青洋湖景区开发建设项目行性研究报告
第章 总 1
项目概况目标 1
二项目建设单位简介 2
三行性报告编制 3
四行性报告编制容 3
五建设方案研究结 3
1建设容规模 3
2总图布置方案 4
3劳动定员职工源 4
4项目实施计划招标方案 4
5投资估算资金筹措方案 4
第二章 项目建设背景必性 5
建设背景 5
二项目建设必性 6
第三章 市场分析 8
市场分析 8
1国市场发展趋势 8
2长沙旅游发展趋势 9
3长沙2006年五长假旅游市场现状 11
二市场定位 16
1项目市场区域定位 16
2项目目标客户群体定位 17
第四章 项目建设选址利条件 18
项目选址 18
二建设条件 18
1形貌震情况 18
2工程质水文质 19
第五章 建设方案 22
总面布置交通运输方案 22
1总面设计 22
二弱电 28
1设计 28
2概述 28
3火灾动报警系统 29
4广播系统 30
5综合布线系统 30
6电话系统 31
7线电视系统 31
三供配电 31
1设计 31
2供电 32
3电力控制明防雷接 33
第六章 运营方案 35
营体系 35
1级运营层次 36
2二级运营层次 38
3三级运营层次 38
二理念营 38
1生态健康理念 38
2题概念运营理念 39
3营销理念 40
三资源集聚 40
1搭建招商台 40
2建立合作联盟 41
四品牌营 42
1产品开发阶段 43
2品牌培育阶段 44
3．品牌深化阶段 45
第七章 环境影响评价 46
项目场址环境现状 46
1风景区口情况 46
2口增长核心景区产生利影响 46
二项目建设运营环境影响 47
1旅游环境关系 47
2环境保护指导思想 47
三环境保护措施 48
1环境保护原 48
2界定方法 48
3接规模 48
4环境设施 49
5宣传教育 49
四环境影响评价 50
第八章 组织机构劳动定员培训 51
组织机构 51
二劳动定员 52
三职工源 53
四职工培训 53
第九章 施工进度项目理 54
施工进度 54
1前期工作 54
2工程实施准备工作 54
3施工安装阶段 54
二项目建设理 55
1加强监督严格计划财务理 55
2加强项目组织理 55
3加强项目质量理 55
4加强合作确保高效 56
5施工组织意见 56
第十章 项目招投标 57
招投标原 57
二投标开标评标中标程序 58
三评标委员员组成资质求 59
第十章 投资估算 61
投资估算 61
1估算范围估算 61
2总投资 62
3建设投资估算 62
4流动资金估算 64
第十二章 社会效益 65
第章 总
受湖南泰禹实业限公司委托青洋湖景区开发建设项目行性进行研究通该项目区市场环境交通电力排水通讯等条件进行调查收集关基础资料建设单位交换意见认真调查分析资料基础编制青洋湖景区开发建设项目行性研究报告
项目概况目标
项目名称 青洋湖景区开发建设项目
建设点：黄材水库
承办单位：湖南泰禹实业限公司
项目法代表：刘晓武
项目性质：新建
项目建设期限：5年
青洋湖景区开发建设项目拟建黄材水库黄材水库位宁乡县黄材镇西35公里处距宁乡县545公里距长沙90余公里邻益阳娄底黄材水库集水面积2408方公里总库容153亿立方水域面积约12万亩坝高615米标高1195米长347米副坝高223米标高1705米长135米水库设计蓄水位166米水库水面呈狭长分布林犬齿交错四周环山风光秀美水库周围林原始次森林树木茂盛
项目建设目标：
二项目建设单位简介
湖南省泰禹实业(集团)限公司湖南省工商局核准登记注册限责公司集团注册资金5208万元法定代表：刘晓武营范围：投资兴办实业房产开发物业理事商务代理咨询服务营普通机械电器机械器材百货针纺织品五金交电化工建筑材料政策允许矿产品公司设物业部工程部开发部财务部办公室理室等职部门公司起步1994年通十年努力部门支持公司实力断壮发展成集房产开发市场网点建设城市货运客运建材贸易汽车销售体综合性公司属全资子公司湖南省泰禹物业理限公司马王堆建材广场（马王堆建材新城泰禹区）长沙市千禧出租车限公司湖南省星城家居限公司湖南中投资限公司等济实体公司址：长沙市远路405号现公司领导成员均年龄35岁全部具学科学历高中级职称具备知识化年轻化特点现职工109（含属子公司实体）中高级职称员25占职工总数23员结构合理企业总资产72亿元负债率30处较低水符合稳健营会计原企业流动率速动率剔流动负债中预收款皆2属合理水准企业营业收入利润总额营业利润率10高月份达48属较佳水营理较财务状况较理想
三行性报告编制
1全国国民济社会发展十五计划纲
2湖南省国民济社会发展十五计划纲
3湖南省旅游理条例
4旅游发展规划理暂行办法
5建设方提供关资料
6国家计委计投资[1993]530号文件建设项目济评价方法参数
7建设部颁发关规范标准定额
8文件资料
四行性报告编制容
国家关政策行业规范规程国家农业部等关政策法规研报告项目建设必性项目建设规模容运营方案环境保护根实际容需加入
项目实施进度进行分析评述项目投资估算济效益社会效益进行全面证研究
五建设方案研究结
1建设容规模
11功定位
青洋湖景区建设成综合性旅游休闲胜成长沙湘潭株洲益阳娄底城市口休闲旅游娱乐
12建设容规模
项目建设容：游艇俱乐部配套设施种娱乐游乐项目接中心配套设施休闲墅高尔夫球场水运动项目商业区等相关配套设施
2总图布置方案
青洋湖景区位宁乡黄材水库项目七功区域组成分游艇俱乐部区水运动区中心接区游乐项目区高尔夫休闲区休闲墅区商业区
3劳动定员职工源
项目需员工491类员精简效原岗位工作需面社会公开招聘专院校应届毕业生中选聘
4项目实施计划招标方案
项目建设期2007年1月2013年12月底计8年项目建设国家关规定进行招投标招投标范围包括：勘察设计工程监理建设工程设备购置安装调试
5投资估算资金筹措方案
项目总投资5944791万元中固定资金投入5444791万元流动资金5000万元
第二章 项目建设背景必性
建设背景
宁乡山川秀美文荟萃名胜古迹广布境中刘少奇志居沩山密印寺灰汤温泉国际旅游度假区等均盛名远播旅游胜改革开放宁乡县域济发展迅速宁乡誉湖南农业第县先列全国商品粮优质米瘦肉型猪水产品重生产基工业基础雄厚形成建材机电化工矿产食品服装六支柱体工业体系时交通日趋发达县乡公路四通八达水电配套服务日趋完善通信服务良具良旅游投资开发环境
旅游业全球性阳型非周期型产业具市场容量带动效应强综合效益等显著特点加快宁乡旅游业发展充分利宁乡旅游资源拓宽业领域加强外界交流合作推动宁乡社会济谐发展具十分重意义
十五期间宁乡旅游事业全面发展：旅游基础设施建设初步完善（长花灰韶旅游高等级公路建设利启动灰韶公路硬化通车黄祖沩旅游公路全线通车）五特色旅游区域开发建设初具规模旅游行业服务市场理日趋规范旅游济实现跨越式发展（十五期旅游总收入达154亿元民币2005年旅游业产值68亿元占宁乡县GDP重预计6）旅游业已成宁乡社会济发展新支柱产业
宁乡县委政府提出鼎足三湘进军百强发展战略推进宁乡县全面建设康社会事业进程宁乡旅游业作出第十五年规划宁乡旅游业十五规划宁乡县现旅游资源托实施精品战略持续发展加旅游投入调整产品结构旅游资源创造出更高济效益社会效益环境效益旅游业建设成全县国民济新增长点导产业宁乡发展成湖南省流国定知名度县级旅游目
发展背景清洋湖作宁乡具旅游资源天厚景区然成宁乡旅游开发建设发展重点核心
二项目建设必性
宁乡旅游业十五规划出台极推动宁乡旅游业建设发展时着济发展生活质量提高旅游产业迅速蓬勃发展休闲济日益青睐清洋湖具良旅游资源浓厚旅游氛围开发建设清洋湖旅游景区社会效益济效益方面具必性具体表现：
1宁乡县九十年代期二十世纪初快速发展已具良政治环境济实力发展足迹早已农村深度挺进广村镇开发建设势趋发展必然
2宁乡县红色县具厚重革命文化时旅游资源县拥灰汤回龙山沩山等旅游资源宁乡县政府应时势抓住优势宁乡作出十五旅游整体规划清洋湖造成宁乡长沙流旅游景区成宁乡旅游业核心景区
3清洋湖具天独厚然资源文化底蕴：拥原生态次森林良植面积优质水域二拥青铜文化遗址张拭张浚墓祖塔等文化遗产三拥密印寺千佛洞峡溪漂流等距离辅助旅游景点等等资源足清洋湖成宁乡县颗旅游明珠
4清洋湖拥面积保护完原生态山林水域长沙市独二稀缺旅游资源具开发价值开发潜力宁乡县长沙市带良社会效益济效益带动宁乡县休闲济发展
5着湖南济良发展长沙市作省会城市济实力日益增强民生活水提高长沙市民已满足物质生活富足更需高质量生活放松休闲贴然感受然清洋湖拥然资源造特色游乐项目正切合市种需求
第三章 市场分析
市场分析
1国市场发展趋势
11题细分越玩越专
某世界知名营销研究公司调查表明数旅游体验中期次：学成长愉悦玩
目前广东旅游正处观光休闲游题游渡阶段题游更适合二次前目游客更贴合体验中学成长渴广旅董事副总理卢健旭指出实早年前广东走全国前面早关注题旅游年旅行社间白热化价格战家更关注度放价格面反忽视线路涵目前国题旅游部分传统线路穿插两题旅游发展成熟国家题旅游市场已非常细化综合性旅行社许专业旅行社专门营高尔夫旅游游学旅游
12深度旅游开始兴起
家度假词听着陌生实际目前国旅游市场然观光旅游度假旅游作种高端旅游方式高收入群呼唤
南岭中恒生态旅游发展限公司董事总理陈旭军指出2006年国度假市场首先广东启动车睡觉车拍鸭子团正旅游先行者唾弃驴友助旅游种方式优游族度假充电种方式找方住天修复市化生活创伤身心干点什什干行程点选择十分讲究时深度旅游概念会引领市场旅行者求仅仅观光体验居留游客市场越越细分深度旅游度假旅游市场兴起会传统景点带击促部分传统景点面营困难问题
2长沙旅游发展趋势
2006年5月28日29日2006湖南旅游创新坛——旅游休闲发展坛长沙学院举行届旅游坛省旅游协会办长沙学院旅游理系承办旨通新兴休闲产业理探讨推动长沙休闲济发展
会专家认传统旅游业正加速休闲业转变长沙休闲产业体系建设发展赖高起点规划市场化营销策划长沙学院旅游理系李映辉教授透露受长沙市关部门委托该系正进行长沙市休闲产业发展战略研究课题研究
会专家旅游界士达成识长沙休闲时代
前久举行长沙市政府常务会议部关扶持引导市休闲产业发展干意见（讨稿）审议原通举标志着休闲产业已成拉动长沙济发展新引擎背景日召开２００６年旅游创新坛题确定旅游休闲
休闲产业指旅游业娱乐业服务业文化业骨干形成满足休闲需求济形态产业系统长沙学院客座教授中国休闲研究中心马惠娣指出伴着社会济转型休闲产业发展必然传统旅游业旅游休闲业休闲旅游业等３阶段休闲业转变长沙学院客座教授中国旅游报社代总编辑邵春更惊呼休闲时代
传统离开居住外进行观光旅游形态正逐步旅游转变休闲济正彰显出前未生机活力长沙进入休闲时代脚步声越越休闲时代突出标志仅仅满足年度年次黄金周远游开始追求种更加闲适更加积极更加健康生活方式精神追求进成社会阶层普遍追求享社会权利
传统旅游业休闲业延伸发展休闲产业新兴济领域蕴藏着巨潜力长沙市已十五发展规划中明确提出托颇具特色休闲娱乐业基础通５１０年努力建立起功定位准确产业布局合理知识技术含量高相关产业带动作明显长沙休闲产业长沙造成国中部休闲娱乐文化
年歌厅足浴酒吧等休闲娱乐活动成长沙市民生活热门选洗脚摩成城市居民休闲消遣方式甚调侃长沙脚歌厅洗浴酒吧等行业兴旺表明长沙休闲产业已创造观济效益促进城市精神文明建设长沙离真正休闲定距离
长沙休闲产业发展需着力解决问题突出表现休闲产品结构合理产品雷现象较严重难满足消费者层次样化需求长沙酒吧歌厅全国影响相互间风格相似农家乐停留观光采摘垂钓等初级层次乡土文化涵发掘较少外休闲支持系统发展完善交通接安全等公产品严重足
加快长沙市休闲产业发展需快制定休闲产业发展整体规划重点专项休闲区休闲项目规划做做足山水洲城篇文章时加城市外围长浏宁区开发国外验国年实践休闲消费重目农村长沙市进行休闲产业空间规划时妨长沙市区外围长浏宁规划环长沙休闲产业带力提升休闲环境加强服务配套设施服务体系建设带动长沙休闲产业发展
3长沙2006年五长假旅游市场现状
2006年五黄金周期间长沙风日丽舒适宜广游客真正领略快乐长沙休闲魅力五黄金周期间长沙旅游市场精彩纷呈秩序井然实现健康安全秩序质量总体目标
统计五黄金周期间全市接国外旅游者20223万次增长1286占全省3457％日游游客量15754万次旅游总收入达726亿元增长2057占全省总收入3051％旅游总数旅游总收入迈新台阶长沙作全国旅游目城市形象进步凸现
31精心组织旅游市场繁荣兴旺
（1）韩国入境旅游势迅猛
年起市旅游局抓住长张高速公路开通契机时加针韩国市场宣传促销力度卓成效促进中韩双方合作长沙旅行社韩国航空公司长沙旅游区（点）张家界旅行社成功实现接改变韩国游客北京海等旅游城市转机返张家界局面外双重作韩国－长沙航线迅速升温年2月底海南航空公司率先开通韩国青州－长沙156座金鹿包机3月26日韩国韩亚韩航空公司开通首尔长沙航班更结束长沙作开放口岸没定期国外直航航班历史该航线目前日抵达长沙航班座位数达4244月26日南航东航韩国首尔－长沙包机赶五黄金周前陆续开通目前止韩国飞抵长沙航班日均提供座位数已达1000树立更加鲜明长沙旅游形象3月28日岳麓山修复金九疗养韩国游客正式开放
4月29日长沙入境旅游韩国市场开发工作会议湖南国际会展中心召开会长沙旅游界士韩国入境旅游市场进行认真分析探讨开拓韩国入境旅游市场作出积极应决定五起正式推行确保航班运行加韩国市场宣传营销力度加强长沙旅游产品接设施建设加强针韩国市场力资源培养等九具体措施黄金周期间韩国入境旅游接市场进行预热年五黄金周期间天抵达长沙韩国游客均超800次7天累计接韩国游客超6000次相年期增长4倍占入境旅游者接总量四分三成年五黄金周期间市入境旅游接增长点接韩国客榻普瑞温泉华雅华天湘泉酒店时代帝景等酒店累计均客房出租率均超90％中韩国游客贡献份额约占客房总数三分华天国旅新康辉等旅行社节日期间韩国团队行程安排作出调整增加购物娱乐休闲等方面消费提高韩国游客消费水
