BT项目投资可行性研究报告


    **市东连接线支线方旺片区 保障性住房“东旭骏城”项目 BT投资可行性研究报告 一、投资背景和意义 1.**市保障性住房建设的需要 保障性住房建设能够改善城市低收入居民的居住条件,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。加快建设保障性安居工程,是促进我国经济社会发展的顺时应势之举,可以拉动钢材、水泥等建筑材料的消费,还为今后扩大消费创造了有利条件。 按照《**市2010~2012年保障性住房建设规划》,从2010年起至2012年,**市将用3年的时间,全力推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设,加大棚户区改造力度,自2010年起至2012年3年内,全市建设保障性住房12万余套,其中,城镇保障性住房6万余套,农村保障性安居工程6万套。 随着国家宏观经济政策的调整,**市保障性住房建设面临着建设周期较短、资金投入大等困难。**市政府积极引导社会资金投向,鼓励支持有实力、信誉好的房地产开发等各类相关企业按市场化运作方式参与保障性住房建设和棚户区改造。 2.集团公司应对市场变化的需要 随着国家宏观经济政策的转变,基础设施投资规模急剧缩减,企业经营承揽极为艰难。在目前施工企业步入微利阶段的大背景下,为了实现扩大经营规模,做大做强主业,确立自己的核心竞争力,集团公司确定了调整企业结构,促进企业转型的发展规划。集团公司面对市场,走资本经营和生产经营相结合的道路,以资本经营带动生产经营,形成资本经营与生产经营两翼齐飞的经营方式,是应对市场变化的必然选择。 3.投资建设该项目的意义 通过该项目投资合作,**市和集团公司双方能够实现“互惠双赢”的局面,**市政府达到利用社会资金推进城市建设的目的,集团公司通过该项目,在获得良好的施工效益和投资收益的同时,将增强与**市交通投资公司的合作,在**市基础设施、房地产投资和建设方面扩大市场份额,促进企业经营方式的转变,为落实股份公司在云南省的发展战略做出自己的贡献。 二、投资项目概况 1.工程概况 **市东连接线支线方旺片区保障性住房“东旭骏城”项目,位于**主城东市区、东连接线支线片区,**市虹桥立交桥、东三环周边,东靠凤凰山沿169公路至中铁制造装备基地,西临东三环,南至牛街庄贵昆铁路,北至东连接线沿虹桥立交至祭天山脚、机场高速、轨道3、6号线。 根据**市方旺片区城市设计方案,该项目工程用地总面积共计256.02亩,净用地面积为142.60亩,该地块总建筑面积569947㎡,其中回迁房面积约280000㎡,容积率4.37,绿地率42%,其中:地上建筑面积415219 ㎡(其中:住宅建筑面积370600㎡,商业32,440㎡,社区工作及公益用房建筑面积3,453㎡,配套设施3,326㎡),地下建筑面积154728㎡,设置停车位3,868个。 项目用地属缓坡丘陵地,区域内用地较平坦,有利于项目建设。住宅设计全部为33层高层住宅,工期为2年。 2.项目概况 (1)项目业主、回购方 项目业主为**市交通投资有限责任公司,由其直接设立一个项目公司实施方旺片区的房地产二级开发业务,负责整个项目的建设及销售工作,并作为项目实施主体及回购主体。 **市交通投资有限责任公司是经**市人民政府批准于2003年11月成立的国有独资公司,目前注册资本115.64亿元,是**市政府授权范围内国有资产运营主体和城市建设投资主体。**交投作为**市政府组建的大型国有独资投资公司,主要承担**市境内铁路建设项目和主城区外道路建设项目的投融资及其经营管理、配置土地资源综合建设。**交投为**市属投融资公司中资本规模、资产规模和政府配置土地资源规模最大的投资公司。 2011年12月31日,**交通投资有限公司资产总额802.2亿元,负债总额269亿元,净资产533.2亿元,其中实收资本115.64亿元。 目前**市政府已明确配置给**交投约9.5万亩土地资源,包括:东连接线支线片区1.5万亩、**明青年水库片区2万亩、**铁路枢纽扩能改造工程配套土地资源6万亩。