天润柏川·龙城帝景宣传企划案
市场现状分析
1市场走势分析
2005年中国房产产业旅游产业成国家济增长两支柱成熟赚钱机器造批批亿万富翁极速增长消费热点五十火旅游景点时带动相关产业飞速发展产业根资投资市场十年发展业士投资者逐渐成熟没实质变化概念突发奇想点子已难动心消费者越越注重金融产品核心质创利力
2．区域市场分析
太原独特理条件位置导致太原周边区投资渠道少山西产煤省量资金投资渠道问题闲置引起商业产火爆商业产火爆说明商业繁荣营情况太原商业营入敷出例子皆点商业营情况直接影响着商业产发展
商业产火爆说明商业繁荣营情况太原商业营入敷出例子皆点商业营情况直接影响着商业产发展
年太原市商贸业发展较快暴露出问题：商业网点数量逐年增加消费相足太原市城镇居民支配收入较低
成目前太原商业发展致命弱点营方式讲太原绝数招租返租方式承诺客户投资回报率610间返租时间5－10年营方式十分相似售价差异已招租返租形式参机构风险太原出现未履行租金回报楼盘投资者种形式热情开始折扣
方面量闲置奖金急等投资获利方面投资产品单匮乏案金融产尖产品发展创造良市场切入点
3市场未走势预期
（1）市场环境分析
2005年太原房产市场状况温火着楼盘市场投放量加市场呈供求质化严重导致量客户加入持币观队伍案推出金融产概念产存折形式出现投资者月月见现钱满足投资者快速回报获利心理保证原奖金安全必定作
（2）敌牌环境分析
铜锣湾东盛世华庭信摩尔代表商铺类楼盘案太原山西市场范围形成直接竞争加区域（案中心500米距离）竞争案面市场竞争激烈程度空前激烈解决道跳出质化怪圈娱乐业态营回报空前产存折月月返钱两独特概念竞争者拉开距离置身混战外
二案SOFT分析
Strengths 优势
Weakness 劣势
处柳巷成熟商圈段优势明显
外部商业配套齐全周边商业氛围浓厚
四五层娱乐餐饮业态作营项目跳出太原商铺商场营模式
海百联美特等知名企业入驻入驻投资者更信心
工程已基完成准备现房形式发售
银行保函定期回购等保证坚定消费者信心
太原市商铺开发剩商业房空置增长显著
目前柳巷规划较混乱案柳北尚段距离烂尾楼相隔
案写字楼购物商场娱乐餐饮等业态时发售容易造成项目识系统混乱
工程进度工期等方面素项目市场口碑佳
案开发商行销售现阶段房产代理公司代理销售参差齐销售水服务态度外承诺口径市场产负面影响
Opportunities 机会
Threats 威胁
太原柳巷定偏爱招商投资难度相较旧城拆迁改造重点长远升值潜力较
准现房项目容易建立目标客层购买信心
周边竞争者东盛世已宣传重点放酒店式公寓铜锣湾销售周期长失市场新鲜感
美特海百联进驻会坚定观者入场信心
娱乐业态广泛宣传商铺市场少
现阶段加强工程进度利提升客户案信心
周边竞争手规模案没优势容易陷入价格竞争恶性拼
太原商铺开发剩商业房空置增长幅度显著
客户观心态严重前期已购者质疑
开发商种态销售否支持案先行案营销工作开展起定作
四 案总体定位分析决策
1总体定位：山西档次高休闲MALL
娱乐业态商铺+（百联）龙城时尚颠
2核心竞争力：娱乐业态商铺回报丰厚
五案力目标客户群预想定位分析
案作商业投资楼盘规模段价格等决定力客户群济强势群体特征：
1丰富社会阅历
2购买决定者年龄成集中3050岁左右
3家庭结构2代居3代居度
4济实力强
五案形象定位分析决策
1识系统
广告推广时效整合案质素利市场识系统塑造天润柏川 御花园假日广场
消费者心目中创富形象建立天润柏川 御花园假日广场美誉知名度
2识系统具体表现
