目录
1 策划前言
2 策划目
3 策划
4 策划思路
5 策划容
策划篇
策划前言
1 首先尊重然取悦
2 复合产简单产产业叠加纯粹拼价格血战建立消费行惯解创新生活方式基础房产业关联产业机整合某种具号召性具贴性生活方式完整体现房产规划开发运营服务整流程中
3 成功产复合应体现开发理念功价值生活体验系统工程开发模式资源整合六层面
4 项目结合合肥城市规划开始进行房产业健康教育商务文化旅游等产业结合拥国际性需性唯性三特色开发商升城市运营商角色
5 整合推广体化运作程报纸广告电视广告电台广告公关活动现场包装宣传资料创新应贯彻环节中产品没问题成功完成期
二 策划目
阶段拥策划目策划终目会改变完成目标必须通紧密协调程完成程中断积累完善力求达营销策划终目：
◆ 引导消费 促进销售
程中阶段性策划目
1塑造项目整体品牌形象期营销推广树立良品牌形象
2瞄准目标群效进行项目产品营销推广
3树立开发商企业形象续产品推出奠定良市场基础
三 策划
支点撬起球
策划源市场
市场瞬息万变
市场产品断更
：
产品策划支撑起整营销支点
立足产品效策划
四 策划整体思路
策划思路源消费者
针消费者做出产品市场基础产品
针消费者做出产品市场前景产品
针消费者做出产品市场利实现销售产品
基策划思路：
1产品什？
2产品消费者谁？
3样针消费者进行产品营销推广？
五 策划容
（）块篇
1块概述
项目块位312国道（南京芜湖马鞍山蚌埠）南淝河交汇处3000亩块较整目测整块高低落差超3米块中丰富水资源片绿色生态植块建筑拆迁没完全迁走块表面覆盖量草灌木树
2块分析
Ø 位置：块位312国道旁东南淝河位城市东南风口
Ø 交通：目前该块公交通极便暂时没公交线路通市干道312国道进出城较便捷
Ø 配套：周围目前均未开发土少量农村生活设施周边生活配套较少距离项目约5公里处江淮汽车厂未城市规划中块属未城市住宅
Ø 环境：周边没成熟生活配套交通便整体环境较零乱
（二）项目概述篇
1项目概述
项目占面积约3000亩总建筑面积约160万方米容积率0860生态公园区景观设计水系中心
2 项目分析
项目占面积较容积率低绿化率高丰富水景资源建筑产品独栋墅花园洋房应该说样产品合肥应该属高端产品该产品目标市场应该合肥消费金字塔顶端部分
3项目建议：
项目规模块资源特殊理位置项目开发规划建议引入复合产模式：高尔夫概念+房产（居住）
（三）市场篇
1）市场概述
合肥墅市场市区集中西区蜀山董铺水库附市郊双凤湖元高尔夫墅新加坡花园城金色池塘绿城桂花园庄维利亚墅园区等楼盘联排叠加墅普遍规模较部分层高层混合起墅户型200㎡左右总价约60万—200万间100万左右
2） 市场分析
合肥墅市场集中然风景较优美西区符合墅种产品景观求产品联排叠加墅总价较低应该说合肥真正意义墅区没形成仅墅概念已吸引足够市场关注支撑项目必须引进新概念
精准定位房产项目言关重
确定整体定位基础进行效策划推广终效完成产品品牌建立市场化完成
11 项目市场定位
111 市场定位
合肥第座国际化高尔夫生活示范城
第座：显示项目唯性规模
高尔夫生活：显示项目理念品质
示范城：昭示提供生活休闲娱乐商务相结合完美标准堪称范
112 市场定位原
源市场 高市场 引导市场
产品遵循样市场原：
市场什？
市场缺什？
产品市场带什？
产品产生立足市场分赖市场必定较短时间市场淘汰分领先市场产品存着太市场抗性
市场竞争力产品立足市场基础具适度前瞻性市场接受终引导市场消费产品
113市场定位：
◆ 市场
产品市场产物产品市场定位必然直接源市场求
开发产品方定位两基础条件项目身资源二项目区域市场房产产品结构确定项目发展方降低项目风险系数
规划新概念
新生活方式
先天资源
案身
资源审核
资源审核
差异化优势
市场竞争力分析
案核心理念
市场空白点
资源整合
基安徽全省
标杆模式
1 块资源
规模说项目完全符合超盘开发先决条件：块总规划面积200万方米通相似条件项目分析发现型项目整体规划难度高普通项目开发商面风险实普通项目高考虑面期营销推广仅前期制造供延续卖点营理持续性发展提供空间
块先天条件项目十万方米水域时城市规划中市政配套合未城市建设够拥良环境失交通网络优势项目商业角度寻找持续发展支撑点：高尔夫+房产（居住）高尔夫仅代表品质样项目带更支撑点：旅游商务休闲娱乐等等效支撑项目8—10年规划落概念落
2 区域市场产品
区域市场产品结构项目定位重影响素特殊性消费心理市场需求性产品选择参物
A：合肥住房消费政策引导已启动城市济快速影响房产发展城市规划处升调整阶段房产市场未进入强竞争阶段区域市场处规模非理性发展阶段消费者没形成完整品牌居住等等理性消费观念
B：项目区域然资源方面具备定排性丰富然资源项目高档定位提供力支撑点
C：合肥没高尔夫概念项目高尔夫概念完全引导支撑160万体量8—10年周期
D：该市城市济发展商务规模扩高级商务士没生活商务休闲娱乐甚包括孩子教育等等集体社区类型消费群相数目市场没相应产品极压抑着部分消费需求释放
针似风险重重市场条件制定项目发展方？
言喻单纯居住社区法支撑庞体量必须项目寻找持续性发展出路集成式社区出现发展成
综合该市市场信息分析出：项目绝部分必须发展中高档
产品应市场达利聚集气启动超级盘目
114 项目市场形象定位：
市场定位详细阐述项目形象定位：
国际新市生活圈中高尔夫题高尚居
115 开发商形象定位
众安产新生活运营商
建造新城市运营新生活
新生活创造者营者
营造梦想家园
带高品质生活
合肥带新发展
116 项目案名
泊·天
泊充分表现项目丰富水景停泊岸意思表现出港湾生港湾事业港湾意思里享受宁静安逸生活卸面社会时面具伪装天包容宽广巅峰意泊·天胸怀天享受生成功风云际会宁静意
泊·天尊贵姿态傲然城市隅久会成座城市精神胸丘壑指点江山达观天泊·天宽广垠胸怀站立成静止思考
（四）产品篇
产品概念导入
核心竞争力 集成式高尔夫社区
高尔夫台商务度假台
高尔夫高尚住宅
园林高尔夫环境
高尔夫社区
生活文化
商务
高
尔
夫
居住
高
尔
夫
景观
高
尔
夫
购物中心核心中心区形成型题购物娱乐公园
文
高
尔
夫
核心竞争力1：
型题购物中心
核心竞争力3：
差异化产品
核心竞争力2：
高尔夫物业
力
产品
类墅
产品
互动
推动
1 概念挖掘
市场够项目相匹敌竞争手较限分析优势点：面积然景观（绿化水景）产品走高档路线社区配套设施较完善
项目然资源条件方面输竞争项目制造差异性需更深程度挖掘然资源利化扩项目辐射范围
发挥项目然资源时市场未出现产品够调整项目营构架持续性发展物业莫高尔夫题社区：
项目完全充分利项目规模特点加强身生活休闲配套项目设置独特商业街吸引区业场消费娱乐
项目定时间具唯性功辐射周边郊区全市范围够刺激社区商业设施消费
型高尔夫球场专业高尔夫器材销售店型高尔夫会吸引改成市周边城市爱者进行条龙消费
针高尔夫消费群体休闲娱乐特性设置定例风格异特色餐饮店
项目价值
资源整合
商务价值
身资源
嫁接资源
资源
水资源
企业品牌
土价值
整合资源
优势
先天
资源优势
联动
2 概念解析
（1）项目理念：高尔夫集成社区
型题购物中心公园
高尔夫题
国际新市生活圈
具备总价击力力产品
项目绿化资源价值体现高尔夫球场充分利高尔夫提升整社区档次品牌形象提出集成式高尔夫概念谓集成式高尔夫指高尔夫运动核心循环消费系统种型项目言支撑点高尔夫商务体系住宅部分通体验高尔夫运动形式促进住宅销售消费者体验项目中生活氛围 高端客户群体通高档运动营造尊贵感增加项目高端产品差距现优势 高尔夫完全贯穿整项目形成集居住度假 购物循环消费系统
集成式高尔夫城
循环消费
高尔夫会 商务台（面全省）
高尔夫附加 社区幼学中学
商业配套设施 等教育产业
特色餐饮休闲 酒店旅游
娱乐购物中心 等度假产业
（2）项目题：国际新市生活圈中高尔夫题高尚居
国际新市生活圈提法非项目独立发展成新生区域项目总体发展趋势合肥新市生活圈重心项目倾斜支持概念点：
