浅谈房产项目规划设计理
改革开放30年房产开发10年城市建造数百万方层墅高层高层超高层建筑样建筑应该造相数量设计师著名开发商然效果竟然 观房产开发项目市场建筑师评价：设计千篇律缺乏创造力意念落没域感新鲜感时代感 设计师房产商评价：实施原始创意情思预谋莫名观念拐扭建筑 现实中设计出现问题者设计未达预期目时建筑师成批评象设计师专业设计者设计员应该负设计责 房产开发实践中常常碰规划设计方案营销预设卖点卖相设计方案害死项目情况什会出现种情况呢？究原体两种种设计公司没专业力天设计抄庸浅陋敷衍塞责做出低水作品种开发商独断专横听进专业意见完全尊重设计院设计师作支笔画画结局项目失败设计师承担罪名 房产开发营销角度规划设计方案坏程度决定着项目成败命运样审视规划设计方案？评价分析规划设计方案出发点什？ 规划设计必须住户生活舒适方便 应该高原楼盘建成住住七十年业花十万买套住房必须住户七十年（辈子）负责许规划设计简单潦草仓促完成时住户留长期隐患区入口干道车混流入口旁边远红绿灯十字路口旦红灯亮起排队车辆直排区入口假旁边公交车辆车站想象区业车辆出入会遇少麻烦车辆入口改方做车分流细节起事实隐患万万等闲视规划方案事细节留麻烦住户会抱怨辈子种细节显示出设计师没户方便舒适角度考虑问题简单面布局美学效果出发做设计犯条忌 二设计必须符合项目定位偏离定位追求切合实际东西 项目定位项目根纲框定规划设计方背离定位会做出完全方案定位中户型白领社区价位适中档次中等设计院做出出意料中庭园林景观设计作出千万方米中庭里面布置什中海爱琴海波罗海连成完整水系加喷泉叠水水幕墙完全顶级豪宅景观设计粗略计算方米造价百元物业理运转费更高怕样中档区业收取物业理费限单水景运转费年需付出十万元谁承担笔费？设计师背离项目定位情形三规划设计应该充分考虑物业理方便 现物业理已成楼盘项目成败重方面买买房环境掏掏钱户型满满意理前设计方案考虑物业理现策划项目时必须提前考虑物业理种问题湖中心湖周围圈独栋墅墅外围层住宅外围高层住宅设计师想法简单：墅业接湖景客厅卧室落玻璃窗直接欣赏湖光水色没考虑：湖墅业独享区全体业享住层高层业湖边散步游玩时墅花园门前甚窗前走达湖边墅业常受种门前屋纷纷干扰隐私法效保护 四计条件许前提应该量考虑项目营销方便 营销规划设计两基求卖点卖相卖点实卖点户型设计户型必须精心推销户型面积必须趋实化中户型基厅房户型通增加房间数目强化功空间手段达效果户公走道室走道楼宇边角等公空间减少前更讲究充分利寸空间功设计更趋完善（1）房带卫生间已成中户型设计必须配备条件（2）工作阳台设置应合理方便（前家务操作观景空间实现）（3）书房童房健身房衣帽间等配套室生活丰富彩居家舒适（4）玄关设计增加户空间层次生活水提高社会现实相吻合入室更衣换鞋等新风尚变促进居家健康化安逸化 功分区必须明显：（1）确立三分区理念：动态静态分区工作空间生活空间分区公秘密空间分区设计中贯彻（2）破面厅室划分传统利突出边角台阶隐行走道等进行空间划分空间层次感更强空间变化更户型设计更贴性设计观念变革：（1）观念变革必追求户户南景观样重户型设计中更关注景观方南北方（2）需求观念变革口构成确定居住空间必须注重安全第 户型较般项目力求环境景观园林设计出彩新意先做卖相观点坚持求项目开盘时必须完成漂亮区门条轴景观商业道处中心园林布置精美会（兼做售楼中心）组精心装修温馨舒适样板房等现许项目楼房建前先做环境景观园林目营销需开发商完成销售实现利润求设计规划工作营销服务 五划设计遵循专业规范技术点外应量考虑中国传统建筑景观学说基禁忌 般讲容积率建筑密度绿化率等技术点规定死前提做规划设计传统建筑景观学说设计师解常方面出问题外楼盘规划户型设计方面关路角门等等基禁忌稍加注意完全避免关键设计师必须懂基禁忌 般说：项目成败70％前期策划前期策划中关项目定位目标消费群定位价格定位营销概念定位等等重理念实全规划设计方案里体现出开发商投资策划公司心血凝聚规划设计方案中规划设计方面精益求精保证项目成功必备前提许项目规划设计费两三年功夫举成功绝偶然 六发展商建筑商关系 