目 录
报告摘 3
1 项目基情况 6
2 投资环境宏观济市场商业市场分析 6
21 北京市概况投资环境分析 6
22 北京市宏观济发展基情况 6
23 北京市商业发展现状分析 6
24 北京市商业产市场基情况 12
25 北京市商业产市场发展总结 19
3 商业产项目开发政策法律规划 19
4立开发条件 19
41 项目立条件 19
42 项目块基指标 20
43商业区位道路交通 20
44 附商业生活配套 29
45 市政基础公建配套设施 30
46 立综合评述 31
5 项目区域商业产开发出售出租营情况 31
51供分析 31
52 需求分析 34
53 租售分析 38
54 项目区域商业产开发总体评价 41
55 商业房项目SWOT分析 42
6 项目定位设计建议 44
61 市场定位 44
62 产品定位 50
63 目标客户定位 54
7 项目综合分析 57
报告摘
1项目概况
龙房商道项目北京龙鼎华房产开发公司北京东四环窑洼湖区开发型商业产项目占46亩通前期初步设计计划建设面积约6万方米拟建成东部区标志性购物中心
2项目分析结果
通项目身条件市场环境分析项目判断：
21项目优势
Ø 项目位规划中环四环商业带交通通达性通畅性均
Ø 项目周边已定规模层次居民住宅落成形成基消费
Ø 项目西CBD商务群东接垡头边缘集团未顾客数量充足
Ø 燕莎OUTLETS开业形成初步够互补商业氛围充足客流
Ø 项目前期良规划设计充分灵活满足商家商户需求
Ø 开发商商业物业持营原项目商业运营理更易成功
22项目劣势
Ø 项目四环路边周边建筑道路问题造成展示性佳
Ø 项目身周边目前正处开发阶段商业成长需定时间
Ø 项目周边基础设施相完善窑洼湖桥改善需定时间
Ø 项目现商业规划体量稍难形成具震撼力规模化优势
23项目机会
Ø 商业发展良形势WTO开放四环商业带正初现端倪
Ø 项目位快速成长环四环商业带成四环重商业设施
Ø 项目处规划中CBD东扩范围重点区域未区域潜力巨
Ø OUTLETS等商业业态错位互补形成1+1>2效果
Ø 项目区域四五环间商业空缺通项目成功开发填补
Ø 未项目周边众楼盘兴建口入住项目基商圈扩
24项目威胁
Ø 未东边三四五环间商业发展竞争关系造成定威胁
Ø 处城市节点中心华贸中心20万方米商业项目分流作
Ø 项目周边楼盘商业（世纪华侨城）项目客流具定分流作
综述结：项目区位未发展方良潜力巨项目拥良发展空间
3项目定位建议
31项目整体定位
通分析建议项目定位：北京东南区域居民提供餐饮娱乐购物服务休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）
项目立足基商圈消费群规划满足居民基消费需求型综合超市（HYPERMARKET）时充分利环四环交通区位优势OUTLETS错位互补性定位引入符合商圈需辐射力极强业态餐饮娱乐家居建材等吸引二三级商圈商务群高收入阶层建成东南四环区域标性休闲娱乐购物中心
32 项目规模定位
根商圈消费力估算建议项目总面积9万方米左右中包括约2万方米停车场7万方米商业面积
33 项目功建议方案
根项目区位条件市场定位商圈竞争状况分析营容选择原尺度提出两种供选择方案中种方案必备基业态：型综合超市种专卖专营店型影城KTV型餐饮健身康体中心
Ø 方案：特色业种型影城家居建材城
Ø 方案二：特色业种型影城电子数码城
认第种相较适合
1 项目基情况
龙房商道项目北京龙鼎华房产开发公司北京东四环窑洼湖区开发型商业产项目项目占46亩开发商通前期设计计划建设面积约6万方米拟建成东部区标志性购物中心
更龙房商道项目进行定位规划北京龙鼎华房产开发公司委托北京世纪华夏资产理限公司作顾问方项目进行调研分析根分析结果项目进行定位提交行性研究报告
2 投资环境宏观济市场商业市场分析
21 北京市概况投资环境分析
详细容见附录二
22 北京市宏观济发展基情况
详细容见附录二
23 北京市商业发展现状分析
认北京市商业发展特征：
l 城市商业吸引力巨作国际性市出战略发展求庞购买力追逐北京商业吸引国外诸商家进驻说北京商家数量种类全全国领先
l 商业持续快速成长商业增长速度年北京市商业年均增长速度均15左右期GDP均增长速度高出约13左右业态发展年卖场超市代表先进商业业态北京年均增速30高速发展
l 商业重心逐步迁移伴着北京城市化进程住宅开发商业发展重心正逐步环三环区域环四环区域迁移西北四环商业发展已初现端倪未年环四环商业济带迅速崛起
l 商家战略布点加速商业发展良形势助2004年年底商业领域全面开放机会国外知名商家纷纷加速北京战略布局三环四环甚部分五环区域商业项目成商家竟相角逐象
231影响商业发展需求素分析
影响城市商业发展素口收入水支出水消费惯中城市消费水受消费惯等素影响外受消费者规模消费购买力影响节分阐述分析
2311 巨断增长口规模商业发展基石
截止2003年末北京市常住口1456万中户籍口11488万外口3072万果加规模庞流动口疑形成巨消费市场规模
时伴着北京房产市场开放户籍身份淡化越越相富裕口开始涌入北京置业业（北京楼盘甚超50购买者外）北京口数字更加庞持续扩张口基数北京消费规模达令商家垂涎步商家成功营奠定基石
2312领先全国购买力水北京商业真正繁荣关键
年北京市居民均购买力水持续排名全国前四名居民收入水持续增长2003年北京城镇居民均支配收入更达138829元生活费支出
达111238元
时居民消费结构变化明显生存性消费重降享受性发展性重升住房购车成新消费热点特私家车消费正处加速阶段2002年北京市居民私家车保量约80万辆2003年年底已达104万辆汽车消费高速增长带动相关产业发展时根扩居民行动半径进消费惯质改变然商家商业设施停车设施建设提出新求项目特征类似北京金四季购物广场火爆原中1500辆免费停车位起关键作
2313消费惯
方面消费惯现商业发展起着指导作方面通正确引导消费惯做逐步调整消费者调查结果请见附件面关键性条件进行分析：
n 交通方便素占重位交通条件成居民购物时越越重视素点北京住宅区域扩化私家车进入家庭普遍化密分时停车场顾客考虑素中位越发重成影响选择某类消费场关键素
n 交通方式中公汽车占位私家车例逐渐提高商业项目周边公交系统提出求停更车次
n 消费产品中餐饮位列三甲体现出消费层次高端性北京居民休闲娱乐餐饮方面消费占日常总消费60％左右（中餐饮更占40左右）高收入阶层休闲娱乐方面支出占更高月收入60018000元收入阶层休闲娱乐消费重高4088高收入居民聚集方休闲娱乐餐饮业般着更发展前景
总 北京庞口规模高端购买力水奠定良商业发展基础时消费惯中私家车餐饮娱乐重性越越明显
232 影响商业发展供素分析
供应方面购物中心型超市型专业店2004年半年供应升开业购物中心分布木樨园亚运村中关村等新兴商业中心型超市型专业店方面外资品牌扩张势头减家乐福中关村店双井店易初莲花阳店百安居九龙店广营店新兴住宅区相继开业增强市场竞争力重新包装定位旧项目开始投入市场恒基中心西单文化广场
跨国零售企业型超市力店店址需求然强烈美国沃尔玛英国百安居法国欧尚家乐福竞相北京选址开店外国外品牌相继进入陆市场计划扩张业务着政策逐步放开北京消费水提高国外知名品牌加快进入北京市场步伐杰尼亚克里斯汀·迪奥分落户东方新天国贸商城世界顶级品牌入驻标志着消费水提高品牌起带动作
餐饮服装方面品牌店卖场式力店力量外北京商业市场吸引着外型零售商青睐商铺需求构成支重力量半年山西华宇集团华宇时尚购物中心云南盛兴集团盛兴购物广场已正式开业
233商业业态竞争性分析
2331 零售业市场分析
l 连锁企业集团纷纷北京选址开发列重中重开店热潮正北京展开开店位置已逐渐城四环五环郊县扩散发展趋势零售集团年然会北京作中国发展重点区域预计股开店热潮持续相长时间估计5年会断新店出现
l 便利店发展启动预计2008年北京均GDP达6000美元标准化连锁化便利店成发展较快业态目前国际品牌企业已纷纷酝酿进北京发展便利店
l 传统业态中百货位受挑战处转型期百货企业发展部分继续巩固百货市场部分利资集聚优势型综合超市购物中心转型
l 产品定位市场定位细分趋势明显专卖店专业店发展未占重位重视品牌营采先进质量理系统配送系统专业店专卖店成功点未北京零售格局中专业店专卖店应占相重目前北京图书医药汽车配件家电器钟表眼镜等领域快发展
2332餐饮娱乐市场分析
娱乐业营餐饮业零售业具相附性发展特点餐饮定类似性节重点餐饮市场进行分析
l 餐饮品种齐全性域性特征明显北京餐馆林立名店星罗棋布鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客口味
l 注重文化品位连锁企业仅产品体现文特色时提炼渲染饮食文化九头鸟楚天情红番茄楚菜楚文化渝乡家沸腾鱼乡仅川菜做精时十分注重蜀国情调品位营造
l 连锁营形成强势北京市年发展起餐饮店铺少采取连锁策略酒楼式店铺连锁规模基15家连锁营模式发展店铺数选择重点占领北京市某特定区域围绕商圈做足做满
l 旧餐饮中心削弱新兴中心发展机遇餐饮业城市外围扩展年兴起店铺纷纷型新社区三环三环外区发展
l 餐厅聚集旺市北京处美食街基条街尝遍北京流行吃食方营业时间长昼夜营业普遍整体质量高非常红火
234 商业发展现状总结
l 零售业发展迅速：连锁超市开店势头迅猛国际国零售巨头纷纷北京作年开店重点区域2年北京连锁企业雨春笋般四处扎根专卖店专业市场力发展客层区分更加明显店铺面积增加商品品类越发齐全
l 餐饮业势头迅猛年北京餐饮市场发展迅猛完全统计北京市餐饮业营网点29万餐饮市场规模巨着现代生活节奏加快旅游业发展外餐例提高北京餐饮业蕴藏着巨市场商机
l 娱乐业异军突起居民生活水提高娱乐业长足发展出现批连锁娱乐企业营情况良正高端发展
235 商业发展预测
l 基北京商业现状认识趋势分析研究专家反复证认北京商业发展正逐步形成企业导型流通格局战略发展模式战略模式确定预测北京商业年发展方具重意义
l 零售业发展根业态走方营日常品超市便利店等业态连锁营趋势已非常明显统采购统理定价统营方已势挡追求性业态特征专卖店专业市场百货店等提供选择性商品更性化方发展现客层进行进步细分充分满足面客层需求
l 餐饮娱乐业讲求性化消费行业居民收入水提高消费惯变化伴着北京年进入城市建设高峰期行业更快速发展
24 北京市商业产市场基情况
北京市统计局资料显示2003年底北京市均商业面积约09方米国外发达国家均水早已达15~18方米海连等城市均商业面积相继超1方米北京作高度国际化市年商业产发展势头十分迅猛开发商非常热衷开发商业产遵循商业规律盲目开发商业产部分区已出现饱现象新出现项目然越越预计未年商业产盲目开发热潮会回落
241 商业产开发企业发展概况
北京商铺显示空置率供应规模远远住宅类办公类等物业开发量根北京市商委商业发展规划预计2005年均商业面积达0．9方米（目标已2003年提前实现）2010年均商业面积达10方米新批房产项目中500万方米左右商业产项目未北京商业产市场然火热蓬勃发展零售业令北京商铺市场持续活跃
进入浪淘沙程程中相数量企业项目市场淘汰更新阶段房产开发企业开发商业产时格外慎重
242 商业产开发供应量概况
新增供分析：
2004年6月北京商业营业房新增供项目：
项目名称
项目位置
总建筑面积
建筑形式
燕莎盛世
海淀区北三环马甸桥
2800米
底商
中安盛业厦
阳区北苑路
3000米
底商
莫奈花园
义区沙峪乡
5000米
单体（会）
ZAMA•
阳区东四环东风桥东
2000米
单体（会）
瑞国际
通州区九棵树48号
清楚
底商
太阳花社区
丰台区五里店
2000
住宅做底商
红门亮驿服装城
丰台区南顶路51号
20000米
单体
季景沁园
阳区京西路
清楚
底商
天创科技厦
海淀区海淀北街
14000米
底商
柏阳景园
阳区东五环五方桥东北
5000米
底商
尔水晶城
兴区兴丰街
3000米
底商
嘉丽巢
阳区东三环华威桥西南
10000米
底商
西BD
海淀区紫竹桥东南
4000
底商
爱家国际收藏品交易市场
海淀区
30000米
单体
爱家国际商业中心
