西安中体健身广场策划报告
目 录
第部分：西安城市环境总体调研 1
西安概述 2
二西安政治环境 3
1．政府办事效率作风城市建设发展影响 3
2．政策法规 3
三西安济环境 4
1．西安全国济网络中济位 4
2．西安济发展现状 4
3．产业状况 5
4．西安消费水调研 6
四西安社会环境 9
1．历史文化西安影响 9
2．西安文环境 10
3．口状况 11
4．交通状况 11
五城市规划发展趋势研究 15
六相关支柱性产业研究 18
1．西安旅游产业调研 18
2．高新产业发展 21
第二部分：西安市房产市场调研 22
西安房产市场宏观环境分析 23
1．西安市总体房产市场发展概况 23
2．西安市房产板块划分 24
3．板块基特征 24
4．供应量现状分析 25
5．西安房产总体价格分析 26
二西安房产板块市场发展分析 28
1．城南板块 28
2．长安板块市场房产发展状况分析 32
3．城北板块房产发展状况分析 34
4．城东板块房产发展状况分析 39
5．城西板块房产发展状况分析 41
6．板块市场间竞争态势 44
三重点项目市场调研 45
1．重点项目选取标准 45
2．类项目概况分析 47
四西安房产消费市场调研分析 63
1．房产力消费层群体构成分析 63
2．力消费层区域构成分析 64
3．消费意调研 65
4．市场消费力特征总结 69
5．市场消费力发展趋势 70
五块SWOT分析 72
1．项目块优势 72
2．劣势分析 72
3．威胁点分析 72
4．机会点分析 73
第三部分：产品定位行性分析 74
产品定位 75
1．目标消费群体确定 75
2．产品定位特点 76
二投资行性分析 78
方案（商场设块） 78
方案二（商场设块外） 86
第部分：西安城市环境总体调研
西安概述
二西安政治环境
三西安济环境
四西安社会环境
五城市规划发展趋势研究
六相关支柱性产业研究
西安概述
西安位关中原北渭河处国中西两济域结合部西北省通西南中原华东门户交通枢纽西安辖九区四县市区面积1066方公里市区口400万国西北区城市全国济总体布局具承东启西东联西进重战略位
作六古首西安悠久历史积淀丰富文资源成国著名旅游中心城市时西安建国国重国防工业基科技研究基高等教育基综合科技实力全国排名第三位高新技术旅游城市两支柱性产业
二西安政治环境
1．政府办事效率作风城市建设发展影响
城市发展速度水素程度取决政府领导班子理水作风关系普通市民政府信赖程度投资者城市未发展信心——曲江面问题高速高质招商
西安市年发展情况充分表明政府西安城市建设改造决心提升城市竞争力做努力时通年建设积累定验城市发展极利
2．政策法规
西部开发战略实施程中国家继续重点扶持房产业采优惠政策优化市场环境进步激活西部房产市场
西安市政府根国家相关政策文件精神加强房产市场秩序治理整顿引导表现：
l 加国土资源房屋理立法力度
l 加强土储备理
l 物业理立法
l 加住房公积金理透明度
l 购房契税减半激活楼市
l 加强规划理
三西安济环境
1．西安全国济网络中济位
西安市中国区域济发展网络模式三三横体骨架中二级济增长级陇海兰新济带济增长点关中济区中心西安作新亚欧陆桥中国段规模综合实力强城市具承东启西连接南北战略位中国政府实施西部开发战略桥头堡西部区具发展带动作城市
2．西安济发展现状
***总书记古城西安发出西部开发总动员令作桥头堡古城西安城市建设济结构调整投资环境优化等方面取长足进步进步吸引投资发展济奠定基础
资料1：
西安市截2003年6月底引进外资情况：
l 已批准外商投资企业1918家投资国家区55
l 半年引进60外商投资项目实际引进外资118亿美元年期增长21％
l 批准外资项目中合外资额1000万美元项目17占新批项目总数28％
l 高新技术开发区济技术开发区外商投资热点区域年半年两开发区新批投资项目30合外资额316亿美元分占全市新批项目50％62％
结：西部开发战略格局西北部核心理位置西安逐渐成投资热点城市加城市建设力度营造良投资环境成西安市政府步工作重点
资料2：
西安市截止2003年6月未类济指标：
l 全市GDP年期增长122％
l 全市工业综合济效益指数9584点季度提高609百分点年期提高973百分点
l 半年全市完成方财政收入2872亿元增长158％
l 全市方财政支出2699亿元增长329％
l 金融机构存款余额1966亿元年初增加186亿元金融机构贷款余额1440亿元年初增加116亿元增10亿元
l 城镇居民均支配收入年期增长144％均消费支出增长143％农村居民均现金年期增长577％
结：2003年半年全市济增长速度呈现出稳步升趋势财政收入较快增长贷款力度加居民收入稳定增加良济形式房产发展提供稳定基础
3．产业状况
国生产总值（亿元） 国民济占例（）
第产业 4777 580
第二产业 37225 4523
第三产业 40325 4897
西安城市第二第三产业相济发达城市第三产业占重然较弱着济发展第三产业升空间
资料2：2002年西安工业总产值构成情况
工业总产值(亿元) 销售收入(亿元) 实现利润(万元)
航空工业 659 636 6696
航天工业 1142 3350
兵器工业 30 31 1305
电子工业 161 11 538
机械工业 1312 19083
输变电制造业 3888
纺织工业 116
化学工业 642 609
轻工业 256 303 27
食品工业 4144 3319 1564
冶金工业 2
结：
西安工业航空航天兵器制造食品轻工业占份额较中航空航天机械工业等少数行业存较利润空间
西安东西部受传统工业区发展影响房产区域发展受定限制
第三产业中贸(占GDP4959)旅游(占GDP158)西安城市济支柱性产业充分表明西安城市特色未发展方
4．西安消费水调研
资料1：
2002年末西安市金融机构项存款余额219114亿元中储蓄存款余额98804亿元存贷款增幅均高出陕西省西北五省区均水
资料2：
西安市岗职工工资水：截止2002年年底西安全市职工计13839万劳动报酬总额139亿元民币岗员年均工资12138元
行业 月均工资 行业 月均工资
农林牧渔业 816 批发零售贸易餐饮业 593
采掘业 512 金融保险业 1705
制造业 878 房产业 1000
电煤气水生产供应业 1258 社会服务业 1036
建筑业 801 卫生体育社会福利业 1000
质勘察业 762 教育文化广播影视业 1304
交通运输仓储邮电通信业 1258 科学研究综合技术服务业 1277
国家机关政社会团体 1269 行业 936
结：
西安市岗职工工资总体水全国范围属中等偏低水特北京海深圳等济发达区相差较
行业月均工资5001700元等说明收入差距较中房产业员月均工资1000元接均工资水
值关注现象西安批发零售贸易餐饮业较发达月均工资较低造成现象原西安事行业数众档次较低造成整体均工资偏低
居民收入较低形成巨反差西安房产售价说明房屋尚未成城市众消费品巨需求未成效需求中蕴藏着惊潜力
资料4：2002年西安城镇居民家庭基支出情况 单位：元
年均实际支出总额 781974
中 数值 占例
食品 220538 282
衣着 54052 69
医疗 53552 68
交通通讯 56796 73
娱乐教育 112668 144
居住 78356 10
购房建房 41508 53
结：
2002年西安市家庭均支出情况分析食品支出占28左右恩格系数标准应属中生活区水
资料5：西安三年均购房建房支出较
年份 2000年 2001年 2002年
均购房建房支出 270元 290元 415元
结：
20002001年西安均购房建房支略升2002年增幅达431说明西安房产市场2002年开始启动工薪阶层购买力开始释放出海城市房产开发验阶段致持续五年左右时间目前西安房产市场正处升阶段该阶段预计持续两三年正房产开发时机
四西安社会环境
1．历史文化西安影响
中国世界四文明古国西安中国六古古长安帝王三千年前西周起先11王里建历时千年历秦汉唐鼎盛时期创造保留辉煌古代文化西安已成座天然历史博物馆宗教文化中心
资料1：旅游项目西安历史文化
文化遗产 远古时代 半坡遗址蓝田猿遗址
周 西周车马坑沣镐遗址
秦 兵马俑秦始皇陵阿房宫遗址
汉 汉长安城宫殿遗址桂宫阳陵
三国时期 拜台马超墓定军山饮马池
唐 华清池雁塔雁塔明宫遗址兴庆宫
明 城墙城碑林钟鼓楼
革命战争时期 八路军办事处纪念馆等
宗教遗产 慈恩寺雁塔荐福寺雁塔成西安象征
法门寺出土唐代珍藏四枚佛指舍利成佛教圣
兴善寺青龙寺香积寺等著名寺院中外友交象征
楼观台八仙庵城罕见古建筑群清真寺分道教伊斯兰教文化重传播
结：
旧石器时代远古文明西周汉唐灿烂文化中国革命摇蓝历史西安旅游业留笔丰厚遗产历史文化巧妙融入现代城市建设中未陕西城市建设发展特色
2．西安文环境
西安国重科研基高等教育基西北区高新技术产业中心综合科技实力言中国城市中西安仅次北京海位居全国第三时西安作陆城市年远离海城市历激烈竞争济快速发展承袭千年古古老文明影响体现西安身种世争心态遇安生活惯生活节凑较缓慢外新生事物接触较少体现城市建设尤房产建设表现省会城市西北部济政治文化中心定位极符滞
资料1：
全市类高等院校4010博士科研流动站约100处博士学位授予点300处硕士学位授予点中著名西安交通学西北工业学西北学等高校年国家培养批现代化成名副实摇篮
资料2：
全市现类科研机构3000余年批重科研成果问世达接国际先进水科技优势建立起西安高新技术产业开发区作西安高新技术产业发展龙头代表科技成果转化西安济发展注入强生命力
结：
科技第生产力已成识面西部开发历史契机西北部城市缺少已政策资金利高素质先进技术创造济价值方面西安走西部城市前面高教基科研基西部硅谷西安发展建设提供储备批力资源技术力量
问题建议：
作高教基科研基年前国家计划济产物非西安身城市规划发展方意带计划济烙印宝贵资源转化现实生产力应西安城市发展建设中成重课题
科研成果转化西高新已做益尝试取巨成效教育产业化必成新西安发展亮点
目前全国优秀房产项目言教育等产业相结合复合型产成发展方均取成功善教育资源例西安交西北学等名校联合成推动西安房产发展重手段
3．口状况
资料：2002年西安区口分布
区域名称 口总数（万） 口密度（公里2） 区域名称 口总数（万） 口密度（公里2）
新城区 476 15346 灞桥区 438 1500
碑林区 665 30232 阎良区 24 976
莲湖区 58 15262 潼区 67 747
未央区 392 1500 长安区 903 570
雁塔区 61 4011
4．交通状况
西安处中国理中心古代丝绸路起点作联接东西部重交通枢纽西安已形成航空铁路公路现代化立体交通网络
4．1航空
资料：
