时代天骄 海谊华厦
裙楼商场策划意念纲
1 项目概况
项目位广州市东山区东华西路项目处段东山区传统老城区带周边建筑物较陈旧项目附中华广场流行前线海印体育名店城等型商物业中华广场代表该商业圈广州继两步行街（北京路九路）天河城外新兴商业中心该商圈潮流时尚前卫等特色吸引越越年轻代消费群体项目处整中山三路商圈形成营时尚潮流精品商业圈项目处东华西路段交通等素制约现时没形成中山三路级商圈商业气氛现时周边商业气氛街商铺支撑
项目技术指标
楼层
面积（方米）
首层
1903
二层
2292
三层
2292
2 项目商圈分析
21 商圈特性
² 传统业态摩配通讯产品
中山三路商圈较传统广州市摩托车配件通讯产品（手机）交易集中区域中摩托车配件原先较场西路分布中华广场开业部分商家迁中华广场负层进行营营效果般加现时郊区兴起间摩配专业市场（罗围广源路等）较场西摩配市场带击现时较场西摩配商家面惨淡营局面通讯产品市场广州市高知名度提起买手机广州市民通常会首先想陵园西手机条街加金蒂濠通讯产品交易广场中华广场国讯等组成中山三路商圈较具规模通讯产品中心
² 新兴商业中心区域
铁开通带旺线商物业中山三路商圈更优越理位置成广州市新兴商业中心区域着铁物业中华广场流行前线开业时尚潮流定位成北京路九天河城外消闲购物处吸引越越消费者（特年轻代）
² 时尚潮流精品导行业
处中山三路商圈商场金凯流行前线中华广场等然定位档次营条件等方面定差异目标消费群体面追赶潮流年轻族商圈营商家中该商圈消费特性选择营时尚潮流精品（服装饰物）该商圈具北京路九硬件条件拥足够广场等够常举办种时尚文化SHOW种活动该商圈形成种商圈潮流文化更该商圈营时尚潮流精品奠定坚实基础
22 商圈代表分析
定位消费客源层面营特色等方面分析
² 中华广场
中华广场该商圈型综合性购物中心现时广州市天河城外营较成功铁物业营定位集衣食住玩体综合性现代商城该商圈标志性物业规模硬件条件等困素决定目标消费群较广引入吉岛超市商城吸引消费者起作该商城开业段时间营方面原导致较长段时期难旺场着铁入口开通营方式转变现时种情况较改观
中华广场资料览表
楼层
租金
（元方米）
面积
范围
实率
月理费
（元方米）
装修
标准
金
租赁
年限
优惠
方式
首层
557——1350
均价738
250—15689
45
58
天没
二月租金
年三年
三层
484——529
均价507
852—4872
48
58
天没
二月租金
年三年
四层
120——150
602—5066
485
58
天没
二月租金
年三年
免两月装修租金
² 流行前线
铁盖物业流行前线较准确目标消费群定年青族加选择极佳开业时机（广市民期已久铁开通时间致）国际著名品牌店助阵（麦劳加盟）商场商品组合面广追赶潮流年轻消费者令流行前线炮红成年轻新购物天堂流行前线受营条件限制营环境相较差商品组合序营档次较低
流行前线资料览表
租赁
范围
租金
（元方米）
面积
范围
实率
月理费
(元方米)
装修
标准
金
建设费
（元方米）
租赁
年限
二期
181438均价342
39—485
70
租金含
天没
三月租金
约2500
固定租期五年
² 金凯商业城（老鼠街）
金凯商业城原东濠涌边旧鼠街商户迁移组合成特点营名牌服饰精品化妆品水货档次较低迎合年轻族潮流商品价格般商场正牌货低吸引众追求时尚消费力强年轻族
² 海印运动名店城
海印东川名店运动城广州市规模汇聚名店运动题式商场消费者提供休闲购物运动放松极场购物运动休闲更结合运动城投资兴建门前广场种运动场年轻提供户外运动场常组织类体育活动吸引批爱运动消费者
² 王广场
王广场新英雄广场体育公园直接相连广州商城三层中负二层连通铁陵园西站台西邻中华广场北流行前线相连营定位流行前线相仿规划档次流行前线更高资金方面原推迟开业日期预计明年6月开业
3 项目优劣势
31 项目优势
² 利邻中山三路商圈优势项目带相部分消费流
² 东川路商业气氛较浓段相信会带旺项目起定作
² 项目周边学校林立相数量学生项目针重消费群体
32 项目劣势
² 项目占面积较商业面积相足
² 项目中山三路商圈段距离入口位处东华西路休闲购物流较少商业零售带定影响
