服务汽车清洗童接送宠物代服务代办缴费服务鲜花礼品速递公寓出租预定飞机火车船票酒店预定旅游服务报刊定阅空房代业务等
建议采会员制物业理办法业设钻石翡翠珍珠会员卡三种会员卡享幅度优惠享受会项服务优惠周免费持会员卡业送精美礼物业生日天赠送生日礼物周享受家政中心特定服务等等
8车位：
社区实现车分流停车破坏景观院前保证户车位保证定量20访客停车需
9智化配套：
目标客户形成国际化生活族程度赖透互联网世办公司友取联系换言正出现全球信息化球村现象出现全球济体化导致世界国际化族产生目标客户群建筑中智化配置求会高具体建筑设计中选取高标准配置实现国际接轨
八产品建议：
l 配室外观光电梯
l 先做配套卖楼：注重社区环境客户真实感觉时保证基生活商业服务配套会激起客户购买欲
l 百变菜单式装修：免费提供完全居家手册提供5种装修方案装修款连房款做揭
l 南城水质质量保证建议采净化水处理系统提升生活质量保证生活安全
l 社区配备社区巴士返市中心
九价格定位
保持优越性价制胜法宝案价格第篇幅已做数分析价格项目济技术指标做完善精确投资成分析制定出成价结合区域类产品市场价顾客感受价发展商实现合理利润前提终制定出
起价：3800元米
均价：4500元米
高价：5200米
期销售着施工进度市场变化消费者认知时进行价格策略进调整观效效果否令满意需销售策略实施运行否位终目标实现销售量具化利润化
阶段性价格定位：
1 开盘价
采取低价入市手法期价格均价4000元米入市试探市场争取短期形成轰动效应体现物超值
2强销价
前期带动进入热销期着工期进展总体均价定4300元米
2 续销期
强销期续销期稳渡阶段阶段广告力度减弱消化意客户力保均价强销期持
4收盘价
果项目完全够市场接受终期值提升均价4800元米
第 四 部 分
营 销 实 战 篇
项目规模开发进度
案分ABC三区滚动开发总建筑面积11840683米住宅面积11315402米公建面积525281米（中会472281米）
开发进度：
基目前土现状实现区先开发外循序渐进
二项目投资预算
需开发商提供土成数进行成投资预算
三销售周期界定
1．部认购期：
目：预热期通硬性广告配软性文章报刊媒体进行形象宣传市场导入案性特征吸引市场注意力通部认购价试探市场确定产品价格定位准确程度获部分买家先期定开盘引爆市场积累客源
市场情形：年住宅市场竞争激烈促销方式繁发展商方面摸清市场情况方面提前产品导入市场销售前准备工作未完全完成前便开始部认购愈拉愈长势例阳光100凤凰城等项目部认购时间均超3月通长阶段部认购动作项目开盘前积累批意买家开盘火爆成功垫定基础
案存特殊性拖延时间等金钱浪费销售时机容错部认购期时间会较短利弊利处会战线拉长损失部分意客户弊处客户伧促定会导致期退房
2．开盘期
目：项目全面市场展现通流媒体强宣传攻势成期市场阶段中心点短时间吸引买家成交通常开盘期销售状况决定着项目成功否
市场情形：市场中项目开盘方式分：展会开盘利月次房展会亮相现场开盘利身销售中心样板间全面开放现场举办抽奖酒会等促销活动
项目开盘时配合切销售工具应该完全准备位包括样板间楼书沙盘等媒体宣传流报纸外：电视广播杂志应方位出击
3．强销期
目：利流媒体产品身卖点逐市场曝光通卖点宣传灵活促销方式吸引需求买家达销售目
市场情形：广告投放量少开盘期趋稳定产品身卖点逐放宣传时增加市场感应定期现场开展活动营销例：客户嘉年华会产品说明酒会等营造现场销售气氛
4．持续期
目：持续维持市场竞争力争取批前阶段未购客户成交
市场情形：时发展商已完成总销售金额60已太销售压力应广告投放量继续压缩精力已购客户签约期服务时力争前阶段已购买意未决心客户拉回定
5．收盘期：
目：完善期服务结束销售
市场情形：时销售已接尾声户型已基卖光剩利户型时应采部分利政策快完成销售
四预计销售周期
年五月开工建设预计年半销售周期2003年年末售完
案前准备期：
2002年3月——2002年5月
部认购期：
2002年6月——2002年9月
开盘销售期：（国贸秋展）
2002年10月—2002年12月
强销攻击期：
2002年12月——2003年3月
持续攻击期：
2003年4月——2004年10月
收盘期：
2003年10月——2003年12月
销售周期预计时间18月
五年销售计划
期独栋墅联排墅2万米层豪华洋房3万米独栋墅价格定位1500美金层豪华洋房7000元米计算年实现销售额80
年实现销售额
20000*12450*80199亿元
30000*7000*80168亿元
计实现销售额367亿元实现回款602202亿元
六营销活动建议
狮城百丽项目开盘活动
狮城百丽项目物业理委员会成立活动
狮城百丽项目现楼样板间开放活动
狮城百丽项目期封顶活动
狮城百丽项目全面封顶活动
狮城百丽项目正式入住活动
月举办次客户联谊活动针目前工程进展情况产品说明会节假日客户联谊活动等题配灵动画展客户直接参户外运动题活动等邀请部分媒体参加通具艺术性正规性联谊形式形中提高产品身品位增加客户项目解程度美誉度通媒体宣传加强市场项目瞩目宣传产品品牌意识
第 五 部 分
广 告 综 合 篇
项目案名：——狮城百丽
案名涵义
案建筑新加坡建筑事务设计新加坡享狮城美誉产品定位极强指性直观质美意优案客户追求基改善生活现状愿波逐流盲目诠释满足性化定区域性时间性求
二VI设计
（） LOGO设计
体现然流畅风格简明醒目便识记忆深远寓意
LOGO设计中建议建筑风格设计元素
（二） 标准字体标准色设定
标准色采红黑搭配形成差异化性化强化视觉击
延展色白灰建筑身硬度体现场景功变换LOGO延展颜色灵活应
三广告推广线
风格——然——品质
五广告题设定
（） 首期形象题
产品众仅独特建筑形式需具定品位欣赏济实力定眼光定野心定梦想诸元素组合表示案客户群体具慧眼渴生活性意性拘束禁锢心灵畅快广告语定位需带点挑逗点暗示予客户讯息做出选择
推广题：
A建筑设计：
作案重卖点产品建筑设计始终坚持力宣传推广拥种特殊建筑形式风格风格生活居处客户需诠释风格定义建筑形式明解释
B绿
绿色宣传导面积绿空气净化色彩耀目居住品质生活成片林木包裹着限空间道翠绿风景线
C物业理
作高档社区物业服务宣传物业品质重方面家式理服务理日常事物营造稳定居住环境提升项目身良形象加分素
D配套设施
齐备生活配套客户短时间增加项目亲感推广仅项目拥会系列关便捷生活素客户信信项目带舒适生活宣传目
E未发展
强调物业未发展许客户美未生活蓝图强调物业升值潜力投资回报潜力综合项目身性价种加分素着力宣传建筑形式身升值强调建筑感性认识增物业升值
（二）分阶段拟定广告题
1．试销期：塑造产品市场形象
开盘前热点媒体投放软性文章提出现代义独特风格表象建筑身体现出种纯正正品位难表现钟爱家
2．开盘期：宣传物业品质强化市场形象
开盘活动展示项目身产品独特优势吸引买家目光加市场项目关注程度
3．强销期：宣传实际卖点产品功加软性文章力度
4．收尾期：尾盘实施促销政策
外配合销售利进行诉求工程质量工期进展诉求新产品新细微处诉求设计性化品质高标准
六广告策略
（） 户外广告
2002年5月具引导作户外广告先行付出实施道路两侧竖立醒目交通指示牌巨擎天柱立交通道显赫位置工现场精美包装预告项目推出
（二）直投杂志
先期广告推广选取直投杂志形式针区域特定目标群体特定刊物做选择性广告投放特定场直接送达精选消费者手中种做法定会激发奇心购买欲吸引亲销售现场参观
（三）众媒体
采幅面报纸众传播媒体媒体市民广宣传制造声势运电视广播直投网络辅助媒体塑造产品独特形象营造市场震撼效果
（四）项目整体包装
（）楼盘包装市场价值
1 利提升楼盘档次品味表现楼盘涵获取买家认促进销售
2 利加强公司形象树立公司品牌包装公司实力佳展示
包装形象总体设计制作表现场众满足需进行文化消费领形象指众情感潜意识够众选择消费包装种外形式构成形象程文化产品众联结点
（二）楼盘包装完整架构设计
楼 盘 包 装
硬 件 包 装
软 件 包 装
施工建设包装
样板间包 装
理 组 织
包 装
销售业务体 包 装
楼 书
包 装
盘
包 装
户 外 广
告 包 装
工 现
场 包 装