海淀区
168000方米
单体
家乐福双井店
阳
12000米
单体
新增分布分析
l 新增项目分布呈现种布局——东北部区供应较南部区等老城区供应较少
l 海淀区新增商业物业数目面积远远超区域供应量新增独体商业物业集中该区域短时间放量供市场消化带压力
l 阳区新增商业物业项目总体面积较社区底商商铺市场零散活跃
l 南部区域分布数量普遍较少
l 南城房产项目开发时间较晚社区类商业项目处商业项目开发力度相较整体发展够成熟新建社区位老社区范围商业项目开发较滞缓满足新建产项目居住者社区商业环境基求
243 商业产租售概况
根统计2003年年底北京市商业产显性空置率72隐性空置率15着批正规划建项目陆续竣工北京市场商铺供应未两三年急剧增加三四年北京商业产会出现剩种变化显性空置率更直接体现
2431需求群体分析
截月北京市商业物业市场已形成齐头进三需求群体：
l 跨国零售企业
着国零售业巨头抢滩北京零售业市场跨国零售企业型力店需求明显增加美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相京选址开店
l 国型零售企业
国型零售企业扩张形成北京市商业物业需求力国际零售巨头抗早2001年国零售企业开始进行积极扩张北京企业发展重点国型零售企业年基已京开业变相进入北京市场
l 中投资者
许中投资者纷纷北京商业市场投资潜力成北京写字楼住宅底商强力需求者
2432 需求区域分析
年需求情况商业物业需求区域然集中流量交通方便住宅区商务区附商业氛围较成熟段阳区东三环亚运村区普遍成投资者投资目标次海淀区
需求方商业房需求量体现型摊位需求
2433 租金售价分析
2004年6月商业物业销售均价19963元方米出租均价格65元方米天月租售价格水略提升
租售价格两极分化：高售价达30000元米低4000元米高租金达103元米天低04元米天
2434新增出售情况
新增商业物业均出售率达65中家乐福双井店尔水晶城商业全部售出爱家国际收藏品交易中心红门亮驿服装城错业绩反映出理位置处成熟商圈型超市服装餐饮类商业物业较受市场追捧
244 北京市商业产市场展
2441 预计供
l 供继续放量
未住宅底商写字楼底商型单体商业项目供应量进步增加尤CBD亚运村中关村区目前已知CBD数百万方米开工量中2008年前CBD区新增50万方米商业物业供应
l 商业物业项目定位愈趋合理
新增供应令市场竞争加增强项目竞争力迎合消费层次需求方面传统商业设施积极调整业态方面开发商更加注重项目定位市场细分市场定位推广运营日趋具计划性专业性定位更加明确新型业态断出现预计年10月1日正式开业位北京海淀区中部蓝靛厂西三环西四环间新燕莎MALL总建筑面积约
38万方米燕莎友谊商城金源店贵友厦金源店两力百货店时进驻2000家类专卖店品牌旗舰店更加贴现代市生活基形态强调体验互动娱乐购物体化销售方式引导消费者体验市时尚新生活
l 南城区域成北京市发展商业项目潜力区
北京市南城商业发展处较初期阶段市场空白明显商业环境交通环境消费力支撑等方面均提高着北京市房产物业发展建设速度加快外口断增东北部区域供商业发展空间逐渐减少时现阶段南城已具备较营空间立足区域市场空白应区域发展特点引进定特色商业项目南城商业发展趋势
2442 预计需求
l 未北京商业市场需求稳中升
l 外资继续北京市场
中国外资零售业开放承诺北京市场具带动效应吸引更资金特国外资金流入北京商业市场年流行型超市外种品牌店相继进入北京位置流运营成熟商业项目需求较高类商场租金会维持高位
l 餐饮服装类商业物业需求量较娱乐商业物业需求量较北京市娱乐市场开放力度够
l 中投资者异军突起带动型底商需求量增加
2443 预计价格
预计未商业物业租售价格水稳中略提升
2444 预计租售方式
商铺选择出售趋势越越明显开发商商铺售中进行出租方面收益方面降低风险种商业营方式成北京商铺出售模式着商铺供应量断增
25 北京市商业产市场发展总结
l 产品定位普遍走高
l 商铺租价稳扬
l CBD区成发展重心
l 社区商业受市场追捧
3 商业产项目开发政策法律规划
次报告政策规划
l 全国商品市场体系建设纲
l 城市商业网点规划编制规范
l 北京市商业网点规划
详细容见附录
4立开发条件
41 项目立条件
城市理学相关理段发展潜力段现状未发展功定位
商业产项目开发终目通出租营者销售实现开发利润开发周期长投资受济发展政策影响加受城市商业发展区位商业发展项目身条件城市未规划等种素影响风险进行项目分析时必须进行全方位考虑进行切合实际定位规划
42 项目块基指标
龙房商道项目块位北京市阳区南磨房乡东四环化工路交点东北角原南磨房乡建筑公司属宏达厂民工宿舍块块四范围：东王四营乡界南焦化路西北京化工机械厂北观音堂路块占面积46亩（合计30682方米）
项目进度原目前项目块宏达厂常营民工宿舍尚未进行拆迁项目已设计两套建设方案规划面积6万方米左右
43商业区位道路交通
431项目商业区位评价
l 环四环商业带极发展趋势项目提供良发展基础
未发展趋势肯定环四环商业23年进入高速发展阶段理：
首先北京市城市规模正进步扩围绕四环路新建量居住区入住居民中等收入阶层形成断扩成规模购买力
次发达国家型城市发展历史城市中空化已成必然现象外部环境坏更成商业项目市场竞争中重砝码市中心区难进步发展利条件
第三着城市环境变化居民收入水提升消费行发生着深刻变化消费者求实求廉理性消费心理已成熟城市中心区商业商品价格居高逐渐越越消费者放弃四环商圈具发展潜优势预期良前景
第四环四环商业带形成程中具非常突出成优势
第五开发商四环带两侧兴建商业设施客观必然性积极性方面满足政府商业设施配套政策求方面兴建商业设施利提升房产市场价值
第六四环路更利商业特先进业态形式营面轿车进入家庭速度越越快形势已130万辆私家车消费家庭吸引力越发明显
第七三环三环相环四环商业带发展空间规模营先进业态便满足消费者全面需求
居城市零售业导位型零售业态（SHOPPING MALL）更倾城乡结合部交通便利处选址开店表明发展具充分社会济合理性
l CBD东扩项目带发展机会
Ø 2003年5月阳区发布新添十四条城市干道消息中位CBDCBD东部阳北路阳路西路通惠河北路约占43公里占三分二工程量着交通线路建设改造ＣＢＤ区域东扩趋势已显露疑越寸土寸金ＣＢＤ中心京东广阔相廉价开发空间疑开发商极具吸引力CBD东扩会带动东部区城市发展增加业提高段价值促进消费进带动商业发展种情况项目商圈商业产需求会增长房产开发进程中商业产必发展 预期未区商业商业产发展
Ø 项目北侧CBD东扩区域区域目前建筑群体华贸中心华贸中心建成带动CBD东扩张步伐成新办公酒店中心吸引定福庄东坝垡头京酒仙桥等边缘集团CBD办公群部分群消费力观消费需求种样项目区域增加部分群增加项目消费支撑
CBD区东扩带动周边区段价值提高增加消费群区域商业发展提供契机
l 现阶段项目基商圈薄弱
Ø 周边居民数量消费力低造成现阶段项目基商区圈薄弱角度考虑项目认项目进行规划时应眼界放更远扩商圈辐射范围努力二级三级商圈做文章
Ø 现阶段区域商业气氛单薄招商提供环境力支持周边现居民消费水普遍偏低城市发展进度影响造成项目区域现阶段型商家缺乏足够吸引力种情况着项目周边高品质社区增加项目商家介入特燕莎OUTLETS开业区商家吸引力断增加总体说项目块商家需反复考虑求证位置
Ø 现商业发达周边1公里型街商铺商业项目会形成威胁通公司周边居民消费力分析发现现商业客层现居民缺乏满足未出现区域中高收入居民需求档次商业业态项目进行规划时减少现商业影响
l 项目竞争手分布
项目3公里范围现潜竞争手（图）
项目
华贸
中心
九龙商厦
珠江帝景
OUT
LETS
家世界
华侨城
商业
东方城
商业
通调研发现项目3公里范围现存竞争手：家乐福双井店百安居九龙店燕莎OUTLETS
l 家乐福双井店：
家乐福双井店位阳区广渠路31号百安居九龙店相邻占面积30700方米包括900车位卖场面积11990方米分三层中层34家店中店总面积5000方米包括肯德基半亩园永王等快餐品牌达芙妮运动100等穿类品牌书店银行等配套设施二三层卖场商品单品种类超45000种店双井店增加进口商品重重点推出品牌商品目前家乐福中国卖场推出品牌商品包括服装食品百货杂货四类通调研双井店营状况较
原两周围基商圈消费力支撑足够停车场充分满足顾客停车方便需求
l 百安居九龙店：
2004年4月10日开业百安居北京九龙店位北京市阳区广渠路31号毗邻东三环外籍士聚居区两层楼商场营业总面积达13万方米拥500泊车位
l 燕莎OUTLETS（竞争性分析14中分析）
项目潜竞争手：
珠江帝景商业
商业面积：10万方米
位北京CBD边缘西路广渠路交叉口占31公顷总建筑面积90万方米左右社区规划标甲级写字楼五星级酒店会高档商住公寓高档住宅展异域风情珠江帝景欧洲风情商业街相配合形成综合性型高档社区
相国贸中心华贸中心商城珠江帝景欧洲风情走廊全长2500米完全着社区外围底层建筑设走廊风格异出入口整体闭合营方式基属面积招商结合部分销售形式目前努力进行招商
l 富力城商业
体位双井桥西侧面积约20000方米目前正招商该项目缺陷没停车位足没专门商业准备停车场项目条件处劣势该项目区位条件交通条件均相优越果开发商解决停车场问题该项目会前景
l 华贸中心商业
华贸国际商业区包括水世界国际商城名品旗舰街酒吧文化广场金融商务中心等四业态16万方米商业设施零售业态丰富功齐全华贸RIVERWALK水世界国际商城北京首家16万方米超规模水题国际商城层五层集购物休闲娱乐体具专卖店超市
厅电影院文化娱乐餐饮区等种功规划营品类品牌趋时尚化生活化 华贸酒吧文化广场荟萃世界国风情酒吧咖啡厅等极便时尚饮食文化推广展示 华贸名品旗舰街位水世界商城里兹·卡尔顿酒店国际公寓相接部规划路全长358米公寓底商商城北侧街商铺组成总建筑面积约18万方米
华贸国际商业区项目重点竞争手整体定位更倾零售业核心业态业态辅定位高档面周边办公高级白领明确定位定位规划方面进行调整强化身优势突出身特点减少营交集双方营良
l 世纪华侨城商业：
深圳著名华侨城南磨房区北京世纪城房产开发公司合作开发世纪华侨城题公园（暂定名）占方公里投资十亿元题公园引入单件价值亿元型综合游乐设施开发商目世纪华侨城旅游题公园成东区CBD休闲时尚区域成阳公园名园公园核心龙头四方新区年迅速崛起周围盘世纪东方城华侨城等利
题商业区建筑面积约5万米位整社区核心部分空间布局题公园住宅机联结起商业区定位成北京市颇具特色旅游休闲购物目区域性特色商业中心满足社区居民基配套需求
项目位置世纪华侨城项目紧高速公路三环部居民联系项目紧密CBD距离更远区位条件项目
世纪华侨城开发项目两方面作首先题公园开发失败会造成区域出现死盘时项目影响负面题公园开发成功项目带更客流身商业开发项目定竞争性影响
项目周边竞争手第二商圈（5公里范围）竞争手集中规模商业面积巨业态分布涵盖营项目种情况项目规划时必须突出某方面特色方面特色吸引客户达扩商圈目时硬件规划必须保证充足停车位满足顾客方便停车求
432项目交通情况评价：
项目周边道路交通情况见图
l 项目位置交通特点：
Ø 区外交通相发达外区域顾客方便达
Ø 项目紧邻西侧东四环城市干道够分南北方项目提供客流项目南侧化工路项目次级干道西北光明桥处连接二环东南方京沈高速连接二环附带动充足客流连接高速公路项目物流运输提供方便
Ø 区路网密集交通方便堵车现象发生
Ø 通图见项目区域部路网密集道路条件良CBD区车辆众长安街东三环附常出现堵车情况CBD逐渐东扩程中东西道路未增加种情况项目带两种影响第东西拥堵会减少项目客数外角度达项目必须国贸桥降低堵车概率车阶层更具吸引力
l 公交通系统发展良项目提供充足客流项目附5条公交线路预计项目建成开业会增加
Ø 952支(东湖十八里店北桥)窑洼湖桥
Ø 952(东湖岳庄北桥)窑洼湖桥
Ø 853(豆庄乡政府马连店)窑洼湖桥
Ø 740外(美家建材超市美家建材超市)窑洼湖桥
Ø 753(豆庄乡政府马连店)窑洼湖桥
44 附商业生活配套
