房产营销策划书范〔三〕
前言
广告策划方案目宗旨提高产品销售塑造提升品牌形象方案站前广场提供准确定位广告方作出全程战略性指导__市房产市场现状进行深入细致解研究分析前提找出站前广场项目资源问题机会达超出站前广场原定销售计划娄底定兴房产公司塑造品牌
第节市场分析
__市房产市产基状况
（）20__年房产开发投资幅__
20__年18月全市房产开发投资达16457万元增长874年__较快
（二）房产业开发三组成素房产开发土资金市场步__
1土前期投入增加20__年18月房产开发企业购置土面积1088万方米土购置费3057万元分年期增长145199土开发投资1250万元已完成土开发面积97万方米
2开发规模扩开发投资高速__2003年18月份全市房产施工面积4323万方米年期增加18万方米年新开工面积133万方米年期增加79万方米增长145全市房产开发完成投资16457万元年期增加7674万元增长 874全市国济投资__贡献率21投资途住宅投资完成6630万元增长12倍办公楼房完成投资542万元增长39倍
3企业融资力增强资金位状况较20__年18月房产开发位资金22266万元增长26倍构成利外资资金__快企业筹资金18月企业筹资金13152万元增长38倍利外资资金1050万元增长69倍资金8004万元增长25倍
4住房销售高速__年全市商品房现房销售年增长278高基数基础保持高__势头20__年18月份全市销售现房179万方米增长827中住宅销售172万方米年期增长12倍
5房产业发展城市化建设紧密城市化建设促进房产业发展市北扩南移外延式城市扩展建设促进房产业快速发展市年事房产开发20家企业中__区集中14家__县3家__县2家__市1家
二房产发展面困难挑战
商品房空置面积增加年18月份全市商品房竣工面积超商品房销售面积06万方米商品房空置面积达11万方米（中住宅空置061万方米）占年施工面积总量25空置面积增长636商品房空置时间空置时间年商品房面积占全部空置面积例__年提高44百分点空置房增占企业开发资金房产企业开发产生利影响
二房产企业素质良莠齐企业开发规模持续开发力低竞争力差年城市化建设发展推动房产开发发展存项目孵出房产开发企业问题开发规模20__年全市参加年检企业达65家年真正开发务仅20家仅占全部年检企业308目前开发工作量20企业言开发务3000万元10占总数50开发务3000万元5000万元5占总数25开发务5000万元5占总数25房产开发企业负债营严重赖银行资金开发项目前期施工单位垫资中间银行贷款开发期揭贷款缺乏续开发力
三物业理落配套设施全房产开发应该__配套市成片开发住宅区开发数开放式松散型卖完房走开发物业理配套设施全理规范零星插建开发住房没物业理水电行路道跑滴漏墙体裂缝等问题妥善解决抑制消费者购买欲影响持续开发
四外部素制约银行房产开发企业信贷政策调整房产贷款开发性贷款转住房抵押贷款国家商业银行房产开发贷款土储备贷款住房贷款商房贷款住房公积金贷款住房贷款适率等方面做进步明确规范：房产开发贷款必须取国土权证建设规划许证建设工程规划许证开工证等四证开发企业取四证实际投入应低项目总投资30住房贷款求贷款30首付款项目求项目体结构封顶放贷居民收入低抑制住房需求影响房产业市场扩二级市场放活房屋交易手续繁收费项目杂税费负担例高影响二级房产市场发展影响整房产业发展
总体市房产业具巨现实潜需求发展空间较
市委市政府提出加快城市化建设步伐城市化建设需产业支撑首先需房产业支撑20__年市城市化率仅2648低全省均水55百分点年全市城市化率提高百分点少增加住宅需求84万方米国际验表明：国均GDP达3001000美元时居民住房需求进入加速__期20__年市均GDP5208元（651美元）房产业加速发展时期目前市城镇均建筑面积仅2005方米离国家十五规划20__年城镇均建筑面积22方米均少195方米达标准需求住宅208万方米显然市房产业发展潜力十分巨2003年娄底市城建投资公司成立娄底城市建设项目开发实行市场化通项目招标实行市场化营推行生财招商引资民间融资方式彻底突破资金瓶颈城建坐特快列车加速娄底市房产业特商业产发展
