CBD写字楼市场研究报告
北京写字楼市场研究
1市场综述
11 市场
北京甲级写字楼分布：中央商务区（CBD）第三馆区（燕莎机场辅路区）中关村区金融街区东长安街外区等六次市场
图21 北京甲级写字楼次市场分布图
¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区周边区北京涉外商务活动集中区北京国际水准甲级写字楼集中区域
现供应：甲级写字楼587万方米
未供应：20042008年甲级写字楼预计500万方米左右
特点：均租金高
空置率水低
国际化程度高跨国公司集中区域商务环境成熟
区域基础设施配套设施完善
规划中供开发块较土储备较丰富
政府良推广策略CBD海外投资产生更强吸引力
写字楼品质进步提升具国际甲级标准写字楼物业增加
¨ 东长安街区：北京甲级写字楼发展较成熟区北京早落成甲级写字楼国际厦亚洲具实力产商开发东方广场均位区域
现供应：甲级写字楼767万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计45万方米
特点：均租金全市均租金基持
受交通条件限制空置率水高CBD水
客户群外资中外合资企业国知名企业
区域发展成熟
开发土限受城市规划限制未写字楼供应增长稳
天安门广场王府井商业街等城市中心该区受国外知名产商型企业政府机构关注
¨ 外区：位阳区毗邻馆区跨国公司事商务活动提供种种便利外商务区吸引许跨国公司丰联广场寿厦该区域代表性写字楼
现供应：甲级写字楼23万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计5万方米
特点：均租金略低全市均水
空置率水较高
区域发展成熟
写字楼整体档次低CBD东长街区
集中批外资中外合资企业区域办公
土价格未发展空间限等原具实力产开发商吸
引力足
¨ 第三馆区：位阳区围绕机场高速路东三环交汇处东南北京写字楼发展较早区域京城中心发展厦燕莎中心亮马厦南银厦等均分布区域CBD具相处外商投资者国外公司青睐区
现供应：甲级写字楼515万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计26万方米
特点：区域均租金高全市均水
缺少铁交通支持空置率水相高CBD东长安街区
外资企业集中量日公司集聚发展厦幸福厦等物业办公
区域发展成熟
拥良生活环境外籍员生活居住相集中区域
写字楼市场未具定发展空间
¨ 金融街区：金融街区西西二环路东太桥街南起复兴门街北阜成门街规划103公顷中国金融业高理机构全国具实力金融机构集聚中心
现供应：甲级写字楼33万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计46万方米
特点：甲级写字楼乙级写字楼竞争激烈区域甲级写字楼均租金低
区域该区域甲级写字楼供应限部分乙级接甲级 标准物业
国金融业该区写字楼需求旺盛空置率水较低
国金融业电信业相关行业集中
金融街期已建设完成二期处规划建设中占32万方米
根西城区政府金融街规划发展目标金融街力争吸引国外金融机构进驻金融街整体规划建设正断步入国际化甲级写字楼数量提高
¨ 中关村区：根中关村科技园规划中关村核心区包括中关村西区中关村科学城北科技园清华科技园边缘区重点项目中关村软件园中关村生命科技园信息产业基中关村科技园发展规划未10年中关村科技园功定位具国际竞争力国家级科技创新示范基
现供应：甲级写字楼48万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计77万方米
特点：中关村现甲级写字楼整体品质东部存差距甲级写字楼数量限均租金水全市租金水持空置率稳定
高科技企业成长型中公司办公聚集区
正处全面建设阶段整体商务环境正逐步改善
受银行贷款写字楼限制区域产业规模特征等素影响写字楼销
售市场受商住公寓击
目前缺少具验外资产投资商投资中关村区写字楼开发
国开发商建设
区域资源政策环境产业优势断改善办公生活条件
吸引外资企业产投资商进入
图表21 北京甲级写字楼区域次市场市场表现览表
项 目 中央商务区 东长安街 外区 金融街 第三馆 中关村
现状供（万方米） 603 723 23 33 484 48
未供2003－2008年（万方米） 138 45 5 46 26 77
效租金(USD方米月) 330 297 275 2315 300 282
空置率 ％ 79 167 213 113 193 145
售价(USD方米) 2000＊ 2650＊＊ － 1900 2100 1535
注：数2002年第四季度计算租金售价均成效价格
＊：区域没供销售甲级写字楼考虑部分乙级写字楼
＊＊：区域没成交案例报价
12 写字楼分类
北京写字楼市场具投资潜力写字楼包括国际甲级国甲级写字楼国际甲级写字楼国际甲级写字楼标准相符国甲级市场现行标准划分北京甲级写字楼国际甲级写字楼显著差距实率较低通常没垫高板
写字楼物业域市场存差异写字楼定级通常基市场建筑相质量采述标准北京写字楼进行分类
图表22 北京甲级写字楼分类标准览表
标 准 国际甲级 甲 级
点 商务区极接性 办公区接性
开发商背景 验丰富资金雄厚 没具体求
总建筑面积 超50000方米 超25000方米
服务配套设施 满足日常生活商店适合商务会餐饭店宾馆银行邮电局午间放松娱乐设施公园运动设施图书馆 少国际甲级写字楼中述服务配套设施五种
高质量装修 中央空调进口电梯网络通信设施垫高板悬挂顶棚净高度少26米高档次国际化外装修理石堂玻璃幕墙实率 >70％ 国际甲级物业相特征高档次外装修
销售出租 仅出租者整层销售 销售出租没限制
智化系统 楼宇动化系统综合布线系统：宽带专线卫星接收数传送安防系统消防系统供增加服务预留空空间(例：专线数网络会议等) 安防系统消防系统综合布线系统：宽带专线市政线卫星接收
物业理 验丰富国际知名公司理 验丰富知名公司理
2供分析
21 现存未供
北京甲级写字楼存量1996年幅度增长截止2003年底甲级写字楼总供应量约360万方米
图表23 北京甲级写字楼供历史表现未预测 （19902008年）
资料源：仲量联行
1985－1995年北京甲级写字楼供应量限均年供应量仅3万方米1996－2001年年均供应量约43万方米2002年北京甲级写字楼市场供限北京市具国际标准甲级写字楼数量更加限集中东部区：国际贸易中心二期嘉里中心盈科中心华润厦盛世厦等
中央商务区中关村金融街等区域未新增量甲级写字楼供应预计20042008年北京甲级写字楼新增供应量达402万方米年均供量67万方米
根区域规划中央商务区写字楼建筑面积占总体规划建设规模50％达500万方米中关村科技园区仅核心区总建筑面积规模达150万方米中写字楼金融街二期写字楼供应达建筑面积64万方米外长安街线东直门交通枢纽区宣武区建设国际传媒道等区量甲级写字楼开发项目
计划建设写字楼项目建设规模观市场机制调节政府政策控制写字楼实际供应量会计划数量定程度减少
22 甲级写字楼供特征
国际佳模式甲级写字楼投资稳定租金收益获物业升值收益战略通常求长期持物业投资商项目开发早期具较强财务弹性
国际甲级标准写字楼开发商通常具丰富房产投资开发验开发商者海外公司香港南韩美国马西亚者海外营成功验国企业华润陆开发商相够更理解高档承租需求房产运营规律具更雄厚资金实力融资渠道
23 甲级写字楼市场表现
北京甲级写字楼市场1995年出现滑空置率激增甲级写字楼供应量幅增长导致供应需求1999年底着网络公司需求增长强势市场境况改善空置率水降低达8％2001年受北京甲级写字楼新增供增加全球济衰退等素影响空置率水升2002年受海外投资商中国市场信心增加新增供应限影响市场空置率持续降第四季度北京甲级写字楼空置率1352％
图表24 北京甲级写字楼供应量空置率历史表现（19852002年）
3写字楼需求分析
31 吸纳量
1999年前北京甲级写字楼市场年净吸纳量直保持相稳升趋势1999年半年2000年半年北京甲级写字楼净吸纳量增长高峰期原IT相关公司快速发展导致甲级写字楼需求量量增加促净吸纳量升年净吸纳量达695万方米2001年净吸纳量回落2002年甲级写字楼市场吸纳继续回落净吸纳量312万方米受全球济素影响2002年北京甲级写字楼新增供应量限关定程度限制效需求
19972003年北京甲级写字楼年均净吸纳量40万方米
图表25 北京甲级写字楼市场年净吸纳量览表
年 度 1997 1998 1999 2000 2001 2002
年净吸纳量(方米) 159569 277033 552553 695434 415346 312000
年 度 2003 2004 2005 2006
年净吸纳量(方米)
北京甲级写字楼需求未稳步增长通利仲量联行市场需求分析模型综合考虑北京十年济发展外商直接投资产业结构国家宏观济素北京甲级写字楼需求影响时根北京市十五规划北京市未五年济发展产业结构展考虑加入WTO办奥运会北京市济促进作预计未五年（2003－2007年）北京市甲级写字楼新增总需求300万方米年净吸纳量50万方米未年均供应量67万方米未甲级写字楼市场供求状况然存
图表26 北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史表现未展（19972008年）
32 需求源
北京甲级写字楼需求分租赁需求购买需求租赁客户90跨国公司外资公司办事机构分公司形式存公司租写字楼规模进驻中国北京业务发展计划关
北京甲级写字楼需求特征表现：
¨ IT业公司需求数量减少需求总量然较强
2000年需求旺盛互联网公司种素导致办公面积缩减租金较高写字楼搬迁租金较低写字楼中办公类公司实力较弱发展型公司实力较强公司例世界500强外资公司办公面积需求然较高
¨ 跨国公司高科技传统行业需求发展较稳健
跨国公司选择东长安街中央商务区（CBD）周边区受全球济走低影响公司减少原计划租办公面积北京断发展计划种需求会继续存
¨ 国公司需求增加
国公司甲级写字楼需求逐年增加尤实力金融证券通讯公司国政府机构表现出较强需求预示着国家机构改革深入政府机构租售写字楼更加市场化行
¨ 教育类企业房产公司影视娱乐业需求定增加
三类公司甲级写字楼需求增加期快速发展决定
购买甲级写字楼客户国公司机构集中金融保险机构电信业等行业企业集团国家机关市公司省政府驻京办事处等实体形式外国公司占例较少
期甲级写字楼需求跨国公司金融行业高新技术企业着北京软件微电子医药等行业实施鼓励政策预计未行业甲级写字楼需求会升着北京房产市场国际化程度提高中长期甲级写字楼需求会幅增长
33 物业位置质量设计需求
¨ 位置
北京写字楼需求者区位选择根行业侧重动控制成前提程度接生产资料力资源服务象例：海淀区软件信息技术行业青睐阳区跨国公司尤500强公司相关业务机构选择西城区集中金融保险机构电信业政府机构东城区国型企业政府机构占
¨ 物业外观
损害公司形象物业外观非十分重成考虑素访者均偏低维护成外装修例长期耐材料高建筑率高受欢迎程度较低
¨ 楼层设计
中央边缘核心正方形长方形楼层着强烈偏空间效率高布局分割灵活
楼层面积偏取决承租类型企业规模相考虑采光部分割等素承租通常喜欢超型楼层（>5000方米）
部楼梯非受致认承租通常想减少楼层间交通部楼梯安装恢复租金昂贵
然光评估核心筒体窗户佳距离时关键素距离般超15米
265－275米净高度需求者普通接受高度
楼面荷载重素尤许银行求楼面设立保险库核心筒周围增加楼面荷载利设立配电室存储室设备间等
垫高板安装公司控制成策略员更换频率等素关
中空玻璃成熟建筑物标志
¨ 建筑设备
具灵活性关键素适应商业活动降低成需根需楼层间改变电力供应整楼采均值供电
成熟4VAV系统通常够户提供佳舒适感受
宽带连接甲级写字楼必须具备条件
重金融机构说两路供电两套备系统保持业务连续性安全性关重金融机构倾租安装发电机额外竖井写字楼
卫星接收器（通路）安装增加写字楼需求者吸引力
4租金售价
41 写字楼租金
北京甲级写字楼市场租金1995年达顶峰均租金达面积月方米80美金1999年第三季度持续降60％1999年第四季度租金止跌回升中央商务区写字楼租金涨带动区租金水提升
2002年第四季度北京整体市场甲级写字楼月租金面积月方米296美金租金较2001年降租金高物业位CBD国贸二期嘉里中心成交价格分达面积月方米49美金42美金市场供选择出租甲级写字楼供限业租金免租期方面提供优惠条款相减少
42 写字楼售价
甲级写字楼买家国客户甲级写字楼均售价建筑面积方米2300美元写字楼销售银行提供贷款限定程度影响写字楼销售市场供销售写字楼数量限导致市场成交较少加成素制约售价未出现幅波动
图表27 北京甲级写字楼租金售价历史表现（19922002年）
注：租金净租金写字楼租金考虑免租期素实际成交价格转化面积计算
图表28 北京甲级写字楼均租金售价览表 （19982004年）
时 间 均成交租金(USD面积月 包含物业理费) 均售价(USD建筑方米)
1998年01月 468 2800
1999年01月 262 2189
2000年01月 194 1895
2001年01月 363 2400
2001年04月 390 2400
2001年07月 362 2315
2001年10月 346 2286
2002年01月 337 2350
2002年04月 320 2350
2002年07月 313 2300
2003年05月 296 2300
2004年05月 304 2340
43 租售活动
目前北京甲级写字楼市场较稳均初始投资回报率10－13％间投资活动表现：
¨ 购买甲级写字楼买家国公司政府机构集中西部区
¨ 国外投资公司基金机构参北京甲级写字楼投资中市场缺乏供出售国际水甲级写字楼
44 租金未趋势预测
应发展商求北京未甲级写字楼租金趋势进行预测预测根北京甲级写字楼未空置率状况结合租金空置率历史表现出
图表29 租金空置率历史表现 图表210 未甲级写字楼空置率走势
通租金空置率历史表现图见：空置率低10高30时租金水呈现急速涨降趋势空置率水介10－30间时租金水相集中月方米面积30－40美元间根北京未2003－2008年甲级写字楼空置率预测空置率维持10－25范围推断未北京甲级写字楼市场均租金月方米面积3040美元间波动
5未发展趋势
北京甲级写字楼未发展趋势表现方面：
¨ 市场竞争激烈
未中央商务区中关村金融街东直门长安街线等区量供应出现项目区域间竞争较激烈
¨ 销售价格稳租金水呈现差异化
土建筑成相稳定写字楼销售价格必然会维持定价位租金水会写字楼质量物业理水呈现差异化趋势
¨ 写字楼整体品质提升注重营造设施环境
办公环境求提高项目间竞争写字楼整体环境营造相关设施建设日益受关注
¨ 需求基础稳定投资趋活跃
中国济持续增长中国加入WTO办奥运会等积极素作甲级写字楼需求稳步增长国外投资日益关注写字楼投资潜力投资活动趋活跃
二中央商务区CBD周边区甲级写字楼市场分析
1CBD总体规划
CBD区位北京市阳区东三环路建国门外街交汇区距东二环约23公里东四环路约24公里距首机场24公里南部京津唐高速路出入口约53公里四范围：北起阳北路阳路南抵通惠河东起西路西东桥路规划总面积约4方公里
中央商务区现工企业149公顷居住84公顷公建55公顷市政13公顷教育科研14公顷道路84公顷居住口约54万期中期长期三步实施建设金十字区域核心区开发重点
11 功布局
图31 北京中央商务区规划图
总建筑面积规模控制1000万方米中写字楼约占50％公寓占25％商业服务文化娱乐设施等占25％商务设施集中东三环路建国门外街两侧设置混合区强调功性商务中心区24时充满活力核心区位北窑立交桥东北角占约30公顷保证CBD序建设成立CBD土储备中心土开发公司专家正CBD区进行证探讨阶段建筑规模投入市场时机未CBD土拍卖方式获取政府参合理适控制土投放利保障已获土开发商利益
12 空间形态规划
图32 北京中央商务区建筑高度规划图
根功布局商务办公区集中中部三环路建国门外街两侧布置外围次混合功区居住区开发强度空间形态中心外围次递减超高层建筑集中三环路两侧布置体建筑高度均100米标志性建筑限制250米核心区超高层建筑较集中区域该区域建筑会成整CBD标性建筑
