2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告

2007年1季度中国房产行业季度踪分析报告
2007年国民济继续保持稳快速发展初步核算季度国生产总值50287亿元增长111增速年期加快07百分点中第产业增加值3631亿元增长44第二产业增加值25552亿元增长132第三产业增加值21104亿元增长99
中国民银行宣布2007年4月16日起调存款类金融机构民币存款准备金率05百分点次调央行应流动性剩局面采取新举措旨控制造成信贷扩张投资反弹央行2007年第三次调存款准备金率央行年6月第六次调存款准备金率商业银行法定存款准备金率已达105
着国家房产宏观调控政策断实施效遏制房产开发投资增速2007年全国房产开发投资出现反弹迹象2007年季度全国房产投资总额354378亿元增速进步升2692007年季度全国房产开发资金总额712549亿元增长2634中资金27384亿元增长2991筹资金249523亿元增长2325国贷款17606亿元增长2091利外资13127亿元增长15445资金源中增速较快利外资房产开发资金结构资金筹资金目前国房产开发融资渠道两者分占总投资38433502合计占达7345季度房产开发利贷款重降4292471
年着国银行贷款断紧缩银行贷款融资渠道房产开发企业普遍面着资金紧张压力房产开发企业迫切需寻找新融资渠道促进房产行业稳定健康发展房产企业融资分赖银行局面亟破化解分散银行风险解决房产开发企业资金瓶颈促进房产业整国民济健康发展已成少专家产商识
进入2002年处长期高位运行房产市场出现结构性问题表现投资增长快资金投入巨国房产市场出现火热态势种结构性失衡问题目前国银行业带定风险关注房产市场结构性失衡问题引发信贷风险十分必
正文目录
第部分 全国房产行业宏观环境分析 8
全国房产宏观政策 8
l l    1监察部：工程建设房产市场情况监督检查 8
l l    2国土部：抓紧编报方案 8
l l    3建设部：完善房产估价行业运行规 9
l l    4关开展房产市场秩序专项整治通知 10
l l    5关调整住房公积金存贷款利率通知 12
二全国房产宏观政策分析 13
l l    1土增值税清算房产企业影响 13
l l    2物业税开征否降房价 13
l l    3物权法国房产行业影响 14
三全国宏观济环境分析 17
l l    12007年季度国国民济运行情况 17
l l    22007年季度国金融总体运行情况 19
l l    32007年季度国土增值税收入情况 20
l l    42007年季度全国企业景气情况 21
l l    52007年季度国银行景气指数攀升 23
l l    62007年季度宏观调控策建议 24
四房产关联行业运行状况分析 25
l l    12007年季度钢材市场价格情况 25
l l    22007年季度水泥行业趋势良 26
l l    32007年建材行业利润保持增长 27
第二部分 全国房产行业数分析 28
全国房产市场分析 28
l l    12007年季度房产市场运行情况 28
二全国房产需求状况分析 29
l l    1商品房销售面积情况 29
l l    2商品房销售面积分析 30
l l    3商品房销售额情况 31
l l    4商品房销售额分析 32
三全国房产供状况分析 33
l l    1土购置开发 33
l l    2房产短期供分析 34
21 住宅竣工面积销售面积分析 34
22 办公楼竣工面积销售面积分析 35
23 商业营业房竣工销售面积分析 36
l l    3房产长期供分析 37
31 住宅长期供分析 37
32 办公楼长期供分析 38
33 商业营业房长期供 39
第四部分 全国房产行业投融资分析 41
房产投融资结构分析 41
l l    12007年季度全国房产开发投资完成情况 41
l l    22007年季度全国房产开发资金源情况 42
l l    3房产融资元化问题分析 43
二房产融资渠道动态分析 45
l l    1银行 45
11 外资银行进军市场影响 45
12 房贷业务成外资银行重点争夺象 46
13 ：外资银行挑战应盲目乐观 47
l l    2信托 48
21 信托业协会呼吁合理收取监费 48
22 银行购信托业格局裂变 48
l l    3基金 50
31 中国掀起基金抢购狂潮 50
32 封闭式基金转型发展 50
33 外汇局提醒警惕境外基金非法集资 51
三全国房产行业投资策略分析 52
l l    1国房产行业然景气 52
l l    2需求继续扩张 行业景气拐点 52
l l    3政策调控路径规范行业发展 53
l l    4高价高房价成房产市场基格局 53
四全国房产市公司投资策略分析 53
l l    1两素：民币升值宏观调控 54
l l    2工业产：未深入挖掘金矿 55
l l    3商业产：资产增值潜力 56
l l    4住宅开发：关注行业区域龙头 56
l l    5行业景气：持续值期 57
l l    6季度全国房产重点市公司点评 58
第五部分 全国房产行业风险提示 60
政策风险 60
l l    1征收土增值税商业银行影响 60
l l    2两会房产推风口浪尖 61
l l    3解读物权法（草案）银行业务影响 64
二营风险 65
l l    1房产企业负债率银行信贷风险 65
l l    2城市土储备存风险容忽视 66
l l    3住房预售制度潜风险容忽视 68
三金融风险 70
l l    1央行加息中房企尝苦涩滋味 70
l l    2央行加息房产行业影响继续加 72
l l    3房产金融黑洞潜威胁容忽视 74
四信贷风险 75
l l    1房产信贷幅扩张引发信贷风险容忽视 75
l l    2警惕房产贷款进入股市引发信贷风险 77
l l    3银行房贷促销忙 信贷风险正积累 78
第六部分 结建议 81
房产投资分析发展预测 81
l l    12007年房产投资前景分析 81
l l    22007年房产投资风险防范应策略 82
l l    32007年房产中介业发展趋势分析 83
l l    42007年房产市场发展预测 86
二观点建议 87
l l    1央行提高准备金率房产行业影响 87
l l    2房产市场结构性失衡银行信贷影响 89
表格目录
表格 1 2007年季度全国商品房销售面积 29
表格 2 2007年季度全国商品房销售面积分析 30
表格 3 2007年季度全国商品房销售额情况 31
表格 4 2007年季度全国商品房销售额分析 32
表格 5 2007年季度全国土购置开发 33
表格 6 2007年季度全国住宅竣工面积销售面积分析 34
表格 7 2007年季度全国办公楼竣工面积销售面积 35
表格 8 2007年季度全国商业营业房竣工面积销售面积增长 36
表格 9 2007年季度全国住宅长期供状况分析 37
表格 10 2007年季度全国办公楼长期供状况分析 38
表格 11 2007年季度全国商业营业房长期供状况分析 39
表格 12 2007年季度全国房产投资变化 41
表格 13 2007年季度全国房产开发资金源 42

图表目录
图表 1 2007年季度国际国钢材价格指数变动情况 25
图表 2 2007年季度全国商品房销售情况 30
图表 3 2007年季度全国商品房销售面积分析 31
图表 4 2007年季度全国商品房销售额 32
图表 5 2007年季度全国商品房销售额分析 33
图表 6 2007年季度全国土购置开发分析 34
图表 7 2007年季度全国住宅竣工面积销售面积分析 35
图表 8 2007年季度全国办公楼竣工面积销售面积分析 36
图表 9 2007年季度全国商业营业房销售面积分析 37
图表 10 2007年季度全国住宅长期供分析 38
图表 11 2007年季度全国办公楼长期供分析 39
图表 12 2007年季度全国商业营业房长期供分析 40
图表 13 2007年季度全国房产投资增速 41
图表 14 2007年季度全国房产开发资金源 43

第部分 全国房产行业宏观环境分析
全国房产宏观政策
1监察部：工程建设房产市场情况监督检查
2007年级监察机关加强工程建设招投标执法活动房产市场宏观调控政策落实情况监督检查
监察部发关2007年执法监察效监察工作安排意见指出级监察机关国务院办公厅关进步规范招投标活动干意见求进步加强工程建设招标投标执法活动监督配合关部门规范完善工程建设招标投标制度督促行政部门建立完善工程建设招标投标行政监督机制投诉处理机制强化政府投资工程招标投标监督理规范建筑市场交易行断推动工程建设招标投标监体制机制制度创新
外建立健全监察机关行政部门间案件移送机制严肃查处领导干部利职权违规干预插手工程建设招标投标政府投资项目中虚假招标投标等违纪违法案件
意见时强调国务院办公厅关切实稳定住房价格通知国务院办公厅转发建设部等部门关调整住房供应结构稳定住房价格意见通知求会关部门继续房产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查集中开展专项整治严肃查处房产开发涉土规划拆迁等环节存违规违纪问题
2国土部：抓紧编报方案
国土资源部发出通知求省区市国土资源理部门抓紧组织关城市着手编制年度农转土征收方案4月中旬前呈报国务院
2007年继续推进土审批制度改革研究征制度改革试点工作2007年报国务院批准城市建设审批方式调整第年国土部提出年度编制工作须调整新审批方式国土部关调整报国务院批准城市建设审批方式关问题通知求进行
国土部求关城市国土资源部门编制方案时根国家宏观调控政策城市济社会发展需土利总体规划城市总体规划参城市年新增建设量提出2007年度计划指标建议统筹协调区分轻重缓急合理确定新增建设规模区位途土利年度计划正式达应时修改完善方案新增建设规模控制达中心城市年度指标范围省区市国土资源部门加强关城市农转土征收方案编报工作指导督促保证工作进度2007年组织开展省区市基农田面积核查工作全面启动基农田保护示范区建设
时进步严格审查报国务院批准建设发挥土供应参宏观调控重作继续积极推进土审批制度改革研究征制度改革试点工作抓纠正征中损害农民利益问题工作
国土部加强方工作指导监督抓基农田保护关政策落实情况监督检查抓批核查耕占补衡考核抓土开发整理复垦关资金项目监督理
3建设部：完善房产估价行业运行规
房产交易抵押贷款房屋拆迁补偿中估价引起纠纷发情况受遏制建设部已正式发注册房产估价师理办法关加强房产估价机构监关问题通知
新出台监规定进步完善房产估价行业运行规明确二级三级房产估价机构设立分支机构房产估价机构设立类似分支机构性质办事处联络点（站）等机构前已设立分支机构须3月底前完成整改
根理办法房产估价相关业务活动受刑事处罚刑事处罚执行完毕日起申请注册日止满5年欺骗贿赂等正手段获准房产估价师注册撤销撤销注册日起申请注册日止满3年律予注册
监规定求建立房产估价机构注册房产估价师信档案公示信信息房产估价机构注册房产估价师违法违规行投诉举报处理行政处罚等情况作良行记入信档案公众时网查阅
根关部署建设行政部门房产估价机构展开次实检查
4关开展房产市场秩序专项整治通知
　　建稽[2007]87号
　　省治区直辖市建设厅(建委房局)国土资源厅(局)财政厅(局)审计厅(局)监察厅(局)国家税务局方税务局发展改革委物价局工商局：
　　贯彻中央纪委第七次全会国务院第五次廉政工作会议精神中央纪委中央国家机关贯彻落实2007年反腐倡廉工作务分工意见(中纪发[2007]2号)求研究制订房产市场秩序专项整治工作方案现开展房产市场秩序专项整治(简称专项整治)关问题通知：
　　统思想充分认识开展专项整治重意义
　　开展专项整治促进房产业持续健康发展营造良市场环境保障民群众合理需求具十分重意义实践三代表重思想树立落实科学发展观构建社会义谐社会高度充分认识专项整治重性增强做工作责感紧迫感切实专项整治工作抓紧抓通专项整治房产领域违法违规权钱交易行效遏制市场秩序明显转
　　二加力度法击房产领域违法违规行
　　应坚持标兼治综合治理方针紧紧围绕房产项目审批开发交易中介等环节运法律行政等种手段严厉击房产领域违法违规权钱交易行
　　()房产开发项目切入点组织全面检查建已进入商品房预售环节房产开发项目进行全面清理检查房产领域涉关部门工作员项目立项土取规划审批预售许等环节违规审批滥权力等行房产税收政策执行情况检查房产企业发布违法广告囤房惜售哄抬房价合欺诈偷税漏税违规强制拆迁等行检查中发现问题房产开发企业法进行审计检查
　　(二)严肃查处房产领域违纪违法案件畅通举报投诉案件线索渠道建立案件线索移送制度排查群众投诉举报中发现案件线索进行梳理监察机关检察机关配合集中查办房产领域涉关部门工作员利职权索贿受贿等违法违纪行法惩处房产企业中介服务机构业员行贿行
　　(三)选择典型案例开展警示教育曝光批房产开发交易中介环节违法违规权钱交易典型案例深刻剖析成环节认真开展警示教育充分发挥查办案件治功断专项整治工作引深入
　　(四)建立健全长效机制调查中低收入家庭住房需求量入手着力增加中低收入家庭住房效供稳定住房价格落实方政府解决低收入家庭住房困难问题工作加快社会信体系建设完善房产市场理制度强化市场监发展思路改革办法建立健全促进房产市场健康发展长效机制
　　三落实责切实加强专项整治工作组织领导
　　开展专项整治工作涉面广政策性强工作难度民政府建设国土资源财政审计监察税务发展改革工商等部门应密切配合求真务实确保专项整治工作取实效
　　()强化专项整治工作责专项整治工作务分解相关部门明确工作职责务司职责做思想认识位组织领导位工作落实位牵头单位设置专门机构承担专项整治组织协调等日常工作
　　(二)制订落实专项整治工作实施方案全面贯彻落实房产市场秩序专项整治工作方案结合实际针性制定区专项整治工作实施方案专项整治工作进行全面部署明确开展专项整治目标求方法步骤确定整治工作重点采取力措施真抓实干防止走场
(三)加强专项整治工作监督检查级相关部门加强专项整治工作监督检查求报告工作进展情况重情况案案时报告建设部会国土资源部财政部审计署监察部税务总局国家发展改革委工商总局等部门区开展专项整治情况进行监督检查相关部门应区专项整治情况进行监督检查专项整治工作中关情况时报建设部国土资源部财政部审计署监察部税务总局国家发展改革委工商总局
5关调整住房公积金存贷款利率通知
建金[2007]76号
省治区建设厅直辖市新疆生产建设兵团住房公积金理委员会住房公积金理中心：
　　根2007年3月17日中国民银行关调整金融机构民币存贷款基准利率通知（银发[2007]79号）现住房公积金存贷款利率调整关事宜通知：
　　2007年3月18日起年结转住房公积金存款利率现行18调整198年集住房公积金存款利率变
　　二2007年3月18日起调住房公积金贷款利率五年期（含五年）五年期住房公积金贷款利率均调018百分点五年期（含五年）414调整432五年期459调整477
请省治区建设厅立通知转发住房公积金理委员会住房公积金理中心执行
中华民国建设部
二○○七年三月十七日
附表：
住房公积金存贷款利率调整表
单位：
项目
调整利率
调整利率
住房公积金存款
 