（2）农业休闲旅游倍受青睐
年五黄金周期间长沙1200余家农家乐游络绎绝生意空前火爆长沙市假日办日会接种询问农家乐情况咨询电话统计长沙区县（市）中开福区长沙县城县农家乐火爆接游客总量均超30万次营业收入均超400万元整五黄金周期间长沙农家乐接游客总量超120 万次营收入总额约1500万元中营业收入超20万元开福区明山庄山鹰潭度假村长沙县樱花温泉葆春山庄城县千龙湖度假村浏阳市浩博农庄宁乡县海山庄等10 余家单位市旅游局城县民政府办千龙湖生态旅游度假限公司承办千龙湖•长沙首届乡村休闲旅游节活动丰富彩钓鱼赛天现场评选出冠军千龙湖度假村赠送1000元消费券吸引量垂钓爱者城百里水乡发展提供验长沙县造休闲度假特色旅游产业黄金周期间策划组织欢乐家庭乡村游PK赛吸引众家庭单位游长沙农家乐仅收获名副实黄金周实现社会效益丰收建设社会义新农村作出积极贡献
（3）区县景区活动精采纷呈
浏阳市举行两场万狂欢浏阳夜活动游欣赏绚丽姿高空焰火娱乐燃放安全烟花观文艺演出参面具舞会整活动激情狂欢重点充分展示花炮乡魅力宁乡时尚超级女声古典沩山风景机结合起沩山美丽发现旅拉开宁乡五黄金周旅游序幕长沙旅游景点积极应精心组织姿彩活动游客享受轻松愉快热闹纷呈黄金周湖南省博物馆办回前瞻油画集合五十家展览名家荟萃游高雅艺术享受长沙世界窗游客普京总统表演正宗少林功夫游客距离体验威名远播少林功夫感受令豪传统民族文化岳麓山风景区举办劳模享麓山美景活动取圆满成功受界评海底世界快乐五加活动仅游客展示70种新品珍稀鱼类请国际国顶尖高手奉型魔术滑稽绝技表演南郊公园国际流行音乐周邀请欧美知名乐队国流行先锋加入游展示充满元化流行元素音乐盛典晓园公园举办洛阳牡丹花展活动引进100品种10000余盆名贵牡丹花长沙历次牡丹花展中规模次长沙市动物园耗巨资引进法国三色猎犬体态矫健毛色鲜艳深受游宠爱
（4）红色旅游创佳绩
年市继续抢抓国家力发展红色旅游机遇进步加红色旅游资金投入市场营销力度红色旅游五黄金周期间亮点刘少奇志纪念馆岳麓山风景名胜区杨开慧纪念馆文家市秋收起义纪念馆等代表批红色典旅游区(点)成出游首选仅团队旅游行程安排中景点逐渐成驾游助游客青睐目五期间游客量增红色旅游区(点)节前准备充分工作位活动精彩纷呈服务周细致营造优美舒适游览环境整黄金周期间市场秩序井然受游客致评统计年五黄金周期间市红色旅游区(点)接旅游者30万次较年期增长10中刘少奇志纪念馆接红色旅游专列游客突破5000次黄金周史高记录接游客数量连续5天超景区核定佳接量杨开慧纪念馆接游客总量超历年黄金周游客量
32谐发展假日济强劲扬
（1）酒店出租率持续攀升
五黄金周期间长沙作全国旅游目城市位形象日益凸现夜旅游数断增长达4469万次年期增长显著促进市旅游住宿业更加繁荣五黄金周期间市住宿设施客房累计出租率达尤星级酒店客房出租率全国39重点旅游城市中名列前茅年期相长沙类住宿设施团队接量升团队游客占住宿份额略降助游力散客重呈现断升趋势
（2）餐饮业销售断升
五期间长假市餐饮业带巨商机坡子街火宫殿总店继续隆重推出庙会成游假期美食观光休闲处西湖楼等旅游星级餐馆天玺酒店等许星级酒店年五黄金周期间隆重推出特色餐饮项目宣传促销活动游客游玩余快朵颐整五黄金周期间市餐饮企业销售十分旺盛长沙餐饮区域特色酒楼湘江风光带线火宫殿西湖楼等酒楼接数营业收入节节攀升中火宫殿坡子街总店营业收入总额年期增长20％日均超10万元西湖楼玉楼东总店等型餐饮单位均日营业额突破10万元
（3）零售业销售创新高
五黄金周期间市零售业创新高许商场量新品登场游更丰富选择种样卖场秀耳目新王府井
8米高裤型攀岩区酷似站立条牛仔裤亚洲第高长沙增添少节日喜庆气氛五花八门优惠赠礼活动令心动已统计五黄金周期间市商场销量极旺王府井百货国美电器通程百货销售额分较年期增长614136
二市场定位
1项目市场区域定位
根市场分析知目前整旅游市场发展趋势：整市场趋势已观光旅游转休闲旅游目前长沙市休闲旅游正日中天竞争十分激烈海区已休闲旅游逐步题旅游发展整市场趋势逐步体旅游
根目前长沙市市场情况项目实际情况确定青洋湖旅游区功设定休闲观光辅发展设定休闲旅游题旅游发展逐步开发旅游产形成完善旅游度假功区满足阶层需
2项目目标客户群体定位
根项目理位置知项目面长株潭区益阳娄底客户群体根项目规划功设定项目目标客户群体细分分部分
（1）高消费群体
指社会层次较高消费群体年收入10万该类客户消费层次较高时工作较辛苦追求较高层次消费享受游艇俱乐部休闲墅吸引
（2）中等消费群体
指月收入2000—5000左右客户群体该类客户群体拥较稳定工作环境收入中部分拥家车般会选择携带全家者友驾旅行景区游艇俱乐部水运动新颖游乐设施消费者
（3）年轻消费群体
该项目拥较独特项目资源（独二水项目新颖CS真抗游戏）会吸引量追求惊险刺激年轻玩家然部分客户收入高消费力瞧时项目宣传造势媒介
第四章 项目建设选址利条件
项目选址
青洋湖景区开发建设项目拟建黄材水库黄材水库位宁乡县黄材镇西35公里处距宁乡县545公里距长沙90余公里邻益阳娄底黄材水库集水面积2408方公里总库容153亿立方水域面积约12万亩坝高615米标高1195米长347米副坝高223米标高1705米长135米水库设计蓄水位
166米水库水面呈狭长分布林犬齿交错四周环山风光秀美水库周围林原始次森林树木茂盛
二建设条件
1形貌震情况
21形貌：
黄材水库枢纽位伪水中游峡谷出口处位构造剥蚀低山区丘陵区渡渡带游宽广黄材盆库植覆盖良水库淤积污染较轻
坝址两岸形称右岸相高差100米左右山坡缓边坡坡度约28度左岸山势雄伟相高度达240米边坡坡度137米高程5070度40度两岸130165米高程两级阶成狭窄分布阶沉积物粘土夹卵石组成
22层岩性
水库枢纽出露层元古界板溪群奥陶志留系泥盆系第三系第四系层
23质震
根国家震局中国震动参数区划图（GB18306—2001）长沙市6度震区需抗震设防
2工程质水文质
项目区工程质情况建设部2000年版中国震动参数区划图长沙市震烈度6度该区震烈度6度属非抗震设防区
21工程质
黄材水库位沩山花岗岩体北缘沩山—黄材东西断裂西段
区历三次构造运动前震旦系末雪峰运动志留系末加里东运动泥盆系燕山运动三次构造运动该区形成前震旦系寒武系层奥陶志留系泥盆系层泥盆系层第三系层间三整合面时形成系列断裂构造褶皱
22水文质
黄材水库区理环境十分优越表径流年均降水量1393mm雨季57月约占年均降水量50该区富含水储量清
23气候条件
气温：
年均气温：
172℃
冷月均气温：
47℃
热月均气温：
294℃
极端低气温：
113℃
极端高气温：
43℃
降水量：
年均总降水量：
1393mm
日降水量：
1925mm
湿度：
冷月均相湿度：
81
热月均相湿度：
75
风：
风速年均：
27ms
导风风速：
夏季
NNW
26ms
冬季
NNW
28ms
30年遇风速：
23ms
积雪深度20cm
冻土深度5cm
年雷暴日数495天
全年日时数16771时
24施工条件
项目施工定施工难度施工队伍满足施工需
石料砂砾料石灰等材料：园区周围石灰石储量丰富砂石料场较质量较作建筑石料运输距离较短
水泥：长沙县家水泥厂生产425＃硅酸盐水泥满足项目建设选购
钢材：市建材项目购买直接生产厂家调运供应方便
木材：拥量丰富资源
建筑材料：长沙市专业建材项目满足供应
第五章 建设方案
总面布置交通运输方案
1总面设计
11总面布置原
1满足区域总体规划求严格执行国家关政策法规法律
2满足国家现行防火防噪卫生安全等规范规定求着重注意环保等方面素
3功分区合理建筑区域景色浑然体量减少环境破坏
4期建设远期发展相结合协调远期工程衔接功转换立足现适超前合理节约高标准规划高标准建设次规划分期建设做宏观控微观调适应市场规模断调整更新需求
12设计指导思想
①整体设计思想：景区设计角度整体握功布局空间意象构成流船舶游玩线路等动线设计
②设计思想：注重性特色鲜明原做科学文生活机结合满足功求时满足现代化信息化样化社会求文优先创造科学理性文精神相结合文环境结合心理学行学社会学研究成果分析解构商业活动特点设计空间实际需求出发体现深切关怀商业活动休闲需求机结合体旅游活动程中放松体验乐趣心理满足成旅游者乐园
③生态设计思想：商业建筑文景观机结合通营造良旅游环境促进商业气氛凝聚建筑环境建筑环境良性交流互动
13功分区建构筑物组成
项目分二期进行开发期开发段月光—十里画廊入口东区二区西区
清洋湖总体规划分两区划水域东西走整湖区划分南北两块南区普通旅游区功青铜文化博物馆度假公寓区游乐中心会务中心餐饮中心商业街区等北区高档旅游开发区功游艇俱乐部游艇俱乐部VIP会豪华会员公寓高尔夫练场高档会务中心户外拓展活动区等
二期开发容商业区域游乐区域位十里画廊西祖塔乡附开发容度假公寓游乐项目商业镇等
14总面布置
考虑客户群体心理实际需求总面布置综述：
期建设容
（1）牌楼
采现代风格融入青铜文化元素
（2）理处
利坝旅游理公司办公房
（3）游艇俱乐部
建设黄材林场办公区域面积10亩建筑面积3000㎡中俱乐部VIP会五层建筑面积2500㎡配套房500㎡
（4）接中心
建设中澳文化村处面积10亩容积率064建筑面积4300㎡中青铜文化博物馆三层建筑面积1500㎡标准客房两栋均三层建筑面积1800㎡餐饮中心二层建筑面积500㎡室活动中心二层建筑面积500㎡
（5）度假公寓
建设翠竹湾（80亩）翡翠谷（50亩）茶原台（100亩）三区域总计面积230亩容积率02建筑面积307万㎡
（6）亲水豪华会员公寓
分布月光—十里画廊入口东南北水岸线面积5000亩容积率0015建筑面积5万㎡
（7）游乐中心
设接中心翡翠谷间坡面积50亩包含悠波球滑草童乐园浅水游泳区等项目配套建筑面积约500㎡
（8）山探险项目区
布设寄养库煤炭仑两山谷包含丛林探险极速山行车峡谷轨道车钓鱼滑索等项目
（9）十里画廊原生态观光带
十里画廊水域线山林直达张拭张浚墓
（10）高尔夫练场
设立茶山区域面积400亩配套房约500㎡
（11）CS真抗
月光—十里画廊入口东山剩余部分均作CS真抗开发场预计约500亩
（12）水运动项目
开发月光—十里画廊入口东水域运动项目滑水潜水划船碰碰船游轮灯光捕鱼等
二期建设容
（1）型接中心
黄材水库理局区域面积96亩容积率15建筑面积96万㎡含高级酒店栋12层建筑面积11万㎡炭里青铜遗址开发建设建筑面积约2500㎡
（2）豪华会员公寓
建设倒挂金鸡（50亩）月光（250亩）总计面积300亩容积率02建筑面积4万㎡
（3）度假公寓
建设祖塔乡面积800亩容积率02建筑面积107万㎡
时祖塔乡区域开发建设游艇俱乐部保养维护基型农家乐祖塔乡区域开发建设包含祖塔遗址建设庆祠建设约2000㎡
（4）型综合游乐中心
建设紧十里画廊西岸口处面积150亩
（5）安置区域建设
村民集中安置金沙镇区域面积150亩容积率15建筑面积15万㎡
（6）商业街区
建设紧安置区域祖塔遗庆祠带水岸线建设面积约80亩容积率18建筑面积96万㎡
（7）两张墓南轩书院建设
建设规划中两张墓重建南轩书院建设面积约15亩建筑面积约2500㎡
（8）水项目开发
开发月光—十里画廊入口西水域
（9）码头建设
建设四码头分布月光豪华会员公寓祖塔公寓区安置区商业街区
15陆交通
三条公路线清洋湖坝游艇俱乐部段二清洋湖副坝翠竹湾附三祖塔乡区域公路线
道路分次二级构成道路路面宽20米连接次流车流出入口次道路宽12米75米全部水泥混凝土路面满足进出交通运输消防等求
16水交通
开通水客轮交通线确定定时定点班轮
建设码头设立八码头中期码头具体分布坝游艇俱乐部倒挂金鸡翠竹湾接中心高尔夫练场二期码头设立月光祖塔公寓区亲水会员公寓三五成群建设码头
17停车场布置
型车辆停车场
建设坝南侧面积约6亩
型车辆停车场
建设坝北侧面积约5亩二利发电站旁边带形台
游艇俱乐部VIP会员停车场
建设黄材林场办公区域旁边菜
18技术济指标：
青洋湖景区技术济指标表
序号
项目
单位
指标
合计
期
二期
1
总面积
亩
6500
2000
8500
2
总建筑面积
万㎡
89
496
585
3
建筑容积率
会员公寓
02
02
／
亲水公寓
0015
／
／
期接中心
064
／
／
二期接中心
／
15
／
4
停车位
型车辆停车场
台
40
／
250
型车辆停车场
台
180
／
VIP会员停车场
台
30
／
二弱电
1设计
1火灾动报警系统设计规范(GB5011698)
2民建筑电气设计规范(JGJ／T1692)
3建筑建筑群综合布线系统设规范(GB／T503112000)
4建筑设计防火规范(GBJl6872001版)
5关专业提出设计条件
2概述
弱电部分火灾动报警系统广播系统系统线电视系统组成
接中二层设置计算机网络中心机房消防控制室广播站(设消防控制室)市话交接箱接中心设置火灾动报警控制器商业中心墅区游乐区等处设置区域火灾动报警控制器
3火灾动报警系统
国家关消防规范求办公楼净菜超市仓储区农副产品农资土特产交易区设火灾动报警系统
采智型总线制火灾动报警联动控制系统装置火灾动报警联动控制系统采集中——区域报警控制形式区域火灾动报警控制器分设置区值班室：集中火灾动报警控制器联动控制器消防应急广播消防专电话设置接中心消防控制室火灾动报警控制器间RS485通讯总线联网集中火灾动报警控制器通讯接口计算机联接构成具中央站功消防控制图形中心实现整景区消防系统理监控消防控制室设置区域火灾动报警控制器值班室设置直通电话
