**市东连接线支线方旺片区
保障性住房东旭骏城项目
BT投资行性研究报告
投资背景意义
1．**市保障性住房建设需
保障性住房建设够改善城市低收入居民居住条件改善民生促进社会谐稳定具重意义加快建设保障性安居工程促进国济社会发展时应势举拉动钢材水泥等建筑材料消费扩消费创造利条件
**市2010～2012年保障性住房建设规划2010年起2012年**市3年时间全力推进廉租住房济适住房公租赁住房建设加棚户区改造力度2010年起2012年3年全市建设保障性住房12万余套中城镇保障性住房6万余套农村保障性安居工程6万套
着国家宏观济政策调整**市保障性住房建设面着建设周期较短资金投入等困难**市政府积极引导社会资金投鼓励支持实力信誉房产开发等类相关企业市场化运作方式参保障性住房建设棚户区改造
2．集团公司应市场变化需
着国家宏观济政策转变基础设施投资规模急剧缩减企业营承揽极艰难目前施工企业步入微利阶段背景实现扩营规模做做强业确立核心竞争力集团公司确定调整企业结构促进企业转型发展规划集团公司面市场走资营生产营相结合道路资营带动生产营形成资营生产营两翼齐飞营方式应市场变化必然选择
3．投资建设该项目意义
通该项目投资合作**市集团公司双方够实现互惠双赢局面**市政府达利社会资金推进城市建设目集团公司通该项目获良施工效益投资收益时增强**市交通投资公司合作**市基础设施房产投资建设方面扩市场份额促进企业营方式转变落实股份公司云南省发展战略做出贡献
二投资项目概况
1．工程概况
**市东连接线支线方旺片区保障性住房东旭骏城项目位**城东市区东连接线支线片区**市虹桥立交桥东三环周边东凤凰山169公路中铁制造装备基西东三环南牛街庄贵昆铁路北东连接线虹桥立交祭天山脚机场高速轨道36号线
根**市方旺片区城市设计方案该项目工程总面积计25602亩净面积14260亩该块总建筑面积569947㎡中回迁房面积约280000㎡容积率437绿率42中：建筑面积415219
㎡（中：住宅建筑面积370600㎡商业32440㎡社区工作公益房建筑面积3453㎡配套设施3326㎡）建筑面积154728㎡设置停车位3868
项目属缓坡丘陵区域较坦利项目建设住宅设计全部33层高层住宅工期2年
2．项目概况
（1）项目业回购方
项目业**市交通投资限责公司直接设立项目公司实施方旺片区房产二级开发业务负责整项目建设销售工作作项目实施体回购体
**市交通投资限责公司**市民政府批准2003年11月成立国独资公司目前注册资11564亿元**市政府授权范围国资产运营体城市建设投资体**交投作**市政府组建型国独资投资公司承担**市境铁路建设项目城区外道路建设项目投融资营理配置土资源综合建设**交投**市属投融资公司中资规模资产规模政府配置土资源规模投资公司
2011年12月31日**交通投资限公司资产总额8022亿元负债总额269亿元净资产5332亿元中实收资11564亿元
目前**市政府已明确配置**交投约95万亩土资源包括：东连接线支线片区15万亩**明青年水库片区2万亩**铁路枢纽扩改造工程配套土资源6万亩预计未五年**交投通述政府配置土资源级建设取出收益约400亿元
（2）项目回迁房购买方
**东骏置业限公司**市交通投资限公司**东聚投资限公司投资成立家国合资企业公司成立2010年10月27日注册资金5000万元拥土级开发资质家集房产开发物业理商业服务体型国企业公司营土综合开发旧城改造城中村改造房产开发物业理市政工程园林绿化工程投资建设等项目该公司已取授权负责实施包括东连接线支线片区1万余亩土范围（含项目）土级开发整理工作
**东骏置业限公司土级开发体安置房建设身义务东骏置业置业成价项目公司购买回迁安置房
2011年12月31日**东骏置业限公司资产总额1707亿元负债总额1468亿元净资产239亿元
（3）项目进展
**市发改委2011年7月13日昆发改贸〔2011〕558号关**市东连接线支线方旺片区保障性住房项目行性研究报告批复文件进行批复该项目投资总额2506亿元建设工期2011年2012年2年
目前该项目初步设计已完成基坑开挖土石方工程已开工
三投资建设合条款
1．投资方式
BT加施工总承包
2．投资总额
项目投资额（回购基数）甲方资金乙方建设费组成
（1） 甲方资金：批复概算中列明项目前期相关工作费该费包干具体包括土相关费甲方前期支付工程建设费（试桩基坑土方开挖等）线迁改费建设项目前期工作费勘察费初步设计费施工图设计审查费工程监理费类专项审查费（含咨询费）招标代理服务费造价咨询费第三方工程质监费工程质量检测费审计费工程检验试验费等批复概算中列明甲方合作项目项费总计3亿元作甲方包干资金
（2）乙方建设费：包括项目建安工程费（含设备费）风险包干费规定需回购方购买保险费双方协商确定总承包服务费
A建安工程费：
①建安工程费乙方根审核施工图施工组织设计编制施工图预算报甲方基建程序完成审查双方确认总价包干
②建安工程费包括分部分项工程费措施项目费规费税金
③建安工程费根云南省颁布现行工程造价计价系列国家方相关法律法规：云南省建筑工程消耗量定额（2003年）云南省安装工程消耗量定额（2003年）云南省市政工程消耗量定额（2003年）云南省园林绿化工程消耗量定额（2003年）云南省建设工程造价计价规（2003年）云南省建设工程措施项目计价办法（2003年）等建设工程工程量清单计价规范（GB505002008）云南省住房城乡建设厅关贯彻执行<建设工程工程量清单计价规范>通知(云建标〔2009〕74号)等规定采工程量清单中综合单价计价方法编制材料价格**市建设工程定额站价格指导确定**市建设工程定额站价格指导中没材料价格双方市场价格协商确定