13 绿化系统公开放空间规划
公绿化规划面积3339公顷占总面积11部分组成：四题公园环状绿化系统街绿化带通惠河北侧滨河绿化带等形成层次开放空间
西北西南东北东南四区规划面积25公顷左右公园形成具题公园四公园间绿化带步行道连接穿越整商务中心区南侧通惠河岸滨河绿化相连组成商务中心区环状绿化系统
14 交通规划 – 道路交通
CBD交通规划北京城市总体规划CBD发展规划整体城市交通规划基础编制区域交通规划道路约155公顷占CBD总面积39
图33 北京中央商务区道路交通规划图
完善道路交通环境体现：
发展公交通增加公道路增加两条铁增加公交通换站等
解决静态交通停车问题设置充足停车位商务区规定综合类公建筑均1万方米建筑面积少设65停车位等
加强现代化交通理
15 交通规划 – 轨道交通
根北京市轨道交通建设规划未两条铁线穿CBD区中铁十号线太阳宫东北三环南2008年前完成铁6号线阳路呈东西走
图34 CBD区轨道交通规划示意图
图35 CBD区轨道交通远景规划图
16 行系统空间利
CBD规划充分考虑利空间形成立体化交通系统求建筑车库连通尤核心区层互相连通形成行系统减轻面交通压力
图37 CBD区轨道行系统空间利图
17 基础设施
CBD区交通绿化网络等市政基础设施方面建设均北京市政府进行投入预计投资百二十亿元
18 CBD物业市场状况
CBD已建拟保留项目34项总建筑面积309万方米中写字楼1635万方米住宅1005万方米45万方米预计未写字楼开发量345万方米公寓150万方米205万方米
图38 北京中央商务区航拍图
图表31 中央商务区周边区已建设拟保留项目览表
位置 项目名称 功 体建筑高度层数 建筑面积(万方米) 占面积(公顷)
西北区 京广中心 写字楼酒店公寓 208米 1633 214
中国国际贸易中心 写字楼酒店公寓会展商业 158米 5195 1236
贵友厦 商业 6层 132 050
建国饭店 酒店 9层 302 111
京伦饭店 酒店 12层 403 093
金桥厦 写字楼 6层 128 046
嘉里中心 写字楼酒店公寓商业 129米 2230 307
汉威厦 写字楼 90米 1000 175
住总厦 写字楼 16层 420 065
建华置期 写字楼 90米 253 143
国际城（世贸国际公寓民源厦） 写字楼 90米 2710 246
机电汽配服务中心 写字楼 394 083
国安厦 酒店 18层 168 078
数码01 公寓 22层 300 030
计 15268 2877
西南区 丽晶苑 公寓 24层 310 040
米阳厦 写字楼 7层 063 026
华彬国际厦 写字楼 527 112
计 900 178
东北区 科伦厦 写字楼 12层 269 040
中服厦 写字楼 115米 380 137
中国第商城 I期 公寓商业 30层 695 163
乔安厦 写字楼 140 380
全国海关信息理中心 行政办公 2600 274
光华厦 写字楼 13层 447 108
首济贸易学 教育 377 553
中央工艺美院 教育 331 298
呼家楼新苑1#楼 写字楼 12层 277 030
呼家楼新苑2#3#楼 住宅 20层 553 083
温特莱酒店 酒店 162 042
阳光100 公寓 35层 1275 379
住邦2000Ⅰ期 写字楼 20层 10
计 7506 2487
东南区 航华科贸中心 写字楼公寓 129米 2904 434
三立厦 写字楼 27层 1170 187
艾米克厦 写字楼 22层 381 111
现代城 写字楼公寓 37层 1920 533
建外SOHO 写字楼公寓 28层 35 4
计 7047 1455
2写字楼供分析
21 历史供应
1985年北京建成第座涉外高档写字楼：国际厦1989年着中国国际贸易中心京广中心落成CBD区甲级写字楼供应量幅度提高年供应量超10万方米年里燕莎商圈机场辅路等周边区域陆续甲级写字楼投入市场CBD区未新甲级写字楼供应九十年代期CBD区甲级写字楼供应出现第二次高峰
截2003年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约93万方米中甲级587万方米未2002－2004年CBD甲级写字楼供呈现短缺态势CBD区域数物业项目初期量建设公寓关预计2006年CBD甲级写字楼供次出现高峰
图表32 CBD区甲级写字楼供应历史表现未趋势（1996年2007年）
1999年－2003年CBD甲级写字楼建项目8总建筑面积44万方米2000年CBD周边区建写字楼项目均未达甲级标准满足中公司需SOHO概念写字楼：现代城数码0120012002年两写字楼建项目分北京财富中心建外SOHO项目
CBD竣工写字楼项目1999－2003年期间计4总建筑面积409万方米见CBD区四年甲级写字楼物业数量供应限仅国贸二期华彬厦京汇中心住邦2000Ⅰ建外SOHO第道
图表33 1999－2003年 CBD写字楼建项目表
项目名称 位置 写字楼面积（M2） 发展商
京汇中心 北窑 39000 航华科贸中心限公司
华彬厦 建外街 53000 华彬集团
1999年计 92000
* 现代城 北窑 40000 中鸿天房产公司
* 数码 01 光华路 32000 北京国江房产公司
2000年计 72000
北京财富中心Ⅰ 北窑 90000 北京香江兴利房产公司
2001年计 90000
* 建外SOHO 北窑 86000 红石公司
2002年计 86000
富邦厦 双井 39000 德嘉置业限公司
嘉厦 光华路 30000
2003年计
富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房产开发限公司
住邦2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房产开发限公司
世纪财富中心 光华路 150000 香港世源
昆泰国际中心 外外 60000 昆泰集团
百富国际厦 东桥 78000 恒富广场房产开发限公司
注 * 写字楼档次划分述三项目非甲级写字楼 位置销售具代表性 作研究象
图表34 1999－2004年 CBD写字楼竣工项目表
项目名称 位置 建筑面积（M2） 发展商
国贸二期 建外街 77000 国际贸易中心限公司
1999年总计 77000
华彬厦 建外街 53000 华彬集团
2000年总计 53000
京汇厦 北窑 39000 航华科贸中心限公司
2001年总计 39000
*现代城 北窑 40000 中鸿天房产公司
2002年总计 40000
华腾厦 劲松桥 40000 北化房产开发限公司
2003年总计 185000
住邦2000Ⅰ 慈云寺桥 72000 住邦房产开发公司
建外SOHO 北窑 90000 SOHO中国
富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房产开发限公司
雨霖中心 东三环京广桥西 30000
2004年总计 140000
新华联厦 红领巾桥 40000 新华联房产开发限公司
财富中心Ⅰ 东三环京广桥 90000 香江国际
远洋商务中心 慈云寺桥 10000 中远产
22 未供应
中央商务区整体规划已获北京市政府批准根CBD区建项目实际状况2007年CBD224万方米写字楼供应推出项目前期规划融资建设等素预测未三年建量完工量会低计划数量
图39 CBD区建拟建项目分布图
图表35 CBD区域写字楼建项目表
项目名称 发展商 位置 写字楼建筑面积（方米） 预计完工期
恋日国际 华野投资理公司 北窑 4400 200306
阳光100（P2） 银信光华 光华路 20000 2004
蓝堡国际中心 建华时代 路 45000 200405
金国际中心（P2） 金集团 建国路 59000 2006
温莎道 怡禾房产公司 光华路 70000 2005
财富中心（P1） 香江国际 关东店 90000 2005
世纪财富中心 香港世源 光华路 150000 2006
央视厦 中央电视台 东三环 180000 2006
建外SOHO（PI） 红石公司 北窑 86000 2006
国贸三期 国贸物业 光华路 95000 2006
银泰世贸中心 中国银泰投资集团 北窑 147000 2006
北京电视台 北京电视台 建国路 165000 2006
世纪城市 城建集团 关东店 178000 2007
万通中心 万通集团 关东店 130000 2006
京澳中心 恒基产 关东店 25000 2006
百富国际厦 百富产 东桥 60000 200412
尚国际 华远产SOHO中国 东桥 130000 2006
SOHO尚 SOHO中国 关东店 125000 2007
万达广场 连万达集团 建国路 84000 2007
财富中心（P2） 香江国际 关东店 191000 2007
光华国际 中房集团五矿集团 光华路 150000 2007
首创产 首创产 呼家楼 440000 2006
太广场 太房产公司 光华路 110000 2007
中环广场 中环广场公司 北窑 定 2007
住邦2000 住邦房产开发 慈云寺 72000 2006
东区国际
总 计 25024万
图表35列写字楼中包括甲级乙级等类写字楼类项目中央电视台北京电视台甲乙级写字楼供应数项目尚处前期规划阶段难准确计算项目建设目标甲级写字楼开发商甲级写字楼标准理解相预计会出现部分投入市场写字楼物业达甲级标准初步推算未达甲级标准物业占总供应量27未2004－2007年CBD甲级写字楼新增供应量250万方米
图表36 CBD区写字楼分类供应图（单位：万方米）
图表36示根段接性视性理特征CBD区细分五区：CBD核心区三环路线长安街线东区西区根统计新增供应量集中西区三环路线项目位CBD西区竞争未开发物业
项目竞争物业分析选取项目项目存竞争关系物业
图310 CBD区市场细分区域分布图 图表37 CBD区写字楼供应分布分析
图表38 项目首竞争物业表
项目名称 写字楼建筑面积(M2) 完工期 项目优势 项目足 项目竞争影响
金国际中心 59000 2006 位长安街标志性突出铁站需求例高国际知名SOM设计项目国际化特征明显发展商知名产公司类技术员齐备专业性强 未建设高档写字楼验 项目开发时期相项目段销售寻找投资合作方面项目威胁较
温莎道 70000 2005 公寓部分已开盘写字楼紧销售时机较 开发商知名度相较低 销售已进入销售准备阶段具时机优势
财富中心Ⅱ期 120000 2006 项目紧东三环具段优势项目方案设计品质较高开发商具开发高档写字楼验 写字楼体量较成占资金较利销售整体项目规模较存影响工程计划完成素 期写字楼计划年1月开盘项目前期销售工作造成威协
世纪财富中心 150000 2005 国贸嘉里利吸引国贸嘉里业务公司 发展商实力足项目进度出现问题 项目期开发销售价格销售方式方面存竞争
世纪城市 178000 2006 发展商知名产开发企业政府关系紧密建造验丰富项目方案设计具国际性写字楼标志性明显 开发成较高缺乏开发高档物业验 段交通方面优势高项目
京澳中心 250000 2006 紧东三环具开发高档物业验 开发商部政府协调性相较弱 项目开发进度相似发展商具备开发高档写字楼实力验
万通中心 130000 2006 紧外街具高档物业开发验 项目价格成高交通拥堵 总部基概念项目概念定相性
华贸中心
光华国际 120000 2007 开发商资金实力较强融资验丰富项目规模开发周期短易操作 开发商缺乏写字楼项目开发验 销售市场销售时机方面项目产生竞争
万达广场
蓝堡国际中心
太广场 110000 2007 项目开发规模易操作 开发商缺少知名度 销售市场销售时机方面项目产生竞争
住邦2000Ⅱ 120000 2005 公寓项目写字楼贷款年限长价格优势明显 公寓项目写字楼期政策规范明朗 Ⅱ期销售市场销售时机方面直接性项目产生强烈竞争
远洋商务楼 10000 2004 公寓立项商务物业贷款年限长价格优势明显 公寓项目写字楼期政策规范明朗 推广时期销售时期年底结束会项目产生强烈竞争
项目直接竞争关系物业总供应量1027万方米项目推市场时间开发规模开发时间开发品质段等决定项目竞争力素提高项目竞争力段素法改变外通控制开发进度提高设计品质保证建设质量推广策略等方面提高项目竞争力CBD区甲级写字楼供应2006年出现较增长市场竞争更激烈提早开发提早入市降低竞争风险抢占市场份额尤重
23 物业档次体现形式
写字楼成功取决：理位置硬件设施物业理开发商背景推广时机等素项目周边较成功写字楼项目优劣势分析项目写字楼开发提供鉴作
¨ 层面积
出售面积出租写字楼层面积较般2500方米原提高整层购买整层租赁客户效率便销售整层出租 ：盈科厦鹏润厦丰联广场等
仅出租写字楼层面积2000方米左右特点便分割面积较租户较采光：国贸中心盛福厦华润厦等
¨ 净高
租户跨国公司针类客户需求该区写字楼室净高区写字楼高般26米着客户求断提高新建写字楼净高应低27米
¨ 智化水
该区写字楼通讯设施楼宇理达北京写字楼高水物业预留拓展空间
¨ 设备求
楼宇设备优劣直接影响厦出租销售跨国公司写字楼硬件设施求较高：电脑机房提供备电机够提供充足新风量空调设施充足数量电梯等候时间短等该区写字楼楼宇设备整体水较高已达国际水
¨ 装修标准
办公区域装修业般提供统天花吊顶租户行安排原租户行业行装修体现身特色时统天花吊顶厦形象会遭破坏
¨ 车位
该区写字楼提供停车位普遍较少租户需求存较差距许物业程度存访车辆停车困难问题原该区土开发成较高停车场面积限造成停车位相紧张局面
¨ 物业理
物业理优劣写字楼出租直接影响该区写字楼物业理两种形式：种业理种形式般业丰富房产开发理验租户较信：国贸中心嘉里中心盈科中心等种形式聘请国际知名物业理公司通公司国际化物业理模式较高知名度提升厦品质：盛福厦华润厦等
图表39 CBD周边区写字楼情况览表
物业名称 盈科中心 京广商务楼 国贸中心II期 嘉里中心 盛福厦
外观形象 非常 般 非常 非常 非常
机场交通 般 般 非常
物业周围交通 般 般 般 般
员工交通 非常 般 般
服务设施 非常 非常
周围酒店情况 非常 非常 非常
均楼层面积(建筑面积方米层) 2416 1800 2300 1100－2900 1700
电梯状况 般 非常 非常 非常
空调类型 风机盘四 风机盘两 变频式四 风机盘四 风机盘四
室净高 (米) 27 24 26 27 25－28
入住时间 1999年 1997年9月 1999年10月 1998年10月 1999年3月
物业名称 华润厦 丰联广场 京汇厦 鹏润厦 现代盛世厦
外观形象 非常 非常
机场交通 般 非常 非常
物业周围交通 般 般 般
员工交通 非常 非常 非常 般
服务设施
周围酒店情况 较差 非常 非常
均楼层面积(建筑面积方米层) 1700 2800－5500 3000 5400 2550
电梯状况 非常
空调类型 变频式四 风机盘四 风机盘四 风机盘四 风机盘变频式四
室净高 (米) 26 24 26 26 267
入住时间 1999年4月 1997年 2001年 2000年8月 2000年
3租赁市场分析
¨ 租金走势
1995年三季度开始CBD写字楼租金售价巅峰水直降1999年底低谷租金降77％图表310示租金1999年年底滑速度变慢2000年初租金强劲反弹均涨40－50％ 2001年底租金成交价略降2002年第四季度CBD写字楼成交租金面积计算USD33月方米
图表310 CBD甲级写字楼租金走势历史表现
通CBD甲级写字楼租金整体市场出CBD租金高整体市场10左右段时间差距更明显见CBD具稳定市场需求租金表现空置率状况均优次市场
¨ 租赁价量关系
图表311 1999－2003年CBDCBD周边区域市场租金吸纳量表
CBD 1999 年 2000 年 2001 年 2002年
存量（方米） 392000 445000 587000 587000
净吸纳量（方米） 33840 134830 106030 3480