预计未来五年,**交投通过对上述政府配置土地资源的一级建设可取得的出让收益约400亿元以上。 (2)项目回迁房购买方 **东骏置业有限公司是**市交通投资有限公司和**东聚投资有限公司共同投资成立的一家国有合资企业,公司成立于2010年10月27日,注册资金5000万元。拥有土地一级开发资质,是一家集房地产开发、物业管理、商业服务为一体的大型国有企业。公司主营土地综合开发、旧城改造、城中村改造、房地产开发、物业管理、市政工程及园林绿化工程投资建设等项目。该公司已取得授权,负责实施包括东连接线支线片区1万余亩土地范围内(含本项目)的土地一级开发整理工作。 **东骏置业有限公司是土地一级开发主体,安置房建设本身是其义务,所以,东骏置业置业将按成本价向项目公司购买回迁安置房。 2011年12月31日,**东骏置业有限公司资产总额17.07亿元,负债总额14.68亿元,净资产2.39亿元。 (3)项目进展 **市发改委2011年7月13日以昆发改经贸〔2011〕558号《关于对**市东连接线支线方旺片区保障性住房项目可行性研究报告的批复》文件进行了批复。该项目投资总额25.06亿元,建设工期为2011年至2012年2年。 目前,该项目初步设计已完成,基坑开挖土石方工程已开工。 三、投资建设合同主要条款 1.投资方式 BT加施工总承包。 2.投资总额 项目投资额(即回购基数)由甲方使用的资金、乙方建设费用组成。 (1) 甲方使用的资金:为批复概算中列明的项目前期及相关工作费用,该费用包干使用。具体包括:土地相关费用、甲方前期支付的工程建设费(试桩、基坑土方开挖等)、管线迁改费、建设项目前期工作费、勘察费、初步设计费、施工图设计及审查费、工程监理费、各类专项审查费(含咨询费)、招标代理服务费、造价咨询费、第三方工程质监费、工程质量检测费、审计费、工程检验试验费等批复概算中列明的甲方用于合作项目的各项费用,总计3亿元作为甲方包干使用的资金。 (2)乙方建设费用:主要包括项目建安工程费(含设备费)、风险包干费、规定需由回购方购买的保险费及经双方协商确定的总承包服务费。 A.建安工程费: ①建安工程费由乙方根据经审核的施工图及施工组织设计编制施工图预算,并上报甲方按基建程序完成审查,双方共同确认后,总价包干使用。 ②建安工程费包括分部分项工程费、措施项目费、规费、税金。 ③建安工程费根据云南省颁布的现行工程造价计价系列及国家、地方相关法律法规,即:《云南省建筑工程消耗量定额》(2003年)、《云南省安装工程消耗量定额》(2003年)、《云南省市政工程消耗量定额》(2003年)、《云南省园林绿化工程消耗量定额》(2003年)、《云南省建设工程造价计价规则》(2003年)、《云南省建设工程措施项目计价办法》(2003年)等按照《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008)、《云南省住房和城乡建设厅关于贯彻执行<建设工程工程量清单计价规范>的通知》(云建标〔2009〕74号)等规定采用工程量清单中综合单价的计价方法编制,材料价格按《**市建设工程定额站价格指导》确定,对于《**市建设工程定额站价格指导》中没有的材料价格双方依据市场价格协商确定。 B.风险包干费: 按建安工程费的8%计入包干总价。 风险包干范围:由于设计、施工及地质原因产生的设计变更,材料价格因市场原因产生的波动风险。 若因地质原因引起的工期延误,建设工期相应顺延。 风险不包干范围:由于不可抗力事件(自然灾害、战争、地震等)、国家政策性调整等引起的费用增加、甲方或政府要求调整建设规模、标准等原因产生的设计变更费用。 C. 规定需由回购方购买的保险费:按相关规定计。 D.总承包服务费:总承包服务费根据云南省**市有关规定计。 根据测算,建安工程费约14.82亿元(建安工程预算单价暂按2600元*建筑面积569947平方),包干费(8%)1.18亿元,减去业主已开始施工的基坑开挖土方0.45亿元,建设费用小计15.55亿元,加上业主包干使用的资金(建设工程其他费用)3亿元,投资额约18.55亿元。 3.建设期利息 建设工期为2年。