（1） 色调：暧色调金色体现案创富理念财富造未优越生活容表现
（2） 销售现场包装：包括销售道具销售员素质完善规范首先保持销售现场环境整洁清亮次销售道具齐全包括广告单铺位分部图楼盘模型效果图价格表客户须知等
（3） 销售员：销售员整体素质产品特性符合确实抓销售员业务知识水服务质量效引导成交时间断进行 针性培训
六 案样版工程建设配套设施策略
效强化项目齐备功投入营表象
三四层作娱乐业态商铺样版相关装修工程配套设施提前施工建设助驱客户心理疑虑提升项目综合竞争力信度相关配套成效见销售道具刺激购买欲形成新卖点
七案娱乐业态商铺执行分析决策
1娱乐业态商铺太原讲新商铺推广策略求目标客户心中建立新概念概念建立两张效果图表达推广中应该摈弃说什传统做法更考虑消费者头脑中早已形成固观念重新整理达成想新联结
2娱乐业态商铺方案推广回事否具体实施回事需开发商强力配合
3娱乐业态商铺高回报力销售作言喻娱乐业态商铺形成广泛认知前销售现场通组现场喷绘方式具体表现
八案工程理分析决策
施工现场理销售促进作十分明显具体建议：
1施工现场封闭式理力求做整洁干净材料排放整齐序类排放
2施工员确实遵守施工规章制度保证施工安全时期完工建设
3房通道整洁容丰富保证房客户身安全
九案销售现场理决策
加强销售现场理具体：
1针项目体量铺型种类特点采良现场销控手法营造销售现场积极热闹销售气氛
2针前期未销售工作中出现问题作具体求培养现场业务员良工作惯专业服务态度
3专业角度弱化推销房子业务心态强化客户理财创造客户财富信念
十案广告推广策略分析执行计划
1推广思路：报纸电视等众传媒DM展览等众传媒相结合充分展现项目性众传媒推广形象培养目标客户众传媒直击目标受众达成销售化解市场项目切良抗性建立客户信心
2媒体选：
太原电视台新闻频道百姓频道太原交通广播山西晚报太原晚报太原广播电视报DM金广告DM传单财富手册车体广告户外广告
太原电视台新闻频道贴太原市民身边新闻做料已成太原市民常收电视台百姓频道通俗办台方已深入心太原交通广播天次路况信息交通相关众节目成开车常听广播电台受众私家车公务车受者出租车客受众相吻合
山西晚报太原晚报太原区发行量受众面讲首屈指报广宣传中首选两家媒体太原广播电视报深入家庭受众面广时效性强等特点广告宣传必争DM金广告做家直投类杂志条完备通太原市高收入群通道应该目标客户应该做众传播新宣传单楼书财富手册更新新时期新指导思想树立事
外非常重车体广告户外广告时间广告宣传重点
3表达容：
娱乐业态高回报商铺容进行宣传带动整体项目销售业绩卖点辅天润柏川·御花园假日广场未业态入驻商家回报银行保证等方面进行详说明细节分阶段真实展现投资者脑中
4表现方式：前期形象总现中期卖点分述尾盘价格
5具体表现：实际操作中段业态营者实力等优势通述媒体加表现时加快四五层娱乐业态商铺设计装修施工娱乐业态商铺作宣传前锋四五层娱乐业态商铺装修完成销售起积极作
附表1 宣传排期表（见页）
附表2 费预算表
项目
档期
版位
费
备注
太原广播电视报
周次
两半版
40040元
山西晚报
1356
半版
太原晚报
2456
半版
21450X585800元
太原电视台新闻频道
太原电视台百姓频道
太原交通广播电台
DM金广告杂志
月期
封面\底
20000元左右
DM单页重印
1—2万份
周六日热点派发
财富手册
楼书重印
车体广告
户外广告
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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市场现状分析
