恋日水岸道项目策划案
营销篇
策划篇
概述（SWOT模块）
1优势
□ 理位置优越交通便利
□ 区域市场成熟知名度高
□ 整体规划出色品质较高
□ 户型设计合理品种丰富
□ 开发商实力雄厚目标明确
2劣势
□ 目标价位较高竞争力降
□ 户型面积偏总价款较高
□ 户型例高目标市场
□ 建筑设计直接竞争手致相
3机会
□ 区域交通体系进步完善铁四号线重利
□ 周边商业配套进步丰富高尔夫球场计划兴建
□ 区域数项目结案入住竞争手逐渐减少
4威胁
□ 恋日二期正处强销期势必疯狂争夺客户资源
□ 星河城正处启动期长期构成巨威胁
二市场定位
□ 点阐述：
节已认识握案项产品特点基础全面确立案市场中定位
定位目充分明确市场中产品产品差异鲜明区竞争手消费者够清楚识接受产品定位购买产品选择完美充分理
产品定位
1案玉泉营区高品质住宅项目
案设计初衷延续恋日嘉园整体形象许方面相处案旦进入市场肯定完全独立项目仅开发商销售组织时产品设计相目标市场高度重叠势必会该项目形成激烈竞争态势点绝法避免
应谨慎整体形象相问题果加明确区分真购房者误案恋日嘉园三期恋日二期提前入住优势疑会案销售构成极压力客户分流现象法避免
项目完全楼盘许方面手相正相动利发挥相优势避免良影响建议：
果继续恋日品牌便案作恋日系列项目新项目形象出现突出强调案产品品质远远超前期楼盘
通恋日品牌技术性处理获广阔定位空间合理诠释品质差异性终超越手区域极品项目形象深入灌输市场
2案导入生态文化居住区概念
概念核心环境建筑三者间关系建立起环境生态建筑生态文生态核园林式居住环境外观形式生态居住模式
生态文化居住区概念非常丰富诠释空间较新颖市场差异性明显
字面理解突出生态文化居住三层面生态体现着客观环境种谐健康文化体现着精神状态种高尚品位居住直接表明目性环境健康文化丰富基础居住然种极致生活享受暗合案高品质产品特点
深层次理念讲环境生态仅指社区园林式环境规划细致入微泛指花乡区域整体然环境具田园式特点绿化丰富然界中美丽鲜花题
建筑生态包括案建筑设计独特风格建筑格局简洁性化景观环境然融合户型空间感极丰富周细致性化设计舒适生活享受生活成题
文生态文化题间够围绕特色文化题进行沟通交家庭亲情邻里友情社区情感存荣具温馨融洽文化氛围丰富彩健康社区文
时强调高品质家式物业理服务提出特色理品质家口号文生态务虚变务实发挥身已完全具备物业理优势仅文生态充分表现通服务进步提高案产品品质
生态文化居住区概念案高品质楼盘居住种享受定位提供力支持时补充时尚素智化社区设计丰富高档会式商业化生活配套等全方位塑造高品质形象
客户定位
通调查分析研究案目标客户特征：
□年龄分布：板楼部分30岁—50岁中年群塔楼部分20岁—40岁群群范围相较广
□家庭情况：
板楼部分部分稳定已婚家庭父母子女生活家庭口较居住面积居住条件质量较高求私家车北京居民
塔楼部分群部分二世界单亲家庭三口家居住面积求高希居住条件质量提高公交系统求外口分区明显
□职业状况：公司中层白领效益企事业单位中层职员南城营业工作职业稳定
□济收入：家庭月收入稳定综合月收入30006000元
□购买动机：首次置业改善居住条件原住房拆迁二次置业投资希获取租金回报升值回报
□心理特征：进取奋斗价值观生活高节奏追求利益性生活品位实现满足认文化附加值渴忙碌工作享受生活具感性消费心理理性消费行交叉状态中年较留恋南城生活氛围
□域分布：丰台宣武崇文三城区中心外围辐射北京市城区
会买产品需样产品会竭全力告诉产品会满足需会解产品合适放弃选择产品
三 案包装策划
北京房产市场项目形象包装显尤重前年概念炒作年已部分开发商注重产品质量正逐步炒作时代产品时代渡西北区北苑家园六区产品销售明显差周边新兴项目正周边项目注重产品质量原案区案产品设计产品质量属市场竞争激烈项目众案产品推广必须海广东区推盘手法项目形象包装抛开质量影响销售素产品优异性差异性通形象包装推广真正效握住客户市场
包装
产品 市场（客户） 购买
推广 （感兴趣）
询问 访问 认
1案案名设计
①案名设计原
案名设计相重反映项目产品文化精髓高度提炼告知市场产物般具特点：反映产品差异性二反映项目未生活品质三通俗易懂朗朗口目前北京市场案名包装类：
第类：通案名反映产品特点现代城珠江罗马城橘郡
第二类：通案名反映未品质文状况美林香槟镇炫特区现代城
第三类：通案名反映未居住文化：北京奥林匹克花园新街坊纳帕溪谷
第四类：通案名反映未群：领导硅谷知时代北京青年城
第五类：通案名反映区域特征块位置：北辰绿色家园北苑家园
第六类：通案名反映产品品质：恋日国际冠云城万科青青家园
第七类：通热点事件包装案名：流星花园
……
②案案名推介
通北京市场消费者较认项目项目案名分析重新案产品周边情况设计理念等素进行分析制定出组案名供参考
第类：反映案产品特点案名：恋日·水岸道
第二类：反映案居住品质：恋日名邸恋日公馆恋日香
第三类：反映案区域状况块特征：恋日花恋日花满楼
第四类：反映附加文化居住理念：恋日葡萄园恋日花郡恋日伯爵
组案名设计中重点推恋日花恋日•水岸道恋日名邸案名涵相朗朗口基反映出案特征
（1） 恋日花
案名设计灵感源案块名称花乡块特征 (花木栽培基)通案名反映出案环境优越特年SARS疫情爆发更加坚定消费者环境高求案名直接点出种求间关系消费者诠释案名含义时通两部分说明环境优越花海洋二社区部环艺设计理念社区部环艺设计外部环境产生整体统
案名优势助恋日系列产项目形象首先坚定消费者购房信心需恋日两字恋日品牌带市场效应进行机转接助恋日基础反映出案产品特点——环艺设计高质量环境优越
（2）恋日•水岸道
前面产品篇已提水景设计案优势特点观两年北京房产市场水景项目例外受消费者热捧案原挨着凉水河凉水河负作直敢启口幸社区设计者设计出优良水景系统增加社区环境品质认应应市场案水景设计做文章着案水景系统延伸条南北道道
词美国麦迪逊道香港皇道闻名赋予更含义某种程度已成富名聚集代名词里案道出现指社区水景边干道时暗喻案高品质群聚集高尚社区
案名整合显方力响案名已输CBD区域单位面积万元项目案名会直接拉伸案客户群层次定程度拓宽案市场范围案名根需副案名辅导身已说明问题着产品说产品会消费者觉空洞房产市场产品时代重特征案名符合产品设计理念时反映出文理念说明水岸旁种生活状况
（3）恋日名邸
案名设计相较中性身恋日嘉园案名较中性词案名设计暗示出案名恋日嘉园升级换代产品恋日嘉园更高档次利销售中恋日嘉园2期直接竞争名邸中邸字般会联想官邸某种程度反映居住场高贵通名字组合案显卓越规范出未居住群层次
2销售场包装策划
售楼处销售活动中心未销售谈判签约等系列活动集中处完成着房产市场发展越越开发商已认识售楼处重：性化现场布置设计影响着消费者开发商信心时促成销售成交
里性化设计普通产品设计：指消费者服务性化安排指功性安排洽谈室签约室客服部银行揭等站式服务合理性化设计会效促进客户愉快利完成交易活动部分容已前份报告中提
售楼处服务功性化设计外促成成交作目前精明开发商已开始操作售楼处作简简单单办公场安排售楼处设计会放松客户心情增加消费者开发商信度增加客户项目认感强化客户未生活品质提高阳光丽景设置古董式木桌椅茶宣德炉老片等提升项目文化涵亚运新新家园单独辟出听琴凉亭设置古筝香炉草帘等专奉茶设计均增加项目品质感
司案售楼处包装量身设计套方案考虑案南部高尔夫练场建议横联系进行促销时售楼处设计中单独辟出片休息区采开放式设计紧邻洽谈区休息区中设计高尔夫专题高尔夫项高尚运动题设计应提升项目品质中设置简单高尔夫设备高尔夫运动介绍图片资料表面似案销售关销售程中客户心理调节相微妙然方面注意室环境气氛营造
功区进行路线次序排列：
沙盘陈列区 洽谈区 签约区 律师公积金办理区
休息室 银行揭区
3引导接安排
①外部接
里外部接指外部引导客户销售现场接安排案直接相邻城市干道者行进障碍需作适引导
接路线安排引导
目前案暂定接中心位京开路东侧两条线路达南三环路口恋日嘉园2期花香丽舍南右转接中心条路线案外部接线路三方面问题需解决：1）途直接竞争项目存会分流客户2)路口接中心路程较长3）案公车路线较少车次较少针条路线安排解决方案：1)直接南三环路口设立接班车专引导车2)途悬挂引导路旗第条解约方案处减少客户分流相反直接袭夺项目房客户块房客户应该案效客户网第二条解决方案作弱化项目形象干扰强化案形象强化记忆
二玉泉营环岛立交桥方桥孔京开路东侧辅路逆行案接中心条路线效避开项目干扰西侧房客户进行第印象强化记忆路线问题逆行问题（针车族）建议开发商利身优势东侧辅路辟出条道路直接中心途设引导标志
②部接
（详见销售部分中销售员接客户相关求）
四 差异性策划思路
根案产品定位市场定位客户群定位慎重推敲销售周期安排（见销售部分）制定全程策划节奏安排求效快速消化案独特USP安排环节中干策划案整合全程方案
通前面述发现案市场已细分已选择目标市场步应该针目标市场进行效策略实施整程中遵循差异化策略周期性策略组合策略
1 产品预热期
求迅速进行市场告知案积累效客户唤醒潜客户应化市场告知案信息建议举办产品推介会集聚京城二三十余家媒体（众媒体业媒体包括电视报刊杂志等）全方位宣传推广12周全爆发出
程安排：媒体代表全部安排家渡假宾馆（九龙山庄）负责全部休闲娱乐傍晚会议厅举行产品推介会份产品说明书现场进行POP讲解然位媒体需红包
配合安排：推介会12周通全新力广告发布媒体案影响井喷状传播开达化市场告知预热
2 产品开盘期强销期
通前期预热案已积累部分客户已定市场认知时趁热铁进入产品开盘期
开始成功半时市场喘息机紧锣密鼓开盘旧通公关活动媒体推广京城制造新闻点京城百姓应接暇
形式：（1）新闻发布会（通前媒体关系次轰炸全城）
（2）德国众日产阳光等汽车公司合作进行次新产品市场公关
程安排：
（1） 新闻发布会：邀请政府官员设计师进行产品宣传开发商进行会讲话时制作块项目介绍VCD发放位嘉宾进行交流酒会安排模特走台进行准客户现场认购时进行认购抽奖日开盘
（2） 新楼新车闪亮登场：时间开盘周选择适合案目标群汽车新品亮相展示通活动次全方位扫描案适合客户
新产品市汽车选择2550万轿车SUV越野京城目光锁定南城锁定案
3 产品持续期
策略安排：j制作客户通讯进行市场控掘资源二次开发定期发放加密度完善服务体系动客户第批客户成案免费宣传员制造集约效应
k定期安排业负责活动：深秋塞外马背行高尔夫观摩推杆练赛秋季采摘节 等
l国安球迷啦啦队观球活动
配合策略：j期间安排独特USP销售策略1+1行动已购房客户带名客户购买享受XX优惠赠送活动
k广告踪发布会京城民心中营造种买案产品买种精彩生活感觉
4 产品扫尾期：
策略安排：（1）客户答谢会+珍藏产品抽奖配送活动
（2）配合物业进行园绿认养树认养活动
方案说明：（1）客户答谢会 答谢目目客户知觉中帮清盘
（2）认养活动 配合入住解决未物业难题树立开发商形象期项目作准备
方案公关活动接着公众逐步养成猜出次什活动想法众推广策略必然带项目巨成功
五 销售方案
1案销售方式
全案代理销售
案进入实质销售阶段然明确销售目标制订销售计划组建销售团队培训销售员计划销售周期中销售体实施效理时监控销售程时发现问题重新调整销售计划终完成定销售务
销售程涉诸环节需专业员专业理实现建议开发商选择全案全程代理销售模式销售工作委托专业房产纪公司
汇盈世纪房产纪公司非常愿意开发商合作深入解案基础项目整体策划入手逐步完成案市场销售工作
销售代理公司提供服务容
司开发商提供服务容：
1全程代理房产项目前期策划容：
（1）市场调研服务容
（2）市场资讯研究
（3）投资环境研究
（4）供需状况研究
（5）价格租金走势研究
（6）物业类研究
（7）价格现值回报率评估
（8）专项市场调查
（9）项目策划服务容
（10）块环境研究
（11）块价值资源整合
（12）开发项目档次类型策划
（13）开发项目建筑风格组团策划
（14）开发项目套型面积例策划
（15）开发项目景观策划
（16）开发项目开发秩序策划
2全程代理房产项目前期咨询服务容：
（1）政策咨询
（2）前期开发手续咨询
（3）开发项目行性研究
（4）开发项目投资济效益分析
（5）块价值评估规划点
（6）设计招标投标评估
（7）相关组织协调运做服务
3全案代理房产项目宣传推广服务容：