售楼处现场 包 装
（三）楼盘包装具体务
a) 工形象包装设计
i 目标：工作买家切身关注方宣传济效场工形象仅直接物业公司形象关够营造销售气氛
ii 手段：
A 工路牌：表明物业名称位置直接工程形象相关联
B 工围墙：明确发展商专业性容包括案名LOGO广告语销售电话发展商名称
C 工气氛：
1） 彩旗气球条幅（文字：XXX正式发售）等宣传物品吸引注意力营造气旺整洁序施工现场
2） 工入口处摆放充气拱门形象美观气派体现物业高档次
C 工现场竖立施工进度牌（文字：项目已建XX层预计XX天完工）者竖立温柔
警告牌（文字：您安全您家幸福请注意XXX）
D 路灯安装：保证晚房方便
E 搞工围墙线参观路线道路整绿化工程施工
b) 售楼处包装设计
销售中心消费者售楼员接洽第现场消费者解通项目重桥梁项目形象形成宣传项目推广销售起着极重作设计精美寓意深刻销售中心消费者易接受销售中心布置极具产品特色销售厅销售道具样板间门头板灯箱细节处理应产品口径相致样会吸引路目标象富深刻感染力
总体包装原：建立双售楼处市中心交通方便目标客户聚集选取市接处现场建第二售楼处
1）建筑外观设计：销售中心包装设计程中外观建议强调色调连续量设计外观充分体现产品风格阐述产品设计性建筑时需建材料选择进行精心搭配范围强调视觉击产生客观作
2）室装修：销售中心部功区域划分坚持定专业性合理性美观性实性区域功标示划分清楚充分体现：展示区欣赏区洽谈区签约区四功分区统性异性配声光电影四高科技效果售楼处接厅摆设致接台展板效果图沙盘单体模型型喷绘背板销控板资料架谈判桌椅等
3）门头板配外灯：型喷绘效果图
4）室装饰：POP旗装饰画印LOGO悬挂物等
5）售楼处入口室外景观：租摆造型花木等
c) 户外广告包装设计
1）南三四环道路两旁设置灯竿旗灯竿灯箱容楼盘名称楼盘标识具吸引力引导作
2）交通显著流密集处设置型户外板
d) 销售业务体包装
销售员统着装高雅举止甜美声音亲切微笑扎实专业功底丰富营销验会客户满意满载时促进销售缩短销售周期适时机举行促销活动吸引量潮创销售高峰
e) 样板间设置
期房销售建造样板间已成必少销售条件购房者提前清楚实购买未形象种未演变成现实操作消费者种巨诱惑力种形声促销手段样样板间集中发展商目标客户承诺兑现关键软件应产品品质物业整体形象相致
1）样板间选择
真楼中做样板间真楼示范做三四种户型种装修风格体现外呼应
2）样板间布置
样板间设计中应提高居室功性组合空间功种样独特风格性张扬某细节间创造真实生活气氛客户直观角度感受真实生活氛围加深客户项目印象
3）合作装修公司选择
招投标形式选择
4）样板间风格界定
纯现代风格朗硬
新古典神韵悠然
纯欧式华贵典雅
5）样板间监护工作
天派专扫保持室干净整洁
f) 楼书
楼书外观设计力求精美工艺制作力求精良诉求容具读 性便记忆分两册容进行诉求：
形象册：题完美完美现完美生完美永远四部分写意手法笔触柔感性附图意味悠远翻阅世界名家摄影作品般予限遐思
卖点册：题完美诞生完美传达完美展现完美延续理性诉求卖点进行严肃真实阐述
g) 月期客户通讯
月发行客户通讯容含概容追踪销售进展情况物业答疑房产专业知识房产业界法律法规业动态分析等等业宣传身项目优势销售动态真实反馈架起客户沟通桥梁客户时疑虑关心种种问题时寻找出答案说外观精美容精良册子堪称房产专业书籍媲美具保存价值阅读功
置业手册：
名称定义走进XXX
购房流程——置业功——周边环境——生活指南
七媒体投放组合形式
媒体犹广告实施广告商战枪炮组合武器然单武器更强科学分析广告容传播目标象接触三种媒体次接触单媒体三次效果更媒体组合应针诉目标群体选择媒体少量广告费获取广告效果般情况媒体面报纸媒体电视广播
DM直投杂志客户通讯网络广告配房展会形成种立体行销关键紧密期配合延期效果维系
1媒体投放目标
广告诉求促进销售加强销售者认知购房者关注媒体报纸杂志应报纸杂志投放目标外广告策略中应重视软文作找供媒体炒作点效起造势效果促进热销
2媒介投放选择
媒体购买根素效成价格送达量目标受众群公司建议原集中精品北青投放资金分散种媒体搭配投放根目标客户公司建议选择媒体：
1）面报纸广告
A 媒体选择：北青精品财时报晨报北晚辅
B 版面：北青整版半版精品整版半版财半版晨报半版北晚半版
2）直投杂志广告
选择特定直投杂志特定投放场切合特定目标客户强烈需求刺激潜购买欲
A 媒体选择：目标生活速递时尚家居机票票封等
B 点选择：写字楼宾馆外销公寓高档住宅
C 投放时间：年5月初开始月连续断投放
3）电视广告
电视覆盖面强调视觉听觉立体效果真实表现物业原貌房产专题栏目播出加强报纸面效果外动态感消费者重媒体反复诉求产生双倍效果
A 媒体选择：京城广厦置业直通车专题栏目
B 时间选择：3分钟
C 容：介绍项目情况交通位置建筑风格户型设计销售中心样板间发展商代理商等
4）广播广告
广播播出时机进行长时间次接触针驾车时收听电台节目常坐出租车高收入阶层士
A 频道选择：文艺台
B 时间选择：30秒套播
C 诉求形式：感性理性诉求方式
3媒体简介
针目标客户群特点产广告现状公司认北青全新改版精品直投生活速递房产广告流媒体应考虑类媒体优点：
l 发行量覆盖面广读者阶层广泛
l 房产专版开办时间长运作较成熟买房者首选关注媒体
l 广告效果业广客户认广告收效
4针外家非媒体详介绍
A．北京晨报读者数分析中年龄2544岁占45期广告量直线升效果北京晚报相晚报读者群年龄偏
B．财时报读者数分析中年龄30—39岁占345640岁占3256张广投资者企业投资机构投资者等白领阶层阅读象财类报纸发行总量17万份周三出版财时报新产周刊房产广告发布量排五媒体行列中
C．时尚家居读者数分析中年龄30—34岁占2635—39岁占1940岁占5时尚家居然千成较高切合目标客户群品位阅读惯读者群中购房意者较公司考虑列媒体投放象
D．目标读者数分析中显示高收入高消费群目标象融时尚IT家居物业旅游等十版块体更具针性目标发行渠道发行量：北京区发行量45万份
E．三联生活周刊北京发行量51800份读者范围广容读性强
综合素公司认适案媒体组合方式：面报纸配直投DM配广播广告媒体投放会较高达率广告效果较保证
八广告媒体排期计划
1引导期
广告重点突出形象突出项目优势引起购买者兴趣建立市场知名度面市产生轰动效应运报纸直投杂志广告做成面点结合迅速建立市场知名度
2公开期
进入市场消化销售续期广告重点稳固物业形象重点产品认知销售延续报纸电视广告广播广告直投杂志增加传播频率密度深入浅出加强产品宣传产品全部消费者认
3强销期
重点产品促销元媒体进行全方位组合直接力诉求动消费者配合系列SP促销活动创造销售高峰
4续销期
加深物业市场形象新诉求点推进市场 重点加深产品形象报纸电视广播广告灵活运新诉求点推进市场创销售佳绩
5尾销期
广告力度减弱重点灵活促销手段意客户吸引购买清理客户遗留问题实现尾盘清空
第 五 部 分
合 作 运 作 篇
项目合作运行模式
销售代理公司提供服务容：
（） 项目市场顾问
√ 宏观济形势分析：
提供国家区济总体形势年度明年房产总体济形势房产市场开复工面积竣工面积房屋空置率情况等目握房产市场发展动态认识房产市场发展趋势分析确定房产开发项目策划中关项目建设必性建设容建设规模建设档次建筑时机开发营方式等提供决策
√ 规划发展分析：
指政府机构制定规划发展计划项目销售建设产生影响进行分析
√ 区物业供应调查分析：
指项目区域总供应量销售量空置率全市相物业总供应量销售量空置率项目销售前景进行分析供求房产类型供求房产段供求房产档次等供量包括已完成项目建项目已审批立项项目潜竞争项目预计投入市场时间根分析情况制定相关销售策略
√ 区物业需求调查分析：
项目区市场需求量作分析采问卷方式供应调查结合项目市场销售前景做出预测特项目准买家进行分析作制定相关销售策略
√ 竞争手市场分析：
案方圆公里物业区域市定位相项目做分析致包括：价格项目配套卖点位置户型等诸素做分析销售策略制定提供相关市场定手段
确认竞争手评估竞争区位邻区动产特征
（二）项目策划
√ 项目市场定位：
指项目市场定位相应功配套相关市场区域市场销售优劣势形势分析等
