目 录
前 言
PART 1 市场分析………………………………68
1．宏观济环境分析
2．市场竞争环境分析
PART 2 项目分析………………………………911
1．项目优势分析
2．项目劣势分析
3．项目机会点分析
4．项目威胁点分析
PART 3 市场定位………………………………1221
1．目标客户设定
2．市场定位建议
3．具体规划设计建议
4．室装修点考虑
5．价格定位
PART 4 营销推广策略建议……………………2225
1．营销推广流程图
2．营销策略
3．销售渠道方式
PART 5 相关建议事项…………………………26
1．银行选择
2．物业理公司斟选
3．香港装饰公司引进
PART 6 参考楼盘资料…………………………2730
PRAT 7 泰阁简介………………………………3132
前 言
首先感谢贵司予司参时代广场全程营销代理招标机会司深感荣幸通贵司提供资料贵司沟通交流项目贵司基情况开发思路定解司类专业员反复思索反复证终形成建议书时间匆忙提案中许容需充实调整谅解
PART 1 市场分析
１．宏观济环境分析
中国济持续保持高增速长拉动需政策实施已国民济走出九五期通货紧缩困境新世纪第五年计划——国民济十五计划中实施西部开发战略列国策中国加入
WTO均重庆市提供前未发展机遇
重庆市作年轻面积直辖市九五期间紧紧抓住设立直辖市三峡移民迁建库区开发实施西部开发等重机遇国民济社会发展取显著成实现国民济快速增长国生产总值年均增长94均国生产总值年均增长88方预算财政收入年均增长177济结构调整取定进展三类产业结构1995年259423318调整2000年178413409城镇化水提高217固定资产投资五年累计完成2409亿元集中力量加快批基础设施建设城市形象明显提升民生活水提高城市居民均支配收入年均增长74达6276元
重庆市十五计划纲表明十五期间重庆济社会发展总体目标实施西部开发战略统揽济社会发展全局加速推进市场化信息化工业化城镇化促进国民济持续快速健康发展社会全面进步努力重庆建设成长江游济中心更发挥中心城市战略支撑外窗口辐射带动功国民济增长速度高全国均水发展总体水位居西部区前列民生活明显改善实现2010年前国生产总值2000年翻番国生产总值年均增长9均国生产总值年均增长86城乡居民收入增加生活质量较改善十五期间城镇居民均支配收入年均增长7左右农村居民均纯收入年均增长5左右
2005年全市居民服务性消费重提高30城镇居民均住宅建筑面积增加24方米
２．市场竞争环境分析
121 周边项目市场分析
渝中区作重庆城区传统中心城区城市更新升级城市建设方面取引注目成绩着黄花园桥嘉陵江复线桥轻轨相继贯通旧（危）房改造基完成渝中区正国际市核心区域迈进解放碑正核心区域黄金宝逐渐形成重庆中央商务区CBD（Central Business District）周边云集重庆市约60甲级写字楼（邹容广场会国际商厦半岛国际等）涉外酒店（海怡酒店万豪酒店）高档公寓（天伦华苑新华雅园王名仕阁恒通云鼎国际公寓）外国驻华机构
周边开发住宅单体高层居销售均价30005000元M2中王名仕阁高均价达7000元M2面积跨度较面积30200M2等户型二室二厅三室二厅力户型数定位120M2左右销售势头良
（注：参考楼盘数详见附件1）
附图1：参考楼盘销售均价图
附图2：参考楼盘力户型面积图
122 高档住宅市场分析
a．建筑形式
目前重庆市高档住宅建筑形式种：
l 单体高层电梯公寓
l 墅（独立式墅联排式墅）
l 层公寓
b力户型结构功
l 面积：高檔住宅中150300M2力户型
l 户型结构方面：错层跃层复式错跃结合等户型结构频繁采新型结构断推陈出新适应市场需求
l 功：常规设计基础增加衣帽间洗衣间储藏室保姆间（洗手间）生活阳台起居室等
c．总价分布
l 高文件公寓价格区间数定位25150万元套范围
l 范围跨度较受区位口岸交通政策规划等素影响
d．购买支付条件（选付款方式例排序）
l 揭（6080）
l 次性付款（2030）
l 分期付款（1020）
e．力消费群特征
l 已拥处处房屋进行二三次置业
l 专业动产投资者
l 追求生活品质提升身价值
l 初次置业身奋斗获事业成功者
e．力消费群需求特点
l 需求生活便捷性化服务完善运动休闲设施充足车位安全保障系统智化配套设施
l 投资者言需求良产品品质较投资收益未潜升值空间
f．市场特点
l 高檔豪华众开发商认豪华高档概念造成价格相较高市场法更结合
l 硬软件配套适性
PRAT 2 项目SWOT分析
1．项目优势分析
211 项目处解放碑商圈中心区域日均流量达20万
次高达80万次商业环境优越投资潜力巨
212 周边已形成良商务办公环境甲级写字楼林立
生活配套设施完善较适合商务活动生活居住
213 项目开发商香港九龙仓公司资金实力雄厚信誉良
目前重庆房产市场较规范情况必
成项目卖点
214 项目开发规模该区域百货商场公寓酒店
写字楼组成功齐备易形成规模效应市场认
知度影响力
215 面积定位80120M2目标市场需求基吻合
2．项目劣势分析
221 处解放碑步行街腹心带周边道路单行道
车流便
222 商业中心修建居住公寓需定时间引导避免造
成楼盘滞销
223 目前重庆房产开发正生态住宅趋势发展项目
方面规划受严重制约
224 项目现建期房造成部分租客户流失
3．机会点分析
231 重庆直辖西部开发速度加快中国加入WTO必
吸引量境外企业抢摊重庆市场批外企员
工渝工作生活样重庆高档物业带新轮
发展
232 重庆缺乏真正意义高档住宅仅停留楼书想象
中类楼盘需求占定例