（1）项目理念策划设计
（2）项目形象识系统策划设计（CIS）
（3）项目整体宣传推广策略
（4）类宣传广告创意设计
（5）类宣传广告制作建议
（6）媒体组合策略媒体投放计划制订
（7）项目现场整体包装方案
（8）公关活动促销方案
（9）广告效果评估测定调整
4全案代理房产项目销售服务容：
（1）营销策划
（2）项目市场定位
（3）销售总体战略
（4）销售控制执行方案
（5）卖点组合方案
（6）价格执行方案
（7）策划方案执行
（8）销售现场准备
（9）销售代表培训
（10）售楼处现场理
（11）楼盘整体销控理
（12）销售阶段总结
（13）销售广告效果评估
（14）客户进服务
（15）销售执行中调整纠偏
（16）相关手续办理
5物业纪服务容：
（1）二手房租赁置换
（2）二手房买卖交易
（3）涉外公寓写字楼纪服务
（4）闲置物业盘活策划
（5）商业物业招商理
（6）代办产权手续
2案销售策略
项目现场销售模式
案属市区项目处位置交通便利周边楼案众客户流量丰富采现场售楼处销售模式必考虑点设置第二售楼处
现场销售便客户直观解项目位置项目进展施工情况工程进度便集中投放户外类广告进行项目形象宣传时便销售员现场销讲引导客户参观考察
现场销售模式确定售楼处选址做系列形象展示分户户外两部分
户外部分仅包括售楼处外观设计广告牌包括客流道路两侧设立路牌道旗等引导性展示物时施工工现场做形象包装工程围板楼体广告等营造良销售氛围体现项目品质形象
户部分应注重功分区细节表现接厅客户访第区域集展示洽谈功体售楼处重组成部分设计风格应符合目标客户群身份惯应豪华中失性化细节实中失独品位风格型沙盘模型展板资料台舒适沙发便交流会谈桌椅精妙品绿色植物花卉轻柔灯光背景音乐接厅必备设施整体环境氛围亲力客户感亲切舒适温馨心情放松舒畅客户戒备心理抵触情绪降低限度利洽谈沟通促进成交
签约区售楼处重区域功办理销售手续流程设计风格应量简洁避免装饰元素分散客户注意力时应避免奢华舒适量控制缩短谈判时间整体氛围轻松中失严肃客户安全稳重感觉签约付款银行揭登记缴税等项程序集中办公站式服务减少客户流动高效率客户提供全面服务
办公区售楼处必备区域仅供销售员办公员理员通常谢绝客户参观简单实满足办公需
销售价格策略
1价格走势
价格永远销售中关键素
案终够实现什样销售价位仅项目身品质关直接市场竞争宣传推广投入例密切关系
已获知开发商预期价位制订价格策略部分前已开始预期值努力设计项目包装策划方案直强调高品质实际想提高性价优势体思路案直接包装成6000——7000元高档楼盘实际销售价位锁定5000元左右客户产生心理价位差觉物超值样够跳开高价陷阱消客户价位满情绪
案产品直接竞争项目——恋日嘉园二期相高价销售策略具避免难度项目开盘价旦确定难调激烈价格战开发商愿意结果选择极具差异化项目定位理念力求压手攻备
会准备仗会走机会义险义路线希稳扎稳量避免项目运作风险步步蚕食手市场争取案短时间销售完毕迅速回款发展商利润达化终取预期胜利
建议案整体价格走势低开高走低价入市试探市场伺机逐步扬终实现目标价位
具体价位走势：
板楼部分：4800元入市 5100元持续 5400元尾盘
塔楼部分：4280元入市 4580元持续 4800元尾盘
低价入市供量控制定范围板楼量筹码积聚5000元终实现均价5300元左右塔楼积聚4700左右终实现均价4800元左右
居户型精装修销售定价5800元左右
房产市场瞬息万变俗话说：卖贵卖快房产开发中时间利润然开发商希样希够卖贵快更努力实现目标
2价格体系
案建筑形式高层板楼梯两户三户设计楼座少单元供量户型总数量少户型品种设计差价价格体系
单元价差拟定米30元左右着具体楼座位置景观差销售中遇具体问题浮动1020元
楼层价差方面案建筑总高度仅15层18层高层塔楼楼层价差宜细采分段楼层价差方式进行做价根楼座区暂定阶段楼层：
（右图）
高层通风采光景观状况楼层升高更加优越种楼层分段方法充分利高层板楼种优势合理提升整体价格
楼层价差着楼层升断升根阶段楼层价差拟定米3050元间
首层顶层均做单独处理9号楼层首层二层底商价格行制订10号楼11号楼首层沉跃层9—11号楼顶层均跃层户型然景观接楼顶相利素跃层户型面积超价格适回落
销售排期营销策略
根司案户型产品供量分析结合市场销售季节市场竞争状况参考预期工程进度拟定案总销售期10月分五阶段
具体销售方案：
1预热期－－部认购
时间周期：2003年9月1日2003年9月底
销售目标：10号楼 14号楼
建议售价：板楼均价4888元米塔楼均价4480元米
销售思路：
新项目开盘前期部认购非常关键目试探市场战前场热身赛通常采低价入市保守策略运做仅迅速积聚气开市场提高知名度获宝贵第手市场反馈信息客观数通时分析总结期正式销售提供明确调整思路全案销售坚实基础
开盘选楼工作十分重急追求业绩低价甩卖畅销户型顾市场需求味死拼死选择10号楼作首开楼座理：
○10号楼力户型C4128套正案力户型案180套C4户型中绝部分集中楼中C4户型销售走势直接关系案整体销售选择10号楼首开楼座早试探市场反馈步推盘价格策略调整寻求力市场
○10号楼然三居户型（C3C4C5C6）绝力（188套）A2居（30套）B4二居户型（28套）超跃层户型（16套）效供量1011号楼B4总供量较9号楼B3属东西户型B4B3总量77套然设计面积较合理符合市场需求东西户型受居住惯影响定市场压力须提早解决
○10号楼位社区中心前景观佳供量充足（总计262套）户型配丰富（总计11种）案较楼座作首开楼座必定市场吸引力开盘前期出进行部认购相信短期聚集气案步推广销售增加卖场气氛较全面试探案市场中认程度验证定策划推广销售策略寻求策略调整客观
14号楼128套中三居存量较少二居供量相面积配户型设计较合理中三居户型安排阳方面保证两面阳三面采光面积较总价款较高户型安排非常科学居二居保证面阳两面采光类户型案开市场缺口重优势
14号楼相楼座位置南离区出入口较远司建议10号楼搭配推出定价策略方面考虑案区域竞争手星河城存塔楼形式均价4200元／建筑米建议开盘均价超均价持塔楼部分产品品质较高整楼均价实际控制4500元左右中时根市场反馈情况板楼塔楼价差保持300－500元间市场验证强烈缩300元价差市场验证难度控制500元左右
销售手段：
保留房号保留房价仅认购排号律收定定房号
实际操作中客户提供部认购参考价根户型销售情况酌情客户保留房号承诺开盘天完成认购签约享受部认购价保留房号天交首付享受优惠折扣明确告开盘涨价制造抢购紧张气氛积蓄气蓄势发
工程进度：正式开工开槽
2开盘期
开盘时间：2003年10月初（周）
销售目标：10号楼（根需补充11号楼）
建议售价：均价5188元米
销售思路：
通预热期部认购积累时销售条件已初步具备10号楼销售已达定进度开盘期目标凶狠挤压预热期认购坚决促成签约成交预热期低价入市根实际情况甚完全放弃犹豫决前期认购客户放开已保留房号供开盘期新价格重新认购手法宜分凶狠避免客户反感新价格计划正式开盘周执行
11号楼10号楼户型配非常相C3C4B4体量较（仅127套）果10号楼部分户型出现供量足避免客户流失适补充11号楼供量坚决新价格执行
塔楼设计品质较高预热期14号楼会销售势头良市场反应积极助气值升迅速开13号楼捕捉市场机遇特10月份房展会争取取南城房产销售神话年冬季展会司操案万润家园单日销售45套北城销售记录样
10月份秋季房展会根实际销售进度出11号楼全面开放增加新供量选择机会刺激展会成交
销售手段：
开盘天正式公布具体房价房号收首付定办理认购签约首付认购98折优惠抽奖活动配合促成客户正式签约促销方式（赠送物业费车位费礼品等）根实际情况需采宜免影响项目旺销形象
工程进度：塔吊进场烘托施工气氛
3强销期
时间周期：2003年10月11月
销售目标：10号楼11号楼
建议售价：均价5288元米
销售思路：
北京房产素金九银十说案9月份开盘阶段着市场变化进入销售旺季客户量增秋季国贸房展会等众展会活动支持
阶段销售重点集中消化10号楼11号楼案三居户型（C4C3C5）东西二居（B4）快清出二居户型供量出现足补充9号楼东西B3户型价格浮动宜争取早日两楼销售率达70
塔楼部分继续消化剩余供量位置佳12号楼留持销期击市场
销售手段：
配合房展会组织公关促销活动根实际情况合理选包括价格优惠种促销方式仅针销售中发现难点户型部分重点户型宜滥免影响项目旺销形象
工程进度：基础部分完成楼体出面工程现场施工进度变化更明显
4持销期
时间周期：2003年12月2004年1月底
销售目标：9号楼
建议售价：均价5388元米
销售思路：
阶段着进入房产市场逐步转入销售淡季客户量相减少案前段时间强势销售市场疲劳程度逐渐加案淡季销售策略分两方面：
○充分消化前阶段积累客户资源1011号楼存量房适量加优惠力度急燥稳中求胜
○制造新市场热点动出击攻代守出奇制胜全面开放9号楼刺激新轮市场需求
9号楼前面长销售时间里直束高阁尘封露什呢？9号楼奇兵两军相持难突破时9号楼犹重磅炸弹市场中炸开缺口
9号楼特点明显首先二居户型（B2－94套B1－32套B3－22套）次面积相稍三居户型（C1－90套C2－24套）外32套居A1样户型配案三楼中独二9号楼说案户型楼户型北京房产市场中春风意风光限受众白领阶层追捧市场认度高市场淡季中杀出深藏已久9号楼全部户型奇兵瞬间改变案户型楼盘形象正制造出绝市场热点？
时9号楼劣势：街安静程度视景观稍差拥层两层底商必然公摊率低外楼座体量较
相信单套总房价相较低9号楼目标市场两楼较差前期销售重点三居市场目标客户群相层次较高淡季中转换市场容量相较二居市场目标客户群相应发生变化新目标市场调整必然会带销量持续保持升终案够淡季淡持续销售保持稳定资金回量
9号楼体量次全部开放避免客户选择范围延长购房决策单元逐步开放先开放供量B2单元然根市场销售情况适时补充价格基保持动根销售势头适调整
北京市场气候影响市场变淡时需新楼座楼座刺激市场神12号楼疑符合特点前期销售中板楼部分必然会部分三居三居户型剩余时12号楼居二居三居形成完整市场供量配面市场中9号楼控制开放单元保证期市场供量完整
销售手段：
结合年底较节假日国贸冬季房展会组织公关促销活动增加客户量通老业联谊会等形式加强老业二次开发（鼓励介绍新客户）根实际情况合理选包括价格优惠种促销方式仅针销售中发现难点户型部分重点户型宜滥免影响项目旺销形象
工程进度：
楼体施工工程现场形象变化更明显
5成熟期
时间周期：2004年2月1日5月中旬
销售目标：全部存量房
建议售价：均价5488元米
销售思路：
时案已进入准现房阶段入住优势越越突出市场认知度已达高项目品牌形象已成熟
长期销售产品供量种类已减少客户选择余越越沉淀存量房少定缺陷销售难度加
阶段销售重点全力挤压存量根市场普遍销售情况超跃层户型销售目标果销售难度应时考虑调整产品身条件许跃层户型进行设计变更拆分层销售争取全面清盘结案
销售手段：
利 封顶等工程进度题充分利准现房优势配合明升暗降价格策略加强客户带销售方式
考虑利项目资源进行捆绑式销售精装修方面做文章提高性价优势
工程进度：
封顶外装准现房
销售理策略
案实施全案全程销售代理销售理工作销售代理公司全面负责
销售理应着分工明确负责原首先理工作职划分清楚设立相关部门确定相关负责明确工作台相互接口整销售理体系完整合理理执行程中部门职责明确衔接配合井然序完成定计划目标务理监督职十分重高层理负责负责时监控销售理时发现销售理中偏差立做作调整决策
销售代理公司全面负责销售执行策划推广两部分工作
3案USP销售专案
通北京房产市场营销状况关注分析发现营销手段变化千娈万化树立案南城高品质产品形象效达实现销售目必须营销法众
策划部分已提出般项目推盘手法积极加公关活动份量断京城房产市场制造新闻点变动广告众动接受新闻点区项目树立案差异性时销售手法定差异性案独特USP销售策略
综合考虑案产品群市场专门案设计适合案1+1策略6080万房款寻中坚层说太问题时忽略问题通案区域中坚层问卷调查访谈调查发现房款寻讲正界点左右盘越果购房考虑装修购车时会明显具定压力恰恰必须考虑
1+1+1方案效解决矛盾方案容：装修款购车款纳入房款中次性银行贷减轻三项累积带压力然月款会交百元高品质生活次性拥针方案妨作年业需发生资金情况
