龙岗商业产分析
目录
第章 概况
第二章 龙岗商业发展轨迹
第节 南北蔓延
第二节 两头高中间低
第三节 龙城发展脉络
第三章 商业产区域分布特征
第节 龙岗中心城街道办商业批准预售面积
第二节 纯商业分布
第三节 区商业2001－1005年9月预售面积统计
第四章 商业产供求状态
第节 历年供需分析
第二节 存问题
第五章 销售价格分析
第节 销售均价1万
第二节 横岗街道办销售均价高
第三节 街道办历年均价涨幅
第四节 售价商业兴旺
第六章 纯商业社区商业较
第节 供需状态
第二节 两类商业销售均价持
第三节 纯商业社区商业销售龙虎榜
第七章 营状态
第八章 商业旺区培育预测
第章 概 况
根深圳市商业发展规划（1993年－2010年）深圳商业2010年总体发展目标：充分发挥种济成份作深圳逐步建设成型商业物资批发中心骨干型购物广场商业零售企业支柱传统商业超级市场连锁店基础体商业补充保税市场期货市场会展中心等高层次市场组织形式发展方沟通国市场万商云集现代化商业贸易中心深圳营造成国外游客深圳市民
购物天堂龙岗龙岗区城市空间发展策略龙岗区未发展战略定位深圳重现代产业基深圳辐射粤东北区重城市区发展目标：深圳市战略位重城市次中心深圳市重现代工业基深圳市国际旅游度假中心滨海文化客家文化传播中心深圳市新兴产业发展基前35年龙岗区融资1000亿元建设140重项目目前全区工作重点道路建设市政规划预测2010年龙岗中心区国生产总值达100亿元年财政收入超10亿元龙岗中心城作市东部产业发展轴交通枢纽战略发挥越越重商业助动作未逐步形成规模增强辐射功商圈凝聚力
换言龙岗商业机遇旅游工业新兴产业发展时正步发展
年着济发展规模业态异商业零售网点遍布龙岗连锁营商业网络体系已初具规模型连锁商业零售餐饮业巨头强势进驻2004年全区社会消费品零售总额11967亿元中批发零售业零售额10255亿元餐饮业零售额1712亿元全区商业网点36625总营业面积超300万方米中营业面积3000方米中型商场46总营业面积超50万方米营业面积1万方米商场27包括华润万家天虹沃尔玛新佳等国外知名零售企业目前全区已形成连锁营超市百货店便利店专卖店专业市场等业态举商业发展格局时2002年开始世贸中心新龙岗商业中心龙盈泰商业广场五洲风情mall华南mall万鑫柏龙商业广场等型商业势兴起加社区商业繁荣形成股新鲜深圳北商业力量龙岗年商业批售面积具深圳前列
铁商业成忽视商业力量3号线规划中21站点14龙岗辖区站点周边500米腹高强度商业开发区域目前站点规划控制23方公里求未仅站点周边城市更新面积超30方公里区域少聚集70万口（规划站点周边5万口）托铁线改造车站核心周边物业开发形成量流疏散休闲购物场龙岗区形成干具特色繁荣商圈
第二章 龙岗商业发展轨迹
第节 南北蔓延
龙岗商业起步布吉模糊界限中南北延伸
布吉龙岗改革开放前阵济社会发展邓南巡讲话标志分前两时期：1992年前10年布吉济发展基础时期1992年布吉济进入快速发展时期商业济发展迅速繁荣国际国著名商业巨头沃尔玛新佳天虹华润万家电等纷纷进驻布吉改写布吉商业布局加社区商铺急遽增加现已形成中型商家配套8000家体户补充商业网络2003年布吉社会商品零售额达234亿元增长29业种称谓布吉商圈指布吉老街区传统商业商业巨头核心周围商业值提芬油画村已形成油画生产交易条龙商业旺区吸引国际国士慕名前商业交易非常繁华
横岗邻布吉眼镜等行业发达房产开发社区商铺履增等优势商业较中心城更早发展中横岗眼镜业占全球市场半年达亿副产品百分九十出口欧洲占欧洲市场百分七十仅眼镜厂横岗三百家外横岗家具玻璃印刷产品颇享誉龙岗两家四星级酒店
君逸酒店圣德堡酒店庞居横岗商业发展做许贡献
龙岗街道办历史著名商埠商业发展起点早年型纯商业五洲风情mall新龙岗商业中心龙盈泰商业中心深圳集银皮革综合广场万鑫柏龙商业广场楚丰商业广场东方茶等屡屡兴起誉龙岗镇商业圈深圳天虹国际商场福百货九洲百货购物商场街等型商贸兴旺龙兴龙昌龙等商业街繁荣热闹第二工业区旧城改造片区逐步成商业中心旺区初具规模商业网络体系已形成辖区10条商业街陆续建成尤深惠公路老镇五洲风情mall带已商业规模加赛格电子广场万众电子城创富数码城联动估计里产生龙岗电子数码商圈里成具潜力核心商圈
中心城商业2001年万佳百货世贸中心联手造万佳商圈开始迅速形成万佳百货核心街商铺相联整体商业格局前中心城居民消费长期然形成老街商铺零散网点疯狂时期2002年2003年半年中心城区商业物业交投极活跃超年投放量种型百货超市纷纷进驻发展商投资商物业热情空前高涨龙岗世贸商城vs世贸百货万佳百货龙兴国际家居广场vs百年愉园新苑vs天虹商场新亚洲花园VS岁宝百货龙城商服物业非常抢手出现商业供应量商业交易淡矛盾逐渐突出便2005年龙城商业供应面积缩减20万空置售面积
华南mall繁荣营带动湖物流业发展鲜活商业龙岗整深圳华南商业重码
第二节 两头高中间低
龙岗商业呈现两头高中间低现象两头高南部布吉北边中心城龙岗镇中间低指横岗等
2001－2005商业批售面积中心城龙岗镇布吉批准预售面积达89万占龙岗总批准预售面积89％实际销售中心城龙岗镇布吉销售面积达54万占龙岗总销售面积90％基批准预售例持
商业繁荣程度中心城龙岗镇布吉零售网点数量业员总数型商家进驻品牌商业推广实际消费水商业品类中心城龙岗镇布吉重头戏
龙岗镇
中心城
布吉
年批准预售面积
24834805m2
41363196 m2
22951364 m2
年实际销售面积
21244941 m2
21048844 m2
1181161 m2
型百货
苏宁电器国美电器天虹商场福万众电子市场购物广场科迪宇手机超市
新佳世贸万佳百货天虹百年家居广场
新佳金鹏百货万佳天虹商场中华百货
商业类型
百货超市购物中心连锁店五金条街电器城服装店餐饮店手机通讯产品店
型百货超市专业市场购物中心
超市百货专业市场百货+超市综合超市餐饮步行街
知名企业
万鑫投资苏宁国美新佳面点王麦劳
双龙天虹电
沃尔玛吉岛欧倍德华润万佳
街道办明显
图55
图66
第三节 龙城发展脉络
龙岗中心城3年批准预售面积占龙岗半壁江山商业表面繁荣中心城成众关注焦点值提炼出单独说
根深圳市城市总体规划龙岗中心组团规划龙岗中心组团功定位：深圳市次中心龙岗区行政文化商贸信息文体中心东部发展轴综合服务中心强化行政办公金融商贸文教体卫城市功构建集约化生态城区口规模2020年控制规模77万规模2020年规划905方公里均城市建设1175方米
龙城商业发展致历三阶段：
2001年前草莽时代
2001年前龙岗中心城区域商物业较单薄居民消费长期然形成老街商铺零散网点提供时中心城仅餐馆卖建材五金门店便碧湖花园紫微花园间龙福村附已形成邻街商铺商业气息浓门店营清淡
二2001年－2004年疯狂时代
疯狂表现：
1批售面积集中爆发
批准预售面积24834805m2占龙岗区总数42％实际销售面积21244941 m2占龙岗区总数35
2型商业蜂拥起
2001年万佳百货世贸中心联手造万佳商圈开始中心城形成万佳百货核心街商铺相联整体商业格局
超市百货激发热情纷纷入驻中心城购物广场天虹商场岁宝百货等进场
龙岗中心城商业格局分散功单街型商铺社区商铺走功区域性市场规模
3销售兴旺势持续2003年底
中心城商业种爆发户感觉2001年爆发2003年开始衰落间龙城商业销售非常畅旺难想象整体均价龙岗街道办首达1万1 销售速度显非常夸张
三2004年底萧条时代
缺乏客户流专业规划爆发商业快显出疲态03年底开始商物业市场租售行情路跌商铺空置量迅速增加欲亮相星河mall迟迟未动加年住宅开发量伴生商服面积急遽增加原剩中心城商业雪加霜
2005年批准预售商业面积幅缩减截9月30日批出5万销售仅仅半已增加空置售面积
问题出：
1商业增速超城市规划需求
龙城目前实际口20万商业面积已超50万实际口中少城市化程中转化城市居民消费水高商业营情况营面积达738万方米世贸中心———商业号4万方米购物广场营情况错外商家营状态堪忧乏勉难支撑商业
理位置中心城处相陆位置宏观难诱惑布吉横岗坑梓等商业消费者龙岗镇消费者更难吸引龙岗镇反截留批东莞惠州等外消费群果解决商业规划外客户吸引问题中心城商业死海
2零售业太导致结构失衡
否认中心城商业消费水整体处较低级状态基食品居家必性生活消费没形成规模性商圈商业说遗憾
3营模式难维继
型商业采返租模式较谓产权式商铺营模式已显出市场疲态中心城少型商业采种模式气足营业额高情况中心城采取返租模式业实际没太保障
4高估计市场
年中心城商业连连马关键原发展商CEPA扩关铁轻轨等交通改善盲目乐观甚认吸引东莞惠州等消费者事实东莞惠州等商业频频出击深圳商业量消费水受限寄希深圳客户东莞石龙华名店东莞华南mall等深圳造势莫想抢占深圳商业产份额果说中心城吸引特区外区域客户似更现实言域性限制规划缺位商业缺乏特色区商业疲态呈现等问题发展商切莫高估计市场盲目马
第三章 商业产区域分布特征
第节 中心城街道办商批准预售面积
年商业批准预售集中中心城龙岗镇布吉中中心城占总量41％套均面积极40方套龙岗镇均套商业面积足24方
街道办
批准预售套数
批准预售面积
中心城
10332
413632
龙岗镇
11001
2483481
布吉
4433
2295136
横岗
1796
6758061
坪山
1145
2641443
湖
68