机场建设 咸阳国际机场距西安市中心40公里中国四国际航空港
开设航线 国开辟100条航线日东京阪福冈名古屋广岛新泻韩国汉城中国香港澳门实现直航
航空公司 西北航空公司中国联合航空公司西安公司长安航空公司总部设西安期西北航空公司已东方航空公司兼组建中国东方航空集团公司公司资产总额473亿元围绕海北京广州三中心华东区腹西安昆明两翼拓展西北西南市场
西安航空建设基础设施较通兼重组东方航空集团增强西部区竞争力时壮西安航空运输力量增强西安区交通联系
4．2铁路
资料：
车站建设 西安火车站中国特等客运站欧亚陆桥中国境重站点
铁路建设 目前西安铁路已初步完成米字型布局规划现正开始进入实施阶段欧亚陆桥陇海铁路横贯西安西延建设中神延包神铁路相连延安直达包头西康铁路横断秦岭直达重庆建设中西合铁路（西安—合肥—南京）西中铁路（西安—凉—中卫）形成条东西连动陇海动脉
西安西北省联接西南中原华东区重铁路交通枢纽米字型布局完成西安快速发展起重推进作时西安中心城市置进步巩固加强
4．3公路
资料1：
l 西安仅次北京全国第二公路交通枢纽9条国道呈放射状通全国
l 西安现公路2800公里东线西线高速公路北线高等级公路
l 西安市拥出租车1万辆接海外旅游者中型豪华轿车千辆公交线路129条营运车辆2500台中巴线路31条车辆800余台日行驶里程50万公里运送客150万次
l 西安机动车辆年增长速度158％道路年增长率达5％停车场面积足62万方米部分新建道路缺乏公交港湾交通拥堵状况尤严重
西安作中西部重交通枢纽位已动摇基础设备较落城市交系统交通工具公路建设已适应天城市建设高速发展需城市交通状况亟改进完善否严重影响未房产开发城市建设步伐
2003年政府规划中已加强公路建设力度周边公路网建设道路拓宽改造工程高速公路城区快速干道建设秦岭终南山公路隧道建设成年西安市公路建设重点
4．4铁
西安铁现正处申报批阶段规划中５条线路全长１２０余公里中1号线西咸阳东连潼兵马俑具前景条线路２号线路张家堡韦曲３号线路火车站高新区４号线南二环三环间穿越环5号线贯穿南郊
铁规划布局示意图
铁建设城市发展需极缓解西安市交通拥堵问题缩短出行时间力促进房产开发销售规划中铁3号线火车站西高新说明政府西新区重视发展予丰厚优惠条件
铁规划侧面反映城市未发展规划布局铁号线规划反映潼咸阳西安外交流重作铁线路整体布局城市南部力度北面见南部未发展具广阔空间
结：
西安直国中西部重交通枢纽交通便利设施齐全西部开发契机西安市政府加投资交通等基础设施进行改建扩建交通建设西安城市发展提供力保障
西安外部交通（航空铁路公路）较便利国际化城市发展提供保证市交通（道路公交铁建设）相较滞然政府目前已开始加市道路铁建设投资力度彻底转变面貌时日
五城市规划发展趋势研究
西安城市规划发展趋势三方面素作结果确定
第层面：理素
城市发展需说西安作西北部济文化交通中心国家整体战略布局中起带动整西部济发展作求西安身必须加快济发展速度断扩产业规模达需需占更土资源原城市规模仅难满足需求会限制济发展城市外拓展成必然趋势
西安中心城市规划方：形成古城中心三环边界交通轴导功组团实体生态林带间隔城市空间格局化布局结构发展外围新区降低中心密度建立时代新城南北拓展空间东西延伸发展
第二层面：济素
城市营角度土营城市运营重环土利润化前期城市发展规划尤重西安中远期规划体现城市土营战略构想
第三层面：生活素
城市运营方目前城市运营成城市规划发展高层次政府实际操作力土权营权具实操力房产开发商整合提升城市运营商加入城市运营行列产项目规划分布成城市规划直接表象
城市远期规划：西接咸阳东接潼南拓长安北跨渭河三原延伸方形成四城市副中心城市发展轴咸阳户县三原蓝田延伸西面咸阳核心形成工业产业发展轴北面济开发区外辐射形成三原扩展济发展轴西南高新技术开发区户县延伸高新科技发展轴东南曲江旅游度假区形成蓝田延伸旅游度假发展轴
结：
西安城市发展规划直接影响房产行业发展方开发营
城市范围扩带规模造城运动项运动中房产开发疑会成西安城市拓展力军
未西安城市建设城市发展中房产开发疑先行国外实力雄厚公司掀起新—轮圈运动求发展
六相关支柱性产业研究
1．西安旅游产业调研
1．1西安旅游资源
西安闻名全国海外著名旅游城市旅游资源丰富
资料：西安旅游资源
类型 代 表
历史文化 西安见证华夏文明发源古代王盛衰中国革命烽火历史阶段遗留量珍贵文化遗产中半坡遗址秦始皇陵兵马俑雁塔华清池碑林钟鼓楼代表
然风光 西安周边峰峦叠嶂逶迤相连百里秦岭山脉险峻挺拔西岳华山温泉汤池闻名天潼骊山四季葱绿藏珍稀终南山六月积雪化太白山
传统民俗 秦腔皮影戏剪纸代表西安传统风俗独树帜时成体西北文化缩影代表
理景观 西安北部渭河积原中部黄土台南部秦岭山脉独特质貌吸引旅游者观光热点
西安旅游资源天独厚仅驰名遐尔然风光传统民俗拥量天独厚历史文化资源理景观资源丰富旅游资源果合理充分利起开发适合特色旅游产成西安未城市发展营特色
1．2西安旅游业发展现状
目前西安市旅游业商贸业助西部开发利契机发展势头非常迅猛全市旅游总收入占全市国生产总值（GDP）154旅游业已成西安市真正支柱产业先导产业
资料1：2002年西安国际旅游基情况
指标 总计 中
国际旅游数 74万 外国66万 港澳台胞8万
旅游外汇收总额 26亿元 商品性收入105亿元 劳务性收入155亿元
旅游者西安均停留天数 22天
旅游者西安均消费 3500元
资料2：2002年国客源市场构成
省份例
陕西 河南 山东 四川 江苏 甘肃 山西
148 79 64 63 61 59 53
般 河北 湖北 北京 宁夏 广东 湖南 浙江
3912
少 黑龙江 贵州 海南
07 06 06
资料3：西安旅游优势资源
2002年西安接国外旅游者达1567万次全年旅游收入105亿
着旅游业发展项旅游设施（涉外饭店旅行社出租汽车等）市政工程（高速公路网建设机场建设旅游专线）进步完善旅游业发展提供保障
日西安座陆全方位开放国际市：累计接海外游客已600万100位国家元首政府首脑先访问西安日韩国美英法德巴基斯伊朗罗马尼亚乌克兰等国十二城市建立友城市关系
问题1：
西安全年国旅游收入105亿元民币国际旅游收入32亿美元约合25亿元民币目前西安旅游收国游客根国客源市场构成情况分析国客源陕西省周边省份（总份额占35）陕西省份济发达区限制旅游消费
问题2：
国际旅游收入构成购物长途交通住宿收入游览观光销费占极重游客出游目例观光旅游仅列第三位重出西安旅游业必须原基础提升形成更元更丰富旅游概念体验旅游商务旅游消费旅游等复合旅游曲江会相发挥空间利资源
资料5：2002年国际旅游收入构成
长途交通 购物 住宿 餐饮 游览 娱乐 市交通 邮电通讯
数额 6816 9600 4480 3264 1120 896 768 1120 3936
例 213 30 14 102 35 28 24 35 123
问题3：
游客出游目出商务目占重极（观光旅游3倍左右）商务交流成西安外交流新亮点
资料6：2002年出游目游客占重
旅游目 休闲度假 观光旅游 探亲访友 商务 会议 健康医疗 宗教拜 文体交流
例 105 113 151 311 78 15 07 49 171
2．高新产业发展
西安拥全国排名第四位高新产业开发区高新产业已成现代西安支柱性产业产业重心转变中西安已跨出力步
西安南部高新技术产业开发区（简称西高新）北部济技术开发区年成拉动整城市济提升龙头中西高新区发展建设迅猛成区域规划建设典范周围块展影响深远
资料：2002年西高新济技术开发区统计资料
指 标 高新技术产业开发区 济技术开发区
工贸总收入 48117亿元 1505亿元
工业总产值 31843亿元 1001亿元
国生产总值 12053亿元 395亿元
外商总投资额 76亿 41亿
完成出口总额 21亿美元 33771万美元
合外资500万项目 11（占33） 11（占33）
第二部分：西安市房产市场调研
西安房产市场宏观环境分析
二西安房产板块市场发展分析
三重点项目市场调研
四西安房产消费市场调研分析
五西安市发展商实力发展策略调研
西安房产市场宏观环境分析
1．西安市总体房产市场发展概况
西安总体房产市场发展情况良两开发区发展市场支持强劲城市重心南移北城发展势头讯猛总体市场重点发展区域集中城南城北住宅市场快速发展基础开始进入盘时代商业产市场需求量发展前景城西城东市场快速发展市场供应量消化量例合理
西安市总体房产市场发展概况特征：
特征：城市南扩战略促进南部房产市场发展
特征二：新北城运动城北进入全新发展阶段
特征三：浐灞河开发启动城东城北盘开发
特征四：西咸体化城西发展提升带机遇
特征五：城中村问题集资房问题制约商品房住宅市场发展瓶颈尤城西二环
特征六：盘时代促进西安总体市场郊区化规模化发展
特征七：长安撤县改区刺激房产板块市场形成南部发展提供新动力互补
特征八：高科现象出现表明总体市场起步晚发展空间品牌发展极快品牌市场垄断性强促发展商意识品牌发展开始实行品牌系列产品开发形成优势群体推动市场发展
特征九：现时消费市场体高中收入群导致销售量总口例较低中低收入群市场未释放现时较高水价格水调空间
特征十：房产市场存定泡沫区域价格水接目标客户群面中低收入群项目缺乏档次市场基城中村项目集资房垄断
2．西安市房产板块划分
目前西安市房产项目分布建三环路<外环>发展方基城市规划发展方致基古城墙市中心圆心四周辐射发展中重点落南部北部房产分布城市规划布局西安总体房产市场划分六板块分南部板块北郊板块东郊板块西郊板块城区板块长安板块具体划分见表
房产板块 行政区 备注
城区板块 莲湖区东部新城区西部 古城墙
南部板块 雁塔区碑林区西部 包括高新技术开发区<开发区二期长安科技园区>曲江新区城南
北郊板块 未央区 包括西安济技术开发区
东郊板块 碑林区东部新城区东部 包括浐河开发区
西郊板块 莲湖区西部
长安板块 长安区 长安科技园韦曲科技园
3．板块基特征
n 六板块格局中城南部板块北郊板块南北呼应成西安楼市热点板块开发量者消化量西安市高房产板块南部市场加刚撤县改区长安区板块原城南起北郊板块相呼应构成西安楼市动脉盘项目新市项目量三板块集中南北三板块市场反应西安楼市发展变化
n 东西两板块中目前售项目集中二环住宅区发展方城区板块售项目商业物业发展较快
n 西安楼市热点段段均城区外针案南部板块北郊板块长安板块西郊板块东郊板块进行分析
n 长安板块南部板块发展基础西安市南发展城市发展战略方背景形成新兴板块具备特殊性区南部板块进行分析
4．供应量现状分析
西安市房产起步较慢发展速度较快目前房产供应较集中城北板块城南板块西高新板块三板块板块目前供应量相较少调研2002年起未三年现已开发房产项目市场总体供应量800余万方米西安市房产年销售量150万方米左右供应量已超出市场消化力
