联想集团武汉产项目行性研究报告（二）
）市场概况
1 武汉市总体济状况
武汉市中国六中心城市 1992年国家公布中国城市综合济实力50强中武汉名列第六2001年武汉市国生产总值达1348亿元价格计算2000年增长12济运行质量提高全年实现财政收入15018亿元增长218占国生产总值重1111992年武汉济发展驶入快车道全市国生产总值连续保持两位数增长高全国全省均水济运行质量效益明显提高民生活水继续改善项社会事业全面进步实现十五计划良开局
天独厚理环境数千年开拓点染创造辉煌物资文明精神文明武汉飞速发展奠定坚实基础
中华民国成立武汉十年发展已成门类齐全综合性工业基华中区外贸易中心国交通枢纽重教育科研基全国221级城市中武汉综合济实力居第六位中国特中心城市改革开放武汉投资洼效应显现目前利外资居中国中西部中城市首实际利外资637亿美元外资全球五洲40国家区全球500强跨国公司35家汉投资45家设立代表处
迈世界超级城市 世纪交正世界城市描绘新发展蓝图际美国未学家杂志1999年67月刊发表著名学者麦金利康韦著题未超级城市文章预言中国海武汉进入21世纪全球十超级城市列
超级城市指具列3项条件特征城市区：口超100万够持续满足居民物质社会需求（包括食物住安全医疗保健交通教育等方面需求）拥健康充满火力济环境够创造吸引培育产生足够业机会财政收入济投资未超级城市必少10素：水源国际机场腹交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公交通垃圾处理绿色基础设施新政治机制
未十超级城市：班加罗尔（印度）武汉（中国）海（中国）曼谷（泰国）丹佛（美国）亚特兰（美国）昆坎图卢姆区（墨西哥）马德里（西班牙）温哥华（加）处中部拥高新技术产业数十学技术学院武汉具机会
2 武汉房产市场概况
国家继续实行扩需拉动济增长政策房产市场潜力巨房产开发企业预期盈利进步增强着国家取消银行房产开发项目贷款限制解房产开发企业禁令更加坚定房产业发展信心
武汉市政府加房产业投入年投资100亿元兴建600万方米住宅五年建3000万方米五年时间解决30万居民住房问题战略方针实施房产业影想十分明显
形成二三级市场联动效应武汉市房产市场年健康规范发展加广泛宣传引导市场运做逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业积极性逐步调动发挥市房产市场已形成二三级市场联动良局面
部分条件行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前条件正逐步消化继转入购房会刺激住房效需求形成住房梯级消费
3 武汉商品住宅价格走势
2001年武汉市房产市场呈现出市场活跃交易量放价格涨逐步走高态势季度洪山区高档物业然保持3600元㎡虹景豪庭曙光嘉园等楼盘盘加入起定作
洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数148867点季度涨3692点住宅均价格232585元方米季度涨5768元方米涨幅254
洪山区指数
2001第四季度 114539
2002第季度 127352
2002第二季度 132712
2002第三季度 145175
2002第四季度 148867
季度武珞路线楼盘销售均价3000元方米左右销售情况良：书香门第售罄均价3200元方米左右兆富国际厦取3000方米销量究原良理位置交通方便二该区域楼盘充足消费群体——高校教职工成长中新企业投资者书香门第住宅针高校教师博士研究生等市场现状武珞路线处城市中心土成较高开发项目高层商务写字楼商住楼
楚雄道线聚集名花园尚文创业城华城新代光谷智慧城等住宅项目名花园价格达2900元方米外楼盘均价1940元方米浮动该区域高校众较然环境文环境购房者高校教职工华城新季度销售量1万方米代光谷智慧城季度销量保持5000方米左右总体言楚雄道线楼盘体季度价格提高
楚雄道南珞狮南路聚集丽岛花园新开盘明泽·半岛尊邸南湖山庄丽岛花园南楼盘均价逐渐降低取较销售业绩季度新开盘明泽·半岛尊邸取开门红销量4000方米左右该区域楼盘呈现墅化户型化发展趋势
坐落洪山区中国光谷区域季度推出学府佳园三期均价格2000元方米左右汤逊湖版块季度销售稳东林外庐二期项目均价1600元方米保持着较销售势头银河湾均价1700元方米销量达14万方米左右均价2300元方米玉龙岛花园墅季销售4000方米水蓝郡6月底暂停销售8月重新登场呈良态势