785995
葵涌
11
273947
图77
图88
第二节 纯商业分布
01－05年批准开发纯商业全部集中龙岗中心城龙岗镇项目：万鑫五洲风情购物中心新龙岗商业中心龙岗世贸中心龙盈泰商业中心龙兴商业广场深圳集银皮革综合广场楚丰商业广场万鑫柏龙商业广场等
第三节 区商业2001－1005年9月预售面积统计
表：2001年3月1日－12月31日街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
中心城
10332
413632
龙岗
11001
2483481
布吉
4433
2295136
横岗
1796
6758061
坪山
1145
2641443
湖
68
785995
葵涌
11
273947
表二：2002年街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
中心城
2747
900351
龙岗
2174
741264
布吉镇
1103
505952
横岗镇
103
932348
葵涌镇
11
273947
湖镇
17
145299
表三：2003街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
龙岗镇
4627
7784923
中心城
3043
7495901
横岗镇
579
3190223
布吉镇
232
1490305
坪山镇
261
759566
湖镇
26
365066
表四：2004街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
中心城
1638
1232035
布吉镇
2481
1033092
龙岗镇
3311
6659858
横岗镇
951
1713588
坪山镇
794
1207695
表五：2005年截9月30日街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
中心城
972
519415
布吉镇
385
381393
坪山镇
90
674182
横岗镇
87
485896
第四章 商业产供求状态
第节 历年需求分析
龙岗年商业批准预售面积区首总批准预售套数28786套批准预售面积9960881万方米实际销售套数面积分19721套59746689万方米售套数分售面积分9065套39862121万方米整体销售均价销售金额均套销售面积分：1087667625亿元4599方米
2001年3月1日－2005年9月30日龙岗整体批售情况：
套数
面积（方米）
批准预售
28786
9960881
实际销售
19721
59746689
空置售
9065
39862121
图99
图1001
整体供求呈现特征：
第 商业偏重北部
商业批准预售面积中心城商业批准预售面积街道办首面积达：41567296方米龙岗镇布吉横岗坪山湖葵涌批准预售面积居分：245457832295136467580612641443785995273947方米
数见龙岗区北部两街道办——中心城龙岗镇批准预售面积占总批准预售面积6646％中中心城占总批准预售面积41％政府中心城龙岗镇商业中心定位密切相关
龙岗镇布吉横岗坪山湖葵涌批准预售面积分占总批准预售面积：25％23％67826508027
第二 36％街道办商业规划零
龙岗区辖湖布吉横岗龙岗龙城坪山坪坑梓葵涌鹏南澳11街道办年坑梓南澳鹏坪批准预售面积0实际销售面积0换句话说东部海边区葵涌南澳鹏等街道办政府尚商业批准行根东部生态组团规划街道办进商业规划
坑梓坪属东部工业组团范畴工业厂房面积规划商业规划面积缺乏
第三 龙岗镇市场消化力强
分析数见龙岗镇市场消化力街道办首批准预售总面积24834805方米实际销售总面积达21244941售面积3589864方米售率1445街道办售率低
龙岗镇市场消化力强纯商业热销
街道办批准预售面积实际销售面积表（单位：方米）：
批准预售面积
实际销售面积
售
售例
中心城
413632
2104884
20314352
0491121431
龙岗
2483481
2124494
3589864
0144549716
布吉
2295136
1181161
11139754
0485363484
横岗
6758061
3898303
2859758
0423162502
坪山
2641443
1313247
1328196
0502829703
湖
785995
429744
356251
045324843
葵涌
273947
0
273947
100
图1002
需说明售面积非绝面积商业面积发展商营出售严格意义讲属完全空置
第四 葵涌演空手战
葵涌4年批准预售面积仅仅273947方米实际销售面积0售率100％葵涌场典型空手战该面积2002年亚迪村带商业面积没售出
第五 2005牛市：街道办战商业供应求
统计结果2005年龙岗商业市场表面表现极良龙岗镇布吉横岗坪山出现供应求现象实际销售面积分超出供应面积3292496663606629436196443方米供求例分：0：1085104310771前年限龙岗湖坪山出现供应求现象街道办皆供求
20051－2005930街道办批售面积表（单位：方米）：
街道办
批准预售面积
实际销售面积
售量
中心城
519415
4176426
1017724
龙岗
0
3292496
3292496
布吉
381393
4477536
663606
横岗
485896
1115332
629436
坪山
674182
870625
196443
湖
0
4558
669624
葵涌
0
0
0
图1003
2005年龙岗商业火爆年宏观调控关系宏观调控住宅二手房转征收营业税商业写字楼说许投资客转商业写字楼导致商业写字楼市场火爆
20012002200320042005年龙岗空置售面积分：1022629912671566829070111251078－30946332002年2004年空置面积市场批准预售面积巨呈例
龙岗街道办2001年3月1日－2005年9月30日历年售面积合计：
200131
2002
2003
2004
20051930
合计
中心城
5999113
5843433
2227168
5431014
1017724
20518452
龙岗
1712133
2179101
3089757
1494024
3292496
2194471
布吉
1922249
3441215
110851
6329045
663606
11139754
横岗
436006
86391
2159234
30044
629436
2859758
坪山
118832
0
441286
1083353
196443
1209364
湖
27563
6996
262405
128354
669624
1149265
葵涌
0
273947
0
0
0
273947
合计
10226299
12671566
8290701
11251078
3094633
39345011
图11
图22
第二节 存问题
龙岗商业面积供应量实际消化量足批准预售面积9960881方米实际销售面积59746689方米供求例167：1供远远求细分存问题：
第供应超标市步伐宜缓
年均消化11万商业面积例龙岗售面积39862121方米需接4年时间方消化尤中心城历年供销黄色警报售面积已达20518452方米商家切莫积极马次布吉售面积1139754方米
第二商业圈功突出布吉等遭遇瓶颈
龙岗目前较商业规模商圈布吉商圈中心城商圈龙岗镇商圈真正起类似东门商圈南山商圈民南商圈作者尚缺乏尤中心城理口规模已达定例消费水定层次商圈功应该凸现世贸中心周边较成气候余零散成规模
中心城布吉等街道办商业零散规划改善
第三商业集中供应
表现两方面中心城龙岗镇布吉供应量集中历年三者批准预售面积占总数89％导致区域售量夸张二年度供应量分集中2001－2005年批准预售商业面积分：13210078228272582108598432232411101681582002－2004年供应量明显集中2004年甚高达32万均消化量3倍
2005年龙岗商业批准预售幅减少助消化存量
历年街道办批准预售面积总表：
2001
2002
2003
2004
20051930
合计
中心城
7264366
900351
7784923
12320347
519415
41567296
龙岗
2977386
7412638
7495901
6659858
0
24545783
布吉
225669
5059516
1490305
10330923
381393
22951364
横岗
436006
932348
3190223
1713588
485896
6758061
坪山
0
0
759566
1207695
674182
2641443
湖
27563
145299
365066
0
0
785995
葵涌
0
273947
0
0
0
273947
合计
13210078
22827258
21085984
32232411
10168158
99523889
图33
图44
第五章 销售价格分析
第节 销售均价1万
