重庆铁广场项目商业裙楼
营销策划报告
前 言
年着居民收入消费水提高重庆零售业服务业发展快仅营业额连年攀升新业态营模式断涌现商业物业营造出广阔市场空间开发企业商业物业信心空前高涨供应量空前极程度加剧竞争激烈程度
渝中区重庆商业中心历商家必争客观说前商业物业供应已开始出现饱迹象项目口岸条件商业裙房寄市场然消化现实
求项目定位推广必须着眼长远寻找业态空白点实现营差异化突破创新制胜
报告中方项目营业态方式产品规划租金（售价）水环节等提出较系统建议供贵司参考希作双方进步讨台通沟通优化终项目商业裙楼找合理解决方案
项目市场背景分析
（）重庆商业物业市场环境分析
1数字化商业
（1）商业面积：
城区效商业面积370万米左右常住口500万计均商业面积约075米距国际城市化问题关研究标准025米左右差距
（2）商圈饱度：
根商圈商业营业面积客户量均购买力等指标进行饱度计算出商圈商业物业米年营业额普遍2535万元间离理想营值尚225万元距离远远低饱度
（3）零售业态：
相关统计重庆商业业态例中便民店杂货店例约占35偏高百货店约20购物中心（商场）25连锁仓储式中心店5例偏低余15专业市场
（4）租金水：
城区5中心商圈独立商铺租金价格1001100元米·月（商圈中心区域）均租金价格150200元米·月间
整体出租型商业物业租金水20—80元米·月（建筑面积）物业口岸条件租金水非常明显影响外业态营业额利润水租金承受力较明显差
结合重庆未5年发展趋势认型商业物业独立商铺租金水会稳中升
（5）销售价格：
商圈商铺售价210万米（面积）间中心区域旺铺售价集中355万元区间
目前部分型商业物业招商成功带租约销售产权销售价格年租金收入值致12：1——15：1
2结
通数分析认：
（1）重庆市商业较成长空间
方面居民收入断增加消费水断提高方面杂货店便利店等较落伍商业形势然占相例没规模效应缺乏营特色法提供较完善配套服务商业整体营水提高
年外知名商家纷纷入渝业态包括百货超市类专业市场证明商家普遍重庆商业发展前景持乐观态度
（2）城区商圈发展开始削弱渝中区零售业集聚效应
城区年致力改造中心商圈南坪沙坪坝杨家坪步行街相继建设完成改善购物环境吸引相百货型专业市场商家进场留住相部分外流解放碑消费力然解放碑商圈目前然处争议龙头位绝优势集聚效应已开始弱化
（3）渝中区商业物业供应量相饱
统计数反映渝中区商业物业供应量已接饱渝中区商业物业面压力非常
附：2003年五商圈较表
商圈
日流量（万）
年购买力
（亿元）
商业供应量
（万米）
单位面积实际额
（元米）
饱度
解放碑
30
1350
45
42000
接饱
沙坪坝
24
648
25
30000
未达饱
南坪
20
540
20
25000
远未饱
杨家坪
28
756
22
30000
远未饱
观音桥
14
378
25
35000
未达饱
（二）渝中区商圈特征分析
1渝中区商圈格局概述
面格局渝中区商圈目前解放碑中心外形成三层次范围特征分：
（1）级商圈
目前步行街范围营业态包括型百货购物中心品牌店气旺购物环境相应物业租金售价高
（2）二级商圈
步行街周边辐射150米左右形成区域营业态包括超市体商业网点特点目标消费群较众化步行街气非常强赖性
（3）三级商圈
二级商圈外通年培育沉淀逐渐形成较集中商业区域较代表性七星岗较场口区域七星岗区域目前国美苏宁渝海家具市场中天装饰市场较场口区域目前意装饰市场休闲娱乐中心具备定规模知名度
2总量出现饱态势
首先百货例
渝中区全区口70万左右2000年底型百货已接15家营业面积超20万方米没型百货店购物场计算
附：辐射口百货业规模应关系
指标
口数
百货公司数量
（）
单百货公司规模
（m2）
总营业面积
（m2）
20万
12
800010000
1500020000
2050万
23
1000015000
2500035000
50100万
35
1500035000
40000100000
100万
超10
1500030000
超300000
考虑解放碑商圈重庆城区较强辐射力认常规数标准衡量解放碑商圈饱程度合理通现象出渝中区商圈营业面积已处饱边缘：
——口岸稍次面格局合理新增商业物业招商较困难商业物业租金水没明显涨
——型商场半闲置现象已较明显商业物业陷入招商营善撤场招商恶性循环百货外包括专业市场
——部分商家运作较困难气旺营业额保证甚亏损条件营
二较场口规划发展项目影响
（）较场口规划方案概述（方案见附件）
较场口规划功定位绝仅仅解放碑三级商圈渝中区商业商务次中心具体规划方案：
1中华路民权路架构形成十字金街民权路规划商业步行街路民权路交界处修建型休闲景观广场
2民生路路间百巷子片区较场口改造重点区域该区域建成合景国际城市冠中城市冠7栋超高层构成项目仅路隔
3较场口转盘面18梯方挑出城市阳台实际型观景广场
4十八梯片区记黄埔改造十八梯民俗风貌区
（二）较场口改造成果预测
1较场口片区改造完成彻底改变目前拥挤杂乱现状街区环境会根改善加新建众高层建筑区域整体形象极程度提升
2功较场口区域改造完成复合商业商务观景旅游观光休闲娱乐等高附加值功体
3轻轨通车较场口区域带30万左右日流量提升较场口商圈气流动消费力
4较场口片区建设规模估计卖场街商铺总供应量30万方米果全部招商成功规模繁荣程度致等重庆市普通城区核心商圈相目前商业氛围说升空间非常
5较场口众高层住宅建成新增10万方米商务空间新增商务士1万程度提高较场口商圈固定消费力
（三）项目块周边环境评价
项目紧邻路口岸相优势素：
1项目位步行街边缘相步行街范围商业物业车流物流组织较便利
2项目位十八楼民俗风貌区百子巷片区间百子巷片区改造形成较场口区域具形象档次高层建筑群落民俗风貌区建成成极具特色城市旅游观光景点两者够切实提高项目区位价值带更气商机
3项目路侧规划修建景观绿化带项目形象定拉动作
三项目综合评价
（）区位口岸
1区位
（1）优势
前述较场口规划改造完成成新商业中心规划起点较高功非常丰富极具特色
（2）劣势
角度较场口毕竟新区市场环境商家信心需培育程商业物业推出时间较集中物业供应市场竞争较激烈
（3）结
然较场口商圈发展前景目前商业氛围够成熟相五城区中心商圈定差距
2口岸
项目段条件认够基满足类业态商家营需项目相步行街范围型商业物业说然流始终劣势口岸条件具备绝竞争击力尤流量赖性强众型业态中档百货十分适合项目营
（二）项目空间结构评价
1面
（1）标准层面积
标准层面积裙房负楼部分单层面积接4500方米路楼层单层面积接3500方米相项目商业体量单层面积尤路楼层难满足部分业态营需卖场中档百货说略微偏
（2）面格局
裙房路方呈狭长条状够方正营中实率会受利影响
（3）
项目两栋塔楼核心筒裙房划分受定限制
2
（1）项目层高较合理基够满足类业态商家营需
附：项目裙楼层高指标
楼层
负5—负1
1
210
层高（米）
42
54
42
（2）项目楼层太高楼层部分气难保证业态选择受定限制
（三）项目硬件设施
裙房扶梯位置较合理5台垂直电梯供5层裙房配置标准较超前
项目前107车位加层增设面停车位130左右满足规范求法满足裙房营塔楼正常需应考虑通途径增设
（四）项目综合评价
通述分析出：
1项目定综合吸引力
项目紧邻较场口步行街商业价值较明显着较场口改造轻轨通车口岸价值较进步提升物业身硬件配置较超前
2商业物业较优势突出
解放碑商圈商业体量已非常营水重庆城区中高竞争非常激烈
较场口渝中区新兴商业中心培育需定时间时区域规模开发建设商业物业供应量较相合景国贸中心（聚富项目）开发城市冠项目口岸条件占优势方面商家目前较场口区域信心够充分程度增加项目定位推广压力
认项目指市场然消化现实成功盘活裙楼必须定位推广突破创新
四项目定位原
项目身条件具备绝优势运作程中必须注重两原：业态差异化二营方式差异化 通商家营特色保证项目市场前景
目前渝中区商业业态构成已较完备通济发展水更高商业营更成熟城市认业态营方式重庆目前处相空白点营求项目身条件较切合作项目定位方整合四套定位方案定位租售收益预测整理
五定位方案租售收益测算
（）力业态——高档百货
1 定位
（1）重庆没真正意义高档百货百货商家例外定众倾包括会方面重庆庞高收入群高档百货消费力客观存重庆没充分释放认市场环境重庆营高档百货时机目前已成熟
（2）百货类业态中租金承受力较强够气物业形象提升起积极作定位中应该放弃百货
（3）项目裙房面积指标路楼层单层面积约3000方米做众百货面积指标略低更重项目口岸目前气够旺解放碑较场口步行街区域相成熟度相略次先天处劣势高档百货恰求物业单层面积3000方米左右针目标消费群体相固定然流赖程度较低项目身条件非常切合
（4）项目标准层面格局路方形成狭长条状求卖场方正实普通百货说实率高太便卖场布置果做高档百货划分成字排开独立店面便高档品牌店面包装展示
（5）高档百货利润较高商家租金承受力较强形象附加值较高会助提升较场口区域形象利相关部门争取相关优惠措施
（6）知名高档百货商家重庆表现出较强兴趣纷纷组织重庆进行考察物业进行较深度洽谈然暂时没达成合作协议进入重庆时间问题包括香港新世界集团莲卡佛等
2 楼层设置：
较合理楼层选择裙房15层
(1)面积标准较适
(2)高档百货普遍求位流通道楼层普遍愿意接受楼层
(3)建筑面积15万方米左右较适规模
3 招商营模式：
(1)较合理招商营模式高档百货商家招商整体租赁统营
(2)高档百货租赁期20年左右具备带租约销售条件招商成功带租约销售物业产权
（二）辅助业态
1中型专业市场
（1）定位
A较场口规划项目位置步行街范围车流货流组织较便利货流较专业市场说较利先天条件
B业态目前较倾定位医药超市原重庆西南全国知名医药批发中心相商家外医药商家相部分准备抢摊重庆项目紧邻储奇门该区域目前知名度医药市场供势
C考虑专业业态求营档次太低
（2）楼层设置
目前认较合理楼层负负二楼原：
A总建筑面积8419方米两营楼层较符合医药超市商家需求（目前药房巨琪药业仓野药业双叶药业等重庆具定知名度医药商家中心店营业面积约5000—7000方米间）专业市场家居电器等需商业面积致相
B入口独立条件医药超市紧高档百货形象档次基会产生负面影响
C医药超市专业市场普遍负楼没太抗性
（3）招商营模式
A医药超市商家说较合理招商营模式整体招商装修营理行负责
B招商成功带租约销售物业产权
2净菜超市
（1）概念诠释
功净菜市场农贸市场基相区卖场包装中统形象标识统收银卫生条件理较规范营模式超市类似种生命力新兴业态
（2）定位
A已开发净菜市场销售非常成功
目前重庆售净采市场均龙寰公司开发位号桥两位沙坪坝铺位分零销售销售状况非常次推出基三月左右时间销售完毕
B项目开发净菜市场段条件
项目效辐射范围范围居民密集程度超号桥龙寰净菜市场方面较场口片区新建物业住户层面较高生活购物较讲究净菜市场相普通农贸市场更强吸引力
C便分零销售
（3）楼层设置
建议设置负五负四负三层原：
A三楼层均中兴路开设出口样半城片区居民负三层出入半城片区居民负五层出入较便利