 
年缴存
072
072

年结转
180
198
二住房公积金贷款
 
 
五年（含五年）
414
432
五年
459
477
二全国房产宏观政策分析
1土增值税清算房产企业影响
2007年1月16日国家税务总局公布份通知国家税务总局关房产开发企业土增值税清算理关问题通知2007年2月1日起正式房产开发企业征收3060土增值税前全国土增值税基采预征收制次通知细化清算方法操作性更强房产行业土增值税预征转清算房产开发企业旦进行增值税清算房产开发企业利润会受定影响
2物业税开征否降房价
两会审议财政预算报告中首次提出研究开征物业税实施方案称房产业发展稳定器物业税正式纳入公众视野中研究开征物业税实施方案促进国房产发展稳定衡房产投资性需求保障性需求效手段期两会中代表委员争逐步转物业税否降房价焦点
房产相关议题疑2007年两会重容物业税成房产息息相关重容种种迹象表明直停留想法阶段物业税征收似2007年破题实际2006年初开始6城市物业税征收进行试点然处空转阶段作试探性政策旦取较理想成果全面推开期远旦物业税开征三方面影响显易见首先增加房产持持成促消费者节约理性消费进抑制房产投机行前少利资金优势囤积房源造成住房市场供应求假象时征收物业税政府卖补充财政支出动力减弱会定程度降低新购置土成新开发住宅成降低影响整体房产价格走势投机者遭重创短期房产市场供需求发生较变化时会定程度改变国城市居民住房消费惯次效提高房产资源利效率物业税税收鼓励房产流动刺激土供避免业空置低效利财产刺激频繁交易活动次会住房消费惯改变国前均GDP1000美元阶段城市住房消费已达中等发达国家水原持动产没税收成住房消费倾户型征收物业税会户型住宅受追捧
2004年中央政府相关部门出台少措施调控房价然年70中城市房屋销售价格涨55物业税真药病解决房价增长快问题？两会热议焦点逐步转里然数购房者说关心物业税究竟征收外物业税会房价带什影响更关心物业税房价关系然两方观点鲜明物业税持住房交税般讲交税三制度消费税税物业税理讲果公公正物业税体系房价增长快问题解决房价降中国住房果仅仅消费需求话价格会增长快观点认物业税房价影响甚微然短期会抑制根验长远存开征物业税房价会降规律
2007年国家财政预算报告明确提出研究开征物业税实施方案根代表委员业专家观点分析认：物业税开征存着诸悬念果开征物业税未必房价降
年开征物业税背景开征物业税提法早五年前出现中央文件里提出动产开征统规范物业税现研究开征物业税实施方案已历时五年然目前情况物业税开征少面着方面难题加现物业税界定未明确存争议综合物业税开征时日
开征物业税积极面拥套住房付出成调节贫富差距房产商投资百姓住房消费会起定引导作抑制房价需谨慎认房价取决市场供求关系房价暴涨许市场外素起作物业税解决根述分析胆预计研究开征物业税实施方案实施单物业税房价真正降性
3物权法国房产行业影响
物权法房产行业影响六方面：
第住宅七十年权期动续期提升房屋价值
70年住宅建设权期满房子办？许70年住宅命运担心物权法草案规定住宅建设权期间届满动续期非住宅建设权期间届满续期法律规定办理该项规定延长住宅年限减少70年获土权支付费提升房屋价值处利普通民众安居乐业时奠定商品住宅价格长期涨基础
第二严格土制度预示着未调控方
国国情口耕少现全国耕保量183亿亩均耕14亩世界均水三分十届全国四次会议批准十五规划纲确定2010年耕保量必须保持18亿亩项约束性指标逾越底线实行严格土理制度特切实保护基农田国面项十分紧迫艰巨务物权法草案明确规定：国家耕实行特殊保护严格限制农转建设控制建设总量违反法律规定权限程序征收集体土物权法70年权规定奠定房价长期涨基础国国情决定建设供应紧缺未控制房价快涨调控方会集中三方面：第定程度抑制需求第二调节现土供应结构量少土建更套住房第三加快存量闲置土开发利
第三土出方式规定维护国家利益
草案规定：严格限制划拨方式设立建设权采取划拨方式应遵守法律行政法规关土途规定工业商业旅游娱乐商品住宅等营性土两意者应采取招标拍卖等公开竞价方式出该项规定方面利切实加强土调控制止违法违规行保持政策连续性时保证政府获取土收益维护国家利益
第四拆迁补偿规定增加开发成延缓房产开发速度
宪法物权法草案规定公利益需法律规定权限程序征收集体土单位房屋动产时草案征收补偿原容作规定
关征收集体土问题物权法草案规定：征收集体土应支付土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费等费足额安排征农民社会保障费保障征农民生活维护征农民合法权益规定体现国家关征补偿安置必须确保征农民原生活水降低长远生计保障原关征收单位房屋动产问题草案规定：征收单位房屋动产应予拆迁补偿维护征收合法权益征收住宅应保障征收居住条件考虑发展衡具体补偿标准补偿办法土理法等关法律物权法草案规定补偿原补偿容根情况作出规定针现实生活中征收补偿位侵占补偿费行物权法草案明确规定：单位贪污挪私分截留拖欠征收补偿费等费违反规定法承担法律责针现实生活中征收补偿位侵占补偿费行物权法草案明确规定：单位贪污挪私分截留拖欠征收补偿费等费违反规定法承担法律责物权法拆迁补偿规定方面保护拥物权者利益某种程度维护弱势群体权益方面规定会增加房产开发成时延缓拆迁进度进影响房产开发速度
第五区公部分规定明晰产权
着住房制度改革越越城镇居民拥房屋量集中住宅区业建筑物区分权已成私动产物权中重权利物权法草案维护业合法权益出发明确规定业建筑物住宅营性房等专部分享权专部分外部分电梯等公设施绿等公场享理权利草案区车库车位属业委员会职业物业服务机构关系等作规定规定明晰产权关系规范房产市场提供
第六物权法出台物业税征收提供法律保障
物权法出台明确产权关系开启物业税征收提供法律保障物业税收取房产行业点影响：
首先规范房产市场税收体系房产行业税费较混乱税费杂物业税出台起规范税收体系作次增加保环节税收抑制房产需求国房产市场目前现状流通环节税赋较保成相较低增加物业税定程度抑制购房需求特投资投机性需求次间接抑制房价销售速度进影响房产企业利润该项政策通需求抑制助缓解房产市场供应紧张局面抑制房价进步涨时房产销售速度造成定影响进影响企业利润通物业实行差税率助调整住房供应结构通税收手段调整效调整住房供应结构加普通住宅中套型住宅供应通市场化手段达调控目
三全国宏观济环境分析
12007年季度国国民济运行情况
　　2007年国民济继续保持稳快速发展初步核算季度国生产总值50287亿元增长111增速年期加快07百分点中第产业增加值3631亿元增长44第二产业增加值25552亿元增长132第三产业增加值21104亿元增长99
　　农业生产形势稳粮食播种面积略扩农作物种植意调查结果显示2007年全国粮食播种面积预计10610万公顷年增长05连续4年保持增加中夏粮面积2660万公顷早稻面积605万公顷秋粮面积7345万公顷目前夏粮产区苗情较全国类苗例474冬前增加23百分点
　　工业生产增速加快济效益继续提高季度全国规模工业增加值增长183（3月份增长176）增速年期加快16百分点年全年加快17百分点中重工业增长196加快2百分点轻工业增长156加快09百分点分产品发电量原煤等源产品产量分增长155148钢材氧化铝铝材铁合金十种色金属等原材料产品产量分增长262537430444308微型电子计算机移动通信手持机等电子通信产品产量分增长261353汽车增长223中轿车增长321
　　工业企业利润幅增长12月份全国规模工业实现利润2932亿元增长438增幅年期升22百分点39工业类行业中35行业利润增长新增利润前5行业钢铁电力化工交通运输设备制造石油加工炼焦业占整工业新增利润684季度规模工业企业产品销售率971降007百分点
　　固定资产投资增速高位回落中西部区投资较快增长季度全社会固定资产投资17526亿元增长237增速年期回落4百分点中城镇固定资产投资14544亿元增长253（3月份增长268）回落45百分点农村投资2982亿元增长167分产业城镇投资中第产业投资增长203第二产业投资增长270第三产业投资增长240季度房产开发投资3544亿元增长269年期加快67百分点住宅完成投资2462亿元增长304加快73百分点中完成济适住房投资88亿元增长416占房产开发投资重25季度东中西部区城镇固定资产投资分增长214358268中西部占全国投资重分年期提高1602百分点
　　国市场销售增速加快市场物价涨幅升季度社会消费品零售总额21188亿元增长149（3月份增长153）中城市消费品零售额14333亿元增长155县县消费品零售额6855亿元增长137分行业批发零售业17842亿元增长147住宿餐饮业2984亿元增长174
　　季度全国居民消费价格总水涨27（3月份涨33环降03）涨幅年期升15百分点中城市涨25农村涨31分类食品价格涨62居住价格涨38娱乐教育文化品服务价格降14余商品价格年期相体持略涨季度商品零售价格涨21（3月份涨25）工业品出厂价格涨29（3月份涨27）原材料燃料动力购进价格涨41（3月份涨37）
　　出口继续快速增长利外资增速加快季度进出口总额4577亿美元增长233中出口2521亿美元增长278进口2057亿美元增长182进出口相抵贸易差464亿美元年期增加231亿美元季度外商直接投资实际金额159亿美元增长1163月末国家外汇储备12020亿美元年末增加1357亿美元
　　城乡居民收入增幅较农民收入增幅十年期高季度城镇居民均支配收入3935元增长195扣价格素实际增长166增幅高年期58百分点农民均现金收入1260元增加166元增长152扣价格素实际增长121增速高年期06百分点1997年期增幅高
　　前济运行中突出矛盾问题国际收支衡流动性剩济结构合理节减排压力等坚持科学发展观统领济社会发展全局认真贯彻落实中央项方针政策继续加强改善宏观调控积极推进改革开放创新加快济结构调整增长方式转变更加关注民生促进社会谐实现国民济快发展
22007年季度国金融总体运行情况
2007年季度金融统计数表明：首季贷款增长加快货币供应基适度金融运行总体稳
货币供应量增长适度
2007年3月末广义货币供应量(M2)余额3641万亿元增长1727增长幅度年期低149百分点年末高033百分点狭义货币供应量(M1)余额1279万亿元增长1981增长幅度年期高714百分点年末高233百分点市场货币流通量(M0)余额274万亿元增长16682007年13月累计净投放现金315亿元投放87
5亿元消季节素广义货币供应量(M2)季环折年率187总体前货币供应量增长济增长基相适应
金融机构民币项存款增长减缓
2007年3月末全部金融机构外币项存款余额3670万亿元增长1531金融机构民币项存款余额3542万亿元增长1594增长幅度年期低366百分点年末低088百分点2007年季度民币项存款增加188万亿元少增597亿元分部门情况：居民户存款增加11万亿元少增836亿元非金融性公司存款增加4403亿元少增761亿元财政存款增加3006亿元增854亿元3月份民币项存款增加8804亿元增943亿元中居民户存款增加1671亿元增15亿元非金融性公司存款增加6210亿元增728亿元财政存款增加663亿元增36亿元金融机构外汇项存款余额1649亿美元增长37613月外汇项存款增加35亿美元少增32亿美元3月份外汇项存款减少34亿美元少增42亿美元3月末全部金融机构超额储备率287年期低011百分点年末低19百分点月低062百分点
金融机构民币项贷款增长加快
2007年3月末全部金融机构项贷款外币余额2528万亿元增长1574全部金融机构民币项贷款余额2396万亿元增长1625增幅年期高152百分点年末高118百分点2007年季度民币贷款增加142万亿元增1678亿元分部门情况：居民户贷款增加3321亿元增1578亿元中短期贷款增加1613亿元中长期贷款增加1708亿元非金融性公司部门贷款增加109万亿元增100亿元中短期贷款增加4823亿元中长期贷款增加5252亿元票融资增加819亿元3月份民币项贷款增加4417亿元少增958亿元中居民户贷款增加1078亿元增232亿元非金融性公司部门贷款增加3338亿元少增1189亿元金融机构外汇贷款余额1713亿美元增长11241季度外汇项贷款增加26亿美元少增17亿美元3月份外汇项贷款增加27亿美元增8亿美元消季节素3月末全部金融机构民币项贷款季环折年率192
银行间市场利率降
3月份银行间市场业拆月加权均利率174月低093百分点年期高008百分点质押式债券回购月加权均利率162月低115百分点年期高015百分点
国家外汇储备增加
2007年3月末国家外汇储备余额12020亿美元增长37362007年13月国家外汇储备增加1357亿美元增795亿美元3月份外汇储备增加447亿美元增233亿美元3月末民币汇率1美元兑77342元民币
32007年季度国土增值税收入情况
2007年季度全国土增值税税收达88亿元增长852功房产市场供需两旺税务机关加强土增值税征力度年国房价路飞涨政府相继出台系列宏观调控政策税收中重手段根国税总局关房产开发企业土增值税清算理关问题通知2007年2月起进行土增值税清算已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85取销售（预售）许证满3年未销售完毕等情形均清算范围房产企业根房产项目取利润占开发成重缴纳3060土增值税利润越高缴纳税款越高
2006年国全年土增值税收入231亿元2007年季度土增值税达88亿元占2006年全年土增值税38外2007年季度城镇土税完成税收46亿元增长33房产投资增长243房产投资相关建筑安装业房产业营业税增长353总体2007年季度税收收入形势较全国税收收入累计完成11284亿元年期增收2296亿元增长255
42007年季度全国企业景气情况
　　全国企业景气调查结果显示：季度企业景气持续位1300景气高位企业家信心显著扬企业生产营状况良呈现稳较快发展态势企业家未济走势充满信心
　　2007年季度全国企业景气指数1397季度持高年期82点年期较涨幅明显企业景气总体保持2003年半年持续处景气高位运行态势表明企业生产营保持稳较快发展
　　●批发零售业交通运输仓储邮政业景气明显提高景气指数分15171377分季度提高71124点年期提高10594点达年期高点餐饮业制造业房产业社会服务业企业景气程度提高景气指数分1488139313881281季度提高11105105点年期提高1351145852点建筑业信息传输计算机服务软件业住宿业企业景气指数分127715511165季度回落1041989点高年期351325点采矿业电力燃气水生产供应业企业景气指数分15791370季度年期均回落
　　●种登记注册类型企业景气均升国企业集体企业股份合作企业限责公司股份限公司私营企业外商港澳台商投资企业景气指数分1375116312111378154213121423季度相国企业集体企业股份限公司企业景气提升年期种登记注册类型企业景气均升
　　●型企业景气水明显高中企业景气指数分162712671167型企业景气指数高中型企业400点左右季度型企业幅提高中型企业持年期型企业提升133点中型企业提升4938点
　　●东中西部区企业景气步提高景气指数分143913801328季度持略提高年期分提高1015587点
　　●国家试点企业集团市公司国家重点企业景气持续处景气高位景气指数分159516161670中国家试点企业集团国家重点企业景气季度提高市公司持年期均明显提高提高幅度12―22点
　　●季度企业数分类景气指数高年期水
　　（）企业生产景气指数1095高年期14点分行业工业生产景气指数1097持续位景气区间色金属采选业纺织服装鞋帽制造业黑色金属冶炼压延加工业生产景气指数提高幅度较工业设备利率858分季度年期提高0408百分点受季节素影响建筑业生产景气指数明显降806
　　（二）企业销售景气指数1104高年期18点中工业产品销售景气指数批发零售业商品销售景气指数分10941184高年期1165点房产业商品房销售景气指数903年期水相年期降32点
　　（三）企业订货景气指数1182年期提高48点分行业采矿业产品订货景气指数1287季度年期提高1960点制造业产品订货景气指数1240高年期43点建筑业工程合景气指数925受季节素影响降明显
　　（四）企业盈利景气指数1175高年期101点历年期高分行业建筑业住宿业企业盈利景气指数受季节素影响降界值行业企业均界值中交通运输仓储邮政业批发零售业社会服务业餐饮业企业盈利景气指数分1202127710261240季度年期均程度提高交通运输仓储邮政业企业盈利景气指数明显提高127178点制造业电力燃气水生产供应业房产业企业盈利景气指数分121211211093季度回落高年期采矿业信息传输计算机服务软件业企业盈利景气指数分12411203环双双回落
　　（五）企业工景气指数1097分季度年期提高2228点已连续8季度高年期水分行业工需求升明显行业集中批发零售业信息传输计算机服务软件业住宿餐饮业制造业企业工景气指数分1116118311481140季度提高107444747点年期提高107469013点交通运输仓储邮政业企业工景气指数1036季度提高36点年期持采矿业企业工景气指数1061季度持年期回落26点房产业社会服务业企业工景气指数回升界值年期提高建筑业企业工景气受季节素影响明显降
　　（六）企业固定资产投资景气指数1047季度明显回落120点年期持分行业建筑业固定资产投资景气指数回落界值行业均位景气区间批发零售业社会服务业企业固定资产投资景气指数双双高季度年期采矿业制造业电力燃气水生产供应业交通运输仓储邮政业房产业信息传输计算机服务软件业企业固定资产投资景气指数环均程度回落住宿餐饮业企业固定资产投资景气指数季度回落略高年期
　　预计2007年二季度企业景气指数高季度年年期水
52007年季度国银行景气指数攀升
银行业景气指数已连续7季度攀升创历史新高达696央行发布季度全国银行家问卷调查显示银行家中国银行业发展充满信心外银行家宏观济运行判断趋济偏热担忧继续缓贷款需求景气指数继续处高位固定资产类贷款需求出现幅反弹新增贷款压力然较
2007年季度银行家判断济运行偏热例年四季度继续回落济偏热担忧较季缓时2007年季度银行家信心指数季反弹基础继续走高2007年季度达606季预测时63银行家认济运行趋正常347预期持续偏热
外2007年季度反映银行业总体营情况银行业景气指数创历史新高达696连续第7季度攀升调查发现银行业景气高企表现银行业务需求增长旺盛资产质量资金源增长稳财务状况良银行业运营健康稳
调查次加息前进行调查结果显示：银行家利率水升预期认货币政策趋紧调查显示68银行家认目前央行货币政策适度季货币政策感受指数延续2007年季度情况
2007年季度贷款需求景气指数继续处高位2007年季度达679高季度13仅次2004年第季度689历史高水消费贷款需求呈现旺盛增长势头购房贷款需求区呈现较差异全国总体情况需求然较旺盛
62007年季度宏观调控策建议
济运行中存国际收支衡等问题短期难出现明显变化加2006年国家出台系列调控政策效果观察政策取应该稳定基调具体操作考虑采取微调措施：
第坚持财政政策货币政策双稳健前提解决流动性剩问题具体操作时应该适度紧加力度控制基础货币增长速度
第二适提高基准利率鉴未时期消费价格涨幅继续提高实际利率明显偏低应该通提高名义利率改变实际利率偏低状况尤适提高中长期存贷款利率引导狭义货币供应量M1增速回落
第三引导社会资金投目前社会资金充裕资金急寻找出路环境投资采取堵塞办法难达理想调控效果国家应该社会资金进行合理引导资金投利产业结构升级利社会事业发展领域济长期稳定发展奠定基础
第四加快资市场扩容步伐鉴目前证券市场涨势头较快状况应该加快资市场具创新力企业新股市扩容步伐方面化解资市场供求矛盾方面社会资金具创新力企业集团集中支持企业创新时考虑加快深圳中企业板挂牌步伐吸收国资金减少国创新型企业海外市缓解国际收支衡状况
第五加国家社会保障救济方面支出两年国家财政收入增长较快增加行政事业单位工资时应该加社会保障救济方面支出低收入居民够分享济发展带福利够高收入阶层生活水提高
四房产关联行业运行状况分析
12007年季度钢材市场价格情况
观季度国国民济继续保持稳增长钢铁生产适度增长进出口呈现良发展势头钢材市场需求较旺企业社会库存保持正常水国市场供需关系基衡钢材价格总体稳运行国际钢材市场原燃料价格涨推动区价格呈现全面升态势国外价差进步拉
图表 1 2007年季度国际国钢材价格指数变动情况

