浅谈活动策划案书写作
活动策划方案公司企业短期提高销售额提高市场占率效行果份创意突出具良执行性操作性活动策划案企业知名度品牌美誉度起积极提高作
活动策划案相市场策划案言严格说属市场策划案互相联系相辅相成属企业整体市场营销思想模式前提做出市场策划案活动策划案具整体性延续性广告行样够受众群体意品牌文化涵活动策划案遵整体市场策划案思路够企业保持稳定市场销售额
活动策划案形式样般言包括ROADSHOW产品说明会（发布会）节日促销新闻事件行销等述种方案针企业情况市场分析衍变出数形式活动策划新产品市产品终端铺货产品转型具直接效果广告策划中重组成部分
刚接触广告者刚接触策划业朋友说书写活动策划案时候难达预期效果甚事年策划广告时候难免犯错样写出份理想活动策划案呢？觉需注意点：
1 题单继承总营销思想
策划活动时候首先根企业身实际问题（包括企业活动时间点预期投入费等）市场分析情况（包括竞争手前广告行分析目标消费群体分析消费者心理分析产品特点分析等）做出准确判断进行SWOT分析扬长避短提取前重前值推广题题次活动中做事情重信息传达目标消费群体正谓样想传达信息充分传达目标消费群体引起受众群关注较容易记住表达信息
2 直接说明利益点
确定唯题受众消费群体够接受传达信息然然记住广告没形成购买动什呢？没直接关系利益点活动策划中重点直接说明利益点果优惠促销应该直接告诉消费者优惠额数量果产品说明应该贩卖引注目卖点样目标消费者接触直接利益信息引起购买动形成购买
3 活动围绕题进行量精简
策划文案策划活动时候希执行活动认丰富彩活动够引起消费者注意实然容易造成次分市场活动搞活跃参加似反响非常热烈围观者参加中少企业目标消费群体目标消费群体参加完活动否纷纷购买产品？目前策划者常抱怨问题围观者参道德问题常完热闹走者公司发放礼品走实里问题活动容题符合难达预期效果目前市场策划活动中活动热闹时达良效果活动仅仅围绕题进行二提高活动成执行力次策划中果加入太活动仅投入更力物力财力直接导致活动成增加问题容易导致操作员执行力终导致案子失败
4 具良执行性
合适产品良创意策划加支良执行队伍成功市场活动执行否成功直接根放映策划案操作性策划做具良执行性需进行周密思考外详细活动安排必少活动时间方式必须考虑执行点执行员情况进行仔细分析具体安排应该量周全外应该考虑外部环境{天气民俗}影响
5 变换写作风格
般说策划员策划案写作程中会积累套验然种验表现策划书写作形式策划书会模式样模式会限制策划者思维没种变化观点握市场策划书容样应该变换写作风格果客户三番五次策划样壳子容易心理产生种信态度种首效应影响创意表现
6． 切忌观言
进行活动策划前期市场分析调查十分必通整市场局势分析够更清晰认识企业者产品面问题找问题够针性寻找解决道观臆断策划者做出成功策划样策划书协作程中应该避免观想法切忌出现观类字眼策划案没付诸实施结果出现策划者观臆断直接导致执行者事件形式产生模糊分析客户果策划书观字眼会觉整策划案没实市场分析观臆断结果
次促销达巨效果建立起名牌千万想通次活动解决问题次活动解决问题品牌建设商品销售坚持正确营销思想思想适时间适点进行适促销活动企业更快更继续发展
房产类策划实例剖析仅供参考
XX花园市场研究报告提纲
概
11 序言
12 研究目
13 研究方法
l 详资料搜集分析工作
l 入户问卷调查
l 现场访问
14 结建议
二 广州市住宅市场概况
摘：广州市区域概况
1 总面积市区面积占全市面积
2 家庭总户数户均口
3 年济发展趋势生活水购买力水概括
4 年广州住宅市场发展特点成交市场具体特点
21 广州济发展概况
211 济发展速度（GDP分析第三产业分析）
212 金融业房产消费市场
213 居民生活水住宅消费
22 广州住宅市场特点
住宅成交量付款方式买家特点分析
23 广州住宅市场发展趋势
231 政府政策
232 金融消费贷款额
233 广州住宅发展趋势
234 阻力素
三 项目区域市场概况
31 整体供应成交分析
311市场发展概述——海珠区住宅供应成交情况
312 市场交投活跃原
313 规模效应价格档次
32 市场活跃区域
321 市场活跃区域分布特点
322 活跃区域价格走势档次变化
33 层高层市场特点
331 层住宅年供应成交特点
332 高层住宅年成交增长供应情况
333 层住宅高层住宅供应成交较
34 成交特点
341 成交价格密集区域
342 买家分析
l 私购买VS集团购买
l 买家VS外买家
l 市买家：海珠区VS旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额买家承受力
四 项目区位特性分析
摘——1项目块城市发展中位
A项目块位置分析
B 未城市发展方项目块位分析
2树木块属区域特点
A 区域口分析
B 区域基础设施交通条件分析
C 区域新发展区分析
D 区域住宅开发特点分析
3项目块点特征
A 项目点周边社区生活配套分析
B 项目块周边交通条件分析
C 项目周边区域开发分析
D 项目块开发条件开发特点
4项目块特征
A 项目块规模
B 项目块形状
C 项目块绿化基础分析
D 项目块高差分析
E 项目块道路水电基础分析
41 项目块城市发展中位
411 项目块城市中区位分析
412 未城市发展方
413 城市具体发展程项目发展影响
42 项目块属区域特征
421 项目区域口状况
（常住口占市区常住总口常住家庭户数户均口新增家庭户数项目
块附居住常住口家庭户数）
422 项目区域城市发展概况
（城市功发展情况基础设施生活配套设施情况分析交通条件等城市建设发展
情况）
423 区域竞争性区发展条件较
（位置规模规划口规划发展目标交通条件建设情况等条件较）
43 项目块点特征
（位置周边基居民生活服务设施配套公交道路规划情况）
44 项目块特征
441 项目块规模
442 项目块形状分析
443 项目块绿化基础
444 需块高差分析
445 项目现污染情况
446 项目块道路水电基础
项目附竞争性住宅法物业发展状况
概：
a 项目附类楼盘开发区数量楼盘档次总建面积住宅单元总量现供应量
分析
b 类楼盘特点
c 预计未年区域住宅供应总量单元套数已开发物业续供应量
d 周边竞争手占面积总建面积住宅面积套数
e 区域类楼盘现实住宅推出均销售率成交量单元面积
f 区域类楼盘现时价格幅度
g 未住宅供应量增幅市场承接力竞争情况
51 项目附类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
511 已开发楼盘供应状况
512 项目周边块开发动态未供应量分析
52 项目附类楼盘开发状况
521 售价销售率分析
（附楼盘推出销售状况原分析
522 销售卖点
53 项目附类楼盘户型面积分析
54 项目附类楼盘规划设计建筑设计特点
55 结
五 市场调研结发展建议
61 市场调研结
（住宅市场环境区域供求吸纳特点项目竞争优劣分析）
62项目发展建议
（策略目标客户目标客户特征具体建议——）
621已购房者需求特点详细调查
622潜购房者需求特点详细调查
附：1广州市型建设项目表
21998年广州市重点城建马项目
3区域口变动情况
4附区域住宅市场概况
623 附楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已销售相长段时期区气旺商铺营状况佳鉴策划案重点放住宅推广销售期通引爆住宅销售带旺区气促进商铺销售营
案略商铺推广销售节侧重造锦绣花园性化镇区明星楼盘形象
作者水限见识限周处尚谅解
东莞楼市分析
东莞产世纪末跨入性化形象化时代进入21世纪东莞产业性化形象化竞争日益激烈盈彩美金域名苑雍华庭新石竹花园金泽花园相继树起超前20年户型富成种品味繁华悠然享关爱性谐然青青园林家等旗帜
东莞镇产竞争似市区样白热化性化形象化已日渐凸显朗碧水天源已率先出碧水天源——然家相信相长段时期性化形象化成镇产发展潮流
锦绣花园取优异销售业绩必须握时机竭利身性资雄浑势力身造成极富性口碑拥良公众形象镇区明星楼盘
二锦绣花园物业概述（略）
三锦绣花园优势足
优势：
1 位置优越交通便捷
位置优越：①锦绣花园座落东莞市黄江镇中心常樟木头成香港置业金三角②徒步2分钟达镇中心酒店食府剧院商场超市等社区设施应俱全
交通便捷：①屋苑设中港豪华直通巴士站返香港仅需90分钟②常火车站咫尺天班直通火车高速列车返九龙深圳
2区康体娱乐休闲设施应俱全
锦绣花园型豪华会占逾万方尺
室外设施：25米露天欧陆式园林泳池童嬉水池全天候网球场羽毛球场篮球场等
室设施：桑浴室健身室乒乓球室桌球室麻雀室社交舞厅卡拉OK酒廊等
3户型统装修
2房2厅3房2厅面积6879——10692方米间户型购房入住高档装修事业成家庭结构简单时尚享受目标购房群极具吸引力
足：
1环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观利引发目标购房群
兴趣利提升锦绣花园公众中知名度美誉度造成记忆时利满足区居民荣
誉感（现代住宅仅满足居住需满足居住者特殊心理需求）
2物业理缺乏特色服务
物业理方面未根目标购房群职业特点实际需求（事业成时尚享受）开展特色服务锦绣花园服务方面缺乏应性吸引力
四目标购房群
二 年龄35——60岁间济富裕固定资产投资中黄江置业位置香港中老年
家庭构成：1—3口中老年夫妻带孩单身中老年
2年龄28——45岁间事业蒸蒸日月收入5000元时尚享受莞工作台湾老板理者老板理者
家庭构成：1—3口中青年夫妻带孩单身中青年
3年龄28——40岁间
月收入5000元
时尚享受田美工业园黄金工业园裕元高科技工业园工作理阶层
五锦绣花园营销阻碍策
阻碍：
1锦绣花园广告宣传力度够
强势卖点尚未竭挖掘尚未树立起应产品形象公众知名度美誉度高记忆深
2锦绣花园差景背阴单位难销售
3区商铺营状况景气销售业绩佳
策：
1竭挖掘锦绣花园强势卖点进行媒体宣传
莞惠线行天桥繁华路段黄江镇中心裕元酒店面常火车站周边做车身路牌灯柱建筑物广告
举办种公活动树立锦绣花园美形象迅速提升锦绣花园知名度美誉度记忆度
2区差背阴景单位作特单位重新命名炒作作特价单位适时限量发售通广告炒作整体形象价格间落差增值赠送促进销售
3商铺营景气销售业绩佳究原二
区气旺二锦绣花园离镇中心太
策二：引爆住宅销售带旺区气促进商铺营销售二根区居民职业特点年龄结构心理特征追求喜实际需求开展特色营例：高品味酒廊咖啡厅等
六形象定位
根锦绣花园身特点目标购房群特殊身份社会位处生阶段锦绣花园定位：凸显生高境界完美生超享受非常住宅
体广告语：
辉煌生超享受
——锦绣花园提供（您）止称心满意住宅……
辉煌生： 锦绣花园目标购房群部分事业成中青年老板理阶层者固定资产投资中老年生众辉煌
超享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特服务
享受市繁华
享受尊荣誉
七两点整体建议
二 建锦绣广场寓意喷泉
针锦绣花园缺乏吸引性景观点建议二期工程中建锦绣广场寓意喷泉黄江镇增致夜景镇居民添处夜休闲散步散心处
试想：夜幕降时候镇中心路走远远锦绣广场灯火闪闪跳动着辉煌生超享受字幕处听着哗哗哗水声走进广场立水边坐石墩感受市繁华呼吸夜气息怡心怡情岂妙哉
方面够增加锦绣花园吸引性提高锦绣花园公众中知名度美誉度记忆度方面利赢目标购房群认满足区居民荣誉感
2 物业理方面提供特色家政服务
锦绣花园目标购房群部分事业成中青年通常没太时间料理家务清扫居孩子锦绣花园物业理方面根居民实际需提供免费送早午晚餐定期清扫住宅偿清洗衣物钟点家教等特色家政服务方面切实解决住户实际问题方面利增强锦绣花园目标购房群吸引力
八广告宣传
锦绣花园广告宣传达三目：
1 竭传达锦绣花园优势卖点
2 快树立起锦绣花园辉煌生超享受物业形象
3 直接促进锦绣花园销售
基三目锦绣花园直广告攻势锦绣花园广告宣传分两阶段广告切入期广告发展期
广告切入期通报纸软文章报纸硬广告形式竭传达锦绣花园优势卖点
广告发展期方面利密集报纸电视电台等媒体广告车身路牌建筑物灯柱等户外广告开展种公活动造锦绣花园辉煌生超享受形象方面利种促销活动现场POP直接促进楼盘销售
广告切入期（1——2月）
1报纸软文章
题1：辉煌生超享受
——记什选择锦绣花园
题2：事业生活轻松握
——记锦绣花园特家政服务
2系列报纸硬广告
题1：辉煌生超享受
——里离香港45分钟
题2：辉煌生超享受
——家里面娱乐休闲
题3：辉煌生超享受
——锦绣广场家花园
广告发展期（3——4月）
1报纸
侧面造锦绣花园辉煌生超享受品牌形象
2电视
3电台
4单张
5户外广告
①莞惠线行天桥繁华路段作灯柱路牌建筑物广告
②黄江镇中心作巨幅建筑物路牌广告
③裕元酒店面树巨幅广告牌
④常火车站周边作巨幅广告牌建筑物广告
6车身广告
莞城——樟木头莞城——常常——香港
7公活动
①锦绣广场落成剪彩仪式
邀请黄江界知名士锦绣花园新老业荣誉出席（文艺表演娱乐节目等）
②寓义喷泉征名题名活动
种方式（信函热线现场邮件等）张旗鼓社会界征集锦绣广场寓义喷泉名称令瞩目日子里开展现场题名活动题名现场热心参支持征名活动群众致感谢奖励（根提供名称题名称接程度进行奖励）
③锦绣花园文化活动月活动
方面丰富镇居民文化活动益方文化事业易博社会界支持造成极社会效应博民众感利迅速树立锦绣花园美公众形象方面吸引新闻媒体注意新闻报道提供素材利范围提高锦绣花园知名度造成持续记忆
1） 黄江镇界士赠送优惠提供月影院片入场券
2） 节假日工休日锦绣广场举办种歌舞表演文化活动等
3）全镇范围开展锦绣花园文化活动月万签名活动
九费预算
二 设计制作费
报纸 5万元
户外广告 8万元
单张 3万元
2公活动 30万元
3媒体投放 150万元
计：196万元
（注：费均估算）
天润花园项目整体策划书
目 录
市场背景
二 项目分析
三 项目定位
四 客源定位
五 产品建议
六 推案策略
七 广告策略
八 销售执行
九 公司简介
十合作模式
市场背景
济南房产市场日趋规范整体处升态势市场发展程中司认分两阶段阶段市场构成素特征简析：
()九九年前动销售暴利阶段：
客源特征：高收入者追求身份位显示时市场选
择范围客户购买存定盲目性
开发商特征：政府开发公司实力求严开发商实力良莠齐受传统观念束缚严重重视客源心理市场发展特性观开发追求暴利品牌意识专业销售机构极度排斥
项目特征：产品形式单（层）缺乏特色注重整体规
划明显区域性特征（集中千佛山周边）
销售特征：整体营销思路盲目追求高利定价偏高效
表现宣传手法注重品牌培养树立
（二）2000年振荡中走规范渡阶段
客源特征：客源层次广泛需求样化楼盘选购消费心理
趋理性时散户消费逐渐成市场力
开发商特征：迫竞争压力开发商动寻求新开发理念营
销策划理念逐渐接受时专业销售带先进理
念影响开发商思想开始注重客源需求逐渐
产定销路线拢品牌意识已增强量实力
雄厚理念先进外开发企业着眼济南房产市场
良发展前景进纷纷抢占济南市场时政府
土资源进行统理价开始升促开发
企业走出暴利阶段利润趋合理时部分资金实
力弱理完善开发理念陈旧企业面严峻
考验
项目特色：产品元化层时高层逐步市
场认高层占领定市场份额域限制日渐