B净菜市场形象档次高档百货间较落差规划负三五层高档百货间中型专业市场间隔出入完全独立条件会高档百货营环境产生负面影响
（4）招商营模式
推广中建议分零销售实现资金效回笼
营理中建议聘请龙寰物进行理净菜市场理应专项研究利保证前期营稳定性
3高档餐饮俱乐部
（1）定位
A重庆目前餐饮市场中档酒楼江湖菜居特点定位偏高档餐饮营较天天鱼港真正意义高档餐饮目前相空白点果知名高档餐饮目前进入重庆根重庆居民注重饮食消费爱风消费特点市场前景应该较
B重庆目前较高档型休闲俱乐部较少见特复合保健娱乐商务洽谈顶级商务餐饮体高档休闲中心目前部分类家准备进入重庆市场海家SPA俱乐部营范围仅仅香熏水疗复合种娱乐甚会议功中该商家重庆营前景非常乐观目前正寻找营场
C两部分业态形象档次较高够效吸引高端消费者高档百货营中形成良新互补
（2）楼层设置
建议设置6—8层原：
A复合种高端消费业种切实形成规模优势需较体量支撑项目6—8层总建筑面积达10615方米重庆市场已非常具规模优势
B餐饮俱乐部毕竟属消费服务领域营业额产值零售业水线前项目营餐饮等业态没足够商业氛围支持商家够承受租金相限建议设商业价值相较低高楼层
（3）招商营模式
A招商中首先考虑三楼层整体租赁商家意营理招商进展利转换招商模式整层半层招商物业理公司进行统理
B餐饮娱乐行业商家租赁期般太长中投资户说缺乏稳定收益保障分零销售产权难度较招商成功方充分利公司现投资户资源争取实现整层销售
4车库
（1）定位
A项目前107车位加层增设面停车位130左右满足规范求法满足裙房营塔楼正常需应考虑通途径增设
B建议项目裙楼增设部分车库方面项目身需方面周边新建物业车位数量普遍足全面入住车位需求激增租金预计较成长空间
（2）楼层设置建议
A设置负三四楼原中兴路直接进入车流进出非常便利
B负三四楼净菜超市难整体消化设置车库效避免出现部分空置
（3）推广营模式
销售车位权厦物业理公司进行统理
5写字楼
（1）定位
A较场口区域交通便利紧邻解放碑身较商务口岸项目高楼层单位定位写字间较稳定市场需求
B项目硬件条件楼层高54米够做出较气堂AB栋5部电梯直达910楼完全够满足商务办公形象硬件需
C项目裙房商家需办公空间项目果部分写字楼招商中作配套宣传
（2）楼层设置
建议设置910楼方面楼层高商业价值相较方面顶层办公受干扰相较开敞阳台商务空间压抑
（3）推广模式
建议分隔成面积单位销售根写字楼市场需求状况建议力面积划分80120方米间
（三）交通组织
1净菜市场流中兴路进入高档百货间医药超市作间隔会形成互扰
2车辆中兴路进入车库取车A栋堂办公电梯直达车库非常便利
3商场入口78轴线入口移6—7轴线间连6—7轴线间扶梯封闭成独立医药超市入口样高档百货入口完全受干扰
4高档餐饮俱乐部通5部专属电梯直达配置标准已完全足够需增加观光电梯
59楼10楼作办公商家配套堂应较高装修标准
61轴线两部垂直电梯建议合部载重量2吨轿厢货梯便商家货流组织
7商家需卸货区面积仓储空间考虑车库中划分解决
8应考虑设中央空调强度180卡方米
（四）租售收益测算
1项目裙房楼层面积指标
（1）负楼（路）
楼层
负5F
负4F
负3F
负2F
负1F
面积(方米)
4322
4586
4502
4417
4502
（2）楼（路）
楼层
1F
2F
37F
8F
9F
10F
面积(方米)
3476
3160
3587
3441
3186
2906
备注：
——项目楼层面积指标均层建筑面积
——述容租金均取租赁期均值已考虑租金递增素
——定位方案条件产品交通组织需调整容策划报告中作具体阐述
——租金售价定位渝中区商业物业租售价格业态身租金承受力相关数详见附件二
2租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元 m2）
售价（元 m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市
52360000
负4
净菜超市车库
35650000
负3
净菜超市车库
38750000
负2
医药超市
55
8580
4417
37897860
负1
医药超市
55
8580
4502
38627160
1
高档百货
70
10920
3476
37957920
2
高档百货
70
10920
31606
34513752
3
高档百货
70
10920
3587
39170040
4
高档百货
70
10920
3587
39170040
5
高档百货
70
10920
3587
39170040
6
高档餐饮俱乐部
40
6720
3587
24104640
7
高档餐饮俱乐部
40
6720
3587
24104640
8
高档餐饮俱乐部
40
6720
3441
23123520
9
办公
45
7560
3186
24086160
10
办公
45
7560
2902
21939120
合计
510620000
3定价
（1）测算原
净菜市场车位外余楼层均带租约出售产权建议租金基础结合投资户够接受回报率反算售价
重庆投资户够接受回报率致78投资回收期静态计算约13—15年建议建筑面积租金50元方米卖场年租金13倍定价建筑面积50（含50）元方米卖场年租金14倍定价前者略高
（2）净菜超市
净菜超市总面积8950方米果实率50商铺摊位面积25方米形成商铺摊位1790
参象龙寰农贸市场该市场位号桥附周边常住口较市场商铺摊位均售价约5万元销售情况非常较段时间实现销售率100考虑项目口岸相较均售价取6万元计算实现销售收入1074亿
（3）车位
负三负四层形成176车位（参原负三层划分方案建筑面积约4400方米）
根重庆市政府规定目前中高档写字楼车位年票约7300元14年收回投资计算合理售价应11万元实现销售1936万元车库合计12676万元
（4）医药超市
目前重庆专业市场商家够承受租金25—55元方米建玛特合景聚融报价建筑面积月租金40元方米渝中区外城区专业市场租金偏低南亚家具现代广场店租金28元方米
项目处渝中区紧邻车道便货流组织非常利专业市场营建议租金取限建筑面积月租金55元方米
（5）高档百货
根重庆考察洽谈高档百货商家透露租金价格限建筑面积月租金70元方米左右已高中档百货租金水（银太月租金41元方米成商租赁世贸中心均月租金约42元方米）
（6）高档餐饮俱乐部
该业态租金定位参意娱乐城（意世界C区）租金调查28楼建筑面积均月租金约45元方米考虑长时间市场培育项目成熟度目前难相建议建筑面积月租金定位40元方米
（7）办公
目前重庆高档写字楼建筑面积月租金约50—80元方米（万豪商务楼约60元方米会约90元方米）考虑项目商务体量缺乏专属商务配套品牌形象环节定劣势建议建筑面积月租金定位45元方米
备注：
高档餐饮俱乐部计划引进商家整体营类商家租赁年限太长带租约出售条件十分成熟成良性资产资产价值表中确定售价致相
六定位方案二租售收益测算
（）力业态——香港精品坊
1概念诠释
文说香港精品坊意指香港线百货品牌集中项目货品香港制造背景作项目营中击市场重砝码
2定位
（1）香港整亚洲非常重商业中心某种程度说引领流行时尚潮流香港制造身种品牌效应潜追群体
（2）众需求旺盛重庆整充斥着港造旗号百货产品优劣参半
（3）果项目构件香港精品坊商家香港根解决消费者心理顾虑认高含金量港造标志足项目百货业竞争中抢制高点
（4）香港精品坊果够招商成功较场口区域形象定提升作反贵司尝试争取政府优惠支持商家营中税收优惠招商活动政府组织样够极程度增强商家信心
3楼层设置
建议设置1—5层原：
（1） 该定位需定规模商品种类够较齐备市场获较高知名度时规模果太会出现招商足良情况综合考虑建议参高档百货体量标准确定总体规模
（2） 业态属精品百货范畴商家普遍愿意低入口楼层营楼层选择认1—5楼较合理
4招商营模式
建议先分零招商销售厦物进行统理
（二）辅助业态
1生活家
（1）定位
A 着收入水提高居住条件改善重庆居民家居布置更高审美标准求想应重庆家居饰品目前处种较粗放营状态没精品卖场重庆居民常常会利出差旅游机会北京海等家居饰品卖场购置物件市场空间较明显
B 类商家营中注重交通便捷度然流赖性非常强项目够满足营求
（2）楼层设置
建议设置负二楼面积指标适合中型专业店流物流组织较便利
（3）推广营模式
建议整体招商类商家租赁年限般20年左右招商成功带租约出售卖场产权
2净菜超市俱乐部办公定位交通组织方案
（三）租售收益测算
1租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元 m2）
售价（元 m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市
52360000
负4
净菜超市车库
35650000
负3
净菜超市车库
38750000
负2
生活家
55
8580
4417
37897860
负1
生活家
55
8580
4502
38627160
1
店中店—香港0关税产品
120
18720
3476
65070720
2
店中店—精品廊旗舰店
90
14040
31606
44374824
3
店中店—精品廊旗舰店
70
10920
3587
39170040
4
店中店—精品廊旗舰店
45
7560
3587
27117720
5
店中店—休闲运动
45
7560
3587
27117720
6
高档餐饮俱乐部
40
6720
3587
24104640
7
高档餐饮俱乐部
40
6720
3587
24104640
8
高档餐饮俱乐部
40
6720
3441
23123520
9
办公
45
7560
3186
24086160
10
办公
45
7560
2902
21939120
合计
523490000
2定价
——生活家
方案医药超市
——香港精品坊
香港精品坊档次利润附加值高百货略低受众层面更广租金承受力致高档百货相租金均价基等方案
方案推广程中分零招商楼层应差价体现设定楼层租金差价率致20—30间（楼层差价致30元方米左右）
意楼A区租金190元方米B区楼租金110—150元方米年培育营条件已非常成熟建议120元方米作楼基准租金余楼层租金前文述例调整
——余楼层定价方案
七定位方案三租售收益测算
（）生活家
1概念诠释
部分容中生活家方案二差异目标造包括品牌家具家居饰品型卖场
2定位
（1） 类似家居饰品重庆家具商家规模包装货品服务质量环节发达城市型商家相定差距作例证重庆高收入阶层外购买家具现象较普遍房产市场包装较注重住宅项目外购买家具布置样板房需求重庆家具市场较空间供细分
（2） 较场口意装饰城目前营已较成熟基需装修家庭会意装饰市场目标消费者层面生活家装饰市场较性定位生活家较充分势
（3） 项目位置紧邻步行街气保证形象展示效果出口车道货流组织非常便利营专业市场难理想场
3楼层设置
