恒产集团开发报建操作指引
开发报建业务房产开发项目利开展重环节开发报建业务工作做精心策划狠抓落实办事高效效降低开发成缩短开发周期公司创造更济效益规范集团系统产公司开发报建工作开发报建工作更台阶集团开发中心特根开发报建基流程制定操作指引供区产公司参考
总体策划
1企业发展中心取建设区产公司应召开产项目开发建设综合策划会制定开发建设计划期工程开发建设20万方米建筑面积规模确定取种重证时间节点
2期工程应根开发建设节点求开发报建流程制定详细开发报建计划该计划应报集团计划理中心开发中心备案
3根开发报建计划制定图纸需求计划报总工室
4区产公司应快取资质证书
二关建设类证
1建设批准书
★通招拍挂公开出取土办理建设批准书时须市土开发中心国土局提供已征拆迁结案函特注意国土部门公开出土国土局签订国土权出合缴交土出金前务必国土部门弄清该土否已全部完成征拆迁结案避免国土部门出土存着局部未完成征拆迁结案建设批准书办理带麻烦甚影响整项目开发报建计划
★注意建设批准书效期批准建设工期建设项目逾期施工注意提前发证机关申请延期
2国土证
①股权转土转项目：应时办理国土证移交户
②通招拍挂取项目：签订国土权出合时应付款条款列明分期交纳分期办理国土证
③取国土证预登记时证应规定办理变更否期应办理延期手续
★国土证核发权面积净面积含市政道路面积公绿面积
★便项目融资面积较项目办理国土证时根资金计划求争取分证量办理分证分期办理国土证土抵押贷款环节应国土证附图分成块分办理项权利证分块分银行抵押贷款
3建设规划许证
★办证前提条件根国土权出合关土出金缴款证明涉土出金巨应注意提前做资金计划否争取分期支付土出金
★核发面积总面积（包括净面积道路面积绿化面积）包含市政道路公绿化属该块国土证核发权属范围属该项目建设范围外单位出修建公交通等需占部分绿化情况求方予补偿
★该证附件：1建设规划红线图2规划设计条件
★注意附加说明事项防止效期未申请导致该证行失效
4规划设计条件
★规划设计条件建设规划许证附件规划设计条件列明济技术指标设计重直接影响项目开发建设效益区公司应深入研究规划技术理措施申领规划设计条件时争取优指标
★容积率建筑高度等指标受城市控制性详细规划限制申领调整规划设计条件时应争取级政府部门支持取限度突破
★公建配套项目求应减少公建配套设置建筑面积规模求
★拍卖块国土权出合般土条件关确认规划设计条件复函作合附件
★非拍卖块申请调整规划设计条件申领规划设计条件工作点：量争取提高容积率减少公建配套面积争取理根项目具体情况政策规定定
三关规划建设类证
1总面规划设计方案批复修建性详细规划批复
★取规划设计条件根开发报建流程争取建设规划许证步办理
★详规报批前开发部门应解清楚规划部门详规审批审批求争取协调总工室集团设计院相关设计员规划部门详规审批重办员提前沟通充分解重指标必须规定报批指标灵活性便项目方案设计利通审批减少报审方案符合求回重新修改方案耗费时间
★详规报批中总面规划方案图应重点注意事项：
①报规划方案建筑空间基布局否规划部门求基致
②综合技术济指标否符合规划设计点审批文件强制性求（指标包括：规划总面积总建筑面积住宅建筑面积公建配套面积容积率总建筑密度居住户数居住口绿率总停车数）
③建筑高度建筑间距建筑红线退道路边线否满足低审批求
④公建配套设施设置规划部门特求应争取少配公建配套设施配备需移交公配设施
★详规报批阶段调查解区排水煤气垃圾处理等问题便详规方案报批阶段综合考虑方便步综合线设计报批例：区雨水污水排放区否建污水处理站周边市政道路通道煤气否需建煤气瓶组站区生活垃圾收集处理否配垃圾压缩站
★注意报批详规特求
2环评防消防卫生学园林绿化等专业意见报批
★详规批复协调总工室应快时间发专业意见报批需图纸事前充分解专业理部门审批求量减少报入图纸回修改占时间
