佘山银湖墅分阶段营销策略报告
立足长期开发型房产项目言首期项目营销策划核心容实质较短暂时间段迅速确立项目市场品牌实现销售目标时建立项目长期运作相适应市场品牌优势市场销售体系文围绕核心问题佘山银湖墅阶段营销工作市场效果作出总结制定项目阶段营销重点达成目标应完成工作
1．佘山银湖墅项目开盘阶段营销工作总结
11佘山银湖墅项目开盘阶段营销工作
阶段营销工作围绕2002年1月1日项目开盘仪式核心重点展开整营销阶段时间跨度2001年12月6日2002年1月25日（报纸广告刊登日期工作时间结点）
阶段导营销策略通系列组织序高密度方位立体宣传攻势迅速建立项目市场知名度高档物业市场形象终建立市场品牌扎实基础实现相应销售目标
围绕导营销策略阶段营销工作分2阶段：
1） 项目形象推广阶段（200112620011221）
阶段营销工作目标迅速确立项目市场形象基础吸引目标消费群体项目关注预定方式初步测试目标消费群体项目整体形象基开发理念认程度
围绕工作目标阶段营销策划工作重点放媒体广告宣传方面通系列高密度宣传项目整体形象卖点（基开发理念）报纸杂志图片文字广告宣传引起市场关注步推广工作作铺垫
实际市场反应分析强广告攻势达预期目时关销售统计资料分析阶段短短15天时间项目消费市场业界行引起普遍反响实现销售奠定定市场基础聚集气
2） 项目开盘宣传阶段（200112272002111）
阶段整项目开盘阶段营销工作重中重核心工作目标通项目开盘仪式事件营销手段形成项目实际意义第销售高峰进步树立项目市场形象时完成相应销售目标
围绕工作目标阶段方面单位配合作量营销工作项目第次立体全方位销售攻势首先宣传方面佘山银湖墅开盘仪式香港明星购房团题活动前动包括：报纸杂志高架板电视种媒体手段作量宣传报道项目市场知名度进步提升项目形象更深入心次时间紧迫天气情况糟糕工作难度情况预定计划基完成项目现场样板展示段样板房施工项目市场形象原单纯理念性阐述转实质性展示实现销售做必准备作核心开盘仪式日活动岁末年初海楼市引起震动说空前活动中系列流程安排基取预计目开盘日取错销售业绩说整活动策划执行较成功
开盘活动结束2002年1月通连续宣传报道保持目前良销售势头作延续整项目开盘阶段营销策划工作作漂亮结尾
12佘山银湖墅开盘阶段营销工作成果总结
通2001年12月2月工作佘山银湖墅项目开盘阶段营销工作说已告段落目前项目实际成交状况市场项目反应目前日电访客户数量说阶段整体营销工作基达预期求项目基市场形象已树立目标消费群体基接受实际销售状况呈逐步成长良态势
2．制造佘山银湖墅销售高峰阶段项目营销重点
通2002年1月销售工作认开盘阶段形成项目第销售高峰已基结束项目销售逐步走稳制造项目销售高峰度2销售高峰间渡期项目目前营销策划工作重点
21 制造项目销售高峰关键树立项目市场品牌
总结项目开盘阶段营销策划工作验客户目前项目反应作较公证市场判断：目前项目消费市场中已成功树立高档生态墅区市场形象已消费群体接受销售起定推动作值注意市场形象相适应项目市场品牌尚未形成快确立项目市场品牌制造项目销售高峰前提关键
1） 市场品牌确立关键凸现项目身品质
通项目开盘阶段广告宣传市场更通类概念性东西项目开发理念初步认识说消费群体项目解更源文字图片客户想象项目身实际品质十分清楚目前已认购项目客户言中项目整体规划认购项目占绝数真正认项目品质购买项目说尚少数
形成目前样客户消费原构成前阶段项目宣传重点关项目工程进度关
着时间推移项目工程进度断推进项目营销重点应该项目开发理念项目品质诉求转变着项目工程推进项目全貌逐渐呈现市场面前客户项目良开发理念认知简单停留原文字图片程度更实现场实景理念否达前期宣传中描述终否市场接受完全赖现场实际品质
2） 双齐达良市场效应
正项目品质树立项目品牌关键项目营销阶段重点放目标市场传达项目高品质消费者认初步确立项目市场品牌实现相应销售目标完成工作重点必须双齐2方面时着手缺
A．全面提升项目现场品质感重点环境景观
首先项目现场展示形象期（期房阶段）包括2方面容（定时段业构成等项素成构成项目品牌方面）第物业品质物业硬件设施营造包括：建筑环境设备配套设施等方面容第二物业理品质物业现场安保保洁园艺客户服务等物业理方面售服务方面容
