宏观方面
11产闻
111国际济：持续低迷金融风暴波范围扩救市已成趋势
中原点评： 次贷危机引发金融风暴影响范围断扩济贸易区国家济面严峻考验甚部分已陷入衰退史前例降息潮席卷全球巨额亏损巨额救市计划屡见鲜国际济已步入行通道国股市短期利长期利空情况反复波动国际贸易营困难消费信心急速滑投资需求断萎缩进引发恶性循环10月份国纷纷提出救市计划11月份提出救市计划国家断增范围断扩挽救型命脉企业外直接救市计划投入投资消费等直接刺激济领域预期未段时间国际济环境难根性扭转救市成国际济旋律
112国济：济增速放缓扩需促进增长成首目标
国重点宏观济调控信息：
中原点评：受金融风暴影响国济增速放缓面出口订单减少生产成断升利局面企业面严峻生存危机引发企业倒闭外迁情况国济造成利影响保证国济稳发展国家时效宏观调控调整国家济政策年初两防防止济增长偏快转热防止价格结构性涨演变明显通货膨胀年中保控保持济稳较快发展控制物价快涨年末扩需促增长体现国家宏观济准确握体现快重准调控思路
着金融风暴影响范围断扩国家宏观调控侧面转正面微调升猛调10月初国家宏观调控侧面提振市场信心调出口退税减免住房交易税费利息免征证券利息税中企业融资提供担保等等侧面刺激市场期股市楼市等重市场提振市场消费信心调整范围相较窄限制较起微调作
11月政策力度逐步侧面转正面调控调控力度集中放投资消费出口三驾马车特投资2万亿元铁路投资计划4万亿投资扩需9000亿住房保障建设机会等举措直接指三驾马车中投资11月27日幅调存贷款基准利率存款准备金率直接矛头指消费领域鼓励民银行中取钱出消费扩需调控力度动辄万亿投资建设计划10年罕见重炮降息显示出中央宏观调控出手快出拳重措施准调控思路
113东莞济：济增速放缓产业结构转型重中重
数字东莞：
东莞11月宏观信息回顾：
中原点评：东莞济期样表现出增速放缓局面进出口总值回落外贸订单较少企业倒闭外迁情况时出现东莞强力财政实力支持金融风暴带伤口会深相反产业结构转型升级摆东莞前重中重金融风暴中转型带阵痛弱化金融风暴中东莞转型挑战机遇目前保济方面东莞中央扩需统部署加基建投资力度努力扩需确保济稳较快增长提高金融风暴警惕房产业东莞支柱产业东莞市政府明确表态会救市产业结构转型升级东莞出台项优惠政策加招商引资特高科技企业引进出台10亿元融资新政企业转型中排忧解难突显东莞政府产业结构转型高度重视东莞遭受着金融风暴影响面着济增速放缓问题碍产业结构转型升级历史务东莞保企业促转型加投资调控思路东莞济进行度
12政策动
政策简评： 11月政策回顾国家方纷纷出台额度扩需政策降息调出口退税等济活动调控政策外政策出台方——减负增值税改明年推行预计减轻企业税负1233亿明年起取消百项行政收费切实减轻企业社会负担调征补偿增加中企业提供贷款担保资金等等切实企业民着想实现企业民减负目期税起征点调呼声四起国家方面予积极回应期政策公布政策出台舆出减负已成政策出台导
外11月中央电视台相关栏目报道题10月份直击华尔街金融海啸等报道已转坚定信心促增长说明目前受全球金融危机影响国问题济信心足政策舆导重心救市逐步救信心转变
13市政规划
规划简评： 月规划重点东莞现代产业体系做出规划东莞首次身未现代产业体系做出规划总体目标2020年形成先进制造业现代服务业双轮转高新技术产业适度重化工业两翼齐飞特征具世界竞争力现代产业体系努力成珠三角现代产业示范区产业结构产业空间布局产业核心竞争力外源济口结构结构等提出规划目标东莞产业结构转型升级提出具体目标指明升级改造方外月规划外容路网交通穗莞深城轨东莞段规划修改禁摩规划城轨规划修改东莞没实质性影响避免重复建设禁摩实施改善城区交通环境城区公交运行提出更高求明年起城区增加200台中巴运营相信城区交通出行更加便利
区域信息：
14关注
刘志庚：政府会恢复购房入户救楼市 梁国英：暂考虑救市（楼市）
樟木头二手房遭遇抛售潮
部分银行房贷新政细：
资料源：南方市报
二 土市场分析
1 土出公告情况
2008年11月东莞市国土资源局公告挂牌8宗土挂牌出1宗商住2宗工业转土包括4宗工业1宗工业总计3059万㎡中工业2973万㎡2007年11月份土供应17宗6宗工业103万㎡8宗商住292万㎡1宗商业2宗综合425万㎡相年期情况工业供应量幅升商住幅降
2008年11月东莞土出情况：
2 土交易情况分析
2008年11月东莞市成交2宗工业总面积526096㎡宗商住流拍宣告月已商住成交2007年10月东莞市成交6宗土中3宗工业土234万米3宗商住135万米11月成交情况年惨淡商住成交幅减少
2008年11月份土交易情况：
10月10日位南城区东骏路西侧2008G034块拍卖东骏房产家参竞价终起始价低底价流拍11月19日该块重新公开拍卖终报价次流拍该块面积达33661米拍卖起始价16800万元楼面价1996元㎡块连续流拍市场信心击较
3 2008年前11月土供求状况
2008年半年开始土市场供需呈滑趋势现正面消化阶段2008年工业土供应量占例较工业供需基决定市场总体走势着工业供应减少商住土市场支撑力预计09年半年总体供需放缓
4 工业市场分析
2008年土供应工业
2008年前11月土总供应面积6078万米中工业35578万㎡占总供应量584相期例幅提升371百分点工业供应增加313倍供应商住180万㎡占总供应量296相期例减少409百分点商住供应降213
着东莞双转型招商引资进行进驻东莞企业陆续增部分运营效益企业开始进步扩展规模增加工业需求2008年政府幅提升工业供应特松山湖片区部分产业园区工业满足市场需求工业土供应量激增引发市轮建设厂房热潮
工业着成交量涨成交金额幅提升
2008年截止11月底土成交总金额912亿元减少241工业成交182亿元占成交总额199商住成交608亿元占666成交金额角度商住成交金额然占土市场导相年期幅降265百分点工业着成交量增加成交金额占例幅提高两成
07年商住成交金额占9成08年商住市场冷清流拍频现作政府财政收入源土收入严重受阻政府时加工业供应满足工业市场需求时弥补财政缺失减少商住供应方面减少流拍现象避免楼市信心滑外衡未楼市供需
工业价节节攀升
2008年前11月工业成交幅提升成交量已接前8年总量2008年放异彩
2002年工业价达880元㎡受虎门海运20024013块价影响单宗工业价达2622元㎡2003年2006年东莞工业价300元㎡左右徘徊2007年涨376元㎡2007年1月1日起国家防止工业贱卖规定工业必须采招标拍卖挂牌方式出出底价成交价格均低土等相应低价标准2008年前11月工业价已达5675元㎡较年期快速提升受松山湖北部工业城工业价影响排块成交影响东莞年工业价呈涨趋势
