重庆南方集团永川南方花园策划
（部分）
前 言
着西部开发进步深化渝西济走廊济发展迅速永川年轻城市着西部开发东风进入济发展快车道两年渝西广场阳光花园伟映帝琴花园代表批影响楼盘永川房产推新发展时期永川南方花园项目重庆南方集团限公司响应西部开发号召着服务永川建设永川目永川市南街投资开发型项目永川市列市委市府形象工程型园林式住宅区
目 录
第部分：市场分析
1． 永川市基情况 1
2． 永川市房产市场基情况 1
3． 永川市场特点分析 3
4． 永川房产发展趋势 4
5． 竞争手分析 4
第二部分：永川南方花园项目概况
1． 理位置 8
2． 济指标 8
3． 项目规划 8
4． 户型指标
⑴． 户型划分（暂定） ９
⑵． 二期设计户型建议 10
第三部分：SWOT分析
1．[S]项目优势 11
2．[W]项目劣势 11
3．[O]项目机会 12
4．[T]项目威胁 12
第四部分：项目定位策略
1 目标客户群说明 13
2 项目品牌定位策略 13
3 楼盘品质定位策略 14
4 物定位策略 16
5 宣传定位策略 18
第五部分：项目营销推广
1 项目现场包装 18
2 建设步骤建议 18
3 广告推广策略 19
第六部分：项目销售策略 20
第七部分：宣传推广计划
第阶段：品牌嫁接 20
第二阶段：楼盘品质塑造 22
第三阶段：营造销售氛围 24
第八部分：媒体广告
第部分：市场分析
1 永川市基情况
永川古梁州属1200年历史1992年3月国务院批准撤县建市辖区1575方公里34乡镇街道办事处631行政村市区常住口11万中央市属科研单位11类专业技术员2万余专院校3中专技工校16医疗机构111三资企业40余家拥全国发行报纸两家永川日报渝西济电台1家（永川市电台）电视台两家永川电视台永川市线电视台
2 永川市房产市场基情况
永川市现房产开发商45家中38家三级资质开发企业7家二级资质开发企业97年集中永川市开发区现市区中心段开发年全市建项目65面积32575万方米拟建项目7面积774万方米单栋层街居少量高层电梯房墅
特点区位处成熟社区周边市政配套设施齐全结构采底层（商场）框架商场住宅部分均砖混结构种混合结构8层户型设计单力户型三室二厅四室二厅面积100方米130方米没成规模区完善配套环境
目前楼价分低档中档高档基情况：
楼盘名 住宅单价 门面单价 理位置 特点 销售状况
裕丰商住楼 360元方米 2800元方米 汇龙道汽车城面 已售50
福星楼 350元方米 2000元方米 两区 已售70
众园 正街420元方米次街390元方米 正街3000元方米次街2200元方米 南街桥子中心转盘 济适房 已售80
全发综合楼 顶层400元方米楼层450元方米 3000元方米 项目范围南街办事处正面 已售85
志新厦 3~6层460元方米7层440元方米顶层400元方米 街2500元方米河3000元方米 农科河面永川二环路旁 已售40
低档楼盘层砖混结构开发商开发单栋楼：
中档楼盘层高层砖混结构段位置较中等实力开发商联建栋连体住宅半合围状广场绿：
楼盘名 住宅单价 门面单价 理位置 特点 销售状况
阳光花园 均价580元方米 25队长途汽车站 四室二厅双卫错层面积1699米三室二厅双卫错层面积13136米三室二厅双卫A面积14010米B面积13048米二室厅卫A885米B面积8679米 已售60
海通厦 560元方米 街3000元方米次街2300元方米 环路泸州街交叉处火车站间 已售60
高档楼盘高层电梯广场少量配套环境位处成熟社区市政配套较：
楼盘名 住宅单价 门面单价 理位置 特点 销售状态
公交商厦 均价800元方米 位环路泸州街交叉口 全欧式风格框架结构全落客厅玻璃窗奥斯3100型电梯处成熟社区市政设施较 已售65
渝西光华世纪广场 3~8层均价660元方米顶层590元方米 锦华楼1~2层光华家电通讯电脑城6000元方米外街10000元方米次街6000元方米 位永川市商业中心商业街西街玉屏路西外老街围合处 锦华楼盛华楼风华楼均9层住宅盛华楼风华楼底层门面光华厦面形成条18米宽商业步行街门面部分建面积 已售70
光华厦 A型四室二厅双卫面积15988米价格1080元方米B栋二跃层面积22073米价格1180元方米B栋三跃层面积3048米价格1280元方米 光华广场 已售80
旺城山庄 1280元方米 位永川市城山山腰东邻城市公园北渝西步行街 52幢墅少量层公寓式风格A1墅316米车库22米A2墅302米（2层）车库22米B1墅326米（3层）车库22米C1墅210米（3层）D1型三室二厅双卫错层式公寓126米D2型三室二厅双卫错层式公寓134米 已售10
综事例知永川市现房产市场尚真正意义规模开发区情况永川南方花园项目农科块麻柳河天然水景环境理优势南方集团公司规模开发成功验开发实力营建永川市园林式生态住宅区必成功创造较济效益社会效益
3 永川市场特点分析
⑴城市房价低面积流行较户型
⑵房产发展尚处早期消费者偏错层认流行高档户型
⑶消费者区房解甚贫乏房子定价更缺少评判标准
⑷乡镇级领导批农村乡镇外出商士改变现住房条件需求
⑸现住宅开发集中永川市开发区市中心带住宅部分砖混结构成较低户型设计般没规模配套环境
4 永川房产发展趋势
永川市现正处房产开发早中期市中心城市改造重点商品房开发存明显区域衡性着生活质量求断提高居住环境求逐渐提高南方集团限公司城乡结合部南街开发会种衡性缩
5 竞争手分析
⑴ 伟映帝琴花园
该项目深圳建筑设计院重庆分院进行建筑设计环境景观浩丰园艺景观设计公司设计销售代理重庆伟联销售代理公司公司代理项目层建筑配部分墅园林花园区中庭层停车场项目位永川济开发区腹汇龙道第二转盘总占110亩总建筑面积15万方米绿化率达40永川伟映实业开发售楼部设汇龙道第二转盘处属时售楼部期完工拆售楼部周围绿化基完成
永川伟映实业永川三房产开发商公司前身永川茶山尚家旅游营单位开发伟映东岳农贸市场位汇龙道第转盘处属排连排楼永川年涌现优秀楼盘现已全部卖完伟映实业永川房产开发赢较声誉较高知名度价格：层均价520元方米跃层均价590元方米写字楼780元方米两层住宅墅面积372方米均价988元方米
位汇龙道第二转盘帝琴花园分四期建成7~8层层建筑少数墅分布第四期冬景园区成田字型布置两入口[见方位图]进出区中央活动区设游泳池型背景音乐童活动区休闲广场期夏景园高绿色植物环园四周中间桥卵石流水凉亭等景致308套住宅中跃层占建面35错层面积120~130方米占建面50层面积80~100方米占建面15