1市场走势分析
2005年中国房产产业旅游产业成国家济增长两支柱成熟赚钱机器造批批亿万富翁极速增长消费热点五十火旅游景点时带动相关产业飞速发展产业根资投资市场十年发展业士投资者逐渐成熟没实质变化概念突发奇想点子已难动心消费者越越注重金融产品核心质创利力
2．区域市场分析
太原独特理条件位置导致太原周边区投资渠道少山西产煤省量资金投资渠道问题闲置引起商业产火爆商业产火爆说明商业繁荣营情况太原商业营入敷出例子皆点商业营情况直接影响着商业产发展
商业产火爆说明商业繁荣营情况太原商业营入敷出例子皆点商业营情况直接影响着商业产发展
年太原市商贸业发展较快暴露出问题：商业网点数量逐年增加消费相足太原市城镇居民支配收入较低
成目前太原商业发展致命弱点营方式讲太原绝数招租返租方式承诺客户投资回报率610间返租时间5－10年营方式十分相似售价差异已招租返租形式参机构风险太原出现未履行租金回报楼盘投资者种形式热情开始折扣
方面量闲置奖金急等投资获利方面投资产品单匮乏案金融产尖产品发展创造良市场切入点
3市场未走势预期
（1）市场环境分析
2005年太原房产市场状况温火着楼盘市场投放量加市场呈供求质化严重导致量客户加入持币观队伍案推出金融产概念产存折形式出现投资者月月见现钱满足投资者快速回报获利心理保证原奖金安全必定作
（2）敌牌环境分析
铜锣湾东盛世华庭信摩尔代表商铺类楼盘案太原山西市场范围形成直接竞争加区域（案中心500米距离）竞争案面市场竞争激烈程度空前激烈解决道跳出质化怪圈娱乐业态营回报空前产存折月月返钱两独特概念竞争者拉开距离置身混战外
二案SOFT分析
Strengths 优势
Weakness 劣势
处柳巷成熟商圈段优势明显
外部商业配套齐全周边商业氛围浓厚
四五层娱乐餐饮业态作营项目跳出太原商铺商场营模式
海百联美特等知名企业入驻入驻投资者更信心
工程已基完成准备现房形式发售
银行保函定期回购等保证坚定消费者信心
太原市商铺开发剩商业房空置增长显著
目前柳巷规划较混乱案柳北尚段距离烂尾楼相隔
案写字楼购物商场娱乐餐饮等业态时发售容易造成项目识系统混乱
工程进度工期等方面素项目市场口碑佳
案开发商行销售现阶段房产代理公司代理销售参差齐销售水服务态度外承诺口径市场产负面影响
Opportunities 机会
Threats 威胁
太原柳巷定偏爱招商投资难度相较旧城拆迁改造重点长远升值潜力较
准现房项目容易建立目标客层购买信心
周边竞争者东盛世已宣传重点放酒店式公寓铜锣湾销售周期长失市场新鲜感
美特海百联进驻会坚定观者入场信心
娱乐业态广泛宣传商铺市场少
现阶段加强工程进度利提升客户案信心
周边竞争手规模案没优势容易陷入价格竞争恶性拼
太原商铺开发剩商业房空置增长幅度显著
客户观心态严重前期已购者质疑
开发商种态销售否支持案先行案营销工作开展起定作
四 案总体定位分析决策
1总体定位：山西档次高休闲MALL
娱乐业态商铺+（百联）龙城时尚颠
2核心竞争力：娱乐业态商铺回报丰厚
五案力目标客户群预想定位分析
案作商业投资楼盘规模段价格等决定力客户群济强势群体特征：
1丰富社会阅历
2购买决定者年龄成集中3050岁左右
3家庭结构2代居3代居度
4济实力强
五案形象定位分析决策
1识系统
广告推广时效整合案质素利市场识系统塑造天润柏川 御花园假日广场
消费者心目中创富形象建立天润柏川 御花园假日广场美誉知名度
