深圳万科产项目全程策划流程
市场调研：
1 前言次市调背景动机运手段目等
2 市场分析 （1） 前市场分析（开发总量竣工总量积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格成交情况）
3 期房产关政策法规金融形势
4 竞争案项目调查分析
5 消费者分析：
（1） 购买者域分布
（2） 购买者动机
（3） 功偏（外观面积点格局建材公设施价格付款方式）
（4） 购买时机季节性
（5） 购买反应（价格规划点等）
（6） 购买频度
6 结
二 项目环境调研
1 块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 形
（4） 貌
（5） 性质
2 块身优劣势
3 块周围景观 （前左右远景文景观综述）
4 环境污染社会治安状况（水空气噪音土社会治安）
5 块周围交通条件（环邻公交通条件块直入交通）
6 公配套设施（菜市场商店购物中心公汽车站学校医院文体娱乐场银行邮局酒店）
7 块理条件强弱势分析（SWOT坐标图综合分析）
三 项目投资分析
1 投资环境分析 （1）前济环境（银行利息金融政策开
（2） 房产政策法规
（3） 目标城市房产供求现状走势（价格成效益）现实土价值分析判断（周边竞争楼盘售价租价作参）
2 土建筑功选择（见图表）
3 现实土价值分析判断（周边竞争楼盘售价租价作参）
4 土延展价值分析判断（十种素）
5 成敏感性分析 （1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成利润
6投入产出分析 （1）成售价模拟表
（2）股东回报率
7 类项目成败市场素分析
四营销策划
（） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断类物业中位排序）
2 建筑规模风格
3 建筑布局结构（实率绿面积配套设施厅房布局层高采光通风道布线等）
4 装修设备（豪华朴素进口国产保安消防通讯）
5 功配置（游泳池网球场俱乐部健身房学校菜场酒家剧院等）
6 物业理（理委托理收费水理容等）
7 发展商背景（实力业绩信誉员工素质）
8 结建议（需突出需弥补需调整）
（二） 目标客户分析
1济背景
· 济实力
· 行业特征…… 公司（实力规模营理模式承受租金面积行业）
家庭（收入消费水付款方式揭方式）
2文化背景 ：推广方式媒体选择创意表达方式
（三） 价格定位
1 理价格（达销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四） 入市时机入市姿态
（五） 广告策略
1广告阶段性划分
2阶段性广告题
3阶段性广告创意表现
4广告效果监控
（六） 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻题
3媒介组合
4投放频率
5费估算
（七）推广费
1 现场包装（营销中心示范单位围板等）
2 印刷品（销售文件售楼书等）
3媒介投放
五 概念设计
1 区规划布局空间组织
2 区容积率敏感性分析
3 区道路系统布局（流车流）
4 区公配套布局安排（学校会购物等）
5 区建筑风格形式运示意
6 区建筑外立面色彩确定示意
7 区户型例搭配关系
8 区典户型功判断面积划分
9 区环境绿化概念原
10 区环艺品题风格确定示意
六 识系统
（）核心部分
1 名称
2 标志
3 标准色
4 标准字体
（二） 运部分
1 现场
· 工围板
· 彩旗
· 挂幅
· 欢迎牌
2 营销中心
· 形象墙
· 门楣标牌
· 指示牌
· 展板规范
· 胸卡
· 工作牌
· 台面标牌
3 工办公室
· 理办公室
· 工程部
· 保安部
· 财务部
4 功标牌
· 请勿吸烟
· 防火防电危险
· 配电房
· 火警119
· 消防通道
· 监控室
万科产项目营销策划容提示
万科产品牌定位
类竞争楼盘进行调研走访前提进行项目特性分析确定万科产品牌定位项目特性分析身优点缺点清二楚挖掘出目确立项目处段类物业中位彻底清楚项目真实面目推广时会知道该突出需规避佳姿态展现目标客户面前
万科产项目特性分析包括容：
1 建筑规模风格
2 建筑布局结构（实率绿面积配套设施厅房布局层高采光通风道布线等）
3 装修设备（豪华朴素进口国产保安消防通讯）
4 功配置（游泳池网球场俱乐部健身房学校菜场酒家剧院等）
5 物业理（收费水理容等）
6 发展商背景（实力业绩信誉员工素质）
7 结建议（需突出需弥补需调整）
二力客户群定位特征描述
物类聚群分针万科产项目土环境价值分析判断力客户群项目营销推广前提通研究购买者职业收入家庭结构教育背景等方面情况万科产力客户群特征进行判断描述围绕力客户群定位项目形象宣传价格定位推广手法必须针群取认避免功信息相互干扰
万科产客户资源财富建议认真疏理万科产客户档案资料中找出力客户群客户信息便明确制定营销推广策略
三 价格定位
1． 理价格（达销售目标）
2 ．实际价格（预期利达销售目标成交价格）
3． 租金价格（反映商品房实际售价价格）
4． 价格策略
入市时机
入市时机非指时间概念时机指根身情况市场状况决定什时候进入市场卖楼花卖现楼建正负零等封顶卖抢竞争手前开卖等家卖完说谓时机成成熟谓
五 广告策略
1．广告阶段性划分（准备期导入期推广期成熟期巩固期）
2．阶段性广告题
3．阶段性广告创意表现
4．广告效果监控
六 媒介策略
1． 媒介组合
2．软性新闻题
3．投放频率
4．费估算
七推广费
1． 现场包装（VI设计营销中心示范单位围板等）
2． 印刷品（销售文件售楼书等）
3． 阶段性广告促销费
八营销理
销售实务员培训
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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市场调研：