4 项目定位
41 定位理念
充分利项目处段优势限度项目获取较高回报项目定位方建议项目规划独立性强营题新颖题商城采灵活变营模式商场激烈竞争中求生存鉴年轻族项目商圈消费市场力群体容易接受新事物具强烈消费动消费信息传播迅速等特点备受商家欢迎
根述情况敝司建议项目整体规划定位应全力发掘项目客观优势充分利区域已成型商业氛围面市场消费潜力巨年轻族针邻商场足项目定位年轻族群目标消费象立足引领时尚潮流位集购物娱乐饮食体综合性购物商场
42 营理念：营韩国日潮流特色精品活力商城
现时韩国日前卫文化香港澳门广州年青极具影响力形成种香港追韩日潮流——广州追香港潮流潮流文化项目利新资讯日流行时装饰物化妆品等直接引入直接紧追韩日潮流缩短潮流传播时间途径强烈新鲜感迎合年青族追逐时尚心态激发购买欲
时综观广州市消费市场营韩日潮流特色精品商家相数量分布较散零星分布北京路九状元坊流行前线等没集中营方见市场空白点项目营定位瞄准庞市场相信会市场空间
43 营范围定位
431 行业选择
4311 行业定位
广州首韩日潮流特色精品商城
4312 形象定位
Ø 韩日精彩活力展现——东山韩日坊
Ø 西潮流状元坊东动感韩日坊
4313 选择
² 利中山三路商圈优势现时中山三路商圈已成广州市代表着前卫潮流新商圈
² 项目目标消费群体针16—28岁年轻消费者年龄段消费群体商业区域中占例超七成
² 韩日文化正通种媒体影响着年轻代年轻代较热衷接受韩日文化带时尚潮流感觉购买韩日特色服饰精品年轻接受韩日文化表现
432 营前景展
² 消费潜力巨
现时广州市营韩日特色精品集中方状元坊状元坊商品种类繁款式新颖潮流价格便宜吸引众年轻族包括广州市离状元状较偏远天河东山区等消费者状元坊营场限导致远远满足消费者进行购物求果广州设类似状元坊集中营场（项目处东山区）购物环境状元坊更舒适吸引邻东山区年轻消费者项目消费加邻铁优势市场空间市场潜力均十分巨
² 消费需求样化
项目定位营韩日潮流特色精品满足消费者韩日货方面需求商场商品组合应迎合消费者需求样化求完善商场功规划韩日文化相关精品新潮玩物等力求包罗万广州市场做引领潮流
² 商铺投资者青睐面积商铺
根精品服饰类商品特性状元坊式商家求商铺间隔宜面积商铺总价相高业租户说较容易接受
5商铺价格定位
价格
楼层
售价
（元方米）
租金
（元方米）
首层
40000
550
二层
30000
300
三层
22000
120
5 铺位间隔装修
商场部柱位消防分区作间隔具体见详细面图（二层）
楼 层
间 隔
装 修
首层夹层
整体作间隔
必天花面外设计高档屏风作标准展位（约9方米）分隔灵活机动原
二三四层
四周墙铺位颜色面材料砖线作标示中圈部分柜位形式隔开15
做面做天花整场卷闸分隔成区拉起卷闸整场变通透便作展馆时灵活划分中圈部份柜位时拆设
20方米
五层
视承租商家求定
仅提供中央空调消防喷淋等设施
铺位间隔根商场部柱位电梯步梯通道等布局加强商场整体视觉效果商铺实率商铺应具备相互通性灵活间隔方便客户
外标准层面布局中西面中部三设备房消防梯改墙设计整面形成通透循环布局（具体见二层面间隔示意图）
6 租售方案
交易会期间商场作交易会场外馆接方商会团体例作玩具工艺品专场展示承揽某区商家作区专场
交易会期间供应求工艺品专场价位约8万元展位（约9方米）市场炒高20万供应求周边供展览场供应量奇缺
7 建立品牌
² 通项目投入市场应根项目功定位迅速建立市场形象扩知名度招商工作基础
² 省市外委商委行业协会香港贸促会国驻穗商务处建立合作关系邀请外委作项目指导机构提升项目市场位增加市场影响力
² 成立聘请专业营理队伍制定相应营理措施入场营商家实施统营理包括组织商家举办商品展览活动洽谈会招商会等承揽外型商品交易会商业机构行业协会合作提供展览交易场等
² 定期组织类推广活动维系项目市场知名度场商家创造商机
目 录
1 项目概况 1
2 项目商圈分析 2
3 项目优劣势 3
4 项目定位 4
5 铺位间隔装修 7
6 租金回报 7
7 建立品牌 7
附件：二层面示意图
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时代天骄 海谊华厦
