济学角度浅谈提高物业理企业核心竞争力—企业文化
着扬州年城市建设步伐加快作阳产业物业理行业飞速发展盘点扬州物业理市场然起步相较晚起点高发展快目前规模档次高低登记注册物业理公司已数百家扬州目前城市发展态势现物业理公司数量没达饱市场前景广阔基目前物业理行业服务质量服务观念服务效益普遍存完善物业理缺乏更深解程度制约限制物公司进步发展形成称三角形声誉物公司吃完般公司吃饱稍差公司没吃僧粥少粥僧少样问题物公司间竞争旧相激烈
事实企业市场竞争中做强做必须组织理决策指挥等方面形成竞争优势谓企业核心竞争力物业理企业核心竞争力什？济学角度讲物业理企业核心竞争力控制成包括科学合理成设置严谨效成核算程序成价值范畴马克思劳动价值理认成企业维持简单生产补偿尺度物业理行业生产行业形产品生产形产品生产销售需部门渠道降低成效果明显直观等年终复杂营核算反应出物业理行业物业理形产品生产需复杂产品设计需复杂销售环节月生产（服务）月见效节省块钱理费支出增加块钱毛利效果十分明显直观
笔者认物业理企业降低成实行成费理应四方面入手：
固定成费理物业理企业性质决定物业理企业成费力资源成费支出固定成费组成中头公司理员工资特中层部门领导工资理层理员工资基层服务层员工倍减少理员岗位增加服务层员工费支出制宜合理效设置公司职部门降低物业理企业固定成切实效方法手段物业理企业职部门职控制决策协调服务四功劳动生产率角度衡量物业服务理全程90％工作量理处完成物业理企业职部门设置应精干高效宜部门越少员越精越机构庞员冗杂极资源浪费增加成增加耗降低理效益
科学合理效设置公司职部门员岗位？笔者认理幅度确立编制较科学合理效扬州目前物业理公司理面积80万方米左右总理理幅度2～3（含副总理职部门理）副总理理幅度
3～5（含职部门理理处）职部门理理幅度3～7（职部门相关事业部门）
二理费指招费车辆费招费许公司占相例物业理行业微利行业赚钱易着行业运作进步规范赚钱更加易果企业仅公司年招费10万元左右车辆费20万元左右中等规模物业理企业说应该笔成费支出招费支出放矢该花钱定花位该花钱坚决花车辆方面鼓励买车公司予适补贴工作时间外出办事车达降低公司理成目
三变动成物业理企业成核算中变动成占例基层服务员工资物业理行业属劳动密集型服务行业科学合理力资物业理企业降低成重点控制力资成费？两方面入手：
（）科学合理制定基层单位编制根公司理区（厦）实际情况公司理水定岗定编例：理面积较封闭式层区均理面积3500～4000方米核定区理处员编制技防措施封闭式高层区均理面积3000方米核定理处员编制技防措施差封闭式高层区均理面积2000方米核定理处员编制面积较封闭式层区均理面积2500方米核定理处员编制开放式区理难度较根实际具体情况定编数基础10～20％系数
定编参考较值定编值作区成核算边际值边际值会减少利润甚亏损少边际值保者盈利
（二）科学理效益理效益物业理行业涉面广：
1合理资源例：物业理服务中保安服务清洁绿化服务通科学效理降低力资投入值认真研究课题目前业保安清洁绿化服务采两种模式：种保安清洁绿化承包社会专业公司完成种公司部专业公司完成承包社会专业公司做呢？专业化公司做？作具体分析总体说成差笔者广源公司部绿化带理例（前包花卉公司专门养护目前已收回）社会专业公司报价基准区清洁绿化做成分析较：等条件社会专业公司做成底线专业公司做实践证明条件单位清洁绿化交专业公司干限度降低物业理成费支出表现方面：（1）干获定利润空间15万方米住宅区清洁年少获5万元利润收益（2）区高层楼宇水池清洗清洁工完成外支付水池清洗工成果清洁承包社会专业