第：城市济发展战略走区域转移提出国际新市生活圈社区概念
结合城市济战略走分析时项目城市结构：该区域甚合肥市没集休闲娱乐商务体高尔夫题型居住社区项目够区域国际化发展提供新型生活方式
第二：超越区域局限性实现整区域互动
项目气足情况充分项目规模优势实施造城计划宣传推广加强力度宣传项目买点：规模—新城市该区域炒热吸引城市里效消费群体热点区域中集中体现身项目差异性项目积累潜客户群
第三：强调国际新市生活方式重点提出生活氛围复制性项目成全新生活方式佳代言
住宅产业
社区居住文化居住附加值 餐饮休闲购物
高 生
尔 活
夫 配
套
题
环 商
境 业
概 配
念 套
型题购物中心
高尔夫题
商务台度假互动台
生态背景互动
居住娱乐购物商务度假高尔夫
物业体化互动
复合产
战略目标
形成国际市生活圈中心区域
项目区域实现联动
项目定位
战略目标
（3）概念运
高尔夫推崇精神文化作案社区文化生活方式蓝项目题理念体现社区文塑造项目树立种高尚社区文化氛围
社区文化——文高尔夫
G——绿色崇尚然
O——清新空气生态健康居住
L——阳光动感活力
F——友谊社区谐
文高尔夫通方面体现社区文化：
细节体现：通社区案名组团名环境标识引导系统景观品作社区文高尔夫体现
社区活动：通相关题活动组织高尔球赛成立俱乐部组织国外参观高尔夫赛旅游团等
参者：高尔夫学校载体办成针商业领域学院 通职业理培训商务士集中起
建筑环境景观：通建筑布局环境设计较亲邻里空间设计健康生态住宅设计景观型（面高尔夫景观）物业设计社区运动空间场设计等体现
（4）项目商业价值——投资型物业
项目投资物业建立高尔夫相关型配套（高尔夫球场题公园酒店式公寓高尔夫风尚会外商活动中心等）台商务配套引发起投资价值产生
商务投资产品台：酒店式公寓出租型商务墅外商活动中心会议厅
商务配套功：
商务会议功——董事会会议企事业单位业务会议年会总结会等项目呼应类功台酒店式公寓会议室出租型商务墅
商务会晤社交谈判功——商务士商务沙龙企业间商务谈判外尚聚集活动等项目呼应类功台高尔夫学校酒店式公寓会议厅出租型商务墅
（5）项目营价值——度假租赁投资
产品台：高尔夫运动体酒店式公寓出租型度假墅针外商租赁型墅购物中心商业街特色餐饮等
度假配套功：
众度假——型购物中心特色商业街存结合项目高尔夫题形成区域中唯型娱乐购物户外运动假日休闲度假中心点种众度假种假日度假休闲行表现频率周期短（量集中节假日天）
商务（企业）度假——企业组织中高层员工培训度假活动等项目呼应类功台出租型商务墅酒店式公寓
项目客户源元化年龄跨度较中等中高收入客户产品需求种类跨度较产品需求种类跨度较中档产品高端产品需求量项目客户源包括显性必然客户分流项目客户持续客户发展
3 锁定目标客户
项目目标客户分析
区域
显性客户
必然
该区域认（价格门槛）
隐性客户
释放
项目区域客户（注重性价）
分流项目客户群
超越
着城市发展居住板块延伸
持续发展客户
培养
（1） 显性客户
般说项目显性客户群合肥市工作中等偏高收入士年龄3040间花园洋房墅类型中偏高产品消费力较强职业方面说济开发区政务新区企业数量少定例高层理者区购买住宅通前期引导吸引投资型买家扩消费群
① 项目区域认感较强郊区盘接受力强客户
② 收入中等中等偏消费者价格敏感度继续加强较高客户
③ 收入中等高品质住宅产品较喜欢高性价客户
（2） 隐性客户
显性客户群相隐性客户传统意义市中心年龄般3545岁较高消费力职业构成企事业单位中高层理员政府职部门公务员偏高品位产品济型墅中档墅者户型花园洋房消费力较强隐性客户特征：1该区域发展该区域产品价值较认暂时价格承接力足客户2定消费力消费欲该区域该区域产品解客户3认工作市心生活郊外生活方式面生活积极乐观享受
（3） 分析项目客户
针购买欲高消费群体通常产品认识度高偏差异性定精神高度性高附加值够体现居住者价值产品般私营企业老板企事业单位领导层政府高级官员消费力强愿意高质商品付出高价值客户会工作余甚工作安排高级商务休闲场工作生活休闲娱乐误
（4） 持续发展客户
持续发展客户特征：
1 区域者项目解够认感高消费群
2 需定时间积累购房资金消费群
3 没明确消费方需求消费群
项目期产品积累客户程中会产生种类型显性消费者部分持续客户会转 化项目必然客户转化条件二：1项目品牌累积该部分客户项目产品优势附加生活方式认2城市发展促该部分客户项目区位认生活方式认
二产品类
１独栋墅
２新独院住宅
谓新独院住宅实种郊住宅发展模式核心工作市区生活郊独门独院独立花园车库建筑形式介墅层间墅密度园子间距合理邻里间关系更睦层更宽敞舒适更绿化空气环境
３ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ
４花园洋房
5景观层
三产品规划
１总体规划指导思想
新市义规划指导欧陆风情现代简约融合原围绕着高尔夫运动题兼顾建筑文脉然生态资源持续发展产业复合统进行规划创造全新具亲性充满生机活力高尚运动健康社区文化
２组团划分建议：
基项目规模（占３０００亩）产品定位（墅花园洋房ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ）组团定位题统领分品牌分组团策略组团定位组团题统领实现分品牌策略涉种物业形态面目标客户破传统题定位概念实现递进式组团划分
３景观设计规划
（1） 景观规划理念
项目环境设计理念应该高尔夫景观题材作出发点体现运动健康环境谐谐建筑艺术环境谐环境景观谐存基础动起终成新生活模式重支撑点健康新生活提供优美生态背景
针项目高端物业（顶级墅）营造种３６０度高尔夫景观
针项目济型墅营造种亲休闲舒适１８０度高尔夫景观
针项目联排双拼墅营造种参体验式高尔夫景观
针项目情景花园洋房营造精致组成绿化运动景观
（2） 景观设计原
景观设计原握适度超型前合理创新表现景观风格选水景运运动景观高尔景观结合
景观风格——欧陆风格
基项目理念时代感建筑文化风格选择必须顾横发展发展两方面延展性够项目进行风格更新文化方面说欧陆风情具活力动感浪漫特征项目期引特色欧陆风情作题景观
景观功——运动欣赏
作高尔夫说具备普通景观没运动功挖掘景观潜价值时高尔夫景观概念引进宅间景观业够享受集景观运动体生活氛围致
景观层次——三维立体景观空间体系
项目运面绿化景立体三维空间绿化景观场景空间绿化景观组成三维立体景观空间体系
景观系统
第层
第二层
第三层
面绿化景观
外围绿化景观
轴线景观
组团花园宅旁绿化
三维立体绿化景观
景观品
高植物成型高空间绿化层
建筑物立体绿化面
场景绿化景观
项目公景观点
水景体系景观
４景观规划指导思想
道路制约限度势项目高尔夫高尔夫公园景观组团规划：
开发期应组团中心花园核心通景观带实现组团机结合起时限度高尔夫景观相融合开发期机然接合
水景核心位必须充分利作景观轴线起头核心线布置绿化景观适环形道路点线结合终期景观轴连接形成蜿蜒贯通景观轴线
建筑题组团花园作组团景观区中心时引入高尔夫题概念：迷高尔夫高尔夫推杆场区位住户享受高尔夫带高品质生活组团栋建筑组团绿化楼宇间绿化连接
５建筑风格
（１）建筑风格选择
开发时期建筑风格会出现定差异性项目需确定建筑原形成熟生活蓝统整体建筑风格
例：：嘎纳风情组团
米兰风情组团
爱丁堡风情组团
威尼斯风情组团
………………
（２）建筑单体设计建议
制宜充分发挥案高尔夫景观庭院景观优势建议墅形式面功层（室）+2层兼顾2层+阁层3层+室（含层）形式具体布局视势定保证提高土利率注重空间利层宜高原
墅基面正南适倾斜争取良然采光通风利节避免冬季风影响时应结合化利景观布局适灵活处理
户型部设计应尊崇尊贵气特点适创新突出性起居室客厅房储藏室洗衣房书房等基配置外应考虑创新功空间设计娱乐室功厅宴会厅休息室门厅处理客厅空等细等巧妙处理
