关高校家属住宅物业理点体会
年高校教职工住房改革工作基完成原福利住房分配制度已逐步货币化取代数公住房已出售原住户时高校保证引进需保留部分周转房供相段时间办理产权户教师出现家属社区存住宅产权元化问题面种情况采原房产行政理办法适应前形势需外拥产权业住房提出更高求追求舒适优美文明安全居住环境生活条件原行政理方法业装修行缺乏相应办法理手段需种新理模式适应种变化
高校家属物业理方式现状
高校勤社会化改革程中勤部门体制理容发生变化学校房屋理分配出售建设计划等行政职勤处(部)物业理水电暖维修运行绿化保洁等服务职勤集团(产业实体)原勤部门分二形成部甲乙方关系步物业理社会化奠定基础时原家属物业否继续接手家属住宅区理成变数改革程中出现种情况：第种完全社会型勤处通社会招标引进社会专业物业理公司高校家属住宅区理基搬社会通常模式理方式包括成立业委员会收物业理费住户维修实行偿服务等等第二种渐进转型勤集团成立家属住宅物业理部独立法企业模仿社会物业理企业运行理学校勤处(甲方)勤集团(乙方)签订服务协议划拨理费第三种停滞前型维持原理方式存物业市场竞争环境
三种方式第三种方式明显符合社会进步需足取完全社会型渐进转型间选择需高校家属物业理难点进行分析确定
二 高校家属物业理难点理方式选择
1高校家属住宅区般毗邻学校伴校园建设分批建房屋年代跨度较住宅形式房层高层式样数房屋陈旧配套设施设备老化工程资料缺乏理维护难度成高
2历史原住户私搭乱建乱堆乱放情况普遍房前房圈占绿意种植防护栏安装年缺乏理规范式样五花八门利住宅开店商营秩序混乱店学校背景错综复杂社区秩序问题物业公司说规范难度
3高校社会仅教师批事勤服务工批高级知识分子普通工住社区素质生活惯环境服务需求较差甚相矛盾
4高校家属物业理突出社会效益忽视济效益居民常常合理合理意见直接反映学校领导通领导物业公司施加压力校方家长姿态干预物业公司工作遇矛盾常常稳定名义求物业公司妥协步长物业公司利益受损失违章理缺乏力度
5长期高校住房分配住房理福利型形成住户赖观念物业理偿服务缺乏正确认识思想认识社会物业业存差异
针困难社会物业公司认识足采家属物业完全社会型院校般学校家属住宅区物业理部分出社会招标教学区水电暖运行体勤集团负责理
通引进专业公司专业化理迅速提高客服务水表现入户维修服务态度员工精神面貌等方面明显改观耐心听取群众意见居民沟通时融洽迅速赢居民认认识水思想意识效益取差社会公司存公设施设备维修保养位修攒成中修原勤集团理接口问题难根解决相关部门配合积极甲乙双方信度高等问题长期运行造成家属区设施问题堆居民满意程度幅滑坡北京高校采种办法效果理想时间长改回学校勤理
采家属物业渐进转型院校勤处勤集团甲乙方关系签订服务协议勤集团社会物业公司理方式组建家属物业理队伍员注重聘社会物业公司专业员迅速规范理提高水具社会公司理优势集团公司组织理避免社会公司相关单位协调力足问题取学校种资源支持配合带动集团相关部门理水整体提高
渐进转型较适合前高校理机制具较强适性实际操作中需握方面取积极效果
三渐进转型注意方面
1 理者思想转变家属物业专业化理高校勤社会化改革方势趋学校勤理者应快适应新形势转变思想调整理方式专业化理迈进理者应清楚认识高校住宅物业理体制改革方面发展趋势应该：学校组织成立住宅区业委员会勤集团物业理部门进行独立法登记注册家属住宅物业设立理处区业委员会签订物业理服务合合约定国家物业理条例规定进行规范物业理服务企业机制运行理企业财务独立成核算业收取物业理费理者方面必须前瞻性患患失坐等观畏惧困难应动改革应发展
