xxx项目产品策划报告
前 言
承蒙贵司委托司xxx项目提供全程策划司深感谢意贵司次接触司市场整体握基础提出项目产品策划思路理念形成文字双方讨实施
着切销售策划原产品策划案中系统阐述项目开发销售力提升种措施方法力求项目造新代物业典范淄博成首特色文化商厦更高更远更深更广更具体层面体现淄博未商业发展必然趋势奠定项目商业物业市场领先位
策划案中创新求异专业态度项目进行胆新颖设计创新根树立项目鲜明超前时尚形象务求众竞争手中脱颖出提高项目竞争吸引力会未营销推广中通概念包装项目现代休闲时尚定位予系统阐释效促进销售实现项目商业价值专业角度体现营销面目
目 录
项目产品策划三原
二竞争策略
三构筑核心竞争力
四项目产品开发理念思路
五建筑面设计思路
六交通组织
七公空间
八停车场
九景观设计
十明设计
十建筑风格
十二产品物业类型发展模式
十三SOHO商务公寓具体操作模式
项目产品策划四原
1销售导原
xxx项目产品策划首先考虑素——做够市场接受够畅销产品基点产品策划始围绕做够卖出产品讨实施市场消费群接受期产品
2快速销售原
根市场状况针项目身特点优势制定超前创新开发理念产品设计概念通良系统销售模式运作达快速实现销售目短时间发展商实现合理利润资金快速回笼
3强强联合原
项目执行程中整合专业公司进行全方位合作够系统提升项目素质全力造程精品
4构筑xxx品牌台原
良品牌质量保证成功品牌信誉拥批铁杆消费群客户具强烈心理认实现xxx品牌质飞跃注入新活力——开发商长远发展构筑坚实台
二竞争策略
1竞争策略选择
11 竞争策略类型：
111价格竞争策略：
低竞争者价格赢市场
112差异化竞争策略：
顾名思义采取楼盘相差异产品设计形象包装等形成差异化竞争
113全面领先竞争策略：
开发理念先进产品精良价格合理产品取全面领先市场位
结：
项目选择全面领先竞争策略
保证全面领先必须构建模仿超越核心竞争力立足市场竞争中占利位
三构筑核心竞争力
基思考点
1 构筑模仿超越核心竞争优势
2 传统SWOT分析找市场粗略位置法找项目核心竞争力采取核心竞争价值分析
核心竞争力实现
1xxx代表着权威专业高品质信心保证
2xxx品牌文化产品构建核心
xxx已非常悠久老字号品牌够直接予联想纯文化类——古玩字画等xxx品牌理解仅仅局限狭义文化常认xxx品牌狭义文化进行拓展创新项目产品形态进行效接包容现代新文化形成项目产品形态市场独创性模仿性
3段优势化
项目核心优势正显易见段优势段优势恰恰竞
争手法模仿复制段优势进行化项目产品规划销售中真正段价值进行升华达段商业价值化终目
4产品形态独特化
项目独特买点项目段基础基础结合
市场进行产品规划设计形成新局面寻找前市场空白点做符合市场需求时市场畅销产品项目独特买点设计中必须结合段优势投资角度进行考虑项目独特卖点考虑重点
正投资型物业吸引基核心利益点淄博市目前状况潜买家营业房需求尚处升状态市场销售营业房特黄金路段营业房需求十分旺盛青团路段营业房十分强投资购买欲少营者投资者正伺机购买
四项目产品开发理念思路
开发理念核心竞争力+消费者取鸣
核心竞争力：必须模仿超越
消费者取鸣：必须针目标消费群潜投资心理出发点时引导投资消费
项目开发理念源市场体现引导市场需求源 体验济商业形态变迁深刻思考设计项目开发理念核心确立项目核心竞争优势竞争化社会断推陈出新独树帜避免产品质化项目找生存道
xxx项目开发理念：
淄博CBD具独特文化魅力标识标物业
理念阐释：
项目正位淄博CBD核心段拥独二核心优势仅仅淄博文化强市背景项目高档次高水准高起点横空出世成淄博CBD愧标志物业
项目具备成标物业两素：第建筑设计独特性目前产品概念规划项目产品设计力求造成流国际型建筑造型项目建筑形象够独树帜正段周边配套设施非常完善成熟着段新商圈形成构筑淄博CBD（中央商务区）项目恰恰位淄博CBD标志性段成段形象
第二方面xxx品牌文化导入创造淄博齐鲁区文化产新模式形成新轮产新思维聚焦赋予项目鲜明时尚现代文化涵够真正丰富产品形象涵建筑视觉击够予视觉震撼时仅仅建筑混凝土建筑物富文化涵成淄博ＣＢＤ文化代名词xxx项目仅仅文化商业进行机结合时更种文化创新变革引领种新文化潮流成种新文化支撑点项目进行推广时参考
想象xxx项目出现淄博产带场文化产裂变正xxx项目正种思义文化产方式彻底征服淄博
五建筑面设计思路
）建筑面设计原
成熟商业区形成决非夕形成需机遇时间配合点数开发商说具备法改变应该更考虑项目身规划设计项目规划够融合整体规划中特定商业环境中缔造出项目竞争优势开发商业物业制胜道
项目处繁华商业带身已具备开发商业物业条件进行整体规划时考虑方面问题包括：
n 区域功规划必须项目区域功定位深刻理解握项目段未规划变动脉搏特项目段商业功规划清晰概念项目区域淄博CBD区域成CBD核心圈重组成部分
n 交通功规划城市交通状况城市发展态势做出明确判断掌握住城市居民消费流规律属CBD区域服务仅仅CBD群淄博高层面消费群体