目前状况分析通项目现场样板段样板房建造已项目部分开发理念较忠实展现客户远远够目前展现容理念中数极部分真正销售起导作概念说没完全展示便已展示部分前阶段工期关系存着明显足点正逐步销售中暴露出加足够重视反会成项目销售直接障碍
日前现场销售信息反馈资料中显示已开始数少客户参观完样板段提出：现场实际感受资料解发展商开发初衷相甚远理念实际效果般感觉然中央湖没落成会尚未建成冬季气候利植物生长等客观条件限制关目前样板段品质形象完全意造成目前种状况原扭转局面良反应控制范围阶段营销工作作实质性准备司进步提升项目品质作建议：
<1> 聘请家境外著名环境景观设计公司项目整体环境景观作新设计包括：道路景观灯光工程区门绿化带景观建筑品私家花园栏杆假门水景等
<2> 私家花园设计道路景观灯光工程核心容目前样板段景观作新设计力求明显提升项目环境品质项目建筑相匹配
<3> 实际销售程中发现然泗陈路线墅较私家花园错水景客户公路形成视觉听觉干扰然存较顾虑销售状况理想建议发展商作新环境景观设计时针性部分作重点处理
<4> 完整体现项目水生态墅开发理念项目更明显区目前市场类似项目希发展商快开始A块中央湖挖掘建设工作充分体现项目开发理念
<5> 加强100米岛状绿化带景观化处理施工进度希够新销售高峰前完成供客户参观
<6> 加快会建设社区门建设整项目泗陈路形成具标志性建筑群次会建成装修竣工塑造项目品质提高销售速度具非般意义
B．强效宣传攻势制造销售高峰必手段
海楼市般消费规律年3月旬4月旬开始逐步形成房产春季热销期中更5月长假房展会达高峰
根消费规律司建议利目前短暂间歇期加紧项目身功修炼（加强现场建设进步完备销售道具等工作）时机成熟时推出新轮宣传攻势掀起新销售高峰
树立项目市场品牌推进销售第目阶段营销重点着力放项目品质包装宣传：
<1> 报纸方面通系列较细致凸现项目非品质形象广告树立项目市场品牌开盘阶段广告素材项目开发理念项目开发理念指导实际品质呈现
<2> 电视媒体实景拍摄形象广告力求通较广告创意表现项目开发理念构想实景拍摄作背景体现项目品质
<3> 杂志广告希保持目前杂志种类基础适拓宽海外市场全国市场具影响力杂志扩广告影响层面港龙航空丝路等广告整体策略风格报纸广告保持致
<4> 高架板作长效性媒体会根需时诉求项目品质方面转移
相信通加强现场品质媒体宣传双齐配合项目会社区门落成时举行型推广活动相信定2002年46月间形成新轮销售高峰
3．保持项目销售热度热销期作铺垫前首营销务
项目目前正处2强销期间度阶段稳度阶段保持目前销售热度提高销售率强销期作准备前工作重点
保持目前销售热度段时间必须定广告投入项目必须保持必曝光率会市场淡忘否营销工作头做起果采均力方式2周次频率作目前阶段广告投入起效果佳原2：频率低广告容易众房产广告淹没效果明显二目前正处中国传统春节期间市场规律春节前长假原楼市会进入短暂低潮期时期间广告效果会较差鉴2点司项目12月广告计划策略作建议：
建议2002年1月25日广告刊登春节前暂时停止报纸广告发布（原先预定杂志广告旧）春节长假2月底3月初时候（春节恢复班1周）市报纸媒体推出45广告组成系列广告重点突现项目卖点品质阶段宣传攻势作伏笔时适考虑电视广告进
阶段报纸广告容：
第篇
标： 活水生香（时候水种哲学风景）
副题： 智者渔乐赤子沉湎鱼乐
文： 湖边太太找宁静宝宝发现神秘
溪旁绅士回童年邻家强成勇士
河畔鱼杆智慧享受渔乐
赤足趟出纯真年代鱼乐……
[佘山银湖墅]绵延数公里宽达三十米原生活水
妩媚出湖溪泉河万千仪态
起见证丰盛生美景 然 文 哲学
第二篇
标： 倾城岛（时候岛甘心沦陷优雅步履）
副题：
文： 30000方米区属园林已足堪豪
况原生水域涵养独特风情岛屿
[佘山银湖墅]英伦生活蓝三座翡翠宝岛
串联高尔夫游艇灯光网球等十余项贵族休闲运动
放松余
生活步履出份非寻常优雅
第三篇
标： 坡现风光（坡构筑生）
副题：
文： 事永远拒绝铺直叙精彩景观样
[佘山银湖墅]力拨山造坡运动赋予耐寻味曲折事
跌宕
