案例笔记（04年）
二００四年全国房产估价师执业资格考试笔记
房产估价案例分析
目 录
第部分 房产估价原………………………………………………1
第二部分 估价程序………………………………………………………2
第三部分 房产估价技术路线…………………………………………3
第四部分 估价方法………………………………………………………3
市场较法………………………………………………………3
二 收益法……………………………………………………………5
三 成法……………………………………………………………7
四 假设开发法………………………………………………………9
五 基准价修正法…………………………………………………11
第五部分 估价目估价………………………………………11
土权出价格评估………………………………………11
二 房产转价格评估……………………………………………12
三 房产租赁价格评估……………………………………………12
四 房产抵押价值评估……………………………………………13
五 房产保险估价…………………………………………………14
六 房产课税估价…………………………………………………14
七 征房屋拆迁补偿估价………………………………………15
八 房产分割合估价………………………………………15
九 房产纠纷估价…………………………………………………16
十 房产拍卖底价评估……………………………………………17
十 企业种济活动中涉房产估价……………………17
十二 损害赔偿估价…………………………………………………18
第六部分 种类型房产估价………………………………………18
居住房产估价…………………………………………………18
二 商业（含餐饮）房产估价……………………………………18
三 商务办公（写字楼）房产估价………………………………18
四 旅馆（含娱乐）房产估价……………………………………19
五 工业房产估价…………………………………………………19
六 特殊途房产估价……………………………………………19
第七部分 估价报告格式…………………………………………………19
估价报告常见错误……………………………………………………21
第八部分 估价报告案例…………………………………………………23
第九部分 投资分析………………………………………………………23
第十部分 网载………………………………………………………24
案例分析解题思路
1问答：考估价基事项估价目象时点（市场变化估价结果影响）价值涵技术路线方法运程中应注意问题（参数应选取客观值计算折旧时应效年数济寿命）等
2单选：考适法律适方法估价时点价值涵
3挑错：考估价般求报告熟悉程度基原理般应估价方法掌握
4改错：考估价方法应中难点
房产估价技术路线：确定房产价格涵价格形成程
1什技术路线？路线三方面
①价格涵目确定 ②估价思路原原理确定 ③估价方法估价象房产类
型估价方法适条件搜集资料数量质量决定
2技术路线估价求事项关系？
①估价方法：种方法体现种技术路线（p6）
②估价象：估价技术路线反映估价象房产价格形成程
③估价目：目决定涵决定路线估价估价考虑素采价值标
准估价方法均影响
※ a估价象实体权利状况区位价值涵密切关系
b类型房产适估价方法技术路线
d估价象状况（①空②建筑物土③建筑物〈建新建旧建〉④房未
状况房产未状况规划状况佳利评估⑤含资产房产）
④估价时点：估价结具强时间相关性时效性估价象时点状态
⑤估价原：技术路线反映价格形成程估价原体现价格形成原理制定路线遵守估价原 ⑥项确定技术路线时全面考虑相关事项
3估价路线确定程：
①解估价基事项（象目时点） ②遵守估价原 ③确定价格涵（定先说清楚） ④确定价格形成程 ⑤确定估价方法
二房产估价方法
1方法间关系
①种方法数资料确定性角度局限性时运相互印证
②方法实质致较法变形P34
③方法相互引P54
较项目 较法 成法 收益法 假设开发法
价值角度 买方卖方 卖方 买方 卖方 卖方
价值转换 价格—价格 部分价—整体价 年收益—价格 整体价—部分价
价值类型 准价格 积算价格 收益价格 剩余价格
价值方 —现 —现 —现 —现
3估价象估价目估价方法估什？什估？估？
4估价方法选规范 P8
三估价原原均价格进行限定构成价格框架
1合法原：A合法产权： 占收益处分四方面
B合法：符合城市规划土途制
C合法处分：①拆迁范围抵押②划拨土单独抵押③集体土未征出④相邻关系区分⑤土权租赁权拥期占收益权⑥抵押权役权
2代原（1）代性（实例必须具代性）（2）客观性（成收益等必须客观）
3高佳原应合法原前提说房产济价值高
楼越高越剩余技术表明点
（1）先收益法求出带旧建筑物房价成法求V建二者相减V
（2）验证建筑物相土否？思路：成法求 V建剩余法V建二者相
4估价时点原原理P97 5公原
四估价目（核心）
1估价目受法律法规制约①市场准入②条件限定（高出年限拍卖招
标条件二次抵押等）③价格进行明确规定（拆迁价基准价）
2目影响价格涵（底价高价现房价交换价）
3目影响估价象（保险含改制含基础设施费）
4目决定价格形成决定价格涵决定 5目决定时点价格形成应市场条件
6目决定估价假设前提影响方法选择 7目影响技术路线
五房产价值形成分配规律
1法律法规政策（市场准入限定条件价格规定规划限制）
2产权原确定（适房划拨土否抵押否）
3客观性原（费成收益客观）
4带租约房产转价格 5特殊交易（税费转嫁相邻块）
7百年老店（仁堂）整体转剩余法收益法计算结果中包含着商誉价值扣掉
扣房产外资产贡献 8房匹配问题
六 资料搜集资料反映形成价格影响素素价格影响搜集资料（影响程度方关系针性）
1 般资料：
（1） 项目关资料：①估价目（委托方提供）②委托方基情况（法住址联系电话）
③项目关文件
（2） 估价时点房产市场状况资料：① 般性② 区性③ 类型房产资料（商业
特殊物业）
（3） 估价象状况资料：土房屋位置面积权利状况……
（4） 估价象区域条件资料：① 交通② 环境③ 繁华程度 （5） 相关法律法规政策
2 估价方法应收集资料（四章Ｐ191）
（1） 市场较法：① 交易实例实例房产状况② 交易情况价格差异资料③ 房产价
格指数汇率方面资料④ 房产状况修正关技术资料
（2） 成法：① 土取成方面资料② 土开发房屋建设方面资料③ 理费方面
资料④ 利息率利润率税费等标准方面资料⑤ 建筑物成新度重新购建价格方面
资料⑥ 建筑物折旧方面资料
（3） 收益法：① 估价象房产类似房产营收益租赁收资料② 估价象房产
似房产营费资料③ 折旧剩余收益年限等资料④ 资化率方面资料
（4） 假设开发法：① 类房产市场现竞争状况未趋势② 类房产市场售价③ 类
项目开发周期开发费④ 类项目开发利润收益资料⑤ 折现率确定关资料
七 估价报告
（） 阅读报告：1先解估价基事项2解价值定义3解方法技术思路4估价
全全假设限制条件特殊说明5测算程6估价结果
（二） 错误类型
1全面①缺效期价格涵资质等②假设限制条件③估价基准价估价
员现场调查④估价结果
2规范①术语规范② 表达方式规范（带感情色彩模棱两概）③错字
3充分(1)取值充分（数源资化率取值）(2)推理说明充分① 时间修正未
说明市场状况分析② 准价格未说明理加权均③ 种方法综合取值理
4致①结果报告技术报告致②两种方法间参数致（基准价较法中年期修正资化率）③报告中两估价象分开评时参数应④前面素分析面取值计算致⑤推理说明结致
５ 正确①项描述正确（评估目）②推理分析正确（常理相悖）③方法选正确④技术路线正确（公式价值涵时点形成程）
（三） 常见错误
A封面 B目录 C致委托方函（时点象目结果签字盖章）D估价师声明
E假设限制条件：① 说明全（评估时工业房产作商业途假设……）② 项权利
（抵押权资产影响）③ 特殊处理（法确认数特殊处理）④权证说明（证途
致产权问题项权利否评估出土高年限超出处理：商应40年证
载70年40年处理划拨土转说明）
F估价结果报告（１） 委托方（般误）（２） 估价方（否超级评估）
（３）估价象：区位实物权益①面积前符分部符合总面积②产权状况：土权利性质（集体国）出年限出起止日期剩余年限纠纷项权利权否划拨土 ③规划条件：改变途改扩建等变更情况④建筑物装修情况详细尤商业途⑤建筑物建成时间已年限耐年限尚年限⑥土途建筑物途楼层途⑦估价象介绍全面缺少直接作价格重容
（４）估价目 （５）估价时点（估价目应精确年月日）
（６）价值定义（价值类型标准应关条件）
（７）估价（法律法规技术委托方提供估价员掌握收集资料）
（８）估价原
（９）估价方法说明（方法选方法定义估价思路说明全面）
（10）估价结果（单价总价求写涉划拨土时土收益应单独列示涉外汇时应时点汇率折合成民币）量化素作调整报告中阐述理
（11）估价员（盖章签字） （12）估价作业日期
（13）估价报告应效期（房产市场变化关变化快效期短反长）
G估价技术报告（留机构存档体现报告质量）
（１） 区域素市场背景均指区类房产状况
（２） 资料包括现（资料时间相隔太久未属市场预测时点应）
（３） 素区域素市场背景三分析计算程中取值应
（４） 资料客观真实引资料应标出词规范夸张
（５） 高佳分析：应说明房产现状规划求估价时途确定
（６） 估价方法选：① 思路 ② 方法 ③ 采方法理 ④ 方法适条件范围
（７） 测算程
H估价结果确定：定述说明充足理符合般规定结果报告保持致
I附件：包括机构资质估价象产权资料估价员资质证书复印件引关技术资料反映估价象状况资料
八运种估价方法时应注意问题
●市场较法●
① 实例选择（八方面类似房产途交易类型应致时间≤1年）
② 建立价格基础易出错（楼面价价币种换算建筑面积面积收益面积）
③ 交易情况修正（修正方分子分母位置）
④ 交易日期修正（说明理否充分环定基指数正确运）
⑤ 房产状况修正（直接修正间接修正权重分子分母单项修正≤20综合修正≤30）
●收益法●（限年期公式适条件年净收益资化率收益年限确定）
① 计算收益时未采客观收益采收益错误
② 收益面积误（堂技术层公面积算收益面积办公面积算收益面积属公司企业性质算收益面积车库高尔夫球场客房般面积计算收益具体收益条件出收益相应面积应）
③ 收益项目全漏项（易漏租赁保证金押金等利息收入）
④ 费客观（P199教材）a 包含税抵押贷款偿额建筑物折旧费土摊提费房产改扩建费等纯收益中包含项）b 必须扣正常生产营费资产产生收益租赁收入中否扣维修费理费保险费房产税租赁代理费分析租约决定）
⑤ 带租约情况（p12规范）否客观说明
⑥ 纯收益确定否稳定变化趋势必须充足说明
⑦ 资化率确定充分说明理⑧ 收益年限确定⑨ 公式运否正确
●成法●
①生毛熟划拨出旧建筑物 ②开发成确定
③理费确定④计息期易出错利息计算基数土成+建设成+理费容易缺项
⑤开发利润：⑴利润基数应⑵利润率房产业利润率参考社会均利润率
⑶四种利润率基数应关系（P145理方法）易出错 ⑥税费
⑦折旧注意然寿命济寿命实际年数效年数
⑧折旧方法综合运年限法（中直线法）
⑨分部分项折旧长短寿命项目分折旧 ⑩市场稳定应市场状况修正
●假设开发法●（握开发前开发状态传统方法中利息利润单独计算现金流量法中利息利润已隐含折现程中两种方法资金核算点传统方法算流量法前算开发营期结合画图掌握开发期分前期建造期）
①佳开发利方式确定分析否充分
②估算开发总价值较法确定较程中应相说明收益法注意收益法中常见问题
③建造成理费公设备层成属建造成
④开发期销售期确定否合理客观计算
⑤利息折现（计息期折现年限计息基数折现率确定否正确）
九概念
1 房产视实物权益区位结合
① 实物分形实体质量组合完成功三方面
② 权益包括权利利益收益役权存会降低土价值
③ 两宗实物状况相房产果权益价值
④ 两宗权益状况相房产果实物价值
⑤ 两宗实物权益状况均相房产果区位价值
2 相邻关系义务方面说房产权权种限制
3 宗坐落位置建筑物房产土年限较短价值低
4 宗土年限房产价格长远价格趋降
5 全社会角度土然供完全弹性某种特定途土说土供弹性
6 评估投资价值时折现率单投资者求低收益率
7 现实生活中楼面价土单价更反映土价格水高低
8 收益递减规律宗土说表现该宗强度（建筑层数高度容积率规模）超定限度收益开始降
9 价土面积关系变般城市繁华段面积敏感度较高市郊农村相较低
10 较长时期房产价格涨率高般物价涨率国民收入增长率
第部分 房产估价原：
合法原：必须估价象合法合法交易合法处分前提进行
1 产权合法估价时必须确认估价象具合法产权法确认估价象产权合法性情况必须估价报告中说明估价程结假定估价象具合法产权情况效
2途合法应城市规划土途制等果城市规划规定某宗土途建筑高度容积率建筑密度等该宗进行估价必须符合规定前提果城市规划规定该宗土居住途坐落位置周围环境等适合作商业必须居住途前提估价非申请变更商业途够获批准
3合法交易合法处分处分方式包括买卖租赁典抵债赠等抵押：①法律行政法规规定抵押房产抵押估价目估价象者说类房产没抵押价值②设定房产抵押权土权划拨方式取法拍卖房产应拍卖价款中缴纳相应缴纳土权出金款额抵押权方优先受偿③财产抵押该财产价值担保债权余额部分次抵押超出余额部分
4方面评估出价格必须符合国家价格政策评估政府定价政府指导价房产应遵循政府定价政府指导价
二 高佳原：指法律许技术济行价值化包括佳途佳规模佳集约度
1 法律许种潜方式首先检查否法律允许
2技术种潜方式检查技术否够实现包括建筑材料性施工技术手段等
3济行济行性检验般做法：针种方式首先估计未收入支出流量然未收入支出流量现值表示两者进行较收入现值支出现值方式具济行性
4价值化①收益递增递减原理帮助确定佳集约度佳规模②均衡原理房产部构成素组合否均衡判定否高佳帮助确定佳集约度佳规模建筑物土组合讲建筑物土较果者档次高低建筑物土组合均衡状态该房产效效发挥降低该房产价值③适合原理房产外部环境否协调判定否高佳
高佳原理求评估价值应合法方式种方式中够获收益方式估价结果：某宗房产城市规划规定作商业途作居住途果途商业途够取收益估价应商业途前提反应居住途者商业居住混合途前提估价象已作某种估价时应根高佳原估价前提做列判断选择估价报告中予说明：
1 保持现状前提现建筑物应予保留条件：现状房产价值新建房产价值减拆现建筑物费建造新建筑物费余额
2装修改造前提认装修改造转换途予利时应装修改造转换途予前提进行估价条件：预计装修改造房产价值增加装修改造费
3转换途前提条件：预计转换途带房产价值增加额转换途需费
4重新利前提认拆现建筑物予利利时应拆现建筑予利前提进行估价
5述情形某种组合
三 代原：求房产估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
类似房产指估价象处供求范围途规模档次建筑结构等方面估价象相相房产估价时考虑相效房产价格牵掣
四 估价时点原：求房产估价结果应估价象估价时点时客观合理价格价值
1 估价时点情形出现房产纠纷案件中特估价结果争议引发复核估价
2估价时点现估价象历史状况情形出现房产损害赔偿案件中
3估价时点现估价象现时状况情形常见量包括建工程估价
4估价时点现估价象未状况情形预售预购价格
5估价时点未情形出现房产市场预测房产投资分析提供价值情况中特预估房产未建成价值假设开发法中常
五 公原：求估价员必须良职业道德(换位思考买者枉花分钱卖者少分钱)
第二部分 估价程序
获取估价业务：方法动接受动争取估三种
二 受理估价委托明确估价基事项
1 明确估价目估价目应委托提出实际中估价员提出问题委托认
2明确估价象估价象应包括明确估价象实体状况权益状况区位状况估价象容范围应根估价目法律行政法规征求委托认综合确定
3明确估价时点估价时点应根估价目确定采公历表示精确日
4签订书面委托合
三 拟定估价作业方案
包括容：⑴拟采估价技术路线估价方法⑵拟调查搜集资料源渠道⑶预计需时间力费⑷拟定作业步骤作业进度
四 搜集估价需资料
：⑴房产价格普遍影响资料⑵估价象区房产价格影响资料⑶类似房产交易成收益实例资料⑷反映估价象状况资料
供出租写字楼拟选收益法进行估价需搜集供出租面积租金水空置率运营费等某块土拟选假设开发法进行估价需搜集规划限定途建筑高度容积率规划设计方案拟开发费等
搜集资料途径：⑴委托提供⑵实查勘⑶政府关部门查阅⑷询问关事咨询公司等
五 实查勘估价象形成实查勘记录签名注明查勘日期
六 选定估价方法计算
七 确定估价结果
检查估价结果出现差异方法：低级错误高级错误序进行检查⑴计算程否误⑵基础数否准确⑶参数选取否合理⑷公式选否恰⑸选估价方法否切合估价象估价目⑹否符合估价原特强调：估价中数字源
八 撰写估价报告估价报告质量高低取决估价结果准确性估价方法选正确性参数确定合理性估价报告格式文字表达水印刷质量成片宗房产时估价单宗房产价值较低时估价报告采表格形式旧城区居民房屋拆迁补偿估价居民预购商品住宅抵押估价报告采表格形式
九 交付估价报告
十 报告效期责期
十 估价资料档资料包括：①委托估价合②委托出具估价报告（包括附件）③实查勘记录④估价项目源接洽情况⑤估价中意见估价报告定稿前重调整修改意见⑥估价员估价机构认必保存估价资料
估价资料保存时间般应15年
第三部分 房产估价技术路线确定：
确定价格涵价格形成程
房产估价技术路线房产价格涵形成程
1划拨方式取土权抵押价值评估