√ 目标客户定位：
包括力客户群定位消费特征描述细分市场购买动机分析案项目目标客户群特点分析目标客户群体细分构成例分析相关消费惯分析等
√ 规划设计建议：
包括建筑风格功设计建筑面积功区分项目户型功结构物业功档次定位结构修改建议环境绿化车位户型改建议项目装修标准等
√ 销售价格建议：
包括价格总体策略商住公寓定价原分层定价原分级定价原阶段定价原项目付款方式户型差价策略楼层差价策略阶段性定价策略等
√ 整体销售策略制定：
包括销售控制原销售时机目标建议部认购期公开发售期进销售期销售策略推广策略项目入市期项目综合素质评估广告宣传策略等
√ 项目包装建议：
指项目创意包装宗旨理项目包装组成VI设计项目品牌意识导入等容
√ 广告策略制定：
项目总广告宣传策略费预算广告投放具体计划（月单位）广告总体创意等
√ 媒体选择计划：
包括媒体组合媒体投放例媒体具体应媒体投放时间计划表力媒体客户群收视惯分析等
√ 物业理建议：
物业理公司选定物业理水定位物业理预期备忘物业理公约纲等
ü 工程建设建议：
开发周期设定建议工程工期设定建议工程建设程序建议等
辅助工作容
协助甲方办理价评估土出工作
二 协助甲方办理国土证房屋预售许证工作
三 协助甲方办理预售登记产权户工作
四 协助甲方办理银行揭公积金贷款工作
五 甲方推荐揭律师工作
二代理佣金收取方式
甲乙双方应着等协商互惠互利原甲方委托乙方北京建亚兴业房产纪限公司全案
代理销售甲方物业乙方权遵循市场前提提出合作方式细节双方协商达成识乙方先期介
入项目前期规划研讨阶段掌握第手资料项目准确认识理解进行全案整合营销策划期开
展全程销售代理工作
鉴合作条件乙方甲方提出费意见：
代理费低总销售额25
结 语
案项目整合营销进行详细分析探讨提出实质性建议项目整体形象销售基脉络已清晰立面前
营销策划属种新兴高智力范畴发展已断系统化整体化方发展全程参全方位策划更利项目开发建设利进行
市场千变万化规律寻谁握住市场脉搏谁领
先半步谁激烈市场竞争中立败市场市场济条件济活动指南认真市场调查基础根市场动态消费者需求提出建设性意见衷心希源市场透析基础建议项目开发销售起积极作
愿智慧心血融入您未成功辉煌
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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目前狮城百丽庄园项目寻求北京建亚兴业房产纪限公司合作开发狮城百丽项目北京建亚兴业房产纪限公司意承揽全程策划销售代理业务前期公司北京房产市场进行宏观整体分析目标区域市场进行微观细致研究基市场正确评估判断方项目产品整体定位构想意开发商参项目前期市场定位产品定位客户群定位户型设计广告推广设计通方时期工作公司企划部发展商提供整合营销策划思路运作方案
历北京房产沉浮发展十年市场已原先卖方市场转现买方市场市场整合转市场细分化北京房产市场进入激烈竞争时代具体实物竞争进入系统形象竞争消费者数楼盘洗脑日渐成熟专业关心物业位置价格房型等素外关心起区整体环境综合品质售服务发展商信誉实力市场发展必然趋势
基述原公司提供整合营销策划方案含概市场分析研究营销企划广告策略等容全部容列六部分组成：
第部分： 战略发展篇
第二部分： 市场分析篇
第三部分： 营销定位篇
第四部分： 营销实战篇
第五部分： 广告综合篇
第六部分： 合作运作篇
优质高效高信誉公司贯工作作风营理念坚信贵司公司精诚合作努力该项目必成北京市销售热点
产品档案
理位置：北京济技术开发区17#
开 发 商：北京儒林房产开发限责公司
施工单位：北京房山建筑股份限公司江苏省第建筑安装限公司北京中铁兴建筑工程限公司
监理单位：北京正建设理限公司北京吉星工程建设监理限责公司
设计单位：建筑设计：北京市建筑设计研究院 KLAY ASSOCIATES建筑师事务（新加坡）
景观设计：北京林业学北林景园设计院
占面积：259375亩
建筑面积：17964083米中搬迁居民住宅占44942米建筑面积约61234米外销商品房占1174926米建筑面积11840683米
容 积 率：088
绿 化 率：3671
第 部 分
发 展 战 略 篇
公司简介发展历程
北京建亚兴业房产纪限公司事专业性房产投资顾问营销代理业务专业公司集房产代理纪培训展览展示身元化公司
公司成立旨跻身市场济历史潮流公司未发展战略：房产代理展览展示条龙服务开展全方位优质高效高信誉房产中介服务包括展览展示项目策划销售代理物业理纪培训等
公司已成功代理销售住宅公寓写字楼墅等类物业150万米亚细亚广场忘忧里加墅初试锋芒成功立足代理业榆苑公寓苏州公寓信荷城独具慧眼短期售罄现强销售实力力鸿花园全案策划专业行销堪称典作广华轩美惠厦握商机独家代理体现成熟信
l 1995年2月1995年7月策划代理销售亚细亚广场15万方米商住公寓销售期销售99万方米销售率66％
l 1995年1月1996年2月全案策划代理销售忘忧里加墅30万方米高档墅销售期销售152
万方米销售率50％
l 1996年3月1996年11月全案策划代理销售榆苑公寓32万方米住宅销售期销售26万方米销售率81％
l 1996年4月1996年12月策划代理销售苏州公寓42万方米住宅销售期销售38万方米销售率90％
l 1996年7月1997年5月全案策划代理销售力鸿花园15万方米高档公寓销售期销售88万方米销售率59％
l 1997年7月1998年10月策划代理销售美惠厦4万方米高档公寓销售期销售24万方米销售率达60％
l 1997年8月1999年2月策划代理销售莲香园住宅区15万方米住宅销售期销售102万方米销售率达68％
l 1999年3月1999年12月策划代理销售金嘉苑28万方米住宅销售期销售27万方米销售率高达964％
l 1999年8月2000年12月策划代理销售京区项目信荷城5万方米住宅销售期销售32万方米销售率达64％
10．2000年2月2000年7月代理销售杰宝公寓32万方米高
档公寓销售期销售12万方米销售率40％
11．1999年7月策划代理销售广华轩59万方米高档公寓
已销售573万方米销售率高达971％
12．2001年5月策划代理销售立恒名苑14万方米高档公寓
千里行始足百尺高台起垒土
建亚兴业成长历克服困难中成长战胜挑战中锤炼团体中成长应握市场脉搏参合作竞争中成长
建亚兴业想独树面品牌旗长路走事做身逢雄风浩荡昌明盛世全力赴忠诚智慧汗水倾注进发展商事业中充满生机活力企业融汇您辉煌发展历史进程
新世纪起步发展历程中现基础通深化战略现代企业理战略资运营战略专业实操战略成长具更强竞争力专业性销售代理公司
第 二 部 分
市 场 分 析 篇
北京市住宅市场现状总
北京房产市场起点高发展快目前止北京市外销商品房项目已350销商品房项目8001995年受国家宏观政策素影响市场行情度滑幅度没出现起落现象1995年年末国房产市场普遍步入低谷时北京房产市场进入调整期加前两年量开工建设项目陆续进入市场销售面巨压力整房产市场处盘整消化期然北京市政府高档物业建设严格控制北京外销物业供明显降低加2001713北京获奥运会举办权2001年末中国加入WTO利形式疑加深北京外销市场需求刺激迅猛发展IT行业衍生IT新贵高档物业增加住宅市场出现整体回暖趋势
北京市商品房市场总体供求形式明显城市房产市场总体规模较北京销售尤住宅空置率远远低海广州深圳等城市着购房时代集团购买行逐渐减弱住宅市场扩必然
具体北京市销住宅市场年政府力扶持住宅建设加住房制度改革断深化取消福利分房市场购买体集团逐步转化实行货币拆迁制度银行降息加贷款力度等利素影响加二级市场开放利素出现予购房者程度优惠消购房者持币观心态拉动效消费需求购房例正逐年激增成熟消费市场形成竞争日趋激烈开发商说意味着商机限
二北京市住宅市场供应特点
1．规模住宅社区断涌现
亚运村欧陆典京西洋新城东部兴隆家园东润枫景南部翡翠城等四五十万甚百万型社区规模成片社区开发总体规划设计基础配套设施型社区更完备更周全明显提高住宅社区整体水
2．规划设计水明显提高楼盘品质断升