高校物业理部门成立区业委员敏感怕成立业委员会炒认想保住校市场唯法宝提高服务质量达住户满意种观点出发点物业理宗旨：住户服务第极重原：满足住户合理需求维护数利益维护国家集体利益昧取悦住户定达住户满意事实达100满意应该追求目标满意牺牲国家利益学校利益前提物业理部门国家物业理条例规定物业理合约定业公约约定进行法规范理高校住宅物业理部门想保住校市场住户满意方面关键必须进行体制改革机构改革转变思想认识提高业员专业素质综合素质行召开业会成立业委员会国家物业理条例赋予业权利业委员会成立否意志转移怕炒没没实力物业理企业早晚会炒掉避免炒命运高校物业理企业紧时代发展努力提高企业综合实力加强竞争力提高企业服务水服务质量法规范理立败
社会物业企业现认识高校块蛋糕想方设法渗透进狼迟早积极应办法快变成狼保住阵方面北师物业已取成功验通年发展努力仅校物业更走社会物业公司竞争开辟出新物业市场
2 重视专业化指导高校勤理员年然少接受物业理专业方面培训缺乏系统理验工作水提升缓慢社会专业化知名物业公司理积累丰富验值鉴高校家属物业转型时聘请样公司作顾问阶段性指导参机构组建日常理样做起点高理规范培养理队伍利
3 拘格广纳物业理专业性强行业业员专业素质综合素质求相较高事物业理员应国家规定取职业资格证书事理实行减员增效公开招聘双选择择优录竞争岗现代企业事理制度家属物业组建时特重视理员破原正式职工外聘职工区选聘验力专业实行体现绩效优先兼顾公新工资分配制度形成效竞争机制抓高校住宅物业理员梯队建设企业理中重素物业理涉面广专业性技术性强没优秀专业理员没具备专业知识技专业技术员做工作部分高校物业理业员进行分期分批培训物业理行业发展迅速业员断增加更新目前高校物业理员中相部分业员未系统培训未取职业资格证书业员岗证相说物业理业员专业素质综合素质偏低高校住宅物业理长远发展趋势讲必须抓物业理业员理逐年扩
物业理专业毕业专学生招收录逐步改善物业理员队伍构成建立完善职业资格制度物业理员培训岗制度
4 机构合理设置高校家属物业专业化物业理转型中应该鉴社会专业物业理公司理处模式合理设置机构明确职责规定权限特维修保洁绿化班组设置应直接隶属家属物业理部门领导前高校家属物业理部门维修保洁绿化班组属勤集团属公司派驻公司家属物业级行部门形成底班组头领导理部成空架子难利开展工作高校物业理部门权限限物业理重关系勤服务部门物业部门辖范围住户收取水电费水表电表维护应物业理部门负责院校校源办负责院校家属区学生区教学区连成片家属区封闭理学校门校保卫处负责家属区安全理责落物业部门造成家属物业理部门法效控制社区秩序高校家属住宅物业理发展趋势物业理部门必须理机构设置事设岗明确住宅物业理职责范围服务容服务标准
5 规范化理规范化理建立健全项规章理制度高校住宅物业理企业业员规章制度实行规范化理规范化服务员工岗位职责章循章办事保证工作质量治变法治实行说做记录程序化操作现已部分高校规范理制度全面推行iso9000国际标准质量理体系认证已通认证规范理制度保证服务质量强化员素质具十分重意义iso9000质量理体系提供企业通质量体系素控制达定理方针目标持续改进产品服务质量方法高校住宅物业理企业根校实际情况制订项规范外导入iso9000质量理体系必提高服务质量提升企业形象增强企业竞争力
6 树立服务理念注重建立谐社区服务理念高校家属住宅物业理企业应认识服务生存服务促理服务求效益面生活惯年龄段文化层次消费水业群体提供服务种固定模式应该种动态变性化服务满足业合理需求解业潜需前物业理行业竞争已满足业需求基础转变够业特殊需求满足性化服务开启种新服务理模式仅仅提供新服务项目中央建立谐社会精神求家属社区工作重点家属物业理部门项重工作学校方政府重视项工作力量抓社区文化建设服务工作更加深入赢住户满意
7 解决物业理偿服务意识转变偿服务符合社会义市场济规律体现劳分配原高校住宅物业服务应偿部分偿服务转变偿服务现绝数高校住宅物业理企业未完全市场机