① 技术路线：先求取设想出土权房产价值然预计划拨土权转变出土权应缴纳土权出金等款额两者相减抵押价值时土权年限设定相应途法定高年限估价时点起计
②成法估价价格构成中应包括土权出金等划拨土权转变出土权应缴纳款额
2损害赔偿估价价格涵房产损坏造成价值损失修复需费
二 估价技术路线估价方法
1 市场较法价格形成程：房产正常市价该房产公开市场成交价格者说数买家数卖家认价格采选取类似房产实际成交价格作评估价格作技术路线
2成法法通市场直接估价象正常市价情况通估价象房产价格组成部分进行分解解价格组成部分正常市价累加（积算）作估价象正常市价价格形成程：房产价格组成部分价值累加成
3收益法房产作种投资该投资未获净收益折现累加结果应投资额结果作估价象房产价格技术路线：房产现时价格房产未获收益决定
4假设开发法技术路线：未完成房产价格取决完成价格未完成完成阶段需增加项投入相应利税
三 估价象估价技术路线
1 估价象原农村宅基建设集资房影响城市总体规划够形成基础配套等前提市政府批准补交土权出金发房产证发证日起5年市
2房产抵债评估果估价时点距离市日6月时间时估价路线应该：先确定估价象市日快速变现价值折现估价时点
3直公房出售基准价格采取估价技术路线：先明确价格涵考虑成新折扣房屋重置价加基准价选取类具相段相建筑结构相建设年代房屋确定该类房屋均价格作类房屋基准售价然选成法基准价修正法分估算建筑物价格价终确定房屋基准售价
4企业联营技术路线联营企业利润分配例取决投入联营企业房产价值通确定联营企业利润分配例确定联营企业涉房产价值
案例笔记（03年z续）
第四部分 估价方法：（估价理方法）
市场较法：难点交易修正
1 适象条件：适象常性交易房产适条件供求范围类似房产交易案例较
2搜集交易实例搜集容：①交易双方基情况交易目说明交易双方否公开市场状况进行公愿交易属正常交易非正常交易交易目指交易双方什交易般包括买卖入股抵债等
②交易实例房产状况（权益区位实物三方面）包括坐落位置形状面积质条件购物交通等环境条件土利现状规划途关建筑物基情况权利状况
③成交日期
④成交价格包括房总价房屋总价土总价相应单价房屋租金等时应说明价格类型价格水货币种类货币单位等情况
⑤付款方式次付清分期付款例抵押贷款例租金支付方式等容
⑥交易情况（见面5）
3选取实例选取实例时应符合：（案例310）
①实例处区应估价象处区相供求范围类似区
②实例途应估价象途相（居住商业办公旅馆工业农业等）
③实例建筑结构应估价象建筑结构相（钢结构钢砼结构砖混结构砖木结构简易结构）
④实例规模应估价象规模相（面积相差太）
⑤实例权利性质应估价象权利性质相（出划拨商品住宅济适房等）
⑥实例交易类型应估价目吻合（抵押租赁买卖征等）
⑦实例成交日期应估价时点接（般年）
⑧实例成交价格应正常成交价格修正正常成交价格
4建立价格基础统付款方式统采单价统币种货币单位（币种间换算应中国民银行公布成交日期时市场汇率中间价计算—买入价卖出价均价）统面积涵（土分划拨出建筑物分面积套面积建筑面积）统面积单位
5交易情况修正进行交易情况修正应排交易行中特殊素造成实例成交价格偏差实例成交价格调整正常价格（a 利害间交易b 急出售急购买交易c 交易双方某方市场行情缺乏解交易d 交易双方划某方特动机偏交易e 特殊方式交易拍卖招标哄抬抛售f 交易税费非正常负担应买方缴纳税费买卖双方协议卖方缴纳应卖方缴纳税费买卖双方协议买方缴纳g 相邻房产合交易h 受债权债务关系影响交易）交易税费非正常负担调整方法：
① 正常成交价格－应卖方负担税费卖方实际价格
② 正常成交价格+应买方负担税费买方实际支付价格
6交易日期修正应实例成交日期时价格调整估价时点价格通价格指数价格变动率进行调整房产价格变动率逐期递增递减价格变动率期均升降价格变动率两种
① 采逐期递增递减价格变动率进行交易日期修正公式：
实例成交日期时价格×（1±价格变动率）期数估价时点价格
②采期均升降价格变动率进行交易日期修正公式：
实例成交日期时价格×（1±价格变动率×期数）估价时点价格
实际交易日期修正中列类价格指数价格变动率供选：①般物价指数变动率②建筑造价指数变动率③建筑材料价格指数变动率④建筑工费指数变动率⑤房产价格指数变动率果引起房产价格变动单纯通货膨胀素选般物价指数变动率
房产价格指数变动率情况估价员根房产价格变动情况发展趋势验积累进行判断加修正
7房产状况修正分权益状况修正区位状况修正实物状况修正
思路：首先列出估价象类房产价格影响房产状况方面素次判定估价象房产实例房产素方面状况然实例房产估价象房产素方面状况进行逐项较找出间差异造成价格差异程度（直接较间接较）根差异程度实例价格进行调整百分率法差额法回分析法进行修正注意：实例房产状况成交日期时状况
8求取准价格采百分率法差额法回分析法项修正实例成交价格调整超20综合调整超30
******9方法应程中容易出现问题：⑴实例否供求区规模否相权利性质类型估价目否吻合结构否致面积否相等距估房产估价时点否长1年长1年说明理⑵基础数否误搜集数否性（建立价格基础）否剔交易税费非正常负担⑶影响素选择否合适注意修正方法直接较间接较⑷素修正方否误素说明表中素描述中素否致单项修正综合修正否超出修正幅度终准价格否进行综合说明
二 收益法：难点求取净收益时扣项目准确界定资化率确定
1基思路：房产寿命长久占收益性房产仅现获收益期未继续获收益购买收益性房产视种投资投资者购买收益性房产实质现笔资金换取期未获系列资金
实际估价中切房产身创造收益作运营费效毛收入中扣运营费净收益房产身创造收益
收益性房产价值高低取决：①获收益②获净收益期限长短③获该净收益性
2收益法适象条件：收益法适象收益潜收益房产限估价象身现否收益属类房产收益目前空闲住宅设想出租情况运方法收益法适条件房产收益风险够量化
3搜集关房产收入费资料潜毛收入效毛收入运营费等（均客观值）
4估算潜毛收入：假定房产充分利空置状况获收入
5估算效毛收入：潜毛收入扣空置拖欠租金（迟延支付租金付租金）原造成收入损失收入
6估算运营费：指维持房产正常生产营必须支出费属资营收益包括税房产抵押贷款偿额建筑物折旧土摊提费房产改建扩建费
运营费率运营费效毛收入
7净收益求取：
①出租型房产净收益租赁收入－维修费－理费－保险费－税金－租赁代理费
租金收入效毛收入+租赁保证金押金等利息收入
实际求取时维修费理费保险费房产税租赁代理费否扣应分析租赁契约基础决定应该注意租约约定税费谁负担确定扣项目带家具设备出租应扣房产贡献
②直接营型房产特点房产者时营者房产租金营者利润没分开A商业营型房产净收益销售收入－商品销售成－营费－商品销售税金附加－理费－财务费－商业利润Ｂ工业生产型房产净收益＝产品销售收入－生产成－产品销售费－产品销售税金附加－理费－财务费－厂商利润
③尚未房产：市场收益类似房产关资料计算直接较出
④混合型成种单收益类型房产组合分计算然综合
估价中采潜毛收入效毛收入运营费净收益租约限制外应采正常客观数租约限制租约期租金采租约确定租金租约期外租金应采正常客观租金
利估价象身资料直接推算出潜毛收入效毛收入运营费净收益应类似房产正常情况潜毛收入效毛收入运营费净收益进行较正常客观情况符应进行适调整修正成正常客观
8资化率确定
⑴市场提取法：通搜集市场三宗类似房产价格净收益等资料选相应收益法计算公式求出资化率AVar情况采市场类似房产净收益成交价格率作资化率BVa[1－1(1+r)n]r情况通试错法插法求取CVa(r－g)情况通raV+g求取r
⑵安全利率加风险调整值法（累加法）：安全利率选时期年期国债利率中国民银行公布年期存款年利率风险调整值应根估价象区济现状未预测估价象途新旧程度等确定资化率安全利率+投资风险补偿+理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带优惠
⑶投资收益率排序插入法找出相关投资类型收益率风险程度风险排序估价象投资风险程度进行较判断确定资化率
⑷投资组合技术：①抵押贷款资金组合抵押贷款资金组合购买房产抵押贷款收益率资收益率加权均数作综合资化率RM•RM+（1－M）RE
RM—抵押贷款收益率 RE—资求正常收益率 L—抵押贷款额度（例）
②土建筑物组合R0L•RL+（1－L）RB RB—建筑物资化率 RL—土资化率
资化率实质种投资收益率应等具等风险投资收益率
9剩余技术①土剩余技术VL（Ao－VB×RB） RL土剩余技术土难采方法估价时效方法外需附旧建筑物土进行估价时然采较法求设想该旧建筑物存时空价值附旧建筑物导致土价值降低应减价少较法通常难解决时果运土剩余技术便求
②建筑物剩余技术VB（Ao－VL×RL） RB建筑物剩余技术检验建筑物相土否处外估计建筑物折旧建筑物重新购建价格减运建筑物剩余技术求取建筑物价值
收益法评估房产整体价值时宜分估算出土建筑物价值进行简单加总果知道房整体价值分离出土建筑物价值利求出土建筑净收益余值求取
10收益年限确定：
①单独土单独建筑物估价应分根土年限建筑物济寿命确定未获收益年限净收益中扣建筑物折旧费土摊提费
②土建筑物合成体估价象果建筑物济寿命晚土年限起结束根土年限确定未获收益年限净收益中扣建筑物折旧费土摊提费
③土建筑物合成体估价象果建筑物济寿命早土年限结束采列方式：A先根济寿命确定未获收益年限选应限年收益法计算公式净收益中扣建筑物折旧费土摊提费加土年限超出建筑物济寿命土剩余年限价值折现值B未获收益年限设想限年选限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧费土摊提费
11净收益求取时关参数取舍①形收益形收益求取净收益时仅包括形收益考虑种形收益果形收益已通形收益体现应单独考虑
②实际收益客观收益应客观收益估价租约限制租约期租金应采租约确定租金租约期外租金应采正常客观租金
12收益法计算房产价格（预知未干年净收益干年价格公式）
t
V∑ai(1+r)i+Vt(1+r)t Va(r－g)[1－(1+g)t(1+r)t]+Vt(1+r)t
i1
Va(r+g)[1－(1－g)t(1+r)t]+Vt(1+r)t
公式适房产目前价格难知道根发展前景较容易预测未价格时特某区会出现较改观房产市场行情预计较变化情况（注意种公式假设条件适范围）
P197202221225例
******13方法应程中容易出现问题：⑴收益否采客观收益否考虑租约限制空置率损失率客观收益没考虑未变化收益均应年单位查否致⑵运营成考虑否全面否剥离资产收益否漏项重复计算问题⑶资化率确定理否充分方式否正确选综合收益率土收益率建筑物收益率种收益率应收益⑷收益年限确定否正确⑸模型选否正确前提条件否作说明等
三 成法：难点折旧求取
成法理卖方角度生产费价值价格基生产费重投入卖方愿意接受低价格买方角度代原理买方愿意支付高价格
1成法适象条件：新开发建造计划开发建造假设重新开发建造房产采成法估价成法特适收益少发生交易房产估价单纯建筑物估价通常采成法房产保险（包括投保理赔）损害赔偿中通常采成法估价
般适合农村区城乡结合部新开发区旧城改造区
*现实中房产价格直接取决效非花费成说成增加定增加价值投入成定说明价值高
2运成法时注意：①区分实际成客观成实际成某具体开发商实际花费客观成假设开发建造时数开发商正常花费估价中应采客观成②结合市场供求分析确定评估价值
3操作步骤：①搜集关房产开发成税费利润等资料②估算重新购建价格③估算折旧④求取积算价格
4价格构成：
⑴土取费①征农土取成包括农征费[土补偿费青苗补偿费附着物补偿费安置补助费房屋拆迁安置补偿费耕占税耕开垦费新菜开发建设基金征理费（单位征费总额基础定例支付理费收取标准根征包干方式征费总额15~3）政府规定关税费]土权出金等
②房屋拆迁土取成包括拆迁补偿安置费（拆房屋附属物补偿费购建拆迁安置房费安置补助费拆迁单位体工商户停产停业期间损失补助费房屋拆迁理费房屋拆迁服务费政府规定关税费）土权出金等
③市场购买购买政府出开发商转已完成征拆迁熟土取成包括购买土价款购买时应买方缴纳税费等
⑵开发成分土开发成建造成包括：勘察设计前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公配套设施建设费开发程中税费
⑶理费通常土取成开发成定例计算
⑷投资利息包括土取成开发成理费利息源贷资资金应计算利息（注意计息基础期限利率计息方式）
⑸销售税费①销售费（广告费销售代理费等）②销售税金附加（两税费）③销售税费（应卖方负担交易手续费等）通常售价定例计算
⑹开发利润估算开发均利润时应掌握：①开发利润税前
开发利润开发完成房产价值－土取成－开发成－理费－投资利息－销售税费
②开发利润正常条件开发商获均利润开发商终获实际利润开发商期获利润
③开发利润定基数市场类似房产开发项目求相应均利润率计算具体种：
Ⅰ 计算基数土取成+开发成 相应利润率直接成利润率
直接成利润率开发利润（土取成+开发成）
Ⅱ 计算基数土取成+开发成+理费 相应利润率投资利润率
投资利润率开发利润（土取成+开发成+理费）
Ⅲ 计算基数土取成+开发成+理费+销售费 相应利润率成利润率
成利润率开发利润（土取成+开发成+理费+销售费）
Ⅳ 计算基数开发完成捕捞房产价值（售价） 相应利润率销售利润率
销售利润率开发利润开发完成房产价值
5成法基公式：
积算价格重新购建价格－折旧 3种情况：新开发土二新建房产（包括房建筑物）三旧房产
新开发土新建房产采成法估价般扣折旧应考虑工程质量规划设计周围环境房产市场状况等方面价格影响予适增减修正
①适新开发土基公式：新开发土价格取开发土成+土开发成
+理费+投资利息+销售税费+开发利润
②适新建房产基公式：新建房产价格土取成+土开发成+建筑物建造
成+理费+投资利息+销售税费+开发利润
③适旧房产基公式：
旧房产价格土重新取价格重新开发成+建筑物重新购建价格－建筑物折旧
必时应扣旧建筑存导致土价值减损
6重新购建价格：
⑴重新购建价格假设估价时点重新取重新开发重新建造全新状况估价象需切合理必费税金应利润特注意：①重新购建价格估价时点非总现②重新购建价格客观社会般公耗费客观成③建筑重新购建价格全新状况价格未扣折旧土重新购建价格估价时点状况价格
⑵重建价格重置价格①重置价格：采估价时点时建筑材料建筑构配件设备建筑技术等估价时点价格水重新建造估价象建筑物具等效新建筑物正常价格宜般建筑物年代久远已缺少旧建筑物相建筑材料建筑技术变迁旧建筑物复原建造困难建筑物估价②重建价格：采估价象建筑物相建筑材料建筑构配件设备建筑技术等估价时点价格水重新建造估价象建筑物完全相新建筑物正常价格适宜特殊保护价值建筑物估价
通常重置价格低重建价格
7建筑物重新购建价格求取方法：
①单位较法（单位面积法单位体积法）②分部分项法 ③工料测量法 ④指数调整法
8建筑物折旧：物质折旧功折旧济折旧
①物质折旧物质磨损形损耗然老朽正常磨损意外破坏损毁延迟维修损坏残存
②功折旧精神磨损形损耗消费观念变更规划设计更新技术进步等原导致建筑物功方面相残缺落适造成价值损失
③济折旧外部性折旧指建筑物身外种利素造成价值损失包括供量需求足然环境恶化噪音空气污染交通拥挤城市规划改变政策变化等
9建筑物折旧求取方法：
⑴年限法①然寿命济寿命建筑物然寿命指建筑建成日起堪时年数者指建筑物建成日起预期产生收入运营费持续年数②实际年数效年数实际年数指建筑物建成日起估价时点时日历年数效年数短长实际年数成法求取折旧时建筑物寿命应济寿命年数应效年数剩余寿命应剩余济寿命
⑵实际观察法注重建筑物实际损耗程度建筑物损耗分修复损耗修复损耗修复需费等修复房产价值增加额修复部分折旧额修复费修复部分分短寿命项目长寿命项目然采年限法面新折扣法分计算折旧额修复费短寿命项目折旧额长寿命折旧额相加建筑物折旧总额
⑶成新折扣法适时需量建筑物进行估价场合尤进行建筑物现值调查
⑷折旧方法综合运常年限法基础计算折旧然根实观察法进行修正P163
10估价中确定建筑物耐年限折旧遇列情况时：
①建筑物建设期计入耐年限建筑物耐年限应建筑物竣工验收合格日起计
②建筑物耐年限短土年限时应建筑物耐年限计算折旧
③建筑物耐年限长土年限时应土权年限计算折旧
④建筑物出现补办土权出手续前耐年限早土权年限结束时应建筑物耐年限计算折旧
⑤建筑物出现补办土权出手续前耐年限晚土权年限结束时应建筑物已年限加土权剩余年限计算折旧
11现行商品房价格构成：
⑴商品住宅价格构成：①成：征费拆迁补偿安置费勘察设计前期工程费住宅建筑安装工程费住宅区基础设施建设费住宅区级非营业性配套公建筑建设费理费贷款利息②利润③税金④段差价计入商品住宅价格费：非住宅区级公建筑建设费住宅区营业性房设施费
⑵济适住房价格构成：①征费拆迁补偿安置费②勘察设计前期工程费③建筑安装工程费④住宅区基础设施建设费（含区非营业性配套公建费）⑤理费（4项1—3）⑥贷款利息⑦税金⑧利润（3）
⑶农征费构成：①土补偿费（6—10倍亩）②安置补助费（4—6倍）③附着物青苗补偿费④新菜开发建设基金（城市郊区菜）⑤耕开垦费（占耕）⑥耕占税（占耕）⑦征理费⑧
⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①拆迁房屋附属物补偿②搬迁补助费③时安置补助费周转房费④拆迁非住宅房屋造成停产停业补偿费⑤拆迁服务费⑥拆迁理费政府规定关税费
12现行房屋折旧制度房屋完损等级评定标准：