三 二级市场分析
1 总体市场分析
1111月新开盘项目
开盘情况览：
旧盘加推情况览：
12供求状况分析
前11月新增供需19：1整体吸纳率较低
2008年前11月全市新增商品房供应面积63273万㎡合68890套累积成交33358万㎡合33196套新增存量29915万㎡合35694套新增商品房吸纳率面积5272％套数4819％整体吸纳率较低
11月市场供应回落需求温放量
期东莞商品房供需月度走势出东莞两年时间商品房供求关系部分处供求局面2008年11月2007年8月首度实现月度需求月度供月份整11月份商品房供应量3665万㎡需求量3686万㎡11月供应急速滑开发商精力放10月12月关键节点加市场环境景气资金链紧张导致工程进度缓慢等素导致11月供应急速滑精力放年底量11月需求升容易理解房产新政贷款利率幅调直接降低购房成变相调房价释放部分购房需求部分置业者预期空需求量升较温
11月住宅需求超越供应非住宅需求足
11月商品房供应结构出11月份供应样住宅供应面积3064万㎡占商品房供应面积8360供应重环升458百分点供应面积环降5158
供应中信•森林湖五期 星城国际花园利丰城市花园二期翰林雅苑世纪城•国际公馆三期鹿港镇富盈•山水华府等项目成交面积3455万㎡需求2007年8月首次超越供应非住宅供应面积601万㎡环降6423供应希尔顿广场财富广场利丰城市花园二期星城国际花园等项目需求量仅231万㎡需求相足
房贷新政抑制10月底需求11月需求释放成交良
东莞中原研究部监测数显示2008年11月东莞新建商品房成交量3686万㎡环10月升864进步超越银十成交成绩1226降幅中住宅成交占9373重较10月升590百分点成交面积3455万㎡成交3192套住宅成交面积环升1594降1222非住宅成交面积231万㎡环均程度降幅
需注意房贷新政公布（10221031期间）市场意压抑需求等新政实施（11月）签约直接导致10月底需求延迟11月释放
月线走势：供应回落需求放量吸纳率升供需回落
月线走势出着11月供应量高回落需求新政降息利进步释放成交量温升促市场吸纳率两续两月保持升供需进步回落
日线走势：11月成交情况稳月底央行幅降息引发高潮
着11月1日房产新政实施11月中旬商品房成交情况较稳银行细迟迟出台消化速度维持约120套天稳中略升温放量11月27日央行宣布幅度调贷款利率起楼市新政利率幅调重利市场需求刺激11月底引发波成交高潮2730日均天成交超170套高天消化255套11月良成交画圆满句号
市场存量然市消化压力巨
持续供求必定造成存量累积东莞商品房持续供应放量已东莞商品房存量造成销售压力根东莞中原研究部监测统计数显示目前东莞商品房累积供应量183899万㎡累积销售量111944万㎡累积售存量高达71955万㎡累积销售率仅6087然11月成交情况良项指标较提升足扭转势目前果400万㎡年消化量计算目前售存量足东莞消化12年时间见市消化压力巨
13价格状况
11月份成交量温升普通住宅均价重5000元关口
2008年11月东莞市普通住宅（含洋房公寓）均价5075元㎡环升275重5000元㎡关口项目受房贷新政利率调利刺激普遍采稳价策略置业成变相降置业者选择素质更单位提供空间成交均价政策频繁利情况定升配合成交温放量形成量价齐升良局面
11月售存量加权均价出现首次回升
售存量加权价格计算首先物业分类通计算某时期物业项目均价格然物业项目均价格物业项目售存量权数求加权均价格加权均价够修正部分热点成交项目高低成交价格整体均价带影响11月份普通住宅加权价格5357元㎡历08年整年降首次出现回升
14市场特征分析
111月东莞楼市呈现价量齐升供求年实现首度倒置
11月东莞楼市成交量延续银十良状况置业需求房贷新政央行幅降息政策利效释放价格政策利情况止住跌定回升量价配合错形成量价齐升局面月2007年8月首度实现需求超越供应
2政策利助推楼市成交
房贷新政11月1日正式实施房价变相调银行细迟迟出台导致新政效果明显11月27日央行幅降息楼市次注入支强心针降息力度实罕见政策利仅提振市场消费信心直接减低置业成：套90㎡均价5000元㎡普通住宅例新政配合幅降息10年月供降低1345％20年月供降低2273％30年月供降低2915％等房价回落天变相降房价13成11月底良成交证实点：新政利成楼市成交助推器
3明星营销唱角
低价促销2008年直营销手段进入11月房贷新政出台开发商预期纷纷采取稳价策略低价促销雷声渐少明星营销唱响11月楼盘营销角天骄风景帝峰组团发售请宋祖英齐秦韩红等明星助阵丰泰观山碧水二期推介会请香港著名影星米雪金域中央两周年庆典请TVB明星林峰夏雨米雪歌星许志安杨千华朗凯悦美景花园开盘请跳水皇郭晶晶等类似明星营销2008年少见11月集中定程度说明开发商年底量惜花重请明星助气名气
4年底迎全年成交峰顶
2008年月开发商完成全年务艰巨央行降息压力犹开发商12月进入2008年竞争供应量放价格较优惠货源价格政策较利情况置业者释放需求形成12月供求齐涨局面
5开发商销售情况
2008年11月万科产销售商品房面积33579㎡合销售额22573亿元民币11月成交面积排行中排行第销售金额排名第二东莞市商业中心发展限公司11月销售面积31088㎡排名第二合55349亿元销售金额排名第第光产销售面积30778㎡合销售额19679亿元均排名第三
回顾2008年前11月销售面积排行东莞产龙头光产3764万㎡销售面积2515亿元销售金额位列东莞商品房销售冠军位列第二全国产龙头万科产前11月销售面积2725万㎡合计销售金额2117亿元
611月普通住宅项目销售排行
11月普通住宅销售中拼合户型东国际期万科•金域蓝湾二期分占销售排行前两名风美丽湾二期低价优势销售情况排名第三
数源：东莞中原研究部
2 分物业市场分析
21东莞市11月物业总体供需情况
11月商品房首现供应求情况受商铺成交影响价格涨明显
东莞中原研究部监测数显示供应情况方面普通住宅占重723月供应重相10百分点降普通住宅车库商铺三种物业降明显呈现腰斩情况普通住宅降拉动商品房总体供应降542成交情况方面住宅部分公寓类物业成交量降明显普通住宅方面价格基变成交增长明显墅物业价格降拉动成交微量升非住宅部分商铺写字楼项目成交面积降明显商铺价格涨473表现出量缩价升情况总体情况值关注11月首次出现2008年新增供应量少成交量情况普通住宅拉动供应面积减少成交量增加价格方面受商铺成交价格幅度涨影响月商品房成交价格升明显
