前形式业委员会制度—法律法规
业委员会广业实现律治前提关键国业委员会发展较晚立法完善存着许缺陷文分析诸业委员会法律位明确组建困难费难缺乏业约束机制成员义务工缺乏相应利益保障等缺陷入手找出中存问题导致缺憾原提出相应策
业委员会制度存缺陷
物业理条例实施四年物业理国起步较晚关立法健全实践操作够规范业委员会制度存着许缺陷
()业委员会法律位明确物业理条例规定：业委员会业会执行机构业委员会法律位性质条例定性十分模糊学术界实务界业委员会法律定位争议非常：第种观点认业委员会应该具法资格独立进行民事活动承担民事责第二种观点认应法律赋予业委员会社团法位规定相应登记制度业委员会独立进行民事活动独立承担民事责第三种观点认应鉴法国香港等国家区立法规定物业区应成立具法资格业团体业委员会业团体常设事务执行机构现行法律作业权利组织业委员会独立法实体具社团组织位更单独设财务名分业委员会行权利避免面重重阻碍日渐增房产纠纷中业委员会作广业维权代表否原告身份坐法庭法院认识：法院认业委员会名义提起诉讼违法律规定允许代表起诉然目前物业理实务中普遍业委员会作组织法律责分析业委员会委员者业业委员会行承担终责说现行法律规定业委员会目前具备法律体资格业委员会性质法律做出规定
(二)业委员会组建困难前成立业委员会非常困难需联合机构数道程序耗费量时间完成单北京市阳园例业第次区办咨询成立委会获备案18月时间
1业委员会筹办程序繁琐缺乏效运行机制条例第十条规定：物业
理区域业应物业区县民政府房产行政部门指导成立业会选举产生业委员会建设部业会规程第五条规定：业筹备成立业会应物业区县民政府房产行政部门街道办事处(乡镇民政府)指导业代表建设单位(包括公住房出售单位)组成业会筹备组负责业会筹备工作说果建设单位(包括公住房出售单位)参加业会筹备组业会成立产生业委员会现实生活中建设单位前期物业理公司出利益考虑愿意成立业会首先筹办业委员会开发商带济效益反承担定费数开发商愿筹办业委员会次筹办业委员会负责前期物业理物业理公司带济效益反承担定费业委员会旦成立果业前期物业理工作程中矛盾极业委员会成立解聘出济利益驱动前期物业理公司会动筹办业委员会值注意现已成立业委员会数业发筹办业体成立业委员会积极性高开发商前期物业理公司发生纠纷行政理部门妥善解决处奈境情况发筹办业委员会行合法权利求开发商前期物业理公司抗衡外条例然规定房产部门街道办事处(乡镇民政府)成立业委员会具指导责缺乏考核指标成立业委员会积极性高种业委员会筹办机制造成业委员会建立少制度障碍
2业委员会成立会难召开普通物业区建筑面积十万方米愈千户居民单业定程序求组合起建立起合法业委员会疑繁重漫长程会许明显存难预料事情发生首先业众情况异召集开会非常困难次受业开发商物业公司纠纷困扰难形成召开会前提条件终方意见始终统业委员会直法成立纠纷相应解决部分城市社区居民区没业委员会
3业会难形成效表决首先政府遵循业表决权属物业业票数权重业拥物业份额决定原规定表决权面积计算出现少数部分产权控制操业会局面次法律法定表决票数规定实际较难达条例规定：召开业会应物业理区域持12投票权业参加建设部业会规程规定：业会做出决定必须会业持投票权12通业会做出制定修改业公约业会议事规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定必须物业理区域全体业持投票权23通实践中凑齐12具投票表决权业出席业(代表)会非常困难想会1223投票权业表决意更非易事
业工作活动空间度较高表决事项意见数较分散集体讨难做型居住区说更
4审批备案纠纷政府房产行政部门区业委员会备案登记申请予备案认该业委员会成立合法区业认该业委员会非法成立请求民法院撤销备案登记二房产行政部门认备案材料符合法定条件做出予备案决定提起申请业服提起行政诉讼求撤销予备案决定予备案三房产行政部门予备案说明予备案理迟迟予答复业求房产行政部门履行法定职责案件产生原业间成立业委员会程中意见致发生较利益突二业间业开发商物业理公司间存矛盾没解决备案否会方事提出异议三街道办事处筹备程中业发生争议认业委员会成立符合街道办事处求出现种情况政府部门会成告