①折旧制度：4类7等：种结构房屋残值率般：A钢筋砼结构0B砖混等2C砖混二等2D砖木等6E砖木二等4F砖木三等3G简易结构0
②完损等级：根房屋结构装修设备完损坏程度分：A 完房十九八成B基完房七六成C般损坏房五四成D 严重损坏房危险房三成
******13方法应程中容易出现问题：⑴土取成包括购款关税费⑵土开发成计算取值否正确注意客观成实际成区⑶利息计算否正确注意利息率计息周期资金种方式投入需计息项目（土取费包括购支付税费开发成理费）⑷利润计算否正确利润率确定否充分利润率计算基数利润否应⑸折旧方法选折旧计算否正确注意济寿命然寿命效年数实际年数区建筑物折旧年限确定⑹销售税费计算否误计算基数应该销售收入⑺模型选否正确种模型应开发程度考虑项目否齐全⑻计算否误
四 假设开发法：难点利润估算开发完成房产价值测算
1适象条件：假设开发法适具投资开发开发潜力房产估价规划设计条件求尚未明确开发房产难采假设开发法估价果种情况然需估价话估价员根推测规划设计条件估价必须该规划条件列估价假设限制条件报告中作特说明说明估价结果影响估价结果赖性
2假设开发法估价结果性取决：
⑴否根房产估价合法原高佳原正确判断房产佳开发利方式（包括途规模档次等）
⑵否根房产市场行情供求状况正确预测未开发完成房产价值
⑶良社会环境影响着假设开发法效果①明朗开放长远房产政策②套统严谨健全房产法规③完整公开透明度高房产资料库④稳定清晰全面关房产投资开发交易税费清单⑤长远公开稳定土供应计划
3假设开发法操作步骤：
①调查开发房产基情况 ②选择佳开发利方式 ③估计开发建设期
④预测开发完成房产价值（市场较法长期趋势法相结合求取）
⑤估算开发成理费投资利息销售税费开发利润投资者购买开发房产应负担税费 ⑥进行具体计算
4假设开发法进行估价公式：
①求生价值公式：A 适生建成房屋公式：
生价值开发完成房产价值－生建成房屋开发成－理费－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买生应负担税费
B 适生开发成熟公式：
生价值开发完成熟价值－生开发成熟开发成－理费－投资利息
－销售税费－土开发利润－买方购买生应负担税费
②求毛价值公式：A 适毛建成房屋公式：
毛价值开发完成房产价值－毛建成房屋开发成－理费－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买毛应负担税费
B 适毛开发成熟公式：
毛价值开发完成熟价值－毛开发成熟开发成－理费－投资利息
－销售税费－土开发利润－买方购买毛应负担税费
③求熟价值公式：
熟价值开发完成房产价值－熟建成房屋开发成－理费－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买熟应负担税费
④求建工程价值公式：
建工程价值续建完成房产价值－续建成－理费－投资利息－销售税费
－续建投资利润－买方购买建工程应负担税费
⑤求旧房价值公式：
旧房价值装修改造完成房产价值－装修改造成－理费－投资利息－销售税费
－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担税费
5运现金流量法应注意：①开发期租售期究竟长估计准确②项支出收入时发生估计准确③项支出收入发生时发生数额估计准确
6假设开发法项费求取：
⑴开发营期开发营期起点（假设）取估价象（开发房产）时间估价时点终点开发完成房产全部租售完毕时间分开发期租售期
确定开发营期目握开发成理费销售税费等发生时间数额预测开发完成房产售价租金项收入支出折现计算投资利息等服务
⑵开发完成房产价值出售房产通常采较法出租直接营房产先预测租赁营收益采收益法该收益转化价值
⑶开发成理费销售费开发成理费采较法估算销售税费根前政府税费政策类似开发营活动需支付税费情况估算通常开发完成房产价值定率估算
⑷投资利息应握： ①应计利息项目包括：未知需求取开发房产价值投资者购买开发房产应负担税费（般假设估价时点次性付清）开发成理费（通常假设发生时间段均匀发生视发生该时间段期中）销售费般计息②计息周期长短③计息方式（单利复利）④利率高低⑤计息周期⑥名义利率实际利率
⑸开发利润通常定基数市场类似房产开发项目求相应均利润率
⑹投资者购买开发房产应负担税费通常开发房产价值定率估算
⑺折现率采现金流量法时确定参数收益法中资化率原理相具体应等市场类似房产开发项目求均收益率包含资金利息开发利润两部分
⑻计算中问题运假设开发法时应忽略某形收益
P239249计算
******7方法应程中容易出现问题：⑴开发完成价值测算方法否正确否充分收益率确定理否充分⑵折现率（利息率利润率结合）确定否说明理⑶利息计算否误⑷费确定中否遗漏费确定否否重复计算⑸利润计算否正确利润率确定否充分利润率计算基数利润否应⑹估价时点确定否正确（购日期建设期营期限确定）⑺公式选否正确计算程否误等
五 基准价修正法：建立基准价程基准价价格涵出？划拨？生？熟？
第五部分 估价目估价：（基制度政策案例分析）
针估价目进行房产估价时考虑首问题确定估价价值标准选择估价方法
土权出价格评估（法规P3135）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法中华民国城镇国土权出转暂行条例制定实施办法关规定
2出方式价格理采取拍卖招标协议方式出采取协议方式出国土权出金低国家规定确定低价通常低土基础设施完备程度整程度等应正常成价格
3国土权出评估特点：
①土出拍卖底价评估应采公开市场价值标准土出拍卖属性拍卖拍卖时机底价土供应方根市场情况确定果未达拍卖底价出方收回拍卖标行拍卖强制拍卖强制拍卖底价评估时考虑短期强制处分标物时造成价值折减土出拍卖底价评估完全采公开市场价值标准
②估价时点般估价作业日期某时点拍卖方式出国土权时拍卖底价估价时点宗拍卖出日招标方式出国土权时招标底价估价时点宗招标出日协议方式出国土权时协议底价估价时点宗协议出日划拨方式取土权准予转时补交土权出金估价时点受方办理土权出手续开始日
③出方式侧重采估价方法国土权出价格评估政策性估价范围拍卖方式出土权时宜重点选取市场较法假设开发法两种评估方法协议方式出土权时宜重点选取成法基准价系数修正法
④搜集市场资料时尤应注重选实例代性注意选取实例估宗相土利方式处相特征区域邻区处供求圈等级土
4成法国土权出价格评估应
规范规定土取费包括：①征（土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费）房屋拆迁补偿费（拆房屋附属物补偿费购建拆迁安置房费安置补助费拆迁单位停产停业期间损失补助费房屋拆迁服务费理费政策规定关税费）②土权出金者价款③关土取手续费税金
二 房产转价格评估（法规P128136P129P133新）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房产转理规定制定实施细关规定
2转方式买卖赠方式包括：①房产作价入股成立企业法房产权属发生变更②方提供土权方方提供资金合资合作开发营房产房产权属发生变更③企业收购兼合房产权属转移④房产抵债⑤法律法规规定情形
3转评估特点
①估价时点房产转估价数转前进行估价时点估价作业日期
②委托评估体讲委托买方卖方单独委托买卖双方委托种愿行
③估价目解掌握房产交易行情目进行房产交易时参考价格带定咨询性估价员估价信息结合估价技术规范职业规范负责房产转定价决策负直接责
4宜采评估方法宜市场较法收益法采成法中开发房产转价格评估应采假设开发法
5划拨方式取土权转房产时应符合国家法律法规规定转价格评估应外出转价格中含土收益值应注意国家土收益处理规定（土出金规定全额交财政相土出金价款收益已购公住房产权属行政机关全额交财政属事业单位50交财政50返事业单位属企业全额返企业）时报告中予说明
三 房产租赁价格评估（法规P137145）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房屋租赁理办法制定实施细关规定
2途房屋租赁价格理规定
住宅房租赁应执行国家房屋城市民政府规定租赁政策租房屋事生产营活动租赁双方协商议定租金租赁条款
3私房租赁价格理规定
房屋租金租赁双方房屋民政府规定私房屋租金标准协商议定没规定标准租赁双方根公合理原参房屋租金实际水协商议定意抬高私房住宅房租赁价格确定应符合政府关规定标准
4转租转租必须出租意签订转租合出租必须转租合签署意见转租合必须规定备案转租合终止日期超原租赁合终止日期出租转租双方协商致外转租期间原租赁合变更解终止转租合变更解终止
5租赁价格评估特点
①住宅类房屋租赁价格评估政策性评估
住宅类房屋租赁价格评估政策性评估估价员应严格执行关租赁政策没超越规定调整租金幅度价格空间
②租约租金估价定影响
租赁房屋已订立租约时应租约中约定租金标准客观性合理性进行判断果合理性契约式房屋租赁价格评估宜采租约确定租金租约期外租金采正常客观租金标准租约约定租金市场租金标准相差较（高低）租金明显存合理性应重新评估租金值租期长20年
③划拨土营利性房屋租赁价格评估应确定土收益中国家部分
④种租金涵成租金（折旧费维修费理费利息房产税）商品租金（折旧费维修费理费利息房产税保险费租利润）市场租金（商品租金根供求关系形成）
6评估方法市场较法收益法成法
①收益法租赁房屋预期收益预测确定情况常估价方法评估关键年净收益计算资化率选定扣项目收益法中已作说明注意租金涵什代收代缴水电费否计算收益时注意租金价格涵
②成法评估时成构成折旧费维修费理费利息税金保险费租利润
四 房产抵押价值评估（法规P145156）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房产抵押理办法制定实施细关规定
2价值标准应采公开市场价值标准参设定抵押权时类似房产正常市场价格进行应报告中说明未市场变化风险短期强制处分等素抵押价值影响
3列房产设定抵押
①权属争议房产②教育医疗市政等公福利事业房产③列入文物保护建筑物重纪念意义建筑物④已法公告列入拆迁范围房产⑤法查封扣押者形式限制房产⑥法抵押房产
4设定抵押原
①法取房屋权连该房屋占范围土权设定抵押权②建工程已完工部分抵押土权抵押③法取国土房屋抵押该房屋占范围国土权时抵押④出方式取国土权抵押应抵押时国土房屋时抵押⑤乡（镇）村企业土权单独抵押
5设定抵押限定条件
①享受国优惠政策购买房产抵押抵押额房产权利处分收益份额例限
②营期限企业房产抵押设定抵押期限应超该企业营期限
③具土年限房产抵押抵押期限超土权出合规定年限减已年限剩余年限
④房产抵押抵押应事先征书面意
⑤预购商品房贷款抵押商品房开发项目必须符合房产转条件取商品房预售许证
⑥已出租房产抵押抵押应租赁情况告知抵押权抵押情况告知承租原租赁合继续效
6房产抵押评估特点（部分报告中说明时出现改变评估价值公开市场价值）
①注重预期风险抵押评估业务般估价时点前某日期抵押期限般会年时间旦发生清偿实现抵押权未某日注重预期风险估价时预期确定素充分考虑
②分析市场变现力尤价市状况进行分析
③考虑抵押期间耗损抵押期较长抵押物耐济年限较短部分估价时应予分析考虑
④般估价时点前某日期抵押期限般会年应说明估价报告效期果市场变化价值变市场变化较时（超某变化率）价值需重新评估事项
7抵押评估中常见类型方法
①整体商品房抵押时根情况采成法市场较法收益法估价
②划拨土房产抵押评估时采A房产土开发费分估价综合方法采成法市场较法采B先假设估价象具完全产权商品房成法市场较法收益法进行估价扣土出金方法
③部分房产抵押评估时应注意该部分房产整体房产中作否独立否独立变现注意土分摊公配套设施流物流交通通道合理享问题采成法市场较法收益法注意部分整体中作果辅助部分单独抵押堂厕等
④乡镇企业房抵押评估时应注意占面积土征批准权限政府规划理部门该宗规划限制条件获权限政府相关部门认方设定抵押估价时考虑补交土征费土出金等素成法市场较法收益法注意集体土权抵押条件
⑤建工程已完工部分抵押评估时应充分考虑续工程成费采成法中开发商利润取值时利润完全竣工时全部体现估价时应采取保守原估价采成法假设开发法市场较法
五 房产保险估价 (包括土价值)
1法律中华民国城市房产理法中华民国保险法关规定
2保险范围房产保险分房屋财产保险房屋利益保险责保险信保险综合保险建筑工程保险土成房产保险合标投机风险（房产市场价格变化）必然已知损失（房屋然损耗）属房产保险范围
3房产保险估价分：
①房产投保时保险价值评估应评估然灾害意外事遭受损失建筑物价值应包括土价值常采成法市场较法
房产投保时保险价值根采保险形式该房产投保时实际价值确定保险事发生时该房产实际价值确定
②保险事发生损失程度损失价值评估应握保险标房产保险事发生前状态中修复部分宜估算修复需费作损失价值损失程度修复评估时结果中扣残值（拆重建）
4直接损失间接损失①直接损失然风险社会风险作导致财产身直接损失
②间接损失指财产直接损失引起未毁损财产价值降低收益降：建筑物严重受损然没完全毁掉须完全重建重建该建筑未损坏部分必须完全毁掉种损失间接损失间接损失中重种类型净收入降损失净收入降损失指损坏财产修复完全前全部部分丧失财产导致收益降费升
5保险价值保险金额①保险价值指保险标订立保险合时估定实际价值发生保险事时具价值②保险金额保险双方事保险合载明投保特定保险标实际投保金额保险事发生承担损失补偿义务高限额保险金额超保险价值超保险价值超部分效
六 房产课税估价（法规第十章）
1营业税①法律中华民国营业税暂行条例中华民国营业税暂行条例实施细②计税营业额③课征营业税进行房产估价转房产进行房产估价类似
2城镇土税①法律中华民国城镇土税条例制定实施细②合理划分土等级
3土增值税①法律中华民国土增值税暂行条例中华民国土增值税暂行条例实施细②关键扣项目金额估算
4房产税①法律中华民国房产税暂行条例制定实施细②计税房产余值租金收入（注意租金收入涵）③房产余值房产原值次扣定例（10—30）余额房产余值12征收适企业出租房产房产税征收租金收入征收税率12适事业单位出租房产房产税征收
5契税①法律中华民国契税暂行条例实施细②计税契约价格成交价格市场价格交换价格③估价时点：签订契约时间
申报成交价格明显低房产实际价值正理应房产转估价方法重新评估客观合理价格价值作计税
七 征房屋拆迁补偿估价（法规第三章）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房屋拆迁理条例制定实施细关规定
2征拆迁补偿估价政策性群众性强项估价工作法律补偿标准补偿范围补偿方式等作详细规定估价师类估价时牢牢掌握国家相关法律法规政策政府关规定更准确界定拆迁房屋占土权益性质
3征补偿估价①土补偿费（前三年均产值6—10倍）②征耕安置补助费（4—6倍）③青苗补偿费④附着物补偿费⑤房屋拆迁补偿费
4房屋拆迁补偿估价①补偿象房屋（拆迁）②补偿方式货币补偿产权调换③补偿标准货币补偿根拆迁房屋区位途建筑面积等素房产市场评估价确定④估价时点拆迁取房屋拆迁许证日
5种拆迁类型处理方法①集体土进行开发建设集体土房屋估价应先行办理征土集体土国化然进行房屋拆迁补偿
②法偿出转方式取土权视提前收回处理估价中应包括土权补偿估价根该土权剩余年限应正常市场价格进行
③法划拨方式取土权估价中应包括出金部分含该宗基础设施配套建设费土开发费
④取权房屋构筑物估价时应占收益处分四方面综合认定合法性仅仅估价时点途估价
⑤拆违章建筑超批准权限时建筑予补偿拆未超批准权限时建筑应予适补偿估价时应期限残存价值参考剩余期限予估价
⑥宗房产拆迁补偿估价属拆迁合法拥房屋外装修装饰设备附属物等遗落
6中特殊产房屋估价①代房估价时应现状拍摄影存档办理证保全
②军产港澳台产涉外产宗教寺庙文物古迹等应估价象拍摄影存档关法律法规规定办理
7拆迁补偿估时应注意问题
①拆迁估价委托必须合法（取房屋拆迁许证）②拆迁象必须合法（应拆迁许证范围土房屋）③拆迁范围确定拆迁范围单位进行列活动：新建扩建改建房屋改变房屋土途租赁房屋④拆迁补偿估价应包括拆迁拆迁者房屋承租应付搬迁补助费安置补助费时安置补助费拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费⑤估价目：拆迁补偿估价⑥价值标准：公开市场价值标准
八 房产分割合估价（案例P135137）
1房产合估价时应注意
①房产否符合法定转条件符合规定会导致合预期价值法实现支付额外费合房产达转条件合预期价值减损估价程中必须考虑说明
②合房产土权取方式强调划拨方式取土权处置方式
③合房产土途合前途致合房产价值影响
④合房产土剩余年限 ⑤注意合方式增值分配等
2房产合估价方法
①房产合前价格计算客观准确定注意合前项素变化导致房产价格水差异选适方法计算合前价格
②增值额分配准确合理A 合前块单价基础进行分配：占增值额分配例a1（a1+a2）×100a2（a1+a2）×100a1a2合前单价
B 合前块面积例基础进行分配：占增值额分配例S1（S1+S2）×100S2（S1+S2）×100S1S2合前面积
C 合前块总价基础进行分配：占增值额分配例A1（A1+A2）×100A2（A1+A2）×100A1A2合前总价
三种方法计算结果加权均出终增值分配率第种方法计算结果应占较权重增值额进行分配应遵循房产估价中贡献原应根块增值额贡献程度决定应分配额单价反映出块增值额贡献程度素
分割估价应分割部分分估价合估价应合整体进行估价