国家发改委发布公告中预计第二季度中国钢铁价格保持稳态势会波动
年初机械家电造船汽车电力等行业生产均保持较快增长钢材需求然保持旺盛态势国钢铁需求增长加国家加淘汰落钢铁产力度钢铁价格带支撑着施工工程全面展开国钢材消费旺季
受国外钢材价格差异出口退税预期心理影响期钢材出口保持较高水助缓解国市场资源供应压力国钢材市场然面着出口退税政策调整国际贸易争端加剧国产释放等确定素影响
22007年季度水泥行业趋势良
2007年季度通常水泥行业淡季2007年12月份全国累计完成水泥生产148亿吨年期增长24均价涨4国水泥行业趋势头已明确
　　淡季量增价升
　　中国建材信息总网统计数显示2007年12月全国水泥产量约148亿吨增长24超2006年全年20增速环年1112月225亿吨产量相降34季度水泥行业传统淡季国北方区年第四季度已进入淡季价格环略降华东区2007年第季度环价格回落1520年第季度相水泥价格约5涨幅
水泥行业季度量价回落原第季度全国部分区天气春节等原工程施工进程较年第四季度施工旺季相明显放缓导致水泥需求环降方面部分水泥生产企业年修时间安排第季度停窑时间长达715天设备运转率滑需求相应产量数相应降便淡季利素影响水泥行业量价增速然处良升通道水泥均价增幅约35季节性调整素未改变2007年增长趋势　　
结构调整加速
　　2007年1月国家发改委国土资源部中国民银行等三部位联合发布关公布国家重点支持水泥工业结构调整型企业（集团）名单通知明确水泥行业发展国家队名单力支持12家全国重点水泥企业48家区域性重点企业土信贷项目核准方面予优惠政策2月国家发改委办公厅次发布关做淘汰落水泥生产力关工作通知发改委2007年择时省签订十五期间淘汰落水泥生产力责书明确省淘汰量化指标
　　目前国水泥产量已达124亿吨中新型干法水泥624亿吨占全国水泥生产重50根水泥发展专项规划2010年新型干法水泥例达70完成目标少淘汰落水泥36亿吨年均淘汰50007000万吨目前水泥业发达国家新型干法水泥例90国国家相较差距力发展新型干法水泥淘汰落水泥十五期间国水泥业调整方
32007年建材行业利润保持增长
国家发改委预测：2007年建材市场需求继续增加增幅会回落工业生产继续保持稳定快速增长水泥玻璃产量增长幅度10左右全行业实现利润年增长
2007年国外环境总体发展建材工业较利前外资普遍国建材业跨国家投资兼重组整合国建材市场资源步伐加快方面国际建材贸易正断扩特中东非洲建材市场前景广阔国济增长动力然强劲新农村建设城市化进程加快等推动建材行业快速发展加建材行业身进行结构调整区域市场调控2007年建材行业保持稳快速发展奠定基础
2007年建材行业风险忽视：着批建材新线建成投产产增加市场竞争压力加剧二建材投资欲然强劲然水泥板玻璃2006年投资降整建材非金属工业投资增幅高年局部区出现落水泥生产力反弹三板玻璃行业亏损局面短时间难改观四结构调整区衡部分区淘汰落产进展缓慢
建材行业年保持较高发展速度产销较快增长中水泥板玻璃深加工玻璃耐火材料等子行业保持着两位数增长规模建材企业完成工业总产值(现价)13275亿元增长291增幅高年44百分点工业增加值4210亿元增长216均产销率977高年062百分点
外建材行业整体济效益幅增长实现利润603亿元增长471价格水总体稳中升建材产品出厂价格年升167建材产品出口持续高速增长出口创汇总额12935亿美元增长326投资结构进步改善产品库存总体处正常水
第二部分 全国房产行业数分析
全国房产市场分析
12007年季度房产市场运行情况
　　2006年国家加房产市场宏观调控力度着国办发[2005]26号国办发[2006]37号文件确定调控措施逐步落实位房产市场正着预期目标发展根国家统计局2007年季度房产开发投资统计快报数分析前房产市场运行呈现特点：
　　房产开发投资增速加快
　　2007年季度房产开发完成投资354378亿元增长269增幅加快67百分点高期城镇固定资产投资增幅16百分点分区东部中部西部区分增长243362293中：河南省安徽省分增长591524加快194324百分点
　　二房产开发结构改善
　　2007年季度住宅投资增长304高期房产开发投资增幅35百分点中济适住房投资增长416加快39百分点济适住房投资持续降趋势扭转
　　三新建商品住宅销售面积竣工面积商品住宅空置面积降市场需求较旺盛
　　2007年季度新建商品住宅销售面积竣工面积19倍明显快年126倍销售面积增幅快竣工面积增幅16百分点时商品住宅空置面积降12述情况说明市场需求较旺盛特中心城市供需矛盾更加突出
　　四房产开发资金充足国贷款利外资增速较快
　　2007年季度房产开发位资金712549亿元增长263完成投资2倍分资金源：银行贷款位163422亿元增长184银行揭贷款(期房预售款转开发)74545亿元增长732非银行金融机构贷款12637亿元增长669利外资13127亿元增长1544中外商直接投资10263亿元增长1925
　　五房价涨幅总体稳部分中心城市涨幅较快
　　70中城市房屋销售价格指数显示：2007年123月份新建商品住房销售价格涨幅60波动3月份新建商品住房销售价格涨60涨幅月高01百分点环涨05涨幅月低01百分点部分中心城市涨幅较快中深圳涨107长沙涨101北京涨99广州涨86成涨84福州涨80厦门涨77
　　前房产市场存问题
前房产市场存方面问题：部分中心城市房价然偏高涨较快二2007年季度90方米普通商品住房投资仅占商品住宅投资161目前市场销售前年开发户型住宅城市均套型120方米住房供应结构调整务十分艰巨三住房保障制度完善现行廉租住房制度覆盖面较窄保障率较低中西部区保障资金位四市场供应体系完善中低价位中套型普通商品住房作市场供应体位尚未建立五房产市场调控体系完善房产市场秩序进步规范
二全国房产需求状况分析
1商品房销售面积情况
2007年季度全国商品房销售总面积1060077万方米增长1207增速年期减少70百分点
表格 1 2007年季度全国商品房销售面积
单位：万方米
日 期
商品房销售面积
商品房销售面积增长率

2005季度
517267
2111
2006季度
945871
8286
2007季度
1060077
1207
数源：国家统计局 作相关整理
图表 2 2007年季度全国商品房销售情况

2商品房销售面积分析
2007年季度全国住宅销售面积达952915万方米增长1240年期减少约70百分点办公楼销售面积25371万方米增长2891增幅年期减少约83百分点销售面积需求持续减弱商业营业房销售面积减少216总销售面积66867万方米出2007年季度类商品房销量增速较年减少
表格 2 2007年季度全国商品房销售面积分析
单位：万方米
日 期
住宅销售面积
办公楼销售面积
商业营业房销售面积
住宅销售面积增速
办公楼销售面积增速
商业营业房增速

2005季度
463734
9302
37304
2088
3649
1986
2006季度
84779
19681
6834
8282
11158
8320
2007季度
952915
25371
66867
1240
2891
216
数源：国家统计局 作相关整理
图表 3 2007年季度全国商品房销售面积分析

3商品房销售额情况
2007年季度受销售量低迷影响全国商品房销售额增长2516增速年期减少约80百分点总销售额399611亿元商品房销售额增速销售面积增速距离缩减说明单位面积价格升幅度放缓
表格 3 2007年季度全国商品房销售额情况
单位：亿元
日期
商品房销售额
增长

2005季度
155933
3638
2006季度
31927
10475
2007季度
399611
2516
数源：国家统计局 作相关整理
图表 4 2007年季度全国商品房销售额

4商品房销售额分析
2007年季度全国住宅销售额33601亿元增长2924增速年期减少约70百分点办公楼销售额21002亿元增加2331增速年期减少150百分点商业营业房销售额增速较年幅降增速仅944年期减少120百分点销售额42599亿元2007年季度全国办公楼商业房销售额增长幅度出现幅调
表格 4 2007年季度全国商品房销售额分析
单位：亿元
日 期
住宅销售额
办公楼销售额
商业营业房销售额
住宅销售额增速
办公楼销售额
商业营业房销售额增速

2005季度
130782
6222
1694
3743
3517
2589
2006季度
259996
17032
38926
9880
17374
12979
2007季度
33601
21002
42599
2924
2331
944
数源：国家统计局 作相关整理
图表 5 2007年季度全国商品房销售额分析

三全国房产供状况分析
1土购置开发
2007年季度全国土购置面积611004万方米减少860土开发面积530573万方米增长0412006年期增长率低出约53百分点着土供应政策缩紧全国房产行业土购置开发面积增长出现回落
表格 5 2007年季度全国土购置开发
单位：万方米
日 期
土购置面积
土开发面积
土购置面积
增长
土开发面积
增长
2005季度
737416
344585
289
747
2006季度
668512
528413
934
5335
2007季度
611004
530573
860
041
数源：国家统计局 作相关整理
图表 6 2007年季度全国土购置开发分析

2房产短期供分析
21 住宅竣工面积销售面积分析
表格 6 2007年季度全国住宅竣工面积销售面积分析
单位：万方米
日期
住宅竣工面积
住宅销售面积
住宅竣工面积
住宅销售面积




增长
增长
2005季度
338382
463734
1352
2088
2006季度
565716
84779
6718
8282
2007季度
502308
952915
1121
1240
数源：国家统计局 作相关整理
2007年季度全国房产住宅竣工面积502308万方米减少1121住宅销售面积增幅出现较幅度降住宅竣工面积增长率低销售面积增长率住宅市场需求缺口进步增
图表 7 2007年季度全国住宅竣工面积销售面积分析

22 办公楼竣工面积销售面积分析
表格 7 2007年季度全国办公楼竣工面积销售面积
单位：万方米
日期
办公楼竣工面积
办公楼销售面积
办公楼竣工面积增长
办公楼销售面积增长

2005季度
116
9302
1722
3649
2006季度
17531
19681
5113
11158
2007季度
15633
25371
1083
2891
数源：国家统计局 作相关整理
2007年季度全国办公楼竣工面积15633万方米减少1083增速年降低61百分点办公楼销售面积增速出现较幅度降
图表 8 2007年季度全国办公楼竣工面积销售面积分析

23 商业营业房竣工销售面积分析
表格 8 2007年季度全国商业营业房竣工面积销售面积增长
单位：万方米
日期
商业营业房竣工面积
商业营业房销售面积
商业营业房竣工面积增长
商业营业房销售面积增长
2005季度
46238
37304
810
1986
2006季度
71955
6834
5562
8320

2007季度
70515
66867
200
216
数源：国家统计局 作相关整理
2007年季度商业营业房竣工面积70515万方米减少200商业营业房销售面积66867万方米减少216季度全国商业房竣工面积销售面积均出现幅降
图表 9 2007年季度全国商业营业房销售面积分析

3房产长期供分析
31 住宅长期供分析
2007年季度全国住宅施工面积9629458万方米增长2144增速年期基持新开工面积1590943万方米增长1242增速年减少约12百分点销售增速降没影响开发商开发热情新开工施工销售绝面积目前住宅空置率较高未住宅市场供充足
表格 9 2007年季度全国住宅长期供状况分析
单位：万方米
日期
住宅施工面积
住宅新开工
面积
住宅销售面积
住宅施工面积增长
住宅新开工面积增长
住宅销售面积增长
2005季度
6441793
1140843
463734
1874
1066
2088

2006季度
7929538
1415192
84779
2310
2405
8282
2007季度
9629458
1590943
952915
2144
1242
1240
数源：国家统计局 作相关整理
图表 10 2007年季度全国住宅长期供分析

