市房产行业营现状税务稽查理策—调研报告
市房产行业营现状
税务稽查理策
市房产行业发展趋势动
目前市注册登记房产企业1083中××市区774市直属企业144正常运行公司约6070家调查分析情况市房产业发展趋势
()私制股份制房产公司成该行业流目前市房产企业济性质私股份限责居约占全市房产企业80左右非国企业纳税素质参差齐纳税意识较低观偷税非意偷税性较
(二)市区房产开发重心转移转旧城改造城中村改造中型工业企业院校搬迁等方面时间项目较集中
(三)新项目开发市区边缘转移表现市中心市区边缘城市城市发展着城市改造深入关房产开发相关规定断规范市原易开发资源萎缩现开发资源集中旧城改造项目中开发成高关系错综复杂相部分房产企业开始选择价相便宜城乡结合部济较发达卖点房产业尚起步阶段城市县级市区域谋求进步发展
二房产企业项目运作会计核算特点
（）项目运作程序
房产项目开始立项销售结束致分三阶段：
第阶段（开工前期）：通土交易中心组织土挂牌招标拍卖程序获土权→取计划委员会印发正式计划书→规划部门批准→建设规划许证建设工程规划许证→土部门核发建设批准书→建设局核发建筑工程施工许证（中核发施工许证时建设局房产企业开发项目施工图设计合施工合勘察合分包合监理单位资金量否备足等情况进行审查）
第二阶段（组织施工期）：通正式招标程序组织安排施工企业进场施工
第三阶段（预售期产权转移期）：根国家规定完工程度投资例办理预售证组织房屋销售预售房屋时必须取房屋部门批准预售许证房屋产权移交购买者必须房部门办理产权交易手续
（二）会计核算特点：
1收入核算
房产企业营收入项目包括土转收入商品房销售收入配套设施销售收入代建结算收入出租产品租金收入
2开发成核算
（1）开发成核算容前期费（征费拆迁补偿费前期工程费基础设施费土契税土出金）开发成（建筑安装工程费材料费配套设施费配套费）开发间接费（开发产品发生工资福利费折旧费修理费办公费水电费劳保费等）
（2）开发成核算结转方法目前数房产企业结转开发成方法：
售面积单位工程成＝成象总成÷销售总面积
销售成＝已实现销售售面积×售面积单位工程成
房屋开发身特点单位造价形成会出现计划成实际成分：前期开发成费高中期开发费减少量公配套设施需总销售面积中分摊项目开发周期般1年财务核算销售成时项目早期会出现计划预算开发成采取预提方式着中期成支出逐渐减少开发成结转会实际成逐渐接工程办理竣工结算企业财务根工程价款结算单预提数实际支出数差额增加减少关开发产品成
（三）税金计算特点
房产企业税金计算行业特点：
1房产企业采取预收款预收定金方式转土权销售动产月末预收帐款贷方发生额5交纳营业税附加出租开发产品出租收入5交纳营业税时规定交纳城建税教育费附加房产税
2企业税计税确定缴纳情况
根国税发200383号文规定采取预售方式销售开发产品期取预售收入先规定成利润率（低15％）计算出预计营业利润额入期应纳税统计算缴纳企业税开发产品完工时进行结算调整
三房产企业税务违法行分析
（）隐匿收入
1预收帐款结转销售收入时间滞部分企业收取房款预收帐款 应付帐款科目中长期挂帐作销售处理通推迟预收帐款结转销售收入时间意识延缓销售收入实现影响纳税义务发生时间造成营业税企业税申报纳税滞
2提供虚假完整销售面积销售面积属企业纳税申报中必须填写容该数直接时反映出企业销售进度初步估算销售收入实现状况提供企业关员意识隐瞒肯实提供实际销售面积增加税务员核算企业收入难度高原房产公司3302项目中未住房起出售房面积2000米入销售面积
3物易物隐匿收入额费支付中常开发商品房抵顶欠施工款材料款广告费职工福利等费商品房销售收入中记载造成税款流失例冀盐房产公司1996年6月转土权市供热公司抵顶应付市供热公司240万元热力集资款造成少缴营业税附加386万元