破区规划趋合理特色鲜明区品质断
提升
销售特色：价格趋合理市场出现整合态势营销理念专业销
售机构介入逐步市场接受员日趋专业化宣传
手段断翻新
述市场背景客户市场开发商方面发生较变化：
1客户需求变化
Ø承受价格2500元m2楼盘客户已先期单纯追求满足居住求工程质量追求舒适性安全性私密性方转变
Ø承受25004000元m2价格客户追求述求基基础更加注重楼盘性涵升值潜力区整体规划求较严格
Ø承受4000元m2客户相前两种客户说已质
提高选择楼盘时注重享受追求种理念涵
时开发商资质楼盘知名度社区环境非常注重
2市场环境变化：
理环境：逐步破域限制市场全方位发展传统利
段创品牌创品牌创段
产品环境：产品元化层力高层发展较快逐渐市场接受
中：
高层发展分三阶段：
（1）九九年开发高层社区泉景x四季花园标志高层做新开发理念进入济南市场引入南方先进营销模式进行包装策划注重前期宣传引起巨击前期销售达良效果
（2）金泰花园洪西花园明翠庭金冠花园等点式高层规模开发标志高层市场进入激烈竞争阶段时开发商追求高容积率高利润率导致高层价位偏高点式高层建筑弊端逐渐暴露点式高层呈现昙花现势态
（3）市场客源选择导次转社区化板式高层方发展日益呈现出规模化品牌化特征时代表楼盘历东花园汇苑家园
3开发商变化趋势
Ø开发理念传统单模式样化性化特色化理念化
方转变逐步建立品牌观念具备较强竞争意识
Ø营销方面：竞争激烈带动销售手段断翻新炒绿化
炒智化炒生态化炒付款方式天炒理念规模品
牌营销已越越成种全程性策划行必须注重前期
准备工作熟悉情况结合解客户心态
二项目分析
1基情况：
案位济南市解放路东首西济南市CID（科技商务中心区）山路市政府重点项目兴起必定会辐射周边拉动区域济繁荣东高新技术产业开发区众知名国际国公司投资案正处两发展区域中间位置交通方便段升值潜力巨
2区域消费力分析：
济水：
整体消费群体力较注重生活质量中高阶层社会层次机关工作员
着周边生活设施断完善齐全该区域集中成高档楼盘聚集破原区域消费群体范围成跨区域消费块热土
3客源定位：
案属中高档楼盘受价格限制客源面相狭窄根客源处区域社会位购房意图购房时间等差作分析：
（） 客源：
类客源案客源基础先期客源力司认类型：
私营业：较雄厚济基础事业相稳定广泛社交关系足够休闲时间品味享受生活新理念较强接受度着冷静思考判断二次置业段相应升值潜力较注重
政府官员：类士具较高社会位稳定收入已单位分配住宅希更私密高档生活空间类群档次安全私密区规划配套较高求
高级白领：类客户具高学历高收入特点追求高品味生活氛围突显价值部分客源社区档次配套知名度等较关心
年青成功士：部分着灵活思考较高收入社会位起点高追求现代流生活类客源选择户型例限
结：客源二次三次置业标准户型需求
（二）外客源
类客源案完成整体销售更范围更高层次树立品牌必需分类型
外驻济企业高层理员：类群外派员收入高单身注重生活品味性张扬时希温馨私密生活环境品牌段交通配套娱乐较注重
外资企业驻济高层理士：加入WTO外商投资增加外理员增类客源配套交通物业理智化较注重成案期客源开发重点
三项目定位
案位济南市生活设施市政配套完善良然文环境相竞争楼盘未市场竞争中占楼盘难拟优势司建议案定位：会养房子 ——滋养城市贵族
综述案目标客源中需求点方面：
1 理位置优越
2 交通动线充足
3 市政区配套皆较齐全
4 社区规划合理
5 智化水高
6 强升值潜力
7 户型实舒适
五产品建议
案具备突出规模优势国配套应做精独特部设施进步提升案处层次具体建议：
（） 社区配套设施
1 采暖：采韩式面供暖系统
理：A暖气片支增加面积宜摆放家具
B室温均衡稳定房间温度独立调节控制具
健身功
C辐射供暖空气流卫生洁净
D便设落窗
2 门窗：分户门配视讲防盗门室采木质夹板门客厅设落
窗房间配双层中空塑钢窗
3 保安系统：全方位防盗动控制系统红外线报警系统设消防电
梯公场安装动感应装置时监测火情
4 信息系统
线电话：市区标准线电视信号卫星电视系统
通讯设施：预留两部IDD电话插口
网 络：宽带网入户预留线
5 厨房浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖顶铺设防滑板砖配备整
套高级厨具纯净水入户
6 卫生间：墙面镶砌普通瓷砖顶铺设防滑板砖设三盆
（二） 案层商业楼街场建议楼顶建造代表案风格造型非顶
（三）外立面材料颜色
建议采高级涂料颜色采三段式底部部分深棕色赭石色中部米黄中黄色部淡黄白色
理：A涂料易清洗重新粉刷焕然新发生墙体渗水易
查出面砖易查出
B棕色赭石色体现案层次感时代感整体暖色调搭配衬显出独特阳光住宅时代感觉
（四）绿化布置：根区容积系数建议原区 整体走精路线通精致景烘托社区气氛绿化布置争取实现立体绿化草灌木植株相互搭配互相组合独具特色园林风格增强区部文化环境韵味提升区形象
（五）规划布局：充分满足园林绿化时适增加健身设施建设健康题引入区品牌提升需业负责真实表现样容易引起消费者认
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者实际购买力生活惯面积应100——180方米间适保留200——250方户型面积配应掌握市场消费实际化力基础
（七）户型风格：落窗设计室室全明客户真正感受阳光感觉
六推案策略
（） 售楼处选址：
司建议售楼处干道附迁移解放路附建设装饰带楼盘特色文化豪华售楼处
理：
（1） 该段济南干道员层次较高较客源潜力
（2） 员流动量易扩知名度
（3） 交通动线发达方便客户咨询
缺点：投入费高
（二） 推案操作阶段操作目
案操作期房开始司建议案操作分三阶段：
第阶段：建立市场气引起市场击营造楼盘品牌回笼资金
理：
（1）案期开发需较资金前期资金回笼支持期开发意义极重
（1） 中期销售成功赖前期建立良市场气
形成良性循环案否快化关键前期否建
立市场气引起市场轰动
阶段应注意前期价格制定求整体结合中期操作做铺垫
理：
价格整营销策略中极期重部分整阶段价格衔接导致整项目失败（明翠庭价格制定合理导致市场受挫）
第二阶段：建立品牌立足客源基础拓展客源面创造相
较高利润
理：
（1） 第三阶段销售前两阶段建立品牌支撑
（2） 第二阶段案知名度品牌已建立更广泛围拓展客源会建立楼盘品牌公司形象创造利润创造更利条件
第三阶段：获取高利润通楼盘品牌开发商形象提高更高层次
（三） 价格策略
目前市场竞争激烈操作周期宜长适宜作范围价格调整司建议先期较低价格入市引起市场关注建立气工期进展进行微调出零体封顶竣工三阶段作提升 拉动市场
整体操作结束均价控制3500元方米具体推案策略阶段价格制定双方确定合作关系报贵司参考
七广告策略
（） 诉求点：
突出社区伦部优势会生活选择会养房子诉求点
理：案部优势天独厚楼盘法拟案期房开始销
售单纯宣传社区品质存信度问题然环境优势
高层建筑形式显易见易客户接受产生鸣引起市场击相容易
（二） 销售期诉求
1 引导期：通软广告题宣传活动等形式进行先期引导介
绍社区理优势部配套设施开发观念等
2 开盘期：环境优势结合灵活付款方式优惠措施吸引客户
建立气
3 正常销售期：进入正式销售期诉求点统提领分期展现
户型配套设施绿化交通文化商业景致等品
质成广告系列
理：
（1） 令社区整体优势全面展现
（2） 保持期推出广告独立性宣传题鲜明
断保持市场新鲜度击力持久
（三）广告媒体选择
1 电视——形象广告结合综艺性广告
2 报纸——软广告硬广告结合前期通软广告进行引导正
式销售期通硬广告进行击
3 车体——选择直达案重公场等繁华区公交车
4 电台——选择覆盖面广收听率高电台交通音乐声
5 三维动画——提前展现区部景致部设施便树立消费者信心运高科技宣传手段进步提高开发商品牌力度
八操作执行安排
司年策划代理验总结出套严谨项目操作流程完全建立市场基础全程工作安排通司专业士运作足保证优秀策划创意充分演绎
（）前期市调阶段（第阶段）
第阶段 员安排
1市场研究分析
Ø环境研究分析Ø项目段背景调研Ø附房产调研Ø市场消费倾调研分析 市调员1员策划员1名市调员1员策划员1名市调员2员策划员1名市调员2员策划员2名
2市场调研成果总结 专案组动脑会议市调负责专案编写市场总结
3物业规划研判 专案组动脑会议
4营销方设想（开盘时间建议售楼处样板房搭建布置建议）
5策划报告纲 专案策划员执笔
阶段工作范围案进行详市场调研编写市调报告案规划情况熟知结合前期市场调研成果召开动脑会议初步确认案营销策划方编写初步策划草案发展商
策划容协商修正确定进行第二阶段工作容
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段 员安排
1 营销策划报告正式交稿容决定：Ø目标市场定位Ø销售策略制定Ø推广措施诉求重点Ø广告目标目Ø广告预算编制Ø面制作物设计求（楼书风格建议DM单页制作建议海报建议展板容建议等）Ø现场POP布置建议ØSP活动建议Ø媒体选择安排 进行专案组动脑会议案专案策划员执笔广告策划辅助完成报告
2 司发展商会议（确定广告市场推广费媒体计划SP活动计划等容）
3 广告计划文案设计审核 专案组动脑会议：广告企划电脑设计员策划员专案理控发展商进行确认握
4 印刷品样稿审核修正
5 现场POP布置具体容：Ø现场围墙装饰Ø现场横幅锦旗布置Ø现场灯箱指示牌Ø展板模型制作Ø售楼处装修布置Ø售楼处导引牌Ø样板房装修布置 司发展商制作监督
6 市区长效媒体安排
7 销售文件准备 专案策划
8 售讲资料编写
9 营业员培训考核 专案理专案策划员广告企划等
10楼盘报章广告审核安排 广告策划员专案
11销售名片印刷 广告企划专员监督广告公司完成
阶段基策划报告容实施司阶段协助发展商进
行广告公司接洽联络监督时发展商沟通协助发展商进行现场布置进行业务员培训切销售资料准备落实
三销售阶段（第三阶段）
第三阶段 负责员
1实施广告计划 取发展商确认条件司具体实施
2现场销售情况统计监控 专案理策划员
3电话量客户量成交量统计通报
4价格反应检讨
5广告效果统计 广告策划员策划员专案理
6广告效果检讨
7销售策略调整 专案组动脑会议策划员广告策划员实施
8广告策略调整
9销售形势分析预测 专案组会议
10会议安排
Ø周例会 专案理通报销售情况解工程进度（发展商）业务员反馈情况调查
Ø月会 专案理策划专案发展商进行销售工作总结月度销售计划拟定广告计划拟定
阶段销售会议 专案理策划员广告策划员发展商进行销售阶段总结销售形势分析预测阶段总体计划安排
备注 重促销活动天广告发布司集中力量重点出击
中天广场策划推广
二 前言
………该项目推广思路细实施方案作具体描述推广思路实施方案遵循准确合理领先系统操性等原求该项目推出市场赢满堂红
二市场分析
二 写字楼市场调查分析
没深入细科学市场调查科学市场分析市场推广思路木源水……
11写字楼宏观市场分析
房产开发四产品（住宅商铺写字楼厂房）中写字楼项综合指标反映国家区济活力状况走势购买（租）写字楼客户群理性写字楼开发利润较高时风险较粗略观写字楼发展状况9293年房产片热潮中写字楼市场片欢声笑语广州时标性物业世贸中心卖16000元M2伴着写字楼度开发国家宏观调控政策实施写字楼命运悲惨96年广州写字楼市场例环市东路天河北路带甲级写字楼月租金旺市时250350元M2跌120180元M2跌幅60％空置率相高写字楼萧条直98年底1999年2000年着中国加入世贸步伐部分省市写字楼租售市场开始升温部分升幅幅度北京海升幅低北京升幅更达40％2000年着中国正式加入世贸组织国家济进步转国外机构国企业写字楼较需求尤京津沪穗等济中心理交通占重位区域性城市武汉成重庆等写字楼市场机会会越越
12武汉写字楼现状分析
分析武汉写字楼市场首先认识武汉武汉作湖北省省会位中国中部轴线长江中游带全国重交通枢纽素九省通衢称水陆空交通发达时武汉全国重物资集散汉正街商品市场闻名全国辐射全国座功综合性特城市商业济活跃
武汉写字楼集中商务区汉口区高档写字楼售价基60008000元 M2间租价基4070元 M2·月间理费基1015元 M2·月间入住状况两极分化招银厦建银厦等十座写字楼例招银厦泰合广场等五座写字楼入住率90％左右建银厦瑞通广场等四座写字楼入住率40％
武汉处理发展状况中国加入世贸成现实武汉西部开发中肩负命注定武汉发展中充满着机会活力必吸引量跨国集团国类企业抢滩进驻武汉武汉写字楼市场两年肯定会机会少
2竞争手分析
21质档写字楼竞争手分析（见附表1）
中商广场项目档次高市场应武昌区基础吸纳区尤汉口区写字楼客源全面分析武汉写字楼市场案莫帮助
22武昌区写字楼竞争手案分析
武昌区案争夺客源亚贸广场绿洲广场珞珈山厦江天厦洪广厦中商广场目前出租率仅25％亚贸广场B座入住率达100％江天厦入住率80％中商广场武昌区档次标位中商集团影响力号召力中商广场低出租率零出售令费解中商广场面着原写字楼新峻工写字楼双重压力中案竞争手亚贸广场
亚贸广场济指标
名称：亚洲贸易广场
点：武昌区武珞路628号
开发商：亚洲贸易广场股份限公司
总占面积：12000 M2
总建筑面积：120000 M2中A座建面36000 M2
规划：AB二幢塔楼裙楼连体成
层高：A座28层 B座32层
功：底楼—美食城肯德基停车场
楼—五楼商场
A座817层原规划四星级宾馆现定位写字楼
A座1828层高档写字楼
B座高档写字楼
租售方式：出售出租租代售三种形式
售价：均价4800元M2整体购买优惠定投
资优惠政策
租价：均价70元M2面积出租优惠（价位出租实引导客户选择购买方式采策略）
租代售：120元 M2·月五年期满产权客户年租金需年第月付清（选择种方式客户会100M2面积计算首期付出20款项五年付70万元采揭形式购买仅需480000元相五年分期70）
理费：55元 M2·月
入住率：B座100％ A座尚未入住
配套：具备购物休闲餐饮娱乐等项设施具体裙
楼型商场（全市第四）200泊位停车场新加坡美
食城肯德基快餐厅裙楼屋顶露天泳池高档保龄
球馆美发美容中心等
实率：69％
外立面装饰：裙楼玻璃幕墙塔楼白色条砖配浅 蓝色玻璃
部设施：中央空调IDD电话互联网消防监控系统A
座6部电梯
部装修：写字楼天花水泥面
优惠政策：
三 项目分析
1项目理解
项目名称：中商广场
点：武昌区中南路
占面积：6700M2
建筑面积：
规划：AB二幢角筒式楼裙楼连体成
楼高：180米
楼层：A座49层 B座38层（均含二层）
功：二层停车场
16层购物中心
79层饮食娱乐休闲健身中心
1049层写字楼
实率：62％
室交通：写字楼11部美国奥斯高速豪华直升客梯2部
专消防电梯设步梯通道3条宽12 米
室外交通：46条公交线路设站紧邻长途客运站武昌
火车站武汉客运港天河机场均直达车
智化：中商广场具备5A功动化理系统（BAS）
动化监控保安系统（ACS）消防动化系统
（FAS）通讯动化系统（CAS）办公动化系统
（OAS）
空调设施：美国特灵牌制冷机组中央空调系统新风
增氧系统
消防设施：消防动报警联动系统房间道设手动报
警阀层次消防安全保护楼第102336
层防火消烟供氧疏散避难层设 2部
直升全程消防专电梯