龙岗镇年商业销售均价1087667元方历年均价涨幅高2001－2005年商品房均价分：1013405272101698156610632625749584383546122107635元方米2004年幅跌10％2005年畅旺较2004年涨24％
2001－2005年街道办均价统计表：
2001
2002
2003
2004
2005
合计均价
中心城
1325534073
118849107
1010755304
9120537888
1353583468
1158083541
龙岗
7545069926
8450123749
1118580264
9994575421
5913395733
8617793494
布吉
9803846717
1338441242
1056080282
1097543886
1105973592
1115684735
横岗
0
9799377538
1246569246
8107387451
1769464497
120167756
坪山
0
0
8802818273
8186752666
1343306268
1014087787
湖
9931953514
7330253918
106730852
1112160899
1162790698
1013696172
葵涌
0
0
0
0
0
0
合计均价
1013405272
1016981566
1063262574
9584383546
122107635
1060834857
第二节 建筑面积分均售价横岗街道办高
统计数见年横岗商业产均价高次中心城布吉坪山湖龙岗镇街道办历年商业均价格（元方）：12016115801115610140101368617元方
中葵涌历年处销售状态少量预售面积外坪山连续两年20012002年成交横岗2001年成交记录
第三节 街道办历年涨幅
街道办销售均价销售均价处非常稳定状态整体说2005年销售均价基高例外龙岗镇销售均价6000元
中心城2002200320042005销售均价较年涨幅分：－10－15％－97％48％
龙岗镇2002200320042005销售均价较年涨幅分：12％32％－106％－408
布吉2002200320042005销售均价较年涨幅分：365－21％4％07
横岗200320042005销售均价较年涨幅分：27％－35118％
坪山20042005销售均价较年涨幅分：－7％64％
湖2002200320042005销售均价较年涨幅分：－26％4568445
街道办历年较年涨幅表：
2002
2003
2004
2005
中心城
0103387009
0149547414
0097651246
0484104868
龙岗镇
0119953007
032374424
0106494568
0408339476
布吉
036522049
0210962536
0039261791
0007680519
横岗
0272090233
034962398
1182533532
坪山
0069985042
0640829182
湖
0261952454
0456032127
0084047635
0045523808
第四节 售价商业兴旺
中心城商业历年处黄色警报范畴销售价格持续跌2005年幅反弹种反弹商业持续低迷明显相吻合虚假繁荣背然冷漠
龙岗镇老街深惠公路线商业呈繁荣发展势销售价格持续涨2004略降2005幅滑中心城－40％滑数背非商业幅等例滑售产品独特性引起
布吉2002年吃胖秤砣便2003年均价幅滑保持较高胜利姿态20042005甚持续副涨芬村商业带动少点沾亲带关系
横岗商业产均价整体呈现夸张涨幅事实年横岗商业集中住宅项目裙楼怡美山庄隆盛花园振业城横岗城市中心花园等整体批准量限均价抬升较利
坪山年仅水岸明珠万佳通泰富华庭盈富家园等住宅项目商业裙楼商业面积供应少处垄断局面价格高低说明商业繁荣程度
湖算怪胎2002幅降2003成倍反弹保持10％均价涨幅事实商业面积供应厂房面积供应量远远超商业
第六章 纯商业社区商业较
第节 供需状态
2001312005930龙岗批售纯商业项目包括万鑫五洲风情购物中心新龙岗商业中心龙岗世贸中心龙盈泰商业中心龙兴商业广场深圳集银皮革综合广场楚丰商业广场万鑫柏龙商业广场等总批准预售面积2621882方米外加海关厦新世界广场新亚洲广场碧湖酒店等四项目总批准预售面积达2856223方米余批准预售71万方米皆社区商业
销售情况万鑫五洲风情购物中心新龙岗商业中心龙岗世贸中心龙盈泰商业中心龙兴商业广场深圳集银皮革综合广场楚丰商业广场万鑫柏龙商业广场海关厦新世界广场新亚洲广场碧湖酒店等商业项目销售良售面积低5万方米
商业项目历年销售情况统计：
年度
套数
面积
金额
均价
均面积
2001
316
85503
129450416
1513986831
27057911
2002
1258
38753
378528166
9767712589
30805246
2003
4083
58673
631201407
1075793335
14370097
2004
4834
93169
9009566982
9670132785
19273688
2005
2192
36598
272871484
7455763738
166965
合计
12683
2357433
2313008171
1055828215
216406884
社区商业历年销售情况统计：
年度
套数
面积
金额
均价
均面积
2001
189
1022378
948413602
9276545485
54094074
2002
1086
6280392
6681136344
1063808811
57830497
2003
907
6927972
7365902404
1063211919
76383373
2004
2988
11664432
1142503125
9794760042
3903759
2005
1868
102771
1297180250
1262204562
55016595
合计
7038
36172274
3939228610
1059271169
564724258
第二节 两类商业销售均价持
数见社区商业纯商业者写字楼+商业裙楼型商业均价基相前者10592元方者10558元方前者甚略高者
第三节 纯商业社区商业销售龙虎榜
纯商业商铺销售金额排名：
万鑫五洲风情购物中心 〉5亿
新龙岗商业中心 354亿
龙岗世贸中心 354亿
龙盈泰商业中心 253亿
龙兴商业广场 253亿
深圳集银皮革综合广场 152亿
楚丰商业广场 <1
万鑫柏龙商业广场 <1
纯商业商铺销售均价排名：
万鑫柏龙商业广场 2万
龙岗世贸中心 16万
万鑫五洲风情购物中心1万
社区商铺销售金额排名：
新亚洲花园 39亿
桂芳园（六期） 27亿
信义假日名城 23亿
榭丽花园 23亿
九州家园 18亿
社区商铺销售均价排名：
桂芳园 28万
桂芳园（七期） 24万
水晶城 21万
宝丽苑 21万
理想家园 16万
第七章 营模式状态
第型纯商业采产权式
万鑫五洲风情万鑫柏龙商业广场龙盈泰商业中心新龙岗商业中心东方茶等系列项目入市龙岗变成商铺集中营采产权式
产权式商铺弊端早两年显露出特区南山曼哈顿东方广场事件谓典反面案例产权式商铺销售营商实较受限目前产权式商铺发展商留商铺联合营现象较普遍
营种类开始综合性渡方面项目前期销售租赁客户群扩方面商铺提供单综合性发展空间
第二社区商业零售商业状态
社区商业独立产权式发展商明文规定者政策引导基处负盈亏零售商业状态业态样化极少题式商业
缺乏商圈效益前提类型社区商业营状态堪忧少数社区商业营错
第三导入型商场社区商业逐渐增加
偶发展商引进岁宝天虹家乐福等商场现象面种纯粹售完吉发展商责心社区商业围绕商场形成互补商业状态商业气营前景前者更
第四规划社区商业
万科城·风情步行街销售前发展商认真规划集休闲购物娱乐美食功体中国购物中心专业认证委员会评中国社区LivingMall示范工程业界士认万科LivingMall全新设计理念运商业运作开创社区商业新模式
种带规划导型社区商业活力生命力明显更胜筹层次更高值推广需发展商更责心长远目光目前数发展商售完吉难站定高度销售商业
总说社区商铺生活品质力保障市场供应量巨身定位雷性商铺带新操作风险整体市场调节势必行外加雷性营市场质化竞争时市场较混乱目前赖市场身调节龙岗住宅量商铺量间例协调住宅基商业面积身规划凌乱市场添乱关部门需整体调节
商业旺区培育预测
龙岗商业面积庞东门民南华强北样具商业效益商业圈未见片区培养商圈潜
先商圈应该具三必须层次：１功性结构满足民生活需２周边配套进核心商圈扩时交通扩边缘商圈３营特色层次感强
三必备功龙岗片区具商圈化潜：
1 布吉芬村商圈
根2005年龙岗政府工作报告芬油画已成区全市文化产业发展知名品牌首届文博会’成亮点芬油画村列国家文化产业示范基推动文化产业发展出台龙岗区文化强区建设规划实施意见全年油画印刷体育休闲文化旅游娱乐演艺等产业实现产值40亿元芬村规模庞进步扩必性芬油画村实际已形成文化产业根商业圈商圈功需进步强化类商圈特色型商圈
2 龙城世贸商圈
世贸中心目前商业中心城营状态区域加旁龙城广场休闲场龙岗电子市场紫薇花园商业文体中心等商业者市政设施形成休闲娱乐购物体型商圈着宝钜城俪景中心等商业开放假日辅导成圈范围较广世贸商圈