公司做水池清洗外请社会专业公司做外支付笔费（年少支出2万元）（3）降低专业技术力资投入专业技术部门养专业工程师满足10左右理处专业技术需理处养专业工程师遇低留住遇高养起包社会专业公司理交专业公司做理说法准确客观理关键公司部理机制否市场化机制运作成核算否专业公司作社会化专业公司样求予相应营权
部专业化服务（公司专业公司完成专项服务）应侧重专业技术服务外部专业化服务（公司专业服务公司外开拓专业服务项目）应侧重专业营服务部专业化服务指：专业化技术服务专业技术理专业技术培训广源保安绿化清洁等专业化服务工作果理处养两样专业技术员工作量饱满会加理成偿失实行公司部专业化理专业技术员充分发挥资源优势专业技术员兼顾理处专业技术培训专业技术指导专业技术服务等工作达事半功倍作部专业化理优势
2合理开发资源区专项专业服务实行日常工作理处综合理处限度开发利资源综合理基点项专业服务出问题日常理责理处应理处负责协调解决通激励手段提高员工工作效率降低成例：区日常保安巡逻工作理处统筹安排（适增加清洁工遇）交保洁工兼顾完成保洁工保洁程中停负责区域巡视完全兼顾保安员巡逻职责清洁工日积月累责区种情况十分解清洁工兼顾保安巡逻工作效果会更旦出问题负责治安防范事务助理负责事务助理负责查找原提出改进措施监督执行样减少白天保安巡逻岗数（增设少量保安巡逻机动岗）15万方米开放式区全少减少4保安员巡逻岗位年增加4万元收入
3合理配置资源专业服务公司讲合理配置资源限度降低成增加效益例：负责清洁专业部门保证理处签订专业服务合书项条款服务质量前提合理配置力资源：清洁工作分清洁保洁两部分集中六分三负责清洁午6：007：00进行区公场清洁工作晚9：00进行楼道清洁垃圾清运（晚间已休息清洁环境会破坏）工作完回家休息第二天白天班六分二保洁保洁工工作区域清洁工工作区域工作时间早8：00—中午11：00午2：30—5：00（班时间）抽出两负责清运垃圾顶班调休样保证服务工作质量解决清洁工休息问题时减少六分力资投入达减员增效目
4通科技手段降低工成道口增设电脑动收费系统区增设安防监控系统安全增加收费时达减少保安员岗位降低力资支出两年收回投资成
四节降耗节降耗物业理行业体现两方面：
1公电笔者做详细测算：高层楼宇1万米公电电费支出约1万元左右（合电梯电）公电高层楼宇理成费支出项公电节重点应放停车场电梯间等24时电明方方法采节灯具降低耗电表节灯具普通灯具做实际较测量40W节灯具普通灯具天节约电025度年节约电费支出66元减节灯具高普通灯具成支出年盏灯增加效益收入62元效果十分明显
2电梯电电梯公电耗电户部停站20层楼电梯时综合耗电量约25KW左右现高层节约清洁费支出成楼层设垃圾箱楼层设垃圾箱住户带生活便说带耗增加果层楼8户住户天均倒垃圾低次数15次楼高30层电梯均运行次（）60秒钟耗电量时25KW电梯计算运行秒钟耗电量0007度电60秒钟耗电032元栋住户240户高层住宅楼2户时间丢垃圾电梯天住户丢垃圾运行耗电：240户 ÷52×15次×032元×30天×12月20736元保守计算层楼设垃圾箱成：层楼2密封垃圾箱垃圾箱投资100元垃圾清运车1辆次性投资1000元垃圾袋022元天更换次第年费支出：2×30层×100元+（022元×2×30层×30天×12月）+1000元11752元第年费支出垃圾箱垃圾车次性投入少3年第二年费支出仅4752元第年节约费支出：20736元11752元8984元第二年节约费支出：20736元4752元15984元谁优？谁劣？目然
企业理根务研究断降低成物业行业利润微薄必开支物业服务工作中许降低成方应该节约方节约收益
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济学角度浅谈提高物业理企业核心竞争力—企业文化