整体设计宜豪华着重性化功空间营造部空间艺术处理适超前创新点提升项目单体墅产品价值树立独特竞争优势成区域墅产品创新样板
考虑建造幢独特墅较夸张设计手法利某较险山势做出差异性样板艺术空间提升墅社区营销亮点
（６）产品设计建议
项目作景观型产品墅类产品花园洋房针市场类型产品提出改进建议
（1） 墅类产品
组团规模
稀缺面积供应
差异性
创新概念：高尔夫
市场空白
户型空间差异化
功艺术空间设计
墅类产品
功性化豪华元素
高附加值
庭院低容积率
² 市场现状：
面积设置断层出现户型没良性价墅具备公空间私空间古空间设置没私家庭院市场中没知名规模墅积聚区没区域领头产品
² 改进建议：
针市场稀缺产品提供相应产品应规模化效应提高产品性价提供面积私家庭院外部景观引入住宅区增加赠送面积产品配提高产品附加值项目题引导提升墅类产品商务功
（2） 花园洋房类产品
类墅产品
高品质产品
差异性
低密度生态住宅
市场空白
高性价产品
高尔夫概念引导
花园洋房
景观户型
创新功户型
开间产品
² 市场现状：
没具备墅景观优势品质产品精装修房概念没形式中档价位低密度住宅非常稀少中高档住宅数量较少市场集中户型面积房型搭配合理空间浪费率较高
² 改进建议：
应规模应提升产品景观优势品质优势时适调整价格提高楼盘气提高产品附加值首层顶层住户预留私家花园赠送楼层业定面积花园阳台增加户型种类增加跃式错层空中墅等市场中较少见产品通楼间距调整现花园洋房项目差异性增加户型中功性设置顾区域居民生活惯适创新引进欧式居家概念
四项目配套设施选择
作超规模社区造城运动需求周边配套奇缺情况项目配套设施应建设成完备系统体现丰富性全面性先进性甚国际化特点满足项目居民生活高尔运动娱乐休闲需时体现出项目国际新市义规划理念项目区域甚整城市提供运动娱乐休闲购物商务等等功
配套类
配套形式
型高尔夫题购物公园
力店（高档知名品牌）风情商业街餐饮条街（西式日式韩式海鲜四餐饮店）酒店型高尔夫会商务中心等
运动配套
高尔夫球场网球场篮球场型足球场高尔夫题公园文化广场健身器材等
教育配套
基础教育：幼园学中学等特色教育
专业教育：关高尔夫培训
社区教育：图书馆
市政公配套
公交站变电污水处理等
社区配套
物业交通金融生活必需配套（菜市邮局等）
1 型高尔夫题购物公园
型高尔夫题购物公园构想解决项目区域配套足情况出发隶属项目住宅部分商业物业功扩通规模效应降低区商业物业营风险体现项目作国际新城市生活圈优势
型购物乐园
辐射范围达合肥整东南
假日文化沙龙
消费象全市外资企业外籍士企业高层理员政府中高层行政官员高尔夫会度假中心外商活动中心酒店活动场
风情商业街
引进型超市专卖店特色咖啡店等种风情店营定知名度商品辐射范围该区域
社区会
面区客户提供活动休闲娱乐台设置球类运动游泳池健身房等
高尔夫题公园
形成城市中闪光点童游乐题公园汽车影院高尔夫学校训练基高尔夫发球练场
2风情商业街
功定位
风情商业街功定位应题购物公园形成互动互补商业步行街应该集饮食娱乐购物体休闲特色步行街
设计风格：现代简约义风格点缀形成独具特色风情商业街
3教育配套设施
庞规模势必达设置教育场条件时教育配套设施建设项目增加卖点项目中心必须设置幼园学初中高中视业需者项目发展安排
幼园程序应该期统规划二期销售期间投入
区幼园统规划设计规模幼园原需较长时间完成够选择名牌学校合作联办
4社区会
设计原
注重高尔夫体理念重体现采现代简约风格设计手法引入现代简约义建筑风格体现高尚运动题精神充满活力动感现代气息通新技术新材料新工艺运外部造型通透轻盈独特富艺术美感文化品位适合采钢结构适玻璃化位置处首期出入口方便居民参加利外开放形象展示
功配置
作社区居民综合性运动场具服务业高效营（适外）双重功效时项目出入口型标志性攻坚配置丰富全面运动休闲健康设施项目构成社区运动中心
５高尔夫会馆
功设置
设置高尔夫具店便利店更衣室桑室高尔夫VIP房成立高尔夫俱乐部挂牌成立高尔夫球学校定期高尔夫俱乐部举办高尔夫培训班高尔夫球场进行实训练教学
² 产品核心价值
产品进行客观分析出产品核心价值：
◆ 具前瞻性产品规划
◆ 产品市场定位具较科学理性市场
◆ 项目资源优势产品市场化奠定利基础
◆ 开发商品牌效应产品市场化提供利条件
项目区域强力政府规划政府政策扶持项目具限升值潜力
（六）推广篇
SWOT分析
——先读懂解
1项目优势
◆ 开发公司实力雄厚利项目优质楼盘形象传播出
◆ 项目利原形建造水景具备开发高尚文住宅潜质
◆ 项目规模超高尔夫概念开发符合房产开发潮流—复合产
◆ 项目新概念导入充分挖掘高品位休闲生活概念增强项目附加值
◆ 项目成片开发形成规模化生产效降低建筑成利控制楼价
◆ 项目规模利减少区配套分摊费宣传推广费利塑造楼盘性树立品牌形象
2 项目劣势
◆ 交通太方便
解决方案：
――着力构建居住社区购买住户专车天返社区市区中心方便住户班出行
◆ 目前项目周边生活配套设施极少前期宣传引导利
解决方案：
――丰富项目规划高品位生活配套设施令区居民生活休闲娱乐假外求
◆ 现时项目周边口素质高
解决方案：
――开发中规划出手营造项目优质环境通项目形象加前期广告投入树立良品牌形象
u 开发周期长容易引起市场关注疲劳
解决方案：
——项目分期推出组团名推广手法弥补
3 项目机会分析
◆ 合肥市房产市场处发展阶段市场前景然承接力较强
◆ 二次置业士断增长项目核心客户数增
◆ 项目造成合肥高尚墅区高尔夫概念生活代言
4 项目风险点
竞争风险：市场竞争避免
市场风险：A项目强势宣传疑会分流部分客户
B目标客户会类型产品分流部分
C相关行业连带影响（建材等）
D预测风险（政策）
E国家关投资者尤房产投资者严格控制
F央行提高贷利率提高购房门槛
金融风险：A国家加强房产信贷监力度增加风险
B产市场操作更加规范严格提升准入门槛
风险点化解：A差异化定位：引入欧式风格理念
B效媒介传播效沟通
C项目形象提升高品质包装
D目标客户准确定位细分
E效营销方案坚定执行
F产品部分合理改进
二营销推广
NO1 泊·天营销推广题
营销创新实际旧事物重新组合挖掘潜藏心中深层次需求精确锁定目标客户高度概括物业卖点深刻表述项目性全新倡导消费观念确定推广线建立推广体系高屋建瓴整合传播启动营销力金匙钥
推广题
国际GOLF生活
高尔夫推崇精神文化作案社区文化生活方式蓝体现项目高尔夫特点生活中高尔夫亲密接触外时项目题理念体现社区文塑造项目树立种高尚社区文化氛围
社区文化理念总体体现——文高尔夫
G——绿色崇尚然
O——清新空气生态健康居住
L——阳光动感活力
F——友谊社区谐
国际GOLF生活意味着生活模式彻底改变系统工程具体含义：
1）GOLF种高度
国际GOLF生活容改变原生活模式种居高姿态轻松工作生活快乐享受生活乐趣
2）GOLF种深度
国际GOLF生活肤浅概念魔方浅薄新词炒作种深刻新生活革命必引发传统生活深刻反省会深入思考：现代究竟需什样生活
3) GOLF种广度
国际GOLF生活仅仅某方面改变涉生活空间方方面面改变场全面生活革命
４) GOLF种然
然色原色蓝天阳光然界原始元素配合直接原生然涵折射物业品质取统冰冷灰色钢筋混凝土林中回然市场接受化趋谁说现代生活征服然？泊·天生活然亲密接触谐存
5) GOLF种风度
风度什？风度种容迫生活种节奏工作生活流水线种张弛运动生活放握拥国际GOLF生活生活种风度
6）GOLF种格调
时尚种潮流尊贵种身份追赶时髦工作模式引领生活潮流现代合肥梦想作成功士更流工作空间相匹配泊·天生活成种格调
7) GOLF种氛围
样蓝天享受阳光般礼遇样氛围中感受阳光般温情
泊·天摒弃冷漠生活涵外延伸整社区通定期举办社区活动方面增加整商务区相互交流方面营造谐沟通发展社区文化氛围方面家提供交流台机会
知名物业理更想没做宗旨提供体贴周服务生活享受
NO2 营销推广题拓展深化
