天河区商铺市场分析
天河广州商务中心腹继北京路旧商圈新兴商业圈商业发展广州市潮流发展领航者铁号线开通天河铁口出现天河城中心位奠定基础短短年时间天河商铺红红火火天河商物业广州占角位容置疑
()分布特征
天河商业分布特征呈天河城正佳广场中心龙头四周专业市场配套发展形式商场高尚消费重点群楼商铺加街商业旺铺辅助发展模式商业分布重点盘踞三条龙脉两侧：天河路天河北路黄埔道东缓缓推进趋势
代表着高档消费天河城广场正佳广场宏城广场天河路稳稳占着中心龙头位置集中珠江新城：美居中心珠江新城广场美家天马材料城南兴材料城等集中石牌岗顶IT业商场：太洋电脑城天河电脑城南方电脑城等集中天河北路群楼商铺区：希尔顿阳光花园市华庭芳草园天麒驿帝景苑等体育西路维利广场广州购书中心黄埔道线南国厨卫博览中心东莞庄天广场等等加天河缓缓东移步伐车陂东圃板块骏景花园东方新世界天朗明居华景新城等批实力型楼盘集结量群楼商铺市场天河商业市场说托着天河响亮名字加区域外全国世界充足消费购买力实现商铺四面开花
(二)供求特征
天河商铺说淋漓满目满街满享型商场群楼商铺街街档口出货直处兴奋期天河商铺出货量消化量十分明显维利广场推出正佳广场面市现炒沸沸扬扬阳光会广场太洋电脑城广州电脑城气鼎盛整场出租满位首层二层顶手费30~40万天河北路中信东群楼商铺十分抢手型商铺供应求天河城广场占着天河轴心位置商铺租价菲动千元方米处价市火热中条件稍逊商场会存定招商难度科技街铺位处位置欠佳加身素质高存空铺位珠江新城广场正努力招商中散租铺位正寻觅着新商家
天河商铺交投活跃98年02年天河商铺批出量成交量基供求态势两年更趋供求稳定理性发展2001年天河商铺批出量643万㎡成交量85万㎡2002年批出706万㎡成交864万㎡商铺积压正处合理消化中
天河商铺成交量直处广州前列番禺海珠稳居全市前三甲位置2003年天河区商铺991万㎡成交量第位番禺区14万㎡少约3万㎡稳居全市第二远远抛离第四位东山区511万㎡1998年2003年年间天河商铺成交直占着全市成交总份额天河商铺成交量断升中1999年2003年天河商铺成交面积直升态势99年成交面积67925万方米2003年99044万方米成交升半2004年半年少新商铺市批出量成交量双双降
(三)价格特征
天河商铺说寸土寸金明显山脊效应天河体现天河城中心四周呈阶梯式递减天河城广场铺位月租金1000元㎡正佳广场首层租金750元㎡维利广场首层500800元㎡左右天河北型群楼商铺首层街高400~500元㎡月租金五山路数码科贸城首层200~250元㎡华景骏景带区群楼商铺租价100~200元㎡左右逐级递减模式天河商铺价格迹循
天河然高档商业圈代名词商铺成交均价广州高前三名位置拱手广州老三区：东山越秀荔湾天河区域跨度远远前三者价格衡导致成交均价偏低中心带街旺铺月租500~600元㎡位置佳偏远商铺月租十元㎡种衡程度拉低天河商铺成交均价
观天河年商铺均价情况天河商铺1998年2003年价格走势较稳偶升降基保持升态势2003年全市商铺均价幅跌呈鲜明天河商铺均价止跌扬然步伐缓慢价格明显高全市均水重量级商业城推出加天河商圈概念出现哄抬起2003年天河商铺价格种全市商铺均价差异扩化程度突显出天河广州商业圈中龙头位置日益明显2004年半年天河区商铺成交均价15628元方米03年12250元方米降2758升幅明显
(四)营特色
天河商铺营高档次消费中心点周边专业市场做辅助配套营模式天河城正佳广场综合型高档购物城重心周边配备专业市场包括：珠江新城专营家居装饰材料专业市场石牌岗顶IT数码科技型专业市场黄埔道建材条街专业市场天河北群楼市场体育西路书市沙河服装东圃板块区商铺等构筑起天河整商铺市场
天河商铺营呈现出附搭配层次面互补功商业营方式形成座型知名商家引领加周边量弥补商业中心足商业群体群体外系列专业市场圈更弥补商业中心次商业中心营类营方式中足种发展趋势营现象成熟商业城发展模式天河商业格局初露端倪天河全面启动成较完善商业圈形成集百货精品时尚科技超市专场美食娱乐等元化综合立体型商业城