藏露高低成值反复推敲艺术
高尔夫杆杆间充满悬念
房子房子视隐私获尊严保护
住银湖
庸刀两断必须惯非长相厮守
第四篇
标： 游园梦（桥&径行走风景廊&亭停驻艺术）
文： 亭世界步风景
[佘山银湖墅]深深懂风情需铺陈
桥径廊亭
功美学造型材质均反复考量
廊桥雨初晴梦木制曲桥含蓄婉约诗……
座座桥条条径风景姿态恭迎步入然殿堂
款款修亭曲曲游廊艺术形式挽留休憩脚步
司佘山银湖墅项目目前营销策划工作总结未工作策略简单描述规划提供贵司参考希工作中贵司力支持项目营销策划工作做项目销售起推波助澜作
海万欣房产投资顾问限公司
2002年1月
佘山银湖墅阶段销售状况分析报告
佘山银湖墅已定客户（民币10万元准）截止2002年1月15日计22套报告阶段客户访情况实际购买客户情况分析阶段销售工作作结
1．客户访情况分析
2002年1月1日项目开盘日作日期划分界线着项目工现场状况日益成熟实际销售侧重点转变市区接处现场售楼处客户访状况较明显变化开盘前市区接处销售起导作项目开盘着现场售楼处起销售中心已逐步现场转移着时间推移现场工作越越重目前统计数显示开盘前市区接处客户次117占开盘前访数65直接现场客户次63占开盘前访数35开盘市区接处客户次36仅占开盘访数15直接现场客户次202占总数85
媒体反应情况分析解放日报新民晚报状况直接阶段媒体策略关统计数分析通解放日报访客户139次占访客户总数32通新民晚报访客户169次占访客户总数39通媒体访客户90次占访客户总数21通渠道访客户36次占访客户总数8实际访客户成交状况分析新民晚报客户质量相较高
附表：电话接听综合指数统计
新民晚报
解放日报
媒体
开盘前
市区
电话咨询
185
181
107
留电话
61
30
3
现场
电话咨询
93
41
14
留电话
17
7
1
合计
电话咨询
278
222
121
留电话
78
37
4
开盘
市区
电话咨询
87
24
9
留电话
3
1
1
现场
电话咨询
18
3
留电话
1
合计
电话咨询
105
27
9
留电话
4
1
1
合计
电话咨询
383
249
130
留电话
82
38
5
附表二：接客户数统计
市区
现场
开盘前
新客户
106
38
老客户
11
25
合计
117
63
开盘
新客户
34
151
老客户
2
51
合计
36
202
合计
169
265
附表三：访客户媒介分析
新民晚报
解放日报
媒体
渠道
（杂志户外）
（路朋友处）
市区
66
54
36
13
现场
103
85
54
23
合计
169
139
90
36
附表四：访客户成分分析
次
例
企业家总理董事长
52
12
私营业（投资）
109
25
台港澳胞
83
19
海外华
41
9
外籍士
2
05
高级理员（白领）
52
12
身份明
95
22
2．项目销售状况分析
截止2002年1月15日止项目销售状况：
1）定购房屋（民币10万元定金准）计22套（具体状况见附表）
2）签定预售合计4套
3）完成销售面积计764667方米（包括160号161号）
4）合金额计民币58058103元（包括160号161号）
21客户职业源构成分析
目前成交客户构成分析组成部分分类：第类企业家8位占总数38第二类专业投资者6位占总数29第三类港澳台士3位占总数14第四类海外华2位占总数95第五类公司高级理层2位占总数95
附表四：成交客户职业源分析
企业家
投资
港澳台士
海外华
高级理层
套数
8
6
3
2
2
例
38
29
14
95
95
22客户年龄构成分析
目前成交客户例外全部中年士中绝数集中4055岁间年轻37岁样客户年龄构成项目价格特点分开
23客户成交面积分析
目前成交墅分析成交面积集中300方米左右型房屋位置相较花园面积较房屋面积较房屋面积较花园般房屋销售相较慢中面积300方米左右房屋成交7套占总数32面积350方米左右房屋成交3套占总数14面积400方米左右房屋成交4套占总数18面积450方米房屋成交6套占总数27成交2套占总数9
附表五：房屋成交面积分析
300m2
左右
350m2