提高报警系统性根探测区域高度等环境特征选智程度高种火灾探测器模块探测器模块均装微机芯片提高产品力探测器均良环境变化动补偿力环境中尘埃水汽普通烟雾干扰减：根需设置手动报警钮报警警铃声光报警器等
火灾发生时消防报警联动控制系统发出指令切断发生火灾区域相邻区域明电源非消防电电源开应急明疏散指示灯时消火栓泵启动钮启动消防水泵灭火系统进行灭火扑救火灾造成损失降低少
4广播系统
景区区户外规范求设置线广播系统广播系统功：时便市场理宣传工作需业务广播服务性广播紧急时动切换火灾应急广播供员紧急疏散
广播系统采业务广播火灾应急广播合套扬声器广播系统控制机安装接中心消防控制室火灾应急广播设置消防控制室均需进行分区广播
5综合布线系统
综合布线系统套联接种终端设备导体网络语音数图等设备彼相连时通传输网络述设备外界种通信数网络连接
综合布线系统理支持语音数视频监控等弱电信号传输目前方面考虑视频等信号传输需源设备转换造成设备投资幅度增加：方面缺乏相适应理体制标准规范尚健全项目综合布线系统满足数传输求
项目接中心建筑物接中心电子信息显示屏间接中心建筑物间具体情况实施综合布线满足技术系统互联理运行维护需充分利部资源程度满足者需具备必冗余量扩充性确保网络系统升级调整扩充方便保证综合布线系统较长时间性投资效益
项目综合布线系统选基国际标准双绞线光纤传输介质支持语音数传输配线架放置商务综合楼计算机网络中心机房配线架分配线架间采光纤作干分配线架工作区信息端口六类非屏蔽双绞线连接工作区根具体情况配备信息插座
6电话系统
便市场部联系外联络需市话网引入2000市话电缆进入市场市话交接箱安装商务综合楼区办公点酒店商业铺面墅引进电话线
7线电视系统
线电视网络集中墅居住区域
三供配电
1设计
1供配电系统设计规范 GB5005295
2低压配电装置线路设计规范 GB5005495
310kV变电设计规范 GB5005394
4国家现行关设计规范规定
5关专业提供设计协作资料
2供电
21负荷等级
根项目建筑物性质确定部分游乐设施消防电二级负荷供电余三级负荷供电二级负荷供电均采双回路末端动切入
22供电电源电压
附35kV变电站回l0kV专线景区供电10kV电源线路采YJV22—103×70电力电缆电缆沟敷设工程配电房配电房设台启动柴油发电机组(160kW)确保二级负荷供电
23供电负荷
市场等计算视负荷：440kVA选台SCB96301004干式变压器
24继电保护
电设备采短路接负荷等保护措施计量方式：高压设电度计量
25功补偿
采低压04kv电容器动功补偿装置补偿10kv侧功率数达09
3电力控制明防雷接
31配电方式
采电力电缆放射式供电高压开关柜采ZS1型低压屏采MNS型动力箱采XL21型明箱采KV
4l型
32明
接中心墅博物馆游乐中心等采高效荧光灯光源道路围墙采气体灯白炽灯明类房明国家关规范求度进行设计
33电缆导线选型敷设
配电线路选VV22lkVVVlkV型铜芯电缆室外电缆直埋电缆沟室配电导线均采铜芯塑料导线穿钢难燃塑料墙板暗敷
34接接零保护系统
电源入户处保护中性线应做重复接接电阴1Ω
接采TNS系统设备金属外壳穿线钢部分易产生静电设备均应通接干线接接电阻1Ω
35建筑防雷
工程防雷等级三类
屋面四周明敷Φ12镀锌圆钢作避雷带：利柱钢筋作引F线：利建筑物基础作接体接电阻1Ω达求增设工接极
第六章 运营方案
开发建设青洋湖景区建设缺前提程度阶段性工作青洋湖景区持续发展言运营长期根重工作运营水高低直接决定青洋湖景区社会济环境目标否实现决定青洋湖未竞争位
营体系
青洋湖景区运营分三层次
独立营
泰禹公司
营部门
营商
级营
三级营
二级营
资产营
级开发
出租营
产权销售
营
项目部门
品牌营
环境营
资源集聚
理念营
1级运营层次
级运营体泰禹公司中心职责战略高度出发青洋湖景区作特殊商品通科学超前规划景区进行准确定位创造景区独特发展理念文化搭建台充分挖掘集聚区域外种利形形资源断优化青洋湖景区硬环境软环境通全方位区域营销工作培育造青洋湖景区金字招牌提升青洋湖景区区域品质承载力辐射力带动力竞争力简言泰禹公司中心工作务理念营资源集聚环境营品牌营
11理念营
理念营区域开发首环节避免理念营夸夸谈保守认识顶实施工作开展前青洋湖景区进行总体定位战略制订理念推广形象包装务虚务实行青洋湖景区普通旅游景区开发般意义旅游产开发必须提出流开发理念必须围绕着该区独特资源结合优劣势开发核心理念文化区域开发中断丰富深化创新保证生态济社会目标实现推动区域长期持续发展
12资源集聚
里谈资源仅仅狭义形资源包括形资源说气政策等等青洋湖景区目前然块白纸具备集聚资源优势青洋湖景区必然发展成功完善理念先进功旅游景区泰禹公司独立完成需方面支持合作方面资源聚集发展成流旅游景区众类型景区中脱颖出更需聚集泰禹公司运营景区程中握关键促进类资源景区集中流动通科学规划成功营根核心理念文化设计规划开发方案寻找整合种部外围资源建立合作联盟必然促进资源迅速集聚
13环境营
景区运营根环境营优良环境吸引旅游者前休闲消费吸引高层次消费者购买墅加入俱乐部吸引实力投资商开发商营商企业商务机构进入创建造流环境泰禹公司重务里环境仅包括景区原山水景观包括生活环境消费环境政务环境服务环境等种素包括景区否形成独特文化氛围
14品牌营
现代信息社会品牌作形资产发挥愈愈威力品牌降低社会界景区认知成促进财富信息聚集区域济发展产生直接拉动作品牌营利提升整青洋湖景区形象商业价值带动区土物业增值品牌效应增强景区持续发展力资运作力抗风险力特目前旅游市场竞争激烈状态市场逐步成熟状态品牌更成超越竞争手利器成景区核心竞争力部分确立品牌定位形象造宣传品牌维护调整品牌成泰禹公司重务
2二级运营层次
二级运营体公司部门包括基建部游艇俱乐部游乐理部门招商部等基建部负责青洋湖景区开发总体规划求进行基础设施建设实现七通牌楼酒店会议中心营项目等建设游艇俱乐部负责俱乐部运营游艇销售等游乐理部门负责游乐设施理游戏开发等招商部门负责项目招商理等总二级营理公司确定规划战略具体实施运营程
3三级运营层次
三级营体种公司合作参者合作营种企业企业市场体市场规框架完成身企业运作商品品牌营章探讨范围
二理念营
型区域运作必须理念先景区开发必须理念先行围绕理念造产业吸引客流盘活资源区域焕发生机理念营根理念创新理念创新先商业模式创新产品创新体制创新西部开发理念创新体现区域发展模式产运营政府执政力区域营销等方方面面
1生态健康理念
生态健康指居民衣食住行环境赖生存生命支持系统代谢程服务功健康程度包括居民生理心理生态健康景观区域生态系统格局生态服务功健康类生态意识理念伦理文化健康简言指然环境社会环境关系健康生理心理健康
落实青洋湖景区该里面分物质文化两方面物质方面指整环境吃住玩等健康青洋湖景区水质良清澈镜岸边绿树成阴景色秀美草美鱼肥众垂钓者钟情处智者乐水生活更显灵性景区风格强调亲水性充分利社区独势然水生态环境文氛围巧妙融合吃健康体现原材料健康污染中更鱼胜住健康体现材料选设计生态开放性玩体现健康性文化方面体现氛围导性张清心灵智团结睦等
2题概念运营理念
题概念运营理念含义赋予没生命力成变景区文化底蕴样性通造题丰富景区涵静态景区变更加动态断吸引二次旅游消费者
题概念运营落实青洋湖景区利青洋湖限资源创造种样体验氛围夏季开展水运动体验旅游充分展现景区广袤水面区域优势利CS真战系统开展军事团队合作体验拓展等题开展超短裙题泳装题等系列活动题概念运营处景区更具鲜活性成变效利景区资源更利新闻炒作宣传扩名声建立独特帜品牌
3营销理念
实施运营程中营销基础核心环节开发招商营理步骤出发点均围绕客户需求做文章步骤落脚点创造竞争手更客户价值青洋湖景区整合营销行贯穿始终具鲜明特点：
（1）营销创造性营销
谓创造性营销潜意识中模糊清需求挖掘出通商品服务提供营销工具综合利种需求清晰化明确化变成真正需变成现实消费青洋湖景区营销动市场动态满足客户现需求理念超前引领客户创造市场
新颖营项目众营风格必须通运种营销手段进行效宣传目标客户群产生解欲直购买消费
（2）形营销品牌营销
品牌营销营销高级阶段形营销更具文化感符号化理念化果说形营销关键进入商场货架品牌营销关键进入客户脑
三资源集聚
1搭建招商台
青洋湖景区开发需量资源资源产生集聚首环节具吸收容纳资源高等级台谓筑巢引凤搭建什样台会什样资源注入西部开发必须首先体制机制组织运营架构等方面构建够承纳全球资金技术理品牌汇聚台
青洋湖景区规划造三台
基础设施台建立良硬件台项目方造良营环境
旅游政策台加强界合作优惠合作政策条件吸引进行投资合作
题展示台社会组织题活动展示空间台企业做活动者兴趣社团做策划活动提供设备服务
2建立合作联盟
青洋湖景区开发必须走市场领先开发道路需站未发展角度寻找选择汇聚世界流理念品牌技术理等资源需求政府社全界支持协开发景区开发效果取决外外部土资技术品牌政策资源整合程度成功合作关键科学合理合作赢机制
西部开发必须建立强力合作联盟联盟仅招商纽带吸引级类投资开发商营商旅游企业考虑政府社会团体力量吸引
（1）政府
青洋湖景区做宁乡旅游部分作伪山旅游区重组成部分完全理条件争取长沙市宁乡县政策支持
争取宁乡县政府青洋湖项目作外重点宣传推介项目青洋湖项目品牌营提供更广阔舞台
争取政府青洋湖景区开发体融资支持
（2）新闻媒体
信息社会新闻媒体房产项目区域发展作越越尤开发理念先进型社区媒体阐释介绍报道推广项目成功关重景区开发必须谋求媒体资源介入正推广尤考虑重点媒体关系建设：
（1）报纸杂志
（2）电视媒体
（3）电台
（4）互动网络
四品牌营
品牌营中首先品牌塑造问题通品牌持续投入效营销断提升品牌身价值提高品牌目标客户群吸引力辐射力顾客忠实度期带动青洋湖景区整体价值提升中品牌塑造品牌增值基础品牌赢利行必须良品牌价值托品牌增值定水实现面针品牌塑造品牌建设做深入分析
品牌营阶段
根青洋湖景区开发建设研究分析青洋湖景区品牌营分三阶段：产品开发阶段品牌培育阶段品牌深化阶段面阶段特征营重点工作进行分说明
1产品开发阶段
里产品开发阶段指青洋湖景区立项初期开发结束时间段阶段青洋湖景区产品已初具雏形社会公众提供初期产品CS真抗者水运动项目
产品开发阶段关键区域现环境全面整治改善开发理念确立已初步传播产品开发阶段需量投资开发建设务包括：
l 理体投资开发体成立
l 建设硬环境基础设施建设网络台建设等
l 建设软环境优惠政策行政理支持政策等
l 制定区项控规
l 开发招商包括种宣传配合招商活动组织等
l 建筑装修规划设计
l 工程建设理控制
l 营招商包括种宣传配合招商活动组织等
l 针消费者营销传播青洋湖景区开发建设方未营理念营特点等
2品牌培育阶段
品牌培育阶段起点游艇俱乐部建成正式外营业终点区项目建设完工阶段着子项目陆续建成销售出租客流济效益逐渐增长整体市场表现稳定会出现幅波动营容营项目处调整变化中整体营达良性循环项目投资断增加增加速度放缓部分投资开始收回部分实现滚动投资
该阶段务：
l 项目开发断深入进
l 开发融资市发行债券信托融资
l 软硬环境进步完善
l 营商筛选理深化
l 营者服务水力提升
l 营容动态调整优化
l 广告牌规划理
l 区域营销传播
3．品牌深化阶段
品牌深化阶段指青洋湖项目全部建成步入正常营轨道该阶段子项目相稳定种良性方式进行动态调整客流营效益处稳定状态波动早期项目投资逐渐收回产生盈利该阶段务：
l 理动化智化制度化
l 公设施维护细微改进
l 消费趋势进研究
l 品牌外延伸运作品牌输出
l 营进步创新
l 区域营销传播
第七章 环境影响评价
项目场址环境现状
1风景区口情况
青洋湖景区原居住然环境保持着相衡着旅游业兴起常住居民数量然增长速度加快青洋湖景区周边原村庄城镇日益扩新集镇街区断形成生产营活动日趋活跃环境污染严重风景资源价值降低青洋湖景区西部西北部均量常住口景区中心少量居住口日常生活赖青洋湖生活废水垃圾投放进青洋湖中环境带极负面影响
2口增长核心景区产生利影响
口增长核心景区产生利影响：
资源遭破坏核心景区般生态敏感区资源脆弱区超量游客活动量居民生产生活活动必然然环境造成破坏
二存安全隐患游居民极易产生火灾等安全隐患风景名胜区安全理形成沉重负担
三环境污染加剧方面量游客居民生活产生污水垃圾粪便形复杂景区法时效进行集中处理周围表水空气造成污染方面居民种田化肥农药景区环境造成污染
四景观风貌遭破坏景区居民违章建设屡禁止房屋风格体量尺度材料景区景观环境协调影响景区风貌
五景区资源量耗损估计常住居民日水量约游客日水量20倍占土等资源例更高
时满足断增长游需兴建旅游服务等设施占限核心景区改变景区然形貌
二项目建设运营环境影响
1旅游环境关系
旅游资源旅游业发展前提旅游业基础旅游资源包括然风景旅游资源文景观旅游资源旅游资源环境息息相关然景观旅游资源然环境部分保护环境程度保护旅游资源旅游类追求美享受种文化性活动旅游者求旅游环境舒适空气清新山青水秀景物宜环境优美成吸引力旅游资源
2环境保护指导思想
环境保护旅游资源两者互相制约互相促进开发旅游资源发展旅游事业类创造舒适优美环境环境保护目青洋湖景区旅游资源环境保护指导思想方面：
（1）宗教文明现代文明然风景协调发展
开发旅游资源进行旅游设施建设时破坏然景观破坏原环境格调
（2）旅游资源开发然环境相适应着重环境保护生态衡
（3）注意兼顾济效益生态效益社会效益
开发旅游资源量投资开发更项目令更吸引力收更济效益会顾济效益滥加开发致破坏然环境
三环境保护措施
1环境保护原
（1）保护景观构景空间完整性
（2）保护景观然环境前提量利现设施扩景区容量利营
（3）利改善游客校学生居民正常生产生活
（4）利发展
2界定方法
附图示区域分区进行理区域功实施方法
3接规模
接规模太利景区合理开发建设规模太样会环境造成负面影响应根开发状况等诸素设定合理接规模
4环境设施
青洋湖景区光优美然风光时保持良生态环境