4假代建真开发：开发商土方名义报建需资金开发商方实际操作相部分房产开发企业转部分房屋权代价换取部分土权土方转部分土权取部分房屋权
（二）虚增成方面
1利成核算特点虚增成目前数房产企业结转销售成方法米单位造价×销售面积金额结转成项目开发周期跨度般1年企业开发项目中单位项目较口施工单位供料商项目开发早期财务时取项目工程结算单会计核算单位造价时预算造价计算单位成方法房产企业财务员利特点行加早期单位米计划预算造价达少缴企业税目
2关系单位虚开发票虚增企业成房产开发企业涉行业较项目开发包括设计建筑施工安装加工业建材商贸房屋销售代理业广告物业理等诸部门仅房产企业财务日常处理票工作量成核算容易混乱房产企业虚增成带机
3收支付工程款材料款偷欠税款
4房产商房产出租房产时开发成结转固定资产混入开发产品科目中直接转增营成例冀盐房产公司建办公楼成243万元直接混入项目开发成中未结转固定资产虚增营成
（三）超标准列支费
1利息支出问题
（1）未成象中分摊款利息房产公司入资金量利息支出较部分企业财务处理作财务费全部直接税前扣影响期税前利润造成纳税滞
（2）高利率融资存问题：超国家规定期银行贷款利率标准扣费时未规定代扣代缴税
2销售费列支问题
（1）销售员数提成工资未实纳入企业正常员工资理直接混入销售费中列支销售员员数量意性工资支出较造成企业税税计税计算准确
（2）虚增代理费销售代理费提取例税法尚明确规定代理公司取费标准致房产公司通支付销售代理费形式收入进行转移隐匿
灰色成（票支出非法支出）代理费形式支出转帐挤占税前利润
（3）广告费业务招费超支超标准广告费业务招费支出企业混入会议费销售费等科目中减少业务招费等明细科目账载金额
四检查方法技巧
()项目检查法
房产企业已完工阶段性完工开发项目检查重点项目开始结束针项目完税情况全面审核项目收入成支出真实性准确性开发周期较长项目分期作检查重点
(二)基础资料数收集法
基础资料数收集保证检查质量提高检查效率基保障房产企业纳税检查需收集基础资料：企业基情况表开发手续情况登记表项目部分会计科目汇总表开发成明细表项目销售情况览表通表格数登录全面掌握房产项目开发实际情况提高稽查分析定性准确性时次检查提供数参考达数享提高检查效率
(三)数间逻辑关系分析法
掌握采集数间逻辑关系利发现企业提供资料中存疑点进步检查提供
开发手续情况登记表中反映规划面积施工面积土面积合造价项目销售情况览表数企业提供销售面积规划许证间反映面积差距建筑安装许证合造价实际合实际支付施工费差额
开发成明细表项目部分会计科目汇总表项目销售情况览表房产交易费维修基金支付额帐面销售收入否成例销售面积否致测定企业实现收入帐面收入否存差额
(四)整体测算法
房产企业财务数金额特成方面纳税检查检查员寻找工作切入点定难度通整体测算分析企业成构成例合理性找寻检查突破口
目前市房产企业正常成支出例：
（1）规费支出例 土契税土局土评估价格4％代征土出金土局土评估价格40％收取房屋产权交易费房局房产证面积3元㎡收取配套费容包括（政府职部门收取费体包括：防基建费防工程开发项目防办房屋售价2％收取市政建设配套费收费局总建筑面积73元㎡收取墙改费收费局总建筑面积5元㎡收取公建费针规模插建项目收费局总建筑面积50元㎡收取渣土处理费城局总土方面积5元㎡收取热力集资费供热公司总建筑面积住宅楼50元㎡写字楼100元㎡收取煤气天然气集资费煤气公司3000－3500元户收取规化验收费收费局总建筑面积2元㎡收取房屋产权交易费房局房产证面积3元㎡收取代收业户维修基金房屋价格2％