★区环评批复工作提早启动提前实力信誉关系（环保局）环评公司编制环评报告书申报区环评时特注意敏感性公配项目垃圾压缩站消防站卫生院污水处理站区雨水污水排放方点定位选点考虑透彻编写环境意见时量着风险方面评价避免日环保验收时引起必麻烦项目分期建设便办理项目竣工验收手续须分期报批项目环境影响登记表
★防专业意见报批：解清楚新开发区防面积核定防异建设费缴交规定申报区防总体规划时防面积宜宜少减少开发成
★消防专业意见报批：开发部门应总面设计阶段消防支队沟通解消防审查规定区消防通道登高面等求减少设计工作量时间申报消防专业审查意见时设计员消防局审查员事前沟通开发部门消防局审批员关系密切否利通审查非常重关消防报建消防疏散楼梯通道方面增减考虑充分扩利建筑销售面积公司争取利益
★专业意见批复区根项目情况需控高意见文物考古意见防洪排涝电力交通震灾害等结合专项规划求意见
3区综合线规划审批
★详规批复面积超20000米申请区综合线规划审批涉供水供电燃气电信排水等线布局综合衡区综合线规划审批作步水电气电信排水等线工程施工报批提供
4建筑物放线
★详规批复详规批文附图直接申请办理建筑物放线加快办理建设工程规划许证做准备放线测量办案中注意确保建筑物路边线楼楼间退距离免影响期相邻建设项目楼层高度
★根公司开发建设求公司应详规批复前协调先行放线
5建设工程规划许证
★详规批复区公司应办理专业意见时步办理建设工程规划许证专业意见环节量缩短时间特区环评批复环节事先精心策划快速度取专业意见批复
★建设工程规划许证办结取证前缴纳市政配套费期开发建设20万方米规模市政配套费金额较应做减免缓工作节省开发成必时考虑分层办理规划许证
★注意确保现场放线楼宇规划许证批复固定点保持致
★报建图纸求符合退缩间距开口天井采光通风符合建筑规范求满足专业意见求
6建筑工程施工许证
★办理施工许证前提条件较精心策划做步穿插报建工作量节省时间
★办理中标通知书工作利进行开发部招投标部集团招投标中心沟通提醒招投标部投标单位资格审查时注意事项减少施工许证办理麻烦时间延续办理招投标手续时量协调缩短公示期早日取中标通知书加快施工许证办理时应招投标部门沟通降低工程造价标注减少开发报建规费
★提前进行施工图审查缩短开发报建时间
★提前动工求建设工程应时协调质监部门安监部门提前介入提前城部门进行协调需办理先行施工处罚协调已完成投资额作处罚质监站现场查勘时协调形象进度描述城处罚决定书相致
★利办理施工许证现场配合工作重开发部门应加强施工现场沟通时检查施工现场否三通否建围墙洗车槽施工工棚现场安全维护设施否已落实施工材料机械否求规范布置安全文明生产理制度否落实施工电否规范敷设现场查勘发证时建设施工监理设计相关员否位等
★分层办理规划许证项目续建方式办理施工许证避开施工图审查质监站现场查勘缴交劳保金手续等缩短办证时间
7预售许证
★证属公司重节点办理证需准备资料较必须求提前做报案资料准备工作提前开设预售款监控帐户签订预售款监控协议书完成物业理招标取中标备案书等资料核误
★销售面积预测工作量较应提前介入建筑面积务必注意量减少实际施工期实测面积误差避免期确权办理房产证时造成公司利益损失减少业投诉提供预测施工图定注意三层会验新施工图包括建筑图显示剪力墙柱子变化结构图立剖阳台窗台风道等样图现场施工图纸否致现场施工变动取预测面积结果开发部提交预决算部审核
★国土证已抵押贷款办预售证前应提前资金计划部沟通握涂销抵押时机
★工程形象进度未达相差情况根法规求争取变通办法关
★果申报预售面积累计超土出合售面积须提前调整土出合面积办理预售证前完成国土权出合变更协议签订土出金缴交
★预测总面积超报建面积须销售部确定预售房屋
8商品房屋面积实测初始登记（确权）
★公司制度规定开发部规划验收完成60天取权属证明书