正常购房 首付款 月月供 总发生金额
12万元 3176元 入住总费：25787元购车款：20万装修款：12万 503899万元
1+1+1购房 19万元 4834元 入住总费：39851万元 287859万元
房款60万车款20万装修款12万计算银行二十年揭
通表发现通1+1+1方案购房业年少花二十万元月供交千余元通中坚层客户答询知交起三千元月供客户交四千元月供压力会太拥高品质生活压力明显减花二十万元住精装修房子开20万名车开30万名车年交七千元1+1+1方案显然优势明显更易动消费者
六 推广思路
1 宣传推广策略
案CI系统全面建立
案作全新楼盘市销售项目CI系统设计应缺少首环节
CI系统企业形象识系统（Corporate Identity System）简称包括三部分：
理念识系统（MIS）
行识系统（BIS）
视觉识系统（VIS）
标准CI系统涉容极广泛房产楼盘项目言握精髓择需应中视觉识系统（VIS）设计重点配合理念识系统（MIS）基础部分构成简化版CI系统
案理念识部分前面策划篇已详细阐述两套方案终确定开始进行视觉识设计
视觉识系统（VIS）包括：
基素部分：
1标志（LOGO）
2标准字标准色标准组合
3象征图形辅助图形吉祥物
4标素组合规范
应素部分：
1办公品系列
2包装设计系统
3服饰识系统
4环境识规范
5广告应设计
案设计全面应CI系统仅利宣传推广利表现案高品质形象品牌形象广泛目标客户群认成功销售奠定良基础
2 公关活动深入展开
房产项目成功运做暂时离开炒作
宣传炒做目引起广泛关注吸引目标市场项目发生兴趣进解项目种种优点终促成购买行宣传炒做手段开展类公关活动制造新闻热点提高媒体暴光频率终引起社会广泛关注
案宣传推广策略重点量策划组织实施种公关活动进行市场炒做达全面促进销售目
案名终确定活动策划题进步确定象开盘活动业联谊活动参加房展会参重评奖等等必然做
3 全新广告表现创意题
房产项目成功运做暂时离开广告广告关键设计广告
优秀广告设计会项目媒体费投入获超值回报根操盘验版报纸广告设计水准会直接影响广告效回馈量销售热线电量统计差甚倍两倍
回想市场中成功楼盘会联想起成功广告语？联想起版版印象深刻广告精品？
案广告设计必须新颖独特够铺天盖房产广告中脱颖出吸引住目标客户群眼球实际销售捕捉源源断客户
广告设计高水准求吝啬设计费需寻求设计水准较高广告公司作合作伙伴长期合作中深入解案整体营销策划思路指导发挥出创作天分
保持广告独特表现风格出众品位格调时策划核心思想项目卖点销售题广告创意灵感巧妙融合设计出精品极品广告广告设计高品质策略会案广告形象广告效果保持较高水准仅直接促进销售保持案高品质楼盘形象重保障
4 广告全方位整合
案进入销售期广告宣传全方位层次展开媒体资源充分分析评价效整合利
针案目标客户信息源特点
常规流媒体选择报纸期刊户外电视广播等
时选择特殊媒体作辅助配合网络直投
利相关俱乐部社团等客户资源
广告宣传投放计划针销售期需做合理安排费投入计划例初期框架性计划项媒体分配销售阶段项宣传品种活动展览均相应预算额度宣传推广费计划性目性动性更明确保证宣传推广效果时提高回报率避免动散乱盲目宣传方法
5 媒体组合原
通次报告司已北京房产市场常媒体进行分类分析里累赘说司根案具体情况制定媒体推广组合方案原
市场消费者源般较复杂单媒体推广深入未案目标客户群层次中根推广验操盘销售需采组合立体方式推介案组合原采先外先次原
a) 先外
北京产市场发展已形成强业群通常说产圈圈子里许关注京城市场业士手中掌握部分专业媒体传播途径（业士沙龙新产等）产品品质保证情况案形象断出现类专业媒体类专业媒体专业士专业性优势更说服力广告更消费者信服知觉中通嘴专业媒体优势引导市场偏度基础转普通意义外部市场推广
（较成功案例富力城世纪城等）
b) 先次
迅速开市场缺口聚集气部分目标客户吸引住采取先次原流媒体发布案信息强势推介北京青年报北京晚报新浪网四季房展会前面基础顾渠道客户选择部分固定阅读欣赏惯客户群媒体焦点网京华时报晨报等费预算次明白需面客户体攻兼顾
c) 立体组合方式说明
全案推广中谓立体指仅仅通面媒体推广包括类公关活动展会推介网络传播等诸媒体推广手段包括案订身设计活动策划思路手段DM直接客户通讯（似海怡家通手段取良效果）等
注：（1）展会参展方案
（2）公关活动促销活动节奏安排
6推广预算应
1）整体推广费估算
案宣传推广费预算应根市场整体情况项目运做需制订
根目前案解结合现策划思路参考项目运做模式暂案宣传推广费预算拟订总销售额1－15
案目前销售面积约165000方米5200元销售均价（塔板混合估算）计算总销售额约86亿元15计算案宣传推广费总预算约：1290万元1计算案宣传推广费总预算约：860万元案宣传推广总费致范围：
860万元—1290万元
②推广费节奏安排
根案销售周期前期预热叠加分成两部分前期启动准备预算二正常销售周期中推广费安排
项目营销活动开展前期量销售道具等物件需提前准备中销售道具会贯穿整项目沙盘售楼处包装类单等通总预算分配案前期预算额定25－30％左右容见表：
名称 具体容 预算金额
售楼处装饰 墙面展板 顶棚鸟瞰图单体楼盘效果图广告宣传展板等
沙盘 单体沙盘规划沙盘
指导牌 门口部指导指示牌
门头 售楼处门头包装LOGO墙布置
销售道具 楼书 8000册
海报 5万张
门型单页 36种户型5000张
名片房班车包装等
户外引导 擎天柱路牌
工程围板
户外围板 售楼处周围户外围板
引导路牌
指导指示牌
部分媒体造势 业媒体
面新闻造势
公关活动
设计费 VI系统设计
正常销售活动推广预算
恋日水岸道项目策划案（产品篇）[原创]
产品篇
产品规划综述
1 周边环境
案处北纬40°冬季受高纬度陆季风影响寒冷干燥夏季受海洋季风影响高温雨典型暖温带半湿润季风型气候海拔35米
处北京西南花乡北京花卉生产基丰富养花历史花卉资源花卉文化花乡700年养花历史花乡北京区花卉生产基目前全乡现花卉生产种植面积7000亩花卉生产企业61家养花专业户120家业员1768花卉市场４花店200余家遍布京城初步形成条销促产产销结合工程服务齐产业链拥中国花木乡全国花卉生产示范基全国重点花卉市场称号区域西北玉泉营环岛周围建材装饰家具花卉等型市场集中区北京知名度非常高中葆台村正建设绿化工程高尔夫球场项目案属区域花乡草桥古记载元史书记载泉源涌出草河桥连接丰台京师养花 清代康熙进士查嗣栗诗草桥十里百花妍幽兰种传草桥年事花卉生产盛况迷景色时真实写
案处区域城南发展较早区目前已发展成南城生活居住区周边普通住宅项目众已入住恋日嘉园期二期星河城草桥欣园花香丽舍玉安园美丽愿景玺萌鹏苑玺萌丽苑明日嘉园南珠苑等楼盘邻接踵形成型成熟生活社区
2 理位置
案处南城紧挨玉泉营环岛北南三环西京开高速路东侧京开东路南面市政规划道路案交通便捷道路通畅距离交通干线较驾车出入方便直达途案公交线路较少公交候车站须步行七分钟左右
铁四号线预计2003年底动工2007年建成试运营四号线起点丰台马家堡途项目真正缩短北京南城北城理差距
3 建筑规划
案期总占面积约7万方米总建筑面积约19万方米容积率22绿化面积约224万方米绿化率32（含西区集中绿）
案三栋板式高层三栋塔式高层建筑组成案建筑设计严谨方色彩丰富时尚符合现代生活趋势
社区学幼园运动场栋型商业楼9#楼底层商业构成社区配套设施
社区块南北进深较建筑分布横排式楼间组团式绿化景观水景设计较规模中心景观两组通行进路线构成逐渐深远景观轴心线布局巧妙风格简练气
整体规划设计十分出色环境设计居流动融合协调仅仅局限营造园林式栽花种草建筑造型遵循历史文脉具定文化涵审美性建筑空间尺度宜富亲力利间谐相处整体设计渗透着居住理念具体化环境景观建筑空间社区氛围完善融合体现种全方位生态居住文社区概念
周边块状况逐步成熟配合案设计产生恋日期二期成功已市场信心着案规划进步完善案整南城项目中具定品质优势中坚层消费者吸引力毋庸置疑
二 社区规划设计
解社区规划中部分细节挖掘案优势卖点促进营销活动成功进行相重作分析前市场中产品规划引导趋势掌握案优势便营销中强化优势弱化劣势
否符合居求衡量房产产品规划根求面项数项指标设计特点――进行分析纳
1 容积率安排
案容积率22直接低竞争手恋日嘉园2期249容积率星河城27容积率更低花香丽舍3点容积率容积率衡量居环境重指标生活舒适度着直接关系认案区域竞争效优势北京房产市场容积率豪富力城容积率达24
2 绿化率安排
目前规划中案绿化率达3205％中未含西区集中绿直接竞争手情况吧恋日嘉园2期绿化率40％绿化率数案没绝优势通绿化竞争建议绿化植品种布局产生竞争优势星河城绿化率30％远低案绿化率未销售说词中利素
3 建筑形式
案9号楼10号楼11号楼高板形式北京45月份SARS疫情已开始重新审视居住理念尤建筑形式法转变认南北通透板楼品质强塔楼根5月份北京市场调查发现塔楼销售例急剧萎缩板楼销售例明显涨
案12号楼13号楼14号楼围合式塔楼形式目前塔楼形式中明显带革命性塔楼新形式目前国塔楼形式绝部分方盒子状窗户采光加入叠拼设计特点者作变化发射形状风车状塔楼已算较塔楼形式案种塔楼形式中空围合式设计效解决通风采光等诸塔楼形式弊端尤中空部分栽种植等楼加部取氧机案重产品优势塔楼具备板楼产品品质案竞争项目情况星河城塔楼花香丽舍塔楼明日嘉园塔楼全部方盒子状避免产生诸生活死角生活暗房革命词说明案塔楼产品点分
4 外立面设计
恋日嘉园2期产品外里面设计案基相点两者间没性相星河城加采光面面宽达42米建筑整体感觉较通透赋予时尚装饰线条具定现代感明日嘉园外立面种千楼面外立面设计没什特点综合外立面方面案恋日嘉园2期星河城相区域产品高档次
5 变化
案变化两种板楼部分南北塔楼部分转45°角前种方式较传统目前北京绝部分采方式45°角方式太表现塔楼形式种方式效分配楼体方单元年中采光时间夏季太阳运动北回线附时案塔楼东北楼面单元加接受阳光时间冬季西北侧露面接受太阳射时间加45°角球转角度说案塔楼年中接受太阳射相明日嘉园星河城塔楼始终面接受太阳射必然会造成营销困难开发利润降低时代花钱买阳光已句玩笑话塔楼销售中优势
（阳采光示意）
6 楼体排列楼间距安排
目前案符合政府关商品房楼间距求楼座间距离较开阔景观视野较阔目前案东西两侧没规划建筑产品整社区感觉较通透开阔特西侧绿化隔离带视野开阔恋日嘉园
2期情况基案相似竞争手星河城星河城期采行陈列围合式布局行陈列部分楼间距较密视野拥堵围合式布局部分竟然围合出中央绿规划栋楼围合式布局特点楼间景观绿集中绿面积化现中间规划出栋楼疑犯围合式设计忌产品品质降低然间楼间距符合政府求整社区显密透风堵塞拥挤应该说规划设计中星河城期犯错
7 规划设计分析
①楼座设计变化分析
案楼座中设计意识楼体顶部作处理增加圆弧形式变化高低错落变化尤塔楼部分显灵动生机般呆板塔楼形式特值提C1B2户型中露台设计整楼体形象更加丰富彩联想起静坐露台休闲生活场景
②窗户
窗户楼体眼睛楼座整体跳跃方案中设计师窗框颜色楼体色调相统谐顶部法式老虎窗演变窗户设计眼前亮白色边框显非常优雅明日嘉园密密麻麻布满窗户感觉仿佛楼体出块块东西种设计已明显落案产品星河城开间较感觉象玻璃幕墙面积玻璃特点
③空调机位
目前北京市场产品设计中关空调机位处理错案例北京青年城等设计师空调机位效融合整楼体中谐方反挂墙会造成社区美感差排水问题出现案区域中星河城设计师未问题考虑进明日嘉园干脆老式设计突出块水泥板做空调机位
④阳台
阳台室环境渡室外环境通道居家然接触通道呼吸新鲜空气等生活功通阳台实现
案局部区域设计部分阳台露台高层塔楼中见种设计定程度说明产品品质周边项目中基没类产品出现楼体捂严严实实没美学中透气感
三 户型设计分析
1 户型分析概述
①板楼部分
案期计划6栋板式塔式高层分9号楼10号楼11号楼12号楼13号楼14号楼
初步统计案期板楼部分供量总计697套24种户型中13种户型户型种类非常丰富居两居三居四居类俱全顶层挑空式跃底层沉降式跃超户型
户型单套面积50㎡260㎡面积跨度非常居户型面积50㎡左右62套数量较少仅占89二居户型面积100㎡—120㎡间198套数量较占2841三居户型面积130㎡—160㎡间376套数量占5395四居跃层户型面积160㎡—260㎡左右61套数量较少仅占875面积重然较