B风险包干费：
建安工程费8计入包干总价
风险包干范围：设计施工质原产生设计变更材料价格市场原产生波动风险
质原引起工期延误建设工期相应延
风险包干范围：抗力事件（然灾害战争震等）国家政策性调整等引起费增加甲方政府求调整建设规模标准等原产生设计变更费
C 规定需回购方购买保险费：相关规定计
D总承包服务费：总承包服务费根云南省**市关规定计
根测算建安工程费约1482亿元（建安工程预算单价暂2600元*建筑面积569947方）包干费（8）118亿元减业已开始施工基坑开挖土方045亿元建设费计1555亿元加业包干资金（建设工程费）3亿元投资额约1855亿元
3．建设期利息
建设工期2年建设期利息期三年期银行贷款基准利率增加百分点单利资金投入账户实际占时间计息回购款第次支付时支付
4．投资回报（含回购期利息）
项目初验甲方收整改报告次日（回购日）起开始计息回购价款全部支付乙方资金账户日止投资回报实际占年数年度计息年度支付回报率中国民银行公布三年期银行贷款基准利率增加三百分点
5．回购款支付方式
项目回购期三年回购例：403030
回购总价包括：回购基数（甲方资金+建安工程费）计算回购环节存税费纳入回购基数中
回购价款分三次支付回购日起60天支付回购价款40回购日满年30天支付回购价款30回购日满二年30天支付回购价款30
6．回购资金源
回购资金源该项目商业建筑住宅建筑（销售部分）车位销售收入块商业开发收入
7．回购担保
（1）建成实体工程销售物业等商业开发收入
（2）**交通投资限责公司设立项目公司摘牌取方旺片区912号块土办理土权项权利抵押担保手续承诺集团项目建设回购期权BT加施工总承包方式投资建设方旺片区912号块商业开发该块商业开发收入作项目回购担保
（3）担保方式然覆盖全额回购款项**交通投资限责公司块土开发收益优良资产担保项目签约体**交通投资限责公司外公司时**交通投资限责公司资产承担连带担保责
8．项目实施：该项目采公开招标方式确定投资建设方集团公司中标拟集团属子公司实施现场理法成立项目公司项目公司作建设期乙方全权代表负责项目融资建设移交回购资金收回
四融资方式
项目融资20资金（37100万元）银行短期贷款组合构成银行贷款金额时间：建设期第年初第二年初分投入73540万元49980万元
银行贷款1年期基准贷款利率浮10计息利息年支付银行贷款总额123520万元累计支付贷款利息16106万元
银行贷款付息表 单位：万元
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
年初款余额
123520
123520
123520
34980
0
偿利息
5104
8574
2428
16106
偿金
88540
34980
123520
五投资财务行性分析
1．测算假设：
（1）根相关定额清单测算结合集团公司**区施工验该项目造价约2600元㎡成约2210元㎡建安工程施工利润率预期15加风险包干利润率1施工利润率合计16施工利润现金流假设期实现
（2）建设期资金投入：根预期施工安排建设期两年分6040例投入建设资金建设期第年投入110640万元中净建安投资：80640万元（96000万元*84）业资金30000万元建设期第二年投入净建安成49980万元（59500万元*84）
（3）回购期资金流入
回购基数1855亿
回购价款金345三年度分期流入
第3年回购款185500*4074200万元
第4年回购款185500*3055650万元
第5年回购款185500*3055650万元
建设期利息计198135万元第三年初收回
第1年利息68000*（64+1）+58000*（64+1）27178万元
第2年利息126000*（64+1）+30000*（64+1）+29500*（64+1）2126355万元
回购期利息年计算收回
第1年利息185500*（64+3）4435925万元
第2年利息185500*06*（64+3）104622万元
第3年利息185500*03*（64+3）52311万元
（4）建设期资金流出年初回购款期年初流入
2．净现值详见表
**市方旺片区保障性住房项目投资净现值计算表
单位：万元
序 号
项 目
建设期
回购期
合 计
第年初
第二年初
第三年初
第四年初
第五年初
现金流入
73540
49980
98373
66112
60881
348886
1
回购款
74200
55650
55650
185500
2
建设期利息
19814
19814
3
回购期利息
4359
10462
5231
20053
4
短期贷款
73540
49980
123520
二
现金流出
110640
55084
97114
37408
0
300246
1
施工成（资金）
37100
37100
2
施工成（贷款）
43540
49980
93520
3
甲方包干资金
30000
30000
4
贷款金
88540
34980
123520
5
贷款利息
5104
8574
2428
16106
三
净现金流量
37100
5104
1259
28704
60881
48640
四
累计净现金流量
37100
42204
40945
12241
48640
五
折现率（12）
10000
08929
07972
07118