22普通住宅市场情况分析
11月普通住宅供应量幅减少成交温放量成交价格5000元㎡左右找力支撑
东莞中原研究部监测数显示11月普通住宅新增供应量急剧减少究原首先910月份海量新增供应没消化11月卖方消化前存量次1112月缺乏供利营销节点少项目选择时候市11月普通住宅成交量稳步涨受新政策实施影响东国际金域蓝湾二期等10月期开盘项目11月集中签约中信森林湖五期等项目开盘影响时市场数项目天骄峰景世纪城国际公馆等纷纷出明星牌销售策略市场成交气氛升温价格11月普通住宅成交价格稍升全市成交均价5053元㎡段时间全市成交价格10月份楼盘纷纷出特价牌均价稍微降外三月成交均价5000元㎡左右徘徊价格成交保持着相稳定状态成交量全年月份均成交量理认成交价格段找力支撑果考虑某部分开发商年未量者回款压力采取低价策略外相信营销节点前价格变化幅度
221普通住宅新增供应情况
11月新增供应合拼户型供应量巨供应户型面积单位
东莞中原研究部监测数显示11月份新增供应项目15供应套数2687套供应面积2686万㎡供应户型两房三房中合拼户型902套占总供应套数336月重相单项目供应面积排名前列中信森林湖五期星城国际翰林雅苑利丰城市花园二期等11月新开盘项目中面积中信森林湖五期 434万㎡
11月项目新增供应量前10项目户型分布情况（单位：套）
11月新增合拼户型
11月新增供应户型面积情况
东莞中原研究部监测数显示11月份新增供应100㎡单位套数2010套重748中902套合拼户型扣合拼户型100㎡单位重41211月市场新增供应面积单位
222普通住宅成交情况
东莞普通住宅市销售压力成交单位均价步入5000元㎡
东莞中原研究部监测数显示11月份146普通住宅楼盘成交成交套数2725套成交面积2996万㎡面积成交占物业类型供应76截止11月30日东莞市普通住宅售存量44971套售存量首次降
东莞中原研究部监测数显示11月份成交普通住宅楼盘中 5000㎡项目占106占总数量726占重环升64百分点2008年月度5000元㎡普通住宅项目占重走势重楼盘价格5000元㎡楼盘出现说明现阶段低价格普遍现象少数楼盘成交素拉低全市成交均价方面然5000元㎡成交项目占重达七成全市均价然5053元㎡中价格然关键素成交决定素
成交单位价格集中成交单位40005000㎡
东莞中原研究部监测数显示11月普通住宅成交2725套中30006000㎡价格段成交套数2330套占总成交8555000㎡成交占67销售情况理想价格段40005000㎡套数951套占总体成交427价格段中值关注60007000㎡作种中高档产品满足改善型居住月成交243套增长明显
普通住宅项目具体销售情况
月销售套数前15项目
11月份东莞普通住宅成交套数前15项目情况中种类型：1东国际万科•金域蓝湾二期中信•森林湖五期代表项目10月底开盘者11月开盘11月集中签约2万科城市高尔夫理想0769沁园代表项目类项目良质量社区环境吸引市场加合理价格品牌成交直理想着持续热销项目成交价格环更升3山水名代表项目通价格调促进成交成交前15名项目中价格月成交5000㎡项目占重667
23公寓物业分析
231公寓总体情况
公寓成交总体低量成交公寓销售消化存量
东莞中原研究部监测数显示东莞市公寓供需情况11月公寓市场延续着前月状况成交量供应量量价关系11月公寓成交价格变化成交降明显总体8月成交量价格保持相稳定状态成交量低位置徘徊说明买方济预期然乐观排未开发商采取降价走量做法长期市场缺乏新货市市场现阶段直消化存量预见公寓价格降幅度限作种占城市利位置产品加产业转型价格合理长远公寓市值关注
232公寓成交情况分析
11月公寓新增供应情况（单位：㎡）
233公寓成交情况分析
公寓成交40005000元㎡价格段成交良全市公寓均价受盘拉升明显
月公寓项目成交项目30成交套数411套成交面积21940㎡面积成交占物业类型56截止11月30日东莞公寓售存量10048套市销售压力售存量现阶段公寓销售套数足够市场消化两年说市压力然
东莞中原研究部监测数显示11月公寓成交393套相普通住宅均中40005000㎡价格段成交套数205套占总成交501集中10月成交集中50006000㎡价格段全市成交均价应该降11月公寓成交单位32套单位10000㎡尚书银座项目成交部分单位公寓成交均价提升排项目成交外29项目成交均价5001元㎡10月5347元㎡相降明显
234公寓项目详细情况
公寓成交前十项目
数源：东莞中原研究部
11月公寓成交前十项目成交面积16132㎡占全部公寓成交735成交均价5533元㎡成交量成交价格关系销售全十项目部分项目通调整价格促进成交月起价格拉升作尚书银座月成交均价10373元㎡9月份11052元㎡成交均价相少降11月公寓成交降出方面买方济形势然乐观投资型物业受追捧方面现阶段调整价格然实现成交效手段
24墅类产品市场情况
241墅总体成交情况
11月墅成交整体呈现量价微升态势
08年111月份东莞墅市场走势11月供求关系概相成交情况10月相成交量成交价格略升总体明显11月成交情况作10月成交延续两月墅成交情况短期维持种销售状况
242新增供应项目
月新增供应墅项目3100套供应面积2465383㎡中叠加墅12套联排墅28套双拼墅60套面积分布200300㎡间中双拼墅数量面积集中225~230㎡255~260㎡两面积段
223墅成交情况
月墅成交项目19占总墅供应项目463成交套数70套成交面积22443㎡截止08年11月30日东莞墅售存量596万㎡套数1530套
墅成交项目中万科两项目良品质合理价格然占良成交中万科•棠樾销售率更达推货量803蟠龙山庄期然超低价格成交估计部关系消化售套数1套成交价格数墅成交项目价格环降
24非住宅物业情况
241非住宅物业总体情况
非住宅整体供需失衡销售量远远供应增长
11月非住宅物业供应量成交量升环变化截止08年11月30日售存量1103万㎡11月份成交49396㎡
242非住宅物业月情况
2421车库
月车库成交365套成交面积3891㎡成交均价8686元㎡中成交情况理想项目万科城市高尔夫七期成交143成交面积1142㎡成交均价 8000元㎡次海岸国际成交61成交面积733㎡成交均价11278元㎡成交价格高东城中心成交1均价13045元㎡次御花苑二期成交2成交均价12007元㎡
2422商铺