32 办公楼长期供分析
2007年季度全国办公楼施工面积519628万方米增长1627年期基持新开工面积46612万方米减少207增速年低17百分点新开工施工销售绝面积目前国办公楼空置率较高受销售面积增速幅减少办公楼新开工面积出现幅降
表格 10 2007年季度全国办公楼长期供状况分析
单位：万方米
日期
办公楼施工面积
办公楼新开工面积
办公楼销售面积
办公楼施工面积增长
办公楼新开工面积增长
办公楼销售面积增长
2005季度
381921
4128
9302
2062
3461
3649
2006季度
446931
47597
19681
1702
1530
11158
2007季度
519628
46612
25371
1627
207
2891

数源：国家统计局 作相关整理
图表 11 2007年季度全国办公楼长期供分析

33 商业营业房长期供
2007年季度全国商业营业房施工面积141978万方米增加1185增速呈逐年降低趋势新开工面积16814万方米减少497销售面积出现216减少受销售面积增速幅减少商业营业房新开工面积出现幅降
表格 11 2007年季度全国商业营业房长期供状况分析
单位：万方米
日期
商业营业房施工面积
商业营业房新开工面积
商业营业房销售面积
商业营业房施工面积增长
商业营业房新开工面积增长
商业营业房销售面积增长
2005季度
1026894
15772
37304
2042
306
1986
2006季度
1269325
176932
6834
2361
1218
8320
2007季度
141978
16814
66867
1185
497
216
数源：国家统计局 作相关整理
图表 12 2007年季度全国商业营业房长期供分析

第四部分全国房产行业投融资分析
房产投融资结构分析
12007年季度全国房产开发投资完成情况
着国家房产宏观调控政策断实施效遏制房产开发投资增速2007年全国房产开发投资出现反弹迹象2007年季度全国房产投资总额354378亿元增速进步升269
表格 12 2007年季度全国房产投资变化
单位：亿元
　日期
房产开发投资额
房产开发投资增速
2005季度
232357
267
2006季度
279268
202
2007季度
354378
269
数源：国家统计局作相关整理
图表 13 2007年季度全国房产投资增速

22007年季度全国房产开发资金源情况
2007年季度全国房产开发资金总额712549亿元增长2634中资金27384亿元增长2991筹资金249523亿元增长2325国贷款17606亿元增长2091利外资13127亿元增长15445资金源中增速较快利外资
房产开发资金结构资金筹资金目前国房产开发融资渠道两者分占总投资38433502合计占达7345季度房产开发利贷款重降4292471
根数分析季度国房产开发投资增速没明显回落项融资渠道继续保持增加势头利外资保持较快增长银行缩紧房产开发信贷外资国购投资活动愈见活跃造成
表格 13 2007年季度全国房产开发资金源
单位：亿元
日 期
2006季度
2007季度
投资额增长
占增长


数额
占
数额
占


开发总投资
564008
—
712549
—
2634
—
国贷款
145611
2582
17606
2471
2091
429
利外资
5159
091
13127
184
15445
10141
筹资金
202454
3590
249523
3502
2325
244
资金
210784
3737
27384
3843
2991
283
数源：国家统计局 作相关整理
图表 14 2007年季度全国房产开发资金源