九 房产纠纷估价
1房产纠纷估价类型
①针房产价值交易价格造价成租金补偿金额赔偿金额纠纷类纠纷称房产价格类纠纷法院仲裁机构请房产估价机构完成
②针估价结果身纠纷类纠纷称估价结果纠纷专门估价仲裁部门出面估价结果做出鉴定裁决
2房产价格类纠纷特点
①房产纠纷中民事法律关系较复杂宗房产纠纷案件中时存两民事法律关系彼牵连更复杂引起房产纠纷原中许历史行事件现行民事法律政策硬套法制健全年代行年代久远少房屋然状况理情况权属更迭较变化较时房产证书资料少已流失湮灭查证工作难度较
②房产纠纷争议标价值般较
③房产纠纷涉面广纠纷中常常涉规划部门城建部门土理部门房产理部门等部门时第三者身份房产纠纷进行调处时直接纠纷中方事处理纠纷时注意协调方关系
④房产纠纷政策性强适法律难度较
3房产估价结果纠纷特点
①房产估价结果纠纷针估价机构已做出估价结纠纷
②房产估价结果纠纷调处必须专门估价仲裁机构进行否法原提供估价结果报告估价机构信服法纠纷事接受
4房产纠纷估价特点
房产纠纷解决方式：协议调解仲裁诉讼等
①抵押贷款目评定房产抵押价值外价格评估时点般前未某时间某时间
A 房产转租赁缴纳税费纠纷房产交易价格纠纷房产拆迁补偿纠纷估价时估价时点房产交易协议拆迁补偿协议签字日期协议载日期
B 遗产财产中房产分配估价时估价时点般应继承关系财产关系确定日期
C 土占份额纠纷般应次确定土纳税金额日期估价时点
D 房产估价服务纠纷原估价报告载估价日期作检验评估估价时点
②价格评估资料般说房产纠纷发生前期客观资料
③前房产市场实际价格作原估价结否真客观合理判断标准
④纠纷估价评估估价时点应房产状况
十 房产拍卖底价评估
1法律中华民国城市房产理法中华民国担保法中华民国拍卖法关规定
2条相关法律
①担保法第五十五条规定：城市房产抵押合签订土新增房屋属抵押物需拍卖该抵押房产时法该土新增房屋抵押物拍卖拍卖新增房屋抵押权权优先受偿
承包荒土权抵押者乡（镇）村企业厂房等建筑物占范围土权抵押实现抵押权未法定程序改变土集体土途
②拍卖法第六条规定：拍卖标应委托者法处分物品者财产
第五十六条规定：委托买受拍卖约定佣金例
委托买受拍卖佣金例未作约定拍卖成交拍卖委托买受收取超拍卖者成交价5佣金收取佣金例拍卖成交价成反原确定
拍卖未成交拍卖委托收取约定费未作约定委托收取拍卖支出合理费
3房产拍卖底价评估特点
①强制处分处分行规定时间完成果拍卖成通常会法院持拍卖标物折价抵偿债务
②快速变现买受时间充分解标物出价般低正常交易价格
③市场需求面窄推广力度
④消费者心理素认处分拍卖房产价格会低正常房产价格
⑤购买者额外支出拍卖时发生费产权转移时发生费竞买者支付拍卖机构佣金成购买者额外成估价时应该考虑否扣
4拍卖底价评估技术路线先确定拍卖市场成交价格正常市场成交价格偏低幅度然先正常市场价格估价象进行估价偏低幅度估价结果调减
5建工程拍卖底价评估应充分考虑续工程需投入成费交接带额外支出预见费估价方法选假设开发法成法市场较法
十 企业种济活动中涉房产估价
企业种济活动中涉房产估价包括企业合资合作联营股份制改组市合兼分立出售破产清算抵债中房产估价种估价①首先应解房产权属否发生转移发生转移应相应房产转行进行估价②次应解否改变原途种改变否合法应根原途否合法改变保持现状前提转换途前提进行估价
1权属发生转移企业合作合资股份制改组合兼分立出售破产清算等发生房产权属转移应房产转行进行估价应注意①破产清算抵押物处置类似属强制处分求短时间变现特殊情况购买者方面定程度企业兼类似允许改变途购买者范围受定限制估价宜低公开市场价值
②企业合资合作时般应根新设立公司关合资合作协议相应行性研究报告分析房产途否发生转变发生途转变符合城市规划求前提分析考察项目未发展济效益情况时综合考虑更新改造费成采假设开发法收益法进行估价果继续充分考虑项目预期发展行性前提采市场较法成法进行估价
2房产权属发生转移企业联营般涉房产权属转移③企业联营中房产估价确定房产出资出资方利润分配例宜收益法市场较法假设开发法成法
3估价假设前提根原途否合法改变保持现状前提转换途前提进行估价保持现状转换途点保证估价象高佳二者差：转换途前提考虑估价象单独时高佳保持现状前提考虑估价象作企业资产组成部分高佳
十二 房产损害赔偿估价
应握损害房产损害发生前状态修复部分宜估算修复需费作损害赔偿价值注意估价技术路线
第六部分 种类型房产估价：
居住房产估价（分普通住宅高档公寓墅）
1影响居住房产价格区域素：交通条件生活服务设施教育配套设施环境质量治安环境城市配套设施条件文环境等
2影响居住房产价格素：建筑结构类型等级装修设施设备质量楼层户型产权情况
3种类型居住房产区域影响素估价时考虑政策性影响高层住宅通常楼层越高价值越
二 商业房产估价（含餐饮）
1商业房产估价特点
①营容营容（途）般会收益率果收益法估价应营容部分房产采资化率
②转租营商业房产业常常房产出租营承租业手整体承租分割转租第三者进行商业房产估价时调查清楚产权状况避免估价委托方仅承租房产身份委托估价注意转租合法性
③装修高档复杂方买租营商业房定重新装修抵押估价交易估价转租估价等程中考虑种素
2影响商业房产价格区域素：繁华程度交通条件（公交通达度交通便捷度）
3影响商业房产价格素：街状况部格局（分割出租定空间间距）楼层面积（宜太宜太）装修转租性（转租影响投资商业房产灵活性影响该商业房产价值）
4餐饮房产估价：搜集包间数座位数餐次数均消费额等营成：保险费成工资应扣特色引起商业垄断收益
三 商务办公房产（写字楼）估价
1影响商务办公房产区域素般影响商业房产素外：
①否位中央商务区政府机构附
②交通条件停车条件商务办公房产机场火车站间交通方便程度
③周围环境整洁气派现代化市气氛
2影响商务办公房产素
①外观：建筑物高度体量造型外装修等
②部装修③设备设施④否具智化办公条件⑤满足公司求
⑥物业理条件商业办公房产特甲级写字楼言物业理提升价值作非常明显
四 旅馆房产估价（含娱乐）
1旅馆房产估价特点：旅馆房产般较少市场转旅馆房产旦转般整体转少采取部分转形式样旅馆房产估价时估算整体价值情况居
注意：单独估算旅馆堂等附属功部位部分房产价值没意义
类型旅馆价值接力衡量旅馆接力指标床位数房间数常常作估价指标
综合性旅馆房产般部位设置种服务功收益包括：种服务功部位直接收益功间相互作产生间接收益该类房产般参市场租金水分割单独估价
2影响旅馆房产区域素：交通条件周围环境
3影响旅馆房产素：设施设备具萤理
4搜集资料：房价标准出租率（入住率）潜收益实际收益收益餐饮休闲设施广告收益支出：客观成装修更新维修保险费等
5娱乐房产：
五 工业房产估价
1工业房产估价特点①涉行业②非标准厂房单价相差③区分设备建筑物造价④受腐蚀性
2工业房产估价常采方法市场较法（适标准厂房）收益法（拨离房产收益）成法（区分建筑造价设备基础分估算扣设备基础价值）
工业房产特点估价时采成法标准厂房较易确定统重置价格制定统重置价格表非标准厂房重置价格确定两信息途径：参考预算价格计算二利标准厂房重置价格表根跨度柱距高度等修正修正参数验出
3影响工业房产区域素：交通条件基础设施理位置
4影响工业房产素：面积质水文条件房产途（体现高佳原改变途高佳途估价）
六 特殊途房产估价
类房产通常伴着专营权理想估价方法应该利润法采利润法估价意味着该房产估价时已考虑专营权价值：加油站停车场应拨离出特许营权收益超额剩余价值
第七部分 估价报告格式（技术规范）
房产估价报告 目 录
估价项目名称 致委托方函：
委 托 方二估价师声明：
估 价 方三估价假设限制条件：
估 价 员四估价结果报告：
估价作业日期五估价技术报告：
估价报告编号六附件：
致委托方函
致函象（委托方全称）致函正文（说明估价象估价目估价时点估价结果）致函落款（估价机构全称加盖估价机构公章法定代表签名盖章）致函日期（致函年月日）
估价师声明
郑重声明：
1估价报告中陈述事实真实准确
2估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3估价报告中估价象没（已载明）利害关系关事没（已载明）利害关系偏见
4中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写评估价报告
5已（没）估价报告中估价象进行实查勘（声明中清楚说明估价员估价象进行实查勘估价员没估价象进行实查勘）
6没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名）
7（需声明事项）参加次估价注册房产估价师签名盖章（少名）
估价假设限制条件
估价假设限制条件（说明次估价假设前提未调查确认法调查确认资料数估价中未考虑素特殊处理影响估价报告限制条件）
估价结果报告
房产估价报告：
㈠ 委托方（说明估价项目委托单位全称法定代表住委托姓名住）
㈡ 估价方（说明估价项目估价机构全称法定代表住估价资格等）
㈢ 估价象（概说明估价象状况包括物质实质权益区位状况中土说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况建筑物说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况公配套设施完备状况利现状权属状况附着物情况）
㈣ 估价目（说明次估价目应方）
㈤ 估价时点（说明评估客观合现价格价值应年月日）
㈥ 价值定义（说明次估价采价值标准价值涵）
㈦ 估价（说明次估价房产估价规范国家方法律法规委托方提供关资料估价机构估价员掌握搜集关资料）
㈧ 估价原（说明次估价遵循房产估价原）
㈨ 估价方法（说明次估价思路采方法估价方法定义）
㈩ 估价结果（说明次估价终结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明估价时点中国民银行公布民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
(十) 估价员（列出参加次估价员姓名估价资格职称签名盖章）
(十二) 估价作业日期（说明次估价起止年月日）
(十三) 估价报告应效期（说明估价报告应效期表达某年月日止表达长年限年）
估价技术报告
房产估价技术报告：
㈠ 素分析（详细说明分析估价象素）
㈡ 区域素分析（详细说明分析估价象区域素种类型房产区域影响素）
㈢ 市场背景分析（详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未）
㈣ 高佳分析（详细分析说明估价象高佳）
㈤ 估价方法选（详细说明估价思路采方法理）
㈥ 估价测算程（详细说明测算程参数确定等 ）***结合第九部分容
㈦ 估价结果确定（详细说明估价结果确定理）
附 件
附件：
估价象位置四周围环境图土形状图建筑面图外观部片项目关批准文件产权证明估价中引专文件资料估价员估价机构资格证明等
******
房产估价报告修改思路报告常见错误：
快速浏览报告查找结构性错误否规范撰写否漏项描述否恰前否致否符合法律法规
二详细检查报告1法律性素产证资料：⑴旧房产土权证房屋权证⑵建工程土权证建设许证建设规划许证施工许证规划部门审定规划总面布置图⑶预售商品房商品房预售许证商品房买卖合购房付款证
2描述性素⑴估价象描述区位权益（权权抵押租赁等土说明划拨出土年限）实物三方面描述注意语准确性否漏项描述错误前否致（面积前否致）⑵影响素描述①素描述估价象分析描述注意否漏项②区域素描述估价目区域素选取分析说明类房产影响较素注意影响素估价类型匹配③市场背景分析背景分析否估价目关联性估房产估价结果否具影响
三分析测算程⑴价格涵技术路线否正确⑵基础数否准确⑶参数选取否合理参数确定否误否具性单位否统价格涵否致计算否正确等⑷方法选否符合估价原否体现合法原高佳原等⑸公式选否恰种公式涵适范围否清楚⑹计算程否误关键步聚否进行说明计算程中单位否统种参数应否根
四估价结果确定估价结果确定方法否说明理采简单算术均加权算术均理否考虑量化素影响进行适调整
第十部分 房产估价案例分析总结记录（网载）
综合察
1 估价规范估价报告案例否符合规范格式容描述项目否完全合适书写方式词称呼符号序号术语写错字（301）等否准确
2 察估价方法否估价目估价象适估价技术路线否正确
3 估价时点否准确
4 修正年限否正确
5 检查计算否正确前数否应致
6 采方法否合理说明理
7 项数应源必时说明
8 注意利息计算方式期限
9 报告效期应报告完成日准
10 现实途法定途相符
11 估价选两种估价方法符合求选取舍应理(1)条件选市场较法(2)收益性房产收益法(3)具投资开发潜力假设开发法
12 注意价格称谓否错误（准收益积算）
13 察估价类型规范求
14 道题定细心首先指出错误进行改正切忌认真正确改错倒扣分
16 纠纷房屋拆迁房屋拍卖等特殊估价应注意特说明原状况
17 注意估价特殊规定设定抵押权国划拨土等等
18 保险估价应首先明确否包含间接损失说明否修复
19 基准价修正法中基础设施进行修正年限否明确
四成法
1 成应社会均成客观成
2 注意种物业价格构成（商品房农征拆迁房屋）
3 注意保险估价计价评估抵押价值时土价值考虑否正确直接间接损失修复应说明
4 销售税费销售收入成税费构成否正确
5 入股估价应说明入股途
6 注意计税方式否正确房产税减原值1030市场价格出租居民房4营业税3
7 预售价值应销售价格中扣估价报告中
8 折旧计算否正确(包括年限项目公式)
9 成计算非成价
10 长寿命折旧减短寿命重置价格
五假设法
1 预期价值应减理费销售费税购入土税费（71）
2 察项目否齐全（236）否项目具体表述利计算风险损失
3 传统方法现金流法注意事项现金流计利润利息传统折现
4 注意项目必须投资开发开发潜力房产
5 未途应该合法符合高佳原
房产估价报告常见错误
报告书完整（8项容）
1 封面 2 目录 3 致委托方函 4 估价师声明 5 估价假设限制条件 6 估价结果报告
7 估价技术报告 8 附件
二报告书完整
1 估价结果报告书漏项（13项容）
) 委托方（委托单位全称法定代表住委托姓名住）
二) 估价方（估价机构全称法定代表住估价资格等级）
三) 估价象（概说明估价象状况包括物质实体状况权益状况中土说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况建筑物说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况公配套设施完备程度利现状权属状况）
四) 估价目（说明次估价目应方）
五) 估价时点（说明评估客观合理价格价值应年月日）
六) 价值定义（说明次估价采价值标准价值涵）
七) 估价（说明次估价房产估价规范国家方法律法规委托方提供关资料估价机构估价员掌握搜集关资料）
八) 估价原（说明次估价遵循房产估价原）
九) 估价方法（说明次估价思路采方法估价方法定义）
十) 估价结果（说明次估价终结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明估价时点中国民银行公布民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
十) 估价员（估价员姓名估价资格职称签名盖章）
十二) 估价作业日期（说明次估价起止年月日）
十三) 估价报告应效期（说明估价报告应效期表达某年月日止表达长年限年）
2 估价技术报告漏项（7项容）
) 素分析
二) 区域素分析
三) 市场背景分析（详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未）
四) 高佳分析（详细分析说明估价象高佳）
五) 估价方法选（详细说明估价思路采方法理）
六) 估价测算程（详细说明测算程参数确定等）
七) 估价结果确定（详细说明估价结果确定理）
报告部分容描述清
评估报告中估价象描述清
1估价象属房产
1) 土权交代清
2) 土权性质交代清出划拨土集体土国土等
3) 土年限交代清起止年月等（划拨土需交代）
4) 否具土权证没交代
5) 否具房屋权证没交代
6) 房屋途交代清
7) 建筑物结构交代清
8) 房屋建成年代交代清
9) 房屋权属交代清（特抵押情况）
10) 房屋状态交代清楚（建工程投入数量）
A 修正项目错误
B 修正方错误（*分子分母方错误）
案例分析考试指错题中常见错误1
估价报告身完善
1缺少规范中估价报告规范格式求必备项目
2估价象描述清
（1）没说明估价象产权没说明委托方否拥估价象土权房屋权
（2）估价象性质没描述清楚 （3）估价象物质实体状况描述清楚
3行文谴词造句（术语准词带强烈感情色彩词义含糊）
4逻辑严谨
（1）前致（数方法选测算程中方法运标题容数源出处判断推理没充足理）
5写作错误
（1）评估结果中没说明币种没进行写（2）外币表达结果没写明折算成民币汇率
（3）表达形式科学
二估价方法选错误
1种估价方法 2市场较法没
3收益性房产估价未选收益法作中种估价方法
4具投资开发开发潜力房产估价未选假设开发法作中种估价方法
5适宜采种估价方法进行估价没时采种估价方法进行估价估价方法选没结合估价象特点符合关规定
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二００四年全国房产估价师执业资格考试笔记