n 定前瞻性适应未商业市场发展需项目设计保证产品畅销性时更需产品前瞻性引领市场
二）建筑面功分布
建筑面设计目获理想商业销售面满足商业活动求结合前期发展商进行良沟通基础建议项目总层高17层具体楼层功分布规划：
1）1— 5层商场部分
中1—3层名店城
4层文化艺术名城
5层xxx办公留部分
6层转换层空中会作楼宇配套设施部分
2）7—17—21层SOH0公寓
3）负二层设计停车库
中负层部分作商场销售面积
三）建筑面布局思路
1商场部分
项目建筑面布局集合营商店群空间组合种相互联系空间简单着已街道延伸通规划设计成身形成新面模式结合项目段城市道路结构等条件
1）十字放射性布局
项目整体面布局建议采中心围合整体规划思路
通中庭广场连接通道形成放射状通道处理青团西路成项目体线前营业房呈称格局样充分利周边原商场带客流量提升身商业价值促进项目营业房销售
放射状规划设计中步行流流线明确够合理流引入商场中部合理组织流购物者满意时营者获效益限度流量商店门口距离拉太长够达佳效果
项目身放射性通道长度超50米理想组织流距离
2）通道处理
研究表明商场均空间4m2时位步行者方活动商场均空间减2m2时步行者会周围持警戒状态商场均空间减15m2时步行者间会容易产生逆行突研究营业房间隔策略时充分考虑素建议室步行街部通道宽2—3米左右
商场整体面积商场部分公摊面积通道面积例1：04说项目商场部分实率初步规划60中公摊面积包括电机房通道电梯井等公面积
3）商铺面积配建议
服项目总体规划布局原商场层外围部分全部做成复式两层商铺量做街商铺
复式商铺面积开间进深例1：3商铺位开间45米左右进深13米左右首层空间面道路开门（街商铺）二层空间商场开门复式商铺两流出入口街入口进入兼顾二楼流形成循环流
六交通组织
严格意义认项目1—5层应该作统整体考虑特交通组织方面面交通组织外项目1—5层垂直结构形式需处理中心化空间线性空间中庭空间步行街（面布局）间结构形式步行街中庭广场交叉出现够公空间变生动层够享中庭
） 垂直交通组织
项目说引导流垂直运动成功关键设计
需面方面进行考虑：
1 利中庭广场功作
中庭垂直交通组织关键点步行空间序列高潮里
流集中流量鼓励层间运动引导购物者做实际想做事情容易果通适功安排购物者运动处理成目程够提高部空间吸引力
购物者观赏中庭空间参中公表演活动会更高楼层
2 中庭空间造型空间交流
中庭空间造型非常重例圆形中庭广场利开展公表
演活动围绕中庭座椅享参中庭活动提供方便时层够层具吸引力活动景观会促进购物者层层间运动
3 层面吸引流
般说说服走说服走容易
项目身功规划设计：项目身具5层商场设计提升商场流方面通室电梯提升流
4两中庭设置
n 第中庭
1—3层设置中庭广场助中庭广场聚集气作中部营业房带充足客源助促进中部北部营业房销售
n 第二中庭
4—5层设置中庭广场通设置中空天棚进行采光时设立室外型手扶电梯四层
5第二首层设计
项目室外设立型扶手电梯直接四层直接户外流提升四层制造流运动化青团路流吸纳楼通型室外手扶电梯流提升四楼实现第二首层概念实现商业价值化
二） 手动扶梯
商场手动扶梯仅仅流提升关系商场交通组织
重部分手扶电梯选择选择斜度35度扶梯手扶电梯布局方面半采两种排列方式种交叉剪刀式布置口首尾相接够底层直接层层顶层中间需停留种扶梯排布置口置扶梯两侧两层间程中需步行段距离两种布置优势前者方便通行者助鼓励购物者层面停留
项目建议采第二种方式便商场形成循环式流
扶梯设置方面扶梯身视觉障碍位置选择需避免造成视觉阻碍般分布中庭广场两侧
三）出入口设计布局
项目1—5层商场出入口设计仅考虑数量顾整商场员流动安全车交通求容忽视设计时建筑形态进行规划建筑符号组合形成独特识形象样会周边环境变化湮没整商业物业延续发展十分重意义
项目出入口设置青团西路（南）出入口凹入性鲜明玻璃幕墙基调时辅周边环境配合（绿化品点缀休闲设施等）实现吸引气目外商厦街面应设置次出入口根层特点采设计样式保证效时建筑物增加更活泼元素
出入口（青团西路）设置功展示台作商品展示举办活动节假日组织商厦营者商家机构联手举行种商品展示会促销会文艺活动助类型活动整商厦带兴旺气足够客流
n SOHO公寓出入口考虑
SOHO公寓出入口考虑私密性方便性选择
位置考虑选择背离流商场出入口较僻静位置设置出入口位置较妥
四）客流导系统设计
商场客流导设计仅仅解决商场部流交通疏散问题更注重商场部流外部街区流沟通关系商场面立体流然畅均分配关系良客流导系统设计限度避免商场出现盲区死角考虑顾客商场浏览商品购物时感受够消费者营造然舒适轻松购物环境
项目商场部分整体采循环客流系统相独立购物空间通路面连廊形式通道联系起区单独成块采半开放布局方式环环相扣形成循环购物环
外通部功划分购物区琳琅满目商品争相辉映令顾客商场流连忘返循环购物
七公空间