（1）步骤计划改造新建公厕垃圾转运站垃圾处理环卫专车辆保养场等环卫设施公厕300米服务半径布点间公厕占120方米均专理
（2）流相集中街道隔40米设处垃圾箱垃圾箱材质外型颜色应周围景观相协调垃圾箱分生垃圾箱生垃圾箱分摆放颜色标识
（3）减少垃圾源建立电天然气等清洁源燃料结构
（4）核心景区允许外车辆进入免产生气污染整区域量环保型交通工具
5宣传教育
（1）设立导游牌栏
重点观赏部位设立导游牌栏介绍景点时警示语广告语留记忆带走片类话语仅唤起旅游者生态意识增加旅游者兴趣
（2）日常宣传
景区工作员原住民等景区部活动员进行教育通游客进行环保意识教育宣传
四环境影响评价
青洋湖景区实施移民建镇限制核心景区社会济活动通恢复搬迁生态植环境提高核心景区景观质量发展完善旅游服务配套设施
青洋湖景区采外迁居民发展青洋湖景区旅游契机农民提供充分业机会核心景区外迁够黄材城镇安居乐业实现山景山外商合理分工核心景区保护工作黄材城镇建设协调发展
重视区旅游开发环境保护时通旅游拉动该区济永续发展旅游区开发特色城镇建设紧密结合起强调泛旅游开发思路产业互动区域联动予充分重视重视区旅游开发环境保护更关注通旅游根纽带作拉动该区济永续发展
第八章 组织机构劳动定员培训
组织机构
青羊湖景区建成建成实行董事会领导总理负责制设副总理总理办公室财务部力资源部物业理部工程部企业发展部招商部营销部游艇俱乐部游乐理部
总理职责持公司日常生产营理负责景区安全运营组织实施董事会决议实施情况董事会报告拟定设置调整撤销公司部理机构具体方案等副总理职责工作分工负责关分工作总理办公室职责执行公司总理副总理交办切事务计划财务部职责规定办理会计事务进行会计核算实行会计监督参拟订济计划业务计划考核分析预算财务计划执行情况工程部负责项目开发建设物业理部负责景区建筑维护水电维修清洁卫生环境保护等企业发展部负责规划景区发展方理念构造品牌提升招商部负责外项目招商协助运作营销部负责墅商业区等销售时负责题活动景区外宣传等游艇俱乐部负责游艇理会员理游艇培训等俱乐部日常工作游乐理部门负责游乐设施理餐饮接服务等工作
组织机构图
董事会
监事会
总理
副总理
力资源部
物业理部
企业发展部
招商部
营销部
游艇俱乐部
工程部
游乐理部
总办
财务部
副总理
副总理
图101 组织机构设置图
二劳动定员
青洋湖景区建成定员491中设总理名副总理三名具体见表：
表10—1 劳动定员表
序号
部门
数
备注
1
总理
1
2
副总理
3
3
总理办公室
5
4
财务部
10
5
力资源部
15
6
物业理部
110
7
工程部
45
8
企业发展部
25
9
招商部
27
10
营销部
43
合计
491
12
游乐理部
160
11
游艇俱乐部
47
10
营销部
43
9
招商部
27
8
企业发展部
25
7
工程部
45
6
物业理部
110
5
力资源部
15
4
财务部
10
3
总理办公室
5
2
副总理
3
1
总理
1
序号
部门
数
备注
11
游艇俱乐部
47
12
游乐理部
160
合计
491
三职工源
公司少工作岗位带定技术性岗位求口招聘理员需具备定工作验通社会公开招聘员通种渠道招聘优先顾岗工退伍转业军类员均求身体健康
四职工培训
聘员全部实行岗前集中培训学关项目法律法规理知识考试合格持证岗
第九章 施工进度项目理
施工进度
该建设工程总建设期8年投资规模较建设工期长根资金状况轻重缓急实行分期实施确保工程质量基础加强工期理加快工程建设进度
1前期工作
包括审批立项编制行性研究报告评估审批报告约3月完成
2工程实施准备工作
包括工程质勘探初步设计审批施工图纸设计设备订购施工准备等工作约3月完成
3施工安装阶段
期工程5年二期工程实际5年期工程建设3年起二期工程开始运作
表11—1 项目施工进度表
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
月份
项目名称
序号
3
6
9
12
1
研报告
2
堪察
3
设计
4
期工程建设
5
二期工程建设
6
设备道安装
7
设备购置装修
8
竣工验收
二项目建设理
时保质保量完成青洋湖景区建设项目建设公司设立工程指挥部部门紧密配合建立工程项目理负责制责权利相结合采取系列措施加强项目领导支持
1加强监督严格计划财务理
项目建设单位必须觉维护公司建设计划严肃性严格达计划组织施工擅变更建设规模标准建设容项目资金严格计划工程进度实行专户理专款专理挤占挪
2加强项目组织理
严格招标法组织工程勘察设计施工招投标工作确保项目执行做公开公公正
3加强项目质量理
实施项目监理制强化工程质量监督落实项目法质量责终身制明确建设监督勘察设计施工方面责
4加强合作确保高效
该工程投资规模建设工期长部门加强协作搞配套服务确保工程质量快建成受益
5施工组织意见
项目工程规模工期跨度长根工程具体情况合理组织抓住重点加强项目组织理强化工程质量理加强计划财务理监督达确保质量缩短工期控制造价保证安全特协调施工周围环境保护求工程施工务必需注重专业化加强监理施工程中应量采流水作业连续均衡施工缩短工期加快建设速度充分利资源减少物资运输量量避免二次搬运降低运输成节省工程投资作安全防范措施杜绝工程事发生
工程施工方案意见：
(1)做工序阶段间协调工作
(2)做施工准备工作做材料储备供应计划保证足够材料供应
(3)工程施工中发现良工程质情况必须先停止施工会关单位作详细勘察设计调整施工方案确保工程进度施工安全
第十章 项目招投标
招投标原
国家发展计划委员会(2001)第9号令建设项目行性研究报告增加招标容核准招标事项暂行规定湖南省发展计划委员会湘计招(2002)417号文件湖南省工程建设项目行性研究报告增加招标容核准招标事项暂行规定求公开公公正原拟项目勘察设计建筑工程设备购置设备安装工程监理等组织公开招标选择相应资质单位进行勘察设计建设安装监理保证项目建设质量采购符合求仪器设备保证整工程合法序高效健康运行保质保量期竣工
招标通委托招标组织形式采取公开招标邀请招标方式进行(具体见表)
表121 招标基情况表 单位：万元
序号
招标范围
招标形式
招标方式
采招标方式
招标公告发布中标候选公示媒体
招标估算金额
全部
招标
部分
招标
行
招标
委托
招标
公开
招标
邀请招标
1
勘察设计
√
√
√
电视报刊
2
建筑工程
√
√
√
电视报刊
3
设备购置
√
√
√
电视报刊
4
(含监理)
√
√
√
电视报刊
合计
二投标开标评标中标程序
该建设项目容较质量求高根建设项目分项规模建设求需公开招标项目招投标程中应遵守程序：
1该项目级部门批复意月建设方部门指定媒介发布关招标公告
2招标文件开始发出日起30日具承担招标项目力法者组织投标投标少3时项目发包单位应重新进行招标投标文件应招标文件提出实质性求条件做出响应招标项目属建筑施工招标文件容包括拟派出项目负责技术员简历业绩拟完成招标项目机械设备项目接受联合招标
3开标时招标代理机构持邀请投标参加开标时招标委托公证机构检查公证投标投标应符合列条件：够限度满足招标文件中规定项综合评价标准者够满足招标文件实质性求
4评标中华民国招投标理法规定程序进行
5中标确定招标中标发出中标通知书该通知书具法律效力中标放弃中标项目应承担法律责中标通知书发出30日招标文件建设方中标签订书面合时中标转中标项目中标项目肢解分转招标项目公开范围选择投标资质求施工项目资质求：
（1）勘察设计招标：勘察设计整项目前期基础性工作项目初步设计进行公开招标时面全市公开挑选勘察设计单位投标资质求低乙级
（2）施工监理招标：施工监理工程质量起着关键作进行施工监理招标时面全市公开选择施工监理企业进行项目监理投标资质求必须乙级
（3）施工企业选择招标：该项目涉容广泛工程需采总承包专项分包相结合方式选择施工企业设备进口公司
三评标委员员组成资质求
针采公开招标方式项目招投标程中保证项目公开评标委员会组成资质求：
1评标委员会项目发包单位相关部门代表关技术济等方面专家组成根方案项目开工前2月成立评标委员会资深专家担参投票负责员挑选监督投票公正性评标委员会采单数制低少5技术济等方面专家少成员总数三分二评标委员会严格招标文件确定评标标准方法投标文件进行评审较投票采秘密方式票选中标者票低半数
2评委会成员副高（副教授）级事专业少8年工程项目较深入研究职业道德良投标单位利害关系评标委员会成员客观公正履行职务遵守职业道德提出评审意见承担责
第十章 投资估算
投资估算
1估算范围估算
工程项目建设投资估算范围包括度假公寓豪华会员公寓游艇俱乐部会青铜文化博物馆标准客房安置房商业房祖塔庆祠南轩书院餐饮室活动中心配套房停车场道路等建构筑物建筑工程费设备安装工程费绿化费工程费工程预备费建设期利息等
项目投资估算：
1国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数(第二版)建设项目投资估算办法建设项目行性研究报告编制容深度规定国家关政策法规
2建筑工程费湖南省建筑工程概算定额工程造价水估算包括建筑物二次装修费
3设备费关报价资料估算
4费建设项目投资估算办法项目实际情况估算预备费率第第二部分工程费10％计提
5总投资固定资产投资+建设期利息+流动资金
固定资产投资工程费+费+预备费
2总投资
项目总投资建设投资流动资金组成估算项目总投资5944791万元中：建设投资5444791万元流动资金5000万元项目总投资构成分析见表：
表11—1 项目总投资构成分析表
序号
工程费名称
估算价值
占固定资产投资例()
建筑工程
设备购置
安装工程
费
合计
1
固定资产投资
4795700
223700
5000
420391
5444791
10000
11
工程费
4795700
223700
5000
5024400
9228
111
土建工程
4680700
10000
5000
4695700
8624
112
公工程
115000
115000
211
113
设备工器具
213700
213700
392
12
费
210976
210976
387
121
土费
0
000
122
项目前期工作费
10000
10000
018
123
建设单位理费
200976
200976
369
勘探设计费
100488
100488
185
工程监理费
100488
100488
185
13
预备费
209415
209415
385
131
基预备费
104708
104708
192
132
涨价预备费
104708
104708
192
2
固定资产投资方调节税
000
3
建设期利息
000
合计(1+2+3)
4795700
223700
5000
420391
5444791
100
3建设投资估算
项目建设投资估算详表
工程费名称
建筑工程
设备购置
安装工程
费
合计
1
土建工程
4680700
10000
5000
4695700
11
度假公寓
9639
963900
12
豪华会员公寓
9000
900000
13
游艇俱乐部会
375
37500
14
青铜文化博物馆
195
19500
15
标准客房
198
19800
16
安置房
8250
825000
17
商业房
6240
624000
18
祖塔庆祠
360
36000
19
南轩书院
450
45000
110
炭里
375
37500
111
二期接中心
11520
1152000
112
餐饮室活动中心
100
10000
113
配套房
105
10500
2
公工程
115000
115000
21
牌楼
1000
1000
22
道路
10000
10000
23
供电设备
25000
25000
24
景观
10000
10000
25
排水系统
35000
35000
26
弱电系统
15000
15000
27
停车场
4000
4000
28
码头
15000
15000
3
设备工器具
213700
213700
31
游艇
60000
60000
32
CS真抗
7000
7000
33
童游乐园
8000
8000
34
悠波球
1500
1500
35
滑草
15000
15000
36
滑索
13000
13000
37
山行车
3000
3000
38
潜水游泳区
16000
16000
39
综合游乐场
11000
11000
310
钓鱼区
1500
1500
311
灯光捕鱼
3000
3000
312
滑水
17000
17000
313
碰碰船
4000
4000
314
峡谷列车
14000
14000
315
高尔夫
35000
35000
316
乒乓球
1200
1200
317
台球
3200
3200
318
棋牌
300
300
4流动资金估算
估算项目流动资金占额5000万元
第十二章 社会效益
青洋湖景区开发清洋湖密印寺千佛洞连成片真正意义构建沩山旅游景区完整宁乡县整体旅游规划形成完善区域旅游济促进旅游业成宁乡支柱性产业导性产业
二青洋湖景区建成弥补密印寺千佛洞旅游功足产生1+1＞2济效益社会效益
三青洋湖整体济发展规划优化沩山区宁乡县济结构推动土特产深加工势推出具身特色农副特产促进第三产业发展提升沩山区宁乡县济位济实力
四青洋湖建设分利清洋湖种然文资源重修保护张拭张浚墓炭里青铜遗址祖塔等文化名胜遗产提高宁乡县长沙市湖南知名度旅游位
五青洋湖建设更改善投资环境吸引投资加速宁乡济繁荣增加宁乡外展示窗口加强外界交流联系
六项目建成提供量业机会
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青洋湖景区开发建设项目行性研究报告