房产估价案例分析
目 录
第部分 房产估价原………………………………………………1
第二部分 估价程序………………………………………………………2
第三部分 房产估价技术路线…………………………………………3
第四部分 估价方法………………………………………………………3
市场较法………………………………………………………3
二 收益法……………………………………………………………5
三 成法……………………………………………………………7
四 假设开发法………………………………………………………9
五 基准价修正法…………………………………………………11
第五部分 估价目估价………………………………………11
土权出价格评估………………………………………11
二 房产转价格评估……………………………………………12
三 房产租赁价格评估……………………………………………12
四 房产抵押价值评估……………………………………………13
五 房产保险估价…………………………………………………14
六 房产课税估价…………………………………………………14
七 征房屋拆迁补偿估价………………………………………15
八 房产分割合估价………………………………………15
九 房产纠纷估价…………………………………………………16
十 房产拍卖底价评估……………………………………………17
十 企业种济活动中涉房产估价……………………17
十二 损害赔偿估价…………………………………………………18
第六部分 种类型房产估价………………………………………18
居住房产估价…………………………………………………18
二 商业（含餐饮）房产估价……………………………………18
三 商务办公（写字楼）房产估价………………………………18
四 旅馆（含娱乐）房产估价……………………………………19
五 工业房产估价…………………………………………………19
六 特殊途房产估价……………………………………………19
第七部分 估价报告格式…………………………………………………19
估价报告常见错误……………………………………………………21
第八部分 估价报告案例…………………………………………………23
第九部分 投资分析………………………………………………………23
第十部分 网载………………………………………………………24
案例分析解题思路
1问答：考估价基事项估价目象时点（市场变化估价结果影响）价值涵技术路线方法运程中应注意问题（参数应选取客观值计算折旧时应效年数济寿命）等
2单选：考适法律适方法估价时点价值涵
3挑错：考估价般求报告熟悉程度基原理般应估价方法掌握
4改错：考估价方法应中难点
房产估价技术路线：确定房产价格涵价格形成程
1什技术路线？路线三方面
①价格涵目确定 ②估价思路原原理确定 ③估价方法估价象房产类
型估价方法适条件搜集资料数量质量决定
2技术路线估价求事项关系？
①估价方法：种方法体现种技术路线（p6）
②估价象：估价技术路线反映估价象房产价格形成程
③估价目：目决定涵决定路线估价估价考虑素采价值标
准估价方法均影响
※ a估价象实体权利状况区位价值涵密切关系
b类型房产适估价方法技术路线
d估价象状况（①空②建筑物土③建筑物〈建新建旧建〉④房未
状况房产未状况规划状况佳利评估⑤含资产房产）
④估价时点：估价结具强时间相关性时效性估价象时点状态
⑤估价原：技术路线反映价格形成程估价原体现价格形成原理制定路线遵守估价原 ⑥项确定技术路线时全面考虑相关事项
3估价路线确定程：
①解估价基事项（象目时点） ②遵守估价原 ③确定价格涵（定先说清楚） ④确定价格形成程 ⑤确定估价方法
二房产估价方法
1方法间关系
①种方法数资料确定性角度局限性时运相互印证
②方法实质致较法变形P34
③方法相互引P54
较项目 较法 成法 收益法 假设开发法
价值角度 买方卖方 卖方 买方 卖方 卖方
价值转换 价格—价格 部分价—整体价 年收益—价格 整体价—部分价
价值类型 准价格 积算价格 收益价格 剩余价格
价值方 —现 —现 —现 —现
3估价象估价目估价方法估什？什估？估？
4估价方法选规范 P8
三估价原原均价格进行限定构成价格框架
1合法原：A合法产权： 占收益处分四方面
B合法：符合城市规划土途制
C合法处分：①拆迁范围抵押②划拨土单独抵押③集体土未征出④相邻关系区分⑤土权租赁权拥期占收益权⑥抵押权役权
2代原（1）代性（实例必须具代性）（2）客观性（成收益等必须客观）
3高佳原应合法原前提说房产济价值高
楼越高越剩余技术表明点
（1）先收益法求出带旧建筑物房价成法求V建二者相减V
（2）验证建筑物相土否？思路：成法求 V建剩余法V建二者相
4估价时点原原理P97 5公原
四估价目（核心）
1估价目受法律法规制约①市场准入②条件限定（高出年限拍卖招
标条件二次抵押等）③价格进行明确规定（拆迁价基准价）
2目影响价格涵（底价高价现房价交换价）
3目影响估价象（保险含改制含基础设施费）
4目决定价格形成决定价格涵决定 5目决定时点价格形成应市场条件
6目决定估价假设前提影响方法选择 7目影响技术路线
五房产价值形成分配规律
1法律法规政策（市场准入限定条件价格规定规划限制）
2产权原确定（适房划拨土否抵押否）
3客观性原（费成收益客观）
4带租约房产转价格 5特殊交易（税费转嫁相邻块）
7百年老店（仁堂）整体转剩余法收益法计算结果中包含着商誉价值扣掉
扣房产外资产贡献 8房匹配问题
六 资料搜集资料反映形成价格影响素素价格影响搜集资料（影响程度方关系针性）
1 般资料：
（1） 项目关资料：①估价目（委托方提供）②委托方基情况（法住址联系电话）
③项目关文件
（2） 估价时点房产市场状况资料：① 般性② 区性③ 类型房产资料（商业
特殊物业）
（3） 估价象状况资料：土房屋位置面积权利状况……
（4） 估价象区域条件资料：① 交通② 环境③ 繁华程度 （5） 相关法律法规政策
2 估价方法应收集资料（四章Ｐ191）
（1） 市场较法：① 交易实例实例房产状况② 交易情况价格差异资料③ 房产价
格指数汇率方面资料④ 房产状况修正关技术资料
（2） 成法：① 土取成方面资料② 土开发房屋建设方面资料③ 理费方面
资料④ 利息率利润率税费等标准方面资料⑤ 建筑物成新度重新购建价格方面
资料⑥ 建筑物折旧方面资料
（3） 收益法：① 估价象房产类似房产营收益租赁收资料② 估价象房产
似房产营费资料③ 折旧剩余收益年限等资料④ 资化率方面资料
（4） 假设开发法：① 类房产市场现竞争状况未趋势② 类房产市场售价③ 类
项目开发周期开发费④ 类项目开发利润收益资料⑤ 折现率确定关资料
七 估价报告
（） 阅读报告：1先解估价基事项2解价值定义3解方法技术思路4估价
全全假设限制条件特殊说明5测算程6估价结果
（二） 错误类型
1全面①缺效期价格涵资质等②假设限制条件③估价基准价估价
员现场调查④估价结果
2规范①术语规范② 表达方式规范（带感情色彩模棱两概）③错字
3充分(1)取值充分（数源资化率取值）(2)推理说明充分① 时间修正未
说明市场状况分析② 准价格未说明理加权均③ 种方法综合取值理
4致①结果报告技术报告致②两种方法间参数致（基准价较法中年期修正资化率）③报告中两估价象分开评时参数应④前面素分析面取值计算致⑤推理说明结致
５ 正确①项描述正确（评估目）②推理分析正确（常理相悖）③方法选正确④技术路线正确（公式价值涵时点形成程）
（三） 常见错误
A封面 B目录 C致委托方函（时点象目结果签字盖章）D估价师声明
E假设限制条件：① 说明全（评估时工业房产作商业途假设……）② 项权利
（抵押权资产影响）③ 特殊处理（法确认数特殊处理）④权证说明（证途
致产权问题项权利否评估出土高年限超出处理：商应40年证
载70年40年处理划拨土转说明）
F估价结果报告（１） 委托方（般误）（２） 估价方（否超级评估）
（３）估价象：区位实物权益①面积前符分部符合总面积②产权状况：土权利性质（集体国）出年限出起止日期剩余年限纠纷项权利权否划拨土 ③规划条件：改变途改扩建等变更情况④建筑物装修情况详细尤商业途⑤建筑物建成时间已年限耐年限尚年限⑥土途建筑物途楼层途⑦估价象介绍全面缺少直接作价格重容
（４）估价目 （５）估价时点（估价目应精确年月日）
（６）价值定义（价值类型标准应关条件）
（７）估价（法律法规技术委托方提供估价员掌握收集资料）
（８）估价原
（９）估价方法说明（方法选方法定义估价思路说明全面）
（10）估价结果（单价总价求写涉划拨土时土收益应单独列示涉外汇时应时点汇率折合成民币）量化素作调整报告中阐述理
（11）估价员（盖章签字） （12）估价作业日期
（13）估价报告应效期（房产市场变化关变化快效期短反长）
G估价技术报告（留机构存档体现报告质量）
（１） 区域素市场背景均指区类房产状况
（２） 资料包括现（资料时间相隔太久未属市场预测时点应）
（３） 素区域素市场背景三分析计算程中取值应
（４） 资料客观真实引资料应标出词规范夸张
（５） 高佳分析：应说明房产现状规划求估价时途确定
（６） 估价方法选：① 思路 ② 方法 ③ 采方法理 ④ 方法适条件范围
（７） 测算程
H估价结果确定：定述说明充足理符合般规定结果报告保持致
I附件：包括机构资质估价象产权资料估价员资质证书复印件引关技术资料反映估价象状况资料
八运种估价方法时应注意问题
●市场较法●
① 实例选择（八方面类似房产途交易类型应致时间≤1年）
② 建立价格基础易出错（楼面价价币种换算建筑面积面积收益面积）
③ 交易情况修正（修正方分子分母位置）
④ 交易日期修正（说明理否充分环定基指数正确运）
⑤ 房产状况修正（直接修正间接修正权重分子分母单项修正≤20综合修正≤30）
●收益法●（限年期公式适条件年净收益资化率收益年限确定）
① 计算收益时未采客观收益采收益错误
② 收益面积误（堂技术层公面积算收益面积办公面积算收益面积属公司企业性质算收益面积车库高尔夫球场客房般面积计算收益具体收益条件出收益相应面积应）
③ 收益项目全漏项（易漏租赁保证金押金等利息收入）
④ 费客观（P199教材）a 包含税抵押贷款偿额建筑物折旧费土摊提费房产改扩建费等纯收益中包含项）b 必须扣正常生产营费资产产生收益租赁收入中否扣维修费理费保险费房产税租赁代理费分析租约决定）
⑤ 带租约情况（p12规范）否客观说明
⑥ 纯收益确定否稳定变化趋势必须充足说明
⑦ 资化率确定充分说明理⑧ 收益年限确定⑨ 公式运否正确
●成法●
①生毛熟划拨出旧建筑物 ②开发成确定
③理费确定④计息期易出错利息计算基数土成+建设成+理费容易缺项
⑤开发利润：⑴利润基数应⑵利润率房产业利润率参考社会均利润率
⑶四种利润率基数应关系（P145理方法）易出错 ⑥税费
⑦折旧注意然寿命济寿命实际年数效年数
⑧折旧方法综合运年限法（中直线法）
⑨分部分项折旧长短寿命项目分折旧 ⑩市场稳定应市场状况修正
●假设开发法●（握开发前开发状态传统方法中利息利润单独计算现金流量法中利息利润已隐含折现程中两种方法资金核算点传统方法算流量法前算开发营期结合画图掌握开发期分前期建造期）
①佳开发利方式确定分析否充分
②估算开发总价值较法确定较程中应相说明收益法注意收益法中常见问题
③建造成理费公设备层成属建造成
④开发期销售期确定否合理客观计算
⑤利息折现（计息期折现年限计息基数折现率确定否正确）
九概念
1 房产视实物权益区位结合
① 实物分形实体质量组合完成功三方面
② 权益包括权利利益收益役权存会降低土价值
③ 两宗实物状况相房产果权益价值
④ 两宗权益状况相房产果实物价值
⑤ 两宗实物权益状况均相房产果区位价值
2 相邻关系义务方面说房产权权种限制
3 宗坐落位置建筑物房产土年限较短价值低
4 宗土年限房产价格长远价格趋降
5 全社会角度土然供完全弹性某种特定途土说土供弹性
6 评估投资价值时折现率单投资者求低收益率
7 现实生活中楼面价土单价更反映土价格水高低
8 收益递减规律宗土说表现该宗强度（建筑层数高度容积率规模）超定限度收益开始降
9 价土面积关系变般城市繁华段面积敏感度较高市郊农村相较低
10 较长时期房产价格涨率高般物价涨率国民收入增长率
第部分 房产估价原：
合法原：必须估价象合法合法交易合法处分前提进行
1 产权合法估价时必须确认估价象具合法产权法确认估价象产权合法性情况必须估价报告中说明估价程结假定估价象具合法产权情况效
2途合法应城市规划土途制等果城市规划规定某宗土途建筑高度容积率建筑密度等该宗进行估价必须符合规定前提果城市规划规定该宗土居住途坐落位置周围环境等适合作商业必须居住途前提估价非申请变更商业途够获批准
3合法交易合法处分处分方式包括买卖租赁典抵债赠等抵押：①法律行政法规规定抵押房产抵押估价目估价象者说类房产没抵押价值②设定房产抵押权土权划拨方式取法拍卖房产应拍卖价款中缴纳相应缴纳土权出金款额抵押权方优先受偿③财产抵押该财产价值担保债权余额部分次抵押超出余额部分
4方面评估出价格必须符合国家价格政策评估政府定价政府指导价房产应遵循政府定价政府指导价
二 高佳原：指法律许技术济行价值化包括佳途佳规模佳集约度
1 法律许种潜方式首先检查否法律允许
2技术种潜方式检查技术否够实现包括建筑材料性施工技术手段等
3济行济行性检验般做法：针种方式首先估计未收入支出流量然未收入支出流量现值表示两者进行较收入现值支出现值方式具济行性
4价值化①收益递增递减原理帮助确定佳集约度佳规模②均衡原理房产部构成素组合否均衡判定否高佳帮助确定佳集约度佳规模建筑物土组合讲建筑物土较果者档次高低建筑物土组合均衡状态该房产效效发挥降低该房产价值③适合原理房产外部环境否协调判定否高佳
高佳原理求评估价值应合法方式种方式中够获收益方式估价结果：某宗房产城市规划规定作商业途作居住途果途商业途够取收益估价应商业途前提反应居住途者商业居住混合途前提估价象已作某种估价时应根高佳原估价前提做列判断选择估价报告中予说明：
1 保持现状前提现建筑物应予保留条件：现状房产价值新建房产价值减拆现建筑物费建造新建筑物费余额
2装修改造前提认装修改造转换途予利时应装修改造转换途予前提进行估价条件：预计装修改造房产价值增加装修改造费
3转换途前提条件：预计转换途带房产价值增加额转换途需费
4重新利前提认拆现建筑物予利利时应拆现建筑予利前提进行估价
5述情形某种组合
三 代原：求房产估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
类似房产指估价象处供求范围途规模档次建筑结构等方面估价象相相房产估价时考虑相效房产价格牵掣
四 估价时点原：求房产估价结果应估价象估价时点时客观合理价格价值
1 估价时点情形出现房产纠纷案件中特估价结果争议引发复核估价
2估价时点现估价象历史状况情形出现房产损害赔偿案件中
3估价时点现估价象现时状况情形常见量包括建工程估价
4估价时点现估价象未状况情形预售预购价格
5估价时点未情形出现房产市场预测房产投资分析提供价值情况中特预估房产未建成价值假设开发法中常
五 公原：求估价员必须良职业道德(换位思考买者枉花分钱卖者少分钱)
第二部分 估价程序
获取估价业务：方法动接受动争取估三种
二 受理估价委托明确估价基事项
1 明确估价目估价目应委托提出实际中估价员提出问题委托认
2明确估价象估价象应包括明确估价象实体状况权益状况区位状况估价象容范围应根估价目法律行政法规征求委托认综合确定
3明确估价时点估价时点应根估价目确定采公历表示精确日
4签订书面委托合
三 拟定估价作业方案
包括容：⑴拟采估价技术路线估价方法⑵拟调查搜集资料源渠道⑶预计需时间力费⑷拟定作业步骤作业进度
四 搜集估价需资料
：⑴房产价格普遍影响资料⑵估价象区房产价格影响资料⑶类似房产交易成收益实例资料⑷反映估价象状况资料
供出租写字楼拟选收益法进行估价需搜集供出租面积租金水空置率运营费等某块土拟选假设开发法进行估价需搜集规划限定途建筑高度容积率规划设计方案拟开发费等
搜集资料途径：⑴委托提供⑵实查勘⑶政府关部门查阅⑷询问关事咨询公司等
五 实查勘估价象形成实查勘记录签名注明查勘日期
六 选定估价方法计算
七 确定估价结果
检查估价结果出现差异方法：低级错误高级错误序进行检查⑴计算程否误⑵基础数否准确⑶参数选取否合理⑷公式选否恰⑸选估价方法否切合估价象估价目⑹否符合估价原特强调：估价中数字源
八 撰写估价报告估价报告质量高低取决估价结果准确性估价方法选正确性参数确定合理性估价报告格式文字表达水印刷质量成片宗房产时估价单宗房产价值较低时估价报告采表格形式旧城区居民房屋拆迁补偿估价居民预购商品住宅抵押估价报告采表格形式
九 交付估价报告
十 报告效期责期
十 估价资料档资料包括：①委托估价合②委托出具估价报告（包括附件）③实查勘记录④估价项目源接洽情况⑤估价中意见估价报告定稿前重调整修改意见⑥估价员估价机构认必保存估价资料
估价资料保存时间般应15年
第三部分 房产估价技术路线确定：
确定价格涵价格形成程
房产估价技术路线房产价格涵形成程
1划拨方式取土权抵押价值评估