三__市类产品调查统计
类定义具商业广场写字楼宾馆等商厦现__市__开发区__市__区__区进行体分析：
1__开发区
涟钢新开发城区整环境绿化城市规划方面独特优势总体说__开发区段房产卖然环境
__酒店：
核心竞争力：五星级酒店标准概念
周边然环境
绿色五星级酒店标准吸引白领外投资者社会成功士等
定位社会高薪阶层
2__带新开发项目城西农贸综合市场
__农贸综合市场：
核心竞争力：__市区两级政府批准兴建__区唯农贸综合市场
规模规划齐全功优势：
拥15亩面积中320摊位2480方米生活超市108铺面1200方米仓库48套配套住宅40农副产品批发车位
住房均价718元方米门面2580元4380元方米
定位：集农副产品批发零售加工仓储型超市商住饮食型农贸综合市场
2__城区带
__商业广场：
核心竞争力：1：八万方米湘中区超规模财富街区2原__批发市场楼统营超规模优势
功优势：
总建筑面积面积8万方米门面力面积30方米
住房均价500元方米门面2000元11000元方米
定位：__区营规模型化营手段现代化营环境规范化超型功财富街区
__商城：
核心竞争力：位火车站正面位优势
四消费者分析
根__房产市场调查报告结日前操作区产验出消费者购房心理住宅（办公楼）求：
1环境规划定配套齐全种活动场场足够规划时定超前思想更具现代化气息特注意智化楼盘外立面设计新颖色调协调风格潮流92消费者倾入住全封闭式理
2住宅（办公楼）周围配套设施基求学校幼园菜市场超市医院篮球场网球场图书馆棋_室等
367消费者选择层住宅层住宅价格相高层住宅便宜理费相较低部分消费者选择高层住宅
4消费者物业理求
a提供保安清洁卫生房屋维修园林绿化特色服务（家政订购车票托托老服务等）
b物业公司应区住户增加联系加强沟通
第二节站前广场项目分析
项目优势分析
1环境：坐拥__火车站正面坐享流物流优势____铁路里呈十字交汇东____南____西____北达首__火车站编组站日接发客运货运列车200长江南第二铁路枢纽现楼盘中少
2段：位火车站正面附楼盘__商业步行街__商贸城该区已聚集相气居住知名度商业繁华带酒店宾馆火车站批发市场水果批发市场形成较高具影响力火车站商圈
3发展：关信息__火车站四年五六趟火车里始发火车站周边土建筑物升值时餐饮业娱乐业旅游业物流零售业飞速发展
物：智化理保证业现代化求符合案定位题更目标消费者着重考虑题
4住宅（办公楼）设计建设：区设计天然题种楼层合理布置更现代艺术广场艺术休闲然融体相益彰
6配套设施齐全（高档会银行超市停车场幼园亲子乐园运动场艺术长廊等）
7娄底市消费市场楼价升趋势消费者认手头资金购买动产保值选择
8市场楼盘具商住楼专业写字楼更少
二项目劣势分析
1）品牌__力：__房产市场起步较迟开始竞争态势开发商优胜劣汰局面已开始形成现____代表房产公司房产操作成功已积累相验消费者中着错口碑定兴房产进入房产市场较晚方面没太强品牌__力
2）市场承受力：__市消费偏低市场高档楼盘未出现否够高收入士吸引相关键问题取决案品质否拥高品质素
3）竞争素：年许开发商赶房产加速发展潮流盲目开发低价销售造成价格波动销售困难
三竞争手分析
第三节推广策略界定
目标消费群界定
站前广场项目身定位素质出发结合中高档住宅（宾馆写字楼）销售特点界定站前广场目标消费群相关特征：
1目标消费者：418建材市场业果品批发市场业电脑市场业通讯市场业城区附投资置业者身具济力较强阶层
2年龄：年龄约3555岁
3家庭结构已进入中年期居住空间娱乐性休闲性较生活求质感
4家庭（办公）环境着高档次求物值消费心理追求品位商商交易性物值
5强烈虚荣心喜欢攀玄耀喜欢附庸风雅希通外条件追求文化品位
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前言