3房产融资元化问题分析
年着国银行贷款断紧缩银行贷款融资渠道房产开发企业普遍面着资金紧张压力房产开发企业迫切需寻找新融资渠道促进房产行业稳定健康发展房产企业融资分赖银行局面亟破化解分散银行风险解决房产开发企业资金瓶颈促进房产业整国民济健康发展已成少专家产商识
着国济快速发展房产行业逐渐成推动国济快速发展行业房产开发度赖银行信贷仅利房产身稳定银行系统更易受房产市场波动牵连造成房产市场隐患转嫁商业银行方面房产开发融资受银行信贷影响较利房产市场稳定发展
目前国众房产开发企业说元化融资渠道已房产开发企业饥似渴2003年国家房产业采取系列宏观调控政策房产宏观金融政策影响房产行业银行贷门槛逐渐提高开发商银行贷款难度逐渐加融资渠道单已成制约众产企业发展瓶颈致命问题贷款期限非常短年两年种短期贷款项目运作会带问题外房产企业原银行贷款房屋预售款债券融资等融资方式断受限制想突破融资困局必须走元化融资路
防范金融风险角度拓展房产金融元化迫眉睫防范金融风险两方面入手：首先推动房产金融产品元化形成包括房产信托投资基金企业化债券房产金融产品体系积极研究适合中国国情动产证券工具加快短期融资信评级系统建设等次需房产企业积极参金融市场创新时相关专家提出形成金融产品体系企业参金融创新房产金融元化呼吁变现实
目前房产开发企业融资形式似呈现元化限制现阶段房产抵押贷款住房消费贷款外房产开发企业金融业没通畅联系渠道房产开发企业融资渠道整体讲较狭窄果银行信贷资金继续收紧相部分房产企业资金链断裂样环境房产企业说否具元化效融资力直接关系企业否激烈市场竞争中生存发展
通述分析房产企业融资渠道予建议：首先房产企业通吸引股权投资扩补充资金渠道增加部积累二外部资金投入外部投入企业原股东增加投入新股东加入企业等方式次房产企业通担保提高信继续争取银行贷款信低开发商筹资难真正原果房产企业够改善身状况获银行资金非难事第三房产企业利房产信托计划融资相银行贷款言房产信托计划融资方式降低房产公司整体融资成利房产公司持续发展优化公司结构然目前房产信托投资规模较认未房产信托融资成房产资金供渠道效补充流发展方第四房产企业通吸引海外资金融资渠道着外资银行进入房产企业融资渠道拓宽然需相关政策法律完善日益规范化房产资产证券化房产证券化效解决房产开发企业融资困境推动房产投资消费两方面实现目前实行房产资产证券化发展完善
二房产融资渠道动态分析
1银行
11 外资银行进军市场影响
首批转制外资银行法银行正式开业涉足民币零售业务标志着中外银行台竞争幕已正式拉开市场竞争方面双方具优势短期市场格局会出现变化竞争会日趋激烈总说双方合作利市场培育实现双赢
　　短期市场竞争格局变
中资零售银行相外资银行理水创新力等方面具定优势渠道资源客户资源关重素方面明显足中资银行土具网点熟悉业务客户资源丰富特点发展业务方式外资银行更优势目前首批转制法银行外资银行中汇丰渣花旗东亚拥网点分35231632家四者相加超100家网点根法中资银行全国星罗棋布网点相
　　鉴述原法银行开业外资银行华抢滩布局步伐会进步加快趋势说中外竞争必定会加剧短期种加剧会集中部分领域高端客户争夺目前双方间较优势非常明显短期会安分直接PK恐怕等段时间外资银行获准通购实施超常规发展展开
　　长期说外资银行网点增中外竞争更加全面外资银行偏重价格竞争服务竞争产品竞争国银行说具正面作学通细分市场提供更加性化服务更适合客户需产品竞争客户样会发现未银行市场会更产品更价格更贴企业需服务发展程中市场参者赢家
外资银行开展零售业务普通老百姓否愿意外资银行开户中外银行关心问题普通老百姓说银行服务便利性重
竞争日趋激烈
竞争国家济高速发展程中避免仅仅局限金融行业仅外资银行进入会显现中资银行薪酬体制灵活短期会流失部分果中资银行方面做改进会外资银行找需样种良性竞争
优势互补实现双赢
实际市场中竞争者间具合作空间双方优势组合起开发市场获双赢机会中外合作应着眼拓宽市场增加创新产品参加者更快发展目前已外资银行成中资银行战略投资者双方已领域进行合作汇丰交行花旗浦发皇家苏格兰银行中行等
　　外资银行中国拓展业务方式层次成立完全独立法银行成中资银行战略投资者通购城市商业银行等获发展机遇三种方式会长期存外资银行世界国家发展验通常会成立法银行购方式结合起鉴外资银行转制法银行直接成中资银行竞争者担心前中外银行战略合作关系会利中资银行外资银行通合作会掌握中资银行部信息种担忧定道理尤战略合作涉双方发生利益突时候中资银行应考虑更重监部门应采取相应规范措施
12 房贷业务成外资银行重点争夺象
外资银行进军中国市场号角开始吹响房贷业务成市场争夺重点象
资料显示1998年2005年底全国房贷余额增长43倍截2006年年末全国住房贷款余额超2万亿元关5年期贷款存约4净利差丰厚利润令外资行垂涎已
前外资银行房贷集中针境外士销售楼盘民币业务开放房贷业务转方面继续巩固已外销楼盘房贷客户资源方面加强优质发展商合作开放性贷款纽带争取楼盘居民揭
房贷市场绝部分市场份额直四国银行占领短期外资银行肯定法四行撼更会价格战优势丰富房贷产品重砝码
13 ：外资银行挑战应盲目乐观
外资银行挑战应盲目乐观外资银行具中资银行具备许优势优势恰恰构成外资银行市场竞争力基素时恰恰中资银行软肋
　　说外资银行优势体制优势产品优势优势明显已熟知似必详细阐述优势技术优势相重方面
　　贷款定价银行营程中项非常重技术贷款国银行居核心位资产业务长期利率制国商业银行着没必学贷款定价技术现贷款利率浮动幅度已放开家银行利率水基趋差异贷款素定价？定价？贷款定价做基础性工作？说国商业银行贷款定价较陌生贷款定价种技术没全面掌握
　　然掌握技术金融衍生产品交易技术资产证券化技术等业务质化产品质化收入质化资金商品价格趋化现象长久维持着利率汇率市场化进程推进风险水客户结构金融产品采定价水必需增强外资银行竞争力必须力气学掌握种金融交易技术逐步形成技术优势
　　外创新力强中资银行软肋创新力银行核心竞争力重方面中资银行产品服务创新仅缺乏强力动力机制支撑受条件监机制严重制约银行创新动力足高素质产品设计创新缺乏创新度低原创型创新产品少模仿型产品中资银行创新特点凸显外资银行创新方面差距
　　然中资银行优势遍布全国营业网点客户资源外资银行具备果没方面条件配套效发挥优势优势变成劣势网点机构维持成较高果营效益负担非常高网点成网点会成包袱
　　中资银行土银行客户熟悉企业文化外资银行具备条件情况发生着变化外资银行进高薪聘国优秀现外资银行员工高许中国
　　结许明确：妄菲薄外资银行挑战面前惊慌失措视高站客观角度正确认识问题会保持清醒头脑陷入盲目乐观泥沼
2信托
21 信托业协会呼吁合理收取监费
　　针信托业监收费问题中国信托业协会财政部银监会提交正式书面意见函呼吁合理收取监费
　　中国信托业协会建议果资产规模收费应信托财产剔计提资产外仅信托财产信托公司资产信托财产理风险委托受益承担信托公司受托理信托财产种样种类信托财产理报酬费率极低总体言收费费率高原先标准收费信托业务甚出现收入倒挂情况
　　收入定例收费应考虑信托公司处发展起步期目前正处业务转型渡时期等素低考虑收费标准业务种类收费收费标准应该统银行委托理财业务收取监费信托公司类业务应该收费
22 银行购信托业格局裂变
　 购良机
　　信托公司纷纷金融机构股权联姻重原2007年3月实施两部法规信托公司理办法信托公司集合资金信托计划理办法信托行业发生格局裂变
　　新规信托公司影响点限制规范营业务禁止营业务投资实业限制信托业务中贷款运例信托公司收入约六七成源营业务营业务中实业投资占定例修订规定批信托公司盈利受影响
信托融合
　　金融混业营已势挡银行代表实力金融机构收购信托公司加强信托公司深度合作浓厚兴趣年火热银信合作实例银行代销信托产品双方合作开发信托产品贷款回购银信理财产品
　　信托制度性优势银行青睐信托合作重原信托紧密合作银行间接突破分业营诸政策限制现少银行推出新股理财产品利信托公司资市场通道拓展银行理财投资范围满足客户方面理财需求
　　银行信托更深度合作通业务协效应银行创造更价值民生银行公司业务部年助信托公司台完成企业应收账款证券化实现企业财务革新计划银行抵债物资处置现行商业银行法允许银行营非动产允许境企业投资持股权银行委托信托公司办理信托公司应收款采取催收甚应收款债权转入股动产出租等样化运作方式理处置
　　银行抛橄榄枝信托公司乐意接受金融机构融合正信托公司现实选择终极宿毕竟国间接融资客观形成银行金融资源高度垄断融资项目低成资金资金结算销售网点金融资源中重客户信度等
格局裂变
　　毫疑问信托业格局发生根变化信托公司金融舢板形象根改变明显变化更信托公司融入实力金融集团版图许理层乐意国外成熟市场信托公司少独立存般金融控股集团面担理财决策子公司意味着信托公司殊途投入怀抱现基础条件已形成较强营特色信托公司排发展成信托公司导金融控股集团重庆国投等控股金融机构身信托业务开展提供便利效实现旗金融业务信托业务整合联动实际3月1日实施新法规某方面鼓励实力信托公司方发展意图未信托业竞争两类型信托公司中展开特色前者银行信托者信托银行竞争金融控股集团间角逐
3基金
31 中国掀起基金抢购狂潮
　　发行汇添富成长焦点基金认购刚开始久规模迅速接民币100亿元限额限宣告日结束募集代销机构工行营业网点刚刚开始销售时数十分钟立刻卖完基金快断货导致排队等候投资者满甚买基金拨110求助前建信优化配置信达澳银领先增长两新基金首日抢购空火爆程度亚年
赚钱效应起作
什会出现种情况？根原市场赚钱效应起作年股市火爆基金水涨船高基金收益率超150场外投资者形成巨诱惑春节股市出现幅震荡投资者长线股市市场回落时候然会选择种方式入市反映新基金销售然然出现申购热情持续高涨基受股市调整影响格局外原春节股票市场幅震荡投资者2007年震荡走势更清醒认识投资者尤新股民说握操作情况便索性寻找基金样更成熟更稳健机构投资者获取收益回避风险
投资者基金年带高额回报时定重视投资风险认购新基金时时考虑基金公司品牌基金业绩身风险偏等素　
32 封闭式基金转型发展
通转型方案基金理方面必须实现封闭式基金开放式基金稳渡防止出现规模赎回基金退市风险方面必须转型基金够迅速融入市场实现持续发展
（1）投资策略明晰化：消信息称
封闭式基金转型投资策略趋明晰化具体化例基金兴业原基金合中没约定投资策略基金理操作缺乏契约约束持间存信息称转型增加积极投资策略相关规定基金智转型确立成长股选股策略两者转型资产配置策略中规定明确定性定量指标便托行持更监督基金投资行
（2）资产转移：增持流动性资产应付赎回压力
基金转型投资范围转变封闭式基金投资股票限80转型开放式基金股票投资例扩展95股票投资额度扩灵活调整投资组合获较高收益考虑转型出现额赎回情况基金转型会增加流动性资产持量持例应赎回求转型程中股票资产例会出现先降升V字型变化已成功转型基金兴业资料显示2005年底2006年9月份股票资产例断降低7386降三季度1564银行存款例断升2006年9月30日已达78872006年第四季度股票资产例迅速回升突破原封闭式基金80限制达8553回开放式基金股票投资均水
（3）持续营销：维持转型基金持续发展
封闭式基金转型程实际包含原封闭式基金退市新开放式基金市转型基金实际新发行开放式基金需加强市场营销力度吸引新投资者进入确保够实现基金规模扩张
转型基金营销程中基金理公司采取重手段增强基金吸引力长盛基金基金智转型市场营销圈点例基金智引入LOF机制通交易场申购投资者通基金代销直销网点进行申购赎回效拓展投资者购买渠道扩目标投资者范围原具股票账户投资者扩普通投资者成功实现10839亿元募集规模场外募集份额高达104亿元场募集份额4亿元智转型通例分红份额拆分净值降1元迎合投资者基金恐高症心理1元面值便计算申购提升市场转型长盛智优势成长基金接受程度
33 外汇局提醒警惕境外基金非法集资
外汇局提醒广投资者进行境外投资时加强保护意识提高境外投资基金等类骗局警惕性通合法境外投资渠道进行理财效保障身财产安全
　　年境外法分子法机构通互联网设立投资基金高额回报诱饵肆招揽社会公众进行境外投资活动通互联网络设立投资基金进行集资传销活动具极欺骗性危害性
　　类境外基金非法集资特征概括互联网络台境外基金幌子非法传销手段高额回报诱饵诈骗钱财目
　　类非法活动常见方式：私募基金名义募集资金投资者资金委托公司营收取红利购买产品发展会员名义投资者通发展线获利投资者推销境外准备市公司股票期公司市出售股票获利旦续资金整资金链立断裂投资者马血造成极严重损失
满足境居民外投资合理需求国家外汇理局出台系列政策2006年底发布外汇理办法明确规定境合法直接购买B股委托境商业银行境外进行金融产品投资国家境外投资部门批准境外直接投资等形式开展外投资活动
三全国房产行业投资策略分析
　　世纪90年代全面推动房改历存量房产需求短期量释放房产市场正逐步发生深刻变化原粗放性型发展模式日益受挑战精深细作开发模式会市场越越重视未中国济持续景气房产行业景气提供支撑行业流市公司业绩保持高速增长时房产行业存股东资产注入RMB升值理层激励环渤海等区域市场景气价涨商业产等丰富题投资机会
1国房产行业然景气
　　未中国济持续景气房产行业景气提供支撑真实消费需求1997年需求扩张继续提供保证政策调控路径规范发展市场2007年然处景气延长阶段爆发式增长预售房款保证07年业绩持续快速增长RMB升值流动性泛滥新会计准三驾马车必驱动行业估值走高项证表明需年12倍动态PE行业估值标准提高15倍
2需求继续扩张 行业景气拐点
　　未两年中国济然保持快速增长增长动力正外贸投资转消费作扩需龙头房产行业景气宏观济背离历史验表明房产消费投资宏观济景气存显著正相关影响04年房产投资商品房销售额增速GDP增速出现背离种背离已底部房产直接关联行业达5519922005年商品房消费增长占GDP增长11房产投资增长占GDP增长10
　　商品房真实消费需求非常旺盛长期动力城市化消费升级中产阶层崛起新增业口置业等简单事实年急速增加高校业数商品房销售市场租赁市场景气种刺激乐观预期07年商品房销售增长
3政策调控路径规范行业发展
　　消费需求始终受政策保护投资需求投机需求受政策压制政策容强调改善住房结构维护房价稳定出台诸资金土等方面提高行业门槛相关政策措施认调控政策非常必仔细踪分析中央政府系列调控政策容会发现中央调控目正规范流程市场基中央调控提高行业门槛提高行业集中度强势中开发商成长性变原更清晰
4高价高房价成房产市场基格局
土成房产价格组成部分二者价格表现高度相关时目前统计数土价格成占住宅销售价格4050土价格涨必然会房产价格形成支撑推动涨
四全国房产市公司投资策略分析
　　●2007年房产市场持续走强民币持续稳步升值居民收入增长消费升级城市化进程加快开发投资增速高企房产结构性供需矛盾长期存等素作支持2007年房产市场持续走强素存
　　●房产区域市场差异明显海核心长三角区维持高位盘整北京天津核心环渤海区市场取代成热点区域二线城市持续走强
　　●产供需结构变化区域市场走势分化民币升值产政策调控会计制度变更等外作房产市公司投资视角极化方演变
　　●极化投资视角关注住宅开发公司中行业龙头区域龙头公司商业产工业产中资产增值公司中已全国具品牌竞争优势规模优势型行业龙头公司区域市场走势稳健区域优势型区域龙头公司业绩稳定增长资产增值较商业产公司国家重点开发园区资产增值较资产注入工业产公司值重点关注
　　●重点关注工业产市公司目前住宅开发产公司投资价值市场充分挖掘情况未市场产公司关注热点住宅产商业产工业产公司转移未业绩持续增长资产增值明显估值偏低工业产公司投资价值会市场深度挖掘中重点关注国家重点开发园区资产增值较资产注入公司
　　●建议重点关注工业产中海泰发展商业产公司中金融街住宅开发公司中万科A华侨城华发股份阳光股份栖霞建设涉房产业务建发股份福星科技等公司
　　总体未行业景气度持续攀升民币升值速度加快产市公司成市场投资题产供需结构变化区域市场走势分化民币升值产政策调控会计制度变更等外作产市公司投资视角极化方演变
1两素：民币升值宏观调控
　　极化投资视角关注住宅开发公司中规模优势型区域优势型公司商业产工业产中优质公司中已全国具品牌竞争优势规模优势型行业龙头公司区域市场走势稳健区域优势型区域龙头公司业绩稳定增长资产增值较商业产公司国家重点开发园区资产增值较资产注入工业产公司值重点关注
　　未投资热点住宅开发公司商业产公司工业产公司转移民币长期稳步升值住宅产调控握产市公司投资思路两素目前住宅产公司投资价值市场充分挖掘情况商业产工业产中低估公司成未投资重点中业绩持续增长资产增值明显估值偏低商业物业工业产公司投资价值会市场深度挖掘未市场产公司关注热点住宅开发商业产工业产公司转移
　　目前产行业产品特性分住宅开发商业产工业产三类产市公司前者开发销售住宅产品两者指持出租商业物业工业物业产公司住宅开发产市公司较中全国区域已形成定规模优势优质公司重点关注公司概括规模优势型公司区域优势型公司商业产工业产市公司较少通选取样股盈利力项目储备理成融资力等方面四类公司进行分析
2工业产：未深入挖掘金矿
　　工业产公司未市场深入挖掘金矿工业产指工业类性质土建筑物附属物工业类土建筑物通常包括工业厂房物流仓库工业研发楼宇等工业产市场利益环境驱动带动产业具政策导专业性强区域性强投资回报稳定特点工业产市公司高新开发区载体事开发区土级开发房产项目开发工业物业出租园区配套设施建设服务园区高新公司创业投资等海泰发展张江高科苏州高新等工业产具收益稳定价增值较优势目前市场工业产市公司关注度高