空置率 25％ 442％ 948％ 89％
成交价格(USD方米月) 184 4125 3554 3218
CBD周边区域 1999 年 2000 年 2001 年 2002年
存量（方米） 829656 1055056 1184056 1224056
净吸纳量（方米） 132572 225802 201121 69521
空置率 25％ 55％ 18％ 15％
成交价格(USD方米月) 177 379 3412 311
注：CBD周边区域包括东二环东三环区亮马河区CBD
CBD1999－2003年新增供量限出现2003年没空余面积供需求者选择局面法体现市场实际需求量选取东二环东三环CBD周边项目进行分析通图表311出CBD周边区域甲级写字楼2000年2003年新增供应量分325万方米129万方米4万方米新增供应量数值均等相应年度净吸纳量
参CBD周边区域租金吸纳量数CBD租金较区高CBD区集聚效应市场需求高周边区2000年表现尤明显2000年CBD均租金方米月4125美金新增供应量5万方米市场吸纳量134万方米年度CBD周边区域租金方米月379美金CBD租金低8市场新增供量225万方米数值吸纳量持
4销售市场分析
CBD区供销售写字楼数量限选取周边区物业进行分析
1993年CBD周边出现销售写字楼吸引境外香港台湾东南亚区第批买家购买面积般较区发展商进入国房产投资领域销售较楼盘：丰联广场长安俱乐部富华厦恒基中心光华长安厦时外资企业业务断扩展办事处转变合资企业形式具国独立法外资企业写字楼需求面积增加快1996－1997年许外资企业需求面积已超1000方米接10000方米出现象摩托罗拉惠普三星样整栋购买案例
目前北京购买写字楼世界500强企业约6家面积约10万方米外建写字楼西门子公司北京济技术交流中心合作建西门子厦跨国公司购买建写字楼方面中国市场考虑长期发展方面时国家外汇制境外汇款较困难减少缴纳相关税费时满足办公需求中国盈利较高跨国公司选择购买甲级写字楼CBD周边区租甲级写字楼世界500强企业占约13万方米办公面积
图表312 世界500强企业购买写字楼览表
公司名称 写字楼名称 面积（方米） 售价（USD方米）
惠普（中国）公司 招商局中心2#楼 30000 2800
摩托罗拉（中国）公司 招商局中心3#楼 40000 2550
三星集团 招商局中心1#楼 20000 3000
花旗银行 光华长安厦 4000 1800
德国巴斯夫公司 盛福厦 3500 2500
德国赫斯特公司 招商局中心2#楼 7564 2600
金杜律师事务 建外SOHO第道 3000 2200
新加坡GIC基金投资 招商局中心4#楼 25000 1950
美国汉斯投资集团 现代盛世厦 50000 2500
1999年批北京商三资公司出种原考虑购买写字楼办公时国中公司购买写字楼作公司
2000 年SOHO概念面积办公写字楼数码01现代城住宅项目立项银行揭方面获支持吸引型公司购买单元式面积单位办公楼
2000－2001年境外投资机构继续投资CBD区高档写字楼新加坡GIC集团整栋购买航华科贸厦4号楼美国汉斯公司整栋购买现代盛世厦
20022003年着CBD整体规划出台CBD受境外投资机构国企业投资者关注建外SOHO针投资者推出销售型写字楼
图表313 2000 – 2003年CBD周边区购买写字楼案例
公司名称 写字楼名称 面积（方米） 售价(美元方米)
GIC集团 京汇厦 39000 2100
汉斯公司 盛世厦 68400 2000
三峡国际招标公司 鹏润厦 1500 2100
* 中国汽集团 南银厦 4500 1900
中国工商联合会 华普中心 10000 1800
中国民航航空理局 银通厦 12000 1000
金杜律师事务 建外SOHO第道 5000 1800
某国型企业集团 华贸中心 25000 2200
* 业购买
¨ 销售市场价量关系
CBD周边区写字楼销售市场始1995年高澜厦南银厦东海中心丰联厦1997年前销售价格业绩均保持高水着供应量增加亚洲金融危机等素导致写字楼租金幅降影响写字楼销售销售价格走低
图表314 1999－2002年CBD周边区甲级写字楼供应销售表
1999年 2000年 2001年 2002年
建工程量(方米) 400623 72000（新增量） 336500（新增量） 86000（新增量）
完工量(方米) 385650 181623 129000 40000
供销售量(方米) 192070 219600 144400 129000
实际销售量(方米) 83575 115600 83540 44500
应价格关系(美元方米) 1600－2200 1445－2800 1600－2500 20002100
1999年整栋销售新航空厦航空公司2000年整栋销售京汇厦新加坡国家投资公司购买作投资途余基面积购买2000年写字楼售价着市场租金攀升销售面积降销售价格涨成交量趋减少2001年美国汉斯公司投资购买现代盛世厦重该厦投资市场潜力物业优良硬件设施2002年销售甲级写字楼较少具代表性项目建外SOHO该项目开始销售起业绩直良已售出50写字楼面积
19992001年国公司购买总量11万方米中1999年73000方米2000年22080方米2001年15140方米散购整栋购买
1999年境外投资散购方式购买10575方米写字楼2000年成交39000方米京汇厦2001年成交68400方米盛世厦购买行境外公司整购2002年甲级写字楼买家国公司投资
图表315 2001年CBD周边区销售项目初始投资回报
项目名称 销售价格 投资回报％
盛福厦 2500 11
盛世厦 1450 198
鹏润厦 2300 11
2002年CBD周边区销售项目初始投资回报
项目名称 销售价格 投资回报％
鹏润厦 2100 12
* 建外SOHO 2000
* 目前售租金尚未制定
¨ 价格分析
1997年前写字楼销售价格位历史相高位历租金水幅度降低阶段购买写字楼初始回报率低销售写字楼水1999年底着租金水扬相低价格购买写字楼投资回报较观
2000年市场销售写字楼项目整栋新推出项目外定写字楼存量销售写字楼存量基前阶段销售剩余面积已出租面积类写字楼销售报价通常方米2500美元果未价格成交发展商收取租金获回报项目购买项目客户求求购买者投资机构影响公司东海中心写字楼推出时销售价格方米2800美元然售价租金价格降剩余面积进行出租着租期延长租金水升销售已存压力稳定租金回报未售出存量投资商策略低方米2800美元售盛福厦保证写字楼整体水档次投资商影响公司整栋层购买进行出售泛利厦等项目采租售举方式
2001年供销售物业面积盛世厦外没少物业供选择汉斯收购盛世厦原投资者资金状况营方式关汉斯相低价格成交营程中获较高投资回报
目前CBD周边区写字楼销售面积成交量限售价变化租金水略调整整体言2001年相销售项目面积数量限初始投资回报率保持10－13％间
CBD开发物业规划方案日趋明朗时数物业项目运作公司营模式角度考虑希销售持物业2002年市场出现供销售写字楼项目项目首考虑吸引销售规模企业集团投资者次零散出售
图表316 20022003年CBD售计划销售写字楼项目览表
项目名称 销售价格 销售时间方式
建外SOHO USD2000方米 2002年散售(栋)整售(栋)
金国际中心 定 整售
财富中心 计划USD2500－3000元方米 2003年12月开盘20层出租20层出售
世纪财富中心 定 部分整售部分散售
蓝堡国际中心 计划民币14000－17000元方米 计划2002年底开盘
阳光100 计划USD2000元方米 2002年底
5市场需求分析
CBD 区北京高档写字楼户集中根调查统计CBD区写字楼客户外资公司租写字楼占总需求82国公司仅占18正公司特外资企业需求促进区高档写字楼数量增加品质提升
51 外资公司
¨ 需求行业
CBD办公外资公司行业包括：银行保险业工业制造业石油化工业律师事务会计师事务等专业服务高新技术产业调查写字楼中50％租户欧洲北美
¨ 需求偏
公司物业项求：
－ 层面积：出售面积出租写字楼般2500方米
出租写字楼层面积2000方米左右
－ 净高：26米
－ 智化水：先进通讯设施楼宇理控制系统预留拓展空间
－ 设备求(HVAC)：写字楼硬件设施求较高：电脑机房提供备电机空调设施够提供充足新风量电梯数量充足等候时间短等
－ 装修标准：般统天花吊顶租户行安排
－ 车位：目前该区写字楼提供停车位普遍较少停车位相紧张租户需求存较差距
－ 物业理：物业理水求较高
¨ 需求特征
行业选择CBD甲级写字楼办公原：
外资金融机构：机构注重公司形象半愿意租高档写字楼聚集起办公
工业制造业石油化工业公司：CBD区距机场港口空港工业区北京济技术开发区天津济技术开发区等较交通十分便利
会计师律师事务等专业咨询公司：重服务客户接性愿办公点设立服务客户附方便频繁商业接触提供良快捷服务
高新技术产业：公司非常注重整区商务气氛办公场交通易接性写字楼提供先进网络通讯设施
¨ 需求调查
500强企业CBD办公状况
目前进驻北京世界500强企业159家CBD办公83家中金融保险业制造业数量分占27％26％计算机信息产业占15％石油化工医药占10％外资询服务航空广告贸易等行业
图表317 CBD区世界500强企业行业分布
办公面积需求面积5000方米公司华业务发展较成熟企业集中通讯信息产业需求面积3000－5000方米公司事电子信息产业医药等行业面积1000－3000方米公司中制造石油化工医药等传统行业数量明显增加办公面积500－1000方米公司中金融保险业例高国家类行业限制关500方米需求代表处
图表318 CBD区世界500强企业办公面积需求
52 国购买客户构成特征分析
CBD区国公司需求例较低购买租赁记录均较少需求特征偏完全反映市场状况趋势根未CBD区写字楼需求预测国需求者幅增加性国企业购买物业特征研究鉴金融街中关村等区成交记录需求特征需求偏总结：
¨ 国购买者行业分布
甲级写字楼国购买者行业分布集中金融业信息产业市公司等例银行保险期货信托机构电信相关行业国型公司国家部委军队分离出公司者会计税务等专业服务机构外企业驻京机构已购买者写字楼成交占例较预计未购买性
¨ 建筑面积需求特点
整栋购买成交规模建筑面积2万方米左右购买规模通常身需求市场没较规模供购买者般采整体购买余部分出租方式零散购买需求面积500方米
¨ 位置独立性求
国购买者写字楼位置便利性识性独立性高求力购买写字楼公司发展较快较成熟企业选择写字楼更加注重整体形象楼宇命名权独立性部分购买者国家机关分离出公司写字楼位置选择购买者会考虑职工生活便利性选择职工原分配住房相较位置通常会跨区选择新办公点
¨ 建筑布局设备配套设施求
国外者相国购买者写字楼采光遮挡求较高目前写字楼建筑设备配套设施基满足客户求写字楼配套设施会根身求调整求建筑面布局够具较强灵活性
¨ 价格付款方式
国购买者购买写字楼通常会国家企业部单价总价求目前成交记录般2000美元建筑面积方米付款方式较灵活次性付款分阶段例付款两种付款方式
¨ 决策方式时间
国购买者写字楼接现房阶段决定购买阶段购买者够建筑质量外观周边环境够握时阶段交易价格会低期房价格促国购买者少期房阶段完成购买交易国购买者决策会受写字楼市场状况公司部运作阶段关
6CBD未物业需求发展分析
制造业
制造业继续保持快速发展势头着外国公司加华采购力度中国正成外国公司重零部件采购中心
北京广阔市场前景丰富资源吸引众跨国公司华设立办事处生产研发机构研发机构集中信息通讯生物制药精细化工运输设备制造等行业方面跨国公司提高中国战略中位总部搬北京海外资产业基聚集基外资企业集中产业链完整具相规模配套力中部分区正成全球ＩＴ产品加工制造基
¨ 未CBD产业结构构成
未CBD区产业结构现基础变化体现传媒业金融业发展两行业提高CBD区写字楼需求制造业信息产业石油化工咨询服务等行业继续稳健增长
传媒业
北京市作全国政治文化中心现众国家级媒体传媒业发展基础
北京云集众国家级信息机构信息媒体新华社民日报社中央电视台中央民广播电台国家统计局国家信息中心等量影响覆盖面广信息里产生汇集交流传递北京成中国信息集散
CBD正形成北京全国传媒产业中心中央电视台北京电视台新浪网已办公点移CBD北京东部区现媒体民日报社北京青年报社北京民广播电台北京广电集团北京广播电视局国际媒体CNN路透社等177家驻京海外新闻机构产生产业集聚效应中央电视台北京电视台迁入CBD扩企业规模北京电视台现九频道建设新台发展15者20
优良通讯设施发展传媒业必硬件设施
北京市中国世界国邮政通信枢纽国家级干互联网坐落北京CBD区着中央电视台北京电视台迁入通信等基础设施进步加强
北京市拥全国文化艺术类高等院校发展文化传媒业提供丰富力资源
图表319 传媒企业北京市区域分布
图表320 传媒企业租写字楼等级分布
目前传媒企业分布海淀区阳区租甲级写字楼企业集中阳西城两区外资合资资知名企业公寓作办公点公司占定例
金融业
北京集中绝数全国性金融机构中国中央银行政策性银行商业银行总部北京北京市作全国金融理决策信息中心国家金融政策出北京全国金融结算北京进行时批国家级保险公司信托投资公司财务公司租赁公司等非银行金融机构总部设北京 发展金融业具天独厚条件
未两年北京外资全面开放金融市场金融街会分流部分CBD区甲级写字楼需求外资银行然会选择CBD区作办公点首先目前绝部分外资银行CBD周边区设置办事机构外资银行客户集中区域 三资企业外国驻京工作员等CBD现良商务办公气氛完备配套设施吸引外资银行落户原
¨ CBD未写字楼需求特点
外资企业相长段时间租写字楼未外资企业写字楼新增需求源新增外资企业现企业扩张需求首先世界500强企业进驻北京新增数量会出现幅增加状况目前京世界500强企业159家企业否进驻北京更业务发展角度出发两年500强企业年进驻北京数量增长较缓慢年仅5家左右
着金融政策逐步开放外资银行保险业办公需求幅增长会受金融街影响产生某种程度分流然CBD区作选择次市场未CBD区写字楼市场客户
现租户扩张方面预计华业务发展较成熟企业例信息产业类企业CBD区新增办公面积需求短期会较快增长原年快速成长期企业已进入稳发展阶段出租金成力资源考虑业务扩张研发类办公需求会选择CBD外区企业商业理部门设置CBD区
未CBD区写字楼购买者国购买者国外机构投资者行业金融信息产业然未写字楼购买者金融类公司总部写字楼需求已基饱金融企业分支机构然会定需求型广告公司媒体相关公司处身营需会选择商住式写字楼
¨ CBD未写字楼需求总量
目前 CBD 区甲级写字楼新增需求占全市总新增需求25％年CBD 区甲级写字楼供应量限抑制该区需求增长未五年北京市加快金融市场外开放中央电视台北京电视台新址迁入CBD区举办奥运会加入WTO进步加强北京市国际交中心功预计未五年CBD区甲级写字楼新增需求占全市新增需求35％需求量建筑面积84万方米
图表321 CBD甲级写字楼需求预测
三2003~2004年CBD区域写字楼市场分析
供求分析
2003年市场供应量
2003年CBD销售型写字楼总供应面积约25万米市场均价15000左右整体供应量属区域二三线产品供应量销售情况较理想建外SOHO写字楼销售率达100
2004年CBD写字楼供应量
项目 写字楼总建面 售价（均价） 销售率
财富中心Ⅰ 10万方米 22000 60
建外SOHO 12万米 16000 100
蓝堡国际中心 3万米 14000 70
尚国际中心 10万米 14000 65
住邦2000Ⅱ 18万米 11000 50
2004年CBD写字楼供应量：
预计2004年CBD区域新写字楼市场供应量明显加特2004年半年量写字楼项目投入市场目前估计项目会明年进入市场推广：财富中心世纪财富中心万通中心中环广场CBD国际厦加目前售蓝堡国际厦温特莱中心尚国际住邦2000二期总供应量明显放
项目 写字楼总建（万） 数量 物业类型 位置 入住时间 工程进度
财富中心Ⅰ 10 1栋 写字楼酒店公寓商场运动娱乐设施 东三环北路23号 05307 已封顶外挂幕墙进行中
中环世贸 20 4栋 写字楼 建外街 05 做部分
蓝堡国际 3 1栋 写字楼公寓 西路甲3号 048 接封顶