种户型设计较合理明显缺陷A1A2居户型设计紧凑合理尤出色部分二居三居户型采南三阳设计采光面达10米堪称典超户型设计运种手法空间感丰富真称户型设计专家
板楼部分套建筑面积100130方米户型户型设计更加完善未高品质生活效通户型设计展现出功分区区品质非常合理设计满足正常居住需居住概念更提升层次真正享受生活房子非常符合中坚层群户家购房需求
整体户型设计风格趋营造舒适型空间格局明显追求享受生活极致感受
□ 户型配分布特点：
1纺锤形分布：户型超户型两极居中三居两居户型流
2楼集中分布：居两居较户型集中分布9号楼三居户型集中分布10号11号楼
□ 案力户型：
1第力户型：C4（三室二厅二卫）
2第二力户型：C1（三室二厅二卫）
3第三力户型：B2（二室二厅二卫）
□ 案流户型：
三室二厅二卫：C1C2C3C4C5C6
②塔楼部分
初步统计案期塔式高层供量总计377套11种户型中8种户型较分配较均户型种类基俱全户型单套面积3905101㎡居户型面积塔楼部分相差50㎡左右141套塔楼总供量374二居户型面积6879417㎡面积分布范围较基满足种二居户型市场需求二居总供量193套占塔楼总供量512％塔楼部分力户型群三居户型C1C2两种中C1面积101㎡43套占塔楼部分总供量114％属较合理例系数居户型设计较出新类户型功完善没暗房出现远远强炫特区户型设计二居户型面积控制非常效然案塔楼形式基房间采光面利消开间问题尤B2户型未封闭露台完全空中花园C1户型设计效解决开间问题等起居室横置开间达57米然进深达168米察觉
整塔楼部分设计紧凑功完善许建筑形式产生弊端效避免应该属实型舒适型渡产品
□ 户型配分布特点：
居户型分布东北侧二居户型集中三面中三居户型全位正南角
2 设计原分析
①分区原
实说分区原仅仅通称诸单分区原组成动静分区干湿分区次分区污洁分区等中包括功分区等原相言面积户型分区原容易贯彻面积越分区原越难处理
动静分区——指家庭活动中心休息区效分隔案两居户型基满足分区原居户型中A1外满足分区原
干湿分区——常规意义讲厨卫部分效独立点案设计尤棒种户型保证厨卫独立
次分区——里指两方面指休息室区活动区次关系二指卧室间次关系（二居）市场出现卧室巨起居室狭甚起居室开门成区域点次分区原尤重案设计师注意问题 活动区安排基满足活动餐需
污洁分区——关健康住宅报道中词出现频率较高居环境效污洁部分进行分区处理避免交叉污染户型效控制污染通道污染范围扩
②面积配
案板楼部分三居（含三居）面积户型辅部分居二居供量相言面市场广泛塔楼部分户型居二居效均衡整期产品配状况拓宽市场范围相互促动带更客户源恋日嘉园二期销售中面积配问题没重视销售控制未做销售达
65－70％产生销售阻力问题案中应引起重视
③层高
层高然仅仅数字反映项目品质开发商实力案层高达29米未销售程应优势引导客户案区项目重指标包括恋日嘉园二期产品
层高增加缓解居住心情低层高生活压抑时影响采光装饰风格等
④健康指标
讲健康健康住宅般通部外部两方面考虑部指通风状况采光情况排污状况等外部指空气口密度容积率日气候等年开始越越开发商已开始注意问题
光彩国际公寓出营造会呼吸房屋口号采爱迪生双流热回收式新风系统蓝堡采单元模块化全空气变风量中央空调分户计量新风交换棕榈泉国际公寓采美国全新空气净化系统00110微米颗粒清时维持40％左右湿度三元桥附旺座建立呼吸幕墙留05米中间层通外层幕墙底部百叶滤网空气滤配合中央空调新风系统保证源源断新风量满足然通风需求
然项目外部情况较糟糕案外部情况外部处理设计师意识增加间屋子采光通风渠道留暗房点案设计相成功
⑤开间进深关系
开间进深普通住宅中消费者较关心问题案标准开间39米存36米42米45米57米种开间指标基满足客户底求36米底开间设计师刻意增加采光面出现68㎡B1种户型中案进深设计较灵活板楼部分12米进深单元错落变化察觉出塔楼部分进深安排显更加灵活进深产品问题采光问题案塔楼基保证房间采光面楼体设计时特意留采光通风口未销售中销售员作案优势进行推广
⑥室室外关系
设计保证室外效沟通然亲风阳光景观绿树亲案板楼塔楼部分保证两面室外亲尤塔楼设计两面采光通风观景品质点亚板楼品质室室外沟通成现实
3 功分区分析
居住房屋单元组成卧室厨房等功分开单元简单分割卧室采光面积求起居室单元相互独立相互联系间玄关通道等联系起
①起居室
起居室家庭活动中心基求面积足够采光通风达单元房间方便满足正常家庭集中活动需般起居室开间较案12号楼L1户型开间达57米起居室餐厅起便集中活动出入口较
②卧室
卧室功休息卧室温馨浪漫空间二居分卧次卧进出口般卧求较高面积采光通风定求方便设卫生间衣帽间
③厨房
厨房家庭重活动场功需普通住宅厨房字排开围合布置案台灶台洗菜池等排污需般设窗户烟道等厨房般紧挨着起居室餐厅便食食休闲副餐厨房带储藏室生活阳台便空间完成工作保证干湿分区污洁分区需
④卫生间
般讲卫生间功洗浴排泻功面积居室分卫次卫高档物业卫生间已延伸出洗浴文化观景洗浴等案作普通住宅出现满足洗浴排泄功关键做排水排风处理
四 景观设计
景观设计社区重组成部分年北京房产市场快速发展生活水提高已满足简单栽点树种点草留条路产品景观设计景观设计提出更高求
①道路系统
道路系统设计房产物业设计样设计注意设计原车分流原级干道二级次道关系等
案采车分流原行车道行道效分离开围绕行干道设计案景观干道引导性设计移步换景时赋予诸林间路水景道业行进间享受景观带生活乐趣级干道二级次道区明显社区四通八达道路色彩变化
②绿化系统
绿化系统栽植乔木灌木藤蔓草组成
l 品种——绿化系统乔木灌木应根北京气候特点进行选择适部分针科类植物保证冬季景观需局部灌木科黄芽移植部分原生树植物更反映社区文居住理念草需求相弱点进口草皮价格高定高度长高国产草皮价格低需停修剪维护成高
l 布局——认绿化组合设计门科学高低变化树形颜色变化建筑物关系注意问题阔叶低树绿叠石木廊花架带种生活情趣
③水景系统
通面设计图发现水景系统设计相特点集中两方面：次方面水景设计气势磅礴次水景设计曲水流殇知觉中规范未业活动集中二点线面构成式水景布置水溪象根飘带建筑物关系联系起中央水景喷泉面水溪线水景蜿蜒曲折方处理叠水池工瀑布精彩水景点
北京缺水城市水景设计必然众消费者刮目相营销程中样案优势
④品处理
景观系统中品处理会绿化系统道路系统等进行益补充丰富社区景观系统容增加社区文涵社区品容：雕塑水景点凉亭叠石花池等通产品分析发现设计师方面已考虑周全里提未社区中引导系统说明系统设计需案产品风格文气息相统否会显格格入
⑤面处理
绿化部分面处理说说道路系统中面处理认级路二级次路林间径间面处理应区样做目建立引导作时周围景观相融合干道采块彩色砖块石材铺林间径采鹅卵石铺设凉亭相连径设置高面10㎝木板等
总言景观系统处理建筑产品社区文脉相联系案社区普通住宅社区工业化景观设计谨慎社区景观应该势错落水景罗布阔叶低树绿叠石木廊花架卵石凉亭间动静变化高低变化急促缓包括营造然音响（流水声叠瀑声）目前规划案景观系统设计已走南城项目前列星河城集中广场设计丰富楼座间景观设计基没绿色植案景观系统优势营销中应力加引导
五 配套设施
①室配套设施
案没采精装修交房标准交房标准室配套设施门窗采暖设备(暂未知集中分户供暖) 电路安排宽带入户等案配送东西较少客户较关心表面考虑设备质量点
配套设施资料暂详
②室外配套设施
案室外配套设施较会车位电梯等目前市场中社区会形式已受消费者认会社区活动中心会会兼顾生活配套功医疗洗衣幼托等案部分底商未会功量安排公服务性质容健身娱乐等车位安排社区配套目前北京市场新建项目车位居户数例达11例甚更高社会发展必然趋势案机动车车位安排数量相较少总数592案目前总户数1182套机动车停车率5008％案劣势应销售中注意问题处理电梯品牌资料暂时详板楼部分基梯两户户型部分梯四户塔楼部分户数相较塔楼建筑形式存通病项目塔楼相案塔楼电梯系数相较低案塔楼销售中优势
六 竞争项目产品分析
1 恋日嘉园二期
现销售二期90米左右楼间距开阔舒展建筑布局南北水垂直方呈阶梯状排列户型开间较短进深采光较现已样板间
外墙：高级外墙面砖高级外墙涂料花岗岩结合装饰
墙：楼门厅进口高级耐擦洗涂料花岗结合电梯门套花岗岩拼饰公部分（门厅楼梯间）高级乳胶漆户部分耐水腻子刮
面：楼门厅顶层候梯厅花岗岩层候梯厅砖户部分砼结构面压光次成活厨房卫生间作防水保护层
门窗：楼门高级金属门入口处安装防火门户门高级三防门外窗隔热断桥铝合金窗框配双层玻璃带装饰条
天花：公部分高级进口乳胶漆户耐水腻子刮
卫生间厨房：初装修预留水接口预留通风排烟道
空调机位：户预留空调机位
电源：区采380220V六路供三相四线制 户5路供电：空调插座厨房卫生间 户容量：居室3KW二三居室6KW四居室7KW复式跃层12KW磁卡式电表户插座均设漏电保护
通讯：户配2条超五类电缆（缆48芯）双线电话入户（中两线）户设置1条物业理中心专线作紧急求助系统
燃气：市政道煤气
电视接收：户起居室卧室配置公天线插座线电视系统
区广播：区设置专普通电视频道住房部广播系统
保安系统：区外围墙采红外线射防护系统区部采超低度摄象机24时监视系统户安装视讲机
采暖系统：区集中供暖
体结构：全现浇钢筋砼结构抗震等级8度
信箱：首层户设独立信箱
层高：28米
供水：城市水户配置容量合资热水器
电梯：合资名牌电梯（详）
线电视系统：社区提供丰富电视频道
闭路监控系统：保安监视机画面分割器全天候录制现场资料确保时时安全
楼宇讲门禁系统：控制员出入提供日益完善安全防范理措施
恋日嘉园占44万方米5栋板式高层精品住宅配套设施组成总建筑面积12万方米正南正北通风良具超阔采光面梯两户具丰富层次感外立面部房型合理格局方正分区鲜明功完善现浇框剪结构抗震性佳
恋日嘉园社区部原幼园中学配套基础计划名校联合办学相信会购房者带更信心保障
2 星河城
星河城全案总建筑面积112万方米2003年起三期建设完成种建筑形式（塔楼板式高层板式层）结合中央情景园林设计6900家庭单元期15万米两组团构成居四居60余种户型交通：条路直达西单两条环线横贯京城十余条公交路网密集东侧紧邻建设中马家堡西路秋季全面建成通车配套：阳光游泳池风情商业街幼园市政配套北京康复中心建设银行工商银行农业银行中国银行
3 明日嘉园
明日嘉园宣武区城市建设综合开发总公司开发裕昌置业股份限公司投资继旭日嘉园成功开发项目
明日嘉园距南三环（北方车辆世界正南方）500米坐落马家堡西路嘉园社区建设中菜市口街马家堡西路直达南四环北太庄桥南北贯通百利宝102路70773383351等条线路公交车紧邻区
明日嘉园约1公顷绿园林景观设计紧邻规划总面积超10公顷公园楼宇厅精装修栋楼安装3部合资电梯车库服务性层商业街观景外飘窗落玻璃采光阳台步行社区车分流24时保安
物业理费：18元建筑方米
投资商： 北京市宣武区城市建设综合开发总公司
建筑单位： 宣武城建
占面积： 100000方米
绿化率： 35
总建筑面积： 200000方米
容积率： 2
七 案产品配分析
1 高板部分
2 塔楼部分
12#14#楼户型配统计表
户型 A1 A2 A2a A3 A4 B1 B2 B2a B3 B4 B5 C1 合计
供量 43 6 3 40 49 40 43 6 49 49 6 43 377
面积 391 495 496 532 56 687 804 836 941 942 101
例 11 2 1 11 13 11 11 2 13 13 2 11
楼号 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12#
13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13#
14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14#
注： 11种户型中：室厅：A1A2A2aA3A4 二室两厅：B1B2 二室两厅两卫：B3B4B5 三室两厅两卫：C1
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营销篇