月商铺成交168套成交面积10245㎡成交均价15074元㎡中成交情况理想项目财富广场成交36套成交面积1677㎡成交均价30338元㎡该项目成交均价高项目次朗毛纺织贸易中心月成交26套成交面积1030㎡成交均价5299元㎡月成交套数排名第三西城楼街项目成交25套成交面积1038㎡成交价格 17254㎡
2423写字楼
月写字楼成交68套成交面积4293㎡成交均价7419元㎡成交项目4第国际三期成交1套成交面积109㎡成交均价8776元㎡财富广场成交8套成交面积6170㎡成交均价9265元㎡希尔顿广场成交58套成交面积2605㎡成交均价6384元㎡信盈装饰厦成交1套成交面积108㎡成交均价5865元㎡
3 区域市场分析
11月份区域商品住宅供求情况
2008年11月份10区域新增住宅供应30区域住宅成交城区三区域南城万江东城销售排前三位销售总量占全市43
部分区域住宅售存量走势情况
全市住宅售存量2008年1月初 367万米升11月底 609万米截止11月31日南城住宅售存量全市排名第年3月开始呈现快速升趋势东城月走势相较缓说明东城供需相较稳定万江11月份售存量滑 11月总体销售情况较常厚街虎门镇区中存量三区域虎门厚街短期市项目单位较少售存量表现出略微滑常市场月连续项目新市售存量升势头较猛
东城
1） 供应成交
11月份东城两项目取预售许证汇景•盛世东方34栋面积1376811㎡194套部分单位组合户型中信•德方斯二期协楼面积1308688㎡276套单身公寓
2008年前11月东城供应住宅面积6843万米6456套面积相期升98东城供应两房三房面积区间100米160米
11月份东城住宅成交286套33572米套数环降两成升13倍成交套数占城区197
2） 价格
11月份东城成交普通住宅均价5134元㎡环升15天骄峰景成交拉高
3） 项目成交价格情况
11月份东城普通住宅成交前十名情况
数源：东莞中原研究部监测
11月份光邀请宋祖英韩红齐秦等牌明星连续开3晚演唱会天骄峰景帝峰组团11月16日公开发售景湖•名郡相继推出新货光项目短时间引起轰动三项目11月份销售然较稳定
光产东城区景湖•名郡天骄峰景景湖春晓三售项目2008年东城销售量面积达20万㎡销售金额129亿元存量景湖•名郡天骄峰景尤甚
南城
1） 供应成交
2008年前11月南城供应住宅面积782万米8007套面积相期降45
南城项目供应10月份出现高潮11月份继续升商品房批准预售5项目面积134万米环升431440套
月南城住宅供应中户型100120米三房121180米四房
11月份南城住宅成交64364米607套套数环升343降248成交套数占城区417
2） 价格
南城11月份成交普通住宅均价5744元㎡环升44
3） 项目成交价格情况
11月份南城普通住宅成交前十名情况
11月份中信•森林湖五期洋房开盘塞纳城市嘉园东骏豪苑三期国际公馆三期尚书银座等项目加推产品月销售较幅度提升城市风景二期低价市销售良
莞城
1） 供应成交
2008年11月份没批准预售项目莞城住宅成交7856米58套139套套数环降58升18成交套数占城区4
2） 价格
莞城11月份成交普通住宅均价7089元㎡环月升316富盈•东方华府成交拉高月莞城市场均价项目均价达8690元㎡销售20套占莞城月成交345莞城项目较少成交总量较低成交均价受盘影响较
3） 项目成交价格情况
11月份莞城普通住宅成交价格情况
数源：东莞中原研究部监测
富盈•东方华府价格11月滑市场较萧条时期户型高档项目总价较高需求轮期销售较艰难
万江
1） 供求价格
11月份万江区批准预售两项目分风美丽湾二期理想0769四期•沁园
11月份万江住宅成交项目6面积49756米环升436504套万江区域市场11月成交幅升东国际期风美丽湾理想0769四期•沁园阳光海岸二期•悦湾滨江公馆期五项目热销
11月份万江区成交普通住宅均价4305元㎡环升62受东国际成交价格拉动
10月26日东国际开盘11月签约数182套实收均价4648元㎡该项目部分单位拼合户型东国际销量已全市月销售项目
寮步
2008年前11月寮步供应住宅4787万米5374套销售住宅项目17面积288万米2915套成交面积832008年新增供应
11月份寮步批售预售2项目风花语岸5号楼面积114692㎡128套星城国际花园123号楼面积34684316套
11月销售住宅面积24万米283套面积环降77市场均价4426元㎡环降35
2008年前11月6月销售达300套整体销售然较观11月份接300套
2008年11月寮步普通住宅成交前十名情况
11月16日星城国际花园开盘11月数销售佳
成交前十名楼盘分布图
常
2008年11月份常翰林雅苑洋房万科城四期•御湖湾卓越•蔚蓝城邦墅项目批准预售总面积52770米468套
11月份常成交住宅97套普通住宅均价4548元㎡
2008年11月常住宅项目销售价格情况
樟木头
2008年前11月樟木头新市住宅项目2富盈•山水华府41389㎡280套中惠香樟绿洲9907㎡107套
2008年成交住宅7成2007供应项目
截止2008年11月30日樟木头住宅剩余1000套左右货量
2008年11月份樟木头住宅成交面积10089㎡86套市场均价3889元㎡成交项目包括富盈•山水华府中惠•香樟绿洲御景花园目前星耀国际写字楼单位正销售
11月樟木头普通住宅销售情况 11月份富盈•山水华府开盘120㎡170㎡户型洋房开盘天邀请TVB红星马德钟杨怡助兴
四 潜供应分析
1商品房新开工情况
07年期相08年半年新开工面积急剧减少
08年111月份东莞市新增开工面积6023万㎡07年111月7104万㎡相152降月度走势中进入08年8月份新增开工面积急剧减少811月新增开工面积相07年期41707年半年火爆市场世道开发商纷纷动工抓住疯狂进入08年惨淡市场成交断调整价格开发商信心足纷纷推迟工期时08年块商住块流拍年末需动工土减少
208年111月新开工面积区域分布状况：
08年新开工面积6023万㎡中没市商品房面积5689万㎡计算07年新开工没市面积部分面积会市形成供应区域中南城新开工面积售存量均见南城区域竞争激烈东城厚街万江三区08年新开工面积然售存量巨市消化存量（售存量数截止2008年11月30日）
311月新开工项目情况
11月新开工商品房项目5总面积18561805㎡中墅面积2300959㎡写字楼面积4169㎡普通住宅
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11产闻