1 前言次市调背景动机运手段目等
2 市场分析 （1） 前市场分析（开发总量竣工总量积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格成交情况）
3 期房产关政策法规金融形势
4 竞争案项目调查分析
5 消费者分析：
（1） 购买者域分布
（2） 购买者动机
（3） 功偏（外观面积点格局建材公设施价格付款方式）
（4） 购买时机季节性
（5） 购买反应（价格规划点等）
（6） 购买频度
6 结
二 项目环境调研
1 块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 形
（4） 貌
（5） 性质
2 块身优劣势
3 块周围景观 （前左右远景文景观综述）
4 环境污染社会治安状况（水空气噪音土社会治安）
5 块周围交通条件（环邻公交通条件块直入交通）
6 公配套设施（菜市场商店购物中心公汽车站学校医院文体娱乐场银行邮局酒店）
7 块理条件强弱势分析（SWOT坐标图综合分析）
三 项目投资分析
1 投资环境分析 （1）前济环境（银行利息金融政策开
（2） 房产政策法规
（3） 目标城市房产供求现状走势（价格成效益）现实土价值分析判断（周边竞争楼盘售价租价作参）
2 土建筑功选择（见图表）
3 现实土价值分析判断（周边竞争楼盘售价租价作参）
4 土延展价值分析判断（十种素）
5 成敏感性分析 （1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成利润
6投入产出分析 （1）成售价模拟表
（2）股东回报率
7 类项目成败市场素分析
四营销策划
（） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断类物业中位排序）
2 建筑规模风格
3 建筑布局结构（实率绿面积配套设施厅房布局层高采光通风道布线等）
4 装修设备（豪华朴素进口国产保安消防通讯）
5 功配置（游泳池网球场俱乐部健身房学校菜场酒家剧院等）
6 物业理（理委托理收费水理容等）
7 发展商背景（实力业绩信誉员工素质）
8 结建议（需突出需弥补需调整）
（二） 目标客户分析
1济背景
· 济实力
· 行业特征…… 公司（实力规模营理模式承受租金面积行业）
家庭（收入消费水付款方式揭方式）
2文化背景 ：推广方式媒体选择创意表达方式
（三） 价格定位
1 理价格（达销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四） 入市时机入市姿态
（五） 广告策略
1广告阶段性划分
2阶段性广告题
3阶段性广告创意表现
4广告效果监控
（六） 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻题
3媒介组合
4投放频率
5费估算
（七）推广费
1 现场包装（营销中心示范单位围板等）
2 印刷品（销售文件售楼书等）
3媒介投放
五 概念设计
1 区规划布局空间组织
2 区容积率敏感性分析
3 区道路系统布局（流车流）
4 区公配套布局安排（学校会购物等）
5 区建筑风格形式运示意
6 区建筑外立面色彩确定示意
7 区户型例搭配关系
8 区典户型功判断面积划分
9 区环境绿化概念原
10 区环艺品题风格确定示意
六 识系统
（）核心部分
1 名称
2 标志
3 标准色
4 标准字体
（二） 运部分
1 现场
· 工围板
· 彩旗
· 挂幅
· 欢迎牌
2 营销中心
· 形象墙
· 门楣标牌
· 指示牌
· 展板规范
· 胸卡
· 工作牌
· 台面标牌
3 工办公室
· 理办公室
· 工程部
· 保安部
· 财务部
4 功标牌
· 请勿吸烟
· 防火防电危险
· 配电房
· 火警119
· 消防通道
· 监控室
万科产项目营销策划容提示
万科产品牌定位
类竞争楼盘进行调研走访前提进行项目特性分析确定万科产品牌定位项目特性分析身优点缺点清二楚挖掘出目确立项目处段类物业中位彻底清楚项目真实面目推广时会知道该突出需规避佳姿态展现目标客户面前
万科产项目特性分析包括容：
1 建筑规模风格
2 建筑布局结构（实率绿面积配套设施厅房布局层高采光通风道布线等）
3 装修设备（豪华朴素进口国产保安消防通讯）
4 功配置（游泳池网球场俱乐部健身房学校菜场酒家剧院等）
5 物业理（收费水理容等）
6 发展商背景（实力业绩信誉员工素质）
7 结建议（需突出需弥补需调整）
二力客户群定位特征描述
物类聚群分针万科产项目土环境价值分析判断力客户群项目营销推广前提通研究购买者职业收入家庭结构教育背景等方面情况万科产力客户群特征进行判断描述围绕力客户群定位项目形象宣传价格定位推广手法必须针群取认避免功信息相互干扰
万科产客户资源财富建议认真疏理万科产客户档案资料中找出力客户群客户信息便明确制定营销推广策略
三 价格定位
1． 理价格（达销售目标）
2 ．实际价格（预期利达销售目标成交价格）
3． 租金价格（反映商品房实际售价价格）
4． 价格策略
入市时机
入市时机非指时间概念时机指根身情况市场状况决定什时候进入市场卖楼花卖现楼建正负零等封顶卖抢竞争手前开卖等家卖完说谓时机成成熟谓
五 广告策略
1．广告阶段性划分（准备期导入期推广期成熟期巩固期）
2．阶段性广告题
3．阶段性广告创意表现
4．广告效果监控
六 媒介策略
1． 媒介组合
2．软性新闻题
3．投放频率
4．费估算
七推广费
1． 现场包装（VI设计营销中心示范单位围板等）
2． 印刷品（销售文件售楼书等）
3． 阶段性广告促销费
八营销理
销售实务员培训
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