推广题必须具延展性必须具巨演绎空间必须具丰满血肉必须具深刻涵变唯变市场保持项目新鲜度挖掘项目新深度提升项目新高度持续市场兴奋度保证项目领先度扩项目吸纳度
性呼唤永恒话题洋溢着文光辉深刻彰显变唯变市场济时代住更住意味着更常谈常新题
（）G狂想：生生息
1） green——绿色青春活力
泊·天——合肥首席商务墅行馆
里绿色空间里生命运动场生活品质里限增殖泊·天合肥首席高尚商务墅行馆解放生活空间释放活力激情泊·天容挥动青春时尚尊贵身份言喻
2） glory——荣耀光荣
泊·天——精雕细琢墅艺术品
细节考虑性需泊·天景观建筑产品停车部空间布置精雕细琢充分考虑提供完美生活新空间里成生荣耀承载城市光荣梦想
（二）O狂想：出发生生息
1）Opportunity——机会
泊·天——永远机会义者
机会会青睐准备智慧泊·天限商机时刻眼前泊·天——永远机会义者
2） Opportune———适合
泊·天—选贵选
眼光想选择适合商务空间选择放飞梦想泊·天合适事业梦工产
3）Oxygen——氧气
泊·天——新Ｈ２Ｏ住宅生命银行
水宅相融水天色远离闹市喧哗深呼吸纯净清新氧气沁心脾神清气爽常静观灵动变幻明净情水冶性怡情触摸生生息生命脉动涵养气优雅生格局——动静相宜张弛度容挥洒指点江山闲庭信步笑生生命鲜活生增值泊·天新O2商务空间
4）Only——唯
泊·天——合肥唯纯商务GOLF墅区
合肥唯纯商务golf墅区合肥唯新商务生活空间
（三）L狂想：出发生生息
1）largeness——巨开阔
泊·天——憩息财富巨子完美空间
财富巨贾胸怀天享受成功发现生活真正需更生历风云安详谐泊·天达观天驰骋天心享受生活中细微感动
2）leader——领导者榜样
泊·天——引领合肥新生活旗帜
新生活旗手新生活先锋泊·天前瞻眼光气魄高屋建瓴容开辟合肥生活新天
（四）F狂想：出发止
Fascination 魅力
泊·天——气质天成 倾倒众生
泊·天具魅力难语言描述走着魔似倾倒泊·天居住融合文学性情景交融泊·天居住富艺术性灵思泉涌泊·天居住更体现性神采焕发
Fashion 时尚
泊·天——率先迈出步伐
泊·天走时尚前端尊贵高尔夫生活引领成常休闲泊·天倡导时尚味波逐流泊·天感受仅仅时尚气息全新概念化生活
Fascination 仙乡
泊·天——梦想开出奇葩
泊·天梦想仅梦想造奇妙生活新境界3000亩生态原生诞生居住奇迹泊·天梦想开出奇葩延续亘古久远仙乡传说
Friend 谐友谊
泊·天——纯美谐 琴瑟鸣
泊·天拥纯美优雅社区环境具备高档社区浓厚文化氛围里知生活朋友事业手里家相逢笑
NO3 泊·天卖点综合分析
立足产品定位围绕推广题分析物业卖点进行集成综合确立基卖点整合推广三部曲贯彻高度层面
（）基卖点——泊·天八特色：
（1） 前瞻产品：墅全新功革命（产品定位）
（2） 出行便捷：满足商务士空中旅行生活（段）
（3） 壮怀前景：未规划铸时代高度（未规划）
（4） 完善配套：国际城住起（生活配套）
（5） 生活品质：高尚生活聚落完美品质代言（成生活符号）
（6） 商务台：合肥高品质商务休闲台（身份象征）
（7） 优美环境：氧气清新生活绿色（生活环境）
（8） 艺墅荟粹：姿墅彩生活（建筑）
（二）整合推广二重奏
² 三鲜然
（1） 新生活新空间
（2） 新产品新概念
（3） 新规划新生活
² 六功
（1） 生活功
（2） 商务功
（3） 休闲功
（4） 配套功
（5） 度假功
（6） 投资功
（三）高度层面——泊·天五张
（1） 块领
——合肥商务名流士尊贵领
（2） 块丰碑
——合肥国际生活史建筑丰碑
（3） 种张
——喧嚣城市中解脱出新生活张
（4） 种文化
——墅香沁文化艺术社区
（5） 品牌
——成安徽众安房产第品牌
NO4 泊·天营销推广表现手法
营销推广风格推广执行手段会产生沟通效果
泊·天整产品目标消费层次相结合泊·天推广线实际产品相结合通 高档真实商务高档四沟通风格沟通手法引发墅深度消费市场充分实施项目高度吸纳力体现全程策划质量
1）高档：匹配物业高品质特征时尚性化魅力目标消费层心理需求行特征坚持高品位格调高档次表现力目标客户产生高强度认感心理鸣
2）真实：真善美真捕获心动消费者完美形象靓丽规划公开公正透明真实营销推广消市场疑虑化解市场抗性提高项目信度提升项目附加值实现营销推广目标
3) 商务：作生活商务墅种生活空间表现种商业氛围宣传推广风格应该带商业色彩应该完全生活化
4）时尚：里时尚单纯新锐种新生活张摒弃固钢筋水泥生活优美城市边缘享受生活乐趣种生活更加时尚高品味
NO5 泊·天推广
■ 总体推广思路
立足产品推广产品销售产品
项目特殊性唯性项目全新生活空间休闲娱乐酒店旅游等配套场市场接受度存定风险性首先必须市场进行广泛宣传该种定位墅市场接受次项目特殊卖点（usp）进行力宣传终达成市场化
n 营销推广策略
营销策略——整合营销
阶段种营销手段进行整合达利实现销售目
（具体策划方案根确定产品规划项目规划行制作）
n 营销推广题
策划推广战略题围绕两点进行策划推广阶段围绕面点宣传：
造镇计划
关键词：造镇计划
造城计划吸引市场瞩目
完善配套获客户青睐
合理化价格迅速占领市场
前瞻性户型配适应客户需
策划推广宗旨围绕：造镇计划
•１）造镇计划什？
实造镇计划合肥提海绿集团进入合肥开发海城利海感度时城规模设施齐全规避周围配套全远离市区先天弱势取成功项目案体量整体区域较弱周遭配套达求样准备实行造镇计划项目规划成区配套齐备具部分完备城市功城中城
•２）造镇
镇两基求：规模二配套全规模先天决定3000亩造城应该说适配套设施齐全需开发商天精心营造配套设施包括：公建筑区域（便利店幼园图书馆健身房ＳＰＡ水疗中心等）公绿（水景绿公园等）文化康体设施（体育场学校等）样明确形成合理城市功分区名副实城中城时力样建筑风格造成具GOLF风格国际生活示范城
n 宣传推广策略
案CI系统全面建立
案作全新楼盘市销售项目CI系统设计应缺少首环节
CI系统企业形象识系统（Corporate Identity System）简称包括三部分：
理念识系统（MIS）
行识系统（BIS）
视觉识系统（VIS）
标准CI系统涉容极广泛房产楼盘项目言握精髓择需应中视觉识系统（VIS）设计重点配合理念识系统（MIS）基础部分构成简化版CI系统
开始进行视觉识设计
视觉识系统（VIS）包括：
基素部分：
1标志（LOGO）
2标准字标准色标准组合
3象征图形辅助图形吉祥物
4标素组合规范
n 广告全方位整合
针案目标客户信息源特点
常规流媒体选择报纸期刊户外电视广播等
时选择特殊媒体作辅助配合网络直投
利相关俱乐部社团等客户资源
广告宣传投放计划针销售期需做合理安排费投入计划例初期框架性计划项媒体分配销售阶段项宣传品种活动展览均相应预算额度宣传推广费计划性目性动性更明确保证宣传推广效果时提高回报率避免动散乱盲目宣传方法
n 媒体组合原
司已合肥房产市场常媒体进行分类分析司根案具体情况制定媒体推广组合方案原
市场消费者源般较复杂单媒体推广深入未案目标客户群层次中根推广验操盘销售需采组合立体方式推介案组合原采先外先次原
a)先外
合肥产市场发展已形成强业群通常说产圈圈子里许关注合肥市场业士手中掌握部分专业媒体传播途径（业士沙龙等）产品品质保证情况案形象断出现类专业媒体类专业媒体专业士专业性优势更说服力广告更消费者信服知觉中通嘴专业媒体优势引导市场偏度基础转普通意义外部市场推广
b)先次
迅速开市场缺口聚集气部分目标客户吸引住采取先次原流媒体发布案信息强势推介合肥晚报安徽商报合肥房产网房展会前面基础顾渠道客户选择部分外客户群媒体安徽日报等费预算次明白需面客户体攻兼顾
c)立体组合方式说明
全案推广中谓立体指仅仅通面媒体推广包括类公关活动展会推介网络传播等诸媒体推广手段包括案订身设计活动策划思路手段DM直接客户通讯等
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1 策划前言