现阶段市型项目中少项目均吸收海深圳甚引入香港加美国等海外设计理念整体环境极改善北京欧陆成风楼市带阵新风建筑设计京风格雅园东四环东润枫景等项目建筑设计加设计师设计景观出加日景观设计师手提高楼盘身品质已众发展商开始面挑剔市场认识获胜关键
3．外销房减少
销房品质配套服务越越趋外销房购买政策销房调整外销房开发带定障碍加九十年代初外销房市火热现象幅度消沉外销市场热度回升较缓慢加入WTO然外销房带契机外销房开发量降
4．济适房减少
济适房消费象加明确种产品开发开发商带良利润数开发商然选择商品房进行开发加济适房性价格没超出商品房品质着相差异购买济适房取正式产权等等素济适房供调济适房供求量年半开始幅降
三北京市住宅市场需求特点
1．整体增长
商品房市场需求持续快速增长预计供增长快需求增长特年半年市场竞争形式趋严峻市场两极分化现象严重高档住宅低总价房趋热低价房例升商品房加权均价格降
市政改造进展加普通销住宅需求消费品市场扩收入水增长中高档销房需求提升资金存量增长房产需求市场中投资型消费者呈现升趋势适投资物业项目需求量幅度升
2．需求产品特点
北方市场户型消费者居两年住宅迫切需求量升购房者年龄降住宅产品中户型受青睐着生活水提升普通住宅高档住宅服务配套建筑等方面品质求原分房房产市场改进市场中高档产品需求升
四北京市住宅市场区域特点
1．北京市场体呈现出十热点区域区域发展侧重点偏差
l 二环东三环建国门区市政府已确定该区发展成北京市中心商贸区
l 亚运村北四环路区未写字楼高级公寓重点发展区
l 东四环区东三环相协调发展中高档居住物业重点区
l 机场路线京区着京新城建设成北京居住区
l 中关村区原基础设施知识密集型产业方便交通相益彰形成高新技术产业相关物业重点发展区域
l 北京西客站公坟北京市西部商业中心
l 北京西二环附区成北京市金融业集中发展区
l 庄济开发区通州黄村卫星城
l 京昌快速公路线信息产业基
l 京津唐高速公路线带
2．京城三版块公路线趋热
l 泛中关村区高科技学院集中学生公寓中高档中等规模住宅居
l 泛亚运村区亚运村开发较早加奥运会申办形势住宅开发次掀起热潮
l 泛CBD区东部商圈直投资者置业者首先CBD商圈确定更明确房产投资区域东二环东三环直辐射东四环片区相开发走热
l 公路环绿化隔离带绿化带两侧面积空开发提供先天素价素片区开发适合数消费者
五北京市住宅流行趋势
1流需求—— 总价3050万元
价格特点言北京市场年流需求总价50万元左右住宅城市化进程推进城市口绝增长带量成长型客户客观需量住房：济持续发展收入逐渐增加未预期显较乐观敢明天钱圆天梦批成长型客户承受力3050万3050万总价意味着城里买套户型商品房郊区增买套80方米户型普通商品房
2户型然走俏
北京市场少数高档物业外市区项目户型商品房销售速度快甚出现抢购户型场面
北京住宅市场户型走俏城市群构成特征密分北京作首独特性质决定居住群特殊性首先北京流动口完全统计三百万决定住宅租赁市场需求旺盛租赁市场促进投资性客户增长户型投资少容易出租然数投资客户需求指
次北京年轻例高年批学生研究生毕业留京工作加北京闯世界年轻北京口结构偏年轻年轻收入相低购买力限急需住房更倾购买户型
外北京家庭型化户型畅销原收入水提高年轻独立性增强家庭分化家庭逐步演变家庭甚单身青年分出独居家庭首选总价高基条件具备户型
3高速路旁项目令瞩目
供应北京目前条高速路中京昌京开发较早周边项目较集中目前五环路两条高速路边开发土限部分开发商开始目光转移开发潜力南城条高速路京沈京开京津塘外市委政府决定3年时间完成五环路绿化隔离带务明年京沈京开京津塘高速路五环路周边会出现较项目区域成新热点
需求着车族增高速路效应会住宅外延成加入WTO世车税降低应行做车辆揭未收入乐观表现会车族越越会增京沈京开京津塘高速路公路环周边项目需求区域成新热点
4TOWNHOUSE需求放
2001年楼市TOWNHOUSE种介公寓墅间新型住宅疑受关注亮点TOWNHOUSE兴起益北京城市规划贯彻实施反映两方面：北京迅速发展城市快速路高速路系统缩短通勤时间空间扩展生活范围二北京市绿化隔离带建设准备良环境质量建设TOWNHOUSE发展创造契机需求角度TOWNHOUSE具生命力原：首先北京济快速增长城市居民收入水断升中高收入家庭例升TOWNHOUSE准备购买群体次国家汽车产业政策私家车逐渐走入家庭缩短TOWNHOUSE市区通勤时间着生活水提高居住观念越发变化TOWNHOUSE满足环境私密性追求
2000年底TOWNHOUSE项目橘郡推出快抢购空年春季房展会时推出10TOWNHOUSE项目倍受市场关注销售情况乐观目前促进该类物业需求增长客观素然存发展迹象期市场需求加争事实
5板式住宅受欢迎
两年面越越成熟消费者认新潮高层塔楼吸引力逐渐减弱客户逐渐认识高程塔楼种种弊端：户型设计易合理通风采光相较差冬季相寒冷北京塔楼南方城市样适合居住板式高层９１４层般层２４户济实惠受消费者广泛欢迎
观北京住宅市场呈现特点明白未住宅趋势底应方发展仅发展商指明正确发展道路消费者提供置业投资方发展商应审时度适睁利韧双眼清局势底什样产品效符合需求庄TOWNHOUSE否枝繁叶茂落生根风吹雨残叶飘零正谓历雨风风彩虹愿项目够独树庄面旗成芸芸中闪亮颗新星
六庄区域整体市场法
北京济技术开发区独特优势带动该区楼市发展位庄博达中心面栋洋房二期9月2日开盘仅十天售出80套庄新城房产开发公司开发星岛嘉园年11月开盘年销售92％刚开盘久东晶·国际销售已超50％新世界房产公司开发新康家园期售罄二期销售已达65％
统计目前庄开发区住宅面积已达125万方米十余开发项目住宅总套数接万套总入住率已接60％迅猛发展势头受开发商购房者关注青睐
京城楼市竞争日趋激烈形势庄缘成香饽饽？结起众购房者庄纷纷前安家置业目前庄已具备成熟居住环境优城区生态环境
■居住环境成熟 配套设施完善
作北京惟国家级济技术开发区目前开发区期规划15方公里已形成工业公建居民三区域世界500强中诺基亚IBM等33家著名企业安家开发区土已实现九通市水九厂提供生活水区实行双路供电华北油田优质天然气采取集中供热目前开发区市电信公司合作开发区数码港工程成北京第宽带智化区域标准清晰度彩电传输实验网络建设已完成庄已成国第三家数字电视实验区域
开发区具备完善配套设施医院邮局学校体育中心等已陆续建成家档次百货公司超市300家专营店风格快餐店高科技屏幕影院超3000停车泊位型休闲花园规划已完成兴建目前白羊超市已开业
开发区目前仅723路324路927路等公交车途庄市区规划中铁5号线站设庄开发区
开发区教育设施非昔庄中学外北京二中史家胡学合作建设开发区实验学校已年9月1日区开学北京高等职业教育学院国际艺术学校洛杉矶社区学院等启动体育中心计划10月份外正式开放
■生态环境明显城区
众购房者庄项生态环境指标明显高城区解庄开发区周围绿林环绕东侧高速公路间300米宽绿化带北侧五环路间1000米绿化隔离带西侧凉水河间
100米绿化带年开发区投资兴建北京市单体绿迎宾广场绿化面积国际标准保持46％外开发区计划北侧绿化带兴建座4000亩国际企业文化公园公园中出现批企业名称命名景观
目前开发区空气质量已达非采暖季级偶尔二级采暖季时二级居住里创造良生态环境
■楼盘品优质高亮点
庄楼盘卖庄开发区环境外重原楼盘设计前卫品优质高亮点日设计师六角鬼丈设计东晶·国际户型全部跃层客厅面宽6．9米全部落玻璃设计连楼梯全部落窗谓遍体通透种令耳目新设计带前卫工业化感觉充满性味道新康家园半围合楼体设计美式简约风格外立面户型设计动静分区合理户户阳13种户型供选择幅画卷高层全景板式公寓72米全程观光电梯360度全景居采明厅明餐明卫明厨手法受消费者欢迎
七区域市场分析
（）理位置周边环境分析
项目北天宝中路开发区体育中心国际二中隔街相南天宝南街紧委会公寓楼西西环北路凉水咫尺遥中间相隔滨河公园东侧400亩住宅开发天宝西街分隔
形：北京开发区处北京兴县隆起东北部北纬39度45分—39度50分东116度25分—116度34分海拔26—34米
气象：北京开发区属温带陆季风性气候年均气温摄氏115度高均气温摄氏26度冷均气温摄氏零6度年均风速26米秒年均降水量580毫米
