国华置业泰安项目
调研定位研究规划书
齐鲁广告调查限公司
二OO三年三月
国华置业泰安项目调研定位研究规划书
10研究背景
国华泰安位泰安市政府侧总占150余亩建筑面积约12万方米容积率12左右建筑结构层砖混结构欲建成型高档区2003年年入市
泰安属级市城市规模较房产行业起步较晚水相落改革开放20余年泰安伦旅游资源优势济发展取长足进步培养少高收入群高档物业落户泰安成起步阶段市场消费者成熟度较低国华置业作业优秀企业具备首背景济南成功操作国华典高档项目拥超前开发理念先进运作验国华置业优秀验引入泰安泰安市场类高档项目类情况项目做定位准确符合购房者置业惯消费需求必针泰安市场进行针性强深度广深度调查研究
齐鲁广告调查公司受济南国华置业限公司委托该产项目进行前期调研提供研究规划书期通科学规范市场调查研究该项目策划定位产品设计推广运作良基础
20调研目
) 调研目标概述：
进行消费者细分界定开发项目目标买家分析消费需求消费心理项目市场定位开发理念提炼项目风险评估推广策略制定提供基础分析
) 调研报告容规划：
¨ 泰安房产市场发展环境研究
5 宏观济文环境
通泰安宏观济研究预测房产行业发展趋势文环境研究做项目定位文环境相融合
5 房产发展现状分析项目定位提供参考定位准确卖点鲜明适度超前房产项目成功基础
5 政策环境
包括泰安房产行业法律法规相关文件项目影响泰安城市规划项目影响
5 媒体环境
重点研究泰安媒体房产市场引导作沟通效果项目媒体运作提供分析
¨ 目标消费群定位
目标客户界定突出重度目标买家特征描述
¨ 竞争环境分析
研究泰安现高档楼盘核心竞争力构成国华项目竞争压力作出正确评估寻找市场突破口明确国华项目市场攻方
¨ 市场容量预测项目风险分析
国华项目总面积12万方泰安应该属超盘做项目分阶段推广步步针性消化目标买家阶段均保持竞争手强势压降低项目风险获取整体成功关键
¨ 项目户型建议
5 户型面空间分割面积范围
户型面积直接影响房产总价买家承受力密切相关买家生活居住惯直接影响户型分割
5 目标买家年龄收入家庭构成等方面进行结构分析研究种户型应该占例
5 研究层结构复式结构错层结构跃层需求意产品创新观点提出建议
复式户型般位顶层实际买家定位定悖离复式户型定程度体现买家尊荣天爬楼实种享受顶层复式优势价格低廉底层复式种选择做花园融体时设私家车库更具墅风范目标买家中年群体占相份量子女分户眼前分二户型否市场等等
¨ 项目建筑风格定位
5 园林景观风格外立面风格建议
¨ 项目规划配套设施建议
5 车库总户数例关系项目中位置规划建议
5 公设施配套建议
项目公设施满足买家生活方式需求关键环节例会服务项目设计教育配套设计休闲项目设计等
5 智化标准建议
单智化楼盘提升作限智化买家生活品质提升起相作例安全娱乐等更重智化物业理节约量成幅度提升理服务水
¨ 物业理定位建议
5 物业理应确定服务理项目服务位程度
5 调查目标买家物业理认识费接受程度明确提出物业理收费标准物等级建议
5 会服务项目收费标准
¨ 项目推广建议
5 项目开发理念提炼
项目理念提炼五原：鸣性项目理念诉求必须引起目标买家鸣获取限度认支持协调性项目理念必须项目定位相协调二者间形成机结合简单性项目理念必须鲜明容易接受理解独特性项目理念必须竞争手明确区隔项目形象鲜明独二原创性该理念量做原创非原创必须市场第次张倡导
5 物业命名建议
项目命名重点考虑文环境相适应传播效果
5 阶段性推广策略
盘销售周期长整项目次性推出期网罗市目标买家样做增加风险着项目目标买家消化阶段目标买家特征产生定程度改变重点分析阶段具体情况设计出针性较强领跑卖点助跑卖点目性批批消化目标买家房产销售手段理性分析感性诱导相结合房产销售程分阶段促销程
5 项目现场包装建议
项目现场指工现场销售现场现场包装关键凸显项目理念卖点理念卖点具体化形象化
5 价格策略