广告策划方案目宗旨提高产品销售塑造提升品牌形象方案站前广场提供准确定位广告方作出全程战略性指导__市房产市场现状进行深入细致解研究分析前提找出站前广场项目资源问题机会达超出站前广场原定销售计划娄底定兴房产公司塑造品牌
第节市场分析
__市房产市产基状况
（）20__年房产开发投资幅__
20__年18月全市房产开发投资达16457万元增长874年__较快
（二）房产业开发三组成素房产开发土资金市场步__
1土前期投入增加20__年18月房产开发企业购置土面积1088万方米土购置费3057万元分年期增长145199土开发投资1250万元已完成土开发面积97万方米
2开发规模扩开发投资高速__2003年18月份全市房产施工面积4323万方米年期增加18万方米年新开工面积133万方米年期增加79万方米增长145全市房产开发完成投资16457万元年期增加7674万元增长 874全市国济投资__贡献率21投资途住宅投资完成6630万元增长12倍办公楼房完成投资542万元增长39倍
3企业融资力增强资金位状况较20__年18月房产开发位资金22266万元增长26倍构成利外资资金__快企业筹资金18月企业筹资金13152万元增长38倍利外资资金1050万元增长69倍资金8004万元增长25倍
4住房销售高速__年全市商品房现房销售年增长278高基数基础保持高__势头20__年18月份全市销售现房179万方米增长827中住宅销售172万方米年期增长12倍
5房产业发展城市化建设紧密城市化建设促进房产业发展市北扩南移外延式城市扩展建设促进房产业快速发展市年事房产开发20家企业中__区集中14家__县3家__县2家__市1家
二房产发展面困难挑战
商品房空置面积增加年18月份全市商品房竣工面积超商品房销售面积06万方米商品房空置面积达11万方米（中住宅空置061万方米）占年施工面积总量25空置面积增长636商品房空置时间空置时间年商品房面积占全部空置面积例__年提高44百分点空置房增占企业开发资金房产企业开发产生利影响
二房产企业素质良莠齐企业开发规模持续开发力低竞争力差年城市化建设发展推动房产开发发展存项目孵出房产开发企业问题开发规模20__年全市参加年检企业达65家年真正开发务仅20家仅占全部年检企业308目前开发工作量20企业言开发务3000万元10占总数50开发务3000万元5000万元5占总数25开发务5000万元5占总数25房产开发企业负债营严重赖银行资金开发项目前期施工单位垫资中间银行贷款开发期揭贷款缺乏续开发力
三物业理落配套设施全房产开发应该__配套市成片开发住宅区开发数开放式松散型卖完房走开发物业理配套设施全理规范零星插建开发住房没物业理水电行路道跑滴漏墙体裂缝等问题妥善解决抑制消费者购买欲影响持续开发
四外部素制约银行房产开发企业信贷政策调整房产贷款开发性贷款转住房抵押贷款国家商业银行房产开发贷款土储备贷款住房贷款商房贷款住房公积金贷款住房贷款适率等方面做进步明确规范：房产开发贷款必须取国土权证建设规划许证建设工程规划许证开工证等四证开发企业取四证实际投入应低项目总投资30住房贷款求贷款30首付款项目求项目体结构封顶放贷居民收入低抑制住房需求影响房产业市场扩二级市场放活房屋交易手续繁收费项目杂税费负担例高影响二级房产市场发展影响整房产业发展
总体市房产业具巨现实潜需求发展空间较
市委市政府提出加快城市化建设步伐城市化建设需产业支撑首先需房产业支撑20__年市城市化率仅2648低全省均水55百分点年全市城市化率提高百分点少增加住宅需求84万方米国际验表明：国均GDP达3001000美元时居民住房需求进入加速__期20__年市均GDP5208元（651美元）房产业加速发展时期目前市城镇均建筑面积仅2005方米离国家十五规划20__年城镇均建筑面积22方米均少195方米达标准需求住宅208万方米显然市房产业发展潜力十分巨2003年娄底市城建投资公司成立娄底城市建设项目开发实行市场化通项目招标实行市场化营推行生财招商引资民间融资方式彻底突破资金瓶颈城建坐特快列车加速娄底市房产业特商业产发展