项目周边300米范围进行分析发现目前项目周边商业原始街门面提供基生活品服务缺乏良购物环境目前正营商业现居民服务客层部分餐饮企业外缺乏区吸引力浪费块优良区位条件交通条件商业未项目周边居民消费层次协调项目目标客层交集较基形成直接竞争
商业项目竞争性影响
项目南方约200米左右著名燕莎OUELETS燕莎集团项目附开设型专卖商业面积20000方米左右营品牌服装面客层收入较高私家车阶层日销售额80万左右周末300万左右辐射范围达全北京市OUTLETS开设项目正面作负面作作三点：
首先OUTLETS开设区商业定中高档次基基调点非常重商家说需创造项目品牌形象投入量成定位势起 够OUTLETS达吸引客流扩商圈提高销售目
第二吸引客层中高收入阶层消费者已部分相忠诚客户群说项目尚未开业项目门前已相数量客流部分客流够项目提供区外消费项目规划时需针部分客流进行侧重考虑
第三OUTLETS提供服装服饰品牌商家相优势项目进行业态规划时量避免进行正面竞争应该市场细分基础进行错位营样OUTLETS形成体达扩商圈目通述分析知然OUTLETS项目规划定制约作果充分考虑市场整体情况扩商圈角度进行项目定位合理规划业态项目关系转化竞合关系互相促进发展盟友
项目附住宅区世纪东方城世纪华侨城均规划商业世纪东方城商业规划定位明显社区商业性质面社区零售业服务业餐饮项目构成直接威胁世纪华侨城整社区定位旅游题社区必然需足够外客流世纪华侨城商业规划明显偏外型目前积极包括沃尔玛商家联系招商项目形成定程度竞争
45 市政基础公建配套设施
项目区域房产开发处刚刚起步阶段周边基础设施较薄弱项目路网情况较作商业重视条件交通条件适宜决定商业项目发展前景较
46 立综合评述
通前面分析出结：项目块外辐射力强交通条件优越具开发商业产良条件项目基商圈薄弱需业态组合进行针性安排增加选择性强商品服务吸引第二第三商圈客流业态规划目标
5 项目区域商业产开发出售出租营情况
项目周边区域进行分析目解周边商业项目形式定位租售价格进项目定位出租销售例价格提供相应
项目周边区域指东三环东两广街线南已建建项目商业部分区域商业项目项目商圈相部分重合作区域项目进行类分析
51供分析
项目附楼盘商业面积
序号
项目名称
价格租金
总建筑面积
出售出租率
建筑
形式
备注
1
恋日国际
32000米
600米
0
底商
2
非常生活
3
苹果社区
详
80000米
0
商业街
4
世桥国贸公寓
5元天米
2000米
详
底商
5
易构空间
16800米
3000米
75
底商
6
现代城
19000米
27000米
详
底商
7
九龙花园
6元天米
5000米
20
底商
253元天米
40000米
100
独体
8
金港国际
25000米
2000米
95
底商
9
风度柏林
卖
6000米
底商
10
富顿中心
详
7000方米
底商
11
华腾园
底商
12
乐澜宝邸
详
1800米
100
底商
13
珠江帝景
23000米
60000米
80
底商
14
松云居
底商
15
龙辉厦
7000方米
裙房
16
紫东苑
底商
17
建业苑
18
美景东方
详
详
详
底商
19
东景苑
20
山水文园
19000米 3238元天米
详
10
底商
21
世纪东方城
880012000元米
20000米
80
底商
22
世纪华侨城
50000米
详
独体
23
紫南家园
511供类型
通分析发现项目处区域商业产住宅底商裙房占面积达827种底商裙房中商业类型满足周边居民基需求社区商业种类型商业缺乏外吸引力项目竞争更属身周边客户基需求吸引
时种建筑形式业种求种种限制相业种受政策规章营限制物业开店项目周边出现部分业种缺乏餐饮娱乐业短缺项目累积会出现相数量居民餐饮娱乐需求社区附难满足情况果交通方便方提供充分满足餐饮娱乐需求中心疑具
市场吸引力
512 供量
通计算述23房产项目供应商业面积30万方米仅仅新增供应量加原商业面积约16万方米合计面积46万方米供量应项目周边5公里居民数量约50万说已基饱项目必须努力扩身商圈吸引更顾客前消费
513 发展态势
通述分析发现区域商业发展滞目前市场提供潜供应量逐步增23年满足商圈居民需求进行项目定位时避免拘泥基商圈商业进行竞争眼光放更远充分利周边商业带客流实现客流享努力扩商圈满足营需求
52 需求分析
项目CBD区周边住宅面CBD区办公员通CBD区居民消费特点分析结合北京市居民消费分析够解商业业态需求情况进商业产需求
CBD周边区域群消费特点分析：
l CBD商界精英高尚公寓居民
Ø 群描述：CBD住宅项目价格普遍2000美金方米居住CBD高级公寓富裕阶层数收入丰厚生活舒适事业成成功士家庭中少成功企业家金融家投资家包括CBD公司特跨国公司董事高级代表高层理员精英荟萃事业成功深具国际视野
Ø 消费特点：消费力极强消费价值观行模式具较浓厚富裕阶层特征甚贵族化倾消费作生活休闲种形式程崇尚然融通安宁舒适高尚尊贵消费环境消费追求品级创造时尚通常顶级国际品牌定制高档消费品享受性化商业服务
Ø 规模：CBD高尚公寓居民约55万商界精英士约9000
Ø 注：CBD委会提供规划居住口数5－6万里取中间值未考虑投资型物业商务精英士700家公司公司董事区域理重部门总监均7－15计算取均值估算
l CBD周边涉外群
Ø 群描述：外国驻华馆员家属跨国公司外方员家属员全球欧美等发达国家分布CBD北部西部周边区
Ø 消费特点：具高消费力偏高档消费场消费具两重性：方面倾原国相似商品服务环境方面关注具浓郁东方色彩中国文化特色商品
Ø 规模：约55万
Ø 注：市场报报道目前北京常住外国达34万发达较发达国家区85中高级理员专业技术员士80％居住CBD周边区2010年数字翻番
l 商务旅行士
Ø 群描述：短期驻留CBD高级酒店中商务旅行士相部分国外流动性强
Ø 消费特点：员流动性强消费力非常观体现短期集中消费购物消费点接住般忙里偷闲观光休闲型消费偏爱特色酒吧餐馆等
Ø 规模：日均17万
Ø 注：四星级国贸饭店例总建筑面积 39 万方米客房552间年均入住率80％客房均数15计日均662入住均589方米2010年CBD酒店面积100万方米计日均商务旅行数17000
l 文化休闲群
Ø 群描述：周边丰富文化场举办种演出活动吸引文化消费者
Ø 消费特点：购买力等文化消费附带餐饮折扣名品消费消费点般央视附
Ø 规模：群数量弹性极取决CBD文化设施规模文化活动吸引力日均10000－20000
521 需求类型
通区域未典型居民消费惯分析充分解目标顾客需求分析结果显示项目商圈居民消费普遍突出品牌性需求服装服饰餐饮娱乐设施时发现居民餐饮娱乐需求十分旺盛追求更特色更情调相注重价格素时项目良交通条件开设餐饮娱乐设施奠定良硬件基础周边类型设施相缺乏种情况项目定位提供种方
522 需求量
根项目周边楼盘调查商圈楼盘面积约900万方米阳区口密度3343方公里预估2008年前项目5公里商圈范围居民数量50万左右（90030+3343*52*3145624扣重合部分实际口应50万保守估计50万）通北京市居民消费惯调查结合统计数知项目周边居民属高收入阶层均年消费支出约15354元年根述数运种计算方法估算项目面积范围7万方米左右
商业效法
根述年均消费支出居民口数量计算消费总量根北京市商场均商业效推算理想商业面积减项目商圈重合现潜商业面积成项目商业面积值北京市商业效40元方米天
15354元*50万40*360 46万方米731万方米
均面积法
项目口数量均商业面积减现潜商业面积成项目商业面积值根北京市商委预测预计2010年达10方米根公司调查显示北京市均商业面积2005年超10方米数字项目11方米计算
50*11469万方米
两种方法计算出结果差异保险起见建议采低值7万方米根目前设计方案项目体量6万方米中包括停车场商圈需求面积偏建议总面积扩营业面积控制7万方米左右停车场面积2万方米左右
523 需求体
项目需求者分三种
l 跨国连锁企业
着国零售业巨头抢滩北京零售业市场跨国零售企业型力店需求明显增加时国际知名娱乐集团现已开始注意国市场发展表示意愿北京开设新店开店方式种样出降低开店成考虑数商家选择租赁营
l 国型连锁企业
包括零售企业餐饮企业娱乐企业选择租赁
l 中投资者分割购买商铺利开发商快速回笼资金
53 租售分析
面通项目区域商业产租售价格分析空置分析进步明确项目处商业环境作确定项目租售价格
531 销售价格分析
项目商铺面积销售单价
序号
项目名称
价格租金
总建筑面积
出售出租率
建筑
形式
1
恋日国际
32000
600
0
底商
2
易构空间
16800
3000
75
底商
3
现代城
19000
27000
祥
底商
4
金港国际
25000
2000
95
底商
5
珠江帝景
23000
60000
80
底商
6
世纪东方城
880012000
10000
80
底商
通计算项目附商业产销售均价204万元207万元间略高北京市均水相CBD中心区商铺定升空间价格作项目定价参考进行定价时应价格略低
532 租赁价格分析
区域项目租赁价格
序号
项目名称
价格租金
总建筑面积
出售出租率
建筑
形式
1
世桥国贸公寓
5元天米
2000米
祥
底商
2
九龙花园
6元天米
5000米
20
底商
253元天米
40000米
100
独体
3
山水文园
3238元天米
详
10
底商
4
富力城
18元天米
20000
0
区域数商铺尚未开始营部分数项目租赁价格缺乏足够支撑通调查发现区域体量独体商业日租金均价集中23元间时环四环商业带中项目位置类似金四季欧尚乐华梅兰西南四环选择点项目日租金均价23元间基确定项目切合实际租赁价格应集中区域
533 空置情况分析
序号
项目名称
价格租金
总建筑面积
出售出租率
建筑
形式
1
恋日国际
32000米
600米
0
底商
2
苹果社区
祥
80000米
0
商业街
3
易构空间
16800米
3000米
75
底商
4
九龙花园
6元天米
5000米
20
底商
253元天米
40000米
100
独体
5
金港国际
25000米
2000米
95
底商
6
乐澜宝邸
祥
1800米
100
底商
7
珠江帝景
23000米
60000米
80
底商
8
山水文园
19000米 3238元天米
祥
10
底商
9
世纪东方城
880012000元米
10000米
80
底商
项目区域商业显性空置率较低隐性空置率较高意味着区域项目销售面积普遍营面积造成现象原相项目目前没开业外周边商业气氛成熟关
54 项目区域商业产开发总体评价
项目位环四环商业带拥开发商业产良基础居民收入增加私家车拥量增长项目非常发展前景
项目区位CBD东南方CBD区整北京市未发展重中重整城市高收入阶层聚集方CBD发展东扩张趋势已十分明显CBD东扩项目段优势越发明显段价值提升周边变更加繁华商业需求越越时商家区域越越感兴趣会更商家进驻需更商业产项目商家提供场
总远景项目区域商业产开发发展前景够取良回报
55 商业房项目SWOT分析
551 项目优势
Ø 项目位规划中环四环商业带交通通达性通畅性均
Ø 项目周边已定规模层次居民住宅落成形成基消费
Ø 项目西CBD商务群东接垡头边缘集团未顾客数量充足
Ø 燕莎OUTLETS开业形成初步够互补商业氛围充足客流
Ø 项目前期良规划设计充分灵活满足商家商户需求
Ø 开发商商业物业持营原项目商业运营理更易成功
552 项目劣势
Ø 项目四环路边周边建筑道路问题造成展示性佳
Ø 项目身周边目前正处开发阶段商业成长需定时间
Ø 项目周边基础设施相完善窑洼湖桥改善需定时间
Ø 项目现商业规划体量稍难形成具震撼力规模化优势
553 项目机会
Ø 商业发展良形势WTO开放四环商业带正初现端倪
Ø 项目位快速成长环四环商业带成四环重商业设施
Ø 项目处规划中CBD东扩范围重点区域未区域潜力巨
Ø OUTLETS等商业业态错位互补形成1+1>2效果
Ø 项目区域四五环间商业空缺通项目成功开发填补
Ø 未项目周边众楼盘兴建口入住项目基商圈扩
Ø 未区域居民餐饮娱乐消费支出注重品牌
554 项目威胁