板块市场 约供应量
城东板块 66万方米
城南板块 104万方米
城西板块 55万方米
城北板块 99万方米
西高新板块 338万方米
长安板块 156万方米
曲江板块 9万方米
分析总结：
n 均居住面积全国均水定差距西安市目前均居住面积约11方米市场需求较
n 2002年起未三年现已开发房产项目市场总体供应量800余万方米全年销售面积150万方米左右80－120方米间房子较畅销市场供应足部分豪宅超户型房子出现局部剩者说市场需求水限制
n 阶梯状市场细化没形成现开发房子基瞄准西安市10％左右高收入者普通居民购房高潮远没部分市场
n 西安市国中型企业较家属楼公房占目前住房体市民房产置换意识高二级市场没发挥太作减弱房屋流通阻碍房产良性循环
5．西安房产总体价格分析
5．1板块价格分析
西安总体市场价格约29003000元㎡体现城东城南城西城北四板块（城北较偏低）年政府力扶持开发迅速西高新板块价格水高房产开发较集中中高新产雄踞整高新板块成现西安市CBD商务区影响楼价稳步升长安板块处市郊消费者抗性较楼价压力相较曲江板块旅游渡假区距离老城较空气生态环境良居住密度低目前暂西高新相短期具发展升空间
5．2环间项目价格分析
根统计西安房价二环环呈阶梯状步步高升分2500280031003500元市中心区点状楼盘中天国际商务厦骊马豪城等规模偏高空发展相关配套设施受限较法齐全居住环境外围规模楼盘
南二环已外西高新板块年发展中已成西安市重点CBD商务区气旺市政配套齐全楼价已受原区域性影响楼价高企
方面西安城市化进程加快市区扩容道路畅通加政务区南移开发区进步繁荣等项影响更重居住观念改变会局限求未距离障碍环二环外价格差必然日渐趋缓
二西安房产板块市场发展分析
1．城南板块
1．1板块市场背景分析
片区 区位板块中位 发展现状 发展趋势
西高新 现时核心发展区位 l 价格水高高中档项目密集房产轴线高科路科技路l 发展方西移南扩开始盘高价位中高档项目l 科技路高新路CBD区正形成商业产快速发展l 部分住宅项目具备新概念商住形式 l 片区CBD区形成区住宅项目商业项目产生支持l 房产项目盘高价高档中规模项目商业产功商务写字楼西部高新二期成发展区l 区CBD区长安路CBD区连成城南型CBD区l 片区市场核心发展区转期启动片区提供动力区位
城南片区 发展副心区位 l 长安路轴线二环连接朱雀街寨路形成商业产住宅较密集区位l 二环外连接丈八东路形成较高档住宅区l 片区发展已开始饱发展方南扩丈八东长安路CBD区已初步形成 l 形成商业产项目中规模住宅项目分路段集中l 城市发展房产发展更紧密西高新融合l 商业产发展功购物消费首商务写字楼物业辅
东高新 属发展区位 l 房产发展势头较慢项目l 发展属城南片区中档住宅项目 l 城南发展支持房产发展加快l 属区位更转移曲江新区继续中规模中档盘
曲江新区 启动区旅游产业线复合产业发展区 l 房产发展处女项目少土储备量l 拥生态资源文景观资源等板块差异性价值资源先天优势 l 新区发展板块现发展区进行功互补l 新区政策规划批量土支持外西高新城南城市中心CBD区支持成南部板块核心发展区位
分析结：
1 目前核心发展区域位西高新副心位长安路轴线二环连接朱雀街寨路形成商业产住宅较密集区位二环外连接丈八东路形成较高档住宅区
2 未核心发展区域位东南曲江新区副心位高新开发区
3 西高新城南成西安市中心区位高中档住宅项目商业物业密集
1．2板块房产发展背景
发展阶段 发展区位
发展初期 1高新技术开发区启动开启高新片区房产市场形成2南二环建成带动城南房产市场发展3中规模住宅项目
发展期 1产业基发展促进西高新快速发展形成科技路高新路房产轴2城南房产形成长安路寨路朱雀街轴心南二环外发展3中高价高中档楼规模中等规模项目商业产开始发展
现时发展 1西高新发展成熟市场片区开始西南扩发展高新二期成重点区2城南作CBD区发展成熟商住辅格局形成市场南扩发展3盘项目高价高档中规模项目商业产项目高速发展
西安城南开发开始风光限里相良配套设施高校林立文环境城南房子特销
分析结：
南部板块西西高新中城南东边规划中曲江新区西安城市发展战略重点方南背景
1．3板块市场属性
南部板块竞争更西高新中部城南片区竞争板块房产项目价格水高属西安市场高中档项目密集板块南部板块CBD区推动板块商业产属性发展部分楼盘倾新型商住结合性质方酒店公寓商务公寓等项目项目托CBD区高新开发区发展销售情况良年更牵头带动西安市场盘发展盘项目高价位中规模高档项目起成南部板块流发展趋势
1．4板块市场产业构成
南部板块市场产业构成托西安高新技术开发区教育科技产业成整西安济发展动力产业教育科技产业南部板块支柱产业高收入群集中南部板块断板块市场力消费阶层带生力军
1．5板块市场售重点项目分析
城南片区
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
时代华城 225亩 高层 3300起 3600 141153 720
鼎盛时代 10亩 商住 3400起 3750 80200 250
骊马豪城 30亩 高层 3200起 3550 119160 475
世家星城 827亩 层 2350起 2680 81196 7000
迈科星苑 125亩 高层 2980起 3450 81135 64
群贤庄 62亩 墅 4000起 4450 154353 301
曲江皇家花园 110亩 墅 5500起 5900 193377 110
西高新片区
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
唐园新苑 400亩 高层 2830起 3300 112313 162
高层 2950起 3250 149173 66
中华世纪城 620亩 高层 3000起 3450 101205 4000
紫薇城市花园 120亩 高层 3200起 3700 82353 800
西安锦花园 131亩 高层 2950起 3200 125208 1106
含光佳苑 78亩 高层 4500起 4850 109264 269
高新国际商务中心 334亩 写字楼 8500起 11000 3221644 54
高层 6700起 8300 251536 109
高科新花园 100亩 高层 3150起 3400 99187 340
高层 3200起 3700 84175 402
高新枫林绿洲 1000亩 高层 3000起 3250 5541
高新水晶岛 58亩 高层 3500起 3800
枫叶新市 413亩 商住 3450起 3700 85179 80
高层 3150起 3400 129153 104
精典四季花城 46亩 高层 2700起 2950 91171 260
层 2600起 2750 150
E阳国际 124亩 商住 5150起 5500 98265 96
1．6板块成熟片区房产综合指标统计
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
城南片区 3500左右 高层高层层次 楼盘规模较般1万方米左右 城中高薪阶层高新区 目前数量 面积三室二厅
西高新 3200左右 高层高层 般百亩社区型盘 高新区高薪阶层领导层 目前楼盘数量西安市集中区域开发量较 面积三室二厅四室二厅
1．7板块市场发展趋势分析
西高新城南CBD区连接成西安市新市中心区域带动南部板块价升加土供应量减少导致房价持续升高推动南部板块启动区域带利影响
高新支柱产业断发展房产项目提供适合消费群体
现西高新城南核心副心发展区域更商业产项目运作包括商务写字楼项目商场购物中心等商业物业
西高新区发展已接成熟土供应量足板块未住宅项目盘中高档项目住宅开发区域集中曲江新区
2．长安板块市场房产发展状况分析
2．1板块片区市场发展分析
片区市场 片区位 发展特点 发展趋势
长安科技园片区 重发展区位 1托科技园产业基城南板块影响力承接2盘开发 1片区继续盘开发2成长安板块连接城区重桥头堡成长安板块发展区域
长安中心区 现时区位 1受益西安城市中心南移趋势房产开发量价格升2总体开发量较少土储备较3市场竞争激烈总体价格水低 1长安板块发展区域需部长安科技园带动承接2长安科技园韦曲科技园发展该区产生持续发展支持
长安板块发展重片区位长安科技园区片区长安板块影响力区域引领整长安板块升级发展引擎
2．2板块房产发展背景
发展阶段 背景特点
发展初期 1． 长安花园代表第代成功项目针市场2． 交通配套缺少生活配套质量高造成房价低销量3． 项目开发水普遍城区水
发展期 1． 新建长安科技园韦曲科技园等产业基规划推动房产发展动力2． 撤县改区赋予长安更战略发展空间3． 房产项目盘项目长安科技园开始发展长安连接城区门户促进中心区房产发展
长安区然环境优势明显山水川适合居住良环境长安区学城建立更引起投资者注目长期配套里成墅聚集普通住宅然价格优势难形成规模市场
现时长安区北部长安科技园区连接城区加韦曲科技园学城等产业基建设投资引资位板报块市场发展提供产业支持
基础交通生活配套改善产业基设施建立撤县改区等长安板块房产升级发展起关重作
2．3板块市场属性
长安科技园片区盘基住宅项目盘中商业商务住宅项目已出现长安中心区发展中规模低价位住宅项目价格供应量着环境基础配套完善升
2．4板块市场产业构成
长安科技园韦曲科技园未建成前长安板块基工业农业支柱产业现时述两科技园建设引资等发展成熟带长安板块科技产业支持房产市场发展
2．5板块市场房产综合指标统计分析
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
3000左右 高层居住密度较低 千亩超型社区数 辐射面较广西安高薪中低年龄仕 目前数量高新开发区较集中 面积二室二厅三室二厅
2．6板块市场发展趋势分析
长安中心板块着长安科技园片区发展出现房产发展高潮长安板块开发量价格水等会提升
南部板块发展板块南部板块延伸带高新花园跃成新西安市中心延伸区域位西安市场郊区化首先长安板块开始
3．城北板块房产发展状况分析
3．1板块市场背景分析
城北板块西安房产板块市场重点板块占城市发展重点战略位置板块包括西安济技术开发区未央湖度假区城运村居住区张家堡广场等产业基基础配套设施城北发展提供优良发展背景
3．2发展区位片区市场发展分析
片区市场 片区位 发展特点 发展趋势
中部片区（北二环未央路交界轴心边界南北关正街东太华路） 现时核心发展区位 1托济技术开发区发展2现时发展中规模中档住宅项目集中未央路太华路3板块商务写字楼物业片区发展4商业项目发达5市场总体均价类板块南部市场低开发量供应量相少 1济技术发展形成片区强力支持2开发量供应量会提升更项目会进入3住宅市场继续中等规模中档项目4商业项目市场占重位置