★工程竣工现场实测时办积极引导提高测绘效率办计算实测结果时争取利公司计算方法遇销售套面积实测面积存偏差造成公司退款情况应协调办实测结果进行适度调整
★确权否时完成直接影响业房产证办理超报建面积房屋销售资金回笼确权提早谋划早日完成
★果申请确权面积累计超土出合总建筑面积须提前调整土出合面积申报确权前完成国土出合变更协议签订土出金缴交
四配套报建办理
1规划阶段（前提条件：取修建性详细规划批复）
⑴区名批复
★策划部部门提供区命名方案
⑵区道路命名报批
★策划部门提供区路名方案意见
★规划路命名征求道路两旁相关单位意见
⑶施工水电报批 ：
★项工作必须确保项目计划开工节点时间前完成水电方案接入点越越满足施工现场需求求相关规费应协调减免
2建设阶段
⑴防雷报建
★防雷审图费检测费应通谈判降低费
⑵期通邮报批
★签订邮箱制作安装协议确定安装时间保证交楼时注意控制成该交费交
⑶区永久供水工程报批
★控制成总工室计算区总水量申报永久性供水协议时满足区总水量前提供水方案供水径供水线路短原
★远离市区周边市政设施项目区永久供水方案报批应提早策划报批充分考虑供水线路优化实施存问题提前做应措施
⑷区永久性电工程报批
★降低成开发部应该会总工室供电局加强沟通事前充分解政策规定户电量计算标准电房设置原变压器配备原电标准计算出区总电量否计算期率等求终审批供电方案利司降低成
★解项目周边供电规划周边已建建拟建变电站接驳点处线路方案中选择短行供电线路方案
★充分考虑永久电方案报批施工复杂性提早谋划越早取供电协议越便工程施工预留足够时间
⑸区通信工程报批
★签订区电信综合业务协议书区电信机房属偿提供电信部门销售部电信局签订售房协议
⑹区永久性供气工程报批
★详规报批阶段解项目周边市政煤气道区否建煤气瓶站通供气公司谈判降低成
3竣工阶段
⑴公建配套设施移交
★解政策土权出合约定区分属区服务性偿移交公配项目属区营性偿移交公配项目属政策没明确移交接收单位交交原移交司商业部物业公司行出租处理
★偿项目解偿移交文件计算标准接收部门协商确定移交价格
★区规划配套教育医疗卫生服务设施学幼园卫生院等否属偿移交偿移交该项目公配设施相应扣减土偿出金
五验收工作办理
1规划验收
★公司制度规定开发部必须工程竣工30天取规划验收合格证利完成规划验收开发部须踪协调工程部公司求工程竣工标准完成竣工验收竣工标准应满足规划验收条件标准体工程全面完工（含外墙装修）建设工程红线（建筑物30米）范围道路绿化（含天面）全面完工建构筑物拆完毕
★应解政策规定例政策允许竣工面积报建面积超出例影响规划验收素提前采取应措施期工程规划验收早利完成
2质量验收
★期工程质量监督意见书般工程部负责质检站申办开发部门应做沟通协调工作
3防竣工验收备案
★防工程竣工验收备案表公司制度规定交楼标准工程竣工应踪工程部快提交竣工资料初验未达求工程快完成整改
4消防验收
★消防验收意见书公司制度规定交搂标准
★消防验收通常消防工程施工单位负责办理取消防验收合格证开发部门应做沟通协调工作
★着政策越越严格规范须先消防设施设备逐进行检测检测合格完成整改合格方办理消防验收合格证
5环保验收
★环保验收意见书公司制度规定交楼标准
★做项目污染源排污口登记污染源进行检测达标
★发电机电房进行现场检测取达标报告
★环境保护设施负荷试车检测合格防治污染力适应体工程需
6竣工验收备案
★竣工验收备案表公司制度规定交搂标准公司制度规定开发部必须工程竣工85天取竣工验收备案表
★竣工备案完成前置条件较着政策越越严厉政府部门出保护业合法权益目正研究出台政策拟完成竣工备案作开发商交楼必备条件拟写入商品房预售合格式化文中政策变化应引起高度重视
7永久水电供气工程竣工验收
★交楼前确保永久水永久电供气开通
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恒产集团开发报建操作指引