供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电24
时供电设进口防应急柴油机发电机组
供设备紧急启动
停车场：两层180泊车位保安监控收费系
统电脑控制全天候服务
外装饰：裙楼铝塑复合板楼米黄色进口面砖绿色
玻璃相间幕墙条点窗砖面装饰
装修：豪华堂高档进口石材贴面铺公走道采
高档石材铺矿棉天花板吊顶公卫生间全套
装修写字间均装天花面铺毯
租售方式：售租
售价：均价7000元M2
月租价：35元M2起升高层加1元M2均价约55元M2
开发商：中商集团中江房产开发限公司
物业理：中江物业理限公司
物业顾问：香港屋宇物业理限公司
建筑商：武汉建工集团
2推广策划
21市场定位：5A智厦
22目标客户群定位：IT行业
23销售价格：7000元M2
3项目机会优势分析
31中国年底加入世贸国外资涌入促进整写字楼市道转项目作写字楼样受惠
32 国家开始西部开发武汉通西部开发中间点水陆空交通发达作城市武汉商机增伴西部开发断深入武汉写字楼市道会转
33 中商广场武昌第高楼作武昌区标性建筑具备较
强吸客力
34中商广场武汉市公司中商集团开发中商具备品牌优势
中商品牌供挖掘利
35中商广场处武昌区干道环路中南路交通发达周边
众金融机构政府机关紧邻省委省府等四政府班子
府邸文教科技中心武汉政治中心尊贵气
儒雅风油然生理优势代
36中商广场原宣传推广销售手法欠缺缺乏整体包装
灵活优惠租售政策方面利敝司优势充
分整合中商广场现资源中商广场重新包装制定灵活
优惠租售政策通验丰富训练素销售员推介
软件方面塑性相
37中商广场5A智型甲级写字楼智型高档写字楼必
备功发展趋势中商广场具备作智型厦基功
38 中商广场租售价格根市场作适调整高竞争
手30％率降20％左右7000元M2调整5600
元M2价格渐趋合理时说明中商广场领导层尊重市
场灵活应变
39 中商广场外装饰装修区域范围首屈指写字间装
天花面铺设毯竞争手没进步拉
竞争手价格距离时提高楼盘附加值
310中商广场现楼期楼缺乏信心投资客急
租场办公企业说信心时间优势
4项目问题劣势分析
41中国加入世贸脚步声然越越尚未正式加入
外商国相部份仅停留市场调查方面寻根
点尚需时日
42中商广场然区域头优势武昌区毕竟文教
科研区真正商务区汉口缩客户群范围
43区域范围武珞路竞争楼盘档次略低
价格优势吸引部分客源中商广场价位偏高
调整渐趋合理价格较讲优势
44中商广场然武昌第高楼外立面缺乏现代感作
标性建筑外观第感觉落磁砖组成
想树立中商广场领袖位仅高度尚显证足
45中商广场现楼现楼现楼优势时利
面骡子马已清清楚楚缺乏进步炒作想象空
间爱炒期楼投资客已空间
46中商广场实率仅62区域低配套设施完
善
47中商广场已作宣传推广原业绩讲
应视成功重新包装项目做项目需付出
双倍努力
四项目介入市场身份设定
根市场分析项目分析项目介入市场身份设定：
1市场形象定位
中商广场营销角度处零开始状况前未作规模计划宣传推广未项目优势表现出敝司建议首先项目重新包装定位敝司通武汉房产市场调查该项目详细分析出思考：
项目形象定位：武汉市环线商务区标志性智厦
原：该项目足够质素支持述定位
支持点：
1 1该项目位武昌区环线中南路中南路武昌商务中
心武汉金融条街武汉商务区淡化
心目中武昌区作武汉市文教科研区思维定势时强化
位武汉政治中心区成标志性建筑物业段
独性
12该项目环线武昌区段高建筑高度180米中商
广场成标志性建筑支持点唯性
13中商广场拥5A级智系统动化理系统动化监
控保安系统消防动化系统通讯动化系统办公动
化系统项目众处权威性
+
2项目市场推广定位
根述市场定位出项目区域范围处龙头位市场推广定位求针性时气豪气霸气
项目推广定位：领袖风范商贵首选
21理：项目目标客户济状况良中型企
业部分实力商项目形象定位围绕客户
群体特性突出尊贵感
22领袖风范表达区域范围项目龙头位
楼盘第高度5A级智系统等设施质素香港屋宇物
公司理模式等优势傲视群雄商贵首选入住项目
商界中翘楚 枭雄真枭雄会获
认离枭雄尚段距离中型企业
说会入中商广场办公豪
3目标客户群定位
31企业性质定位
境外跨国企业尤知名国际企业
国中型国企业
国实力私营企业
32企业类型定位
房产开发公司金融证券公司保险公司IT企业高科技术企业
33目标客户源定位
现办公环境满意企业发展壮需换间更体现身份档次企业
现租户15％现租户60％转买写字楼现租户60％转购买需套较优惠措施（优惠方案推广策略里面详述）
投资客50％吸引投资客需吸引投资回报率保障回报实现方案（具体方案促销策略里面详述）
型买家35％营稳发展企业方案较吸引
首期款太重贷款期太短（具体方案促销策略里面详述）
4项目价格定位
41 售价：均价5600元M2然价格武昌区写字楼高
价写字楼质素相价位应目标客户群接受
价位应该中商广场价格突破点
42租价：起租35元M2层差1元M2均租约55元M2
理费125元M2（含空调费）
五项目包装
1 售楼部租赁部包装设计建议（见附图）
原：体现中商广场档次风格
体现种气豪气
2 中商广场写字楼样板间设计建议（见附图）
3 中商广场门前升旗设计（见附图）
4 更改楼名作商厦名称中商三足：气然中商开发公司中商集团简称作标志性建筑公司名称般讲会气广州甲级写字楼均未公司名称作楼名二中商造谣中伤中伤谐音三中商似中商外商区分感建议中商广场改中南广场理述四点外尚三点：中南样理解中南商业股份限公司简称中商矛盾二中南位中南路中南路武昌说路王时环路干道三中南中南区域概念包容性更
六推广策略
1 项目推广四障碍点
1 1区位概念障碍项目位武昌区提武昌然认文教科研区似写字楼关联降低项目认感时总区域亚贸总圈圈里跳出
1 2价格劣势障碍投资客讲关心价格升值空间投资回报问题楼盘质素考虑首位难吸引投资客
1 3项目身质素障碍项目走甲级写字楼5A智厦身质素未全部位例配套全外观气派缺乏现代感竞争手没相明显差距
1 4付款方式障碍项目价位优势质素明显差情况呆板繁重付款方式应造成项目前期成功
15 目标客户定位准项目原目标客户定位IT行业定道理面太狭窄
2 项目推广五突破口
2 1区位突破改变思维定式区位提武昌免文教亚贸捆起提环线环线说武汉商务中心项目位环线中南路称位环线商务区样提时亚贸进行区隔说明价格高提供力证
22价格突破调价调5600元M2缩区域竞争楼盘
价格差时环线质楼盘价格优
23项目质素提升硬件方面部分包装装修写字间计已基
定型软件方面强调众知名物
公司理星级服务买家免费提供举行企业产品
展示会场等
24付款方式突破价格占优注定该项目做成功必
须调整付款方式付款轻松付款时间延长采取
五成五年免息付款五成八年银行揭五年返租形式
增强投资客信心减轻付款负担
25 目标客户原定IT行业IT行业发展快前景心竟新生事物项目容量仅消化IT行业然吃饱目标客户群扩充种济实力强企业房产公司保险公司等
3 设计logo统标识
4 项目包装（前面已述略）
5 宣传题
51中心中心（强调区位）
52东方颠 世纪基业（强调气势）
53流品味 领袖风范（强调位）
54商贵云集 商贾首选（强调客户群层次）
55口首付口风险五年返租 震撼江城（强调付款轻松高
回报率）
56首付万月供千租买（强调购买轻松价
值）
6 媒体广告（见附页）
7 媒体计划（略）
七营销策略
二 营销节奏分区销售建议
A座10—50层写字楼（中第102336层安全层）38层写字楼面积约40000M2
B座10—38层写字楼（中第102336层安全层）26层面积约26000M2
分区销售：建议AB两座高中低三楼层第阶段推广时均出部分销售中B座略底层略量销售略差写字间
2 价格策略
2．1 价格均价建议高5600元M2
2．2 价格根楼层方景观间隔制定价差
2．3 出数套低层方景观间隔差单位做广告低亚贸广场均价价格销售吸引更客户
2．4 价格拟定实行低开中走策略先较低价入市根销售情况调整价格销售情况微升
3 付款方式策略
3．1 付款原求量减少首期款增免息分期成数年限提供长贷款年限
营销节奏分五阶段：筹备期部认购期（针现租户）公开销售期强销期续销期
32投资秘笈体容
321项目周边竞争手相价格偏高唯予客户灵活轻松付款方式投资回报予客户较高回报较低风险方项目市场突围突破口建议采五成五年免息分期五成八年银行揭付款方式五年返租年回报率10％返租方案针具体客户实施
322针中商广场现租户实行租转售策略谓租转售项目现租客户欲购买租写字楼优先购买额外优惠（免二年物业理费）项工作应走营销工作前面果现租户解决外界具强号召力吸引力炒作空间增试想果说某幢厦租户转成买家外界样震撼市场明朗情况现租户实行租转售策略承租客户贵司皆欢喜极重步具体实施举例：
例：现客户租中商广场写字楼100M2租期二年租金均租金约55元M2理费125元M2现实行租转售 售价5600元M2时予赠送两年物业理费优惠政策计算：
该写字楼原销售总价：100 M237000元M2700000元
该写字楼现销售总价：100 M235600元M2560000元
免该客户物费金额：100 M23125元 M23123230000元
该客户实行五成五年分期付款五成八年银行揭该客户付款方式：
首期五成分五年付清年第月付清年款额1056800元
该客户贷款额：56000
35028000元
该客户月供款额：（280000y10000）3129S38≈3623元（
住房贷款利率计算）
该客户租写字楼月交租金：5500元
月供款额月交租金：550036231877元
出该客户买楼月供款仅3623元租楼5500元交1877元年少交22524元减年交10％56000元客户年仅交33476元五年交167380元八年拥该写字楼
33针投资客实行先租楼买楼策略五年返租具体客户欲购买中商广场写字楼发展商购买客户签定五年租合发展商五年（签定买卖合计算）年第月月租金逐渐返购楼者年回报率10％五年回报率50％样该客户采取五成八年银行贷方式付款
例：现客户采取五年返租五成八年贷方式购买中商广场写字楼100M2售价5600元M2
具体计算：100M235600元 M2560000元
该客户年交发展商金额：56000031056000元
（第月交清）
该客户五年交发展商金额：5600035280000元
年返该客户金额：56000031056000元
年逐月返客户金额：56000÷124667元
五年返该客户金额：5600035280000元
该客户五年交发展商金额实际：2800002800000元
该客户贷款金额：560000÷2280000元
该客户月供金额：（280000÷10000）3129383623元
返该客户金额该客户月供：466736231044元
五年返该客户月均租金：
（560000y12）y100≈47元 M2
该写字楼正常出租价格：55元M2
发展商年返外尚额外赢利：（554）31003129600元
发展商五年返外尚额外赢利：96003548000元
34 针型买家（尚未租楼）选择二种
八促销策略
1直销
11营销活动中两种情况适合采直销种目标客户
普罗众面相广街头直销员派保健品类单张
保险公司逐家登门拜访类直销层次相较低种目
标客户某特定群体目标相较明确某渡假村
销售会员卡等层次相较高直销员求高
12直销方式：电话拜访登门拜访单张派发
13直销象：中商广场已租客户写字楼客户金融单位
证券公司保险公司企事业单位富私营企业
14直销员：敝司销售员学生礼仪（形象）姐
2 DM邮寄
21距离较远客户未作联系客户门拜
访前先实行DM邮寄然电话询问直登门拜访
22 DM象：写字楼客户外省外市意武汉租写字楼
客户证券金融单位保险公司企事业单位
23 DM邮寄容：中商广场单张简介中商广场投资秘笈
24 DM邮寄时间：正式公开推广前星期左右
3 优惠政策
3 1企业产品展示会流较集中环境较优雅方举 行企业形象产品展示会企业乐彼事推广期会选择国国际知名企业免费中商广场举行企业产品展示会
32租买写字楼获
xx日游
限10月10日前租购买客户中租单间客户获二三日游面积租买客户获三五日游
旅游点三日游选择张家界黄山等五日游选择云南昆明四川九寨沟等方
二三日游金额控制5000三五日游控制10000
33面积租购买中商广场客户产品优先进入中商
购物中心采购目录优先进入中商购物中心设点营
进入中商购物中心客户降低保底额提成例
九中商广场首期推广工作计划方案
（见附表）
长安园·产业墅全案营销战略案
第章项目总体策划
二 市场分析
二 项目背景分析：
A项目宏观背景：
●项目时代背景：中国政府实施西部开发划时代战略
●项目区位背景：产业墅位西安长安科技产业园属产业园中北示范区
长安科技产业园国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分西安市西部开发战略实施程中重点建设项目建成成中国西部具科技创业潜力产业基
B项目立项背景：
●西安西部开发桥头堡高新技术开发区长安科技产业园城市动力型产集中板块产业墅中示范性产项目新型办公物业胆创新
●市场需求：
产业墅诞生源市场传统专业写字楼种种非性化素扬弃全新商务办公理念方式需求
2市场概况分析：
二 市场概况：
●国外高档办公产品形态丰富中商务墅类产品配套性化设计定验积累类产品称office parkvilla park等
●国高档办公房需求日趋增长开发满足新代办公客户求性化生态化写字楼已迫眉睫
●西安市场西北区尚办公墅产品面市
●北京广州重庆西安等已企业开始搬进墅办公墅建设时定位居住缺乏办公须商务环境
●全国范围产业墅高端稀缺产品仅北京性项目刚刚面市
森根国际：位北京北苑区北京第家具TOWNHOUSE风格写字楼项目分四期期商务区具浓郁德国馆风格三栋矮层德式风格写字楼1＃楼1500M2层高55米23＃写字楼独立分六单元2＃楼单元约800M2率883＃楼单元约600M2率96项目车位宽带网等方面配套较完善售价10000元 M2北京般高档高层写字楼售价差
B西安写字楼市场简析：
●西安市高档写字楼集中高新西区南二环线城
●高新西区高档次写字楼集中区域写字楼高层智化高科技等服务配套吸引客户均价格6000元左右
●南二环写字楼新建项目市场分商住形式写字楼纯商务写字楼两种均价格5000元左右市场销售较
●城写字楼北街门新城广场区写字楼特点种商业配套成熟丰富商务办公配套相关支撑行业缺乏均价格6000元市场销售情况
●目前西安市高档写字楼普遍追求科技化商务氛围办公环境性化生态化始终没突破
二项目分析
二 产品分析
二 产品类型：
产业墅种升级型具填补市场空白功产品建筑形态墅实功商务办公
B产品差异化分析：
产业墅需体现居住型墅高贵性化园林化优点时须具备传统写字楼更高档次商务配套
●传统写字楼缺点：
二 长时间等电梯公交通影响工作效率
b办公室然通风然采光差造成资源浪费利身体健康
c效层高低造成空间狭拥挤感觉
d员工没休息间休息间条件差
e停车位秩序差
d办公区附少令赏心悦目景观
f工作空间死板缺乏活力缺少然话缺少性化缺少关怀直接影响工作者热情遏止创造欲创新精神
●产业墅传统写字楼优点：
二 优秀园区生态氛围
b建筑风格独具性