4 武汉商品住宅楼盘2002年销售势
1．市场整体活跃楼盘销售畅
2002年第四季武汉市房产市场活跃季度区域销售价格销售量幅度提高汉阳奥林花园刚刚开盘月时间期400余套已销售逾70％碧水晴天期推出292套住房两季度销售70出售42间商铺抢空武昌南湖附华锦花园季度取10000方米销售量中北路天源城住宅区万方米销售量价格区域销售价格均涨约100元方米
2．名家操盘实力增
目前武汉市中高档楼盘诉诸市场卖点基集中尊贵性环境功服务特色方面讲究名家规划设计名家建筑安装名家理服务名居住生活例位汉口金融条街西北湖畔世纪华庭便尊贵气息走市场直言189套豪宅世纪华庭推出半年时间里售出137套武汉市样属成功士居住高档楼盘——丽岛花园助优势湖理位置优势外然十分注重区部环境建设武汉市楼盘环境设计中说占着首屈指位样武汉市着虹景花园样原滋原味高档欧式住宅着名家设计精雕细凿品牌营金色港湾蓝湾俊园样聘请著名物业理公司提升品牌魅力楼盘
3．高层高层住宅呈现规模进入市场趋势
2002年7月1日武汉市土供应方式改革土价格逐步攀升房产开发中充分利土资源降低土成已成开发商识种市场背景武汉市高层高层项目开发例呈现增趋势占市场规模会明显提高调查：2002年武汉市高层高层住宅开发栋数达150余栋总建筑面积达200万方米年相增幅30左右着高层高层住宅逐步增消费者居住观念会发生悄然变化心理会逐渐接受高层住宅
4．消费者购房行渐趋理性
着房改政策深入实施城市建设断深化种贷款手续相应简化良物业理住房消费需求断扩然房产性化十分突出产品消费频次低许生次购房行越越开始慎重购房行调查：购房影响素中理位置40％价格3685％环境2296％交通647％素选率093％素包括：户型物业理开发商实力等
5 价格指数
2002年第四季度房产综合物业指数111572点较季度涨6643点综合物业均价格320776元方米季度相涨19098元方米涨幅633
住宅价格指数季度113663点季度涨5832点均价格220688元方米季度升11323元方米升幅541
写字楼价格指数季度105007点较季度涨1136点均价格420863元方米较季度涨4555元方米涨幅109
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）市场概况
1 武汉市总体济状况
武汉市中国六中心城市 1992年国家公布中国城市综合济实力50强中武汉名列第六2001年武汉市国生产总值达1348亿元价格计算2000年增长12济运行质量提高全年实现财政收入15018亿元增长218占国生产总值重1111992年武汉济发展驶入快车道全市国生产总值连续保持两位数增长高全国全省均水济运行质量效益明显提高民生活水继续改善项社会事业全面进步实现十五计划良开局
天独厚理环境数千年开拓点染创造辉煌物资文明精神文明武汉飞速发展奠定坚实基础
中华民国成立武汉十年发展已成门类齐全综合性工业基华中区外贸易中心国交通枢纽重教育科研基全国221级城市中武汉综合济实力居第六位中国特中心城市改革开放武汉投资洼效应显现目前利外资居中国中西部中城市首实际利外资637亿美元外资全球五洲40国家区全球500强跨国公司35家汉投资45家设立代表处
迈世界超级城市 世纪交正世界城市描绘新发展蓝图际美国未学家杂志1999年67月刊发表著名学者麦金利康韦著题未超级城市文章预言中国海武汉进入21世纪全球十超级城市列
超级城市指具列3项条件特征城市区：口超100万够持续满足居民物质社会需求（包括食物住安全医疗保健交通教育等方面需求）拥健康充满火力济环境够创造吸引培育产生足够业机会财政收入济投资未超级城市必少10素：水源国际机场腹交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公交通垃圾处理绿色基础设施新政治机制
未十超级城市：班加罗尔（印度）武汉（中国）海（中国）曼谷（泰国）丹佛（美国）亚特兰（美国）昆坎图卢姆区（墨西哥）马德里（西班牙）温哥华（加）处中部拥高新技术产业数十学技术学院武汉具机会
2 武汉房产市场概况
国家继续实行扩需拉动济增长政策房产市场潜力巨房产开发企业预期盈利进步增强着国家取消银行房产开发项目贷款限制解房产开发企业禁令更加坚定房产业发展信心
武汉市政府加房产业投入年投资100亿元兴建600万方米住宅五年建3000万方米五年时间解决30万居民住房问题战略方针实施房产业影想十分明显