2 策划目
3 策划
4 策划思路
5 策划容
策划篇
策划前言
1 首先尊重然取悦
2 复合产简单产产业叠加纯粹拼价格血战建立消费行惯解创新生活方式基础房产业关联产业机整合某种具号召性具贴性生活方式完整体现房产规划开发运营服务整流程中
3 成功产复合应体现开发理念功价值生活体验系统工程开发模式资源整合六层面
4 项目结合合肥城市规划开始进行房产业健康教育商务文化旅游等产业结合拥国际性需性唯性三特色开发商升城市运营商角色
5 整合推广体化运作程报纸广告电视广告电台广告公关活动现场包装宣传资料创新应贯彻环节中产品没问题成功完成期
二 策划目
阶段拥策划目策划终目会改变完成目标必须通紧密协调程完成程中断积累完善力求达营销策划终目：
◆ 引导消费 促进销售
程中阶段性策划目
1塑造项目整体品牌形象期营销推广树立良品牌形象
2瞄准目标群效进行项目产品营销推广
3树立开发商企业形象续产品推出奠定良市场基础
三 策划
支点撬起球
策划源市场
市场瞬息万变
市场产品断更
：
产品策划支撑起整营销支点
立足产品效策划
四 策划整体思路
策划思路源消费者
针消费者做出产品市场基础产品
针消费者做出产品市场前景产品
针消费者做出产品市场利实现销售产品
基策划思路：
1产品什？
2产品消费者谁？
3样针消费者进行产品营销推广？
五 策划容
（）块篇
1块概述
项目块位312国道（南京芜湖马鞍山蚌埠）南淝河交汇处3000亩块较整目测整块高低落差超3米块中丰富水资源片绿色生态植块建筑拆迁没完全迁走块表面覆盖量草灌木树
2块分析
Ø 位置：块位312国道旁东南淝河位城市东南风口
Ø 交通：目前该块公交通极便暂时没公交线路通市干道312国道进出城较便捷
Ø 配套：周围目前均未开发土少量农村生活设施周边生活配套较少距离项目约5公里处江淮汽车厂未城市规划中块属未城市住宅
Ø 环境：周边没成熟生活配套交通便整体环境较零乱
（二）项目概述篇
1项目概述
项目占面积约3000亩总建筑面积约160万方米容积率0860生态公园区景观设计水系中心
2 项目分析
项目占面积较容积率低绿化率高丰富水景资源建筑产品独栋墅花园洋房应该说样产品合肥应该属高端产品该产品目标市场应该合肥消费金字塔顶端部分
3项目建议：
项目规模块资源特殊理位置项目开发规划建议引入复合产模式：高尔夫概念+房产（居住）
（三）市场篇
1）市场概述
合肥墅市场市区集中西区蜀山董铺水库附市郊双凤湖元高尔夫墅新加坡花园城金色池塘绿城桂花园庄维利亚墅园区等楼盘联排叠加墅普遍规模较部分层高层混合起墅户型200㎡左右总价约60万—200万间100万左右
2） 市场分析
合肥墅市场集中然风景较优美西区符合墅种产品景观求产品联排叠加墅总价较低应该说合肥真正意义墅区没形成仅墅概念已吸引足够市场关注支撑项目必须引进新概念
精准定位房产项目言关重
确定整体定位基础进行效策划推广终效完成产品品牌建立市场化完成
11 项目市场定位
111 市场定位
合肥第座国际化高尔夫生活示范城
第座：显示项目唯性规模
高尔夫生活：显示项目理念品质
示范城：昭示提供生活休闲娱乐商务相结合完美标准堪称范
112 市场定位原
源市场 高市场 引导市场
产品遵循样市场原：
市场什？
市场缺什？
产品市场带什？
产品产生立足市场分赖市场必定较短时间市场淘汰分领先市场产品存着太市场抗性
市场竞争力产品立足市场基础具适度前瞻性市场接受终引导市场消费产品
113市场定位：
◆ 市场
产品市场产物产品市场定位必然直接源市场求
开发产品方定位两基础条件项目身资源二项目区域市场房产产品结构确定项目发展方降低项目风险系数
规划新概念
新生活方式
先天资源
案身
资源审核
资源审核
差异化优势
市场竞争力分析
案核心理念
市场空白点
资源整合
基安徽全省
标杆模式
1 块资源
规模说项目完全符合超盘开发先决条件：块总规划面积200万方米通相似条件项目分析发现型项目整体规划难度高普通项目开发商面风险实普通项目高考虑面期营销推广仅前期制造供延续卖点营理持续性发展提供空间
块先天条件项目十万方米水域时城市规划中市政配套合未城市建设够拥良环境失交通网络优势项目商业角度寻找持续发展支撑点：高尔夫+房产（居住）高尔夫仅代表品质样项目带更支撑点：旅游商务休闲娱乐等等效支撑项目8—10年规划落概念落
2 区域市场产品
区域市场产品结构项目定位重影响素特殊性消费心理市场需求性产品选择参物
A：合肥住房消费政策引导已启动城市济快速影响房产发展城市规划处升调整阶段房产市场未进入强竞争阶段区域市场处规模非理性发展阶段消费者没形成完整品牌居住等等理性消费观念
B：项目区域然资源方面具备定排性丰富然资源项目高档定位提供力支撑点
C：合肥没高尔夫概念项目高尔夫概念完全引导支撑160万体量8—10年周期
D：该市城市济发展商务规模扩高级商务士没生活商务休闲娱乐甚包括孩子教育等等集体社区类型消费群相数目市场没相应产品极压抑着部分消费需求释放
针似风险重重市场条件制定项目发展方？
言喻单纯居住社区法支撑庞体量必须项目寻找持续性发展出路集成式社区出现发展成
综合该市市场信息分析出：项目绝部分必须发展中高档
产品应市场达利聚集气启动超级盘目
114 项目市场形象定位：
市场定位详细阐述项目形象定位：
国际新市生活圈中高尔夫题高尚居
115 开发商形象定位
众安产新生活运营商
建造新城市运营新生活
新生活创造者营者
营造梦想家园
带高品质生活
合肥带新发展
116 项目案名
泊·天
泊充分表现项目丰富水景停泊岸意思表现出港湾生港湾事业港湾意思里享受宁静安逸生活卸面社会时面具伪装天包容宽广巅峰意泊·天胸怀天享受生成功风云际会宁静意
泊·天尊贵姿态傲然城市隅久会成座城市精神胸丘壑指点江山达观天泊·天宽广垠胸怀站立成静止思考
（四）产品篇
产品概念导入
核心竞争力 集成式高尔夫社区
高尔夫台商务度假台
高尔夫高尚住宅
园林高尔夫环境
高尔夫社区
生活文化
商务
高
尔
夫
居住
高
尔
夫
景观
高
尔
夫
购物中心核心中心区形成型题购物娱乐公园
文
高
尔
夫
核心竞争力1：
型题购物中心
核心竞争力3：
差异化产品
核心竞争力2：
高尔夫物业
力
产品
类墅
产品
互动
推动
1 概念挖掘
市场够项目相匹敌竞争手较限分析优势点：面积然景观（绿化水景）产品走高档路线社区配套设施较完善
项目然资源条件方面输竞争项目制造差异性需更深程度挖掘然资源利化扩项目辐射范围
发挥项目然资源时市场未出现产品够调整项目营构架持续性发展物业莫高尔夫题社区：
项目完全充分利项目规模特点加强身生活休闲配套项目设置独特商业街吸引区业场消费娱乐
项目定时间具唯性功辐射周边郊区全市范围够刺激社区商业设施消费
型高尔夫球场专业高尔夫器材销售店型高尔夫会吸引改成市周边城市爱者进行条龙消费
针高尔夫消费群体休闲娱乐特性设置定例风格异特色餐饮店
项目价值
资源整合
商务价值
身资源
嫁接资源
资源
水资源
企业品牌
土价值
整合资源
优势
先天
资源优势
联动
2 概念解析
（1）项目理念：高尔夫集成社区
型题购物中心公园
高尔夫题
国际新市生活圈
具备总价击力力产品
项目绿化资源价值体现高尔夫球场充分利高尔夫提升整社区档次品牌形象提出集成式高尔夫概念谓集成式高尔夫指高尔夫运动核心循环消费系统种型项目言支撑点高尔夫商务体系住宅部分通体验高尔夫运动形式促进住宅销售消费者体验项目中生活氛围 高端客户群体通高档运动营造尊贵感增加项目高端产品差距现优势 高尔夫完全贯穿整项目形成集居住度假 购物循环消费系统
集成式高尔夫城
循环消费
高尔夫会 商务台（面全省）
高尔夫附加 社区幼学中学
商业配套设施 等教育产业
特色餐饮休闲 酒店旅游
娱乐购物中心 等度假产业
（2）项目题：国际新市生活圈中高尔夫题高尚居
国际新市生活圈提法非项目独立发展成新生区域项目总体发展趋势合肥新市生活圈重心项目倾斜支持概念点：