111国际济：持续低迷金融风暴波范围扩救市已成趋势
中原点评： 次贷危机引发金融风暴影响范围断扩济贸易区国家济面严峻考验甚部分已陷入衰退史前例降息潮席卷全球巨额亏损巨额救市计划屡见鲜国际济已步入行通道国股市短期利长期利空情况反复波动国际贸易营困难消费信心急速滑投资需求断萎缩进引发恶性循环10月份国纷纷提出救市计划11月份提出救市计划国家断增范围断扩挽救型命脉企业外直接救市计划投入投资消费等直接刺激济领域预期未段时间国际济环境难根性扭转救市成国际济旋律
112国济：济增速放缓扩需促进增长成首目标
国重点宏观济调控信息：
中原点评：受金融风暴影响国济增速放缓面出口订单减少生产成断升利局面企业面严峻生存危机引发企业倒闭外迁情况国济造成利影响保证国济稳发展国家时效宏观调控调整国家济政策年初两防防止济增长偏快转热防止价格结构性涨演变明显通货膨胀年中保控保持济稳较快发展控制物价快涨年末扩需促增长体现国家宏观济准确握体现快重准调控思路
着金融风暴影响范围断扩国家宏观调控侧面转正面微调升猛调10月初国家宏观调控侧面提振市场信心调出口退税减免住房交易税费利息免征证券利息税中企业融资提供担保等等侧面刺激市场期股市楼市等重市场提振市场消费信心调整范围相较窄限制较起微调作
11月政策力度逐步侧面转正面调控调控力度集中放投资消费出口三驾马车特投资2万亿元铁路投资计划4万亿投资扩需9000亿住房保障建设机会等举措直接指三驾马车中投资11月27日幅调存贷款基准利率存款准备金率直接矛头指消费领域鼓励民银行中取钱出消费扩需调控力度动辄万亿投资建设计划10年罕见重炮降息显示出中央宏观调控出手快出拳重措施准调控思路
113东莞济：济增速放缓产业结构转型重中重
数字东莞：
东莞11月宏观信息回顾：
中原点评：东莞济期样表现出增速放缓局面进出口总值回落外贸订单较少企业倒闭外迁情况时出现东莞强力财政实力支持金融风暴带伤口会深相反产业结构转型升级摆东莞前重中重金融风暴中转型带阵痛弱化金融风暴中东莞转型挑战机遇目前保济方面东莞中央扩需统部署加基建投资力度努力扩需确保济稳较快增长提高金融风暴警惕房产业东莞支柱产业东莞市政府明确表态会救市产业结构转型升级东莞出台项优惠政策加招商引资特高科技企业引进出台10亿元融资新政企业转型中排忧解难突显东莞政府产业结构转型高度重视东莞遭受着金融风暴影响面着济增速放缓问题碍产业结构转型升级历史务东莞保企业促转型加投资调控思路东莞济进行度
12政策动
政策简评： 11月政策回顾国家方纷纷出台额度扩需政策降息调出口退税等济活动调控政策外政策出台方——减负增值税改明年推行预计减轻企业税负1233亿明年起取消百项行政收费切实减轻企业社会负担调征补偿增加中企业提供贷款担保资金等等切实企业民着想实现企业民减负目期税起征点调呼声四起国家方面予积极回应期政策公布政策出台舆出减负已成政策出台导
外11月中央电视台相关栏目报道题10月份直击华尔街金融海啸等报道已转坚定信心促增长说明目前受全球金融危机影响国问题济信心足政策舆导重心救市逐步救信心转变
13市政规划
规划简评： 月规划重点东莞现代产业体系做出规划东莞首次身未现代产业体系做出规划总体目标2020年形成先进制造业现代服务业双轮转高新技术产业适度重化工业两翼齐飞特征具世界竞争力现代产业体系努力成珠三角现代产业示范区产业结构产业空间布局产业核心竞争力外源济口结构结构等提出规划目标东莞产业结构转型升级提出具体目标指明升级改造方外月规划外容路网交通穗莞深城轨东莞段规划修改禁摩规划城轨规划修改东莞没实质性影响避免重复建设禁摩实施改善城区交通环境城区公交运行提出更高求明年起城区增加200台中巴运营相信城区交通出行更加便利
区域信息：
14关注
刘志庚：政府会恢复购房入户救楼市 梁国英：暂考虑救市（楼市）
樟木头二手房遭遇抛售潮
部分银行房贷新政细：
资料源：南方市报
二 土市场分析
1 土出公告情况
2008年11月东莞市国土资源局公告挂牌8宗土挂牌出1宗商住2宗工业转土包括4宗工业1宗工业总计3059万㎡中工业2973万㎡2007年11月份土供应17宗6宗工业103万㎡8宗商住292万㎡1宗商业2宗综合425万㎡相年期情况工业供应量幅升商住幅降
2008年11月东莞土出情况：
2 土交易情况分析
2008年11月东莞市成交2宗工业总面积526096㎡宗商住流拍宣告月已商住成交2007年10月东莞市成交6宗土中3宗工业土234万米3宗商住135万米11月成交情况年惨淡商住成交幅减少
2008年11月份土交易情况：
10月10日位南城区东骏路西侧2008G034块拍卖东骏房产家参竞价终起始价低底价流拍11月19日该块重新公开拍卖终报价次流拍该块面积达33661米拍卖起始价16800万元楼面价1996元㎡块连续流拍市场信心击较
3 2008年前11月土供求状况
2008年半年开始土市场供需呈滑趋势现正面消化阶段2008年工业土供应量占例较工业供需基决定市场总体走势着工业供应减少商住土市场支撑力预计09年半年总体供需放缓
4 工业市场分析
2008年土供应工业
2008年前11月土总供应面积6078万米中工业35578万㎡占总供应量584相期例幅提升371百分点工业供应增加313倍供应商住180万㎡占总供应量296相期例减少409百分点商住供应降213
着东莞双转型招商引资进行进驻东莞企业陆续增部分运营效益企业开始进步扩展规模增加工业需求2008年政府幅提升工业供应特松山湖片区部分产业园区工业满足市场需求工业土供应量激增引发市轮建设厂房热潮
工业着成交量涨成交金额幅提升
2008年截止11月底土成交总金额912亿元减少241工业成交182亿元占成交总额199商住成交608亿元占666成交金额角度商住成交金额然占土市场导相年期幅降265百分点工业着成交量增加成交金额占例幅提高两成
07年商住成交金额占9成08年商住市场冷清流拍频现作政府财政收入源土收入严重受阻政府时加工业供应满足工业市场需求时弥补财政缺失减少商住供应方面减少流拍现象避免楼市信心滑外衡未楼市供需
工业价节节攀升
2008年前11月工业成交幅提升成交量已接前8年总量2008年放异彩
2002年工业价达880元㎡受虎门海运20024013块价影响单宗工业价达2622元㎡2003年2006年东莞工业价300元㎡左右徘徊2007年涨376元㎡2007年1月1日起国家防止工业贱卖规定工业必须采招标拍卖挂牌方式出出底价成交价格均低土等相应低价标准2008年前11月工业价已达5675元㎡较年期快速提升受松山湖北部工业城工业价影响排块成交影响东莞年工业价呈涨趋势