c良然通风光富变化灵活性生活空间
d更完善商务办公硬件配套软件配套
e更舒适高档休闲会谈场
f体现种非常尊贵性化高级办公状态更程度激发创新精神创造欲
2产品USP提炼：
二 专案宏观背景卖点：
长安科技产业园优势分析
●政策优势
n整体规划优势：西部开发划时代战略背景长安园作国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分建成中国西部具科技创业潜力产业基西安市政府重点项目支持政策西安市南移产业园受益非浅
N税收优惠措施土优惠政策园区财政扶持
n提供融资担保：易形成产业效应建设期短企业果目前资金短缺影响建设速度产业区提供相关担保商业银行申请贷款
N提供企业援助：迅速形成产业形象项目产业区政府形式偿资助部分资金支持企业发展产业区针市场发展前景收益较高项目进行直接投资注入相应资金支持企业搞建设
●服务配套优势
n站通办公：产业区入区企业审批注册登记立项等系列手续实行站式办公流程简化企业入区程序提高办事效率企业尤外企业提供便利
N高质量居配套：180万方米超规模国际化社区紫薇田园市规模居西北区首营造完美居环境完全满足社区生活居住需
N完善市政设施：产业区入区企业设置金融电讯电信通讯邮政教育公交等全套机构提供便利高效市政服务
N功区域规划：产业区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区产业区产业类型划分相应园区外规划建设住宅宾馆公寓理中心商贸中心会展中心图书中心艺术中心学国际中学双语制学幼园等设施满足入区企业全方位功需求
●营理念优势
n高起点：长安科技产业园整体运营招商国型企业担纲具雄厚政府背景强劲综合实力作国家区政府关注重点项目长安园蕴涵潜力前景成入驻企业信心保证
N长远眼光：产业区运做伊始着眼国际市场充分考虑环节国际接轨海外企业入驻提供天独厚条件园区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区整体考虑园区建设方案区域功合理体现性化理念
N城市营：长安园开发商已跳出传统消费型产开发商范畴升城市运营商高度籍产业墅长安园动力型产典型代表开发运作整西安市西部中国产生深远影响
N品牌营：品牌产品类型客户直观具吸引力整体感受高科集团新西部紫薇产长期形成品牌观深植长安产业园营中开发商具备品牌感召力品牌承诺进步确立市场投资信心
B产品体卖点
●产业墅城市动力型产城市建设核心推进剂
●产业墅长安科技产业园示范性项目西安西部甚全国产开发范例
●产业墅传统办公模式场革命开创全新生态办公理念办公物业高形态——国际新文商务标准OFFICE真正体现
●领先传统业态商务服务硬件设施配套
●更高档次休闲会前未工作享受
●激发创造力办公空间
3项目SWOT分析
二 项目优势：
●国领先商务物业模式填补市场空白
●具西部开发背景
●开发商实力雄厚信誉卓著
B项目机会：
●首创动力型产引爆市场
●作长安园示范部分助长安园高新开发区进行市场推广
●市场性化生态化办公模式需求
C项目劣势：
●整产业园区政策环境投资氛围相应配套较差外埠国外企业进驻造成障碍
●单体项目建筑面积栋墅面积约1400—2600间总房款高非普通企业承受
●项目形态新颖市场认知度低
D项目威胁：
●总房款高销售难度非般销售手段达目
●短期难引起市场深度认知
●全国科技园区间产生市场争夺
●项目高度够
三项目综合定位
二 目标客户定位：
二 基产业墅产品高端性稀缺性决定目标客户群范围较
B目标客户综合实力雄厚企业类企业领导着眼建立良企业文化企业环境强烈创新意识企业形象较高求时类企业家投资谨慎物业性价升值潜力判断较丰富验
C目标客户制机构规模分三类：
●中型民营企业(首推)
●型国企业
●中型外资企业
D目标客户行业细分市场调研完成进行
2产品市场性价定位：
项目定位高档产品价格定位市场中高档水
3案名建议：
二 案名剖析：
产业墅优越性化办公环境案名体现出：1生态化园林式2全新高档次商务模式3空前具第性
B案名建议：
壹号公园企业商务御花园企业公园墅壹号官邸
第二章营销推广策略
二 核心营销战略
二 动力型产解码：
二 专案成功关键：
●动力型产引爆市场全新概念代表着实质性前瞻性建设性产开发形态产模式推出案成功关键
●围绕动力型产特质：产业墅普通消费型产产品形态目标客户选择区需利非常规重量级营销手段实现核心战略：
动力型产运动战消化
B动力型产互动流程：
图示：动力型产精髓三创新带三收益良性互动程程终形成推动城市发展巨力量
2价格策略：
二 价格控制：
案价格策略侧面充分显示产品强竞争力高品质商新产品未追求超高利润选择超高价位结合市场需求设定中高价位缓释全新业态市时概念认知难度
B价格杠杆运：
●专案价格杠杆运策略定意义理解：高开高走起点项目均价利强力市场推广项目体逐步浮出水面带强击稳步提升价格
●计划通销售杠杆运限度促进销售终实现均1525超价收入
二传播推广策略
二 整合传播策略
图示：整合模式分众传播方法分营销费实处起实效全面结合案产品实质高端性稀缺性特点精确锁定目标客户群体
2媒介组合策略预算分配图
图示：整体传播费中广告攻势体机配合事件公关促销攻势体广告攻势环节采取外结合环环相扣战术西安传媒投放基础辅全国性媒介高空轰炸迅速深化市场案认知
3传播战术组合图
二 广告新闻标题：
●产业墅全球拍卖公告
●WTO新西部动力产(长安园产业墅)全面入世
●中国长安版块动力型产天骄[企业壹号公园]诞生宣言
●世界500强西部50强
●中国产第三次革命
●香港伦敦纽约里CBD西安高科集团造西部中国CBD
●中国产新陆—[企业壹号公园]
●[企业壹号公园]新西部财富总部
●开创新文国际商务标准产业墅企业壹号公园
●[企业壹号公园]—永谢幕新财富特区
●西部中国骄傲
B公关活动促销题
●产业墅国际拍卖会暨市新闻发布会
●动力型产城市营坛
●品牌企业入驻壹号公园庆典
●壹号公园时代精英嘉年华会
●优秀民企企业家壹号公园观摩团
●壹号公园杯新西部十新锐企业家评选
三销售策略
二 销售阶段控制
全案销售控制中围绕阶段性传播推广重点形成案三次销售浪潮
2销售创新战术
二 营销战略创新
●势营销：西部开发国家西部重点城市政策扶持势西安市城市营长安产业园整体推动势实现案势势
●互动营销：充分利紫薇城市花园已入驻长安园企业产业墅品牌链接实现园区产业区住宅区行政办公区互动赢
B案销售创新战术充分结合动力型产运动战消化核心战略扬弃传统坐店式销售提倡目标客户更实效性沟通讲究走出请进阶段性重点事件营销引爆点
C五营销战术创新
图示：五营销利器核心战术辅长久形成系统销售技巧销售力量抓住次契机锤定音
●ONE TO ONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式高素质理级员专项负责意中客户专服务深度沟通
●泛CLUB营销模式：
形成案会会员企业间口碑传播巨力量外时针性利俱乐部高端客户集群性诸高尔夫俱乐部网球俱乐部高级商业俱乐部等目标重点推广
●新空间卖场营销模式：
传统售楼处现代商物业文明展览馆形式面市场客户高科技感高时代感氛围予访者巨感官击销售员扮演讲解员角色系统指导客户程度享案带全新商务体验物业附加值
●阶段性题营销模式：
消费型产常见销售方式明显适合案波浪式营销事件题活动贯穿全案形成三热销阶段核心举措
●拍卖营销模式：
案强势开盘方式通充分前期筹备引进重量级企业拍卖会造势案炮红时拍卖会落定部分客户
第三章项目提升建议
二 项目运营建议：
1长安园示范产业区——产业墅示范重点
●形象示范：
产业墅位长安科技产业园入口处两面园区干道面时代广场长安园形象工程时全国首创新文国际商务标准办公模式体现入驻企业卓然群品牌形象
●规划示范：
规划设计具超前性先导性体现新理念新手法示范产业区时具环境景观示范作
创造布局合理题新颖意想突出现代示范产业区建设新时期生态型国际化科技产业园区形象
●产业链示范：
长安园提供金融服务政策支持园区物流住宅商业办公文化休闲等全方面配套园园外形成良性互动产业链循环产业墅产业链极具特色环
●综合效益示范：
产业墅仅企业带济效益体现社会效益边际效益协调关系示范作动力型产代表性作品创造综合效益示范
2理创新
二 政策创新
●站通关：
园区入驻产业墅企业出口业务提供协助办理海关手续设立产品出口快速通道企业效掌控国际商机真正实现壁垒贸易交流
●企业外交官全程解决方案：
避免水土服现象园区委会免费负责家入驻企业量身聘配名长期企业外交官协助办理企业入园切手续日营中相关法律外联事务确保企业入园站通营事事通
●企业融资：
园区入驻产业墅企业提供土证次性享受购款相应数额贷款担保服务解决企业营资金困难
●税收政策：
入驻产业墅企业享受园区外商投资企业税收减免优惠政策享受国家鼓励外商投资中国西部区税延长三年减15税率征收扩投资领域降低控股例关政策规定
B观念创新
●产业墅种新型物业长安科技产业园开发建设模式中国高新科技产业园区动力型产开发模式创新开发高科技园区胆尝试成西安市全国城市城市营益示范
●新型物业项目成功作开发商需项目整体运营观念实现创新传统物业理职深化成入驻园区企业事业伙伴角度提升物业附加值提高CS(客户满意度)观念出发营产业墅
C服务创新
全新物业模式形成企业全新OFFICE办公方式推动企业文化发展做开发运营商软性服务方面作充分准备配合专案硬件形态支撑产品市场定位高附加值
二产品力提升1基配置(略)2新文国际商务标准OFFICE
通产品力提升产业墅进步成国首推新文国际商务标准写字楼产品
新文国际商务标准OFFICE三考评标准：生态化标准智化标准性化标准构成
龙架生态办公（旅游）墅
二 市场分析
1项目背景分析：
A项目宏观背景：
● 项目时代背景：
中国政府实施西部开发划时代战略
进入新世纪神农架实施旅游富区战略湖北省委省政府神农架列全省5重点开发旅游区域
● 项目区位背景：
神农架1970年国务院批准建制全国唯林区命名行政区直属湖北省辖全区总面积3253方公里口81万
神农架保存完然生态世瞩目1986年国务院批准神农架国家森林野生动物类型保护区1990年联合国教科文组织神农架列国际生物圈保护网成员1995年世界然基金会神农架定生物样性保护示范点
神农架林区仅保存完然生态保存完文化生态
国家旅游局明确提出神农架确定中国北南生态旅游走廊组成部分作面世界21世纪拳头产品予重点开发
Ｂ项目立项背景：
● 项目建立神龙架入口处应该进入神龙架旅游路线象神龙架桥头堡样果建设话会更促进神龙架旅游业
● 市场需求：旅行社类竞争加剧家价格战旅行社会想切办法进行服务质量变情况节约成相价格会想切办法提高服务服务树立起差异化销售产业墅诞生源市场传统专业写字楼种种非性化素扬弃全新商务办公理念方式需求
2市场概况分析：
A市场概况：
● 国外高档办公产品形态丰富中商务墅类产品配套性化设计定验积累
● 国高档办公房需求日趋增长开发满足新代办公客户求性化生态化写字楼已迫眉睫
● 神龙架区（林区三镇）周边市场尚办公旅游墅群面市
●北京广州重庆西安等已企业开始搬进墅办公
●全国范围办公墅高端稀缺产品
●目前全国高档写字楼普遍追求科技化商务氛围办公环境性化生态化始终没突破
B林区三镇市场简析：
●木鱼镇处神农架南部接中心游客集散区位优势中期拟游娱设施接设施基础设施配套现代化旅游城镇水规划建设注意然保持山林镇古朴气息突出木城特色风貌镇里现饭店宾馆餐饮点较高软硬件档次服务质量中期逐步扩接规模
●松柏旅游功区建设期托老城现旅游接设施中远期城东青阳河南岸发展形成神农架北部旅游接重镇逐步达具身特色现代化旅游城镇整体水目标进步完善现饭店餐饮等接设施提高服务质量中远期逐步扩接规模
●红坪镇正重新建设新城
二 项目分析
1产品分析
A产品类型：
办公墅种升级型具填补市场空白功产品建筑形态墅实功商务办公
B产品差异化分析：
产业墅需体现居住型墅高贵性化园林化优点时须具备传统写字楼更高档次商务配套
● 传统写字楼缺点：
a．长时间等电梯公交通影响工作效率
b办公室然通风然采光差造成资源浪费利身体健康
c效层高低造成空间狭拥挤感觉
d员工没休息间休息间条件差
e停车位秩序差
d办公区附少令赏心悦目景观
f工作空间死板缺乏活力缺少然话缺少性化缺少关怀直接影响工作者热情遏止创造欲创新精神
● 办公墅优点：
a优秀园区生态氛围
b建筑风格独具性
c良然通风光富变化灵活性生活空间
d更完善商务办公硬件配套软件配套
e更舒适高档休闲会谈场
f体现种非常尊贵性化高级办公状态更程度激发创新精神创造欲
C产品特性：
1建筑形态：独体墅联体墅（23层）
2建筑环境：高绿化园林式生态化
3建筑风格：风格样高端张扬性唯美风格样
4建筑率：建筑率高
5面积单价：等销售单价面积单价低
6部空间：宽敞立体感强灵活意
7然通风采光优良
8办公环境：幽雅舒适文明性突显
9商务配套：更先进商务设施高雅商务氛围
10停车位：栋楼独立停车位园区公停车场
11入驻感受：尊贵性创造欲
2产品USP提炼：
A神龙架旅游圈背景卖点：
● 政策优势：
进入新世纪神农架实施旅游富区战略
湖北省委省政府神农架列全省5重点开发旅游区域
国家旅游局明确提出神农架确定中国北南生态旅游走廊组成部分作面世界21世纪拳头产品予重点开发
● 区位优势：
项目建立神龙架入口处进入神龙架旅游路线
1986年国务院批准神农架国家森林野生动物类型保护区1990年联合国教科文组织神农架列国际生物圈保护网成员1995年世界然基金会神农架定生物样性保护示范点
● 营理念优势
高起点：聘请专家前期会诊高定位带高层潜力前景成入驻企业信心保证
品牌营：品牌产品类型客户直观具吸引力整体感受神龙架身世界级品牌
B产品体卖点
●办公（旅游）墅动力型产林区建设核心推进剂
●办公（旅游）墅林区示范性项目
●办公（旅游）墅传统办公模式场革命开创全新生态办公理念
●领先传统办公形式生态场
●更高档次休闲会前未工作享受
●激发创造力办公空间
3项目SWOT分析
A项目优势：
●具西部开发背景
●神农架实施旅游富区战略等方面政策优势
B项目机会：
●林区首创动力型产引爆市场
●助神龙架整体进行市场推广
●市场性化生态化办公模式需求
C项目劣势：
● 单体项目建筑面积总房款高非普通企业承受
● 项目形态新颖市场认知度低
D项目威胁：
● 总房款高销售难度非般销售手段达目
● 短期难引起市场深度认知
三项目综合定位
1目标客户定位：
A基办公（旅游）墅产品高端性稀缺性决定目标客户群范围较
B目标客户综合实力雄厚企业型旅游企业类企业领导着眼建立良企业文化企业环境强烈创新意识企业形象较高求
C目标客户制机构规模分三类：
● 中型民营企业
● 型旅行社
● 中型外资企业
D目标客户行业细分市场调研完成进行
2产品市场性价定位：
项目定位高档产品价格定位市场中高档水
3案名建议：
A案名剖析：
办公（旅游）墅优越性化办公环境案名体现出：1生态化园林式2全新高档次商务模式3具林区第性
B案名建议：
天然植物园企业商务花园企业墅公园
Arima整理2003年11月19日