3 龙岗镇风情mall商圈
龙岗镇深惠公路两边开业久五洲风情mall核心汇集众新老商业业态包括电子百货餐饮等着吉岛天虹等进驻铁开通mall商圈成必然
附加：龙岗商业项目列表
20013120011231年批准预售商业项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（方米）
龙岗世贸中心
中心城
1394
32555
新亚洲花园
中心城
159
14132
九州家园
龙岗镇
186
11159
楚丰商业广场
龙岗镇
493
75725
深圳集银皮革综合广场
龙岗镇
149
70917
中海怡翠山庄四期
布吉
58
48649
万隆苑
布吉
86
43971
世纪花园
布吉
4
42542
宝丽苑
中心城
3
39323
兴花园二期
中心城
40
37733
龙岗鸿基花园
中心城
36
36675
桂芳园
布吉
21
35148
新世界广场
横岗
61
33794
东花园二区
中心城
58
32275
信义假日名城
布吉
45
29966
深华业厦
湖
25
27563
欧景城华庭南区
中心城
50
25005
尚景华园
中心城
51
24906
欧景城华庭北区
中心城
46
23833
信义假日名城沁芳园
布吉
8
19001
鹏达花园
龙岗镇
31
18118
尚景花园
中心城
32
16661
翡翠明珠花园
龙岗镇
24
15259
雅景苑
横岗镇
15
98063
兴花园
中心城
18
93607
紫薇苑
中心城
15
85762
禾田世居
中心城
20
69264
金洲花园
布吉镇
10
63915
竹雅名居竹韵苑
龙岗镇
6
61316
碧湖玫瑰园
中心城
8
60903
长江花园（原盟基苑）BC栋
中心城
2
6964
2002年批准预售项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（m2）
深圳集银皮革综合广场
龙岗镇
530
2567291
龙兴商业广场
中心城
2029
2476671
新龙岗商业中心
龙岗镇
1287
1856248
九州家园二期
龙岗镇
135
1394473
榭丽花园
中心城
238
1384612
满庭芳
布吉
434
978614
九州家园
龙岗镇
83
931953
吉祥花园
中心城
77
836092
兴花园（三期）
中心城
74
700668
紫薇花园紫薇苑（二期）
中心城
108
652132
城龙花园
中心城
4
630134
金运家园
布吉
68
602493
雅庭名苑
中心城
54
592406
金洲花园
布吉
54
539459
欧景城华庭北区
中心城
56
510524
茵悦生花园
布吉
45
405357
新世界广场
横岗
2
321134
尚景华园
中心城
25
290066
翡翠明珠花园
龙岗镇
51
285834
百合星城（期）
布吉
64
275189
亚迪村
葵涌
11
273947
龙威花园
布吉
74
272222
水晶城
横岗
43
27103
景花园
中心城
24
243645
信义假日名城
布吉
46
242229
千禧厦
中心城
2
237261
阳光翠园
布吉
6
229408
中城康桥花园（二期）
布吉
36
21083
世纪花园
布吉
11
202257
泓瀚苑
布吉
4
201967
鹏达花园
龙岗镇
41
201421
龙岭山庄
布吉
9
178957
东花园区
中心城
12
173696
南景豪庭
布吉
19
149741
湖满庭芳
湖
17
145299
楚丰商业广场
龙岗镇
39
137056
翠枫豪园
布吉
137
126932
横岗城市中心花园
横岗
16
97125
新鸿花园
中心城
14
95746
雅景苑
横岗
14
94877
紫薇苑
中心城
14
9368
中加名园
布吉
25
93388
隆盛花园
横岗
24
87658
四季花城六期
布吉
4
86288
欧景城华庭南区
中心城
16
86177
新亚洲广场
横岗
4
60524
万科四季花城（二区）
布吉
7
57944
翡翠园山湖居二期
布吉
17
54547
翡翠园山湖居
布吉
17
51686
中加名园二期
布吉
13
51235
通花园
布吉
13
48773
长海雅园
龙岗镇
8
38362
2003年批准预售项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（m2）
龙盈泰商业中心
龙岗镇
2284
3349254
万鑫五洲风情购物中心
龙岗镇
869
2161851
新龙岗商业中心
龙岗镇
1440
2009036
万鑫柏龙商业广场
中心城
2062
1693454
愉园新苑
中心城
468
1523719
碧湖酒店
中心城
144
1185257
雅景苑
横岗镇
72
1025018
康乐花园农贸市场
横岗
419
912626
欧景城华庭北区
中心城
40
661173
隆盛花园
横岗
20
533533
理想家园
中心城
45
500711
水岸明珠
坪山
125
496378
景花园
中心城
73
439882
水晶城
横岗
63
425889
香林玫瑰花园
中心城
75
425137
世纪水山缘
布吉
21
395799
尚景华园（三期）
中心城
19
390236
东雅苑
湖
26
365066
信义假日名城
布吉
49
348305
金运家园
布吉
74
326422
万佳通
坪山
136
263188
鸿景春天花园
龙岗镇
25
223703
横岗城市中心花园
横岗
4
21821
碧湖玫瑰园
中心城
25
203908
雅庭名苑
中心城
39
193375
桂芳园（五A期）
布吉
28
14887
金洲嘉丽园
布吉
42
146772
尚景华园
中心城
18
120058
新鸿花园
中心城
23
10428
新世界广场
横岗
1
74947
粤宝花园
布吉
9
74099
海逸雅居
中心城
12
54711
康达尔花园
布吉
9
50038
长海雅园
龙岗镇
9
41079
2004年批准预售项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（m2）
新亚洲花园
中心城
82
5547782
万鑫五洲风情购物中心
龙岗镇
2091
3936739
榭丽花园
中心城
645
3155571
桂芳园（六期）
布吉
1811
2388264
万科城
布吉
189
216035
布吉中心花园
布吉
47
1931874
龙兴商业广场
中心城
671
1309303
阳光广场
龙岗镇
819
130072
泰富华庭
坪山
794
1207695
信义假日名城
布吉
88
1099856
横岗城市中心花园
横岗
893
1012568
东方沁园
中心城
78
889648
信爱琴居
布吉
2
883786
欧意轩花园
龙岗镇
59
455924
雅景苑
横岗
31
42174
天健花园
中心城
38
396304
家花园
布吉
91
35349
园（二期）
布吉
68
349362
日辉台花园
布吉
77
335812
百合星城（期）
布吉
24
292433
鸿景春天花园
龙岗镇
31
279592
怡美山庄
横岗
27
27928
兴花园（四期）
中心城
12
264321
创富时代名苑
龙岗镇
275
259608
叠翠新峰花园
龙岗镇
34
241273
龙翔花园
中心城
37
207411
中翠花园
布吉
34
186826
华兴苑
龙岗镇
2
186002
海逸雅居
中心城
35
164928
桂芳园（七期）
布吉
26
14811
欧景花园（二期）
中心城
26
143694
豪景楼
中心城
5
135597
世纪水山缘
布吉
1
12062
花半里花园
中心城
9
105788
茵悦生花园
布吉
23
8014
2005年批准预售项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（m2）
东方广场
中心城
852
2343741
新鸿花园
中心城
20
1215081
美杜兰华庭
布吉
2
884642
盈富家园
坪山
74
620552
英郡年华花园
布吉
17
562127
欧景花园（二期）
中心城
24
515868
泽润华庭
布吉
33
508707
东方御花园
中心城
37
496645
海关厦
中心城
5
363602
翠枫豪园
布吉
23
347716
万科城
布吉
57
305386
桂芳园（六期）
布吉
101
303041
信义假日名城
布吉
51
292246
园（三期）
布吉
52
267793
尚景欣园（期）
中心城
23
20751
怡美山庄
横岗
16
189653
园（二期）
布吉
19
178271
日辉台花园
布吉
30
164001
水晶城
横岗
51
155652
振业城
横岗
20
140591
泰富华庭
坪山
16
5363
龙翔花园
中心城
11
51703
合计
1534
1016816