天河商业营卖场高档次特点外数字天河科技道路特色天河特色专卖道路天河科技园天河软件园继续扮演广州区知识产权高新技术产品交易集散中心角色里具合理结构互补产业群体高新技术工业软件产业基确保天河广州市发展高新技术产业中龙头位
特色店遍布天河角落——西黍春花缘驿工作室花の姿泰伦服装鱼明星发屋……林林总总新奇异物里精致花瓶香蕈油古玩玉佩青丝假发里寻觅
(五)天河北群楼商铺
天河北仅广州住宅市场晴雨表群楼商铺标新立异更广州群楼市场唯马瞻天河北群楼商铺炙手热原点：写字楼林立加周边型高尚住宅区建成构筑起天河北中高收入消费群体二：钳制着广州新中轴线中心位置理位置优越市政规划合理三：周边交通配套完善东站铁存型商场购物办公厦娱乐康体运动中心配套齐全高档
天河北路题式群楼营天河商铺市场营特色开发商根物业理位置结合区域商铺营特点天河北路形成群楼题营特色商场街希尔顿阳光花园群楼营题家电电器业万佳入华标广场群楼超市营题帝景苑群楼酒家营题承租者金钻潮庭进驻金田花园百佳超市群楼营天誉花园群楼购书中心营题类群楼商铺具定规模群楼瞄准方客户分类十分明确避免相互竞争走错位营道路加处天河北路商务气氛街旺市区域抢手货
里群楼商铺基全部租售完毕天河北首层线群楼月租400~500元㎡高价位市华庭首层群楼整体出售形式正招商中808㎡线街铺总卖价2700万元单价33416元㎡采取样形式发展趋势着题式群楼营方发展
直东山区身独特区位环境文化教育等方面优势吸引量流资金流商品流信息流成资金密集商贸服务发达宝东山区已成广州市济活动活跃济特点鲜明城区高级商务信息服务商贸旅游专业购物等方面形成独特产业区域优势
()分布特征
年发展目前东山区商贸济基形成海印环市东英雄广场农林路龟岗四商业板块体发展格局：
海印商贸区位海印桥北面十年发展已初单海印电器专业市场发展成家电器龙头电脑软硬件设施办公设备通讯产品摄影音响器材毛线布料二手商品交易图书批发等托拥22类专业市场海印品牌标志元化商贸区该区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额半居龙头位中家电器专业市场销售年广州市类市场中独占鳌头
环市东商贸区位广州市繁华环市东路段友谊商店白云宾馆花园酒店假日酒店世贸中心国际厦电子厦远洋宾馆东山广场等18家高中档宾馆写字楼新新麦劳等数十家中外著名商家组成广州市著名高级商务高档购物区誉广州尖东东山区税收三基该区集中众型商业贸易企业饮食业年营业额2000万元批发企业数量营业额占全区类企业总量半区位优势十分突出规模档次饮食业包括新荔枝湾电子厦分店花城酒家利苑酒家等企业12家占全区类餐饮业总量13强年营业额占全区类企业总量半
英雄广场商贸区位中山三路英雄广场段中华广场流行前线商城东川名店运动城陵园西通讯专业市场东较场摩托车配件专业市场等组成已初现型综合商贸区雏形吸引力逐渐增强该区2003年商品销售额已超5亿元保持两位数良增长势头
农林路署前路龟岗商业街年悉心培育商业氛围营档次购物环境等改善中农林路商业街广州市政府确认继九北京路商业街第三条商业街现已发展成广州王府井百货楼龙头类专卖商店云集广州第三商业街署前路龟岗商业街三年中变中段特色楼宇修茸整饰新形成东山百货楼龙头具东山传统特色新兴商业街该区百货服装鞋类居年营业额已超7亿元
(二)供求特征
东山区商铺市场1998年2004年半年批出量1975万方米占全市(原八区)批出量7510区相东山区商铺供应量明显偏低东山区行政面积较商业土供应量限着直接关系时90年代中期房产开发热潮中少理位置优越商物业种缘变成烂尾楼东山区具良商业开发路段更缺乏2003年东山区新增售商铺仅海印盛贤纺织(布艺)城供应量减少原商铺物业成关注焦点迅速消化存量商铺成期首目标04年半年东山区更鲜新商铺市
东山区商铺市场1998年2004年半年成交量2514万方米占全市(原八区)成交量1133商铺市场供应量成交量基持反映东山区商业氛围浓厚成交活跃带动二手市场非常红火2001年2003年二手商铺成交面积901万方米占期手商铺成交量3584