建设期利息按同期一至三年期银行贷款基准利率增加一个百分点,单利,按照资金投入共管账户实际占用时间计息,在回购款第一次支付时支付。 4.投资回报(含回购期利息) 自项目初验且甲方收到整改报告之次日(回购日)起开始计息,至回购价款全部支付到乙方资金账户之日止,投资回报按实际占用年数按年度计息并按年度支付。回报率=中国人民银行公布的一至三年期银行贷款基准利率增加三个百分点。 5.回购款支付方式 本项目回购期为三年,回购比例为:40%、30%、30%。 回购总价包括:回购基数(甲方使用的资金+建安工程费)计算。若在回购环节存在税费也纳入回购基数中。 回购价款共分三次支付,自回购日起60天内支付回购价款的40%;回购日后满一年,30天内支付回购价款的30%;回购日后满二年,30天内支付回购价款的30%。 6.回购资金来源 回购资金主要来源为该项目商业建筑、住宅建筑(可销售部分)、地下车位销售收入所得及其他地块商业开发收入。 7.回购担保 (1)建成后的实体工程、可销售物业等商业开发收入; (2)**交通投资有限责任公司设立的项目公司摘牌取得方旺片区9-12号地块土地并办理土地使用权他项权利抵押担保手续,承诺我集团在本项目建设和回购期内有权以BT加施工总承包方式投资建设方旺片区9-12号地块的商业开发,并以该地块商业开发所有收入作为本项目的回购担保; (3)以上担保方式仍然不能覆盖全额回购款项的,**交通投资有限责任公司以其他地块土地开发收益和其他优良资产担保。若本项目签约主体为**交通投资有限责任公司外的其他公司时,由**交通投资有限责任公司以自有资产承担连带担保责任。 8.项目实施:该项目采用公开招标方式确定投资建设方。若集团公司中标,拟由集团所属子公司实施现场管理,依法成立项目公司,项目公司作为建设期乙方全权代表,负责项目的融资、建设、移交及回购资金收回。 四、融资方式 本项目融资由20%资本金(37100万元)和银行短期贷款组合构成。银行贷款金额和时间为:建设期第一年初、第二年初分别投入73540万元、49980万元。 银行贷款按照1年期基准贷款利率上浮10%计息,利息按年支付,银行贷款总额123520万元,累计支付贷款利息16106万元。                   银行贷款还本付息表               单位:万元   项  目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 年初借款余额 123520 123520 123520 34980 0   偿还利息   5104 8574 2428   16106 偿还本金     88540 34980   123520 五、投资财务可行性分析 1.测算依据或假设: (1)根据相关定额和清单测算,结合集团公司在**地区的施工经验,该项目造价约2600元/㎡,成本约2210元/㎡,建安工程施工利润率预期15%,再加上风险包干利润率1%,施工利润率合计16%。施工利润及现金流在假设当期内实现。 (2)建设期资金投入:根据预期的施工安排,建设期两年分别按照60%和40%比例投入建设资金,建设期第一年投入110640万元,其中净建安投资为:80640万元(96000万元*84%),业主使用的资金30000万元,建设期第二年投入净建安成本49980万元(59500万元*84%)。 (3)回购期资金流入 回购基数18.55亿。 回购价款本金在3、4、5三个年度分期流入。 第3年回购款=185500*40%=74200万元; 第4年回购款=185500*30%=55650万元; 第5年回购款=185500*30%=55650万元。 建设期利息小计19813.5万元在第三年初收回。 第1年利息=68000*(6.4%+1%)+58000*(6.4%+1%)/2=7178万元; 第2年利息=126000*(6.4%+1%)+30000*(6.4%+1%)+29500*(6.4%+1%)/2=12635.5万元。 回购期利息按年计算并收回。 