① 技术路线：先求取设想出土权房产价值然预计划拨土权转变出土权应缴纳土权出金等款额两者相减抵押价值时土权年限设定相应途法定高年限估价时点起计
②成法估价价格构成中应包括土权出金等划拨土权转变出土权应缴纳款额
2损害赔偿估价价格涵房产损坏造成价值损失修复需费
二 估价技术路线估价方法
1 市场较法价格形成程：房产正常市价该房产公开市场成交价格者说数买家数卖家认价格采选取类似房产实际成交价格作评估价格作技术路线
2成法法通市场直接估价象正常市价情况通估价象房产价格组成部分进行分解解价格组成部分正常市价累加（积算）作估价象正常市价价格形成程：房产价格组成部分价值累加成
3收益法房产作种投资该投资未获净收益折现累加结果应投资额结果作估价象房产价格技术路线：房产现时价格房产未获收益决定
4假设开发法技术路线：未完成房产价格取决完成价格未完成完成阶段需增加项投入相应利税
三 估价象估价技术路线
1 估价象原农村宅基建设集资房影响城市总体规划够形成基础配套等前提市政府批准补交土权出金发房产证发证日起5年市
2房产抵债评估果估价时点距离市日6月时间时估价路线应该：先确定估价象市日快速变现价值折现估价时点
3直公房出售基准价格采取估价技术路线：先明确价格涵考虑成新折扣房屋重置价加基准价选取类具相段相建筑结构相建设年代房屋确定该类房屋均价格作类房屋基准售价然选成法基准价修正法分估算建筑物价格价终确定房屋基准售价
4企业联营技术路线联营企业利润分配例取决投入联营企业房产价值通确定联营企业利润分配例确定联营企业涉房产价值
案例笔记（03年z续）
第四部分 估价方法：（估价理方法）
市场较法：难点交易修正
1 适象条件：适象常性交易房产适条件供求范围类似房产交易案例较
2搜集交易实例搜集容：①交易双方基情况交易目说明交易双方否公开市场状况进行公愿交易属正常交易非正常交易交易目指交易双方什交易般包括买卖入股抵债等
②交易实例房产状况（权益区位实物三方面）包括坐落位置形状面积质条件购物交通等环境条件土利现状规划途关建筑物基情况权利状况
③成交日期
④成交价格包括房总价房屋总价土总价相应单价房屋租金等时应说明价格类型价格水货币种类货币单位等情况
⑤付款方式次付清分期付款例抵押贷款例租金支付方式等容
⑥交易情况（见面5）
3选取实例选取实例时应符合：（案例310）
①实例处区应估价象处区相供求范围类似区
②实例途应估价象途相（居住商业办公旅馆工业农业等）
③实例建筑结构应估价象建筑结构相（钢结构钢砼结构砖混结构砖木结构简易结构）
④实例规模应估价象规模相（面积相差太）
⑤实例权利性质应估价象权利性质相（出划拨商品住宅济适房等）
⑥实例交易类型应估价目吻合（抵押租赁买卖征等）
⑦实例成交日期应估价时点接（般年）
⑧实例成交价格应正常成交价格修正正常成交价格
4建立价格基础统付款方式统采单价统币种货币单位（币种间换算应中国民银行公布成交日期时市场汇率中间价计算—买入价卖出价均价）统面积涵（土分划拨出建筑物分面积套面积建筑面积）统面积单位
5交易情况修正进行交易情况修正应排交易行中特殊素造成实例成交价格偏差实例成交价格调整正常价格（a 利害间交易b 急出售急购买交易c 交易双方某方市场行情缺乏解交易d 交易双方划某方特动机偏交易e 特殊方式交易拍卖招标哄抬抛售f 交易税费非正常负担应买方缴纳税费买卖双方协议卖方缴纳应卖方缴纳税费买卖双方协议买方缴纳g 相邻房产合交易h 受债权债务关系影响交易）交易税费非正常负担调整方法：
① 正常成交价格－应卖方负担税费卖方实际价格
② 正常成交价格+应买方负担税费买方实际支付价格
6交易日期修正应实例成交日期时价格调整估价时点价格通价格指数价格变动率进行调整房产价格变动率逐期递增递减价格变动率期均升降价格变动率两种
① 采逐期递增递减价格变动率进行交易日期修正公式：
实例成交日期时价格×（1±价格变动率）期数估价时点价格
②采期均升降价格变动率进行交易日期修正公式：
实例成交日期时价格×（1±价格变动率×期数）估价时点价格
实际交易日期修正中列类价格指数价格变动率供选：①般物价指数变动率②建筑造价指数变动率③建筑材料价格指数变动率④建筑工费指数变动率⑤房产价格指数变动率果引起房产价格变动单纯通货膨胀素选般物价指数变动率
房产价格指数变动率情况估价员根房产价格变动情况发展趋势验积累进行判断加修正
7房产状况修正分权益状况修正区位状况修正实物状况修正
思路：首先列出估价象类房产价格影响房产状况方面素次判定估价象房产实例房产素方面状况然实例房产估价象房产素方面状况进行逐项较找出间差异造成价格差异程度（直接较间接较）根差异程度实例价格进行调整百分率法差额法回分析法进行修正注意：实例房产状况成交日期时状况
8求取准价格采百分率法差额法回分析法项修正实例成交价格调整超20综合调整超30
******9方法应程中容易出现问题：⑴实例否供求区规模否相权利性质类型估价目否吻合结构否致面积否相等距估房产估价时点否长1年长1年说明理⑵基础数否误搜集数否性（建立价格基础）否剔交易税费非正常负担⑶影响素选择否合适注意修正方法直接较间接较⑷素修正方否误素说明表中素描述中素否致单项修正综合修正否超出修正幅度终准价格否进行综合说明
二 收益法：难点求取净收益时扣项目准确界定资化率确定
1基思路：房产寿命长久占收益性房产仅现获收益期未继续获收益购买收益性房产视种投资投资者购买收益性房产实质现笔资金换取期未获系列资金
实际估价中切房产身创造收益作运营费效毛收入中扣运营费净收益房产身创造收益
收益性房产价值高低取决：①获收益②获净收益期限长短③获该净收益性
2收益法适象条件：收益法适象收益潜收益房产限估价象身现否收益属类房产收益目前空闲住宅设想出租情况运方法收益法适条件房产收益风险够量化
3搜集关房产收入费资料潜毛收入效毛收入运营费等（均客观值）
4估算潜毛收入：假定房产充分利空置状况获收入
5估算效毛收入：潜毛收入扣空置拖欠租金（迟延支付租金付租金）原造成收入损失收入
6估算运营费：指维持房产正常生产营必须支出费属资营收益包括税房产抵押贷款偿额建筑物折旧土摊提费房产改建扩建费
运营费率运营费效毛收入
7净收益求取：
①出租型房产净收益租赁收入－维修费－理费－保险费－税金－租赁代理费
租金收入效毛收入+租赁保证金押金等利息收入
实际求取时维修费理费保险费房产税租赁代理费否扣应分析租赁契约基础决定应该注意租约约定税费谁负担确定扣项目带家具设备出租应扣房产贡献
②直接营型房产特点房产者时营者房产租金营者利润没分开A商业营型房产净收益销售收入－商品销售成－营费－商品销售税金附加－理费－财务费－商业利润Ｂ工业生产型房产净收益＝产品销售收入－生产成－产品销售费－产品销售税金附加－理费－财务费－厂商利润
③尚未房产：市场收益类似房产关资料计算直接较出
④混合型成种单收益类型房产组合分计算然综合
估价中采潜毛收入效毛收入运营费净收益租约限制外应采正常客观数租约限制租约期租金采租约确定租金租约期外租金应采正常客观租金
利估价象身资料直接推算出潜毛收入效毛收入运营费净收益应类似房产正常情况潜毛收入效毛收入运营费净收益进行较正常客观情况符应进行适调整修正成正常客观
8资化率确定
⑴市场提取法：通搜集市场三宗类似房产价格净收益等资料选相应收益法计算公式求出资化率AVar情况采市场类似房产净收益成交价格率作资化率BVa[1－1(1+r)n]r情况通试错法插法求取CVa(r－g)情况通raV+g求取r
⑵安全利率加风险调整值法（累加法）：安全利率选时期年期国债利率中国民银行公布年期存款年利率风险调整值应根估价象区济现状未预测估价象途新旧程度等确定资化率安全利率+投资风险补偿+理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带优惠
⑶投资收益率排序插入法找出相关投资类型收益率风险程度风险排序估价象投资风险程度进行较判断确定资化率
⑷投资组合技术：①抵押贷款资金组合抵押贷款资金组合购买房产抵押贷款收益率资收益率加权均数作综合资化率RM•RM+（1－M）RE
RM—抵押贷款收益率 RE—资求正常收益率 L—抵押贷款额度（例）
②土建筑物组合R0L•RL+（1－L）RB RB—建筑物资化率 RL—土资化率
资化率实质种投资收益率应等具等风险投资收益率
9剩余技术①土剩余技术VL（Ao－VB×RB） RL土剩余技术土难采方法估价时效方法外需附旧建筑物土进行估价时然采较法求设想该旧建筑物存时空价值附旧建筑物导致土价值降低应减价少较法通常难解决时果运土剩余技术便求
②建筑物剩余技术VB（Ao－VL×RL） RB建筑物剩余技术检验建筑物相土否处外估计建筑物折旧建筑物重新购建价格减运建筑物剩余技术求取建筑物价值
收益法评估房产整体价值时宜分估算出土建筑物价值进行简单加总果知道房整体价值分离出土建筑物价值利求出土建筑净收益余值求取
10收益年限确定：
①单独土单独建筑物估价应分根土年限建筑物济寿命确定未获收益年限净收益中扣建筑物折旧费土摊提费
②土建筑物合成体估价象果建筑物济寿命晚土年限起结束根土年限确定未获收益年限净收益中扣建筑物折旧费土摊提费
③土建筑物合成体估价象果建筑物济寿命早土年限结束采列方式：A先根济寿命确定未获收益年限选应限年收益法计算公式净收益中扣建筑物折旧费土摊提费加土年限超出建筑物济寿命土剩余年限价值折现值B未获收益年限设想限年选限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧费土摊提费
11净收益求取时关参数取舍①形收益形收益求取净收益时仅包括形收益考虑种形收益果形收益已通形收益体现应单独考虑
②实际收益客观收益应客观收益估价租约限制租约期租金应采租约确定租金租约期外租金应采正常客观租金
12收益法计算房产价格（预知未干年净收益干年价格公式）
t
V∑ai(1+r)i+Vt(1+r)t Va(r－g)[1－(1+g)t(1+r)t]+Vt(1+r)t
i1
Va(r+g)[1－(1－g)t(1+r)t]+Vt(1+r)t
公式适房产目前价格难知道根发展前景较容易预测未价格时特某区会出现较改观房产市场行情预计较变化情况（注意种公式假设条件适范围）
P197202221225例
******13方法应程中容易出现问题：⑴收益否采客观收益否考虑租约限制空置率损失率客观收益没考虑未变化收益均应年单位查否致⑵运营成考虑否全面否剥离资产收益否漏项重复计算问题⑶资化率确定理否充分方式否正确选综合收益率土收益率建筑物收益率种收益率应收益⑷收益年限确定否正确⑸模型选否正确前提条件否作说明等
三 成法：难点折旧求取
成法理卖方角度生产费价值价格基生产费重投入卖方愿意接受低价格买方角度代原理买方愿意支付高价格
1成法适象条件：新开发建造计划开发建造假设重新开发建造房产采成法估价成法特适收益少发生交易房产估价单纯建筑物估价通常采成法房产保险（包括投保理赔）损害赔偿中通常采成法估价
般适合农村区城乡结合部新开发区旧城改造区
*现实中房产价格直接取决效非花费成说成增加定增加价值投入成定说明价值高
2运成法时注意：①区分实际成客观成实际成某具体开发商实际花费客观成假设开发建造时数开发商正常花费估价中应采客观成②结合市场供求分析确定评估价值
3操作步骤：①搜集关房产开发成税费利润等资料②估算重新购建价格③估算折旧④求取积算价格
4价格构成：
⑴土取费①征农土取成包括农征费[土补偿费青苗补偿费附着物补偿费安置补助费房屋拆迁安置补偿费耕占税耕开垦费新菜开发建设基金征理费（单位征费总额基础定例支付理费收取标准根征包干方式征费总额15~3）政府规定关税费]土权出金等
②房屋拆迁土取成包括拆迁补偿安置费（拆房屋附属物补偿费购建拆迁安置房费安置补助费拆迁单位体工商户停产停业期间损失补助费房屋拆迁理费房屋拆迁服务费政府规定关税费）土权出金等
③市场购买购买政府出开发商转已完成征拆迁熟土取成包括购买土价款购买时应买方缴纳税费等
⑵开发成分土开发成建造成包括：勘察设计前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公配套设施建设费开发程中税费
⑶理费通常土取成开发成定例计算
⑷投资利息包括土取成开发成理费利息源贷资资金应计算利息（注意计息基础期限利率计息方式）
⑸销售税费①销售费（广告费销售代理费等）②销售税金附加（两税费）③销售税费（应卖方负担交易手续费等）通常售价定例计算
⑹开发利润估算开发均利润时应掌握：①开发利润税前
开发利润开发完成房产价值－土取成－开发成－理费－投资利息－销售税费
②开发利润正常条件开发商获均利润开发商终获实际利润开发商期获利润
③开发利润定基数市场类似房产开发项目求相应均利润率计算具体种：
Ⅰ 计算基数土取成+开发成 相应利润率直接成利润率
直接成利润率开发利润（土取成+开发成）
Ⅱ 计算基数土取成+开发成+理费 相应利润率投资利润率
投资利润率开发利润（土取成+开发成+理费）
Ⅲ 计算基数土取成+开发成+理费+销售费 相应利润率成利润率
成利润率开发利润（土取成+开发成+理费+销售费）
Ⅳ 计算基数开发完成捕捞房产价值（售价） 相应利润率销售利润率
销售利润率开发利润开发完成房产价值
5成法基公式：
积算价格重新购建价格－折旧 3种情况：新开发土二新建房产（包括房建筑物）三旧房产
新开发土新建房产采成法估价般扣折旧应考虑工程质量规划设计周围环境房产市场状况等方面价格影响予适增减修正
①适新开发土基公式：新开发土价格取开发土成+土开发成
+理费+投资利息+销售税费+开发利润
②适新建房产基公式：新建房产价格土取成+土开发成+建筑物建造
成+理费+投资利息+销售税费+开发利润
③适旧房产基公式：
旧房产价格土重新取价格重新开发成+建筑物重新购建价格－建筑物折旧
必时应扣旧建筑存导致土价值减损
6重新购建价格：
⑴重新购建价格假设估价时点重新取重新开发重新建造全新状况估价象需切合理必费税金应利润特注意：①重新购建价格估价时点非总现②重新购建价格客观社会般公耗费客观成③建筑重新购建价格全新状况价格未扣折旧土重新购建价格估价时点状况价格
⑵重建价格重置价格①重置价格：采估价时点时建筑材料建筑构配件设备建筑技术等估价时点价格水重新建造估价象建筑物具等效新建筑物正常价格宜般建筑物年代久远已缺少旧建筑物相建筑材料建筑技术变迁旧建筑物复原建造困难建筑物估价②重建价格：采估价象建筑物相建筑材料建筑构配件设备建筑技术等估价时点价格水重新建造估价象建筑物完全相新建筑物正常价格适宜特殊保护价值建筑物估价
通常重置价格低重建价格
7建筑物重新购建价格求取方法：
①单位较法（单位面积法单位体积法）②分部分项法 ③工料测量法 ④指数调整法
8建筑物折旧：物质折旧功折旧济折旧
①物质折旧物质磨损形损耗然老朽正常磨损意外破坏损毁延迟维修损坏残存
②功折旧精神磨损形损耗消费观念变更规划设计更新技术进步等原导致建筑物功方面相残缺落适造成价值损失
③济折旧外部性折旧指建筑物身外种利素造成价值损失包括供量需求足然环境恶化噪音空气污染交通拥挤城市规划改变政策变化等
9建筑物折旧求取方法：
⑴年限法①然寿命济寿命建筑物然寿命指建筑建成日起堪时年数者指建筑物建成日起预期产生收入运营费持续年数②实际年数效年数实际年数指建筑物建成日起估价时点时日历年数效年数短长实际年数成法求取折旧时建筑物寿命应济寿命年数应效年数剩余寿命应剩余济寿命
⑵实际观察法注重建筑物实际损耗程度建筑物损耗分修复损耗修复损耗修复需费等修复房产价值增加额修复部分折旧额修复费修复部分分短寿命项目长寿命项目然采年限法面新折扣法分计算折旧额修复费短寿命项目折旧额长寿命折旧额相加建筑物折旧总额
⑶成新折扣法适时需量建筑物进行估价场合尤进行建筑物现值调查
⑷折旧方法综合运常年限法基础计算折旧然根实观察法进行修正P163
10估价中确定建筑物耐年限折旧遇列情况时：
①建筑物建设期计入耐年限建筑物耐年限应建筑物竣工验收合格日起计
②建筑物耐年限短土年限时应建筑物耐年限计算折旧
③建筑物耐年限长土年限时应土权年限计算折旧
④建筑物出现补办土权出手续前耐年限早土权年限结束时应建筑物耐年限计算折旧
⑤建筑物出现补办土权出手续前耐年限晚土权年限结束时应建筑物已年限加土权剩余年限计算折旧
11现行商品房价格构成：
⑴商品住宅价格构成：①成：征费拆迁补偿安置费勘察设计前期工程费住宅建筑安装工程费住宅区基础设施建设费住宅区级非营业性配套公建筑建设费理费贷款利息②利润③税金④段差价计入商品住宅价格费：非住宅区级公建筑建设费住宅区营业性房设施费
⑵济适住房价格构成：①征费拆迁补偿安置费②勘察设计前期工程费③建筑安装工程费④住宅区基础设施建设费（含区非营业性配套公建费）⑤理费（4项1—3）⑥贷款利息⑦税金⑧利润（3）
⑶农征费构成：①土补偿费（6—10倍亩）②安置补助费（4—6倍）③附着物青苗补偿费④新菜开发建设基金（城市郊区菜）⑤耕开垦费（占耕）⑥耕占税（占耕）⑦征理费⑧
⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①拆迁房屋附属物补偿②搬迁补助费③时安置补助费周转房费④拆迁非住宅房屋造成停产停业补偿费⑤拆迁服务费⑥拆迁理费政府规定关税费
12现行房屋折旧制度房屋完损等级评定标准：
①折旧制度：4类7等：种结构房屋残值率般：A钢筋砼结构0B砖混等2C砖混二等2D砖木等6E砖木二等4F砖木三等3G简易结构0