价格项目竞争力标签低开高走缓提升营造项目升值潜力效手段楼座楼层户型定价项目进行计划性销控保证项目终销售率重途径
30调研方方法
1 目标群调研：
第部分：置业需求调研
5 目标群复式错层层跃层选择倾
5 户型分割选择：两房两厅三房两厅四房两厅……
5 户型面积选择
5 付款方式倾
5 房价接受力（总价单价）
5 目标群购买动机（居住投资等）
5 影响买家购买意素（便利程度子女学身份象征等）
5 算购房时间
5 高端群泰安区倾居住投资段
5 目标群物业理容求收费求
第二部分：生活惯调查
5 居住惯调查（卧室起居室）
5 高端群集中业余爱（市外运动健身网消遣等）——确定物业理容
5 接触媒体类型——确定媒体投放
5 交通工具（未购车群购车计划）——车位数量确定
第三部分：访者基信息
5 访者家庭结构（口数量年龄结构相互关系）
5 访者职业类（家庭中起决策作员职业类）
5 访者年龄阶段
5 访者性
5 访者家庭收入状况
5 家庭中否聘保姆
1 市场环境调研：
第部分：项目市场环境
5 泰安市整体济发展水
5 泰安市口规模口结构居民收入消费水
5 项目开发周边环境总体规划（住宅规划配套规划绿规划道路规划口规划）
5 项目泰安市整体规划中位
5 项目周边环境基础设施状况
第二部分：产产品调研
5 泰安市高中低档产项目段区位分布
5 泰安市产项目开发规模产业发展水
5 泰安市类产价格价格水影响价格走势素分析
5 该项目开发片区物业定价模式价格竞争力分析
5 开发商种价格策略项目销售影响（买家价格策略反应）
第三部分：竞争手调查（重点选取23高端项目）
5 高档产项目分布格局总供应量销售状况物业状况
5 推广策略市场接受程度
5 竞争手产品调查
5 竞争项目综合竞争力分析（房产项目综合竞争力项目产品力形象力构成）
5 高档楼盘已业满意度调研分析
第四部分：政府部门媒体单位走访
5 泰安市产业出台相关政策
5 泰安市城市规划城市发展趋势
5 泰安市房产项目广告媒体投放状况
40研究方法
) 研究方法概述：
根该项目成立项目专家构成调研项目组研究方法包含定量定性研究两方式前面设定研究容定性研究定量研究研究结合开展产项目目标群范围较窄易接触建议采调研方式：
5 整合调研：成立专业调查员产营销策划员高校产研究专家泰安市规划设计院相关员组成项目组分发挥调查整体程控制调查容制定规范房产项目策划推广宏观济层面研究城市规划层面研究等方面优势走整合调研路
5 利项目组核心成员身份优势召集调查象举行座谈会
5 齐鲁晚报泰安记者站出面组织泰安房产发展研讨会解房产发展基状况政策环境行业分布结构竞争环境竞争手情况
5 利齐鲁晚报泰安记者站迅速解产市场概况文环境
) 核心难点突破：
该项目调查核心难点必须确定确查象制定行效手段确保调查样效性作高档物业目标买家必然位居消费金字塔顶端士接触难度
5 分析区高端群惯光顾消费场通消费场建良关系目标象进行机访问（例高档餐饮场休闲场等）
5 购买资料高消费场实行会员制通场会员资料理员达成沟通私购买会员资料必时委托会员进行调查竞争楼盘客户资料般售楼部工作员处购买购买资料方车工商局税务局等
5 利齐鲁晚报媒体影响力举办相关活动例泰安产发展研讨会等座谈中获取需信息关注流行业研讨会通会议组织服务员开展专项调研活动
) 具体研究方法：
调 研 项 目
研 究 方 式
产市场环境调查
宏观环境
统计局资料查阅晚报记者站提供资料调研项目组定性研究会议搜集
片区环境（委托方相关资料部分简略）
项目开发周边环境总体规划
委托方提供资料调研项目组实走访
项目泰安市整体规划中位
调研项目组定性研究
项目周边环境基础设施状况
实走访
目标群消费需求行惯调查（重点调研部分）
高档物业市场需求概况发展趋势
调研项目组
定性研究
目标买家心理需求性性分析
目标买家需求（概括性调研）