第1年利息=185500*(6.4%+3%)/4=4359.25万元; 第2年利息=185500*0.6*(6.4%+3%)=10462.2万元; 第3年利息=185500*0.3*(6.4%+3%)=5231.1万元。 (4)建设期资金流出在年初,回购款每期年初流入。 2.净现值,详见下表 **市方旺片区保障性住房项目投资净现值计算表                                             单位:万元 序  号 项  目 建设期 回购期 合  计   第一年初 第二年初 第三年初 第四年初 第五年初 一 现金流入 73540 49980 98373 66112 60881 348886 1   回购款     74200 55650 55650 185500 2   建设期利息     19814     19814 3   回购期利息     4359 10462 5231 20053 4   短期贷款 73540 49980       123520 二 现金流出 110640 55084 97114 37408 0 300246 1   施工成本(资本金) 37100         37100 2   施工成本(贷款) 43540 49980       93520 3   甲方包干使用资金 30000         30000 4   贷款本金     88540 34980   123520 5   贷款利息   5104 8574 2428   16106 三 净现金流量 -37100 -5104 1259 28704 60881 48640 四 累计净现金流量 -37100 -42204 -40945 -12241 48640   五 折现率(12%) 1.0000 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355   六 净现值 -37100 -4558 1004 20431 38691 18468 七 累计净现值 -37100 -41658 -40654 -20223 18468 18468 折现率为12%时,项目净现值18468万元。 3.根据净现值计算表插值计算, 按照24%折现率净现值为408.59万元, 按照25%折现率净现值为-744.15万元, 资本金财务内部收益率(税前)为: 24%+408.59/(408.59+744.15)*100%=24.35%; 4.投资静态回收期2.20年(不含建设期);投资动态回收期2.52年(不含建设期)。 如果算上建设期,则静态投资回收期为:4+12241/60881=4.20年。 动态投资回收期为:4+20223/38691=4.52年 。 5.投资收益率 建安投资155500万元*16%利润率,计24880万元,建设期、回购期利息合计39866万元,贷款利息16106万元,综合利润48640万元,项目总投资利润率26.22%,(年)投资收益率为6.25%(按5年平均会计利润除以建安投资总额)。 6.敏感性分析 施工利润增减1个百分点对内含报酬率和投资收益率影响如下表: 施工利润 资本金内含报酬率 投资收益率 15% 23.43% 6.03% 16% 24.35% 6.25% 17% 25.28% 6.48% 六、投资风险及应对 1.投资风险分析 (1)政策风险:目前,国际和国内面临着复杂的政治和经济环境,本投资项目延续时间达六年,期间国家宏观经济调控政策、货币政策、税收政策等有可能发生较大变化,政策变化直接影响着相关产业、行业的发展,同时带来较强的市场风险,影响市场资金的成本以及劳动力、材料、机械等生产要素价格,既而影响项目的投资效果。由于国家政策的调整是动态、持续的,可预见性差,不易把握,存在一定的风险。 (2)回购风险 本项目总建筑面积569947㎡ ,其中回迁面积约280000 ㎡,回迁率约50%。根据周边地块的房地产市场调查,暂按住宅最低价6000元/㎡,商业15000元/㎡,车位10万元/个进行销售回款测算,可销售部分收入约14.17亿元,东骏置业公司按成本价4500元/㎡回迁安置部分的280,000㎡销售收入约12.6亿元,则回迁安置房地块项目的销售收入合计约26.77亿元,扣除销售税金2亿元,销售及管理费用1亿元,土地招拍挂拿地成本6.5亿元,可用于项目回购的净现金流为17.27亿元,而回购总价款为22.54亿元,项目本身现金流与回购总价款的缺口约5.27亿元。 