(三)价格特征
东山区作广州市济贸易中心区商铺价格直高全市均价格19982004年半年东山区商铺成交均价18439元方米高出全市原八区12556元方米500元2003年较宗商物业整体低价转导致商铺成交均价降8281元方米低全市均售价位水荫路雅景花园14层商铺10000方米首层12000元方米余3400元方米超笋价格整体转寺右新马路街物业二层商铺3700方米250万整体转东华实业均价仅6757元方米商业中心位未受影响新建型商场然热销
调查显示东山区商铺均租赁价格处全市中高水段商铺租金参次较根东山区发展目前该区域商业环境分四板块板块然营重点商业结构租金水相衡型综合商场首层中心段线街商铺租金普遍300元方米•月位置较佳甚千元中山三路中华广场淘金路丽柏广场等理位置居二线商铺租金水线商铺相明显截差距位福路巷商铺均租金50元方米•月处东山商贸中心区淘金路淘金南路街铺租金丽柏广场着天壤仅150元方米•月
(四)综合商场——漩涡效应
作商业发展领头羊综合商场兴起原商业格局造成击外更重带新营理念特色传统方式进行良性竞争综合商场段优势超规模制造出明显漩涡效应带汹涌流时带巨商业空间拉动商业中心外商铺租金路飚升租金回报十分喜
中山三路路段扩阔遗失批年代已久老字号店铺中华广场等商业物业肩负起维系该路段商业氛围重担租金水路升目前中华广场首层般铺位租金700元／方米•月二层550元／方米•月三层400元／方米•月四层200元／方米•月流行前线烈士陵园铁站利般铺位租金达600元／方米•月金帝濠老鼠街然已次转手目前三层铺租高达650元／方米•月三场理位置组成三角形
(五)专业市场
东山区年商业发展文化沉淀现已形成独具特色专业市场：
海印电器市场位海印桥北面十年发展已初单海印电器专业市场发展成家电器龙头电脑软硬件设施办公设备通讯产品摄影音响器材毛线布料二手商品交易图书批发等托拥22类专业市场海印品牌标志元化商贸区该区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额半居龙头位中家电器专业市场销售年广州市类市场中独占鳌头
陵园西电信通讯市场开发9 0年代初位陵园西路中山三路较场西路北端三路段新帝豪电子城陵园西通讯城广信通讯连锁限公司等家型商城龙头营业户1 0 0 0户营手机BP机种通讯摄影器材目前广州市通讯器材专业市场
较场西摩托车零配件市场处较场西东华西体育场四周等路段街道协35 l 8工厂拆围墙引入摩托车商户营发展营业户约1 0 0 0户华南区早开办较型摩托车配件市场
仰忠街精品市场开发1983年分布仰忠街青云直街天马巷等段拥档位3 6 0营女士饰物化妆品治理整顿火灾隐患2000年搬迁珠光街万福花园空置工
文德路文化旅游条街具悠久历史渊源营装饰书画文化精品文房四宝市场广州三轩粤雅斋等老字号现代装饰书画精品店具浓文化气息较高旅游开发价值文德路现塘街统开发书画廊档口1 8 5间文明路段档口2 0间
作广州发源越秀区拥2000年文化积淀时拥广州市旺气繁华街市快捷信息便利交通誉璀璨明珠黄金宝越秀山中山纪念碑海珠广场珠江边条城市传统中轴线越秀区形成久衰商贸中心位
()分布特征
越秀区全市十区域面积区商业网点分布较集中北京路商业龙头中山路(四路五路六路)德路文明路解放路南路等路段扩散形成高级综合商场步行街商铺专业市场街商铺存局面
北京路步行街条全国早步行街位越秀区全长1200米关资料显示北京路298家街商铺中步行街183家商业利率高达100优越理位置密集流量北京路步行街商铺成众品牌专卖店爱耐克阿迪达斯苹果莱尔斯丹鳄鱼恤堡狮龙佐丹奴班尼路G2000麦劳肯德基等种国际品牌专卖店连锁店达108家
越秀区北京路步行街远闻名越秀区综合商场围绕着北京路分布：新新广百(广百新翼)南北镇守北京路交会北京厦裙楼商场光明广场建中明盛广场紧挨北京路亿安广场北京华联购物中心(中旅商业城)段形成购物热点场