06355
六
净现值
37100
4558
1004
20431
38691
18468
七
累计净现值
37100
41658
40654
20223
18468
18468
折现率12时项目净现值18468万元
3．根净现值计算表插值计算
24折现率净现值40859万元
25折现率净现值74415万元
资金财务部收益率(税前)：
24+40859(40859+74415)*1002435
4．投资静态回收期220年（含建设期）投资动态回收期252年（含建设期）
果算建设期静态投资回收期：4+1224160881420年
动态投资回收期4+2022338691452年
5．投资收益率
建安投资155500万元*16利润率计24880万元建设期回购期利息合计39866万元贷款利息16106万元综合利润48640万元项目总投资利润率2622（年）投资收益率625（5年均会计利润建安投资总额）
6．敏感性分析
施工利润增减1百分点含报酬率投资收益率影响表：
施工利润
资金含报酬率
投资收益率
15
2343
603
16
2435
625
17
2528
648
六投资风险应
1．投资风险分析
（1）政策风险：目前国际国面着复杂政治济环境投资项目延续时间达六年期间国家宏观济调控政策货币政策税收政策等发生较变化政策变化直接影响着相关产业行业发展时带较强市场风险影响市场资金成劳动力材料机械等生产素价格影响项目投资效果国家政策调整动态持续预见性差易握存定风险
（2）回购风险
项目总建筑面积569947㎡ 中回迁面积约280000 ㎡回迁率约50根周边块房产市场调查暂住宅低价6000元㎡商业15000元㎡车位10万元进行销售回款测算销售部分收入约1417亿元东骏置业公司成价4500元㎡回迁安置部分280000㎡销售收入约126亿元回迁安置房块项目销售收入合计约2677亿元扣销售税金2亿元销售理费1亿元土招拍挂成65亿元项目回购净现金流1727亿元回购总价款2254亿元项目身现金流回购总价款缺口约527亿元
市场销售部分收入1417亿元受房产市场价格波动影响东骏公司126亿元回迁房资金需土开发收入中筹措东骏公司作方二级融资台否足额支付部分款项存定风险素回购风险影响较
（3）融资风险
建设资金项目利实施保证资金筹措否落实关键项目融资资金外采银行贷款方式国家货币政策然偏紧企业融资较困难融资渠道较单资金时位者原定融资方案发生变化导致资金供应足影响工程建设外筹资导致负债重加加集团公司整体财务风险
（4）工程建设风险
建设风险包括工期成安全质量等风险风险受工程处理位置施工组织设计现场理环境保护等影响较项目存风险包干费成控制方面存定风险
2．采取风险策：
针风险采取总体应策略：投资项目选择济发达区加强政府信调查落实担保条款利合形式控制投资风险融资风险锁定利润精心组织规范运作控制建设程中风险
（1）政策风险属系统性风险应选择济实力较强区城市进行投资时优选项目投资回报保障施工效益较项目
2011年5月国务院出台关支持云南省加快建设面西南开放重桥头堡意见云南桥头堡战略已升国家战略目前已36部委9中央金融机构包括**25国型企业云南签订战略合作协议助推云南桥头堡建设**作云南省会城市中国面东盟开放国家桥头堡战略城市面西南开放门户城市国家级口岸城市面东南亚南亚开放门户枢纽国家级历史文化名城**中城市群核心圈**区位优势天独厚社会济发展迎良契机**2011年完成区生产总值2500亿元增长14方财政般预算收入31769亿元增长252全社会固定资产投资2700亿元增长252012年济社会发展预期目标：区生产总值确保增长14力争达15突破3000亿元方财政般预算收入增长15全社会固定资产投资增长22
云南省桥头堡国家战略提出**市独特区位优势决定良社会济发展前景投资政策风险较
（2）回购风险应
项目回购资金源受房产市场价格波动东骏公司土开发收益影响存定风险合谈判程中集团公司求**交投提供承诺支付完回购总价款前提前收回代垫土取成
65亿元情况回购净现金流1727加65亿元计2377亿元回购总价款2254亿元够保障回购总价款收回
便房价出现较波动前述方式果确保BT回购期完成担保912#块100亩土进行处置预计处置价款约4亿元担保土处置收入进步回购款提供保障
外**交投提供连带责保证兜底条款担保方式组合够项目资金回购提供足额担保
需说明：
**交投代东骏置业公司支付包含项目开发970亩土级开发成约16亿元农发行5亿元5年期项目贷款11亿元7年期企业债资金该部份债务**交投行款计划进行偿项目房屋开发收入全部回购价款支付外东骏公司已**土储中心移交约970亩土**市相关规定土出时土储中心公司代垫土级开发成相关费返回东骏置业东骏置业投资款项全部**交投垫付返回土成终**交投**交投力承诺方回购款支付完毕前提前收回代垫65亿元
（3）针融资风险项目采资金银行贷款组合融资方式资金投放金额时间够满足项目投资资金需投融资程中集团公司积极关注金融政策变化做资金全面预算实施资金动态计划理减少资金沉淀降低融资规模进步银行等相关融资方融资利率手续费保证金等条件进行沟通争取较低融资成时建设程中积极利商业信拓宽融资渠道努力降低融资成提高资金效率
（4）建设风险包括工期安全质量成等风险风险受工程处理位置施工组织设计现场理环境保护等影响较工程建设风险通科学组织优化设计精心施工加强控等手段强化合意识环境保护关求加强现场理落实项目责成理深入扎实进行安全质量防控活动实现工期安全质量成等控制目标工程建设理集团公司施工业板块核心目前集团五六公司**市建房建项目熟悉现场情况理体系健全理验丰富工期安全质量风险控