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活动策划方案公司企业短期提高销售额提高市场占率效行果份创意突出具良执行性操作性活动策划案企业知名度品牌美誉度起积极提高作
活动策划案相市场策划案言严格说属市场策划案互相联系相辅相成属企业整体市场营销思想模式前提做出市场策划案活动策划案具整体性延续性广告行样够受众群体意品牌文化涵活动策划案遵整体市场策划案思路够企业保持稳定市场销售额
活动策划案形式样般言包括ROADSHOW产品说明会（发布会）节日促销新闻事件行销等述种方案针企业情况市场分析衍变出数形式活动策划新产品市产品终端铺货产品转型具直接效果广告策划中重组成部分
刚接触广告者刚接触策划业朋友说书写活动策划案时候难达预期效果甚事年策划广告时候难免犯错样写出份理想活动策划案呢？觉需注意点：
1 题单继承总营销思想
策划活动时候首先根企业身实际问题（包括企业活动时间点预期投入费等）市场分析情况（包括竞争手前广告行分析目标消费群体分析消费者心理分析产品特点分析等）做出准确判断进行SWOT分析扬长避短提取前重前值推广题题次活动中做事情重信息传达目标消费群体正谓样想传达信息充分传达目标消费群体引起受众群关注较容易记住表达信息
2 直接说明利益点
确定唯题受众消费群体够接受传达信息然然记住广告没形成购买动什呢？没直接关系利益点活动策划中重点直接说明利益点果优惠促销应该直接告诉消费者优惠额数量果产品说明应该贩卖引注目卖点样目标消费者接触直接利益信息引起购买动形成购买
3 活动围绕题进行量精简
策划文案策划活动时候希执行活动认丰富彩活动够引起消费者注意实然容易造成次分市场活动搞活跃参加似反响非常热烈围观者参加中少企业目标消费群体目标消费群体参加完活动否纷纷购买产品？目前策划者常抱怨问题围观者参道德问题常完热闹走者公司发放礼品走实里问题活动容题符合难达预期效果目前市场策划活动中活动热闹时达良效果活动仅仅围绕题进行二提高活动成执行力次策划中果加入太活动仅投入更力物力财力直接导致活动成增加问题容易导致操作员执行力终导致案子失败
4 具良执行性
合适产品良创意策划加支良执行队伍成功市场活动执行否成功直接根放映策划案操作性策划做具良执行性需进行周密思考外详细活动安排必少活动时间方式必须考虑执行点执行员情况进行仔细分析具体安排应该量周全外应该考虑外部环境{天气民俗}影响
5 变换写作风格
般说策划员策划案写作程中会积累套验然种验表现策划书写作形式策划书会模式样模式会限制策划者思维没种变化观点握市场策划书容样应该变换写作风格果客户三番五次策划样壳子容易心理产生种信态度种首效应影响创意表现
6． 切忌观言
进行活动策划前期市场分析调查十分必通整市场局势分析够更清晰认识企业者产品面问题找问题够针性寻找解决道观臆断策划者做出成功策划样策划书协作程中应该避免观想法切忌出现观类字眼策划案没付诸实施结果出现策划者观臆断直接导致执行者事件形式产生模糊分析客户果策划书观字眼会觉整策划案没实市场分析观臆断结果
次促销达巨效果建立起名牌千万想通次活动解决问题次活动解决问题品牌建设商品销售坚持正确营销思想思想适时间适点进行适促销活动企业更快更继续发展
房产类策划实例剖析仅供参考
XX花园市场研究报告提纲
概
11 序言
12 研究目
13 研究方法
l 详资料搜集分析工作
l 入户问卷调查
l 现场访问
14 结建议
二 广州市住宅市场概况
摘：广州市区域概况
1 总面积市区面积占全市面积
2 家庭总户数户均口
3 年济发展趋势生活水购买力水概括
4 年广州住宅市场发展特点成交市场具体特点
21 广州济发展概况
211 济发展速度（GDP分析第三产业分析）
212 金融业房产消费市场
213 居民生活水住宅消费
22 广州住宅市场特点
住宅成交量付款方式买家特点分析
23 广州住宅市场发展趋势
231 政府政策
232 金融消费贷款额
233 广州住宅发展趋势
234 阻力素
三 项目区域市场概况
31 整体供应成交分析
311市场发展概述——海珠区住宅供应成交情况
312 市场交投活跃原
313 规模效应价格档次
32 市场活跃区域
321 市场活跃区域分布特点
322 活跃区域价格走势档次变化
33 层高层市场特点
331 层住宅年供应成交特点
332 高层住宅年成交增长供应情况
333 层住宅高层住宅供应成交较
34 成交特点
341 成交价格密集区域
342 买家分析
l 私购买VS集团购买
l 买家VS外买家
l 市买家：海珠区VS旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额买家承受力
四 项目区位特性分析
摘——1项目块城市发展中位
A项目块位置分析
B 未城市发展方项目块位分析
2树木块属区域特点
A 区域口分析
B 区域基础设施交通条件分析
C 区域新发展区分析
D 区域住宅开发特点分析
3项目块点特征
A 项目点周边社区生活配套分析
B 项目块周边交通条件分析
C 项目周边区域开发分析
D 项目块开发条件开发特点
4项目块特征
A 项目块规模
B 项目块形状
C 项目块绿化基础分析
D 项目块高差分析
E 项目块道路水电基础分析
41 项目块城市发展中位
411 项目块城市中区位分析
412 未城市发展方
413 城市具体发展程项目发展影响
42 项目块属区域特征
421 项目区域口状况
（常住口占市区常住总口常住家庭户数户均口新增家庭户数项目
块附居住常住口家庭户数）
422 项目区域城市发展概况
（城市功发展情况基础设施生活配套设施情况分析交通条件等城市建设发展
情况）
423 区域竞争性区发展条件较
（位置规模规划口规划发展目标交通条件建设情况等条件较）
43 项目块点特征
（位置周边基居民生活服务设施配套公交道路规划情况）
44 项目块特征
441 项目块规模
442 项目块形状分析
443 项目块绿化基础
444 需块高差分析
445 项目现污染情况
446 项目块道路水电基础
项目附竞争性住宅法物业发展状况
概：
a 项目附类楼盘开发区数量楼盘档次总建面积住宅单元总量现供应量
分析
b 类楼盘特点
c 预计未年区域住宅供应总量单元套数已开发物业续供应量
d 周边竞争手占面积总建面积住宅面积套数
e 区域类楼盘现实住宅推出均销售率成交量单元面积
f 区域类楼盘现时价格幅度
g 未住宅供应量增幅市场承接力竞争情况
51 项目附类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
511 已开发楼盘供应状况
512 项目周边块开发动态未供应量分析
52 项目附类楼盘开发状况
521 售价销售率分析
（附楼盘推出销售状况原分析
522 销售卖点
53 项目附类楼盘户型面积分析
54 项目附类楼盘规划设计建筑设计特点
55 结
五 市场调研结发展建议
61 市场调研结
（住宅市场环境区域供求吸纳特点项目竞争优劣分析）
62项目发展建议
（策略目标客户目标客户特征具体建议——）
621已购房者需求特点详细调查
622潜购房者需求特点详细调查
附：1广州市型建设项目表
21998年广州市重点城建马项目
3区域口变动情况
4附区域住宅市场概况
623 附楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已销售相长段时期区气旺商铺营状况佳鉴策划案重点放住宅推广销售期通引爆住宅销售带旺区气促进商铺销售营
案略商铺推广销售节侧重造锦绣花园性化镇区明星楼盘形象
作者水限见识限周处尚谅解
东莞楼市分析
东莞产世纪末跨入性化形象化时代进入21世纪东莞产业性化形象化竞争日益激烈盈彩美金域名苑雍华庭新石竹花园金泽花园相继树起超前20年户型富成种品味繁华悠然享关爱性谐然青青园林家等旗帜
东莞镇产竞争似市区样白热化性化形象化已日渐凸显朗碧水天源已率先出碧水天源——然家相信相长段时期性化形象化成镇产发展潮流
锦绣花园取优异销售业绩必须握时机竭利身性资雄浑势力身造成极富性口碑拥良公众形象镇区明星楼盘
二锦绣花园物业概述（略）
三锦绣花园优势足
优势：
1 位置优越交通便捷
位置优越：①锦绣花园座落东莞市黄江镇中心常樟木头成香港置业金三角②徒步2分钟达镇中心酒店食府剧院商场超市等社区设施应俱全
交通便捷：①屋苑设中港豪华直通巴士站返香港仅需90分钟②常火车站咫尺天班直通火车高速列车返九龙深圳
2区康体娱乐休闲设施应俱全
锦绣花园型豪华会占逾万方尺
室外设施：25米露天欧陆式园林泳池童嬉水池全天候网球场羽毛球场篮球场等
室设施：桑浴室健身室乒乓球室桌球室麻雀室社交舞厅卡拉OK酒廊等
3户型统装修
2房2厅3房2厅面积6879——10692方米间户型购房入住高档装修事业成家庭结构简单时尚享受目标购房群极具吸引力
足：
1环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观利引发目标购房群
兴趣利提升锦绣花园公众中知名度美誉度造成记忆时利满足区居民荣
誉感（现代住宅仅满足居住需满足居住者特殊心理需求）
2物业理缺乏特色服务
物业理方面未根目标购房群职业特点实际需求（事业成时尚享受）开展特色服务锦绣花园服务方面缺乏应性吸引力
四目标购房群
二 年龄35——60岁间济富裕固定资产投资中黄江置业位置香港中老年
家庭构成：1—3口中老年夫妻带孩单身中老年
2年龄28——45岁间事业蒸蒸日月收入5000元时尚享受莞工作台湾老板理者老板理者
家庭构成：1—3口中青年夫妻带孩单身中青年
3年龄28——40岁间
月收入5000元
时尚享受田美工业园黄金工业园裕元高科技工业园工作理阶层
五锦绣花园营销阻碍策
阻碍：
1锦绣花园广告宣传力度够
强势卖点尚未竭挖掘尚未树立起应产品形象公众知名度美誉度高记忆深
2锦绣花园差景背阴单位难销售
3区商铺营状况景气销售业绩佳
策：
1竭挖掘锦绣花园强势卖点进行媒体宣传
莞惠线行天桥繁华路段黄江镇中心裕元酒店面常火车站周边做车身路牌灯柱建筑物广告
举办种公活动树立锦绣花园美形象迅速提升锦绣花园知名度美誉度记忆度
2区差背阴景单位作特单位重新命名炒作作特价单位适时限量发售通广告炒作整体形象价格间落差增值赠送促进销售
3商铺营景气销售业绩佳究原二
区气旺二锦绣花园离镇中心太
策二：引爆住宅销售带旺区气促进商铺营销售二根区居民职业特点年龄结构心理特征追求喜实际需求开展特色营例：高品味酒廊咖啡厅等
六形象定位
根锦绣花园身特点目标购房群特殊身份社会位处生阶段锦绣花园定位：凸显生高境界完美生超享受非常住宅
体广告语：
辉煌生超享受
——锦绣花园提供（您）止称心满意住宅……
辉煌生： 锦绣花园目标购房群部分事业成中青年老板理阶层者固定资产投资中老年生众辉煌
超享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特服务
享受市繁华
享受尊荣誉
七两点整体建议
二 建锦绣广场寓意喷泉
针锦绣花园缺乏吸引性景观点建议二期工程中建锦绣广场寓意喷泉黄江镇增致夜景镇居民添处夜休闲散步散心处
试想：夜幕降时候镇中心路走远远锦绣广场灯火闪闪跳动着辉煌生超享受字幕处听着哗哗哗水声走进广场立水边坐石墩感受市繁华呼吸夜气息怡心怡情岂妙哉
方面够增加锦绣花园吸引性提高锦绣花园公众中知名度美誉度记忆度方面利赢目标购房群认满足区居民荣誉感
2 物业理方面提供特色家政服务
锦绣花园目标购房群部分事业成中青年通常没太时间料理家务清扫居孩子锦绣花园物业理方面根居民实际需提供免费送早午晚餐定期清扫住宅偿清洗衣物钟点家教等特色家政服务方面切实解决住户实际问题方面利增强锦绣花园目标购房群吸引力
八广告宣传
锦绣花园广告宣传达三目：
1 竭传达锦绣花园优势卖点
2 快树立起锦绣花园辉煌生超享受物业形象
3 直接促进锦绣花园销售
基三目锦绣花园直广告攻势锦绣花园广告宣传分两阶段广告切入期广告发展期
广告切入期通报纸软文章报纸硬广告形式竭传达锦绣花园优势卖点
广告发展期方面利密集报纸电视电台等媒体广告车身路牌建筑物灯柱等户外广告开展种公活动造锦绣花园辉煌生超享受形象方面利种促销活动现场POP直接促进楼盘销售
广告切入期（1——2月）
1报纸软文章
题1：辉煌生超享受
——记什选择锦绣花园
题2：事业生活轻松握
——记锦绣花园特家政服务
2系列报纸硬广告
题1：辉煌生超享受
——里离香港45分钟
题2：辉煌生超享受
——家里面娱乐休闲
题3：辉煌生超享受
——锦绣广场家花园
广告发展期（3——4月）
1报纸
侧面造锦绣花园辉煌生超享受品牌形象
2电视
3电台
4单张
5户外广告
①莞惠线行天桥繁华路段作灯柱路牌建筑物广告
②黄江镇中心作巨幅建筑物路牌广告
③裕元酒店面树巨幅广告牌
④常火车站周边作巨幅广告牌建筑物广告
6车身广告
莞城——樟木头莞城——常常——香港
7公活动
①锦绣广场落成剪彩仪式
邀请黄江界知名士锦绣花园新老业荣誉出席（文艺表演娱乐节目等）
②寓义喷泉征名题名活动
种方式（信函热线现场邮件等）张旗鼓社会界征集锦绣广场寓义喷泉名称令瞩目日子里开展现场题名活动题名现场热心参支持征名活动群众致感谢奖励（根提供名称题名称接程度进行奖励）
③锦绣花园文化活动月活动
方面丰富镇居民文化活动益方文化事业易博社会界支持造成极社会效应博民众感利迅速树立锦绣花园美公众形象方面吸引新闻媒体注意新闻报道提供素材利范围提高锦绣花园知名度造成持续记忆
1） 黄江镇界士赠送优惠提供月影院片入场券
2） 节假日工休日锦绣广场举办种歌舞表演文化活动等
3）全镇范围开展锦绣花园文化活动月万签名活动
九费预算
二 设计制作费
报纸 5万元
户外广告 8万元
单张 3万元
2公活动 30万元
3媒体投放 150万元
计：196万元
（注：费均估算）
天润花园项目整体策划书
目 录
市场背景
二 项目分析
三 项目定位
四 客源定位
五 产品建议
六 推案策略
七 广告策略
八 销售执行
九 公司简介
十合作模式
市场背景
济南房产市场日趋规范整体处升态势市场发展程中司认分两阶段阶段市场构成素特征简析：
()九九年前动销售暴利阶段：
客源特征：高收入者追求身份位显示时市场选
择范围客户购买存定盲目性
开发商特征：政府开发公司实力求严开发商实力良莠齐受传统观念束缚严重重视客源心理市场发展特性观开发追求暴利品牌意识专业销售机构极度排斥
项目特征：产品形式单（层）缺乏特色注重整体规
划明显区域性特征（集中千佛山周边）
销售特征：整体营销思路盲目追求高利定价偏高效
表现宣传手法注重品牌培养树立
（二）2000年振荡中走规范渡阶段
客源特征：客源层次广泛需求样化楼盘选购消费心理
趋理性时散户消费逐渐成市场力
开发商特征：迫竞争压力开发商动寻求新开发理念营
销策划理念逐渐接受时专业销售带先进理
念影响开发商思想开始注重客源需求逐渐
产定销路线拢品牌意识已增强量实力
雄厚理念先进外开发企业着眼济南房产市场
良发展前景进纷纷抢占济南市场时政府
土资源进行统理价开始升促开发
企业走出暴利阶段利润趋合理时部分资金实
力弱理完善开发理念陈旧企业面严峻
考验
项目特色：产品元化层时高层逐步市
场认高层占领定市场份额域限制日渐