环境：案周围绿林环绕东侧高速公路间300米绿化带北侧五环路间1000米绿化隔离带西侧凉水河间100米绿化带形成四季长青三季花绿化系统
（二）道路交通分析
项目处北京济技术开发区核心带周边环境良距南四环35公里距南三环7公里距市中心天安门广场165公里三条道路通市区距首国际机场25公里距铁路货运站7公里距东南公路货运枢纽5公里距物流中心2公里距天津新港140公里连接开发区市区轻轨交通线已列入首发展规划
（三）市政基础配套设施分析
北京开发区市政设施实现九通九通通市政道路雨水污水水天然气电力电信热力线电视线土貌然整
（四）医疗教育生活配套设施分析
医院：伦医院仁医院协医学城
教育机构：开发区新加坡联合兴办国际理专修学院
北京二中史家胡学合作建设国际学校
拟建市双语幼园
休闲：博达国际交流中心北京MALL鸿禧长新高尔夫球场配套公园类中西餐厅满足餐需求提供配餐送餐服务
凉水河治理滨河景区
八区域市场调研分析
（） 市场调研目
次市场调研目针项目综合定位侧重识相关楼盘济技术指标案产品进行策略性分析
1 通代表性楼盘解北京庄市场总体特征
2 通畅销楼盘反映出市场接受效产品特性区域价格区域客户群体相关户型面积配指标信息采集提供真实具鉴性效数分析界定市场层次特征狮城百丽项目制定整合营销企划方案提供评估决策基准
3 通相关楼盘反映出该区位客户群需求特征
4 通调研身项目项目竞争优劣势鉴取处提高身产品品质
（二） 市场调研容
次调研参考周边项目数分析案市场定位针性选取列8样板楼盘：
1栋洋房 2幅画卷
3东晶国际 4星岛嘉园
5新康家园
项目名称
位置
社区规模（方米）
特色
价格（元方米）
户型（方米）
入住时间
栋洋房
博达中心面
15万
纯TOWNHOUSE社区澳洲五合国际公司设计6000米会
期均价5700
175313
期年年底
幅画卷
博达中心西雄城市花园四期
社区26万幅画卷8万
高层全景板式公寓72米全程观光电梯360度全景居车库邻里中心等配套已
均价4300
106150
明年年底
东晶国际
雄城市花园旁
71万
日设计师六角鬼丈作品现代风格双会
精装均价4600
30180
明年10月底
星岛嘉园
庄政府旁
30万期53万
45层花园洋房设计车库车分流3000方米会
均价4300
109256
年10月
新康家园
雄星岛间
21万
层板楼
均价3700
98182
年底
图区域市场价格走势分析唯栋洋房价格项目中高均价5000高价低价间差5000元余项目均价36005000间高价低价间差5001000元
里唯东晶国际精装修采低价入市优越性价格市场占席栋洋房开盘数月直保持着良口碑原早先TOWNHOUSE项目中唯早保证五证齐全项目信誉保障发展商实力展现成功获胜宝价格项目偏高先拔头筹产品价格初试市场结果算意相继推出众质化产品竞争欲演欲烈导价格拼市场然战势熊熊幅画卷
9月6日国贸房展会正式开盘低价入市先声夺说整体区域市场均价45005000较适宜
效调查数分析已正式开盘项目栋洋房星岛嘉园新康家园初开盘时价格相较均涨200300元间涨幅度东晶国际价格涨幅涨500元均月涨200元速度成直线升身销售价格策略运
价格定位市场价格成核算基础市场效客户群体需求导定价针项目产品综合力优势加价格优势预计成功销售 68月完成销售80缩短销售周期快速度回笼资金实现利润化价格定位细细斟酌权衡周边项目产品价格优势方建议价格定位：
起价：3800元米
均价：4500元米
高价：5200米
期销售着施工进度市场变化消费者认知时进行价格策略进调整观效效果否令满意需销售策略实施运行否位终目标实现销售量具化利润化
（五）客户群体潜需求分析
客户东北部区线墅产品认知度排列：
1 理位置
2 户型面积
3 价格
4 户型居住功
5 社区规模园艺
6 区软硬件配套设施
7 物业理
8 区外环境
9 证否齐全
（六）客户群体投资意分析
1作第居（占例55）
永久居住适三口家三代堂
2作第二第三居（占例45）
A 久居城区闹市中心远离城市喧嚣繁杂济实力允许情况选择郊区购置第二第三居然贴
B 精明投资族良资金运作会带具利润回报
（七）客户群体特征分析
1 交通便利素愿意选择城市边际住宅
2中资外资合资企业中高层理员高级白领族
3外籍客户
4私营企业体老板
5政府官员
6海外创业员
7炒股票赢家
8演艺届体育届文化圈艺术圈
九项目机会点分析
1 段优势——欢迎独具慧眼您
2 环境成熟——TOWNHOUSE聚集区
3 绿树掩映——享受森林浴观千
4 建筑风格——现代张品味艺术生活
5 户型设计——创新时尚实曼妙精致兼容
6 园林设计——健康安全生态环保
7 物业理——全方位酒店式物业营理
十项目风险分析
1质产品竞争
案产品种创新否起市场严峻考验否消费者认顾虑担心市场千变万化规律寻断摸清市场脉搏时调整销售策略相信会出现销售奇迹
2工程进度快慢
案产品工期抗争滞工期会面滞产品滞销
销售带极负面影响果工程严格建设计划进行消费者项目成长程会极增强消费者信心保障点前重工重
第 三 部 分
营 销 定 位 篇
企划推广核心概念
产项目制胜关键品质创新市场质化天品质制胜关键创新仅产品创新升华种观念创新
推销产品品质更思想文化
赎卖思想文化生活理解感悟生活热爱生活憧憬
创造需求引导市场迎合市场未市场推广观念卖点消费者沟通
基项目体现产品身品质档次品味需更丰富容支撑产品综合力宣传强势优越性价格获胜法宝
企划推广诉求核心：创新——品质——风格——专业
l 创新
创新案产品力囊括涵盖案建筑形式精髓说案建筑形式创新类墅住宅公寓模式体验墅居住感受天济实失豪华气派……拥诸产品优势促项目市场量板楼
Townhouse中脱颖出创新仅种革命应市场目前需求满足买家居住挑剔
l 品质
庄项目价廉物美身优势抢夺市场份额开发商均喜爱低价入市形式吸引消费者
注意忽略突出产品身品质诉求应时般项目倡导种高品质生活做普遍TOWNHOUSE中独树面品质旗创造庄区真正精品住宅
l 风格
阐述风格建筑外观相联系具分割关系案超脱俗产品众郊区化田园化形象标签项目中应显充满性现代时尚引领种真正潮流庄甚北京种全新建筑概念诠释独特舒适住宅风格
l 专业
济开发区块众皆知肥肉众开发商跑马圈低价入市直接导致市场中批非专业操作项目诞生：手续全粗制滥造怪胎皆应项目进行彻底统专业手法操作种严谨效追求精品专业态度作风渗透入开发细微末节
认创新品质风格专业四点产品力推广时应注重宣传力宣传切广告策划围绕项目产品特征建筑形式展开
二品牌意识导入
品牌商品差异性品牌标志着商品特殊身份身类商品区开品牌特定涵表明独特目标市场认知目标客户群做泛墅项目北京市众墅项目中项目营销策划效导入品牌意识提升项目档次取良销售效应
创新——品质——风格——专业
创新性——指营意识规划设计服务理念具超
前性
品质性——指采配套设备风格国际化信息智
化
风格性——指建筑身体现独风格通装饰艺术美化展现
专业化——性化空间安排满足士需求
三品牌形象塑造
1赋予项目清新独特易记名字区商品识标志设计独特性形象包装通系列社会性公关（推广）活动迅速市场建立认识度（导入CIS系统）
2 消费者立场力求产品设计精细面布局合理 配套方便实惠充分体现文化体现品味
3 保证施工质量进度予购买者信心保障建立品牌形象
4 提高销售质量做提供性化设计发展商应客户享受提供全面优质品牌服务
5 加强售服务通提供完善售服务楼盘品牌效应延续
例通发展商业联谊活动物业理工程质量等方面建立友关系塑造入住氛围形成良声誉获济效益社会效益双丰收
终倡导品牌意识包括项目品牌形象目通树立项目品牌形象树立发展商整体品牌形象建立完善销售渠道例：通客户介绍新客户购买成功成交应予旧客户种优惠目巩固已市场份额基础进步扩市场占率
四产品定位
产项目言容易动消费者——首先交通便捷交通优势买家永远会抛弃题次产品板塔汤墅买家想什然会关注什次价格物美价廉适普通日常生活品动产样适环境然居住已提倡题必须题物业理区智化配套等元素买家评价项目坏标准