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目录
第章 概况
第二章 龙岗商业发展轨迹
第节 南北蔓延
第二节 两头高中间低
第三节 龙城发展脉络
第三章 商业产区域分布特征
第节 龙岗中心城街道办商业批准预售面积
第二节 纯商业分布
第三节 区商业2001－1005年9月预售面积统计
第四章 商业产供求状态
第节 历年供需分析
第二节 存问题
第五章 销售价格分析
第节 销售均价1万
第二节 横岗街道办销售均价高
第三节 街道办历年均价涨幅
第四节 售价商业兴旺
第六章 纯商业社区商业较
第节 供需状态
第二节 两类商业销售均价持
第三节 纯商业社区商业销售龙虎榜
第七章 营状态
第八章 商业旺区培育预测
第章 概 况
根深圳市商业发展规划（1993年－2010年）深圳商业2010年总体发展目标：充分发挥种济成份作深圳逐步建设成型商业物资批发中心骨干型购物广场商业零售企业支柱传统商业超级市场连锁店基础体商业补充保税市场期货市场会展中心等高层次市场组织形式发展方沟通国市场万商云集现代化商业贸易中心深圳营造成国外游客深圳市民
购物天堂龙岗龙岗区城市空间发展策略龙岗区未发展战略定位深圳重现代产业基深圳辐射粤东北区重城市区发展目标：深圳市战略位重城市次中心深圳市重现代工业基深圳市国际旅游度假中心滨海文化客家文化传播中心深圳市新兴产业发展基前35年龙岗区融资1000亿元建设140重项目目前全区工作重点道路建设市政规划预测2010年龙岗中心区国生产总值达100亿元年财政收入超10亿元龙岗中心城作市东部产业发展轴交通枢纽战略发挥越越重商业助动作未逐步形成规模增强辐射功商圈凝聚力
换言龙岗商业机遇旅游工业新兴产业发展时正步发展
年着济发展规模业态异商业零售网点遍布龙岗连锁营商业网络体系已初具规模型连锁商业零售餐饮业巨头强势进驻2004年全区社会消费品零售总额11967亿元中批发零售业零售额10255亿元餐饮业零售额1712亿元全区商业网点36625总营业面积超300万方米中营业面积3000方米中型商场46总营业面积超50万方米营业面积1万方米商场27包括华润万家天虹沃尔玛新佳等国外知名零售企业目前全区已形成连锁营超市百货店便利店专卖店专业市场等业态举商业发展格局时2002年开始世贸中心新龙岗商业中心龙盈泰商业广场五洲风情mall华南mall万鑫柏龙商业广场等型商业势兴起加社区商业繁荣形成股新鲜深圳北商业力量龙岗年商业批售面积具深圳前列
铁商业成忽视商业力量3号线规划中21站点14龙岗辖区站点周边500米腹高强度商业开发区域目前站点规划控制23方公里求未仅站点周边城市更新面积超30方公里区域少聚集70万口（规划站点周边5万口）托铁线改造车站核心周边物业开发形成量流疏散休闲购物场龙岗区形成干具特色繁荣商圈
第二章 龙岗商业发展轨迹
第节 南北蔓延
龙岗商业起步布吉模糊界限中南北延伸
布吉龙岗改革开放前阵济社会发展邓南巡讲话标志分前两时期：1992年前10年布吉济发展基础时期1992年布吉济进入快速发展时期商业济发展迅速繁荣国际国著名商业巨头沃尔玛新佳天虹华润万家电等纷纷进驻布吉改写布吉商业布局加社区商铺急遽增加现已形成中型商家配套8000家体户补充商业网络2003年布吉社会商品零售额达234亿元增长29业种称谓布吉商圈指布吉老街区传统商业商业巨头核心周围商业值提芬油画村已形成油画生产交易条龙商业旺区吸引国际国士慕名前商业交易非常繁华
横岗邻布吉眼镜等行业发达房产开发社区商铺履增等优势商业较中心城更早发展中横岗眼镜业占全球市场半年达亿副产品百分九十出口欧洲占欧洲市场百分七十仅眼镜厂横岗三百家外横岗家具玻璃印刷产品颇享誉龙岗两家四星级酒店
君逸酒店圣德堡酒店庞居横岗商业发展做许贡献
龙岗街道办历史著名商埠商业发展起点早年型纯商业五洲风情mall新龙岗商业中心龙盈泰商业中心深圳集银皮革综合广场万鑫柏龙商业广场楚丰商业广场东方茶等屡屡兴起誉龙岗镇商业圈深圳天虹国际商场福百货九洲百货购物商场街等型商贸兴旺龙兴龙昌龙等商业街繁荣热闹第二工业区旧城改造片区逐步成商业中心旺区初具规模商业网络体系已形成辖区10条商业街陆续建成尤深惠公路老镇五洲风情mall带已商业规模加赛格电子广场万众电子城创富数码城联动估计里产生龙岗电子数码商圈里成具潜力核心商圈
中心城商业2001年万佳百货世贸中心联手造万佳商圈开始迅速形成万佳百货核心街商铺相联整体商业格局前中心城居民消费长期然形成老街商铺零散网点疯狂时期2002年2003年半年中心城区商业物业交投极活跃超年投放量种型百货超市纷纷进驻发展商投资商物业热情空前高涨龙岗世贸商城vs世贸百货万佳百货龙兴国际家居广场vs百年愉园新苑vs天虹商场新亚洲花园VS岁宝百货龙城商服物业非常抢手出现商业供应量商业交易淡矛盾逐渐突出便2005年龙城商业供应面积缩减20万空置售面积
华南mall繁荣营带动湖物流业发展鲜活商业龙岗整深圳华南商业重码
第二节 两头高中间低
龙岗商业呈现两头高中间低现象两头高南部布吉北边中心城龙岗镇中间低指横岗等
2001－2005商业批售面积中心城龙岗镇布吉批准预售面积达89万占龙岗总批准预售面积89％实际销售中心城龙岗镇布吉销售面积达54万占龙岗总销售面积90％基批准预售例持
商业繁荣程度中心城龙岗镇布吉零售网点数量业员总数型商家进驻品牌商业推广实际消费水商业品类中心城龙岗镇布吉重头戏
龙岗镇
中心城
布吉
年批准预售面积
24834805m2
41363196 m2
22951364 m2
年实际销售面积
21244941 m2
21048844 m2
1181161 m2
型百货
苏宁电器国美电器天虹商场福万众电子市场购物广场科迪宇手机超市
新佳世贸万佳百货天虹百年家居广场
新佳金鹏百货万佳天虹商场中华百货
商业类型
百货超市购物中心连锁店五金条街电器城服装店餐饮店手机通讯产品店
型百货超市专业市场购物中心
超市百货专业市场百货+超市综合超市餐饮步行街
知名企业
万鑫投资苏宁国美新佳面点王麦劳
双龙天虹电
沃尔玛吉岛欧倍德华润万佳
街道办明显
图55
图66
第三节 龙城发展脉络
龙岗中心城3年批准预售面积占龙岗半壁江山商业表面繁荣中心城成众关注焦点值提炼出单独说
根深圳市城市总体规划龙岗中心组团规划龙岗中心组团功定位：深圳市次中心龙岗区行政文化商贸信息文体中心东部发展轴综合服务中心强化行政办公金融商贸文教体卫城市功构建集约化生态城区口规模2020年控制规模77万规模2020年规划905方公里均城市建设1175方米
龙城商业发展致历三阶段：
2001年前草莽时代
2001年前龙岗中心城区域商物业较单薄居民消费长期然形成老街商铺零散网点提供时中心城仅餐馆卖建材五金门店便碧湖花园紫微花园间龙福村附已形成邻街商铺商业气息浓门店营清淡
二2001年－2004年疯狂时代
疯狂表现：
1批售面积集中爆发
批准预售面积24834805m2占龙岗区总数42％实际销售面积21244941 m2占龙岗区总数35
2型商业蜂拥起
2001年万佳百货世贸中心联手造万佳商圈开始中心城形成万佳百货核心街商铺相联整体商业格局
超市百货激发热情纷纷入驻中心城购物广场天虹商场岁宝百货等进场
龙岗中心城商业格局分散功单街型商铺社区商铺走功区域性市场规模
3销售兴旺势持续2003年底
中心城商业种爆发户感觉2001年爆发2003年开始衰落间龙城商业销售非常畅旺难想象整体均价龙岗街道办首达1万1 销售速度显非常夸张
三2004年底萧条时代
缺乏客户流专业规划爆发商业快显出疲态03年底开始商物业市场租售行情路跌商铺空置量迅速增加欲亮相星河mall迟迟未动加年住宅开发量伴生商服面积急遽增加原剩中心城商业雪加霜
2005年批准预售商业面积幅缩减截9月30日批出5万销售仅仅半已增加空置售面积
问题出：
1商业增速超城市规划需求
龙城目前实际口20万商业面积已超50万实际口中少城市化程中转化城市居民消费水高商业营情况营面积达738万方米世贸中心———商业号4万方米购物广场营情况错外商家营状态堪忧乏勉难支撑商业
理位置中心城处相陆位置宏观难诱惑布吉横岗坑梓等商业消费者龙岗镇消费者更难吸引龙岗镇反截留批东莞惠州等外消费群果解决商业规划外客户吸引问题中心城商业死海
2零售业太导致结构失衡
否认中心城商业消费水整体处较低级状态基食品居家必性生活消费没形成规模性商圈商业说遗憾
3营模式难维继
型商业采返租模式较谓产权式商铺营模式已显出市场疲态中心城少型商业采种模式气足营业额高情况中心城采取返租模式业实际没太保障
4高估计市场
年中心城商业连连马关键原发展商CEPA扩关铁轻轨等交通改善盲目乐观甚认吸引东莞惠州等消费者事实东莞惠州等商业频频出击深圳商业量消费水受限寄希深圳客户东莞石龙华名店东莞华南mall等深圳造势莫想抢占深圳商业产份额果说中心城吸引特区外区域客户似更现实言域性限制规划缺位商业缺乏特色区商业疲态呈现等问题发展商切莫高估计市场盲目马
第三章 商业产区域分布特征
第节 中心城街道办商批准预售面积
年商业批准预售集中中心城龙岗镇布吉中中心城占总量41％套均面积极40方套龙岗镇均套商业面积足24方
街道办
批准预售套数
批准预售面积
中心城
10332
413632
龙岗镇
11001
2483481
布吉
4433
2295136
横岗
1796
6758061