城运村片区（城运村轴心南包括西安济技术开发区） 现时发展副心区位 1托城运村规划片绿化广场加济技术开发区支持2现时中等规模高中档住宅项目墅物业开发重头戏3基没出现商业项目发展潜力 1成城北中央居住区CLD中央商务区CBD盘发展兴起2商业产项目市场着住宅市场发展兴起
未央湖度假区 特定属性高端低密度居住区 1托未央湖风景区发展2现时高中档低密度住宅项目3发展墅层组合低密度开发模式 1发展继续墅低密度住宅2成城北生态居住旅游风景区
3．3板块房产发展背景
发展阶段 背景特点
发展初期 1生活配套缺乏交通设施少2居住环境差房产开发项目少3缺乏产业支持济量低4早期城运村功单缺乏配套
发展期 1北二环建成未央路拓宽等交通配套投入改善交通环境2张家堡广场等商业配套投入改善生活配套环境3西安济技术开发区发展开始板块发展提供产业支持
n 城北板块基础配套环境已改善交通基础生活配套已完善房产市场围绕已投入设施发展已形成未央路北二环太华路城运村等项目密集带
n 板块教育商业配套然较缺乏会房产市场高速发展带瓶颈
n 西安济技术开发区发展板块市场带产业支持
3．4板块市场属性
板块住宅市场属性现中等规模中档盘盘项目低密度项目转化商业产项目板块未发展热点包括商务物业商业物业开发区高价高档中项目商业产项目发展
3．5板块市场产业构成
济开发区发展推动消费市场结构转变科技产业完全代工农业成支柱产业
板块传统产业——农业旅游业结合西安发展观光农业理想
3．6板块市场售重点项目分析
板块市场重点售项目综合分析表
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
凤凰新城 225亩 商住 2900起 3150 145184 60
高层 2500起 2700 59194 190
银河华庭 48亩 高层 2650起 2900 130168 168
锦园新世纪 450亩 高层 2380起 2700 125205 3412
欧洲世家 200亩 墅 5900起 6600 300490 44
高层 2700起 2900 115170 850
碧云天花园 层 1250起 1550 110168 60
联排墅 2500起 2700 258267 25
独立墅 2650起 2950 319335 18
雅荷渡假山庄 350亩 层 1350 22157 1786
墅 1500 165236
雅荷花园 82亩 层 1680起 1850 147337 540
雅荷智家园 三期180亩 高层 2700起 2900 106179 1350
雅荷城市花园 148亩 层 2050起 2200 33230 280
万国金色家园 48亩 高层 2150起 2400 96130 340
层 2030起 2100 85126 304
3．7板块市场房产综合指标统计分析
板块市场综合指表分析
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
住宅3000 高层高层未央湖区域墅入市 百亩盘 市区中高端消费群 数量盘 面积三室二厅
墅3000—6000左右
3．8板块市场发展现状特点分析
城北板块先规划开发土储备基础配套现已正处前期发展阶段
板块市场土价格低开发成直接降低板块位置处西安城市发展重点区域两发展方板块市场中等规模中档项目价格水南部低高板块商业产项目市场发展现时相滞西安济技术开发区发展正处中期发展阶段提供支持力相高新南部支持显限
3．9板块市场发展趋势分析
开发区建设盘商业产项目进入形成期发展特点板块土储备价低出现量较高品质低价格高性价项目开发区形成CBD区现时城运村相应成CLD区（中央居住区）盘项目会区发展板块存托未央湖度假区低密度住宅区发展墅类项目
4．城东板块房产发展状况分析
4．1发展区位片区市场发展分析
片区市场 片区位 发展特点 发展趋势
兴庆宫片区（东关正街兴庆路位轴心） 发展区域 1城区城东现时发展区楼盘密集2住宅市场中项目价格水高3商业物业市场商住楼写字楼集中片区 1继续发展高中档中规模项目2商业产市场继续发展次片区形成区域商业中心区3发展区转移商业发展区
东高新片区 发展中区域 1房产时常相滞开发供应量中项目2片区价格较高发展潜力较 1着实际市中心区南移东高新发展2片区重点发展东南交科技园等科技园区
浐河开发区 发展中区域 1托浐河开发区开发区支持力度较弱2房产项目住宅项目3目前开发土储备盘发展格局已定 1浐开发区发展真正片区市场提供支持2盘开发结合利板块缺乏水资源开发低密度住宅区3片区成城东发展区
现时区域城区兴庆宫片区中型项目转商业物业形成商业产发展区浐河开发区拥板块没水资源利加土储备开发低密度中高档综合型盘项目
4．2板块房产发展背景
板块商贸云集流通活跃商业消费圈位兴庆宫区未商业集中区域开发浐河城东发展方形成低密度住宅区南未西安新中心连接通东高新区东高中型科技园刺激市场亮点
4．3板块市场属性
城东板块中房产发展格局清析市场目前城区中规模住宅项目部分商住楼东高新中等规模项目东部浐河开发区盘开发
4．4板块市场产业构成
板块市场产业商贸批发工业两方面构成建立浐河开发区科技产业开始发展板块会科技产业结合工业起发展商贸批发业发展板块市场带定数量生力军生意暴发户等浐河开发区建立板块输入定科技产业
4．5板块市场售重点项目分析
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
交数码家园 1200亩 商业 3150起 3500 20205 215
高层 2900起 3100 128193 828
阳天 23亩 高层 2950起 3100 103237 440
东新城市花园 45亩 高层 3000起 3400 127281 620
青青逸景 265亩 高层 2100起 2300 80260 520
联排墅 3350起 3800 165270 32
东方星座 15亩 高层 2850起 3100 133179 702
阳限 20亩 高层 2500起 2750 84131 380
新兴IN家园 12亩 高层 2680起 2800 92137 110
世贸厦 39亩 商住 3680起 4015 86307 90
高层 2650起 2900 92175 65
4．6板块市场房产综合指标统计分析
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
高档 中高档 高层高层层 占十亩中型楼盘 东郊原居民中心区消费群体 目前数量东二环较集中 三室二厅二室二厅
2900～3400 2900
4．7板块市场发展现状特点分析
板块价格水较高基城南持发展空间存定泡沫城东产业房产市场支持限板块吸纳城南卖家部分城北卖家
4．8板块市场发展趋势分析
板块市场重点发展方浐河开发区东高新东扩南移板块市场住宅物业价格水会回落商业产发展重点批发市场会整合改造城东板块东部浐河开发区低密度盘开发板块南部城南更发展机会
5．城西板块房产发展状况分析
5．1发展区位片区市场发展分析
板块市场发展背景重工业区历史悠久城市格局已形成固定模式想发展花力气现格局直城西房产发展瓶颈现时板块核心发展区唯房产集中片区玉祥门片区
片区市场 片区位 发展特点 发展趋势
玉祥门片区（劳动路—西关正街—庆路轴） 现时核心发展区 1托城理位置发展西咸体化战略发展2片区项目基中型项目3区商业物业氛围缺乏新市中型项目均引入超市等生活配套作卖点 1片区继续西发展更实际利西咸体化机场迎宾线作2西出现郊区化盘化出现高性价郊盘3西发展中西南方重点属发展中高新二期连接利价值价位提升
丰禾路片区 次发展区 1住宅区规划托玉祥门片区发展2项目较集中3中等规模项目外型项目价位区低 玉祥门片区连成片发展作住宅区
5．2板块房产发展背景
城西西安发展较早区域年发展西郊已成机械电子工业电工城区域道路密集交通发达西郊西安重工业区房产相滞外工矿企业集资建房直接削弱商品房优势现时板块商业物业配套缺乏商业氛围弱居住较方便
5．3板块市场属性
目前板块市场中规模住宅项目未发展方继续中型项目商业产项目发展方城区位置发展时西出现盘化郊区化发展
5．4板块市场产业构成
板块传统重工业年受产业发展影响导致板块消费群体普遍中低收入消费阶层
5．5板块市场售重点项目分析
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
新兴港湾 41亩 商住 2650起 2750 67108 120
高层 2700起 2900 81117 160
层 2600起 2850 78136 76
旭景名园 120亩 高层 2850起 3200 109193 1800
高层 2800起 3050 120144
层 2650起 2900 98129
蔚蓝印象 109亩 高层 2780起 2900 55225 1300
蔚蓝花城 360亩 层 2100起 2350 76133 4000
市绿洲 55亩 层 2950起 3100 73112 800
金桥美丽园 99亩 高层 3280起 3500 101183 120
5．6板块市场房产综合指标统计分析
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
高档 中高档 层高层少量高层入市 基百亩左右楼盘 西郊原居民西高新开发区工薪阶层 体楼盘集中西二环盘量 二室二厅三室二厅
28003200 2800
5．7板块市场发展现状特点分析
板块市场房产价格水偏低区位价值板块中弱房产项目量少集中城区位置住宅项目商业项目发展滞早期较量集资房建设制约板块房产发展玉祥门片区发展板块房产市场已起色开始成片发展
5．8板块市场发展趋势分析
增强板块市场商业产发展加基础配套投入快速改善板块房产发展背景效途径板块高新二期连成片板块价值价格效提升
6．板块市场间竞争态势
板块竞争力强弱次序发展空间西安总体市场发展方竞争态势集中南北两板块间南部发展先行区域开发饱北部竞争落南长安板块曲江新区盘项目竞争
板块市场发展单仅仅限板块区域消费市场面总体市场吸纳城北吸纳高中端消费层城西吸纳中低消费层城南疑高端消费群天
盘开发板块市场启动盘格局中城南城北区位价值高品质超规模盘发展会盘集中发展城西城东会相低廉土成发展高性价盘
西安市场竞争方盘时代背景曲江新区南部板块处土储备新区发展战略位十分重直接城北板块成竞争手
西安总体市场价格水存定泡沫表现房产发展集中优势区域价格水较发达区域价格水相差外市场总销售量口例1：3说明西安现购房力集中高中端消费层量消费量没释放市场总体价格会中低消费层释放出现调空间