案讲周边项目云集势必造成强烈市场竞争谓时彼时想众案中脱颖出必须探求出市场需求真谛周边环境已趋成熟已众消费者认作强势卖点宣传针案言前期整体规划园林规划产品规划等系列工作应提前步入实效做产品细致严谨丝苟剖析断做市场效需求消费群体放矢盲目制造产品盲目推市场终失败告
终产品综合力宣传强势优越性价格获胜法宝
种全新产品
崭新前未北京市场出现种新产品风格建筑形式集合住宅建筑优点混杂荣体种介HOWNHOUSE板楼间产品层数4层半6层半全部跃层部错挑空通赠送夹层空间消费者提供完全DIE计划智慧创造符合品位身份素养天首层送花园顶层送露台
l 具墅舒适居住享受具墅昂贵民贵族
l 囊括Townhouse天感受Townhouse情调氛围更易
l 摒弃板楼混淆杂乱承袭板楼亲邻里间生活
l 客厅空间挑空彰显高贵尊崇
l 错层巧妙运摒弃传统格局死板僵硬灵动富变化
l 隐层空间贴消费群心理完全赠送
l 方正户型格局扩居室空间实惠业
l 合理搭配动静分区通畅公区域隐秘私空间互相扰
l 超观景落窗采光通风畅品位生活保证
种建筑部设计空前全新建筑外观应时尚现代朗峻缺乏亲力
某种意义讲贩卖建筑风格贩卖产品身助成熟环境园林物业
目标客户身具某种性产生购买行欣赏建筑形式产品设计会进行交易坚信点
建筑居住空间艺术展现
五诉求象特点分析
根产品素质消费层分析目标客户特征：
l 客户年龄层：3545岁
l 客户年收入：年收入30万
客户组成：
丁克家庭 15
三口家四世堂 60
长短线投资士 25
出目标客户群体中特点中青年新鲜事物较强接受力客户群体构成种会吸引士注目事情言两种——实行or实行够实行事情会理性判断否符合希者中更
六客户群体定位
1交通便利素愿意选择城市边际住宅
2外籍客户
3涉外中理层客户
4投资型客户
5住型客户白领族
6 年龄35岁
7 易接受新事物
总言群体资产阶级定济实力高尚生活品味生活性生活惯属CEO族金领准确说应银领族工作国贸商圈南城带外资合资公司中层理者高级白领
七产品总体战略方
（） 重卖点：
l 段优势——济技术开发区核心带
l 环境成熟——TOWNHOUSE聚集区
l 产品创新——启动京城未全新住宅风尚居住创新生活创新
l 性生活——欣赏建筑欣赏风格实践性生活狮城百丽生活概念
l 户型设计——复式挑空错层跃层夹层切带舒适设计采光通风利生活素
l 社区规划——低密度住宅错落分布18米蓝图构想构筑精品社区
l 园林设计——生态概念园林养生宜身艺术品点缀碧波青草间描绘美画面
l 社区配套——全功会配套齐备满足日常生活方方面面
l 交通环境——毗邻南四环咫尺间便捷风行万里转瞬间
l 专业开发——实力雄厚开发商拥年开发验造南城完美社区
l 品质建设——严谨知名建设部门技术老验丰富保证工程质量忧
l 知名物——聘请专业物做顾问顾生活点滴营造温馨生活环境
（二）产品利基点分析：
1建筑风格
时发展商消费者风格颇诠释想种建筑风格予身种生活品味生活追求肯定建筑风格说建筑艺术审美价值直接体现形式已作种社会思潮深刻价值观审美观中加体现
东晶国际酷外表四方型窟窿足叹观止外观立练俊朗线条简洁明快堪称部伟杰出艺术品
幅画卷现代风格附加全景室外观光电梯附产品新鲜元素
星岛嘉园简朴温馨外观足够种贴亲力
案想独秀枝开启庄TOWNHOUSE群落中先河
建亚市场宏观微观领域探求中寻求出真正适合案风格——现代义建筑风格现代义风格终极版未住宅发展流行走势新新类易接受持关爱永落幕闪闪繁星
2外立面：
生活山林然环境中享受美谐然景观享受惬意悠闲生活状态享受精神物质极致发挥
外立面色彩应柔含蓄直观灵动
建筑群风格组团定位群体外立面色彩纯净白透亮蓝庄重咖啡基调配搭配谐彩色玻纤瓦屋顶建筑身硬朗谐外立面相呼应浑然天成恰处
3户型：
合理室功配适合面积案实现成功重方面价格高低起伏全面积决定案
项目处户型部空间率超100层送花园顶层送台效促销方式实现销售稳步增长秘密武器——室夹层更免费奉送业十米空间已仅仅量优惠开发商业作出质奉献
面积指标联式墅140—220米间
部空间设计建议：首层挑空局部错层（餐厅客厅）客厅（具备开型PARTY空间）超性卧配豪华卫生间衣帽间厨房（中西厨）阳光露台
实现物理功心理功完美结合物理功户型南北拥良通风性采光性心里功实现空间放起居宽裕活动极满足买家居住挑剔
4园林景观
园林景观规划旨社区规划建筑风格融体互景观设计步入社区会产生种身
境感觉采生态网络概念体现然关系采引入式绿化概念宅间绿户绿机结合起形成绿均性造溪流贯穿整社区十足亲水社区选种养生名贵树种精心营造舒适幽雅居住环境组团种建筑风格设计题公园鹅卵石铺成林荫道彼相连道路两边点缀着精美雕塑徜徉顿生曲径通幽感（迷宫）绿色题融合风情景观然写意风格突出情调园品雕塑回廊水车水景绿植配彩色道路结合百米绿色走廊休闲晨练紧密结合构成幅美丽生活图片景中家画乐融融题广场命名：风格林广场整体社区分3片区项目紧紧呼应做机配合三区域设型题花园设置相应题雕塑品然生命现代表现
外考虑北方气候特性三季花季观叶选耐阴耐旱灌木草藤植物高羊毛玫瑰牡丹等
5社区总体规划：
社区部动线路网贯穿车走外环线方便达院落实现完全车分流停车解决全部北院前基保证户车位社区蜿蜒动感水系贯穿增加规划灵动趣味社区三组团分设集中绿广场组团部分割组团设公活动区域社区设集中型会三组团分设幼园托设商业街等公配套设施
路网设计清晰流畅建筑排列错落起伏层次感实现正南正北透风采光良总体社区规划均性原实现景观均视线均均私密性均
6会配套：
会供社区业运动休闲娱乐交友综合
结合客户群体特征年龄喜品味设置中功
24时商务中心中西餐厅健身中心桑摩游泳池音乐酒廊咖啡厅型诊医疗保健中心美容美发中心型图书馆室球类活动室等等符合国际化生活需求
7物业理：
实施全封闭家式物业理细致体贴物业服务渗透位业生活事日常卫生清洁保安维修理时业提供特殊服务
特殊服务提供：送餐服务衣物洗烫房间清洁秘书服务医疗服务汽车清洗童接送宠物代服务代办缴费服务鲜花礼品速递公寓出租预定飞机火车船票酒店预定旅游服务报刊定阅空房代业务等
建议采会员制物业理办法业设钻石翡翠珍珠会员卡三种会员卡享幅度优惠享受会项服务优惠周免费持会员卡业送精美礼物业生日天赠送生日礼物周享受家政中心特定服务等等
8车位：
社区实现车分流停车破坏景观院前保证户车位保证定量20访客停车需
9智化配套：
目标客户形成国际化生活族程度赖透互联网世办公司友取联系换言正出现全球信息化球村现象出现全球济体化导致世界国际化族产生目标客户群建筑中智化配置求会高具体建筑设计中选取高标准配置实现国际接轨
八产品建议：
l 配室外观光电梯
l 先做配套卖楼：注重社区环境客户真实感觉时保证基生活商业服务配套会激起客户购买欲
l 百变菜单式装修：免费提供完全居家手册提供5种装修方案装修款连房款做揭
l 南城水质质量保证建议采净化水处理系统提升生活质量保证生活安全
l 社区配备社区巴士返市中心
九价格定位
保持优越性价制胜法宝案价格第篇幅已做数分析价格项目济技术指标做完善精确投资成分析制定出成价结合区域类产品市场价顾客感受价发展商实现合理利润前提终制定出
起价：3800元米
均价：4500元米
高价：5200米
期销售着施工进度市场变化消费者认知时进行价格策略进调整观效效果否令满意需销售策略实施运行否位终目标实现销售量具化利润化
阶段性价格定位：
1 开盘价
采取低价入市手法期价格均价4000元米入市试探市场争取短期形成轰动效应体现物超值
2强销价
前期带动进入热销期着工期进展总体均价定4300元米
2 续销期
强销期续销期稳渡阶段阶段广告力度减弱消化意客户力保均价强销期持
4收盘价
果项目完全够市场接受终期值提升均价4800元米
第 四 部 分
营 销 实 战 篇
项目规模开发进度
案分ABC三区滚动开发总建筑面积11840683米住宅面积11315402米公建面积525281米（中会472281米）
开发进度：
基目前土现状实现区先开发外循序渐进
二项目投资预算
需开发商提供土成数进行成投资预算
三销售周期界定
1．部认购期：
目：预热期通硬性广告配软性文章报刊媒体进行形象宣传市场导入案性特征吸引市场注意力通部认购价试探市场确定产品价格定位准确程度获部分买家先期定开盘引爆市场积累客源