坪山
1145
2641443
湖
68
785995
葵涌
11
273947
图77
图88
第二节 纯商业分布
01－05年批准开发纯商业全部集中龙岗中心城龙岗镇项目：万鑫五洲风情购物中心新龙岗商业中心龙岗世贸中心龙盈泰商业中心龙兴商业广场深圳集银皮革综合广场楚丰商业广场万鑫柏龙商业广场等
第三节 区商业2001－1005年9月预售面积统计
表：2001年3月1日－12月31日街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
中心城
10332
413632
龙岗
11001
2483481
布吉
4433
2295136
横岗
1796
6758061
坪山
1145
2641443
湖
68
785995
葵涌
11
273947
表二：2002年街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
中心城
2747
900351
龙岗
2174
741264
布吉镇
1103
505952
横岗镇
103
932348
葵涌镇
11
273947
湖镇
17
145299
表三：2003街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
龙岗镇
4627
7784923
中心城
3043
7495901
横岗镇
579
3190223
布吉镇
232
1490305
坪山镇
261
759566
湖镇
26
365066
表四：2004街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
中心城
1638
1232035
布吉镇
2481
1033092
龙岗镇
3311
6659858
横岗镇
951
1713588
坪山镇
794
1207695
表五：2005年截9月30日街道办批准预售情况
街道办
批准预售套数
批准预售面积（方米）
中心城
972
519415
布吉镇
385
381393
坪山镇
90
674182
横岗镇
87
485896
第四章 商业产供求状态
第节 历年需求分析
龙岗年商业批准预售面积区首总批准预售套数28786套批准预售面积9960881万方米实际销售套数面积分19721套59746689万方米售套数分售面积分9065套39862121万方米整体销售均价销售金额均套销售面积分：1087667625亿元4599方米
2001年3月1日－2005年9月30日龙岗整体批售情况：
套数
面积（方米）
批准预售
28786
9960881
实际销售
19721
59746689
空置售
9065
39862121
图99
图1001
整体供求呈现特征：
第 商业偏重北部
商业批准预售面积中心城商业批准预售面积街道办首面积达：41567296方米龙岗镇布吉横岗坪山湖葵涌批准预售面积居分：245457832295136467580612641443785995273947方米
数见龙岗区北部两街道办——中心城龙岗镇批准预售面积占总批准预售面积6646％中中心城占总批准预售面积41％政府中心城龙岗镇商业中心定位密切相关
龙岗镇布吉横岗坪山湖葵涌批准预售面积分占总批准预售面积：25％23％67826508027
第二 36％街道办商业规划零
龙岗区辖湖布吉横岗龙岗龙城坪山坪坑梓葵涌鹏南澳11街道办年坑梓南澳鹏坪批准预售面积0实际销售面积0换句话说东部海边区葵涌南澳鹏等街道办政府尚商业批准行根东部生态组团规划街道办进商业规划
坑梓坪属东部工业组团范畴工业厂房面积规划商业规划面积缺乏
第三 龙岗镇市场消化力强
分析数见龙岗镇市场消化力街道办首批准预售总面积24834805方米实际销售总面积达21244941售面积3589864方米售率1445街道办售率低
龙岗镇市场消化力强纯商业热销
街道办批准预售面积实际销售面积表（单位：方米）：
批准预售面积
实际销售面积
售
售例
中心城
413632
2104884
20314352
0491121431
龙岗
2483481
2124494
3589864
0144549716
布吉
2295136
1181161
11139754
0485363484
横岗
6758061
3898303
2859758
0423162502
坪山
2641443
1313247
1328196
0502829703
湖
785995
429744
356251
045324843
葵涌
273947
0
273947
100
图1002
需说明售面积非绝面积商业面积发展商营出售严格意义讲属完全空置
第四 葵涌演空手战
葵涌4年批准预售面积仅仅273947方米实际销售面积0售率100％葵涌场典型空手战该面积2002年亚迪村带商业面积没售出
第五 2005牛市：街道办战商业供应求
统计结果2005年龙岗商业市场表面表现极良龙岗镇布吉横岗坪山出现供应求现象实际销售面积分超出供应面积3292496663606629436196443方米供求例分：0：1085104310771前年限龙岗湖坪山出现供应求现象街道办皆供求
20051－2005930街道办批售面积表（单位：方米）：
街道办
批准预售面积
实际销售面积
售量
中心城
519415
4176426
1017724
龙岗
0
3292496
3292496
布吉
381393
4477536
663606
横岗
485896
1115332
629436
坪山
674182
870625
196443
湖
0
4558
669624
葵涌
0
0
0
图1003
2005年龙岗商业火爆年宏观调控关系宏观调控住宅二手房转征收营业税商业写字楼说许投资客转商业写字楼导致商业写字楼市场火爆
20012002200320042005年龙岗空置售面积分：1022629912671566829070111251078－30946332002年2004年空置面积市场批准预售面积巨呈例
龙岗街道办2001年3月1日－2005年9月30日历年售面积合计：
200131
2002
2003
2004
20051930
合计
中心城
5999113
5843433
2227168
5431014
1017724
20518452
龙岗
1712133
2179101
3089757
1494024
3292496
2194471
布吉
1922249
3441215
110851
6329045
663606
11139754
横岗
436006
86391
2159234
30044
629436
2859758
坪山
118832
0
441286
1083353
196443
1209364
湖
27563
6996
262405
128354
669624
1149265
葵涌
0
273947
0
0
0
273947
合计
10226299
12671566
8290701
11251078
3094633
39345011
图11
图22
第二节 存问题
龙岗商业面积供应量实际消化量足批准预售面积9960881方米实际销售面积59746689方米供求例167：1供远远求细分存问题：
第供应超标市步伐宜缓
年均消化11万商业面积例龙岗售面积39862121方米需接4年时间方消化尤中心城历年供销黄色警报售面积已达20518452方米商家切莫积极马次布吉售面积1139754方米
第二商业圈功突出布吉等遭遇瓶颈
龙岗目前较商业规模商圈布吉商圈中心城商圈龙岗镇商圈真正起类似东门商圈南山商圈民南商圈作者尚缺乏尤中心城理口规模已达定例消费水定层次商圈功应该凸现世贸中心周边较成气候余零散成规模
中心城布吉等街道办商业零散规划改善
第三商业集中供应
表现两方面中心城龙岗镇布吉供应量集中历年三者批准预售面积占总数89％导致区域售量夸张二年度供应量分集中2001－2005年批准预售商业面积分：13210078228272582108598432232411101681582002－2004年供应量明显集中2004年甚高达32万均消化量3倍
2005年龙岗商业批准预售幅减少助消化存量
历年街道办批准预售面积总表：
2001
2002
2003
2004
20051930
合计
中心城
7264366
900351
7784923
12320347
519415
41567296
龙岗
2977386
7412638
7495901
6659858
0
24545783
布吉
225669
5059516
1490305
10330923
381393
22951364
横岗
436006
932348
3190223
1713588
485896
6758061
坪山
0
0
759566
1207695
674182
2641443
湖
27563
145299
365066
0
0
785995
葵涌
0
273947
0
0
0
273947
合计
13210078
22827258
21085984
32232411
10168158
99523889
图33
图44
第五章 销售价格分析
第节 销售均价1万