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西安中体健身广场策划报告
目 录
第部分：西安城市环境总体调研 1
西安概述 2
二西安政治环境 3
1．政府办事效率作风城市建设发展影响 3
2．政策法规 3
三西安济环境 4
1．西安全国济网络中济位 4
2．西安济发展现状 4
3．产业状况 5
4．西安消费水调研 6
四西安社会环境 9
1．历史文化西安影响 9
2．西安文环境 10
3．口状况 11
4．交通状况 11
五城市规划发展趋势研究 15
六相关支柱性产业研究 18
1．西安旅游产业调研 18
2．高新产业发展 21
第二部分：西安市房产市场调研 22
西安房产市场宏观环境分析 23
1．西安市总体房产市场发展概况 23
2．西安市房产板块划分 24
3．板块基特征 24
4．供应量现状分析 25
5．西安房产总体价格分析 26
二西安房产板块市场发展分析 28
1．城南板块 28
2．长安板块市场房产发展状况分析 32
3．城北板块房产发展状况分析 34
4．城东板块房产发展状况分析 39
5．城西板块房产发展状况分析 41
6．板块市场间竞争态势 44
三重点项目市场调研 45
1．重点项目选取标准 45
2．类项目概况分析 47
四西安房产消费市场调研分析 63
1．房产力消费层群体构成分析 63
2．力消费层区域构成分析 64
3．消费意调研 65
4．市场消费力特征总结 69
5．市场消费力发展趋势 70
五块SWOT分析 72
1．项目块优势 72
2．劣势分析 72
3．威胁点分析 72
4．机会点分析 73
第三部分：产品定位行性分析 74
产品定位 75
1．目标消费群体确定 75
2．产品定位特点 76
二投资行性分析 78
方案（商场设块） 78
方案二（商场设块外） 86
第部分：西安城市环境总体调研
西安概述
二西安政治环境
三西安济环境
四西安社会环境
五城市规划发展趋势研究
六相关支柱性产业研究
西安概述
西安位关中原北渭河处国中西两济域结合部西北省通西南中原华东门户交通枢纽西安辖九区四县市区面积1066方公里市区口400万国西北区城市全国济总体布局具承东启西东联西进重战略位
作六古首西安悠久历史积淀丰富文资源成国著名旅游中心城市时西安建国国重国防工业基科技研究基高等教育基综合科技实力全国排名第三位高新技术旅游城市两支柱性产业
二西安政治环境
1．政府办事效率作风城市建设发展影响
城市发展速度水素程度取决政府领导班子理水作风关系普通市民政府信赖程度投资者城市未发展信心——曲江面问题高速高质招商
西安市年发展情况充分表明政府西安城市建设改造决心提升城市竞争力做努力时通年建设积累定验城市发展极利
2．政策法规
西部开发战略实施程中国家继续重点扶持房产业采优惠政策优化市场环境进步激活西部房产市场
西安市政府根国家相关政策文件精神加强房产市场秩序治理整顿引导表现：
l 加国土资源房屋理立法力度
l 加强土储备理
l 物业理立法
l 加住房公积金理透明度
l 购房契税减半激活楼市
l 加强规划理
三西安济环境
1．西安全国济网络中济位
西安市中国区域济发展网络模式三三横体骨架中二级济增长级陇海兰新济带济增长点关中济区中心西安作新亚欧陆桥中国段规模综合实力强城市具承东启西连接南北战略位中国政府实施西部开发战略桥头堡西部区具发展带动作城市
2．西安济发展现状
***总书记古城西安发出西部开发总动员令作桥头堡古城西安城市建设济结构调整投资环境优化等方面取长足进步进步吸引投资发展济奠定基础
资料1：
西安市截2003年6月底引进外资情况：
l 已批准外商投资企业1918家投资国家区55
l 半年引进60外商投资项目实际引进外资118亿美元年期增长21％
l 批准外资项目中合外资额1000万美元项目17占新批项目总数28％
l 高新技术开发区济技术开发区外商投资热点区域年半年两开发区新批投资项目30合外资额316亿美元分占全市新批项目50％62％
结：西部开发战略格局西北部核心理位置西安逐渐成投资热点城市加城市建设力度营造良投资环境成西安市政府步工作重点
资料2：
西安市截止2003年6月未类济指标：
l 全市GDP年期增长122％
l 全市工业综合济效益指数9584点季度提高609百分点年期提高973百分点
l 半年全市完成方财政收入2872亿元增长158％
l 全市方财政支出2699亿元增长329％
l 金融机构存款余额1966亿元年初增加186亿元金融机构贷款余额1440亿元年初增加116亿元增10亿元
l 城镇居民均支配收入年期增长144％均消费支出增长143％农村居民均现金年期增长577％
结：2003年半年全市济增长速度呈现出稳步升趋势财政收入较快增长贷款力度加居民收入稳定增加良济形式房产发展提供稳定基础
3．产业状况
国生产总值（亿元） 国民济占例（）
第产业 4777 580
第二产业 37225 4523
第三产业 40325 4897
西安城市第二第三产业相济发达城市第三产业占重然较弱着济发展第三产业升空间
资料2：2002年西安工业总产值构成情况
工业总产值(亿元) 销售收入(亿元) 实现利润(万元)
航空工业 659 636 6696
航天工业 1142 3350
兵器工业 30 31 1305
电子工业 161 11 538
机械工业 1312 19083
输变电制造业 3888
纺织工业 116
化学工业 642 609
轻工业 256 303 27
食品工业 4144 3319 1564
冶金工业 2
结：
西安工业航空航天兵器制造食品轻工业占份额较中航空航天机械工业等少数行业存较利润空间
西安东西部受传统工业区发展影响房产区域发展受定限制
第三产业中贸(占GDP4959)旅游(占GDP158)西安城市济支柱性产业充分表明西安城市特色未发展方
4．西安消费水调研
资料1：
2002年末西安市金融机构项存款余额219114亿元中储蓄存款余额98804亿元存贷款增幅均高出陕西省西北五省区均水
资料2：
西安市岗职工工资水：截止2002年年底西安全市职工计13839万劳动报酬总额139亿元民币岗员年均工资12138元
行业 月均工资 行业 月均工资
农林牧渔业 816 批发零售贸易餐饮业 593
采掘业 512 金融保险业 1705
制造业 878 房产业 1000
电煤气水生产供应业 1258 社会服务业 1036
建筑业 801 卫生体育社会福利业 1000
质勘察业 762 教育文化广播影视业 1304
交通运输仓储邮电通信业 1258 科学研究综合技术服务业 1277
国家机关政社会团体 1269 行业 936
结：
西安市岗职工工资总体水全国范围属中等偏低水特北京海深圳等济发达区相差较
行业月均工资5001700元等说明收入差距较中房产业员月均工资1000元接均工资水
值关注现象西安批发零售贸易餐饮业较发达月均工资较低造成现象原西安事行业数众档次较低造成整体均工资偏低
居民收入较低形成巨反差西安房产售价说明房屋尚未成城市众消费品巨需求未成效需求中蕴藏着惊潜力
资料4：2002年西安城镇居民家庭基支出情况 单位：元
年均实际支出总额 781974
中 数值 占例
食品 220538 282
衣着 54052 69
医疗 53552 68
交通通讯 56796 73
娱乐教育 112668 144
居住 78356 10
购房建房 41508 53
结：
2002年西安市家庭均支出情况分析食品支出占28左右恩格系数标准应属中生活区水
资料5：西安三年均购房建房支出较
年份 2000年 2001年 2002年
均购房建房支出 270元 290元 415元
结：
20002001年西安均购房建房支略升2002年增幅达431说明西安房产市场2002年开始启动工薪阶层购买力开始释放出海城市房产开发验阶段致持续五年左右时间目前西安房产市场正处升阶段该阶段预计持续两三年正房产开发时机
四西安社会环境
1．历史文化西安影响
中国世界四文明古国西安中国六古古长安帝王三千年前西周起先11王里建历时千年历秦汉唐鼎盛时期创造保留辉煌古代文化西安已成座天然历史博物馆宗教文化中心
资料1：旅游项目西安历史文化
文化遗产 远古时代 半坡遗址蓝田猿遗址
周 西周车马坑沣镐遗址
秦 兵马俑秦始皇陵阿房宫遗址
汉 汉长安城宫殿遗址桂宫阳陵
三国时期 拜台马超墓定军山饮马池
唐 华清池雁塔雁塔明宫遗址兴庆宫
明 城墙城碑林钟鼓楼
革命战争时期 八路军办事处纪念馆等
宗教遗产 慈恩寺雁塔荐福寺雁塔成西安象征
法门寺出土唐代珍藏四枚佛指舍利成佛教圣
兴善寺青龙寺香积寺等著名寺院中外友交象征
楼观台八仙庵城罕见古建筑群清真寺分道教伊斯兰教文化重传播
结：
旧石器时代远古文明西周汉唐灿烂文化中国革命摇蓝历史西安旅游业留笔丰厚遗产历史文化巧妙融入现代城市建设中未陕西城市建设发展特色
2．西安文环境
西安国重科研基高等教育基西北区高新技术产业中心综合科技实力言中国城市中西安仅次北京海位居全国第三时西安作陆城市年远离海城市历激烈竞争济快速发展承袭千年古古老文明影响体现西安身种世争心态遇安生活惯生活节凑较缓慢外新生事物接触较少体现城市建设尤房产建设表现省会城市西北部济政治文化中心定位极符滞
资料1：
全市类高等院校4010博士科研流动站约100处博士学位授予点300处硕士学位授予点中著名西安交通学西北工业学西北学等高校年国家培养批现代化成名副实摇篮
资料2：
全市现类科研机构3000余年批重科研成果问世达接国际先进水科技优势建立起西安高新技术产业开发区作西安高新技术产业发展龙头代表科技成果转化西安济发展注入强生命力
结：
科技第生产力已成识面西部开发历史契机西北部城市缺少已政策资金利高素质先进技术创造济价值方面西安走西部城市前面高教基科研基西部硅谷西安发展建设提供储备批力资源技术力量
问题建议：
作高教基科研基年前国家计划济产物非西安身城市规划发展方意带计划济烙印宝贵资源转化现实生产力应西安城市发展建设中成重课题
科研成果转化西高新已做益尝试取巨成效教育产业化必成新西安发展亮点
目前全国优秀房产项目言教育等产业相结合复合型产成发展方均取成功善教育资源例西安交西北学等名校联合成推动西安房产发展重手段
3．口状况
资料：2002年西安区口分布
区域名称 口总数（万） 口密度（公里2） 区域名称 口总数（万） 口密度（公里2）
新城区 476 15346 灞桥区 438 1500
碑林区 665 30232 阎良区 24 976
莲湖区 58 15262 潼区 67 747
未央区 392 1500 长安区 903 570
雁塔区 61 4011
4．交通状况
西安处中国理中心古代丝绸路起点作联接东西部重交通枢纽西安已形成航空铁路公路现代化立体交通网络