开发报建业务房产开发项目利开展重环节开发报建业务工作做精心策划狠抓落实办事高效效降低开发成缩短开发周期公司创造更济效益规范集团系统产公司开发报建工作开发报建工作更台阶集团开发中心特根开发报建基流程制定操作指引供区产公司参考
总体策划
1企业发展中心取建设区产公司应召开产项目开发建设综合策划会制定开发建设计划期工程开发建设20万方米建筑面积规模确定取种重证时间节点
2期工程应根开发建设节点求开发报建流程制定详细开发报建计划该计划应报集团计划理中心开发中心备案
3根开发报建计划制定图纸需求计划报总工室
4区产公司应快取资质证书
二关建设类证
1建设批准书
★通招拍挂公开出取土办理建设批准书时须市土开发中心国土局提供已征拆迁结案函特注意国土部门公开出土国土局签订国土权出合缴交土出金前务必国土部门弄清该土否已全部完成征拆迁结案避免国土部门出土存着局部未完成征拆迁结案建设批准书办理带麻烦甚影响整项目开发报建计划
★注意建设批准书效期批准建设工期建设项目逾期施工注意提前发证机关申请延期
2国土证
①股权转土转项目：应时办理国土证移交户
②通招拍挂取项目：签订国土权出合时应付款条款列明分期交纳分期办理国土证
③取国土证预登记时证应规定办理变更否期应办理延期手续
★国土证核发权面积净面积含市政道路面积公绿面积
★便项目融资面积较项目办理国土证时根资金计划求争取分证量办理分证分期办理国土证土抵押贷款环节应国土证附图分成块分办理项权利证分块分银行抵押贷款
3建设规划许证
★办证前提条件根国土权出合关土出金缴款证明涉土出金巨应注意提前做资金计划否争取分期支付土出金
★核发面积总面积（包括净面积道路面积绿化面积）包含市政道路公绿化属该块国土证核发权属范围属该项目建设范围外单位出修建公交通等需占部分绿化情况求方予补偿
★该证附件：1建设规划红线图2规划设计条件
★注意附加说明事项防止效期未申请导致该证行失效
4规划设计条件
★规划设计条件建设规划许证附件规划设计条件列明济技术指标设计重直接影响项目开发建设效益区公司应深入研究规划技术理措施申领规划设计条件时争取优指标
★容积率建筑高度等指标受城市控制性详细规划限制申领调整规划设计条件时应争取级政府部门支持取限度突破
★公建配套项目求应减少公建配套设置建筑面积规模求
★拍卖块国土权出合般土条件关确认规划设计条件复函作合附件
★非拍卖块申请调整规划设计条件申领规划设计条件工作点：量争取提高容积率减少公建配套面积争取理根项目具体情况政策规定定
三关规划建设类证
1总面规划设计方案批复修建性详细规划批复
★取规划设计条件根开发报建流程争取建设规划许证步办理
★详规报批前开发部门应解清楚规划部门详规审批审批求争取协调总工室集团设计院相关设计员规划部门详规审批重办员提前沟通充分解重指标必须规定报批指标灵活性便项目方案设计利通审批减少报审方案符合求回重新修改方案耗费时间
★详规报批中总面规划方案图应重点注意事项：
①报规划方案建筑空间基布局否规划部门求基致
②综合技术济指标否符合规划设计点审批文件强制性求（指标包括：规划总面积总建筑面积住宅建筑面积公建配套面积容积率总建筑密度居住户数居住口绿率总停车数）
③建筑高度建筑间距建筑红线退道路边线否满足低审批求
④公建配套设施设置规划部门特求应争取少配公建配套设施配备需移交公配设施
★详规报批阶段调查解区排水煤气垃圾处理等问题便详规方案报批阶段综合考虑方便步综合线设计报批例：区雨水污水排放区否建污水处理站周边市政道路通道煤气否需建煤气瓶组站区生活垃圾收集处理否配垃圾压缩站
★注意报批详规特求
2环评防消防卫生学园林绿化等专业意见报批
★详规批复协调总工室应快时间发专业意见报批需图纸事前充分解专业理部门审批求量减少报入图纸回修改占时间