第章 总 1
项目概况目标 1
二项目建设单位简介 2
三行性报告编制 3
四行性报告编制容 3
五建设方案研究结 3
1建设容规模 3
2总图布置方案 4
3劳动定员职工源 4
4项目实施计划招标方案 4
5投资估算资金筹措方案 4
第二章 项目建设背景必性 5
建设背景 5
二项目建设必性 6
第三章 市场分析 8
市场分析 8
1国市场发展趋势 8
2长沙旅游发展趋势 9
3长沙2006年五长假旅游市场现状 11
二市场定位 16
1项目市场区域定位 16
2项目目标客户群体定位 17
第四章 项目建设选址利条件 18
项目选址 18
二建设条件 18
1形貌震情况 18
2工程质水文质 19
第五章 建设方案 22
总面布置交通运输方案 22
1总面设计 22
二弱电 28
1设计 28
2概述 28
3火灾动报警系统 29
4广播系统 30
5综合布线系统 30
6电话系统 31
7线电视系统 31
三供配电 31
1设计 31
2供电 32
3电力控制明防雷接 33
第六章 运营方案 35
营体系 35
1级运营层次 36
2二级运营层次 38
3三级运营层次 38
二理念营 38
1生态健康理念 38
2题概念运营理念 39
3营销理念 40
三资源集聚 40
1搭建招商台 40
2建立合作联盟 41
四品牌营 42
1产品开发阶段 43
2品牌培育阶段 44
3．品牌深化阶段 45
第七章 环境影响评价 46
项目场址环境现状 46
1风景区口情况 46
2口增长核心景区产生利影响 46
二项目建设运营环境影响 47
1旅游环境关系 47
2环境保护指导思想 47
三环境保护措施 48
1环境保护原 48
2界定方法 48
3接规模 48
4环境设施 49
5宣传教育 49
四环境影响评价 50
第八章 组织机构劳动定员培训 51
组织机构 51
二劳动定员 52
三职工源 53
四职工培训 53
第九章 施工进度项目理 54
施工进度 54
1前期工作 54
2工程实施准备工作 54
3施工安装阶段 54
二项目建设理 55
1加强监督严格计划财务理 55
2加强项目组织理 55
3加强项目质量理 55
4加强合作确保高效 56
5施工组织意见 56
第十章 项目招投标 57
招投标原 57
二投标开标评标中标程序 58
三评标委员员组成资质求 59
第十章 投资估算 61
投资估算 61
1估算范围估算 61
2总投资 62
3建设投资估算 62
4流动资金估算 64
第十二章 社会效益 65
第章 总
受湖南泰禹实业限公司委托青洋湖景区开发建设项目行性进行研究通该项目区市场环境交通电力排水通讯等条件进行调查收集关基础资料建设单位交换意见认真调查分析资料基础编制青洋湖景区开发建设项目行性研究报告
项目概况目标
项目名称 青洋湖景区开发建设项目
建设点：黄材水库
承办单位：湖南泰禹实业限公司
项目法代表：刘晓武
项目性质：新建
项目建设期限：5年
青洋湖景区开发建设项目拟建黄材水库黄材水库位宁乡县黄材镇西35公里处距宁乡县545公里距长沙90余公里邻益阳娄底黄材水库集水面积2408方公里总库容153亿立方水域面积约12万亩坝高615米标高1195米长347米副坝高223米标高1705米长135米水库设计蓄水位166米水库水面呈狭长分布林犬齿交错四周环山风光秀美水库周围林原始次森林树木茂盛
项目建设目标：
二项目建设单位简介
湖南省泰禹实业(集团)限公司湖南省工商局核准登记注册限责公司集团注册资金5208万元法定代表：刘晓武营范围：投资兴办实业房产开发物业理事商务代理咨询服务营普通机械电器机械器材百货针纺织品五金交电化工建筑材料政策允许矿产品公司设物业部工程部开发部财务部办公室理室等职部门公司起步1994年通十年努力部门支持公司实力断壮发展成集房产开发市场网点建设城市货运客运建材贸易汽车销售体综合性公司属全资子公司湖南省泰禹物业理限公司马王堆建材广场（马王堆建材新城泰禹区）长沙市千禧出租车限公司湖南省星城家居限公司湖南中投资限公司等济实体公司址：长沙市远路405号现公司领导成员均年龄35岁全部具学科学历高中级职称具备知识化年轻化特点现职工109（含属子公司实体）中高级职称员25占职工总数23员结构合理企业总资产72亿元负债率30处较低水符合稳健营会计原企业流动率速动率剔流动负债中预收款皆2属合理水准企业营业收入利润总额营业利润率10高月份达48属较佳水营理较财务状况较理想
三行性报告编制
1全国国民济社会发展十五计划纲
2湖南省国民济社会发展十五计划纲
3湖南省旅游理条例
4旅游发展规划理暂行办法
5建设方提供关资料
6国家计委计投资[1993]530号文件建设项目济评价方法参数
7建设部颁发关规范标准定额
8文件资料
四行性报告编制容
国家关政策行业规范规程国家农业部等关政策法规研报告项目建设必性项目建设规模容运营方案环境保护根实际容需加入
项目实施进度进行分析评述项目投资估算济效益社会效益进行全面证研究
五建设方案研究结
1建设容规模
11功定位
青洋湖景区建设成综合性旅游休闲胜成长沙湘潭株洲益阳娄底城市口休闲旅游娱乐
12建设容规模
项目建设容：游艇俱乐部配套设施种娱乐游乐项目接中心配套设施休闲墅高尔夫球场水运动项目商业区等相关配套设施
2总图布置方案
青洋湖景区位宁乡黄材水库项目七功区域组成分游艇俱乐部区水运动区中心接区游乐项目区高尔夫休闲区休闲墅区商业区
3劳动定员职工源
项目需员工491类员精简效原岗位工作需面社会公开招聘专院校应届毕业生中选聘
4项目实施计划招标方案
项目建设期2007年1月2013年12月底计8年项目建设国家关规定进行招投标招投标范围包括：勘察设计工程监理建设工程设备购置安装调试
5投资估算资金筹措方案
项目总投资5944791万元中固定资金投入5444791万元流动资金5000万元
第二章 项目建设背景必性
建设背景
宁乡山川秀美文荟萃名胜古迹广布境中刘少奇志居沩山密印寺灰汤温泉国际旅游度假区等均盛名远播旅游胜改革开放宁乡县域济发展迅速宁乡誉湖南农业第县先列全国商品粮优质米瘦肉型猪水产品重生产基工业基础雄厚形成建材机电化工矿产食品服装六支柱体工业体系时交通日趋发达县乡公路四通八达水电配套服务日趋完善通信服务良具良旅游投资开发环境
旅游业全球性阳型非周期型产业具市场容量带动效应强综合效益等显著特点加快宁乡旅游业发展充分利宁乡旅游资源拓宽业领域加强外界交流合作推动宁乡社会济谐发展具十分重意义
十五期间宁乡旅游事业全面发展：旅游基础设施建设初步完善（长花灰韶旅游高等级公路建设利启动灰韶公路硬化通车黄祖沩旅游公路全线通车）五特色旅游区域开发建设初具规模旅游行业服务市场理日趋规范旅游济实现跨越式发展（十五期旅游总收入达154亿元民币2005年旅游业产值68亿元占宁乡县GDP重预计6）旅游业已成宁乡社会济发展新支柱产业
宁乡县委政府提出鼎足三湘进军百强发展战略推进宁乡县全面建设康社会事业进程宁乡旅游业作出第十五年规划宁乡旅游业十五规划宁乡县现旅游资源托实施精品战略持续发展加旅游投入调整产品结构旅游资源创造出更高济效益社会效益环境效益旅游业建设成全县国民济新增长点导产业宁乡发展成湖南省流国定知名度县级旅游目
发展背景清洋湖作宁乡具旅游资源天厚景区然成宁乡旅游开发建设发展重点核心
二项目建设必性
宁乡旅游业十五规划出台极推动宁乡旅游业建设发展时着济发展生活质量提高旅游产业迅速蓬勃发展休闲济日益青睐清洋湖具良旅游资源浓厚旅游氛围开发建设清洋湖旅游景区社会效益济效益方面具必性具体表现：
1宁乡县九十年代期二十世纪初快速发展已具良政治环境济实力发展足迹早已农村深度挺进广村镇开发建设势趋发展必然
2宁乡县红色县具厚重革命文化时旅游资源县拥灰汤回龙山沩山等旅游资源宁乡县政府应时势抓住优势宁乡作出十五旅游整体规划清洋湖造成宁乡长沙流旅游景区成宁乡旅游业核心景区
3清洋湖具天独厚然资源文化底蕴：拥原生态次森林良植面积优质水域二拥青铜文化遗址张拭张浚墓祖塔等文化遗产三拥密印寺千佛洞峡溪漂流等距离辅助旅游景点等等资源足清洋湖成宁乡县颗旅游明珠
4清洋湖拥面积保护完原生态山林水域长沙市独二稀缺旅游资源具开发价值开发潜力宁乡县长沙市带良社会效益济效益带动宁乡县休闲济发展
5着湖南济良发展长沙市作省会城市济实力日益增强民生活水提高长沙市民已满足物质生活富足更需高质量生活放松休闲贴然感受然清洋湖拥然资源造特色游乐项目正切合市种需求
第三章 市场分析
市场分析
1国市场发展趋势
11题细分越玩越专
某世界知名营销研究公司调查表明数旅游体验中期次：学成长愉悦玩
目前广东旅游正处观光休闲游题游渡阶段题游更适合二次前目游客更贴合体验中学成长渴广旅董事副总理卢健旭指出实早年前广东走全国前面早关注题旅游年旅行社间白热化价格战家更关注度放价格面反忽视线路涵目前国题旅游部分传统线路穿插两题旅游发展成熟国家题旅游市场已非常细化综合性旅行社许专业旅行社专门营高尔夫旅游游学旅游
12深度旅游开始兴起
家度假词听着陌生实际目前国旅游市场然观光旅游度假旅游作种高端旅游方式高收入群呼唤
南岭中恒生态旅游发展限公司董事总理陈旭军指出2006年国度假市场首先广东启动车睡觉车拍鸭子团正旅游先行者唾弃驴友助旅游种方式优游族度假充电种方式找方住天修复市化生活创伤身心干点什什干行程点选择十分讲究时深度旅游概念会引领市场旅行者求仅仅观光体验居留游客市场越越细分深度旅游度假旅游市场兴起会传统景点带击促部分传统景点面营困难问题
2长沙旅游发展趋势
2006年5月28日29日2006湖南旅游创新坛——旅游休闲发展坛长沙学院举行届旅游坛省旅游协会办长沙学院旅游理系承办旨通新兴休闲产业理探讨推动长沙休闲济发展
会专家认传统旅游业正加速休闲业转变长沙休闲产业体系建设发展赖高起点规划市场化营销策划长沙学院旅游理系李映辉教授透露受长沙市关部门委托该系正进行长沙市休闲产业发展战略研究课题研究
会专家旅游界士达成识长沙休闲时代
前久举行长沙市政府常务会议部关扶持引导市休闲产业发展干意见（讨稿）审议原通举标志着休闲产业已成拉动长沙济发展新引擎背景日召开２００６年旅游创新坛题确定旅游休闲
休闲产业指旅游业娱乐业服务业文化业骨干形成满足休闲需求济形态产业系统长沙学院客座教授中国休闲研究中心马惠娣指出伴着社会济转型休闲产业发展必然传统旅游业旅游休闲业休闲旅游业等３阶段休闲业转变长沙学院客座教授中国旅游报社代总编辑邵春更惊呼休闲时代
传统离开居住外进行观光旅游形态正逐步旅游转变休闲济正彰显出前未生机活力长沙进入休闲时代脚步声越越休闲时代突出标志仅仅满足年度年次黄金周远游开始追求种更加闲适更加积极更加健康生活方式精神追求进成社会阶层普遍追求享社会权利
传统旅游业休闲业延伸发展休闲产业新兴济领域蕴藏着巨潜力长沙市已十五发展规划中明确提出托颇具特色休闲娱乐业基础通５１０年努力建立起功定位准确产业布局合理知识技术含量高相关产业带动作明显长沙休闲产业长沙造成国中部休闲娱乐文化
年歌厅足浴酒吧等休闲娱乐活动成长沙市民生活热门选洗脚摩成城市居民休闲消遣方式甚调侃长沙脚歌厅洗浴酒吧等行业兴旺表明长沙休闲产业已创造观济效益促进城市精神文明建设长沙离真正休闲定距离
长沙休闲产业发展需着力解决问题突出表现休闲产品结构合理产品雷现象较严重难满足消费者层次样化需求长沙酒吧歌厅全国影响相互间风格相似农家乐停留观光采摘垂钓等初级层次乡土文化涵发掘较少外休闲支持系统发展完善交通接安全等公产品严重足
加快长沙市休闲产业发展需快制定休闲产业发展整体规划重点专项休闲区休闲项目规划做做足山水洲城篇文章时加城市外围长浏宁区开发国外验国年实践休闲消费重目农村长沙市进行休闲产业空间规划时妨长沙市区外围长浏宁规划环长沙休闲产业带力提升休闲环境加强服务配套设施服务体系建设带动长沙休闲产业发展
3长沙2006年五长假旅游市场现状
2006年五黄金周期间长沙风日丽舒适宜广游客真正领略快乐长沙休闲魅力五黄金周期间长沙旅游市场精彩纷呈秩序井然实现健康安全秩序质量总体目标
统计五黄金周期间全市接国外旅游者20223万次增长1286占全省3457％日游游客量15754万次旅游总收入达726亿元增长2057占全省总收入3051％旅游总数旅游总收入迈新台阶长沙作全国旅游目城市形象进步凸现
31精心组织旅游市场繁荣兴旺
（1）韩国入境旅游势迅猛
年起市旅游局抓住长张高速公路开通契机时加针韩国市场宣传促销力度卓成效促进中韩双方合作长沙旅行社韩国航空公司长沙旅游区（点）张家界旅行社成功实现接改变韩国游客北京海等旅游城市转机返张家界局面外双重作韩国－长沙航线迅速升温年2月底海南航空公司率先开通韩国青州－长沙156座金鹿包机3月26日韩国韩亚韩航空公司开通首尔长沙航班更结束长沙作开放口岸没定期国外直航航班历史该航线目前日抵达长沙航班座位数达4244月26日南航东航韩国首尔－长沙包机赶五黄金周前陆续开通目前止韩国飞抵长沙航班日均提供座位数已达1000树立更加鲜明长沙旅游形象3月28日岳麓山修复金九疗养韩国游客正式开放
4月29日长沙入境旅游韩国市场开发工作会议湖南国际会展中心召开会长沙旅游界士韩国入境旅游市场进行认真分析探讨开拓韩国入境旅游市场作出积极应决定五起正式推行确保航班运行加韩国市场宣传营销力度加强长沙旅游产品接设施建设加强针韩国市场力资源培养等九具体措施黄金周期间韩国入境旅游接市场进行预热年五黄金周期间天抵达长沙韩国游客均超800次7天累计接韩国游客超6000次相年期增长4倍占入境旅游者接总量四分三成年五黄金周期间市入境旅游接增长点接韩国客榻普瑞温泉华雅华天湘泉酒店时代帝景等酒店累计均客房出租率均超90％中韩国游客贡献份额约占客房总数三分华天国旅新康辉等旅行社节日期间韩国团队行程安排作出调整增加购物娱乐休闲等方面消费提高韩国游客消费水