市场济环境发展商面者市场发展商迎合者口味建筑师面开发商市场建筑师然迎合开发商口味建筑师开发商设计顾问均衡开发项目社会济城市技术环境等方面开发商定位衡点开发商建筑师市场顾问提供精确市场化建筑设计求建筑师创作终切合者需求脉搏 七选建筑师技巧 建筑缺陷艺术楼建交工验收总留少缺陷足设计影响设计考虑周发展商良苦策划难实现发展商赢利目设计水坏直接影响商品房销售济利益实现开始应该选建筑师选建筑师原：重关系重力重价钱重质量单单位（业绩验面交谈） 八发展商建筑师交流 发展商建筑师相互信彼赖基础着重注意：建筑师必须加强口头表达力增强理知识建筑师必须组织协调力设计程中记录重谈话容方明确发展商观点意图开发商应予相应宽松创作环境应尊重设计专业性盲目加意见左右设计师 前期工作创作源泉交流沟通少定程度决定设计成功否关系项目建设否利设计前期阶段建筑师应动开发商联系沟通量挖想法零散混乱思路变成条理清晰构思专业技术角度予转化升华 建筑师必须协调统领工种关系加强相互沟通协调建筑设计建设工程中断完善落实减少建成原设计差距建筑师必须始终懈贯彻设计意图解工种配合建筑师综合力体现 限时间赶进度设计难出精品发展商缺乏审美观难出精品建筑师缺乏市场认识解难出精品发展商建筑高度干预太难出精品 九策划师建筑师 两点成线发展商直接找会画图纸设计院拍合合画画出施工然卖楼买动请策划策划走步成残局死棋现应该发展商策划师建筑师三点成线时候成功建筑师必须解民众楼盘潜客户需求策划师介入建筑师更加解市场需求时政府理机构理思路非常清楚动处理双方关系策划师建筑师更时间更机会接触解民众市场购房者心理者说解民众策划师种职业求策划师解民众购房心态解房屋市场效需求建筑师提供说法明白市场需求建筑师设计出房屋象舞台走走模特远离民众 策划楼盘卖出住进三年五年十年时升值真正策划师 策划师市场调查结果分析结果决策结果告诉发展商发展商研究决策权发展商意策划找
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改革开放30年房产开发10年城市建造数百万方层墅高层高层超高层建筑样建筑应该造相数量设计师著名开发商然效果竟然 观房产开发项目市场建筑师评价：设计千篇律缺乏创造力意念落没域感新鲜感时代感 设计师房产商评价：实施原始创意情思预谋莫名观念拐扭建筑 现实中设计出现问题者设计未达预期目时建筑师成批评象设计师专业设计者设计员应该负设计责 房产开发实践中常常碰规划设计方案营销预设卖点卖相设计方案害死项目情况什会出现种情况呢？究原体两种种设计公司没专业力天设计抄庸浅陋敷衍塞责做出低水作品种开发商独断专横听进专业意见完全尊重设计院设计师作支笔画画结局项目失败设计师承担罪名 房产开发营销角度规划设计方案坏程度决定着项目成败命运样审视规划设计方案？评价分析规划设计方案出发点什？ 规划设计必须住户生活舒适方便 应该高原楼盘建成住住七十年业花十万买套住房必须住户七十年（辈子）负责许规划设计简单潦草仓促完成时住户留长期隐患区入口干道车混流入口旁边远红绿灯十字路口旦红灯亮起排队车辆直排区入口假旁边公交车辆车站想象区业车辆出入会遇少麻烦车辆入口改方做车分流细节起事实隐患万万等闲视规划方案事细节留麻烦住户会抱怨辈子种细节显示出设计师没户方便舒适角度考虑问题简单面布局美学效果出发做设计犯条忌 二设计必须符合项目定位偏离定位追求切合实际东西 项目定位项目根纲框定规划设计方背离定位会做出完全方案定位中户型白领社区价位适中档次中等设计院做出出意料中庭园林景观设计作出千万方米中庭里面布置什中海爱琴海波罗海连成完整水系加喷泉叠水水幕墙完全顶级豪宅景观设计粗略计算方米造价百元物业理运转费更高怕样中档区业收取物业理费限单水景运转费年需付出十万元谁承担笔费？