由于在市场可销售部分收入14.17亿元,受房地产市场价格波动影响,东骏公司12.6亿元的回迁房资金需要从其他土地开发收入中筹措,东骏公司作为地方二级融资平台能否足额支付这部分款项存在一定的风险。以上因素对回购风险影响较大。 (3)融资风险 建设资金是项目顺利实施的保证。因此,资金筹措能否落实是关键。本项目融资除资本金外主要采用银行贷款方式,由于国家货币政策仍然偏紧,企业融资较为困难,融资渠道较为单一,资金不能及时到位,或者原定的融资方案发生变化,导致资金供应不足,影响工程建设。另外,由于筹资导致负债比重加大,加大集团公司整体财务风险。 (4)工程建设风险 建设风险主要包括工期、成本、安全、质量等风险。这些风险受工程所处地理位置、施工组织设计、现场管理、环境保护等影响较大。本项目存在风险包干费,成本控制方面存在一定的风险。 2.采取的风险对策: 针对以上风险,采取的总体应对策略是:投资项目选择经济发达地区;加强政府信用调查,落实担保条款;利用合同形式控制投资风险、融资风险,锁定利润;精心组织,规范运作,控制建设过程中的风险。 (1)政策风险属于系统性风险,应选择经济实力较强的地区和城市进行投资,同时优选项目投资回报有保障、施工效益较好的项目。 2011年5月,国务院出台了《关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》,云南的桥头堡战略已上升为国家战略。目前,已有36个部委、9个中央金融机构和包括**在内的25个国有大型企业与云南签订战略合作协议,助推云南桥头堡建设。**作为云南的省会城市,是中国面向东盟开放的国家桥头堡战略城市,是面向西南开放的门户城市和国家一级口岸城市,是面向东南亚、南亚开放的门户枢纽,国家级历史文化名城,是**中城市群的核心圈。**区位优势得天独厚,社会经济发展迎来良好契机。**2011年完成地区生产总值2500亿元,增长14%以上;地方财政一般预算收入317.69亿元,增长25.2%;全社会固定资产投资2700亿元,增长25%。2012年经济社会发展主要预期目标为:地区生产总值确保增长14%、力争达到15%以上,突破3000亿元;地方财政一般预算收入增长15%以上;全社会固定资产投资增长22%以上。 云南省桥头堡的国家战略的提出,以及**市独特的区位优势决定了其良好的社会经济发展前景,投资的政策风险较小。 (2)回购风险应对 由于本项目回购资金来源受房地产市场价格波动和东骏公司土地开发收益影响,存在一定的风险。在合同谈判过程中,集团公司要求**交投提供承诺,在支付完回购总价款前,不提前收回代垫的土地取得成本 6.5亿元,在此情况下,可用于回购的净现金流为17.27加上6.5亿元计23.77亿元,而回购总价款为22.54亿元,能够保障回购总价款的收回。 即便房价出现较大波动,按前述方式如果仍不能确保BT回购如期完成,则可将用于担保的9-12#地块100亩土地进行处置,预计其处置价款约为4亿元,担保土地处置收入进一步为回购款提供了保障。 另外,**交投提供了连带责任保证的兜底条款。以上担保方式组合能够为项目的资金回购提供足额担保。 需要说明的是: **交投代东骏置业公司支付的包含本项目开发用地在内的970亩土地一级开发成本约16亿元,主要是使用了农发行的5亿元5年期项目贷款,11亿元7年期的企业债资金,该部份债务由**交投另行按还款计划进行偿还。因此,本项目的房屋开发收入全部可用于回购价款的支付。另外,东骏公司已向**土储中心移交了约970亩土地,按**市的相关规定,土地出让时,土储中心要将公司代垫的土地一级开发成本及其他相关费用返回给东骏置业,而东骏置业的投资款项又全部是**交投垫付的,所以,返回的土地成本最终要归还给**交投。因此,**交投有能力承诺在我方回购款支付完毕前不提前收回代垫的6.5亿元。 (3)针对融资风险,本项目采用自有资本金和银行贷款组合融资方式,资金投放金额和时间能够满足项目投资资金的需要。在投融资过程中,集团公司将积极关注金融政策变化,做好资金全面预算,实施资金动态、计划管理,减少资金沉淀,降低融资规模。进一步与银行等相关融资方就融资利率、手续费和保证金等条件进行沟通,争取较低的融资成本。同时在建设过程中,积极利用商业信用,拓宽其他融资渠道,努力降低融资成本,提高资金使用效率。 (4)建设风险主要包括工期、安全、质量、成本等风险。这些风险受工程所处地理位置、施工组织设计、现场管理、环境保护等影响较大。工程建设风险主要通过科学组织、优化设计、精心施工、加强管控等手段,强化合同意识,按照环境保护有关要求,加强现场管理,落实项目责任成本管理,深入、扎实进行安全、质量防控活动,实现工期、安全、质量、成本等控制目标。由于工程建设管理是集团公司施工主业板块的核心,目前集团五、六公司在**市都有在建房建项目,熟悉现场情况,管理体系健全,管理经验丰富,工期、安全、质量风险可控。 成本风险基本可控: 根据**市BT建设项目有关规定,建安费的计算可采用按实结算和风险包干两种方式,集团公司在充分调研的基础上权衡利弊,最终采用风险包干方式,风险包干范围包括施工、设计和地质风险三方面。 施工过程中主材价格波动的风险控制:按实结算下,按照**市的调价政策,主材涨跌10%范围内的风险由承包人承担,超过10%部分才予以调差。本项目中,材料费总体占建安费的70%左右,包干费的计算基数是建安工程费,在材料价格不发生剧烈涨价的情况下,按照包干费的算法更有利。在目前国家总体经济环境下,大规模基建投资刺激经济发展的持续性不强,另外钢材、水泥行业普遍产能过剩,去库存化的过程也较为漫长,钢材、水泥大幅涨价的可能性不大。集团公司对该部分包干风险控制在4个点以内。 设计风险控制:设计风险主要是设计变更方面引起的风险,集团公司拟采取提前介入设计阶段,将设计变更尽可能纳入施工图中降低设计风险,同时在BT协议中约定:设计变更涉及建设规模、标准的不属于包干范围,这样总体上设计风险可控。 地质风险控制:为有效降低地质风险,集团公司调研组认真查阅地质勘查报告,到项目实地考察并向周边正在建设的项目了解地质情况。经多方面了解,本项目为岩土地质,局部存在4米左右的淤泥层,软基施工多采用管桩法,存在大型岩溶洞的可能性很小,发生重大地质风险可能性很小。同时为进一步控制风险,集团公司与业主约定,因地质原因引起的工期拖延可顺延,从而将地质风险控制在2个点的风险包干范围内。 七、投资结论 该项目地处**市区,**市区位优势得天独厚,在桥头堡建设中社会经济发展面临良好契机。股份公司与云南省保持着密切的战略合作关系,在**的投资、建设项目也较多,我集团五公司在**市注册,也有保障房等在建工程建设项目,熟悉**建筑市场,也与**市政府等相关方保持着良好的关系。该保障房项目符合国家产业政策,集团公司对该项目的投资依托于房地产主业板块,符合调结构、促升级的发展规划,符合股份公司资本运营项目投资范围。该项目内含报酬率,超过股份公司12%的标准,按照12%折现率的净现值为18468万元,投资回收期符合要求。从投资评价主要指标来看,该项目本身的报酬率较高,融资方式较为可靠,扣除融资成本后的净效益48640万元,项目总投资利润率26.22%,按建安工程投资计算的年投资收益率为6.25%。该项目投资资金已落实,回购资金来源明确,回购担保条款可靠,回购风险能够得到有效控制。 同时,该项目的实施对于股份公司、集团公司扩大在西南建筑市场的份额,深化与云南省的战略合作,实现占领市场、滚动发展战略,促进企业升级转型和结构调整,具有重要的意义。 综合以上分析,该项目投资符合企业发展战略,经济可行,风险可控,投资具备可行性。 八、其他 集团公司和**交通投资有限公司BT投资建设框架合作协议已于2012年6月8日签订,**交通投资有限公司希望股份公司在尽快就本项目进行决策。                             