商场公空间部分包括室外广场庭院中庭院通道节点功仅起着聚集疏导流作时成商场题文化休闲中心
）中庭广场设置
设置中庭广场作天然采光处避免首层终年见阳光尴尬二作流聚集缓带起吸引分流作三利广场开展种营活动开辟专柜展示台举办型室展销活动促销活动作公休闲空间
n 6—21层通进入电梯空间形成型出入渡交流空间
二） 层设休息区
条通道出入口设置定数量休闲椅布置相应景观雕塑背景音乐供购物者休息欣赏消费者营造健康舒适购物空间真正实现休闲购物享受
三） 题文化休闲空间
项目整体规划商厦应留部分空间设置相应休闲空间摆放设置型题休闲区域够消费者感受步行街温馨情味徜徉坐落中干受然轻松购物氛围产生情感鸣增加购物吸引力
四） 6楼转换层设置
项目两种物业类型衔接转换层成项目亮
点6层转换层设置中考虑两方面作：
1 SOHO公寓酒店式住户堂
项目1—5楼属商业物业商业价值利非常高
利商业面积创造商业价值成首问题楼设置SOHO公寓电梯堂狭通道SOHO公寓住户升六楼开始进入真正酒店式住户堂方面通酒店式电梯堂体现项目高档次价值方面6层空间仅仅结构转化流转换住户流达6层马进行分流分进入电梯堂回楼层
2 6层园林会
6层空间分两部分部分露天考虑园林环境
营造项目身环境营造面积较少6楼中露天部分园林环境营造时部分露天部分网球场等户外活动设施设立
方面6层中封闭部分设立商务中心健身中心高级壁球室商务会议室等楼配套设施
八停车场
商场汽车停车场配套首先求提供足够停车位数量次考虑商场停车场方便程度项目规划必须足够停车位建议青团西路街面建设面停车场建设层停车场
外必须建立相数量行车停放点满足购物者停放行车求建议行车集体停放点设置东边街面
面停车场良面分区明确行车流线合理停车位排列提高停车效率非常利通常停车位行车道角度45度60度90度三种中45度排列占面积较够加速停车操作保证利充分建议项目室外采面停车采45度方式
九景观设计
项目景观设计体现两方面：
第部分体现项目身环境营造
室购物环境营造整商厦环境营造重组成部分必须予足够重视规划商场通道设置述休闲椅中庭广场外应该安排适观赏植物雕塑品形式种艺术品通灯光配合达佳效果流连中消费者感受舒适优雅购物环境成商厦特点
环境营造应该注重部环境外室外环境容忽略项目处传统商业旺外围环境理想已开业型购物商场太注重周边营环境营造疑项目超越竞争手机会建议商厦施工建设时开始着手进行周边环境美化
第二部分通景充分利公园景观成项目稀缺资源形成核心竞争优势
xxx项目民公园墙隔项目民公园景观流优势方面体现：
n 私家公园概念设立
民公园xxx项目（SOHO公寓入口）设立单绿
色通道业通门禁系统直接进入公园享受公园设施公园流直接进入项目SOHO公寓
通私家公园设立够充分利景观资源项目增添买点
n 观光电梯设立
项目SOHO公寓面公园面设立观光电梯公
园景观资源化室空间进行融合拓展室视野
n 增设立民公园xxx出入口
xxx项目首层商场部分民公园完全通连体民公园出游客直接通增设xxx项目公园出口出进入公园游客直接通设立xxx入口进入公园项目营前期通天免费赠送定数量公园门票增加商场气营程中购物者通购物达定数量免费获公园门票规定通xxx项目出入口进入公园保证商场流
十明设计
项目商场室明设计满足展示商品功需满足美学求室外明设计塑造购物中心形象起着关重作
） 白天夜间室明设计
室明关键处理步行街（通道）商店间明关系
方面白天晚保持步行街（通道）中庭足够明水通光线变化增加步行街（通道）趣味性方面步行街（通道）明够商店店面造成良干扰影响防碍店面橱窗展示店面明行街（通道）亮度高
二） 夜间室外明处理
购物中心营业时间部分夜间建筑停车场夜
间明塑造良星星非常重夜间建筑明通立面特点表现强调商场部分整体项目环境中产生强烈视觉效果
周六日晚开空中玫瑰（活动式夜空探射灯）夜幕降失淄博景观
十建筑风格
商业物业建筑设计方案必须项目定位功定位相符合充分满足营业房销售营需包括整体风格出入口设置街营业房布局外立面式样色彩建筑元素配合等整体风格设计原
u 应该够融入整城市中
u 够形成项目形象吸引力识系统特xxx文化进行结合形成独特xxx符号表现出
1整体风格描述
项目作淄博市销售商业物业建筑物整体形象终决定整体印象进行建筑物整体风格规划时遵循方面原：
u 直线曲线组合形成明朗简洁整体印象
u 体现开放遮蔽整体效果
u 体现文化商业概念完美结合
u 助加强建筑物休闲娱乐功定位
u 具较强亲力
基样考虑建筑物整体呈典雅设计风格整座建筑物外墙采明快色彩建筑物整体采蓝色通透玻璃外墙点缀红色绿蓝等种色彩建筑物格调清新高雅
建筑物外墙采外观通透玻璃墙体顶棚街景风光览遗中庭广场采天幕采光通顶气宇轩昂营造舒适购物休闲环境商厦种设施采性化设计具风情充满性化特色
2外立面构想
外立面设计通透空框格斜开窗隐约玻璃墙体等增加建筑物外立面活泼元素通种手法立面进行处理增加种形状廊柱顶飘楼梯等建筑物外部形象变幻明丽具强烈视觉击整体效果