规划建设二期春景园景观花草强调春暖花开成景致三期秋景园红叶秋季乔树果树表现秋景四期冬景园突出冬季景象石山水景表现冬景
智化系统：
室外 ① 区中央背景音乐 ② 视讲电话 ③ 红外线周界监控 ④ 园区闭路监控 ⑤ 三表出户 ⑥ 漏电保护 ⑦塑钢窗
室 ① 燃气泄漏报警 ② 手动紧急报警系统 ③ 红外线室监控报警 ④ 宽带网入户 ⑤ 门磁防盗 ⑥子母防盗门
推广宣传：
*该区5月18日已开始咨询具体房价物付款方式均未出台
*城北路中段单立柱T型跨街广告牌块
*汇龙道第转盘第二转盘公路两边路灯杆双面灯箱广告
*体育馆发现场售搂部购房直通车辆
*7月28日渝西会展中心召开次新闻发布会
*78月份永川市体育场渝西广场组织次促销宣传活动
*78月份永川日报刊发４次广告协办专栏出软性文章３次
*78月份做报刊夹页３次
*永川电视台合办伟映－帝琴花园专题节目２次
*准备渝西广场建永川户外广告牌
*准备做永川市公交车身广告
市政配套交通：
①汇龙道永川市政府规划重点工程新城区交通干道路面整宽阔
②市政府迁该项目正面
③永川市民医院该项目面职工搂体已完工
④业子女学读汇龙幼园汇龙学永师附中办学质量较差目前伟映正联系永中联合办学
⑵ 昌州城市花园
位南门（川沟）英井路区电影院文化馆寺庙永川中学红旗学客运中心演艺中心民医院南门商业中心完全连成体繁华红尘墙隔出入相便捷南方项目相更成熟社区商业环境
区位图：
项目占110亩总建筑面积140000方米绿22000方米期工程占44亩总建筑面积58566方米绿7800方米住宅16000方米商门面12000方米建房20500方米车位120中心商业步行街8000方米（商场未计入总建面中）幼园600方米会650方米展览馆1200方米写字间600方米
期住宅全层墅中层8层街层商业门面2~8层住宅
户型分配百分
户 型 种 类 面 积 百 分
层 二室厅 56方米 10
二室二厅 80方米85方米 20
三室二厅 115方米120方米130方米 50
错层 四室三厅 180方米 10
6栋墅面积栋300方米
区特点：
阳台弧型阳台窗阳光窗外墙色调黄色部20白色部80黄色层顶兰色橙红色区修商业步行街设计渝西广场架空层相似底层商业步行街部作广场
该项目二期规划66亩总建面88000方米全7~8层层住宅处成熟商业区区位优永川南方花园项目户型占例较体现永川市场需求值留意
第二部分：永川南方花园项目概况
1． 理位置
处重庆作物研究永川西南面南街紧市中心麻柳河游（长约2公里）处
2． 济指标
项目占223公顷（计334亩）总建面积约30万方米中期济技术指标：
面积 总建筑面积 住宅面积 道路面积 广场水体面积 街商店公建面积 折算绿化面积 车库面积 绿化率 总居住户数
93809方米 128630方米 98060方米 234523方米 121017方米 22143方米 37805方米 6648方米 403 695户
3 项目规划
⑴ 项目总体规划创建回然高尚新颖致充满文化情趣社区着21世纪居住建筑性化原整体规划突出特点：
① 林荫步行道麻柳河两岸环绕贯穿全区
②30米宽景观道16米宽步行街全区骨架充分考虑环境均性集中分散动静分离等原基础区分ABCDE五组团更住宅良景观
③区景观道步行街外开放该区域整城市公空间组团间相独立围合成院落保证区城市相融时充分保证业生活私密空间
⑵建筑风格
① 半坡屋顶屋顶花园外飘塑钢阳光窗等机结合古典风味具现代特色
② 立面造型采三段设计充分运丰富古典建筑符号线脚白色玻璃高档白色塑钢窗加浅灰色高级外墙面砖组团色彩雅致谐
4 户型指标
⑴ 户型分（暂定）
户型 面积m2户 户数 面 布 局 结 构 形 式
三室二厅二卫厨 三厅三卫厨 层 错层 跃层
1 90100 114 144 0 30 82 0
2 100145 426 426 0 113 315 0
3 150200 141 24 117 6 18 0
4 201250 18 0 18 0 0 18
合 计 699 564 135 149 415 135
占 户 数 例 8068 1932 2132 5937 1931
⑵二期户型设计建议
面积（含公摊） 8595方米 110125方米 130150方米
占建面 30 50 20
建议户型面积需求 客厅开间42M面积＞20㎡ 客厅开间42 M面积＞20㎡ 客厅开间45M面积＞25㎡
餐厅＞8㎡ 餐厅＞8㎡ 餐厅＞10㎡
厨房＞6㎡ 厨房＞7㎡ 厨房＞7㎡
卧＞14㎡ 卧＞14㎡ 卧＞15㎡
次卧＞11㎡ 次卧＞11㎡ 次卧＞11㎡
卫生间＞5㎡ 卫＞5㎡ 卫＞5㎡
观景阳台＞4㎡ 次卫＞4㎡ 次卫＞4㎡
生活阳台＞3㎡ 储物间＞2㎡ 起居室＞12㎡单独设置
原 ①老年年轻生活惯生活需求需分开居住老年喜静社交范围相较窄生活需空间相较②刚踏入社会年轻族需购房组织家庭济太宽裕户型需求较③部分3040岁公职员父母居农村方现家庭济状况允许父母接身边愿父母影响现生活方式购置户型供父母居住愿④父母子女购房组织家庭 观景阳台＞4㎡ 储物间＞3㎡
生活阳台＞3㎡ 观景阳台＞4㎡
①永川市常住口21万中职工作员国家单位集资建房获产权买断公房产权占房产市场4530老居民房屋产权祖辈处继承实际通购买商品房获房屋产权消费者占房产市场25获产权住房般档次高户型合理配套齐全2次置业需求面积求适中户型环境配套②原居民住房面积偏居旧城改造范围配套环境较差2次置业需求③家庭口交际广泛时访客需客房供客居住 生活阳台＞3㎡
①家庭口需购置较户型②交际广泛时亲朋友访休息娱乐互干扰需购置跃层③济富裕需住房豪华气派需购置跃层
*门面开间4248M开间进深例约1：3单门面面积控制4060方米
*底层反跃设计减少底层门面进深时丰富底层住宅结构变化
*景观阳台面积暂50计算生活阳台面积全算
第三部分：SWOT分析
1[S]项目优势：
⑴集团公司品牌优势
⑵永川南方花园项目规模优势
⑶永川南方花园户型等性化设计处处体现企业营理念
⑷16米宽步行街30余米宽景观道等繁华独立围合成组团宁静相益彰充分体现项目规划优势
⑸紧邻永川市中心（离渝西广场仅800米）周边购物交通教育医疗银行等配套齐全尤项目位处麻柳河游水清树绿独具区位优势
⑹社区配套齐全备会游泳池篮球场超市幼稚园音乐广场等设备设施
⑺区直饮水系统改变永川市饮水差历史区居民户户喝质优价廉纯净水
⑻区优秀物服务区居民全新安全舒适生活环境