★区环评批复工作提早启动提前实力信誉关系（环保局）环评公司编制环评报告书申报区环评时特注意敏感性公配项目垃圾压缩站消防站卫生院污水处理站区雨水污水排放方点定位选点考虑透彻编写环境意见时量着风险方面评价避免日环保验收时引起必麻烦项目分期建设便办理项目竣工验收手续须分期报批项目环境影响登记表
★防专业意见报批：解清楚新开发区防面积核定防异建设费缴交规定申报区防总体规划时防面积宜宜少减少开发成
★消防专业意见报批：开发部门应总面设计阶段消防支队沟通解消防审查规定区消防通道登高面等求减少设计工作量时间申报消防专业审查意见时设计员消防局审查员事前沟通开发部门消防局审批员关系密切否利通审查非常重关消防报建消防疏散楼梯通道方面增减考虑充分扩利建筑销售面积公司争取利益
★专业意见批复区根项目情况需控高意见文物考古意见防洪排涝电力交通震灾害等结合专项规划求意见
3区综合线规划审批
★详规批复面积超20000米申请区综合线规划审批涉供水供电燃气电信排水等线布局综合衡区综合线规划审批作步水电气电信排水等线工程施工报批提供
4建筑物放线
★详规批复详规批文附图直接申请办理建筑物放线加快办理建设工程规划许证做准备放线测量办案中注意确保建筑物路边线楼楼间退距离免影响期相邻建设项目楼层高度
★根公司开发建设求公司应详规批复前协调先行放线
5建设工程规划许证
★详规批复区公司应办理专业意见时步办理建设工程规划许证专业意见环节量缩短时间特区环评批复环节事先精心策划快速度取专业意见批复
★建设工程规划许证办结取证前缴纳市政配套费期开发建设20万方米规模市政配套费金额较应做减免缓工作节省开发成必时考虑分层办理规划许证
★注意确保现场放线楼宇规划许证批复固定点保持致
★报建图纸求符合退缩间距开口天井采光通风符合建筑规范求满足专业意见求
6建筑工程施工许证
★办理施工许证前提条件较精心策划做步穿插报建工作量节省时间
★办理中标通知书工作利进行开发部招投标部集团招投标中心沟通提醒招投标部投标单位资格审查时注意事项减少施工许证办理麻烦时间延续办理招投标手续时量协调缩短公示期早日取中标通知书加快施工许证办理时应招投标部门沟通降低工程造价标注减少开发报建规费
★提前进行施工图审查缩短开发报建时间
★提前动工求建设工程应时协调质监部门安监部门提前介入提前城部门进行协调需办理先行施工处罚协调已完成投资额作处罚质监站现场查勘时协调形象进度描述城处罚决定书相致
★利办理施工许证现场配合工作重开发部门应加强施工现场沟通时检查施工现场否三通否建围墙洗车槽施工工棚现场安全维护设施否已落实施工材料机械否求规范布置安全文明生产理制度否落实施工电否规范敷设现场查勘发证时建设施工监理设计相关员否位等
★分层办理规划许证项目续建方式办理施工许证避开施工图审查质监站现场查勘缴交劳保金手续等缩短办证时间
7预售许证
★证属公司重节点办理证需准备资料较必须求提前做报案资料准备工作提前开设预售款监控帐户签订预售款监控协议书完成物业理招标取中标备案书等资料核误
★销售面积预测工作量较应提前介入建筑面积务必注意量减少实际施工期实测面积误差避免期确权办理房产证时造成公司利益损失减少业投诉提供预测施工图定注意三层会验新施工图包括建筑图显示剪力墙柱子变化结构图立剖阳台窗台风道等样图现场施工图纸否致现场施工变动取预测面积结果开发部提交预决算部审核
★国土证已抵押贷款办预售证前应提前资金计划部沟通握涂销抵押时机
★工程形象进度未达相差情况根法规求争取变通办法关
★果申报预售面积累计超土出合售面积须提前调整土出合面积办理预售证前完成国土权出合变更协议签订土出金缴交
★预测总面积超报建面积须销售部确定预售房屋
8商品房屋面积实测初始登记（确权）
★公司制度规定开发部规划验收完成60天取权属证明书