（2）农业休闲旅游倍受青睐
年五黄金周期间长沙1200余家农家乐游络绎绝生意空前火爆长沙市假日办日会接种询问农家乐情况咨询电话统计长沙区县（市）中开福区长沙县城县农家乐火爆接游客总量均超30万次营业收入均超400万元整五黄金周期间长沙农家乐接游客总量超120 万次营收入总额约1500万元中营业收入超20万元开福区明山庄山鹰潭度假村长沙县樱花温泉葆春山庄城县千龙湖度假村浏阳市浩博农庄宁乡县海山庄等10 余家单位市旅游局城县民政府办千龙湖生态旅游度假限公司承办千龙湖•长沙首届乡村休闲旅游节活动丰富彩钓鱼赛天现场评选出冠军千龙湖度假村赠送1000元消费券吸引量垂钓爱者城百里水乡发展提供验长沙县造休闲度假特色旅游产业黄金周期间策划组织欢乐家庭乡村游PK赛吸引众家庭单位游长沙农家乐仅收获名副实黄金周实现社会效益丰收建设社会义新农村作出积极贡献
（3）区县景区活动精采纷呈
浏阳市举行两场万狂欢浏阳夜活动游欣赏绚丽姿高空焰火娱乐燃放安全烟花观文艺演出参面具舞会整活动激情狂欢重点充分展示花炮乡魅力宁乡时尚超级女声古典沩山风景机结合起沩山美丽发现旅拉开宁乡五黄金周旅游序幕长沙旅游景点积极应精心组织姿彩活动游客享受轻松愉快热闹纷呈黄金周湖南省博物馆办回前瞻油画集合五十家展览名家荟萃游高雅艺术享受长沙世界窗游客普京总统表演正宗少林功夫游客距离体验威名远播少林功夫感受令豪传统民族文化岳麓山风景区举办劳模享麓山美景活动取圆满成功受界评海底世界快乐五加活动仅游客展示70种新品珍稀鱼类请国际国顶尖高手奉型魔术滑稽绝技表演南郊公园国际流行音乐周邀请欧美知名乐队国流行先锋加入游展示充满元化流行元素音乐盛典晓园公园举办洛阳牡丹花展活动引进100品种10000余盆名贵牡丹花长沙历次牡丹花展中规模次长沙市动物园耗巨资引进法国三色猎犬体态矫健毛色鲜艳深受游宠爱
（4）红色旅游创佳绩
年市继续抢抓国家力发展红色旅游机遇进步加红色旅游资金投入市场营销力度红色旅游五黄金周期间亮点刘少奇志纪念馆岳麓山风景名胜区杨开慧纪念馆文家市秋收起义纪念馆等代表批红色典旅游区(点)成出游首选仅团队旅游行程安排中景点逐渐成驾游助游客青睐目五期间游客量增红色旅游区(点)节前准备充分工作位活动精彩纷呈服务周细致营造优美舒适游览环境整黄金周期间市场秩序井然受游客致评统计年五黄金周期间市红色旅游区(点)接旅游者30万次较年期增长10中刘少奇志纪念馆接红色旅游专列游客突破5000次黄金周史高记录接游客数量连续5天超景区核定佳接量杨开慧纪念馆接游客总量超历年黄金周游客量
32谐发展假日济强劲扬
（1）酒店出租率持续攀升
五黄金周期间长沙作全国旅游目城市位形象日益凸现夜旅游数断增长达4469万次年期增长显著促进市旅游住宿业更加繁荣五黄金周期间市住宿设施客房累计出租率达尤星级酒店客房出租率全国39重点旅游城市中名列前茅年期相长沙类住宿设施团队接量升团队游客占住宿份额略降助游力散客重呈现断升趋势
（2）餐饮业销售断升
五期间长假市餐饮业带巨商机坡子街火宫殿总店继续隆重推出庙会成游假期美食观光休闲处西湖楼等旅游星级餐馆天玺酒店等许星级酒店年五黄金周期间隆重推出特色餐饮项目宣传促销活动游客游玩余快朵颐整五黄金周期间市餐饮企业销售十分旺盛长沙餐饮区域特色酒楼湘江风光带线火宫殿西湖楼等酒楼接数营业收入节节攀升中火宫殿坡子街总店营业收入总额年期增长20％日均超10万元西湖楼玉楼东总店等型餐饮单位均日营业额突破10万元
（3）零售业销售创新高
五黄金周期间市零售业创新高许商场量新品登场游更丰富选择种样卖场秀耳目新王府井
8米高裤型攀岩区酷似站立条牛仔裤亚洲第高长沙增添少节日喜庆气氛五花八门优惠赠礼活动令心动已统计五黄金周期间市商场销量极旺王府井百货国美电器通程百货销售额分较年期增长614136
二市场定位
1项目市场区域定位
根市场分析知目前整旅游市场发展趋势：整市场趋势已观光旅游转休闲旅游目前长沙市休闲旅游正日中天竞争十分激烈海区已休闲旅游逐步题旅游发展整市场趋势逐步体旅游
根目前长沙市市场情况项目实际情况确定青洋湖旅游区功设定休闲观光辅发展设定休闲旅游题旅游发展逐步开发旅游产形成完善旅游度假功区满足阶层需
2项目目标客户群体定位
根项目理位置知项目面长株潭区益阳娄底客户群体根项目规划功设定项目目标客户群体细分分部分
（1）高消费群体
指社会层次较高消费群体年收入10万该类客户消费层次较高时工作较辛苦追求较高层次消费享受游艇俱乐部休闲墅吸引
（2）中等消费群体
指月收入2000—5000左右客户群体该类客户群体拥较稳定工作环境收入中部分拥家车般会选择携带全家者友驾旅行景区游艇俱乐部水运动新颖游乐设施消费者
（3）年轻消费群体
该项目拥较独特项目资源（独二水项目新颖CS真抗游戏）会吸引量追求惊险刺激年轻玩家然部分客户收入高消费力瞧时项目宣传造势媒介
第四章 项目建设选址利条件
项目选址
青洋湖景区开发建设项目拟建黄材水库黄材水库位宁乡县黄材镇西35公里处距宁乡县545公里距长沙90余公里邻益阳娄底黄材水库集水面积2408方公里总库容153亿立方水域面积约12万亩坝高615米标高1195米长347米副坝高223米标高1705米长135米水库设计蓄水位
166米水库水面呈狭长分布林犬齿交错四周环山风光秀美水库周围林原始次森林树木茂盛
二建设条件
1形貌震情况
21形貌：
黄材水库枢纽位伪水中游峡谷出口处位构造剥蚀低山区丘陵区渡渡带游宽广黄材盆库植覆盖良水库淤积污染较轻
坝址两岸形称右岸相高差100米左右山坡缓边坡坡度约28度左岸山势雄伟相高度达240米边坡坡度137米高程5070度40度两岸130165米高程两级阶成狭窄分布阶沉积物粘土夹卵石组成
22层岩性
水库枢纽出露层元古界板溪群奥陶志留系泥盆系第三系第四系层
23质震
根国家震局中国震动参数区划图（GB18306—2001）长沙市6度震区需抗震设防
2工程质水文质
项目区工程质情况建设部2000年版中国震动参数区划图长沙市震烈度6度该区震烈度6度属非抗震设防区
21工程质
黄材水库位沩山花岗岩体北缘沩山—黄材东西断裂西段
区历三次构造运动前震旦系末雪峰运动志留系末加里东运动泥盆系燕山运动三次构造运动该区形成前震旦系寒武系层奥陶志留系泥盆系层泥盆系层第三系层间三整合面时形成系列断裂构造褶皱
22水文质
黄材水库区理环境十分优越表径流年均降水量1393mm雨季57月约占年均降水量50该区富含水储量清
23气候条件
气温：
年均气温：
172℃
冷月均气温：
47℃
热月均气温：
294℃
极端低气温：
113℃
极端高气温：
43℃
降水量：
年均总降水量：
1393mm
日降水量：
1925mm
湿度：
冷月均相湿度：
81
热月均相湿度：
75
风：
风速年均：
27ms
导风风速：
夏季
NNW
26ms
冬季
NNW
28ms
30年遇风速：
23ms
积雪深度20cm
冻土深度5cm
年雷暴日数495天
全年日时数16771时
24施工条件
项目施工定施工难度施工队伍满足施工需
石料砂砾料石灰等材料：园区周围石灰石储量丰富砂石料场较质量较作建筑石料运输距离较短
水泥：长沙县家水泥厂生产425＃硅酸盐水泥满足项目建设选购
钢材：市建材项目购买直接生产厂家调运供应方便
木材：拥量丰富资源
建筑材料：长沙市专业建材项目满足供应
第五章 建设方案
总面布置交通运输方案
1总面设计
11总面布置原
1满足区域总体规划求严格执行国家关政策法规法律
2满足国家现行防火防噪卫生安全等规范规定求着重注意环保等方面素
3功分区合理建筑区域景色浑然体量减少环境破坏
4期建设远期发展相结合协调远期工程衔接功转换立足现适超前合理节约高标准规划高标准建设次规划分期建设做宏观控微观调适应市场规模断调整更新需求
12设计指导思想
①整体设计思想：景区设计角度整体握功布局空间意象构成流船舶游玩线路等动线设计
②设计思想：注重性特色鲜明原做科学文生活机结合满足功求时满足现代化信息化样化社会求文优先创造科学理性文精神相结合文环境结合心理学行学社会学研究成果分析解构商业活动特点设计空间实际需求出发体现深切关怀商业活动休闲需求机结合体旅游活动程中放松体验乐趣心理满足成旅游者乐园
③生态设计思想：商业建筑文景观机结合通营造良旅游环境促进商业气氛凝聚建筑环境建筑环境良性交流互动
13功分区建构筑物组成
项目分二期进行开发期开发段月光—十里画廊入口东区二区西区
清洋湖总体规划分两区划水域东西走整湖区划分南北两块南区普通旅游区功青铜文化博物馆度假公寓区游乐中心会务中心餐饮中心商业街区等北区高档旅游开发区功游艇俱乐部游艇俱乐部VIP会豪华会员公寓高尔夫练场高档会务中心户外拓展活动区等
二期开发容商业区域游乐区域位十里画廊西祖塔乡附开发容度假公寓游乐项目商业镇等
14总面布置
考虑客户群体心理实际需求总面布置综述：
期建设容
（1）牌楼
采现代风格融入青铜文化元素
（2）理处
利坝旅游理公司办公房
（3）游艇俱乐部
建设黄材林场办公区域面积10亩建筑面积3000㎡中俱乐部VIP会五层建筑面积2500㎡配套房500㎡
（4）接中心
建设中澳文化村处面积10亩容积率064建筑面积4300㎡中青铜文化博物馆三层建筑面积1500㎡标准客房两栋均三层建筑面积1800㎡餐饮中心二层建筑面积500㎡室活动中心二层建筑面积500㎡
（5）度假公寓
建设翠竹湾（80亩）翡翠谷（50亩）茶原台（100亩）三区域总计面积230亩容积率02建筑面积307万㎡
（6）亲水豪华会员公寓
分布月光—十里画廊入口东南北水岸线面积5000亩容积率0015建筑面积5万㎡
（7）游乐中心
设接中心翡翠谷间坡面积50亩包含悠波球滑草童乐园浅水游泳区等项目配套建筑面积约500㎡
（8）山探险项目区
布设寄养库煤炭仑两山谷包含丛林探险极速山行车峡谷轨道车钓鱼滑索等项目
（9）十里画廊原生态观光带
十里画廊水域线山林直达张拭张浚墓
（10）高尔夫练场
设立茶山区域面积400亩配套房约500㎡
（11）CS真抗
月光—十里画廊入口东山剩余部分均作CS真抗开发场预计约500亩
（12）水运动项目
开发月光—十里画廊入口东水域运动项目滑水潜水划船碰碰船游轮灯光捕鱼等
二期建设容
（1）型接中心
黄材水库理局区域面积96亩容积率15建筑面积96万㎡含高级酒店栋12层建筑面积11万㎡炭里青铜遗址开发建设建筑面积约2500㎡
（2）豪华会员公寓
建设倒挂金鸡（50亩）月光（250亩）总计面积300亩容积率02建筑面积4万㎡
（3）度假公寓
建设祖塔乡面积800亩容积率02建筑面积107万㎡
时祖塔乡区域开发建设游艇俱乐部保养维护基型农家乐祖塔乡区域开发建设包含祖塔遗址建设庆祠建设约2000㎡
（4）型综合游乐中心
建设紧十里画廊西岸口处面积150亩
（5）安置区域建设
村民集中安置金沙镇区域面积150亩容积率15建筑面积15万㎡
（6）商业街区
建设紧安置区域祖塔遗庆祠带水岸线建设面积约80亩容积率18建筑面积96万㎡
（7）两张墓南轩书院建设
建设规划中两张墓重建南轩书院建设面积约15亩建筑面积约2500㎡
（8）水项目开发
开发月光—十里画廊入口西水域
（9）码头建设
建设四码头分布月光豪华会员公寓祖塔公寓区安置区商业街区
15陆交通
三条公路线清洋湖坝游艇俱乐部段二清洋湖副坝翠竹湾附三祖塔乡区域公路线
道路分次二级构成道路路面宽20米连接次流车流出入口次道路宽12米75米全部水泥混凝土路面满足进出交通运输消防等求
16水交通
开通水客轮交通线确定定时定点班轮
建设码头设立八码头中期码头具体分布坝游艇俱乐部倒挂金鸡翠竹湾接中心高尔夫练场二期码头设立月光祖塔公寓区亲水会员公寓三五成群建设码头
17停车场布置
型车辆停车场
建设坝南侧面积约6亩
型车辆停车场
建设坝北侧面积约5亩二利发电站旁边带形台
游艇俱乐部VIP会员停车场
建设黄材林场办公区域旁边菜
18技术济指标：
青洋湖景区技术济指标表
序号
项目
单位
指标
合计
期
二期
1
总面积
亩
6500
2000
8500
2
总建筑面积
万㎡
89
496
585
3
建筑容积率
会员公寓
02
02
／
亲水公寓
0015
／
／
期接中心
064
／
／
二期接中心
／
15
／
4
停车位
型车辆停车场
台
40
／
250
型车辆停车场
台
180
／
VIP会员停车场
台
30
／
二弱电
1设计
1火灾动报警系统设计规范(GB5011698)
2民建筑电气设计规范(JGJ／T1692)
3建筑建筑群综合布线系统设规范(GB／T503112000)
4建筑设计防火规范(GBJl6872001版)
5关专业提出设计条件
2概述
弱电部分火灾动报警系统广播系统系统线电视系统组成
接中二层设置计算机网络中心机房消防控制室广播站(设消防控制室)市话交接箱接中心设置火灾动报警控制器商业中心墅区游乐区等处设置区域火灾动报警控制器
3火灾动报警系统
国家关消防规范求办公楼净菜超市仓储区农副产品农资土特产交易区设火灾动报警系统
采智型总线制火灾动报警联动控制系统装置火灾动报警联动控制系统采集中——区域报警控制形式区域火灾动报警控制器分设置区值班室：集中火灾动报警控制器联动控制器消防应急广播消防专电话设置接中心消防控制室火灾动报警控制器间RS485通讯总线联网集中火灾动报警控制器通讯接口计算机联接构成具中央站功消防控制图形中心实现整景区消防系统理监控消防控制室设置区域火灾动报警控制器值班室设置直通电话