策划篇
概述（SWOT模块）
1优势
□ 理位置优越交通便利
□ 区域市场成熟知名度高
□ 整体规划出色品质较高
□ 户型设计合理品种丰富
□ 开发商实力雄厚目标明确
2劣势
□ 目标价位较高竞争力降
□ 户型面积偏总价款较高
□ 户型例高目标市场
□ 建筑设计直接竞争手致相
3机会
□ 区域交通体系进步完善铁四号线重利
□ 周边商业配套进步丰富高尔夫球场计划兴建
□ 区域数项目结案入住竞争手逐渐减少
4威胁
□ 恋日二期正处强销期势必疯狂争夺客户资源
□ 星河城正处启动期长期构成巨威胁
二市场定位
□ 点阐述：
节已认识握案项产品特点基础全面确立案市场中定位
定位目充分明确市场中产品产品差异鲜明区竞争手消费者够清楚识接受产品定位购买产品选择完美充分理
产品定位
1案玉泉营区高品质住宅项目
案设计初衷延续恋日嘉园整体形象许方面相处案旦进入市场肯定完全独立项目仅开发商销售组织时产品设计相目标市场高度重叠势必会该项目形成激烈竞争态势点绝法避免
应谨慎整体形象相问题果加明确区分真购房者误案恋日嘉园三期恋日二期提前入住优势疑会案销售构成极压力客户分流现象法避免
项目完全楼盘许方面手相正相动利发挥相优势避免良影响建议：
果继续恋日品牌便案作恋日系列项目新项目形象出现突出强调案产品品质远远超前期楼盘
通恋日品牌技术性处理获广阔定位空间合理诠释品质差异性终超越手区域极品项目形象深入灌输市场
2案导入生态文化居住区概念
概念核心环境建筑三者间关系建立起环境生态建筑生态文生态核园林式居住环境外观形式生态居住模式
生态文化居住区概念非常丰富诠释空间较新颖市场差异性明显
字面理解突出生态文化居住三层面生态体现着客观环境种谐健康文化体现着精神状态种高尚品位居住直接表明目性环境健康文化丰富基础居住然种极致生活享受暗合案高品质产品特点
深层次理念讲环境生态仅指社区园林式环境规划细致入微泛指花乡区域整体然环境具田园式特点绿化丰富然界中美丽鲜花题
建筑生态包括案建筑设计独特风格建筑格局简洁性化景观环境然融合户型空间感极丰富周细致性化设计舒适生活享受生活成题
文生态文化题间够围绕特色文化题进行沟通交家庭亲情邻里友情社区情感存荣具温馨融洽文化氛围丰富彩健康社区文
时强调高品质家式物业理服务提出特色理品质家口号文生态务虚变务实发挥身已完全具备物业理优势仅文生态充分表现通服务进步提高案产品品质
生态文化居住区概念案高品质楼盘居住种享受定位提供力支持时补充时尚素智化社区设计丰富高档会式商业化生活配套等全方位塑造高品质形象
客户定位
通调查分析研究案目标客户特征：
□年龄分布：板楼部分30岁—50岁中年群塔楼部分20岁—40岁群群范围相较广
□家庭情况：
板楼部分部分稳定已婚家庭父母子女生活家庭口较居住面积居住条件质量较高求私家车北京居民
塔楼部分群部分二世界单亲家庭三口家居住面积求高希居住条件质量提高公交系统求外口分区明显
□职业状况：公司中层白领效益企事业单位中层职员南城营业工作职业稳定
□济收入：家庭月收入稳定综合月收入30006000元
□购买动机：首次置业改善居住条件原住房拆迁二次置业投资希获取租金回报升值回报
□心理特征：进取奋斗价值观生活高节奏追求利益性生活品位实现满足认文化附加值渴忙碌工作享受生活具感性消费心理理性消费行交叉状态中年较留恋南城生活氛围
□域分布：丰台宣武崇文三城区中心外围辐射北京市城区
会买产品需样产品会竭全力告诉产品会满足需会解产品合适放弃选择产品
三 案包装策划
北京房产市场项目形象包装显尤重前年概念炒作年已部分开发商注重产品质量正逐步炒作时代产品时代渡西北区北苑家园六区产品销售明显差周边新兴项目正周边项目注重产品质量原案区案产品设计产品质量属市场竞争激烈项目众案产品推广必须海广东区推盘手法项目形象包装抛开质量影响销售素产品优异性差异性通形象包装推广真正效握住客户市场
包装
产品 市场（客户） 购买
推广 （感兴趣）
询问 访问 认
1案案名设计
①案名设计原
案名设计相重反映项目产品文化精髓高度提炼告知市场产物般具特点：反映产品差异性二反映项目未生活品质三通俗易懂朗朗口目前北京市场案名包装类：
第类：通案名反映产品特点现代城珠江罗马城橘郡
第二类：通案名反映未品质文状况美林香槟镇炫特区现代城
第三类：通案名反映未居住文化：北京奥林匹克花园新街坊纳帕溪谷
第四类：通案名反映未群：领导硅谷知时代北京青年城
第五类：通案名反映区域特征块位置：北辰绿色家园北苑家园
第六类：通案名反映产品品质：恋日国际冠云城万科青青家园
第七类：通热点事件包装案名：流星花园
……
②案案名推介
通北京市场消费者较认项目项目案名分析重新案产品周边情况设计理念等素进行分析制定出组案名供参考
第类：反映案产品特点案名：恋日·水岸道
第二类：反映案居住品质：恋日名邸恋日公馆恋日香
第三类：反映案区域状况块特征：恋日花恋日花满楼
第四类：反映附加文化居住理念：恋日葡萄园恋日花郡恋日伯爵
组案名设计中重点推恋日花恋日•水岸道恋日名邸案名涵相朗朗口基反映出案特征
（1） 恋日花
案名设计灵感源案块名称花乡块特征 (花木栽培基)通案名反映出案环境优越特年SARS疫情爆发更加坚定消费者环境高求案名直接点出种求间关系消费者诠释案名含义时通两部分说明环境优越花海洋二社区部环艺设计理念社区部环艺设计外部环境产生整体统
案名优势助恋日系列产项目形象首先坚定消费者购房信心需恋日两字恋日品牌带市场效应进行机转接助恋日基础反映出案产品特点——环艺设计高质量环境优越
（2）恋日•水岸道
前面产品篇已提水景设计案优势特点观两年北京房产市场水景项目例外受消费者热捧案原挨着凉水河凉水河负作直敢启口幸社区设计者设计出优良水景系统增加社区环境品质认应应市场案水景设计做文章着案水景系统延伸条南北道道
词美国麦迪逊道香港皇道闻名赋予更含义某种程度已成富名聚集代名词里案道出现指社区水景边干道时暗喻案高品质群聚集高尚社区
案名整合显方力响案名已输CBD区域单位面积万元项目案名会直接拉伸案客户群层次定程度拓宽案市场范围案名根需副案名辅导身已说明问题着产品说产品会消费者觉空洞房产市场产品时代重特征案名符合产品设计理念时反映出文理念说明水岸旁种生活状况
（3）恋日名邸
案名设计相较中性身恋日嘉园案名较中性词案名设计暗示出案名恋日嘉园升级换代产品恋日嘉园更高档次利销售中恋日嘉园2期直接竞争名邸中邸字般会联想官邸某种程度反映居住场高贵通名字组合案显卓越规范出未居住群层次
2销售场包装策划
售楼处销售活动中心未销售谈判签约等系列活动集中处完成着房产市场发展越越开发商已认识售楼处重：性化现场布置设计影响着消费者开发商信心时促成销售成交
里性化设计普通产品设计：指消费者服务性化安排指功性安排洽谈室签约室客服部银行揭等站式服务合理性化设计会效促进客户愉快利完成交易活动部分容已前份报告中提
售楼处服务功性化设计外促成成交作目前精明开发商已开始操作售楼处作简简单单办公场安排售楼处设计会放松客户心情增加消费者开发商信度增加客户项目认感强化客户未生活品质提高阳光丽景设置古董式木桌椅茶宣德炉老片等提升项目文化涵亚运新新家园单独辟出听琴凉亭设置古筝香炉草帘等专奉茶设计均增加项目品质感
司案售楼处包装量身设计套方案考虑案南部高尔夫练场建议横联系进行促销时售楼处设计中单独辟出片休息区采开放式设计紧邻洽谈区休息区中设计高尔夫专题高尔夫项高尚运动题设计应提升项目品质中设置简单高尔夫设备高尔夫运动介绍图片资料表面似案销售关销售程中客户心理调节相微妙然方面注意室环境气氛营造
功区进行路线次序排列：
沙盘陈列区 洽谈区 签约区 律师公积金办理区
休息室 银行揭区
3引导接安排
①外部接
里外部接指外部引导客户销售现场接安排案直接相邻城市干道者行进障碍需作适引导
接路线安排引导
目前案暂定接中心位京开路东侧两条线路达南三环路口恋日嘉园2期花香丽舍南右转接中心条路线案外部接线路三方面问题需解决：1）途直接竞争项目存会分流客户2)路口接中心路程较长3）案公车路线较少车次较少针条路线安排解决方案：1)直接南三环路口设立接班车专引导车2)途悬挂引导路旗第条解约方案处减少客户分流相反直接袭夺项目房客户块房客户应该案效客户网第二条解决方案作弱化项目形象干扰强化案形象强化记忆
二玉泉营环岛立交桥方桥孔京开路东侧辅路逆行案接中心条路线效避开项目干扰西侧房客户进行第印象强化记忆路线问题逆行问题（针车族）建议开发商利身优势东侧辅路辟出条道路直接中心途设引导标志
②部接
（详见销售部分中销售员接客户相关求）
四 差异性策划思路
根案产品定位市场定位客户群定位慎重推敲销售周期安排（见销售部分）制定全程策划节奏安排求效快速消化案独特USP安排环节中干策划案整合全程方案
通前面述发现案市场已细分已选择目标市场步应该针目标市场进行效策略实施整程中遵循差异化策略周期性策略组合策略
1 产品预热期
求迅速进行市场告知案积累效客户唤醒潜客户应化市场告知案信息建议举办产品推介会集聚京城二三十余家媒体（众媒体业媒体包括电视报刊杂志等）全方位宣传推广12周全爆发出
程安排：媒体代表全部安排家渡假宾馆（九龙山庄）负责全部休闲娱乐傍晚会议厅举行产品推介会份产品说明书现场进行POP讲解然位媒体需红包
配合安排：推介会12周通全新力广告发布媒体案影响井喷状传播开达化市场告知预热
2 产品开盘期强销期
通前期预热案已积累部分客户已定市场认知时趁热铁进入产品开盘期
开始成功半时市场喘息机紧锣密鼓开盘旧通公关活动媒体推广京城制造新闻点京城百姓应接暇
形式：（1）新闻发布会（通前媒体关系次轰炸全城）
（2）德国众日产阳光等汽车公司合作进行次新产品市场公关
程安排：
（1） 新闻发布会：邀请政府官员设计师进行产品宣传开发商进行会讲话时制作块项目介绍VCD发放位嘉宾进行交流酒会安排模特走台进行准客户现场认购时进行认购抽奖日开盘
（2） 新楼新车闪亮登场：时间开盘周选择适合案目标群汽车新品亮相展示通活动次全方位扫描案适合客户
新产品市汽车选择2550万轿车SUV越野京城目光锁定南城锁定案
3 产品持续期
策略安排：j制作客户通讯进行市场控掘资源二次开发定期发放加密度完善服务体系动客户第批客户成案免费宣传员制造集约效应
k定期安排业负责活动：深秋塞外马背行高尔夫观摩推杆练赛秋季采摘节 等
l国安球迷啦啦队观球活动
配合策略：j期间安排独特USP销售策略1+1行动已购房客户带名客户购买享受XX优惠赠送活动
k广告踪发布会京城民心中营造种买案产品买种精彩生活感觉
4 产品扫尾期：
策略安排：（1）客户答谢会+珍藏产品抽奖配送活动
（2）配合物业进行园绿认养树认养活动
方案说明：（1）客户答谢会 答谢目目客户知觉中帮清盘
（2）认养活动 配合入住解决未物业难题树立开发商形象期项目作准备
方案公关活动接着公众逐步养成猜出次什活动想法众推广策略必然带项目巨成功
五 销售方案
1案销售方式
全案代理销售
案进入实质销售阶段然明确销售目标制订销售计划组建销售团队培训销售员计划销售周期中销售体实施效理时监控销售程时发现问题重新调整销售计划终完成定销售务
销售程涉诸环节需专业员专业理实现建议开发商选择全案全程代理销售模式销售工作委托专业房产纪公司
汇盈世纪房产纪公司非常愿意开发商合作深入解案基础项目整体策划入手逐步完成案市场销售工作
销售代理公司提供服务容
司开发商提供服务容：
1全程代理房产项目前期策划容：
（1）市场调研服务容
（2）市场资讯研究
（3）投资环境研究
（4）供需状况研究
（5）价格租金走势研究
（6）物业类研究
（7）价格现值回报率评估
（8）专项市场调查
（9）项目策划服务容
（10）块环境研究
（11）块价值资源整合
（12）开发项目档次类型策划
（13）开发项目建筑风格组团策划
（14）开发项目套型面积例策划
（15）开发项目景观策划
（16）开发项目开发秩序策划
2全程代理房产项目前期咨询服务容：
（1）政策咨询
（2）前期开发手续咨询
（3）开发项目行性研究
（4）开发项目投资济效益分析
（5）块价值评估规划点
（6）设计招标投标评估
（7）相关组织协调运做服务
3全案代理房产项目宣传推广服务容：
（1）项目理念策划设计