左右
400m2
左右
450m2
套数
7
3
4
6
2
例
32
14
18
27
9
附表六：成交客户状况
房号
面积（m2）
姓名
定购日期
单价（元）
总价（元）
27
4044
魏青王雪荣
011231
766568
3100000
开
盘
前
28
4044
刘旭东
011216
7755
3136000
33
48579
洪铃
011221
8234
4000000
36
30486
李国华
011226
715082
2180000
37
29622
赵淳国
011208
6819
2020000
50
3585
孙家博
011226
6600
2366100
55
4262
张建军
011225
8000
3409600
62
29622
王萍
011228
668422
1980000
63
30486
Thomas Kuo
011231
68228
2080000
85
29622
秦霞
011215
668422
1980000
86
30486
周斌
011230
68228
2080000
160161
800左右
（特殊求）
张庙林
011229
7900
开
盘
12
46102
张玉峰
02101
86764
4000000
16
46102
沈冬萍
02112
8413
3878561
19
36369
邓莺
02108
7832
2848420
30
45077
黄海弟
02105
8430
3800000
51
4044
陈世春
02101
6685
2703414
65
30486
张玉峰
02110
66303
2021314
68
48579
封喆
02115
7874
3825110
77
4689
徐亚辉
02109
8067
3782616
88
36339
邓莺
02106
7883
2866968
海万欣房产顾问限公司
2002119
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立足长期开发型房产项目言首期项目营销策划核心容实质较短暂时间段迅速确立项目市场品牌实现销售目标时建立项目长期运作相适应市场品牌优势市场销售体系文围绕核心问题佘山银湖墅阶段营销工作市场效果作出总结制定项目阶段营销重点达成目标应完成工作
1．佘山银湖墅项目开盘阶段营销工作总结
11佘山银湖墅项目开盘阶段营销工作
阶段营销工作围绕2002年1月1日项目开盘仪式核心重点展开整营销阶段时间跨度2001年12月6日2002年1月25日（报纸广告刊登日期工作时间结点）
阶段导营销策略通系列组织序高密度方位立体宣传攻势迅速建立项目市场知名度高档物业市场形象终建立市场品牌扎实基础实现相应销售目标
围绕导营销策略阶段营销工作分2阶段：
1） 项目形象推广阶段（200112620011221）
阶段营销工作目标迅速确立项目市场形象基础吸引目标消费群体项目关注预定方式初步测试目标消费群体项目整体形象基开发理念认程度
围绕工作目标阶段营销策划工作重点放媒体广告宣传方面通系列高密度宣传项目整体形象卖点（基开发理念）报纸杂志图片文字广告宣传引起市场关注步推广工作作铺垫
实际市场反应分析强广告攻势达预期目时关销售统计资料分析阶段短短15天时间项目消费市场业界行引起普遍反响实现销售奠定定市场基础聚集气
2） 项目开盘宣传阶段（200112272002111）
阶段整项目开盘阶段营销工作重中重核心工作目标通项目开盘仪式事件营销手段形成项目实际意义第销售高峰进步树立项目市场形象时完成相应销售目标
围绕工作目标阶段方面单位配合作量营销工作项目第次立体全方位销售攻势首先宣传方面佘山银湖墅开盘仪式香港明星购房团题活动前动包括：报纸杂志高架板电视种媒体手段作量宣传报道项目市场知名度进步提升项目形象更深入心次时间紧迫天气情况糟糕工作难度情况预定计划基完成项目现场样板展示段样板房施工项目市场形象原单纯理念性阐述转实质性展示实现销售做必准备作核心开盘仪式日活动岁末年初海楼市引起震动说空前活动中系列流程安排基取预计目开盘日取错销售业绩说整活动策划执行较成功