⑼永川南方花园市委市府形象工程政策支持
2[W]项目劣势
⑴项目属块目前尚未形成较规模开发交通设施等够完善南街铁路桥心理更交通瓶颈永川市民目前惯项目——南街片区理解城郊结合部市政配套设施够成熟气涣散
⑵目前房价普遍较低项目配套设施施工条件差增建设成提高成控制难度
⑶ 城北新区市政府年发展方项目销售带定影响
3[O]项目机会
⑴西部开发带动永川市年济发展迅速
⑵永川市目前没成规模开发型园林式区永川市目前开发商中实力普遍较弱竞争力强
⑶永川市物业理水低里物优势明显
⑷城北新区成熟尚时日项目运作时间
4．[T]项目威胁
⑴ 市场容量限存客源分流危险
⑵ 着永川市城市建设展开实力验开发商进入加剧市场竞争
⑶ 永川市量集资建房减少集团购卖
⑶ 永川市部分低挡楼盘仅售350元㎡400元㎡左右项目均价800元㎡相差半分流部分客源
第四部分：项目定位策略
1 目标客户群说明
①． 公务员教师：收入般相稳定环境揭等较高求
②． 企业商成功士：定消费实力支付力强交通等较高求
③． 乡政级领导班子目标客户群：收入较高隐性收入注重户口子女学家属业等
2 项目定位策略
根述目标客户群体特点项目定位高档楼盘价格取中高水准针二次置业者相成功士
营销方面充分展示品牌开发商优势消费者信心时充分满足业尊荣感
质塑造方面充分展示区域规模规划配套等优势
服务方面售前售中售均充分体现性关怀理念
3 楼盘定位策略
历史理等原永川房产开发较滞现土资源分布开发商实力情况两年会出现量区会出现型成规模区着社会生活水断提高生活居住质量求提高区绿化配套物等逐渐成收入稳定公务员高收入商士（电信银行政府部门部分拥黄金铺位工商户私营企业等）二次置业必条件
永川南方花园项目针年收入2万元积蓄 6万元目标客户群楼盘定位规模高档区超越永川现区竞争手环境景观区配置物业理等方面体现楼盘性突出楼盘品质进吸取消费群：
区配置采：
室 ①子母防盗门 ②塑钢阳光窗 ③空调冷凝水预置 ④预留烟道 ⑤水电气闭路电话户 ⑥区直饮水系统户 ⑦赠送花台户户景
室外 ①A级环境外观设计 ②游泳池网球场会钓鱼池 ③局部底层架空休闲空间 ④音乐广场步行街童游乐场公厕 ⑤晨跑径室外健身设施 ⑥南街入口处设红绿灯设公交车站治安岗亭 ⑦亲水行道 ⑧幼园（级标准） ⑨老婴幼孕妇品专卖市场 ⑩学校医疗保健农贸市场超市银行邮政等
智化：①区背景音乐 ②电子巡更 ③三表出户 ④讲系统 ⑤ 24时闭路监控 ⑥宽带网入户
特通中轴修建条30米宽景观道步行街亲水绿化观光道相互辉映楼盘定格高档锁定目标客户群时吸引潜客户
4 物定位策略
永川南方花园物业理服务具级资质重庆南方花园物业理限公司提供永川南方花园积极引进重庆国发达区先进物业理理念服务体系结合力资源组建专门物业理公司区业提供高档次超值周高效方便称心服务
物业理服务项目
（）公服务
1 清洁卫生：区公场部位卫生清扫垃圾清运常性
保洁
2 绿化日常维护理：绿化物进行修枝整形浇水施肥治虫保持
绿化物生长良
3 治安理：设安全保卫员区进行安全防范治安理工作
4 蓄水池维护：定期清洗消毒保证饮水符合卫生质量标准
5 水电维护：业供水供电线设施进行日常养护维修保证
正常
6 排污设施维护：清疏维修业区排水排污水道化粪池确
保正常
7 道路维护：区区级道路（含市政道路）进行日常养护维修
保证道路良
8 房屋部位日常维护：房屋屋顶外墙楼道等公部位进行日常
养护维修保持完
（二）偿服务
1房屋代代租代售 2家庭清洁（钟点长期）
3代商品 4代购租育花木
5搬家 6代送鲜花礼品
7商务服务（票务字复印传真等）
8组织童假期类培训 9洗车
10医疗护 11空房
12客接送（汽车火车轮船飞机）
13家电安装维修
14业（住户）设备设施定期维护
（三）偿（超值）服务
1日常家政服务：代办电话安装申请代办线电视开通代办天然气开通代订牛奶代办收发报刊特快专递时代保物品组织家庭装修讲座代出租车起床
2文化娱乐服务：代联系举办喜事庆典提供棋类活动场举办居家常识讲座组织居民摄影展组织区休育活动组织区老年活动建立老年活动组织等
3医疗服务：建立住户医疗档案配备急救箱急救药品住户生病代联系医院等
4园艺绿化：提供家庭园艺咨询
5安全服务：义务检查安全电气情况义务宣传家庭安全电气消防常识
二物业理服务承诺
（）保修期维修
工程竣工验收日起计负责代表业联系督促保修单位发展商提供质量保证书约定期限完成
（二）常规期维修
接维修投诉10分钟答复维修请求投诉记录物工作员30分钟现场中修外般维修三时处理完毕
（三）清洁服务
生活垃圾袋装化定期灭四害回收利资源（废金属玻璃制品塑料制品等）分类存放定期收集清运废旧电池专门存放定期回收
（四）保安服务
区组团组团公范围机动巡逻组团门岗部机动巡逻设中央控制室智安保系统集中监控
（五）环境园艺
定期修剪补栽定期施肥虫景观水池定期清洗消毒道路景观明完充足
：永川南方花园物业理费标准
根类区收费标准暂定：
电梯住宅：050元（建筑面积计算）
电梯住宅：060元（建筑面积计算）
商业门面： 150元（建筑面积计算）
价格终执行价格物价部门核准标准准
5 宣传定位策略
导入期嫁接南方集团公司开发实力企业品牌形象作重点宣传说服期宣传围绕高档佳展开康居乐园锁定诉求目标客户——年龄2545岁企业理员国家公务员文化教育卫生业员收入相稳定私营企业拥黄金铺位工商户营造期品质区位性化服务等方面柳河市家着手高档生活区阻挡魅力完全释放目标客户片寻梦天空
第六部分项目营销推广
1．项目现场包装
工周围采砖砌围墙刷白画宣传画树康居乐园形象营造永川南方花园柳河市家亲气氛
售楼部装修简洁明采幅落玻璃窗增加室通透性室布置重点突出南方集团企业形象售楼部家俱室色调应温馨量营造亲气氛客户走进售楼部象走进朋友家样然亲切交易谈判时朋友间知心交谈
售楼部外环境围墙围合成块情况建议设停车场休闲娱乐场（南街附没广场步行街）附居民休闲娱乐售楼部进集聚气停车场休闲娱乐场绿化带分隔休闲娱乐场设户外娱乐健身器材：综合秋千架铁吊椅等环境表现绿化
2 建设步骤建议
建议步行街景观道区建设骨架景观道逐步扩散建设景观道引入利展示南方集团雄厚实力企业形象增加项目社会信誉度利销售工作利展开时游泳池计划2002年6月份前投入便形象展示规模区配套优势
3广告推广策略
永川南方花园南方集团走出重庆市区首型项目永川政府高度重视列永川市委市府形象工程集团公司确定该项目建设成永川市园林生态住宅区项目全面准确推介消费者创造良销售环境推广分导入说服营造三阶段进行