二○一二年七月三日     **市方旺片区保障性住房“东旭骏城”项目现金流量表                          2012年7月3日          金额:万元 序  号 项  目 建设期 回购期 合  计   第一年初 第二年初 第三年初 第四年初 第五年初 一 现金流入 73540 49980 98373 66112 60881 348886 1   回购款     74200 55650 55650 185500 2   建设期利息     19814     19814 3   回购期利息     4359 10462 5231 20053 4   短期贷款 73540 49980       123520 二 现金流出 110640 55084 97114 37408 0 300246 1   施工成本(资本金) 37100         37100 2   施工成本(贷款) 43540 49980       93520 3   甲方包干使用资金 30000         30000 4   贷款本金     88540 34980   123520 5   贷款利息   5104 8574 2428   16106 三 净现金流量 -37100 -5104 1259 28704 60881 48640 四 累计净现金流量 -37100 -42204 -40945 -12241 48640   指标说明: 一、现金流入 1.回购款流入 回购基数18.55亿。 回购价款本金在3、4、5三个年度分期流入。 第3年回购款=185500*40%=74200万元; 第4年回购款=185500*30%=55650万元; 第5年回购款=185500*30%=55650万元。 2.建设期利息 建设工期为2年。建设期利息按同期一至三年期银行贷款基准利率+1%,单利,按照资金投入共管账户实际占用时间计息,在回购款第一次支付时支付。 建设期利息小计19814万元在第三年初收回。 第1年利息=68000*(6.4%+1%)+58000*(6.4%+1%)/2=7178万元; 第2年利息=126000*(6.4%+1%)+30000*(6.4%+1%)+29500*(6.4%+1%)/2=12636万元。 3.回购期利息 回购期利息按年计算并收回,回报率=中国人民银行公布的一至三年期银行贷款基准利率+3%。 第1年利息=185500*(6.4%+3%)/4=4359.25万元; 第2年利息=185500*0.6*(6.4%+3%)=10462.2万元; 第3年利息=185500*0.3*(6.4%+3%)=5231.1万元。 4.短期贷款 本项目资金来源包括集团公司投入20%资本金37100万元,其余资金采用银行贷款方式融资。融资金额和融资时间为:建设期第一年初、第二年初分别投入73540万元、49980万元,银行贷款总额123520万元。 二、现金流出 1.根据预期的施工安排,建设期两年分别按照60%和40%比例投入建设资金。 建设期第一年建安投资为:80640万元(96000万元*84%),其中:资本金投入37100万元,贷款43540。 建设期第二年投入建安成本49980万元(59500万元*84%)。 2.业主使用的资金30000万元。 3.偿还贷款 根据回购款进度,分别于第三年初、第四年初偿还贷款本金88540万元、34980万元。 4.贷款利息 银行贷款按照1年期基准贷款利率上浮10%计息,按年支付利息,银行贷款123520万元,累计支付贷款利息16106万元。 第二年初利息=73540*6.31%*(1+10%)=5104万元; 第三年初利息=73540*6.31%*(1+10%)+49980*6.31%*(1+10%)=8574万元; 第四年初利息=(73540+49980-88540)*6.31%*(1+10%)=2428万元。                                     二○一二年七月三日       -21-     本文来自香当网http://www.xiangdang.net/

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