斯特厦 12 2栋 写字楼 光华路 05 未开工
温特莱中心 3 2栋 写字楼酒店 光华路 04 正负零
万通中心 12 4栋 写字楼 外街 05 接封顶
尚国际 10 1栋 写字楼公寓 东桥路 04 准现房
世纪财富中心 14 2栋 写字楼 关东店南街 05 结构
CBD国际厦 73 1栋 写字楼 永安里 未定 基础
光华国际 12 4栋 写字楼商业 光华路 06年 已开工
温莎道 6 1栋 写字楼商业 光华路 06年 开工
百富厦 2栋 写字楼商业 外东桥 05 结构封顶
住邦2000Ⅱ 18 1栋 写字楼商业酒店 慈云寺桥 05 结构
华贸中心 20 1栋 写字楼公寓酒店商业 建国路 07 结构
银泰中心 14 2栋 写字楼酒店公寓 建外街 07 结构
远洋商务 1栋 商住 东四环慈云寺桥 04 结构封顶
新华联厦 4 1栋 写字楼 东四环红领巾桥 04 入住
2004年CBD写字楼市场供应量表
果项目2004年推出CBD写字楼供应量接100万米CBD建设写字楼市场第次规模放量市场反映CBD概念含金量检验时更影响未年该区域写字楼市场
项目中财富中心期写字楼顶级产品余项目具特色综合实力法财富中心相明年财富中心写字楼销售情况普遍时作CBD推市场顶级产品财富中心写字楼售价推广策略市场表现成04年CBD写字楼销售市场晴雨表
2004年CBD写字楼需求：
通2003年CBD售写字楼项目进行调研发现购买二线品牌产品私营企业投资客户投资间没明确划分客户会视未CBD写字楼租金变化决定购物业途两项目客户购买面积数面积（150~300米）部分整层购买客户建外SOHO蓝堡国际中心写字楼均属二线产品带动该区域二线品牌写字楼客户群需求增长
2004年写字楼放量增快年高档产品推出较年着CBD建设逐步完善更国外企业进驻CBD2004年会形成写字楼成交高峰2004年写字楼新项目品质整体高2003年产品2004年CBD写字楼市场集中放量带热区办公物业市场0203年CBD写字楼新产品供应量少区域存量客户需求需求04年部分释放
着CBD发展进步成熟吸引更国外公司进驻该区域
2价格变化趋势
2004年CBD写字楼年推出新产品数量整体档次高03年产品必带热区域写字楼市场预计整体市场均价应该够18000
3产品导
1）先天位置决定CBD写字楼价值市场表现
2003年CBD写字楼项目表现写字楼核心竞争力旧位置素2003年CBD推出三写字楼项目中产品配置相差表现天壤建外SOHO写字楼表现蓝堡国际中心成绩优良尚国际令失建外SOHO写字楼100销售率背潘石屹炒作素外项目理位置具优势写字楼客户群投资型购买住宅客户群冷静更关心动产产生回报
CBD区域具价值位置决定项目价值市场表现
2）建筑综合体间竞争取代单项产品竞争
目前CBD规划区域项目总体符合写字楼公寓商业例532标准区域数中型销售型项目包含3种物业形态建筑综合体泛CBD东区域仅仅家住邦2000具备综合体物业形态项目
目前CBD泛CBD区域建建筑综合体：
项目 总建筑面积（万M2） 物业类型 入住时间 写字楼工程进度
财富中心 72 写字楼酒店公寓商场运动娱乐设施 05307 期写字楼接封顶
国贸三期 54 酒店写字楼商业配套 07 拆迁接完成
建外SOHO 70 写字楼公寓商业街 0404 准现房
银泰中心 35 写字楼酒店公寓 07 做基础
金中心 24万 写字楼商场公寓 05 尚未拆迁
蓝堡国际 20 写字楼公寓商业 048 尚未封顶
尚国际 30 写字楼公寓商业 04 准现房
万达广场 48 写字楼公寓酒店商业 07 公寓施工
华贸中心 100 写字楼公寓酒店商业 07 公寓施工
住邦2000Ⅱ 18 写字楼酒店商业 07 期已售完二期正出售中
25号项目 25 写字楼公寓商业 06 未开工
项目总建筑面积：443万
项目 写字楼总（万） 数量 物业类型 位置 入住时间 写字楼工程进度
中环世贸 20 4栋 写字楼 建外街 2005 做部分
国际财源中心 238 2栋 写字楼商场 建外街 2006 未开工
斯特厦 12 2栋 写字楼 光华路 2005 未开工
温特莱中心 3 2栋 写字楼酒店 光华路 2004 正负零
万通中心 12 4栋 写字楼 外街 2005 结构工程
世纪财富中心 14 2栋 写字楼 关东店南街 2005 部分
CBD国际厦 73 1栋 写字楼 永安里 未定 未开工
温莎道 6 2栋 写字楼公寓 光华路 未定 未开工
新华联厦 3 2栋 写字楼 红领巾桥旁 2004 现房招租
CBD非建筑综合体公建项目：
总建面：1011万米
两种写字楼：
出目前CBD建建中型项目建筑综合体未区域竞争综合体竞争较规划合理性单纯某种产品通建筑综合体种物业形态组合道路交通设备设施等综合素客户财富理想回报项目突破重点时建筑综合体位置规划建筑设计风格等方面具特色突出项目性特性取胜
CBD原建筑综合体国贸嘉里京广三项目年营取良济效益社会效益创造东三环段价值根CBD现规划显示未10家建筑综合体项目2008年前CBD建成投入面供应量竞争难免
3）写字楼配置普遍高现产品
建项目基配置表：
项目 财富中心 金中心 世纪财富中心
单层面（M2） 2400 A座1773B座1561 东座2202西座2237
电梯数量 18部 A座16部B座10部 东座12部西座9部
空调系统 四全空气空调系统蒸汽加湿系统 VAV系统 VAV变频
垂直交通系统 OTIS25~5米秒 品牌定 瑞士迅达4米秒
综合布线 架空板办公楼采模光纤作数传输垂直干网络数铜缆作语音传输干通路 架空板 架空板
机房专空调 24时专空调
配套服务 商务中心银行咖啡厅24时便利店功会议室邮政服务 设计商务中心会议室功厅银行邮局展览厅员工餐厅等 银行保箱等配套设施零售商业服务空间金融超市空间会议中心餐饮服务空间
外立面 中空玻璃幕墙LOWE镀膜玻璃铝型板氟碳喷涂 东侧玻璃幕墙西侧石材幕墙顶部615米高玻璃幕 双层钢化LowE幕墙
净高 27米 27米 27米
通表格显示CBD核心区域新建写字楼基配置高现写字楼项目更步达国际标准未写字楼市场竞争中处利位
四2003~2004年泛CBD东区商务区写字楼市场分析
1泛CBD东区商务区形成背景：
（1）20032004年CBD区域写字楼行情涨：
CBD开发历规划年公寓年商业年逐步进入商务开发新阶段年CBD第商务年 CBD委会规划建设总顾问柯焕章媒体表示仅目前已30％外资企业入驻CBD中服务业占60％服务业集中金融保险通讯等领域CBD已具备产业发展基础
京城楼市言意味着部分业界士担忧CBD迅速走公寓中心区然该区域高档商物业需求量幅度增长
目前市场销售状况统计显示CBD沾边项目卖疯价格路狂飙涨幅普遍3—5左右例SOHO办公楼产品售价已涨18000元方米左右次涨幅达5单价攀升700元左右
嘉里中心写字楼租金报价已涨月30美元方米涨幅达20—30国贸写字楼租金报价维持原水基础略调显易见便租金水升CBD核心区域高档写字楼然供应求
北京金公司总理陈长春媒体分析高档写字楼纷纷涨价四方面：首先期土政策收紧变相促发展商成升导致实力较弱发展商迫资金等方面压力放慢开发速度供应项目总量减少次399方公里CBD已规划中1000万方米建设量降700万—800万方米导致CBD产品供应量进步降必会影响区产品价格第三建材成（钢材等）涨价第四部分项目建筑形态初步树立
更新调查表明2004年CBD区域写字楼市场热预计整体市场均价达2000美元方米业士称2002年2003年CBD写字楼新产品供应量少区域存量客户需求需求年部分释放
方面北京市公安交通理局发关疏解CBD交通通知规定CBD核心区项目审批停中央电视台停工块重新市拍卖种消息表明该区域目前已饱
（2）泛CBD东区商务区搅局
市场高档写字楼片声中半路杀出住邦2000匹令业界瞩目黑马更出低价高档商物业口号均价9700元米成泛CBD东区商务区域现房阶段唯价格突破万元底线五星级高档商务楼项目样CBD区域做项目位业士评价住邦2000说种市场行明显存心搅局
住邦2000商务中心北京市住邦房产开发限责公司开发纯粹商务项目项目总建筑面积约25万米集办公酒店公寓商业会展金融体超规模全新概念CBD东区商务社区泛CBD东区第家商务写字楼社区
住邦2000商务中心位东四环路（迎宾路）阳路交汇处属高端商务楼盘云集外商圈目前CBD金融街土开发饱发展前景限中关村显然更合适成长型企业作继西单王府井北京市政府规划第三条重点商业中心街外拥成第三商业道升值前景理位置外四面通达堪称城区核心核心作CBD边缘集团外实未沦CBD附庸着CBD肩立潜质高端商务楼盘说选择段选择段广阔段价值升值前景
时住邦2000处周边华贸中心20万方米商业面积100万方米巨体量国贸业士分析带动年国贸更辐射范围区域发展住邦2000华贸中心直线距离仅500米外住邦2000周边起公建筑面京棉集团拆迁开发超100万项目华贸东南角住邦2000西南角原空军起新项目住邦2000东侧土市拍卖整区域商务气氛会十分浓厚说样环境极具开发潜质升值空间蓄势发
令众CBD高档写字楼开发商忐忑住邦2000商务中心外出9700元／米低价位已压低档次商物业售价销售利润折扣事实市场反应早已初现端倪总建筑面积72万方米住邦2000商务中心Ⅰ期写字楼推出纯板式设计层高325米面宽825米高采光强通风完全甲级写字楼配置标准现已全部售罄现房高入住率
2泛CBD东区商务区写字楼市场分析
优势分析：
（1）段优势：
目前客户购买里段作CBD投资金三角区域阳门老城区改造较早目前已成商务集中区云集众写字楼商场配套齐全商务楼供应量充足档次较高价格已攀升高标准目前投资需资金量求较高关键角改造空间发展成新CBD核心区双井带似发展成CBD住城趋势量住宅楼盘供应少量商务楼出现档次高发展尚需时日投资回报需时间较长阳路带发展迅速着阳北路开通阳路改造周边量工厂拆迁发展空间理想似成CBD新核心漂移方北京风水角度北确实南里该区域商务楼供应量较档次较高新商务氛围逐步形成
（2）高性价优势：
现阶段尚属买方市场高端商务楼盘销售中低价位等低求买方甚品质提出更高求单纯低价吸引客户终究会偿失高档写字楼开发商真正利器应该优越性价
业界普遍识相住宅开发商务写字楼开发更需资金实力专业性更强满足流企业需求办公厦必须具流品质形象需聚集国际知名建筑师专业顾问支持需国际知名品牌企业支持更需开发商开发营运全面投入
目前新代写字楼纷纷定位复合高效超级商务中心样商务中心入住企业获元化硬件支持软件服务获更利润空间意义住邦2000例：住邦2000商务中心二期20000米围合商业广场300米街底商68米商业单位层高层投资获两层空间 2号板楼70整层购买客户目前售面积抢空1栋板楼34号楼塔楼样空间世界著名品牌机构国实力派企业提供前产品展示窗口
远洋商务楼刚刚推出久8900元方米低价入市目前销售率达60受中型公司追捧目前位红领巾桥西北侧新华联房产开发限公司开发新华联厦刚刚交工验收整层出租策略进入泛CBD东区商务写字楼市场更加漳显出该开发商期写字楼市场表现
（3）交通负荷优势
目前CBD商圈面交通超负挑战周边写字楼行情涨
CBD商圈交通情况超负荷状况中素早CBD商圈总体规划方案确定前国外规划专家交通承载量进行次讨认CBD圈交通规划仅够承载800万方米建筑面积带交通流量已审批项目早已超900万方米果加批项目CBD开发量总达1300万方米CBD圈交通拥堵状况已极限程度加年六月底国贸三期工程全面启动规划设计中中央电视台新办公楼破土动工新开发产项目数量少权威部门测定CBD车流量已高达5000辆时未CBD商圈交通面严重超负荷挑战CBD圈交通拥堵圈外周边商务产项目带极商机
许业购买租泛CBD东区商务区商务物业原中区域交通便捷性未发展空间客户表明员工班商务出行交通拥堵会公司正常运营带困扰办公址选核心边缘商务区公交通发达出行道路相畅通保障出行便捷距核心区域较享商务资源项目受越越投资客关注区域中项目利消息CBD东区优势逐渐开始显现
(4)CBD东区商务区域商务热点逐步形成
北京商务产存量市场需求目前市场缺乏区域发展形成影响力核心型综合项目住邦2000区域核心型商务产形象塑造带动第二代商务中心区断发展
国企业国际化公司合作步伐日益加快中层企业快速成长必然促进现代新型商务产市场迅速崛起CBD客户东区商务区客户需求参见客户资料客观需求提供暗藏商机区域划分实际体现客户需求产品划分
产增值产营运商重战略目标房产开发商开创更具发展潜力产开发营模式实现项目项目区域增值
（5）CBD东区商务区域市场未发展趋势：
未发展性：西成熟商务区开发土北成熟居住开发土南旧城区商务氛围淡东发展必然趋势
商务便捷性：燕莎CBD阳门三商圈交环处外联便捷距机场距城区距居住区公交通体系发达阳路称10月东拓宽满足商务士需满足员工需满足合作单位需
交通便捷性：CBD交通拥堵四环路交通通畅四条建成十月份开工建路段
区城升值潜力：东四环批开发延线项目域成熟度升值（重点谈隐藏起区域价值开发商建楼理念样住邦建楼考虑虚东西重点放价格支持度什麽样产品服务够支撑价格业投资买房够满足需？够赚钱？开发项目旨增值选择块选择产品选择营方式目持续实现增值CBD里项目1600020000价格东区商务区高档物业差倍业购买成差倍业通出租等方式回收投资时租金差倍？5年政策导变价格走势基持果样涨空间显然成越低投资回报率越高够期业赚钱重产开发光考虑短期变现应更考虑长期济效益社会效益推动商务产发展推动区域发展客户谋取价值）房产市场附属服务项目种市场变迁前三环广告牌200万现涨300万涨半价格路牌样敏感种区域变迁发展房产投资带潜空间区域转型济发展国际化拢样背景客户群会越越出现
区域市场热奥运村起种目限制性规划反会压周边项目发展外部条件控制预见东二环项目谈升值顶谈保值新兴区域正处政府力发展扶持阶段长远趋势判断力
3泛ＣＢＤ东区商务区客户特征：
泛CBD东区商务区吸引中等规模发展迅速具国际化趋势新兴公司投资者
根住邦２０００项目Ⅰ客户资料分析：
户数量购买400米70办公中企业追求回报投资者购买400米30客户总量中明确投资占9
购买面积购买两套50期5万销售面积客户80均购买面积达500米流客户需求面积集中200400方米间
企业购房资金规模基500万1000万元间客户事行业较集中高科技企业15顾问咨询15贸易20传媒金融建筑等行业中相部分海外投资者国创业者
4泛ＣＢＤ东区商务区客户定位：
1）高科技咨询行业广告传媒商贸IT信息服务医疗器械律师事务影视公司等新兴行业量涌现ＣＢＤ周边区成热选域企业技术含量高需规模力具备定资金实力成长空间较国际化趋势
2）企业未五年企业发展充满信企业持续发展空间求高包含企业发展需办公空间区域发展潜力周边客户群潜力留驻员工条件等讲置业种投资写字楼具良综合素质会企业发展提供空间支撑优良投资回报尤技术型骨干企业员工资金更重
3）泛CBD东区商务区未客户定位关注中等规模发展迅速具国际化趋势新兴公司投资者客户愿接受期高档办公楼提供服务带昂贵成中包含许必需附加服务果更愿意务实购买够满足需成合理办公空间
4）泛CBD东区商务区客户选择写字楼标准仅仅关注外观硬件重点厦形象企业文化理念企业价值观否致说传统贸易型企业会选择气派写字楼真正IT型企业求低调舒适
5泛ＣＢＤ东区商务区产品定位概况
理想写字楼必须够企业提供效率方面支持说位置交通否便利包括厦部交通运行系统社区交通组织厦部垂直交通系统包括通讯系统智化系统理等企业需求高效办公环境企业会花钱办公环境客户眼光敏锐挑剔注重方方面面细节办公场企业留驻更客户提供流协作发展机会写字楼者社区构成设计设施舒适性包括周围生活配套设施会员工种种属感文化托感写字楼帮企业留住员工尤技术型骨干企业员工资金更重性化建筑空间设计良生活配套方便交通员工更机融合办公生活实现价值统
着济增长国家政策支持私营企业成长速度惊截2002年底北京市私营企业增长2154体工商户增长2077着私营企业增长提供办公场写字楼必量市场
着中央电视台等迁入CBD发展态势出现种新趋势新兴中企业快速增长中企业办公楼需求更加旺盛例伴中央电视台北京电视台迁入传媒巨头相关业务公司迁入CBD区具资料显示电视直接相关联公司节目提供公司期制作公司等北京1000家间接相关联公司3800家
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CBD写字楼市场研究报告