二层营业房外墙设置玻璃橱窗(SHOW ROOM)供商家展示商品实现街营业房重功——展示商品外墙设置定数量广告牌
3xxx品牌文化导入
项目必须建立核心竞争优势重点全面导入xxx品牌文化项目中方面体现：
n 建筑风格装饰风格
建筑整体风格整体造型线条色彩必须注入xxx文化
涵失稳重感觉时具强烈时代感时尚气息
n 专门文化艺术城设立
项目商场部分设计专门文化艺术城专业市场传达
出浓厚文化艺术气息时失现代时尚气息充分诠释xxx文化艺术涵
n 楼xxx形象展示厅
项目楼设立xxx形象展示厅全面立体展示xxx形象
市场xxx直观认识解奠定xxx专业权威形象树立项目良形象
n 整合项目活资源形成风格符号化
利xxx独特稀资源名名家字画作项目装饰载体电梯间通道设立专门书画欣赏长廊字画搭配形成符号化注入建筑符号中全面提升项目价值感
十二产品物业类型发展模式
） 1—3层名店城
1关名店城设想
名店城——顾名思义名牌产品精品会聚方代表着城市中具相生活品位相济实力少数消费形态整城市消费力参考指数名店城国流国际名牌产品作高端形象支持
2名店城功布局
名店城相高品位高端消费群市场综合考虑基础具体功建议
区域
规划营范围
划分
首层街营业房
化妆品专卖店名牌专卖店高档服饰等
知名品牌特色商家助提高整商场档次营造休闲购物氛围类商家承受较高租金需街展示门面
二层
名牌专卖店高档服饰眼镜钟表首饰等
满足租客实惠租金求吸引更消费流形成高低瀑流效应
三层
运动体育类休闲品专卖场
形成专业营场体现名店城专业性
四层
文化艺术城（文具图书礼品专卖场）
文化类精品赏析交易中心
五层
文化艺术城
亚洲文化品牌中国文化龙头称xxx活跃群众文化生活提升淄博区书画收集鉴赏创作水带动周边区淄博文化交流起重作
六层
配套会（室外型园林高级壁球室网球场会议室SOHO公寓客户服务中心）
建筑物转换层面建议作成空中花园弥补项目没环境营造优势时整建筑物配套全部设立层中集中解决配套问题
十三SOHO商务公寓具体操作模式
商场部分楼宇定位：
专业酒店式理SOHO公寓
采专业公司进行服务理时具住宅写字楼特点居住办公成功公寓空间空间化模糊够市场接受面更加广够适合目前市场充分需求
1SOHO公寓必须注意问题
n 专业物业理服务
SOHO商务公寓真正目标消费象特殊性定需鉴酒店式理服务独特消费群体提供需服务物业理
n 兼顾居住办公两种职
SOHO型公寓中设独立厨房卫生间居住空间办公空间
普遍分离适合居住着少数办公
3户型面积例
n 总体户型面积控制35——85方米间
n 采客厅全挑空设计层高控制5米（楼22米二楼28米）
n 楼厨房洗手间客厅二楼卧室通客厅楼梯道直接二楼
n 户型具体建议
户型
面积
例
室厅卫阳台
35—50方米
40
室厅卫阳台
50—70方米
40
二室二厅二卫阳台
70—85方米
20
4赢利模式
n 保证收益销售
建设成物业销售交专业物业理公司理专业物业理公司成立房屋银行进行运作保证投资持续高收益够充分刺激市场投资积极性
5关标准层SOHO公寓复式较
1） 特征较
物业类型
优势
劣势
标准层
面功布局紧凑够满足基功需求
空间变化功区抗干扰性强
复式
空间布局够满足空间处理功区分工明确抗干扰性强
总面积导致总价高般购房群难已接受
SOHO公寓
面空间局部紧凑功分区明确抗干扰性强私密性强户型会较特色空间处理做标准层面积复式空间享受
户型创新需引导
2项目标准数值较
n 标高（70米）层数较
注：目前数值商场部分48米（商场部分16层3米层计算计48米）
物业类型
层高
面积(方米)
标准层
3米层8层
16X1500X08520400
复式
3米层两层6米
8楼层
1500X0851275
（客厅房间面积2：3）中房屋面积765客厅面积510挑空510X06306
单层面积(510306)+765969
总面积：(969+1275)X817952
SOHO公寓
首层22米层二层28米层
10楼层（实计96层）
1500X0851275
（客厅房间面积2：3）中房屋面积
765客厅面积510挑空510X06306
单层面积(510306)+765969
总面积：(969+1275)X1022440
结：
标高（70米）采SOHO公寓设计复式房屋设计4488方米标准层房屋设计2040方米
n 面积标高较
注：目前数值设定商场部分建筑面积24000方米标准层1500方米层
物业类型
单层面积
层高
层数
总高度
标准层
1500方米
3米
16层
48米
复式
1320方米
3米
18层
54米
SOHO公寓
1320方米
（22+28）米
18层
45米
结：
设定面积SOHO公寓标高标准层标高样复式低9米标准层低3米
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xxx项目产品策划报告