　　工业产需求缺口较工业价未幅涨中国进入重工业时代世界制造中心加快中国转移国家推动重点工业园区建设等重素作国工业产长期需求呈升趋势目前许区已出现工业产供需倒挂工业产投资价值正逐步显现工业物业租售价格趋稳步扬2007年9月国家发布关加强土调控关通知工业批租环节日益市场化规范化工业资源稀缺性日趋明显工业价格幅涨避免
　　工业产公司特点盈利水高理费期间费较高偿债力较强资产周转率指标高工业产公司关注三方面：区域济发展前景政府开发园区扶持力度较公司面较发展机遇重点关注未国家重点开发建设高科技园区参天津滨海高新区开发建设海泰发展二控股股东开发区部门公司未市公司优良资产注入会进步提升业绩公司三持出租园区部分工业物业未面资产增值盈利水提高公司持量增值潜力工业土工业产公司值重点关注
　　目前数工业产公司估值低商业产住宅产市公司考虑资产增值素处市场低估状态建议关注海泰发展张江高科南京高科苏州高新等
3商业产：资产增值潜力
　　商业产公司持物业位城市商业金融聚集区黄金段核心位置周边区域具较强功辐射作物业该区域稀缺资源资产增值潜力相中北京海等金融商贸区产公司代表中国国贸陆家嘴浦东金桥金融街等相住宅开发类产公司商业产公司具盈利水较高理成较低偿债力较强营优势总体资产盈利水资产周转水高
　　商业产公司投资价值应两方面考虑：出租物业收入物业出租率物业折旧政策直接影响业绩般业绩增长缓成长性较差外初期固定资产投入较财务成高业绩短期较难增长资产已进入投资回收期公司业绩会稳定增长二民币升值预期新会计制度持物业公司面资产增值盈利水提高利关注资产增值幅度较市公司
目前商业产公司均估值水高工业产住宅产市公司着产行业均估值水抬高商业产估值会进步提升建议关注金融街中国国贸陆家嘴浦东金桥等商业产公司　　
4住宅开发：关注行业区域龙头
　　规模优势型公司优势较快资产周转低成融资较高资金理水区域优势型公司优势较高项目盈利水较低营业成通较发现规模优势型公司整体期间费率较低资产负债率等偿债指标资产周转率等营运指标较区域优势型公司毛利率等盈利指标营业费率相较规模优势型公司竞争优势规模化扩张项目开发进度较快带资产快速周转低成融资低理成带较低综合营运成资金理水较高带较强偿债力区域优势型公司竞争优势项目盈利水较高项目区域化营带较低营业成
　　住宅开发类产公司未面政策调控风险关注住宅开发公司中行业龙头区域龙头规模优势型公司项目分散区域会滑政策调控风险未业绩稳定性处区域未走势稳健区域优势型公司抵御政策调控风险力更强建议关注已全国市场形成定品牌规模优势规模优势型公司区域产市场中居龙头位区域优势型公司万科Ａ华侨城A阳光股份栖霞建设华发股份等
5行业景气：持续值期
　　支持2007年房产市场持续走强五方面素
　　首先民币持续稳步升值预期房产行业构成长期利民币升值预期住房潜投资需求会长期存房产投资需求快速增长成支持房价长期走强动力
　　第二居民收入增长消费升级成产市场走强重支撑年国城镇居民均支配收入始终保持稳步增长消费升级引导住房消费需求提升目前居民购房需求没充分释放出加房改房市存制度性障碍二手房交易制度安排缺位等原推动房产市场长期走强
　　第三开发投资增速高企维持产行业高景气宏观济调控预计固定资产投资增速减缓产行业高盈利性资金流动性剩产行业开发投资会持续增长固定投资增速高企维持行业高景气度
　　第四城市化进程加快实现住房价值增值年国城市基础设施建设力度断加交通绿化商业环境居住配套设施完善提高居住舒适度方便度生活质量未城市化进程加快住房价值步提升住房价格涨定程度反映价值增值部分
　　第五房产结构性供需矛盾推动房价维持高位然2007年出台关调整住房供应结构稳定住房价格意见中着重强调加未中低价套型住宅供量短期房产市场效供效供足导致结构性供需矛盾然法缓解济适型中低价住房需求缺口然较已成房价维持高位原
2007年房产行业持续行业景气度会高位震荡幅走高房产销售价格会持续涨房产区域市场差异明显海核心长三角区维持高位盘整北京天津核心环渤海区市场取代成热点区域二线城市出现持续走强
6季度全国房产重点市公司点评
　　万科A（000002）
　　作老牌产龙头万科疑行业整合中受益者受益宏观调控政策利公司行业整合中获更发展机会具长期投资价值公司储备极丰富三季报业绩显赫公司项目销售速度快竞争优势明显股权融资公司续发展提供资金支持
　　金集团（600383）
　　土储备扩张步伐加快受益房产行业景气度断攀升公司加快房产项目开发速度致目前线城市土招商次中标获王美誉房价持续攀升公司房产开发项目发展良
　　保利产（600048）
　　公司保利南方集团房产开发业务领域核心企业实际控制中国保利集团公司政府背景深厚助获优质土储备公司实力政府背景强具相股权激励作高持股丰富土储备公司项盈利指标均位居行业前列公司前期成低述素够确保公司年保持持续高增长态势够支撑公司较高市盈率
　　北京城建（600266）
　　公司股东北京城建集团（控股6525）北京市国资委100控股企业政府背景深厚公司奥运板块龙头拥垄断性奥运产资源：奥运村五棵松体育中心部分产权07 年开始分享奥运资产带巨升值低成丰富土储备奥运项目公司期发展亮点股权投资保持高收益
　　天鸿宝业（600376）
　　公司营住宅区开发具房产开发级资质北京天鸿集团公司公司第股东公司实际控制北京市民政府国资产监督理委员会公司政府背景丰富
　　北辰实业（601588）
　　北辰实业北京北辰实业集团公司独家发起设立股份限公司首家港市H 股房产企业公司股东北辰集团北京国资委全资子公司次发行结束持公司3445股权公司区域性房产公司营物业发展物业出租开发项目助推公司业绩增长物业处亚奥商圈
　　华发股份（600325）
　　华发股份少资产结构十分清晰产公司公司业务清晰明资产集中住宅开发资产权属清晰目前公司全部房产项目均100股权股东华发集团政府背景深厚具明显优势
　　栖霞建设（600533）
　　公司发展思路明确产品定位清晰公司销售业绩良项目进入全面收获期南京房产市场稳
　　陆家嘴（600663）
　　资源型产龙头资源优势显著商务产公司租赁业务转型进行中处区域租售价格水持续攀升
　　金融街（000402）
　　公司项目储备丰富物业出租项目公司未持续发展保证公司异扩张公司未发展带亮点增发利缓解公司资金压力提高公司成长性
　　泛海建设（000046）
雄厚股东背景泛海集团拥丰富土储备目前市公司母公司拥1200万米建筑面积足够市公司开发10年集团计划35年完成注资市公司房产开发旗舰集团注资公司带巨额利润
第五部分全国房产行业风险提示
政策风险
1征收土增值税商业银行影响
2月1日起国家全国房产企业土增值税项目进行全面清算正式征收3060等土增值税消息传出房产板块幅跳水市场反应强烈令始料未
房产开发揭贷款直商业银行视块业务年房产金融金融总量中占例越越高数统计2005年底房产贷款商业性住房贷款余额占GDP率分达1675100时房价消费价格关系密切年房产金融调控措施直宏观调控政策重组成部分
次调控政策引致房产业重新洗牌否会商业银行房产信贷业务造成影响继相关政策做出调整？
开发商开征土增值税抑制房产开发商利润高虚报成问题商业银行房产信贷会产生直接影响商业银行选择房产客户时会更加谨慎
开征土增值税房产行业面次重新洗牌：实力开发商市场够保资金实力够开发成较高企业会逐渐兼慢慢退出市场抑减少开发量房产贷款发放相应减少外揭会定附带影响
银行间接贷款需求受影响者土增值税开征会产生消极作实际房产开发商盈利少银行没关系笔贷款银行计算项目坏否收回投资开发商资质居民购买意愿等方面银行评估通风险控制动解决
国家房产企业土增值税项目进行全面清算建行例建行客户型优良国企业企业正常国家缴税次出台政策会开发商增加营成市场供带影响行业进入更加严格建行房产信贷会什影响商业银行放贷政策建行直严格执行国家宏观调控政策风险防范较位建立预警机制采取保压政策等少客户建行扶持起具良银企关系
时中国银行例房产开发商中行直采取区政策视整体实力专业验进行选择次调控银行信贷没非常直接影响选择客户肯定更加谨慎点实际国家年直调控出台措施紧土增值税开征资金量较客户肯定会受较击开发时面较压力企业银行选择客户时会更加审慎房产信贷政策否会进行调整中行视具体情况定
2两会房产推风口浪尖
——两会政府调控思路
目前正召开两会中房产行业然委员代表议热点话题反映出房产国国民日常生活中重位体现出国家实施宏观调控房产行业出现种种新变化温总理政府工作报告中指出作百姓关心房产业2007年继续深化调整方温总理四点求广州市长豪言壮语专家胆建言提案五花八门构成2007年两会房产话题热绚丽复杂图景通图景清楚国家政府房产调控总体思路2007年房产市场必受重影响
房产业应重点发展普通住宅
两会精神未房产业重点发展面广群众普通商品住房国务院总理温家宝3月5日十届全国五次会议做政府工作报告时指出房产业发展济改善民群众住房条件着重作必须促进房产业持续健康发展进步提出房产调控四项举措：国少国情现阶段济发展水出发合理规划科学建设适度消费发展节省环保型建筑形成具中国特点住房建设消费模式二房产业应重点发展面广群众普通商品住房政府特关心帮助解决低收入家庭住房问题加财税等政策支持建立健全廉租房制度改进规范济适房制度三正确运政府调控市场机制两手段保持房产投资合理规模优化商品房供应结构加强房价监调控抑制房产价格快涨保持合理价格水四深入整顿规范房产市场秩序强化房产市场监法惩治房产开发交易中介等环节违法违规行方级政府房产市场调控监切实负起责
认：国六条配套措施中明确提出发展限户型限房价普通商品住房具体实施程中类限价房价格界定价接申购等问题存诸争议难点限价房推出效应受影响次发展规模力度加总理讲话解决低收入家庭住房问题放突出位置指明2007年房产调控总体思路意味着2007年房产调控幕已拉开
关注关政府参投资建设济适房廉租房建议提案
份民革中央提交关政府参投资建设济适房廉租房建议提案次全国政协会议提案组定第1号提案济适房廉租房通政府参投资建设济适房廉租房户中低收入家庭够久实现居者屋梦想
提案济适房公目标市场效率普通商品房限价限房价两矛盾出发详细阐述实施政府建房必性具体提出四点建议界定政府建房目标群体明确受惠象二区普通商品房济适房三利市场机制建造公住房四中央方政府需成立专门发展公住宅职机构
认：国家政府作住房发展商说完全动保证目标成功果国家政府直接介入话种情况肯定会导致日目标落空
政府应廉租房租住者补贴租金
国务院发展研究中心副陈清泰：市场价买房租房应中低收入者住房补贴补贴补补房子力发展廉租房廉租房应该收取商品性租金政府低收入者补贴商业性租金租房济意义角度讲廉租房政府支出商品房收入方政府没积极性建廉租房点必须通法规明确
认：廉租房济适房变暗补明补呼吁已久期政府予考虑完全发性做恐怕难支持
合作建房应纳入济适房理体系
做低收入居民住房保障现阶段重工作三：建立切实效准入退出机制确保政府公住房资源真正分配低收入群体二启动沉淀房改售房资金全部福利分房欠账目前居住困难职工次性补贴三合作建房纳入济适房政策统理应组建专门住房揭银行鼓励商业银行介入住房保障领域鼓励商业银行关方面合作组建专门住房揭保险公司进城农民工逐步纳入住房金融服务象体系
认：通已种种情况证明合作建房通正常途径难真正实现合作建房纳入济适房理体系建议十分利
物业税起征点应提120米
江西民生集团董事长王翔：目前国家房产开发商制定90米户型必须占开发总面积70政策国家收90米户型保税实际国许城市里真正住群购买房子集中90120米基工薪阶层房子买起房子愿住旦90方米限容易买套住房边银行揭边交物业税会承受双重压力建议政府考虑征收门槛提高120方米
认：应该说代表建议政府考虑征收门槛提高120方米符合国情真正实施阶段难免出现利素实施变难度果户型投资例难控制话倒妨通提高物业税起征点控制户型投资例样话实施起够降低控制难度
商品房销售应推行明码实价
海市社会义学院副院长彭镇秋：部分城市房价度涨造成房价远离价值素重原房产商采坐起价捂盘惜售等方式哄抬房价建议政府价格部门制定商品房销售价格行规明码实价等措施治理商品房价格秩序销售行具体容包括行宗旨房价制定原房价制定合法利润获取价格理制度等
分析：根代表意见明码实价真正推行防止房产商种种策？谓政策策恐怕实施起需制度身制定完善科学时相关部门监力度需加
3解读物权法（草案）银行业务影响
物权法调整财产关系重法律切身利益息息相关银行例外2007年3月8日9时十届全国五次会议第二次全体会议代表审议听取关物权法草案说明次物权法草案长时间筹备工作物权法草案谓次两会中重议程银行说草案银行带机遇时银行面着更挑战
物权法（草案）十届全国五次会议重议题该草案历7次审议创全国立法史单部法律草案审议次数备受关注该草案明确物权法调整范围原分权益物权担保物权作详细规定时登记制度物权保护相邻关系善意取拾遗失物发现埋藏物占等作规定
细览物权法草案容说体回答四问题第物权属划分次物权法草案具体规定国家集体私拥物权范围国财产包括什集体财产包括什私财产包括什划分清清楚楚第二物权保护物权法草案规定：国家集体私物权权利物权受法律保护单位侵犯体现等保护原国家集体利益放相位置第三物权拥者权利义务物权支配遵什样原次物权法草案做详细规定四侵犯物权行什处罚侵害物权承担什法律责出现物权侵犯情况定实施补偿物权法草案明确规定：单位贪污挪私分截留拖欠征收补偿费等费违反规定法承担法律责
根两会关物权法(草案)重议题分析认物权法(草案)银行着方面影响
物权法(草案)银行利影响
首先扩担保财产范围拓宽营者融资渠道时扩银行办理信贷业务范围银行信贷资产更效安全保障次现行担保法规定抵押财产均抵押时已现实存财产物权法(草案) 国现行抵押制度重突破次规定企业体工商户农村承包营户机器设备原材料产成品等动产均抵押正建造建筑物船舶飞行器抵押质权标方面物权法(草案)做出项重调整收费权质押
物权法(草案)银行利影响
首先缩短担保物权行时间次怠行质权造成损害质权应承担民事责第三接受异议登记期间动产作抵押物面效风险第四法院裁定物抵贷未办理登记处分办理登记处分延缓处置进度第五企业动产抵押银行抵押权存落空风险第六居住权存利银行实现抵押权维护某特殊群利益预告登记动产抵押银行抵押权面落空风险
二营风险
1房产企业负债率银行信贷风险
年着房产行业快速发展实力房产企业凸显出现房产企业两融资渠道购房者应付账款银行信贷目前国房产企业负债率情况乐观数房产公司负债率已高65种情况附银行贷款房产企业带动样种情况银行潜信贷风险凸显
国绝数房产企业言目前公司债券项目债券没房产行业放开外产业基金未立法信托样样受定限制目前房产企业资金源终银行贷款根国家统计局数进行整理发现：2006年全国房产开发资金总额2688021亿元增长2692中国贷款526341亿元增长3726资金源中增速较快然国贷款国贷款占保持增加果预售款银行贷款假设房产企业获资金重两条渠道未企业资金压力更明显银行开发贷款数字庞监部门意识需节制银行贷款身够购买土种种迹象表明2006年中开始资金已成制约房产企业发展重素
万科例2006年万科成中国首家销售额突破200亿元房产企业公司年报中显示出财务指标作案足反映出房产企业正形成规律年报显示万科资产负债率64年前银监会发出商业银行房产贷款风险理指引份指引中银监会首次房产商资金例30升35明令商业银行成立满3年开发项目较专业性公司集团性公司慎贷两文件实施原作债权银行规范房产企业65负债率限定
负债率控制65似正形成国房产企业负债率条铁律谓65恰符合国家方面求：国家宏观控制导致房产业信贷紧缩国土制度现状融资渠道狭窄等企业果负债率维持65利较科学稳健运行着金融工具放开外资银行进入种现状会年改变许65数字会升统计数字指出国房产企业负债率均72说明数房产公司负债率高65例绿城房产IPO2006年预期负债率高达65截2006年11月30日保利产负债总额12489亿元资产负债率高达7571假设房产企业均负债率72数字分析银行贷款企业负债中占相重着负债率提升风险升
分析：
相关权威数显示国房产企业资产负债率较高国房产公司资产负债率75左右香港前五市公司两倍种情况附银行贷款房产企业带动高负债率旦出现市场风险债务带巨损失
短期负债引发偿债风险造成房产行业亏损风险原果家银行偿债安排月周期法改变时该房产企业受制市场者政策素法规定时间实现计划回款遭遇偿债风险
认现房产形势负债率达荒唐程度类似95应该较控制风险目前房产融资方式没形成风险分担机制绝部分风险集中银行身蕴藏金融风险十分突出房产企业拓宽直接融资渠道防范负债提升风险途径警惕防范房产企业负债率高引发银行信贷风险然容忽视
2城市土储备存风险容忽视
着国城市快速发展城市土储备成支持城市发展盾资金土土储备机制两基素目前国城市土储备存着风险素包括社会稳定风险城市发展风险规划调整风险财务资金风险营风险操作运营风险产泡沫风险政府干预风险等等防范规避城市土储备潜风险容忽视
国城市土储备存方面风险：
社会稳定风险年旧城改造居民拆迁老企业搬迁引发影响社会稳定事件时发生土储备相关特2004年8月31日营性土全部实施招拍挂土储备机构更参述工作中土储备中社会稳定风险容忽视