成风险基控：
根**市BT建设项目关规定建安费计算采实结算风险包干两种方式集团公司充分调研基础权衡利弊终采风险包干方式风险包干范围包括施工设计质风险三方面
施工程中材价格波动风险控制：实结算**市调价政策材涨跌10范围风险承包承担超10部分予调差项目中材料费总体占建安费70左右包干费计算基数建安工程费材料价格发生剧烈涨价情况包干费算法更利目前国家总体济环境规模基建投资刺激济发展持续性强外钢材水泥行业普遍产剩库存化程较漫长钢材水泥幅涨价性集团公司该部分包干风险控制4点
设计风险控制：设计风险设计变更方面引起风险集团公司拟采取提前介入设计阶段设计变更纳入施工图中降低设计风险时BT协议中约定：设计变更涉建设规模标准属包干范围样总体设计风险控
质风险控制：效降低质风险集团公司调研组认真查阅质勘查报告项目实考察周边正建设项目解质情况方面解项目岩土质局部存4米左右淤泥层软基施工采桩法存型岩溶洞性发生重质风险性时进步控制风险集团公司业约定质原引起工期拖延延质风险控制2点风险包干范围
七投资结
该项目处**市区**市区位优势天独厚桥头堡建设中社会济发展面良契机股份公司云南省保持着密切战略合作关系**投资建设项目较集团五公司**市注册保障房等建工程建设项目熟悉**建筑市场**市政府等相关方保持着良关系该保障房项目符合国家产业政策集团公司该项目投资托房产业板块符合调结构促升级发展规划符合股份公司资运营项目投资范围该项目含报酬率超股份公司12标准12折现率净现值18468万元投资回收期符合求投资评价指标该项目身报酬率较高融资方式较扣融资成净效益48640万元项目总投资利润率2622建安工程投资计算年投资收益率625该项目投资资金已落实回购资金源明确回购担保条款回购风险够效控制
时该项目实施股份公司集团公司扩西南建筑市场份额深化云南省战略合作实现占领市场滚动发展战略促进企业升级转型结构调整具重意义
综合分析该项目投资符合企业发展战略济行风险控投资具备行性
八
集团公司**交通投资限公司BT投资建设框架合作协议已2012年6月8日签订**交通投资限公司希股份公司快项目进行决策
二○二年七月三日
**市方旺片区保障性住房东旭骏城项目现金流量表
2012年7月3日 金额：万元
序 号
项 目
建设期
回购期
合 计
第年初
第二年初
第三年初
第四年初
第五年初
现金流入
73540
49980
98373
66112
60881
348886
1
回购款
74200
55650
55650
185500
2
建设期利息
19814
19814
3
回购期利息
4359
10462
5231
20053
4
短期贷款
73540
49980
123520
二
现金流出
110640
55084
97114
37408
0
300246
1
施工成（资金）
37100
37100
2
施工成（贷款）
43540
49980
93520
3
甲方包干资金
30000
30000
4
贷款金
88540
34980
123520
5
贷款利息
5104
8574
2428
16106
三
净现金流量
37100
5104
1259
28704
60881
48640
四
累计净现金流量
37100
42204
40945
12241
48640
指标说明：
现金流入
1．回购款流入
回购基数1855亿
回购价款金345三年度分期流入
第3年回购款185500*4074200万元
第4年回购款185500*3055650万元
第5年回购款185500*3055650万元
2．建设期利息
建设工期2年建设期利息期三年期银行贷款基准利率+1单利资金投入账户实际占时间计息回购款第次支付时支付
建设期利息计19814万元第三年初收回
第1年利息68000*（64+1）+58000*（64+1）27178万元
第2年利息126000*（64+1）+30000*（64+1）+29500*（64+1）212636万元
3．回购期利息
回购期利息年计算收回回报率中国民银行公布三年期银行贷款基准利率＋3
第1年利息185500*（64+3）4435925万元
第2年利息185500*06*（64+3）104622万元
第3年利息185500*03*（64+3）52311万元
4．短期贷款
项目资金源包括集团公司投入20资金37100万元余资金采银行贷款方式融资融资金额融资时间：建设期第年初第二年初分投入73540万元49980万元银行贷款总额123520万元
二现金流出
1．根预期施工安排建设期两年分6040例投入建设资金
建设期第年建安投资：80640万元（96000万元*84）中：资金投入37100万元贷款43540
建设期第二年投入建安成49980万元（59500万元*84）
2．业资金30000万元
3．偿贷款
根回购款进度分第三年初第四年初偿贷款金88540万元34980万元
4．贷款利息
银行贷款1年期基准贷款利率浮10计息年支付利息银行贷款123520万元累计支付贷款利息16106万元
第二年初利息73540*631*（1+10）5104万元
第三年初利息73540*631*（1+10）+49980*631*（1+10）8574万元
第四年初利息（73540+4998088540）*631*（1+10）2428万元
二○二年七月三日
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保障性住房东旭骏城项目