三 二级市场分析
1 总体市场分析
1111月新开盘项目
开盘情况览：
旧盘加推情况览：
12供求状况分析
前11月新增供需19：1整体吸纳率较低
2008年前11月全市新增商品房供应面积63273万㎡合68890套累积成交33358万㎡合33196套新增存量29915万㎡合35694套新增商品房吸纳率面积5272％套数4819％整体吸纳率较低
11月市场供应回落需求温放量
期东莞商品房供需月度走势出东莞两年时间商品房供求关系部分处供求局面2008年11月2007年8月首度实现月度需求月度供月份整11月份商品房供应量3665万㎡需求量3686万㎡11月供应急速滑开发商精力放10月12月关键节点加市场环境景气资金链紧张导致工程进度缓慢等素导致11月供应急速滑精力放年底量11月需求升容易理解房产新政贷款利率幅调直接降低购房成变相调房价释放部分购房需求部分置业者预期空需求量升较温
11月住宅需求超越供应非住宅需求足
11月商品房供应结构出11月份供应样住宅供应面积3064万㎡占商品房供应面积8360供应重环升458百分点供应面积环降5158
供应中信•森林湖五期 星城国际花园利丰城市花园二期翰林雅苑世纪城•国际公馆三期鹿港镇富盈•山水华府等项目成交面积3455万㎡需求2007年8月首次超越供应非住宅供应面积601万㎡环降6423供应希尔顿广场财富广场利丰城市花园二期星城国际花园等项目需求量仅231万㎡需求相足
房贷新政抑制10月底需求11月需求释放成交良
东莞中原研究部监测数显示2008年11月东莞新建商品房成交量3686万㎡环10月升864进步超越银十成交成绩1226降幅中住宅成交占9373重较10月升590百分点成交面积3455万㎡成交3192套住宅成交面积环升1594降1222非住宅成交面积231万㎡环均程度降幅
需注意房贷新政公布（10221031期间）市场意压抑需求等新政实施（11月）签约直接导致10月底需求延迟11月释放
月线走势：供应回落需求放量吸纳率升供需回落
月线走势出着11月供应量高回落需求新政降息利进步释放成交量温升促市场吸纳率两续两月保持升供需进步回落
日线走势：11月成交情况稳月底央行幅降息引发高潮
着11月1日房产新政实施11月中旬商品房成交情况较稳银行细迟迟出台消化速度维持约120套天稳中略升温放量11月27日央行宣布幅度调贷款利率起楼市新政利率幅调重利市场需求刺激11月底引发波成交高潮2730日均天成交超170套高天消化255套11月良成交画圆满句号
市场存量然市消化压力巨
持续供求必定造成存量累积东莞商品房持续供应放量已东莞商品房存量造成销售压力根东莞中原研究部监测统计数显示目前东莞商品房累积供应量183899万㎡累积销售量111944万㎡累积售存量高达71955万㎡累积销售率仅6087然11月成交情况良项指标较提升足扭转势目前果400万㎡年消化量计算目前售存量足东莞消化12年时间见市消化压力巨
13价格状况
11月份成交量温升普通住宅均价重5000元关口
2008年11月东莞市普通住宅（含洋房公寓）均价5075元㎡环升275重5000元㎡关口项目受房贷新政利率调利刺激普遍采稳价策略置业成变相降置业者选择素质更单位提供空间成交均价政策频繁利情况定升配合成交温放量形成量价齐升良局面
11月售存量加权均价出现首次回升
售存量加权价格计算首先物业分类通计算某时期物业项目均价格然物业项目均价格物业项目售存量权数求加权均价格加权均价够修正部分热点成交项目高低成交价格整体均价带影响11月份普通住宅加权价格5357元㎡历08年整年降首次出现回升
14市场特征分析
111月东莞楼市呈现价量齐升供求年实现首度倒置
11月东莞楼市成交量延续银十良状况置业需求房贷新政央行幅降息政策利效释放价格政策利情况止住跌定回升量价配合错形成量价齐升局面月2007年8月首度实现需求超越供应
2政策利助推楼市成交
房贷新政11月1日正式实施房价变相调银行细迟迟出台导致新政效果明显11月27日央行幅降息楼市次注入支强心针降息力度实罕见政策利仅提振市场消费信心直接减低置业成：套90㎡均价5000元㎡普通住宅例新政配合幅降息10年月供降低1345％20年月供降低2273％30年月供降低2915％等房价回落天变相降房价13成11月底良成交证实点：新政利成楼市成交助推器
3明星营销唱角
低价促销2008年直营销手段进入11月房贷新政出台开发商预期纷纷采取稳价策略低价促销雷声渐少明星营销唱响11月楼盘营销角天骄风景帝峰组团发售请宋祖英齐秦韩红等明星助阵丰泰观山碧水二期推介会请香港著名影星米雪金域中央两周年庆典请TVB明星林峰夏雨米雪歌星许志安杨千华朗凯悦美景花园开盘请跳水皇郭晶晶等类似明星营销2008年少见11月集中定程度说明开发商年底量惜花重请明星助气名气
4年底迎全年成交峰顶
2008年月开发商完成全年务艰巨央行降息压力犹开发商12月进入2008年竞争供应量放价格较优惠货源价格政策较利情况置业者释放需求形成12月供求齐涨局面
5开发商销售情况
2008年11月万科产销售商品房面积33579㎡合销售额22573亿元民币11月成交面积排行中排行第销售金额排名第二东莞市商业中心发展限公司11月销售面积31088㎡排名第二合55349亿元销售金额排名第第光产销售面积30778㎡合销售额19679亿元均排名第三
回顾2008年前11月销售面积排行东莞产龙头光产3764万㎡销售面积2515亿元销售金额位列东莞商品房销售冠军位列第二全国产龙头万科产前11月销售面积2725万㎡合计销售金额2117亿元
611月普通住宅项目销售排行
11月普通住宅销售中拼合户型东国际期万科•金域蓝湾二期分占销售排行前两名风美丽湾二期低价优势销售情况排名第三
数源：东莞中原研究部
2 分物业市场分析
21东莞市11月物业总体供需情况
11月商品房首现供应求情况受商铺成交影响价格涨明显
东莞中原研究部监测数显示供应情况方面普通住宅占重723月供应重相10百分点降普通住宅车库商铺三种物业降明显呈现腰斩情况普通住宅降拉动商品房总体供应降542成交情况方面住宅部分公寓类物业成交量降明显普通住宅方面价格基变成交增长明显墅物业价格降拉动成交微量升非住宅部分商铺写字楼项目成交面积降明显商铺价格涨473表现出量缩价升情况总体情况值关注11月首次出现2008年新增供应量少成交量情况普通住宅拉动供应面积减少成交量增加价格方面受商铺成交价格幅度涨影响月商品房成交价格升明显