建议设置负正五层原：
6楼层总建筑面积21899方米规模优势已较突出果体量面市场消化力足风险
专业市场商家楼层没太高求项目负六楼会产生明显抗性
4招商营模式
商家整体招商统营招商成功销售物业产权
（二）辅助业态
1车库净菜市场
定位方案相发挥负四五楼商业价值定位方案中车库置910层相应交通组织点变化需路裙房910楼间增加部升降梯运送车辆
2医药超市办公
定位方案
3招商营模式
方案
（三）租售收益测算
1租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元 m2）
售价（元 m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市
4322
106890000
负4
4586
负3
医药超市
55
8580
4502
38627160
负2
医药超市
55
8580
4417
37897860
负1
生活家
60
9360
4502
42138720
1
生活家
60
9360
3476
32535360
2
生活家
60
9360
31606
29583216
3
生活家
60
9360
3587
33574320
4
生活家
60
9360
3587
33574320
5
生活家
60
9360
3587
33574320
6
办公
45
7560
3587
27117720
7
办公
45
7560
3587
27117720
8
办公
45
7560
3441
26013960
9
车库
26730000
10
车库
合计
495374676
2定价
（1）生活家
生活家营高档家具家饰品等利润高附加值高结合项目专业市场高度适应性建议租金突破专业市场限10建筑面积月租金定60元方米
（2）办公置6—8层910层租金差异售价相应变车位置910楼定便建议车位售价变销售速度方案二较会略低
（3）楼层等方案二
八定位方案四租售收益测算
（）力业态——奥特莱斯+店中店（香港精品坊）
1定位
（1）奥特莱斯质折扣店目前东南亚较风行销售季缺码架名牌具众性香港精品坊目标消费者层面基致形成良性互补
（2）品牌折扣店加香港精品百货认市时尚族非常具吸引力够较营前景
2楼层设置
（1）建议香港精品坊位项目13楼原奥特莱斯介入做3楼层已保证整体规模影响力方面压缩营规模更够保证招商效果利精品坊做做精
（2）奥特莱斯设置负二三楼该商家营模式整体营相分零商家说租金承受力限建议设置负二三楼
3招商营模式
（1）奥特莱斯整体招商行营招商成功销售物业产权
（2）香港名店坊招商营模式方案二
（二）辅助业态
1众餐饮娱乐
香港精品坊奥特莱斯进驻会程度提升项目气考虑做众餐饮着较场口区域改造进展轻轨通车十八梯民俗风貌区建设营条件进步提高
2SPA
SPA目前种休闲疗养市中受欢迎目前重庆SPA规模普遍较配套设施针女性服务果引进家规模SPA香薰水疗外整元休闲服务功应该非常具竞争优势
3楼层设置
两种业态属服务业种租金承受力限租赁期限较短难带产权销售建议置商业价值相较低高楼层
4招商营模式
两种辅助业态需分楼层招商租赁期长难吸引中型投资户建议招商成功投资客户整体销售
商家行营
5交通组织方案
（三）租售收益测算
1租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元 m2）
售价（元 m2）
面积（m2）
销售金额（万元）
负5
净菜超市
4322
106890000
负4
4586
负3
奥特莱斯（含部分车位）
55
8580
4502
38627160
负2
奥特莱斯
55
8580
4417
37897860
负1
奥特莱斯
60
9360
4502
42138720
1
店中店
120
18720
3476
65070720
2
店中店
90
14040
31606
44374824
3
店中店
70
10920
3587
39170040
4
高档餐饮影院等
50
7800
3587
27978600
5
生活家（众餐饮娱乐）
50
7800
3587
27978600
6
生活家（众餐饮娱乐）
50
7800
3587
27978600
7
SPA（停车位）
40
6720
3587
24104640
8
SPA（停车位）
40
6720
3441
23123520
9
商务办公（咖啡茶座）
45
7560
3186
24086160
10
商务办公（咖啡茶座）
45
7560
2902
21939120
合计
551358564
2定价
（1）奥特莱斯
该业种档次附加值高项目整体形象定提升作租赁价格环节应该考虑予定优惠外楼层规划位负楼租金建议定55元方米
（2）店中店
该业态应定位香港精品坊属档次业种租金取值方案二致
（3）生活家
该业态位项目56楼流商气会受定负面影响建议租金相方案三调10左右突破专业店常规限定位50元方米
（4）SPA
该业种高档餐饮俱乐部针消费层面基致建议租金定位取水40元方米
（5）商务办公
前三方案
九定位方案
认型商业物业说判断定位优劣重指标：总收益招商难度变现力业态协调性（营情景根影响）现指标四套定位方案列表
方案
总收益
排序
招商握
排序
变现力
排序
业态协调性
排序
综合排序
1
3
1
1
1
1
2
2
3
2
3
2
3
4
2
1
2
3
4
1
4
3
4
4
说明：
——招商难度较
方案力店面高档百货商家统招商高档百货重庆目前市场空缺认成功性较方案三类似方案二四均涉分零体量布局招商前期难准确控制整体招商成功性相较
——变现力较
方案三力店租赁期限长收益稳定带租约出售难度方案二招商程中商铺已分零销售定难度方案四众餐饮娱乐稳定性差变现难度
——业态协调性较
方案高档百货高档俱乐部档次协调形象统营协调性视佳方案三业态间没太互补影响方案二四定位描述较协调商家太尤力店分零难保证整体良莠状况营协调性认较差
十营销推广计划
（）入市时机建议
方建议双方项目定位方案达成识全面开展项目裙房推广工作原：
1高档百货定位项目优定位方案目标商家数量较限重庆消费力足支撑家高档百货时营应做招商前
2定位业态样面着市场竞争问题前文中提解放碑目前商业物业供应量已趋饱断新项目推出招商时间越长面竞争态势越复杂越激烈
3周边规划发展城市冠十八梯民俗风情街没动工建设想等两项目基成型区域整体形象质提升推出招商现实
4轻轨10月通车项目说利商家消费者轻轨较高认知度目前招商轻轨效应会受较幅度削弱
5企业角度提早入市实现资金较快回笼够切实降低风险减少期运作压力
（二）营销节奏建议
1营销节奏控制原
（1）先销售分零楼层
（2）首先方案招商果成功方案二四时进行（香港精品坊力业态）方案三
（3）旦招商成功带租约销售该楼层产权
建议项目营销划分四阶段
2第阶段
（1）时间周期
20045——7月
（2）目标务
销售分零楼层40针定位方案二商家进行试探性推广
（3）建议原
A负三四五层定位净菜市场铺位划分确定宣传资料设计制作位卖场装饰包装完成销售目前市场形势净菜市场摊位投资额营前景稳定受投资户关注青睐相应销售业绩较保证
B车位收益前景样较保证认价格合理条件销售难度应该建议销售
（4）工作推进计划
A营销准备期（月）完成工作容包括：
——招商销售资料设计制作
——卖场定点确定装修方案力争完成装修布置
B销售招商初步实施（月）
——争取实现分零销售楼层40销售率预计净菜市场销售速度应快车位销售速度
——招商方面完成定位方案目标商家资料收集信息告知着手试探取政府定位方案二支持力度包括营税收减免性否政府招商搭台（出面组织香港招商活动）
3第二阶段
（1）时间周期
20047——9月
（2）目标务
争取成功实现部分楼层招商准确评估判断型高档百货商家进场性
（3）工作推进计划
A两月完成部分楼层招商目前形势较进展状况先成功引进中等规模专业店负二层项目口岸条件支撑家居医药超市难度太相应招商拓展相利
B路楼层定位业态司积累商家资源两月应该判断出进场性
（4）租金相关优惠建议
A租金
专业店（家居医药超市）建议租赁期均月租金低35元方米起始租金低25元方米租赁期限低10年
高档百货建议租赁期均月租金低70元方米起始低50元方米租赁年限低20年
B优惠措施
考虑商家进场需投入装修开业前需广告造势市场培育需时间建议予定免租期作优惠商家较乐意接受种优惠方式
根重庆目前市场常规司招商验认医药超市家居予半年免租优惠较合理高档百货项目定位影响旦进场相稳定性建议予半年免租优惠特具品牌效应高档百货适放宽
4第三阶段
（1）时间周期
20049——11月
（2）目标务
开始销售已成功招商楼层产权招商方案行性招商方案二四时推进开始方案三目标商家联系
招商百货香港精品店招商成功高档餐饮俱乐部招商样陷入困境立进行6—10楼规划写字楼销售准备
（3）工作推进计划
A完成相关销售资料制作部班执行项相关工作
B方案确定半年招商成功性组织香港招商活动
（4）租金
A参定位方案二租售收益表
B基等高档百货优惠方案
5第四阶段
方案二四法成功招商专注生活家类型专业市场招商着手挖掘新定位方
（三）项目案名营销题建议
1项目案名建议
（1）优度国际（UINTERNATIONAL）
命名取英文谐音（YOU DO） U包装中延展UP（）UNION（联合）符合城市中心物业应具现代气息符合精英阶层意识形态优度身定雅皮气息口易记忆
（2）富顿中心
取音译FREEDOM简单口定涉外气息LOGO示意
（3）百富广场
创造财富意涵两栋塔楼分命名金座银座
（4）国际港
项目较场口区域位置类似港口较贴切
2营销题
目前塔楼功定位未终确定营销题仅针商业部分建议
（1）定位方案（高档百货力业态）
——质感品读特区
（2）定位方案二（香港精品坊力业态）
——完全香港非常锋度
（3）定位方案三（香港精品坊+奥特莱斯力业态）
——先锋时尚第站
（4）定位方案三（生活家专业市场力业态）
——专业营首席口岸
(四)项目营销策略
正常招商优惠外根项目客观条件认点执行程中需特注重：
1招商节奏控制
针套定位方案先进行力店招商力店程度确定项目商业部分功属性形象档次辅助业态营程中力店非常强赖性力店招商未成功条件辅助业态招商难度较果提前引进辅助业态项目业态协调性难效保证
2充分发挥企业软性作
项目长时间停工形象较利影响增强客户项目信心营销中需解决问题推广尤前期宣传中应该加企业宣传力度商家消费者解沈记信沈记项目推广够起非常积极作
3量争取政府支持
项目盘活较场口区域形象改良作操作程中政府申请支持基条件争取方两方面：部分商家免税二政府组织招商活动
重庆宏佳房产交易限公司
附件：较场口片区规划方案
规划点
1十字金街：
民权路—解放碑步行街—中华路组成造立体式商业街
2景观环线：
路磁器路组成交通干道景观道．
3城市冠－民生冠：
新民路潘家沟石灰市三条道路围合重点发展商务区
4城市阳台：
十八梯区域造渝中半岛城市观景台
二较场口城市空间格局：