BT投资行性研究报告
投资背景意义
1．**市保障性住房建设需
保障性住房建设够改善城市低收入居民居住条件改善民生促进社会谐稳定具重意义加快建设保障性安居工程促进国济社会发展时应势举拉动钢材水泥等建筑材料消费扩消费创造利条件
**市2010～2012年保障性住房建设规划2010年起2012年**市3年时间全力推进廉租住房济适住房公租赁住房建设加棚户区改造力度2010年起2012年3年全市建设保障性住房12万余套中城镇保障性住房6万余套农村保障性安居工程6万套
着国家宏观济政策调整**市保障性住房建设面着建设周期较短资金投入等困难**市政府积极引导社会资金投鼓励支持实力信誉房产开发等类相关企业市场化运作方式参保障性住房建设棚户区改造
2．集团公司应市场变化需
着国家宏观济政策转变基础设施投资规模急剧缩减企业营承揽极艰难目前施工企业步入微利阶段背景实现扩营规模做做强业确立核心竞争力集团公司确定调整企业结构促进企业转型发展规划集团公司面市场走资营生产营相结合道路资营带动生产营形成资营生产营两翼齐飞营方式应市场变化必然选择
3．投资建设该项目意义
通该项目投资合作**市集团公司双方够实现互惠双赢局面**市政府达利社会资金推进城市建设目集团公司通该项目获良施工效益投资收益时增强**市交通投资公司合作**市基础设施房产投资建设方面扩市场份额促进企业营方式转变落实股份公司云南省发展战略做出贡献
二投资项目概况
1．工程概况
**市东连接线支线方旺片区保障性住房东旭骏城项目位**城东市区东连接线支线片区**市虹桥立交桥东三环周边东凤凰山169公路中铁制造装备基西东三环南牛街庄贵昆铁路北东连接线虹桥立交祭天山脚机场高速轨道36号线
根**市方旺片区城市设计方案该项目工程总面积计25602亩净面积14260亩该块总建筑面积569947㎡中回迁房面积约280000㎡容积率437绿率42中：建筑面积415219
㎡（中：住宅建筑面积370600㎡商业32440㎡社区工作公益房建筑面积3453㎡配套设施3326㎡）建筑面积154728㎡设置停车位3868
项目属缓坡丘陵区域较坦利项目建设住宅设计全部33层高层住宅工期2年
2．项目概况
（1）项目业回购方
项目业**市交通投资限责公司直接设立项目公司实施方旺片区房产二级开发业务负责整项目建设销售工作作项目实施体回购体
**市交通投资限责公司**市民政府批准2003年11月成立国独资公司目前注册资11564亿元**市政府授权范围国资产运营体城市建设投资体**交投作**市政府组建型国独资投资公司承担**市境铁路建设项目城区外道路建设项目投融资营理配置土资源综合建设**交投**市属投融资公司中资规模资产规模政府配置土资源规模投资公司
2011年12月31日**交通投资限公司资产总额8022亿元负债总额269亿元净资产5332亿元中实收资11564亿元
目前**市政府已明确配置**交投约95万亩土资源包括：东连接线支线片区15万亩**明青年水库片区2万亩**铁路枢纽扩改造工程配套土资源6万亩预计未五年**交投通述政府配置土资源级建设取出收益约400亿元
（2）项目回迁房购买方
**东骏置业限公司**市交通投资限公司**东聚投资限公司投资成立家国合资企业公司成立2010年10月27日注册资金5000万元拥土级开发资质家集房产开发物业理商业服务体型国企业公司营土综合开发旧城改造城中村改造房产开发物业理市政工程园林绿化工程投资建设等项目该公司已取授权负责实施包括东连接线支线片区1万余亩土范围（含项目）土级开发整理工作
**东骏置业限公司土级开发体安置房建设身义务东骏置业置业成价项目公司购买回迁安置房
2011年12月31日**东骏置业限公司资产总额1707亿元负债总额1468亿元净资产239亿元
（3）项目进展
**市发改委2011年7月13日昆发改贸〔2011〕558号关**市东连接线支线方旺片区保障性住房项目行性研究报告批复文件进行批复该项目投资总额2506亿元建设工期2011年2012年2年
目前该项目初步设计已完成基坑开挖土石方工程已开工
三投资建设合条款
1．投资方式
BT加施工总承包
2．投资总额
项目投资额（回购基数）甲方资金乙方建设费组成
（1） 甲方资金：批复概算中列明项目前期相关工作费该费包干具体包括土相关费甲方前期支付工程建设费（试桩基坑土方开挖等）线迁改费建设项目前期工作费勘察费初步设计费施工图设计审查费工程监理费类专项审查费（含咨询费）招标代理服务费造价咨询费第三方工程质监费工程质量检测费审计费工程检验试验费等批复概算中列明甲方合作项目项费总计3亿元作甲方包干资金
（2）乙方建设费：包括项目建安工程费（含设备费）风险包干费规定需回购方购买保险费双方协商确定总承包服务费
A建安工程费：
①建安工程费乙方根审核施工图施工组织设计编制施工图预算报甲方基建程序完成审查双方确认总价包干
②建安工程费包括分部分项工程费措施项目费规费税金
③建安工程费根云南省颁布现行工程造价计价系列国家方相关法律法规：云南省建筑工程消耗量定额（2003年）云南省安装工程消耗量定额（2003年）云南省市政工程消耗量定额（2003年）云南省园林绿化工程消耗量定额（2003年）云南省建设工程造价计价规（2003年）云南省建设工程措施项目计价办法（2003年）等建设工程工程量清单计价规范（GB505002008）云南省住房城乡建设厅关贯彻执行<建设工程工程量清单计价规范>通知(云建标〔2009〕74号)等规定采工程量清单中综合单价计价方法编制材料价格**市建设工程定额站价格指导确定**市建设工程定额站价格指导中没材料价格双方市场价格协商确定