前 言
承蒙贵司委托司xxx项目提供全程策划司深感谢意贵司次接触司市场整体握基础提出项目产品策划思路理念形成文字双方讨实施
着切销售策划原产品策划案中系统阐述项目开发销售力提升种措施方法力求项目造新代物业典范淄博成首特色文化商厦更高更远更深更广更具体层面体现淄博未商业发展必然趋势奠定项目商业物业市场领先位
策划案中创新求异专业态度项目进行胆新颖设计创新根树立项目鲜明超前时尚形象务求众竞争手中脱颖出提高项目竞争吸引力会未营销推广中通概念包装项目现代休闲时尚定位予系统阐释效促进销售实现项目商业价值专业角度体现营销面目
目 录
项目产品策划三原
二竞争策略
三构筑核心竞争力
四项目产品开发理念思路
五建筑面设计思路
六交通组织
七公空间
八停车场
九景观设计
十明设计
十建筑风格
十二产品物业类型发展模式
十三SOHO商务公寓具体操作模式
项目产品策划四原
1销售导原
xxx项目产品策划首先考虑素——做够市场接受够畅销产品基点产品策划始围绕做够卖出产品讨实施市场消费群接受期产品
2快速销售原
根市场状况针项目身特点优势制定超前创新开发理念产品设计概念通良系统销售模式运作达快速实现销售目短时间发展商实现合理利润资金快速回笼
3强强联合原
项目执行程中整合专业公司进行全方位合作够系统提升项目素质全力造程精品
4构筑xxx品牌台原
良品牌质量保证成功品牌信誉拥批铁杆消费群客户具强烈心理认实现xxx品牌质飞跃注入新活力——开发商长远发展构筑坚实台
二竞争策略
1竞争策略选择
11 竞争策略类型：
111价格竞争策略：
低竞争者价格赢市场
112差异化竞争策略：
顾名思义采取楼盘相差异产品设计形象包装等形成差异化竞争
113全面领先竞争策略：
开发理念先进产品精良价格合理产品取全面领先市场位
结：
项目选择全面领先竞争策略
保证全面领先必须构建模仿超越核心竞争力立足市场竞争中占利位
三构筑核心竞争力
基思考点
1 构筑模仿超越核心竞争优势
2 传统SWOT分析找市场粗略位置法找项目核心竞争力采取核心竞争价值分析
核心竞争力实现
1xxx代表着权威专业高品质信心保证
2xxx品牌文化产品构建核心
xxx已非常悠久老字号品牌够直接予联想纯文化类——古玩字画等xxx品牌理解仅仅局限狭义文化常认xxx品牌狭义文化进行拓展创新项目产品形态进行效接包容现代新文化形成项目产品形态市场独创性模仿性
3段优势化
项目核心优势正显易见段优势段优势恰恰竞
争手法模仿复制段优势进行化项目产品规划销售中真正段价值进行升华达段商业价值化终目
4产品形态独特化
项目独特买点项目段基础基础结合
市场进行产品规划设计形成新局面寻找前市场空白点做符合市场需求时市场畅销产品项目独特买点设计中必须结合段优势投资角度进行考虑项目独特卖点考虑重点
正投资型物业吸引基核心利益点淄博市目前状况潜买家营业房需求尚处升状态市场销售营业房特黄金路段营业房需求十分旺盛青团路段营业房十分强投资购买欲少营者投资者正伺机购买
四项目产品开发理念思路
开发理念核心竞争力+消费者取鸣
核心竞争力：必须模仿超越
消费者取鸣：必须针目标消费群潜投资心理出发点时引导投资消费
项目开发理念源市场体现引导市场需求源 体验济商业形态变迁深刻思考设计项目开发理念核心确立项目核心竞争优势竞争化社会断推陈出新独树帜避免产品质化项目找生存道
xxx项目开发理念：
淄博CBD具独特文化魅力标识标物业
理念阐释：
项目正位淄博CBD核心段拥独二核心优势仅仅淄博文化强市背景项目高档次高水准高起点横空出世成淄博CBD愧标志物业
项目具备成标物业两素：第建筑设计独特性目前产品概念规划项目产品设计力求造成流国际型建筑造型项目建筑形象够独树帜正段周边配套设施非常完善成熟着段新商圈形成构筑淄博CBD（中央商务区）项目恰恰位淄博CBD标志性段成段形象
第二方面xxx品牌文化导入创造淄博齐鲁区文化产新模式形成新轮产新思维聚焦赋予项目鲜明时尚现代文化涵够真正丰富产品形象涵建筑视觉击够予视觉震撼时仅仅建筑混凝土建筑物富文化涵成淄博ＣＢＤ文化代名词xxx项目仅仅文化商业进行机结合时更种文化创新变革引领种新文化潮流成种新文化支撑点项目进行推广时参考
想象xxx项目出现淄博产带场文化产裂变正xxx项目正种思义文化产方式彻底征服淄博
五建筑面设计思路
）建筑面设计原
成熟商业区形成决非夕形成需机遇时间配合点数开发商说具备法改变应该更考虑项目身规划设计项目规划够融合整体规划中特定商业环境中缔造出项目竞争优势开发商业物业制胜道
项目处繁华商业带身已具备开发商业物业条件进行整体规划时考虑方面问题包括：
n 区域功规划必须项目区域功定位深刻理解握项目段未规划变动脉搏特项目段商业功规划清晰概念项目区域淄博CBD区域成CBD核心圈重组成部分
n 交通功规划城市交通状况城市发展态势做出明确判断掌握住城市居民消费流规律属CBD区域服务仅仅CBD群淄博高层面消费群体