龙岗镇年商业销售均价1087667元方历年均价涨幅高2001－2005年商品房均价分：1013405272101698156610632625749584383546122107635元方米2004年幅跌10％2005年畅旺较2004年涨24％
2001－2005年街道办均价统计表：
2001
2002
2003
2004
2005
合计均价
中心城
1325534073
118849107
1010755304
9120537888
1353583468
1158083541
龙岗
7545069926
8450123749
1118580264
9994575421
5913395733
8617793494
布吉
9803846717
1338441242
1056080282
1097543886
1105973592
1115684735
横岗
0
9799377538
1246569246
8107387451
1769464497
120167756
坪山
0
0
8802818273
8186752666
1343306268
1014087787
湖
9931953514
7330253918
106730852
1112160899
1162790698
1013696172
葵涌
0
0
0
0
0
0
合计均价
1013405272
1016981566
1063262574
9584383546
122107635
1060834857
第二节 建筑面积分均售价横岗街道办高
统计数见年横岗商业产均价高次中心城布吉坪山湖龙岗镇街道办历年商业均价格（元方）：12016115801115610140101368617元方
中葵涌历年处销售状态少量预售面积外坪山连续两年20012002年成交横岗2001年成交记录
第三节 街道办历年涨幅
街道办销售均价销售均价处非常稳定状态整体说2005年销售均价基高例外龙岗镇销售均价6000元
中心城2002200320042005销售均价较年涨幅分：－10－15％－97％48％
龙岗镇2002200320042005销售均价较年涨幅分：12％32％－106％－408
布吉2002200320042005销售均价较年涨幅分：365－21％4％07
横岗200320042005销售均价较年涨幅分：27％－35118％
坪山20042005销售均价较年涨幅分：－7％64％
湖2002200320042005销售均价较年涨幅分：－26％4568445
街道办历年较年涨幅表：
2002
2003
2004
2005
中心城
0103387009
0149547414
0097651246
0484104868
龙岗镇
0119953007
032374424
0106494568
0408339476
布吉
036522049
0210962536
0039261791
0007680519
横岗
0272090233
034962398
1182533532
坪山
0069985042
0640829182
湖
0261952454
0456032127
0084047635
0045523808
第四节 售价商业兴旺
中心城商业历年处黄色警报范畴销售价格持续跌2005年幅反弹种反弹商业持续低迷明显相吻合虚假繁荣背然冷漠
龙岗镇老街深惠公路线商业呈繁荣发展势销售价格持续涨2004略降2005幅滑中心城－40％滑数背非商业幅等例滑售产品独特性引起
布吉2002年吃胖秤砣便2003年均价幅滑保持较高胜利姿态20042005甚持续副涨芬村商业带动少点沾亲带关系
横岗商业产均价整体呈现夸张涨幅事实年横岗商业集中住宅项目裙楼怡美山庄隆盛花园振业城横岗城市中心花园等整体批准量限均价抬升较利
坪山年仅水岸明珠万佳通泰富华庭盈富家园等住宅项目商业裙楼商业面积供应少处垄断局面价格高低说明商业繁荣程度
湖算怪胎2002幅降2003成倍反弹保持10％均价涨幅事实商业面积供应厂房面积供应量远远超商业
第六章 纯商业社区商业较
第节 供需状态
2001312005930龙岗批售纯商业项目包括万鑫五洲风情购物中心新龙岗商业中心龙岗世贸中心龙盈泰商业中心龙兴商业广场深圳集银皮革综合广场楚丰商业广场万鑫柏龙商业广场等总批准预售面积2621882方米外加海关厦新世界广场新亚洲广场碧湖酒店等四项目总批准预售面积达2856223方米余批准预售71万方米皆社区商业
销售情况万鑫五洲风情购物中心新龙岗商业中心龙岗世贸中心龙盈泰商业中心龙兴商业广场深圳集银皮革综合广场楚丰商业广场万鑫柏龙商业广场海关厦新世界广场新亚洲广场碧湖酒店等商业项目销售良售面积低5万方米
商业项目历年销售情况统计：
年度
套数
面积
金额
均价
均面积
2001
316
85503
129450416
1513986831
27057911
2002
1258
38753
378528166
9767712589
30805246
2003
4083
58673
631201407
1075793335
14370097
2004
4834
93169
9009566982
9670132785
19273688
2005
2192
36598
272871484
7455763738
166965
合计
12683
2357433
2313008171
1055828215
216406884
社区商业历年销售情况统计：
年度
套数
面积
金额
均价
均面积
2001
189
1022378
948413602
9276545485
54094074
2002
1086
6280392
6681136344
1063808811
57830497
2003
907
6927972
7365902404
1063211919
76383373
2004
2988
11664432
1142503125
9794760042
3903759
2005
1868
102771
1297180250
1262204562
55016595
合计
7038
36172274
3939228610
1059271169
564724258
第二节 两类商业销售均价持
数见社区商业纯商业者写字楼+商业裙楼型商业均价基相前者10592元方者10558元方前者甚略高者
第三节 纯商业社区商业销售龙虎榜
纯商业商铺销售金额排名：
万鑫五洲风情购物中心 〉5亿
新龙岗商业中心 354亿
龙岗世贸中心 354亿
龙盈泰商业中心 253亿
龙兴商业广场 253亿
深圳集银皮革综合广场 152亿
楚丰商业广场 <1
万鑫柏龙商业广场 <1
纯商业商铺销售均价排名：
万鑫柏龙商业广场 2万
龙岗世贸中心 16万
万鑫五洲风情购物中心1万
社区商铺销售金额排名：
新亚洲花园 39亿
桂芳园（六期） 27亿
信义假日名城 23亿
榭丽花园 23亿
九州家园 18亿
社区商铺销售均价排名：
桂芳园 28万
桂芳园（七期） 24万
水晶城 21万
宝丽苑 21万
理想家园 16万
第七章 营模式状态
第型纯商业采产权式
万鑫五洲风情万鑫柏龙商业广场龙盈泰商业中心新龙岗商业中心东方茶等系列项目入市龙岗变成商铺集中营采产权式
产权式商铺弊端早两年显露出特区南山曼哈顿东方广场事件谓典反面案例产权式商铺销售营商实较受限目前产权式商铺发展商留商铺联合营现象较普遍
营种类开始综合性渡方面项目前期销售租赁客户群扩方面商铺提供单综合性发展空间
第二社区商业零售商业状态
社区商业独立产权式发展商明文规定者政策引导基处负盈亏零售商业状态业态样化极少题式商业
缺乏商圈效益前提类型社区商业营状态堪忧少数社区商业营错
第三导入型商场社区商业逐渐增加
偶发展商引进岁宝天虹家乐福等商场现象面种纯粹售完吉发展商责心社区商业围绕商场形成互补商业状态商业气营前景前者更
第四规划社区商业
万科城·风情步行街销售前发展商认真规划集休闲购物娱乐美食功体中国购物中心专业认证委员会评中国社区LivingMall示范工程业界士认万科LivingMall全新设计理念运商业运作开创社区商业新模式
种带规划导型社区商业活力生命力明显更胜筹层次更高值推广需发展商更责心长远目光目前数发展商售完吉难站定高度销售商业
总说社区商铺生活品质力保障市场供应量巨身定位雷性商铺带新操作风险整体市场调节势必行外加雷性营市场质化竞争时市场较混乱目前赖市场身调节龙岗住宅量商铺量间例协调住宅基商业面积身规划凌乱市场添乱关部门需整体调节
商业旺区培育预测
龙岗商业面积庞东门民南华强北样具商业效益商业圈未见片区培养商圈潜
先商圈应该具三必须层次：１功性结构满足民生活需２周边配套进核心商圈扩时交通扩边缘商圈３营特色层次感强
三必备功龙岗片区具商圈化潜：
1 布吉芬村商圈
根2005年龙岗政府工作报告芬油画已成区全市文化产业发展知名品牌首届文博会’成亮点芬油画村列国家文化产业示范基推动文化产业发展出台龙岗区文化强区建设规划实施意见全年油画印刷体育休闲文化旅游娱乐演艺等产业实现产值40亿元芬村规模庞进步扩必性芬油画村实际已形成文化产业根商业圈商圈功需进步强化类商圈特色型商圈
2 龙城世贸商圈
世贸中心目前商业中心城营状态区域加旁龙城广场休闲场龙岗电子市场紫薇花园商业文体中心等商业者市政设施形成休闲娱乐购物体型商圈着宝钜城俪景中心等商业开放假日辅导成圈范围较广世贸商圈