2识系统具体表现
（1） 色调：暧色调金色体现案创富理念财富造未优越生活容表现
（2） 销售现场包装：包括销售道具销售员素质完善规范首先保持销售现场环境整洁清亮次销售道具齐全包括广告单铺位分部图楼盘模型效果图价格表客户须知等
（3） 销售员：销售员整体素质产品特性符合确实抓销售员业务知识水服务质量效引导成交时间断进行 针性培训
六 案样版工程建设配套设施策略
效强化项目齐备功投入营表象
三四层作娱乐业态商铺样版相关装修工程配套设施提前施工建设助驱客户心理疑虑提升项目综合竞争力信度相关配套成效见销售道具刺激购买欲形成新卖点
七案娱乐业态商铺执行分析决策
1娱乐业态商铺太原讲新商铺推广策略求目标客户心中建立新概念概念建立两张效果图表达推广中应该摈弃说什传统做法更考虑消费者头脑中早已形成固观念重新整理达成想新联结
2娱乐业态商铺方案推广回事否具体实施回事需开发商强力配合
3娱乐业态商铺高回报力销售作言喻娱乐业态商铺形成广泛认知前销售现场通组现场喷绘方式具体表现
八案工程理分析决策
施工现场理销售促进作十分明显具体建议：
1施工现场封闭式理力求做整洁干净材料排放整齐序类排放
2施工员确实遵守施工规章制度保证施工安全时期完工建设
3房通道整洁容丰富保证房客户身安全
九案销售现场理决策
加强销售现场理具体：
1针项目体量铺型种类特点采良现场销控手法营造销售现场积极热闹销售气氛
2针前期未销售工作中出现问题作具体求培养现场业务员良工作惯专业服务态度
3专业角度弱化推销房子业务心态强化客户理财创造客户财富信念
十案广告推广策略分析执行计划
1推广思路：报纸电视等众传媒DM展览等众传媒相结合充分展现项目性众传媒推广形象培养目标客户众传媒直击目标受众达成销售化解市场项目切良抗性建立客户信心
2媒体选：
太原电视台新闻频道百姓频道太原交通广播山西晚报太原晚报太原广播电视报DM金广告DM传单财富手册车体广告户外广告
太原电视台新闻频道贴太原市民身边新闻做料已成太原市民常收电视台百姓频道通俗办台方已深入心太原交通广播天次路况信息交通相关众节目成开车常听广播电台受众私家车公务车受者出租车客受众相吻合
山西晚报太原晚报太原区发行量受众面讲首屈指报广宣传中首选两家媒体太原广播电视报深入家庭受众面广时效性强等特点广告宣传必争DM金广告做家直投类杂志条完备通太原市高收入群通道应该目标客户应该做众传播新宣传单楼书财富手册更新新时期新指导思想树立事
外非常重车体广告户外广告时间广告宣传重点
3表达容：
娱乐业态高回报商铺容进行宣传带动整体项目销售业绩卖点辅天润柏川·御花园假日广场未业态入驻商家回报银行保证等方面进行详说明细节分阶段真实展现投资者脑中
4表现方式：前期形象总现中期卖点分述尾盘价格
5具体表现：实际操作中段业态营者实力等优势通述媒体加表现时加快四五层娱乐业态商铺设计装修施工娱乐业态商铺作宣传前锋四五层娱乐业态商铺装修完成销售起积极作
附表1 宣传排期表（见页）
附表2 费预算表
项目
档期
版位
费
备注
太原广播电视报
周次
两半版
40040元
山西晚报
1356
半版
太原晚报
2456
半版
21450X585800元
太原电视台新闻频道
太原电视台百姓频道
太原交通广播电台
DM金广告杂志
月期
封面\底
20000元左右
DM单页重印
1—2万份
周六日热点派发
财富手册
楼书重印
车体广告
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