4．1航空
资料：
机场建设 咸阳国际机场距西安市中心40公里中国四国际航空港
开设航线 国开辟100条航线日东京阪福冈名古屋广岛新泻韩国汉城中国香港澳门实现直航
航空公司 西北航空公司中国联合航空公司西安公司长安航空公司总部设西安期西北航空公司已东方航空公司兼组建中国东方航空集团公司公司资产总额473亿元围绕海北京广州三中心华东区腹西安昆明两翼拓展西北西南市场
西安航空建设基础设施较通兼重组东方航空集团增强西部区竞争力时壮西安航空运输力量增强西安区交通联系
4．2铁路
资料：
车站建设 西安火车站中国特等客运站欧亚陆桥中国境重站点
铁路建设 目前西安铁路已初步完成米字型布局规划现正开始进入实施阶段欧亚陆桥陇海铁路横贯西安西延建设中神延包神铁路相连延安直达包头西康铁路横断秦岭直达重庆建设中西合铁路（西安—合肥—南京）西中铁路（西安—凉—中卫）形成条东西连动陇海动脉
西安西北省联接西南中原华东区重铁路交通枢纽米字型布局完成西安快速发展起重推进作时西安中心城市置进步巩固加强
4．3公路
资料1：
l 西安仅次北京全国第二公路交通枢纽9条国道呈放射状通全国
l 西安现公路2800公里东线西线高速公路北线高等级公路
l 西安市拥出租车1万辆接海外旅游者中型豪华轿车千辆公交线路129条营运车辆2500台中巴线路31条车辆800余台日行驶里程50万公里运送客150万次
l 西安机动车辆年增长速度158％道路年增长率达5％停车场面积足62万方米部分新建道路缺乏公交港湾交通拥堵状况尤严重
西安作中西部重交通枢纽位已动摇基础设备较落城市交系统交通工具公路建设已适应天城市建设高速发展需城市交通状况亟改进完善否严重影响未房产开发城市建设步伐
2003年政府规划中已加强公路建设力度周边公路网建设道路拓宽改造工程高速公路城区快速干道建设秦岭终南山公路隧道建设成年西安市公路建设重点
4．4铁
西安铁现正处申报批阶段规划中５条线路全长１２０余公里中1号线西咸阳东连潼兵马俑具前景条线路２号线路张家堡韦曲３号线路火车站高新区４号线南二环三环间穿越环5号线贯穿南郊
铁规划布局示意图
铁建设城市发展需极缓解西安市交通拥堵问题缩短出行时间力促进房产开发销售规划中铁3号线火车站西高新说明政府西新区重视发展予丰厚优惠条件
铁规划侧面反映城市未发展规划布局铁号线规划反映潼咸阳西安外交流重作铁线路整体布局城市南部力度北面见南部未发展具广阔空间
结：
西安直国中西部重交通枢纽交通便利设施齐全西部开发契机西安市政府加投资交通等基础设施进行改建扩建交通建设西安城市发展提供力保障
西安外部交通（航空铁路公路）较便利国际化城市发展提供保证市交通（道路公交铁建设）相较滞然政府目前已开始加市道路铁建设投资力度彻底转变面貌时日
五城市规划发展趋势研究
西安城市规划发展趋势三方面素作结果确定
第层面：理素
城市发展需说西安作西北部济文化交通中心国家整体战略布局中起带动整西部济发展作求西安身必须加快济发展速度断扩产业规模达需需占更土资源原城市规模仅难满足需求会限制济发展城市外拓展成必然趋势
西安中心城市规划方：形成古城中心三环边界交通轴导功组团实体生态林带间隔城市空间格局化布局结构发展外围新区降低中心密度建立时代新城南北拓展空间东西延伸发展
第二层面：济素
城市营角度土营城市运营重环土利润化前期城市发展规划尤重西安中远期规划体现城市土营战略构想
第三层面：生活素
城市运营方目前城市运营成城市规划发展高层次政府实际操作力土权营权具实操力房产开发商整合提升城市运营商加入城市运营行列产项目规划分布成城市规划直接表象
城市远期规划：西接咸阳东接潼南拓长安北跨渭河三原延伸方形成四城市副中心城市发展轴咸阳户县三原蓝田延伸西面咸阳核心形成工业产业发展轴北面济开发区外辐射形成三原扩展济发展轴西南高新技术开发区户县延伸高新科技发展轴东南曲江旅游度假区形成蓝田延伸旅游度假发展轴
结：
西安城市发展规划直接影响房产行业发展方开发营
城市范围扩带规模造城运动项运动中房产开发疑会成西安城市拓展力军
未西安城市建设城市发展中房产开发疑先行国外实力雄厚公司掀起新—轮圈运动求发展
六相关支柱性产业研究
1．西安旅游产业调研
1．1西安旅游资源
西安闻名全国海外著名旅游城市旅游资源丰富
资料：西安旅游资源
类型 代 表
历史文化 西安见证华夏文明发源古代王盛衰中国革命烽火历史阶段遗留量珍贵文化遗产中半坡遗址秦始皇陵兵马俑雁塔华清池碑林钟鼓楼代表
然风光 西安周边峰峦叠嶂逶迤相连百里秦岭山脉险峻挺拔西岳华山温泉汤池闻名天潼骊山四季葱绿藏珍稀终南山六月积雪化太白山
传统民俗 秦腔皮影戏剪纸代表西安传统风俗独树帜时成体西北文化缩影代表
理景观 西安北部渭河积原中部黄土台南部秦岭山脉独特质貌吸引旅游者观光热点
西安旅游资源天独厚仅驰名遐尔然风光传统民俗拥量天独厚历史文化资源理景观资源丰富旅游资源果合理充分利起开发适合特色旅游产成西安未城市发展营特色
1．2西安旅游业发展现状
目前西安市旅游业商贸业助西部开发利契机发展势头非常迅猛全市旅游总收入占全市国生产总值（GDP）154旅游业已成西安市真正支柱产业先导产业
资料1：2002年西安国际旅游基情况
指标 总计 中
国际旅游数 74万 外国66万 港澳台胞8万
旅游外汇收总额 26亿元 商品性收入105亿元 劳务性收入155亿元
旅游者西安均停留天数 22天
旅游者西安均消费 3500元
资料2：2002年国客源市场构成
省份例
陕西 河南 山东 四川 江苏 甘肃 山西
148 79 64 63 61 59 53
般 河北 湖北 北京 宁夏 广东 湖南 浙江
3912
少 黑龙江 贵州 海南
07 06 06
资料3：西安旅游优势资源
2002年西安接国外旅游者达1567万次全年旅游收入105亿
着旅游业发展项旅游设施（涉外饭店旅行社出租汽车等）市政工程（高速公路网建设机场建设旅游专线）进步完善旅游业发展提供保障
日西安座陆全方位开放国际市：累计接海外游客已600万100位国家元首政府首脑先访问西安日韩国美英法德巴基斯伊朗罗马尼亚乌克兰等国十二城市建立友城市关系
问题1：
西安全年国旅游收入105亿元民币国际旅游收入32亿美元约合25亿元民币目前西安旅游收国游客根国客源市场构成情况分析国客源陕西省周边省份（总份额占35）陕西省份济发达区限制旅游消费
问题2：
国际旅游收入构成购物长途交通住宿收入游览观光销费占极重游客出游目例观光旅游仅列第三位重出西安旅游业必须原基础提升形成更元更丰富旅游概念体验旅游商务旅游消费旅游等复合旅游曲江会相发挥空间利资源
资料5：2002年国际旅游收入构成
长途交通 购物 住宿 餐饮 游览 娱乐 市交通 邮电通讯
数额 6816 9600 4480 3264 1120 896 768 1120 3936
例 213 30 14 102 35 28 24 35 123
问题3：
游客出游目出商务目占重极（观光旅游3倍左右）商务交流成西安外交流新亮点
资料6：2002年出游目游客占重
旅游目 休闲度假 观光旅游 探亲访友 商务 会议 健康医疗 宗教拜 文体交流
例 105 113 151 311 78 15 07 49 171
2．高新产业发展
西安拥全国排名第四位高新产业开发区高新产业已成现代西安支柱性产业产业重心转变中西安已跨出力步
西安南部高新技术产业开发区（简称西高新）北部济技术开发区年成拉动整城市济提升龙头中西高新区发展建设迅猛成区域规划建设典范周围块展影响深远
资料：2002年西高新济技术开发区统计资料
指 标 高新技术产业开发区 济技术开发区
工贸总收入 48117亿元 1505亿元
工业总产值 31843亿元 1001亿元
国生产总值 12053亿元 395亿元
外商总投资额 76亿 41亿
完成出口总额 21亿美元 33771万美元
合外资500万项目 11（占33） 11（占33）
第二部分：西安市房产市场调研
西安房产市场宏观环境分析
二西安房产板块市场发展分析
三重点项目市场调研
四西安房产消费市场调研分析
五西安市发展商实力发展策略调研
西安房产市场宏观环境分析
1．西安市总体房产市场发展概况
西安总体房产市场发展情况良两开发区发展市场支持强劲城市重心南移北城发展势头讯猛总体市场重点发展区域集中城南城北住宅市场快速发展基础开始进入盘时代商业产市场需求量发展前景城西城东市场快速发展市场供应量消化量例合理
西安市总体房产市场发展概况特征：
特征：城市南扩战略促进南部房产市场发展
特征二：新北城运动城北进入全新发展阶段
特征三：浐灞河开发启动城东城北盘开发
特征四：西咸体化城西发展提升带机遇
特征五：城中村问题集资房问题制约商品房住宅市场发展瓶颈尤城西二环
特征六：盘时代促进西安总体市场郊区化规模化发展
特征七：长安撤县改区刺激房产板块市场形成南部发展提供新动力互补
特征八：高科现象出现表明总体市场起步晚发展空间品牌发展极快品牌市场垄断性强促发展商意识品牌发展开始实行品牌系列产品开发形成优势群体推动市场发展
特征九：现时消费市场体高中收入群导致销售量总口例较低中低收入群市场未释放现时较高水价格水调空间
特征十：房产市场存定泡沫区域价格水接目标客户群面中低收入群项目缺乏档次市场基城中村项目集资房垄断
2．西安市房产板块划分
目前西安市房产项目分布建三环路<外环>发展方基城市规划发展方致基古城墙市中心圆心四周辐射发展中重点落南部北部房产分布城市规划布局西安总体房产市场划分六板块分南部板块北郊板块东郊板块西郊板块城区板块长安板块具体划分见表
房产板块 行政区 备注
城区板块 莲湖区东部新城区西部 古城墙
南部板块 雁塔区碑林区西部 包括高新技术开发区<开发区二期长安科技园区>曲江新区城南
北郊板块 未央区 包括西安济技术开发区
东郊板块 碑林区东部新城区东部 包括浐河开发区
西郊板块 莲湖区西部
长安板块 长安区 长安科技园韦曲科技园
3．板块基特征
n 六板块格局中城南部板块北郊板块南北呼应成西安楼市热点板块开发量者消化量西安市高房产板块南部市场加刚撤县改区长安区板块原城南起北郊板块相呼应构成西安楼市动脉盘项目新市项目量三板块集中南北三板块市场反应西安楼市发展变化
n 东西两板块中目前售项目集中二环住宅区发展方城区板块售项目商业物业发展较快
n 西安楼市热点段段均城区外针案南部板块北郊板块长安板块西郊板块东郊板块进行分析
n 长安板块南部板块发展基础西安市南发展城市发展战略方背景形成新兴板块具备特殊性区南部板块进行分析
4．供应量现状分析
西安市房产起步较慢发展速度较快目前房产供应较集中城北板块城南板块西高新板块三板块板块目前供应量相较少调研2002年起未三年现已开发房产项目市场总体供应量800余万方米西安市房产年销售量150万方米左右供应量已超出市场消化力