Ø 未东边三四五环间商业发展竞争关系造成定威胁
Ø 处城市节点中心华贸中心20万方米商业项目分流作
Ø 项目周边楼盘商业（世纪华侨城）项目客流具定分流作
555 综述结：项目区位未发展方良潜力巨项目拥良发展空间
项目区位发展潜力建设时机条件具备娱乐型购物中心（Shopping Center ）生成发育条件
项目终成功发挥优势克服劣势项目面困难问题客观存变数前难预料然慎重证认：述劣势基前市场济条件新商业中心发育成长程中性问题通谨慎营动态调整解决关键充分发挥项目区位优势品牌号召力基营项目特殊营项目跨度结合营者辛劳努力弥补验足弱势样项目完全握实现成功营
6 项目定位设计建议
61 市场定位
节根前面分析结果确定项目整体市场定位形象定位规模定位目标顾客定位
611 定位原
实际出发定位应采取原：
Ø 充分利身条件
充分利身条件找适合项目块属性具体特点定位群身条件决定做什
Ø 严格控制市场风险
条原目找市场接受力强风险定位找行范围市场风险物业类型组合够保障投资安全性拓展项目运作空间增强灵活性
Ø 追求佳回报投资组合
确定种做市场够接受定位中找投资回报率定位项目研究定位工作关键环节
612 定位
根北京市商业市场项目周边商业市场状态推断商业市场发展趋势研究区域商业物业市场发展机会空间项目定位提供参考充分解目标顾客需求进行定位规划方式两种：充分满足某部分顾客种需求者充分满足数顾客某方面特定需求项目定位充分解市场需求竞争手前提目标顾客群进行细分确定项目定位前必须进行准确商圈分析
6121 基商圈划定服务商业体量
商业项目基商圈般15公里半径范围项目范围现阶段
居民部分组成：原住民周边工厂职工周边商业服务业业者外居民新建社区居民中原住民商业服务业业者外居民占数部分居民消费档次消费力普遍偏低购物娱乐等方面形成效支撑部分居民未房产开发进程逐渐代里未入住区域楼盘居民作研究象根部分居民消费惯确定项目定位规模
l 根均面积法计算总面积
项目周边15公里开发住宅社区世纪东方城世纪华侨城紫南家园面积合计216万方米根数均30方米住宅面积计算未项目周边15公里约72万入住
项目口数量均商业面积减现潜商业面积成项目商业面积值根北京市商委统计数2003年底北京市均商业面积已达09方米预计2005年达10方米项目11方米计算周边商业设施世纪东方城2万方米社区商业世纪华侨城5万方米题商业7万方米
72*11－7092万方米
l 根商业效法计算居民提供日常品商业面积
根居民口数量年均消费支出计算消费总量根北京市商场均商业效推算理想商业面积减项目商圈重合现潜商业面积成项目商业面积值北京市商业效40元方米天
15354元*72万40*360 7万方米0677万方米
根述项目基商圈分析计算确认项目基基商圈面积07方米左右
具体零售业态项目二级商圈超市营者众竞争激烈项目拥良交通条件考虑规划型综合超市考虑超市规模时应该基基商圈消费力计算项目辐射力强充分考虑二级商圈影响前提建议适扩超市面积1万方米左右
6122 外围商圈划定服务商业体量
项目周边5公里范围项目第二商圈商圈拟开发住宅面积900万方米未居民总数量约50万根数量52需求分析时已计算商圈情况相适应商业面积7万方米商业体量前提进行定位定位时安排业态需商圈进行详细分析面分零售业餐饮业娱乐健身业三方面商圈进行分析
l 零售业：项目5公里范围零售业正处高速发展阶段2年商圈快速出现众商业产项目招商情况已进驻开业家乐福百安居等国际知名零售企业国贸商城燕莎OUTLETS种国顶级品牌服装营者时根调查知包括沃尔玛欧尚宜家等知名商家区域表示兴趣项目第二商圈零售业竞争会较激烈需根项目位置特点突出身优势引进足够品牌知名度商家达竞争中脱颖出目
区域众楼盘处开发阶段百货业发展基条件完善商家处观阶段需等商圈成熟竞争者国贸商城北京市顶级品牌聚集定位档次没级竞争手燕莎OUTLETS新型业态品牌价格优势国商家中法代已全北京建立品牌低价格形象 做正面竞争非常困难项目宜规划百货业态
建材市场商圈需求十分旺盛未年项目区域量住宅办公项目建成 CBD区办公项目800万方米项目5公里商圈范围住宅面积900万方米项目入住需进行装修装饰均方米1000元计算区域家装建材消费达170亿元消费总额建材商家非常吸引力时项目区位条件项目交通方便客流物流均满足求项目规划建材超市切实行需进行商家选择应国际知名品牌商家目标
l 餐饮业：周边居民餐饮业需求相强烈根调查结果显示居民均月餐饮消费122元区域月餐饮总消费额6122万元左右仅仅区消费果包括外辐射话高数字项目规划型餐饮企业前景
l 娱乐健身业： 调研结果显示访者购物餐饮休闲娱乐方面总消费均约
667元月访者中均月休闲娱乐方面消费约占购物餐饮休闲娱乐总消费227％ 1514元50万计算月消费总量7570万元非常消费基础娱乐企业非常吸引力娱乐业强辐射力够扩项目辐射商圈通调查发现商圈缺乏突出娱乐特色商业产项目建议娱乐业作特色业种规划作项目突出特征凸显项目区
613 市场定位
根项目商圈身条件分析结合北京商业发展趋势北京居民消费发展情况建议项目定位：北京东南区域居民提供餐饮娱乐购物服务休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）项目面北京市东部市场充分利环四环交通区位时吸引周边高收入阶层提供优质服务基手段建成东部区规模具休闲娱乐特性购物中心现阶段项目基商圈薄弱外围商圈发达果仅仅盯住核心商圈疑作茧缚换言休闲娱乐型购物中心定位决定项目必须扩辐射范围国外验型购物中心重点商店营业额般达2亿美元项目目前情况核心商圈居民消费水根力支撑高销售情况项目目标市场必须充分利区位交通优势突破核心商圈限制目标市场定位CBD白领阶层具购物便利条件北京市车族时购物中心必须抓住核心商圈外二级商圈三级商圈居民
62 产品定位
621 形象定位
休闲娱乐中心：特色角度购物中心类型：景观型般设海边城堡附区带浓烈观光购物性质廉价型般设高速公路城市环形公路旁边购物功具特重意义休闲娱乐型般建生活特富裕方供富裕阶层休闲娱乐购物商务型般设高级商务区建设商务员购物服务
项目商圈特征众商业项目已零售业业态包含进果阶段贸然投入零售业商家竞争中开发商言供零售商家选择项目会降低开发商租金收益营者言激烈市场竞争会销售收入降样偿失时项目辐射商圈型餐饮娱乐设施相缺乏项目发展餐饮娱乐提供空间项目位置周边型折扣店旅游题公园项目营餐饮娱乐正述项目互补成综合型商业中心综合分析项目具体情况该购物中心应建成休闲娱乐型购物中心符合前未定时期区域市场成长基趋势
622 规模定位
国际零售业发展状况验讲城市购物中心（Shopping Center）般面积1020万方米服务口1540万服务范围超越区限制辐射整城市部聚集许专业店专卖店餐馆电影院歌舞厅等设施具体项目需两超市百货需两家餐饮娱乐企业中心扩娱乐企业占重达体现特色目时充分体现规模效应实现站式消费目项目总体量保持定水准样项目竞争时占利位置
根前期估算建议项目总面积9万方米左右中包括约2万方米停车场7万方米商业面积
623 功定位
6231 功原
然类型购物中心特色消费连带性行业相关素作决定购物中心基功应体致重点档次风格已作休闲娱乐型购物中心功应具五项基功：购物二休闲娱乐三商业观光四餐饮服务五文化交流
6232 推荐方案
项目区位条件市场定位商圈竞争状况分析营容选择原尺度提出两种供选择方案换言述两项备选择方案总体市场发展状况基济制约条件相吻合具现实行性
l 方案：力业种：型影城KTV建材超市组合辅助业种：型餐饮型综合超市
方案充分突出项目餐饮娱乐中心特点考虑业种安排源居民消费惯分析调研结果显示区域居民进行业余休闲活动选择时娱乐消费前两名电影（占172）KTV（占71）针两种娱乐消费进行调研时发现访者电影频次均月0586次均次消费75元左右根周边居民办公员数量部分月消费总额约2197万元左右KTV均消费150元左右频次均月034次部分月消费总额约2500万元左右两业种市场需求项目区域竞争非常激烈
招商引进商家品牌吸引力述业种拥广阔发展前景
项目方便交通条件型综合超市相吸引力周边居民方面需求作辅助业态引入项目
l 方案二：营项目：型影城KTV品牌电子数码专卖组合辅助项目：型餐饮型综合超市
第二方案第方案区增加品牌电子数码专卖店业态电子数码产品面CBD办公区域公司CBD附居住居民区域办公集中区中型公司时居民消费特点追求性求新求变电子数码产品良市场空间时营特色产品做品类杀手业态辐射范围更加广泛电子数码产品专卖满足顾客更方面需求项目增加更客流部分客流收入水消费惯业种客层基相符更容易达业态享客流目第二方案出发点
624 价格定位
根前面分析建议项目租售控制3：1较合适时出租均价控制225元销售价控制2万元方米左右样通销售商铺回收部分资金时身控制绝数面积利项目整体营
63 目标客户定位
631 目标客户定位原
根建议规划方案认项目进行招商选择时应考虑原
6311品牌商家原
谓品牌实际指具极高市场知名度营实力商家诸：零售业国际知名沃尔玛家乐福欧尚百安居国知名华联联华等均称品牌商家
品牌原理：品牌市场竞争优胜劣汰检验结果意味着品牌营理方面均具开拓市场强实力品牌商家入驻效缩短项目营培育期极提高项目知名度二品牌商家均身强营优势鲜明特色够消费者产生强吸引力够迅速开市场局面市场确定身优势位产生良济效益项目投入产出良性循环创造利条件三品牌商家入驻产生强烈示范效应营者会蜂拥求倚托品牌做活身营项目选择营项目合作伙伴方面提供择优组合空间
6312 体现特色原
营致胜道特色该原运两层含义：
Ø 选择营容确定合作伙伴方面应目前北京市场前未先决条件针项目营容说品牌商家完全符合选择标准品牌商家中尚未北京市场涉足满足选择标准唯北京市场产生轰动效应强烈击力保证旦开业营进入兴旺快车道
Ø 二具体营项目选择应符合企业知名度商品品牌市场号召力价格服务等方面具行领先优势标准方面优势实质顾客实惠会增加顾客济利益满足短时间创造形成断扩项目商势圈
6313 力业态规模营原
位四环路东侧龙房商道项目属城乡结合部区位条件决定业态规划必须选择前流行国际极具先进性竞争力营方式种方式规模营优越性密切相关规模营明显特点具采购优势降低成费价格竞争力凸现时规模营具服务种类样设备齐全员理统训练素易提高消费欲动客观利条件三规模运营会极形成商圈辐射力商圈半径扩化总种条件易创造市场聚集客流汇拢财源
规模营项目言层含义营组合层次侧重结构安排具体讲营项目餐饮娱乐扩规模旨形成项目核心优势核心竞争力
概言营项目否规模关系项目否成新兴餐饮娱乐中心否成四环路新商圈具决定性影响
632 重点考虑招商方
根述原建议开发商重点考虑商家
6321健身业娱乐业
影城：招商重点放引进国际知名娱乐集团美国时代——华纳影城
全国已开设少影院目前未北京开店完全作力商家引进
KTV：通居民消费调查发现麦乐迪钱柜支持率高分达327302顾客定位基符合项目应作重点商家引进
健身房：知名度调查结果显示青鸟健身半数居民第选择
6322餐饮企业
目前北京型餐饮企业集中四方：
l 海鲜酒楼：粤菜连锁企业较少
l 川菜：连锁企业众口味众化单店面积较达5000方米典型麻辣诱惑陶然居天鹅等
l 火锅：连锁企业较单店面积2000方米左右典型肥羊福华肥牛等
l 家常菜：连锁企业较单店面积20003000方米典型金百万鸭梨等
6323零售企业
型综合超市：引进世界500强企业商家：沃尔玛家乐福麦德龙欧尚伊藤洋华堂易初莲花北京华联等
建材家居超市：宜家家居欧培德乐华梅兰红星美凯龙美佳东方家园爱家家居等
百货店：百盛华堂商场北京华联王府井百货太洋百货等
电子数码专卖：赛博数码百脑汇等
7 项目综合分析
通述分析认项目特征
位置特征项目拥良段位置交通通达性通畅性均周围已相数量居民住宅落成基商圈较薄弱位CBD外延紧商务群项目西紧CBD商务中心区西连接垡头边缘集团保证充足外围商圈顾客数量应力发展辐射性强商业缩社区商业面积
项目身条件充足场面积项目提供足够发展空间规划项目充分条件成北京东南区新城市餐饮娱乐购物中心
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报告摘 3