二城市发展风险土供失衡风险城市建设规模进程快引起城市营性建设供失衡风险土供衡风险体现土数量体现土权城市扩张带环境保护问题忽视土出开发会工业商业生活等方面活动城市水资源绿资源教育资源公设施等否满足活动需存风险造成土储备生态环境风险
三规划调整风险城市规划调整引起土储备风险巨新旧规划差异意味着刚刚基完成项目推倒重建已完成土储备改变性质规划变更带具体损失知
四财务资金风险前全国土收购储备中心资金筹措部分赖银行贷款银行贷款占例相高土储备属资金密集型业务土储备财务资金风险形势严峻
五营风险拆迁新法实施土储备成加具体表现：①拆迁补偿标准提高导致拆迁成提高②拆迁周期延长资金成幅增加拆迁难度越越预见费相应增加城区范围实现衡块越越少见土储备成增加增加前预期效益风险外土出金拖欠较普遍开发商拖欠土储备中心资金现象较普遍甚说触目惊心开发商拖欠土出金资金效回笼加剧营风险
六操作运营风险土储备操作流程体土收购─整理─储备─出土储备操作运营风险程中出现风险
七产泡沫风险产泡沫风险表现：产泡沫膨胀期间房产市场普遍市场供应量需求量增房产价格涨迅速房产开发火热量银行贷款进入房产行业产泡沫破灭房产市场严重供求房产价格迅速跌土闲置率空房率提高银行量房产贷款成呆账坏账
八政府干预风险政府土市场干预程度较政府干预房产市场表现：方政府直接进入房产市场干预职部门决策通土划拨减免税等政府优惠政策吸引投资度放土审批权限原突破土规划干扰土价格形成机制土出公招拍挂设置门槛政府干预直接果土批租失控土炒作加剧土收益流失
分析：
年房价升已成社会土储备质疑问题观点认年房价涨快原政府垄断土供应抬高价认土储备种误解城市土储备潜风险客观存银行说关注问题应城市土储备贷款风险土储备贷款银行土储备机构发放收购整治土提升土出价值短期周转贷款途包括支付征补偿费安置补助费附着物青苗补偿费场整费缴纳土出金等土储备贷款相应成银行新效益增长点营销重点占银行信贷资金相份额土储备贷款金额政策性强政府干预成分银行理验足贷款风险相较
面风险建议应方面加强土储备贷款理：1落实效抵押防范土储备贷款风险前提2贷款途监控确保土储备贷款安全关键3土拍卖款偿土储备贷款唯资金源4理投资关系创新金融产品完善金融服务
土储备贷款稳健营点策建议：1充分研究济环境土市场发育状况2量做具体项目选择优质块发放贷款贷款期限项目运作周期相致3严格资金程进行监控4探索抵押保形式争取银行债权保障措施5争取参土营理活动提供全方位金融配套服务
3住房预售制度潜风险容忽视
国国房产市场发展初期住房预售制度种利房产市场健康稳定融资制度时鼓励更企业进入房产行业保证国住房制度改革利进行项扶持政策国住房预售制度问题层出穷住房预售制度身存着定缺陷仅妨碍国国房产市场健康发展时国银行发展带系列风险
国国房产商资金源绝部分资金包括房产开发贷款住房抵押贷款银行信贷资金源银行根相关数显示：房产企业筹资金中仅百分十资金房产企业资金百分八十资金源国银行贷款资产负债率九十年房产开发企业资产负债率直高达75部分房产开发商均资产负债率甚高达80远高国行业企业60资产负债率数说明国房产开发基银行信贷完成房产开发商资金占银行贷款重高助工具住房预售制度
年住房预售制度定程度推动国房产市场繁荣时房产开发商制造机资质低开发商利预售制度缺陷法律缺陷侵害购房权益量风险转嫁银行体现方面：首先购房事先支付购房款项缺少效担保制度常常血次国信息公开机制建设严重滞预售制度商品房交易完全信息称条件发生第三期房兼期货远期合约特征容易造成房产价格泡沫旦房价跌银行损失想知第四住房预售制度假揭套取诈骗银行信贷资金提供便利剩风险银行购房者承担第五住房预售制度降低开发商门槛部分具备开发实力企业进入市场扰乱正常营秩序银行购房成开发商投资风险承担者牺牲品国目前登记制度完善开发商房产屋两卖屋押仅国家进行房屋产权产籍理带系列麻烦银行带损失甚影响银行债券实现
　　面述种种问题认国国住房预售制度建立分担风险机制势必行效住房预售制度风险分担机制应该贯穿住房预售制度始终合理分散降低环节风险应包括严格市场准入退出机制房产市场信息披露机制种合选择谈判机制住房预售款专项理制度市场惩罚机制风险分担机制风险约束机制监机制保护购房者利益救助机制等住房预售款专应该中重环节
　　分析：
　　住房预售制度改革住房预售款实行专户理仅效防止开发商挪预售款等降低住房预售中消费者银行风险事愿违住房预售制度解决先期资金投入问题降低房产行业门槛增加商品房供应等方面确效果确带负面效应国现行关房产交易法律法规完善潜伏房产交易中法律风险定程度广泛存住房预售中体现尤明显房产交易中房卖现象量存开发商甚已土抵押银行情况继续进行商品房预售应开发商承担风险定程度转移银行消费者身
住房预售风险方面：1开发商房款挪携款躲避2房屋未取产权证3售楼宣传单实际符4开发商房屋设计单方做重调整5定金风险6开发商预售房土权设抵押等
住房预售制度问题层出穷天保证房产金融安全高效运作摆银行面前重课题建议银行应方面入手：第严格准入退出机制第二严格房产市场信息披露机制第三预售合样化选择第四住房预售款专项理问题第五市场惩罚机制第六风险约束机制第七监机制第八保护购房者利益救助机制第九培养健全预售房现房市场合理引导房产价格
三金融风险
1央行加息中房企尝苦涩滋味
央行宣布2007年3月18日起金融机构年期存贷款基准利率调027百分点档次存贷款基准利率相应调整认开发商贷款负担加重部分企业会受击
中国民银行决定2007年3月18日起调金融机构民币存贷款基准利率金融机构年期存款基准利率调027百分点现行252提高279年期贷款基准利率调027百分点现行612提高639档次存贷款基准利率相应调整次加息非专门针房产行业房产市场影响限资产资质较差中开发商影响较深刻
(1)购房需求影响限
关数统计年期存款例10万元存款调整利息收入调整前增加216元相反果30万20年期房贷例基准利率计算等额息款月229717元调整月234575元月4858元已办理贷款买房说利率提高明年1月1号开始正式实施相说前住宅消费者然利率敏感性较高升息幅度027百分点实例中认购买需求会产生太影响说影响限
(2)制约房贷资金投放
2006年银监会出台进步加强房产信贷理通知房产开发贷款发放作进步说明限制配合2007年年初税收调控两次调存款准备金率次加息次调控信号2007年房控政策密集出台落实存预期判断商业银行房产开发贷款会进步收缩资质较差信较差房产开发企业贷款难度增
次加息会房产市场供产生定影响直接增加开发商财务成开发商开发贷款期限般三年加息幅度导致房产市公司财务费提高影响净利润然加息提高房产项目开发成年增加利息支出027计算产公司盈利减少明显
次加息资金链紧张开发力低企业说疑雪加霜产商合合作越越出现视野中业优秀企业更尝试类型融资渠道IPO壳市增发配股债券基金合作等优秀企业保证身资金安全情况加快整合行业速度房产企业融资力重性进步显现
分析：
次加息前央行已通调存款准备金率加公开市场操作力度等种手段收回市场流动性次加息然政府调控思路种延续目保证国济持续健康发展非专门针房产行业政府产行业调控中资金控制重手段次加息时会成政府资金进步控制信号定程度造成房产开发企业资金压力
外期房产行业出台系列政策出落实执行年政策方执行细没出台目前种政策效应累加导致短期市场观气氛浓郁整体房价水出现波动交易量出现降特2006年涨较快深圳广州区房屋价格投资性购房占定例会受利率升预期击更强烈时销售速度部分需求降会导致企业现金流盈利力变化
作资金密集型行业产开发商赖商业银行发放开发贷款见调控情况资产资质较差中开发商资金难继会动接受整合事实实力雄厚开发商融资渠道较受贷款收缩影响较期银行应格外关注产业动态
2央行加息房产行业影响继续加
央行决定2007年3月18日起调金融机构民币存贷款基准利率中年期调027百分点档次存贷款基准利率作相应调整央行加息直接改变目前居民储蓄实际负利率现状目前风口浪尖房产行业说高档房产项目资金压力会增加央行加息举动推动资金压力较房产商进行结构调整房产开发企业风险加
2007年3月18日起中国民银行调金融机构民币存贷款基准利率金融机构年期存款基准利率调027百分点现行252提高279年期贷款基准利率调027百分点现行612提高639档次存贷款基准利率相应调整国家次调金融机构民币存贷款基准利率利引导货币信贷投资合理增长利维护价格总水基稳定利金融体系稳健运行利济衡增长结构优化促进国民济快发展
央行加息直接改变目前居民储蓄实际负利率现状年期存款例10万元存款调整利息收入调整前增加216元央行次加息贷款买房说疑产生影响例20年贷款50万说采取等额息供款方式月供382862元加息月供提高390958元月原支付8096元利息年支付97152元20年支付20000元利息
次加息预料中情理中事次加息针房产针热股市高贷款额剩流动资金然避免房产首承担次加息影响果房产市场言加息百分百利空信息股市言加息房产股确利金融股短期定利作长期言产股果妥会波影响金融股
次加息然样027百分点房产行业言影响尤雪加霜着2007年政府已断出台房产调控新政土出金清算银行存款准备金率提高印花税提高物业税出台等等信息影响政策已令开发商消费者心理承受力达极限步次加息众利空条件推出房产影响应较外次加息已买楼买家业影响较负担会加重次加息仅房产业消费者影响开发商影响相势必会加运营成引导市场企业良性发展利
外央行次加息采取雷先响雨方式确许股民购房者措手长期囤货抬价者言加息谛釜底抽薪会营成幅涨消费者言样双刃剑样会加重购房者购楼负担种调控力度捏进步观察握房产市场反应变化动态
分析：
央行宣布2007年3月18日起存贷款利率调027调利率年期存款利率现行252提高279年期贷款基准利率现行612提高639档次存贷款基准利率相应调整
认次央行加息重原：第2007年前两月国家济超速发展工业增加值消费增长十分迅猛外贸增长速度较快第二2007年前两月贷款增长万亿元信贷投放增长偏快基两点央行加息十分必
加息影响认方面：首先高档房产项目资金压力增加房产商会增加普通住宅项目投资改变房产供求关系房价会定程度降低次加息贷款较高市公司影响较贷款利率提高企业成增加影响企业利润次加息房产板块然致命击房产板块量贷款资金运作加息疑提高企业运作成房产公司业绩降低外加息增加房贷者贷负担然加息幅度会影响部分市民购房计划加房价未走势明朗造成部分购房处观中次加息未抑制贷款产生影响次加息确实款成提高购房者月月供会较明显增加预计会目前住房贷款疯狂发展情况产生明显抑制作
3房产金融黑洞潜威胁容忽视
年着国房产行业飞速发展房产金融关系谓水乳交融正原国家宏观调控政策击银行救措施两者显格格入银行开发商离难完全撇清干系样情况骗贷者假揭潜规等等问题困扰着银行时金融黑洞成国家房产调控难解痛
法院受理住房消费贷款案件中突出现象款缺乏信观念甚超高消费购房开具虚假收入证明房产商假住房消费贷款融资套贷骗贷等现象屡发生房屋抵押登记办理例低造成银行物权担保落空等等外银行部理滞盲目追求利润贷款资格审查严住房消费信贷纠纷断增重原假揭正成银行贷款业务风险
2004年2006年间全国固定资产投资断涨房产开发资金中银行贷款例未降低正源轻易资金支持开发商容扮演着楼市中间商角色价高通变通辗转腾挪实现获利种腾挪存异常风险银行放贷动消费者住等需重支持开发商然敢铤走险期央行次调存贷款基准利率时背负量银行贷款开发商付利息成相应增加样情况刚开工房产开发项目演精彩空手套白狼银行部关系政策贷款项目通中介实现融资
房产金融链条中间环节银行核心环节银行开发商购房者违规申请质银行审查中暴露遗实际操作中事愿违实宏观调控银行房产金融监中力度已加强需金融口径规范投资行显然止房产信贷黑洞宏观调控越揭越深银监会斥责银行贷款三查制度形虚设授信职调查流形式源银行放贷动回顾银行房产业放贷心态银行方面时房产市场趋势方面源身贷款业务扩张需认银行苦衷源安全利益突样房产金融黑洞客观存银行说潜威胁然容忽视
分析：
建设部次通报房产交易秩序专项整治典型案例违规估价行引起新关注认方面骗贷量占压银行资金极容易形成良资产方面造成房产市场虚假繁荣表象助长房产泡沫
银行放贷动认期央行断调存贷款利率提高贷款门槛方面会促动更资金存入银行银行资金越越充裕放贷动抑制？外目前银行单存贷差收益模式导致放贷动难抑制方面银行满足股东企业营利润求方面难短时间迅速拓展新利润源目前银行困惑外开发商赖银行贷款格局房产价格涨遏制否必然出现良资产幅度积累更严重银行房产市场泥足深陷导致资产价格危机银行危机面种种问题预防新投资泡沫信贷风险产生成政府重工作银行说防范房产金融黑洞潜威胁重道远
四信贷风险
1房产信贷幅扩张引发信贷风险容忽视
央行数显示2007年12月份民币贷款增加9800亿元增2636亿元央行2007年连续两次调整存款准备金率情况信贷增长速度然快见贷款扩张压力十分巨着国房产行业快速发展房价连年持续涨房产信贷断扩张国居民贷压力正逐步增贷款违约率断升防范房产信贷扩张引发信贷风险容忽视　
中国民银行公布2月份金融运行数显示2007年2月份民币贷款增加4138亿元增2647亿元央行信贷快速扩张状况必须提高警惕否固定资产投资增速回升避免统计数显示2月份广义货币供应量M2增长1782月末M2余额359万亿元增长178月升19百分点狭义货币供应量M1余额126万亿元增长21月升08百分点流通中现金M0余额31万亿元增长251月净投放现金2679亿元　　
房产行业说国需鉴国外验增加房产消费目前中国房产信贷额度占国生产总值重13国家约30例相差远住房信贷违约率1实际优质贷款
发达国家房产信贷额度占GDP例够达30中国绝较1997年末全国商业银行营性住房贷款仅190亿元2006年末全国住房公积金贷款已达636433亿元住房贷款余额达380471亿元增速快世界找出第二二发达国家社会福利公产品公服务国社会保障机制较健全医疗教育养老程度财政埋单房贷高点生活影响国目前社会保障体系尚未构建起教育医疗等费居民承担买房般民众生活充满压力房产信贷额度占GDP重达30贷款居民居民贷压力难想象
房价连年持续涨国居民贷压力正逐步增贷款违约率正升实际目前居民购房负担加重房产信贷市场已出现萎缩现象根国家统计局关数信贷增长额度占整住房销售额重已2004年前50降2005年152006年降10社科院研究表明国家统计局收入7等分法目前中等收入者买房支出负担前加重30年揭30首付年利率53购房者计算购房月款超全部收入50
加息种情况加剧加息高收入家庭付出款占全部收入例升2百分点中等收入中等偏收入者该例分升478中产阶层买房会越越困难高房价正成心目中越越压力
分析：
银监会席刘明康指出流动性剩然银行信贷施加压力信贷扩张风险逐步显现投资动引起中长期贷款刚性增长加银行业潜风险中长期贷款增长较快贷款总量控制造成压力银行改善贷款结构难度增加潜信风险流动性风险加
解决信贷扩张压力银行需根源作起认：银行信贷扩张动根源方面银行资收益率方面面巨压力二普遍流动性剩压力三银行缺乏风险识力收益理性权衡四银行业务范围赢利模式单五金融垄断中商行发展足六票融资泛滥
建议：现需做快房市调控取效果帮助民众减轻压力进步促进房产信贷扩张果样发展仅助拉动需促进济持续发展严重话损民生防范房产信贷扩张引发风险容忽视
2警惕房产贷款进入股市引发信贷风险
段时间股市异常火爆样情况投资者手中缺少资金法继续投放股市起银行信贷资金意着国房产价格断走高银行放低房贷市场门槛部分投资者利银行办理加揭转揭业务机会套银行资金投入股市果股市价格跌投资者法偿房屋贷款银行信贷风险浮现出
股市火爆投资者变盲目动投资者甚利手中房产进行抵押次获取银行信贷资金投入股市进行投资房产揭贷款进入股市果股市价格跌贷款风险骤增款者力偿房屋贷款商业银行求行抵押权收回贷款时社会稳定危害会显露时股市低迷会房产市场产生巨影响会事房产信贷业务银行带入巨风险中银行说严房贷关十分重目前银行存问题方面：
第银行申请房贷款项业务控严根规定款具资格申请类贷款方面银行投资者法判断资金流第二实际操作中难监测资金否进入股票市场投资者周转银行难踪笔贷款资金股市基金火爆情况银行身缺乏禁止贷款炒股动力房屋贷款者已银行出钱买房子现通转揭加揭形式增加贷款投资股市性
目前实际情况套取银行资金进入股市面极风险目前国资市场健全股市变化莫测仅仅似火爆股市推断国资市场发育程度部分投资者股市缺乏理性判断果投资者国股市持种乐观态度市场会持续繁荣资金会断进入股市旦种繁荣达顶峰股市价格会降时投资者会股市持种悲观态度市场会处持续低迷状态果股市发生逆转会导致整资产价格迅速跌投资者旦进入难迅速抽身时进入股市房产揭贷款面巨风险重通银行信贷发展繁荣起房产市场果房产揭资金进入股市仅会进步吹股市泡沫银行房产带巨风险
股市身变化莫测银行信贷量进入房产股市市场国济产生严重果种情况外国已先例监部门应积极配合广款利益出发国济安全局出发制定积极效措施控制利房贷炒股行引导款投资行理性化
分析
前国房产市场价格通银行信贷金融杠杆推高国少方房产市场已出现热情况果投资者种情况资产作抵押物银行获资金银行揭贷款风险更加高涨房产市场价格早已严重高估说银行信贷资金进入股市光房产市场高估价格身言银行信贷面着巨风险果加通住房揭银行信贷资金进入股市想知银行信贷风险会进步放
然投资者认通揭获银行资金进入股市方面通笔贷款股市里获利润方面银行通贷款银行闲散资金流通种双赢事情样认需前提条件条件国股市价格股市价格定会涨试想真？价格身存着涨跌果股市价格跌办？仅做揭贷款法承担会贷款银行拖入巨风险中