利身优势作出高品质住宅满足类消费者需
求
233 项目周边高文件住宅面积150M2王名仕阁例力户型176M2销售总价100万
消费力客户相较少时代广场80120
M2必然目标客户群范围数量相应增加
4．威胁点分析
241 周边住宅开发量较中高档定位占较例
质化竞争相激烈
242 2001年房产交易会资料出南坪江北开发
量占重庆总开发量40市场份额逐渐减少
243 生态住宅威胁目前重庆热中住宅
区单体项目作备选方案
通述分析说明项目区位环境优势明显居家环境受素制约开发商代理公司努力优势互补通科学市场定位合理规划设计扬长避短制定效营销策略选择恰入市时机采整合营销传播策略建立差异化品牌形象迅速建立认感时运熟练销售技巧方式动目标客户促成销售必确保项目开发圆满成功
PRAT 3 市场定位
面房产商激烈竞争局势项目市场定位应充分尊重市场贴市场针目前重庆市场环境消费者现状应土文化海外文化机融合项目定位中高档住宅具更时尚文化含量时应注重性化性化实施产品差异化策略
1．目标客户设定
重庆市房产市场环境分析项目SWOT分析结初步判断出目标客户公司白领外资企业港澳台士专业投资者影响群体（品质崇尚族）
公司白领
a．静态描述
年龄：2835岁
职业：私营企业高级职员外资企业中高级理员工
家庭结构：23
家庭收入源：薪金股票
家庭收入数额：500015000元月
资产量：1030万元左右
交通工具：出租车（TAXI）私汽车占少数
户籍：省市占70
b．行描述
工作：准点班晚间工作应酬
起居：规律居家时间少重视家庭生活
购物：品牌商场专卖店喜爱名牌定全名牌
运动：保龄球网球等中档运动运动量保证
嗜：旅游泡酒吧健身
旅行：高频度外旅行
交通：长期坐出租车（TAXI）
金融消费：信卡（定消费规模限）
c．心理描述
信：充满信敢提前消费
消费忠诚：忠诚
解放碑附重庆商业金融中心云集量中高档商务写字楼越越外资企业入驻解放碑（调查邹容广场入住客户50境外企业）附相配套商务住宅限满足公司高级行政理员居住需
外资企业港澳台士
a．静态描述
年龄：2850岁
职业：外资企业驻渝首席代表高级职员渝商长住港澳台
士
家庭结构：13
收入源：薪金公司补助金营利润
收入数额：1000050000元月
资产量：100万元
交通工具：出租车（TAXI）私汽车占少数
b．行描述
工作：准点班晚间工作应酬少
惯：原住生活方式进行
购物：型外超市（Carrefour）专卖店居家生活物品
运动：网球高尔夫等中高档运动运动适量规律
嗜：旅游泡酒吧
旅行：国名胜点
交通：长期坐出租车（TAXI）
金融消费：信卡现金
c．心理描述
恐惧：身住异安全健康等方面保障
信：充满信敢提前消费
消费忠诚：忠诚
着中国入市成功西部开发深入国家直辖市优惠政策加重庆市已成西部重点发展城市加重庆国外影响力远西部城市年国外港澳台企业量渝拓展市场开设办事处时代广场知名度理位置设施配套符合外资理员求置业首选
专业投资者
a．静态描述
年龄：3545岁
职业：私营企业专业投资者
家庭结构：35
收入源：营利润股票期货房产投资
家庭收入数额：（确定）
资产量：100万元
交通工具：私汽车出租车（TAXI）占少数
b．行描述
工作：准确班时间晚间工作应酬天明确工作目
起居：生活规律性强
购物：品牌百货公司专卖店
运动：运动时间惯
嗜：泡酒吧夜总会桑
旅行：新加坡香港澳门等东南亚区域目前较喜欢韩国欧洲
交通：私汽车
金融消费：信卡现金
c．心理描述
恐惧：身安全恐惧（家庭资产较者）资产保值恐惧投资
项目风险恐惧
信：充满信敢进行风险投资
重庆市相部分私业生意取成功手中定量游资般已拥住房住房档次相偏低区位环境较差现时身份工作需满足高品位需求存次购置住房时投资目时代广场处理位置投资潜力相较专业投资者中获取较收益专业投资者必成目标客户部分
品质崇尚族
a．静态描述
年龄：3045岁
职业：私营企业政府公务员职业者
家庭结构：（确定）
收入源：营利润薪金股票投资
收入数额：800020000元月
资产量：50万元
交通工具：中低档私汽车出租车（TAXI）占少数
b．行描述
工作：准确工作点时间
起居：生活规律性强
购物：品牌百货公司专卖店
运动：流行运动容
嗜：泡酒吧夜总会桑
旅行：新加坡香港澳门等东南亚区域
金融消费：现金信卡（较少）
c．心理描述
爱虚荣：喜欢炫耀衣食住行常语言中表现
信：缺乏信
模仿：定攀心理
消费忠诚：忠诚
缺少见流行需需稍加引导便激发购买欲该类客户群存项目推广起着力推助澜作成重宣传群体
2．市场定位建议
321 形象定位
纯粹 品位
说明：巴渝文化海外文化机结合纯粹品位市场定位区城市时代广场赋予全新概念吸引更消费群体
322 题定位
性化性化智化
说明：
l 性化智化性化未高档住宅发展方性化高层次追求种满足性化4C原充分体现智化信息时代生活必备武器
l 项目推出中突显性性智概念建筑生命机结合起提升物业品质
l 定位中引入智概念性融入建筑建筑体现性里消费者体会更产品身品质提升
3．具体规划设计建议
整体规划设计智化题突出项目品质消费者切身感受信息时代带生活品质
附表：规划设计建议表
项目
分项指针
具体容
设备配置
电梯
配备3部幢国际品牌高速电梯处集中安装
强电弱电供水布线系统
强电：米配70—80瓦电源套配 4—5千瓦电
源三独立回路（明空调插座） 30 M2
面积配备空调插座15 M2面积配备
普通电源插座配备发电机组保障电梯运行24
时间断
弱电：配卫星电视IDD电话宽带网络线路30M2面积配备光纤插座15 M2面积配备电话（含宽带网）插座