着扬州年城市建设步伐加快作阳产业物业理行业飞速发展盘点扬州物业理市场然起步相较晚起点高发展快目前规模档次高低登记注册物业理公司已数百家扬州目前城市发展态势现物业理公司数量没达饱市场前景广阔基目前物业理行业服务质量服务观念服务效益普遍存完善物业理缺乏更深解程度制约限制物公司进步发展形成称三角形声誉物公司吃完般公司吃饱稍差公司没吃僧粥少粥僧少样问题物公司间竞争旧相激烈
事实企业市场竞争中做强做必须组织理决策指挥等方面形成竞争优势谓企业核心竞争力物业理企业核心竞争力什？济学角度讲物业理企业核心竞争力控制成包括科学合理成设置严谨效成核算程序成价值范畴马克思劳动价值理认成企业维持简单生产补偿尺度物业理行业生产行业形产品生产形产品生产销售需部门渠道降低成效果明显直观等年终复杂营核算反应出物业理行业物业理形产品生产需复杂产品设计需复杂销售环节月生产（服务）月见效节省块钱理费支出增加块钱毛利效果十分明显直观
笔者认物业理企业降低成实行成费理应四方面入手：
固定成费理物业理企业性质决定物业理企业成费力资源成费支出固定成费组成中头公司理员工资特中层部门领导工资理层理员工资基层服务层员工倍减少理员岗位增加服务层员工费支出制宜合理效设置公司职部门降低物业理企业固定成切实效方法手段物业理企业职部门职控制决策协调服务四功劳动生产率角度衡量物业服务理全程90％工作量理处完成物业理企业职部门设置应精干高效宜部门越少员越精越机构庞员冗杂极资源浪费增加成增加耗降低理效益
科学合理效设置公司职部门员岗位？笔者认理幅度确立编制较科学合理效扬州目前物业理公司理面积80万方米左右总理理幅度2～3（含副总理职部门理）副总理理幅度
3～5（含职部门理理处）职部门理理幅度3～7（职部门相关事业部门）
二理费指招费车辆费招费许公司占相例物业理行业微利行业赚钱易着行业运作进步规范赚钱更加易果企业仅公司年招费10万元左右车辆费20万元左右中等规模物业理企业说应该笔成费支出招费支出放矢该花钱定花位该花钱坚决花车辆方面鼓励买车公司予适补贴工作时间外出办事车达降低公司理成目
三变动成物业理企业成核算中变动成占例基层服务员工资物业理行业属劳动密集型服务行业科学合理力资物业理企业降低成重点控制力资成费？两方面入手：
（）科学合理制定基层单位编制根公司理区（厦）实际情况公司理水定岗定编例：理面积较封闭式层区均理面积3500～4000方米核定区理处员编制技防措施封闭式高层区均理面积3000方米核定理处员编制技防措施差封闭式高层区均理面积2000方米核定理处员编制面积较封闭式层区均理面积2500方米核定理处员编制开放式区理难度较根实际具体情况定编数基础10～20％系数
定编参考较值定编值作区成核算边际值边际值会减少利润甚亏损少边际值保者盈利
（二）科学理效益理效益物业理行业涉面广：
1合理资源例：物业理服务中保安服务清洁绿化服务通科学效理降低力资投入值认真研究课题目前业保安清洁绿化服务采两种模式：种保安清洁绿化承包社会专业公司完成种公司部专业公司完成承包社会专业公司做呢？专业化公司做？作具体分析总体说成差笔者广源公司部绿化带理例（前包花卉公司专门养护目前已收回）社会专业公司报价基准区清洁绿化做成分析较：等条件社会专业公司做成底线专业公司做实践证明条件单位清洁绿化交专业公司干限度降低物业理成费支出表现方面：（1）干获定利润空间15万方米住宅区清洁年少获5万元利润收益（2）区高层楼宇水池清洗清洁工完成外支付水池清洗工成果清洁承包社会专业