(三)业委员会筹措费难效开展理活动业委员会维持正常运作必须具定费然业会规程业会业委员会开展工作费作规定业会业委员会开展工作费全体业承担业委员会活动费业会业代表会决定业支付公设施收益物业维修基金利息中支付业认业委员会群众治性组织具业余性公益性特点业愿加入业委员会全体业服务业委员会成员义务业愿意交钱业委员会作活动费没资金业委员会工作处停顿状态职难发挥
(四)缺乏业约束机制许成立业委会区订立社区治公约业公约公约现实生活中执行情况乐观甚形虚设许业认识业委员会维护身合法权益重性片面认买房子房子交物业理费业委员会物业公司签订服务合签关拒交物业理费理直气壮物业公司说：没签合钱找业委员会业委员会门做工作业顶回：关什事真官业私利公乱搭乱建业委员会规劝根听诸类事件业委员会缺乏效制约机制
(五)业委员会成员义务工缺乏相应利益保障条例规定业委员会应热心公益事业责心强具定组织力业担市场济条件业委员会委员花费量时间精力做物业理工作果取合理报酬完全着公益心
全体业服务短时间够做谁成业委员会委员期长时间偿工作量报酬称家服务稳定效业委员会运行机制应建立合理利益衡基础建立业委员会委员道德企盼实际生活中业委员会委员偿服务实行津贴补助没制度规定引众质疑种情况业委员会成员时常轮换难保持工作连续性说津贴问题直接关系业委员会稳定性工作效性
二完善业委员会制度策
()明确业委员会法律位条例确立全体业组成业会作代表全体业公利益立法精神正确未准确界定业委员会法律体位种精神实践中操作性较差公利益便维护折扣
首先考虑业会涉面广松散性会议操作难度确立业会决策代表机构位时赋予业委员会定决策权限非常必然种决策权仅限执行中事项日常工作中事项般性突发性事件处理等方面次应明确业委员会决策权限范围代表性问题条例仅明确项业委员会代表业会情形代表(公章形式)业会选聘物业公司签署物业服务合明确业委员会决策范围事项名义事代表业会活动拥法律效力次关社区公事务理诉讼体缺位问题国家法律法规赋予业委员会诉讼体位具法资格
(二)建立专门业委员会筹办机构强化政府业委会组建中作业委员会治性组织业利益代表果没业委员会区物业项监督理工作难开展业难形成合力权益难维护维护业利益区良秩序政府应该成立社区居委会样牵头组建首届业会业委员会帮助区组建起支高素质权威信誉正确发挥作业委员会队伍时相关法律法规应明确业委员会成立时间期限简化业委员会成立相关程序应该通强化政府业委员会组建中作保证业委员会时建立新建区快进入种良性物业理状态避免出现区公事务理序状态
(三)明确业委员会权利义务现行物业理制度业委员会职责进行原规定够细化首先应规范业委员会全体业间民事代理法律关系中权利义务：全体业业会授权业委员会权名义物业理企
业签订物业理委托合应定期业会全体业报告物业理实施情况接受监督次应规范业委员会全体业间理关系中权利义务：业委员会权监督全体业业公约实施收取理专项维修资金应接受全体业理活动监督次应规范业委员会物业理企业间委托合中权利义务：签订物业理委托合权代表全体业委托物业理企业进行物业理监督物业理企业履行物业理委托合定期物业理企业支付物业理事务费协助物业理企业收取物业理费
(四)实现业委员会职业化专业化业委员会成员实行聘制业委员制度中利缺失物业理关系失衡甚业方耗应负责业委会凝聚效力断升级业利益疑虑讧中消耗殆委员利缺失种制度安排持续稳定求委员永远遵循道德约束甘心业付出公合理业委会委员应职业化专业化通专职专业取代现兼职非专业做法
首先应确立业委员会聘制业委员会成员应业会聘业会业委员会颁发写明代理权范围授权书业委员会成员定必须业引入具专业理知识技术专家条件成熟引入职业资格证书制度规范职业标准建立注册业委员职业理制度通建立职业化业委员会提高业委员会服务力进步规范工作业务流程提高工作效率形成公开透明理服务意识真正代表全体业公利益
次应该确定适聘期业委员会成员聘期限果长极易招致惰性利积极效开展理工作容易导致腐败现象发生短业委员会成员变动频繁致业委员会工作缺乏稳定性连续性利理般2年3年宜
次应确立业委会成员津贴制度应建立业委会成员津贴制度实现业委员会成员责利益统增强责感命感
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前形式业委员会制度—法律法规