焦点座谈会样调查访问等方式
目标买家高档物需求（细节性调研）
产产品调查
实走访资料收集相结合
产价格调查
泰安产项目总体价格调查
实走访调研项目组定性研究
项目开发片区物业
实走访定性分析
价格策略调研
实暗访访问调查
竞争手调查
竞争企业
资料收集走访相结合
竞争产项目
市场走访资料收集定性研讨
销售推广
实走访定性研究
竞争物业调查
项目组定性研究走访
) 调查方法调研规模
调查象
采调查方法
调查规模
目标群
政府机关干部事业单位中层员
高消费场进行机访问
量化访问100
国企中层领导
外企白领
媒体职业撰稿职业者
私企业优势体工商业户
入户访问（营办公点）
量化访问100
组织专题座谈会
1场
高校教授书画家等文化士
组织专题座谈会
1场
政府负责城市规划城市建设媒体单位等相关工作员
组织专题座谈会
1场
泰安现高档住宅业
购买资料电话访问
量化访问300
泰安市高档住宅项目售楼员房产开发销售相关服务行业中高层员
购买资料
略
泰安市房产企业高级理员
组织房产发展坛
略
发掘目标群方法
A泰安区高端群惯光顾消费场通消费场建良关系目标象进行机访问（例高档餐饮场休闲场等）
B购买资料实行会员制高消费场通场会员资料理员达成沟通私购买会员资料必时委托会员进行调查
C利齐鲁晚报媒体影响力举办相关活动泰安产发展研讨会等座谈中获取需信息关注流行业研讨会通会议组织服务员开展专项调研活动
D车工商局税务局等政府部门购买
E竞争楼盘客户资料般售楼部工作员处购买
50分析方法
1聚类分析
2镜面分析
3子分析
4ＳＷＯＴ分析
5联合分析
6回分析
Ø 该项分析工作员组成：李铁岗陈月军易文胜
－具备5年山东市场丰富调研验
－具备房产行业研究专业验
－具备博士／硕士学历
－事次型房产项目研究
60质量控制
根调研工作年研究验认识质量控制研究项目成败关键次研究项目会采质量控制方法：
1 数结果进行100逻辑编辑
2 访问结果进行100QC反馈检验
3 调研员实行严格理制度发现分问题问卷该调研员问卷均拒收
4 数处理实行两次行输入交叉检查制度
二求委托方长期委派名工作员参项目调查研究求委托方项目理参加座谈会坛
70调查结果
次研究采种研究方法建议国华房产公司提交研究结果：
1 提交项目调研报告
2 竞争楼盘走访名单
3 目标群访问名单
4 访问容表单
5 调查执行方案
根项目情况设计项目输出容国华房产公司求进行修正
80项目研究员
l 工作分配：
A调查员：握监控消费者调研数分析统计
B产研究专家：握市场宏观环境提供政治法律济等方面研究成果
C营销策划员：研究竞争手竞争格局提出项目定位建议开发理念提炼产品设计建设
D媒体员：区域市场文环境研究竞争企业分析
E城市建设规划部门员：研究产项目片区环境片区城市功定位未规划项目影响等
l 员组成：
项目理
陈月军 —— 负责整项目理协调
专家组成
李铁岗：
－山东学房产研究中心（博士）
－丰富社会学研究验
－参次型重项目研究工作
易文胜：
－山东学房产研究中心外联部
－3年房产项目策划推广验（齐鲁世纪园观澜阁项目推广黄桥花园项目推广康苑项目推广等）
－济南市首届第二届房产营销员培训班授课成员
－持次型房产调研项目（县西巷商业街改造项目调研齐鲁世纪园住宅项目调研等）
孙勇智：
－山东建筑工程学院设计院院长
－丰富房产项目设计持验
－熟知山东区房产建筑设计常规种标准
张鹏：
－工商理硕士（MBA）
－丰富行业验市场分析验
－参次型项目研究
王磊：
－泰安记者站广告部
－泰安工作年具备良媒体背景
－深谙泰安房产行业发展环境
－熟悉泰安项目运作实际情况
政府相关员：
－请原济南市开发办副处长张模推荐邀请
项目执行理
曹颖 ——8年调研执行验项目现场执行总监
项目执行组织
王延宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾瑜
统计分析 ——丁奕
——刘翠娟
90日程安排
根该调研项目执行难度设立工作时间表根客户求进行调整：
批准：
日期：
文：
WBS
项目
X履行工作
D独立作出决定
d作出决定
p理进度
C必须咨询
I必须通知
A提供咨询
项目理
项目设计组
现场调查组
房产运营部
数处理组
报告研究组
项目顾问组
工作
天数
编号
工作细目
1
2
3
4
5
6
7
2
D1
项目准备
D
A
3
D2
调查容设计
D
dXC
A
A
A
A
2
D3
调研容测试
DX
DX
dX
DX
A
1
D4
调研容确定
DC
X
A
A
2
D5
座谈会样筛选预约
D
dXC
A
A
A
A
2
D6
座谈会
D
X
A
A
1
D7
访员培训
p
A
DX
A
5
D8
正式调查访问
DX
I
3
D9
竞争手调查
DX
I
1
D10
数录入处理
DXI
2
D11
数分析
I
CX
DAI
AI
5
D12
撰写报告
DX
A
总计：29天
100费明细：
根项目现实情况估算价格
工作项目
数 量
单价(元)
金额(元)
项目调查研究设计（包括专家费）
12000
资料收集购买（包括1000目标客户资料）
20000
座谈会费
3场
3000
9000
督导访员招聘培训
30名
60
1800
娱乐场调查
100
120
12000
入户调查
100
80
8000
电话访问
300
10
3000
竞争项目调研
10
500
5000
产环境调研（包括组织产坛次）
10000
数处理统计分析
12000
报告制作（包括专家费）
20000
项目差旅费
10000
公司项目理费
15
18420
总计
141220
齐鲁广告调查限公司
2003年3月24日
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国华置业泰安项目
调研定位研究规划书
齐鲁广告调查限公司
二OO三年三月
国华置业泰安项目调研定位研究规划书
10研究背景
国华泰安位泰安市政府侧总占150余亩建筑面积约12万方米容积率12左右建筑结构层砖混结构欲建成型高档区2003年年入市
泰安属级市城市规模较房产行业起步较晚水相落改革开放20余年泰安伦旅游资源优势济发展取长足进步培养少高收入群高档物业落户泰安成起步阶段市场消费者成熟度较低国华置业作业优秀企业具备首背景济南成功操作国华典高档项目拥超前开发理念先进运作验国华置业优秀验引入泰安泰安市场类高档项目类情况项目做定位准确符合购房者置业惯消费需求必针泰安市场进行针性强深度广深度调查研究
齐鲁广告调查公司受济南国华置业限公司委托该产项目进行前期调研提供研究规划书期通科学规范市场调查研究该项目策划定位产品设计推广运作良基础
20调研目
) 调研目标概述：
进行消费者细分界定开发项目目标买家分析消费需求消费心理项目市场定位开发理念提炼项目风险评估推广策略制定提供基础分析
) 调研报告容规划：
¨ 泰安房产市场发展环境研究
5 宏观济文环境
通泰安宏观济研究预测房产行业发展趋势文环境研究做项目定位文环境相融合
5 房产发展现状分析项目定位提供参考定位准确卖点鲜明适度超前房产项目成功基础
5 政策环境
包括泰安房产行业法律法规相关文件项目影响泰安城市规划项目影响
5 媒体环境
重点研究泰安媒体房产市场引导作沟通效果项目媒体运作提供分析
¨ 目标消费群定位
目标客户界定突出重度目标买家特征描述
¨ 竞争环境分析
研究泰安现高档楼盘核心竞争力构成国华项目竞争压力作出正确评估寻找市场突破口明确国华项目市场攻方
¨ 市场容量预测项目风险分析
国华项目总面积12万方泰安应该属超盘做项目分阶段推广步步针性消化目标买家阶段均保持竞争手强势压降低项目风险获取整体成功关键
¨ 项目户型建议