导入期[2001年9月中旬9月旬]
采阻隔策略嫁接重庆南方集团公司品牌告知消费者永川南方花园占334亩高档次园林式生态住宅重庆市著名房产开发企业南方集团永川开发永川市委市府形象工程详介绍重庆南方集团企业南方集团开发业绩进行嫁接品牌工围墙板电视广告户外广告牌车身广告报纸广告推出劝阻消费者推迟购买商品房防止客户分流
说服期[9月旬开盘前]
采全面出击策略量报纸广告突出麻柳河畔离尘离城区位优势时利详资料项目介绍全面细致推介区精品户型独特文景观性优秀品质企业文化形象等塑造第楼盘品牌品质促消费者追捧购买
营造期
充分运报纸楼书纸手袋促销活动售楼现场精致样板房展示等营造出成功士度身定造成功者感觉柳河市家片市田园天
第七部分：项目销售策略
策略：根永川市场实际情况建议采低开高走促出现羊群效应消费者追捧南方花园项目
策略二：期A组团开发全层住宅资金快速回笼时聚集气建议开盘适额度优惠限量销售制造热销抢购效应
策略三：整体计划握销售节奏保证项目持续畅销
第八部分：宣传推广计划
第阶段：品牌嫁接
实施步骤：
报版广告
报版广告
1时间 9月10日 星期
2版面 整版套红
3报纸 永川日报
4容：祝贺教师节诚邀永川市优秀教师校领导意性客户参加重庆南方集团楼盘日游告知活动时间9月15日9月22日
报版广告二
1时间9月11日 星期二
2版面 整版
3报纸 永川日报
4容：
①引语[见初稿]
②开发商述[见初稿]
③编语：编辑记者发编语引发永川产业讨
* 9月14日 星期四 永川日报 整版
①南方集团荣誉榜
②介绍南方集团业绩名苑龙景苑等特色苑区建设环境配套物等特色展示获荣誉牌
③插入图片
④编语——南方集团永川市带巨变
⑤．告知明日周六重庆南方集团物业日游
二 活动
重庆南方集团区日游
1时间 9月15日9月22日[实施时间]
2宣传时间 9月10日
3宣传方式 报纸广告中穿插
4参游员 意客户全永川市优秀教师学校领导
5交通 包车
6日行程安排 午：永川 重庆 文景苑 名苑
中午：酒店吃午饭
午：C区 格林 彩电苑 永川
7费预算：6000元次 两次12万
8参者获纪念品贵宾卡卡购房享受97折
第二阶段：楼盘品质塑造
重点区位优势项目理念着手楼盘品质塑造
：报版广告
报版广告
1时间 9月18日 周二
2报纸 永川日报
3版面 整版
4容：永川南方花园项目介绍
①济指标
②整体规划理念
③环境设计理念
④建筑造型立面设计理念
⑤配套设施规划
⑥区位优势分析
报版广告二
1时间 9月21日 周五
2报纸 永川日报
3版面 整版
4容：倡导健康生活生活环境
⑴健康生活义
⑵健康生活环境标准
⑶紧扣健康生活环境推荐永川南方花园健康生活
①环境
a麻柳河畔空气清新洁净林荫道晨练散步
b景观道背景音乐步行街
c体育健身设施
d环境安静远离喧闹
e出入方便安全
f生活居家方便市政配套齐全
②项目效果图：区整体鸟瞰图组团效果图景观效果图
报版广告二
1时间 9月25日 周二
2报纸 永川日报
3版面 整版
4容：⑴麻柳河畔新景观题项目身高贵品质优秀质量点评
⑵编语——永川南方花园南街麻柳河永川市带巨变
⑶户型研讨活动
①市民征集户型
目：体现开发商理念建老百姓认满意住宅吸引消费者关注
操作方式：a市民设计b抛出户型部分[前期设计图]
②推出力户型[前期设计图]征求意见
③评奖：等奖名二等奖二名三等奖三名奖励钱物
④期广告公布部分作品专家点评
⑤费预算[4000元左右]
⑥发奖时间 开盘日 [10月10日暂定]
第三阶段：营造销售氛围
报版：
1时间 9月27日 周四
2报纸 永川日报 整版 封底
3容 ①祝贺国庆节
②公布户型研讨部分作品专家点评
③推出售价竞猜活动
a推介力户型区景观特色
b 专家点评项目优缺点
c 售价竞猜表
目：通售价竞猜活动市民逐渐认识项目品质接受销售价格
费：3000元左右 发奖时间： 开盘日[暂定10月10日] 报版二：
房市沙龙专栏
1时间 9月28日 周五
2报纸 永川日报 半版 封底
3容⑴房市动态[业士关注南方集团抢滩永川]
⑵购房知识
①购房程序介绍
②选房技巧
③破解购房陷阱
⑶法律天律师事务供稿 18版
⑷专家点评：重庆市范围住宅区名优楼盘点评分析
报版三：
1时间 9月27日 周四
2报纸 永川日报 半版 封底
3容 ①公布户型研讨售价竞猜获奖名单
②告知10月10日 永川南方花园开盘
二．常规广告
1时间 9月20日[车身广告投放]
9月21日[渝西广场户外广告牌投放]
2 时间 9月28日 类宣传资料投入[楼书宣传单页户型效果图等等]
3广告语 永川南方花园 柳河市家
三 开盘庆典活动
时间：10月10日
点：南街项目售楼部
具体详见开盘庆典筹备计划
第九部分：媒体广告
1． 车身广告
永川石油路——永川九中
路线起石油路横穿永川繁华区九中13辆车市区路线中川江车10辆山花车3辆
费：13辆×3000元年＝39万元年
永川胜利路——永川成渝高速路口
路线7辆车胜利路永川市中心繁华段部分居民区线路面广车速较慢（特市中心）视觉击率极高媒体传播市场太成熟永川说公交车身广告效果非常
费：7辆×3000元年＝21元年（版面设计见附图）
2． 标志性广告牌
光华广场广告牌
位永川西街渝西广场旁6楼顶永川渝西广场重百商场入口正侧面永川目前块户外广告牌永川渝西广场永川市繁华市中心集休闲娱乐购物体永川新济圈流量特设广告牌
规格：30米×7米＝210方米
费：全年包12万元（版面设计见附图）
汇龙转盘广告牌
位通威公司行道永川车辆出入成渝高速路口唯路线竞争手帝琴花园距远该花园已转盘周围帝琴花园路段制作帝琴花园灯箱广告进步吸引目标客户避免目标市场分流特针性汇龙转盘设广告牌
规格：20米×7米＝140方米
费：全年包7万元（版面设计见附图）
南街跨街广告牌
位桥子南方花园项目旁南街横跨南街项目特设标志性广告牌
规格：（25米×15米）×2面＝75方米
费：全年包35万元（版面设计见附图）
3． 报纸
永川日报永川日报发行量1万份天企事业单位乡镇机关订阅部分受众正永川南方花园项目目标客户计划年9月开始投放均周次计52次中套红占20报版容：半版永川日报合办周定期刊发软性广告法律顾问类户型点评购房须知房产开发市场动态等利永川南方花园销售文章半版硬性广告根销售需调整广告容次数
费：3000元次×52次＝156万元
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（部分）