步行街综合商场外越秀区专业市场营声色德路干果海味市场食品文具玩具精品市场营古董字画工艺美术品文德北路文化专业街新路鞋类批发市场历史悠久专业市场
(二)供求特征
越秀区商铺市场1998年2002年批出量1449万方米占全市(原八区)批出量682仅次芳村黄埔两区作广州市文化商业发源越秀区已形成繁华商业区域供开发商业限时越秀区行政面积仅89万方米公里导致年越秀区商铺供应量较少发展面积空间缺乏状况2003年越秀区新增售商铺名盛广场广百新翼玩具城光明广场等
越秀区商铺市场1998年2003年成交量2016万方米占全市(原八区)成交量981商铺市场供应量成交量基持反映越秀区商业氛围浓厚成交活跃时带动二手市场非常红火2001年2003年二手商铺成交面积689万方米占期手商铺成交量924手交易基持
(三)价格特征
广州市房局取数显示(见表)19982004年半年越秀区商铺成交均价21163元方米高出全市原八区12556元方米1000元位居全市成交价格榜首越秀区商业优势位凸显疑
调查显示越秀区商铺均租赁价格处全市高等水：北京路广州市繁华商业中心街商铺租金成全市商铺逾越峰线均首层商铺租金1000元方米位置较方米20003000元间目前正营广百新翼负负二层租金200300元方米•月德路——江路干果海味玩具精品条街酒吧街商圈商铺越越衿贵德路海味专业市场中租售价高山海城首层销售售均价88万元方米(建筑面积计算)租赁价800900元m2次海中宝专业市场首层租售价分8万元m2530元m2流花区全国规模时装批发集散14家型服装批发市场拥20万方米室营业面积汇聚服装营商户1万家交通便利服装品种日客流量达20万次货流量达40吨年成交额愈100亿元
(四)商业步行街
作广州市第条全天候商业步行街北京路广州市繁华商业中心里千家商店仅汇集广州百货厦新新商场等型百货商厦更吸引莱尔斯丹卡佛莲皮匠世家等著名服装皮具品牌专卖店驻足广州商铺密集流集中商业街素广州黄金商圈称
解北京路日均流量达30万次节假日更达50万次旺财旺商铺供求明显僧粥少造成商铺租金奇贵顶手费相惊般首层商铺方建筑面积月租金1000元位置较方米20003000元间点商铺更超5000元／方米北京路某铺位首层街面积120方米四层业开价1800万带租约月收租22万元年回报率高达15巨额回报然吸引众投资客趋鹜
避免规划定位商圈(天河商圈九商圈等)雷北京路商圈定位围绕娱乐休闲旅游功造国际化商厦客户群方面面广州市场时力争珠三角香港澳门客户目前北京路建型商厦包括光明广场名盛广场五月花广场加北京南路筹建中韩门综合购物中心国外零售业卖点商厦北京路成型购物商厦集聚
北京路周边惠福东路高第街南路泰康路围绕着十行业形成专业街批发市场繁华中山路形成五条横街结合周边文物古迹旅游景观商业网点发展连体构成区域商业优势旅游资源文化古迹现代化建设糅合起进构成广州第商圈
(五)专业市场
越秀区年商业发展文化沉淀现已形成独具特色专业市场：
德路传统专业市场条街早年咸鱼水产交易市场发展天型海味干货批发市场玩具文具精品副食品等专业市场相继进驻已拥国际玩具城中港城亿安广场德宝交易广场等型商厦形成海中宝山海城国际玩具文具精品广场三足鼎立局面
政府造德路实现德路商业升级换代入室营代室外零散营策略现德路专业市场形成海中宝山海城国际玩具文具精品广场三足鼎立局面三专业市场具备规划优势配套服务优势租售价德路高调查数显示德路海味专业市场中租售价高山海城首层销售售均价88万元方米(建筑面积计算)租赁价800900元m2次海中宝专业市场首层租售价分8万元m2530元m2文具精品专业市场中租售价高国际玩具文具精品广场首层租售价分6万元方米330元方米次德宝交易广场首层租售价分4万元方米(现二手价约99年发售时手价达7万元方米)100元方米