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年高校教职工住房改革工作基完成原福利住房分配制度已逐步货币化取代数公住房已出售原住户时高校保证引进需保留部分周转房供相段时间办理产权户教师出现家属社区存住宅产权元化问题面种情况采原房产行政理办法适应前形势需外拥产权业住房提出更高求追求舒适优美文明安全居住环境生活条件原行政理方法业装修行缺乏相应办法理手段需种新理模式适应种变化
高校家属物业理方式现状
高校勤社会化改革程中勤部门体制理容发生变化学校房屋理分配出售建设计划等行政职勤处(部)物业理水电暖维修运行绿化保洁等服务职勤集团(产业实体)原勤部门分二形成部甲乙方关系步物业理社会化奠定基础时原家属物业否继续接手家属住宅区理成变数改革程中出现种情况：第种完全社会型勤处通社会招标引进社会专业物业理公司高校家属住宅区理基搬社会通常模式理方式包括成立业委员会收物业理费住户维修实行偿服务等等第二种渐进转型勤集团成立家属住宅物业理部独立法企业模仿社会物业理企业运行理学校勤处(甲方)勤集团(乙方)签订服务协议划拨理费第三种停滞前型维持原理方式存物业市场竞争环境
三种方式第三种方式明显符合社会进步需足取完全社会型渐进转型间选择需高校家属物业理难点进行分析确定
二 高校家属物业理难点理方式选择
1高校家属住宅区般毗邻学校伴校园建设分批建房屋年代跨度较住宅形式房层高层式样数房屋陈旧配套设施设备老化工程资料缺乏理维护难度成高
2历史原住户私搭乱建乱堆乱放情况普遍房前房圈占绿意种植防护栏安装年缺乏理规范式样五花八门利住宅开店商营秩序混乱店学校背景错综复杂社区秩序问题物业公司说规范难度
3高校社会仅教师批事勤服务工批高级知识分子普通工住社区素质生活惯环境服务需求较差甚相矛盾
4高校家属物业理突出社会效益忽视济效益居民常常合理合理意见直接反映学校领导通领导物业公司施加压力校方家长姿态干预物业公司工作遇矛盾常常稳定名义求物业公司妥协步长物业公司利益受损失违章理缺乏力度
5长期高校住房分配住房理福利型形成住户赖观念物业理偿服务缺乏正确认识思想认识社会物业业存差异
针困难社会物业公司认识足采家属物业完全社会型院校般学校家属住宅区物业理部分出社会招标教学区水电暖运行体勤集团负责理
通引进专业公司专业化理迅速提高客服务水表现入户维修服务态度员工精神面貌等方面明显改观耐心听取群众意见居民沟通时融洽迅速赢居民认认识水思想意识效益取差社会公司存公设施设备维修保养位修攒成中修原勤集团理接口问题难根解决相关部门配合积极甲乙双方信度高等问题长期运行造成家属区设施问题堆居民满意程度幅滑坡北京高校采种办法效果理想时间长改回学校勤理
采家属物业渐进转型院校勤处勤集团甲乙方关系签订服务协议勤集团社会物业公司理方式组建家属物业理队伍员注重聘社会物业公司专业员迅速规范理提高水具社会公司理优势集团公司组织理避免社会公司相关单位协调力足问题取学校种资源支持配合带动集团相关部门理水整体提高
渐进转型较适合前高校理机制具较强适性实际操作中需握方面取积极效果
三渐进转型注意方面
1 理者思想转变家属物业专业化理高校勤社会化改革方势趋学校勤理者应快适应新形势转变思想调整理方式专业化理迈进理者应清楚认识高校住宅物业理体制改革方面发展趋势应该：学校组织成立住宅区业委员会勤集团物业理部门进行独立法登记注册家属住宅物业设立理处区业委员会签订物业理服务合合约定国家物业理条例规定进行规范物业理服务企业机制运行理企业财务独立成核算业收取物业理费理者方面必须前瞻性患患失坐等观畏惧困难应动改革应发展