22普通住宅市场情况分析
11月普通住宅供应量幅减少成交温放量成交价格5000元㎡左右找力支撑
东莞中原研究部监测数显示11月普通住宅新增供应量急剧减少究原首先910月份海量新增供应没消化11月卖方消化前存量次1112月缺乏供利营销节点少项目选择时候市11月普通住宅成交量稳步涨受新政策实施影响东国际金域蓝湾二期等10月期开盘项目11月集中签约中信森林湖五期等项目开盘影响时市场数项目天骄峰景世纪城国际公馆等纷纷出明星牌销售策略市场成交气氛升温价格11月普通住宅成交价格稍升全市成交均价5053元㎡段时间全市成交价格10月份楼盘纷纷出特价牌均价稍微降外三月成交均价5000元㎡左右徘徊价格成交保持着相稳定状态成交量全年月份均成交量理认成交价格段找力支撑果考虑某部分开发商年未量者回款压力采取低价策略外相信营销节点前价格变化幅度
221普通住宅新增供应情况
11月新增供应合拼户型供应量巨供应户型面积单位
东莞中原研究部监测数显示11月份新增供应项目15供应套数2687套供应面积2686万㎡供应户型两房三房中合拼户型902套占总供应套数336月重相单项目供应面积排名前列中信森林湖五期星城国际翰林雅苑利丰城市花园二期等11月新开盘项目中面积中信森林湖五期 434万㎡
11月项目新增供应量前10项目户型分布情况（单位：套）
11月新增合拼户型
11月新增供应户型面积情况
东莞中原研究部监测数显示11月份新增供应100㎡单位套数2010套重748中902套合拼户型扣合拼户型100㎡单位重41211月市场新增供应面积单位
222普通住宅成交情况
东莞普通住宅市销售压力成交单位均价步入5000元㎡
东莞中原研究部监测数显示11月份146普通住宅楼盘成交成交套数2725套成交面积2996万㎡面积成交占物业类型供应76截止11月30日东莞市普通住宅售存量44971套售存量首次降
东莞中原研究部监测数显示11月份成交普通住宅楼盘中 5000㎡项目占106占总数量726占重环升64百分点2008年月度5000元㎡普通住宅项目占重走势重楼盘价格5000元㎡楼盘出现说明现阶段低价格普遍现象少数楼盘成交素拉低全市成交均价方面然5000元㎡成交项目占重达七成全市均价然5053元㎡中价格然关键素成交决定素
成交单位价格集中成交单位40005000㎡
东莞中原研究部监测数显示11月普通住宅成交2725套中30006000㎡价格段成交套数2330套占总成交8555000㎡成交占67销售情况理想价格段40005000㎡套数951套占总体成交427价格段中值关注60007000㎡作种中高档产品满足改善型居住月成交243套增长明显
普通住宅项目具体销售情况
月销售套数前15项目
11月份东莞普通住宅成交套数前15项目情况中种类型：1东国际万科•金域蓝湾二期中信•森林湖五期代表项目10月底开盘者11月开盘11月集中签约2万科城市高尔夫理想0769沁园代表项目类项目良质量社区环境吸引市场加合理价格品牌成交直理想着持续热销项目成交价格环更升3山水名代表项目通价格调促进成交成交前15名项目中价格月成交5000㎡项目占重667
23公寓物业分析
231公寓总体情况
公寓成交总体低量成交公寓销售消化存量
东莞中原研究部监测数显示东莞市公寓供需情况11月公寓市场延续着前月状况成交量供应量量价关系11月公寓成交价格变化成交降明显总体8月成交量价格保持相稳定状态成交量低位置徘徊说明买方济预期然乐观排未开发商采取降价走量做法长期市场缺乏新货市市场现阶段直消化存量预见公寓价格降幅度限作种占城市利位置产品加产业转型价格合理长远公寓市值关注
232公寓成交情况分析
11月公寓新增供应情况（单位：㎡）
233公寓成交情况分析
公寓成交40005000元㎡价格段成交良全市公寓均价受盘拉升明显
月公寓项目成交项目30成交套数411套成交面积21940㎡面积成交占物业类型56截止11月30日东莞公寓售存量10048套市销售压力售存量现阶段公寓销售套数足够市场消化两年说市压力然
东莞中原研究部监测数显示11月公寓成交393套相普通住宅均中40005000㎡价格段成交套数205套占总成交501集中10月成交集中50006000㎡价格段全市成交均价应该降11月公寓成交单位32套单位10000㎡尚书银座项目成交部分单位公寓成交均价提升排项目成交外29项目成交均价5001元㎡10月5347元㎡相降明显
234公寓项目详细情况
公寓成交前十项目
数源：东莞中原研究部
11月公寓成交前十项目成交面积16132㎡占全部公寓成交735成交均价5533元㎡成交量成交价格关系销售全十项目部分项目通调整价格促进成交月起价格拉升作尚书银座月成交均价10373元㎡9月份11052元㎡成交均价相少降11月公寓成交降出方面买方济形势然乐观投资型物业受追捧方面现阶段调整价格然实现成交效手段
24墅类产品市场情况
241墅总体成交情况
11月墅成交整体呈现量价微升态势
08年111月份东莞墅市场走势11月供求关系概相成交情况10月相成交量成交价格略升总体明显11月成交情况作10月成交延续两月墅成交情况短期维持种销售状况
242新增供应项目
月新增供应墅项目3100套供应面积2465383㎡中叠加墅12套联排墅28套双拼墅60套面积分布200300㎡间中双拼墅数量面积集中225~230㎡255~260㎡两面积段
223墅成交情况
月墅成交项目19占总墅供应项目463成交套数70套成交面积22443㎡截止08年11月30日东莞墅售存量596万㎡套数1530套
墅成交项目中万科两项目良品质合理价格然占良成交中万科•棠樾销售率更达推货量803蟠龙山庄期然超低价格成交估计部关系消化售套数1套成交价格数墅成交项目价格环降
24非住宅物业情况
241非住宅物业总体情况
非住宅整体供需失衡销售量远远供应增长
11月非住宅物业供应量成交量升环变化截止08年11月30日售存量1103万㎡11月份成交49396㎡
242非住宅物业月情况
2421车库
月车库成交365套成交面积3891㎡成交均价8686元㎡中成交情况理想项目万科城市高尔夫七期成交143成交面积1142㎡成交均价 8000元㎡次海岸国际成交61成交面积733㎡成交均价11278元㎡成交价格高东城中心成交1均价13045元㎡次御花苑二期成交2成交均价12007元㎡
2422商铺