（2）通常建安成例目前市房产项目工程造价般掌握：层住宅（46层）造价550650元m2高层住宅（717层）造价9801100元 m2高层造价14001500元 m2中土建安装致占总造价75％25％
(五)实核实法
针房产公司检查必须深入项目开发销售现场实盘点掌握项目建设销售入住情况分析判断账面存疑点
(六)帐检查外调相结合法
房产开发企业涉关系单位较项目开发包括售单位施工企业建材商贸销售代理公司广告公司物业理等诸部门房产企业财务日常处理票工作量加成核算容易混乱房产公司帐载金额业务频繁单位进行重点外调核实
(七)帐户检查
房产企业款项较易走账性质相模糊业务企业财务员常科目中列支针性应收款 应收付款进行重点审查账挂帐时间长金额业务重点核实原始证询问形成原常常发现中涉税问题例冀盐房产公司检查中企业应收款中支付职工旅游补助81800元应付款中支付盐务局90奖金分红113400000元长期挂帐核实企业未代扣税计230193元
四关房产行业税务检查点建议
针述问题建议采取措施增强房产业税收检查针性
()行业特点出发改进税务检查方法单年度检查改年度检查开发项目检查相结合房产企业应单位项目作检查重点房产项目开发周期年通常纳税年度作检查时限范围方法适应房产业具体情况检查容发现问题带明显局限性片面性果房产公司开发项目切入点进行检查较全面握项目开发程容易发现税收违法行
(二)拓展完善调查取证渠道方法更加准确全面掌握开发项目数资料计委建委规划土房等部门调查落实土面积土权建筑面积销售面积已销售面积确权时间相关数
(三)规范细化取证资料文书制式填写标准行业情况税务检查需收集掌握证资料相结合行业特点规范细化取证资料文书制式填写标准取证文书保调阅制度通举仅做取证数资料享减少次税务检查工作量提高检查效率企业开发相关资料存档监控防止事擅更改情况发生
(四)延伸检查范围提高检查质量房产企业涉单位资金数额加目前企业偷漏税手段更加隐蔽切实做延伸检查工作已成税务检查工作项重环节方法仅提高检查深度广度效震慑偷逃税款行发生
(五)规范加强二手房转销售纳税检查二手房买卖活动零散交易方式灵活单位交易额较交易双方特点税务检查员应首先加强房屋中介机构检查搜集发现房屋买卖员相关资料交易额时公安房部门配合加偷逃税款纳税处罚堵漏增收保证税款时足额入库
五关房产业税收征方面点建议
()进步规范企业财务核算标准财务理制度针房产开发企业特殊性售面积单位预算造价计算应税务机关参认确定擅改动样做利掌握企业结转成方法成结转意性控制
(二)加强票理健全票领存制度根房产开发企业现实情况特房产开发企业外收预收房款收代收种集资款收应视发票进行规范理实行统印制发放缴销健全领存制度
(三)完善预收款监手段保证税款时足额入库通现场实调查解等方式时掌握楼盘销售进度特售楼部加强适时监控保证销售信息预收房款真实性准确性角度预收款进行监控确保税款时足额入库
(四)争取方配合争取信息享税务部门应该加强房局土局建委招标规划金融公安等部门协配合联系部分涉税数资料做时沟通摸清市房产开发项目底数规模提高征稽查工作针性
(五)完善规范二手房转登记申报制度针二手房买卖活动零散交易方式灵活单位交易额较交易双方特点首先通房部门联系配合时掌握二手房转纳税交易额情况规范卖房纳税申报制度步税款征收提供次加房屋中介机构理二手房交易活动进行全程监控
(六)重点项目定期报告制度换房城中村改造旧城改造开发规模较资金投入较项目实行定期税务部门报告制度便税务机关时掌握开发情况结合具体情况适时调整征办法
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