n 定前瞻性适应未商业市场发展需项目设计保证产品畅销性时更需产品前瞻性引领市场
二）建筑面功分布
建筑面设计目获理想商业销售面满足商业活动求结合前期发展商进行良沟通基础建议项目总层高17层具体楼层功分布规划：
1）1— 5层商场部分
中1—3层名店城
4层文化艺术名城
5层xxx办公留部分
6层转换层空中会作楼宇配套设施部分
2）7—17—21层SOH0公寓
3）负二层设计停车库
中负层部分作商场销售面积
三）建筑面布局思路
1商场部分
项目建筑面布局集合营商店群空间组合种相互联系空间简单着已街道延伸通规划设计成身形成新面模式结合项目段城市道路结构等条件
1）十字放射性布局
项目整体面布局建议采中心围合整体规划思路
通中庭广场连接通道形成放射状通道处理青团西路成项目体线前营业房呈称格局样充分利周边原商场带客流量提升身商业价值促进项目营业房销售
放射状规划设计中步行流流线明确够合理流引入商场中部合理组织流购物者满意时营者获效益限度流量商店门口距离拉太长够达佳效果
项目身放射性通道长度超50米理想组织流距离
2）通道处理
研究表明商场均空间4m2时位步行者方活动商场均空间减2m2时步行者会周围持警戒状态商场均空间减15m2时步行者间会容易产生逆行突研究营业房间隔策略时充分考虑素建议室步行街部通道宽2—3米左右
商场整体面积商场部分公摊面积通道面积例1：04说项目商场部分实率初步规划60中公摊面积包括电机房通道电梯井等公面积
3）商铺面积配建议
服项目总体规划布局原商场层外围部分全部做成复式两层商铺量做街商铺
复式商铺面积开间进深例1：3商铺位开间45米左右进深13米左右首层空间面道路开门（街商铺）二层空间商场开门复式商铺两流出入口街入口进入兼顾二楼流形成循环流
六交通组织
严格意义认项目1—5层应该作统整体考虑特交通组织方面面交通组织外项目1—5层垂直结构形式需处理中心化空间线性空间中庭空间步行街（面布局）间结构形式步行街中庭广场交叉出现够公空间变生动层够享中庭
） 垂直交通组织
项目说引导流垂直运动成功关键设计
需面方面进行考虑：
1 利中庭广场功作
中庭垂直交通组织关键点步行空间序列高潮里
流集中流量鼓励层间运动引导购物者做实际想做事情容易果通适功安排购物者运动处理成目程够提高部空间吸引力
购物者观赏中庭空间参中公表演活动会更高楼层
2 中庭空间造型空间交流
中庭空间造型非常重例圆形中庭广场利开展公表
演活动围绕中庭座椅享参中庭活动提供方便时层够层具吸引力活动景观会促进购物者层层间运动
3 层面吸引流
般说说服走说服走容易
项目身功规划设计：项目身具5层商场设计提升商场流方面通室电梯提升流
4两中庭设置
n 第中庭
1—3层设置中庭广场助中庭广场聚集气作中部营业房带充足客源助促进中部北部营业房销售
n 第二中庭
4—5层设置中庭广场通设置中空天棚进行采光时设立室外型手扶电梯四层
5第二首层设计
项目室外设立型扶手电梯直接四层直接户外流提升四层制造流运动化青团路流吸纳楼通型室外手扶电梯流提升四楼实现第二首层概念实现商业价值化
二） 手动扶梯
商场手动扶梯仅仅流提升关系商场交通组织
重部分手扶电梯选择选择斜度35度扶梯手扶电梯布局方面半采两种排列方式种交叉剪刀式布置口首尾相接够底层直接层层顶层中间需停留种扶梯排布置口置扶梯两侧两层间程中需步行段距离两种布置优势前者方便通行者助鼓励购物者层面停留
项目建议采第二种方式便商场形成循环式流
扶梯设置方面扶梯身视觉障碍位置选择需避免造成视觉阻碍般分布中庭广场两侧
三）出入口设计布局
项目1—5层商场出入口设计仅考虑数量顾整商场员流动安全车交通求容忽视设计时建筑形态进行规划建筑符号组合形成独特识形象样会周边环境变化湮没整商业物业延续发展十分重意义
项目出入口设置青团西路（南）出入口凹入性鲜明玻璃幕墙基调时辅周边环境配合（绿化品点缀休闲设施等）实现吸引气目外商厦街面应设置次出入口根层特点采设计样式保证效时建筑物增加更活泼元素
出入口（青团西路）设置功展示台作商品展示举办活动节假日组织商厦营者商家机构联手举行种商品展示会促销会文艺活动助类型活动整商厦带兴旺气足够客流
n SOHO公寓出入口考虑
SOHO公寓出入口考虑私密性方便性选择
位置考虑选择背离流商场出入口较僻静位置设置出入口位置较妥
四）客流导系统设计
商场客流导设计仅仅解决商场部流交通疏散问题更注重商场部流外部街区流沟通关系商场面立体流然畅均分配关系良客流导系统设计限度避免商场出现盲区死角考虑顾客商场浏览商品购物时感受够消费者营造然舒适轻松购物环境
项目商场部分整体采循环客流系统相独立购物空间通路面连廊形式通道联系起区单独成块采半开放布局方式环环相扣形成循环购物环
外通部功划分购物区琳琅满目商品争相辉映令顾客商场流连忘返循环购物
七公空间