第：城市济发展战略走区域转移提出国际新市生活圈社区概念
结合城市济战略走分析时项目城市结构：该区域甚合肥市没集休闲娱乐商务体高尔夫题型居住社区项目够区域国际化发展提供新型生活方式
第二：超越区域局限性实现整区域互动
项目气足情况充分项目规模优势实施造城计划宣传推广加强力度宣传项目买点：规模—新城市该区域炒热吸引城市里效消费群体热点区域中集中体现身项目差异性项目积累潜客户群
第三：强调国际新市生活方式重点提出生活氛围复制性项目成全新生活方式佳代言
住宅产业
社区居住文化居住附加值 餐饮休闲购物
高 生
尔 活
夫 配
套
题
环 商
境 业
概 配
念 套
型题购物中心
高尔夫题
商务台度假互动台
生态背景互动
居住娱乐购物商务度假高尔夫
物业体化互动
复合产
战略目标
形成国际市生活圈中心区域
项目区域实现联动
项目定位
战略目标
（3）概念运
高尔夫推崇精神文化作案社区文化生活方式蓝项目题理念体现社区文塑造项目树立种高尚社区文化氛围
社区文化——文高尔夫
G——绿色崇尚然
O——清新空气生态健康居住
L——阳光动感活力
F——友谊社区谐
文高尔夫通方面体现社区文化：
细节体现：通社区案名组团名环境标识引导系统景观品作社区文高尔夫体现
社区活动：通相关题活动组织高尔球赛成立俱乐部组织国外参观高尔夫赛旅游团等
参者：高尔夫学校载体办成针商业领域学院 通职业理培训商务士集中起
建筑环境景观：通建筑布局环境设计较亲邻里空间设计健康生态住宅设计景观型（面高尔夫景观）物业设计社区运动空间场设计等体现
（4）项目商业价值——投资型物业
项目投资物业建立高尔夫相关型配套（高尔夫球场题公园酒店式公寓高尔夫风尚会外商活动中心等）台商务配套引发起投资价值产生
商务投资产品台：酒店式公寓出租型商务墅外商活动中心会议厅
商务配套功：
商务会议功——董事会会议企事业单位业务会议年会总结会等项目呼应类功台酒店式公寓会议室出租型商务墅
商务会晤社交谈判功——商务士商务沙龙企业间商务谈判外尚聚集活动等项目呼应类功台高尔夫学校酒店式公寓会议厅出租型商务墅
（5）项目营价值——度假租赁投资
产品台：高尔夫运动体酒店式公寓出租型度假墅针外商租赁型墅购物中心商业街特色餐饮等
度假配套功：
众度假——型购物中心特色商业街存结合项目高尔夫题形成区域中唯型娱乐购物户外运动假日休闲度假中心点种众度假种假日度假休闲行表现频率周期短（量集中节假日天）
商务（企业）度假——企业组织中高层员工培训度假活动等项目呼应类功台出租型商务墅酒店式公寓
项目客户源元化年龄跨度较中等中高收入客户产品需求种类跨度较产品需求种类跨度较中档产品高端产品需求量项目客户源包括显性必然客户分流项目客户持续客户发展
3 锁定目标客户
项目目标客户分析
区域
显性客户
必然
该区域认（价格门槛）
隐性客户
释放
项目区域客户（注重性价）
分流项目客户群
超越
着城市发展居住板块延伸
持续发展客户
培养
（1） 显性客户
般说项目显性客户群合肥市工作中等偏高收入士年龄3040间花园洋房墅类型中偏高产品消费力较强职业方面说济开发区政务新区企业数量少定例高层理者区购买住宅通前期引导吸引投资型买家扩消费群
① 项目区域认感较强郊区盘接受力强客户
② 收入中等中等偏消费者价格敏感度继续加强较高客户
③ 收入中等高品质住宅产品较喜欢高性价客户
（2） 隐性客户
显性客户群相隐性客户传统意义市中心年龄般3545岁较高消费力职业构成企事业单位中高层理员政府职部门公务员偏高品位产品济型墅中档墅者户型花园洋房消费力较强隐性客户特征：1该区域发展该区域产品价值较认暂时价格承接力足客户2定消费力消费欲该区域该区域产品解客户3认工作市心生活郊外生活方式面生活积极乐观享受
（3） 分析项目客户
针购买欲高消费群体通常产品认识度高偏差异性定精神高度性高附加值够体现居住者价值产品般私营企业老板企事业单位领导层政府高级官员消费力强愿意高质商品付出高价值客户会工作余甚工作安排高级商务休闲场工作生活休闲娱乐误
（4） 持续发展客户
持续发展客户特征：
1 区域者项目解够认感高消费群
2 需定时间积累购房资金消费群
3 没明确消费方需求消费群
项目期产品积累客户程中会产生种类型显性消费者部分持续客户会转 化项目必然客户转化条件二：1项目品牌累积该部分客户项目产品优势附加生活方式认2城市发展促该部分客户项目区位认生活方式认
二产品类
１独栋墅
２新独院住宅
谓新独院住宅实种郊住宅发展模式核心工作市区生活郊独门独院独立花园车库建筑形式介墅层间墅密度园子间距合理邻里间关系更睦层更宽敞舒适更绿化空气环境
３ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ
４花园洋房
5景观层
三产品规划
１总体规划指导思想
新市义规划指导欧陆风情现代简约融合原围绕着高尔夫运动题兼顾建筑文脉然生态资源持续发展产业复合统进行规划创造全新具亲性充满生机活力高尚运动健康社区文化
２组团划分建议：
基项目规模（占３０００亩）产品定位（墅花园洋房ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ）组团定位题统领分品牌分组团策略组团定位组团题统领实现分品牌策略涉种物业形态面目标客户破传统题定位概念实现递进式组团划分
３景观设计规划
（1） 景观规划理念
项目环境设计理念应该高尔夫景观题材作出发点体现运动健康环境谐谐建筑艺术环境谐环境景观谐存基础动起终成新生活模式重支撑点健康新生活提供优美生态背景
针项目高端物业（顶级墅）营造种３６０度高尔夫景观
针项目济型墅营造种亲休闲舒适１８０度高尔夫景观
针项目联排双拼墅营造种参体验式高尔夫景观
针项目情景花园洋房营造精致组成绿化运动景观
（2） 景观设计原
景观设计原握适度超型前合理创新表现景观风格选水景运运动景观高尔景观结合
景观风格——欧陆风格
基项目理念时代感建筑文化风格选择必须顾横发展发展两方面延展性够项目进行风格更新文化方面说欧陆风情具活力动感浪漫特征项目期引特色欧陆风情作题景观
景观功——运动欣赏
作高尔夫说具备普通景观没运动功挖掘景观潜价值时高尔夫景观概念引进宅间景观业够享受集景观运动体生活氛围致
景观层次——三维立体景观空间体系
项目运面绿化景立体三维空间绿化景观场景空间绿化景观组成三维立体景观空间体系
景观系统
第层
第二层
第三层
面绿化景观
外围绿化景观
轴线景观
组团花园宅旁绿化
三维立体绿化景观
景观品
高植物成型高空间绿化层
建筑物立体绿化面
场景绿化景观
项目公景观点
水景体系景观
４景观规划指导思想
道路制约限度势项目高尔夫高尔夫公园景观组团规划：
开发期应组团中心花园核心通景观带实现组团机结合起时限度高尔夫景观相融合开发期机然接合
水景核心位必须充分利作景观轴线起头核心线布置绿化景观适环形道路点线结合终期景观轴连接形成蜿蜒贯通景观轴线
建筑题组团花园作组团景观区中心时引入高尔夫题概念：迷高尔夫高尔夫推杆场区位住户享受高尔夫带高品质生活组团栋建筑组团绿化楼宇间绿化连接
５建筑风格
（１）建筑风格选择
开发时期建筑风格会出现定差异性项目需确定建筑原形成熟生活蓝统整体建筑风格
例：：嘎纳风情组团
米兰风情组团
爱丁堡风情组团
威尼斯风情组团
………………
（２）建筑单体设计建议
制宜充分发挥案高尔夫景观庭院景观优势建议墅形式面功层（室）+2层兼顾2层+阁层3层+室（含层）形式具体布局视势定保证提高土利率注重空间利层宜高原
墅基面正南适倾斜争取良然采光通风利节避免冬季风影响时应结合化利景观布局适灵活处理
户型部设计应尊崇尊贵气特点适创新突出性起居室客厅房储藏室洗衣房书房等基配置外应考虑创新功空间设计娱乐室功厅宴会厅休息室门厅处理客厅空等细等巧妙处理