破区规划趋合理特色鲜明区品质断
提升
销售特色：价格趋合理市场出现整合态势营销理念专业销
售机构介入逐步市场接受员日趋专业化宣传
手段断翻新
述市场背景客户市场开发商方面发生较变化：
1客户需求变化
Ø承受价格2500元m2楼盘客户已先期单纯追求满足居住求工程质量追求舒适性安全性私密性方转变
Ø承受25004000元m2价格客户追求述求基基础更加注重楼盘性涵升值潜力区整体规划求较严格
Ø承受4000元m2客户相前两种客户说已质
提高选择楼盘时注重享受追求种理念涵
时开发商资质楼盘知名度社区环境非常注重
2市场环境变化：
理环境：逐步破域限制市场全方位发展传统利
段创品牌创品牌创段
产品环境：产品元化层力高层发展较快逐渐市场接受
中：
高层发展分三阶段：
（1）九九年开发高层社区泉景x四季花园标志高层做新开发理念进入济南市场引入南方先进营销模式进行包装策划注重前期宣传引起巨击前期销售达良效果
（2）金泰花园洪西花园明翠庭金冠花园等点式高层规模开发标志高层市场进入激烈竞争阶段时开发商追求高容积率高利润率导致高层价位偏高点式高层建筑弊端逐渐暴露点式高层呈现昙花现势态
（3）市场客源选择导次转社区化板式高层方发展日益呈现出规模化品牌化特征时代表楼盘历东花园汇苑家园
3开发商变化趋势
Ø开发理念传统单模式样化性化特色化理念化
方转变逐步建立品牌观念具备较强竞争意识
Ø营销方面：竞争激烈带动销售手段断翻新炒绿化
炒智化炒生态化炒付款方式天炒理念规模品
牌营销已越越成种全程性策划行必须注重前期
准备工作熟悉情况结合解客户心态
二项目分析
1基情况：
案位济南市解放路东首西济南市CID（科技商务中心区）山路市政府重点项目兴起必定会辐射周边拉动区域济繁荣东高新技术产业开发区众知名国际国公司投资案正处两发展区域中间位置交通方便段升值潜力巨
2区域消费力分析：
济水：
整体消费群体力较注重生活质量中高阶层社会层次机关工作员
着周边生活设施断完善齐全该区域集中成高档楼盘聚集破原区域消费群体范围成跨区域消费块热土
3客源定位：
案属中高档楼盘受价格限制客源面相狭窄根客源处区域社会位购房意图购房时间等差作分析：
（） 客源：
类客源案客源基础先期客源力司认类型：
私营业：较雄厚济基础事业相稳定广泛社交关系足够休闲时间品味享受生活新理念较强接受度着冷静思考判断二次置业段相应升值潜力较注重
政府官员：类士具较高社会位稳定收入已单位分配住宅希更私密高档生活空间类群档次安全私密区规划配套较高求
高级白领：类客户具高学历高收入特点追求高品味生活氛围突显价值部分客源社区档次配套知名度等较关心
年青成功士：部分着灵活思考较高收入社会位起点高追求现代流生活类客源选择户型例限
结：客源二次三次置业标准户型需求
（二）外客源
类客源案完成整体销售更范围更高层次树立品牌必需分类型
外驻济企业高层理员：类群外派员收入高单身注重生活品味性张扬时希温馨私密生活环境品牌段交通配套娱乐较注重
外资企业驻济高层理士：加入WTO外商投资增加外理员增类客源配套交通物业理智化较注重成案期客源开发重点
三项目定位
案位济南市生活设施市政配套完善良然文环境相竞争楼盘未市场竞争中占楼盘难拟优势司建议案定位：会养房子 ——滋养城市贵族
综述案目标客源中需求点方面：
1 理位置优越
2 交通动线充足
3 市政区配套皆较齐全
4 社区规划合理
5 智化水高
6 强升值潜力
7 户型实舒适
五产品建议
案具备突出规模优势国配套应做精独特部设施进步提升案处层次具体建议：
（） 社区配套设施
1 采暖：采韩式面供暖系统
理：A暖气片支增加面积宜摆放家具
B室温均衡稳定房间温度独立调节控制具
健身功
C辐射供暖空气流卫生洁净
D便设落窗
2 门窗：分户门配视讲防盗门室采木质夹板门客厅设落
窗房间配双层中空塑钢窗
3 保安系统：全方位防盗动控制系统红外线报警系统设消防电
梯公场安装动感应装置时监测火情
4 信息系统
线电话：市区标准线电视信号卫星电视系统
通讯设施：预留两部IDD电话插口
网 络：宽带网入户预留线
5 厨房浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖顶铺设防滑板砖配备整
套高级厨具纯净水入户
6 卫生间：墙面镶砌普通瓷砖顶铺设防滑板砖设三盆
（二） 案层商业楼街场建议楼顶建造代表案风格造型非顶
（三）外立面材料颜色
建议采高级涂料颜色采三段式底部部分深棕色赭石色中部米黄中黄色部淡黄白色
理：A涂料易清洗重新粉刷焕然新发生墙体渗水易
查出面砖易查出
B棕色赭石色体现案层次感时代感整体暖色调搭配衬显出独特阳光住宅时代感觉
（四）绿化布置：根区容积系数建议原区 整体走精路线通精致景烘托社区气氛绿化布置争取实现立体绿化草灌木植株相互搭配互相组合独具特色园林风格增强区部文化环境韵味提升区形象
（五）规划布局：充分满足园林绿化时适增加健身设施建设健康题引入区品牌提升需业负责真实表现样容易引起消费者认
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者实际购买力生活惯面积应100——180方米间适保留200——250方户型面积配应掌握市场消费实际化力基础
（七）户型风格：落窗设计室室全明客户真正感受阳光感觉
六推案策略
（） 售楼处选址：
司建议售楼处干道附迁移解放路附建设装饰带楼盘特色文化豪华售楼处
理：
（1） 该段济南干道员层次较高较客源潜力
（2） 员流动量易扩知名度
（3） 交通动线发达方便客户咨询
缺点：投入费高
（二） 推案操作阶段操作目
案操作期房开始司建议案操作分三阶段：
第阶段：建立市场气引起市场击营造楼盘品牌回笼资金
理：
（1）案期开发需较资金前期资金回笼支持期开发意义极重
（1） 中期销售成功赖前期建立良市场气
形成良性循环案否快化关键前期否建
立市场气引起市场轰动
阶段应注意前期价格制定求整体结合中期操作做铺垫
理：
价格整营销策略中极期重部分整阶段价格衔接导致整项目失败（明翠庭价格制定合理导致市场受挫）
第二阶段：建立品牌立足客源基础拓展客源面创造相
较高利润
理：
（1） 第三阶段销售前两阶段建立品牌支撑
（2） 第二阶段案知名度品牌已建立更广泛围拓展客源会建立楼盘品牌公司形象创造利润创造更利条件
第三阶段：获取高利润通楼盘品牌开发商形象提高更高层次
（三） 价格策略
目前市场竞争激烈操作周期宜长适宜作范围价格调整司建议先期较低价格入市引起市场关注建立气工期进展进行微调出零体封顶竣工三阶段作提升 拉动市场
整体操作结束均价控制3500元方米具体推案策略阶段价格制定双方确定合作关系报贵司参考
七广告策略
（） 诉求点：
突出社区伦部优势会生活选择会养房子诉求点
理：案部优势天独厚楼盘法拟案期房开始销
售单纯宣传社区品质存信度问题然环境优势
高层建筑形式显易见易客户接受产生鸣引起市场击相容易
（二） 销售期诉求
1 引导期：通软广告题宣传活动等形式进行先期引导介
绍社区理优势部配套设施开发观念等
2 开盘期：环境优势结合灵活付款方式优惠措施吸引客户
建立气
3 正常销售期：进入正式销售期诉求点统提领分期展现
户型配套设施绿化交通文化商业景致等品
质成广告系列
理：
（1） 令社区整体优势全面展现
（2） 保持期推出广告独立性宣传题鲜明
断保持市场新鲜度击力持久
（三）广告媒体选择
1 电视——形象广告结合综艺性广告
2 报纸——软广告硬广告结合前期通软广告进行引导正
式销售期通硬广告进行击
3 车体——选择直达案重公场等繁华区公交车
4 电台——选择覆盖面广收听率高电台交通音乐声
5 三维动画——提前展现区部景致部设施便树立消费者信心运高科技宣传手段进步提高开发商品牌力度
八操作执行安排
司年策划代理验总结出套严谨项目操作流程完全建立市场基础全程工作安排通司专业士运作足保证优秀策划创意充分演绎
（）前期市调阶段（第阶段）
第阶段 员安排
1市场研究分析
Ø环境研究分析Ø项目段背景调研Ø附房产调研Ø市场消费倾调研分析 市调员1员策划员1名市调员1员策划员1名市调员2员策划员1名市调员2员策划员2名
2市场调研成果总结 专案组动脑会议市调负责专案编写市场总结
3物业规划研判 专案组动脑会议
4营销方设想（开盘时间建议售楼处样板房搭建布置建议）
5策划报告纲 专案策划员执笔
阶段工作范围案进行详市场调研编写市调报告案规划情况熟知结合前期市场调研成果召开动脑会议初步确认案营销策划方编写初步策划草案发展商
策划容协商修正确定进行第二阶段工作容
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段 员安排
1 营销策划报告正式交稿容决定：Ø目标市场定位Ø销售策略制定Ø推广措施诉求重点Ø广告目标目Ø广告预算编制Ø面制作物设计求（楼书风格建议DM单页制作建议海报建议展板容建议等）Ø现场POP布置建议ØSP活动建议Ø媒体选择安排 进行专案组动脑会议案专案策划员执笔广告策划辅助完成报告
2 司发展商会议（确定广告市场推广费媒体计划SP活动计划等容）
3 广告计划文案设计审核 专案组动脑会议：广告企划电脑设计员策划员专案理控发展商进行确认握
4 印刷品样稿审核修正
5 现场POP布置具体容：Ø现场围墙装饰Ø现场横幅锦旗布置Ø现场灯箱指示牌Ø展板模型制作Ø售楼处装修布置Ø售楼处导引牌Ø样板房装修布置 司发展商制作监督
6 市区长效媒体安排
7 销售文件准备 专案策划
8 售讲资料编写
9 营业员培训考核 专案理专案策划员广告企划等
10楼盘报章广告审核安排 广告策划员专案
11销售名片印刷 广告企划专员监督广告公司完成
阶段基策划报告容实施司阶段协助发展商进
行广告公司接洽联络监督时发展商沟通协助发展商进行现场布置进行业务员培训切销售资料准备落实
三销售阶段（第三阶段）
第三阶段 负责员
1实施广告计划 取发展商确认条件司具体实施
2现场销售情况统计监控 专案理策划员
3电话量客户量成交量统计通报
4价格反应检讨
5广告效果统计 广告策划员策划员专案理
6广告效果检讨
7销售策略调整 专案组动脑会议策划员广告策划员实施
8广告策略调整
9销售形势分析预测 专案组会议
10会议安排
Ø周例会 专案理通报销售情况解工程进度（发展商）业务员反馈情况调查
Ø月会 专案理策划专案发展商进行销售工作总结月度销售计划拟定广告计划拟定
阶段销售会议 专案理策划员广告策划员发展商进行销售阶段总结销售形势分析预测阶段总体计划安排
备注 重促销活动天广告发布司集中力量重点出击
中天广场策划推广
二 前言
………该项目推广思路细实施方案作具体描述推广思路实施方案遵循准确合理领先系统操性等原求该项目推出市场赢满堂红
二市场分析
二 写字楼市场调查分析
没深入细科学市场调查科学市场分析市场推广思路木源水……
11写字楼宏观市场分析
房产开发四产品（住宅商铺写字楼厂房）中写字楼项综合指标反映国家区济活力状况走势购买（租）写字楼客户群理性写字楼开发利润较高时风险较粗略观写字楼发展状况9293年房产片热潮中写字楼市场片欢声笑语广州时标性物业世贸中心卖16000元M2伴着写字楼度开发国家宏观调控政策实施写字楼命运悲惨96年广州写字楼市场例环市东路天河北路带甲级写字楼月租金旺市时250350元M2跌120180元M2跌幅60％空置率相高写字楼萧条直98年底1999年2000年着中国加入世贸步伐部分省市写字楼租售市场开始升温部分升幅幅度北京海升幅低北京升幅更达40％2000年着中国正式加入世贸组织国家济进步转国外机构国企业写字楼较需求尤京津沪穗等济中心理交通占重位区域性城市武汉成重庆等写字楼市场机会会越越
12武汉写字楼现状分析
分析武汉写字楼市场首先认识武汉武汉作湖北省省会位中国中部轴线长江中游带全国重交通枢纽素九省通衢称水陆空交通发达时武汉全国重物资集散汉正街商品市场闻名全国辐射全国座功综合性特城市商业济活跃
武汉写字楼集中商务区汉口区高档写字楼售价基60008000元 M2间租价基4070元 M2·月间理费基1015元 M2·月间入住状况两极分化招银厦建银厦等十座写字楼例招银厦泰合广场等五座写字楼入住率90％左右建银厦瑞通广场等四座写字楼入住率40％
武汉处理发展状况中国加入世贸成现实武汉西部开发中肩负命注定武汉发展中充满着机会活力必吸引量跨国集团国类企业抢滩进驻武汉武汉写字楼市场两年肯定会机会少
2竞争手分析
21质档写字楼竞争手分析（见附表1）
中商广场项目档次高市场应武昌区基础吸纳区尤汉口区写字楼客源全面分析武汉写字楼市场案莫帮助
22武昌区写字楼竞争手案分析
武昌区案争夺客源亚贸广场绿洲广场珞珈山厦江天厦洪广厦中商广场目前出租率仅25％亚贸广场B座入住率达100％江天厦入住率80％中商广场武昌区档次标位中商集团影响力号召力中商广场低出租率零出售令费解中商广场面着原写字楼新峻工写字楼双重压力中案竞争手亚贸广场
亚贸广场济指标
名称：亚洲贸易广场
点：武昌区武珞路628号
开发商：亚洲贸易广场股份限公司
总占面积：12000 M2
总建筑面积：120000 M2中A座建面36000 M2
规划：AB二幢塔楼裙楼连体成
层高：A座28层 B座32层
功：底楼—美食城肯德基停车场
楼—五楼商场
A座817层原规划四星级宾馆现定位写字楼
A座1828层高档写字楼
B座高档写字楼
租售方式：出售出租租代售三种形式
售价：均价4800元M2整体购买优惠定投
资优惠政策
租价：均价70元M2面积出租优惠（价位出租实引导客户选择购买方式采策略）
租代售：120元 M2·月五年期满产权客户年租金需年第月付清（选择种方式客户会100M2面积计算首期付出20款项五年付70万元采揭形式购买仅需480000元相五年分期70）
理费：55元 M2·月
入住率：B座100％ A座尚未入住
配套：具备购物休闲餐饮娱乐等项设施具体裙
楼型商场（全市第四）200泊位停车场新加坡美
食城肯德基快餐厅裙楼屋顶露天泳池高档保龄
球馆美发美容中心等
实率：69％
外立面装饰：裙楼玻璃幕墙塔楼白色条砖配浅 蓝色玻璃
部设施：中央空调IDD电话互联网消防监控系统A
座6部电梯
部装修：写字楼天花水泥面
优惠政策：
三 项目分析
1项目理解
项目名称：中商广场
点：武昌区中南路
占面积：6700M2
建筑面积：
规划：AB二幢角筒式楼裙楼连体成
楼高：180米
楼层：A座49层 B座38层（均含二层）
功：二层停车场
16层购物中心
79层饮食娱乐休闲健身中心
1049层写字楼
实率：62％
室交通：写字楼11部美国奥斯高速豪华直升客梯2部
专消防电梯设步梯通道3条宽12 米
室外交通：46条公交线路设站紧邻长途客运站武昌
火车站武汉客运港天河机场均直达车
智化：中商广场具备5A功动化理系统（BAS）
动化监控保安系统（ACS）消防动化系统
（FAS）通讯动化系统（CAS）办公动化系统
（OAS）
空调设施：美国特灵牌制冷机组中央空调系统新风
增氧系统
消防设施：消防动报警联动系统房间道设手动报
警阀层次消防安全保护楼第102336
层防火消烟供氧疏散避难层设 2部
直升全程消防专电梯