开盘活动结束2002年1月通连续宣传报道保持目前良销售势头作延续整项目开盘阶段营销策划工作作漂亮结尾
12佘山银湖墅开盘阶段营销工作成果总结
通2001年12月2月工作佘山银湖墅项目开盘阶段营销工作说已告段落目前项目实际成交状况市场项目反应目前日电访客户数量说阶段整体营销工作基达预期求项目基市场形象已树立目标消费群体基接受实际销售状况呈逐步成长良态势
2．制造佘山银湖墅销售高峰阶段项目营销重点
通2002年1月销售工作认开盘阶段形成项目第销售高峰已基结束项目销售逐步走稳制造项目销售高峰度2销售高峰间渡期项目目前营销策划工作重点
21 制造项目销售高峰关键树立项目市场品牌
总结项目开盘阶段营销策划工作验客户目前项目反应作较公证市场判断：目前项目消费市场中已成功树立高档生态墅区市场形象已消费群体接受销售起定推动作值注意市场形象相适应项目市场品牌尚未形成快确立项目市场品牌制造项目销售高峰前提关键
1） 市场品牌确立关键凸现项目身品质
通项目开盘阶段广告宣传市场更通类概念性东西项目开发理念初步认识说消费群体项目解更源文字图片客户想象项目身实际品质十分清楚目前已认购项目客户言中项目整体规划认购项目占绝数真正认项目品质购买项目说尚少数
形成目前样客户消费原构成前阶段项目宣传重点关项目工程进度关
着时间推移项目工程进度断推进项目营销重点应该项目开发理念项目品质诉求转变着项目工程推进项目全貌逐渐呈现市场面前客户项目良开发理念认知简单停留原文字图片程度更实现场实景理念否达前期宣传中描述终否市场接受完全赖现场实际品质
2） 双齐达良市场效应
正项目品质树立项目品牌关键项目营销阶段重点放目标市场传达项目高品质消费者认初步确立项目市场品牌实现相应销售目标完成工作重点必须双齐2方面时着手缺
A．全面提升项目现场品质感重点环境景观
首先项目现场展示形象期（期房阶段）包括2方面容（定时段业构成等项素成构成项目品牌方面）第物业品质物业硬件设施营造包括：建筑环境设备配套设施等方面容第二物业理品质物业现场安保保洁园艺客户服务等物业理方面售服务方面容
目前状况分析通项目现场样板段样板房建造已项目部分开发理念较忠实展现客户远远够目前展现容理念中数极部分真正销售起导作概念说没完全展示便已展示部分前阶段工期关系存着明显足点正逐步销售中暴露出加足够重视反会成项目销售直接障碍
日前现场销售信息反馈资料中显示已开始数少客户参观完样板段提出：现场实际感受资料解发展商开发初衷相甚远理念实际效果般感觉然中央湖没落成会尚未建成冬季气候利植物生长等客观条件限制关目前样板段品质形象完全意造成目前种状况原扭转局面良反应控制范围阶段营销工作作实质性准备司进步提升项目品质作建议：
<1> 聘请家境外著名环境景观设计公司项目整体环境景观作新设计包括：道路景观灯光工程区门绿化带景观建筑品私家花园栏杆假门水景等
<2> 私家花园设计道路景观灯光工程核心容目前样板段景观作新设计力求明显提升项目环境品质项目建筑相匹配
<3> 实际销售程中发现然泗陈路线墅较私家花园错水景客户公路形成视觉听觉干扰然存较顾虑销售状况理想建议发展商作新环境景观设计时针性部分作重点处理
<4> 完整体现项目水生态墅开发理念项目更明显区目前市场类似项目希发展商快开始A块中央湖挖掘建设工作充分体现项目开发理念
<5> 加强100米岛状绿化带景观化处理施工进度希够新销售高峰前完成供客户参观
<6> 加快会建设社区门建设整项目泗陈路形成具标志性建筑群次会建成装修竣工塑造项目品质提高销售速度具非般意义
B．强效宣传攻势制造销售高峰必手段
海楼市般消费规律年3月旬4月旬开始逐步形成房产春季热销期中更5月长假房展会达高峰
根消费规律司建议利目前短暂间歇期加紧项目身功修炼（加强现场建设进步完备销售道具等工作）时机成熟时推出新轮宣传攻势掀起新销售高峰
树立项目市场品牌推进销售第目阶段营销重点着力放项目品质包装宣传：
<1> 报纸方面通系列较细致凸现项目非品质形象广告树立项目市场品牌开盘阶段广告素材项目开发理念项目开发理念指导实际品质呈现