设计师背离项目定位情形三规划设计应该充分考虑物业理方便 现物业理已成楼盘项目成败重方面买买房环境掏掏钱户型满满意理前设计方案考虑物业理现策划项目时必须提前考虑物业理种问题湖中心湖周围圈独栋墅墅外围层住宅外围高层住宅设计师想法简单：墅业接湖景客厅卧室落玻璃窗直接欣赏湖光水色没考虑：湖墅业独享区全体业享住层高层业湖边散步游玩时墅花园门前甚窗前走达湖边墅业常受种门前屋纷纷干扰隐私法效保护 四计条件许前提应该量考虑项目营销方便 营销规划设计两基求卖点卖相卖点实卖点户型设计户型必须精心推销户型面积必须趋实化中户型基厅房户型通增加房间数目强化功空间手段达效果户公走道室走道楼宇边角等公空间减少前更讲究充分利寸空间功设计更趋完善（1）房带卫生间已成中户型设计必须配备条件（2）工作阳台设置应合理方便（前家务操作观景空间实现）（3）书房童房健身房衣帽间等配套室生活丰富彩居家舒适（4）玄关设计增加户空间层次生活水提高社会现实相吻合入室更衣换鞋等新风尚变促进居家健康化安逸化 功分区必须明显：（1）确立三分区理念：动态静态分区工作空间生活空间分区公秘密空间分区设计中贯彻（2）破面厅室划分传统利突出边角台阶隐行走道等进行空间划分空间层次感更强空间变化更户型设计更贴性设计观念变革：（1）观念变革必追求户户南景观样重户型设计中更关注景观方南北方（2）需求观念变革口构成确定居住空间必须注重安全第 户型较般项目力求环境景观园林设计出彩新意先做卖相观点坚持求项目开盘时必须完成漂亮区门条轴景观商业道处中心园林布置精美会（兼做售楼中心）组精心装修温馨舒适样板房等现许项目楼房建前先做环境景观园林目营销需开发商完成销售实现利润求设计规划工作营销服务 五划设计遵循专业规范技术点外应量考虑中国传统建筑景观学说基禁忌 般讲容积率建筑密度绿化率等技术点规定死前提做规划设计传统建筑景观学说设计师解常方面出问题外楼盘规划户型设计方面关路角门等等基禁忌稍加注意完全避免关键设计师必须懂基禁忌 般说：项目成败70％前期策划前期策划中关项目定位目标消费群定位价格定位营销概念定位等等重理念实全规划设计方案里体现出开发商投资策划公司心血凝聚规划设计方案中规划设计方面精益求精保证项目成功必备前提许项目规划设计费两三年功夫举成功绝偶然 六发展商建筑商关系 市场济环境发展商面者市场发展商迎合者口味建筑师面开发商市场建筑师然迎合开发商口味建筑师开发商设计顾问均衡开发项目社会济城市技术环境等方面开发商定位衡点开发商建筑师市场顾问提供精确市场化建筑设计求建筑师创作终切合者需求脉搏 七选建筑师技巧 建筑缺陷艺术楼建交工验收总留少缺陷足设计影响设计考虑周发展商良苦策划难实现发展商赢利目设计水坏直接影响商品房销售济利益实现开始应该选建筑师选建筑师原：重关系重力重价钱重质量单单位（业绩验面交谈） 八发展商建筑师交流 发展商建筑师相互信彼赖基础着重注意：建筑师必须加强口头表达力增强理知识建筑师必须组织协调力设计程中记录重谈话容方明确发展商观点意图开发商应予相应宽松创作环境应尊重设计专业性盲目加意见左右设计师 前期工作创作源泉交流沟通少定程度决定设计成功否关系项目建设否利设计前期阶段建筑师应动开发商联系沟通量挖想法零散混乱思路变成条理清晰构思专业技术角度予转化升华 建筑师必须协调统领工种关系加强相互沟通协调建筑设计建设工程中断完善落实减少建成原设计差距建筑师必须始终懈贯彻设计意图解工种配合建筑师综合力体现 限时间赶进度设计难出精品发展商缺乏审美观难出精品建筑师缺乏市场认识解难出精品发展商建筑高度干预太难出精品 九策划师建筑师 两点成线发展商直接找会画图纸设计院拍合合画画出施工然卖楼买动请策划策划走步成残局死棋现应该发展商策划师建筑师三点成线时候成功建筑师必须解民众楼盘潜客户需求策划师介入建筑师更加解市场需求时政府理机构理思路非常清楚动处理双方关系策划师建筑师更时间更机会接触解民众市场购房者心理者说解民众策划师种职业求策划师解民众购房心态解房屋市场效需求建筑师提供说法明白市场需求建筑师设计出房屋象舞台走走模特远离民众 策划楼盘卖出住进三年五年十年时升值真正策划师 策划师市场调查结果分析结果决策结果告诉发展商发展商研究决策权发展商意策划找
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