供水：配备24时供热水系统直饮水系统
布线：综合布线系统
智化系统
消防：间写字间设烟感探头公信道设烟感探头喷淋
系统动消防报警系统
安全：公信道设动监控系统视讲室安防系统
停车：停车场理系统
信息：配备楼宇理系统VOD视频点播系统
网络：社区模拟服务器系统
装修标准
公信道装修
面：花岗石理石（高档标准）
墙面：高档乳胶漆
顶部：采弧型透光玻璃作顶部装饰
装饰：摆置植物花卉灯光较柔乳色调
布置：废物箱
电梯厅
面：花岗石理石（高档标准）
墙面：花岗石理石高档面砖（高档标准）
公寓厅
面：花岗石理石（高档标准）
墙面：花岗石理石（高档标准）间名贵木制装饰材
料
顶部：采白色高档乳胶漆
装饰：摆置植物花卉访客沙发
灯饰：简约时尚灯具
布置：废物箱业信箱
4．室装修点考虑
体现性化市场定位提出时代广场E计划性化家居顾问服务
说明：E计划—高尚完美（Elegance Par Excellence）
方面考虑：
341 高档公寓告清水房
着生活节奏加快时间宝贵购房者家居装修建筑材料甚解购买清水房行装修花费量时间精力费高许楼盘交付两年装修断业安静入住清水房实际完整半成品国外验提倡推行带精装修商品房建设装修机结合势必行
342 精装修误区
开发商统精装修物业交房入住卖房者提供极方便开发商成工期考虑千篇律缺乏性料精弊端难免般开发商提供统标准化装修难满足客户性化需求
343 菜单式精装修
年开发商客户提供二三种装修方案客户选择种菜单式精装修服务客户发展商提供种定方案中选择定改进满足客户性化需
344 性化家居顾问服务体系
建议开发商专业设计公司强强联合专业室设计师指导根客户需求提供完整性化居室装修服务
a专业设计师咨询服务
业开发商聘请专业室（建筑）设计师家居美化专家艺术家探讨家居设计方案设计师根客户需求装修风格材质家居饰品配件家具等方面提供专业指导咨询服务提升业生活品质体现项目品质
b全新品牌组合
开发商组合优秀材料家装品牌家具饰品客户提供充分选择空间客户行决定家中品牌组合
c减轻装修预算负担
装修费入房款中您够享受银行揭服务次性钜额支出分摊未二三十年中
5．价格定位
结合市场基情况结合加减法原购买者导作项目定价方法具体价格定位：
风险限：3998元方米（清水房）
市场击限：6188元方米（精装修）
均价：5000元方米（精装修）
PRAT 4 营销推广策略建议
全面開展促銷活動
找准目標客戶進行宣傳
促銷活動計劃（充分考慮員價格服務等組合）
廣告計劃
制定進入目標市場整體規劃
1．营销推广流程图
分析現狀進行必調整
軟性
硬性
注释：
l 作整体推广规划计划便概念传播统性完整性
l 项目执行程中严格述流程图进行根市场变化调整
2．营销策略
形象定位理念宗旨进行系列宣传遵循AIDAS
原理：
Attention——引起注意
Interesting——产生兴趣
Desire——引发欲
Action——促购买行
Satisfaction——达满意
通宣传保持整促销活动战略性连续性系统性逐步销售活动推高潮宣传时树立起品牌
421 营销方式
通广告活动行销新闻报道发布消息等手段树立品牌树立形象通专业销售员客户进行全面深入密切沟通良服务形象达成识促成销售
422 营销重点分析
强调性化家居顾问服务体系
强调区域相价格优势
突出智化居家环境
突出性化物业理
423 营销执行重点
a．促销前准备
阶段销售工作准备统时代广场整体营销程视觉识阶段建立形成品牌初级阶段须完成工作：
l 营销队伍建立
l 形象宣传
b．引导期（开盘前三月）
形象导入：通白领沙龙俱乐部成立正式导入时代广场
核心理念通媒体炒作引起社会关注吸引目标
消费群聚集气时代广场形象定位产生
认便利度阶段推广
注释：
l 适合群体： 外资公司驻渝OFFIC高级理员私企业
等目标客户群外延群体
l 活动容： 商务活动服饰文化展示等体现文化色彩
题活动展现出项目品位首次活
动九龙仓房产相关产业作形象展示介
绍扩公司知名度
活动成整体营销推广中线条长期保留延续
c．公开期（略）
d．强销期（略）
e．延缓期（略）
424 媒体选择
l 工包装板
l 报刊（报刊国知名商业周刊香港知名商业周刊）
l 直投商业信函
l 道路板
l 电视
l 电台
l 网络
3．销售渠道方式
目标客户群设定决定应渠道销售建议三方面进行销售：
431 现场销售
销售方式客户注重眼见实般会现场考察次会购买做现场包装争取客户第时间成交重手段
432 定直销
潜客户特外资企业进行针性销售包括信函销售渠道获客户资源增加客户数量积累
433 网络销售
目标客户群访问量较网站开设网展示销售拓宽扩产品知晓度
PRAT 5 相关建议事项
1．银行选择
鉴目标客户群特殊性建议选择家商业银行作客户揭贷款服务机构引进外资银行利突破国银行非中国籍购房者法办理揭手续限制时应银行沟通减少投资客户办理揭申请繁锁手续
2．物业理公司斟选
鉴重庆消费者已港资物业理公司认时引进香港物公司提升项目身品质形象建议引进香港怡高物业理公司等知名企业加盟时代广场
3．香港装饰公司引进
体现提升身品质建议引进家知名装饰公司供消费者选择
PRAT 6 参考楼盘资料
华庭嘉园
开发商
重庆润隆实业
广告商
高戈广告
址电话
渝中区江门15号 63811858 63811868
房屋类型
高层
房屋结构
全框架
总栋数
2幢
力户型
三室厅(115 M2)
价格
均价3200元 M2
交房标准
清水房
交房期
现房
配套设施
4000 M2会400 M2艺术厅
周边配套
巴蜀中学车站医院酒店娱乐场购物中心
物
香港华润
项目特色