提高报警系统性根探测区域高度等环境特征选智程度高种火灾探测器模块探测器模块均装微机芯片提高产品力探测器均良环境变化动补偿力环境中尘埃水汽普通烟雾干扰减：根需设置手动报警钮报警警铃声光报警器等
火灾发生时消防报警联动控制系统发出指令切断发生火灾区域相邻区域明电源非消防电电源开应急明疏散指示灯时消火栓泵启动钮启动消防水泵灭火系统进行灭火扑救火灾造成损失降低少
4广播系统
景区区户外规范求设置线广播系统广播系统功：时便市场理宣传工作需业务广播服务性广播紧急时动切换火灾应急广播供员紧急疏散
广播系统采业务广播火灾应急广播合套扬声器广播系统控制机安装接中心消防控制室火灾应急广播设置消防控制室均需进行分区广播
5综合布线系统
综合布线系统套联接种终端设备导体网络语音数图等设备彼相连时通传输网络述设备外界种通信数网络连接
综合布线系统理支持语音数视频监控等弱电信号传输目前方面考虑视频等信号传输需源设备转换造成设备投资幅度增加：方面缺乏相适应理体制标准规范尚健全项目综合布线系统满足数传输求
项目接中心建筑物接中心电子信息显示屏间接中心建筑物间具体情况实施综合布线满足技术系统互联理运行维护需充分利部资源程度满足者需具备必冗余量扩充性确保网络系统升级调整扩充方便保证综合布线系统较长时间性投资效益
项目综合布线系统选基国际标准双绞线光纤传输介质支持语音数传输配线架放置商务综合楼计算机网络中心机房配线架分配线架间采光纤作干分配线架工作区信息端口六类非屏蔽双绞线连接工作区根具体情况配备信息插座
6电话系统
便市场部联系外联络需市话网引入2000市话电缆进入市场市话交接箱安装商务综合楼区办公点酒店商业铺面墅引进电话线
7线电视系统
线电视网络集中墅居住区域
三供配电
1设计
1供配电系统设计规范 GB5005295
2低压配电装置线路设计规范 GB5005495
310kV变电设计规范 GB5005394
4国家现行关设计规范规定
5关专业提供设计协作资料
2供电
21负荷等级
根项目建筑物性质确定部分游乐设施消防电二级负荷供电余三级负荷供电二级负荷供电均采双回路末端动切入
22供电电源电压
附35kV变电站回l0kV专线景区供电10kV电源线路采YJV22—103×70电力电缆电缆沟敷设工程配电房配电房设台启动柴油发电机组(160kW)确保二级负荷供电
23供电负荷
市场等计算视负荷：440kVA选台SCB96301004干式变压器
24继电保护
电设备采短路接负荷等保护措施计量方式：高压设电度计量
25功补偿
采低压04kv电容器动功补偿装置补偿10kv侧功率数达09
3电力控制明防雷接
31配电方式
采电力电缆放射式供电高压开关柜采ZS1型低压屏采MNS型动力箱采XL21型明箱采KV
4l型
32明
接中心墅博物馆游乐中心等采高效荧光灯光源道路围墙采气体灯白炽灯明类房明国家关规范求度进行设计
33电缆导线选型敷设
配电线路选VV22lkVVVlkV型铜芯电缆室外电缆直埋电缆沟室配电导线均采铜芯塑料导线穿钢难燃塑料墙板暗敷
34接接零保护系统
电源入户处保护中性线应做重复接接电阴1Ω
接采TNS系统设备金属外壳穿线钢部分易产生静电设备均应通接干线接接电阻1Ω
35建筑防雷
工程防雷等级三类
屋面四周明敷Φ12镀锌圆钢作避雷带：利柱钢筋作引F线：利建筑物基础作接体接电阻1Ω达求增设工接极
第六章 运营方案
开发建设青洋湖景区建设缺前提程度阶段性工作青洋湖景区持续发展言运营长期根重工作运营水高低直接决定青洋湖景区社会济环境目标否实现决定青洋湖未竞争位
营体系
青洋湖景区运营分三层次
独立营
泰禹公司
营部门
营商
级营
三级营
二级营
资产营
级开发
出租营
产权销售
营
项目部门
品牌营
环境营
资源集聚
理念营
1级运营层次
级运营体泰禹公司中心职责战略高度出发青洋湖景区作特殊商品通科学超前规划景区进行准确定位创造景区独特发展理念文化搭建台充分挖掘集聚区域外种利形形资源断优化青洋湖景区硬环境软环境通全方位区域营销工作培育造青洋湖景区金字招牌提升青洋湖景区区域品质承载力辐射力带动力竞争力简言泰禹公司中心工作务理念营资源集聚环境营品牌营
11理念营
理念营区域开发首环节避免理念营夸夸谈保守认识顶实施工作开展前青洋湖景区进行总体定位战略制订理念推广形象包装务虚务实行青洋湖景区普通旅游景区开发般意义旅游产开发必须提出流开发理念必须围绕着该区独特资源结合优劣势开发核心理念文化区域开发中断丰富深化创新保证生态济社会目标实现推动区域长期持续发展
12资源集聚
里谈资源仅仅狭义形资源包括形资源说气政策等等青洋湖景区目前然块白纸具备集聚资源优势青洋湖景区必然发展成功完善理念先进功旅游景区泰禹公司独立完成需方面支持合作方面资源聚集发展成流旅游景区众类型景区中脱颖出更需聚集泰禹公司运营景区程中握关键促进类资源景区集中流动通科学规划成功营根核心理念文化设计规划开发方案寻找整合种部外围资源建立合作联盟必然促进资源迅速集聚
13环境营
景区运营根环境营优良环境吸引旅游者前休闲消费吸引高层次消费者购买墅加入俱乐部吸引实力投资商开发商营商企业商务机构进入创建造流环境泰禹公司重务里环境仅包括景区原山水景观包括生活环境消费环境政务环境服务环境等种素包括景区否形成独特文化氛围
14品牌营
现代信息社会品牌作形资产发挥愈愈威力品牌降低社会界景区认知成促进财富信息聚集区域济发展产生直接拉动作品牌营利提升整青洋湖景区形象商业价值带动区土物业增值品牌效应增强景区持续发展力资运作力抗风险力特目前旅游市场竞争激烈状态市场逐步成熟状态品牌更成超越竞争手利器成景区核心竞争力部分确立品牌定位形象造宣传品牌维护调整品牌成泰禹公司重务
2二级运营层次
二级运营体公司部门包括基建部游艇俱乐部游乐理部门招商部等基建部负责青洋湖景区开发总体规划求进行基础设施建设实现七通牌楼酒店会议中心营项目等建设游艇俱乐部负责俱乐部运营游艇销售等游乐理部门负责游乐设施理游戏开发等招商部门负责项目招商理等总二级营理公司确定规划战略具体实施运营程
3三级运营层次
三级营体种公司合作参者合作营种企业企业市场体市场规框架完成身企业运作商品品牌营章探讨范围
二理念营
型区域运作必须理念先景区开发必须理念先行围绕理念造产业吸引客流盘活资源区域焕发生机理念营根理念创新理念创新先商业模式创新产品创新体制创新西部开发理念创新体现区域发展模式产运营政府执政力区域营销等方方面面
1生态健康理念
生态健康指居民衣食住行环境赖生存生命支持系统代谢程服务功健康程度包括居民生理心理生态健康景观区域生态系统格局生态服务功健康类生态意识理念伦理文化健康简言指然环境社会环境关系健康生理心理健康
落实青洋湖景区该里面分物质文化两方面物质方面指整环境吃住玩等健康青洋湖景区水质良清澈镜岸边绿树成阴景色秀美草美鱼肥众垂钓者钟情处智者乐水生活更显灵性景区风格强调亲水性充分利社区独势然水生态环境文氛围巧妙融合吃健康体现原材料健康污染中更鱼胜住健康体现材料选设计生态开放性玩体现健康性文化方面体现氛围导性张清心灵智团结睦等
2题概念运营理念
题概念运营理念含义赋予没生命力成变景区文化底蕴样性通造题丰富景区涵静态景区变更加动态断吸引二次旅游消费者
题概念运营落实青洋湖景区利青洋湖限资源创造种样体验氛围夏季开展水运动体验旅游充分展现景区广袤水面区域优势利CS真战系统开展军事团队合作体验拓展等题开展超短裙题泳装题等系列活动题概念运营处景区更具鲜活性成变效利景区资源更利新闻炒作宣传扩名声建立独特帜品牌
3营销理念
实施运营程中营销基础核心环节开发招商营理步骤出发点均围绕客户需求做文章步骤落脚点创造竞争手更客户价值青洋湖景区整合营销行贯穿始终具鲜明特点：
（1）营销创造性营销
谓创造性营销潜意识中模糊清需求挖掘出通商品服务提供营销工具综合利种需求清晰化明确化变成真正需变成现实消费青洋湖景区营销动市场动态满足客户现需求理念超前引领客户创造市场
新颖营项目众营风格必须通运种营销手段进行效宣传目标客户群产生解欲直购买消费
（2）形营销品牌营销
品牌营销营销高级阶段形营销更具文化感符号化理念化果说形营销关键进入商场货架品牌营销关键进入客户脑
三资源集聚
1搭建招商台
青洋湖景区开发需量资源资源产生集聚首环节具吸收容纳资源高等级台谓筑巢引凤搭建什样台会什样资源注入西部开发必须首先体制机制组织运营架构等方面构建够承纳全球资金技术理品牌汇聚台
青洋湖景区规划造三台
基础设施台建立良硬件台项目方造良营环境
旅游政策台加强界合作优惠合作政策条件吸引进行投资合作
题展示台社会组织题活动展示空间台企业做活动者兴趣社团做策划活动提供设备服务
2建立合作联盟
青洋湖景区开发必须走市场领先开发道路需站未发展角度寻找选择汇聚世界流理念品牌技术理等资源需求政府社全界支持协开发景区开发效果取决外外部土资技术品牌政策资源整合程度成功合作关键科学合理合作赢机制
西部开发必须建立强力合作联盟联盟仅招商纽带吸引级类投资开发商营商旅游企业考虑政府社会团体力量吸引
（1）政府
青洋湖景区做宁乡旅游部分作伪山旅游区重组成部分完全理条件争取长沙市宁乡县政策支持
争取宁乡县政府青洋湖项目作外重点宣传推介项目青洋湖项目品牌营提供更广阔舞台
争取政府青洋湖景区开发体融资支持
（2）新闻媒体
信息社会新闻媒体房产项目区域发展作越越尤开发理念先进型社区媒体阐释介绍报道推广项目成功关重景区开发必须谋求媒体资源介入正推广尤考虑重点媒体关系建设：
（1）报纸杂志
（2）电视媒体
（3）电台
（4）互动网络
四品牌营
品牌营中首先品牌塑造问题通品牌持续投入效营销断提升品牌身价值提高品牌目标客户群吸引力辐射力顾客忠实度期带动青洋湖景区整体价值提升中品牌塑造品牌增值基础品牌赢利行必须良品牌价值托品牌增值定水实现面针品牌塑造品牌建设做深入分析
品牌营阶段
根青洋湖景区开发建设研究分析青洋湖景区品牌营分三阶段：产品开发阶段品牌培育阶段品牌深化阶段面阶段特征营重点工作进行分说明
1产品开发阶段
里产品开发阶段指青洋湖景区立项初期开发结束时间段阶段青洋湖景区产品已初具雏形社会公众提供初期产品CS真抗者水运动项目
产品开发阶段关键区域现环境全面整治改善开发理念确立已初步传播产品开发阶段需量投资开发建设务包括：
l 理体投资开发体成立
l 建设硬环境基础设施建设网络台建设等
l 建设软环境优惠政策行政理支持政策等
l 制定区项控规
l 开发招商包括种宣传配合招商活动组织等
l 建筑装修规划设计
l 工程建设理控制
l 营招商包括种宣传配合招商活动组织等
l 针消费者营销传播青洋湖景区开发建设方未营理念营特点等
2品牌培育阶段
品牌培育阶段起点游艇俱乐部建成正式外营业终点区项目建设完工阶段着子项目陆续建成销售出租客流济效益逐渐增长整体市场表现稳定会出现幅波动营容营项目处调整变化中整体营达良性循环项目投资断增加增加速度放缓部分投资开始收回部分实现滚动投资
该阶段务：
l 项目开发断深入进
l 开发融资市发行债券信托融资
l 软硬环境进步完善
l 营商筛选理深化
l 营者服务水力提升
l 营容动态调整优化
l 广告牌规划理
l 区域营销传播
3．品牌深化阶段
品牌深化阶段指青洋湖项目全部建成步入正常营轨道该阶段子项目相稳定种良性方式进行动态调整客流营效益处稳定状态波动早期项目投资逐渐收回产生盈利该阶段务：
l 理动化智化制度化
l 公设施维护细微改进
l 消费趋势进研究
l 品牌外延伸运作品牌输出
l 营进步创新
l 区域营销传播
第七章 环境影响评价
项目场址环境现状
1风景区口情况
青洋湖景区原居住然环境保持着相衡着旅游业兴起常住居民数量然增长速度加快青洋湖景区周边原村庄城镇日益扩新集镇街区断形成生产营活动日趋活跃环境污染严重风景资源价值降低青洋湖景区西部西北部均量常住口景区中心少量居住口日常生活赖青洋湖生活废水垃圾投放进青洋湖中环境带极负面影响
2口增长核心景区产生利影响
口增长核心景区产生利影响：
资源遭破坏核心景区般生态敏感区资源脆弱区超量游客活动量居民生产生活活动必然然环境造成破坏
二存安全隐患游居民极易产生火灾等安全隐患风景名胜区安全理形成沉重负担
三环境污染加剧方面量游客居民生活产生污水垃圾粪便形复杂景区法时效进行集中处理周围表水空气造成污染方面居民种田化肥农药景区环境造成污染
四景观风貌遭破坏景区居民违章建设屡禁止房屋风格体量尺度材料景区景观环境协调影响景区风貌
五景区资源量耗损估计常住居民日水量约游客日水量20倍占土等资源例更高
时满足断增长游需兴建旅游服务等设施占限核心景区改变景区然形貌
二项目建设运营环境影响
1旅游环境关系
旅游资源旅游业发展前提旅游业基础旅游资源包括然风景旅游资源文景观旅游资源旅游资源环境息息相关然景观旅游资源然环境部分保护环境程度保护旅游资源旅游类追求美享受种文化性活动旅游者求旅游环境舒适空气清新山青水秀景物宜环境优美成吸引力旅游资源
2环境保护指导思想
环境保护旅游资源两者互相制约互相促进开发旅游资源发展旅游事业类创造舒适优美环境环境保护目青洋湖景区旅游资源环境保护指导思想方面：
（1）宗教文明现代文明然风景协调发展
开发旅游资源进行旅游设施建设时破坏然景观破坏原环境格调
（2）旅游资源开发然环境相适应着重环境保护生态衡
（3）注意兼顾济效益生态效益社会效益
开发旅游资源量投资开发更项目令更吸引力收更济效益会顾济效益滥加开发致破坏然环境
三环境保护措施
1环境保护原
（1）保护景观构景空间完整性
（2）保护景观然环境前提量利现设施扩景区容量利营
（3）利改善游客校学生居民正常生产生活
（4）利发展
2界定方法
附图示区域分区进行理区域功实施方法
3接规模
接规模太利景区合理开发建设规模太样会环境造成负面影响应根开发状况等诸素设定合理接规模
4环境设施
青洋湖景区光优美然风光时保持良生态环境