前 言
着西部开发进步深化渝西济走廊济发展迅速永川年轻城市着西部开发东风进入济发展快车道两年渝西广场阳光花园伟映帝琴花园代表批影响楼盘永川房产推新发展时期永川南方花园项目重庆南方集团限公司响应西部开发号召着服务永川建设永川目永川市南街投资开发型项目永川市列市委市府形象工程型园林式住宅区
目 录
第部分：市场分析
1． 永川市基情况 1
2． 永川市房产市场基情况 1
3． 永川市场特点分析 3
4． 永川房产发展趋势 4
5． 竞争手分析 4
第二部分：永川南方花园项目概况
1． 理位置 8
2． 济指标 8
3． 项目规划 8
4． 户型指标
⑴． 户型划分（暂定） ９
⑵． 二期设计户型建议 10
第三部分：SWOT分析
1．[S]项目优势 11
2．[W]项目劣势 11
3．[O]项目机会 12
4．[T]项目威胁 12
第四部分：项目定位策略
1 目标客户群说明 13
2 项目品牌定位策略 13
3 楼盘品质定位策略 14
4 物定位策略 16
5 宣传定位策略 18
第五部分：项目营销推广
1 项目现场包装 18
2 建设步骤建议 18
3 广告推广策略 19
第六部分：项目销售策略 20
第七部分：宣传推广计划
第阶段：品牌嫁接 20
第二阶段：楼盘品质塑造 22
第三阶段：营造销售氛围 24
第八部分：媒体广告
第部分：市场分析
1 永川市基情况
永川古梁州属1200年历史1992年3月国务院批准撤县建市辖区1575方公里34乡镇街道办事处631行政村市区常住口11万中央市属科研单位11类专业技术员2万余专院校3中专技工校16医疗机构111三资企业40余家拥全国发行报纸两家永川日报渝西济电台1家（永川市电台）电视台两家永川电视台永川市线电视台
2 永川市房产市场基情况
永川市现房产开发商45家中38家三级资质开发企业7家二级资质开发企业97年集中永川市开发区现市区中心段开发年全市建项目65面积32575万方米拟建项目7面积774万方米单栋层街居少量高层电梯房墅
特点区位处成熟社区周边市政配套设施齐全结构采底层（商场）框架商场住宅部分均砖混结构种混合结构8层户型设计单力户型三室二厅四室二厅面积100方米130方米没成规模区完善配套环境
目前楼价分低档中档高档基情况：
楼盘名 住宅单价 门面单价 理位置 特点 销售状况
裕丰商住楼 360元方米 2800元方米 汇龙道汽车城面 已售50
福星楼 350元方米 2000元方米 两区 已售70
众园 正街420元方米次街390元方米 正街3000元方米次街2200元方米 南街桥子中心转盘 济适房 已售80
全发综合楼 顶层400元方米楼层450元方米 3000元方米 项目范围南街办事处正面 已售85
志新厦 3~6层460元方米7层440元方米顶层400元方米 街2500元方米河3000元方米 农科河面永川二环路旁 已售40
低档楼盘层砖混结构开发商开发单栋楼：
中档楼盘层高层砖混结构段位置较中等实力开发商联建栋连体住宅半合围状广场绿：
楼盘名 住宅单价 门面单价 理位置 特点 销售状况
阳光花园 均价580元方米 25队长途汽车站 四室二厅双卫错层面积1699米三室二厅双卫错层面积13136米三室二厅双卫A面积14010米B面积13048米二室厅卫A885米B面积8679米 已售60
海通厦 560元方米 街3000元方米次街2300元方米 环路泸州街交叉处火车站间 已售60
高档楼盘高层电梯广场少量配套环境位处成熟社区市政配套较：
楼盘名 住宅单价 门面单价 理位置 特点 销售状态
公交商厦 均价800元方米 位环路泸州街交叉口 全欧式风格框架结构全落客厅玻璃窗奥斯3100型电梯处成熟社区市政设施较 已售65
渝西光华世纪广场 3~8层均价660元方米顶层590元方米 锦华楼1~2层光华家电通讯电脑城6000元方米外街10000元方米次街6000元方米 位永川市商业中心商业街西街玉屏路西外老街围合处 锦华楼盛华楼风华楼均9层住宅盛华楼风华楼底层门面光华厦面形成条18米宽商业步行街门面部分建面积 已售70
光华厦 A型四室二厅双卫面积15988米价格1080元方米B栋二跃层面积22073米价格1180元方米B栋三跃层面积3048米价格1280元方米 光华广场 已售80
旺城山庄 1280元方米 位永川市城山山腰东邻城市公园北渝西步行街 52幢墅少量层公寓式风格A1墅316米车库22米A2墅302米（2层）车库22米B1墅326米（3层）车库22米C1墅210米（3层）D1型三室二厅双卫错层式公寓126米D2型三室二厅双卫错层式公寓134米 已售10
综事例知永川市现房产市场尚真正意义规模开发区情况永川南方花园项目农科块麻柳河天然水景环境理优势南方集团公司规模开发成功验开发实力营建永川市园林式生态住宅区必成功创造较济效益社会效益
3 永川市场特点分析
⑴城市房价低面积流行较户型
⑵房产发展尚处早期消费者偏错层认流行高档户型
⑶消费者区房解甚贫乏房子定价更缺少评判标准
⑷乡镇级领导批农村乡镇外出商士改变现住房条件需求
⑸现住宅开发集中永川市开发区市中心带住宅部分砖混结构成较低户型设计般没规模配套环境
4 永川房产发展趋势
永川市现正处房产开发早中期市中心城市改造重点商品房开发存明显区域衡性着生活质量求断提高居住环境求逐渐提高南方集团限公司城乡结合部南街开发会种衡性缩
5 竞争手分析
⑴ 伟映帝琴花园
该项目深圳建筑设计院重庆分院进行建筑设计环境景观浩丰园艺景观设计公司设计销售代理重庆伟联销售代理公司公司代理项目层建筑配部分墅园林花园区中庭层停车场项目位永川济开发区腹汇龙道第二转盘总占110亩总建筑面积15万方米绿化率达40永川伟映实业开发售楼部设汇龙道第二转盘处属时售楼部期完工拆售楼部周围绿化基完成
永川伟映实业永川三房产开发商公司前身永川茶山尚家旅游营单位开发伟映东岳农贸市场位汇龙道第转盘处属排连排楼永川年涌现优秀楼盘现已全部卖完伟映实业永川房产开发赢较声誉较高知名度价格：层均价520元方米跃层均价590元方米写字楼780元方米两层住宅墅面积372方米均价988元方米
位汇龙道第二转盘帝琴花园分四期建成7~8层层建筑少数墅分布第四期冬景园区成田字型布置两入口[见方位图]进出区中央活动区设游泳池型背景音乐童活动区休闲广场期夏景园高绿色植物环园四周中间桥卵石流水凉亭等景致308套住宅中跃层占建面35错层面积120~130方米占建面50层面积80~100方米占建面15