江景房
活力新
开发商
达美实业
代理商
香港中原
址电话
渝中区民生巷19号 63764466 63725624
房屋类型
高层
房屋结构
框架
户型面积
5365105123 M2
价格
2500 M2起价
交房标准
清水房
配套设施
休闲运动会400 M2休闲绿化台宽带网等
周边配套
周边配套非常齐备
物
达美物
定位
市白领
项目特色
充分体现生命运动题
天伦华苑
开发商
重庆信产
代理商
阿佩克思产公司
广告商
阿佩克思广告
址电话
渝中区路19号 63783188 63783198
房屋类型
高层
房屋结构
框架
户型面积
232278147118162 M2三室二厅四室二厅五室二厅
价格
3380元 M2起均价4400元 M2
交房标准
清水房
交房期
2002年3月
配套设施
型室景观三部三菱电梯红外线报警烟感温感喷淋
周边配套
新华书店学校医院商场娱乐中心酒店车站
定位
成功士家
项目特色
跃层客厅空高6米
市庭院
开发商
重庆工程建设总公司
址电话
渝中区棉花街 63788204 63789027
房屋类型
高层
房屋结构
框架
户型面积
38 394671 M2室厅二室厅
力滞销户型
室厅
价格
1800元 M2（起价）
交房标准
清水房
交房时间
现房
销售率
65％
配套设施
4000 M2中庭5000 M2绿色走廊宽带网
周边配套
超市银行医院 农贸市场车站
物
华兴物
定位
投资度房
御景江山
开发商
重庆万利房产开发限公司
代理商
中原代理
址电话
棉花街旁 63776222 63776333
房屋类型
区
房屋结构
框剪
总栋数
3
总建面
98000 M2
绿化
5400 M2
户型面积
室厅卫7281 M2
二室二厅二卫949699111 M2
三室二厅二卫127145 M2
四室二厅二卫158 M2
力滞销户型
三室二厅二卫127145 M2
价格
江面起价3350元 M2 江面起价2800元 M2
交房标准
清水房
交房期
现房
销售率
50％
配套设施
空中花园 会 游泳池 休闲绿化区 车库 视讲 宽带网
周边配套
配套完备
物
深圳金物业(顾问)
定位
中高档住宅区
项目特色
黄金段 景观住宅
巴渝世家
开发商
渝海实业
代理商
宏佳代理
广告商
天广告
址电话
民生路 63829981 63829982 63829983
房屋类型
区
房屋结构
框剪
总栋数
4
绿化
6000 M2
户型面积
室二厅卫60 M2
三室二厅二卫117138147 M2
力滞销户型
138M2 三室二厅二卫
价格
起价2700元 M2 均价3300元 M2
交房标准
清水房
销售率
期余16套 二期未开盘
配套设施
会3000 M2 闭路监控系统 背景音乐 车库 宽带网 卡通系统
周边配套
完备
物
渝海物业
定位
中高档住宅区
项目特色
巴渝十二景 时尚现代生活方式
王广场名仕阁
开发商
渝海实业总公司
代理商
深圳宏厦产交易公司
址电话
渝中区民族路 63823425 63823427
房屋类型
高层电梯房
房屋结构
框架
总套数
232套
户型面积
148m2131m2176m2179m2228m2
价格
均价7000元m2（含装修）七成二十年揭首付交缓二
交房时间
现房
销售率
60
配套设施
6000m2生态广场8立体重叠空中花园网球场高尔夫球练场羽毛球场3部高速电梯宽带网全天候提供热水24时保安电梯设闭路电视系统公区域24时电视监控智卡感应门视讲动喷淋休闲娱乐设施400车位停车场户信箱
备注
作居家办公两定位渝中区顶级豪宅
时代天骄
开发商
重庆协信集团
址电话
渝中区新华路 63732999
房屋类型
高层酒店式公寓总高38层
房屋结构
框架七度抗震
户型面积
3872m2室厅商务套房108m2200m2商务公寓
租金价格
户型出租套2000元2200元等均48元m2装修
出租率
80
销售率
70
配套设施
街层2300m2广场8000m2智化车库三台东洋高速静音电梯高级会休闲娱乐运动健身住处浪体型局域网美国开利中央空调智化保安系统水电气动计表系统温感烟感喷淋视讲银行超市
PRAT 7 泰阁简介
着房产业十年发展整行业逐步进入高速理性发展阶段房产开发作项繁复系统工程分工细化专业化流趋势
四川省泰阁物业顾问限公司正契合行业发展求提供开发商卓成效市场研究全程营销策划销售代理开发投资技术顾问物业理顾问等智业服务目标成立
公司成立客户负责职业精神集合众行业精英充分发挥专业知识技托强社会协作资源屡创销售佳绩公司现员工50中55科学历40专学历中专业策划顾问员均原房产开发企业评估事务建筑工程技术部门业员时销售队伍均富销售验员组成公司系统化入职培训定期专项强化培训支挑重担专业队伍针行业特点公司十分注重社会协作资源积蓄众行业部门媒体国外建筑景观设计事务物业理公司相关设备供货商等均保持着良协作关系正基资源优势公司较短时间屡创销售佳绩参策划顾问河城锦西名宅SOHO市驿站等全程营销代理王府井MY HOTEL—美华酒店重庆森林（重庆）德艺厦（重庆）三峡广场（重庆）千禧龙庭（昆明）等楼盘受业评中涌现明星楼盘MY HOTEL—美华酒店便创造开盘三天便全部售磬业界神话
总成功身力努力外更业信支持深知成绩伴业成功更专业服务回馈业厚爱
公司业务范围
房产市场研究行性分析
房产市场定位策划
规划建筑技术顾问
房产投资运作顾问
房产市场营销策划
房产销售代理
物业估价
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前 言