（2）项目形象识系统策划设计（CIS）
（3）项目整体宣传推广策略
（4）类宣传广告创意设计
（5）类宣传广告制作建议
（6）媒体组合策略媒体投放计划制订
（7）项目现场整体包装方案
（8）公关活动促销方案
（9）广告效果评估测定调整
4全案代理房产项目销售服务容：
（1）营销策划
（2）项目市场定位
（3）销售总体战略
（4）销售控制执行方案
（5）卖点组合方案
（6）价格执行方案
（7）策划方案执行
（8）销售现场准备
（9）销售代表培训
（10）售楼处现场理
（11）楼盘整体销控理
（12）销售阶段总结
（13）销售广告效果评估
（14）客户进服务
（15）销售执行中调整纠偏
（16）相关手续办理
5物业纪服务容：
（1）二手房租赁置换
（2）二手房买卖交易
（3）涉外公寓写字楼纪服务
（4）闲置物业盘活策划
（5）商业物业招商理
（6）代办产权手续
2案销售策略
项目现场销售模式
案属市区项目处位置交通便利周边楼案众客户流量丰富采现场售楼处销售模式必考虑点设置第二售楼处
现场销售便客户直观解项目位置项目进展施工情况工程进度便集中投放户外类广告进行项目形象宣传时便销售员现场销讲引导客户参观考察
现场销售模式确定售楼处选址做系列形象展示分户户外两部分
户外部分仅包括售楼处外观设计广告牌包括客流道路两侧设立路牌道旗等引导性展示物时施工工现场做形象包装工程围板楼体广告等营造良销售氛围体现项目品质形象
户部分应注重功分区细节表现接厅客户访第区域集展示洽谈功体售楼处重组成部分设计风格应符合目标客户群身份惯应豪华中失性化细节实中失独品位风格型沙盘模型展板资料台舒适沙发便交流会谈桌椅精妙品绿色植物花卉轻柔灯光背景音乐接厅必备设施整体环境氛围亲力客户感亲切舒适温馨心情放松舒畅客户戒备心理抵触情绪降低限度利洽谈沟通促进成交
签约区售楼处重区域功办理销售手续流程设计风格应量简洁避免装饰元素分散客户注意力时应避免奢华舒适量控制缩短谈判时间整体氛围轻松中失严肃客户安全稳重感觉签约付款银行揭登记缴税等项程序集中办公站式服务减少客户流动高效率客户提供全面服务
办公区售楼处必备区域仅供销售员办公员理员通常谢绝客户参观简单实满足办公需
销售价格策略
1价格走势
价格永远销售中关键素
案终够实现什样销售价位仅项目身品质关直接市场竞争宣传推广投入例密切关系
已获知开发商预期价位制订价格策略部分前已开始预期值努力设计项目包装策划方案直强调高品质实际想提高性价优势体思路案直接包装成6000——7000元高档楼盘实际销售价位锁定5000元左右客户产生心理价位差觉物超值样够跳开高价陷阱消客户价位满情绪
案产品直接竞争项目——恋日嘉园二期相高价销售策略具避免难度项目开盘价旦确定难调激烈价格战开发商愿意结果选择极具差异化项目定位理念力求压手攻备
会准备仗会走机会义险义路线希稳扎稳量避免项目运作风险步步蚕食手市场争取案短时间销售完毕迅速回款发展商利润达化终取预期胜利
建议案整体价格走势低开高走低价入市试探市场伺机逐步扬终实现目标价位
具体价位走势：
板楼部分：4800元入市 5100元持续 5400元尾盘
塔楼部分：4280元入市 4580元持续 4800元尾盘
低价入市供量控制定范围板楼量筹码积聚5000元终实现均价5300元左右塔楼积聚4700左右终实现均价4800元左右
居户型精装修销售定价5800元左右
房产市场瞬息万变俗话说：卖贵卖快房产开发中时间利润然开发商希样希够卖贵快更努力实现目标
2价格体系
案建筑形式高层板楼梯两户三户设计楼座少单元供量户型总数量少户型品种设计差价价格体系
单元价差拟定米30元左右着具体楼座位置景观差销售中遇具体问题浮动1020元
楼层价差方面案建筑总高度仅15层18层高层塔楼楼层价差宜细采分段楼层价差方式进行做价根楼座区暂定阶段楼层：
（右图）
高层通风采光景观状况楼层升高更加优越种楼层分段方法充分利高层板楼种优势合理提升整体价格
楼层价差着楼层升断升根阶段楼层价差拟定米3050元间
首层顶层均做单独处理9号楼层首层二层底商价格行制订10号楼11号楼首层沉跃层9—11号楼顶层均跃层户型然景观接楼顶相利素跃层户型面积超价格适回落
销售排期营销策略
根司案户型产品供量分析结合市场销售季节市场竞争状况参考预期工程进度拟定案总销售期10月分五阶段
具体销售方案：
1预热期－－部认购
时间周期：2003年9月1日2003年9月底
销售目标：10号楼 14号楼
建议售价：板楼均价4888元米塔楼均价4480元米
销售思路：
新项目开盘前期部认购非常关键目试探市场战前场热身赛通常采低价入市保守策略运做仅迅速积聚气开市场提高知名度获宝贵第手市场反馈信息客观数通时分析总结期正式销售提供明确调整思路全案销售坚实基础
开盘选楼工作十分重急追求业绩低价甩卖畅销户型顾市场需求味死拼死选择10号楼作首开楼座理：
○10号楼力户型C4128套正案力户型案180套C4户型中绝部分集中楼中C4户型销售走势直接关系案整体销售选择10号楼首开楼座早试探市场反馈步推盘价格策略调整寻求力市场
○10号楼然三居户型（C3C4C5C6）绝力（188套）A2居（30套）B4二居户型（28套）超跃层户型（16套）效供量1011号楼B4总供量较9号楼B3属东西户型B4B3总量77套然设计面积较合理符合市场需求东西户型受居住惯影响定市场压力须提早解决
○10号楼位社区中心前景观佳供量充足（总计262套）户型配丰富（总计11种）案较楼座作首开楼座必定市场吸引力开盘前期出进行部认购相信短期聚集气案步推广销售增加卖场气氛较全面试探案市场中认程度验证定策划推广销售策略寻求策略调整客观
14号楼128套中三居存量较少二居供量相面积配户型设计较合理中三居户型安排阳方面保证两面阳三面采光面积较总价款较高户型安排非常科学居二居保证面阳两面采光类户型案开市场缺口重优势
14号楼相楼座位置南离区出入口较远司建议10号楼搭配推出定价策略方面考虑案区域竞争手星河城存塔楼形式均价4200元／建筑米建议开盘均价超均价持塔楼部分产品品质较高整楼均价实际控制4500元左右中时根市场反馈情况板楼塔楼价差保持300－500元间市场验证强烈缩300元价差市场验证难度控制500元左右
销售手段：
保留房号保留房价仅认购排号律收定定房号
实际操作中客户提供部认购参考价根户型销售情况酌情客户保留房号承诺开盘天完成认购签约享受部认购价保留房号天交首付享受优惠折扣明确告开盘涨价制造抢购紧张气氛积蓄气蓄势发
工程进度：正式开工开槽
2开盘期
开盘时间：2003年10月初（周）
销售目标：10号楼（根需补充11号楼）
建议售价：均价5188元米
销售思路：
通预热期部认购积累时销售条件已初步具备10号楼销售已达定进度开盘期目标凶狠挤压预热期认购坚决促成签约成交预热期低价入市根实际情况甚完全放弃犹豫决前期认购客户放开已保留房号供开盘期新价格重新认购手法宜分凶狠避免客户反感新价格计划正式开盘周执行
11号楼10号楼户型配非常相C3C4B4体量较（仅127套）果10号楼部分户型出现供量足避免客户流失适补充11号楼供量坚决新价格执行
塔楼设计品质较高预热期14号楼会销售势头良市场反应积极助气值升迅速开13号楼捕捉市场机遇特10月份房展会争取取南城房产销售神话年冬季展会司操案万润家园单日销售45套北城销售记录样
10月份秋季房展会根实际销售进度出11号楼全面开放增加新供量选择机会刺激展会成交
销售手段：
开盘天正式公布具体房价房号收首付定办理认购签约首付认购98折优惠抽奖活动配合促成客户正式签约促销方式（赠送物业费车位费礼品等）根实际情况需采宜免影响项目旺销形象
工程进度：塔吊进场烘托施工气氛
3强销期
时间周期：2003年10月11月
销售目标：10号楼11号楼
建议售价：均价5288元米
销售思路：
北京房产素金九银十说案9月份开盘阶段着市场变化进入销售旺季客户量增秋季国贸房展会等众展会活动支持
阶段销售重点集中消化10号楼11号楼案三居户型（C4C3C5）东西二居（B4）快清出二居户型供量出现足补充9号楼东西B3户型价格浮动宜争取早日两楼销售率达70
塔楼部分继续消化剩余供量位置佳12号楼留持销期击市场
销售手段：
配合房展会组织公关促销活动根实际情况合理选包括价格优惠种促销方式仅针销售中发现难点户型部分重点户型宜滥免影响项目旺销形象
工程进度：基础部分完成楼体出面工程现场施工进度变化更明显
4持销期
时间周期：2003年12月2004年1月底
销售目标：9号楼
建议售价：均价5388元米
销售思路：
阶段着进入房产市场逐步转入销售淡季客户量相减少案前段时间强势销售市场疲劳程度逐渐加案淡季销售策略分两方面：
○充分消化前阶段积累客户资源1011号楼存量房适量加优惠力度急燥稳中求胜
○制造新市场热点动出击攻代守出奇制胜全面开放9号楼刺激新轮市场需求
9号楼前面长销售时间里直束高阁尘封露什呢？9号楼奇兵两军相持难突破时9号楼犹重磅炸弹市场中炸开缺口
9号楼特点明显首先二居户型（B2－94套B1－32套B3－22套）次面积相稍三居户型（C1－90套C2－24套）外32套居A1样户型配案三楼中独二9号楼说案户型楼户型北京房产市场中春风意风光限受众白领阶层追捧市场认度高市场淡季中杀出深藏已久9号楼全部户型奇兵瞬间改变案户型楼盘形象正制造出绝市场热点？
时9号楼劣势：街安静程度视景观稍差拥层两层底商必然公摊率低外楼座体量较
相信单套总房价相较低9号楼目标市场两楼较差前期销售重点三居市场目标客户群相层次较高淡季中转换市场容量相较二居市场目标客户群相应发生变化新目标市场调整必然会带销量持续保持升终案够淡季淡持续销售保持稳定资金回量
9号楼体量次全部开放避免客户选择范围延长购房决策单元逐步开放先开放供量B2单元然根市场销售情况适时补充价格基保持动根销售势头适调整
北京市场气候影响市场变淡时需新楼座楼座刺激市场神12号楼疑符合特点前期销售中板楼部分必然会部分三居三居户型剩余时12号楼居二居三居形成完整市场供量配面市场中9号楼控制开放单元保证期市场供量完整
销售手段：
结合年底较节假日国贸冬季房展会组织公关促销活动增加客户量通老业联谊会等形式加强老业二次开发（鼓励介绍新客户）根实际情况合理选包括价格优惠种促销方式仅针销售中发现难点户型部分重点户型宜滥免影响项目旺销形象
工程进度：
楼体施工工程现场形象变化更明显
5成熟期
时间周期：2004年2月1日5月中旬
销售目标：全部存量房
建议售价：均价5488元米
销售思路：
时案已进入准现房阶段入住优势越越突出市场认知度已达高项目品牌形象已成熟
长期销售产品供量种类已减少客户选择余越越沉淀存量房少定缺陷销售难度加
阶段销售重点全力挤压存量根市场普遍销售情况超跃层户型销售目标果销售难度应时考虑调整产品身条件许跃层户型进行设计变更拆分层销售争取全面清盘结案
销售手段：
利 封顶等工程进度题充分利准现房优势配合明升暗降价格策略加强客户带销售方式
考虑利项目资源进行捆绑式销售精装修方面做文章提高性价优势
工程进度：
封顶外装准现房
销售理策略
案实施全案全程销售代理销售理工作销售代理公司全面负责
销售理应着分工明确负责原首先理工作职划分清楚设立相关部门确定相关负责明确工作台相互接口整销售理体系完整合理理执行程中部门职责明确衔接配合井然序完成定计划目标务理监督职十分重高层理负责负责时监控销售理时发现销售理中偏差立做作调整决策
销售代理公司全面负责销售执行策划推广两部分工作
3案USP销售专案
通北京房产市场营销状况关注分析发现营销手段变化千娈万化树立案南城高品质产品形象效达实现销售目必须营销法众
策划部分已提出般项目推盘手法积极加公关活动份量断京城房产市场制造新闻点变动广告众动接受新闻点区项目树立案差异性时销售手法定差异性案独特USP销售策略
综合考虑案产品群市场专门案设计适合案1+1策略6080万房款寻中坚层说太问题时忽略问题通案区域中坚层问卷调查访谈调查发现房款寻讲正界点左右盘越果购房考虑装修购车时会明显具定压力恰恰必须考虑
1+1+1方案效解决矛盾方案容：装修款购车款纳入房款中次性银行贷减轻三项累积带压力然月款会交百元高品质生活次性拥针方案妨作年业需发生资金情况