（1）步骤计划改造新建公厕垃圾转运站垃圾处理环卫专车辆保养场等环卫设施公厕300米服务半径布点间公厕占120方米均专理
（2）流相集中街道隔40米设处垃圾箱垃圾箱材质外型颜色应周围景观相协调垃圾箱分生垃圾箱生垃圾箱分摆放颜色标识
（3）减少垃圾源建立电天然气等清洁源燃料结构
（4）核心景区允许外车辆进入免产生气污染整区域量环保型交通工具
5宣传教育
（1）设立导游牌栏
重点观赏部位设立导游牌栏介绍景点时警示语广告语留记忆带走片类话语仅唤起旅游者生态意识增加旅游者兴趣
（2）日常宣传
景区工作员原住民等景区部活动员进行教育通游客进行环保意识教育宣传
四环境影响评价
青洋湖景区实施移民建镇限制核心景区社会济活动通恢复搬迁生态植环境提高核心景区景观质量发展完善旅游服务配套设施
青洋湖景区采外迁居民发展青洋湖景区旅游契机农民提供充分业机会核心景区外迁够黄材城镇安居乐业实现山景山外商合理分工核心景区保护工作黄材城镇建设协调发展
重视区旅游开发环境保护时通旅游拉动该区济永续发展旅游区开发特色城镇建设紧密结合起强调泛旅游开发思路产业互动区域联动予充分重视重视区旅游开发环境保护更关注通旅游根纽带作拉动该区济永续发展
第八章 组织机构劳动定员培训
组织机构
青羊湖景区建成建成实行董事会领导总理负责制设副总理总理办公室财务部力资源部物业理部工程部企业发展部招商部营销部游艇俱乐部游乐理部
总理职责持公司日常生产营理负责景区安全运营组织实施董事会决议实施情况董事会报告拟定设置调整撤销公司部理机构具体方案等副总理职责工作分工负责关分工作总理办公室职责执行公司总理副总理交办切事务计划财务部职责规定办理会计事务进行会计核算实行会计监督参拟订济计划业务计划考核分析预算财务计划执行情况工程部负责项目开发建设物业理部负责景区建筑维护水电维修清洁卫生环境保护等企业发展部负责规划景区发展方理念构造品牌提升招商部负责外项目招商协助运作营销部负责墅商业区等销售时负责题活动景区外宣传等游艇俱乐部负责游艇理会员理游艇培训等俱乐部日常工作游乐理部门负责游乐设施理餐饮接服务等工作
组织机构图
董事会
监事会
总理
副总理
力资源部
物业理部
企业发展部
招商部
营销部
游艇俱乐部
工程部
游乐理部
总办
财务部
副总理
副总理
图101 组织机构设置图
二劳动定员
青洋湖景区建成定员491中设总理名副总理三名具体见表：
表10—1 劳动定员表
序号
部门
数
备注
1
总理
1
2
副总理
3
3
总理办公室
5
4
财务部
10
5
力资源部
15
6
物业理部
110
7
工程部
45
8
企业发展部
25
9
招商部
27
10
营销部
43
合计
491
12
游乐理部
160
11
游艇俱乐部
47
10
营销部
43
9
招商部
27
8
企业发展部
25
7
工程部
45
6
物业理部
110
5
力资源部
15
4
财务部
10
3
总理办公室
5
2
副总理
3
1
总理
1
序号
部门
数
备注
11
游艇俱乐部
47
12
游乐理部
160
合计
491
三职工源
公司少工作岗位带定技术性岗位求口招聘理员需具备定工作验通社会公开招聘员通种渠道招聘优先顾岗工退伍转业军类员均求身体健康
四职工培训
聘员全部实行岗前集中培训学关项目法律法规理知识考试合格持证岗
第九章 施工进度项目理
施工进度
该建设工程总建设期8年投资规模较建设工期长根资金状况轻重缓急实行分期实施确保工程质量基础加强工期理加快工程建设进度
1前期工作
包括审批立项编制行性研究报告评估审批报告约3月完成
2工程实施准备工作
包括工程质勘探初步设计审批施工图纸设计设备订购施工准备等工作约3月完成
3施工安装阶段
期工程5年二期工程实际5年期工程建设3年起二期工程开始运作
表11—1 项目施工进度表
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
月份
项目名称
序号
3
6
9
12
1
研报告
2
堪察
3
设计
4
期工程建设
5
二期工程建设
6
设备道安装
7
设备购置装修
8
竣工验收
二项目建设理
时保质保量完成青洋湖景区建设项目建设公司设立工程指挥部部门紧密配合建立工程项目理负责制责权利相结合采取系列措施加强项目领导支持
1加强监督严格计划财务理
项目建设单位必须觉维护公司建设计划严肃性严格达计划组织施工擅变更建设规模标准建设容项目资金严格计划工程进度实行专户理专款专理挤占挪
2加强项目组织理
严格招标法组织工程勘察设计施工招投标工作确保项目执行做公开公公正
3加强项目质量理
实施项目监理制强化工程质量监督落实项目法质量责终身制明确建设监督勘察设计施工方面责
4加强合作确保高效
该工程投资规模建设工期长部门加强协作搞配套服务确保工程质量快建成受益
5施工组织意见
项目工程规模工期跨度长根工程具体情况合理组织抓住重点加强项目组织理强化工程质量理加强计划财务理监督达确保质量缩短工期控制造价保证安全特协调施工周围环境保护求工程施工务必需注重专业化加强监理施工程中应量采流水作业连续均衡施工缩短工期加快建设速度充分利资源减少物资运输量量避免二次搬运降低运输成节省工程投资作安全防范措施杜绝工程事发生
工程施工方案意见：
(1)做工序阶段间协调工作
(2)做施工准备工作做材料储备供应计划保证足够材料供应
(3)工程施工中发现良工程质情况必须先停止施工会关单位作详细勘察设计调整施工方案确保工程进度施工安全
第十章 项目招投标
招投标原
国家发展计划委员会(2001)第9号令建设项目行性研究报告增加招标容核准招标事项暂行规定湖南省发展计划委员会湘计招(2002)417号文件湖南省工程建设项目行性研究报告增加招标容核准招标事项暂行规定求公开公公正原拟项目勘察设计建筑工程设备购置设备安装工程监理等组织公开招标选择相应资质单位进行勘察设计建设安装监理保证项目建设质量采购符合求仪器设备保证整工程合法序高效健康运行保质保量期竣工
招标通委托招标组织形式采取公开招标邀请招标方式进行(具体见表)
表121 招标基情况表 单位：万元
序号
招标范围
招标形式
招标方式
采招标方式
招标公告发布中标候选公示媒体
招标估算金额
全部
招标
部分
招标
行
招标
委托
招标
公开
招标
邀请招标
1
勘察设计
√
√
√
电视报刊
2
建筑工程
√
√
√
电视报刊
3
设备购置
√
√
√
电视报刊
4
(含监理)
√
√
√
电视报刊
合计
二投标开标评标中标程序
该建设项目容较质量求高根建设项目分项规模建设求需公开招标项目招投标程中应遵守程序：
1该项目级部门批复意月建设方部门指定媒介发布关招标公告
2招标文件开始发出日起30日具承担招标项目力法者组织投标投标少3时项目发包单位应重新进行招标投标文件应招标文件提出实质性求条件做出响应招标项目属建筑施工招标文件容包括拟派出项目负责技术员简历业绩拟完成招标项目机械设备项目接受联合招标
3开标时招标代理机构持邀请投标参加开标时招标委托公证机构检查公证投标投标应符合列条件：够限度满足招标文件中规定项综合评价标准者够满足招标文件实质性求
4评标中华民国招投标理法规定程序进行
5中标确定招标中标发出中标通知书该通知书具法律效力中标放弃中标项目应承担法律责中标通知书发出30日招标文件建设方中标签订书面合时中标转中标项目中标项目肢解分转招标项目公开范围选择投标资质求施工项目资质求：
（1）勘察设计招标：勘察设计整项目前期基础性工作项目初步设计进行公开招标时面全市公开挑选勘察设计单位投标资质求低乙级
（2）施工监理招标：施工监理工程质量起着关键作进行施工监理招标时面全市公开选择施工监理企业进行项目监理投标资质求必须乙级
（3）施工企业选择招标：该项目涉容广泛工程需采总承包专项分包相结合方式选择施工企业设备进口公司
三评标委员员组成资质求
针采公开招标方式项目招投标程中保证项目公开评标委员会组成资质求：
1评标委员会项目发包单位相关部门代表关技术济等方面专家组成根方案项目开工前2月成立评标委员会资深专家担参投票负责员挑选监督投票公正性评标委员会采单数制低少5技术济等方面专家少成员总数三分二评标委员会严格招标文件确定评标标准方法投标文件进行评审较投票采秘密方式票选中标者票低半数
2评委会成员副高（副教授）级事专业少8年工程项目较深入研究职业道德良投标单位利害关系评标委员会成员客观公正履行职务遵守职业道德提出评审意见承担责
第十章 投资估算
投资估算
1估算范围估算
工程项目建设投资估算范围包括度假公寓豪华会员公寓游艇俱乐部会青铜文化博物馆标准客房安置房商业房祖塔庆祠南轩书院餐饮室活动中心配套房停车场道路等建构筑物建筑工程费设备安装工程费绿化费工程费工程预备费建设期利息等
项目投资估算：
1国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数(第二版)建设项目投资估算办法建设项目行性研究报告编制容深度规定国家关政策法规
2建筑工程费湖南省建筑工程概算定额工程造价水估算包括建筑物二次装修费
3设备费关报价资料估算
4费建设项目投资估算办法项目实际情况估算预备费率第第二部分工程费10％计提
5总投资固定资产投资+建设期利息+流动资金
固定资产投资工程费+费+预备费
2总投资
项目总投资建设投资流动资金组成估算项目总投资5944791万元中：建设投资5444791万元流动资金5000万元项目总投资构成分析见表：
表11—1 项目总投资构成分析表
序号
工程费名称
估算价值
占固定资产投资例()
建筑工程
设备购置
安装工程
费
合计
1
固定资产投资
4795700
223700
5000
420391
5444791
10000
11
工程费
4795700
223700
5000
5024400
9228
111
土建工程
4680700
10000
5000
4695700
8624
112
公工程
115000
115000
211
113
设备工器具
213700
213700
392
12
费
210976
210976
387
121
土费
0
000
122
项目前期工作费
10000
10000
018
123
建设单位理费
200976
200976
369
勘探设计费
100488
100488
185
工程监理费
100488
100488
185
13
预备费
209415
209415
385
131
基预备费
104708
104708
192
132
涨价预备费
104708
104708
192
2
固定资产投资方调节税
000
3
建设期利息
000
合计(1+2+3)
4795700
223700
5000
420391
5444791
100
3建设投资估算
项目建设投资估算详表
工程费名称
建筑工程
设备购置
安装工程
费
合计
1
土建工程
4680700
10000
5000
4695700
11
度假公寓
9639
963900
12
豪华会员公寓
9000
900000
13
游艇俱乐部会
375
37500
14
青铜文化博物馆
195
19500
15
标准客房
198
19800
16
安置房
8250
825000
17
商业房
6240
624000
18
祖塔庆祠
360
36000
19
南轩书院
450
45000
110
炭里
375
37500
111
二期接中心
11520
1152000
112
餐饮室活动中心
100
10000
113
配套房
105
10500
2
公工程
115000
115000
21
牌楼
1000
1000
22
道路
10000
10000
23
供电设备
25000
25000
24
景观
10000
10000
25
排水系统
35000
35000
26
弱电系统
15000
15000
27
停车场
4000
4000
28
码头
15000
15000
3
设备工器具
213700
213700
31
游艇
60000
60000
32
CS真抗
7000
7000
33
童游乐园
8000
8000
34
悠波球
1500
1500
35
滑草
15000
15000
36
滑索
13000
13000
37
山行车
3000
3000
38
潜水游泳区
16000
16000
39
综合游乐场
11000
11000
310
钓鱼区
1500
1500
311
灯光捕鱼
3000
3000
312
滑水
17000
17000
313
碰碰船
4000
4000
314
峡谷列车
14000
14000
315
高尔夫
35000
35000
316
乒乓球
1200
1200
317
台球
3200
3200
318
棋牌
300
300
4流动资金估算
估算项目流动资金占额5000万元
第十二章 社会效益
青洋湖景区开发清洋湖密印寺千佛洞连成片真正意义构建沩山旅游景区完整宁乡县整体旅游规划形成完善区域旅游济促进旅游业成宁乡支柱性产业导性产业
二青洋湖景区建成弥补密印寺千佛洞旅游功足产生1+1＞2济效益社会效益
三青洋湖整体济发展规划优化沩山区宁乡县济结构推动土特产深加工势推出具身特色农副特产促进第三产业发展提升沩山区宁乡县济位济实力
四青洋湖建设分利清洋湖种然文资源重修保护张拭张浚墓炭里青铜遗址祖塔等文化名胜遗产提高宁乡县长沙市湖南知名度旅游位
五青洋湖建设更改善投资环境吸引投资加速宁乡济繁荣增加宁乡外展示窗口加强外界交流联系
六项目建成提供量业机会
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