北京写字楼市场研究
1市场综述
11 市场
北京甲级写字楼分布：中央商务区（CBD）第三馆区（燕莎机场辅路区）中关村区金融街区东长安街外区等六次市场
图21 北京甲级写字楼次市场分布图
¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区周边区北京涉外商务活动集中区北京国际水准甲级写字楼集中区域
现供应：甲级写字楼587万方米
未供应：20042008年甲级写字楼预计500万方米左右
特点：均租金高
空置率水低
国际化程度高跨国公司集中区域商务环境成熟
区域基础设施配套设施完善
规划中供开发块较土储备较丰富
政府良推广策略CBD海外投资产生更强吸引力
写字楼品质进步提升具国际甲级标准写字楼物业增加
¨ 东长安街区：北京甲级写字楼发展较成熟区北京早落成甲级写字楼国际厦亚洲具实力产商开发东方广场均位区域
现供应：甲级写字楼767万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计45万方米
特点：均租金全市均租金基持
受交通条件限制空置率水高CBD水
客户群外资中外合资企业国知名企业
区域发展成熟
开发土限受城市规划限制未写字楼供应增长稳
天安门广场王府井商业街等城市中心该区受国外知名产商型企业政府机构关注
¨ 外区：位阳区毗邻馆区跨国公司事商务活动提供种种便利外商务区吸引许跨国公司丰联广场寿厦该区域代表性写字楼
现供应：甲级写字楼23万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计5万方米
特点：均租金略低全市均水
空置率水较高
区域发展成熟
写字楼整体档次低CBD东长街区
集中批外资中外合资企业区域办公
土价格未发展空间限等原具实力产开发商吸
引力足
¨ 第三馆区：位阳区围绕机场高速路东三环交汇处东南北京写字楼发展较早区域京城中心发展厦燕莎中心亮马厦南银厦等均分布区域CBD具相处外商投资者国外公司青睐区
现供应：甲级写字楼515万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计26万方米
特点：区域均租金高全市均水
缺少铁交通支持空置率水相高CBD东长安街区
外资企业集中量日公司集聚发展厦幸福厦等物业办公
区域发展成熟
拥良生活环境外籍员生活居住相集中区域
写字楼市场未具定发展空间
¨ 金融街区：金融街区西西二环路东太桥街南起复兴门街北阜成门街规划103公顷中国金融业高理机构全国具实力金融机构集聚中心
现供应：甲级写字楼33万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计46万方米
特点：甲级写字楼乙级写字楼竞争激烈区域甲级写字楼均租金低
区域该区域甲级写字楼供应限部分乙级接甲级 标准物业
国金融业该区写字楼需求旺盛空置率水较低
国金融业电信业相关行业集中
金融街期已建设完成二期处规划建设中占32万方米
根西城区政府金融街规划发展目标金融街力争吸引国外金融机构进驻金融街整体规划建设正断步入国际化甲级写字楼数量提高
¨ 中关村区：根中关村科技园规划中关村核心区包括中关村西区中关村科学城北科技园清华科技园边缘区重点项目中关村软件园中关村生命科技园信息产业基中关村科技园发展规划未10年中关村科技园功定位具国际竞争力国家级科技创新示范基
现供应：甲级写字楼48万方米
未供应：20032008年甲级写字楼预计77万方米
特点：中关村现甲级写字楼整体品质东部存差距甲级写字楼数量限均租金水全市租金水持空置率稳定
高科技企业成长型中公司办公聚集区
正处全面建设阶段整体商务环境正逐步改善
受银行贷款写字楼限制区域产业规模特征等素影响写字楼销
售市场受商住公寓击
目前缺少具验外资产投资商投资中关村区写字楼开发
国开发商建设
区域资源政策环境产业优势断改善办公生活条件
吸引外资企业产投资商进入
图表21 北京甲级写字楼区域次市场市场表现览表
项 目 中央商务区 东长安街 外区 金融街 第三馆 中关村
现状供（万方米） 603 723 23 33 484 48
未供2003－2008年（万方米） 138 45 5 46 26 77
效租金(USD方米月) 330 297 275 2315 300 282
空置率 ％ 79 167 213 113 193 145
售价(USD方米) 2000＊ 2650＊＊ － 1900 2100 1535
注：数2002年第四季度计算租金售价均成效价格
＊：区域没供销售甲级写字楼考虑部分乙级写字楼
＊＊：区域没成交案例报价
12 写字楼分类
北京写字楼市场具投资潜力写字楼包括国际甲级国甲级写字楼国际甲级写字楼国际甲级写字楼标准相符国甲级市场现行标准划分北京甲级写字楼国际甲级写字楼显著差距实率较低通常没垫高板
写字楼物业域市场存差异写字楼定级通常基市场建筑相质量采述标准北京写字楼进行分类
图表22 北京甲级写字楼分类标准览表
标 准 国际甲级 甲 级
点 商务区极接性 办公区接性
开发商背景 验丰富资金雄厚 没具体求
总建筑面积 超50000方米 超25000方米
服务配套设施 满足日常生活商店适合商务会餐饭店宾馆银行邮电局午间放松娱乐设施公园运动设施图书馆 少国际甲级写字楼中述服务配套设施五种
高质量装修 中央空调进口电梯网络通信设施垫高板悬挂顶棚净高度少26米高档次国际化外装修理石堂玻璃幕墙实率 >70％ 国际甲级物业相特征高档次外装修
销售出租 仅出租者整层销售 销售出租没限制
智化系统 楼宇动化系统综合布线系统：宽带专线卫星接收数传送安防系统消防系统供增加服务预留空空间(例：专线数网络会议等) 安防系统消防系统综合布线系统：宽带专线市政线卫星接收
物业理 验丰富国际知名公司理 验丰富知名公司理
2供分析
21 现存未供
北京甲级写字楼存量1996年幅度增长截止2003年底甲级写字楼总供应量约360万方米
图表23 北京甲级写字楼供历史表现未预测 （19902008年）
资料源：仲量联行
1985－1995年北京甲级写字楼供应量限均年供应量仅3万方米1996－2001年年均供应量约43万方米2002年北京甲级写字楼市场供限北京市具国际标准甲级写字楼数量更加限集中东部区：国际贸易中心二期嘉里中心盈科中心华润厦盛世厦等
中央商务区中关村金融街等区域未新增量甲级写字楼供应预计20042008年北京甲级写字楼新增供应量达402万方米年均供量67万方米
根区域规划中央商务区写字楼建筑面积占总体规划建设规模50％达500万方米中关村科技园区仅核心区总建筑面积规模达150万方米中写字楼金融街二期写字楼供应达建筑面积64万方米外长安街线东直门交通枢纽区宣武区建设国际传媒道等区量甲级写字楼开发项目
计划建设写字楼项目建设规模观市场机制调节政府政策控制写字楼实际供应量会计划数量定程度减少
22 甲级写字楼供特征
国际佳模式甲级写字楼投资稳定租金收益获物业升值收益战略通常求长期持物业投资商项目开发早期具较强财务弹性
国际甲级标准写字楼开发商通常具丰富房产投资开发验开发商者海外公司香港南韩美国马西亚者海外营成功验国企业华润陆开发商相够更理解高档承租需求房产运营规律具更雄厚资金实力融资渠道
23 甲级写字楼市场表现
北京甲级写字楼市场1995年出现滑空置率激增甲级写字楼供应量幅增长导致供应需求1999年底着网络公司需求增长强势市场境况改善空置率水降低达8％2001年受北京甲级写字楼新增供增加全球济衰退等素影响空置率水升2002年受海外投资商中国市场信心增加新增供应限影响市场空置率持续降第四季度北京甲级写字楼空置率1352％
图表24 北京甲级写字楼供应量空置率历史表现（19852002年）
3写字楼需求分析
31 吸纳量
1999年前北京甲级写字楼市场年净吸纳量直保持相稳升趋势1999年半年2000年半年北京甲级写字楼净吸纳量增长高峰期原IT相关公司快速发展导致甲级写字楼需求量量增加促净吸纳量升年净吸纳量达695万方米2001年净吸纳量回落2002年甲级写字楼市场吸纳继续回落净吸纳量312万方米受全球济素影响2002年北京甲级写字楼新增供应量限关定程度限制效需求
19972003年北京甲级写字楼年均净吸纳量40万方米
图表25 北京甲级写字楼市场年净吸纳量览表
年 度 1997 1998 1999 2000 2001 2002
年净吸纳量(方米) 159569 277033 552553 695434 415346 312000
年 度 2003 2004 2005 2006
年净吸纳量(方米)
北京甲级写字楼需求未稳步增长通利仲量联行市场需求分析模型综合考虑北京十年济发展外商直接投资产业结构国家宏观济素北京甲级写字楼需求影响时根北京市十五规划北京市未五年济发展产业结构展考虑加入WTO办奥运会北京市济促进作预计未五年（2003－2007年）北京市甲级写字楼新增总需求300万方米年净吸纳量50万方米未年均供应量67万方米未甲级写字楼市场供求状况然存
图表26 北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史表现未展（19972008年）
32 需求源
北京甲级写字楼需求分租赁需求购买需求租赁客户90跨国公司外资公司办事机构分公司形式存公司租写字楼规模进驻中国北京业务发展计划关
北京甲级写字楼需求特征表现：
¨ IT业公司需求数量减少需求总量然较强
2000年需求旺盛互联网公司种素导致办公面积缩减租金较高写字楼搬迁租金较低写字楼中办公类公司实力较弱发展型公司实力较强公司例世界500强外资公司办公面积需求然较高
¨ 跨国公司高科技传统行业需求发展较稳健
跨国公司选择东长安街中央商务区（CBD）周边区受全球济走低影响公司减少原计划租办公面积北京断发展计划种需求会继续存
¨ 国公司需求增加
国公司甲级写字楼需求逐年增加尤实力金融证券通讯公司国政府机构表现出较强需求预示着国家机构改革深入政府机构租售写字楼更加市场化行
¨ 教育类企业房产公司影视娱乐业需求定增加
三类公司甲级写字楼需求增加期快速发展决定
购买甲级写字楼客户国公司机构集中金融保险机构电信业等行业企业集团国家机关市公司省政府驻京办事处等实体形式外国公司占例较少
期甲级写字楼需求跨国公司金融行业高新技术企业着北京软件微电子医药等行业实施鼓励政策预计未行业甲级写字楼需求会升着北京房产市场国际化程度提高中长期甲级写字楼需求会幅增长
33 物业位置质量设计需求
¨ 位置
北京写字楼需求者区位选择根行业侧重动控制成前提程度接生产资料力资源服务象例：海淀区软件信息技术行业青睐阳区跨国公司尤500强公司相关业务机构选择西城区集中金融保险机构电信业政府机构东城区国型企业政府机构占
¨ 物业外观
损害公司形象物业外观非十分重成考虑素访者均偏低维护成外装修例长期耐材料高建筑率高受欢迎程度较低
¨ 楼层设计
中央边缘核心正方形长方形楼层着强烈偏空间效率高布局分割灵活
楼层面积偏取决承租类型企业规模相考虑采光部分割等素承租通常喜欢超型楼层（>5000方米）
部楼梯非受致认承租通常想减少楼层间交通部楼梯安装恢复租金昂贵
然光评估核心筒体窗户佳距离时关键素距离般超15米
265－275米净高度需求者普通接受高度
楼面荷载重素尤许银行求楼面设立保险库核心筒周围增加楼面荷载利设立配电室存储室设备间等
垫高板安装公司控制成策略员更换频率等素关
中空玻璃成熟建筑物标志
¨ 建筑设备
具灵活性关键素适应商业活动降低成需根需楼层间改变电力供应整楼采均值供电
成熟4VAV系统通常够户提供佳舒适感受
宽带连接甲级写字楼必须具备条件
重金融机构说两路供电两套备系统保持业务连续性安全性关重金融机构倾租安装发电机额外竖井写字楼
卫星接收器（通路）安装增加写字楼需求者吸引力
4租金售价
41 写字楼租金
北京甲级写字楼市场租金1995年达顶峰均租金达面积月方米80美金1999年第三季度持续降60％1999年第四季度租金止跌回升中央商务区写字楼租金涨带动区租金水提升
2002年第四季度北京整体市场甲级写字楼月租金面积月方米296美金租金较2001年降租金高物业位CBD国贸二期嘉里中心成交价格分达面积月方米49美金42美金市场供选择出租甲级写字楼供限业租金免租期方面提供优惠条款相减少
42 写字楼售价
甲级写字楼买家国客户甲级写字楼均售价建筑面积方米2300美元写字楼销售银行提供贷款限定程度影响写字楼销售市场供销售写字楼数量限导致市场成交较少加成素制约售价未出现幅波动
图表27 北京甲级写字楼租金售价历史表现（19922002年）
注：租金净租金写字楼租金考虑免租期素实际成交价格转化面积计算
图表28 北京甲级写字楼均租金售价览表 （19982004年）
时 间 均成交租金(USD面积月 包含物业理费) 均售价(USD建筑方米)
1998年01月 468 2800
1999年01月 262 2189
2000年01月 194 1895
2001年01月 363 2400
2001年04月 390 2400
2001年07月 362 2315
2001年10月 346 2286
2002年01月 337 2350
2002年04月 320 2350
2002年07月 313 2300
2003年05月 296 2300
2004年05月 304 2340
43 租售活动
目前北京甲级写字楼市场较稳均初始投资回报率10－13％间投资活动表现：
¨ 购买甲级写字楼买家国公司政府机构集中西部区
¨ 国外投资公司基金机构参北京甲级写字楼投资中市场缺乏供出售国际水甲级写字楼
44 租金未趋势预测
应发展商求北京未甲级写字楼租金趋势进行预测预测根北京甲级写字楼未空置率状况结合租金空置率历史表现出
图表29 租金空置率历史表现 图表210 未甲级写字楼空置率走势
通租金空置率历史表现图见：空置率低10高30时租金水呈现急速涨降趋势空置率水介10－30间时租金水相集中月方米面积30－40美元间根北京未2003－2008年甲级写字楼空置率预测空置率维持10－25范围推断未北京甲级写字楼市场均租金月方米面积3040美元间波动
5未发展趋势
北京甲级写字楼未发展趋势表现方面：
¨ 市场竞争激烈
未中央商务区中关村金融街东直门长安街线等区量供应出现项目区域间竞争较激烈
¨ 销售价格稳租金水呈现差异化
土建筑成相稳定写字楼销售价格必然会维持定价位租金水会写字楼质量物业理水呈现差异化趋势
¨ 写字楼整体品质提升注重营造设施环境
办公环境求提高项目间竞争写字楼整体环境营造相关设施建设日益受关注
¨ 需求基础稳定投资趋活跃
中国济持续增长中国加入WTO办奥运会等积极素作甲级写字楼需求稳步增长国外投资日益关注写字楼投资潜力投资活动趋活跃
二中央商务区CBD周边区甲级写字楼市场分析
1CBD总体规划
CBD区位北京市阳区东三环路建国门外街交汇区距东二环约23公里东四环路约24公里距首机场24公里南部京津唐高速路出入口约53公里四范围：北起阳北路阳路南抵通惠河东起西路西东桥路规划总面积约4方公里
中央商务区现工企业149公顷居住84公顷公建55公顷市政13公顷教育科研14公顷道路84公顷居住口约54万期中期长期三步实施建设金十字区域核心区开发重点
11 功布局
图31 北京中央商务区规划图
总建筑面积规模控制1000万方米中写字楼约占50％公寓占25％商业服务文化娱乐设施等占25％商务设施集中东三环路建国门外街两侧设置混合区强调功性商务中心区24时充满活力核心区位北窑立交桥东北角占约30公顷保证CBD序建设成立CBD土储备中心土开发公司专家正CBD区进行证探讨阶段建筑规模投入市场时机未CBD土拍卖方式获取政府参合理适控制土投放利保障已获土开发商利益
12 空间形态规划
图32 北京中央商务区建筑高度规划图
根功布局商务办公区集中中部三环路建国门外街两侧布置外围次混合功区居住区开发强度空间形态中心外围次递减超高层建筑集中三环路两侧布置体建筑高度均100米标志性建筑限制250米核心区超高层建筑较集中区域该区域建筑会成整CBD标性建筑