PART 1 市场分析………………………………68
1．宏观济环境分析
2．市场竞争环境分析
PART 2 项目分析………………………………911
1．项目优势分析
2．项目劣势分析
3．项目机会点分析
4．项目威胁点分析
PART 3 市场定位………………………………1221
1．目标客户设定
2．市场定位建议
3．具体规划设计建议
4．室装修点考虑
5．价格定位
PART 4 营销推广策略建议……………………2225
1．营销推广流程图
2．营销策略
3．销售渠道方式
PART 5 相关建议事项…………………………26
1．银行选择
2．物业理公司斟选
3．香港装饰公司引进
PART 6 参考楼盘资料…………………………2730
PRAT 7 泰阁简介………………………………3132
前 言
首先感谢贵司予司参时代广场全程营销代理招标机会司深感荣幸通贵司提供资料贵司沟通交流项目贵司基情况开发思路定解司类专业员反复思索反复证终形成建议书时间匆忙提案中许容需充实调整谅解
PART 1 市场分析
１．宏观济环境分析
中国济持续保持高增速长拉动需政策实施已国民济走出九五期通货紧缩困境新世纪第五年计划——国民济十五计划中实施西部开发战略列国策中国加入
WTO均重庆市提供前未发展机遇
重庆市作年轻面积直辖市九五期间紧紧抓住设立直辖市三峡移民迁建库区开发实施西部开发等重机遇国民济社会发展取显著成实现国民济快速增长国生产总值年均增长94均国生产总值年均增长88方预算财政收入年均增长177济结构调整取定进展三类产业结构1995年259423318调整2000年178413409城镇化水提高217固定资产投资五年累计完成2409亿元集中力量加快批基础设施建设城市形象明显提升民生活水提高城市居民均支配收入年均增长74达6276元
重庆市十五计划纲表明十五期间重庆济社会发展总体目标实施西部开发战略统揽济社会发展全局加速推进市场化信息化工业化城镇化促进国民济持续快速健康发展社会全面进步努力重庆建设成长江游济中心更发挥中心城市战略支撑外窗口辐射带动功国民济增长速度高全国均水发展总体水位居西部区前列民生活明显改善实现2010年前国生产总值2000年翻番国生产总值年均增长9均国生产总值年均增长86城乡居民收入增加生活质量较改善十五期间城镇居民均支配收入年均增长7左右农村居民均纯收入年均增长5左右
2005年全市居民服务性消费重提高30城镇居民均住宅建筑面积增加24方米
２．市场竞争环境分析
121 周边项目市场分析
渝中区作重庆城区传统中心城区城市更新升级城市建设方面取引注目成绩着黄花园桥嘉陵江复线桥轻轨相继贯通旧（危）房改造基完成渝中区正国际市核心区域迈进解放碑正核心区域黄金宝逐渐形成重庆中央商务区CBD（Central Business District）周边云集重庆市约60甲级写字楼（邹容广场会国际商厦半岛国际等）涉外酒店（海怡酒店万豪酒店）高档公寓（天伦华苑新华雅园王名仕阁恒通云鼎国际公寓）外国驻华机构
周边开发住宅单体高层居销售均价30005000元M2中王名仕阁高均价达7000元M2面积跨度较面积30200M2等户型二室二厅三室二厅力户型数定位120M2左右销售势头良
（注：参考楼盘数详见附件1）
附图1：参考楼盘销售均价图
附图2：参考楼盘力户型面积图
122 高档住宅市场分析
a．建筑形式
目前重庆市高档住宅建筑形式种：
l 单体高层电梯公寓
l 墅（独立式墅联排式墅）
l 层公寓
b力户型结构功
l 面积：高檔住宅中150300M2力户型
l 户型结构方面：错层跃层复式错跃结合等户型结构频繁采新型结构断推陈出新适应市场需求
l 功：常规设计基础增加衣帽间洗衣间储藏室保姆间（洗手间）生活阳台起居室等
c．总价分布
l 高文件公寓价格区间数定位25150万元套范围
l 范围跨度较受区位口岸交通政策规划等素影响
d．购买支付条件（选付款方式例排序）
l 揭（6080）
l 次性付款（2030）
l 分期付款（1020）
e．力消费群特征
l 已拥处处房屋进行二三次置业
l 专业动产投资者
l 追求生活品质提升身价值
l 初次置业身奋斗获事业成功者
e．力消费群需求特点
l 需求生活便捷性化服务完善运动休闲设施充足车位安全保障系统智化配套设施
l 投资者言需求良产品品质较投资收益未潜升值空间
f．市场特点
l 高檔豪华众开发商认豪华高档概念造成价格相较高市场法更结合
l 硬软件配套适性
PRAT 2 项目SWOT分析
1．项目优势分析
211 项目处解放碑商圈中心区域日均流量达20万
次高达80万次商业环境优越投资潜力巨
212 周边已形成良商务办公环境甲级写字楼林立
生活配套设施完善较适合商务活动生活居住
213 项目开发商香港九龙仓公司资金实力雄厚信誉良
目前重庆房产市场较规范情况必
成项目卖点
214 项目开发规模该区域百货商场公寓酒店
写字楼组成功齐备易形成规模效应市场认
知度影响力
215 面积定位80120M2目标市场需求基吻合
2．项目劣势分析
221 处解放碑步行街腹心带周边道路单行道
车流便
222 商业中心修建居住公寓需定时间引导避免造
成楼盘滞销
223 目前重庆房产开发正生态住宅趋势发展项目
方面规划受严重制约
224 项目现建期房造成部分租客户流失
3．机会点分析
231 重庆直辖西部开发速度加快中国加入WTO必
吸引量境外企业抢摊重庆市场批外企员
工渝工作生活样重庆高档物业带新轮
发展
232 重庆缺乏真正意义高档住宅仅停留楼书想象
中类楼盘需求占定例