市房产行业营现状
税务稽查理策
市房产行业发展趋势动
目前市注册登记房产企业1083中××市区774市直属企业144正常运行公司约6070家调查分析情况市房产业发展趋势
()私制股份制房产公司成该行业流目前市房产企业济性质私股份限责居约占全市房产企业80左右非国企业纳税素质参差齐纳税意识较低观偷税非意偷税性较
(二)市区房产开发重心转移转旧城改造城中村改造中型工业企业院校搬迁等方面时间项目较集中
(三)新项目开发市区边缘转移表现市中心市区边缘城市城市发展着城市改造深入关房产开发相关规定断规范市原易开发资源萎缩现开发资源集中旧城改造项目中开发成高关系错综复杂相部分房产企业开始选择价相便宜城乡结合部济较发达卖点房产业尚起步阶段城市县级市区域谋求进步发展
二房产企业项目运作会计核算特点
（）项目运作程序
房产项目开始立项销售结束致分三阶段：
第阶段（开工前期）：通土交易中心组织土挂牌招标拍卖程序获土权→取计划委员会印发正式计划书→规划部门批准→建设规划许证建设工程规划许证→土部门核发建设批准书→建设局核发建筑工程施工许证（中核发施工许证时建设局房产企业开发项目施工图设计合施工合勘察合分包合监理单位资金量否备足等情况进行审查）
第二阶段（组织施工期）：通正式招标程序组织安排施工企业进场施工
第三阶段（预售期产权转移期）：根国家规定完工程度投资例办理预售证组织房屋销售预售房屋时必须取房屋部门批准预售许证房屋产权移交购买者必须房部门办理产权交易手续
（二）会计核算特点：
1收入核算
房产企业营收入项目包括土转收入商品房销售收入配套设施销售收入代建结算收入出租产品租金收入
2开发成核算
（1）开发成核算容前期费（征费拆迁补偿费前期工程费基础设施费土契税土出金）开发成（建筑安装工程费材料费配套设施费配套费）开发间接费（开发产品发生工资福利费折旧费修理费办公费水电费劳保费等）
（2）开发成核算结转方法目前数房产企业结转开发成方法：
售面积单位工程成＝成象总成÷销售总面积
销售成＝已实现销售售面积×售面积单位工程成
房屋开发身特点单位造价形成会出现计划成实际成分：前期开发成费高中期开发费减少量公配套设施需总销售面积中分摊项目开发周期般1年财务核算销售成时项目早期会出现计划预算开发成采取预提方式着中期成支出逐渐减少开发成结转会实际成逐渐接工程办理竣工结算企业财务根工程价款结算单预提数实际支出数差额增加减少关开发产品成
（三）税金计算特点
房产企业税金计算行业特点：
1房产企业采取预收款预收定金方式转土权销售动产月末预收帐款贷方发生额5交纳营业税附加出租开发产品出租收入5交纳营业税时规定交纳城建税教育费附加房产税
2企业税计税确定缴纳情况
根国税发200383号文规定采取预售方式销售开发产品期取预售收入先规定成利润率（低15％）计算出预计营业利润额入期应纳税统计算缴纳企业税开发产品完工时进行结算调整
三房产企业税务违法行分析
（）隐匿收入
1预收帐款结转销售收入时间滞部分企业收取房款预收帐款 应付帐款科目中长期挂帐作销售处理通推迟预收帐款结转销售收入时间意识延缓销售收入实现影响纳税义务发生时间造成营业税企业税申报纳税滞
2提供虚假完整销售面积销售面积属企业纳税申报中必须填写容该数直接时反映出企业销售进度初步估算销售收入实现状况提供企业关员意识隐瞒肯实提供实际销售面积增加税务员核算企业收入难度高原房产公司3302项目中未住房起出售房面积2000米入销售面积
3物易物隐匿收入额费支付中常开发商品房抵顶欠施工款材料款广告费职工福利等费商品房销售收入中记载造成税款流失例冀盐房产公司1996年6月转土权市供热公司抵顶应付市供热公司240万元热力集资款造成少缴营业税附加386万元