月商铺成交168套成交面积10245㎡成交均价15074元㎡中成交情况理想项目财富广场成交36套成交面积1677㎡成交均价30338元㎡该项目成交均价高项目次朗毛纺织贸易中心月成交26套成交面积1030㎡成交均价5299元㎡月成交套数排名第三西城楼街项目成交25套成交面积1038㎡成交价格 17254㎡
2423写字楼
月写字楼成交68套成交面积4293㎡成交均价7419元㎡成交项目4第国际三期成交1套成交面积109㎡成交均价8776元㎡财富广场成交8套成交面积6170㎡成交均价9265元㎡希尔顿广场成交58套成交面积2605㎡成交均价6384元㎡信盈装饰厦成交1套成交面积108㎡成交均价5865元㎡
3 区域市场分析
11月份区域商品住宅供求情况
2008年11月份10区域新增住宅供应30区域住宅成交城区三区域南城万江东城销售排前三位销售总量占全市43
部分区域住宅售存量走势情况
全市住宅售存量2008年1月初 367万米升11月底 609万米截止11月31日南城住宅售存量全市排名第年3月开始呈现快速升趋势东城月走势相较缓说明东城供需相较稳定万江11月份售存量滑 11月总体销售情况较常厚街虎门镇区中存量三区域虎门厚街短期市项目单位较少售存量表现出略微滑常市场月连续项目新市售存量升势头较猛
东城
1） 供应成交
11月份东城两项目取预售许证汇景•盛世东方34栋面积1376811㎡194套部分单位组合户型中信•德方斯二期协楼面积1308688㎡276套单身公寓
2008年前11月东城供应住宅面积6843万米6456套面积相期升98东城供应两房三房面积区间100米160米
11月份东城住宅成交286套33572米套数环降两成升13倍成交套数占城区197
2） 价格
11月份东城成交普通住宅均价5134元㎡环升15天骄峰景成交拉高
3） 项目成交价格情况
11月份东城普通住宅成交前十名情况
数源：东莞中原研究部监测
11月份光邀请宋祖英韩红齐秦等牌明星连续开3晚演唱会天骄峰景帝峰组团11月16日公开发售景湖•名郡相继推出新货光项目短时间引起轰动三项目11月份销售然较稳定
光产东城区景湖•名郡天骄峰景景湖春晓三售项目2008年东城销售量面积达20万㎡销售金额129亿元存量景湖•名郡天骄峰景尤甚
南城
1） 供应成交
2008年前11月南城供应住宅面积782万米8007套面积相期降45
南城项目供应10月份出现高潮11月份继续升商品房批准预售5项目面积134万米环升431440套
月南城住宅供应中户型100120米三房121180米四房
11月份南城住宅成交64364米607套套数环升343降248成交套数占城区417
2） 价格
南城11月份成交普通住宅均价5744元㎡环升44
3） 项目成交价格情况
11月份南城普通住宅成交前十名情况
11月份中信•森林湖五期洋房开盘塞纳城市嘉园东骏豪苑三期国际公馆三期尚书银座等项目加推产品月销售较幅度提升城市风景二期低价市销售良
莞城
1） 供应成交
2008年11月份没批准预售项目莞城住宅成交7856米58套139套套数环降58升18成交套数占城区4
2） 价格
莞城11月份成交普通住宅均价7089元㎡环月升316富盈•东方华府成交拉高月莞城市场均价项目均价达8690元㎡销售20套占莞城月成交345莞城项目较少成交总量较低成交均价受盘影响较
3） 项目成交价格情况
11月份莞城普通住宅成交价格情况
数源：东莞中原研究部监测
富盈•东方华府价格11月滑市场较萧条时期户型高档项目总价较高需求轮期销售较艰难
万江
1） 供求价格
11月份万江区批准预售两项目分风美丽湾二期理想0769四期•沁园
11月份万江住宅成交项目6面积49756米环升436504套万江区域市场11月成交幅升东国际期风美丽湾理想0769四期•沁园阳光海岸二期•悦湾滨江公馆期五项目热销
11月份万江区成交普通住宅均价4305元㎡环升62受东国际成交价格拉动
10月26日东国际开盘11月签约数182套实收均价4648元㎡该项目部分单位拼合户型东国际销量已全市月销售项目
寮步
2008年前11月寮步供应住宅4787万米5374套销售住宅项目17面积288万米2915套成交面积832008年新增供应
11月份寮步批售预售2项目风花语岸5号楼面积114692㎡128套星城国际花园123号楼面积34684316套
11月销售住宅面积24万米283套面积环降77市场均价4426元㎡环降35
2008年前11月6月销售达300套整体销售然较观11月份接300套
2008年11月寮步普通住宅成交前十名情况
11月16日星城国际花园开盘11月数销售佳
成交前十名楼盘分布图
常
2008年11月份常翰林雅苑洋房万科城四期•御湖湾卓越•蔚蓝城邦墅项目批准预售总面积52770米468套
11月份常成交住宅97套普通住宅均价4548元㎡
2008年11月常住宅项目销售价格情况
樟木头
2008年前11月樟木头新市住宅项目2富盈•山水华府41389㎡280套中惠香樟绿洲9907㎡107套
2008年成交住宅7成2007供应项目
截止2008年11月30日樟木头住宅剩余1000套左右货量
2008年11月份樟木头住宅成交面积10089㎡86套市场均价3889元㎡成交项目包括富盈•山水华府中惠•香樟绿洲御景花园目前星耀国际写字楼单位正销售
11月樟木头普通住宅销售情况 11月份富盈•山水华府开盘120㎡170㎡户型洋房开盘天邀请TVB红星马德钟杨怡助兴
四 潜供应分析
1商品房新开工情况
07年期相08年半年新开工面积急剧减少
08年111月份东莞市新增开工面积6023万㎡07年111月7104万㎡相152降月度走势中进入08年8月份新增开工面积急剧减少811月新增开工面积相07年期41707年半年火爆市场世道开发商纷纷动工抓住疯狂进入08年惨淡市场成交断调整价格开发商信心足纷纷推迟工期时08年块商住块流拍年末需动工土减少
208年111月新开工面积区域分布状况：
08年新开工面积6023万㎡中没市商品房面积5689万㎡计算07年新开工没市面积部分面积会市形成供应区域中南城新开工面积售存量均见南城区域竞争激烈东城厚街万江三区08年新开工面积然售存量巨市消化存量（售存量数截止2008年11月30日）
311月新开工项目情况
11月新开工商品房项目5总面积18561805㎡中墅面积2300959㎡写字楼面积4169㎡普通住宅
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