利身优势作出高品质住宅满足类消费者需
求
233 项目周边高文件住宅面积150M2王名仕阁例力户型176M2销售总价100万
消费力客户相较少时代广场80120
M2必然目标客户群范围数量相应增加
4．威胁点分析
241 周边住宅开发量较中高档定位占较例
质化竞争相激烈
242 2001年房产交易会资料出南坪江北开发
量占重庆总开发量40市场份额逐渐减少
243 生态住宅威胁目前重庆热中住宅
区单体项目作备选方案
通述分析说明项目区位环境优势明显居家环境受素制约开发商代理公司努力优势互补通科学市场定位合理规划设计扬长避短制定效营销策略选择恰入市时机采整合营销传播策略建立差异化品牌形象迅速建立认感时运熟练销售技巧方式动目标客户促成销售必确保项目开发圆满成功
PRAT 3 市场定位
面房产商激烈竞争局势项目市场定位应充分尊重市场贴市场针目前重庆市场环境消费者现状应土文化海外文化机融合项目定位中高档住宅具更时尚文化含量时应注重性化性化实施产品差异化策略
1．目标客户设定
重庆市房产市场环境分析项目SWOT分析结初步判断出目标客户公司白领外资企业港澳台士专业投资者影响群体（品质崇尚族）
公司白领
a．静态描述
年龄：2835岁
职业：私营企业高级职员外资企业中高级理员工
家庭结构：23
家庭收入源：薪金股票
家庭收入数额：500015000元月
资产量：1030万元左右
交通工具：出租车（TAXI）私汽车占少数
户籍：省市占70
b．行描述
工作：准点班晚间工作应酬
起居：规律居家时间少重视家庭生活
购物：品牌商场专卖店喜爱名牌定全名牌
运动：保龄球网球等中档运动运动量保证
嗜：旅游泡酒吧健身
旅行：高频度外旅行
交通：长期坐出租车（TAXI）
金融消费：信卡（定消费规模限）
c．心理描述
信：充满信敢提前消费
消费忠诚：忠诚
解放碑附重庆商业金融中心云集量中高档商务写字楼越越外资企业入驻解放碑（调查邹容广场入住客户50境外企业）附相配套商务住宅限满足公司高级行政理员居住需
外资企业港澳台士
a．静态描述
年龄：2850岁
职业：外资企业驻渝首席代表高级职员渝商长住港澳台
士
家庭结构：13
收入源：薪金公司补助金营利润
收入数额：1000050000元月
资产量：100万元
交通工具：出租车（TAXI）私汽车占少数
b．行描述
工作：准点班晚间工作应酬少
惯：原住生活方式进行
购物：型外超市（Carrefour）专卖店居家生活物品
运动：网球高尔夫等中高档运动运动适量规律
嗜：旅游泡酒吧
旅行：国名胜点
交通：长期坐出租车（TAXI）
金融消费：信卡现金
c．心理描述
恐惧：身住异安全健康等方面保障
信：充满信敢提前消费
消费忠诚：忠诚
着中国入市成功西部开发深入国家直辖市优惠政策加重庆市已成西部重点发展城市加重庆国外影响力远西部城市年国外港澳台企业量渝拓展市场开设办事处时代广场知名度理位置设施配套符合外资理员求置业首选
专业投资者
a．静态描述
年龄：3545岁
职业：私营企业专业投资者
家庭结构：35
收入源：营利润股票期货房产投资
家庭收入数额：（确定）
资产量：100万元
交通工具：私汽车出租车（TAXI）占少数
b．行描述
工作：准确班时间晚间工作应酬天明确工作目
起居：生活规律性强
购物：品牌百货公司专卖店
运动：运动时间惯
嗜：泡酒吧夜总会桑
旅行：新加坡香港澳门等东南亚区域目前较喜欢韩国欧洲
交通：私汽车
金融消费：信卡现金
c．心理描述
恐惧：身安全恐惧（家庭资产较者）资产保值恐惧投资
项目风险恐惧
信：充满信敢进行风险投资
重庆市相部分私业生意取成功手中定量游资般已拥住房住房档次相偏低区位环境较差现时身份工作需满足高品位需求存次购置住房时投资目时代广场处理位置投资潜力相较专业投资者中获取较收益专业投资者必成目标客户部分
品质崇尚族
a．静态描述
年龄：3045岁
职业：私营企业政府公务员职业者
家庭结构：（确定）
收入源：营利润薪金股票投资
收入数额：800020000元月
资产量：50万元
交通工具：中低档私汽车出租车（TAXI）占少数
b．行描述
工作：准确工作点时间
起居：生活规律性强
购物：品牌百货公司专卖店
运动：流行运动容
嗜：泡酒吧夜总会桑
旅行：新加坡香港澳门等东南亚区域
金融消费：现金信卡（较少）
c．心理描述
爱虚荣：喜欢炫耀衣食住行常语言中表现
信：缺乏信
模仿：定攀心理
消费忠诚：忠诚
缺少见流行需需稍加引导便激发购买欲该类客户群存项目推广起着力推助澜作成重宣传群体
2．市场定位建议
321 形象定位
纯粹 品位
说明：巴渝文化海外文化机结合纯粹品位市场定位区城市时代广场赋予全新概念吸引更消费群体
322 题定位
性化性化智化
说明：
l 性化智化性化未高档住宅发展方性化高层次追求种满足性化4C原充分体现智化信息时代生活必备武器
l 项目推出中突显性性智概念建筑生命机结合起提升物业品质
l 定位中引入智概念性融入建筑建筑体现性里消费者体会更产品身品质提升
3．具体规划设计建议
整体规划设计智化题突出项目品质消费者切身感受信息时代带生活品质
附表：规划设计建议表
项目
分项指针
具体容
设备配置
电梯
配备3部幢国际品牌高速电梯处集中安装
强电弱电供水布线系统
强电：米配70—80瓦电源套配 4—5千瓦电
源三独立回路（明空调插座） 30 M2
面积配备空调插座15 M2面积配备
普通电源插座配备发电机组保障电梯运行24
时间断
弱电：配卫星电视IDD电话宽带网络线路30M2面积配备光纤插座15 M2面积配备电话（含宽带网）插座