业委员会广业实现律治前提关键国业委员会发展较晚立法完善存着许缺陷文分析诸业委员会法律位明确组建困难费难缺乏业约束机制成员义务工缺乏相应利益保障等缺陷入手找出中存问题导致缺憾原提出相应策
业委员会制度存缺陷
物业理条例实施四年物业理国起步较晚关立法健全实践操作够规范业委员会制度存着许缺陷
()业委员会法律位明确物业理条例规定：业委员会业会执行机构业委员会法律位性质条例定性十分模糊学术界实务界业委员会法律定位争议非常：第种观点认业委员会应该具法资格独立进行民事活动承担民事责第二种观点认应法律赋予业委员会社团法位规定相应登记制度业委员会独立进行民事活动独立承担民事责第三种观点认应鉴法国香港等国家区立法规定物业区应成立具法资格业团体业委员会业团体常设事务执行机构现行法律作业权利组织业委员会独立法实体具社团组织位更单独设财务名分业委员会行权利避免面重重阻碍日渐增房产纠纷中业委员会作广业维权代表否原告身份坐法庭法院认识：法院认业委员会名义提起诉讼违法律规定允许代表起诉然目前物业理实务中普遍业委员会作组织法律责分析业委员会委员者业业委员会行承担终责说现行法律规定业委员会目前具备法律体资格业委员会性质法律做出规定
(二)业委员会组建困难前成立业委员会非常困难需联合机构数道程序耗费量时间完成单北京市阳园例业第次区办咨询成立委会获备案18月时间
1业委员会筹办程序繁琐缺乏效运行机制条例第十条规定：物业
理区域业应物业区县民政府房产行政部门指导成立业会选举产生业委员会建设部业会规程第五条规定：业筹备成立业会应物业区县民政府房产行政部门街道办事处(乡镇民政府)指导业代表建设单位(包括公住房出售单位)组成业会筹备组负责业会筹备工作说果建设单位(包括公住房出售单位)参加业会筹备组业会成立产生业委员会现实生活中建设单位前期物业理公司出利益考虑愿意成立业会首先筹办业委员会开发商带济效益反承担定费数开发商愿筹办业委员会次筹办业委员会负责前期物业理物业理公司带济效益反承担定费业委员会旦成立果业前期物业理工作程中矛盾极业委员会成立解聘出济利益驱动前期物业理公司会动筹办业委员会值注意现已成立业委员会数业发筹办业体成立业委员会积极性高开发商前期物业理公司发生纠纷行政理部门妥善解决处奈境情况发筹办业委员会行合法权利求开发商前期物业理公司抗衡外条例然规定房产部门街道办事处(乡镇民政府)成立业委员会具指导责缺乏考核指标成立业委员会积极性高种业委员会筹办机制造成业委员会建立少制度障碍
2业委员会成立会难召开普通物业区建筑面积十万方米愈千户居民单业定程序求组合起建立起合法业委员会疑繁重漫长程会许明显存难预料事情发生首先业众情况异召集开会非常困难次受业开发商物业公司纠纷困扰难形成召开会前提条件终方意见始终统业委员会直法成立纠纷相应解决部分城市社区居民区没业委员会
3业会难形成效表决首先政府遵循业表决权属物业业票数权重业拥物业份额决定原规定表决权面积计算出现少数部分产权控制操业会局面次法律法定表决票数规定实际较难达条例规定：召开业会应物业理区域持12投票权业参加建设部业会规程规定：业会做出决定必须会业持投票权12通业会做出制定修改业公约业会议事规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定必须物业理区域全体业持投票权23通实践中凑齐12具投票表决权业出席业(代表)会非常困难想会1223投票权业表决意更非易事
业工作活动空间度较高表决事项意见数较分散集体讨难做型居住区说更
4审批备案纠纷政府房产行政部门区业委员会备案登记申请予备案认该业委员会成立合法区业认该业委员会非法成立请求民法院撤销备案登记二房产行政部门认备案材料符合法定条件做出予备案决定提起申请业服提起行政诉讼求撤销予备案决定予备案三房产行政部门予备案说明予备案理迟迟予答复业求房产行政部门履行法定职责案件产生原业间成立业委员会程中意见致发生较利益突二业间业开发商物业理公司间存矛盾没解决备案否会方事提出异议三街道办事处筹备程中业发生争议认业委员会成立符合街道办事处求出现种情况政府部门会成告