②完损等级：根房屋结构装修设备完损坏程度分：A 完房十九八成B基完房七六成C般损坏房五四成D 严重损坏房危险房三成
******13方法应程中容易出现问题：⑴土取成包括购款关税费⑵土开发成计算取值否正确注意客观成实际成区⑶利息计算否正确注意利息率计息周期资金种方式投入需计息项目（土取费包括购支付税费开发成理费）⑷利润计算否正确利润率确定否充分利润率计算基数利润否应⑸折旧方法选折旧计算否正确注意济寿命然寿命效年数实际年数区建筑物折旧年限确定⑹销售税费计算否误计算基数应该销售收入⑺模型选否正确种模型应开发程度考虑项目否齐全⑻计算否误
四 假设开发法：难点利润估算开发完成房产价值测算
1适象条件：假设开发法适具投资开发开发潜力房产估价规划设计条件求尚未明确开发房产难采假设开发法估价果种情况然需估价话估价员根推测规划设计条件估价必须该规划条件列估价假设限制条件报告中作特说明说明估价结果影响估价结果赖性
2假设开发法估价结果性取决：
⑴否根房产估价合法原高佳原正确判断房产佳开发利方式（包括途规模档次等）
⑵否根房产市场行情供求状况正确预测未开发完成房产价值
⑶良社会环境影响着假设开发法效果①明朗开放长远房产政策②套统严谨健全房产法规③完整公开透明度高房产资料库④稳定清晰全面关房产投资开发交易税费清单⑤长远公开稳定土供应计划
3假设开发法操作步骤：
①调查开发房产基情况 ②选择佳开发利方式 ③估计开发建设期
④预测开发完成房产价值（市场较法长期趋势法相结合求取）
⑤估算开发成理费投资利息销售税费开发利润投资者购买开发房产应负担税费 ⑥进行具体计算
4假设开发法进行估价公式：
①求生价值公式：A 适生建成房屋公式：
生价值开发完成房产价值－生建成房屋开发成－理费－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买生应负担税费
B 适生开发成熟公式：
生价值开发完成熟价值－生开发成熟开发成－理费－投资利息
－销售税费－土开发利润－买方购买生应负担税费
②求毛价值公式：A 适毛建成房屋公式：
毛价值开发完成房产价值－毛建成房屋开发成－理费－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买毛应负担税费
B 适毛开发成熟公式：
毛价值开发完成熟价值－毛开发成熟开发成－理费－投资利息
－销售税费－土开发利润－买方购买毛应负担税费
③求熟价值公式：
熟价值开发完成房产价值－熟建成房屋开发成－理费－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买熟应负担税费
④求建工程价值公式：
建工程价值续建完成房产价值－续建成－理费－投资利息－销售税费
－续建投资利润－买方购买建工程应负担税费
⑤求旧房价值公式：
旧房价值装修改造完成房产价值－装修改造成－理费－投资利息－销售税费
－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担税费
5运现金流量法应注意：①开发期租售期究竟长估计准确②项支出收入时发生估计准确③项支出收入发生时发生数额估计准确
6假设开发法项费求取：
⑴开发营期开发营期起点（假设）取估价象（开发房产）时间估价时点终点开发完成房产全部租售完毕时间分开发期租售期
确定开发营期目握开发成理费销售税费等发生时间数额预测开发完成房产售价租金项收入支出折现计算投资利息等服务
⑵开发完成房产价值出售房产通常采较法出租直接营房产先预测租赁营收益采收益法该收益转化价值
⑶开发成理费销售费开发成理费采较法估算销售税费根前政府税费政策类似开发营活动需支付税费情况估算通常开发完成房产价值定率估算
⑷投资利息应握： ①应计利息项目包括：未知需求取开发房产价值投资者购买开发房产应负担税费（般假设估价时点次性付清）开发成理费（通常假设发生时间段均匀发生视发生该时间段期中）销售费般计息②计息周期长短③计息方式（单利复利）④利率高低⑤计息周期⑥名义利率实际利率
⑸开发利润通常定基数市场类似房产开发项目求相应均利润率
⑹投资者购买开发房产应负担税费通常开发房产价值定率估算
⑺折现率采现金流量法时确定参数收益法中资化率原理相具体应等市场类似房产开发项目求均收益率包含资金利息开发利润两部分
⑻计算中问题运假设开发法时应忽略某形收益
P239249计算
******7方法应程中容易出现问题：⑴开发完成价值测算方法否正确否充分收益率确定理否充分⑵折现率（利息率利润率结合）确定否说明理⑶利息计算否误⑷费确定中否遗漏费确定否否重复计算⑸利润计算否正确利润率确定否充分利润率计算基数利润否应⑹估价时点确定否正确（购日期建设期营期限确定）⑺公式选否正确计算程否误等
五 基准价修正法：建立基准价程基准价价格涵出？划拨？生？熟？
第五部分 估价目估价：（基制度政策案例分析）
针估价目进行房产估价时考虑首问题确定估价价值标准选择估价方法
土权出价格评估（法规P3135）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法中华民国城镇国土权出转暂行条例制定实施办法关规定
2出方式价格理采取拍卖招标协议方式出采取协议方式出国土权出金低国家规定确定低价通常低土基础设施完备程度整程度等应正常成价格
3国土权出评估特点：
①土出拍卖底价评估应采公开市场价值标准土出拍卖属性拍卖拍卖时机底价土供应方根市场情况确定果未达拍卖底价出方收回拍卖标行拍卖强制拍卖强制拍卖底价评估时考虑短期强制处分标物时造成价值折减土出拍卖底价评估完全采公开市场价值标准
②估价时点般估价作业日期某时点拍卖方式出国土权时拍卖底价估价时点宗拍卖出日招标方式出国土权时招标底价估价时点宗招标出日协议方式出国土权时协议底价估价时点宗协议出日划拨方式取土权准予转时补交土权出金估价时点受方办理土权出手续开始日
③出方式侧重采估价方法国土权出价格评估政策性估价范围拍卖方式出土权时宜重点选取市场较法假设开发法两种评估方法协议方式出土权时宜重点选取成法基准价系数修正法
④搜集市场资料时尤应注重选实例代性注意选取实例估宗相土利方式处相特征区域邻区处供求圈等级土
4成法国土权出价格评估应
规范规定土取费包括：①征（土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费）房屋拆迁补偿费（拆房屋附属物补偿费购建拆迁安置房费安置补助费拆迁单位停产停业期间损失补助费房屋拆迁服务费理费政策规定关税费）②土权出金者价款③关土取手续费税金
二 房产转价格评估（法规P128136P129P133新）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房产转理规定制定实施细关规定
2转方式买卖赠方式包括：①房产作价入股成立企业法房产权属发生变更②方提供土权方方提供资金合资合作开发营房产房产权属发生变更③企业收购兼合房产权属转移④房产抵债⑤法律法规规定情形
3转评估特点
①估价时点房产转估价数转前进行估价时点估价作业日期
②委托评估体讲委托买方卖方单独委托买卖双方委托种愿行
③估价目解掌握房产交易行情目进行房产交易时参考价格带定咨询性估价员估价信息结合估价技术规范职业规范负责房产转定价决策负直接责
4宜采评估方法宜市场较法收益法采成法中开发房产转价格评估应采假设开发法
5划拨方式取土权转房产时应符合国家法律法规规定转价格评估应外出转价格中含土收益值应注意国家土收益处理规定（土出金规定全额交财政相土出金价款收益已购公住房产权属行政机关全额交财政属事业单位50交财政50返事业单位属企业全额返企业）时报告中予说明
三 房产租赁价格评估（法规P137145）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房屋租赁理办法制定实施细关规定
2途房屋租赁价格理规定
住宅房租赁应执行国家房屋城市民政府规定租赁政策租房屋事生产营活动租赁双方协商议定租金租赁条款
3私房租赁价格理规定
房屋租金租赁双方房屋民政府规定私房屋租金标准协商议定没规定标准租赁双方根公合理原参房屋租金实际水协商议定意抬高私房住宅房租赁价格确定应符合政府关规定标准
4转租转租必须出租意签订转租合出租必须转租合签署意见转租合必须规定备案转租合终止日期超原租赁合终止日期出租转租双方协商致外转租期间原租赁合变更解终止转租合变更解终止
5租赁价格评估特点
①住宅类房屋租赁价格评估政策性评估
住宅类房屋租赁价格评估政策性评估估价员应严格执行关租赁政策没超越规定调整租金幅度价格空间
②租约租金估价定影响
租赁房屋已订立租约时应租约中约定租金标准客观性合理性进行判断果合理性契约式房屋租赁价格评估宜采租约确定租金租约期外租金采正常客观租金标准租约约定租金市场租金标准相差较（高低）租金明显存合理性应重新评估租金值租期长20年
③划拨土营利性房屋租赁价格评估应确定土收益中国家部分
④种租金涵成租金（折旧费维修费理费利息房产税）商品租金（折旧费维修费理费利息房产税保险费租利润）市场租金（商品租金根供求关系形成）
6评估方法市场较法收益法成法
①收益法租赁房屋预期收益预测确定情况常估价方法评估关键年净收益计算资化率选定扣项目收益法中已作说明注意租金涵什代收代缴水电费否计算收益时注意租金价格涵
②成法评估时成构成折旧费维修费理费利息税金保险费租利润
四 房产抵押价值评估（法规P145156）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房产抵押理办法制定实施细关规定
2价值标准应采公开市场价值标准参设定抵押权时类似房产正常市场价格进行应报告中说明未市场变化风险短期强制处分等素抵押价值影响
3列房产设定抵押
①权属争议房产②教育医疗市政等公福利事业房产③列入文物保护建筑物重纪念意义建筑物④已法公告列入拆迁范围房产⑤法查封扣押者形式限制房产⑥法抵押房产
4设定抵押原
①法取房屋权连该房屋占范围土权设定抵押权②建工程已完工部分抵押土权抵押③法取国土房屋抵押该房屋占范围国土权时抵押④出方式取国土权抵押应抵押时国土房屋时抵押⑤乡（镇）村企业土权单独抵押
5设定抵押限定条件
①享受国优惠政策购买房产抵押抵押额房产权利处分收益份额例限
②营期限企业房产抵押设定抵押期限应超该企业营期限
③具土年限房产抵押抵押期限超土权出合规定年限减已年限剩余年限
④房产抵押抵押应事先征书面意
⑤预购商品房贷款抵押商品房开发项目必须符合房产转条件取商品房预售许证
⑥已出租房产抵押抵押应租赁情况告知抵押权抵押情况告知承租原租赁合继续效
6房产抵押评估特点（部分报告中说明时出现改变评估价值公开市场价值）
①注重预期风险抵押评估业务般估价时点前某日期抵押期限般会年时间旦发生清偿实现抵押权未某日注重预期风险估价时预期确定素充分考虑
②分析市场变现力尤价市状况进行分析
③考虑抵押期间耗损抵押期较长抵押物耐济年限较短部分估价时应予分析考虑
④般估价时点前某日期抵押期限般会年应说明估价报告效期果市场变化价值变市场变化较时（超某变化率）价值需重新评估事项
7抵押评估中常见类型方法
①整体商品房抵押时根情况采成法市场较法收益法估价
②划拨土房产抵押评估时采A房产土开发费分估价综合方法采成法市场较法采B先假设估价象具完全产权商品房成法市场较法收益法进行估价扣土出金方法
③部分房产抵押评估时应注意该部分房产整体房产中作否独立否独立变现注意土分摊公配套设施流物流交通通道合理享问题采成法市场较法收益法注意部分整体中作果辅助部分单独抵押堂厕等
④乡镇企业房抵押评估时应注意占面积土征批准权限政府规划理部门该宗规划限制条件获权限政府相关部门认方设定抵押估价时考虑补交土征费土出金等素成法市场较法收益法注意集体土权抵押条件
⑤建工程已完工部分抵押评估时应充分考虑续工程成费采成法中开发商利润取值时利润完全竣工时全部体现估价时应采取保守原估价采成法假设开发法市场较法
五 房产保险估价 (包括土价值)
1法律中华民国城市房产理法中华民国保险法关规定
2保险范围房产保险分房屋财产保险房屋利益保险责保险信保险综合保险建筑工程保险土成房产保险合标投机风险（房产市场价格变化）必然已知损失（房屋然损耗）属房产保险范围
3房产保险估价分：
①房产投保时保险价值评估应评估然灾害意外事遭受损失建筑物价值应包括土价值常采成法市场较法
房产投保时保险价值根采保险形式该房产投保时实际价值确定保险事发生时该房产实际价值确定
②保险事发生损失程度损失价值评估应握保险标房产保险事发生前状态中修复部分宜估算修复需费作损失价值损失程度修复评估时结果中扣残值（拆重建）
4直接损失间接损失①直接损失然风险社会风险作导致财产身直接损失
②间接损失指财产直接损失引起未毁损财产价值降低收益降：建筑物严重受损然没完全毁掉须完全重建重建该建筑未损坏部分必须完全毁掉种损失间接损失间接损失中重种类型净收入降损失净收入降损失指损坏财产修复完全前全部部分丧失财产导致收益降费升
5保险价值保险金额①保险价值指保险标订立保险合时估定实际价值发生保险事时具价值②保险金额保险双方事保险合载明投保特定保险标实际投保金额保险事发生承担损失补偿义务高限额保险金额超保险价值超保险价值超部分效
六 房产课税估价（法规第十章）
1营业税①法律中华民国营业税暂行条例中华民国营业税暂行条例实施细②计税营业额③课征营业税进行房产估价转房产进行房产估价类似
2城镇土税①法律中华民国城镇土税条例制定实施细②合理划分土等级
3土增值税①法律中华民国土增值税暂行条例中华民国土增值税暂行条例实施细②关键扣项目金额估算
4房产税①法律中华民国房产税暂行条例制定实施细②计税房产余值租金收入（注意租金收入涵）③房产余值房产原值次扣定例（10—30）余额房产余值12征收适企业出租房产房产税征收租金收入征收税率12适事业单位出租房产房产税征收
5契税①法律中华民国契税暂行条例实施细②计税契约价格成交价格市场价格交换价格③估价时点：签订契约时间
申报成交价格明显低房产实际价值正理应房产转估价方法重新评估客观合理价格价值作计税
七 征房屋拆迁补偿估价（法规第三章）
1法律中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房屋拆迁理条例制定实施细关规定
2征拆迁补偿估价政策性群众性强项估价工作法律补偿标准补偿范围补偿方式等作详细规定估价师类估价时牢牢掌握国家相关法律法规政策政府关规定更准确界定拆迁房屋占土权益性质
3征补偿估价①土补偿费（前三年均产值6—10倍）②征耕安置补助费（4—6倍）③青苗补偿费④附着物补偿费⑤房屋拆迁补偿费
4房屋拆迁补偿估价①补偿象房屋（拆迁）②补偿方式货币补偿产权调换③补偿标准货币补偿根拆迁房屋区位途建筑面积等素房产市场评估价确定④估价时点拆迁取房屋拆迁许证日
5种拆迁类型处理方法①集体土进行开发建设集体土房屋估价应先行办理征土集体土国化然进行房屋拆迁补偿
②法偿出转方式取土权视提前收回处理估价中应包括土权补偿估价根该土权剩余年限应正常市场价格进行
③法划拨方式取土权估价中应包括出金部分含该宗基础设施配套建设费土开发费
④取权房屋构筑物估价时应占收益处分四方面综合认定合法性仅仅估价时点途估价
⑤拆违章建筑超批准权限时建筑予补偿拆未超批准权限时建筑应予适补偿估价时应期限残存价值参考剩余期限予估价
⑥宗房产拆迁补偿估价属拆迁合法拥房屋外装修装饰设备附属物等遗落
6中特殊产房屋估价①代房估价时应现状拍摄影存档办理证保全
②军产港澳台产涉外产宗教寺庙文物古迹等应估价象拍摄影存档关法律法规规定办理
7拆迁补偿估时应注意问题
①拆迁估价委托必须合法（取房屋拆迁许证）②拆迁象必须合法（应拆迁许证范围土房屋）③拆迁范围确定拆迁范围单位进行列活动：新建扩建改建房屋改变房屋土途租赁房屋④拆迁补偿估价应包括拆迁拆迁者房屋承租应付搬迁补助费安置补助费时安置补助费拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费⑤估价目：拆迁补偿估价⑥价值标准：公开市场价值标准
八 房产分割合估价（案例P135137）
1房产合估价时应注意
①房产否符合法定转条件符合规定会导致合预期价值法实现支付额外费合房产达转条件合预期价值减损估价程中必须考虑说明
②合房产土权取方式强调划拨方式取土权处置方式
③合房产土途合前途致合房产价值影响
④合房产土剩余年限 ⑤注意合方式增值分配等
2房产合估价方法
①房产合前价格计算客观准确定注意合前项素变化导致房产价格水差异选适方法计算合前价格
②增值额分配准确合理A 合前块单价基础进行分配：占增值额分配例a1（a1+a2）×100a2（a1+a2）×100a1a2合前单价
B 合前块面积例基础进行分配：占增值额分配例S1（S1+S2）×100S2（S1+S2）×100S1S2合前面积
C 合前块总价基础进行分配：占增值额分配例A1（A1+A2）×100A2（A1+A2）×100A1A2合前总价
三种方法计算结果加权均出终增值分配率第种方法计算结果应占较权重增值额进行分配应遵循房产估价中贡献原应根块增值额贡献程度决定应分配额单价反映出块增值额贡献程度素
分割估价应分割部分分估价合估价应合整体进行估价