商场公空间部分包括室外广场庭院中庭院通道节点功仅起着聚集疏导流作时成商场题文化休闲中心
）中庭广场设置
设置中庭广场作天然采光处避免首层终年见阳光尴尬二作流聚集缓带起吸引分流作三利广场开展种营活动开辟专柜展示台举办型室展销活动促销活动作公休闲空间
n 6—21层通进入电梯空间形成型出入渡交流空间
二） 层设休息区
条通道出入口设置定数量休闲椅布置相应景观雕塑背景音乐供购物者休息欣赏消费者营造健康舒适购物空间真正实现休闲购物享受
三） 题文化休闲空间
项目整体规划商厦应留部分空间设置相应休闲空间摆放设置型题休闲区域够消费者感受步行街温馨情味徜徉坐落中干受然轻松购物氛围产生情感鸣增加购物吸引力
四） 6楼转换层设置
项目两种物业类型衔接转换层成项目亮
点6层转换层设置中考虑两方面作：
1 SOHO公寓酒店式住户堂
项目1—5楼属商业物业商业价值利非常高
利商业面积创造商业价值成首问题楼设置SOHO公寓电梯堂狭通道SOHO公寓住户升六楼开始进入真正酒店式住户堂方面通酒店式电梯堂体现项目高档次价值方面6层空间仅仅结构转化流转换住户流达6层马进行分流分进入电梯堂回楼层
2 6层园林会
6层空间分两部分部分露天考虑园林环境
营造项目身环境营造面积较少6楼中露天部分园林环境营造时部分露天部分网球场等户外活动设施设立
方面6层中封闭部分设立商务中心健身中心高级壁球室商务会议室等楼配套设施
八停车场
商场汽车停车场配套首先求提供足够停车位数量次考虑商场停车场方便程度项目规划必须足够停车位建议青团西路街面建设面停车场建设层停车场
外必须建立相数量行车停放点满足购物者停放行车求建议行车集体停放点设置东边街面
面停车场良面分区明确行车流线合理停车位排列提高停车效率非常利通常停车位行车道角度45度60度90度三种中45度排列占面积较够加速停车操作保证利充分建议项目室外采面停车采45度方式
九景观设计
项目景观设计体现两方面：
第部分体现项目身环境营造
室购物环境营造整商厦环境营造重组成部分必须予足够重视规划商场通道设置述休闲椅中庭广场外应该安排适观赏植物雕塑品形式种艺术品通灯光配合达佳效果流连中消费者感受舒适优雅购物环境成商厦特点
环境营造应该注重部环境外室外环境容忽略项目处传统商业旺外围环境理想已开业型购物商场太注重周边营环境营造疑项目超越竞争手机会建议商厦施工建设时开始着手进行周边环境美化
第二部分通景充分利公园景观成项目稀缺资源形成核心竞争优势
xxx项目民公园墙隔项目民公园景观流优势方面体现：
n 私家公园概念设立
民公园xxx项目（SOHO公寓入口）设立单绿
色通道业通门禁系统直接进入公园享受公园设施公园流直接进入项目SOHO公寓
通私家公园设立够充分利景观资源项目增添买点
n 观光电梯设立
项目SOHO公寓面公园面设立观光电梯公
园景观资源化室空间进行融合拓展室视野
n 增设立民公园xxx出入口
xxx项目首层商场部分民公园完全通连体民公园出游客直接通增设xxx项目公园出口出进入公园游客直接通设立xxx入口进入公园项目营前期通天免费赠送定数量公园门票增加商场气营程中购物者通购物达定数量免费获公园门票规定通xxx项目出入口进入公园保证商场流
十明设计
项目商场室明设计满足展示商品功需满足美学求室外明设计塑造购物中心形象起着关重作
） 白天夜间室明设计
室明关键处理步行街（通道）商店间明关系
方面白天晚保持步行街（通道）中庭足够明水通光线变化增加步行街（通道）趣味性方面步行街（通道）明够商店店面造成良干扰影响防碍店面橱窗展示店面明行街（通道）亮度高
二） 夜间室外明处理
购物中心营业时间部分夜间建筑停车场夜
间明塑造良星星非常重夜间建筑明通立面特点表现强调商场部分整体项目环境中产生强烈视觉效果
周六日晚开空中玫瑰（活动式夜空探射灯）夜幕降失淄博景观
十建筑风格
商业物业建筑设计方案必须项目定位功定位相符合充分满足营业房销售营需包括整体风格出入口设置街营业房布局外立面式样色彩建筑元素配合等整体风格设计原
u 应该够融入整城市中
u 够形成项目形象吸引力识系统特xxx文化进行结合形成独特xxx符号表现出
1整体风格描述
项目作淄博市销售商业物业建筑物整体形象终决定整体印象进行建筑物整体风格规划时遵循方面原：
u 直线曲线组合形成明朗简洁整体印象
u 体现开放遮蔽整体效果
u 体现文化商业概念完美结合
u 助加强建筑物休闲娱乐功定位
u 具较强亲力
基样考虑建筑物整体呈典雅设计风格整座建筑物外墙采明快色彩建筑物整体采蓝色通透玻璃外墙点缀红色绿蓝等种色彩建筑物格调清新高雅
建筑物外墙采外观通透玻璃墙体顶棚街景风光览遗中庭广场采天幕采光通顶气宇轩昂营造舒适购物休闲环境商厦种设施采性化设计具风情充满性化特色
2外立面构想
外立面设计通透空框格斜开窗隐约玻璃墙体等增加建筑物外立面活泼元素通种手法立面进行处理增加种形状廊柱顶飘楼梯等建筑物外部形象变幻明丽具强烈视觉击整体效果