供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电24
时供电设进口防应急柴油机发电机组
供设备紧急启动
停车场：两层180泊车位保安监控收费系
统电脑控制全天候服务
外装饰：裙楼铝塑复合板楼米黄色进口面砖绿色
玻璃相间幕墙条点窗砖面装饰
装修：豪华堂高档进口石材贴面铺公走道采
高档石材铺矿棉天花板吊顶公卫生间全套
装修写字间均装天花面铺毯
租售方式：售租
售价：均价7000元M2
月租价：35元M2起升高层加1元M2均价约55元M2
开发商：中商集团中江房产开发限公司
物业理：中江物业理限公司
物业顾问：香港屋宇物业理限公司
建筑商：武汉建工集团
2推广策划
21市场定位：5A智厦
22目标客户群定位：IT行业
23销售价格：7000元M2
3项目机会优势分析
31中国年底加入世贸国外资涌入促进整写字楼市道转项目作写字楼样受惠
32 国家开始西部开发武汉通西部开发中间点水陆空交通发达作城市武汉商机增伴西部开发断深入武汉写字楼市道会转
33 中商广场武昌第高楼作武昌区标性建筑具备较
强吸客力
34中商广场武汉市公司中商集团开发中商具备品牌优势
中商品牌供挖掘利
35中商广场处武昌区干道环路中南路交通发达周边
众金融机构政府机关紧邻省委省府等四政府班子
府邸文教科技中心武汉政治中心尊贵气
儒雅风油然生理优势代
36中商广场原宣传推广销售手法欠缺缺乏整体包装
灵活优惠租售政策方面利敝司优势充
分整合中商广场现资源中商广场重新包装制定灵活
优惠租售政策通验丰富训练素销售员推介
软件方面塑性相
37中商广场5A智型甲级写字楼智型高档写字楼必
备功发展趋势中商广场具备作智型厦基功
38 中商广场租售价格根市场作适调整高竞争
手30％率降20％左右7000元M2调整5600
元M2价格渐趋合理时说明中商广场领导层尊重市
场灵活应变
39 中商广场外装饰装修区域范围首屈指写字间装
天花面铺设毯竞争手没进步拉
竞争手价格距离时提高楼盘附加值
310中商广场现楼期楼缺乏信心投资客急
租场办公企业说信心时间优势
4项目问题劣势分析
41中国加入世贸脚步声然越越尚未正式加入
外商国相部份仅停留市场调查方面寻根
点尚需时日
42中商广场然区域头优势武昌区毕竟文教
科研区真正商务区汉口缩客户群范围
43区域范围武珞路竞争楼盘档次略低
价格优势吸引部分客源中商广场价位偏高
调整渐趋合理价格较讲优势
44中商广场然武昌第高楼外立面缺乏现代感作
标性建筑外观第感觉落磁砖组成
想树立中商广场领袖位仅高度尚显证足
45中商广场现楼现楼现楼优势时利
面骡子马已清清楚楚缺乏进步炒作想象空
间爱炒期楼投资客已空间
46中商广场实率仅62区域低配套设施完
善
47中商广场已作宣传推广原业绩讲
应视成功重新包装项目做项目需付出
双倍努力
四项目介入市场身份设定
根市场分析项目分析项目介入市场身份设定：
1市场形象定位
中商广场营销角度处零开始状况前未作规模计划宣传推广未项目优势表现出敝司建议首先项目重新包装定位敝司通武汉房产市场调查该项目详细分析出思考：
项目形象定位：武汉市环线商务区标志性智厦
原：该项目足够质素支持述定位
支持点：
1 1该项目位武昌区环线中南路中南路武昌商务中
心武汉金融条街武汉商务区淡化
心目中武昌区作武汉市文教科研区思维定势时强化
位武汉政治中心区成标志性建筑物业段
独性
12该项目环线武昌区段高建筑高度180米中商
广场成标志性建筑支持点唯性
13中商广场拥5A级智系统动化理系统动化监
控保安系统消防动化系统通讯动化系统办公动
化系统项目众处权威性
+
2项目市场推广定位
根述市场定位出项目区域范围处龙头位市场推广定位求针性时气豪气霸气
项目推广定位：领袖风范商贵首选
21理：项目目标客户济状况良中型企
业部分实力商项目形象定位围绕客户
群体特性突出尊贵感
22领袖风范表达区域范围项目龙头位
楼盘第高度5A级智系统等设施质素香港屋宇物
公司理模式等优势傲视群雄商贵首选入住项目
商界中翘楚 枭雄真枭雄会获
认离枭雄尚段距离中型企业
说会入中商广场办公豪
3目标客户群定位
31企业性质定位
境外跨国企业尤知名国际企业
国中型国企业
国实力私营企业
32企业类型定位
房产开发公司金融证券公司保险公司IT企业高科技术企业
33目标客户源定位
现办公环境满意企业发展壮需换间更体现身份档次企业
现租户15％现租户60％转买写字楼现租户60％转购买需套较优惠措施（优惠方案推广策略里面详述）
投资客50％吸引投资客需吸引投资回报率保障回报实现方案（具体方案促销策略里面详述）
型买家35％营稳发展企业方案较吸引
首期款太重贷款期太短（具体方案促销策略里面详述）
4项目价格定位
41 售价：均价5600元M2然价格武昌区写字楼高
价写字楼质素相价位应目标客户群接受
价位应该中商广场价格突破点
42租价：起租35元M2层差1元M2均租约55元M2
理费125元M2（含空调费）
五项目包装
1 售楼部租赁部包装设计建议（见附图）
原：体现中商广场档次风格
体现种气豪气
2 中商广场写字楼样板间设计建议（见附图）
3 中商广场门前升旗设计（见附图）
4 更改楼名作商厦名称中商三足：气然中商开发公司中商集团简称作标志性建筑公司名称般讲会气广州甲级写字楼均未公司名称作楼名二中商造谣中伤中伤谐音三中商似中商外商区分感建议中商广场改中南广场理述四点外尚三点：中南样理解中南商业股份限公司简称中商矛盾二中南位中南路中南路武昌说路王时环路干道三中南中南区域概念包容性更
六推广策略
1 项目推广四障碍点
1 1区位概念障碍项目位武昌区提武昌然认文教科研区似写字楼关联降低项目认感时总区域亚贸总圈圈里跳出
1 2价格劣势障碍投资客讲关心价格升值空间投资回报问题楼盘质素考虑首位难吸引投资客
1 3项目身质素障碍项目走甲级写字楼5A智厦身质素未全部位例配套全外观气派缺乏现代感竞争手没相明显差距
1 4付款方式障碍项目价位优势质素明显差情况呆板繁重付款方式应造成项目前期成功
15 目标客户定位准项目原目标客户定位IT行业定道理面太狭窄
2 项目推广五突破口
2 1区位突破改变思维定式区位提武昌免文教亚贸捆起提环线环线说武汉商务中心项目位环线中南路称位环线商务区样提时亚贸进行区隔说明价格高提供力证
22价格突破调价调5600元M2缩区域竞争楼盘
价格差时环线质楼盘价格优
23项目质素提升硬件方面部分包装装修写字间计已基
定型软件方面强调众知名物
公司理星级服务买家免费提供举行企业产品
展示会场等
24付款方式突破价格占优注定该项目做成功必
须调整付款方式付款轻松付款时间延长采取
五成五年免息付款五成八年银行揭五年返租形式
增强投资客信心减轻付款负担
25 目标客户原定IT行业IT行业发展快前景心竟新生事物项目容量仅消化IT行业然吃饱目标客户群扩充种济实力强企业房产公司保险公司等
3 设计logo统标识
4 项目包装（前面已述略）
5 宣传题
51中心中心（强调区位）
52东方颠 世纪基业（强调气势）
53流品味 领袖风范（强调位）
54商贵云集 商贾首选（强调客户群层次）
55口首付口风险五年返租 震撼江城（强调付款轻松高
回报率）
56首付万月供千租买（强调购买轻松价
值）
6 媒体广告（见附页）
7 媒体计划（略）
七营销策略
二 营销节奏分区销售建议
A座10—50层写字楼（中第102336层安全层）38层写字楼面积约40000M2
B座10—38层写字楼（中第102336层安全层）26层面积约26000M2
分区销售：建议AB两座高中低三楼层第阶段推广时均出部分销售中B座略底层略量销售略差写字间
2 价格策略
2．1 价格均价建议高5600元M2
2．2 价格根楼层方景观间隔制定价差
2．3 出数套低层方景观间隔差单位做广告低亚贸广场均价价格销售吸引更客户
2．4 价格拟定实行低开中走策略先较低价入市根销售情况调整价格销售情况微升
3 付款方式策略
3．1 付款原求量减少首期款增免息分期成数年限提供长贷款年限
营销节奏分五阶段：筹备期部认购期（针现租户）公开销售期强销期续销期
32投资秘笈体容
321项目周边竞争手相价格偏高唯予客户灵活轻松付款方式投资回报予客户较高回报较低风险方项目市场突围突破口建议采五成五年免息分期五成八年银行揭付款方式五年返租年回报率10％返租方案针具体客户实施
322针中商广场现租户实行租转售策略谓租转售项目现租客户欲购买租写字楼优先购买额外优惠（免二年物业理费）项工作应走营销工作前面果现租户解决外界具强号召力吸引力炒作空间增试想果说某幢厦租户转成买家外界样震撼市场明朗情况现租户实行租转售策略承租客户贵司皆欢喜极重步具体实施举例：
例：现客户租中商广场写字楼100M2租期二年租金均租金约55元M2理费125元M2现实行租转售 售价5600元M2时予赠送两年物业理费优惠政策计算：
该写字楼原销售总价：100 M237000元M2700000元
该写字楼现销售总价：100 M235600元M2560000元
免该客户物费金额：100 M23125元 M23123230000元
该客户实行五成五年分期付款五成八年银行揭该客户付款方式：
首期五成分五年付清年第月付清年款额1056800元
该客户贷款额：56000
35028000元
该客户月供款额：（280000y10000）3129S38≈3623元（
住房贷款利率计算）
该客户租写字楼月交租金：5500元
月供款额月交租金：550036231877元
出该客户买楼月供款仅3623元租楼5500元交1877元年少交22524元减年交10％56000元客户年仅交33476元五年交167380元八年拥该写字楼
33针投资客实行先租楼买楼策略五年返租具体客户欲购买中商广场写字楼发展商购买客户签定五年租合发展商五年（签定买卖合计算）年第月月租金逐渐返购楼者年回报率10％五年回报率50％样该客户采取五成八年银行贷方式付款
例：现客户采取五年返租五成八年贷方式购买中商广场写字楼100M2售价5600元M2
具体计算：100M235600元 M2560000元
该客户年交发展商金额：56000031056000元
（第月交清）
该客户五年交发展商金额：5600035280000元
年返该客户金额：56000031056000元
年逐月返客户金额：56000÷124667元
五年返该客户金额：5600035280000元
该客户五年交发展商金额实际：2800002800000元
该客户贷款金额：560000÷2280000元
该客户月供金额：（280000÷10000）3129383623元
返该客户金额该客户月供：466736231044元
五年返该客户月均租金：
（560000y12）y100≈47元 M2
该写字楼正常出租价格：55元M2
发展商年返外尚额外赢利：（554）31003129600元
发展商五年返外尚额外赢利：96003548000元
34 针型买家（尚未租楼）选择二种
八促销策略
1直销
11营销活动中两种情况适合采直销种目标客户
普罗众面相广街头直销员派保健品类单张
保险公司逐家登门拜访类直销层次相较低种目
标客户某特定群体目标相较明确某渡假村
销售会员卡等层次相较高直销员求高
12直销方式：电话拜访登门拜访单张派发
13直销象：中商广场已租客户写字楼客户金融单位
证券公司保险公司企事业单位富私营企业
14直销员：敝司销售员学生礼仪（形象）姐
2 DM邮寄
21距离较远客户未作联系客户门拜
访前先实行DM邮寄然电话询问直登门拜访
22 DM象：写字楼客户外省外市意武汉租写字楼
客户证券金融单位保险公司企事业单位
23 DM邮寄容：中商广场单张简介中商广场投资秘笈
24 DM邮寄时间：正式公开推广前星期左右
3 优惠政策
3 1企业产品展示会流较集中环境较优雅方举 行企业形象产品展示会企业乐彼事推广期会选择国国际知名企业免费中商广场举行企业产品展示会
32租买写字楼获
xx日游
限10月10日前租购买客户中租单间客户获二三日游面积租买客户获三五日游
旅游点三日游选择张家界黄山等五日游选择云南昆明四川九寨沟等方
二三日游金额控制5000三五日游控制10000
33面积租购买中商广场客户产品优先进入中商
购物中心采购目录优先进入中商购物中心设点营
进入中商购物中心客户降低保底额提成例
九中商广场首期推广工作计划方案
（见附表）
长安园·产业墅全案营销战略案
第章项目总体策划
二 市场分析
二 项目背景分析：
A项目宏观背景：
●项目时代背景：中国政府实施西部开发划时代战略
●项目区位背景：产业墅位西安长安科技产业园属产业园中北示范区
长安科技产业园国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分西安市西部开发战略实施程中重点建设项目建成成中国西部具科技创业潜力产业基
B项目立项背景：
●西安西部开发桥头堡高新技术开发区长安科技产业园城市动力型产集中板块产业墅中示范性产项目新型办公物业胆创新
●市场需求：
产业墅诞生源市场传统专业写字楼种种非性化素扬弃全新商务办公理念方式需求
2市场概况分析：
二 市场概况：
●国外高档办公产品形态丰富中商务墅类产品配套性化设计定验积累类产品称office parkvilla park等
●国高档办公房需求日趋增长开发满足新代办公客户求性化生态化写字楼已迫眉睫
●西安市场西北区尚办公墅产品面市
●北京广州重庆西安等已企业开始搬进墅办公墅建设时定位居住缺乏办公须商务环境
●全国范围产业墅高端稀缺产品仅北京性项目刚刚面市
森根国际：位北京北苑区北京第家具TOWNHOUSE风格写字楼项目分四期期商务区具浓郁德国馆风格三栋矮层德式风格写字楼1＃楼1500M2层高55米23＃写字楼独立分六单元2＃楼单元约800M2率883＃楼单元约600M2率96项目车位宽带网等方面配套较完善售价10000元 M2北京般高档高层写字楼售价差
B西安写字楼市场简析：
●西安市高档写字楼集中高新西区南二环线城
●高新西区高档次写字楼集中区域写字楼高层智化高科技等服务配套吸引客户均价格6000元左右
●南二环写字楼新建项目市场分商住形式写字楼纯商务写字楼两种均价格5000元左右市场销售较
●城写字楼北街门新城广场区写字楼特点种商业配套成熟丰富商务办公配套相关支撑行业缺乏均价格6000元市场销售情况
●目前西安市高档写字楼普遍追求科技化商务氛围办公环境性化生态化始终没突破
二项目分析
二 产品分析
二 产品类型：
产业墅种升级型具填补市场空白功产品建筑形态墅实功商务办公
B产品差异化分析：
产业墅需体现居住型墅高贵性化园林化优点时须具备传统写字楼更高档次商务配套
●传统写字楼缺点：
二 长时间等电梯公交通影响工作效率
b办公室然通风然采光差造成资源浪费利身体健康
c效层高低造成空间狭拥挤感觉
d员工没休息间休息间条件差
e停车位秩序差
d办公区附少令赏心悦目景观
f工作空间死板缺乏活力缺少然话缺少性化缺少关怀直接影响工作者热情遏止创造欲创新精神
●产业墅传统写字楼优点：
二 优秀园区生态氛围
b建筑风格独具性
c良然通风光富变化灵活性生活空间