高校物业理部门成立区业委员敏感怕成立业委员会炒认想保住校市场唯法宝提高服务质量达住户满意种观点出发点物业理宗旨：住户服务第极重原：满足住户合理需求维护数利益维护国家集体利益昧取悦住户定达住户满意事实达100满意应该追求目标满意牺牲国家利益学校利益前提物业理部门国家物业理条例规定物业理合约定业公约约定进行法规范理高校住宅物业理部门想保住校市场住户满意方面关键必须进行体制改革机构改革转变思想认识提高业员专业素质综合素质行召开业会成立业委员会国家物业理条例赋予业权利业委员会成立否意志转移怕炒没没实力物业理企业早晚会炒掉避免炒命运高校物业理企业紧时代发展努力提高企业综合实力加强竞争力提高企业服务水服务质量法规范理立败
社会物业企业现认识高校块蛋糕想方设法渗透进狼迟早积极应办法快变成狼保住阵方面北师物业已取成功验通年发展努力仅校物业更走社会物业公司竞争开辟出新物业市场
2 重视专业化指导高校勤理员年然少接受物业理专业方面培训缺乏系统理验工作水提升缓慢社会专业化知名物业公司理积累丰富验值鉴高校家属物业转型时聘请样公司作顾问阶段性指导参机构组建日常理样做起点高理规范培养理队伍利
3 拘格广纳物业理专业性强行业业员专业素质综合素质求相较高事物业理员应国家规定取职业资格证书事理实行减员增效公开招聘双选择择优录竞争岗现代企业事理制度家属物业组建时特重视理员破原正式职工外聘职工区选聘验力专业实行体现绩效优先兼顾公新工资分配制度形成效竞争机制抓高校住宅物业理员梯队建设企业理中重素物业理涉面广专业性技术性强没优秀专业理员没具备专业知识技专业技术员做工作部分高校物业理业员进行分期分批培训物业理行业发展迅速业员断增加更新目前高校物业理员中相部分业员未系统培训未取职业资格证书业员岗证相说物业理业员专业素质综合素质偏低高校住宅物业理长远发展趋势讲必须抓物业理业员理逐年扩
物业理专业毕业专学生招收录逐步改善物业理员队伍构成建立完善职业资格制度物业理员培训岗制度
4 机构合理设置高校家属物业专业化物业理转型中应该鉴社会专业物业理公司理处模式合理设置机构明确职责规定权限特维修保洁绿化班组设置应直接隶属家属物业理部门领导前高校家属物业理部门维修保洁绿化班组属勤集团属公司派驻公司家属物业级行部门形成底班组头领导理部成空架子难利开展工作高校物业理部门权限限物业理重关系勤服务部门物业部门辖范围住户收取水电费水表电表维护应物业理部门负责院校校源办负责院校家属区学生区教学区连成片家属区封闭理学校门校保卫处负责家属区安全理责落物业部门造成家属物业理部门法效控制社区秩序高校家属住宅物业理发展趋势物业理部门必须理机构设置事设岗明确住宅物业理职责范围服务容服务标准
5 规范化理规范化理建立健全项规章理制度高校住宅物业理企业业员规章制度实行规范化理规范化服务员工岗位职责章循章办事保证工作质量治变法治实行说做记录程序化操作现已部分高校规范理制度全面推行iso9000国际标准质量理体系认证已通认证规范理制度保证服务质量强化员素质具十分重意义iso9000质量理体系提供企业通质量体系素控制达定理方针目标持续改进产品服务质量方法高校住宅物业理企业根校实际情况制订项规范外导入iso9000质量理体系必提高服务质量提升企业形象增强企业竞争力
6 树立服务理念注重建立谐社区服务理念高校家属住宅物业理企业应认识服务生存服务促理服务求效益面生活惯年龄段文化层次消费水业群体提供服务种固定模式应该种动态变性化服务满足业合理需求解业潜需前物业理行业竞争已满足业需求基础转变够业特殊需求满足性化服务开启种新服务理模式仅仅提供新服务项目中央建立谐社会精神求家属社区工作重点家属物业理部门项重工作学校方政府重视项工作力量抓社区文化建设服务工作更加深入赢住户满意
7 解决物业理偿服务意识转变偿服务符合社会义市场济规律体现劳分配原高校住宅物业服务应偿部分偿服务转变偿服务现绝数高校住宅物业理企业未完全市场机
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