<2> 电视媒体实景拍摄形象广告力求通较广告创意表现项目开发理念构想实景拍摄作背景体现项目品质
<3> 杂志广告希保持目前杂志种类基础适拓宽海外市场全国市场具影响力杂志扩广告影响层面港龙航空丝路等广告整体策略风格报纸广告保持致
<4> 高架板作长效性媒体会根需时诉求项目品质方面转移
相信通加强现场品质媒体宣传双齐配合项目会社区门落成时举行型推广活动相信定2002年46月间形成新轮销售高峰
3．保持项目销售热度热销期作铺垫前首营销务
项目目前正处2强销期间度阶段稳度阶段保持目前销售热度提高销售率强销期作准备前工作重点
保持目前销售热度段时间必须定广告投入项目必须保持必曝光率会市场淡忘否营销工作头做起果采均力方式2周次频率作目前阶段广告投入起效果佳原2：频率低广告容易众房产广告淹没效果明显二目前正处中国传统春节期间市场规律春节前长假原楼市会进入短暂低潮期时期间广告效果会较差鉴2点司项目12月广告计划策略作建议：
建议2002年1月25日广告刊登春节前暂时停止报纸广告发布（原先预定杂志广告旧）春节长假2月底3月初时候（春节恢复班1周）市报纸媒体推出45广告组成系列广告重点突现项目卖点品质阶段宣传攻势作伏笔时适考虑电视广告进
阶段报纸广告容：
第篇
标： 活水生香（时候水种哲学风景）
副题： 智者渔乐赤子沉湎鱼乐
文： 湖边太太找宁静宝宝发现神秘
溪旁绅士回童年邻家强成勇士
河畔鱼杆智慧享受渔乐
赤足趟出纯真年代鱼乐……
[佘山银湖墅]绵延数公里宽达三十米原生活水
妩媚出湖溪泉河万千仪态
起见证丰盛生美景 然 文 哲学
第二篇
标： 倾城岛（时候岛甘心沦陷优雅步履）
副题：
文： 30000方米区属园林已足堪豪
况原生水域涵养独特风情岛屿
[佘山银湖墅]英伦生活蓝三座翡翠宝岛
串联高尔夫游艇灯光网球等十余项贵族休闲运动
放松余
生活步履出份非寻常优雅
第三篇
标： 坡现风光（坡构筑生）
副题：
文： 事永远拒绝铺直叙精彩景观样
[佘山银湖墅]力拨山造坡运动赋予耐寻味曲折事
跌宕
藏露高低成值反复推敲艺术
高尔夫杆杆间充满悬念
房子房子视隐私获尊严保护
住银湖
庸刀两断必须惯非长相厮守
第四篇
标： 游园梦（桥&径行走风景廊&亭停驻艺术）
文： 亭世界步风景
[佘山银湖墅]深深懂风情需铺陈
桥径廊亭
功美学造型材质均反复考量
廊桥雨初晴梦木制曲桥含蓄婉约诗……
座座桥条条径风景姿态恭迎步入然殿堂
款款修亭曲曲游廊艺术形式挽留休憩脚步
司佘山银湖墅项目目前营销策划工作总结未工作策略简单描述规划提供贵司参考希工作中贵司力支持项目营销策划工作做项目销售起推波助澜作
海万欣房产投资顾问限公司
2002年1月
佘山银湖墅阶段销售状况分析报告
佘山银湖墅已定客户（民币10万元准）截止2002年1月15日计22套报告阶段客户访情况实际购买客户情况分析阶段销售工作作结
1．客户访情况分析
2002年1月1日项目开盘日作日期划分界线着项目工现场状况日益成熟实际销售侧重点转变市区接处现场售楼处客户访状况较明显变化开盘前市区接处销售起导作项目开盘着现场售楼处起销售中心已逐步现场转移着时间推移现场工作越越重目前统计数显示开盘前市区接处客户次117占开盘前访数65直接现场客户次63占开盘前访数35开盘市区接处客户次36仅占开盘访数15直接现场客户次202占总数85
媒体反应情况分析解放日报新民晚报状况直接阶段媒体策略关统计数分析通解放日报访客户139次占访客户总数32通新民晚报访客户169次占访客户总数39通媒体访客户90次占访客户总数21通渠道访客户36次占访客户总数8实际访客户成交状况分析新民晚报客户质量相较高
附表：电话接听综合指数统计
新民晚报
解放日报
媒体
开盘前
市区
电话咨询
185
181
107
留电话
61
30
3
现场
电话咨询
93
41
14
留电话
17
7
1
合计
电话咨询
278
222
121
留电话
78
37
4
开盘
市区
电话咨询
87
24
9
留电话
3
1
1
现场
电话咨询
18
3
留电话
1
合计
电话咨询
105
27
9
留电话
4
1
1
合计