正常购房 首付款 月月供 总发生金额
12万元 3176元 入住总费：25787元购车款：20万装修款：12万 503899万元
1+1+1购房 19万元 4834元 入住总费：39851万元 287859万元
房款60万车款20万装修款12万计算银行二十年揭
通表发现通1+1+1方案购房业年少花二十万元月供交千余元通中坚层客户答询知交起三千元月供客户交四千元月供压力会太拥高品质生活压力明显减花二十万元住精装修房子开20万名车开30万名车年交七千元1+1+1方案显然优势明显更易动消费者
六 推广思路
1 宣传推广策略
案CI系统全面建立
案作全新楼盘市销售项目CI系统设计应缺少首环节
CI系统企业形象识系统（Corporate Identity System）简称包括三部分：
理念识系统（MIS）
行识系统（BIS）
视觉识系统（VIS）
标准CI系统涉容极广泛房产楼盘项目言握精髓择需应中视觉识系统（VIS）设计重点配合理念识系统（MIS）基础部分构成简化版CI系统
案理念识部分前面策划篇已详细阐述两套方案终确定开始进行视觉识设计
视觉识系统（VIS）包括：
基素部分：
1标志（LOGO）
2标准字标准色标准组合
3象征图形辅助图形吉祥物
4标素组合规范
应素部分：
1办公品系列
2包装设计系统
3服饰识系统
4环境识规范
5广告应设计
案设计全面应CI系统仅利宣传推广利表现案高品质形象品牌形象广泛目标客户群认成功销售奠定良基础
2 公关活动深入展开
房产项目成功运做暂时离开炒作
宣传炒做目引起广泛关注吸引目标市场项目发生兴趣进解项目种种优点终促成购买行宣传炒做手段开展类公关活动制造新闻热点提高媒体暴光频率终引起社会广泛关注
案宣传推广策略重点量策划组织实施种公关活动进行市场炒做达全面促进销售目
案名终确定活动策划题进步确定象开盘活动业联谊活动参加房展会参重评奖等等必然做
3 全新广告表现创意题
房产项目成功运做暂时离开广告广告关键设计广告
优秀广告设计会项目媒体费投入获超值回报根操盘验版报纸广告设计水准会直接影响广告效回馈量销售热线电量统计差甚倍两倍
回想市场中成功楼盘会联想起成功广告语？联想起版版印象深刻广告精品？
案广告设计必须新颖独特够铺天盖房产广告中脱颖出吸引住目标客户群眼球实际销售捕捉源源断客户
广告设计高水准求吝啬设计费需寻求设计水准较高广告公司作合作伙伴长期合作中深入解案整体营销策划思路指导发挥出创作天分
保持广告独特表现风格出众品位格调时策划核心思想项目卖点销售题广告创意灵感巧妙融合设计出精品极品广告广告设计高品质策略会案广告形象广告效果保持较高水准仅直接促进销售保持案高品质楼盘形象重保障
4 广告全方位整合
案进入销售期广告宣传全方位层次展开媒体资源充分分析评价效整合利
针案目标客户信息源特点
常规流媒体选择报纸期刊户外电视广播等
时选择特殊媒体作辅助配合网络直投
利相关俱乐部社团等客户资源
广告宣传投放计划针销售期需做合理安排费投入计划例初期框架性计划项媒体分配销售阶段项宣传品种活动展览均相应预算额度宣传推广费计划性目性动性更明确保证宣传推广效果时提高回报率避免动散乱盲目宣传方法
5 媒体组合原
通次报告司已北京房产市场常媒体进行分类分析里累赘说司根案具体情况制定媒体推广组合方案原
市场消费者源般较复杂单媒体推广深入未案目标客户群层次中根推广验操盘销售需采组合立体方式推介案组合原采先外先次原
a) 先外
北京产市场发展已形成强业群通常说产圈圈子里许关注京城市场业士手中掌握部分专业媒体传播途径（业士沙龙新产等）产品品质保证情况案形象断出现类专业媒体类专业媒体专业士专业性优势更说服力广告更消费者信服知觉中通嘴专业媒体优势引导市场偏度基础转普通意义外部市场推广
（较成功案例富力城世纪城等）
b) 先次
迅速开市场缺口聚集气部分目标客户吸引住采取先次原流媒体发布案信息强势推介北京青年报北京晚报新浪网四季房展会前面基础顾渠道客户选择部分固定阅读欣赏惯客户群媒体焦点网京华时报晨报等费预算次明白需面客户体攻兼顾
c) 立体组合方式说明
全案推广中谓立体指仅仅通面媒体推广包括类公关活动展会推介网络传播等诸媒体推广手段包括案订身设计活动策划思路手段DM直接客户通讯（似海怡家通手段取良效果）等
注：（1）展会参展方案
（2）公关活动促销活动节奏安排
6推广预算应
1）整体推广费估算
案宣传推广费预算应根市场整体情况项目运做需制订
根目前案解结合现策划思路参考项目运做模式暂案宣传推广费预算拟订总销售额1－15
案目前销售面积约165000方米5200元销售均价（塔板混合估算）计算总销售额约86亿元15计算案宣传推广费总预算约：1290万元1计算案宣传推广费总预算约：860万元案宣传推广总费致范围：
860万元—1290万元
②推广费节奏安排
根案销售周期前期预热叠加分成两部分前期启动准备预算二正常销售周期中推广费安排
项目营销活动开展前期量销售道具等物件需提前准备中销售道具会贯穿整项目沙盘售楼处包装类单等通总预算分配案前期预算额定25－30％左右容见表：
名称 具体容 预算金额
售楼处装饰 墙面展板 顶棚鸟瞰图单体楼盘效果图广告宣传展板等
沙盘 单体沙盘规划沙盘
指导牌 门口部指导指示牌
门头 售楼处门头包装LOGO墙布置
销售道具 楼书 8000册
海报 5万张
门型单页 36种户型5000张
名片房班车包装等
户外引导 擎天柱路牌
工程围板
户外围板 售楼处周围户外围板
引导路牌
指导指示牌
部分媒体造势 业媒体
面新闻造势
公关活动
设计费 VI系统设计
正常销售活动推广预算
恋日水岸道项目策划案（产品篇）[原创]
产品篇
产品规划综述
1 周边环境
案处北纬40°冬季受高纬度陆季风影响寒冷干燥夏季受海洋季风影响高温雨典型暖温带半湿润季风型气候海拔35米
处北京西南花乡北京花卉生产基丰富养花历史花卉资源花卉文化花乡700年养花历史花乡北京区花卉生产基目前全乡现花卉生产种植面积7000亩花卉生产企业61家养花专业户120家业员1768花卉市场４花店200余家遍布京城初步形成条销促产产销结合工程服务齐产业链拥中国花木乡全国花卉生产示范基全国重点花卉市场称号区域西北玉泉营环岛周围建材装饰家具花卉等型市场集中区北京知名度非常高中葆台村正建设绿化工程高尔夫球场项目案属区域花乡草桥古记载元史书记载泉源涌出草河桥连接丰台京师养花 清代康熙进士查嗣栗诗草桥十里百花妍幽兰种传草桥年事花卉生产盛况迷景色时真实写
案处区域城南发展较早区目前已发展成南城生活居住区周边普通住宅项目众已入住恋日嘉园期二期星河城草桥欣园花香丽舍玉安园美丽愿景玺萌鹏苑玺萌丽苑明日嘉园南珠苑等楼盘邻接踵形成型成熟生活社区
2 理位置
案处南城紧挨玉泉营环岛北南三环西京开高速路东侧京开东路南面市政规划道路案交通便捷道路通畅距离交通干线较驾车出入方便直达途案公交线路较少公交候车站须步行七分钟左右
铁四号线预计2003年底动工2007年建成试运营四号线起点丰台马家堡途项目真正缩短北京南城北城理差距
3 建筑规划
案期总占面积约7万方米总建筑面积约19万方米容积率22绿化面积约224万方米绿化率32（含西区集中绿）
案三栋板式高层三栋塔式高层建筑组成案建筑设计严谨方色彩丰富时尚符合现代生活趋势
社区学幼园运动场栋型商业楼9#楼底层商业构成社区配套设施
社区块南北进深较建筑分布横排式楼间组团式绿化景观水景设计较规模中心景观两组通行进路线构成逐渐深远景观轴心线布局巧妙风格简练气
整体规划设计十分出色环境设计居流动融合协调仅仅局限营造园林式栽花种草建筑造型遵循历史文脉具定文化涵审美性建筑空间尺度宜富亲力利间谐相处整体设计渗透着居住理念具体化环境景观建筑空间社区氛围完善融合体现种全方位生态居住文社区概念
周边块状况逐步成熟配合案设计产生恋日期二期成功已市场信心着案规划进步完善案整南城项目中具定品质优势中坚层消费者吸引力毋庸置疑
二 社区规划设计
解社区规划中部分细节挖掘案优势卖点促进营销活动成功进行相重作分析前市场中产品规划引导趋势掌握案优势便营销中强化优势弱化劣势
否符合居求衡量房产产品规划根求面项数项指标设计特点――进行分析纳
1 容积率安排
案容积率22直接低竞争手恋日嘉园2期249容积率星河城27容积率更低花香丽舍3点容积率容积率衡量居环境重指标生活舒适度着直接关系认案区域竞争效优势北京房产市场容积率豪富力城容积率达24
2 绿化率安排
目前规划中案绿化率达3205％中未含西区集中绿直接竞争手情况吧恋日嘉园2期绿化率40％绿化率数案没绝优势通绿化竞争建议绿化植品种布局产生竞争优势星河城绿化率30％远低案绿化率未销售说词中利素
3 建筑形式
案9号楼10号楼11号楼高板形式北京45月份SARS疫情已开始重新审视居住理念尤建筑形式法转变认南北通透板楼品质强塔楼根5月份北京市场调查发现塔楼销售例急剧萎缩板楼销售例明显涨
案12号楼13号楼14号楼围合式塔楼形式目前塔楼形式中明显带革命性塔楼新形式目前国塔楼形式绝部分方盒子状窗户采光加入叠拼设计特点者作变化发射形状风车状塔楼已算较塔楼形式案种塔楼形式中空围合式设计效解决通风采光等诸塔楼形式弊端尤中空部分栽种植等楼加部取氧机案重产品优势塔楼具备板楼产品品质案竞争项目情况星河城塔楼花香丽舍塔楼明日嘉园塔楼全部方盒子状避免产生诸生活死角生活暗房革命词说明案塔楼产品点分
4 外立面设计
恋日嘉园2期产品外里面设计案基相点两者间没性相星河城加采光面面宽达42米建筑整体感觉较通透赋予时尚装饰线条具定现代感明日嘉园外立面种千楼面外立面设计没什特点综合外立面方面案恋日嘉园2期星河城相区域产品高档次
5 变化
案变化两种板楼部分南北塔楼部分转45°角前种方式较传统目前北京绝部分采方式45°角方式太表现塔楼形式种方式效分配楼体方单元年中采光时间夏季太阳运动北回线附时案塔楼东北楼面单元加接受阳光时间冬季西北侧露面接受太阳射时间加45°角球转角度说案塔楼年中接受太阳射相明日嘉园星河城塔楼始终面接受太阳射必然会造成营销困难开发利润降低时代花钱买阳光已句玩笑话塔楼销售中优势
（阳采光示意）
6 楼体排列楼间距安排
目前案符合政府关商品房楼间距求楼座间距离较开阔景观视野较阔目前案东西两侧没规划建筑产品整社区感觉较通透开阔特西侧绿化隔离带视野开阔恋日嘉园
2期情况基案相似竞争手星河城星河城期采行陈列围合式布局行陈列部分楼间距较密视野拥堵围合式布局部分竟然围合出中央绿规划栋楼围合式布局特点楼间景观绿集中绿面积化现中间规划出栋楼疑犯围合式设计忌产品品质降低然间楼间距符合政府求整社区显密透风堵塞拥挤应该说规划设计中星河城期犯错
7 规划设计分析
①楼座设计变化分析
案楼座中设计意识楼体顶部作处理增加圆弧形式变化高低错落变化尤塔楼部分显灵动生机般呆板塔楼形式特值提C1B2户型中露台设计整楼体形象更加丰富彩联想起静坐露台休闲生活场景
②窗户
窗户楼体眼睛楼座整体跳跃方案中设计师窗框颜色楼体色调相统谐顶部法式老虎窗演变窗户设计眼前亮白色边框显非常优雅明日嘉园密密麻麻布满窗户感觉仿佛楼体出块块东西种设计已明显落案产品星河城开间较感觉象玻璃幕墙面积玻璃特点
③空调机位
目前北京市场产品设计中关空调机位处理错案例北京青年城等设计师空调机位效融合整楼体中谐方反挂墙会造成社区美感差排水问题出现案区域中星河城设计师未问题考虑进明日嘉园干脆老式设计突出块水泥板做空调机位
④阳台
阳台室环境渡室外环境通道居家然接触通道呼吸新鲜空气等生活功通阳台实现
案局部区域设计部分阳台露台高层塔楼中见种设计定程度说明产品品质周边项目中基没类产品出现楼体捂严严实实没美学中透气感
三 户型设计分析
1 户型分析概述
①板楼部分
案期计划6栋板式塔式高层分9号楼10号楼11号楼12号楼13号楼14号楼
初步统计案期板楼部分供量总计697套24种户型中13种户型户型种类非常丰富居两居三居四居类俱全顶层挑空式跃底层沉降式跃超户型
户型单套面积50㎡260㎡面积跨度非常居户型面积50㎡左右62套数量较少仅占89二居户型面积100㎡—120㎡间198套数量较占2841三居户型面积130㎡—160㎡间376套数量占5395四居跃层户型面积160㎡—260㎡左右61套数量较少仅占875面积重然较