规划建设二期春景园景观花草强调春暖花开成景致三期秋景园红叶秋季乔树果树表现秋景四期冬景园突出冬季景象石山水景表现冬景
智化系统：
室外 ① 区中央背景音乐 ② 视讲电话 ③ 红外线周界监控 ④ 园区闭路监控 ⑤ 三表出户 ⑥ 漏电保护 ⑦塑钢窗
室 ① 燃气泄漏报警 ② 手动紧急报警系统 ③ 红外线室监控报警 ④ 宽带网入户 ⑤ 门磁防盗 ⑥子母防盗门
推广宣传：
*该区5月18日已开始咨询具体房价物付款方式均未出台
*城北路中段单立柱T型跨街广告牌块
*汇龙道第转盘第二转盘公路两边路灯杆双面灯箱广告
*体育馆发现场售搂部购房直通车辆
*7月28日渝西会展中心召开次新闻发布会
*78月份永川市体育场渝西广场组织次促销宣传活动
*78月份永川日报刊发４次广告协办专栏出软性文章３次
*78月份做报刊夹页３次
*永川电视台合办伟映－帝琴花园专题节目２次
*准备渝西广场建永川户外广告牌
*准备做永川市公交车身广告
市政配套交通：
①汇龙道永川市政府规划重点工程新城区交通干道路面整宽阔
②市政府迁该项目正面
③永川市民医院该项目面职工搂体已完工
④业子女学读汇龙幼园汇龙学永师附中办学质量较差目前伟映正联系永中联合办学
⑵ 昌州城市花园
位南门（川沟）英井路区电影院文化馆寺庙永川中学红旗学客运中心演艺中心民医院南门商业中心完全连成体繁华红尘墙隔出入相便捷南方项目相更成熟社区商业环境
区位图：
项目占110亩总建筑面积140000方米绿22000方米期工程占44亩总建筑面积58566方米绿7800方米住宅16000方米商门面12000方米建房20500方米车位120中心商业步行街8000方米（商场未计入总建面中）幼园600方米会650方米展览馆1200方米写字间600方米
期住宅全层墅中层8层街层商业门面2~8层住宅
户型分配百分
户 型 种 类 面 积 百 分
层 二室厅 56方米 10
二室二厅 80方米85方米 20
三室二厅 115方米120方米130方米 50
错层 四室三厅 180方米 10
6栋墅面积栋300方米
区特点：
阳台弧型阳台窗阳光窗外墙色调黄色部20白色部80黄色层顶兰色橙红色区修商业步行街设计渝西广场架空层相似底层商业步行街部作广场
该项目二期规划66亩总建面88000方米全7~8层层住宅处成熟商业区区位优永川南方花园项目户型占例较体现永川市场需求值留意
第二部分：永川南方花园项目概况
1． 理位置
处重庆作物研究永川西南面南街紧市中心麻柳河游（长约2公里）处
2． 济指标
项目占223公顷（计334亩）总建面积约30万方米中期济技术指标：
面积 总建筑面积 住宅面积 道路面积 广场水体面积 街商店公建面积 折算绿化面积 车库面积 绿化率 总居住户数
93809方米 128630方米 98060方米 234523方米 121017方米 22143方米 37805方米 6648方米 403 695户
3 项目规划
⑴ 项目总体规划创建回然高尚新颖致充满文化情趣社区着21世纪居住建筑性化原整体规划突出特点：
① 林荫步行道麻柳河两岸环绕贯穿全区
②30米宽景观道16米宽步行街全区骨架充分考虑环境均性集中分散动静分离等原基础区分ABCDE五组团更住宅良景观
③区景观道步行街外开放该区域整城市公空间组团间相独立围合成院落保证区城市相融时充分保证业生活私密空间
⑵建筑风格
① 半坡屋顶屋顶花园外飘塑钢阳光窗等机结合古典风味具现代特色
② 立面造型采三段设计充分运丰富古典建筑符号线脚白色玻璃高档白色塑钢窗加浅灰色高级外墙面砖组团色彩雅致谐
4 户型指标
⑴ 户型分（暂定）
户型 面积m2户 户数 面 布 局 结 构 形 式
三室二厅二卫厨 三厅三卫厨 层 错层 跃层
1 90100 114 144 0 30 82 0
2 100145 426 426 0 113 315 0
3 150200 141 24 117 6 18 0
4 201250 18 0 18 0 0 18
合 计 699 564 135 149 415 135
占 户 数 例 8068 1932 2132 5937 1931
⑵二期户型设计建议
面积（含公摊） 8595方米 110125方米 130150方米
占建面 30 50 20
建议户型面积需求 客厅开间42M面积＞20㎡ 客厅开间42 M面积＞20㎡ 客厅开间45M面积＞25㎡
餐厅＞8㎡ 餐厅＞8㎡ 餐厅＞10㎡
厨房＞6㎡ 厨房＞7㎡ 厨房＞7㎡
卧＞14㎡ 卧＞14㎡ 卧＞15㎡
次卧＞11㎡ 次卧＞11㎡ 次卧＞11㎡
卫生间＞5㎡ 卫＞5㎡ 卫＞5㎡
观景阳台＞4㎡ 次卫＞4㎡ 次卫＞4㎡
生活阳台＞3㎡ 储物间＞2㎡ 起居室＞12㎡单独设置
原 ①老年年轻生活惯生活需求需分开居住老年喜静社交范围相较窄生活需空间相较②刚踏入社会年轻族需购房组织家庭济太宽裕户型需求较③部分3040岁公职员父母居农村方现家庭济状况允许父母接身边愿父母影响现生活方式购置户型供父母居住愿④父母子女购房组织家庭 观景阳台＞4㎡ 储物间＞3㎡
生活阳台＞3㎡ 观景阳台＞4㎡
①永川市常住口21万中职工作员国家单位集资建房获产权买断公房产权占房产市场4530老居民房屋产权祖辈处继承实际通购买商品房获房屋产权消费者占房产市场25获产权住房般档次高户型合理配套齐全2次置业需求面积求适中户型环境配套②原居民住房面积偏居旧城改造范围配套环境较差2次置业需求③家庭口交际广泛时访客需客房供客居住 生活阳台＞3㎡
①家庭口需购置较户型②交际广泛时亲朋友访休息娱乐互干扰需购置跃层③济富裕需住房豪华气派需购置跃层
*门面开间4248M开间进深例约1：3单门面面积控制4060方米
*底层反跃设计减少底层门面进深时丰富底层住宅结构变化
*景观阳台面积暂50计算生活阳台面积全算
第三部分：SWOT分析
1[S]项目优势：
⑴集团公司品牌优势
⑵永川南方花园项目规模优势
⑶永川南方花园户型等性化设计处处体现企业营理念
⑷16米宽步行街30余米宽景观道等繁华独立围合成组团宁静相益彰充分体现项目规划优势
⑸紧邻永川市中心（离渝西广场仅800米）周边购物交通教育医疗银行等配套齐全尤项目位处麻柳河游水清树绿独具区位优势
⑹社区配套齐全备会游泳池篮球场超市幼稚园音乐广场等设备设施
⑺区直饮水系统改变永川市饮水差历史区居民户户喝质优价廉纯净水
⑻区优秀物服务区居民全新安全舒适生活环境