供水：配备24时供热水系统直饮水系统
布线：综合布线系统
智化系统
消防：间写字间设烟感探头公信道设烟感探头喷淋
系统动消防报警系统
安全：公信道设动监控系统视讲室安防系统
停车：停车场理系统
信息：配备楼宇理系统VOD视频点播系统
网络：社区模拟服务器系统
装修标准
公信道装修
面：花岗石理石（高档标准）
墙面：高档乳胶漆
顶部：采弧型透光玻璃作顶部装饰
装饰：摆置植物花卉灯光较柔乳色调
布置：废物箱
电梯厅
面：花岗石理石（高档标准）
墙面：花岗石理石高档面砖（高档标准）
公寓厅
面：花岗石理石（高档标准）
墙面：花岗石理石（高档标准）间名贵木制装饰材
料
顶部：采白色高档乳胶漆
装饰：摆置植物花卉访客沙发
灯饰：简约时尚灯具
布置：废物箱业信箱
4．室装修点考虑
体现性化市场定位提出时代广场E计划性化家居顾问服务
说明：E计划—高尚完美（Elegance Par Excellence）
方面考虑：
341 高档公寓告清水房
着生活节奏加快时间宝贵购房者家居装修建筑材料甚解购买清水房行装修花费量时间精力费高许楼盘交付两年装修断业安静入住清水房实际完整半成品国外验提倡推行带精装修商品房建设装修机结合势必行
342 精装修误区
开发商统精装修物业交房入住卖房者提供极方便开发商成工期考虑千篇律缺乏性料精弊端难免般开发商提供统标准化装修难满足客户性化需求
343 菜单式精装修
年开发商客户提供二三种装修方案客户选择种菜单式精装修服务客户发展商提供种定方案中选择定改进满足客户性化需
344 性化家居顾问服务体系
建议开发商专业设计公司强强联合专业室设计师指导根客户需求提供完整性化居室装修服务
a专业设计师咨询服务
业开发商聘请专业室（建筑）设计师家居美化专家艺术家探讨家居设计方案设计师根客户需求装修风格材质家居饰品配件家具等方面提供专业指导咨询服务提升业生活品质体现项目品质
b全新品牌组合
开发商组合优秀材料家装品牌家具饰品客户提供充分选择空间客户行决定家中品牌组合
c减轻装修预算负担
装修费入房款中您够享受银行揭服务次性钜额支出分摊未二三十年中
5．价格定位
结合市场基情况结合加减法原购买者导作项目定价方法具体价格定位：
风险限：3998元方米（清水房）
市场击限：6188元方米（精装修）
均价：5000元方米（精装修）
PRAT 4 营销推广策略建议
全面開展促銷活動
找准目標客戶進行宣傳
促銷活動計劃（充分考慮員價格服務等組合）
廣告計劃
制定進入目標市場整體規劃
1．营销推广流程图
分析現狀進行必調整
軟性
硬性
注释：
l 作整体推广规划计划便概念传播统性完整性
l 项目执行程中严格述流程图进行根市场变化调整
2．营销策略
形象定位理念宗旨进行系列宣传遵循AIDAS
原理：
Attention——引起注意
Interesting——产生兴趣
Desire——引发欲
Action——促购买行
Satisfaction——达满意
通宣传保持整促销活动战略性连续性系统性逐步销售活动推高潮宣传时树立起品牌
421 营销方式
通广告活动行销新闻报道发布消息等手段树立品牌树立形象通专业销售员客户进行全面深入密切沟通良服务形象达成识促成销售
422 营销重点分析
强调性化家居顾问服务体系
强调区域相价格优势
突出智化居家环境
突出性化物业理
423 营销执行重点
a．促销前准备
阶段销售工作准备统时代广场整体营销程视觉识阶段建立形成品牌初级阶段须完成工作：
l 营销队伍建立
l 形象宣传
b．引导期（开盘前三月）
形象导入：通白领沙龙俱乐部成立正式导入时代广场
核心理念通媒体炒作引起社会关注吸引目标
消费群聚集气时代广场形象定位产生
认便利度阶段推广
注释：
l 适合群体： 外资公司驻渝OFFIC高级理员私企业
等目标客户群外延群体
l 活动容： 商务活动服饰文化展示等体现文化色彩
题活动展现出项目品位首次活
动九龙仓房产相关产业作形象展示介
绍扩公司知名度
活动成整体营销推广中线条长期保留延续
c．公开期（略）
d．强销期（略）
e．延缓期（略）
424 媒体选择
l 工包装板
l 报刊（报刊国知名商业周刊香港知名商业周刊）
l 直投商业信函
l 道路板
l 电视
l 电台
l 网络
3．销售渠道方式
目标客户群设定决定应渠道销售建议三方面进行销售：
431 现场销售
销售方式客户注重眼见实般会现场考察次会购买做现场包装争取客户第时间成交重手段
432 定直销
潜客户特外资企业进行针性销售包括信函销售渠道获客户资源增加客户数量积累
433 网络销售
目标客户群访问量较网站开设网展示销售拓宽扩产品知晓度
PRAT 5 相关建议事项
1．银行选择
鉴目标客户群特殊性建议选择家商业银行作客户揭贷款服务机构引进外资银行利突破国银行非中国籍购房者法办理揭手续限制时应银行沟通减少投资客户办理揭申请繁锁手续
2．物业理公司斟选
鉴重庆消费者已港资物业理公司认时引进香港物公司提升项目身品质形象建议引进香港怡高物业理公司等知名企业加盟时代广场
3．香港装饰公司引进
体现提升身品质建议引进家知名装饰公司供消费者选择
PRAT 6 参考楼盘资料
华庭嘉园
开发商
重庆润隆实业
广告商
高戈广告
址电话
渝中区江门15号 63811858 63811868
房屋类型
高层
房屋结构
全框架
总栋数
2幢
力户型
三室厅(115 M2)
价格
均价3200元 M2
交房标准
清水房
交房期
现房
配套设施
4000 M2会400 M2艺术厅
周边配套
巴蜀中学车站医院酒店娱乐场购物中心
物
香港华润
项目特色
江景房