较场口城市空间结构景观区商业区商务区三部分形成．
1景观区：
较场口转盘（雾广场）十八梯区域（城市阳台）组成
2商业区：
意块吃街二期组成
3商务区：
合景厦万豪块城市冠组成
三重点规划区域
1民权路－中央步行街
民权路规划商业步行街中心段道路总长３０８米南北两端雾广场中华广场形成街中万豪广场形成山城特色商业景观步行街
民权路北解放碑商业步行街南通＂城市阳台＂西接石灰市民生路万豪路中华路入口东领中华路磁器街入口．
2雾广场：
位民权路南端十八梯山城传统街区坎特山落差造良通江视野规划中绿色通廊相连提高观光价值．
渝中区ＣＢＤ整体景观集中渝中半岛南城市亮点具ＣＢＤ标作．
3吃街二期：
吃街广场：八路磁器街交接处较场口商业步道中重节点．
广场功：饮食文化景观艺术结合．
四 街道规划布局
1潘家沟－新民街－石灰市：设计行步道作城市休闲穿越空间．
2八路：吃街二期块形成山城特色街景街道空间
3万豪块：万豪酒店前＂城市绿色广场＂重点建设风格高雅 清新绿色广场（万豪广场）．
4中华路：连接解放碑商业区较场口区横贯十字金街作城市阳台步行系统整较场口区车行交通交接点开辟净高４５米底行车通道
5路：加绿化整治形成层次清晰街边绿化带林荫景观步道．
五交通系统规划
1车辆交通系统
（1）车分流形成ＣＢＤ氛围．
（2）较场口转盘：设架空步行天桥利转盘作空间转换（轻轨汽车交通转换）公交车站．
（3）中华路民权路交叉口：叉口处设底通道叉口处形成广场（中华广场）．
（4）万豪路口民生路磁器街民权路交叉路口端路设回车处磁器街较场口转盘设公交站点
（5）该区域设置８公交车站１０出租车站点５铁轻轨入口．
2步行道路系统
（1）民权路步行街形成三条步行道路：
（2）山城步行道：十八梯—较场口（十八梯贯穿较场口）．
商业步行道：民权路—意广场—八吃街二期（环意进入意广场穿八路吃街二期）城市休闲步行道：民权路—万豪块（民权路万豪块）
六轻轨（较新线）概况
较场口堰村长1398公里14座车站2座变电站6座牵引变电站座车场座控制中心采高架跨座式单轨交通方式初期配车84辆21列 列2—4节车厢节车厢长11米宽35米运行速度时30公里左右全线建成达高峰运送3万次时客运力初期年客运量15亿次远期年客运量3亿次
附件二：渝中区商业调查
物业名称
理位置
营面积
单层面积
（建筑面积）
功分布
建面销售价格
（元米）
销售率
租赁价格
（建筑面积）
出租率
停车位
圣名国际时装城
渝中区天门新华路
（重庆饭店旁）
约10006㎡
3300㎡
1F—8F服装交易
1F：46800—96800
1F—2未售余楼层出租
30
200
金鹰女街
解放碑步行街金鹰广场（1F）——1F
7500㎡
1F：1500㎡
1F：6000㎡
1F—1F饰品交易
力门面面积：5—8㎡
1F：300—700元㎡月
1F400—800元㎡月
100
中环银座
（期）
解放碑民族路青年路五四路部分
约8000㎡
A组团：书店酒吧
B组团：服装饰品
C组团：服饰餐厅
D组团：吃店专卖店
A组团：40000——45000
B组团：35000——40000
C组团：33000——38000
D组团：35000——40000
75
未营业
王府井百货
解放碑步行街王场
约24000㎡
约4000㎡
1F：超市
1F：珠宝化妆品皮鞋岛咖啡厅
2F：女士品专卖茶座
100
230
3F：女士品专卖咖啡厅
4F：男士品专卖
5F：家居品电器床品体育品客服中心
6F：餐饮娱乐
银太百货
渝中区较场口民权路
约24000㎡
约4000㎡
1F：超市
1F：精品首饰皮鞋2F：女士品专卖
3F：女士品专卖
4F：男士品专卖
5F：特卖场家居品运动品电器
6F：餐饮娱乐
41元㎡月
100
230
成民商场
解放碑江门（世贸中心）
42000㎡
4200㎡
未营
43—69元㎡月
20年租期
未营业
360
美国童乐园
解放碑会
约600㎡
约300㎡
1F：奖品区游艺区
2F：游艺区鬼屋
40元㎡月
意世界
渝中区较场口民权路
56200
㎡
A区：1F*1000㎡
B区：6F*6000㎡
A区：餐饮
B区： 建材装饰
C区： KTV餐饮
A区： 190元㎡月
B区： 1F：40—130元㎡月
A区：100
B区：
约320
C区：8F*2400㎡
1F：110—150元㎡月
2F：60—130元㎡月
3F：50—130元㎡月
4F：50—130元㎡月
5F：50—100元㎡月
C区： 1F：190元㎡月
2F：50元㎡月
3F：50元㎡月
4F：50元㎡月
5F：50元㎡月
6F：50元㎡月
7F：45元㎡月
8F：45元㎡月
80
C区：
100
物业名称
理位置
营面积
单层面积
功分布
销售价格
（元）
销售率
租赁价格
出租率
摊位数量
龙寰号桥
农贸市场
渝中区号桥
约7500㎡
约2500
3F：肉类市场
4F：菜类市场
5F：干货副食
40000—50000
约2米（面积）
100
400—500元月
未营业
约430
解放碑住宅市场调查
项目名称
项目简况
商场简况
项目户型配（套）
销售均价（套）
销售率
美力·COM
总34层1层33层中商场1—5层住宅6—33层住宅计644套单层23套4部电梯
商场6层配护梯1—1层单层面积1900㎡2—4层单层面积2320㎡5层单层面积1165㎡
全部室厅带厨卫
建面5000元㎡装修加400元㎡销售总价力25—36万间
总约180套左右中合景面销售相较
阳光星座
总32层商场3层住宅29层住宅计约377套单层13套3部电梯项目户型结构夹层层设计中8层夹层跃层设计余层设计
商场3层单层面积900㎡左右
室：套49㎡168套
两室：49㎡48套50㎡27套74㎡27套79㎡21套套8421套计148套
三室：约60套（包括跃层）
套5500元㎡装修加400元中夹层价格加600元㎡
夹层户型销售约70左右
海客赢洲
3栋52层超高层总建筑面积25万㎡栋电梯6部单层10户期推出1栋约480户
商场裙房5层
室：50㎡96套
三室：120㎡96套116㎡96套98㎡（跃层）48套
四室：131㎡（跃层）48套155㎡98套
套5000元㎡
正江约5500元㎡背江约4500元㎡
正江部分销售相较户型低楼层部分销售相较
华庭锦园
2栋高层栋3部电梯单层10户13户总约644套
两层生活配套
室：280套
二室：168套
三室：196套
套约4100元㎡背江约3700元㎡江约4500元㎡
已销售70左右中户型江三房销售相较差
瑞奇厦
总计36层住宅约28层约78万㎡单层16户3部电梯合计住宅448套
8层商场定位专业市场
单间：32㎡112套室：52㎡112套
两房：7274㎡224套
套4400元㎡
销售
东方曼哈顿（帝广场）
B栋42层A栋25层裙楼4层8层总建筑面积138万㎡B栋约540套单层15户5部电梯
8层商场正招商
室：43㎡270套
两室：94㎡162套
三室：108121112㎡（跃层）54套
五室：209㎡跃层
套6000元㎡
45已售112㎡跃层户型销售较
环岛名
总计30层住宅22层计176套单层8户4部电梯
8层商场
两室（建面）：135㎡144㎡44套
三室：184153143132㎡132套
建面约4000元㎡
总体销售相差中150㎡户型销售相较
南国丽景
41层层8户7—41层住宅280户3部电梯
商场1—6层
全部三房两厅（建面）：155㎡140套160㎡70套164㎡70套
建面4500元㎡
江：5000元㎡背江约4000元㎡
约50江销售相较
附件三：解放碑楼盘
楼盘
性质
址
占（m2）
总建面
户型
开盘
车位
价格
南国丽景
商住楼
沧白路68号
4030
47万(住宅30153商业16980)
128138米力140米三室两厅
2002
200
建面均价4000
华庭锦园
江景港式公寓
江门15号
4760
63991米
户型
20021130放号
93
御景江山
江景住宅
滨江路
8400
99万
31层32层高层住宅
2001年
东湾
区
家乐福千斯门
9万方
力户型120㎡全部见江景80㎡
2003半年
均价2300
海客瀛洲
商住公寓
天门长滨路
14000
25万方
A栋110套力室厅五室两厅
2003年4月推出
800
套面均价4500
恒通云鼎
商务公寓
民权路51号
115万43层
2912719米等六种户型1楼超市15楼商场6楼影视娱乐78楼美食城会9楼屋顶花园
20011
350
套面起价5200
帝广场*东方曼哈顿
商务公寓
五路8号
8638米
137983米
36888939等五种
2004年5月交房
均价5200
方
城市公寓
路38号
222亩
44694(住宅25000商业17000)
51160米种户型
2003年5月交房
70
3100起价均价3600
雅天际
户型公寓
八路中华路交汇处
1120米
23056米(住宅1800商业4200)
3097436等276套
2002年11月24日开盘
1500㎡
8250元起均价8800
银街俊景
酒店式公寓
新华路160号
10余万方商业35住宅65万写字间04万
127万
36886444㎡室厅两室两厅
20029月2003年4月交房
280
4100起4500均价
兴·市方舟
商住楼
戴家巷
3万方
2003322放号
竞城市花园
生活区
坪黄路6号
房交会1880元
时代豪苑
商住楼
解放碑中心
9700米
15万方
76130米层200250豪华层
开盘10天售完D 栋20034月推出
200左右
4600起均价6300
林华*环岛名
商住楼
八路（会旁）
3300
55000
裙楼11层（商场3层写字间5层车库3层）塔楼23层跃层4层公16套住宅19层152套
2001326动工20033完工
裙楼3层
3200起
城市传说
商住楼
解放碑中心段
13880
180268
131228米三室两厅
2003年3月18日
440
5000(建面)
金塔厦
商住楼
较场口石灰市街
47万方
户型套面积3050方米中套面积4046方米力户型户型面积相偏
预计2003年8月开盘
存
套4500－4800
建面3800－4000
中州厦
商住楼
解放碑中华路
37万方
酒店式纯户型30米50米
2003半年
万丽酒店公寓
商住楼
民权路米市
7万方
万豪旗国际知名品牌酒店公寓
2003半年
世贸中心
商住楼
解放碑新世纪
13万方
祥
2003半年
丽岛锦
商住楼
天门铜街
767万方
祥
2003半年
铁广场
商住楼
较场口路
96万方
2003半年
聚富广场三期
商住楼
万豪面青年路
118万方
户型
2003半年
鹏翔*市丽景
江门行100米
3万方商10左右住宅90左右
两室两厅86占50三室两厅128占50顶跃
200291
均价3500