13 绿化系统公开放空间规划
公绿化规划面积3339公顷占总面积11部分组成：四题公园环状绿化系统街绿化带通惠河北侧滨河绿化带等形成层次开放空间
西北西南东北东南四区规划面积25公顷左右公园形成具题公园四公园间绿化带步行道连接穿越整商务中心区南侧通惠河岸滨河绿化相连组成商务中心区环状绿化系统
14 交通规划 – 道路交通
CBD交通规划北京城市总体规划CBD发展规划整体城市交通规划基础编制区域交通规划道路约155公顷占CBD总面积39
图33 北京中央商务区道路交通规划图
完善道路交通环境体现：
发展公交通增加公道路增加两条铁增加公交通换站等
解决静态交通停车问题设置充足停车位商务区规定综合类公建筑均1万方米建筑面积少设65停车位等
加强现代化交通理
15 交通规划 – 轨道交通
根北京市轨道交通建设规划未两条铁线穿CBD区中铁十号线太阳宫东北三环南2008年前完成铁6号线阳路呈东西走
图34 CBD区轨道交通规划示意图
图35 CBD区轨道交通远景规划图
16 行系统空间利
CBD规划充分考虑利空间形成立体化交通系统求建筑车库连通尤核心区层互相连通形成行系统减轻面交通压力
图37 CBD区轨道行系统空间利图
17 基础设施
CBD区交通绿化网络等市政基础设施方面建设均北京市政府进行投入预计投资百二十亿元
18 CBD物业市场状况
CBD已建拟保留项目34项总建筑面积309万方米中写字楼1635万方米住宅1005万方米45万方米预计未写字楼开发量345万方米公寓150万方米205万方米
图38 北京中央商务区航拍图
图表31 中央商务区周边区已建设拟保留项目览表
位置 项目名称 功 体建筑高度层数 建筑面积(万方米) 占面积(公顷)
西北区 京广中心 写字楼酒店公寓 208米 1633 214
中国国际贸易中心 写字楼酒店公寓会展商业 158米 5195 1236
贵友厦 商业 6层 132 050
建国饭店 酒店 9层 302 111
京伦饭店 酒店 12层 403 093
金桥厦 写字楼 6层 128 046
嘉里中心 写字楼酒店公寓商业 129米 2230 307
汉威厦 写字楼 90米 1000 175
住总厦 写字楼 16层 420 065
建华置期 写字楼 90米 253 143
国际城（世贸国际公寓民源厦） 写字楼 90米 2710 246
机电汽配服务中心 写字楼 394 083
国安厦 酒店 18层 168 078
数码01 公寓 22层 300 030
计 15268 2877
西南区 丽晶苑 公寓 24层 310 040
米阳厦 写字楼 7层 063 026
华彬国际厦 写字楼 527 112
计 900 178
东北区 科伦厦 写字楼 12层 269 040
中服厦 写字楼 115米 380 137
中国第商城 I期 公寓商业 30层 695 163
乔安厦 写字楼 140 380
全国海关信息理中心 行政办公 2600 274
光华厦 写字楼 13层 447 108
首济贸易学 教育 377 553
中央工艺美院 教育 331 298
呼家楼新苑1#楼 写字楼 12层 277 030
呼家楼新苑2#3#楼 住宅 20层 553 083
温特莱酒店 酒店 162 042
阳光100 公寓 35层 1275 379
住邦2000Ⅰ期 写字楼 20层 10
计 7506 2487
东南区 航华科贸中心 写字楼公寓 129米 2904 434
三立厦 写字楼 27层 1170 187
艾米克厦 写字楼 22层 381 111
现代城 写字楼公寓 37层 1920 533
建外SOHO 写字楼公寓 28层 35 4
计 7047 1455
2写字楼供分析
21 历史供应
1985年北京建成第座涉外高档写字楼：国际厦1989年着中国国际贸易中心京广中心落成CBD区甲级写字楼供应量幅度提高年供应量超10万方米年里燕莎商圈机场辅路等周边区域陆续甲级写字楼投入市场CBD区未新甲级写字楼供应九十年代期CBD区甲级写字楼供应出现第二次高峰
截2003年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约93万方米中甲级587万方米未2002－2004年CBD甲级写字楼供呈现短缺态势CBD区域数物业项目初期量建设公寓关预计2006年CBD甲级写字楼供次出现高峰
图表32 CBD区甲级写字楼供应历史表现未趋势（1996年2007年）
1999年－2003年CBD甲级写字楼建项目8总建筑面积44万方米2000年CBD周边区建写字楼项目均未达甲级标准满足中公司需SOHO概念写字楼：现代城数码0120012002年两写字楼建项目分北京财富中心建外SOHO项目
CBD竣工写字楼项目1999－2003年期间计4总建筑面积409万方米见CBD区四年甲级写字楼物业数量供应限仅国贸二期华彬厦京汇中心住邦2000Ⅰ建外SOHO第道
图表33 1999－2003年 CBD写字楼建项目表
项目名称 位置 写字楼面积（M2） 发展商
京汇中心 北窑 39000 航华科贸中心限公司
华彬厦 建外街 53000 华彬集团
1999年计 92000
* 现代城 北窑 40000 中鸿天房产公司
* 数码 01 光华路 32000 北京国江房产公司
2000年计 72000
北京财富中心Ⅰ 北窑 90000 北京香江兴利房产公司
2001年计 90000
* 建外SOHO 北窑 86000 红石公司
2002年计 86000
富邦厦 双井 39000 德嘉置业限公司
嘉厦 光华路 30000
2003年计
富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房产开发限公司
住邦2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房产开发限公司
世纪财富中心 光华路 150000 香港世源
昆泰国际中心 外外 60000 昆泰集团
百富国际厦 东桥 78000 恒富广场房产开发限公司
注 * 写字楼档次划分述三项目非甲级写字楼 位置销售具代表性 作研究象
图表34 1999－2004年 CBD写字楼竣工项目表
项目名称 位置 建筑面积（M2） 发展商
国贸二期 建外街 77000 国际贸易中心限公司
1999年总计 77000
华彬厦 建外街 53000 华彬集团
2000年总计 53000
京汇厦 北窑 39000 航华科贸中心限公司
2001年总计 39000
*现代城 北窑 40000 中鸿天房产公司
2002年总计 40000
华腾厦 劲松桥 40000 北化房产开发限公司
2003年总计 185000
住邦2000Ⅰ 慈云寺桥 72000 住邦房产开发公司
建外SOHO 北窑 90000 SOHO中国
富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房产开发限公司
雨霖中心 东三环京广桥西 30000
2004年总计 140000
新华联厦 红领巾桥 40000 新华联房产开发限公司
财富中心Ⅰ 东三环京广桥 90000 香江国际
远洋商务中心 慈云寺桥 10000 中远产
22 未供应
中央商务区整体规划已获北京市政府批准根CBD区建项目实际状况2007年CBD224万方米写字楼供应推出项目前期规划融资建设等素预测未三年建量完工量会低计划数量
图39 CBD区建拟建项目分布图
图表35 CBD区域写字楼建项目表
项目名称 发展商 位置 写字楼建筑面积（方米） 预计完工期
恋日国际 华野投资理公司 北窑 4400 200306
阳光100（P2） 银信光华 光华路 20000 2004
蓝堡国际中心 建华时代 路 45000 200405
金国际中心（P2） 金集团 建国路 59000 2006
温莎道 怡禾房产公司 光华路 70000 2005
财富中心（P1） 香江国际 关东店 90000 2005
世纪财富中心 香港世源 光华路 150000 2006
央视厦 中央电视台 东三环 180000 2006
建外SOHO（PI） 红石公司 北窑 86000 2006
国贸三期 国贸物业 光华路 95000 2006
银泰世贸中心 中国银泰投资集团 北窑 147000 2006
北京电视台 北京电视台 建国路 165000 2006
世纪城市 城建集团 关东店 178000 2007
万通中心 万通集团 关东店 130000 2006
京澳中心 恒基产 关东店 25000 2006
百富国际厦 百富产 东桥 60000 200412
尚国际 华远产SOHO中国 东桥 130000 2006
SOHO尚 SOHO中国 关东店 125000 2007
万达广场 连万达集团 建国路 84000 2007
财富中心（P2） 香江国际 关东店 191000 2007
光华国际 中房集团五矿集团 光华路 150000 2007
首创产 首创产 呼家楼 440000 2006
太广场 太房产公司 光华路 110000 2007
中环广场 中环广场公司 北窑 定 2007
住邦2000 住邦房产开发 慈云寺 72000 2006
东区国际
总 计 25024万
图表35列写字楼中包括甲级乙级等类写字楼类项目中央电视台北京电视台甲乙级写字楼供应数项目尚处前期规划阶段难准确计算项目建设目标甲级写字楼开发商甲级写字楼标准理解相预计会出现部分投入市场写字楼物业达甲级标准初步推算未达甲级标准物业占总供应量27未2004－2007年CBD甲级写字楼新增供应量250万方米
图表36 CBD区写字楼分类供应图（单位：万方米）
图表36示根段接性视性理特征CBD区细分五区：CBD核心区三环路线长安街线东区西区根统计新增供应量集中西区三环路线项目位CBD西区竞争未开发物业
项目竞争物业分析选取项目项目存竞争关系物业
图310 CBD区市场细分区域分布图 图表37 CBD区写字楼供应分布分析
图表38 项目首竞争物业表
项目名称 写字楼建筑面积(M2) 完工期 项目优势 项目足 项目竞争影响
金国际中心 59000 2006 位长安街标志性突出铁站需求例高国际知名SOM设计项目国际化特征明显发展商知名产公司类技术员齐备专业性强 未建设高档写字楼验 项目开发时期相项目段销售寻找投资合作方面项目威胁较
温莎道 70000 2005 公寓部分已开盘写字楼紧销售时机较 开发商知名度相较低 销售已进入销售准备阶段具时机优势
财富中心Ⅱ期 120000 2006 项目紧东三环具段优势项目方案设计品质较高开发商具开发高档写字楼验 写字楼体量较成占资金较利销售整体项目规模较存影响工程计划完成素 期写字楼计划年1月开盘项目前期销售工作造成威协
世纪财富中心 150000 2005 国贸嘉里利吸引国贸嘉里业务公司 发展商实力足项目进度出现问题 项目期开发销售价格销售方式方面存竞争
世纪城市 178000 2006 发展商知名产开发企业政府关系紧密建造验丰富项目方案设计具国际性写字楼标志性明显 开发成较高缺乏开发高档物业验 段交通方面优势高项目
京澳中心 250000 2006 紧东三环具开发高档物业验 开发商部政府协调性相较弱 项目开发进度相似发展商具备开发高档写字楼实力验
万通中心 130000 2006 紧外街具高档物业开发验 项目价格成高交通拥堵 总部基概念项目概念定相性
华贸中心
光华国际 120000 2007 开发商资金实力较强融资验丰富项目规模开发周期短易操作 开发商缺乏写字楼项目开发验 销售市场销售时机方面项目产生竞争
万达广场
蓝堡国际中心
太广场 110000 2007 项目开发规模易操作 开发商缺少知名度 销售市场销售时机方面项目产生竞争
住邦2000Ⅱ 120000 2005 公寓项目写字楼贷款年限长价格优势明显 公寓项目写字楼期政策规范明朗 Ⅱ期销售市场销售时机方面直接性项目产生强烈竞争
远洋商务楼 10000 2004 公寓立项商务物业贷款年限长价格优势明显 公寓项目写字楼期政策规范明朗 推广时期销售时期年底结束会项目产生强烈竞争
项目直接竞争关系物业总供应量1027万方米项目推市场时间开发规模开发时间开发品质段等决定项目竞争力素提高项目竞争力段素法改变外通控制开发进度提高设计品质保证建设质量推广策略等方面提高项目竞争力CBD区甲级写字楼供应2006年出现较增长市场竞争更激烈提早开发提早入市降低竞争风险抢占市场份额尤重
23 物业档次体现形式
写字楼成功取决：理位置硬件设施物业理开发商背景推广时机等素项目周边较成功写字楼项目优劣势分析项目写字楼开发提供鉴作
¨ 层面积
出售面积出租写字楼层面积较般2500方米原提高整层购买整层租赁客户效率便销售整层出租 ：盈科厦鹏润厦丰联广场等
仅出租写字楼层面积2000方米左右特点便分割面积较租户较采光：国贸中心盛福厦华润厦等
¨ 净高
租户跨国公司针类客户需求该区写字楼室净高区写字楼高般26米着客户求断提高新建写字楼净高应低27米
¨ 智化水
该区写字楼通讯设施楼宇理达北京写字楼高水物业预留拓展空间
¨ 设备求
楼宇设备优劣直接影响厦出租销售跨国公司写字楼硬件设施求较高：电脑机房提供备电机够提供充足新风量空调设施充足数量电梯等候时间短等该区写字楼楼宇设备整体水较高已达国际水
¨ 装修标准
办公区域装修业般提供统天花吊顶租户行安排原租户行业行装修体现身特色时统天花吊顶厦形象会遭破坏
¨ 车位
该区写字楼提供停车位普遍较少租户需求存较差距许物业程度存访车辆停车困难问题原该区土开发成较高停车场面积限造成停车位相紧张局面
¨ 物业理
物业理优劣写字楼出租直接影响该区写字楼物业理两种形式：种业理种形式般业丰富房产开发理验租户较信：国贸中心嘉里中心盈科中心等种形式聘请国际知名物业理公司通公司国际化物业理模式较高知名度提升厦品质：盛福厦华润厦等
图表39 CBD周边区写字楼情况览表
物业名称 盈科中心 京广商务楼 国贸中心II期 嘉里中心 盛福厦
外观形象 非常 般 非常 非常 非常
机场交通 般 般 非常
物业周围交通 般 般 般 般
员工交通 非常 般 般
服务设施 非常 非常
周围酒店情况 非常 非常 非常
均楼层面积(建筑面积方米层) 2416 1800 2300 1100－2900 1700
电梯状况 般 非常 非常 非常
空调类型 风机盘四 风机盘两 变频式四 风机盘四 风机盘四
室净高 (米) 27 24 26 27 25－28
入住时间 1999年 1997年9月 1999年10月 1998年10月 1999年3月
物业名称 华润厦 丰联广场 京汇厦 鹏润厦 现代盛世厦
外观形象 非常 非常
机场交通 般 非常 非常
物业周围交通 般 般 般
员工交通 非常 非常 非常 般
服务设施
周围酒店情况 较差 非常 非常
均楼层面积(建筑面积方米层) 1700 2800－5500 3000 5400 2550
电梯状况 非常
空调类型 变频式四 风机盘四 风机盘四 风机盘四 风机盘变频式四
室净高 (米) 26 24 26 26 267
入住时间 1999年4月 1997年 2001年 2000年8月 2000年
3租赁市场分析
¨ 租金走势
1995年三季度开始CBD写字楼租金售价巅峰水直降1999年底低谷租金降77％图表310示租金1999年年底滑速度变慢2000年初租金强劲反弹均涨40－50％ 2001年底租金成交价略降2002年第四季度CBD写字楼成交租金面积计算USD33月方米
图表310 CBD甲级写字楼租金走势历史表现
通CBD甲级写字楼租金整体市场出CBD租金高整体市场10左右段时间差距更明显见CBD具稳定市场需求租金表现空置率状况均优次市场
¨ 租赁价量关系
图表311 1999－2003年CBDCBD周边区域市场租金吸纳量表
CBD 1999 年 2000 年 2001 年 2002年
存量（方米） 392000 445000 587000 587000
净吸纳量（方米） 33840 134830 106030 3480
空置率 25％ 442％ 948％ 89％