B风险包干费：
建安工程费8计入包干总价
风险包干范围：设计施工质原产生设计变更材料价格市场原产生波动风险
质原引起工期延误建设工期相应延
风险包干范围：抗力事件（然灾害战争震等）国家政策性调整等引起费增加甲方政府求调整建设规模标准等原产生设计变更费
C 规定需回购方购买保险费：相关规定计
D总承包服务费：总承包服务费根云南省**市关规定计
根测算建安工程费约1482亿元（建安工程预算单价暂2600元*建筑面积569947方）包干费（8）118亿元减业已开始施工基坑开挖土方045亿元建设费计1555亿元加业包干资金（建设工程费）3亿元投资额约1855亿元
3．建设期利息
建设工期2年建设期利息期三年期银行贷款基准利率增加百分点单利资金投入账户实际占时间计息回购款第次支付时支付
4．投资回报（含回购期利息）
项目初验甲方收整改报告次日（回购日）起开始计息回购价款全部支付乙方资金账户日止投资回报实际占年数年度计息年度支付回报率中国民银行公布三年期银行贷款基准利率增加三百分点
5．回购款支付方式
项目回购期三年回购例：403030
回购总价包括：回购基数（甲方资金+建安工程费）计算回购环节存税费纳入回购基数中
回购价款分三次支付回购日起60天支付回购价款40回购日满年30天支付回购价款30回购日满二年30天支付回购价款30
6．回购资金源
回购资金源该项目商业建筑住宅建筑（销售部分）车位销售收入块商业开发收入
7．回购担保
（1）建成实体工程销售物业等商业开发收入
（2）**交通投资限责公司设立项目公司摘牌取方旺片区912号块土办理土权项权利抵押担保手续承诺集团项目建设回购期权BT加施工总承包方式投资建设方旺片区912号块商业开发该块商业开发收入作项目回购担保
（3）担保方式然覆盖全额回购款项**交通投资限责公司块土开发收益优良资产担保项目签约体**交通投资限责公司外公司时**交通投资限责公司资产承担连带担保责
8．项目实施：该项目采公开招标方式确定投资建设方集团公司中标拟集团属子公司实施现场理法成立项目公司项目公司作建设期乙方全权代表负责项目融资建设移交回购资金收回
四融资方式
项目融资20资金（37100万元）银行短期贷款组合构成银行贷款金额时间：建设期第年初第二年初分投入73540万元49980万元
银行贷款1年期基准贷款利率浮10计息利息年支付银行贷款总额123520万元累计支付贷款利息16106万元
银行贷款付息表 单位：万元
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
年初款余额
123520
123520
123520
34980
0
偿利息
5104
8574
2428
16106
偿金
88540
34980
123520
五投资财务行性分析
1．测算假设：
（1）根相关定额清单测算结合集团公司**区施工验该项目造价约2600元㎡成约2210元㎡建安工程施工利润率预期15加风险包干利润率1施工利润率合计16施工利润现金流假设期实现
（2）建设期资金投入：根预期施工安排建设期两年分6040例投入建设资金建设期第年投入110640万元中净建安投资：80640万元（96000万元*84）业资金30000万元建设期第二年投入净建安成49980万元（59500万元*84）
（3）回购期资金流入
回购基数1855亿
回购价款金345三年度分期流入
第3年回购款185500*4074200万元
第4年回购款185500*3055650万元
第5年回购款185500*3055650万元
建设期利息计198135万元第三年初收回
第1年利息68000*（64+1）+58000*（64+1）27178万元
第2年利息126000*（64+1）+30000*（64+1）+29500*（64+1）2126355万元
回购期利息年计算收回
第1年利息185500*（64+3）4435925万元
第2年利息185500*06*（64+3）104622万元
第3年利息185500*03*（64+3）52311万元
（4）建设期资金流出年初回购款期年初流入
2．净现值详见表
**市方旺片区保障性住房项目投资净现值计算表
单位：万元
序 号
项 目
建设期
回购期
合 计
第年初
第二年初
第三年初
第四年初
第五年初
现金流入
73540
49980
98373
66112
60881
348886
1
回购款
74200
55650
55650
185500
2
建设期利息
19814
19814
3
回购期利息
4359
10462
5231
20053
4
短期贷款
73540
49980
123520
二
现金流出
110640
55084
97114
37408
0
300246
1
施工成（资金）
37100
37100
2
施工成（贷款）
43540
49980
93520
3
甲方包干资金
30000
30000
4
贷款金
88540
34980
123520
5
贷款利息
5104
8574
2428
16106
三
净现金流量
37100
5104
1259
28704
60881
48640
四
累计净现金流量
37100
42204
40945
12241
48640
五
折现率（12）
10000
08929
07972
07118
06355
六