5 户型面空间分割面积范围
户型面积直接影响房产总价买家承受力密切相关买家生活居住惯直接影响户型分割
5 目标买家年龄收入家庭构成等方面进行结构分析研究种户型应该占例
5 研究层结构复式结构错层结构跃层需求意产品创新观点提出建议
复式户型般位顶层实际买家定位定悖离复式户型定程度体现买家尊荣天爬楼实种享受顶层复式优势价格低廉底层复式种选择做花园融体时设私家车库更具墅风范目标买家中年群体占相份量子女分户眼前分二户型否市场等等
¨ 项目建筑风格定位
5 园林景观风格外立面风格建议
¨ 项目规划配套设施建议
5 车库总户数例关系项目中位置规划建议
5 公设施配套建议
项目公设施满足买家生活方式需求关键环节例会服务项目设计教育配套设计休闲项目设计等
5 智化标准建议
单智化楼盘提升作限智化买家生活品质提升起相作例安全娱乐等更重智化物业理节约量成幅度提升理服务水
¨ 物业理定位建议
5 物业理应确定服务理项目服务位程度
5 调查目标买家物业理认识费接受程度明确提出物业理收费标准物等级建议
5 会服务项目收费标准
¨ 项目推广建议
5 项目开发理念提炼
项目理念提炼五原：鸣性项目理念诉求必须引起目标买家鸣获取限度认支持协调性项目理念必须项目定位相协调二者间形成机结合简单性项目理念必须鲜明容易接受理解独特性项目理念必须竞争手明确区隔项目形象鲜明独二原创性该理念量做原创非原创必须市场第次张倡导
5 物业命名建议
项目命名重点考虑文环境相适应传播效果
5 阶段性推广策略
盘销售周期长整项目次性推出期网罗市目标买家样做增加风险着项目目标买家消化阶段目标买家特征产生定程度改变重点分析阶段具体情况设计出针性较强领跑卖点助跑卖点目性批批消化目标买家房产销售手段理性分析感性诱导相结合房产销售程分阶段促销程
5 项目现场包装建议
项目现场指工现场销售现场现场包装关键凸显项目理念卖点理念卖点具体化形象化
5 价格策略
价格项目竞争力标签低开高走缓提升营造项目升值潜力效手段楼座楼层户型定价项目进行计划性销控保证项目终销售率重途径
30调研方方法
1 目标群调研：
第部分：置业需求调研
5 目标群复式错层层跃层选择倾
5 户型分割选择：两房两厅三房两厅四房两厅……
5 户型面积选择
5 付款方式倾
5 房价接受力（总价单价）
5 目标群购买动机（居住投资等）
5 影响买家购买意素（便利程度子女学身份象征等）
5 算购房时间
5 高端群泰安区倾居住投资段
5 目标群物业理容求收费求
第二部分：生活惯调查
5 居住惯调查（卧室起居室）
5 高端群集中业余爱（市外运动健身网消遣等）——确定物业理容
5 接触媒体类型——确定媒体投放
5 交通工具（未购车群购车计划）——车位数量确定
第三部分：访者基信息
5 访者家庭结构（口数量年龄结构相互关系）
5 访者职业类（家庭中起决策作员职业类）
5 访者年龄阶段
5 访者性
5 访者家庭收入状况
5 家庭中否聘保姆
1 市场环境调研：
第部分：项目市场环境
5 泰安市整体济发展水
5 泰安市口规模口结构居民收入消费水
5 项目开发周边环境总体规划（住宅规划配套规划绿规划道路规划口规划）
5 项目泰安市整体规划中位
5 项目周边环境基础设施状况
第二部分：产产品调研
5 泰安市高中低档产项目段区位分布
5 泰安市产项目开发规模产业发展水
5 泰安市类产价格价格水影响价格走势素分析
5 该项目开发片区物业定价模式价格竞争力分析
5 开发商种价格策略项目销售影响（买家价格策略反应）
第三部分：竞争手调查（重点选取23高端项目）
5 高档产项目分布格局总供应量销售状况物业状况
5 推广策略市场接受程度
5 竞争手产品调查
5 竞争项目综合竞争力分析（房产项目综合竞争力项目产品力形象力构成）
5 高档楼盘已业满意度调研分析
第四部分：政府部门媒体单位走访
5 泰安市产业出台相关政策