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重庆铁广场项目商业裙楼
营销策划报告
前 言
年着居民收入消费水提高重庆零售业服务业发展快仅营业额连年攀升新业态营模式断涌现商业物业营造出广阔市场空间开发企业商业物业信心空前高涨供应量空前极程度加剧竞争激烈程度
渝中区重庆商业中心历商家必争客观说前商业物业供应已开始出现饱迹象项目口岸条件商业裙房寄市场然消化现实
求项目定位推广必须着眼长远寻找业态空白点实现营差异化突破创新制胜
报告中方项目营业态方式产品规划租金（售价）水环节等提出较系统建议供贵司参考希作双方进步讨台通沟通优化终项目商业裙楼找合理解决方案
项目市场背景分析
（）重庆商业物业市场环境分析
1数字化商业
（1）商业面积：
城区效商业面积370万米左右常住口500万计均商业面积约075米距国际城市化问题关研究标准025米左右差距
（2）商圈饱度：
根商圈商业营业面积客户量均购买力等指标进行饱度计算出商圈商业物业米年营业额普遍2535万元间离理想营值尚225万元距离远远低饱度
（3）零售业态：
相关统计重庆商业业态例中便民店杂货店例约占35偏高百货店约20购物中心（商场）25连锁仓储式中心店5例偏低余15专业市场
（4）租金水：
城区5中心商圈独立商铺租金价格1001100元米·月（商圈中心区域）均租金价格150200元米·月间
整体出租型商业物业租金水20—80元米·月（建筑面积）物业口岸条件租金水非常明显影响外业态营业额利润水租金承受力较明显差
结合重庆未5年发展趋势认型商业物业独立商铺租金水会稳中升
（5）销售价格：
商圈商铺售价210万米（面积）间中心区域旺铺售价集中355万元区间
目前部分型商业物业招商成功带租约销售产权销售价格年租金收入值致12：1——15：1
2结
通数分析认：
（1）重庆市商业较成长空间
方面居民收入断增加消费水断提高方面杂货店便利店等较落伍商业形势然占相例没规模效应缺乏营特色法提供较完善配套服务商业整体营水提高
年外知名商家纷纷入渝业态包括百货超市类专业市场证明商家普遍重庆商业发展前景持乐观态度
（2）城区商圈发展开始削弱渝中区零售业集聚效应
城区年致力改造中心商圈南坪沙坪坝杨家坪步行街相继建设完成改善购物环境吸引相百货型专业市场商家进场留住相部分外流解放碑消费力然解放碑商圈目前然处争议龙头位绝优势集聚效应已开始弱化
（3）渝中区商业物业供应量相饱
统计数反映渝中区商业物业供应量已接饱渝中区商业物业面压力非常
附：2003年五商圈较表
商圈
日流量（万）
年购买力
（亿元）
商业供应量
（万米）
单位面积实际额
（元米）
饱度
解放碑
30
1350
45
42000
接饱
沙坪坝
24
648
25
30000
未达饱
南坪
20
540
20
25000
远未饱
杨家坪
28
756
22
30000
远未饱
观音桥
14
378
25
35000
未达饱
（二）渝中区商圈特征分析
1渝中区商圈格局概述
面格局渝中区商圈目前解放碑中心外形成三层次范围特征分：
（1）级商圈
目前步行街范围营业态包括型百货购物中心品牌店气旺购物环境相应物业租金售价高
（2）二级商圈
步行街周边辐射150米左右形成区域营业态包括超市体商业网点特点目标消费群较众化步行街气非常强赖性
（3）三级商圈
二级商圈外通年培育沉淀逐渐形成较集中商业区域较代表性七星岗较场口区域七星岗区域目前国美苏宁渝海家具市场中天装饰市场较场口区域目前意装饰市场休闲娱乐中心具备定规模知名度
2总量出现饱态势
首先百货例
渝中区全区口70万左右2000年底型百货已接15家营业面积超20万方米没型百货店购物场计算
附：辐射口百货业规模应关系
指标
口数
百货公司数量
（）
单百货公司规模
（m2）
总营业面积
（m2）
20万
12
800010000
1500020000
2050万
23
1000015000
2500035000
50100万
35
1500035000
40000100000
100万
超10
1500030000
超300000
考虑解放碑商圈重庆城区较强辐射力认常规数标准衡量解放碑商圈饱程度合理通现象出渝中区商圈营业面积已处饱边缘：
——口岸稍次面格局合理新增商业物业招商较困难商业物业租金水没明显涨
——型商场半闲置现象已较明显商业物业陷入招商营善撤场招商恶性循环百货外包括专业市场
——部分商家运作较困难气旺营业额保证甚亏损条件营
二较场口规划发展项目影响
（）较场口规划方案概述（方案见附件）
较场口规划功定位绝仅仅解放碑三级商圈渝中区商业商务次中心具体规划方案：
1中华路民权路架构形成十字金街民权路规划商业步行街路民权路交界处修建型休闲景观广场
2民生路路间百巷子片区较场口改造重点区域该区域建成合景国际城市冠中城市冠7栋超高层构成项目仅路隔
3较场口转盘面18梯方挑出城市阳台实际型观景广场
4十八梯片区记黄埔改造十八梯民俗风貌区
（二）较场口改造成果预测
1较场口片区改造完成彻底改变目前拥挤杂乱现状街区环境会根改善加新建众高层建筑区域整体形象极程度提升
2功较场口区域改造完成复合商业商务观景旅游观光休闲娱乐等高附加值功体
3轻轨通车较场口区域带30万左右日流量提升较场口商圈气流动消费力
4较场口片区建设规模估计卖场街商铺总供应量30万方米果全部招商成功规模繁荣程度致等重庆市普通城区核心商圈相目前商业氛围说升空间非常
5较场口众高层住宅建成新增10万方米商务空间新增商务士1万程度提高较场口商圈固定消费力
（三）项目块周边环境评价
项目紧邻路口岸相优势素：
1项目位步行街边缘相步行街范围商业物业车流物流组织较便利
2项目位十八楼民俗风貌区百子巷片区间百子巷片区改造形成较场口区域具形象档次高层建筑群落民俗风貌区建成成极具特色城市旅游观光景点两者够切实提高项目区位价值带更气商机
3项目路侧规划修建景观绿化带项目形象定拉动作
三项目综合评价
（）区位口岸
1区位
（1）优势
前述较场口规划改造完成成新商业中心规划起点较高功非常丰富极具特色
（2）劣势
角度较场口毕竟新区市场环境商家信心需培育程商业物业推出时间较集中物业供应市场竞争较激烈
（3）结
然较场口商圈发展前景目前商业氛围够成熟相五城区中心商圈定差距
2口岸
项目段条件认够基满足类业态商家营需项目相步行街范围型商业物业说然流始终劣势口岸条件具备绝竞争击力尤流量赖性强众型业态中档百货十分适合项目营
（二）项目空间结构评价
1面
（1）标准层面积
标准层面积裙房负楼部分单层面积接4500方米路楼层单层面积接3500方米相项目商业体量单层面积尤路楼层难满足部分业态营需卖场中档百货说略微偏
（2）面格局
裙房路方呈狭长条状够方正营中实率会受利影响
（3）
项目两栋塔楼核心筒裙房划分受定限制
2
（1）项目层高较合理基够满足类业态商家营需
附：项目裙楼层高指标
楼层
负5—负1
1
210
层高（米）
42
54
42
（2）项目楼层太高楼层部分气难保证业态选择受定限制
（三）项目硬件设施
裙房扶梯位置较合理5台垂直电梯供5层裙房配置标准较超前
项目前107车位加层增设面停车位130左右满足规范求法满足裙房营塔楼正常需应考虑通途径增设
（四）项目综合评价
通述分析出：
1项目定综合吸引力
项目紧邻较场口步行街商业价值较明显着较场口改造轻轨通车口岸价值较进步提升物业身硬件配置较超前
2商业物业较优势突出
解放碑商圈商业体量已非常营水重庆城区中高竞争非常激烈
较场口渝中区新兴商业中心培育需定时间时区域规模开发建设商业物业供应量较相合景国贸中心（聚富项目）开发城市冠项目口岸条件占优势方面商家目前较场口区域信心够充分程度增加项目定位推广压力
认项目指市场然消化现实成功盘活裙楼必须定位推广突破创新
四项目定位原
项目身条件具备绝优势运作程中必须注重两原：业态差异化二营方式差异化 通商家营特色保证项目市场前景
目前渝中区商业业态构成已较完备通济发展水更高商业营更成熟城市认业态营方式重庆目前处相空白点营求项目身条件较切合作项目定位方整合四套定位方案定位租售收益预测整理
五定位方案租售收益测算
（）力业态——高档百货
1 定位
（1）重庆没真正意义高档百货百货商家例外定众倾包括会方面重庆庞高收入群高档百货消费力客观存重庆没充分释放认市场环境重庆营高档百货时机目前已成熟
（2）百货类业态中租金承受力较强够气物业形象提升起积极作定位中应该放弃百货
（3）项目裙房面积指标路楼层单层面积约3000方米做众百货面积指标略低更重项目口岸目前气够旺解放碑较场口步行街区域相成熟度相略次先天处劣势高档百货恰求物业单层面积3000方米左右针目标消费群体相固定然流赖程度较低项目身条件非常切合
（4）项目标准层面格局路方形成狭长条状求卖场方正实普通百货说实率高太便卖场布置果做高档百货划分成字排开独立店面便高档品牌店面包装展示
（5）高档百货利润较高商家租金承受力较强形象附加值较高会助提升较场口区域形象利相关部门争取相关优惠措施
（6）知名高档百货商家重庆表现出较强兴趣纷纷组织重庆进行考察物业进行较深度洽谈然暂时没达成合作协议进入重庆时间问题包括香港新世界集团莲卡佛等
2 楼层设置：
较合理楼层选择裙房15层
(1)面积标准较适
(2)高档百货普遍求位流通道楼层普遍愿意接受楼层
(3)建筑面积15万方米左右较适规模
3 招商营模式：
(1)较合理招商营模式高档百货商家招商整体租赁统营
(2)高档百货租赁期20年左右具备带租约销售条件招商成功带租约销售物业产权
（二）辅助业态
1中型专业市场
（1）定位
A较场口规划项目位置步行街范围车流货流组织较便利货流较专业市场说较利先天条件
B业态目前较倾定位医药超市原重庆西南全国知名医药批发中心相商家外医药商家相部分准备抢摊重庆项目紧邻储奇门该区域目前知名度医药市场供势
C考虑专业业态求营档次太低
（2）楼层设置
目前认较合理楼层负负二楼原：
A总建筑面积8419方米两营楼层较符合医药超市商家需求（目前药房巨琪药业仓野药业双叶药业等重庆具定知名度医药商家中心店营业面积约5000—7000方米间）专业市场家居电器等需商业面积致相
B入口独立条件医药超市紧高档百货形象档次基会产生负面影响
C医药超市专业市场普遍负楼没太抗性
（3）招商营模式
A医药超市商家说较合理招商营模式整体招商装修营理行负责
B招商成功带租约销售物业产权
2净菜超市
（1）概念诠释
功净菜市场农贸市场基相区卖场包装中统形象标识统收银卫生条件理较规范营模式超市类似种生命力新兴业态
（2）定位
A已开发净菜市场销售非常成功
目前重庆售净采市场均龙寰公司开发位号桥两位沙坪坝铺位分零销售销售状况非常次推出基三月左右时间销售完毕
B项目开发净菜市场段条件
项目效辐射范围范围居民密集程度超号桥龙寰净菜市场方面较场口片区新建物业住户层面较高生活购物较讲究净菜市场相普通农贸市场更强吸引力
C便分零销售
（3）楼层设置
建议设置负五负四负三层原：