3 龙岗镇风情mall商圈
龙岗镇深惠公路两边开业久五洲风情mall核心汇集众新老商业业态包括电子百货餐饮等着吉岛天虹等进驻铁开通mall商圈成必然
附加：龙岗商业项目列表
20013120011231年批准预售商业项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（方米）
龙岗世贸中心
中心城
1394
32555
新亚洲花园
中心城
159
14132
九州家园
龙岗镇
186
11159
楚丰商业广场
龙岗镇
493
75725
深圳集银皮革综合广场
龙岗镇
149
70917
中海怡翠山庄四期
布吉
58
48649
万隆苑
布吉
86
43971
世纪花园
布吉
4
42542
宝丽苑
中心城
3
39323
兴花园二期
中心城
40
37733
龙岗鸿基花园
中心城
36
36675
桂芳园
布吉
21
35148
新世界广场
横岗
61
33794
东花园二区
中心城
58
32275
信义假日名城
布吉
45
29966
深华业厦
湖
25
27563
欧景城华庭南区
中心城
50
25005
尚景华园
中心城
51
24906
欧景城华庭北区
中心城
46
23833
信义假日名城沁芳园
布吉
8
19001
鹏达花园
龙岗镇
31
18118
尚景花园
中心城
32
16661
翡翠明珠花园
龙岗镇
24
15259
雅景苑
横岗镇
15
98063
兴花园
中心城
18
93607
紫薇苑
中心城
15
85762
禾田世居
中心城
20
69264
金洲花园
布吉镇
10
63915
竹雅名居竹韵苑
龙岗镇
6
61316
碧湖玫瑰园
中心城
8
60903
长江花园（原盟基苑）BC栋
中心城
2
6964
2002年批准预售项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（m2）
深圳集银皮革综合广场
龙岗镇
530
2567291
龙兴商业广场
中心城
2029
2476671
新龙岗商业中心
龙岗镇
1287
1856248
九州家园二期
龙岗镇
135
1394473
榭丽花园
中心城
238
1384612
满庭芳
布吉
434
978614
九州家园
龙岗镇
83
931953
吉祥花园
中心城
77
836092
兴花园（三期）
中心城
74
700668
紫薇花园紫薇苑（二期）
中心城
108
652132
城龙花园
中心城
4
630134
金运家园
布吉
68
602493
雅庭名苑
中心城
54
592406
金洲花园
布吉
54
539459
欧景城华庭北区
中心城
56
510524
茵悦生花园
布吉
45
405357
新世界广场
横岗
2
321134
尚景华园
中心城
25
290066
翡翠明珠花园
龙岗镇
51
285834
百合星城（期）
布吉
64
275189
亚迪村
葵涌
11
273947
龙威花园
布吉
74
272222
水晶城
横岗
43
27103
景花园
中心城
24
243645
信义假日名城
布吉
46
242229
千禧厦
中心城
2
237261
阳光翠园
布吉
6
229408
中城康桥花园（二期）
布吉
36
21083
世纪花园
布吉
11
202257
泓瀚苑
布吉
4
201967
鹏达花园
龙岗镇
41
201421
龙岭山庄
布吉
9
178957
东花园区
中心城
12
173696
南景豪庭
布吉
19
149741
湖满庭芳
湖
17
145299
楚丰商业广场
龙岗镇
39
137056
翠枫豪园
布吉
137
126932
横岗城市中心花园
横岗
16
97125
新鸿花园
中心城
14
95746
雅景苑
横岗
14
94877
紫薇苑
中心城
14
9368
中加名园
布吉
25
93388
隆盛花园
横岗
24
87658
四季花城六期
布吉
4
86288
欧景城华庭南区
中心城
16
86177
新亚洲广场
横岗
4
60524
万科四季花城（二区）
布吉
7
57944
翡翠园山湖居二期
布吉
17
54547
翡翠园山湖居
布吉
17
51686
中加名园二期
布吉
13
51235
通花园
布吉
13
48773
长海雅园
龙岗镇
8
38362
2003年批准预售项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（m2）
龙盈泰商业中心
龙岗镇
2284
3349254
万鑫五洲风情购物中心
龙岗镇
869
2161851
新龙岗商业中心
龙岗镇
1440
2009036
万鑫柏龙商业广场
中心城
2062
1693454
愉园新苑
中心城
468
1523719
碧湖酒店
中心城
144
1185257
雅景苑
横岗镇
72
1025018
康乐花园农贸市场
横岗
419
912626
欧景城华庭北区
中心城
40
661173
隆盛花园
横岗
20
533533
理想家园
中心城
45
500711
水岸明珠
坪山
125
496378
景花园
中心城
73
439882
水晶城
横岗
63
425889
香林玫瑰花园
中心城
75
425137
世纪水山缘
布吉
21
395799
尚景华园（三期）
中心城
19
390236
东雅苑
湖
26
365066
信义假日名城
布吉
49
348305
金运家园
布吉
74
326422
万佳通
坪山
136
263188
鸿景春天花园
龙岗镇
25
223703
横岗城市中心花园
横岗
4
21821
碧湖玫瑰园
中心城
25
203908
雅庭名苑
中心城
39
193375
桂芳园（五A期）
布吉
28
14887
金洲嘉丽园
布吉
42
146772
尚景华园
中心城
18
120058
新鸿花园
中心城
23
10428
新世界广场
横岗
1
74947
粤宝花园
布吉
9
74099
海逸雅居
中心城
12
54711
康达尔花园
布吉
9
50038
长海雅园
龙岗镇
9
41079
2004年批准预售项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（m2）
新亚洲花园
中心城
82
5547782
万鑫五洲风情购物中心
龙岗镇
2091
3936739
榭丽花园
中心城
645
3155571
桂芳园（六期）
布吉
1811
2388264
万科城
布吉
189
216035
布吉中心花园
布吉
47
1931874
龙兴商业广场
中心城
671
1309303
阳光广场
龙岗镇
819
130072
泰富华庭
坪山
794
1207695
信义假日名城
布吉
88
1099856
横岗城市中心花园
横岗
893
1012568
东方沁园
中心城
78
889648
信爱琴居
布吉
2
883786
欧意轩花园
龙岗镇
59
455924
雅景苑
横岗
31
42174
天健花园
中心城
38
396304
家花园
布吉
91
35349
园（二期）
布吉
68
349362
日辉台花园
布吉
77
335812
百合星城（期）
布吉
24
292433
鸿景春天花园
龙岗镇
31
279592
怡美山庄
横岗
27
27928
兴花园（四期）
中心城
12
264321
创富时代名苑
龙岗镇
275
259608
叠翠新峰花园
龙岗镇
34
241273
龙翔花园
中心城
37
207411
中翠花园
布吉
34
186826
华兴苑
龙岗镇
2
186002
海逸雅居
中心城
35
164928
桂芳园（七期）
布吉
26
14811
欧景花园（二期）
中心城
26
143694
豪景楼
中心城
5
135597
世纪水山缘
布吉
1
12062
花半里花园
中心城
9
105788
茵悦生花园
布吉
23
8014
2005年批准预售项目：
项目名称
位置
批准预售套数
批准预售面积（m2）
东方广场
中心城
852
2343741
新鸿花园
中心城
20
1215081
美杜兰华庭
布吉
2
884642
盈富家园
坪山
74
620552
英郡年华花园
布吉
17
562127
欧景花园（二期）
中心城
24
515868
泽润华庭
布吉
33
508707
东方御花园
中心城
37
496645
海关厦
中心城
5
363602
翠枫豪园
布吉
23
347716
万科城
布吉
57
305386
桂芳园（六期）
布吉
101
303041
信义假日名城
布吉
51
292246
园（三期）
布吉
52
267793
尚景欣园（期）
中心城
23
20751
怡美山庄
横岗
16
189653
园（二期）
布吉
19
178271
日辉台花园
布吉
30
164001
水晶城
横岗
51
155652
振业城
横岗
20
140591
泰富华庭
坪山
16
5363
龙翔花园
中心城
11
51703
合计
1534
1016816
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