板块市场 约供应量
城东板块 66万方米
城南板块 104万方米
城西板块 55万方米
城北板块 99万方米
西高新板块 338万方米
长安板块 156万方米
曲江板块 9万方米
分析总结：
n 均居住面积全国均水定差距西安市目前均居住面积约11方米市场需求较
n 2002年起未三年现已开发房产项目市场总体供应量800余万方米全年销售面积150万方米左右80－120方米间房子较畅销市场供应足部分豪宅超户型房子出现局部剩者说市场需求水限制
n 阶梯状市场细化没形成现开发房子基瞄准西安市10％左右高收入者普通居民购房高潮远没部分市场
n 西安市国中型企业较家属楼公房占目前住房体市民房产置换意识高二级市场没发挥太作减弱房屋流通阻碍房产良性循环
5．西安房产总体价格分析
5．1板块价格分析
西安总体市场价格约29003000元㎡体现城东城南城西城北四板块（城北较偏低）年政府力扶持开发迅速西高新板块价格水高房产开发较集中中高新产雄踞整高新板块成现西安市CBD商务区影响楼价稳步升长安板块处市郊消费者抗性较楼价压力相较曲江板块旅游渡假区距离老城较空气生态环境良居住密度低目前暂西高新相短期具发展升空间
5．2环间项目价格分析
根统计西安房价二环环呈阶梯状步步高升分2500280031003500元市中心区点状楼盘中天国际商务厦骊马豪城等规模偏高空发展相关配套设施受限较法齐全居住环境外围规模楼盘
南二环已外西高新板块年发展中已成西安市重点CBD商务区气旺市政配套齐全楼价已受原区域性影响楼价高企
方面西安城市化进程加快市区扩容道路畅通加政务区南移开发区进步繁荣等项影响更重居住观念改变会局限求未距离障碍环二环外价格差必然日渐趋缓
二西安房产板块市场发展分析
1．城南板块
1．1板块市场背景分析
片区 区位板块中位 发展现状 发展趋势
西高新 现时核心发展区位 l 价格水高高中档项目密集房产轴线高科路科技路l 发展方西移南扩开始盘高价位中高档项目l 科技路高新路CBD区正形成商业产快速发展l 部分住宅项目具备新概念商住形式 l 片区CBD区形成区住宅项目商业项目产生支持l 房产项目盘高价高档中规模项目商业产功商务写字楼西部高新二期成发展区l 区CBD区长安路CBD区连成城南型CBD区l 片区市场核心发展区转期启动片区提供动力区位
城南片区 发展副心区位 l 长安路轴线二环连接朱雀街寨路形成商业产住宅较密集区位l 二环外连接丈八东路形成较高档住宅区l 片区发展已开始饱发展方南扩丈八东长安路CBD区已初步形成 l 形成商业产项目中规模住宅项目分路段集中l 城市发展房产发展更紧密西高新融合l 商业产发展功购物消费首商务写字楼物业辅
东高新 属发展区位 l 房产发展势头较慢项目l 发展属城南片区中档住宅项目 l 城南发展支持房产发展加快l 属区位更转移曲江新区继续中规模中档盘
曲江新区 启动区旅游产业线复合产业发展区 l 房产发展处女项目少土储备量l 拥生态资源文景观资源等板块差异性价值资源先天优势 l 新区发展板块现发展区进行功互补l 新区政策规划批量土支持外西高新城南城市中心CBD区支持成南部板块核心发展区位
分析结：
1 目前核心发展区域位西高新副心位长安路轴线二环连接朱雀街寨路形成商业产住宅较密集区位二环外连接丈八东路形成较高档住宅区
2 未核心发展区域位东南曲江新区副心位高新开发区
3 西高新城南成西安市中心区位高中档住宅项目商业物业密集
1．2板块房产发展背景
发展阶段 发展区位
发展初期 1高新技术开发区启动开启高新片区房产市场形成2南二环建成带动城南房产市场发展3中规模住宅项目
发展期 1产业基发展促进西高新快速发展形成科技路高新路房产轴2城南房产形成长安路寨路朱雀街轴心南二环外发展3中高价高中档楼规模中等规模项目商业产开始发展
现时发展 1西高新发展成熟市场片区开始西南扩发展高新二期成重点区2城南作CBD区发展成熟商住辅格局形成市场南扩发展3盘项目高价高档中规模项目商业产项目高速发展
西安城南开发开始风光限里相良配套设施高校林立文环境城南房子特销
分析结：
南部板块西西高新中城南东边规划中曲江新区西安城市发展战略重点方南背景
1．3板块市场属性
南部板块竞争更西高新中部城南片区竞争板块房产项目价格水高属西安市场高中档项目密集板块南部板块CBD区推动板块商业产属性发展部分楼盘倾新型商住结合性质方酒店公寓商务公寓等项目项目托CBD区高新开发区发展销售情况良年更牵头带动西安市场盘发展盘项目高价位中规模高档项目起成南部板块流发展趋势
1．4板块市场产业构成
南部板块市场产业构成托西安高新技术开发区教育科技产业成整西安济发展动力产业教育科技产业南部板块支柱产业高收入群集中南部板块断板块市场力消费阶层带生力军
1．5板块市场售重点项目分析
城南片区
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
时代华城 225亩 高层 3300起 3600 141153 720
鼎盛时代 10亩 商住 3400起 3750 80200 250
骊马豪城 30亩 高层 3200起 3550 119160 475
世家星城 827亩 层 2350起 2680 81196 7000
迈科星苑 125亩 高层 2980起 3450 81135 64
群贤庄 62亩 墅 4000起 4450 154353 301
曲江皇家花园 110亩 墅 5500起 5900 193377 110
西高新片区
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
唐园新苑 400亩 高层 2830起 3300 112313 162
高层 2950起 3250 149173 66
中华世纪城 620亩 高层 3000起 3450 101205 4000
紫薇城市花园 120亩 高层 3200起 3700 82353 800
西安锦花园 131亩 高层 2950起 3200 125208 1106
含光佳苑 78亩 高层 4500起 4850 109264 269
高新国际商务中心 334亩 写字楼 8500起 11000 3221644 54
高层 6700起 8300 251536 109
高科新花园 100亩 高层 3150起 3400 99187 340
高层 3200起 3700 84175 402
高新枫林绿洲 1000亩 高层 3000起 3250 5541
高新水晶岛 58亩 高层 3500起 3800
枫叶新市 413亩 商住 3450起 3700 85179 80
高层 3150起 3400 129153 104
精典四季花城 46亩 高层 2700起 2950 91171 260
层 2600起 2750 150
E阳国际 124亩 商住 5150起 5500 98265 96
1．6板块成熟片区房产综合指标统计
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
城南片区 3500左右 高层高层层次 楼盘规模较般1万方米左右 城中高薪阶层高新区 目前数量 面积三室二厅
西高新 3200左右 高层高层 般百亩社区型盘 高新区高薪阶层领导层 目前楼盘数量西安市集中区域开发量较 面积三室二厅四室二厅
1．7板块市场发展趋势分析
西高新城南CBD区连接成西安市新市中心区域带动南部板块价升加土供应量减少导致房价持续升高推动南部板块启动区域带利影响
高新支柱产业断发展房产项目提供适合消费群体
现西高新城南核心副心发展区域更商业产项目运作包括商务写字楼项目商场购物中心等商业物业
西高新区发展已接成熟土供应量足板块未住宅项目盘中高档项目住宅开发区域集中曲江新区
2．长安板块市场房产发展状况分析
2．1板块片区市场发展分析
片区市场 片区位 发展特点 发展趋势
长安科技园片区 重发展区位 1托科技园产业基城南板块影响力承接2盘开发 1片区继续盘开发2成长安板块连接城区重桥头堡成长安板块发展区域
长安中心区 现时区位 1受益西安城市中心南移趋势房产开发量价格升2总体开发量较少土储备较3市场竞争激烈总体价格水低 1长安板块发展区域需部长安科技园带动承接2长安科技园韦曲科技园发展该区产生持续发展支持
长安板块发展重片区位长安科技园区片区长安板块影响力区域引领整长安板块升级发展引擎
2．2板块房产发展背景
发展阶段 背景特点
发展初期 1． 长安花园代表第代成功项目针市场2． 交通配套缺少生活配套质量高造成房价低销量3． 项目开发水普遍城区水
发展期 1． 新建长安科技园韦曲科技园等产业基规划推动房产发展动力2． 撤县改区赋予长安更战略发展空间3． 房产项目盘项目长安科技园开始发展长安连接城区门户促进中心区房产发展
长安区然环境优势明显山水川适合居住良环境长安区学城建立更引起投资者注目长期配套里成墅聚集普通住宅然价格优势难形成规模市场
现时长安区北部长安科技园区连接城区加韦曲科技园学城等产业基建设投资引资位板报块市场发展提供产业支持
基础交通生活配套改善产业基设施建立撤县改区等长安板块房产升级发展起关重作
2．3板块市场属性
长安科技园片区盘基住宅项目盘中商业商务住宅项目已出现长安中心区发展中规模低价位住宅项目价格供应量着环境基础配套完善升
2．4板块市场产业构成
长安科技园韦曲科技园未建成前长安板块基工业农业支柱产业现时述两科技园建设引资等发展成熟带长安板块科技产业支持房产市场发展
2．5板块市场房产综合指标统计分析
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
3000左右 高层居住密度较低 千亩超型社区数 辐射面较广西安高薪中低年龄仕 目前数量高新开发区较集中 面积二室二厅三室二厅
2．6板块市场发展趋势分析
长安中心板块着长安科技园片区发展出现房产发展高潮长安板块开发量价格水等会提升
南部板块发展板块南部板块延伸带高新花园跃成新西安市中心延伸区域位西安市场郊区化首先长安板块开始
3．城北板块房产发展状况分析
3．1板块市场背景分析
城北板块西安房产板块市场重点板块占城市发展重点战略位置板块包括西安济技术开发区未央湖度假区城运村居住区张家堡广场等产业基基础配套设施城北发展提供优良发展背景
3．2发展区位片区市场发展分析
片区市场 片区位 发展特点 发展趋势
中部片区（北二环未央路交界轴心边界南北关正街东太华路） 现时核心发展区位 1托济技术开发区发展2现时发展中规模中档住宅项目集中未央路太华路3板块商务写字楼物业片区发展4商业项目发达5市场总体均价类板块南部市场低开发量供应量相少 1济技术发展形成片区强力支持2开发量供应量会提升更项目会进入3住宅市场继续中等规模中档项目4商业项目市场占重位置