三__市类产品调查统计
类定义具商业广场写字楼宾馆等商厦现__市__开发区__市__区__区进行体分析：
1__开发区
涟钢新开发城区整环境绿化城市规划方面独特优势总体说__开发区段房产卖然环境
__酒店：
核心竞争力：五星级酒店标准概念
周边然环境
绿色五星级酒店标准吸引白领外投资者社会成功士等
定位社会高薪阶层
2__带新开发项目城西农贸综合市场
__农贸综合市场：
核心竞争力：__市区两级政府批准兴建__区唯农贸综合市场
规模规划齐全功优势：
拥15亩面积中320摊位2480方米生活超市108铺面1200方米仓库48套配套住宅40农副产品批发车位
住房均价718元方米门面2580元4380元方米
定位：集农副产品批发零售加工仓储型超市商住饮食型农贸综合市场
2__城区带
__商业广场：
核心竞争力：1：八万方米湘中区超规模财富街区2原__批发市场楼统营超规模优势
功优势：
总建筑面积面积8万方米门面力面积30方米
住房均价500元方米门面2000元11000元方米
定位：__区营规模型化营手段现代化营环境规范化超型功财富街区
__商城：
核心竞争力：位火车站正面位优势
四消费者分析
根__房产市场调查报告结日前操作区产验出消费者购房心理住宅（办公楼）求：
1环境规划定配套齐全种活动场场足够规划时定超前思想更具现代化气息特注意智化楼盘外立面设计新颖色调协调风格潮流92消费者倾入住全封闭式理
2住宅（办公楼）周围配套设施基求学校幼园菜市场超市医院篮球场网球场图书馆棋_室等
367消费者选择层住宅层住宅价格相高层住宅便宜理费相较低部分消费者选择高层住宅
4消费者物业理求
a提供保安清洁卫生房屋维修园林绿化特色服务（家政订购车票托托老服务等）
b物业公司应区住户增加联系加强沟通
第二节站前广场项目分析
项目优势分析
1环境：坐拥__火车站正面坐享流物流优势____铁路里呈十字交汇东____南____西____北达首__火车站编组站日接发客运货运列车200长江南第二铁路枢纽现楼盘中少
2段：位火车站正面附楼盘__商业步行街__商贸城该区已聚集相气居住知名度商业繁华带酒店宾馆火车站批发市场水果批发市场形成较高具影响力火车站商圈
3发展：关信息__火车站四年五六趟火车里始发火车站周边土建筑物升值时餐饮业娱乐业旅游业物流零售业飞速发展
物：智化理保证业现代化求符合案定位题更目标消费者着重考虑题
4住宅（办公楼）设计建设：区设计天然题种楼层合理布置更现代艺术广场艺术休闲然融体相益彰
6配套设施齐全（高档会银行超市停车场幼园亲子乐园运动场艺术长廊等）
7娄底市消费市场楼价升趋势消费者认手头资金购买动产保值选择
8市场楼盘具商住楼专业写字楼更少
二项目劣势分析
1）品牌__力：__房产市场起步较迟开始竞争态势开发商优胜劣汰局面已开始形成现____代表房产公司房产操作成功已积累相验消费者中着错口碑定兴房产进入房产市场较晚方面没太强品牌__力
2）市场承受力：__市消费偏低市场高档楼盘未出现否够高收入士吸引相关键问题取决案品质否拥高品质素
3）竞争素：年许开发商赶房产加速发展潮流盲目开发低价销售造成价格波动销售困难
三竞争手分析
第三节推广策略界定
目标消费群界定
站前广场项目身定位素质出发结合中高档住宅（宾馆写字楼）销售特点界定站前广场目标消费群相关特征：
1目标消费者：418建材市场业果品批发市场业电脑市场业通讯市场业城区附投资置业者身具济力较强阶层
2年龄：年龄约3555岁
3家庭结构已进入中年期居住空间娱乐性休闲性较生活求质感
4家庭（办公）环境着高档次求物值消费心理追求品位商商交易性物值
5强烈虚荣心喜欢攀玄耀喜欢附庸风雅希通外条件追求文化品位
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