裙楼商场策划意念纲
1 项目概况
项目位广州市东山区东华西路项目处段东山区传统老城区带周边建筑物较陈旧项目附中华广场流行前线海印体育名店城等型商物业中华广场代表该商业圈广州继两步行街（北京路九路）天河城外新兴商业中心该商圈潮流时尚前卫等特色吸引越越年轻代消费群体项目处整中山三路商圈形成营时尚潮流精品商业圈项目处东华西路段交通等素制约现时没形成中山三路级商圈商业气氛现时周边商业气氛街商铺支撑
项目技术指标
楼层
面积（方米）
首层
1903
二层
2292
三层
2292
2 项目商圈分析
21 商圈特性
² 传统业态摩配通讯产品
中山三路商圈较传统广州市摩托车配件通讯产品（手机）交易集中区域中摩托车配件原先较场西路分布中华广场开业部分商家迁中华广场负层进行营营效果般加现时郊区兴起间摩配专业市场（罗围广源路等）较场西摩配市场带击现时较场西摩配商家面惨淡营局面通讯产品市场广州市高知名度提起买手机广州市民通常会首先想陵园西手机条街加金蒂濠通讯产品交易广场中华广场国讯等组成中山三路商圈较具规模通讯产品中心
² 新兴商业中心区域
铁开通带旺线商物业中山三路商圈更优越理位置成广州市新兴商业中心区域着铁物业中华广场流行前线开业时尚潮流定位成北京路九天河城外消闲购物处吸引越越消费者（特年轻代）
² 时尚潮流精品导行业
处中山三路商圈商场金凯流行前线中华广场等然定位档次营条件等方面定差异目标消费群体面追赶潮流年轻族商圈营商家中该商圈消费特性选择营时尚潮流精品（服装饰物）该商圈具北京路九硬件条件拥足够广场等够常举办种时尚文化SHOW种活动该商圈形成种商圈潮流文化更该商圈营时尚潮流精品奠定坚实基础
22 商圈代表分析
定位消费客源层面营特色等方面分析
² 中华广场
中华广场该商圈型综合性购物中心现时广州市天河城外营较成功铁物业营定位集衣食住玩体综合性现代商城该商圈标志性物业规模硬件条件等困素决定目标消费群较广引入吉岛超市商城吸引消费者起作该商城开业段时间营方面原导致较长段时期难旺场着铁入口开通营方式转变现时种情况较改观
中华广场资料览表
楼层
租金
（元方米）
面积
范围
实率
月理费
（元方米）
装修
标准
金
租赁
年限
优惠
方式
首层
557——1350
均价738
250—15689
45
58
天没
二月租金
年三年
三层
484——529
均价507
852—4872
48
58
天没
二月租金
年三年
四层
120——150
602—5066
485
58
天没
二月租金
年三年
免两月装修租金
² 流行前线
铁盖物业流行前线较准确目标消费群定年青族加选择极佳开业时机（广市民期已久铁开通时间致）国际著名品牌店助阵（麦劳加盟）商场商品组合面广追赶潮流年轻消费者令流行前线炮红成年轻新购物天堂流行前线受营条件限制营环境相较差商品组合序营档次较低
流行前线资料览表
租赁
范围
租金
（元方米）
面积
范围
实率
月理费
(元方米)
装修
标准
金
建设费
（元方米）
租赁
年限
二期
181438均价342
39—485
70
租金含
天没
三月租金
约2500
固定租期五年
² 金凯商业城（老鼠街）
金凯商业城原东濠涌边旧鼠街商户迁移组合成特点营名牌服饰精品化妆品水货档次较低迎合年轻族潮流商品价格般商场正牌货低吸引众追求时尚消费力强年轻族
² 海印运动名店城
海印东川名店运动城广州市规模汇聚名店运动题式商场消费者提供休闲购物运动放松极场购物运动休闲更结合运动城投资兴建门前广场种运动场年轻提供户外运动场常组织类体育活动吸引批爱运动消费者
² 王广场
王广场新英雄广场体育公园直接相连广州商城三层中负二层连通铁陵园西站台西邻中华广场北流行前线相连营定位流行前线相仿规划档次流行前线更高资金方面原推迟开业日期预计明年6月开业
3 项目优劣势
31 项目优势
² 利邻中山三路商圈优势项目带相部分消费流
² 东川路商业气氛较浓段相信会带旺项目起定作
² 项目周边学校林立相数量学生项目针重消费群体
32 项目劣势
² 项目占面积较商业面积相足
² 项目中山三路商圈段距离入口位处东华西路休闲购物流较少商业零售带定影响