A三楼层均中兴路开设出口样半城片区居民负三层出入半城片区居民负五层出入较便利
B净菜市场形象档次高档百货间较落差规划负三五层高档百货间中型专业市场间隔出入完全独立条件会高档百货营环境产生负面影响
（4）招商营模式
推广中建议分零销售实现资金效回笼
营理中建议聘请龙寰物进行理净菜市场理应专项研究利保证前期营稳定性
3高档餐饮俱乐部
（1）定位
A重庆目前餐饮市场中档酒楼江湖菜居特点定位偏高档餐饮营较天天鱼港真正意义高档餐饮目前相空白点果知名高档餐饮目前进入重庆根重庆居民注重饮食消费爱风消费特点市场前景应该较
B重庆目前较高档型休闲俱乐部较少见特复合保健娱乐商务洽谈顶级商务餐饮体高档休闲中心目前部分类家准备进入重庆市场海家SPA俱乐部营范围仅仅香熏水疗复合种娱乐甚会议功中该商家重庆营前景非常乐观目前正寻找营场
C两部分业态形象档次较高够效吸引高端消费者高档百货营中形成良新互补
（2）楼层设置
建议设置6—8层原：
A复合种高端消费业种切实形成规模优势需较体量支撑项目6—8层总建筑面积达10615方米重庆市场已非常具规模优势
B餐饮俱乐部毕竟属消费服务领域营业额产值零售业水线前项目营餐饮等业态没足够商业氛围支持商家够承受租金相限建议设商业价值相较低高楼层
（3）招商营模式
A招商中首先考虑三楼层整体租赁商家意营理招商进展利转换招商模式整层半层招商物业理公司进行统理
B餐饮娱乐行业商家租赁期般太长中投资户说缺乏稳定收益保障分零销售产权难度较招商成功方充分利公司现投资户资源争取实现整层销售
4车库
（1）定位
A项目前107车位加层增设面停车位130左右满足规范求法满足裙房营塔楼正常需应考虑通途径增设
B建议项目裙楼增设部分车库方面项目身需方面周边新建物业车位数量普遍足全面入住车位需求激增租金预计较成长空间
（2）楼层设置建议
A设置负三四楼原中兴路直接进入车流进出非常便利
B负三四楼净菜超市难整体消化设置车库效避免出现部分空置
（3）推广营模式
销售车位权厦物业理公司进行统理
5写字楼
（1）定位
A较场口区域交通便利紧邻解放碑身较商务口岸项目高楼层单位定位写字间较稳定市场需求
B项目硬件条件楼层高54米够做出较气堂AB栋5部电梯直达910楼完全够满足商务办公形象硬件需
C项目裙房商家需办公空间项目果部分写字楼招商中作配套宣传
（2）楼层设置
建议设置910楼方面楼层高商业价值相较方面顶层办公受干扰相较开敞阳台商务空间压抑
（3）推广模式
建议分隔成面积单位销售根写字楼市场需求状况建议力面积划分80120方米间
（三）交通组织
1净菜市场流中兴路进入高档百货间医药超市作间隔会形成互扰
2车辆中兴路进入车库取车A栋堂办公电梯直达车库非常便利
3商场入口78轴线入口移6—7轴线间连6—7轴线间扶梯封闭成独立医药超市入口样高档百货入口完全受干扰
4高档餐饮俱乐部通5部专属电梯直达配置标准已完全足够需增加观光电梯
59楼10楼作办公商家配套堂应较高装修标准
61轴线两部垂直电梯建议合部载重量2吨轿厢货梯便商家货流组织
7商家需卸货区面积仓储空间考虑车库中划分解决
8应考虑设中央空调强度180卡方米
（四）租售收益测算
1项目裙房楼层面积指标
（1）负楼（路）
楼层
负5F
负4F
负3F
负2F
负1F
面积(方米)
4322
4586
4502
4417
4502
（2）楼（路）
楼层
1F
2F
37F
8F
9F
10F
面积(方米)
3476
3160
3587
3441
3186
2906
备注：
——项目楼层面积指标均层建筑面积
——述容租金均取租赁期均值已考虑租金递增素
——定位方案条件产品交通组织需调整容策划报告中作具体阐述
——租金售价定位渝中区商业物业租售价格业态身租金承受力相关数详见附件二
2租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元 m2）
售价（元 m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市
52360000
负4
净菜超市车库
35650000
负3
净菜超市车库
38750000
负2
医药超市
55
8580
4417
37897860
负1
医药超市
55
8580
4502
38627160
1
高档百货
70
10920
3476
37957920
2
高档百货
70
10920
31606
34513752
3
高档百货
70
10920
3587
39170040
4
高档百货
70
10920
3587
39170040
5
高档百货
70
10920
3587
39170040
6
高档餐饮俱乐部
40
6720
3587
24104640
7
高档餐饮俱乐部
40
6720
3587
24104640
8
高档餐饮俱乐部
40
6720
3441
23123520
9
办公
45
7560
3186
24086160
10
办公
45
7560
2902
21939120
合计
510620000
3定价
（1）测算原
净菜市场车位外余楼层均带租约出售产权建议租金基础结合投资户够接受回报率反算售价
重庆投资户够接受回报率致78投资回收期静态计算约13—15年建议建筑面积租金50元方米卖场年租金13倍定价建筑面积50（含50）元方米卖场年租金14倍定价前者略高
（2）净菜超市
净菜超市总面积8950方米果实率50商铺摊位面积25方米形成商铺摊位1790
参象龙寰农贸市场该市场位号桥附周边常住口较市场商铺摊位均售价约5万元销售情况非常较段时间实现销售率100考虑项目口岸相较均售价取6万元计算实现销售收入1074亿
（3）车位
负三负四层形成176车位（参原负三层划分方案建筑面积约4400方米）
根重庆市政府规定目前中高档写字楼车位年票约7300元14年收回投资计算合理售价应11万元实现销售1936万元车库合计12676万元
（4）医药超市
目前重庆专业市场商家够承受租金25—55元方米建玛特合景聚融报价建筑面积月租金40元方米渝中区外城区专业市场租金偏低南亚家具现代广场店租金28元方米
项目处渝中区紧邻车道便货流组织非常利专业市场营建议租金取限建筑面积月租金55元方米
（5）高档百货
根重庆考察洽谈高档百货商家透露租金价格限建筑面积月租金70元方米左右已高中档百货租金水（银太月租金41元方米成商租赁世贸中心均月租金约42元方米）
（6）高档餐饮俱乐部
该业态租金定位参意娱乐城（意世界C区）租金调查28楼建筑面积均月租金约45元方米考虑长时间市场培育项目成熟度目前难相建议建筑面积月租金定位40元方米
（7）办公
目前重庆高档写字楼建筑面积月租金约50—80元方米（万豪商务楼约60元方米会约90元方米）考虑项目商务体量缺乏专属商务配套品牌形象环节定劣势建议建筑面积月租金定位45元方米
备注：
高档餐饮俱乐部计划引进商家整体营类商家租赁年限太长带租约出售条件十分成熟成良性资产资产价值表中确定售价致相
六定位方案二租售收益测算
（）力业态——香港精品坊
1概念诠释
文说香港精品坊意指香港线百货品牌集中项目货品香港制造背景作项目营中击市场重砝码
2定位
（1）香港整亚洲非常重商业中心某种程度说引领流行时尚潮流香港制造身种品牌效应潜追群体
（2）众需求旺盛重庆整充斥着港造旗号百货产品优劣参半
（3）果项目构件香港精品坊商家香港根解决消费者心理顾虑认高含金量港造标志足项目百货业竞争中抢制高点
（4）香港精品坊果够招商成功较场口区域形象定提升作反贵司尝试争取政府优惠支持商家营中税收优惠招商活动政府组织样够极程度增强商家信心
3楼层设置
建议设置1—5层原：
（1） 该定位需定规模商品种类够较齐备市场获较高知名度时规模果太会出现招商足良情况综合考虑建议参高档百货体量标准确定总体规模
（2） 业态属精品百货范畴商家普遍愿意低入口楼层营楼层选择认1—5楼较合理
4招商营模式
建议先分零招商销售厦物进行统理
（二）辅助业态
1生活家
（1）定位
A 着收入水提高居住条件改善重庆居民家居布置更高审美标准求想应重庆家居饰品目前处种较粗放营状态没精品卖场重庆居民常常会利出差旅游机会北京海等家居饰品卖场购置物件市场空间较明显
B 类商家营中注重交通便捷度然流赖性非常强项目够满足营求
（2）楼层设置
建议设置负二楼面积指标适合中型专业店流物流组织较便利
（3）推广营模式
建议整体招商类商家租赁年限般20年左右招商成功带租约出售卖场产权
2净菜超市俱乐部办公定位交通组织方案
（三）租售收益测算
1租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元 m2）
售价（元 m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市
52360000
负4
净菜超市车库
35650000
负3
净菜超市车库
38750000
负2
生活家
55
8580
4417
37897860
负1
生活家
55
8580
4502
38627160
1
店中店—香港0关税产品
120
18720
3476
65070720
2
店中店—精品廊旗舰店
90
14040
31606
44374824
3
店中店—精品廊旗舰店
70
10920
3587
39170040
4
店中店—精品廊旗舰店
45
7560
3587
27117720
5
店中店—休闲运动
45
7560
3587
27117720
6
高档餐饮俱乐部
40
6720
3587
24104640
7
高档餐饮俱乐部
40
6720
3587
24104640
8
高档餐饮俱乐部
40
6720
3441
23123520
9
办公
45
7560
3186
24086160
10
办公
45
7560
2902
21939120
合计
523490000
2定价
——生活家
方案医药超市
——香港精品坊
香港精品坊档次利润附加值高百货略低受众层面更广租金承受力致高档百货相租金均价基等方案
方案推广程中分零招商楼层应差价体现设定楼层租金差价率致20—30间（楼层差价致30元方米左右）
意楼A区租金190元方米B区楼租金110—150元方米年培育营条件已非常成熟建议120元方米作楼基准租金余楼层租金前文述例调整
——余楼层定价方案
七定位方案三租售收益测算
（）生活家
1概念诠释
部分容中生活家方案二差异目标造包括品牌家具家居饰品型卖场
2定位
（1） 类似家居饰品重庆家具商家规模包装货品服务质量环节发达城市型商家相定差距作例证重庆高收入阶层外购买家具现象较普遍房产市场包装较注重住宅项目外购买家具布置样板房需求重庆家具市场较空间供细分
（2） 较场口意装饰城目前营已较成熟基需装修家庭会意装饰市场目标消费者层面生活家装饰市场较性定位生活家较充分势