⑼永川南方花园市委市府形象工程政策支持
2[W]项目劣势
⑴项目属块目前尚未形成较规模开发交通设施等够完善南街铁路桥心理更交通瓶颈永川市民目前惯项目——南街片区理解城郊结合部市政配套设施够成熟气涣散
⑵目前房价普遍较低项目配套设施施工条件差增建设成提高成控制难度
⑶ 城北新区市政府年发展方项目销售带定影响
3[O]项目机会
⑴西部开发带动永川市年济发展迅速
⑵永川市目前没成规模开发型园林式区永川市目前开发商中实力普遍较弱竞争力强
⑶永川市物业理水低里物优势明显
⑷城北新区成熟尚时日项目运作时间
4．[T]项目威胁
⑴ 市场容量限存客源分流危险
⑵ 着永川市城市建设展开实力验开发商进入加剧市场竞争
⑶ 永川市量集资建房减少集团购卖
⑶ 永川市部分低挡楼盘仅售350元㎡400元㎡左右项目均价800元㎡相差半分流部分客源
第四部分：项目定位策略
1 目标客户群说明
①． 公务员教师：收入般相稳定环境揭等较高求
②． 企业商成功士：定消费实力支付力强交通等较高求
③． 乡政级领导班子目标客户群：收入较高隐性收入注重户口子女学家属业等
2 项目定位策略
根述目标客户群体特点项目定位高档楼盘价格取中高水准针二次置业者相成功士
营销方面充分展示品牌开发商优势消费者信心时充分满足业尊荣感
质塑造方面充分展示区域规模规划配套等优势
服务方面售前售中售均充分体现性关怀理念
3 楼盘定位策略
历史理等原永川房产开发较滞现土资源分布开发商实力情况两年会出现量区会出现型成规模区着社会生活水断提高生活居住质量求提高区绿化配套物等逐渐成收入稳定公务员高收入商士（电信银行政府部门部分拥黄金铺位工商户私营企业等）二次置业必条件
永川南方花园项目针年收入2万元积蓄 6万元目标客户群楼盘定位规模高档区超越永川现区竞争手环境景观区配置物业理等方面体现楼盘性突出楼盘品质进吸取消费群：
区配置采：
室 ①子母防盗门 ②塑钢阳光窗 ③空调冷凝水预置 ④预留烟道 ⑤水电气闭路电话户 ⑥区直饮水系统户 ⑦赠送花台户户景
室外 ①A级环境外观设计 ②游泳池网球场会钓鱼池 ③局部底层架空休闲空间 ④音乐广场步行街童游乐场公厕 ⑤晨跑径室外健身设施 ⑥南街入口处设红绿灯设公交车站治安岗亭 ⑦亲水行道 ⑧幼园（级标准） ⑨老婴幼孕妇品专卖市场 ⑩学校医疗保健农贸市场超市银行邮政等
智化：①区背景音乐 ②电子巡更 ③三表出户 ④讲系统 ⑤ 24时闭路监控 ⑥宽带网入户
特通中轴修建条30米宽景观道步行街亲水绿化观光道相互辉映楼盘定格高档锁定目标客户群时吸引潜客户
4 物定位策略
永川南方花园物业理服务具级资质重庆南方花园物业理限公司提供永川南方花园积极引进重庆国发达区先进物业理理念服务体系结合力资源组建专门物业理公司区业提供高档次超值周高效方便称心服务
物业理服务项目
（）公服务
1 清洁卫生：区公场部位卫生清扫垃圾清运常性
保洁
2 绿化日常维护理：绿化物进行修枝整形浇水施肥治虫保持
绿化物生长良
3 治安理：设安全保卫员区进行安全防范治安理工作
4 蓄水池维护：定期清洗消毒保证饮水符合卫生质量标准
5 水电维护：业供水供电线设施进行日常养护维修保证
正常
6 排污设施维护：清疏维修业区排水排污水道化粪池确
保正常
7 道路维护：区区级道路（含市政道路）进行日常养护维修
保证道路良
8 房屋部位日常维护：房屋屋顶外墙楼道等公部位进行日常
养护维修保持完
（二）偿服务
1房屋代代租代售 2家庭清洁（钟点长期）
3代商品 4代购租育花木
5搬家 6代送鲜花礼品
7商务服务（票务字复印传真等）
8组织童假期类培训 9洗车
10医疗护 11空房
12客接送（汽车火车轮船飞机）
13家电安装维修
14业（住户）设备设施定期维护
（三）偿（超值）服务
1日常家政服务：代办电话安装申请代办线电视开通代办天然气开通代订牛奶代办收发报刊特快专递时代保物品组织家庭装修讲座代出租车起床
2文化娱乐服务：代联系举办喜事庆典提供棋类活动场举办居家常识讲座组织居民摄影展组织区休育活动组织区老年活动建立老年活动组织等
3医疗服务：建立住户医疗档案配备急救箱急救药品住户生病代联系医院等
4园艺绿化：提供家庭园艺咨询
5安全服务：义务检查安全电气情况义务宣传家庭安全电气消防常识
二物业理服务承诺
（）保修期维修
工程竣工验收日起计负责代表业联系督促保修单位发展商提供质量保证书约定期限完成
（二）常规期维修
接维修投诉10分钟答复维修请求投诉记录物工作员30分钟现场中修外般维修三时处理完毕
（三）清洁服务
生活垃圾袋装化定期灭四害回收利资源（废金属玻璃制品塑料制品等）分类存放定期收集清运废旧电池专门存放定期回收
（四）保安服务
区组团组团公范围机动巡逻组团门岗部机动巡逻设中央控制室智安保系统集中监控
（五）环境园艺
定期修剪补栽定期施肥虫景观水池定期清洗消毒道路景观明完充足
：永川南方花园物业理费标准
根类区收费标准暂定：
电梯住宅：050元（建筑面积计算）
电梯住宅：060元（建筑面积计算）
商业门面： 150元（建筑面积计算）
价格终执行价格物价部门核准标准准
5 宣传定位策略
导入期嫁接南方集团公司开发实力企业品牌形象作重点宣传说服期宣传围绕高档佳展开康居乐园锁定诉求目标客户——年龄2545岁企业理员国家公务员文化教育卫生业员收入相稳定私营企业拥黄金铺位工商户营造期品质区位性化服务等方面柳河市家着手高档生活区阻挡魅力完全释放目标客户片寻梦天空
第六部分项目营销推广
1．项目现场包装
工周围采砖砌围墙刷白画宣传画树康居乐园形象营造永川南方花园柳河市家亲气氛
售楼部装修简洁明采幅落玻璃窗增加室通透性室布置重点突出南方集团企业形象售楼部家俱室色调应温馨量营造亲气氛客户走进售楼部象走进朋友家样然亲切交易谈判时朋友间知心交谈
售楼部外环境围墙围合成块情况建议设停车场休闲娱乐场（南街附没广场步行街）附居民休闲娱乐售楼部进集聚气停车场休闲娱乐场绿化带分隔休闲娱乐场设户外娱乐健身器材：综合秋千架铁吊椅等环境表现绿化
2 建设步骤建议
建议步行街景观道区建设骨架景观道逐步扩散建设景观道引入利展示南方集团雄厚实力企业形象增加项目社会信誉度利销售工作利展开时游泳池计划2002年6月份前投入便形象展示规模区配套优势
3广告推广策略
永川南方花园南方集团走出重庆市区首型项目永川政府高度重视列永川市委市府形象工程集团公司确定该项目建设成永川市园林生态住宅区项目全面准确推介消费者创造良销售环境推广分导入说服营造三阶段进行