电话咨询
383
249
130
留电话
82
38
5
附表二：接客户数统计
市区
现场
开盘前
新客户
106
38
老客户
11
25
合计
117
63
开盘
新客户
34
151
老客户
2
51
合计
36
202
合计
169
265
附表三：访客户媒介分析
新民晚报
解放日报
媒体
渠道
（杂志户外）
（路朋友处）
市区
66
54
36
13
现场
103
85
54
23
合计
169
139
90
36
附表四：访客户成分分析
次
例
企业家总理董事长
52
12
私营业（投资）
109
25
台港澳胞
83
19
海外华
41
9
外籍士
2
05
高级理员（白领）
52
12
身份明
95
22
2．项目销售状况分析
截止2002年1月15日止项目销售状况：
1）定购房屋（民币10万元定金准）计22套（具体状况见附表）
2）签定预售合计4套
3）完成销售面积计764667方米（包括160号161号）
4）合金额计民币58058103元（包括160号161号）
21客户职业源构成分析
目前成交客户构成分析组成部分分类：第类企业家8位占总数38第二类专业投资者6位占总数29第三类港澳台士3位占总数14第四类海外华2位占总数95第五类公司高级理层2位占总数95
附表四：成交客户职业源分析
企业家
投资
港澳台士
海外华
高级理层
套数
8
6
3
2
2
例
38
29
14
95
95
22客户年龄构成分析
目前成交客户例外全部中年士中绝数集中4055岁间年轻37岁样客户年龄构成项目价格特点分开
23客户成交面积分析
目前成交墅分析成交面积集中300方米左右型房屋位置相较花园面积较房屋面积较房屋面积较花园般房屋销售相较慢中面积300方米左右房屋成交7套占总数32面积350方米左右房屋成交3套占总数14面积400方米左右房屋成交4套占总数18面积450方米房屋成交6套占总数27成交2套占总数9
附表五：房屋成交面积分析
300m2
左右
350m2
左右
400m2
左右
450m2
套数
7
3
4
6
2
例
32
14
18
27
9
附表六：成交客户状况
房号
面积（m2）
姓名
定购日期
单价（元）
总价（元）
27
4044
魏青王雪荣
011231
766568
3100000
开
盘
前
28
4044
刘旭东
011216
7755
3136000
33
48579
洪铃
011221
8234
4000000
36
30486
李国华
011226
715082
2180000
37
29622
赵淳国
011208
6819
2020000
50
3585
孙家博
011226
6600
2366100
55
4262
张建军
011225
8000
3409600
62
29622
王萍
011228
668422
1980000
63
30486
Thomas Kuo
011231
68228
2080000
85
29622
秦霞
011215
668422
1980000
86
30486
周斌
011230
68228
2080000
160161
800左右
（特殊求）
张庙林
011229
7900
开
盘
12
46102
张玉峰
02101
86764
4000000
16
46102
沈冬萍
02112
8413
3878561
19
36369
邓莺
02108
7832
2848420
30
45077
黄海弟
02105
8430
3800000
51
4044
陈世春
02101
6685
2703414
65
30486
张玉峰
02110
66303
2021314
68
48579
封喆
02115
7874
3825110
77
4689
徐亚辉
02109
8067
3782616
88
36339
邓莺
02106
7883
2866968
海万欣房产顾问限公司
2002119
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