4假代建真开发：开发商土方名义报建需资金开发商方实际操作相部分房产开发企业转部分房屋权代价换取部分土权土方转部分土权取部分房屋权
（二）虚增成方面
1利成核算特点虚增成目前数房产企业结转销售成方法米单位造价×销售面积金额结转成项目开发周期跨度般1年企业开发项目中单位项目较口施工单位供料商项目开发早期财务时取项目工程结算单会计核算单位造价时预算造价计算单位成方法房产企业财务员利特点行加早期单位米计划预算造价达少缴企业税目
2关系单位虚开发票虚增企业成房产开发企业涉行业较项目开发包括设计建筑施工安装加工业建材商贸房屋销售代理业广告物业理等诸部门仅房产企业财务日常处理票工作量成核算容易混乱房产企业虚增成带机
3收支付工程款材料款偷欠税款
4房产商房产出租房产时开发成结转固定资产混入开发产品科目中直接转增营成例冀盐房产公司建办公楼成243万元直接混入项目开发成中未结转固定资产虚增营成
（三）超标准列支费
1利息支出问题
（1）未成象中分摊款利息房产公司入资金量利息支出较部分企业财务处理作财务费全部直接税前扣影响期税前利润造成纳税滞
（2）高利率融资存问题：超国家规定期银行贷款利率标准扣费时未规定代扣代缴税
2销售费列支问题
（1）销售员数提成工资未实纳入企业正常员工资理直接混入销售费中列支销售员员数量意性工资支出较造成企业税税计税计算准确
（2）虚增代理费销售代理费提取例税法尚明确规定代理公司取费标准致房产公司通支付销售代理费形式收入进行转移隐匿
灰色成（票支出非法支出）代理费形式支出转帐挤占税前利润
（3）广告费业务招费超支超标准广告费业务招费支出企业混入会议费销售费等科目中减少业务招费等明细科目账载金额
四检查方法技巧
()项目检查法
房产企业已完工阶段性完工开发项目检查重点项目开始结束针项目完税情况全面审核项目收入成支出真实性准确性开发周期较长项目分期作检查重点
(二)基础资料数收集法
基础资料数收集保证检查质量提高检查效率基保障房产企业纳税检查需收集基础资料：企业基情况表开发手续情况登记表项目部分会计科目汇总表开发成明细表项目销售情况览表通表格数登录全面掌握房产项目开发实际情况提高稽查分析定性准确性时次检查提供数参考达数享提高检查效率
(三)数间逻辑关系分析法
掌握采集数间逻辑关系利发现企业提供资料中存疑点进步检查提供
开发手续情况登记表中反映规划面积施工面积土面积合造价项目销售情况览表数企业提供销售面积规划许证间反映面积差距建筑安装许证合造价实际合实际支付施工费差额
开发成明细表项目部分会计科目汇总表项目销售情况览表房产交易费维修基金支付额帐面销售收入否成例销售面积否致测定企业实现收入帐面收入否存差额
(四)整体测算法
房产企业财务数金额特成方面纳税检查检查员寻找工作切入点定难度通整体测算分析企业成构成例合理性找寻检查突破口
目前市房产企业正常成支出例：
（1）规费支出例 土契税土局土评估价格4％代征土出金土局土评估价格40％收取房屋产权交易费房局房产证面积3元㎡收取配套费容包括（政府职部门收取费体包括：防基建费防工程开发项目防办房屋售价2％收取市政建设配套费收费局总建筑面积73元㎡收取墙改费收费局总建筑面积5元㎡收取公建费针规模插建项目收费局总建筑面积50元㎡收取渣土处理费城局总土方面积5元㎡收取热力集资费供热公司总建筑面积住宅楼50元㎡写字楼100元㎡收取煤气天然气集资费煤气公司3000－3500元户收取规化验收费收费局总建筑面积2元㎡收取房屋产权交易费房局房产证面积3元㎡收取代收业户维修基金房屋价格2％