二层营业房外墙设置玻璃橱窗(SHOW ROOM)供商家展示商品实现街营业房重功——展示商品外墙设置定数量广告牌
3xxx品牌文化导入
项目必须建立核心竞争优势重点全面导入xxx品牌文化项目中方面体现：
n 建筑风格装饰风格
建筑整体风格整体造型线条色彩必须注入xxx文化
涵失稳重感觉时具强烈时代感时尚气息
n 专门文化艺术城设立
项目商场部分设计专门文化艺术城专业市场传达
出浓厚文化艺术气息时失现代时尚气息充分诠释xxx文化艺术涵
n 楼xxx形象展示厅
项目楼设立xxx形象展示厅全面立体展示xxx形象
市场xxx直观认识解奠定xxx专业权威形象树立项目良形象
n 整合项目活资源形成风格符号化
利xxx独特稀资源名名家字画作项目装饰载体电梯间通道设立专门书画欣赏长廊字画搭配形成符号化注入建筑符号中全面提升项目价值感
十二产品物业类型发展模式
） 1—3层名店城
1关名店城设想
名店城——顾名思义名牌产品精品会聚方代表着城市中具相生活品位相济实力少数消费形态整城市消费力参考指数名店城国流国际名牌产品作高端形象支持
2名店城功布局
名店城相高品位高端消费群市场综合考虑基础具体功建议
区域
规划营范围
划分
首层街营业房
化妆品专卖店名牌专卖店高档服饰等
知名品牌特色商家助提高整商场档次营造休闲购物氛围类商家承受较高租金需街展示门面
二层
名牌专卖店高档服饰眼镜钟表首饰等
满足租客实惠租金求吸引更消费流形成高低瀑流效应
三层
运动体育类休闲品专卖场
形成专业营场体现名店城专业性
四层
文化艺术城（文具图书礼品专卖场）
文化类精品赏析交易中心
五层
文化艺术城
亚洲文化品牌中国文化龙头称xxx活跃群众文化生活提升淄博区书画收集鉴赏创作水带动周边区淄博文化交流起重作
六层
配套会（室外型园林高级壁球室网球场会议室SOHO公寓客户服务中心）
建筑物转换层面建议作成空中花园弥补项目没环境营造优势时整建筑物配套全部设立层中集中解决配套问题
十三SOHO商务公寓具体操作模式
商场部分楼宇定位：
专业酒店式理SOHO公寓
采专业公司进行服务理时具住宅写字楼特点居住办公成功公寓空间空间化模糊够市场接受面更加广够适合目前市场充分需求
1SOHO公寓必须注意问题
n 专业物业理服务
SOHO商务公寓真正目标消费象特殊性定需鉴酒店式理服务独特消费群体提供需服务物业理
n 兼顾居住办公两种职
SOHO型公寓中设独立厨房卫生间居住空间办公空间
普遍分离适合居住着少数办公
3户型面积例
n 总体户型面积控制35——85方米间
n 采客厅全挑空设计层高控制5米（楼22米二楼28米）
n 楼厨房洗手间客厅二楼卧室通客厅楼梯道直接二楼
n 户型具体建议
户型
面积
例
室厅卫阳台
35—50方米
40
室厅卫阳台
50—70方米
40
二室二厅二卫阳台
70—85方米
20
4赢利模式
n 保证收益销售
建设成物业销售交专业物业理公司理专业物业理公司成立房屋银行进行运作保证投资持续高收益够充分刺激市场投资积极性
5关标准层SOHO公寓复式较
1） 特征较
物业类型
优势
劣势
标准层
面功布局紧凑够满足基功需求
空间变化功区抗干扰性强
复式
空间布局够满足空间处理功区分工明确抗干扰性强
总面积导致总价高般购房群难已接受
SOHO公寓
面空间局部紧凑功分区明确抗干扰性强私密性强户型会较特色空间处理做标准层面积复式空间享受
户型创新需引导
2项目标准数值较
n 标高（70米）层数较
注：目前数值商场部分48米（商场部分16层3米层计算计48米）
物业类型
层高
面积(方米)
标准层
3米层8层
16X1500X08520400
复式
3米层两层6米
8楼层
1500X0851275
（客厅房间面积2：3）中房屋面积765客厅面积510挑空510X06306
单层面积(510306)+765969
总面积：(969+1275)X817952
SOHO公寓
首层22米层二层28米层
10楼层（实计96层）
1500X0851275
（客厅房间面积2：3）中房屋面积
765客厅面积510挑空510X06306
单层面积(510306)+765969
总面积：(969+1275)X1022440
结：
标高（70米）采SOHO公寓设计复式房屋设计4488方米标准层房屋设计2040方米
n 面积标高较
注：目前数值设定商场部分建筑面积24000方米标准层1500方米层
物业类型
单层面积
层高
层数
总高度
标准层
1500方米
3米
16层
48米
复式
1320方米
3米
18层
54米
SOHO公寓
1320方米
（22+28）米
18层
45米
结：
设定面积SOHO公寓标高标准层标高样复式低9米标准层低3米
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