1 项目基情况 6
2 投资环境宏观济市场商业市场分析 6
21 北京市概况投资环境分析 6
22 北京市宏观济发展基情况 6
23 北京市商业发展现状分析 6
24 北京市商业产市场基情况 12
25 北京市商业产市场发展总结 19
3 商业产项目开发政策法律规划 19
4立开发条件 19
41 项目立条件 19
42 项目块基指标 20
43商业区位道路交通 20
44 附商业生活配套 29
45 市政基础公建配套设施 30
46 立综合评述 31
5 项目区域商业产开发出售出租营情况 31
51供分析 31
52 需求分析 34
53 租售分析 38
54 项目区域商业产开发总体评价 41
55 商业房项目SWOT分析 42
6 项目定位设计建议 44
61 市场定位 44
62 产品定位 50
63 目标客户定位 54
7 项目综合分析 57
报告摘
1项目概况
龙房商道项目北京龙鼎华房产开发公司北京东四环窑洼湖区开发型商业产项目占46亩通前期初步设计计划建设面积约6万方米拟建成东部区标志性购物中心
2项目分析结果
通项目身条件市场环境分析项目判断：
21项目优势
Ø 项目位规划中环四环商业带交通通达性通畅性均
Ø 项目周边已定规模层次居民住宅落成形成基消费
Ø 项目西CBD商务群东接垡头边缘集团未顾客数量充足
Ø 燕莎OUTLETS开业形成初步够互补商业氛围充足客流
Ø 项目前期良规划设计充分灵活满足商家商户需求
Ø 开发商商业物业持营原项目商业运营理更易成功
22项目劣势
Ø 项目四环路边周边建筑道路问题造成展示性佳
Ø 项目身周边目前正处开发阶段商业成长需定时间
Ø 项目周边基础设施相完善窑洼湖桥改善需定时间
Ø 项目现商业规划体量稍难形成具震撼力规模化优势
23项目机会
Ø 商业发展良形势WTO开放四环商业带正初现端倪
Ø 项目位快速成长环四环商业带成四环重商业设施
Ø 项目处规划中CBD东扩范围重点区域未区域潜力巨
Ø OUTLETS等商业业态错位互补形成1+1>2效果
Ø 项目区域四五环间商业空缺通项目成功开发填补
Ø 未项目周边众楼盘兴建口入住项目基商圈扩
24项目威胁
Ø 未东边三四五环间商业发展竞争关系造成定威胁
Ø 处城市节点中心华贸中心20万方米商业项目分流作
Ø 项目周边楼盘商业（世纪华侨城）项目客流具定分流作
综述结：项目区位未发展方良潜力巨项目拥良发展空间
3项目定位建议
31项目整体定位
通分析建议项目定位：北京东南区域居民提供餐饮娱乐购物服务休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）
项目立足基商圈消费群规划满足居民基消费需求型综合超市（HYPERMARKET）时充分利环四环交通区位优势OUTLETS错位互补性定位引入符合商圈需辐射力极强业态餐饮娱乐家居建材等吸引二三级商圈商务群高收入阶层建成东南四环区域标性休闲娱乐购物中心
32 项目规模定位
根商圈消费力估算建议项目总面积9万方米左右中包括约2万方米停车场7万方米商业面积
33 项目功建议方案
根项目区位条件市场定位商圈竞争状况分析营容选择原尺度提出两种供选择方案中种方案必备基业态：型综合超市种专卖专营店型影城KTV型餐饮健身康体中心
Ø 方案：特色业种型影城家居建材城
Ø 方案二：特色业种型影城电子数码城
认第种相较适合
1 项目基情况
龙房商道项目北京龙鼎华房产开发公司北京东四环窑洼湖区开发型商业产项目项目占46亩开发商通前期设计计划建设面积约6万方米拟建成东部区标志性购物中心
更龙房商道项目进行定位规划北京龙鼎华房产开发公司委托北京世纪华夏资产理限公司作顾问方项目进行调研分析根分析结果项目进行定位提交行性研究报告
2 投资环境宏观济市场商业市场分析
21 北京市概况投资环境分析
详细容见附录二
22 北京市宏观济发展基情况
详细容见附录二
23 北京市商业发展现状分析
认北京市商业发展特征：
l 城市商业吸引力巨作国际性市出战略发展求庞购买力追逐北京商业吸引国外诸商家进驻说北京商家数量种类全全国领先
l 商业持续快速成长商业增长速度年北京市商业年均增长速度均15左右期GDP均增长速度高出约13左右业态发展年卖场超市代表先进商业业态北京年均增速30高速发展
l 商业重心逐步迁移伴着北京城市化进程住宅开发商业发展重心正逐步环三环区域环四环区域迁移西北四环商业发展已初现端倪未年环四环商业济带迅速崛起
l 商家战略布点加速商业发展良形势助2004年年底商业领域全面开放机会国外知名商家纷纷加速北京战略布局三环四环甚部分五环区域商业项目成商家竟相角逐象
231影响商业发展需求素分析
影响城市商业发展素口收入水支出水消费惯中城市消费水受消费惯等素影响外受消费者规模消费购买力影响节分阐述分析
2311 巨断增长口规模商业发展基石
截止2003年末北京市常住口1456万中户籍口11488万外口3072万果加规模庞流动口疑形成巨消费市场规模
时伴着北京房产市场开放户籍身份淡化越越相富裕口开始涌入北京置业业（北京楼盘甚超50购买者外）北京口数字更加庞持续扩张口基数北京消费规模达令商家垂涎步商家成功营奠定基石
2312领先全国购买力水北京商业真正繁荣关键
年北京市居民均购买力水持续排名全国前四名居民收入水持续增长2003年北京城镇居民均支配收入更达138829元生活费支出
达111238元
时居民消费结构变化明显生存性消费重降享受性发展性重升住房购车成新消费热点特私家车消费正处加速阶段2002年北京市居民私家车保量约80万辆2003年年底已达104万辆汽车消费高速增长带动相关产业发展时根扩居民行动半径进消费惯质改变然商家商业设施停车设施建设提出新求项目特征类似北京金四季购物广场火爆原中1500辆免费停车位起关键作
2313消费惯
方面消费惯现商业发展起着指导作方面通正确引导消费惯做逐步调整消费者调查结果请见附件面关键性条件进行分析：
n 交通方便素占重位交通条件成居民购物时越越重视素点北京住宅区域扩化私家车进入家庭普遍化密分时停车场顾客考虑素中位越发重成影响选择某类消费场关键素
n 交通方式中公汽车占位私家车例逐渐提高商业项目周边公交系统提出求停更车次
n 消费产品中餐饮位列三甲体现出消费层次高端性北京居民休闲娱乐餐饮方面消费占日常总消费60％左右（中餐饮更占40左右）高收入阶层休闲娱乐方面支出占更高月收入60018000元收入阶层休闲娱乐消费重高4088高收入居民聚集方休闲娱乐餐饮业般着更发展前景
总 北京庞口规模高端购买力水奠定良商业发展基础时消费惯中私家车餐饮娱乐重性越越明显
232 影响商业发展供素分析
供应方面购物中心型超市型专业店2004年半年供应升开业购物中心分布木樨园亚运村中关村等新兴商业中心型超市型专业店方面外资品牌扩张势头减家乐福中关村店双井店易初莲花阳店百安居九龙店广营店新兴住宅区相继开业增强市场竞争力重新包装定位旧项目开始投入市场恒基中心西单文化广场
跨国零售企业型超市力店店址需求然强烈美国沃尔玛英国百安居法国欧尚家乐福竞相北京选址开店外国外品牌相继进入陆市场计划扩张业务着政策逐步放开北京消费水提高国外知名品牌加快进入北京市场步伐杰尼亚克里斯汀·迪奥分落户东方新天国贸商城世界顶级品牌入驻标志着消费水提高品牌起带动作
餐饮服装方面品牌店卖场式力店力量外北京商业市场吸引着外型零售商青睐商铺需求构成支重力量半年山西华宇集团华宇时尚购物中心云南盛兴集团盛兴购物广场已正式开业
233商业业态竞争性分析
2331 零售业市场分析
l 连锁企业集团纷纷北京选址开发列重中重开店热潮正北京展开开店位置已逐渐城四环五环郊县扩散发展趋势零售集团年然会北京作中国发展重点区域预计股开店热潮持续相长时间估计5年会断新店出现
l 便利店发展启动预计2008年北京均GDP达6000美元标准化连锁化便利店成发展较快业态目前国际品牌企业已纷纷酝酿进北京发展便利店
l 传统业态中百货位受挑战处转型期百货企业发展部分继续巩固百货市场部分利资集聚优势型综合超市购物中心转型
l 产品定位市场定位细分趋势明显专卖店专业店发展未占重位重视品牌营采先进质量理系统配送系统专业店专卖店成功点未北京零售格局中专业店专卖店应占相重目前北京图书医药汽车配件家电器钟表眼镜等领域快发展
2332餐饮娱乐市场分析
娱乐业营餐饮业零售业具相附性发展特点餐饮定类似性节重点餐饮市场进行分析
l 餐饮品种齐全性域性特征明显北京餐馆林立名店星罗棋布鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客口味
l 注重文化品位连锁企业仅产品体现文特色时提炼渲染饮食文化九头鸟楚天情红番茄楚菜楚文化渝乡家沸腾鱼乡仅川菜做精时十分注重蜀国情调品位营造
l 连锁营形成强势北京市年发展起餐饮店铺少采取连锁策略酒楼式店铺连锁规模基15家连锁营模式发展店铺数选择重点占领北京市某特定区域围绕商圈做足做满
l 旧餐饮中心削弱新兴中心发展机遇餐饮业城市外围扩展年兴起店铺纷纷型新社区三环三环外区发展
l 餐厅聚集旺市北京处美食街基条街尝遍北京流行吃食方营业时间长昼夜营业普遍整体质量高非常红火
234 商业发展现状总结
l 零售业发展迅速：连锁超市开店势头迅猛国际国零售巨头纷纷北京作年开店重点区域2年北京连锁企业雨春笋般四处扎根专卖店专业市场力发展客层区分更加明显店铺面积增加商品品类越发齐全
l 餐饮业势头迅猛年北京餐饮市场发展迅猛完全统计北京市餐饮业营网点29万餐饮市场规模巨着现代生活节奏加快旅游业发展外餐例提高北京餐饮业蕴藏着巨市场商机
l 娱乐业异军突起居民生活水提高娱乐业长足发展出现批连锁娱乐企业营情况良正高端发展
235 商业发展预测
l 基北京商业现状认识趋势分析研究专家反复证认北京商业发展正逐步形成企业导型流通格局战略发展模式战略模式确定预测北京商业年发展方具重意义
l 零售业发展根业态走方营日常品超市便利店等业态连锁营趋势已非常明显统采购统理定价统营方已势挡追求性业态特征专卖店专业市场百货店等提供选择性商品更性化方发展现客层进行进步细分充分满足面客层需求
l 餐饮娱乐业讲求性化消费行业居民收入水提高消费惯变化伴着北京年进入城市建设高峰期行业更快速发展
24 北京市商业产市场基情况
北京市统计局资料显示2003年底北京市均商业面积约09方米国外发达国家均水早已达15~18方米海连等城市均商业面积相继超1方米北京作高度国际化市年商业产发展势头十分迅猛开发商非常热衷开发商业产遵循商业规律盲目开发商业产部分区已出现饱现象新出现项目然越越预计未年商业产盲目开发热潮会回落
241 商业产开发企业发展概况
北京商铺显示空置率供应规模远远住宅类办公类等物业开发量根北京市商委商业发展规划预计2005年均商业面积达0．9方米（目标已2003年提前实现）2010年均商业面积达10方米新批房产项目中500万方米左右商业产项目未北京商业产市场然火热蓬勃发展零售业令北京商铺市场持续活跃
进入浪淘沙程程中相数量企业项目市场淘汰更新阶段房产开发企业开发商业产时格外慎重
242 商业产开发供应量概况
新增供分析：
2004年6月北京商业营业房新增供项目：
项目名称
项目位置
总建筑面积
建筑形式
燕莎盛世
海淀区北三环马甸桥
2800米
底商
中安盛业厦
阳区北苑路
3000米
底商
莫奈花园
义区沙峪乡
5000米
单体（会）
ZAMA•
阳区东四环东风桥东
2000米
单体（会）
瑞国际
通州区九棵树48号
清楚
底商
太阳花社区
丰台区五里店
2000
住宅做底商
红门亮驿服装城
丰台区南顶路51号
20000米
单体
季景沁园
阳区京西路
清楚
底商
天创科技厦
海淀区海淀北街
14000米
底商
柏阳景园
阳区东五环五方桥东北
5000米
底商
尔水晶城
兴区兴丰街
3000米
底商
嘉丽巢
阳区东三环华威桥西南
10000米
底商
西BD
海淀区紫竹桥东南
4000
底商
爱家国际收藏品交易市场
海淀区
30000米
单体
爱家国际商业中心
海淀区