5 泰安市城市规划城市发展趋势
5 泰安市房产项目广告媒体投放状况
40研究方法
) 研究方法概述：
根该项目成立项目专家构成调研项目组研究方法包含定量定性研究两方式前面设定研究容定性研究定量研究研究结合开展产项目目标群范围较窄易接触建议采调研方式：
5 整合调研：成立专业调查员产营销策划员高校产研究专家泰安市规划设计院相关员组成项目组分发挥调查整体程控制调查容制定规范房产项目策划推广宏观济层面研究城市规划层面研究等方面优势走整合调研路
5 利项目组核心成员身份优势召集调查象举行座谈会
5 齐鲁晚报泰安记者站出面组织泰安房产发展研讨会解房产发展基状况政策环境行业分布结构竞争环境竞争手情况
5 利齐鲁晚报泰安记者站迅速解产市场概况文环境
) 核心难点突破：
该项目调查核心难点必须确定确查象制定行效手段确保调查样效性作高档物业目标买家必然位居消费金字塔顶端士接触难度
5 分析区高端群惯光顾消费场通消费场建良关系目标象进行机访问（例高档餐饮场休闲场等）
5 购买资料高消费场实行会员制通场会员资料理员达成沟通私购买会员资料必时委托会员进行调查竞争楼盘客户资料般售楼部工作员处购买购买资料方车工商局税务局等
5 利齐鲁晚报媒体影响力举办相关活动例泰安产发展研讨会等座谈中获取需信息关注流行业研讨会通会议组织服务员开展专项调研活动
) 具体研究方法：
调 研 项 目
研 究 方 式
产市场环境调查
宏观环境
统计局资料查阅晚报记者站提供资料调研项目组定性研究会议搜集
片区环境（委托方相关资料部分简略）
项目开发周边环境总体规划
委托方提供资料调研项目组实走访
项目泰安市整体规划中位
调研项目组定性研究
项目周边环境基础设施状况
实走访
目标群消费需求行惯调查（重点调研部分）
高档物业市场需求概况发展趋势
调研项目组
定性研究
目标买家心理需求性性分析
目标买家需求（概括性调研）
焦点座谈会样调查访问等方式
目标买家高档物需求（细节性调研）
产产品调查
实走访资料收集相结合
产价格调查
泰安产项目总体价格调查
实走访调研项目组定性研究
项目开发片区物业
实走访定性分析
价格策略调研
实暗访访问调查
竞争手调查
竞争企业
资料收集走访相结合
竞争产项目
市场走访资料收集定性研讨
销售推广
实走访定性研究
竞争物业调查
项目组定性研究走访
) 调查方法调研规模
调查象
采调查方法
调查规模
目标群
政府机关干部事业单位中层员
高消费场进行机访问
量化访问100
国企中层领导
外企白领
媒体职业撰稿职业者
私企业优势体工商业户
入户访问（营办公点）
量化访问100
组织专题座谈会
1场
高校教授书画家等文化士
组织专题座谈会
1场
政府负责城市规划城市建设媒体单位等相关工作员
组织专题座谈会
1场
泰安现高档住宅业
购买资料电话访问
量化访问300
泰安市高档住宅项目售楼员房产开发销售相关服务行业中高层员
购买资料
略
泰安市房产企业高级理员
组织房产发展坛
略
发掘目标群方法
A泰安区高端群惯光顾消费场通消费场建良关系目标象进行机访问（例高档餐饮场休闲场等）
B购买资料实行会员制高消费场通场会员资料理员达成沟通私购买会员资料必时委托会员进行调查
C利齐鲁晚报媒体影响力举办相关活动泰安产发展研讨会等座谈中获取需信息关注流行业研讨会通会议组织服务员开展专项调研活动
D车工商局税务局等政府部门购买
E竞争楼盘客户资料般售楼部工作员处购买
50分析方法
1聚类分析
2镜面分析
3子分析
4ＳＷＯＴ分析
5联合分析
6回分析
Ø 该项分析工作员组成：李铁岗陈月军易文胜
－具备5年山东市场丰富调研验
－具备房产行业研究专业验
－具备博士／硕士学历
－事次型房产项目研究
60质量控制
根调研工作年研究验认识质量控制研究项目成败关键次研究项目会采质量控制方法：
1 数结果进行100逻辑编辑