(三)业委员会筹措费难效开展理活动业委员会维持正常运作必须具定费然业会规程业会业委员会开展工作费作规定业会业委员会开展工作费全体业承担业委员会活动费业会业代表会决定业支付公设施收益物业维修基金利息中支付业认业委员会群众治性组织具业余性公益性特点业愿加入业委员会全体业服务业委员会成员义务业愿意交钱业委员会作活动费没资金业委员会工作处停顿状态职难发挥
(四)缺乏业约束机制许成立业委会区订立社区治公约业公约公约现实生活中执行情况乐观甚形虚设许业认识业委员会维护身合法权益重性片面认买房子房子交物业理费业委员会物业公司签订服务合签关拒交物业理费理直气壮物业公司说：没签合钱找业委员会业委员会门做工作业顶回：关什事真官业私利公乱搭乱建业委员会规劝根听诸类事件业委员会缺乏效制约机制
(五)业委员会成员义务工缺乏相应利益保障条例规定业委员会应热心公益事业责心强具定组织力业担市场济条件业委员会委员花费量时间精力做物业理工作果取合理报酬完全着公益心
全体业服务短时间够做谁成业委员会委员期长时间偿工作量报酬称家服务稳定效业委员会运行机制应建立合理利益衡基础建立业委员会委员道德企盼实际生活中业委员会委员偿服务实行津贴补助没制度规定引众质疑种情况业委员会成员时常轮换难保持工作连续性说津贴问题直接关系业委员会稳定性工作效性
二完善业委员会制度策
()明确业委员会法律位条例确立全体业组成业会作代表全体业公利益立法精神正确未准确界定业委员会法律体位种精神实践中操作性较差公利益便维护折扣
首先考虑业会涉面广松散性会议操作难度确立业会决策代表机构位时赋予业委员会定决策权限非常必然种决策权仅限执行中事项日常工作中事项般性突发性事件处理等方面次应明确业委员会决策权限范围代表性问题条例仅明确项业委员会代表业会情形代表(公章形式)业会选聘物业公司签署物业服务合明确业委员会决策范围事项名义事代表业会活动拥法律效力次关社区公事务理诉讼体缺位问题国家法律法规赋予业委员会诉讼体位具法资格
(二)建立专门业委员会筹办机构强化政府业委会组建中作业委员会治性组织业利益代表果没业委员会区物业项监督理工作难开展业难形成合力权益难维护维护业利益区良秩序政府应该成立社区居委会样牵头组建首届业会业委员会帮助区组建起支高素质权威信誉正确发挥作业委员会队伍时相关法律法规应明确业委员会成立时间期限简化业委员会成立相关程序应该通强化政府业委员会组建中作保证业委员会时建立新建区快进入种良性物业理状态避免出现区公事务理序状态
(三)明确业委员会权利义务现行物业理制度业委员会职责进行原规定够细化首先应规范业委员会全体业间民事代理法律关系中权利义务：全体业业会授权业委员会权名义物业理企
业签订物业理委托合应定期业会全体业报告物业理实施情况接受监督次应规范业委员会全体业间理关系中权利义务：业委员会权监督全体业业公约实施收取理专项维修资金应接受全体业理活动监督次应规范业委员会物业理企业间委托合中权利义务：签订物业理委托合权代表全体业委托物业理企业进行物业理监督物业理企业履行物业理委托合定期物业理企业支付物业理事务费协助物业理企业收取物业理费
(四)实现业委员会职业化专业化业委员会成员实行聘制业委员制度中利缺失物业理关系失衡甚业方耗应负责业委会凝聚效力断升级业利益疑虑讧中消耗殆委员利缺失种制度安排持续稳定求委员永远遵循道德约束甘心业付出公合理业委会委员应职业化专业化通专职专业取代现兼职非专业做法
首先应确立业委员会聘制业委员会成员应业会聘业会业委员会颁发写明代理权范围授权书业委员会成员定必须业引入具专业理知识技术专家条件成熟引入职业资格证书制度规范职业标准建立注册业委员职业理制度通建立职业化业委员会提高业委员会服务力进步规范工作业务流程提高工作效率形成公开透明理服务意识真正代表全体业公利益
次应该确定适聘期业委员会成员聘期限果长极易招致惰性利积极效开展理工作容易导致腐败现象发生短业委员会成员变动频繁致业委员会工作缺乏稳定性连续性利理般2年3年宜
次应确立业委会成员津贴制度应建立业委会成员津贴制度实现业委员会成员责利益统增强责感命感
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