168000方米
单体
家乐福双井店
阳
12000米
单体
新增分布分析
l 新增项目分布呈现种布局——东北部区供应较南部区等老城区供应较少
l 海淀区新增商业物业数目面积远远超区域供应量新增独体商业物业集中该区域短时间放量供市场消化带压力
l 阳区新增商业物业项目总体面积较社区底商商铺市场零散活跃
l 南部区域分布数量普遍较少
l 南城房产项目开发时间较晚社区类商业项目处商业项目开发力度相较整体发展够成熟新建社区位老社区范围商业项目开发较滞缓满足新建产项目居住者社区商业环境基求
243 商业产租售概况
根统计2003年年底北京市商业产显性空置率72隐性空置率15着批正规划建项目陆续竣工北京市场商铺供应未两三年急剧增加三四年北京商业产会出现剩种变化显性空置率更直接体现
2431需求群体分析
截月北京市商业物业市场已形成齐头进三需求群体：
l 跨国零售企业
着国零售业巨头抢滩北京零售业市场跨国零售企业型力店需求明显增加美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相京选址开店
l 国型零售企业
国型零售企业扩张形成北京市商业物业需求力国际零售巨头抗早2001年国零售企业开始进行积极扩张北京企业发展重点国型零售企业年基已京开业变相进入北京市场
l 中投资者
许中投资者纷纷北京商业市场投资潜力成北京写字楼住宅底商强力需求者
2432 需求区域分析
年需求情况商业物业需求区域然集中流量交通方便住宅区商务区附商业氛围较成熟段阳区东三环亚运村区普遍成投资者投资目标次海淀区
需求方商业房需求量体现型摊位需求
2433 租金售价分析
2004年6月商业物业销售均价19963元方米出租均价格65元方米天月租售价格水略提升
租售价格两极分化：高售价达30000元米低4000元米高租金达103元米天低04元米天
2434新增出售情况
新增商业物业均出售率达65中家乐福双井店尔水晶城商业全部售出爱家国际收藏品交易中心红门亮驿服装城错业绩反映出理位置处成熟商圈型超市服装餐饮类商业物业较受市场追捧
244 北京市商业产市场展
2441 预计供
l 供继续放量
未住宅底商写字楼底商型单体商业项目供应量进步增加尤CBD亚运村中关村区目前已知CBD数百万方米开工量中2008年前CBD区新增50万方米商业物业供应
l 商业物业项目定位愈趋合理
新增供应令市场竞争加增强项目竞争力迎合消费层次需求方面传统商业设施积极调整业态方面开发商更加注重项目定位市场细分市场定位推广运营日趋具计划性专业性定位更加明确新型业态断出现预计年10月1日正式开业位北京海淀区中部蓝靛厂西三环西四环间新燕莎MALL总建筑面积约
38万方米燕莎友谊商城金源店贵友厦金源店两力百货店时进驻2000家类专卖店品牌旗舰店更加贴现代市生活基形态强调体验互动娱乐购物体化销售方式引导消费者体验市时尚新生活
l 南城区域成北京市发展商业项目潜力区
北京市南城商业发展处较初期阶段市场空白明显商业环境交通环境消费力支撑等方面均提高着北京市房产物业发展建设速度加快外口断增东北部区域供商业发展空间逐渐减少时现阶段南城已具备较营空间立足区域市场空白应区域发展特点引进定特色商业项目南城商业发展趋势
2442 预计需求
l 未北京商业市场需求稳中升
l 外资继续北京市场
中国外资零售业开放承诺北京市场具带动效应吸引更资金特国外资金流入北京商业市场年流行型超市外种品牌店相继进入北京位置流运营成熟商业项目需求较高类商场租金会维持高位
l 餐饮服装类商业物业需求量较娱乐商业物业需求量较北京市娱乐市场开放力度够
l 中投资者异军突起带动型底商需求量增加
2443 预计价格
预计未商业物业租售价格水稳中略提升
2444 预计租售方式
商铺选择出售趋势越越明显开发商商铺售中进行出租方面收益方面降低风险种商业营方式成北京商铺出售模式着商铺供应量断增
25 北京市商业产市场发展总结
l 产品定位普遍走高
l 商铺租价稳扬
l CBD区成发展重心
l 社区商业受市场追捧
3 商业产项目开发政策法律规划
次报告政策规划
l 全国商品市场体系建设纲
l 城市商业网点规划编制规范
l 北京市商业网点规划
详细容见附录
4立开发条件
41 项目立条件
城市理学相关理段发展潜力段现状未发展功定位
商业产项目开发终目通出租营者销售实现开发利润开发周期长投资受济发展政策影响加受城市商业发展区位商业发展项目身条件城市未规划等种素影响风险进行项目分析时必须进行全方位考虑进行切合实际定位规划
42 项目块基指标
龙房商道项目块位北京市阳区南磨房乡东四环化工路交点东北角原南磨房乡建筑公司属宏达厂民工宿舍块块四范围：东王四营乡界南焦化路西北京化工机械厂北观音堂路块占面积46亩（合计30682方米）
项目进度原目前项目块宏达厂常营民工宿舍尚未进行拆迁项目已设计两套建设方案规划面积6万方米左右
43商业区位道路交通
431项目商业区位评价
l 环四环商业带极发展趋势项目提供良发展基础
未发展趋势肯定环四环商业23年进入高速发展阶段理：
首先北京市城市规模正进步扩围绕四环路新建量居住区入住居民中等收入阶层形成断扩成规模购买力
次发达国家型城市发展历史城市中空化已成必然现象外部环境坏更成商业项目市场竞争中重砝码市中心区难进步发展利条件
第三着城市环境变化居民收入水提升消费行发生着深刻变化消费者求实求廉理性消费心理已成熟城市中心区商业商品价格居高逐渐越越消费者放弃四环商圈具发展潜优势预期良前景
第四环四环商业带形成程中具非常突出成优势
第五开发商四环带两侧兴建商业设施客观必然性积极性方面满足政府商业设施配套政策求方面兴建商业设施利提升房产市场价值
第六四环路更利商业特先进业态形式营面轿车进入家庭速度越越快形势已130万辆私家车消费家庭吸引力越发明显
第七三环三环相环四环商业带发展空间规模营先进业态便满足消费者全面需求
居城市零售业导位型零售业态（SHOPPING MALL）更倾城乡结合部交通便利处选址开店表明发展具充分社会济合理性
l CBD东扩项目带发展机会
Ø 2003年5月阳区发布新添十四条城市干道消息中位CBDCBD东部阳北路阳路西路通惠河北路约占43公里占三分二工程量着交通线路建设改造ＣＢＤ区域东扩趋势已显露疑越寸土寸金ＣＢＤ中心京东广阔相廉价开发空间疑开发商极具吸引力CBD东扩会带动东部区城市发展增加业提高段价值促进消费进带动商业发展种情况项目商圈商业产需求会增长房产开发进程中商业产必发展 预期未区商业商业产发展
Ø 项目北侧CBD东扩区域区域目前建筑群体华贸中心华贸中心建成带动CBD东扩张步伐成新办公酒店中心吸引定福庄东坝垡头京酒仙桥等边缘集团CBD办公群部分群消费力观消费需求种样项目区域增加部分群增加项目消费支撑
CBD区东扩带动周边区段价值提高增加消费群区域商业发展提供契机
l 现阶段项目基商圈薄弱
Ø 周边居民数量消费力低造成现阶段项目基商区圈薄弱角度考虑项目认项目进行规划时应眼界放更远扩商圈辐射范围努力二级三级商圈做文章
Ø 现阶段区域商业气氛单薄招商提供环境力支持周边现居民消费水普遍偏低城市发展进度影响造成项目区域现阶段型商家缺乏足够吸引力种情况着项目周边高品质社区增加项目商家介入特燕莎OUTLETS开业区商家吸引力断增加总体说项目块商家需反复考虑求证位置
Ø 现商业发达周边1公里型街商铺商业项目会形成威胁通公司周边居民消费力分析发现现商业客层现居民缺乏满足未出现区域中高收入居民需求档次商业业态项目进行规划时减少现商业影响
l 项目竞争手分布
项目3公里范围现潜竞争手（图）
项目
华贸
中心
九龙商厦
珠江帝景
OUT
LETS
家世界
华侨城
商业
东方城
商业
通调研发现项目3公里范围现存竞争手：家乐福双井店百安居九龙店燕莎OUTLETS
l 家乐福双井店：
家乐福双井店位阳区广渠路31号百安居九龙店相邻占面积30700方米包括900车位卖场面积11990方米分三层中层34家店中店总面积5000方米包括肯德基半亩园永王等快餐品牌达芙妮运动100等穿类品牌书店银行等配套设施二三层卖场商品单品种类超45000种店双井店增加进口商品重重点推出品牌商品目前家乐福中国卖场推出品牌商品包括服装食品百货杂货四类通调研双井店营状况较
原两周围基商圈消费力支撑足够停车场充分满足顾客停车方便需求
l 百安居九龙店：
2004年4月10日开业百安居北京九龙店位北京市阳区广渠路31号毗邻东三环外籍士聚居区两层楼商场营业总面积达13万方米拥500泊车位
l 燕莎OUTLETS（竞争性分析14中分析）
项目潜竞争手：
珠江帝景商业
商业面积：10万方米
位北京CBD边缘西路广渠路交叉口占31公顷总建筑面积90万方米左右社区规划标甲级写字楼五星级酒店会高档商住公寓高档住宅展异域风情珠江帝景欧洲风情商业街相配合形成综合性型高档社区
相国贸中心华贸中心商城珠江帝景欧洲风情走廊全长2500米完全着社区外围底层建筑设走廊风格异出入口整体闭合营方式基属面积招商结合部分销售形式目前努力进行招商
l 富力城商业
体位双井桥西侧面积约20000方米目前正招商该项目缺陷没停车位足没专门商业准备停车场项目条件处劣势该项目区位条件交通条件均相优越果开发商解决停车场问题该项目会前景
l 华贸中心商业
华贸国际商业区包括水世界国际商城名品旗舰街酒吧文化广场金融商务中心等四业态16万方米商业设施零售业态丰富功齐全华贸RIVERWALK水世界国际商城北京首家16万方米超规模水题国际商城层五层集购物休闲娱乐体具专卖店超市
厅电影院文化娱乐餐饮区等种功规划营品类品牌趋时尚化生活化 华贸酒吧文化广场荟萃世界国风情酒吧咖啡厅等极便时尚饮食文化推广展示 华贸名品旗舰街位水世界商城里兹·卡尔顿酒店国际公寓相接部规划路全长358米公寓底商商城北侧街商铺组成总建筑面积约18万方米
华贸国际商业区项目重点竞争手整体定位更倾零售业核心业态业态辅定位高档面周边办公高级白领明确定位定位规划方面进行调整强化身优势突出身特点减少营交集双方营良
l 世纪华侨城商业：
深圳著名华侨城南磨房区北京世纪城房产开发公司合作开发世纪华侨城题公园（暂定名）占方公里投资十亿元题公园引入单件价值亿元型综合游乐设施开发商目世纪华侨城旅游题公园成东区CBD休闲时尚区域成阳公园名园公园核心龙头四方新区年迅速崛起周围盘世纪东方城华侨城等利
题商业区建筑面积约5万米位整社区核心部分空间布局题公园住宅机联结起商业区定位成北京市颇具特色旅游休闲购物目区域性特色商业中心满足社区居民基配套需求
项目位置世纪华侨城项目紧高速公路三环部居民联系项目紧密CBD距离更远区位条件项目
世纪华侨城开发项目两方面作首先题公园开发失败会造成区域出现死盘时项目影响负面题公园开发成功项目带更客流身商业开发项目定竞争性影响
项目周边竞争手第二商圈（5公里范围）竞争手集中规模商业面积巨业态分布涵盖营项目种情况项目规划时必须突出某方面特色方面特色吸引客户达扩商圈目时硬件规划必须保证充足停车位满足顾客方便停车求
432项目交通情况评价：
项目周边道路交通情况见图
l 项目位置交通特点：
Ø 区外交通相发达外区域顾客方便达
Ø 项目紧邻西侧东四环城市干道够分南北方项目提供客流项目南侧化工路项目次级干道西北光明桥处连接二环东南方京沈高速连接二环附带动充足客流连接高速公路项目物流运输提供方便
Ø 区路网密集交通方便堵车现象发生
Ø 通图见项目区域部路网密集道路条件良CBD区车辆众长安街东三环附常出现堵车情况CBD逐渐东扩程中东西道路未增加种情况项目带两种影响第东西拥堵会减少项目客数外角度达项目必须国贸桥降低堵车概率车阶层更具吸引力
l 公交通系统发展良项目提供充足客流项目附5条公交线路预计项目建成开业会增加
Ø 952支(东湖十八里店北桥)窑洼湖桥
Ø 952(东湖岳庄北桥)窑洼湖桥
Ø 853(豆庄乡政府马连店)窑洼湖桥
Ø 740外(美家建材超市美家建材超市)窑洼湖桥
Ø 753(豆庄乡政府马连店)窑洼湖桥
44 附商业生活配套