4 项目定位
41 定位理念
充分利项目处段优势限度项目获取较高回报项目定位方建议项目规划独立性强营题新颖题商城采灵活变营模式商场激烈竞争中求生存鉴年轻族项目商圈消费市场力群体容易接受新事物具强烈消费动消费信息传播迅速等特点备受商家欢迎
根述情况敝司建议项目整体规划定位应全力发掘项目客观优势充分利区域已成型商业氛围面市场消费潜力巨年轻族针邻商场足项目定位年轻族群目标消费象立足引领时尚潮流位集购物娱乐饮食体综合性购物商场
42 营理念：营韩国日潮流特色精品活力商城
现时韩国日前卫文化香港澳门广州年青极具影响力形成种香港追韩日潮流——广州追香港潮流潮流文化项目利新资讯日流行时装饰物化妆品等直接引入直接紧追韩日潮流缩短潮流传播时间途径强烈新鲜感迎合年青族追逐时尚心态激发购买欲
时综观广州市消费市场营韩日潮流特色精品商家相数量分布较散零星分布北京路九状元坊流行前线等没集中营方见市场空白点项目营定位瞄准庞市场相信会市场空间
43 营范围定位
431 行业选择
4311 行业定位
广州首韩日潮流特色精品商城
4312 形象定位
Ø 韩日精彩活力展现——东山韩日坊
Ø 西潮流状元坊东动感韩日坊
4313 选择
² 利中山三路商圈优势现时中山三路商圈已成广州市代表着前卫潮流新商圈
² 项目目标消费群体针16—28岁年轻消费者年龄段消费群体商业区域中占例超七成
² 韩日文化正通种媒体影响着年轻代年轻代较热衷接受韩日文化带时尚潮流感觉购买韩日特色服饰精品年轻接受韩日文化表现
432 营前景展
² 消费潜力巨
现时广州市营韩日特色精品集中方状元坊状元坊商品种类繁款式新颖潮流价格便宜吸引众年轻族包括广州市离状元状较偏远天河东山区等消费者状元坊营场限导致远远满足消费者进行购物求果广州设类似状元坊集中营场（项目处东山区）购物环境状元坊更舒适吸引邻东山区年轻消费者项目消费加邻铁优势市场空间市场潜力均十分巨
² 消费需求样化
项目定位营韩日潮流特色精品满足消费者韩日货方面需求商场商品组合应迎合消费者需求样化求完善商场功规划韩日文化相关精品新潮玩物等力求包罗万广州市场做引领潮流
² 商铺投资者青睐面积商铺
根精品服饰类商品特性状元坊式商家求商铺间隔宜面积商铺总价相高业租户说较容易接受
5商铺价格定位
价格
楼层
售价
（元方米）
租金
（元方米）
首层
40000
550
二层
30000
300
三层
22000
120
5 铺位间隔装修
商场部柱位消防分区作间隔具体见详细面图（二层）
楼 层
间 隔
装 修
首层夹层
整体作间隔
必天花面外设计高档屏风作标准展位（约9方米）分隔灵活机动原
二三四层
四周墙铺位颜色面材料砖线作标示中圈部分柜位形式隔开15
做面做天花整场卷闸分隔成区拉起卷闸整场变通透便作展馆时灵活划分中圈部份柜位时拆设
20方米
五层
视承租商家求定
仅提供中央空调消防喷淋等设施
铺位间隔根商场部柱位电梯步梯通道等布局加强商场整体视觉效果商铺实率商铺应具备相互通性灵活间隔方便客户
外标准层面布局中西面中部三设备房消防梯改墙设计整面形成通透循环布局（具体见二层面间隔示意图）
6 租售方案
交易会期间商场作交易会场外馆接方商会团体例作玩具工艺品专场展示承揽某区商家作区专场
交易会期间供应求工艺品专场价位约8万元展位（约9方米）市场炒高20万供应求周边供展览场供应量奇缺
7 建立品牌
² 通项目投入市场应根项目功定位迅速建立市场形象扩知名度招商工作基础
² 省市外委商委行业协会香港贸促会国驻穗商务处建立合作关系邀请外委作项目指导机构提升项目市场位增加市场影响力
² 成立聘请专业营理队伍制定相应营理措施入场营商家实施统营理包括组织商家举办商品展览活动洽谈会招商会等承揽外型商品交易会商业机构行业协会合作提供展览交易场等
² 定期组织类推广活动维系项目市场知名度场商家创造商机
目 录
1 项目概况 1
2 项目商圈分析 2
3 项目优劣势 3
4 项目定位 4
5 铺位间隔装修 7
6 租金回报 7
7 建立品牌 7
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