公司做水池清洗外请社会专业公司做外支付笔费（年少支出2万元）（3）降低专业技术力资投入专业技术部门养专业工程师满足10左右理处专业技术需理处养专业工程师遇低留住遇高养起包社会专业公司理交专业公司做理说法准确客观理关键公司部理机制否市场化机制运作成核算否专业公司作社会化专业公司样求予相应营权
部专业化服务（公司专业公司完成专项服务）应侧重专业技术服务外部专业化服务（公司专业服务公司外开拓专业服务项目）应侧重专业营服务部专业化服务指：专业化技术服务专业技术理专业技术培训广源保安绿化清洁等专业化服务工作果理处养两样专业技术员工作量饱满会加理成偿失实行公司部专业化理专业技术员充分发挥资源优势专业技术员兼顾理处专业技术培训专业技术指导专业技术服务等工作达事半功倍作部专业化理优势
2合理开发资源区专项专业服务实行日常工作理处综合理处限度开发利资源综合理基点项专业服务出问题日常理责理处应理处负责协调解决通激励手段提高员工工作效率降低成例：区日常保安巡逻工作理处统筹安排（适增加清洁工遇）交保洁工兼顾完成保洁工保洁程中停负责区域巡视完全兼顾保安员巡逻职责清洁工日积月累责区种情况十分解清洁工兼顾保安巡逻工作效果会更旦出问题负责治安防范事务助理负责事务助理负责查找原提出改进措施监督执行样减少白天保安巡逻岗数（增设少量保安巡逻机动岗）15万方米开放式区全少减少4保安员巡逻岗位年增加4万元收入
3合理配置资源专业服务公司讲合理配置资源限度降低成增加效益例：负责清洁专业部门保证理处签订专业服务合书项条款服务质量前提合理配置力资源：清洁工作分清洁保洁两部分集中六分三负责清洁午6：007：00进行区公场清洁工作晚9：00进行楼道清洁垃圾清运（晚间已休息清洁环境会破坏）工作完回家休息第二天白天班六分二保洁保洁工工作区域清洁工工作区域工作时间早8：00—中午11：00午2：30—5：00（班时间）抽出两负责清运垃圾顶班调休样保证服务工作质量解决清洁工休息问题时减少六分力资投入达减员增效目
4通科技手段降低工成道口增设电脑动收费系统区增设安防监控系统安全增加收费时达减少保安员岗位降低力资支出两年收回投资成
四节降耗节降耗物业理行业体现两方面：
1公电笔者做详细测算：高层楼宇1万米公电电费支出约1万元左右（合电梯电）公电高层楼宇理成费支出项公电节重点应放停车场电梯间等24时电明方方法采节灯具降低耗电表节灯具普通灯具做实际较测量40W节灯具普通灯具天节约电025度年节约电费支出66元减节灯具高普通灯具成支出年盏灯增加效益收入62元效果十分明显
2电梯电电梯公电耗电户部停站20层楼电梯时综合耗电量约25KW左右现高层节约清洁费支出成楼层设垃圾箱楼层设垃圾箱住户带生活便说带耗增加果层楼8户住户天均倒垃圾低次数15次楼高30层电梯均运行次（）60秒钟耗电量时25KW电梯计算运行秒钟耗电量0007度电60秒钟耗电032元栋住户240户高层住宅楼2户时间丢垃圾电梯天住户丢垃圾运行耗电：240户 ÷52×15次×032元×30天×12月20736元保守计算层楼设垃圾箱成：层楼2密封垃圾箱垃圾箱投资100元垃圾清运车1辆次性投资1000元垃圾袋022元天更换次第年费支出：2×30层×100元+（022元×2×30层×30天×12月）+1000元11752元第年费支出垃圾箱垃圾车次性投入少3年第二年费支出仅4752元第年节约费支出：20736元11752元8984元第二年节约费支出：20736元4752元15984元谁优？谁劣？目然
企业理根务研究断降低成物业行业利润微薄必开支物业服务工作中许降低成方应该节约方节约收益
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