d更完善商务办公硬件配套软件配套
e更舒适高档休闲会谈场
f体现种非常尊贵性化高级办公状态更程度激发创新精神创造欲
2产品USP提炼：
二 专案宏观背景卖点：
长安科技产业园优势分析
●政策优势
n整体规划优势：西部开发划时代战略背景长安园作国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分建成中国西部具科技创业潜力产业基西安市政府重点项目支持政策西安市南移产业园受益非浅
N税收优惠措施土优惠政策园区财政扶持
n提供融资担保：易形成产业效应建设期短企业果目前资金短缺影响建设速度产业区提供相关担保商业银行申请贷款
N提供企业援助：迅速形成产业形象项目产业区政府形式偿资助部分资金支持企业发展产业区针市场发展前景收益较高项目进行直接投资注入相应资金支持企业搞建设
●服务配套优势
n站通办公：产业区入区企业审批注册登记立项等系列手续实行站式办公流程简化企业入区程序提高办事效率企业尤外企业提供便利
N高质量居配套：180万方米超规模国际化社区紫薇田园市规模居西北区首营造完美居环境完全满足社区生活居住需
N完善市政设施：产业区入区企业设置金融电讯电信通讯邮政教育公交等全套机构提供便利高效市政服务
N功区域规划：产业区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区产业区产业类型划分相应园区外规划建设住宅宾馆公寓理中心商贸中心会展中心图书中心艺术中心学国际中学双语制学幼园等设施满足入区企业全方位功需求
●营理念优势
n高起点：长安科技产业园整体运营招商国型企业担纲具雄厚政府背景强劲综合实力作国家区政府关注重点项目长安园蕴涵潜力前景成入驻企业信心保证
N长远眼光：产业区运做伊始着眼国际市场充分考虑环节国际接轨海外企业入驻提供天独厚条件园区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区整体考虑园区建设方案区域功合理体现性化理念
N城市营：长安园开发商已跳出传统消费型产开发商范畴升城市运营商高度籍产业墅长安园动力型产典型代表开发运作整西安市西部中国产生深远影响
N品牌营：品牌产品类型客户直观具吸引力整体感受高科集团新西部紫薇产长期形成品牌观深植长安产业园营中开发商具备品牌感召力品牌承诺进步确立市场投资信心
B产品体卖点
●产业墅城市动力型产城市建设核心推进剂
●产业墅长安科技产业园示范性项目西安西部甚全国产开发范例
●产业墅传统办公模式场革命开创全新生态办公理念办公物业高形态——国际新文商务标准OFFICE真正体现
●领先传统业态商务服务硬件设施配套
●更高档次休闲会前未工作享受
●激发创造力办公空间
3项目SWOT分析
二 项目优势：
●国领先商务物业模式填补市场空白
●具西部开发背景
●开发商实力雄厚信誉卓著
B项目机会：
●首创动力型产引爆市场
●作长安园示范部分助长安园高新开发区进行市场推广
●市场性化生态化办公模式需求
C项目劣势：
●整产业园区政策环境投资氛围相应配套较差外埠国外企业进驻造成障碍
●单体项目建筑面积栋墅面积约1400—2600间总房款高非普通企业承受
●项目形态新颖市场认知度低
D项目威胁：
●总房款高销售难度非般销售手段达目
●短期难引起市场深度认知
●全国科技园区间产生市场争夺
●项目高度够
三项目综合定位
二 目标客户定位：
二 基产业墅产品高端性稀缺性决定目标客户群范围较
B目标客户综合实力雄厚企业类企业领导着眼建立良企业文化企业环境强烈创新意识企业形象较高求时类企业家投资谨慎物业性价升值潜力判断较丰富验
C目标客户制机构规模分三类：
●中型民营企业(首推)
●型国企业
●中型外资企业
D目标客户行业细分市场调研完成进行
2产品市场性价定位：
项目定位高档产品价格定位市场中高档水
3案名建议：
二 案名剖析：
产业墅优越性化办公环境案名体现出：1生态化园林式2全新高档次商务模式3空前具第性
B案名建议：
壹号公园企业商务御花园企业公园墅壹号官邸
第二章营销推广策略
二 核心营销战略
二 动力型产解码：
二 专案成功关键：
●动力型产引爆市场全新概念代表着实质性前瞻性建设性产开发形态产模式推出案成功关键
●围绕动力型产特质：产业墅普通消费型产产品形态目标客户选择区需利非常规重量级营销手段实现核心战略：
动力型产运动战消化
B动力型产互动流程：
图示：动力型产精髓三创新带三收益良性互动程程终形成推动城市发展巨力量
2价格策略：
二 价格控制：
案价格策略侧面充分显示产品强竞争力高品质商新产品未追求超高利润选择超高价位结合市场需求设定中高价位缓释全新业态市时概念认知难度
B价格杠杆运：
●专案价格杠杆运策略定意义理解：高开高走起点项目均价利强力市场推广项目体逐步浮出水面带强击稳步提升价格
●计划通销售杠杆运限度促进销售终实现均1525超价收入
二传播推广策略
二 整合传播策略
图示：整合模式分众传播方法分营销费实处起实效全面结合案产品实质高端性稀缺性特点精确锁定目标客户群体
2媒介组合策略预算分配图
图示：整体传播费中广告攻势体机配合事件公关促销攻势体广告攻势环节采取外结合环环相扣战术西安传媒投放基础辅全国性媒介高空轰炸迅速深化市场案认知
3传播战术组合图
二 广告新闻标题：
●产业墅全球拍卖公告
●WTO新西部动力产(长安园产业墅)全面入世
●中国长安版块动力型产天骄[企业壹号公园]诞生宣言
●世界500强西部50强
●中国产第三次革命
●香港伦敦纽约里CBD西安高科集团造西部中国CBD
●中国产新陆—[企业壹号公园]
●[企业壹号公园]新西部财富总部
●开创新文国际商务标准产业墅企业壹号公园
●[企业壹号公园]—永谢幕新财富特区
●西部中国骄傲
B公关活动促销题
●产业墅国际拍卖会暨市新闻发布会
●动力型产城市营坛
●品牌企业入驻壹号公园庆典
●壹号公园时代精英嘉年华会
●优秀民企企业家壹号公园观摩团
●壹号公园杯新西部十新锐企业家评选
三销售策略
二 销售阶段控制
全案销售控制中围绕阶段性传播推广重点形成案三次销售浪潮
2销售创新战术
二 营销战略创新
●势营销：西部开发国家西部重点城市政策扶持势西安市城市营长安产业园整体推动势实现案势势
●互动营销：充分利紫薇城市花园已入驻长安园企业产业墅品牌链接实现园区产业区住宅区行政办公区互动赢
B案销售创新战术充分结合动力型产运动战消化核心战略扬弃传统坐店式销售提倡目标客户更实效性沟通讲究走出请进阶段性重点事件营销引爆点
C五营销战术创新
图示：五营销利器核心战术辅长久形成系统销售技巧销售力量抓住次契机锤定音
●ONE TO ONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式高素质理级员专项负责意中客户专服务深度沟通
●泛CLUB营销模式：
形成案会会员企业间口碑传播巨力量外时针性利俱乐部高端客户集群性诸高尔夫俱乐部网球俱乐部高级商业俱乐部等目标重点推广
●新空间卖场营销模式：
传统售楼处现代商物业文明展览馆形式面市场客户高科技感高时代感氛围予访者巨感官击销售员扮演讲解员角色系统指导客户程度享案带全新商务体验物业附加值
●阶段性题营销模式：
消费型产常见销售方式明显适合案波浪式营销事件题活动贯穿全案形成三热销阶段核心举措
●拍卖营销模式：
案强势开盘方式通充分前期筹备引进重量级企业拍卖会造势案炮红时拍卖会落定部分客户
第三章项目提升建议
二 项目运营建议：
1长安园示范产业区——产业墅示范重点
●形象示范：
产业墅位长安科技产业园入口处两面园区干道面时代广场长安园形象工程时全国首创新文国际商务标准办公模式体现入驻企业卓然群品牌形象
●规划示范：
规划设计具超前性先导性体现新理念新手法示范产业区时具环境景观示范作
创造布局合理题新颖意想突出现代示范产业区建设新时期生态型国际化科技产业园区形象
●产业链示范：
长安园提供金融服务政策支持园区物流住宅商业办公文化休闲等全方面配套园园外形成良性互动产业链循环产业墅产业链极具特色环
●综合效益示范：
产业墅仅企业带济效益体现社会效益边际效益协调关系示范作动力型产代表性作品创造综合效益示范
2理创新
二 政策创新
●站通关：
园区入驻产业墅企业出口业务提供协助办理海关手续设立产品出口快速通道企业效掌控国际商机真正实现壁垒贸易交流
●企业外交官全程解决方案：
避免水土服现象园区委会免费负责家入驻企业量身聘配名长期企业外交官协助办理企业入园切手续日营中相关法律外联事务确保企业入园站通营事事通
●企业融资：
园区入驻产业墅企业提供土证次性享受购款相应数额贷款担保服务解决企业营资金困难
●税收政策：
入驻产业墅企业享受园区外商投资企业税收减免优惠政策享受国家鼓励外商投资中国西部区税延长三年减15税率征收扩投资领域降低控股例关政策规定
B观念创新
●产业墅种新型物业长安科技产业园开发建设模式中国高新科技产业园区动力型产开发模式创新开发高科技园区胆尝试成西安市全国城市城市营益示范
●新型物业项目成功作开发商需项目整体运营观念实现创新传统物业理职深化成入驻园区企业事业伙伴角度提升物业附加值提高CS(客户满意度)观念出发营产业墅
C服务创新
全新物业模式形成企业全新OFFICE办公方式推动企业文化发展做开发运营商软性服务方面作充分准备配合专案硬件形态支撑产品市场定位高附加值
二产品力提升1基配置(略)2新文国际商务标准OFFICE
通产品力提升产业墅进步成国首推新文国际商务标准写字楼产品
新文国际商务标准OFFICE三考评标准：生态化标准智化标准性化标准构成
龙架生态办公（旅游）墅
二 市场分析
1项目背景分析：
A项目宏观背景：
● 项目时代背景：
中国政府实施西部开发划时代战略
进入新世纪神农架实施旅游富区战略湖北省委省政府神农架列全省5重点开发旅游区域
● 项目区位背景：
神农架1970年国务院批准建制全国唯林区命名行政区直属湖北省辖全区总面积3253方公里口81万
神农架保存完然生态世瞩目1986年国务院批准神农架国家森林野生动物类型保护区1990年联合国教科文组织神农架列国际生物圈保护网成员1995年世界然基金会神农架定生物样性保护示范点
神农架林区仅保存完然生态保存完文化生态
国家旅游局明确提出神农架确定中国北南生态旅游走廊组成部分作面世界21世纪拳头产品予重点开发
Ｂ项目立项背景：
● 项目建立神龙架入口处应该进入神龙架旅游路线象神龙架桥头堡样果建设话会更促进神龙架旅游业
● 市场需求：旅行社类竞争加剧家价格战旅行社会想切办法进行服务质量变情况节约成相价格会想切办法提高服务服务树立起差异化销售产业墅诞生源市场传统专业写字楼种种非性化素扬弃全新商务办公理念方式需求
2市场概况分析：
A市场概况：
● 国外高档办公产品形态丰富中商务墅类产品配套性化设计定验积累
● 国高档办公房需求日趋增长开发满足新代办公客户求性化生态化写字楼已迫眉睫
● 神龙架区（林区三镇）周边市场尚办公旅游墅群面市
●北京广州重庆西安等已企业开始搬进墅办公
●全国范围办公墅高端稀缺产品
●目前全国高档写字楼普遍追求科技化商务氛围办公环境性化生态化始终没突破
B林区三镇市场简析：
●木鱼镇处神农架南部接中心游客集散区位优势中期拟游娱设施接设施基础设施配套现代化旅游城镇水规划建设注意然保持山林镇古朴气息突出木城特色风貌镇里现饭店宾馆餐饮点较高软硬件档次服务质量中期逐步扩接规模
●松柏旅游功区建设期托老城现旅游接设施中远期城东青阳河南岸发展形成神农架北部旅游接重镇逐步达具身特色现代化旅游城镇整体水目标进步完善现饭店餐饮等接设施提高服务质量中远期逐步扩接规模
●红坪镇正重新建设新城
二 项目分析
1产品分析
A产品类型：
办公墅种升级型具填补市场空白功产品建筑形态墅实功商务办公
B产品差异化分析：
产业墅需体现居住型墅高贵性化园林化优点时须具备传统写字楼更高档次商务配套
● 传统写字楼缺点：
a．长时间等电梯公交通影响工作效率
b办公室然通风然采光差造成资源浪费利身体健康
c效层高低造成空间狭拥挤感觉
d员工没休息间休息间条件差
e停车位秩序差
d办公区附少令赏心悦目景观
f工作空间死板缺乏活力缺少然话缺少性化缺少关怀直接影响工作者热情遏止创造欲创新精神
● 办公墅优点：
a优秀园区生态氛围
b建筑风格独具性
c良然通风光富变化灵活性生活空间
d更完善商务办公硬件配套软件配套
e更舒适高档休闲会谈场
f体现种非常尊贵性化高级办公状态更程度激发创新精神创造欲
C产品特性：
1建筑形态：独体墅联体墅（23层）
2建筑环境：高绿化园林式生态化
3建筑风格：风格样高端张扬性唯美风格样
4建筑率：建筑率高
5面积单价：等销售单价面积单价低
6部空间：宽敞立体感强灵活意
7然通风采光优良
8办公环境：幽雅舒适文明性突显
9商务配套：更先进商务设施高雅商务氛围
10停车位：栋楼独立停车位园区公停车场
11入驻感受：尊贵性创造欲
2产品USP提炼：
A神龙架旅游圈背景卖点：
● 政策优势：
进入新世纪神农架实施旅游富区战略
湖北省委省政府神农架列全省5重点开发旅游区域
国家旅游局明确提出神农架确定中国北南生态旅游走廊组成部分作面世界21世纪拳头产品予重点开发
● 区位优势：
项目建立神龙架入口处进入神龙架旅游路线
1986年国务院批准神农架国家森林野生动物类型保护区1990年联合国教科文组织神农架列国际生物圈保护网成员1995年世界然基金会神农架定生物样性保护示范点
● 营理念优势
高起点：聘请专家前期会诊高定位带高层潜力前景成入驻企业信心保证
品牌营：品牌产品类型客户直观具吸引力整体感受神龙架身世界级品牌
B产品体卖点
●办公（旅游）墅动力型产林区建设核心推进剂
●办公（旅游）墅林区示范性项目
●办公（旅游）墅传统办公模式场革命开创全新生态办公理念
●领先传统办公形式生态场
●更高档次休闲会前未工作享受
●激发创造力办公空间
3项目SWOT分析
A项目优势：
●具西部开发背景
●神农架实施旅游富区战略等方面政策优势
B项目机会：
●林区首创动力型产引爆市场
●助神龙架整体进行市场推广
●市场性化生态化办公模式需求
C项目劣势：
● 单体项目建筑面积总房款高非普通企业承受
● 项目形态新颖市场认知度低
D项目威胁：
● 总房款高销售难度非般销售手段达目
● 短期难引起市场深度认知
三项目综合定位
1目标客户定位：
A基办公（旅游）墅产品高端性稀缺性决定目标客户群范围较
B目标客户综合实力雄厚企业型旅游企业类企业领导着眼建立良企业文化企业环境强烈创新意识企业形象较高求
C目标客户制机构规模分三类：
● 中型民营企业
● 型旅行社
● 中型外资企业
D目标客户行业细分市场调研完成进行
2产品市场性价定位：
项目定位高档产品价格定位市场中高档水
3案名建议：
A案名剖析：
办公（旅游）墅优越性化办公环境案名体现出：1生态化园林式2全新高档次商务模式3具林区第性
B案名建议：
天然植物园企业商务花园企业墅公园
Arima整理2003年11月19日
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