导入期[2001年9月中旬9月旬]
采阻隔策略嫁接重庆南方集团公司品牌告知消费者永川南方花园占334亩高档次园林式生态住宅重庆市著名房产开发企业南方集团永川开发永川市委市府形象工程详介绍重庆南方集团企业南方集团开发业绩进行嫁接品牌工围墙板电视广告户外广告牌车身广告报纸广告推出劝阻消费者推迟购买商品房防止客户分流
说服期[9月旬开盘前]
采全面出击策略量报纸广告突出麻柳河畔离尘离城区位优势时利详资料项目介绍全面细致推介区精品户型独特文景观性优秀品质企业文化形象等塑造第楼盘品牌品质促消费者追捧购买
营造期
充分运报纸楼书纸手袋促销活动售楼现场精致样板房展示等营造出成功士度身定造成功者感觉柳河市家片市田园天
第七部分：项目销售策略
策略：根永川市场实际情况建议采低开高走促出现羊群效应消费者追捧南方花园项目
策略二：期A组团开发全层住宅资金快速回笼时聚集气建议开盘适额度优惠限量销售制造热销抢购效应
策略三：整体计划握销售节奏保证项目持续畅销
第八部分：宣传推广计划
第阶段：品牌嫁接
实施步骤：
报版广告
报版广告
1时间 9月10日 星期
2版面 整版套红
3报纸 永川日报
4容：祝贺教师节诚邀永川市优秀教师校领导意性客户参加重庆南方集团楼盘日游告知活动时间9月15日9月22日
报版广告二
1时间9月11日 星期二
2版面 整版
3报纸 永川日报
4容：
①引语[见初稿]
②开发商述[见初稿]
③编语：编辑记者发编语引发永川产业讨
* 9月14日 星期四 永川日报 整版
①南方集团荣誉榜
②介绍南方集团业绩名苑龙景苑等特色苑区建设环境配套物等特色展示获荣誉牌
③插入图片
④编语——南方集团永川市带巨变
⑤．告知明日周六重庆南方集团物业日游
二 活动
重庆南方集团区日游
1时间 9月15日9月22日[实施时间]
2宣传时间 9月10日
3宣传方式 报纸广告中穿插
4参游员 意客户全永川市优秀教师学校领导
5交通 包车
6日行程安排 午：永川 重庆 文景苑 名苑
中午：酒店吃午饭
午：C区 格林 彩电苑 永川
7费预算：6000元次 两次12万
8参者获纪念品贵宾卡卡购房享受97折
第二阶段：楼盘品质塑造
重点区位优势项目理念着手楼盘品质塑造
：报版广告
报版广告
1时间 9月18日 周二
2报纸 永川日报
3版面 整版
4容：永川南方花园项目介绍
①济指标
②整体规划理念
③环境设计理念
④建筑造型立面设计理念
⑤配套设施规划
⑥区位优势分析
报版广告二
1时间 9月21日 周五
2报纸 永川日报
3版面 整版
4容：倡导健康生活生活环境
⑴健康生活义
⑵健康生活环境标准
⑶紧扣健康生活环境推荐永川南方花园健康生活
①环境
a麻柳河畔空气清新洁净林荫道晨练散步
b景观道背景音乐步行街
c体育健身设施
d环境安静远离喧闹
e出入方便安全
f生活居家方便市政配套齐全
②项目效果图：区整体鸟瞰图组团效果图景观效果图
报版广告二
1时间 9月25日 周二
2报纸 永川日报
3版面 整版
4容：⑴麻柳河畔新景观题项目身高贵品质优秀质量点评
⑵编语——永川南方花园南街麻柳河永川市带巨变
⑶户型研讨活动
①市民征集户型
目：体现开发商理念建老百姓认满意住宅吸引消费者关注
操作方式：a市民设计b抛出户型部分[前期设计图]
②推出力户型[前期设计图]征求意见
③评奖：等奖名二等奖二名三等奖三名奖励钱物
④期广告公布部分作品专家点评
⑤费预算[4000元左右]
⑥发奖时间 开盘日 [10月10日暂定]
第三阶段：营造销售氛围
报版：
1时间 9月27日 周四
2报纸 永川日报 整版 封底
3容 ①祝贺国庆节
②公布户型研讨部分作品专家点评
③推出售价竞猜活动
a推介力户型区景观特色
b 专家点评项目优缺点
c 售价竞猜表
目：通售价竞猜活动市民逐渐认识项目品质接受销售价格
费：3000元左右 发奖时间： 开盘日[暂定10月10日] 报版二：
房市沙龙专栏
1时间 9月28日 周五
2报纸 永川日报 半版 封底
3容⑴房市动态[业士关注南方集团抢滩永川]
⑵购房知识
①购房程序介绍
②选房技巧
③破解购房陷阱
⑶法律天律师事务供稿 18版
⑷专家点评：重庆市范围住宅区名优楼盘点评分析
报版三：
1时间 9月27日 周四
2报纸 永川日报 半版 封底
3容 ①公布户型研讨售价竞猜获奖名单
②告知10月10日 永川南方花园开盘
二．常规广告
1时间 9月20日[车身广告投放]
9月21日[渝西广场户外广告牌投放]
2 时间 9月28日 类宣传资料投入[楼书宣传单页户型效果图等等]
3广告语 永川南方花园 柳河市家
三 开盘庆典活动
时间：10月10日
点：南街项目售楼部
具体详见开盘庆典筹备计划
第九部分：媒体广告
1． 车身广告
永川石油路——永川九中
路线起石油路横穿永川繁华区九中13辆车市区路线中川江车10辆山花车3辆
费：13辆×3000元年＝39万元年
永川胜利路——永川成渝高速路口
路线7辆车胜利路永川市中心繁华段部分居民区线路面广车速较慢（特市中心）视觉击率极高媒体传播市场太成熟永川说公交车身广告效果非常
费：7辆×3000元年＝21元年（版面设计见附图）
2． 标志性广告牌
光华广场广告牌
位永川西街渝西广场旁6楼顶永川渝西广场重百商场入口正侧面永川目前块户外广告牌永川渝西广场永川市繁华市中心集休闲娱乐购物体永川新济圈流量特设广告牌
规格：30米×7米＝210方米
费：全年包12万元（版面设计见附图）
汇龙转盘广告牌
位通威公司行道永川车辆出入成渝高速路口唯路线竞争手帝琴花园距远该花园已转盘周围帝琴花园路段制作帝琴花园灯箱广告进步吸引目标客户避免目标市场分流特针性汇龙转盘设广告牌
规格：20米×7米＝140方米
费：全年包7万元（版面设计见附图）
南街跨街广告牌
位桥子南方花园项目旁南街横跨南街项目特设标志性广告牌
规格：（25米×15米）×2面＝75方米
费：全年包35万元（版面设计见附图）
3． 报纸
永川日报永川日报发行量1万份天企事业单位乡镇机关订阅部分受众正永川南方花园项目目标客户计划年9月开始投放均周次计52次中套红占20报版容：半版永川日报合办周定期刊发软性广告法律顾问类户型点评购房须知房产开发市场动态等利永川南方花园销售文章半版硬性广告根销售需调整广告容次数
费：3000元次×52次＝156万元
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