成交价格(USD方米月) 184 4125 3554 3218
CBD周边区域 1999 年 2000 年 2001 年 2002年
存量（方米） 829656 1055056 1184056 1224056
净吸纳量（方米） 132572 225802 201121 69521
空置率 25％ 55％ 18％ 15％
成交价格(USD方米月) 177 379 3412 311
注：CBD周边区域包括东二环东三环区亮马河区CBD
CBD1999－2003年新增供量限出现2003年没空余面积供需求者选择局面法体现市场实际需求量选取东二环东三环CBD周边项目进行分析通图表311出CBD周边区域甲级写字楼2000年2003年新增供应量分325万方米129万方米4万方米新增供应量数值均等相应年度净吸纳量
参CBD周边区域租金吸纳量数CBD租金较区高CBD区集聚效应市场需求高周边区2000年表现尤明显2000年CBD均租金方米月4125美金新增供应量5万方米市场吸纳量134万方米年度CBD周边区域租金方米月379美金CBD租金低8市场新增供量225万方米数值吸纳量持
4销售市场分析
CBD区供销售写字楼数量限选取周边区物业进行分析
1993年CBD周边出现销售写字楼吸引境外香港台湾东南亚区第批买家购买面积般较区发展商进入国房产投资领域销售较楼盘：丰联广场长安俱乐部富华厦恒基中心光华长安厦时外资企业业务断扩展办事处转变合资企业形式具国独立法外资企业写字楼需求面积增加快1996－1997年许外资企业需求面积已超1000方米接10000方米出现象摩托罗拉惠普三星样整栋购买案例
目前北京购买写字楼世界500强企业约6家面积约10万方米外建写字楼西门子公司北京济技术交流中心合作建西门子厦跨国公司购买建写字楼方面中国市场考虑长期发展方面时国家外汇制境外汇款较困难减少缴纳相关税费时满足办公需求中国盈利较高跨国公司选择购买甲级写字楼CBD周边区租甲级写字楼世界500强企业占约13万方米办公面积
图表312 世界500强企业购买写字楼览表
公司名称 写字楼名称 面积（方米） 售价（USD方米）
惠普（中国）公司 招商局中心2#楼 30000 2800
摩托罗拉（中国）公司 招商局中心3#楼 40000 2550
三星集团 招商局中心1#楼 20000 3000
花旗银行 光华长安厦 4000 1800
德国巴斯夫公司 盛福厦 3500 2500
德国赫斯特公司 招商局中心2#楼 7564 2600
金杜律师事务 建外SOHO第道 3000 2200
新加坡GIC基金投资 招商局中心4#楼 25000 1950
美国汉斯投资集团 现代盛世厦 50000 2500
1999年批北京商三资公司出种原考虑购买写字楼办公时国中公司购买写字楼作公司
2000 年SOHO概念面积办公写字楼数码01现代城住宅项目立项银行揭方面获支持吸引型公司购买单元式面积单位办公楼
2000－2001年境外投资机构继续投资CBD区高档写字楼新加坡GIC集团整栋购买航华科贸厦4号楼美国汉斯公司整栋购买现代盛世厦
20022003年着CBD整体规划出台CBD受境外投资机构国企业投资者关注建外SOHO针投资者推出销售型写字楼
图表313 2000 – 2003年CBD周边区购买写字楼案例
公司名称 写字楼名称 面积（方米） 售价(美元方米)
GIC集团 京汇厦 39000 2100
汉斯公司 盛世厦 68400 2000
三峡国际招标公司 鹏润厦 1500 2100
* 中国汽集团 南银厦 4500 1900
中国工商联合会 华普中心 10000 1800
中国民航航空理局 银通厦 12000 1000
金杜律师事务 建外SOHO第道 5000 1800
某国型企业集团 华贸中心 25000 2200
* 业购买
¨ 销售市场价量关系
CBD周边区写字楼销售市场始1995年高澜厦南银厦东海中心丰联厦1997年前销售价格业绩均保持高水着供应量增加亚洲金融危机等素导致写字楼租金幅降影响写字楼销售销售价格走低
图表314 1999－2002年CBD周边区甲级写字楼供应销售表
1999年 2000年 2001年 2002年
建工程量(方米) 400623 72000（新增量） 336500（新增量） 86000（新增量）
完工量(方米) 385650 181623 129000 40000
供销售量(方米) 192070 219600 144400 129000
实际销售量(方米) 83575 115600 83540 44500
应价格关系(美元方米) 1600－2200 1445－2800 1600－2500 20002100
1999年整栋销售新航空厦航空公司2000年整栋销售京汇厦新加坡国家投资公司购买作投资途余基面积购买2000年写字楼售价着市场租金攀升销售面积降销售价格涨成交量趋减少2001年美国汉斯公司投资购买现代盛世厦重该厦投资市场潜力物业优良硬件设施2002年销售甲级写字楼较少具代表性项目建外SOHO该项目开始销售起业绩直良已售出50写字楼面积
19992001年国公司购买总量11万方米中1999年73000方米2000年22080方米2001年15140方米散购整栋购买
1999年境外投资散购方式购买10575方米写字楼2000年成交39000方米京汇厦2001年成交68400方米盛世厦购买行境外公司整购2002年甲级写字楼买家国公司投资
图表315 2001年CBD周边区销售项目初始投资回报
项目名称 销售价格 投资回报％
盛福厦 2500 11
盛世厦 1450 198
鹏润厦 2300 11
2002年CBD周边区销售项目初始投资回报
项目名称 销售价格 投资回报％
鹏润厦 2100 12
* 建外SOHO 2000
* 目前售租金尚未制定
¨ 价格分析
1997年前写字楼销售价格位历史相高位历租金水幅度降低阶段购买写字楼初始回报率低销售写字楼水1999年底着租金水扬相低价格购买写字楼投资回报较观
2000年市场销售写字楼项目整栋新推出项目外定写字楼存量销售写字楼存量基前阶段销售剩余面积已出租面积类写字楼销售报价通常方米2500美元果未价格成交发展商收取租金获回报项目购买项目客户求求购买者投资机构影响公司东海中心写字楼推出时销售价格方米2800美元然售价租金价格降剩余面积进行出租着租期延长租金水升销售已存压力稳定租金回报未售出存量投资商策略低方米2800美元售盛福厦保证写字楼整体水档次投资商影响公司整栋层购买进行出售泛利厦等项目采租售举方式
2001年供销售物业面积盛世厦外没少物业供选择汉斯收购盛世厦原投资者资金状况营方式关汉斯相低价格成交营程中获较高投资回报
目前CBD周边区写字楼销售面积成交量限售价变化租金水略调整整体言2001年相销售项目面积数量限初始投资回报率保持10－13％间
CBD开发物业规划方案日趋明朗时数物业项目运作公司营模式角度考虑希销售持物业2002年市场出现供销售写字楼项目项目首考虑吸引销售规模企业集团投资者次零散出售
图表316 20022003年CBD售计划销售写字楼项目览表
项目名称 销售价格 销售时间方式
建外SOHO USD2000方米 2002年散售(栋)整售(栋)
金国际中心 定 整售
财富中心 计划USD2500－3000元方米 2003年12月开盘20层出租20层出售
世纪财富中心 定 部分整售部分散售
蓝堡国际中心 计划民币14000－17000元方米 计划2002年底开盘
阳光100 计划USD2000元方米 2002年底
5市场需求分析
CBD 区北京高档写字楼户集中根调查统计CBD区写字楼客户外资公司租写字楼占总需求82国公司仅占18正公司特外资企业需求促进区高档写字楼数量增加品质提升
51 外资公司
¨ 需求行业
CBD办公外资公司行业包括：银行保险业工业制造业石油化工业律师事务会计师事务等专业服务高新技术产业调查写字楼中50％租户欧洲北美
¨ 需求偏
公司物业项求：
－ 层面积：出售面积出租写字楼般2500方米
出租写字楼层面积2000方米左右
－ 净高：26米
－ 智化水：先进通讯设施楼宇理控制系统预留拓展空间
－ 设备求(HVAC)：写字楼硬件设施求较高：电脑机房提供备电机空调设施够提供充足新风量电梯数量充足等候时间短等
－ 装修标准：般统天花吊顶租户行安排
－ 车位：目前该区写字楼提供停车位普遍较少停车位相紧张租户需求存较差距
－ 物业理：物业理水求较高
¨ 需求特征
行业选择CBD甲级写字楼办公原：
外资金融机构：机构注重公司形象半愿意租高档写字楼聚集起办公
工业制造业石油化工业公司：CBD区距机场港口空港工业区北京济技术开发区天津济技术开发区等较交通十分便利
会计师律师事务等专业咨询公司：重服务客户接性愿办公点设立服务客户附方便频繁商业接触提供良快捷服务
高新技术产业：公司非常注重整区商务气氛办公场交通易接性写字楼提供先进网络通讯设施
¨ 需求调查
500强企业CBD办公状况
目前进驻北京世界500强企业159家CBD办公83家中金融保险业制造业数量分占27％26％计算机信息产业占15％石油化工医药占10％外资询服务航空广告贸易等行业
图表317 CBD区世界500强企业行业分布
办公面积需求面积5000方米公司华业务发展较成熟企业集中通讯信息产业需求面积3000－5000方米公司事电子信息产业医药等行业面积1000－3000方米公司中制造石油化工医药等传统行业数量明显增加办公面积500－1000方米公司中金融保险业例高国家类行业限制关500方米需求代表处
图表318 CBD区世界500强企业办公面积需求
52 国购买客户构成特征分析
CBD区国公司需求例较低购买租赁记录均较少需求特征偏完全反映市场状况趋势根未CBD区写字楼需求预测国需求者幅增加性国企业购买物业特征研究鉴金融街中关村等区成交记录需求特征需求偏总结：
¨ 国购买者行业分布
甲级写字楼国购买者行业分布集中金融业信息产业市公司等例银行保险期货信托机构电信相关行业国型公司国家部委军队分离出公司者会计税务等专业服务机构外企业驻京机构已购买者写字楼成交占例较预计未购买性
¨ 建筑面积需求特点
整栋购买成交规模建筑面积2万方米左右购买规模通常身需求市场没较规模供购买者般采整体购买余部分出租方式零散购买需求面积500方米
¨ 位置独立性求
国购买者写字楼位置便利性识性独立性高求力购买写字楼公司发展较快较成熟企业选择写字楼更加注重整体形象楼宇命名权独立性部分购买者国家机关分离出公司写字楼位置选择购买者会考虑职工生活便利性选择职工原分配住房相较位置通常会跨区选择新办公点
¨ 建筑布局设备配套设施求
国外者相国购买者写字楼采光遮挡求较高目前写字楼建筑设备配套设施基满足客户求写字楼配套设施会根身求调整求建筑面布局够具较强灵活性
¨ 价格付款方式
国购买者购买写字楼通常会国家企业部单价总价求目前成交记录般2000美元建筑面积方米付款方式较灵活次性付款分阶段例付款两种付款方式
¨ 决策方式时间
国购买者写字楼接现房阶段决定购买阶段购买者够建筑质量外观周边环境够握时阶段交易价格会低期房价格促国购买者少期房阶段完成购买交易国购买者决策会受写字楼市场状况公司部运作阶段关
6CBD未物业需求发展分析
制造业
制造业继续保持快速发展势头着外国公司加华采购力度中国正成外国公司重零部件采购中心
北京广阔市场前景丰富资源吸引众跨国公司华设立办事处生产研发机构研发机构集中信息通讯生物制药精细化工运输设备制造等行业方面跨国公司提高中国战略中位总部搬北京海外资产业基聚集基外资企业集中产业链完整具相规模配套力中部分区正成全球ＩＴ产品加工制造基
¨ 未CBD产业结构构成
未CBD区产业结构现基础变化体现传媒业金融业发展两行业提高CBD区写字楼需求制造业信息产业石油化工咨询服务等行业继续稳健增长
传媒业
北京市作全国政治文化中心现众国家级媒体传媒业发展基础
北京云集众国家级信息机构信息媒体新华社民日报社中央电视台中央民广播电台国家统计局国家信息中心等量影响覆盖面广信息里产生汇集交流传递北京成中国信息集散
CBD正形成北京全国传媒产业中心中央电视台北京电视台新浪网已办公点移CBD北京东部区现媒体民日报社北京青年报社北京民广播电台北京广电集团北京广播电视局国际媒体CNN路透社等177家驻京海外新闻机构产生产业集聚效应中央电视台北京电视台迁入CBD扩企业规模北京电视台现九频道建设新台发展15者20
优良通讯设施发展传媒业必硬件设施
北京市中国世界国邮政通信枢纽国家级干互联网坐落北京CBD区着中央电视台北京电视台迁入通信等基础设施进步加强
北京市拥全国文化艺术类高等院校发展文化传媒业提供丰富力资源
图表319 传媒企业北京市区域分布
图表320 传媒企业租写字楼等级分布
目前传媒企业分布海淀区阳区租甲级写字楼企业集中阳西城两区外资合资资知名企业公寓作办公点公司占定例
金融业
北京集中绝数全国性金融机构中国中央银行政策性银行商业银行总部北京北京市作全国金融理决策信息中心国家金融政策出北京全国金融结算北京进行时批国家级保险公司信托投资公司财务公司租赁公司等非银行金融机构总部设北京 发展金融业具天独厚条件
未两年北京外资全面开放金融市场金融街会分流部分CBD区甲级写字楼需求外资银行然会选择CBD区作办公点首先目前绝部分外资银行CBD周边区设置办事机构外资银行客户集中区域 三资企业外国驻京工作员等CBD现良商务办公气氛完备配套设施吸引外资银行落户原
¨ CBD未写字楼需求特点
外资企业相长段时间租写字楼未外资企业写字楼新增需求源新增外资企业现企业扩张需求首先世界500强企业进驻北京新增数量会出现幅增加状况目前京世界500强企业159家企业否进驻北京更业务发展角度出发两年500强企业年进驻北京数量增长较缓慢年仅5家左右
着金融政策逐步开放外资银行保险业办公需求幅增长会受金融街影响产生某种程度分流然CBD区作选择次市场未CBD区写字楼市场客户
现租户扩张方面预计华业务发展较成熟企业例信息产业类企业CBD区新增办公面积需求短期会较快增长原年快速成长期企业已进入稳发展阶段出租金成力资源考虑业务扩张研发类办公需求会选择CBD外区企业商业理部门设置CBD区
未CBD区写字楼购买者国购买者国外机构投资者行业金融信息产业然未写字楼购买者金融类公司总部写字楼需求已基饱金融企业分支机构然会定需求型广告公司媒体相关公司处身营需会选择商住式写字楼
¨ CBD未写字楼需求总量
目前 CBD 区甲级写字楼新增需求占全市总新增需求25％年CBD 区甲级写字楼供应量限抑制该区需求增长未五年北京市加快金融市场外开放中央电视台北京电视台新址迁入CBD区举办奥运会加入WTO进步加强北京市国际交中心功预计未五年CBD区甲级写字楼新增需求占全市新增需求35％需求量建筑面积84万方米
图表321 CBD甲级写字楼需求预测
三2003~2004年CBD区域写字楼市场分析
供求分析
2003年市场供应量
2003年CBD销售型写字楼总供应面积约25万米市场均价15000左右整体供应量属区域二三线产品供应量销售情况较理想建外SOHO写字楼销售率达100
2004年CBD写字楼供应量
项目 写字楼总建面 售价（均价） 销售率
财富中心Ⅰ 10万方米 22000 60
建外SOHO 12万米 16000 100
蓝堡国际中心 3万米 14000 70
尚国际中心 10万米 14000 65
住邦2000Ⅱ 18万米 11000 50
2004年CBD写字楼供应量：
预计2004年CBD区域新写字楼市场供应量明显加特2004年半年量写字楼项目投入市场目前估计项目会明年进入市场推广：财富中心世纪财富中心万通中心中环广场CBD国际厦加目前售蓝堡国际厦温特莱中心尚国际住邦2000二期总供应量明显放
项目 写字楼总建（万） 数量 物业类型 位置 入住时间 工程进度
财富中心Ⅰ 10 1栋 写字楼酒店公寓商场运动娱乐设施 东三环北路23号 05307 已封顶外挂幕墙进行中
中环世贸 20 4栋 写字楼 建外街 05 做部分
蓝堡国际 3 1栋 写字楼公寓 西路甲3号 048 接封顶
斯特厦 12 2栋 写字楼 光华路 05 未开工