净现值
37100
4558
1004
20431
38691
18468
七
累计净现值
37100
41658
40654
20223
18468
18468
折现率12时项目净现值18468万元
3．根净现值计算表插值计算
24折现率净现值40859万元
25折现率净现值74415万元
资金财务部收益率(税前)：
24+40859(40859+74415)*1002435
4．投资静态回收期220年（含建设期）投资动态回收期252年（含建设期）
果算建设期静态投资回收期：4+1224160881420年
动态投资回收期4+2022338691452年
5．投资收益率
建安投资155500万元*16利润率计24880万元建设期回购期利息合计39866万元贷款利息16106万元综合利润48640万元项目总投资利润率2622（年）投资收益率625（5年均会计利润建安投资总额）
6．敏感性分析
施工利润增减1百分点含报酬率投资收益率影响表：
施工利润
资金含报酬率
投资收益率
15
2343
603
16
2435
625
17
2528
648
六投资风险应
1．投资风险分析
（1）政策风险：目前国际国面着复杂政治济环境投资项目延续时间达六年期间国家宏观济调控政策货币政策税收政策等发生较变化政策变化直接影响着相关产业行业发展时带较强市场风险影响市场资金成劳动力材料机械等生产素价格影响项目投资效果国家政策调整动态持续预见性差易握存定风险
（2）回购风险
项目总建筑面积569947㎡ 中回迁面积约280000 ㎡回迁率约50根周边块房产市场调查暂住宅低价6000元㎡商业15000元㎡车位10万元进行销售回款测算销售部分收入约1417亿元东骏置业公司成价4500元㎡回迁安置部分280000㎡销售收入约126亿元回迁安置房块项目销售收入合计约2677亿元扣销售税金2亿元销售理费1亿元土招拍挂成65亿元项目回购净现金流1727亿元回购总价款2254亿元项目身现金流回购总价款缺口约527亿元
市场销售部分收入1417亿元受房产市场价格波动影响东骏公司126亿元回迁房资金需土开发收入中筹措东骏公司作方二级融资台否足额支付部分款项存定风险素回购风险影响较
（3）融资风险
建设资金项目利实施保证资金筹措否落实关键项目融资资金外采银行贷款方式国家货币政策然偏紧企业融资较困难融资渠道较单资金时位者原定融资方案发生变化导致资金供应足影响工程建设外筹资导致负债重加加集团公司整体财务风险
（4）工程建设风险
建设风险包括工期成安全质量等风险风险受工程处理位置施工组织设计现场理环境保护等影响较项目存风险包干费成控制方面存定风险
2．采取风险策：
针风险采取总体应策略：投资项目选择济发达区加强政府信调查落实担保条款利合形式控制投资风险融资风险锁定利润精心组织规范运作控制建设程中风险
（1）政策风险属系统性风险应选择济实力较强区城市进行投资时优选项目投资回报保障施工效益较项目
2011年5月国务院出台关支持云南省加快建设面西南开放重桥头堡意见云南桥头堡战略已升国家战略目前已36部委9中央金融机构包括**25国型企业云南签订战略合作协议助推云南桥头堡建设**作云南省会城市中国面东盟开放国家桥头堡战略城市面西南开放门户城市国家级口岸城市面东南亚南亚开放门户枢纽国家级历史文化名城**中城市群核心圈**区位优势天独厚社会济发展迎良契机**2011年完成区生产总值2500亿元增长14方财政般预算收入31769亿元增长252全社会固定资产投资2700亿元增长252012年济社会发展预期目标：区生产总值确保增长14力争达15突破3000亿元方财政般预算收入增长15全社会固定资产投资增长22
云南省桥头堡国家战略提出**市独特区位优势决定良社会济发展前景投资政策风险较
（2）回购风险应
项目回购资金源受房产市场价格波动东骏公司土开发收益影响存定风险合谈判程中集团公司求**交投提供承诺支付完回购总价款前提前收回代垫土取成
65亿元情况回购净现金流1727加65亿元计2377亿元回购总价款2254亿元够保障回购总价款收回
便房价出现较波动前述方式果确保BT回购期完成担保912#块100亩土进行处置预计处置价款约4亿元担保土处置收入进步回购款提供保障
外**交投提供连带责保证兜底条款担保方式组合够项目资金回购提供足额担保
需说明：
**交投代东骏置业公司支付包含项目开发970亩土级开发成约16亿元农发行5亿元5年期项目贷款11亿元7年期企业债资金该部份债务**交投行款计划进行偿项目房屋开发收入全部回购价款支付外东骏公司已**土储中心移交约970亩土**市相关规定土出时土储中心公司代垫土级开发成相关费返回东骏置业东骏置业投资款项全部**交投垫付返回土成终**交投**交投力承诺方回购款支付完毕前提前收回代垫65亿元
（3）针融资风险项目采资金银行贷款组合融资方式资金投放金额时间够满足项目投资资金需投融资程中集团公司积极关注金融政策变化做资金全面预算实施资金动态计划理减少资金沉淀降低融资规模进步银行等相关融资方融资利率手续费保证金等条件进行沟通争取较低融资成时建设程中积极利商业信拓宽融资渠道努力降低融资成提高资金效率
（4）建设风险包括工期安全质量成等风险风险受工程处理位置施工组织设计现场理环境保护等影响较工程建设风险通科学组织优化设计精心施工加强控等手段强化合意识环境保护关求加强现场理落实项目责成理深入扎实进行安全质量防控活动实现工期安全质量成等控制目标工程建设理集团公司施工业板块核心目前集团五六公司**市建房建项目熟悉现场情况理体系健全理验丰富工期安全质量风险控