整体设计宜豪华着重性化功空间营造部空间艺术处理适超前创新点提升项目单体墅产品价值树立独特竞争优势成区域墅产品创新样板
考虑建造幢独特墅较夸张设计手法利某较险山势做出差异性样板艺术空间提升墅社区营销亮点
（６）产品设计建议
项目作景观型产品墅类产品花园洋房针市场类型产品提出改进建议
（1） 墅类产品
组团规模
稀缺面积供应
差异性
创新概念：高尔夫
市场空白
户型空间差异化
功艺术空间设计
墅类产品
功性化豪华元素
高附加值
庭院低容积率
² 市场现状：
面积设置断层出现户型没良性价墅具备公空间私空间古空间设置没私家庭院市场中没知名规模墅积聚区没区域领头产品
² 改进建议：
针市场稀缺产品提供相应产品应规模化效应提高产品性价提供面积私家庭院外部景观引入住宅区增加赠送面积产品配提高产品附加值项目题引导提升墅类产品商务功
（2） 花园洋房类产品
类墅产品
高品质产品
差异性
低密度生态住宅
市场空白
高性价产品
高尔夫概念引导
花园洋房
景观户型
创新功户型
开间产品
² 市场现状：
没具备墅景观优势品质产品精装修房概念没形式中档价位低密度住宅非常稀少中高档住宅数量较少市场集中户型面积房型搭配合理空间浪费率较高
² 改进建议：
应规模应提升产品景观优势品质优势时适调整价格提高楼盘气提高产品附加值首层顶层住户预留私家花园赠送楼层业定面积花园阳台增加户型种类增加跃式错层空中墅等市场中较少见产品通楼间距调整现花园洋房项目差异性增加户型中功性设置顾区域居民生活惯适创新引进欧式居家概念
四项目配套设施选择
作超规模社区造城运动需求周边配套奇缺情况项目配套设施应建设成完备系统体现丰富性全面性先进性甚国际化特点满足项目居民生活高尔运动娱乐休闲需时体现出项目国际新市义规划理念项目区域甚整城市提供运动娱乐休闲购物商务等等功
配套类
配套形式
型高尔夫题购物公园
力店（高档知名品牌）风情商业街餐饮条街（西式日式韩式海鲜四餐饮店）酒店型高尔夫会商务中心等
运动配套
高尔夫球场网球场篮球场型足球场高尔夫题公园文化广场健身器材等
教育配套
基础教育：幼园学中学等特色教育
专业教育：关高尔夫培训
社区教育：图书馆
市政公配套
公交站变电污水处理等
社区配套
物业交通金融生活必需配套（菜市邮局等）
1 型高尔夫题购物公园
型高尔夫题购物公园构想解决项目区域配套足情况出发隶属项目住宅部分商业物业功扩通规模效应降低区商业物业营风险体现项目作国际新城市生活圈优势
型购物乐园
辐射范围达合肥整东南
假日文化沙龙
消费象全市外资企业外籍士企业高层理员政府中高层行政官员高尔夫会度假中心外商活动中心酒店活动场
风情商业街
引进型超市专卖店特色咖啡店等种风情店营定知名度商品辐射范围该区域
社区会
面区客户提供活动休闲娱乐台设置球类运动游泳池健身房等
高尔夫题公园
形成城市中闪光点童游乐题公园汽车影院高尔夫学校训练基高尔夫发球练场
2风情商业街
功定位
风情商业街功定位应题购物公园形成互动互补商业步行街应该集饮食娱乐购物体休闲特色步行街
设计风格：现代简约义风格点缀形成独具特色风情商业街
3教育配套设施
庞规模势必达设置教育场条件时教育配套设施建设项目增加卖点项目中心必须设置幼园学初中高中视业需者项目发展安排
幼园程序应该期统规划二期销售期间投入
区幼园统规划设计规模幼园原需较长时间完成够选择名牌学校合作联办
4社区会
设计原
注重高尔夫体理念重体现采现代简约风格设计手法引入现代简约义建筑风格体现高尚运动题精神充满活力动感现代气息通新技术新材料新工艺运外部造型通透轻盈独特富艺术美感文化品位适合采钢结构适玻璃化位置处首期出入口方便居民参加利外开放形象展示
功配置
作社区居民综合性运动场具服务业高效营（适外）双重功效时项目出入口型标志性攻坚配置丰富全面运动休闲健康设施项目构成社区运动中心
５高尔夫会馆
功设置
设置高尔夫具店便利店更衣室桑室高尔夫VIP房成立高尔夫俱乐部挂牌成立高尔夫球学校定期高尔夫俱乐部举办高尔夫培训班高尔夫球场进行实训练教学
² 产品核心价值
产品进行客观分析出产品核心价值：
◆ 具前瞻性产品规划
◆ 产品市场定位具较科学理性市场
◆ 项目资源优势产品市场化奠定利基础
◆ 开发商品牌效应产品市场化提供利条件
项目区域强力政府规划政府政策扶持项目具限升值潜力
（六）推广篇
SWOT分析
——先读懂解
1项目优势
◆ 开发公司实力雄厚利项目优质楼盘形象传播出
◆ 项目利原形建造水景具备开发高尚文住宅潜质
◆ 项目规模超高尔夫概念开发符合房产开发潮流—复合产
◆ 项目新概念导入充分挖掘高品位休闲生活概念增强项目附加值
◆ 项目成片开发形成规模化生产效降低建筑成利控制楼价
◆ 项目规模利减少区配套分摊费宣传推广费利塑造楼盘性树立品牌形象
2 项目劣势
◆ 交通太方便
解决方案：
――着力构建居住社区购买住户专车天返社区市区中心方便住户班出行
◆ 目前项目周边生活配套设施极少前期宣传引导利
解决方案：
――丰富项目规划高品位生活配套设施令区居民生活休闲娱乐假外求
◆ 现时项目周边口素质高
解决方案：
――开发中规划出手营造项目优质环境通项目形象加前期广告投入树立良品牌形象
u 开发周期长容易引起市场关注疲劳
解决方案：
——项目分期推出组团名推广手法弥补
3 项目机会分析
◆ 合肥市房产市场处发展阶段市场前景然承接力较强
◆ 二次置业士断增长项目核心客户数增
◆ 项目造成合肥高尚墅区高尔夫概念生活代言
4 项目风险点
竞争风险：市场竞争避免
市场风险：A项目强势宣传疑会分流部分客户
B目标客户会类型产品分流部分
C相关行业连带影响（建材等）
D预测风险（政策）
E国家关投资者尤房产投资者严格控制
F央行提高贷利率提高购房门槛
金融风险：A国家加强房产信贷监力度增加风险
B产市场操作更加规范严格提升准入门槛
风险点化解：A差异化定位：引入欧式风格理念
B效媒介传播效沟通
C项目形象提升高品质包装
D目标客户准确定位细分
E效营销方案坚定执行
F产品部分合理改进
二营销推广
NO1 泊·天营销推广题
营销创新实际旧事物重新组合挖掘潜藏心中深层次需求精确锁定目标客户高度概括物业卖点深刻表述项目性全新倡导消费观念确定推广线建立推广体系高屋建瓴整合传播启动营销力金匙钥
推广题
国际GOLF生活
高尔夫推崇精神文化作案社区文化生活方式蓝体现项目高尔夫特点生活中高尔夫亲密接触外时项目题理念体现社区文塑造项目树立种高尚社区文化氛围
社区文化理念总体体现——文高尔夫
G——绿色崇尚然
O——清新空气生态健康居住
L——阳光动感活力
F——友谊社区谐
国际GOLF生活意味着生活模式彻底改变系统工程具体含义：
1）GOLF种高度
国际GOLF生活容改变原生活模式种居高姿态轻松工作生活快乐享受生活乐趣
2）GOLF种深度
国际GOLF生活肤浅概念魔方浅薄新词炒作种深刻新生活革命必引发传统生活深刻反省会深入思考：现代究竟需什样生活
3) GOLF种广度
国际GOLF生活仅仅某方面改变涉生活空间方方面面改变场全面生活革命
４) GOLF种然
然色原色蓝天阳光然界原始元素配合直接原生然涵折射物业品质取统冰冷灰色钢筋混凝土林中回然市场接受化趋谁说现代生活征服然？泊·天生活然亲密接触谐存
5) GOLF种风度
风度什？风度种容迫生活种节奏工作生活流水线种张弛运动生活放握拥国际GOLF生活生活种风度
6）GOLF种格调
时尚种潮流尊贵种身份追赶时髦工作模式引领生活潮流现代合肥梦想作成功士更流工作空间相匹配泊·天生活成种格调
7) GOLF种氛围
样蓝天享受阳光般礼遇样氛围中感受阳光般温情
泊·天摒弃冷漠生活涵外延伸整社区通定期举办社区活动方面增加整商务区相互交流方面营造谐沟通发展社区文化氛围方面家提供交流台机会
知名物业理更想没做宗旨提供体贴周服务生活享受
NO2 营销推广题拓展深化