★工程竣工现场实测时办积极引导提高测绘效率办计算实测结果时争取利公司计算方法遇销售套面积实测面积存偏差造成公司退款情况应协调办实测结果进行适度调整
★确权否时完成直接影响业房产证办理超报建面积房屋销售资金回笼确权提早谋划早日完成
★果申请确权面积累计超土出合总建筑面积须提前调整土出合面积申报确权前完成国土出合变更协议签订土出金缴交
四配套报建办理
1规划阶段（前提条件：取修建性详细规划批复）
⑴区名批复
★策划部部门提供区命名方案
⑵区道路命名报批
★策划部门提供区路名方案意见
★规划路命名征求道路两旁相关单位意见
⑶施工水电报批 ：
★项工作必须确保项目计划开工节点时间前完成水电方案接入点越越满足施工现场需求求相关规费应协调减免
2建设阶段
⑴防雷报建
★防雷审图费检测费应通谈判降低费
⑵期通邮报批
★签订邮箱制作安装协议确定安装时间保证交楼时注意控制成该交费交
⑶区永久供水工程报批
★控制成总工室计算区总水量申报永久性供水协议时满足区总水量前提供水方案供水径供水线路短原
★远离市区周边市政设施项目区永久供水方案报批应提早策划报批充分考虑供水线路优化实施存问题提前做应措施
⑷区永久性电工程报批
★降低成开发部应该会总工室供电局加强沟通事前充分解政策规定户电量计算标准电房设置原变压器配备原电标准计算出区总电量否计算期率等求终审批供电方案利司降低成
★解项目周边供电规划周边已建建拟建变电站接驳点处线路方案中选择短行供电线路方案
★充分考虑永久电方案报批施工复杂性提早谋划越早取供电协议越便工程施工预留足够时间
⑸区通信工程报批
★签订区电信综合业务协议书区电信机房属偿提供电信部门销售部电信局签订售房协议
⑹区永久性供气工程报批
★详规报批阶段解项目周边市政煤气道区否建煤气瓶站通供气公司谈判降低成
3竣工阶段
⑴公建配套设施移交
★解政策土权出合约定区分属区服务性偿移交公配项目属区营性偿移交公配项目属政策没明确移交接收单位交交原移交司商业部物业公司行出租处理
★偿项目解偿移交文件计算标准接收部门协商确定移交价格
★区规划配套教育医疗卫生服务设施学幼园卫生院等否属偿移交偿移交该项目公配设施相应扣减土偿出金
五验收工作办理
1规划验收
★公司制度规定开发部必须工程竣工30天取规划验收合格证利完成规划验收开发部须踪协调工程部公司求工程竣工标准完成竣工验收竣工标准应满足规划验收条件标准体工程全面完工（含外墙装修）建设工程红线（建筑物30米）范围道路绿化（含天面）全面完工建构筑物拆完毕
★应解政策规定例政策允许竣工面积报建面积超出例影响规划验收素提前采取应措施期工程规划验收早利完成
2质量验收
★期工程质量监督意见书般工程部负责质检站申办开发部门应做沟通协调工作
3防竣工验收备案
★防工程竣工验收备案表公司制度规定交楼标准工程竣工应踪工程部快提交竣工资料初验未达求工程快完成整改
4消防验收
★消防验收意见书公司制度规定交搂标准
★消防验收通常消防工程施工单位负责办理取消防验收合格证开发部门应做沟通协调工作
★着政策越越严格规范须先消防设施设备逐进行检测检测合格完成整改合格方办理消防验收合格证
5环保验收
★环保验收意见书公司制度规定交楼标准
★做项目污染源排污口登记污染源进行检测达标
★发电机电房进行现场检测取达标报告
★环境保护设施负荷试车检测合格防治污染力适应体工程需
6竣工验收备案
★竣工验收备案表公司制度规定交搂标准公司制度规定开发部必须工程竣工85天取竣工验收备案表
★竣工备案完成前置条件较着政策越越严厉政府部门出保护业合法权益目正研究出台政策拟完成竣工备案作开发商交楼必备条件拟写入商品房预售合格式化文中政策变化应引起高度重视
7永久水电供气工程竣工验收
★交楼前确保永久水永久电供气开通
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