成风险基控：
根**市BT建设项目关规定建安费计算采实结算风险包干两种方式集团公司充分调研基础权衡利弊终采风险包干方式风险包干范围包括施工设计质风险三方面
施工程中材价格波动风险控制：实结算**市调价政策材涨跌10范围风险承包承担超10部分予调差项目中材料费总体占建安费70左右包干费计算基数建安工程费材料价格发生剧烈涨价情况包干费算法更利目前国家总体济环境规模基建投资刺激济发展持续性强外钢材水泥行业普遍产剩库存化程较漫长钢材水泥幅涨价性集团公司该部分包干风险控制4点
设计风险控制：设计风险设计变更方面引起风险集团公司拟采取提前介入设计阶段设计变更纳入施工图中降低设计风险时BT协议中约定：设计变更涉建设规模标准属包干范围样总体设计风险控
质风险控制：效降低质风险集团公司调研组认真查阅质勘查报告项目实考察周边正建设项目解质情况方面解项目岩土质局部存4米左右淤泥层软基施工采桩法存型岩溶洞性发生重质风险性时进步控制风险集团公司业约定质原引起工期拖延延质风险控制2点风险包干范围
七投资结
该项目处**市区**市区位优势天独厚桥头堡建设中社会济发展面良契机股份公司云南省保持着密切战略合作关系**投资建设项目较集团五公司**市注册保障房等建工程建设项目熟悉**建筑市场**市政府等相关方保持着良关系该保障房项目符合国家产业政策集团公司该项目投资托房产业板块符合调结构促升级发展规划符合股份公司资运营项目投资范围该项目含报酬率超股份公司12标准12折现率净现值18468万元投资回收期符合求投资评价指标该项目身报酬率较高融资方式较扣融资成净效益48640万元项目总投资利润率2622建安工程投资计算年投资收益率625该项目投资资金已落实回购资金源明确回购担保条款回购风险够效控制
时该项目实施股份公司集团公司扩西南建筑市场份额深化云南省战略合作实现占领市场滚动发展战略促进企业升级转型结构调整具重意义
综合分析该项目投资符合企业发展战略济行风险控投资具备行性
八
集团公司**交通投资限公司BT投资建设框架合作协议已2012年6月8日签订**交通投资限公司希股份公司快项目进行决策
二○二年七月三日
**市方旺片区保障性住房东旭骏城项目现金流量表
2012年7月3日 金额：万元
序 号
项 目
建设期
回购期
合 计
第年初
第二年初
第三年初
第四年初
第五年初
现金流入
73540
49980
98373
66112
60881
348886
1
回购款
74200
55650
55650
185500
2
建设期利息
19814
19814
3
回购期利息
4359
10462
5231
20053
4
短期贷款
73540
49980
123520
二
现金流出
110640
55084
97114
37408
0
300246
1
施工成（资金）
37100
37100
2
施工成（贷款）
43540
49980
93520
3
甲方包干资金
30000
30000
4
贷款金
88540
34980
123520
5
贷款利息
5104
8574
2428
16106
三
净现金流量
37100
5104
1259
28704
60881
48640
四
累计净现金流量
37100
42204
40945
12241
48640
指标说明：
现金流入
1．回购款流入
回购基数1855亿
回购价款金345三年度分期流入
第3年回购款185500*4074200万元
第4年回购款185500*3055650万元
第5年回购款185500*3055650万元
2．建设期利息
建设工期2年建设期利息期三年期银行贷款基准利率+1单利资金投入账户实际占时间计息回购款第次支付时支付
建设期利息计19814万元第三年初收回
第1年利息68000*（64+1）+58000*（64+1）27178万元
第2年利息126000*（64+1）+30000*（64+1）+29500*（64+1）212636万元
3．回购期利息
回购期利息年计算收回回报率中国民银行公布三年期银行贷款基准利率＋3
第1年利息185500*（64+3）4435925万元
第2年利息185500*06*（64+3）104622万元
第3年利息185500*03*（64+3）52311万元
4．短期贷款
项目资金源包括集团公司投入20资金37100万元余资金采银行贷款方式融资融资金额融资时间：建设期第年初第二年初分投入73540万元49980万元银行贷款总额123520万元
二现金流出
1．根预期施工安排建设期两年分6040例投入建设资金
建设期第年建安投资：80640万元（96000万元*84）中：资金投入37100万元贷款43540
建设期第二年投入建安成49980万元（59500万元*84）
2．业资金30000万元
3．偿贷款
根回购款进度分第三年初第四年初偿贷款金88540万元34980万元
4．贷款利息
银行贷款1年期基准贷款利率浮10计息年支付利息银行贷款123520万元累计支付贷款利息16106万元
第二年初利息73540*631*（1+10）5104万元
第三年初利息73540*631*（1+10）+49980*631*（1+10）8574万元
第四年初利息（73540+4998088540）*631*（1+10）2428万元
二○二年七月三日
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