项目周边300米范围进行分析发现目前项目周边商业原始街门面提供基生活品服务缺乏良购物环境目前正营商业现居民服务客层部分餐饮企业外缺乏区吸引力浪费块优良区位条件交通条件商业未项目周边居民消费层次协调项目目标客层交集较基形成直接竞争
商业项目竞争性影响
项目南方约200米左右著名燕莎OUELETS燕莎集团项目附开设型专卖商业面积20000方米左右营品牌服装面客层收入较高私家车阶层日销售额80万左右周末300万左右辐射范围达全北京市OUTLETS开设项目正面作负面作作三点：
首先OUTLETS开设区商业定中高档次基基调点非常重商家说需创造项目品牌形象投入量成定位势起 够OUTLETS达吸引客流扩商圈提高销售目
第二吸引客层中高收入阶层消费者已部分相忠诚客户群说项目尚未开业项目门前已相数量客流部分客流够项目提供区外消费项目规划时需针部分客流进行侧重考虑
第三OUTLETS提供服装服饰品牌商家相优势项目进行业态规划时量避免进行正面竞争应该市场细分基础进行错位营样OUTLETS形成体达扩商圈目通述分析知然OUTLETS项目规划定制约作果充分考虑市场整体情况扩商圈角度进行项目定位合理规划业态项目关系转化竞合关系互相促进发展盟友
项目附住宅区世纪东方城世纪华侨城均规划商业世纪东方城商业规划定位明显社区商业性质面社区零售业服务业餐饮项目构成直接威胁世纪华侨城整社区定位旅游题社区必然需足够外客流世纪华侨城商业规划明显偏外型目前积极包括沃尔玛商家联系招商项目形成定程度竞争
45 市政基础公建配套设施
项目区域房产开发处刚刚起步阶段周边基础设施较薄弱项目路网情况较作商业重视条件交通条件适宜决定商业项目发展前景较
46 立综合评述
通前面分析出结：项目块外辐射力强交通条件优越具开发商业产良条件项目基商圈薄弱需业态组合进行针性安排增加选择性强商品服务吸引第二第三商圈客流业态规划目标
5 项目区域商业产开发出售出租营情况
项目周边区域进行分析目解周边商业项目形式定位租售价格进项目定位出租销售例价格提供相应
项目周边区域指东三环东两广街线南已建建项目商业部分区域商业项目项目商圈相部分重合作区域项目进行类分析
51供分析
项目附楼盘商业面积
序号
项目名称
价格租金
总建筑面积
出售出租率
建筑
形式
备注
1
恋日国际
32000米
600米
0
底商
2
非常生活
3
苹果社区
详
80000米
0
商业街
4
世桥国贸公寓
5元天米
2000米
详
底商
5
易构空间
16800米
3000米
75
底商
6
现代城
19000米
27000米
详
底商
7
九龙花园
6元天米
5000米
20
底商
253元天米
40000米
100
独体
8
金港国际
25000米
2000米
95
底商
9
风度柏林
卖
6000米
底商
10
富顿中心
详
7000方米
底商
11
华腾园
底商
12
乐澜宝邸
详
1800米
100
底商
13
珠江帝景
23000米
60000米
80
底商
14
松云居
底商
15
龙辉厦
7000方米
裙房
16
紫东苑
底商
17
建业苑
18
美景东方
详
详
详
底商
19
东景苑
20
山水文园
19000米 3238元天米
详
10
底商
21
世纪东方城
880012000元米
20000米
80
底商
22
世纪华侨城
50000米
详
独体
23
紫南家园
511供类型
通分析发现项目处区域商业产住宅底商裙房占面积达827种底商裙房中商业类型满足周边居民基需求社区商业种类型商业缺乏外吸引力项目竞争更属身周边客户基需求吸引
时种建筑形式业种求种种限制相业种受政策规章营限制物业开店项目周边出现部分业种缺乏餐饮娱乐业短缺项目累积会出现相数量居民餐饮娱乐需求社区附难满足情况果交通方便方提供充分满足餐饮娱乐需求中心疑具
市场吸引力
512 供量
通计算述23房产项目供应商业面积30万方米仅仅新增供应量加原商业面积约16万方米合计面积46万方米供量应项目周边5公里居民数量约50万说已基饱项目必须努力扩身商圈吸引更顾客前消费
513 发展态势
通述分析发现区域商业发展滞目前市场提供潜供应量逐步增23年满足商圈居民需求进行项目定位时避免拘泥基商圈商业进行竞争眼光放更远充分利周边商业带客流实现客流享努力扩商圈满足营需求
52 需求分析
项目CBD区周边住宅面CBD区办公员通CBD区居民消费特点分析结合北京市居民消费分析够解商业业态需求情况进商业产需求
CBD周边区域群消费特点分析：
l CBD商界精英高尚公寓居民
Ø 群描述：CBD住宅项目价格普遍2000美金方米居住CBD高级公寓富裕阶层数收入丰厚生活舒适事业成成功士家庭中少成功企业家金融家投资家包括CBD公司特跨国公司董事高级代表高层理员精英荟萃事业成功深具国际视野
Ø 消费特点：消费力极强消费价值观行模式具较浓厚富裕阶层特征甚贵族化倾消费作生活休闲种形式程崇尚然融通安宁舒适高尚尊贵消费环境消费追求品级创造时尚通常顶级国际品牌定制高档消费品享受性化商业服务
Ø 规模：CBD高尚公寓居民约55万商界精英士约9000
Ø 注：CBD委会提供规划居住口数5－6万里取中间值未考虑投资型物业商务精英士700家公司公司董事区域理重部门总监均7－15计算取均值估算
l CBD周边涉外群
Ø 群描述：外国驻华馆员家属跨国公司外方员家属员全球欧美等发达国家分布CBD北部西部周边区
Ø 消费特点：具高消费力偏高档消费场消费具两重性：方面倾原国相似商品服务环境方面关注具浓郁东方色彩中国文化特色商品
Ø 规模：约55万
Ø 注：市场报报道目前北京常住外国达34万发达较发达国家区85中高级理员专业技术员士80％居住CBD周边区2010年数字翻番
l 商务旅行士
Ø 群描述：短期驻留CBD高级酒店中商务旅行士相部分国外流动性强
Ø 消费特点：员流动性强消费力非常观体现短期集中消费购物消费点接住般忙里偷闲观光休闲型消费偏爱特色酒吧餐馆等
Ø 规模：日均17万
Ø 注：四星级国贸饭店例总建筑面积 39 万方米客房552间年均入住率80％客房均数15计日均662入住均589方米2010年CBD酒店面积100万方米计日均商务旅行数17000
l 文化休闲群
Ø 群描述：周边丰富文化场举办种演出活动吸引文化消费者
Ø 消费特点：购买力等文化消费附带餐饮折扣名品消费消费点般央视附
Ø 规模：群数量弹性极取决CBD文化设施规模文化活动吸引力日均10000－20000
521 需求类型
通区域未典型居民消费惯分析充分解目标顾客需求分析结果显示项目商圈居民消费普遍突出品牌性需求服装服饰餐饮娱乐设施时发现居民餐饮娱乐需求十分旺盛追求更特色更情调相注重价格素时项目良交通条件开设餐饮娱乐设施奠定良硬件基础周边类型设施相缺乏种情况项目定位提供种方
522 需求量
根项目周边楼盘调查商圈楼盘面积约900万方米阳区口密度3343方公里预估2008年前项目5公里商圈范围居民数量50万左右（90030+3343*52*3145624扣重合部分实际口应50万保守估计50万）通北京市居民消费惯调查结合统计数知项目周边居民属高收入阶层均年消费支出约15354元年根述数运种计算方法估算项目面积范围7万方米左右
商业效法
根述年均消费支出居民口数量计算消费总量根北京市商场均商业效推算理想商业面积减项目商圈重合现潜商业面积成项目商业面积值北京市商业效40元方米天
15354元*50万40*360 46万方米731万方米
均面积法
项目口数量均商业面积减现潜商业面积成项目商业面积值根北京市商委预测预计2010年达10方米根公司调查显示北京市均商业面积2005年超10方米数字项目11方米计算
50*11469万方米
两种方法计算出结果差异保险起见建议采低值7万方米根目前设计方案项目体量6万方米中包括停车场商圈需求面积偏建议总面积扩营业面积控制7万方米左右停车场面积2万方米左右
523 需求体
项目需求者分三种
l 跨国连锁企业
着国零售业巨头抢滩北京零售业市场跨国零售企业型力店需求明显增加时国际知名娱乐集团现已开始注意国市场发展表示意愿北京开设新店开店方式种样出降低开店成考虑数商家选择租赁营
l 国型连锁企业
包括零售企业餐饮企业娱乐企业选择租赁
l 中投资者分割购买商铺利开发商快速回笼资金
53 租售分析
面通项目区域商业产租售价格分析空置分析进步明确项目处商业环境作确定项目租售价格
531 销售价格分析
项目商铺面积销售单价
序号
项目名称
价格租金
总建筑面积
出售出租率
建筑
形式
1
恋日国际
32000
600
0
底商
2
易构空间
16800
3000
75
底商
3
现代城
19000
27000
祥
底商
4
金港国际
25000
2000
95
底商
5
珠江帝景
23000
60000
80
底商
6
世纪东方城
880012000
10000
80
底商
通计算项目附商业产销售均价204万元207万元间略高北京市均水相CBD中心区商铺定升空间价格作项目定价参考进行定价时应价格略低
532 租赁价格分析
区域项目租赁价格
序号
项目名称
价格租金
总建筑面积
出售出租率
建筑
形式
1
世桥国贸公寓
5元天米
2000米
祥
底商
2
九龙花园
6元天米
5000米
20
底商
253元天米
40000米
100
独体
3
山水文园
3238元天米
详
10
底商
4
富力城
18元天米
20000
0
区域数商铺尚未开始营部分数项目租赁价格缺乏足够支撑通调查发现区域体量独体商业日租金均价集中23元间时环四环商业带中项目位置类似金四季欧尚乐华梅兰西南四环选择点项目日租金均价23元间基确定项目切合实际租赁价格应集中区域
533 空置情况分析
序号
项目名称
价格租金
总建筑面积
出售出租率
建筑
形式
1
恋日国际
32000米
600米
0
底商
2
苹果社区
祥
80000米
0
商业街
3
易构空间
16800米
3000米
75
底商
4
九龙花园
6元天米
5000米
20
底商
253元天米
40000米
100
独体
5
金港国际
25000米
2000米
95
底商
6
乐澜宝邸
祥
1800米
100
底商
7
珠江帝景
23000米
60000米
80
底商
8
山水文园
19000米 3238元天米
祥
10
底商
9
世纪东方城
880012000元米
10000米
80
底商
项目区域商业显性空置率较低隐性空置率较高意味着区域项目销售面积普遍营面积造成现象原相项目目前没开业外周边商业气氛成熟关
54 项目区域商业产开发总体评价
项目位环四环商业带拥开发商业产良基础居民收入增加私家车拥量增长项目非常发展前景
项目区位CBD东南方CBD区整北京市未发展重中重整城市高收入阶层聚集方CBD发展东扩张趋势已十分明显CBD东扩项目段优势越发明显段价值提升周边变更加繁华商业需求越越时商家区域越越感兴趣会更商家进驻需更商业产项目商家提供场
总远景项目区域商业产开发发展前景够取良回报
55 商业房项目SWOT分析
551 项目优势
Ø 项目位规划中环四环商业带交通通达性通畅性均
Ø 项目周边已定规模层次居民住宅落成形成基消费
Ø 项目西CBD商务群东接垡头边缘集团未顾客数量充足
Ø 燕莎OUTLETS开业形成初步够互补商业氛围充足客流
Ø 项目前期良规划设计充分灵活满足商家商户需求
Ø 开发商商业物业持营原项目商业运营理更易成功
552 项目劣势
Ø 项目四环路边周边建筑道路问题造成展示性佳
Ø 项目身周边目前正处开发阶段商业成长需定时间
Ø 项目周边基础设施相完善窑洼湖桥改善需定时间
Ø 项目现商业规划体量稍难形成具震撼力规模化优势
553 项目机会
Ø 商业发展良形势WTO开放四环商业带正初现端倪
Ø 项目位快速成长环四环商业带成四环重商业设施
Ø 项目处规划中CBD东扩范围重点区域未区域潜力巨
Ø OUTLETS等商业业态错位互补形成1+1>2效果
Ø 项目区域四五环间商业空缺通项目成功开发填补
Ø 未项目周边众楼盘兴建口入住项目基商圈扩
Ø 未区域居民餐饮娱乐消费支出注重品牌
554 项目威胁