认银监会防止股民引起银行风险发布禁止信贷资金挪入市等相关规定十分正确目前实施实际情况控制措施操作性强难落实处防范房产信贷资金进入股市引发银行信贷风险然容忽视
3银行房贷促销忙 信贷风险正积累
着外资银行进入银行间房贷业务竞争更加激烈继光建行农行外宣布调固定利率房贷争抢市场份额银行纷纷推出新房贷促销甚惜面客户违约风险目前国银行间房贷产品模仿性强差强意新增房贷银行间房贷肉搏战愈演愈烈面银行间竞争银行降低求拉拢客户终积累信贷风险
2007年进入年底成家银行信贷投放动期中资银行机构纷纷放松房贷政策农行建行招行等网点固定利率房贷接力贷双周供贷款等众房产信贷产品花样繁年4月银行推出种房贷产品达十种年房贷产品花样年放宽贷款者年龄限制延长宽限期款提供柜台外服务更新服务软件等沪银行争抢房贷市场重手段房贷促销种申请者条件放宽说明房贷业务竞争已进入白热化利方式银行搅脑汁甚惜面客户违约风险外市场竞争已家银行取消律师见证业务成立专门审批中心取消中介银行直接面客户进行形式审查客户提交文件银行没法做笔笔核实风险更会增
直房贷业务银行优质资产房贷该业务争夺银行十分意遗余力种贷款风险较分散款钱银行处置资产回收贷款家银行施招数更优惠条件吸引客户甚相互抢夺客户仅家银行争夺住房贷款战火已延伸二手房市场房贷市场隐含巨风险部分起源银行恶性竞争房产业巨利润吸引着产商趋鹜作优良贷款品种房产信贷然成家银行竞相争夺象
着国家房产宏观调控加强家银行房贷业务增量纷纷出现滑引银行间房贷市场竞争骤然升温房产市场出现变动素较竞争中部分商业银行赢客户断简化贷款条件操作极规范违规现象严重部分产商非法中介机套取银行贷款行时发生外旦房贷危机爆发房产价格出现回落产生风险然转嫁银行身造成风险隐患终会形成新良贷款
分析：
着外资银行进入影响中资银行收入利润银行间房贷业务竞争更加激烈着年年底信贷投放动期家银行纷纷出台新政策放松房贷业务2007年利率调整政策数银行显格外宽松进段时间家银行纷纷房贷方面做文章家银行相继推出新房贷产品吸引房贷客户年民生银行障碍款法2007年农行建行招行等网点固定利率房贷接力贷双周供贷款等众房产信贷产品花样繁
目前国银行房贷产品单银行常常出现降低求拉拢客户种情况信贷风险断积累面述问题建议银行盲目推出新产品争抢客户银行需住房揭贷款提供支持时需盈利盲目竞争降低审核标准取直加强银行风险防范长期项基务银行应该重心放项目开发力评估体系建立健全等方面效规避风险切实提高风险预警力样效降低房贷风险面银行业务竞争信贷风险正积累银行业务序竞争规范竞争加强贷款理已成银行务急
第六部分 结建议
房产投资分析发展预测
12007年房产投资前景分析
年着房产行业快速发展国房产行业呈现出波浪起伏状态房产投资热国家系列调控政策陆续出台2006年已说年房产行业出现波动房产作国民济支柱产业讲然短期适应方长远行业前景十分广阔着2007年房产投资潜力然巨
墅投资升趋势
着国家新批墅政策出台墅投资增值空间国家出台禁批墅墅市场投资出现渐热局面相信种趋势会着高档住宅稀缺逐渐明显起
普通住宅投资户型
国家出台9070政策普通户型住宅成开发商建设方符合国家政策求适应百姓需求未普通户型住宅投资潜力十分巨
商住公寓2007年投资热点
作商住项目购买体中型企业然保持较旺盛需求势头住办公商住项目投资成较纯写字楼低物业理等日常费较低利企业节省办公成企业形象求高资金实力限企业热衷购买商住项目办公
二三线城市成投资热点
二三线城市群雄混战形容二三线城市变炙手热？分析认目前国二三线城市开发项目均利润率够达30起线房产市场越越严峻调控形势竞争环境二三线城市成新投资沃土较早进入二三线城市开发商获巨额回报吸引越越开发商参食抢市场蛋糕
分析认：区域房产市场说目前投资潜力较区应该说长三角区认房产已成长三角赶超珠三角巨引擎长三角区房产投资风险相较增值潜力未段时期住宅市场调控作呈现稳发展态势目前长三角房产投资额占全国份额均值216高长三角GDP占全国份额均值177反映出长三角区域房产业发展济起重推动作
着土市场逐步规范房产开发未潜力逐渐凸现出年政府部门政策断进行调整短期会产生定负面影响中长期政策保证整产市场投资安全性外中国产市场发展房产业市场气需买卖双方培养维持房产作国民济支柱产业讲然短期适应方长远行业前景十分广阔
22007年房产投资风险防范应策略
配合国家调控家银行出台系列政策控制风险前提稳步开展房产信贷业务例提高准入标准房产资金率授信权限代理等方面具体措施目前商业银行角度需关注存问题点：
建立专门风险理部门
房产投资风险理机构务应该紧紧围绕投资程中风险理实现投资利益化风险化目根风险特征投资特点房产风险理机构务具体包括：
（1）投资风险辨识影响房产投资类风险特征类进行纳区分收集整理影响投资影响投资济效益验资料现时社会济然技术等类风险信息掌握引发风险素投资收益产生影响果等进行定性判
（2）风险分析决策根房产投资总体目标求种风险素存条件分析风险成突出风险问题运科学手段评价投资种方案引起损失产生效益进行较分析风险确定风险计算风险进行成效益分析
（3）风险控制旦投资者决策形成意味着风险降达投资效益优避免缩风险投资效益影响建立风险控制体系变理成章风险控制考虑两方面容：制订风险控制计划风险分布发生概率针性建立风险控制计划二风险控制计划组织实施
（4）风险转移处理根风险特点风险测风险投资效益影响肯定风险控制预防成效坏反映投资效益影响程度深浅已风险避免发生情况风险理机构时风险进行处理转移风险损失减低程度防止损失扩变利利成风险控制机构务
常见房产投资风险应策略
（1）物价风险应策略：项目投资较时房产投资企业通发包形式项目工程建设部分招标形式完全发包建筑工程承包商项目工程投时企业定济实力财务抗风险力采取风险留风险规避策略
（2）利率风险应策略：果定时期房产投资收益足抵消贷款利息房产投资会利图企业动资源允许范围适调整项目融资财务杠杆达合理承担风险
（3）营风险应策略：项目营风险采预防风险规避策略采工程法教育法程序法需项目理者具定项目技术实力项目培训措施严格制定种工作流程规章制度保证事前风险源进行根达规避风险目
32007年房产中介业发展趋势分析
　　年着国房产业发展房产中介业逐渐发展起探索房产中介业未发展趋势进步完善中介服务体系促进房产市场发展繁荣目前房产市场发展面重问题
营体企业化市场化发展
　　中国房产市场发展特殊情况出现房产市场中介组织脱胎某行政部门挂某机关名公司（企业）实际背行政权力仅市场处特许垄断位理者营者导致政企分局面市场济运行机制相适应中介身发展相悖发展房产市场中介组织关键首务实行政企分开房产中介组织独立出企业方式进行组建成独立法济实体市场竞争体
　　营方专业化品牌化发展
　　房产作动产种特殊商品交易产权交易仅套严格复杂规程涉众法律法规需着相专业知识房产中介行作流通领域信息传递者着房产业发展房产市场机制日臻完善重性日益显现仅开发商中介机构赖会越越强物业销售领域逐步中介机构垄断消费者消费时会房产市场信息称性房产关专业知识准备足需房产中介服务加房产商品特殊属性求促房产中介机构进步专业化方发展
　　时着房产中介专业化发展中介企业必改变目前杂乱形象取代便种系统明确标识资深品牌全新形象房产中介业更重视品牌品牌作越越突出知名业员机构占越越市场份额中介员知名度中介机构影响越越
组织结构集团化规模化发展
房产中介作信息窗口应该保证足够房源中介机构满足全部客户需求包揽千差万客户客观求房产中介机构走联合道路做信息享优劣互补然目前国房产中介体系总体成熟规范业已出现买方市场极相称仅理混乱技术落规模中介企业中规模规模实力特连锁营型中介企业凤毛麟角中介职表现太明显需较长时期发展程着房产市场断完善房产中介服务断规范房产中介现代化理手段高水理员走集团化规模化营理路
　　营手段信息化网络化发展
　　信息通畅中介机构事营活动基础目前情况家中介机构企图独揽搜集整理利量断产生房产信息全程现实目前许房产中介服务机构外联络广甚处信息阻塞政状态中仅缺乏情报信息源缺乏必信息处理手段电子通讯技术情报信息收集成全部工完成开发利缺乏深度导致信息资源浪费难发挥行业优势
　　现代科学技术发展促进房产中介技术手段根改变计算机应房产咨询估价中常常涉量数处理工作变容易房产中介信息查询配变迅捷方便电脑普INTERNET成降低信息产品进入家庭步伐加快物业买卖信息成信息产业承载容网络成入网中介行业发布楼宇信息提供便捷途径买方仅透网络寻找中意楼盘网物业实景图片等资料甚进行物业较房产交易信息展示变声色网络技术推广房产信息沟通传播展示带全新理念
　　业员素质综合化发展
　　房产中介服务工作涉面广具综合性广泛性特点学科知识综合力体现事房产中介服务工作员仅需精通房产业务房产法律等方面知识掌握现代化信息设备操作技巧时具备公关力敬业精神世界房产业较成熟国家中介行业员业独立核算专门规定美国规定少2年事房产工作历修完房产关8门学科方具获房产纪执资格目前房产中介服务业国年兴起行业少房产中介服务机构缺乏支专门训练严格资质审查专家队伍加目前中介服务员资格认证制度尚规范造成房产中介机构业员源复杂现状：
　　房产专业相关工民建济理法律贸易会计等专业员房产完全关文史类理工农医类等专业员部分高等学历业员更量半路出家根懂房产知识缺乏专门训练中等学历业员许业员缺乏应敬业精神职业道德唯利图利种手段竭欺诈事严重影响中介机构形象损害客户利益扰乱房产市场正常秩序
　　市场呼唤素质综合化房产中介种具较高学历较深专业知识较强业务力较高道德水准中介行业骨干力量前亟需着房产市场断深发展综合素质差便难市场信息做出正确处理预见性分析势必影响中介活动着市场济发展房产市场断完善定会越越懂专业知识营销验房产纪加入中介行业房产中介事业发展贡献力量
42007年房产市场发展预测
2007年房产行业政策导执行年住房供应结构调整控制房价加强土调控加强保障性住房建设等政策导房产行业逐渐告高利润时代注重品牌建设提升营效率定位市场真实需求成谋求长期发展房产企业关注重点展2007年房产会呈现出特点
政策调控执行力度加
　　面中城市断涨住房价格2006年国务院建设部等部委5月出台国六条15条细调控住房供应结构房价投资投机性需求针外资准入土控制等出台诸相关政策政府房产行业调控力度明显加前房产形势相信2007年进步加政策调控执行力度果房价涨势头效遏制进步调控政策出台性较
房产开发投资增速放缓
政府控制房价调整住房结构加强土控制信贷控制影响2007年房产开发投资增速受影响特前中国济面战略性结构转型背景诸重点行业拉动效应明显房产投资受政府严密控制种背景预计2007年房产开发投资增速会放缓15左右
住房供应结构继续调整
2006年房产调控中住房供应结构提出具体9070标准国六条国十五条导重点发展满足居民住需求中低价位中套型普通商品住房继续抑制房产投资投机性需求2007年住房供应结构继续调整普通住房济适房供应增墅等高端住房投资供受限制
企业资金压力容视
2007年房产企业面资金压力风险加方面房产开发资金源构成方面房产开发投资中贷款赖程度加方面济角度投资信贷增长快2006年中国济度呈现热局面直接原控制项目投资紧缩信贷成宏观调控着力点前8月固定资产投资增速信贷增速然增速放缓然维持高位政府继续执行紧缩银根政策短期会变化种背景预计房产开发企业未面资金压力容视
土理更加严格
2006年国家土调控政策年少预计着土供应闸门缩紧没重政策变动土价格涨趋势短期难出现变化方面增量土资源供紧缩会促房产行业更加注重存量土资源整合存量土竞争加剧总说土供更加制度化规范化透明化市场化
住房供求差距缩
　　房产供先行指标2007年实际供应量增长加快政府宏观调控房产供应增速逐渐出现放缓趋势需求方面年快速释放住性需求高房价影响减弱外住房供应结构调整定程度增加效住房供应量预计2007年住房供求差距进步缩房产价格成影响供求关系关键素关房产价格走势问题政府行政干预力度较前阶段房产开始趋商品属性开始社会保障属性倾斜果政策社会保障属性倾斜渐进2007年房产价格增幅稳中放缓果政策社会保障属性倾斜急进变革性房产价格短期波动加
二观点建议
1央行提高准备金率房产行业影响
　　中国民银行宣布2007年4月16日起调存款类金融机构民币存款准备金率05百分点次调央行应流动性剩局面采取新举措旨控制造成信贷扩张投资反弹央行2007年第三次调存款准备金率央行年6月第六次调存款准备金率商业银行法定存款准备金率已达105
　　2004年起急剧攀升贸易差外汇占款断增加带流动性推动国信贷投资攀升年4月开始央行已6次调存款准备金率3百分点3次调金融机构贷款利率2次调金融机构存款利率次加息月17日分析次提高存款准备金率程度目减少银行贷款增长趋势控制投资增长快济发展热进入2007年流动性增长更加迅猛方面股市热发烫方面全国部分区房价然高位运行房产业作轮投资增长动力引擎果国房产投资热够效调整高房价够行整宏观济热时出现反弹泡沫济中存利影响便会浮出水面央行采取堵措施抑制出现局部热现象
　　种结果势必会影响银行信贷规模波资金密集型房产业角度提高存款准备金率05够诱发商业银行加前期房产调控政策执行力度控制房产开发消费贷款增长速度迫开发商减少土囤积加快住房开发特增加中户型住房供外降低开发商银行获取贷款力迫加快商品房销售减少捂盘行效遏制房产开发需求度膨胀
　　目前国房产行业银行贷款存度然较高般占60左右国信托等融资渠道尚完善发展中贷款规模降融资渠道项目单中房产企业产生定负面影响中开发企业资金十分脆弱局面准备金率提高企业受银行收紧贷款两方面夹击资金链断裂型房产开发企业资金获取渠道相较前期房产项目资金回收滚动效应受影响相较见房产企业正逐步呈现出资源优质企业集中现象
　　然该措施利面前国动产投资回报率较高果央行单方面减少房产企业贷款国际投资者带机会样会加剧海外游资涌入中国房产市场某种程度起楼市起推波助澜作换句话说提高存款准备金率会资企业施加压力没考虑外资注入会带风险疑国家宏观调控带新问题挑战
国前固定资产投资反弹压力资金驱动型防止投资反弹宏观调控政策重心应放调整投资素价格目前出台宏观调控政策事实已触房产业问题根源实质宏观调控政策解决宏观周期性短期济问题难解决深层次长期制度性问题产业全面重整目前国住房价格呈幅涨势症结房产市场供求均衡种供求失衡背景果供求关系入手解决根问题简单调存款准备金率减少信贷供难奏效提高存款准备金中种政策手段应该综合运种市场济手段进行调控辅必行政手段
2房产市场结构性失衡银行信贷影响
　 世纪九十年代国房产业发展态势稳房产市场基呈现稳理性发展态势进入2002年处长期高位运行房产市场出现结构性问题表现投资增长快资金投入巨国房产市场出现火热态势种结构性失衡问题目前国银行业带定风险关注房产市场结构性失衡问题引发信贷风险十分必
根发改委新数显示：2007年季度房产开发完成投资354378亿元269增幅加快67百分点时高期城镇固定资产投资增幅16百分点2007年房产开发投资速度出现反弹分区东部中部西部区季度房产开发投资增速分增长243362293中河南省安徽省增幅惊分增长591524增幅分加快194324百分点外2007年季度全国新建商品住宅销售面积竣工面积19倍明显快年126倍销售面积增幅快竣工面积增幅16百分点时商品住宅空置面积降12新建商品住宅销售面积竣工面积商品住宅空置面积降表明市场需求然较旺盛特中心城市供需矛盾更加突出
国房产市场结构性失衡表现方面：投资增长超出销售增长空置面积增加商品房市场供结构性失衡已日益明显呈现超户型超户型两极分化局面目前市场供已开始脱离普通消费者需求种市场失灵状况急需政府介入方面政府限价房推出助补充普通购房者急需产品令市场供结构更完整方面通完善市场供结构助中低档消费力找出口必高价位市场挤
外房产行业身投资断增加加行业投资者海外投资商资金举进入房产市场加旺火需强调海外资中国楼市救命稻草外资进入中国房产市场然希长线投资短线投机助民币升值获利然引入海外发展房产业先进理念度样会导致国整体市场结构性失衡
目前国部分房产开发企业规模较房产开发企业负债率普遍偏高部分规模开发企业采取博手法期获高额回报银行贷款基建单位垫款购房者预付款等手段开发项目种情况市场走情况确实会带高资回报率旦遇市场走低容易迅速崩溃抗风险力极低
外房产投资消费中欠理性行造成房产市场结构失衡影响房产市场健康发展政府盲目推动方房产作支柱产业加重点扶植赖房产投资拉动济增长方没考虑实际市场承受力盲目推动房产业发展房产开发作政绩工程城市形象工程做二企业度投资仅房产企业身断加投入少业外企业纷纷房产市场注入资金三非理性消费投资购房者超前意思强烈超出身济承受力购买面积住房时炒楼者量介入放房产需求
年着国房产行业快速发展银行贷款推进房产市场发展中起重作银行房产企业开发投资贷款投入直占较高例1998年银行住房信贷高速增长目前银行房产信贷操作方式贷款风险似控制基真实市场需求果房产市场结构失衡情况环节会发生资金链断裂形成银行资金沉淀种结构性失衡问题目前国银行业带定风险关注房产市场结构性失衡问题引发信贷风险十分必
种情况建议银行稳步发展房产信贷业务树立正确发展观认真研究市场选择优质企业优质项目发放住房贷款中注意信情况款力调查关部门加快全社会征信系统建设加强信贷理严格执行民银行关规定时商业银行总行房产业发展提供更金融服务效防范信贷风险提高身营效益
 

文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档