2 访问结果进行100QC反馈检验
3 调研员实行严格理制度发现分问题问卷该调研员问卷均拒收
4 数处理实行两次行输入交叉检查制度
二求委托方长期委派名工作员参项目调查研究求委托方项目理参加座谈会坛
70调查结果
次研究采种研究方法建议国华房产公司提交研究结果：
1 提交项目调研报告
2 竞争楼盘走访名单
3 目标群访问名单
4 访问容表单
5 调查执行方案
根项目情况设计项目输出容国华房产公司求进行修正
80项目研究员
l 工作分配：
A调查员：握监控消费者调研数分析统计
B产研究专家：握市场宏观环境提供政治法律济等方面研究成果
C营销策划员：研究竞争手竞争格局提出项目定位建议开发理念提炼产品设计建设
D媒体员：区域市场文环境研究竞争企业分析
E城市建设规划部门员：研究产项目片区环境片区城市功定位未规划项目影响等
l 员组成：
项目理
陈月军 —— 负责整项目理协调
专家组成
李铁岗：
－山东学房产研究中心（博士）
－丰富社会学研究验
－参次型重项目研究工作
易文胜：
－山东学房产研究中心外联部
－3年房产项目策划推广验（齐鲁世纪园观澜阁项目推广黄桥花园项目推广康苑项目推广等）
－济南市首届第二届房产营销员培训班授课成员
－持次型房产调研项目（县西巷商业街改造项目调研齐鲁世纪园住宅项目调研等）
孙勇智：
－山东建筑工程学院设计院院长
－丰富房产项目设计持验
－熟知山东区房产建筑设计常规种标准
张鹏：
－工商理硕士（MBA）
－丰富行业验市场分析验
－参次型项目研究
王磊：
－泰安记者站广告部
－泰安工作年具备良媒体背景
－深谙泰安房产行业发展环境
－熟悉泰安项目运作实际情况
政府相关员：
－请原济南市开发办副处长张模推荐邀请
项目执行理
曹颖 ——8年调研执行验项目现场执行总监
项目执行组织
王延宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾瑜
统计分析 ——丁奕
——刘翠娟
90日程安排
根该调研项目执行难度设立工作时间表根客户求进行调整：
批准：
日期：
文：
WBS
项目
X履行工作
D独立作出决定
d作出决定
p理进度
C必须咨询
I必须通知
A提供咨询
项目理
项目设计组
现场调查组
房产运营部
数处理组
报告研究组
项目顾问组
工作
天数
编号
工作细目
1
2
3
4
5
6
7
2
D1
项目准备
D
A
3
D2
调查容设计
D
dXC
A
A
A
A
2
D3
调研容测试
DX
DX
dX
DX
A
1
D4
调研容确定
DC
X
A
A
2
D5
座谈会样筛选预约
D
dXC
A
A
A
A
2
D6
座谈会
D
X
A
A
1
D7
访员培训
p
A
DX
A
5
D8
正式调查访问
DX
I
3
D9
竞争手调查
DX
I
1
D10
数录入处理
DXI
2
D11
数分析
I
CX
DAI
AI
5
D12
撰写报告
DX
A
总计：29天
100费明细：
根项目现实情况估算价格
工作项目
数 量
单价(元)
金额(元)
项目调查研究设计（包括专家费）
12000
资料收集购买（包括1000目标客户资料）
20000
座谈会费
3场
3000
9000
督导访员招聘培训
30名
60
1800
娱乐场调查
100
120
12000
入户调查
100
80
8000
电话访问
300
10
3000
竞争项目调研
10
500
5000
产环境调研（包括组织产坛次）
10000
数处理统计分析
12000
报告制作（包括专家费）
20000
项目差旅费
10000
公司项目理费
15
18420
总计
141220
齐鲁广告调查限公司
2003年3月24日
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