（2）通常建安成例目前市房产项目工程造价般掌握：层住宅（46层）造价550650元m2高层住宅（717层）造价9801100元 m2高层造价14001500元 m2中土建安装致占总造价75％25％
(五)实核实法
针房产公司检查必须深入项目开发销售现场实盘点掌握项目建设销售入住情况分析判断账面存疑点
(六)帐检查外调相结合法
房产开发企业涉关系单位较项目开发包括售单位施工企业建材商贸销售代理公司广告公司物业理等诸部门房产企业财务日常处理票工作量加成核算容易混乱房产公司帐载金额业务频繁单位进行重点外调核实
(七)帐户检查
房产企业款项较易走账性质相模糊业务企业财务员常科目中列支针性应收款 应收付款进行重点审查账挂帐时间长金额业务重点核实原始证询问形成原常常发现中涉税问题例冀盐房产公司检查中企业应收款中支付职工旅游补助81800元应付款中支付盐务局90奖金分红113400000元长期挂帐核实企业未代扣税计230193元
四关房产行业税务检查点建议
针述问题建议采取措施增强房产业税收检查针性
()行业特点出发改进税务检查方法单年度检查改年度检查开发项目检查相结合房产企业应单位项目作检查重点房产项目开发周期年通常纳税年度作检查时限范围方法适应房产业具体情况检查容发现问题带明显局限性片面性果房产公司开发项目切入点进行检查较全面握项目开发程容易发现税收违法行
(二)拓展完善调查取证渠道方法更加准确全面掌握开发项目数资料计委建委规划土房等部门调查落实土面积土权建筑面积销售面积已销售面积确权时间相关数
(三)规范细化取证资料文书制式填写标准行业情况税务检查需收集掌握证资料相结合行业特点规范细化取证资料文书制式填写标准取证文书保调阅制度通举仅做取证数资料享减少次税务检查工作量提高检查效率企业开发相关资料存档监控防止事擅更改情况发生
(四)延伸检查范围提高检查质量房产企业涉单位资金数额加目前企业偷漏税手段更加隐蔽切实做延伸检查工作已成税务检查工作项重环节方法仅提高检查深度广度效震慑偷逃税款行发生
(五)规范加强二手房转销售纳税检查二手房买卖活动零散交易方式灵活单位交易额较交易双方特点税务检查员应首先加强房屋中介机构检查搜集发现房屋买卖员相关资料交易额时公安房部门配合加偷逃税款纳税处罚堵漏增收保证税款时足额入库
五关房产业税收征方面点建议
()进步规范企业财务核算标准财务理制度针房产开发企业特殊性售面积单位预算造价计算应税务机关参认确定擅改动样做利掌握企业结转成方法成结转意性控制
(二)加强票理健全票领存制度根房产开发企业现实情况特房产开发企业外收预收房款收代收种集资款收应视发票进行规范理实行统印制发放缴销健全领存制度
(三)完善预收款监手段保证税款时足额入库通现场实调查解等方式时掌握楼盘销售进度特售楼部加强适时监控保证销售信息预收房款真实性准确性角度预收款进行监控确保税款时足额入库
(四)争取方配合争取信息享税务部门应该加强房局土局建委招标规划金融公安等部门协配合联系部分涉税数资料做时沟通摸清市房产开发项目底数规模提高征稽查工作针性
(五)完善规范二手房转登记申报制度针二手房买卖活动零散交易方式灵活单位交易额较交易双方特点首先通房部门联系配合时掌握二手房转纳税交易额情况规范卖房纳税申报制度步税款征收提供次加房屋中介机构理二手房交易活动进行全程监控
(六)重点项目定期报告制度换房城中村改造旧城改造开发规模较资金投入较项目实行定期税务部门报告制度便税务机关时掌握开发情况结合具体情况适时调整征办法
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