Ø 未东边三四五环间商业发展竞争关系造成定威胁
Ø 处城市节点中心华贸中心20万方米商业项目分流作
Ø 项目周边楼盘商业（世纪华侨城）项目客流具定分流作
555 综述结：项目区位未发展方良潜力巨项目拥良发展空间
项目区位发展潜力建设时机条件具备娱乐型购物中心（Shopping Center ）生成发育条件
项目终成功发挥优势克服劣势项目面困难问题客观存变数前难预料然慎重证认：述劣势基前市场济条件新商业中心发育成长程中性问题通谨慎营动态调整解决关键充分发挥项目区位优势品牌号召力基营项目特殊营项目跨度结合营者辛劳努力弥补验足弱势样项目完全握实现成功营
6 项目定位设计建议
61 市场定位
节根前面分析结果确定项目整体市场定位形象定位规模定位目标顾客定位
611 定位原
实际出发定位应采取原：
Ø 充分利身条件
充分利身条件找适合项目块属性具体特点定位群身条件决定做什
Ø 严格控制市场风险
条原目找市场接受力强风险定位找行范围市场风险物业类型组合够保障投资安全性拓展项目运作空间增强灵活性
Ø 追求佳回报投资组合
确定种做市场够接受定位中找投资回报率定位项目研究定位工作关键环节
612 定位
根北京市商业市场项目周边商业市场状态推断商业市场发展趋势研究区域商业物业市场发展机会空间项目定位提供参考充分解目标顾客需求进行定位规划方式两种：充分满足某部分顾客种需求者充分满足数顾客某方面特定需求项目定位充分解市场需求竞争手前提目标顾客群进行细分确定项目定位前必须进行准确商圈分析
6121 基商圈划定服务商业体量
商业项目基商圈般15公里半径范围项目范围现阶段
居民部分组成：原住民周边工厂职工周边商业服务业业者外居民新建社区居民中原住民商业服务业业者外居民占数部分居民消费档次消费力普遍偏低购物娱乐等方面形成效支撑部分居民未房产开发进程逐渐代里未入住区域楼盘居民作研究象根部分居民消费惯确定项目定位规模
l 根均面积法计算总面积
项目周边15公里开发住宅社区世纪东方城世纪华侨城紫南家园面积合计216万方米根数均30方米住宅面积计算未项目周边15公里约72万入住
项目口数量均商业面积减现潜商业面积成项目商业面积值根北京市商委统计数2003年底北京市均商业面积已达09方米预计2005年达10方米项目11方米计算周边商业设施世纪东方城2万方米社区商业世纪华侨城5万方米题商业7万方米
72*11－7092万方米
l 根商业效法计算居民提供日常品商业面积
根居民口数量年均消费支出计算消费总量根北京市商场均商业效推算理想商业面积减项目商圈重合现潜商业面积成项目商业面积值北京市商业效40元方米天
15354元*72万40*360 7万方米0677万方米
根述项目基商圈分析计算确认项目基基商圈面积07方米左右
具体零售业态项目二级商圈超市营者众竞争激烈项目拥良交通条件考虑规划型综合超市考虑超市规模时应该基基商圈消费力计算项目辐射力强充分考虑二级商圈影响前提建议适扩超市面积1万方米左右
6122 外围商圈划定服务商业体量
项目周边5公里范围项目第二商圈商圈拟开发住宅面积900万方米未居民总数量约50万根数量52需求分析时已计算商圈情况相适应商业面积7万方米商业体量前提进行定位定位时安排业态需商圈进行详细分析面分零售业餐饮业娱乐健身业三方面商圈进行分析
l 零售业：项目5公里范围零售业正处高速发展阶段2年商圈快速出现众商业产项目招商情况已进驻开业家乐福百安居等国际知名零售企业国贸商城燕莎OUTLETS种国顶级品牌服装营者时根调查知包括沃尔玛欧尚宜家等知名商家区域表示兴趣项目第二商圈零售业竞争会较激烈需根项目位置特点突出身优势引进足够品牌知名度商家达竞争中脱颖出目
区域众楼盘处开发阶段百货业发展基条件完善商家处观阶段需等商圈成熟竞争者国贸商城北京市顶级品牌聚集定位档次没级竞争手燕莎OUTLETS新型业态品牌价格优势国商家中法代已全北京建立品牌低价格形象 做正面竞争非常困难项目宜规划百货业态
建材市场商圈需求十分旺盛未年项目区域量住宅办公项目建成 CBD区办公项目800万方米项目5公里商圈范围住宅面积900万方米项目入住需进行装修装饰均方米1000元计算区域家装建材消费达170亿元消费总额建材商家非常吸引力时项目区位条件项目交通方便客流物流均满足求项目规划建材超市切实行需进行商家选择应国际知名品牌商家目标
l 餐饮业：周边居民餐饮业需求相强烈根调查结果显示居民均月餐饮消费122元区域月餐饮总消费额6122万元左右仅仅区消费果包括外辐射话高数字项目规划型餐饮企业前景
l 娱乐健身业： 调研结果显示访者购物餐饮休闲娱乐方面总消费均约
667元月访者中均月休闲娱乐方面消费约占购物餐饮休闲娱乐总消费227％ 1514元50万计算月消费总量7570万元非常消费基础娱乐企业非常吸引力娱乐业强辐射力够扩项目辐射商圈通调查发现商圈缺乏突出娱乐特色商业产项目建议娱乐业作特色业种规划作项目突出特征凸显项目区
613 市场定位
根项目商圈身条件分析结合北京商业发展趋势北京居民消费发展情况建议项目定位：北京东南区域居民提供餐饮娱乐购物服务休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）项目面北京市东部市场充分利环四环交通区位时吸引周边高收入阶层提供优质服务基手段建成东部区规模具休闲娱乐特性购物中心现阶段项目基商圈薄弱外围商圈发达果仅仅盯住核心商圈疑作茧缚换言休闲娱乐型购物中心定位决定项目必须扩辐射范围国外验型购物中心重点商店营业额般达2亿美元项目目前情况核心商圈居民消费水根力支撑高销售情况项目目标市场必须充分利区位交通优势突破核心商圈限制目标市场定位CBD白领阶层具购物便利条件北京市车族时购物中心必须抓住核心商圈外二级商圈三级商圈居民
62 产品定位
621 形象定位
休闲娱乐中心：特色角度购物中心类型：景观型般设海边城堡附区带浓烈观光购物性质廉价型般设高速公路城市环形公路旁边购物功具特重意义休闲娱乐型般建生活特富裕方供富裕阶层休闲娱乐购物商务型般设高级商务区建设商务员购物服务
项目商圈特征众商业项目已零售业业态包含进果阶段贸然投入零售业商家竞争中开发商言供零售商家选择项目会降低开发商租金收益营者言激烈市场竞争会销售收入降样偿失时项目辐射商圈型餐饮娱乐设施相缺乏项目发展餐饮娱乐提供空间项目位置周边型折扣店旅游题公园项目营餐饮娱乐正述项目互补成综合型商业中心综合分析项目具体情况该购物中心应建成休闲娱乐型购物中心符合前未定时期区域市场成长基趋势
622 规模定位
国际零售业发展状况验讲城市购物中心（Shopping Center）般面积1020万方米服务口1540万服务范围超越区限制辐射整城市部聚集许专业店专卖店餐馆电影院歌舞厅等设施具体项目需两超市百货需两家餐饮娱乐企业中心扩娱乐企业占重达体现特色目时充分体现规模效应实现站式消费目项目总体量保持定水准样项目竞争时占利位置
根前期估算建议项目总面积9万方米左右中包括约2万方米停车场7万方米商业面积
623 功定位
6231 功原
然类型购物中心特色消费连带性行业相关素作决定购物中心基功应体致重点档次风格已作休闲娱乐型购物中心功应具五项基功：购物二休闲娱乐三商业观光四餐饮服务五文化交流
6232 推荐方案
项目区位条件市场定位商圈竞争状况分析营容选择原尺度提出两种供选择方案换言述两项备选择方案总体市场发展状况基济制约条件相吻合具现实行性
l 方案：力业种：型影城KTV建材超市组合辅助业种：型餐饮型综合超市
方案充分突出项目餐饮娱乐中心特点考虑业种安排源居民消费惯分析调研结果显示区域居民进行业余休闲活动选择时娱乐消费前两名电影（占172）KTV（占71）针两种娱乐消费进行调研时发现访者电影频次均月0586次均次消费75元左右根周边居民办公员数量部分月消费总额约2197万元左右KTV均消费150元左右频次均月034次部分月消费总额约2500万元左右两业种市场需求项目区域竞争非常激烈
招商引进商家品牌吸引力述业种拥广阔发展前景
项目方便交通条件型综合超市相吸引力周边居民方面需求作辅助业态引入项目
l 方案二：营项目：型影城KTV品牌电子数码专卖组合辅助项目：型餐饮型综合超市
第二方案第方案区增加品牌电子数码专卖店业态电子数码产品面CBD办公区域公司CBD附居住居民区域办公集中区中型公司时居民消费特点追求性求新求变电子数码产品良市场空间时营特色产品做品类杀手业态辐射范围更加广泛电子数码产品专卖满足顾客更方面需求项目增加更客流部分客流收入水消费惯业种客层基相符更容易达业态享客流目第二方案出发点
624 价格定位
根前面分析建议项目租售控制3：1较合适时出租均价控制225元销售价控制2万元方米左右样通销售商铺回收部分资金时身控制绝数面积利项目整体营
63 目标客户定位
631 目标客户定位原
根建议规划方案认项目进行招商选择时应考虑原
6311品牌商家原
谓品牌实际指具极高市场知名度营实力商家诸：零售业国际知名沃尔玛家乐福欧尚百安居国知名华联联华等均称品牌商家
品牌原理：品牌市场竞争优胜劣汰检验结果意味着品牌营理方面均具开拓市场强实力品牌商家入驻效缩短项目营培育期极提高项目知名度二品牌商家均身强营优势鲜明特色够消费者产生强吸引力够迅速开市场局面市场确定身优势位产生良济效益项目投入产出良性循环创造利条件三品牌商家入驻产生强烈示范效应营者会蜂拥求倚托品牌做活身营项目选择营项目合作伙伴方面提供择优组合空间
6312 体现特色原
营致胜道特色该原运两层含义：
Ø 选择营容确定合作伙伴方面应目前北京市场前未先决条件针项目营容说品牌商家完全符合选择标准品牌商家中尚未北京市场涉足满足选择标准唯北京市场产生轰动效应强烈击力保证旦开业营进入兴旺快车道
Ø 二具体营项目选择应符合企业知名度商品品牌市场号召力价格服务等方面具行领先优势标准方面优势实质顾客实惠会增加顾客济利益满足短时间创造形成断扩项目商势圈
6313 力业态规模营原
位四环路东侧龙房商道项目属城乡结合部区位条件决定业态规划必须选择前流行国际极具先进性竞争力营方式种方式规模营优越性密切相关规模营明显特点具采购优势降低成费价格竞争力凸现时规模营具服务种类样设备齐全员理统训练素易提高消费欲动客观利条件三规模运营会极形成商圈辐射力商圈半径扩化总种条件易创造市场聚集客流汇拢财源
规模营项目言层含义营组合层次侧重结构安排具体讲营项目餐饮娱乐扩规模旨形成项目核心优势核心竞争力
概言营项目否规模关系项目否成新兴餐饮娱乐中心否成四环路新商圈具决定性影响
632 重点考虑招商方
根述原建议开发商重点考虑商家
6321健身业娱乐业
影城：招商重点放引进国际知名娱乐集团美国时代——华纳影城
全国已开设少影院目前未北京开店完全作力商家引进
KTV：通居民消费调查发现麦乐迪钱柜支持率高分达327302顾客定位基符合项目应作重点商家引进
健身房：知名度调查结果显示青鸟健身半数居民第选择
6322餐饮企业
目前北京型餐饮企业集中四方：
l 海鲜酒楼：粤菜连锁企业较少
l 川菜：连锁企业众口味众化单店面积较达5000方米典型麻辣诱惑陶然居天鹅等
l 火锅：连锁企业较单店面积2000方米左右典型肥羊福华肥牛等
l 家常菜：连锁企业较单店面积20003000方米典型金百万鸭梨等
6323零售企业
型综合超市：引进世界500强企业商家：沃尔玛家乐福麦德龙欧尚伊藤洋华堂易初莲花北京华联等
建材家居超市：宜家家居欧培德乐华梅兰红星美凯龙美佳东方家园爱家家居等
百货店：百盛华堂商场北京华联王府井百货太洋百货等
电子数码专卖：赛博数码百脑汇等
7 项目综合分析
通述分析认项目特征
位置特征项目拥良段位置交通通达性通畅性均周围已相数量居民住宅落成基商圈较薄弱位CBD外延紧商务群项目西紧CBD商务中心区西连接垡头边缘集团保证充足外围商圈顾客数量应力发展辐射性强商业缩社区商业面积
项目身条件充足场面积项目提供足够发展空间规划项目充分条件成北京东南区新城市餐饮娱乐购物中心
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