九 房产纠纷估价
1房产纠纷估价类型
①针房产价值交易价格造价成租金补偿金额赔偿金额纠纷类纠纷称房产价格类纠纷法院仲裁机构请房产估价机构完成
②针估价结果身纠纷类纠纷称估价结果纠纷专门估价仲裁部门出面估价结果做出鉴定裁决
2房产价格类纠纷特点
①房产纠纷中民事法律关系较复杂宗房产纠纷案件中时存两民事法律关系彼牵连更复杂引起房产纠纷原中许历史行事件现行民事法律政策硬套法制健全年代行年代久远少房屋然状况理情况权属更迭较变化较时房产证书资料少已流失湮灭查证工作难度较
②房产纠纷争议标价值般较
③房产纠纷涉面广纠纷中常常涉规划部门城建部门土理部门房产理部门等部门时第三者身份房产纠纷进行调处时直接纠纷中方事处理纠纷时注意协调方关系
④房产纠纷政策性强适法律难度较
3房产估价结果纠纷特点
①房产估价结果纠纷针估价机构已做出估价结纠纷
②房产估价结果纠纷调处必须专门估价仲裁机构进行否法原提供估价结果报告估价机构信服法纠纷事接受
4房产纠纷估价特点
房产纠纷解决方式：协议调解仲裁诉讼等
①抵押贷款目评定房产抵押价值外价格评估时点般前未某时间某时间
A 房产转租赁缴纳税费纠纷房产交易价格纠纷房产拆迁补偿纠纷估价时估价时点房产交易协议拆迁补偿协议签字日期协议载日期
B 遗产财产中房产分配估价时估价时点般应继承关系财产关系确定日期
C 土占份额纠纷般应次确定土纳税金额日期估价时点
D 房产估价服务纠纷原估价报告载估价日期作检验评估估价时点
②价格评估资料般说房产纠纷发生前期客观资料
③前房产市场实际价格作原估价结否真客观合理判断标准
④纠纷估价评估估价时点应房产状况
十 房产拍卖底价评估
1法律中华民国城市房产理法中华民国担保法中华民国拍卖法关规定
2条相关法律
①担保法第五十五条规定：城市房产抵押合签订土新增房屋属抵押物需拍卖该抵押房产时法该土新增房屋抵押物拍卖拍卖新增房屋抵押权权优先受偿
承包荒土权抵押者乡（镇）村企业厂房等建筑物占范围土权抵押实现抵押权未法定程序改变土集体土途
②拍卖法第六条规定：拍卖标应委托者法处分物品者财产
第五十六条规定：委托买受拍卖约定佣金例
委托买受拍卖佣金例未作约定拍卖成交拍卖委托买受收取超拍卖者成交价5佣金收取佣金例拍卖成交价成反原确定
拍卖未成交拍卖委托收取约定费未作约定委托收取拍卖支出合理费
3房产拍卖底价评估特点
①强制处分处分行规定时间完成果拍卖成通常会法院持拍卖标物折价抵偿债务
②快速变现买受时间充分解标物出价般低正常交易价格
③市场需求面窄推广力度
④消费者心理素认处分拍卖房产价格会低正常房产价格
⑤购买者额外支出拍卖时发生费产权转移时发生费竞买者支付拍卖机构佣金成购买者额外成估价时应该考虑否扣
4拍卖底价评估技术路线先确定拍卖市场成交价格正常市场成交价格偏低幅度然先正常市场价格估价象进行估价偏低幅度估价结果调减
5建工程拍卖底价评估应充分考虑续工程需投入成费交接带额外支出预见费估价方法选假设开发法成法市场较法
十 企业种济活动中涉房产估价
企业种济活动中涉房产估价包括企业合资合作联营股份制改组市合兼分立出售破产清算抵债中房产估价种估价①首先应解房产权属否发生转移发生转移应相应房产转行进行估价②次应解否改变原途种改变否合法应根原途否合法改变保持现状前提转换途前提进行估价
1权属发生转移企业合作合资股份制改组合兼分立出售破产清算等发生房产权属转移应房产转行进行估价应注意①破产清算抵押物处置类似属强制处分求短时间变现特殊情况购买者方面定程度企业兼类似允许改变途购买者范围受定限制估价宜低公开市场价值
②企业合资合作时般应根新设立公司关合资合作协议相应行性研究报告分析房产途否发生转变发生途转变符合城市规划求前提分析考察项目未发展济效益情况时综合考虑更新改造费成采假设开发法收益法进行估价果继续充分考虑项目预期发展行性前提采市场较法成法进行估价
2房产权属发生转移企业联营般涉房产权属转移③企业联营中房产估价确定房产出资出资方利润分配例宜收益法市场较法假设开发法成法
3估价假设前提根原途否合法改变保持现状前提转换途前提进行估价保持现状转换途点保证估价象高佳二者差：转换途前提考虑估价象单独时高佳保持现状前提考虑估价象作企业资产组成部分高佳
十二 房产损害赔偿估价
应握损害房产损害发生前状态修复部分宜估算修复需费作损害赔偿价值注意估价技术路线
第六部分 种类型房产估价：
居住房产估价（分普通住宅高档公寓墅）
1影响居住房产价格区域素：交通条件生活服务设施教育配套设施环境质量治安环境城市配套设施条件文环境等
2影响居住房产价格素：建筑结构类型等级装修设施设备质量楼层户型产权情况
3种类型居住房产区域影响素估价时考虑政策性影响高层住宅通常楼层越高价值越
二 商业房产估价（含餐饮）
1商业房产估价特点
①营容营容（途）般会收益率果收益法估价应营容部分房产采资化率
②转租营商业房产业常常房产出租营承租业手整体承租分割转租第三者进行商业房产估价时调查清楚产权状况避免估价委托方仅承租房产身份委托估价注意转租合法性
③装修高档复杂方买租营商业房定重新装修抵押估价交易估价转租估价等程中考虑种素
2影响商业房产价格区域素：繁华程度交通条件（公交通达度交通便捷度）
3影响商业房产价格素：街状况部格局（分割出租定空间间距）楼层面积（宜太宜太）装修转租性（转租影响投资商业房产灵活性影响该商业房产价值）
4餐饮房产估价：搜集包间数座位数餐次数均消费额等营成：保险费成工资应扣特色引起商业垄断收益
三 商务办公房产（写字楼）估价
1影响商务办公房产区域素般影响商业房产素外：
①否位中央商务区政府机构附
②交通条件停车条件商务办公房产机场火车站间交通方便程度
③周围环境整洁气派现代化市气氛
2影响商务办公房产素
①外观：建筑物高度体量造型外装修等
②部装修③设备设施④否具智化办公条件⑤满足公司求
⑥物业理条件商业办公房产特甲级写字楼言物业理提升价值作非常明显
四 旅馆房产估价（含娱乐）
1旅馆房产估价特点：旅馆房产般较少市场转旅馆房产旦转般整体转少采取部分转形式样旅馆房产估价时估算整体价值情况居
注意：单独估算旅馆堂等附属功部位部分房产价值没意义
类型旅馆价值接力衡量旅馆接力指标床位数房间数常常作估价指标
综合性旅馆房产般部位设置种服务功收益包括：种服务功部位直接收益功间相互作产生间接收益该类房产般参市场租金水分割单独估价
2影响旅馆房产区域素：交通条件周围环境
3影响旅馆房产素：设施设备具萤理
4搜集资料：房价标准出租率（入住率）潜收益实际收益收益餐饮休闲设施广告收益支出：客观成装修更新维修保险费等
5娱乐房产：
五 工业房产估价
1工业房产估价特点①涉行业②非标准厂房单价相差③区分设备建筑物造价④受腐蚀性
2工业房产估价常采方法市场较法（适标准厂房）收益法（拨离房产收益）成法（区分建筑造价设备基础分估算扣设备基础价值）
工业房产特点估价时采成法标准厂房较易确定统重置价格制定统重置价格表非标准厂房重置价格确定两信息途径：参考预算价格计算二利标准厂房重置价格表根跨度柱距高度等修正修正参数验出
3影响工业房产区域素：交通条件基础设施理位置
4影响工业房产素：面积质水文条件房产途（体现高佳原改变途高佳途估价）
六 特殊途房产估价
类房产通常伴着专营权理想估价方法应该利润法采利润法估价意味着该房产估价时已考虑专营权价值：加油站停车场应拨离出特许营权收益超额剩余价值
第七部分 估价报告格式（技术规范）
房产估价报告 目 录
估价项目名称 致委托方函：
委 托 方二估价师声明：
估 价 方三估价假设限制条件：
估 价 员四估价结果报告：
估价作业日期五估价技术报告：
估价报告编号六附件：
致委托方函
致函象（委托方全称）致函正文（说明估价象估价目估价时点估价结果）致函落款（估价机构全称加盖估价机构公章法定代表签名盖章）致函日期（致函年月日）
估价师声明
郑重声明：
1估价报告中陈述事实真实准确
2估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3估价报告中估价象没（已载明）利害关系关事没（已载明）利害关系偏见
4中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写评估价报告
5已（没）估价报告中估价象进行实查勘（声明中清楚说明估价员估价象进行实查勘估价员没估价象进行实查勘）
6没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名）
7（需声明事项）参加次估价注册房产估价师签名盖章（少名）
估价假设限制条件
估价假设限制条件（说明次估价假设前提未调查确认法调查确认资料数估价中未考虑素特殊处理影响估价报告限制条件）
估价结果报告
房产估价报告：
㈠ 委托方（说明估价项目委托单位全称法定代表住委托姓名住）
㈡ 估价方（说明估价项目估价机构全称法定代表住估价资格等）
㈢ 估价象（概说明估价象状况包括物质实质权益区位状况中土说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况建筑物说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况公配套设施完备状况利现状权属状况附着物情况）
㈣ 估价目（说明次估价目应方）
㈤ 估价时点（说明评估客观合现价格价值应年月日）
㈥ 价值定义（说明次估价采价值标准价值涵）
㈦ 估价（说明次估价房产估价规范国家方法律法规委托方提供关资料估价机构估价员掌握搜集关资料）
㈧ 估价原（说明次估价遵循房产估价原）
㈨ 估价方法（说明次估价思路采方法估价方法定义）
㈩ 估价结果（说明次估价终结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明估价时点中国民银行公布民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
(十) 估价员（列出参加次估价员姓名估价资格职称签名盖章）
(十二) 估价作业日期（说明次估价起止年月日）
(十三) 估价报告应效期（说明估价报告应效期表达某年月日止表达长年限年）
估价技术报告
房产估价技术报告：
㈠ 素分析（详细说明分析估价象素）
㈡ 区域素分析（详细说明分析估价象区域素种类型房产区域影响素）
㈢ 市场背景分析（详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未）
㈣ 高佳分析（详细分析说明估价象高佳）
㈤ 估价方法选（详细说明估价思路采方法理）
㈥ 估价测算程（详细说明测算程参数确定等 ）***结合第九部分容
㈦ 估价结果确定（详细说明估价结果确定理）
附 件
附件：
估价象位置四周围环境图土形状图建筑面图外观部片项目关批准文件产权证明估价中引专文件资料估价员估价机构资格证明等
******
房产估价报告修改思路报告常见错误：
快速浏览报告查找结构性错误否规范撰写否漏项描述否恰前否致否符合法律法规
二详细检查报告1法律性素产证资料：⑴旧房产土权证房屋权证⑵建工程土权证建设许证建设规划许证施工许证规划部门审定规划总面布置图⑶预售商品房商品房预售许证商品房买卖合购房付款证
2描述性素⑴估价象描述区位权益（权权抵押租赁等土说明划拨出土年限）实物三方面描述注意语准确性否漏项描述错误前否致（面积前否致）⑵影响素描述①素描述估价象分析描述注意否漏项②区域素描述估价目区域素选取分析说明类房产影响较素注意影响素估价类型匹配③市场背景分析背景分析否估价目关联性估房产估价结果否具影响
三分析测算程⑴价格涵技术路线否正确⑵基础数否准确⑶参数选取否合理参数确定否误否具性单位否统价格涵否致计算否正确等⑷方法选否符合估价原否体现合法原高佳原等⑸公式选否恰种公式涵适范围否清楚⑹计算程否误关键步聚否进行说明计算程中单位否统种参数应否根
四估价结果确定估价结果确定方法否说明理采简单算术均加权算术均理否考虑量化素影响进行适调整
第十部分 房产估价案例分析总结记录（网载）
综合察
1 估价规范估价报告案例否符合规范格式容描述项目否完全合适书写方式词称呼符号序号术语写错字（301）等否准确
2 察估价方法否估价目估价象适估价技术路线否正确
3 估价时点否准确
4 修正年限否正确
5 检查计算否正确前数否应致
6 采方法否合理说明理
7 项数应源必时说明
8 注意利息计算方式期限
9 报告效期应报告完成日准
10 现实途法定途相符
11 估价选两种估价方法符合求选取舍应理(1)条件选市场较法(2)收益性房产收益法(3)具投资开发潜力假设开发法
12 注意价格称谓否错误（准收益积算）
13 察估价类型规范求
14 道题定细心首先指出错误进行改正切忌认真正确改错倒扣分
16 纠纷房屋拆迁房屋拍卖等特殊估价应注意特说明原状况
17 注意估价特殊规定设定抵押权国划拨土等等
18 保险估价应首先明确否包含间接损失说明否修复
19 基准价修正法中基础设施进行修正年限否明确
四成法
1 成应社会均成客观成
2 注意种物业价格构成（商品房农征拆迁房屋）
3 注意保险估价计价评估抵押价值时土价值考虑否正确直接间接损失修复应说明
4 销售税费销售收入成税费构成否正确
5 入股估价应说明入股途
6 注意计税方式否正确房产税减原值1030市场价格出租居民房4营业税3
7 预售价值应销售价格中扣估价报告中
8 折旧计算否正确(包括年限项目公式)
9 成计算非成价
10 长寿命折旧减短寿命重置价格
五假设法
1 预期价值应减理费销售费税购入土税费（71）
2 察项目否齐全（236）否项目具体表述利计算风险损失
3 传统方法现金流法注意事项现金流计利润利息传统折现
4 注意项目必须投资开发开发潜力房产
5 未途应该合法符合高佳原
房产估价报告常见错误
报告书完整（8项容）
1 封面 2 目录 3 致委托方函 4 估价师声明 5 估价假设限制条件 6 估价结果报告
7 估价技术报告 8 附件
二报告书完整
1 估价结果报告书漏项（13项容）
) 委托方（委托单位全称法定代表住委托姓名住）
二) 估价方（估价机构全称法定代表住估价资格等级）
三) 估价象（概说明估价象状况包括物质实体状况权益状况中土说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况建筑物说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况公配套设施完备程度利现状权属状况）
四) 估价目（说明次估价目应方）
五) 估价时点（说明评估客观合理价格价值应年月日）
六) 价值定义（说明次估价采价值标准价值涵）
七) 估价（说明次估价房产估价规范国家方法律法规委托方提供关资料估价机构估价员掌握搜集关资料）
八) 估价原（说明次估价遵循房产估价原）
九) 估价方法（说明次估价思路采方法估价方法定义）
十) 估价结果（说明次估价终结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明估价时点中国民银行公布民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
十) 估价员（估价员姓名估价资格职称签名盖章）
十二) 估价作业日期（说明次估价起止年月日）
十三) 估价报告应效期（说明估价报告应效期表达某年月日止表达长年限年）
2 估价技术报告漏项（7项容）
) 素分析
二) 区域素分析
三) 市场背景分析（详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未）
四) 高佳分析（详细分析说明估价象高佳）
五) 估价方法选（详细说明估价思路采方法理）
六) 估价测算程（详细说明测算程参数确定等）
七) 估价结果确定（详细说明估价结果确定理）
报告部分容描述清
评估报告中估价象描述清
1估价象属房产
1) 土权交代清
2) 土权性质交代清出划拨土集体土国土等
3) 土年限交代清起止年月等（划拨土需交代）
4) 否具土权证没交代
5) 否具房屋权证没交代
6) 房屋途交代清
7) 建筑物结构交代清
8) 房屋建成年代交代清
9) 房屋权属交代清（特抵押情况）
10) 房屋状态交代清楚（建工程投入数量）
A 修正项目错误
B 修正方错误（*分子分母方错误）
案例分析考试指错题中常见错误1
估价报告身完善
1缺少规范中估价报告规范格式求必备项目
2估价象描述清
（1）没说明估价象产权没说明委托方否拥估价象土权房屋权
（2）估价象性质没描述清楚 （3）估价象物质实体状况描述清楚
3行文谴词造句（术语准词带强烈感情色彩词义含糊）
4逻辑严谨
（1）前致（数方法选测算程中方法运标题容数源出处判断推理没充足理）
5写作错误
（1）评估结果中没说明币种没进行写（2）外币表达结果没写明折算成民币汇率
（3）表达形式科学
二估价方法选错误
1种估价方法 2市场较法没
3收益性房产估价未选收益法作中种估价方法
4具投资开发开发潜力房产估价未选假设开发法作中种估价方法
5适宜采种估价方法进行估价没时采种估价方法进行估价估价方法选没结合估价象特点符合关规定
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