形成二三级市场联动效应武汉市房产市场年健康规范发展加广泛宣传引导市场运做逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业积极性逐步调动发挥市房产市场已形成二三级市场联动良局面
部分条件行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前条件正逐步消化继转入购房会刺激住房效需求形成住房梯级消费
3 武汉商品住宅价格走势
2001年武汉市房产市场呈现出市场活跃交易量放价格涨逐步走高态势季度洪山区高档物业然保持3600元㎡虹景豪庭曙光嘉园等楼盘盘加入起定作
洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数148867点季度涨3692点住宅均价格232585元方米季度涨5768元方米涨幅254
洪山区指数
2001第四季度 114539
2002第季度 127352
2002第二季度 132712
2002第三季度 145175
2002第四季度 148867
季度武珞路线楼盘销售均价3000元方米左右销售情况良：书香门第售罄均价3200元方米左右兆富国际厦取3000方米销量究原良理位置交通方便二该区域楼盘充足消费群体——高校教职工成长中新企业投资者书香门第住宅针高校教师博士研究生等市场现状武珞路线处城市中心土成较高开发项目高层商务写字楼商住楼
楚雄道线聚集名花园尚文创业城华城新代光谷智慧城等住宅项目名花园价格达2900元方米外楼盘均价1940元方米浮动该区域高校众较然环境文环境购房者高校教职工华城新季度销售量1万方米代光谷智慧城季度销量保持5000方米左右总体言楚雄道线楼盘体季度价格提高
楚雄道南珞狮南路聚集丽岛花园新开盘明泽·半岛尊邸南湖山庄丽岛花园南楼盘均价逐渐降低取较销售业绩季度新开盘明泽·半岛尊邸取开门红销量4000方米左右该区域楼盘呈现墅化户型化发展趋势
坐落洪山区中国光谷区域季度推出学府佳园三期均价格2000元方米左右汤逊湖版块季度销售稳东林外庐二期项目均价1600元方米保持着较销售势头银河湾均价1700元方米销量达14万方米左右均价2300元方米玉龙岛花园墅季销售4000方米水蓝郡6月底暂停销售8月重新登场呈良态势
4 武汉商品住宅楼盘2002年销售势
1．市场整体活跃楼盘销售畅
2002年第四季武汉市房产市场活跃季度区域销售价格销售量幅度提高汉阳奥林花园刚刚开盘月时间期400余套已销售逾70％碧水晴天期推出292套住房两季度销售70出售42间商铺抢空武昌南湖附华锦花园季度取10000方米销售量中北路天源城住宅区万方米销售量价格区域销售价格均涨约100元方米
2．名家操盘实力增
目前武汉市中高档楼盘诉诸市场卖点基集中尊贵性环境功服务特色方面讲究名家规划设计名家建筑安装名家理服务名居住生活例位汉口金融条街西北湖畔世纪华庭便尊贵气息走市场直言189套豪宅世纪华庭推出半年时间里售出137套武汉市样属成功士居住高档楼盘——丽岛花园助优势湖理位置优势外然十分注重区部环境建设武汉市楼盘环境设计中说占着首屈指位样武汉市着虹景花园样原滋原味高档欧式住宅着名家设计精雕细凿品牌营金色港湾蓝湾俊园样聘请著名物业理公司提升品牌魅力楼盘
3．高层高层住宅呈现规模进入市场趋势
2002年7月1日武汉市土供应方式改革土价格逐步攀升房产开发中充分利土资源降低土成已成开发商识种市场背景武汉市高层高层项目开发例呈现增趋势占市场规模会明显提高调查：2002年武汉市高层高层住宅开发栋数达150余栋总建筑面积达200万方米年相增幅30左右着高层高层住宅逐步增消费者居住观念会发生悄然变化心理会逐渐接受高层住宅
4．消费者购房行渐趋理性
着房改政策深入实施城市建设断深化种贷款手续相应简化良物业理住房消费需求断扩然房产性化十分突出产品消费频次低许生次购房行越越开始慎重购房行调查：购房影响素中理位置40％价格3685％环境2296％交通647％素选率093％素包括：户型物业理开发商实力等
5 价格指数
2002年第四季度房产综合物业指数111572点较季度涨6643点综合物业均价格320776元方米季度相涨19098元方米涨幅633
住宅价格指数季度113663点季度涨5832点均价格220688元方米季度升11323元方米升幅541
写字楼价格指数季度105007点较季度涨1136点均价格420863元方米较季度涨4555元方米涨幅109
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