种户型设计较合理明显缺陷A1A2居户型设计紧凑合理尤出色部分二居三居户型采南三阳设计采光面达10米堪称典超户型设计运种手法空间感丰富真称户型设计专家
板楼部分套建筑面积100130方米户型户型设计更加完善未高品质生活效通户型设计展现出功分区区品质非常合理设计满足正常居住需居住概念更提升层次真正享受生活房子非常符合中坚层群户家购房需求
整体户型设计风格趋营造舒适型空间格局明显追求享受生活极致感受
□ 户型配分布特点：
1纺锤形分布：户型超户型两极居中三居两居户型流
2楼集中分布：居两居较户型集中分布9号楼三居户型集中分布10号11号楼
□ 案力户型：
1第力户型：C4（三室二厅二卫）
2第二力户型：C1（三室二厅二卫）
3第三力户型：B2（二室二厅二卫）
□ 案流户型：
三室二厅二卫：C1C2C3C4C5C6
②塔楼部分
初步统计案期塔式高层供量总计377套11种户型中8种户型较分配较均户型种类基俱全户型单套面积3905101㎡居户型面积塔楼部分相差50㎡左右141套塔楼总供量374二居户型面积6879417㎡面积分布范围较基满足种二居户型市场需求二居总供量193套占塔楼总供量512％塔楼部分力户型群三居户型C1C2两种中C1面积101㎡43套占塔楼部分总供量114％属较合理例系数居户型设计较出新类户型功完善没暗房出现远远强炫特区户型设计二居户型面积控制非常效然案塔楼形式基房间采光面利消开间问题尤B2户型未封闭露台完全空中花园C1户型设计效解决开间问题等起居室横置开间达57米然进深达168米察觉
整塔楼部分设计紧凑功完善许建筑形式产生弊端效避免应该属实型舒适型渡产品
□ 户型配分布特点：
居户型分布东北侧二居户型集中三面中三居户型全位正南角
2 设计原分析
①分区原
实说分区原仅仅通称诸单分区原组成动静分区干湿分区次分区污洁分区等中包括功分区等原相言面积户型分区原容易贯彻面积越分区原越难处理
动静分区——指家庭活动中心休息区效分隔案两居户型基满足分区原居户型中A1外满足分区原
干湿分区——常规意义讲厨卫部分效独立点案设计尤棒种户型保证厨卫独立
次分区——里指两方面指休息室区活动区次关系二指卧室间次关系（二居）市场出现卧室巨起居室狭甚起居室开门成区域点次分区原尤重案设计师注意问题 活动区安排基满足活动餐需
污洁分区——关健康住宅报道中词出现频率较高居环境效污洁部分进行分区处理避免交叉污染户型效控制污染通道污染范围扩
②面积配
案板楼部分三居（含三居）面积户型辅部分居二居供量相言面市场广泛塔楼部分户型居二居效均衡整期产品配状况拓宽市场范围相互促动带更客户源恋日嘉园二期销售中面积配问题没重视销售控制未做销售达
65－70％产生销售阻力问题案中应引起重视
③层高
层高然仅仅数字反映项目品质开发商实力案层高达29米未销售程应优势引导客户案区项目重指标包括恋日嘉园二期产品
层高增加缓解居住心情低层高生活压抑时影响采光装饰风格等
④健康指标
讲健康健康住宅般通部外部两方面考虑部指通风状况采光情况排污状况等外部指空气口密度容积率日气候等年开始越越开发商已开始注意问题
光彩国际公寓出营造会呼吸房屋口号采爱迪生双流热回收式新风系统蓝堡采单元模块化全空气变风量中央空调分户计量新风交换棕榈泉国际公寓采美国全新空气净化系统00110微米颗粒清时维持40％左右湿度三元桥附旺座建立呼吸幕墙留05米中间层通外层幕墙底部百叶滤网空气滤配合中央空调新风系统保证源源断新风量满足然通风需求
然项目外部情况较糟糕案外部情况外部处理设计师意识增加间屋子采光通风渠道留暗房点案设计相成功
⑤开间进深关系
开间进深普通住宅中消费者较关心问题案标准开间39米存36米42米45米57米种开间指标基满足客户底求36米底开间设计师刻意增加采光面出现68㎡B1种户型中案进深设计较灵活板楼部分12米进深单元错落变化察觉出塔楼部分进深安排显更加灵活进深产品问题采光问题案塔楼基保证房间采光面楼体设计时特意留采光通风口未销售中销售员作案优势进行推广
⑥室室外关系
设计保证室外效沟通然亲风阳光景观绿树亲案板楼塔楼部分保证两面室外亲尤塔楼设计两面采光通风观景品质点亚板楼品质室室外沟通成现实
3 功分区分析
居住房屋单元组成卧室厨房等功分开单元简单分割卧室采光面积求起居室单元相互独立相互联系间玄关通道等联系起
①起居室
起居室家庭活动中心基求面积足够采光通风达单元房间方便满足正常家庭集中活动需般起居室开间较案12号楼L1户型开间达57米起居室餐厅起便集中活动出入口较
②卧室
卧室功休息卧室温馨浪漫空间二居分卧次卧进出口般卧求较高面积采光通风定求方便设卫生间衣帽间
③厨房
厨房家庭重活动场功需普通住宅厨房字排开围合布置案台灶台洗菜池等排污需般设窗户烟道等厨房般紧挨着起居室餐厅便食食休闲副餐厨房带储藏室生活阳台便空间完成工作保证干湿分区污洁分区需
④卫生间
般讲卫生间功洗浴排泻功面积居室分卫次卫高档物业卫生间已延伸出洗浴文化观景洗浴等案作普通住宅出现满足洗浴排泄功关键做排水排风处理
四 景观设计
景观设计社区重组成部分年北京房产市场快速发展生活水提高已满足简单栽点树种点草留条路产品景观设计景观设计提出更高求
①道路系统
道路系统设计房产物业设计样设计注意设计原车分流原级干道二级次道关系等
案采车分流原行车道行道效分离开围绕行干道设计案景观干道引导性设计移步换景时赋予诸林间路水景道业行进间享受景观带生活乐趣级干道二级次道区明显社区四通八达道路色彩变化
②绿化系统
绿化系统栽植乔木灌木藤蔓草组成
l 品种——绿化系统乔木灌木应根北京气候特点进行选择适部分针科类植物保证冬季景观需局部灌木科黄芽移植部分原生树植物更反映社区文居住理念草需求相弱点进口草皮价格高定高度长高国产草皮价格低需停修剪维护成高
l 布局——认绿化组合设计门科学高低变化树形颜色变化建筑物关系注意问题阔叶低树绿叠石木廊花架带种生活情趣
③水景系统
通面设计图发现水景系统设计相特点集中两方面：次方面水景设计气势磅礴次水景设计曲水流殇知觉中规范未业活动集中二点线面构成式水景布置水溪象根飘带建筑物关系联系起中央水景喷泉面水溪线水景蜿蜒曲折方处理叠水池工瀑布精彩水景点
北京缺水城市水景设计必然众消费者刮目相营销程中样案优势
④品处理
景观系统中品处理会绿化系统道路系统等进行益补充丰富社区景观系统容增加社区文涵社区品容：雕塑水景点凉亭叠石花池等通产品分析发现设计师方面已考虑周全里提未社区中引导系统说明系统设计需案产品风格文气息相统否会显格格入
⑤面处理
绿化部分面处理说说道路系统中面处理认级路二级次路林间径间面处理应区样做目建立引导作时周围景观相融合干道采块彩色砖块石材铺林间径采鹅卵石铺设凉亭相连径设置高面10㎝木板等
总言景观系统处理建筑产品社区文脉相联系案社区普通住宅社区工业化景观设计谨慎社区景观应该势错落水景罗布阔叶低树绿叠石木廊花架卵石凉亭间动静变化高低变化急促缓包括营造然音响（流水声叠瀑声）目前规划案景观系统设计已走南城项目前列星河城集中广场设计丰富楼座间景观设计基没绿色植案景观系统优势营销中应力加引导
五 配套设施
①室配套设施
案没采精装修交房标准交房标准室配套设施门窗采暖设备(暂未知集中分户供暖) 电路安排宽带入户等案配送东西较少客户较关心表面考虑设备质量点
配套设施资料暂详
②室外配套设施
案室外配套设施较会车位电梯等目前市场中社区会形式已受消费者认会社区活动中心会会兼顾生活配套功医疗洗衣幼托等案部分底商未会功量安排公服务性质容健身娱乐等车位安排社区配套目前北京市场新建项目车位居户数例达11例甚更高社会发展必然趋势案机动车车位安排数量相较少总数592案目前总户数1182套机动车停车率5008％案劣势应销售中注意问题处理电梯品牌资料暂时详板楼部分基梯两户户型部分梯四户塔楼部分户数相较塔楼建筑形式存通病项目塔楼相案塔楼电梯系数相较低案塔楼销售中优势
六 竞争项目产品分析
1 恋日嘉园二期
现销售二期90米左右楼间距开阔舒展建筑布局南北水垂直方呈阶梯状排列户型开间较短进深采光较现已样板间
外墙：高级外墙面砖高级外墙涂料花岗岩结合装饰
墙：楼门厅进口高级耐擦洗涂料花岗结合电梯门套花岗岩拼饰公部分（门厅楼梯间）高级乳胶漆户部分耐水腻子刮
面：楼门厅顶层候梯厅花岗岩层候梯厅砖户部分砼结构面压光次成活厨房卫生间作防水保护层
门窗：楼门高级金属门入口处安装防火门户门高级三防门外窗隔热断桥铝合金窗框配双层玻璃带装饰条
天花：公部分高级进口乳胶漆户耐水腻子刮
卫生间厨房：初装修预留水接口预留通风排烟道
空调机位：户预留空调机位
电源：区采380220V六路供三相四线制 户5路供电：空调插座厨房卫生间 户容量：居室3KW二三居室6KW四居室7KW复式跃层12KW磁卡式电表户插座均设漏电保护
通讯：户配2条超五类电缆（缆48芯）双线电话入户（中两线）户设置1条物业理中心专线作紧急求助系统
燃气：市政道煤气
电视接收：户起居室卧室配置公天线插座线电视系统
区广播：区设置专普通电视频道住房部广播系统
保安系统：区外围墙采红外线射防护系统区部采超低度摄象机24时监视系统户安装视讲机
采暖系统：区集中供暖
体结构：全现浇钢筋砼结构抗震等级8度
信箱：首层户设独立信箱
层高：28米
供水：城市水户配置容量合资热水器
电梯：合资名牌电梯（详）
线电视系统：社区提供丰富电视频道
闭路监控系统：保安监视机画面分割器全天候录制现场资料确保时时安全
楼宇讲门禁系统：控制员出入提供日益完善安全防范理措施
恋日嘉园占44万方米5栋板式高层精品住宅配套设施组成总建筑面积12万方米正南正北通风良具超阔采光面梯两户具丰富层次感外立面部房型合理格局方正分区鲜明功完善现浇框剪结构抗震性佳
恋日嘉园社区部原幼园中学配套基础计划名校联合办学相信会购房者带更信心保障
2 星河城
星河城全案总建筑面积112万方米2003年起三期建设完成种建筑形式（塔楼板式高层板式层）结合中央情景园林设计6900家庭单元期15万米两组团构成居四居60余种户型交通：条路直达西单两条环线横贯京城十余条公交路网密集东侧紧邻建设中马家堡西路秋季全面建成通车配套：阳光游泳池风情商业街幼园市政配套北京康复中心建设银行工商银行农业银行中国银行
3 明日嘉园
明日嘉园宣武区城市建设综合开发总公司开发裕昌置业股份限公司投资继旭日嘉园成功开发项目
明日嘉园距南三环（北方车辆世界正南方）500米坐落马家堡西路嘉园社区建设中菜市口街马家堡西路直达南四环北太庄桥南北贯通百利宝102路70773383351等条线路公交车紧邻区
明日嘉园约1公顷绿园林景观设计紧邻规划总面积超10公顷公园楼宇厅精装修栋楼安装3部合资电梯车库服务性层商业街观景外飘窗落玻璃采光阳台步行社区车分流24时保安
物业理费：18元建筑方米
投资商： 北京市宣武区城市建设综合开发总公司
建筑单位： 宣武城建
占面积： 100000方米
绿化率： 35
总建筑面积： 200000方米
容积率： 2
七 案产品配分析
1 高板部分
2 塔楼部分
12#14#楼户型配统计表
户型 A1 A2 A2a A3 A4 B1 B2 B2a B3 B4 B5 C1 合计
供量 43 6 3 40 49 40 43 6 49 49 6 43 377
面积 391 495 496 532 56 687 804 836 941 942 101
例 11 2 1 11 13 11 11 2 13 13 2 11
楼号 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12#
13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13#
14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14#
注： 11种户型中：室厅：A1A2A2aA3A4 二室两厅：B1B2 二室两厅两卫：B3B4B5 三室两厅两卫：C1
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