市场情形：年住宅市场竞争激烈促销方式繁发展商方面摸清市场情况方面提前产品导入市场销售前准备工作未完全完成前便开始部认购愈拉愈长势例阳光100凤凰城等项目部认购时间均超3月通长阶段部认购动作项目开盘前积累批意买家开盘火爆成功垫定基础
案存特殊性拖延时间等金钱浪费销售时机容错部认购期时间会较短利弊利处会战线拉长损失部分意客户弊处客户伧促定会导致期退房
2．开盘期
目：项目全面市场展现通流媒体强宣传攻势成期市场阶段中心点短时间吸引买家成交通常开盘期销售状况决定着项目成功否
市场情形：市场中项目开盘方式分：展会开盘利月次房展会亮相现场开盘利身销售中心样板间全面开放现场举办抽奖酒会等促销活动
项目开盘时配合切销售工具应该完全准备位包括样板间楼书沙盘等媒体宣传流报纸外：电视广播杂志应方位出击
3．强销期
目：利流媒体产品身卖点逐市场曝光通卖点宣传灵活促销方式吸引需求买家达销售目
市场情形：广告投放量少开盘期趋稳定产品身卖点逐放宣传时增加市场感应定期现场开展活动营销例：客户嘉年华会产品说明酒会等营造现场销售气氛
4．持续期
目：持续维持市场竞争力争取批前阶段未购客户成交
市场情形：时发展商已完成总销售金额60已太销售压力应广告投放量继续压缩精力已购客户签约期服务时力争前阶段已购买意未决心客户拉回定
5．收盘期：
目：完善期服务结束销售
市场情形：时销售已接尾声户型已基卖光剩利户型时应采部分利政策快完成销售
四预计销售周期
年五月开工建设预计年半销售周期2003年年末售完
案前准备期：
2002年3月——2002年5月
部认购期：
2002年6月——2002年9月
开盘销售期：（国贸秋展）
2002年10月—2002年12月
强销攻击期：
2002年12月——2003年3月
持续攻击期：
2003年4月——2004年10月
收盘期：
2003年10月——2003年12月
销售周期预计时间18月
五年销售计划
期独栋墅联排墅2万米层豪华洋房3万米独栋墅价格定位1500美金层豪华洋房7000元米计算年实现销售额80
年实现销售额
20000*12450*80199亿元
30000*7000*80168亿元
计实现销售额367亿元实现回款602202亿元
六营销活动建议
狮城百丽项目开盘活动
狮城百丽项目物业理委员会成立活动
狮城百丽项目现楼样板间开放活动
狮城百丽项目期封顶活动
狮城百丽项目全面封顶活动
狮城百丽项目正式入住活动
月举办次客户联谊活动针目前工程进展情况产品说明会节假日客户联谊活动等题配灵动画展客户直接参户外运动题活动等邀请部分媒体参加通具艺术性正规性联谊形式形中提高产品身品位增加客户项目解程度美誉度通媒体宣传加强市场项目瞩目宣传产品品牌意识
第 五 部 分
广 告 综 合 篇
项目案名：——狮城百丽
案名涵义
案建筑新加坡建筑事务设计新加坡享狮城美誉产品定位极强指性直观质美意优案客户追求基改善生活现状愿波逐流盲目诠释满足性化定区域性时间性求
二VI设计
（） LOGO设计
体现然流畅风格简明醒目便识记忆深远寓意
LOGO设计中建议建筑风格设计元素
（二） 标准字体标准色设定
标准色采红黑搭配形成差异化性化强化视觉击
延展色白灰建筑身硬度体现场景功变换LOGO延展颜色灵活应
三广告推广线
风格——然——品质
五广告题设定
（） 首期形象题
产品众仅独特建筑形式需具定品位欣赏济实力定眼光定野心定梦想诸元素组合表示案客户群体具慧眼渴生活性意性拘束禁锢心灵畅快广告语定位需带点挑逗点暗示予客户讯息做出选择
推广题：
A建筑设计：
作案重卖点产品建筑设计始终坚持力宣传推广拥种特殊建筑形式风格风格生活居处客户需诠释风格定义建筑形式明解释
B绿
绿色宣传导面积绿空气净化色彩耀目居住品质生活成片林木包裹着限空间道翠绿风景线
C物业理
作高档社区物业服务宣传物业品质重方面家式理服务理日常事物营造稳定居住环境提升项目身良形象加分素
D配套设施
齐备生活配套客户短时间增加项目亲感推广仅项目拥会系列关便捷生活素客户信信项目带舒适生活宣传目
E未发展
强调物业未发展许客户美未生活蓝图强调物业升值潜力投资回报潜力综合项目身性价种加分素着力宣传建筑形式身升值强调建筑感性认识增物业升值
（二）分阶段拟定广告题
1．试销期：塑造产品市场形象
开盘前热点媒体投放软性文章提出现代义独特风格表象建筑身体现出种纯正正品位难表现钟爱家
2．开盘期：宣传物业品质强化市场形象
开盘活动展示项目身产品独特优势吸引买家目光加市场项目关注程度
3．强销期：宣传实际卖点产品功加软性文章力度
4．收尾期：尾盘实施促销政策
外配合销售利进行诉求工程质量工期进展诉求新产品新细微处诉求设计性化品质高标准
六广告策略
（） 户外广告
2002年5月具引导作户外广告先行付出实施道路两侧竖立醒目交通指示牌巨擎天柱立交通道显赫位置工现场精美包装预告项目推出
（二）直投杂志
先期广告推广选取直投杂志形式针区域特定目标群体特定刊物做选择性广告投放特定场直接送达精选消费者手中种做法定会激发奇心购买欲吸引亲销售现场参观
（三）众媒体
采幅面报纸众传播媒体媒体市民广宣传制造声势运电视广播直投网络辅助媒体塑造产品独特形象营造市场震撼效果
（四）项目整体包装
（）楼盘包装市场价值
1 利提升楼盘档次品味表现楼盘涵获取买家认促进销售
2 利加强公司形象树立公司品牌包装公司实力佳展示
包装形象总体设计制作表现场众满足需进行文化消费领形象指众情感潜意识够众选择消费包装种外形式构成形象程文化产品众联结点
（二）楼盘包装完整架构设计
楼 盘 包 装
硬 件 包 装
软 件 包 装
施工建设包装
样板间包 装
理 组 织
包 装
销售业务体 包 装
楼 书
包 装
盘
包 装
户 外 广
告 包 装
工 现
场 包 装
售楼处现场 包 装
（三）楼盘包装具体务
a) 工形象包装设计
i 目标：工作买家切身关注方宣传济效场工形象仅直接物业公司形象关够营造销售气氛
ii 手段：
A 工路牌：表明物业名称位置直接工程形象相关联
B 工围墙：明确发展商专业性容包括案名LOGO广告语销售电话发展商名称
C 工气氛：
1） 彩旗气球条幅（文字：XXX正式发售）等宣传物品吸引注意力营造气旺整洁序施工现场
2） 工入口处摆放充气拱门形象美观气派体现物业高档次
C 工现场竖立施工进度牌（文字：项目已建XX层预计XX天完工）者竖立温柔
警告牌（文字：您安全您家幸福请注意XXX）
D 路灯安装：保证晚房方便
E 搞工围墙线参观路线道路整绿化工程施工
b) 售楼处包装设计
销售中心消费者售楼员接洽第现场消费者解通项目重桥梁项目形象形成宣传项目推广销售起着极重作设计精美寓意深刻销售中心消费者易接受销售中心布置极具产品特色销售厅销售道具样板间门头板灯箱细节处理应产品口径相致样会吸引路目标象富深刻感染力
总体包装原：建立双售楼处市中心交通方便目标客户聚集选取市接处现场建第二售楼处
1）建筑外观设计：销售中心包装设计程中外观建议强调色调连续量设计外观充分体现产品风格阐述产品设计性建筑时需建材料选择进行精心搭配范围强调视觉击产生客观作
2）室装修：销售中心部功区域划分坚持定专业性合理性美观性实性区域功标示划分清楚充分体现：展示区欣赏区洽谈区签约区四功分区统性异性配声光电影四高科技效果售楼处接厅摆设致接台展板效果图沙盘单体模型型喷绘背板销控板资料架谈判桌椅等
3）门头板配外灯：型喷绘效果图
4）室装饰：POP旗装饰画印LOGO悬挂物等
5）售楼处入口室外景观：租摆造型花木等
c) 户外广告包装设计
1）南三四环道路两旁设置灯竿旗灯竿灯箱容楼盘名称楼盘标识具吸引力引导作
2）交通显著流密集处设置型户外板
d) 销售业务体包装
销售员统着装高雅举止甜美声音亲切微笑扎实专业功底丰富营销验会客户满意满载时促进销售缩短销售周期适时机举行促销活动吸引量潮创销售高峰
e) 样板间设置
期房销售建造样板间已成必少销售条件购房者提前清楚实购买未形象种未演变成现实操作消费者种巨诱惑力种形声促销手段样样板间集中发展商目标客户承诺兑现关键软件应产品品质物业整体形象相致
1）样板间选择