城运村片区（城运村轴心南包括西安济技术开发区） 现时发展副心区位 1托城运村规划片绿化广场加济技术开发区支持2现时中等规模高中档住宅项目墅物业开发重头戏3基没出现商业项目发展潜力 1成城北中央居住区CLD中央商务区CBD盘发展兴起2商业产项目市场着住宅市场发展兴起
未央湖度假区 特定属性高端低密度居住区 1托未央湖风景区发展2现时高中档低密度住宅项目3发展墅层组合低密度开发模式 1发展继续墅低密度住宅2成城北生态居住旅游风景区
3．3板块房产发展背景
发展阶段 背景特点
发展初期 1生活配套缺乏交通设施少2居住环境差房产开发项目少3缺乏产业支持济量低4早期城运村功单缺乏配套
发展期 1北二环建成未央路拓宽等交通配套投入改善交通环境2张家堡广场等商业配套投入改善生活配套环境3西安济技术开发区发展开始板块发展提供产业支持
n 城北板块基础配套环境已改善交通基础生活配套已完善房产市场围绕已投入设施发展已形成未央路北二环太华路城运村等项目密集带
n 板块教育商业配套然较缺乏会房产市场高速发展带瓶颈
n 西安济技术开发区发展板块市场带产业支持
3．4板块市场属性
板块住宅市场属性现中等规模中档盘盘项目低密度项目转化商业产项目板块未发展热点包括商务物业商业物业开发区高价高档中项目商业产项目发展
3．5板块市场产业构成
济开发区发展推动消费市场结构转变科技产业完全代工农业成支柱产业
板块传统产业——农业旅游业结合西安发展观光农业理想
3．6板块市场售重点项目分析
板块市场重点售项目综合分析表
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
凤凰新城 225亩 商住 2900起 3150 145184 60
高层 2500起 2700 59194 190
银河华庭 48亩 高层 2650起 2900 130168 168
锦园新世纪 450亩 高层 2380起 2700 125205 3412
欧洲世家 200亩 墅 5900起 6600 300490 44
高层 2700起 2900 115170 850
碧云天花园 层 1250起 1550 110168 60
联排墅 2500起 2700 258267 25
独立墅 2650起 2950 319335 18
雅荷渡假山庄 350亩 层 1350 22157 1786
墅 1500 165236
雅荷花园 82亩 层 1680起 1850 147337 540
雅荷智家园 三期180亩 高层 2700起 2900 106179 1350
雅荷城市花园 148亩 层 2050起 2200 33230 280
万国金色家园 48亩 高层 2150起 2400 96130 340
层 2030起 2100 85126 304
3．7板块市场房产综合指标统计分析
板块市场综合指表分析
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
住宅3000 高层高层未央湖区域墅入市 百亩盘 市区中高端消费群 数量盘 面积三室二厅
墅3000—6000左右
3．8板块市场发展现状特点分析
城北板块先规划开发土储备基础配套现已正处前期发展阶段
板块市场土价格低开发成直接降低板块位置处西安城市发展重点区域两发展方板块市场中等规模中档项目价格水南部低高板块商业产项目市场发展现时相滞西安济技术开发区发展正处中期发展阶段提供支持力相高新南部支持显限
3．9板块市场发展趋势分析
开发区建设盘商业产项目进入形成期发展特点板块土储备价低出现量较高品质低价格高性价项目开发区形成CBD区现时城运村相应成CLD区（中央居住区）盘项目会区发展板块存托未央湖度假区低密度住宅区发展墅类项目
4．城东板块房产发展状况分析
4．1发展区位片区市场发展分析
片区市场 片区位 发展特点 发展趋势
兴庆宫片区（东关正街兴庆路位轴心） 发展区域 1城区城东现时发展区楼盘密集2住宅市场中项目价格水高3商业物业市场商住楼写字楼集中片区 1继续发展高中档中规模项目2商业产市场继续发展次片区形成区域商业中心区3发展区转移商业发展区
东高新片区 发展中区域 1房产时常相滞开发供应量中项目2片区价格较高发展潜力较 1着实际市中心区南移东高新发展2片区重点发展东南交科技园等科技园区
浐河开发区 发展中区域 1托浐河开发区开发区支持力度较弱2房产项目住宅项目3目前开发土储备盘发展格局已定 1浐开发区发展真正片区市场提供支持2盘开发结合利板块缺乏水资源开发低密度住宅区3片区成城东发展区
现时区域城区兴庆宫片区中型项目转商业物业形成商业产发展区浐河开发区拥板块没水资源利加土储备开发低密度中高档综合型盘项目
4．2板块房产发展背景
板块商贸云集流通活跃商业消费圈位兴庆宫区未商业集中区域开发浐河城东发展方形成低密度住宅区南未西安新中心连接通东高新区东高中型科技园刺激市场亮点
4．3板块市场属性
城东板块中房产发展格局清析市场目前城区中规模住宅项目部分商住楼东高新中等规模项目东部浐河开发区盘开发
4．4板块市场产业构成
板块市场产业商贸批发工业两方面构成建立浐河开发区科技产业开始发展板块会科技产业结合工业起发展商贸批发业发展板块市场带定数量生力军生意暴发户等浐河开发区建立板块输入定科技产业
4．5板块市场售重点项目分析
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
交数码家园 1200亩 商业 3150起 3500 20205 215
高层 2900起 3100 128193 828
阳天 23亩 高层 2950起 3100 103237 440
东新城市花园 45亩 高层 3000起 3400 127281 620
青青逸景 265亩 高层 2100起 2300 80260 520
联排墅 3350起 3800 165270 32
东方星座 15亩 高层 2850起 3100 133179 702
阳限 20亩 高层 2500起 2750 84131 380
新兴IN家园 12亩 高层 2680起 2800 92137 110
世贸厦 39亩 商住 3680起 4015 86307 90
高层 2650起 2900 92175 65
4．6板块市场房产综合指标统计分析
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
高档 中高档 高层高层层 占十亩中型楼盘 东郊原居民中心区消费群体 目前数量东二环较集中 三室二厅二室二厅
2900～3400 2900
4．7板块市场发展现状特点分析
板块价格水较高基城南持发展空间存定泡沫城东产业房产市场支持限板块吸纳城南卖家部分城北卖家
4．8板块市场发展趋势分析
板块市场重点发展方浐河开发区东高新东扩南移板块市场住宅物业价格水会回落商业产发展重点批发市场会整合改造城东板块东部浐河开发区低密度盘开发板块南部城南更发展机会
5．城西板块房产发展状况分析
5．1发展区位片区市场发展分析
板块市场发展背景重工业区历史悠久城市格局已形成固定模式想发展花力气现格局直城西房产发展瓶颈现时板块核心发展区唯房产集中片区玉祥门片区
片区市场 片区位 发展特点 发展趋势
玉祥门片区（劳动路—西关正街—庆路轴） 现时核心发展区 1托城理位置发展西咸体化战略发展2片区项目基中型项目3区商业物业氛围缺乏新市中型项目均引入超市等生活配套作卖点 1片区继续西发展更实际利西咸体化机场迎宾线作2西出现郊区化盘化出现高性价郊盘3西发展中西南方重点属发展中高新二期连接利价值价位提升
丰禾路片区 次发展区 1住宅区规划托玉祥门片区发展2项目较集中3中等规模项目外型项目价位区低 玉祥门片区连成片发展作住宅区
5．2板块房产发展背景
城西西安发展较早区域年发展西郊已成机械电子工业电工城区域道路密集交通发达西郊西安重工业区房产相滞外工矿企业集资建房直接削弱商品房优势现时板块商业物业配套缺乏商业氛围弱居住较方便
5．3板块市场属性
目前板块市场中规模住宅项目未发展方继续中型项目商业产项目发展方城区位置发展时西出现盘化郊区化发展
5．4板块市场产业构成
板块传统重工业年受产业发展影响导致板块消费群体普遍中低收入消费阶层
5．5板块市场售重点项目分析
项目名称 规模 建筑类型 售价水 均价 户型面积 供应量
新兴港湾 41亩 商住 2650起 2750 67108 120
高层 2700起 2900 81117 160
层 2600起 2850 78136 76
旭景名园 120亩 高层 2850起 3200 109193 1800
高层 2800起 3050 120144
层 2650起 2900 98129
蔚蓝印象 109亩 高层 2780起 2900 55225 1300
蔚蓝花城 360亩 层 2100起 2350 76133 4000
市绿洲 55亩 层 2950起 3100 73112 800
金桥美丽园 99亩 高层 3280起 3500 101183 120
5．6板块市场房产综合指标统计分析
价格水 物业建筑型态 规模水 客源 楼盘数量 力户型
高档 中高档 层高层少量高层入市 基百亩左右楼盘 西郊原居民西高新开发区工薪阶层 体楼盘集中西二环盘量 二室二厅三室二厅
28003200 2800
5．7板块市场发展现状特点分析
板块市场房产价格水偏低区位价值板块中弱房产项目量少集中城区位置住宅项目商业项目发展滞早期较量集资房建设制约板块房产发展玉祥门片区发展板块房产市场已起色开始成片发展
5．8板块市场发展趋势分析
增强板块市场商业产发展加基础配套投入快速改善板块房产发展背景效途径板块高新二期连成片板块价值价格效提升
6．板块市场间竞争态势
板块竞争力强弱次序发展空间西安总体市场发展方竞争态势集中南北两板块间南部发展先行区域开发饱北部竞争落南长安板块曲江新区盘项目竞争
板块市场发展单仅仅限板块区域消费市场面总体市场吸纳城北吸纳高中端消费层城西吸纳中低消费层城南疑高端消费群天
盘开发板块市场启动盘格局中城南城北区位价值高品质超规模盘发展会盘集中发展城西城东会相低廉土成发展高性价盘
西安市场竞争方盘时代背景曲江新区南部板块处土储备新区发展战略位十分重直接城北板块成竞争手
西安总体市场价格水存定泡沫表现房产发展集中优势区域价格水较发达区域价格水相差外市场总销售量口例1：3说明西安现购房力集中高中端消费层量消费量没释放市场总体价格会中低消费层释放出现调空间
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