温特莱中心 3 2栋 写字楼酒店 光华路 04 正负零
万通中心 12 4栋 写字楼 外街 05 接封顶
尚国际 10 1栋 写字楼公寓 东桥路 04 准现房
世纪财富中心 14 2栋 写字楼 关东店南街 05 结构
CBD国际厦 73 1栋 写字楼 永安里 未定 基础
光华国际 12 4栋 写字楼商业 光华路 06年 已开工
温莎道 6 1栋 写字楼商业 光华路 06年 开工
百富厦 2栋 写字楼商业 外东桥 05 结构封顶
住邦2000Ⅱ 18 1栋 写字楼商业酒店 慈云寺桥 05 结构
华贸中心 20 1栋 写字楼公寓酒店商业 建国路 07 结构
银泰中心 14 2栋 写字楼酒店公寓 建外街 07 结构
远洋商务 1栋 商住 东四环慈云寺桥 04 结构封顶
新华联厦 4 1栋 写字楼 东四环红领巾桥 04 入住
2004年CBD写字楼市场供应量表
果项目2004年推出CBD写字楼供应量接100万米CBD建设写字楼市场第次规模放量市场反映CBD概念含金量检验时更影响未年该区域写字楼市场
项目中财富中心期写字楼顶级产品余项目具特色综合实力法财富中心相明年财富中心写字楼销售情况普遍时作CBD推市场顶级产品财富中心写字楼售价推广策略市场表现成04年CBD写字楼销售市场晴雨表
2004年CBD写字楼需求：
通2003年CBD售写字楼项目进行调研发现购买二线品牌产品私营企业投资客户投资间没明确划分客户会视未CBD写字楼租金变化决定购物业途两项目客户购买面积数面积（150~300米）部分整层购买客户建外SOHO蓝堡国际中心写字楼均属二线产品带动该区域二线品牌写字楼客户群需求增长
2004年写字楼放量增快年高档产品推出较年着CBD建设逐步完善更国外企业进驻CBD2004年会形成写字楼成交高峰2004年写字楼新项目品质整体高2003年产品2004年CBD写字楼市场集中放量带热区办公物业市场0203年CBD写字楼新产品供应量少区域存量客户需求需求04年部分释放
着CBD发展进步成熟吸引更国外公司进驻该区域
2价格变化趋势
2004年CBD写字楼年推出新产品数量整体档次高03年产品必带热区域写字楼市场预计整体市场均价应该够18000
3产品导
1）先天位置决定CBD写字楼价值市场表现
2003年CBD写字楼项目表现写字楼核心竞争力旧位置素2003年CBD推出三写字楼项目中产品配置相差表现天壤建外SOHO写字楼表现蓝堡国际中心成绩优良尚国际令失建外SOHO写字楼100销售率背潘石屹炒作素外项目理位置具优势写字楼客户群投资型购买住宅客户群冷静更关心动产产生回报
CBD区域具价值位置决定项目价值市场表现
2）建筑综合体间竞争取代单项产品竞争
目前CBD规划区域项目总体符合写字楼公寓商业例532标准区域数中型销售型项目包含3种物业形态建筑综合体泛CBD东区域仅仅家住邦2000具备综合体物业形态项目
目前CBD泛CBD区域建建筑综合体：
项目 总建筑面积（万M2） 物业类型 入住时间 写字楼工程进度
财富中心 72 写字楼酒店公寓商场运动娱乐设施 05307 期写字楼接封顶
国贸三期 54 酒店写字楼商业配套 07 拆迁接完成
建外SOHO 70 写字楼公寓商业街 0404 准现房
银泰中心 35 写字楼酒店公寓 07 做基础
金中心 24万 写字楼商场公寓 05 尚未拆迁
蓝堡国际 20 写字楼公寓商业 048 尚未封顶
尚国际 30 写字楼公寓商业 04 准现房
万达广场 48 写字楼公寓酒店商业 07 公寓施工
华贸中心 100 写字楼公寓酒店商业 07 公寓施工
住邦2000Ⅱ 18 写字楼酒店商业 07 期已售完二期正出售中
25号项目 25 写字楼公寓商业 06 未开工
项目总建筑面积：443万
项目 写字楼总（万） 数量 物业类型 位置 入住时间 写字楼工程进度
中环世贸 20 4栋 写字楼 建外街 2005 做部分
国际财源中心 238 2栋 写字楼商场 建外街 2006 未开工
斯特厦 12 2栋 写字楼 光华路 2005 未开工
温特莱中心 3 2栋 写字楼酒店 光华路 2004 正负零
万通中心 12 4栋 写字楼 外街 2005 结构工程
世纪财富中心 14 2栋 写字楼 关东店南街 2005 部分
CBD国际厦 73 1栋 写字楼 永安里 未定 未开工
温莎道 6 2栋 写字楼公寓 光华路 未定 未开工
新华联厦 3 2栋 写字楼 红领巾桥旁 2004 现房招租
CBD非建筑综合体公建项目：
总建面：1011万米
两种写字楼：
出目前CBD建建中型项目建筑综合体未区域竞争综合体竞争较规划合理性单纯某种产品通建筑综合体种物业形态组合道路交通设备设施等综合素客户财富理想回报项目突破重点时建筑综合体位置规划建筑设计风格等方面具特色突出项目性特性取胜
CBD原建筑综合体国贸嘉里京广三项目年营取良济效益社会效益创造东三环段价值根CBD现规划显示未10家建筑综合体项目2008年前CBD建成投入面供应量竞争难免
3）写字楼配置普遍高现产品
建项目基配置表：
项目 财富中心 金中心 世纪财富中心
单层面（M2） 2400 A座1773B座1561 东座2202西座2237
电梯数量 18部 A座16部B座10部 东座12部西座9部
空调系统 四全空气空调系统蒸汽加湿系统 VAV系统 VAV变频
垂直交通系统 OTIS25~5米秒 品牌定 瑞士迅达4米秒
综合布线 架空板办公楼采模光纤作数传输垂直干网络数铜缆作语音传输干通路 架空板 架空板
机房专空调 24时专空调
配套服务 商务中心银行咖啡厅24时便利店功会议室邮政服务 设计商务中心会议室功厅银行邮局展览厅员工餐厅等 银行保箱等配套设施零售商业服务空间金融超市空间会议中心餐饮服务空间
外立面 中空玻璃幕墙LOWE镀膜玻璃铝型板氟碳喷涂 东侧玻璃幕墙西侧石材幕墙顶部615米高玻璃幕 双层钢化LowE幕墙
净高 27米 27米 27米
通表格显示CBD核心区域新建写字楼基配置高现写字楼项目更步达国际标准未写字楼市场竞争中处利位
四2003~2004年泛CBD东区商务区写字楼市场分析
1泛CBD东区商务区形成背景：
（1）20032004年CBD区域写字楼行情涨：
CBD开发历规划年公寓年商业年逐步进入商务开发新阶段年CBD第商务年 CBD委会规划建设总顾问柯焕章媒体表示仅目前已30％外资企业入驻CBD中服务业占60％服务业集中金融保险通讯等领域CBD已具备产业发展基础
京城楼市言意味着部分业界士担忧CBD迅速走公寓中心区然该区域高档商物业需求量幅度增长
目前市场销售状况统计显示CBD沾边项目卖疯价格路狂飙涨幅普遍3—5左右例SOHO办公楼产品售价已涨18000元方米左右次涨幅达5单价攀升700元左右
嘉里中心写字楼租金报价已涨月30美元方米涨幅达20—30国贸写字楼租金报价维持原水基础略调显易见便租金水升CBD核心区域高档写字楼然供应求
北京金公司总理陈长春媒体分析高档写字楼纷纷涨价四方面：首先期土政策收紧变相促发展商成升导致实力较弱发展商迫资金等方面压力放慢开发速度供应项目总量减少次399方公里CBD已规划中1000万方米建设量降700万—800万方米导致CBD产品供应量进步降必会影响区产品价格第三建材成（钢材等）涨价第四部分项目建筑形态初步树立
更新调查表明2004年CBD区域写字楼市场热预计整体市场均价达2000美元方米业士称2002年2003年CBD写字楼新产品供应量少区域存量客户需求需求年部分释放
方面北京市公安交通理局发关疏解CBD交通通知规定CBD核心区项目审批停中央电视台停工块重新市拍卖种消息表明该区域目前已饱
（2）泛CBD东区商务区搅局
市场高档写字楼片声中半路杀出住邦2000匹令业界瞩目黑马更出低价高档商物业口号均价9700元米成泛CBD东区商务区域现房阶段唯价格突破万元底线五星级高档商务楼项目样CBD区域做项目位业士评价住邦2000说种市场行明显存心搅局
住邦2000商务中心北京市住邦房产开发限责公司开发纯粹商务项目项目总建筑面积约25万米集办公酒店公寓商业会展金融体超规模全新概念CBD东区商务社区泛CBD东区第家商务写字楼社区
住邦2000商务中心位东四环路（迎宾路）阳路交汇处属高端商务楼盘云集外商圈目前CBD金融街土开发饱发展前景限中关村显然更合适成长型企业作继西单王府井北京市政府规划第三条重点商业中心街外拥成第三商业道升值前景理位置外四面通达堪称城区核心核心作CBD边缘集团外实未沦CBD附庸着CBD肩立潜质高端商务楼盘说选择段选择段广阔段价值升值前景
时住邦2000处周边华贸中心20万方米商业面积100万方米巨体量国贸业士分析带动年国贸更辐射范围区域发展住邦2000华贸中心直线距离仅500米外住邦2000周边起公建筑面京棉集团拆迁开发超100万项目华贸东南角住邦2000西南角原空军起新项目住邦2000东侧土市拍卖整区域商务气氛会十分浓厚说样环境极具开发潜质升值空间蓄势发
令众CBD高档写字楼开发商忐忑住邦2000商务中心外出9700元／米低价位已压低档次商物业售价销售利润折扣事实市场反应早已初现端倪总建筑面积72万方米住邦2000商务中心Ⅰ期写字楼推出纯板式设计层高325米面宽825米高采光强通风完全甲级写字楼配置标准现已全部售罄现房高入住率
2泛CBD东区商务区写字楼市场分析
优势分析：
（1）段优势：
目前客户购买里段作CBD投资金三角区域阳门老城区改造较早目前已成商务集中区云集众写字楼商场配套齐全商务楼供应量充足档次较高价格已攀升高标准目前投资需资金量求较高关键角改造空间发展成新CBD核心区双井带似发展成CBD住城趋势量住宅楼盘供应少量商务楼出现档次高发展尚需时日投资回报需时间较长阳路带发展迅速着阳北路开通阳路改造周边量工厂拆迁发展空间理想似成CBD新核心漂移方北京风水角度北确实南里该区域商务楼供应量较档次较高新商务氛围逐步形成
（2）高性价优势：
现阶段尚属买方市场高端商务楼盘销售中低价位等低求买方甚品质提出更高求单纯低价吸引客户终究会偿失高档写字楼开发商真正利器应该优越性价
业界普遍识相住宅开发商务写字楼开发更需资金实力专业性更强满足流企业需求办公厦必须具流品质形象需聚集国际知名建筑师专业顾问支持需国际知名品牌企业支持更需开发商开发营运全面投入
目前新代写字楼纷纷定位复合高效超级商务中心样商务中心入住企业获元化硬件支持软件服务获更利润空间意义住邦2000例：住邦2000商务中心二期20000米围合商业广场300米街底商68米商业单位层高层投资获两层空间 2号板楼70整层购买客户目前售面积抢空1栋板楼34号楼塔楼样空间世界著名品牌机构国实力派企业提供前产品展示窗口
远洋商务楼刚刚推出久8900元方米低价入市目前销售率达60受中型公司追捧目前位红领巾桥西北侧新华联房产开发限公司开发新华联厦刚刚交工验收整层出租策略进入泛CBD东区商务写字楼市场更加漳显出该开发商期写字楼市场表现
（3）交通负荷优势
目前CBD商圈面交通超负挑战周边写字楼行情涨
CBD商圈交通情况超负荷状况中素早CBD商圈总体规划方案确定前国外规划专家交通承载量进行次讨认CBD圈交通规划仅够承载800万方米建筑面积带交通流量已审批项目早已超900万方米果加批项目CBD开发量总达1300万方米CBD圈交通拥堵状况已极限程度加年六月底国贸三期工程全面启动规划设计中中央电视台新办公楼破土动工新开发产项目数量少权威部门测定CBD车流量已高达5000辆时未CBD商圈交通面严重超负荷挑战CBD圈交通拥堵圈外周边商务产项目带极商机
许业购买租泛CBD东区商务区商务物业原中区域交通便捷性未发展空间客户表明员工班商务出行交通拥堵会公司正常运营带困扰办公址选核心边缘商务区公交通发达出行道路相畅通保障出行便捷距核心区域较享商务资源项目受越越投资客关注区域中项目利消息CBD东区优势逐渐开始显现
(4)CBD东区商务区域商务热点逐步形成
北京商务产存量市场需求目前市场缺乏区域发展形成影响力核心型综合项目住邦2000区域核心型商务产形象塑造带动第二代商务中心区断发展
国企业国际化公司合作步伐日益加快中层企业快速成长必然促进现代新型商务产市场迅速崛起CBD客户东区商务区客户需求参见客户资料客观需求提供暗藏商机区域划分实际体现客户需求产品划分
产增值产营运商重战略目标房产开发商开创更具发展潜力产开发营模式实现项目项目区域增值
（5）CBD东区商务区域市场未发展趋势：
未发展性：西成熟商务区开发土北成熟居住开发土南旧城区商务氛围淡东发展必然趋势
商务便捷性：燕莎CBD阳门三商圈交环处外联便捷距机场距城区距居住区公交通体系发达阳路称10月东拓宽满足商务士需满足员工需满足合作单位需
交通便捷性：CBD交通拥堵四环路交通通畅四条建成十月份开工建路段
区城升值潜力：东四环批开发延线项目域成熟度升值（重点谈隐藏起区域价值开发商建楼理念样住邦建楼考虑虚东西重点放价格支持度什麽样产品服务够支撑价格业投资买房够满足需？够赚钱？开发项目旨增值选择块选择产品选择营方式目持续实现增值CBD里项目1600020000价格东区商务区高档物业差倍业购买成差倍业通出租等方式回收投资时租金差倍？5年政策导变价格走势基持果样涨空间显然成越低投资回报率越高够期业赚钱重产开发光考虑短期变现应更考虑长期济效益社会效益推动商务产发展推动区域发展客户谋取价值）房产市场附属服务项目种市场变迁前三环广告牌200万现涨300万涨半价格路牌样敏感种区域变迁发展房产投资带潜空间区域转型济发展国际化拢样背景客户群会越越出现
区域市场热奥运村起种目限制性规划反会压周边项目发展外部条件控制预见东二环项目谈升值顶谈保值新兴区域正处政府力发展扶持阶段长远趋势判断力
3泛ＣＢＤ东区商务区客户特征：
泛CBD东区商务区吸引中等规模发展迅速具国际化趋势新兴公司投资者
根住邦２０００项目Ⅰ客户资料分析：
户数量购买400米70办公中企业追求回报投资者购买400米30客户总量中明确投资占9
购买面积购买两套50期5万销售面积客户80均购买面积达500米流客户需求面积集中200400方米间
企业购房资金规模基500万1000万元间客户事行业较集中高科技企业15顾问咨询15贸易20传媒金融建筑等行业中相部分海外投资者国创业者
4泛ＣＢＤ东区商务区客户定位：
1）高科技咨询行业广告传媒商贸IT信息服务医疗器械律师事务影视公司等新兴行业量涌现ＣＢＤ周边区成热选域企业技术含量高需规模力具备定资金实力成长空间较国际化趋势
2）企业未五年企业发展充满信企业持续发展空间求高包含企业发展需办公空间区域发展潜力周边客户群潜力留驻员工条件等讲置业种投资写字楼具良综合素质会企业发展提供空间支撑优良投资回报尤技术型骨干企业员工资金更重
3）泛CBD东区商务区未客户定位关注中等规模发展迅速具国际化趋势新兴公司投资者客户愿接受期高档办公楼提供服务带昂贵成中包含许必需附加服务果更愿意务实购买够满足需成合理办公空间
4）泛CBD东区商务区客户选择写字楼标准仅仅关注外观硬件重点厦形象企业文化理念企业价值观否致说传统贸易型企业会选择气派写字楼真正IT型企业求低调舒适
5泛ＣＢＤ东区商务区产品定位概况
理想写字楼必须够企业提供效率方面支持说位置交通否便利包括厦部交通运行系统社区交通组织厦部垂直交通系统包括通讯系统智化系统理等企业需求高效办公环境企业会花钱办公环境客户眼光敏锐挑剔注重方方面面细节办公场企业留驻更客户提供流协作发展机会写字楼者社区构成设计设施舒适性包括周围生活配套设施会员工种种属感文化托感写字楼帮企业留住员工尤技术型骨干企业员工资金更重性化建筑空间设计良生活配套方便交通员工更机融合办公生活实现价值统
着济增长国家政策支持私营企业成长速度惊截2002年底北京市私营企业增长2154体工商户增长2077着私营企业增长提供办公场写字楼必量市场
着中央电视台等迁入CBD发展态势出现种新趋势新兴中企业快速增长中企业办公楼需求更加旺盛例伴中央电视台北京电视台迁入传媒巨头相关业务公司迁入CBD区具资料显示电视直接相关联公司节目提供公司期制作公司等北京1000家间接相关联公司3800家
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