推广题必须具延展性必须具巨演绎空间必须具丰满血肉必须具深刻涵变唯变市场保持项目新鲜度挖掘项目新深度提升项目新高度持续市场兴奋度保证项目领先度扩项目吸纳度
性呼唤永恒话题洋溢着文光辉深刻彰显变唯变市场济时代住更住意味着更常谈常新题
（）G狂想：生生息
1） green——绿色青春活力
泊·天——合肥首席商务墅行馆
里绿色空间里生命运动场生活品质里限增殖泊·天合肥首席高尚商务墅行馆解放生活空间释放活力激情泊·天容挥动青春时尚尊贵身份言喻
2） glory——荣耀光荣
泊·天——精雕细琢墅艺术品
细节考虑性需泊·天景观建筑产品停车部空间布置精雕细琢充分考虑提供完美生活新空间里成生荣耀承载城市光荣梦想
（二）O狂想：出发生生息
1）Opportunity——机会
泊·天——永远机会义者
机会会青睐准备智慧泊·天限商机时刻眼前泊·天——永远机会义者
2） Opportune———适合
泊·天—选贵选
眼光想选择适合商务空间选择放飞梦想泊·天合适事业梦工产
3）Oxygen——氧气
泊·天——新Ｈ２Ｏ住宅生命银行
水宅相融水天色远离闹市喧哗深呼吸纯净清新氧气沁心脾神清气爽常静观灵动变幻明净情水冶性怡情触摸生生息生命脉动涵养气优雅生格局——动静相宜张弛度容挥洒指点江山闲庭信步笑生生命鲜活生增值泊·天新O2商务空间
4）Only——唯
泊·天——合肥唯纯商务GOLF墅区
合肥唯纯商务golf墅区合肥唯新商务生活空间
（三）L狂想：出发生生息
1）largeness——巨开阔
泊·天——憩息财富巨子完美空间
财富巨贾胸怀天享受成功发现生活真正需更生历风云安详谐泊·天达观天驰骋天心享受生活中细微感动
2）leader——领导者榜样
泊·天——引领合肥新生活旗帜
新生活旗手新生活先锋泊·天前瞻眼光气魄高屋建瓴容开辟合肥生活新天
（四）F狂想：出发止
Fascination 魅力
泊·天——气质天成 倾倒众生
泊·天具魅力难语言描述走着魔似倾倒泊·天居住融合文学性情景交融泊·天居住富艺术性灵思泉涌泊·天居住更体现性神采焕发
Fashion 时尚
泊·天——率先迈出步伐
泊·天走时尚前端尊贵高尔夫生活引领成常休闲泊·天倡导时尚味波逐流泊·天感受仅仅时尚气息全新概念化生活
Fascination 仙乡
泊·天——梦想开出奇葩
泊·天梦想仅梦想造奇妙生活新境界3000亩生态原生诞生居住奇迹泊·天梦想开出奇葩延续亘古久远仙乡传说
Friend 谐友谊
泊·天——纯美谐 琴瑟鸣
泊·天拥纯美优雅社区环境具备高档社区浓厚文化氛围里知生活朋友事业手里家相逢笑
NO3 泊·天卖点综合分析
立足产品定位围绕推广题分析物业卖点进行集成综合确立基卖点整合推广三部曲贯彻高度层面
（）基卖点——泊·天八特色：
（1） 前瞻产品：墅全新功革命（产品定位）
（2） 出行便捷：满足商务士空中旅行生活（段）
（3） 壮怀前景：未规划铸时代高度（未规划）
（4） 完善配套：国际城住起（生活配套）
（5） 生活品质：高尚生活聚落完美品质代言（成生活符号）
（6） 商务台：合肥高品质商务休闲台（身份象征）
（7） 优美环境：氧气清新生活绿色（生活环境）
（8） 艺墅荟粹：姿墅彩生活（建筑）
（二）整合推广二重奏
² 三鲜然
（1） 新生活新空间
（2） 新产品新概念
（3） 新规划新生活
² 六功
（1） 生活功
（2） 商务功
（3） 休闲功
（4） 配套功
（5） 度假功
（6） 投资功
（三）高度层面——泊·天五张
（1） 块领
——合肥商务名流士尊贵领
（2） 块丰碑
——合肥国际生活史建筑丰碑
（3） 种张
——喧嚣城市中解脱出新生活张
（4） 种文化
——墅香沁文化艺术社区
（5） 品牌
——成安徽众安房产第品牌
NO4 泊·天营销推广表现手法
营销推广风格推广执行手段会产生沟通效果
泊·天整产品目标消费层次相结合泊·天推广线实际产品相结合通 高档真实商务高档四沟通风格沟通手法引发墅深度消费市场充分实施项目高度吸纳力体现全程策划质量
1）高档：匹配物业高品质特征时尚性化魅力目标消费层心理需求行特征坚持高品位格调高档次表现力目标客户产生高强度认感心理鸣
2）真实：真善美真捕获心动消费者完美形象靓丽规划公开公正透明真实营销推广消市场疑虑化解市场抗性提高项目信度提升项目附加值实现营销推广目标
3) 商务：作生活商务墅种生活空间表现种商业氛围宣传推广风格应该带商业色彩应该完全生活化
4）时尚：里时尚单纯新锐种新生活张摒弃固钢筋水泥生活优美城市边缘享受生活乐趣种生活更加时尚高品味
NO5 泊·天推广
■ 总体推广思路
立足产品推广产品销售产品
项目特殊性唯性项目全新生活空间休闲娱乐酒店旅游等配套场市场接受度存定风险性首先必须市场进行广泛宣传该种定位墅市场接受次项目特殊卖点（usp）进行力宣传终达成市场化
n 营销推广策略
营销策略——整合营销
阶段种营销手段进行整合达利实现销售目
（具体策划方案根确定产品规划项目规划行制作）
n 营销推广题
策划推广战略题围绕两点进行策划推广阶段围绕面点宣传：
造镇计划
关键词：造镇计划
造城计划吸引市场瞩目
完善配套获客户青睐
合理化价格迅速占领市场
前瞻性户型配适应客户需
策划推广宗旨围绕：造镇计划
•１）造镇计划什？
实造镇计划合肥提海绿集团进入合肥开发海城利海感度时城规模设施齐全规避周围配套全远离市区先天弱势取成功项目案体量整体区域较弱周遭配套达求样准备实行造镇计划项目规划成区配套齐备具部分完备城市功城中城
•２）造镇
镇两基求：规模二配套全规模先天决定3000亩造城应该说适配套设施齐全需开发商天精心营造配套设施包括：公建筑区域（便利店幼园图书馆健身房ＳＰＡ水疗中心等）公绿（水景绿公园等）文化康体设施（体育场学校等）样明确形成合理城市功分区名副实城中城时力样建筑风格造成具GOLF风格国际生活示范城
n 宣传推广策略
案CI系统全面建立
案作全新楼盘市销售项目CI系统设计应缺少首环节
CI系统企业形象识系统（Corporate Identity System）简称包括三部分：
理念识系统（MIS）
行识系统（BIS）
视觉识系统（VIS）
标准CI系统涉容极广泛房产楼盘项目言握精髓择需应中视觉识系统（VIS）设计重点配合理念识系统（MIS）基础部分构成简化版CI系统
开始进行视觉识设计
视觉识系统（VIS）包括：
基素部分：
1标志（LOGO）
2标准字标准色标准组合
3象征图形辅助图形吉祥物
4标素组合规范
n 广告全方位整合
针案目标客户信息源特点
常规流媒体选择报纸期刊户外电视广播等
时选择特殊媒体作辅助配合网络直投
利相关俱乐部社团等客户资源
广告宣传投放计划针销售期需做合理安排费投入计划例初期框架性计划项媒体分配销售阶段项宣传品种活动展览均相应预算额度宣传推广费计划性目性动性更明确保证宣传推广效果时提高回报率避免动散乱盲目宣传方法
n 媒体组合原
司已合肥房产市场常媒体进行分类分析司根案具体情况制定媒体推广组合方案原
市场消费者源般较复杂单媒体推广深入未案目标客户群层次中根推广验操盘销售需采组合立体方式推介案组合原采先外先次原
a)先外
合肥产市场发展已形成强业群通常说产圈圈子里许关注合肥市场业士手中掌握部分专业媒体传播途径（业士沙龙等）产品品质保证情况案形象断出现类专业媒体类专业媒体专业士专业性优势更说服力广告更消费者信服知觉中通嘴专业媒体优势引导市场偏度基础转普通意义外部市场推广
b)先次
迅速开市场缺口聚集气部分目标客户吸引住采取先次原流媒体发布案信息强势推介合肥晚报安徽商报合肥房产网房展会前面基础顾渠道客户选择部分外客户群媒体安徽日报等费预算次明白需面客户体攻兼顾
c)立体组合方式说明
全案推广中谓立体指仅仅通面媒体推广包括类公关活动展会推介网络传播等诸媒体推广手段包括案订身设计活动策划思路手段DM直接客户通讯等
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