（3） 项目位置紧邻步行街气保证形象展示效果出口车道货流组织非常便利营专业市场难理想场
3楼层设置
建议设置负正五层原：
6楼层总建筑面积21899方米规模优势已较突出果体量面市场消化力足风险
专业市场商家楼层没太高求项目负六楼会产生明显抗性
4招商营模式
商家整体招商统营招商成功销售物业产权
（二）辅助业态
1车库净菜市场
定位方案相发挥负四五楼商业价值定位方案中车库置910层相应交通组织点变化需路裙房910楼间增加部升降梯运送车辆
2医药超市办公
定位方案
3招商营模式
方案
（三）租售收益测算
1租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元 m2）
售价（元 m2）
面积（m2）
销售金额（元）
负5
净菜超市
4322
106890000
负4
4586
负3
医药超市
55
8580
4502
38627160
负2
医药超市
55
8580
4417
37897860
负1
生活家
60
9360
4502
42138720
1
生活家
60
9360
3476
32535360
2
生活家
60
9360
31606
29583216
3
生活家
60
9360
3587
33574320
4
生活家
60
9360
3587
33574320
5
生活家
60
9360
3587
33574320
6
办公
45
7560
3587
27117720
7
办公
45
7560
3587
27117720
8
办公
45
7560
3441
26013960
9
车库
26730000
10
车库
合计
495374676
2定价
（1）生活家
生活家营高档家具家饰品等利润高附加值高结合项目专业市场高度适应性建议租金突破专业市场限10建筑面积月租金定60元方米
（2）办公置6—8层910层租金差异售价相应变车位置910楼定便建议车位售价变销售速度方案二较会略低
（3）楼层等方案二
八定位方案四租售收益测算
（）力业态——奥特莱斯+店中店（香港精品坊）
1定位
（1）奥特莱斯质折扣店目前东南亚较风行销售季缺码架名牌具众性香港精品坊目标消费者层面基致形成良性互补
（2）品牌折扣店加香港精品百货认市时尚族非常具吸引力够较营前景
2楼层设置
（1）建议香港精品坊位项目13楼原奥特莱斯介入做3楼层已保证整体规模影响力方面压缩营规模更够保证招商效果利精品坊做做精
（2）奥特莱斯设置负二三楼该商家营模式整体营相分零商家说租金承受力限建议设置负二三楼
3招商营模式
（1）奥特莱斯整体招商行营招商成功销售物业产权
（2）香港名店坊招商营模式方案二
（二）辅助业态
1众餐饮娱乐
香港精品坊奥特莱斯进驻会程度提升项目气考虑做众餐饮着较场口区域改造进展轻轨通车十八梯民俗风貌区建设营条件进步提高
2SPA
SPA目前种休闲疗养市中受欢迎目前重庆SPA规模普遍较配套设施针女性服务果引进家规模SPA香薰水疗外整元休闲服务功应该非常具竞争优势
3楼层设置
两种业态属服务业种租金承受力限租赁期限较短难带产权销售建议置商业价值相较低高楼层
4招商营模式
两种辅助业态需分楼层招商租赁期长难吸引中型投资户建议招商成功投资客户整体销售
商家行营
5交通组织方案
（三）租售收益测算
1租售收益测算表
楼层
定位
月租金（元 m2）
售价（元 m2）
面积（m2）
销售金额（万元）
负5
净菜超市
4322
106890000
负4
4586
负3
奥特莱斯（含部分车位）
55
8580
4502
38627160
负2
奥特莱斯
55
8580
4417
37897860
负1
奥特莱斯
60
9360
4502
42138720
1
店中店
120
18720
3476
65070720
2
店中店
90
14040
31606
44374824
3
店中店
70
10920
3587
39170040
4
高档餐饮影院等
50
7800
3587
27978600
5
生活家（众餐饮娱乐）
50
7800
3587
27978600
6
生活家（众餐饮娱乐）
50
7800
3587
27978600
7
SPA（停车位）
40
6720
3587
24104640
8
SPA（停车位）
40
6720
3441
23123520
9
商务办公（咖啡茶座）
45
7560
3186
24086160
10
商务办公（咖啡茶座）
45
7560
2902
21939120
合计
551358564
2定价
（1）奥特莱斯
该业种档次附加值高项目整体形象定提升作租赁价格环节应该考虑予定优惠外楼层规划位负楼租金建议定55元方米
（2）店中店
该业态应定位香港精品坊属档次业种租金取值方案二致
（3）生活家
该业态位项目56楼流商气会受定负面影响建议租金相方案三调10左右突破专业店常规限定位50元方米
（4）SPA
该业种高档餐饮俱乐部针消费层面基致建议租金定位取水40元方米
（5）商务办公
前三方案
九定位方案
认型商业物业说判断定位优劣重指标：总收益招商难度变现力业态协调性（营情景根影响）现指标四套定位方案列表
方案
总收益
排序
招商握
排序
变现力
排序
业态协调性
排序
综合排序
1
3
1
1
1
1
2
2
3
2
3
2
3
4
2
1
2
3
4
1
4
3
4
4
说明：
——招商难度较
方案力店面高档百货商家统招商高档百货重庆目前市场空缺认成功性较方案三类似方案二四均涉分零体量布局招商前期难准确控制整体招商成功性相较
——变现力较
方案三力店租赁期限长收益稳定带租约出售难度方案二招商程中商铺已分零销售定难度方案四众餐饮娱乐稳定性差变现难度
——业态协调性较
方案高档百货高档俱乐部档次协调形象统营协调性视佳方案三业态间没太互补影响方案二四定位描述较协调商家太尤力店分零难保证整体良莠状况营协调性认较差
十营销推广计划
（）入市时机建议
方建议双方项目定位方案达成识全面开展项目裙房推广工作原：
1高档百货定位项目优定位方案目标商家数量较限重庆消费力足支撑家高档百货时营应做招商前
2定位业态样面着市场竞争问题前文中提解放碑目前商业物业供应量已趋饱断新项目推出招商时间越长面竞争态势越复杂越激烈
3周边规划发展城市冠十八梯民俗风情街没动工建设想等两项目基成型区域整体形象质提升推出招商现实
4轻轨10月通车项目说利商家消费者轻轨较高认知度目前招商轻轨效应会受较幅度削弱
5企业角度提早入市实现资金较快回笼够切实降低风险减少期运作压力
（二）营销节奏建议
1营销节奏控制原
（1）先销售分零楼层
（2）首先方案招商果成功方案二四时进行（香港精品坊力业态）方案三
（3）旦招商成功带租约销售该楼层产权
建议项目营销划分四阶段
2第阶段
（1）时间周期
20045——7月
（2）目标务
销售分零楼层40针定位方案二商家进行试探性推广
（3）建议原
A负三四五层定位净菜市场铺位划分确定宣传资料设计制作位卖场装饰包装完成销售目前市场形势净菜市场摊位投资额营前景稳定受投资户关注青睐相应销售业绩较保证
B车位收益前景样较保证认价格合理条件销售难度应该建议销售
（4）工作推进计划
A营销准备期（月）完成工作容包括：
——招商销售资料设计制作
——卖场定点确定装修方案力争完成装修布置
B销售招商初步实施（月）
——争取实现分零销售楼层40销售率预计净菜市场销售速度应快车位销售速度
——招商方面完成定位方案目标商家资料收集信息告知着手试探取政府定位方案二支持力度包括营税收减免性否政府招商搭台（出面组织香港招商活动）
3第二阶段
（1）时间周期
20047——9月
（2）目标务
争取成功实现部分楼层招商准确评估判断型高档百货商家进场性
（3）工作推进计划
A两月完成部分楼层招商目前形势较进展状况先成功引进中等规模专业店负二层项目口岸条件支撑家居医药超市难度太相应招商拓展相利
B路楼层定位业态司积累商家资源两月应该判断出进场性
（4）租金相关优惠建议
A租金
专业店（家居医药超市）建议租赁期均月租金低35元方米起始租金低25元方米租赁期限低10年
高档百货建议租赁期均月租金低70元方米起始低50元方米租赁年限低20年
B优惠措施
考虑商家进场需投入装修开业前需广告造势市场培育需时间建议予定免租期作优惠商家较乐意接受种优惠方式
根重庆目前市场常规司招商验认医药超市家居予半年免租优惠较合理高档百货项目定位影响旦进场相稳定性建议予半年免租优惠特具品牌效应高档百货适放宽
4第三阶段
（1）时间周期
20049——11月
（2）目标务
开始销售已成功招商楼层产权招商方案行性招商方案二四时推进开始方案三目标商家联系
招商百货香港精品店招商成功高档餐饮俱乐部招商样陷入困境立进行6—10楼规划写字楼销售准备
（3）工作推进计划
A完成相关销售资料制作部班执行项相关工作
B方案确定半年招商成功性组织香港招商活动
（4）租金
A参定位方案二租售收益表
B基等高档百货优惠方案
5第四阶段
方案二四法成功招商专注生活家类型专业市场招商着手挖掘新定位方
（三）项目案名营销题建议
1项目案名建议
（1）优度国际（UINTERNATIONAL）
命名取英文谐音（YOU DO） U包装中延展UP（）UNION（联合）符合城市中心物业应具现代气息符合精英阶层意识形态优度身定雅皮气息口易记忆
（2）富顿中心
取音译FREEDOM简单口定涉外气息LOGO示意
（3）百富广场
创造财富意涵两栋塔楼分命名金座银座
（4）国际港
项目较场口区域位置类似港口较贴切
2营销题
目前塔楼功定位未终确定营销题仅针商业部分建议
（1）定位方案（高档百货力业态）
——质感品读特区
（2）定位方案二（香港精品坊力业态）
——完全香港非常锋度
（3）定位方案三（香港精品坊+奥特莱斯力业态）
——先锋时尚第站
（4）定位方案三（生活家专业市场力业态）
——专业营首席口岸
(四)项目营销策略
正常招商优惠外根项目客观条件认点执行程中需特注重：
1招商节奏控制
针套定位方案先进行力店招商力店程度确定项目商业部分功属性形象档次辅助业态营程中力店非常强赖性力店招商未成功条件辅助业态招商难度较果提前引进辅助业态项目业态协调性难效保证
2充分发挥企业软性作
项目长时间停工形象较利影响增强客户项目信心营销中需解决问题推广尤前期宣传中应该加企业宣传力度商家消费者解沈记信沈记项目推广够起非常积极作
3量争取政府支持
项目盘活较场口区域形象改良作操作程中政府申请支持基条件争取方两方面：部分商家免税二政府组织招商活动
重庆宏佳房产交易限公司
附件：较场口片区规划方案
规划点
1十字金街：
民权路—解放碑步行街—中华路组成造立体式商业街
2景观环线：
路磁器路组成交通干道景观道．
3城市冠－民生冠：
新民路潘家沟石灰市三条道路围合重点发展商务区
4城市阳台：
十八梯区域造渝中半岛城市观景台
二较场口城市空间格局：
较场口城市空间结构景观区商业区商务区三部分形成．