活力新
开发商
达美实业
代理商
香港中原
址电话
渝中区民生巷19号 63764466 63725624
房屋类型
高层
房屋结构
框架
户型面积
5365105123 M2
价格
2500 M2起价
交房标准
清水房
配套设施
休闲运动会400 M2休闲绿化台宽带网等
周边配套
周边配套非常齐备
物
达美物
定位
市白领
项目特色
充分体现生命运动题
天伦华苑
开发商
重庆信产
代理商
阿佩克思产公司
广告商
阿佩克思广告
址电话
渝中区路19号 63783188 63783198
房屋类型
高层
房屋结构
框架
户型面积
232278147118162 M2三室二厅四室二厅五室二厅
价格
3380元 M2起均价4400元 M2
交房标准
清水房
交房期
2002年3月
配套设施
型室景观三部三菱电梯红外线报警烟感温感喷淋
周边配套
新华书店学校医院商场娱乐中心酒店车站
定位
成功士家
项目特色
跃层客厅空高6米
市庭院
开发商
重庆工程建设总公司
址电话
渝中区棉花街 63788204 63789027
房屋类型
高层
房屋结构
框架
户型面积
38 394671 M2室厅二室厅
力滞销户型
室厅
价格
1800元 M2（起价）
交房标准
清水房
交房时间
现房
销售率
65％
配套设施
4000 M2中庭5000 M2绿色走廊宽带网
周边配套
超市银行医院 农贸市场车站
物
华兴物
定位
投资度房
御景江山
开发商
重庆万利房产开发限公司
代理商
中原代理
址电话
棉花街旁 63776222 63776333
房屋类型
区
房屋结构
框剪
总栋数
3
总建面
98000 M2
绿化
5400 M2
户型面积
室厅卫7281 M2
二室二厅二卫949699111 M2
三室二厅二卫127145 M2
四室二厅二卫158 M2
力滞销户型
三室二厅二卫127145 M2
价格
江面起价3350元 M2 江面起价2800元 M2
交房标准
清水房
交房期
现房
销售率
50％
配套设施
空中花园 会 游泳池 休闲绿化区 车库 视讲 宽带网
周边配套
配套完备
物
深圳金物业(顾问)
定位
中高档住宅区
项目特色
黄金段 景观住宅
巴渝世家
开发商
渝海实业
代理商
宏佳代理
广告商
天广告
址电话
民生路 63829981 63829982 63829983
房屋类型
区
房屋结构
框剪
总栋数
4
绿化
6000 M2
户型面积
室二厅卫60 M2
三室二厅二卫117138147 M2
力滞销户型
138M2 三室二厅二卫
价格
起价2700元 M2 均价3300元 M2
交房标准
清水房
销售率
期余16套 二期未开盘
配套设施
会3000 M2 闭路监控系统 背景音乐 车库 宽带网 卡通系统
周边配套
完备
物
渝海物业
定位
中高档住宅区
项目特色
巴渝十二景 时尚现代生活方式
王广场名仕阁
开发商
渝海实业总公司
代理商
深圳宏厦产交易公司
址电话
渝中区民族路 63823425 63823427
房屋类型
高层电梯房
房屋结构
框架
总套数
232套
户型面积
148m2131m2176m2179m2228m2
价格
均价7000元m2（含装修）七成二十年揭首付交缓二
交房时间
现房
销售率
60
配套设施
6000m2生态广场8立体重叠空中花园网球场高尔夫球练场羽毛球场3部高速电梯宽带网全天候提供热水24时保安电梯设闭路电视系统公区域24时电视监控智卡感应门视讲动喷淋休闲娱乐设施400车位停车场户信箱
备注
作居家办公两定位渝中区顶级豪宅
时代天骄
开发商
重庆协信集团
址电话
渝中区新华路 63732999
房屋类型
高层酒店式公寓总高38层
房屋结构
框架七度抗震
户型面积
3872m2室厅商务套房108m2200m2商务公寓
租金价格
户型出租套2000元2200元等均48元m2装修
出租率
80
销售率
70
配套设施
街层2300m2广场8000m2智化车库三台东洋高速静音电梯高级会休闲娱乐运动健身住处浪体型局域网美国开利中央空调智化保安系统水电气动计表系统温感烟感喷淋视讲银行超市
PRAT 7 泰阁简介
着房产业十年发展整行业逐步进入高速理性发展阶段房产开发作项繁复系统工程分工细化专业化流趋势
四川省泰阁物业顾问限公司正契合行业发展求提供开发商卓成效市场研究全程营销策划销售代理开发投资技术顾问物业理顾问等智业服务目标成立
公司成立客户负责职业精神集合众行业精英充分发挥专业知识技托强社会协作资源屡创销售佳绩公司现员工50中55科学历40专学历中专业策划顾问员均原房产开发企业评估事务建筑工程技术部门业员时销售队伍均富销售验员组成公司系统化入职培训定期专项强化培训支挑重担专业队伍针行业特点公司十分注重社会协作资源积蓄众行业部门媒体国外建筑景观设计事务物业理公司相关设备供货商等均保持着良协作关系正基资源优势公司较短时间屡创销售佳绩参策划顾问河城锦西名宅SOHO市驿站等全程营销代理王府井MY HOTEL—美华酒店重庆森林（重庆）德艺厦（重庆）三峡广场（重庆）千禧龙庭（昆明）等楼盘受业评中涌现明星楼盘MY HOTEL—美华酒店便创造开盘三天便全部售磬业界神话
总成功身力努力外更业信支持深知成绩伴业成功更专业服务回馈业厚爱
公司业务范围
房产市场研究行性分析
房产市场定位策划
规划建筑技术顾问
房产投资运作顾问
房产市场营销策划
房产销售代理
物业估价
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