真楼中做样板间真楼示范做三四种户型种装修风格体现外呼应
2）样板间布置
样板间设计中应提高居室功性组合空间功种样独特风格性张扬某细节间创造真实生活气氛客户直观角度感受真实生活氛围加深客户项目印象
3）合作装修公司选择
招投标形式选择
4）样板间风格界定
纯现代风格朗硬
新古典神韵悠然
纯欧式华贵典雅
5）样板间监护工作
天派专扫保持室干净整洁
f) 楼书
楼书外观设计力求精美工艺制作力求精良诉求容具读 性便记忆分两册容进行诉求：
形象册：题完美完美现完美生完美永远四部分写意手法笔触柔感性附图意味悠远翻阅世界名家摄影作品般予限遐思
卖点册：题完美诞生完美传达完美展现完美延续理性诉求卖点进行严肃真实阐述
g) 月期客户通讯
月发行客户通讯容含概容追踪销售进展情况物业答疑房产专业知识房产业界法律法规业动态分析等等业宣传身项目优势销售动态真实反馈架起客户沟通桥梁客户时疑虑关心种种问题时寻找出答案说外观精美容精良册子堪称房产专业书籍媲美具保存价值阅读功
置业手册：
名称定义走进XXX
购房流程——置业功——周边环境——生活指南
七媒体投放组合形式
媒体犹广告实施广告商战枪炮组合武器然单武器更强科学分析广告容传播目标象接触三种媒体次接触单媒体三次效果更媒体组合应针诉目标群体选择媒体少量广告费获取广告效果般情况媒体面报纸媒体电视广播
DM直投杂志客户通讯网络广告配房展会形成种立体行销关键紧密期配合延期效果维系
1媒体投放目标
广告诉求促进销售加强销售者认知购房者关注媒体报纸杂志应报纸杂志投放目标外广告策略中应重视软文作找供媒体炒作点效起造势效果促进热销
2媒介投放选择
媒体购买根素效成价格送达量目标受众群公司建议原集中精品北青投放资金分散种媒体搭配投放根目标客户公司建议选择媒体：
1）面报纸广告
A 媒体选择：北青精品财时报晨报北晚辅
B 版面：北青整版半版精品整版半版财半版晨报半版北晚半版
2）直投杂志广告
选择特定直投杂志特定投放场切合特定目标客户强烈需求刺激潜购买欲
A 媒体选择：目标生活速递时尚家居机票票封等
B 点选择：写字楼宾馆外销公寓高档住宅
C 投放时间：年5月初开始月连续断投放
3）电视广告
电视覆盖面强调视觉听觉立体效果真实表现物业原貌房产专题栏目播出加强报纸面效果外动态感消费者重媒体反复诉求产生双倍效果
A 媒体选择：京城广厦置业直通车专题栏目
B 时间选择：3分钟
C 容：介绍项目情况交通位置建筑风格户型设计销售中心样板间发展商代理商等
4）广播广告
广播播出时机进行长时间次接触针驾车时收听电台节目常坐出租车高收入阶层士
A 频道选择：文艺台
B 时间选择：30秒套播
C 诉求形式：感性理性诉求方式
3媒体简介
针目标客户群特点产广告现状公司认北青全新改版精品直投生活速递房产广告流媒体应考虑类媒体优点：
l 发行量覆盖面广读者阶层广泛
l 房产专版开办时间长运作较成熟买房者首选关注媒体
l 广告效果业广客户认广告收效
4针外家非媒体详介绍
A．北京晨报读者数分析中年龄2544岁占45期广告量直线升效果北京晚报相晚报读者群年龄偏
B．财时报读者数分析中年龄30—39岁占345640岁占3256张广投资者企业投资机构投资者等白领阶层阅读象财类报纸发行总量17万份周三出版财时报新产周刊房产广告发布量排五媒体行列中
C．时尚家居读者数分析中年龄30—34岁占2635—39岁占1940岁占5时尚家居然千成较高切合目标客户群品位阅读惯读者群中购房意者较公司考虑列媒体投放象
D．目标读者数分析中显示高收入高消费群目标象融时尚IT家居物业旅游等十版块体更具针性目标发行渠道发行量：北京区发行量45万份
E．三联生活周刊北京发行量51800份读者范围广容读性强
综合素公司认适案媒体组合方式：面报纸配直投DM配广播广告媒体投放会较高达率广告效果较保证
八广告媒体排期计划
1引导期
广告重点突出形象突出项目优势引起购买者兴趣建立市场知名度面市产生轰动效应运报纸直投杂志广告做成面点结合迅速建立市场知名度
2公开期
进入市场消化销售续期广告重点稳固物业形象重点产品认知销售延续报纸电视广告广播广告直投杂志增加传播频率密度深入浅出加强产品宣传产品全部消费者认
3强销期
重点产品促销元媒体进行全方位组合直接力诉求动消费者配合系列SP促销活动创造销售高峰
4续销期
加深物业市场形象新诉求点推进市场 重点加深产品形象报纸电视广播广告灵活运新诉求点推进市场创销售佳绩
5尾销期
广告力度减弱重点灵活促销手段意客户吸引购买清理客户遗留问题实现尾盘清空
第 五 部 分
合 作 运 作 篇
项目合作运行模式
销售代理公司提供服务容：
（） 项目市场顾问
√ 宏观济形势分析：
提供国家区济总体形势年度明年房产总体济形势房产市场开复工面积竣工面积房屋空置率情况等目握房产市场发展动态认识房产市场发展趋势分析确定房产开发项目策划中关项目建设必性建设容建设规模建设档次建筑时机开发营方式等提供决策
√ 规划发展分析：
指政府机构制定规划发展计划项目销售建设产生影响进行分析
√ 区物业供应调查分析：
指项目区域总供应量销售量空置率全市相物业总供应量销售量空置率项目销售前景进行分析供求房产类型供求房产段供求房产档次等供量包括已完成项目建项目已审批立项项目潜竞争项目预计投入市场时间根分析情况制定相关销售策略
√ 区物业需求调查分析：
项目区市场需求量作分析采问卷方式供应调查结合项目市场销售前景做出预测特项目准买家进行分析作制定相关销售策略
√ 竞争手市场分析：
案方圆公里物业区域市定位相项目做分析致包括：价格项目配套卖点位置户型等诸素做分析销售策略制定提供相关市场定手段
确认竞争手评估竞争区位邻区动产特征
（二）项目策划
√ 项目市场定位：
指项目市场定位相应功配套相关市场区域市场销售优劣势形势分析等
√ 目标客户定位：
包括力客户群定位消费特征描述细分市场购买动机分析案项目目标客户群特点分析目标客户群体细分构成例分析相关消费惯分析等
√ 规划设计建议：
包括建筑风格功设计建筑面积功区分项目户型功结构物业功档次定位结构修改建议环境绿化车位户型改建议项目装修标准等
√ 销售价格建议：
包括价格总体策略商住公寓定价原分层定价原分级定价原阶段定价原项目付款方式户型差价策略楼层差价策略阶段性定价策略等
√ 整体销售策略制定：
包括销售控制原销售时机目标建议部认购期公开发售期进销售期销售策略推广策略项目入市期项目综合素质评估广告宣传策略等
√ 项目包装建议：
指项目创意包装宗旨理项目包装组成VI设计项目品牌意识导入等容
√ 广告策略制定：
项目总广告宣传策略费预算广告投放具体计划（月单位）广告总体创意等
√ 媒体选择计划：
包括媒体组合媒体投放例媒体具体应媒体投放时间计划表力媒体客户群收视惯分析等
√ 物业理建议：
物业理公司选定物业理水定位物业理预期备忘物业理公约纲等
ü 工程建设建议：
开发周期设定建议工程工期设定建议工程建设程序建议等
辅助工作容
协助甲方办理价评估土出工作
二 协助甲方办理国土证房屋预售许证工作
三 协助甲方办理预售登记产权户工作
四 协助甲方办理银行揭公积金贷款工作
五 甲方推荐揭律师工作
二代理佣金收取方式
甲乙双方应着等协商互惠互利原甲方委托乙方北京建亚兴业房产纪限公司全案
代理销售甲方物业乙方权遵循市场前提提出合作方式细节双方协商达成识乙方先期介
入项目前期规划研讨阶段掌握第手资料项目准确认识理解进行全案整合营销策划期开
展全程销售代理工作
鉴合作条件乙方甲方提出费意见：
代理费低总销售额25
结 语
案项目整合营销进行详细分析探讨提出实质性建议项目整体形象销售基脉络已清晰立面前
营销策划属种新兴高智力范畴发展已断系统化整体化方发展全程参全方位策划更利项目开发建设利进行
市场千变万化规律寻谁握住市场脉搏谁领
先半步谁激烈市场竞争中立败市场市场济条件济活动指南认真市场调查基础根市场动态消费者需求提出建设性意见衷心希源市场透析基础建议项目开发销售起积极作
愿智慧心血融入您未成功辉煌
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