1景观区：
较场口转盘（雾广场）十八梯区域（城市阳台）组成
2商业区：
意块吃街二期组成
3商务区：
合景厦万豪块城市冠组成
三重点规划区域
1民权路－中央步行街
民权路规划商业步行街中心段道路总长３０８米南北两端雾广场中华广场形成街中万豪广场形成山城特色商业景观步行街
民权路北解放碑商业步行街南通＂城市阳台＂西接石灰市民生路万豪路中华路入口东领中华路磁器街入口．
2雾广场：
位民权路南端十八梯山城传统街区坎特山落差造良通江视野规划中绿色通廊相连提高观光价值．
渝中区ＣＢＤ整体景观集中渝中半岛南城市亮点具ＣＢＤ标作．
3吃街二期：
吃街广场：八路磁器街交接处较场口商业步道中重节点．
广场功：饮食文化景观艺术结合．
四 街道规划布局
1潘家沟－新民街－石灰市：设计行步道作城市休闲穿越空间．
2八路：吃街二期块形成山城特色街景街道空间
3万豪块：万豪酒店前＂城市绿色广场＂重点建设风格高雅 清新绿色广场（万豪广场）．
4中华路：连接解放碑商业区较场口区横贯十字金街作城市阳台步行系统整较场口区车行交通交接点开辟净高４５米底行车通道
5路：加绿化整治形成层次清晰街边绿化带林荫景观步道．
五交通系统规划
1车辆交通系统
（1）车分流形成ＣＢＤ氛围．
（2）较场口转盘：设架空步行天桥利转盘作空间转换（轻轨汽车交通转换）公交车站．
（3）中华路民权路交叉口：叉口处设底通道叉口处形成广场（中华广场）．
（4）万豪路口民生路磁器街民权路交叉路口端路设回车处磁器街较场口转盘设公交站点
（5）该区域设置８公交车站１０出租车站点５铁轻轨入口．
2步行道路系统
（1）民权路步行街形成三条步行道路：
（2）山城步行道：十八梯—较场口（十八梯贯穿较场口）．
商业步行道：民权路—意广场—八吃街二期（环意进入意广场穿八路吃街二期）城市休闲步行道：民权路—万豪块（民权路万豪块）
六轻轨（较新线）概况
较场口堰村长1398公里14座车站2座变电站6座牵引变电站座车场座控制中心采高架跨座式单轨交通方式初期配车84辆21列 列2—4节车厢节车厢长11米宽35米运行速度时30公里左右全线建成达高峰运送3万次时客运力初期年客运量15亿次远期年客运量3亿次
附件二：渝中区商业调查
物业名称
理位置
营面积
单层面积
（建筑面积）
功分布
建面销售价格
（元米）
销售率
租赁价格
（建筑面积）
出租率
停车位
圣名国际时装城
渝中区天门新华路
（重庆饭店旁）
约10006㎡
3300㎡
1F—8F服装交易
1F：46800—96800
1F—2未售余楼层出租
30
200
金鹰女街
解放碑步行街金鹰广场（1F）——1F
7500㎡
1F：1500㎡
1F：6000㎡
1F—1F饰品交易
力门面面积：5—8㎡
1F：300—700元㎡月
1F400—800元㎡月
100
中环银座
（期）
解放碑民族路青年路五四路部分
约8000㎡
A组团：书店酒吧
B组团：服装饰品
C组团：服饰餐厅
D组团：吃店专卖店
A组团：40000——45000
B组团：35000——40000
C组团：33000——38000
D组团：35000——40000
75
未营业
王府井百货
解放碑步行街王场
约24000㎡
约4000㎡
1F：超市
1F：珠宝化妆品皮鞋岛咖啡厅
2F：女士品专卖茶座
100
230
3F：女士品专卖咖啡厅
4F：男士品专卖
5F：家居品电器床品体育品客服中心
6F：餐饮娱乐
银太百货
渝中区较场口民权路
约24000㎡
约4000㎡
1F：超市
1F：精品首饰皮鞋2F：女士品专卖
3F：女士品专卖
4F：男士品专卖
5F：特卖场家居品运动品电器
6F：餐饮娱乐
41元㎡月
100
230
成民商场
解放碑江门（世贸中心）
42000㎡
4200㎡
未营
43—69元㎡月
20年租期
未营业
360
美国童乐园
解放碑会
约600㎡
约300㎡
1F：奖品区游艺区
2F：游艺区鬼屋
40元㎡月
意世界
渝中区较场口民权路
56200
㎡
A区：1F*1000㎡
B区：6F*6000㎡
A区：餐饮
B区： 建材装饰
C区： KTV餐饮
A区： 190元㎡月
B区： 1F：40—130元㎡月
A区：100
B区：
约320
C区：8F*2400㎡
1F：110—150元㎡月
2F：60—130元㎡月
3F：50—130元㎡月
4F：50—130元㎡月
5F：50—100元㎡月
C区： 1F：190元㎡月
2F：50元㎡月
3F：50元㎡月
4F：50元㎡月
5F：50元㎡月
6F：50元㎡月
7F：45元㎡月
8F：45元㎡月
80
C区：
100
物业名称
理位置
营面积
单层面积
功分布
销售价格
（元）
销售率
租赁价格
出租率
摊位数量
龙寰号桥
农贸市场
渝中区号桥
约7500㎡
约2500
3F：肉类市场
4F：菜类市场
5F：干货副食
40000—50000
约2米（面积）
100
400—500元月
未营业
约430
解放碑住宅市场调查
项目名称
项目简况
商场简况
项目户型配（套）
销售均价（套）
销售率
美力·COM
总34层1层33层中商场1—5层住宅6—33层住宅计644套单层23套4部电梯
商场6层配护梯1—1层单层面积1900㎡2—4层单层面积2320㎡5层单层面积1165㎡
全部室厅带厨卫
建面5000元㎡装修加400元㎡销售总价力25—36万间
总约180套左右中合景面销售相较
阳光星座
总32层商场3层住宅29层住宅计约377套单层13套3部电梯项目户型结构夹层层设计中8层夹层跃层设计余层设计
商场3层单层面积900㎡左右
室：套49㎡168套
两室：49㎡48套50㎡27套74㎡27套79㎡21套套8421套计148套
三室：约60套（包括跃层）
套5500元㎡装修加400元中夹层价格加600元㎡
夹层户型销售约70左右
海客赢洲
3栋52层超高层总建筑面积25万㎡栋电梯6部单层10户期推出1栋约480户
商场裙房5层
室：50㎡96套
三室：120㎡96套116㎡96套98㎡（跃层）48套
四室：131㎡（跃层）48套155㎡98套
套5000元㎡
正江约5500元㎡背江约4500元㎡
正江部分销售相较户型低楼层部分销售相较
华庭锦园
2栋高层栋3部电梯单层10户13户总约644套
两层生活配套
室：280套
二室：168套
三室：196套
套约4100元㎡背江约3700元㎡江约4500元㎡
已销售70左右中户型江三房销售相较差
瑞奇厦
总计36层住宅约28层约78万㎡单层16户3部电梯合计住宅448套
8层商场定位专业市场
单间：32㎡112套室：52㎡112套
两房：7274㎡224套
套4400元㎡
销售
东方曼哈顿（帝广场）
B栋42层A栋25层裙楼4层8层总建筑面积138万㎡B栋约540套单层15户5部电梯
8层商场正招商
室：43㎡270套
两室：94㎡162套
三室：108121112㎡（跃层）54套
五室：209㎡跃层
套6000元㎡
45已售112㎡跃层户型销售较
环岛名
总计30层住宅22层计176套单层8户4部电梯
8层商场
两室（建面）：135㎡144㎡44套
三室：184153143132㎡132套
建面约4000元㎡
总体销售相差中150㎡户型销售相较
南国丽景
41层层8户7—41层住宅280户3部电梯
商场1—6层
全部三房两厅（建面）：155㎡140套160㎡70套164㎡70套
建面4500元㎡
江：5000元㎡背江约4000元㎡
约50江销售相较
附件三：解放碑楼盘
楼盘
性质
址
占（m2）
总建面
户型
开盘
车位
价格
南国丽景
商住楼
沧白路68号
4030
47万(住宅30153商业16980)
128138米力140米三室两厅
2002
200
建面均价4000
华庭锦园
江景港式公寓
江门15号
4760
63991米
户型
20021130放号
93
御景江山
江景住宅
滨江路
8400
99万
31层32层高层住宅
2001年
东湾
区
家乐福千斯门
9万方
力户型120㎡全部见江景80㎡
2003半年
均价2300
海客瀛洲
商住公寓
天门长滨路
14000
25万方
A栋110套力室厅五室两厅
2003年4月推出
800
套面均价4500
恒通云鼎
商务公寓
民权路51号
115万43层
2912719米等六种户型1楼超市15楼商场6楼影视娱乐78楼美食城会9楼屋顶花园
20011
350
套面起价5200
帝广场*东方曼哈顿
商务公寓
五路8号
8638米
137983米
36888939等五种
2004年5月交房
均价5200
方
城市公寓
路38号
222亩
44694(住宅25000商业17000)
51160米种户型
2003年5月交房
70
3100起价均价3600
雅天际
户型公寓
八路中华路交汇处
1120米
23056米(住宅1800商业4200)
3097436等276套
2002年11月24日开盘
1500㎡
8250元起均价8800
银街俊景
酒店式公寓
新华路160号
10余万方商业35住宅65万写字间04万
127万
36886444㎡室厅两室两厅
20029月2003年4月交房
280
4100起4500均价
兴·市方舟
商住楼
戴家巷
3万方
2003322放号
竞城市花园
生活区
坪黄路6号
房交会1880元
时代豪苑
商住楼
解放碑中心
9700米
15万方
76130米层200250豪华层
开盘10天售完D 栋20034月推出
200左右
4600起均价6300
林华*环岛名
商住楼
八路（会旁）
3300
55000
裙楼11层（商场3层写字间5层车库3层）塔楼23层跃层4层公16套住宅19层152套
2001326动工20033完工
裙楼3层
3200起
城市传说
商住楼
解放碑中心段
13880
180268
131228米三室两厅
2003年3月18日
440
5000(建面)
金塔厦
商住楼
较场口石灰市街
47万方
户型套面积3050方米中套面积4046方米力户型户型面积相偏
预计2003年8月开盘
存
套4500－4800
建面3800－4000
中州厦
商住楼
解放碑中华路
37万方
酒店式纯户型30米50米
2003半年
万丽酒店公寓
商住楼
民权路米市
7万方
万豪旗国际知名品牌酒店公寓
2003半年
世贸中心
商住楼
解放碑新世纪
13万方
祥
2003半年
丽岛锦
商住楼
天门铜街
767万方
祥
2003半年
铁广场
商住楼
较场口路
96万方
2003半年
聚富广场三期
商住楼
万豪面青年路
118万方
户型
2003半年
鹏翔*市丽景
江门行100米
3万方商10左右住宅90左右
两室两厅86占50三室两厅128占50顶跃
200291
均价3500
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