长堤马路江西路酒吧街旧广州繁华街道长堤带聚集众老字号爱群酒店东亚酒店公酒家海珠戏院广州市电影院等越秀区独商业文化遗产基础规划建设长堤江路带成江路西餐酒吧风情街闻名北京路步街相互辉映广州现时观光休闲区该区域家酒吧面积分布中型酒吧居面积分布500方米清吧营性质酒吧面积较般80~400方米爱群爵士吧清水居马田音乐咖啡厅外长堤带酒吧营范围较杂间酒吧兼卡拉OK表演SHOWDISCO功调查显示般带卡拉OK酒廊占整体酒吧数量50带卡拉OK功酒吧面积较龙胜吧占天字广场13整层裙楼约3000方米ET太空城13层中空约1万方米
流花区服装市场全国规模时装批发集散14家型服装批发市场拥20万方米室营业面积汇聚服装营商户1万家交通便利服装品种日客流量达20万次货流量达40吨年成交额愈100亿元
濠畔街鞋材专业街东起解放南路西海珠南路全长约650米约商铺950间左右营种类皮革料鞋底鞋木制品制鞋机械工具粘胶剂胶片海棉条等营方式批发客户体专业户没形成站西路样专业市场里传统鞋材专业市场然规划市政配套局限性市场配套足濠畔街名声外现少客前成交量错
()分布特征：南北驾齐驱
荔湾区现商铺分布东西走中山七路中山八路分界北面服装电器专业批发市场火车站带白马天马服装市场中山八路带童装批发市场西场电器城等南面九路十甫路核心步行街商业加荔湾广场名汇广场十甫名华宝广场等综合性购物商厦铸起老城区商业旗帜
区域商业分布南面托九路步行街加众综合性购物商厦成荔湾商业繁茂着广州广佛市圈概念形成北面托原专业市场便利交通着新新进入型娱乐休闲综合场动感西关开业加已开业康王商业城开业富力童世界北面商业氛围正逐步升
(二)供求特征：供求
荔湾区位处广州西部占水道交通塞形成广州商业重目前广州城市中心逐渐东移趋势荔湾区商业位然动摇荔湾区属老城区供开发日益减少房产开发量相减少商铺批出量成交量占全市原八区例：广州市房局统计数显示1998年2004年半年荔湾区商铺批出量3416万方米占全市八区商铺批出量例1327荔湾区商铺成交量2186万方米占全市八区商铺成交量例985外数显示19982003年荔湾区商铺成交量2186万方米19982004年半年荔湾区商铺批出量已达3416万方米商铺市场然呈现出供球态势
(三)价格特征：租售价格差距
荔湾区传统商业旺区然段商业氛围租售价格呈现出天壤特点：步行街专业市场贵九路步行街首层租赁价格5001500元方米间典型商铺十甫名首层售价高达10万元方米专业市场站南路带服装专业批发市场首层租赁价格600元方米左右爆满中山八路带童装批发市场首层租价200350元方米间
外广州市房局统计数显示1998年2004年半年荔湾区商铺成交均价21715元方米明显全市八区商铺成交均价12556元方米高综观荔湾区19982004年半年价格走势19982001年走呈跌趋势出现种情况原年批出量直成交量房产市道整体暖2002年开始商铺成交价格止跌反弹受供应影响2004年半年呈直升趋势升幅度达5793
(四营特色：区域商业特色吻合
荔湾区商业营特色呈现出区域身商业特色相吻合特点荔湾区美食珠宝玉器成荔湾商业两特色食广州食荔湾西关美食已成广州道招牌时荔湾区居民收藏珠宝玉器风雅俗综合商场营特色紧扣区域商业特色荔湾广场二三四五楼名汇广场六楼均设美食城时两综合商场首层负层定位营珠宝玉器等精品中山八路带童装批发市场火车站带服装批发市场秉承已久营历史断升级换代
()分布格局：西东
海珠区商业分布格局正历西东发展趋势已形成时尚购物街专业市场齐头进营态势
东晓路广州道分界线海珠区商业格局分西部传统商业板块中部商业板块琵洲会展中心核心东部商业板块
海珠区西部江南西路江南道北昌岗路带海珠区传统商业旺区江南西路直稳坐海珠商业龙头宝座荟聚众品牌专卖店河南高档发展成熟商业区赢全国购物放心条街美誉江南道北婚纱条街更成行成市远闻名受辐射影响该区附宝岗道前进路江南道中等商业渐带动起宏宇广场裙楼商场招新佳入住成宝岗道高档购物中心前进路万国广场家乐福撑腰西部江带海珠区政府意滨江西路造成海珠区酒吧条街
西部传统商业区域历年发展着房产开发东拓展中部东部商业正崛起
海珠区中部铁二号线开通新港城成铁盖物业百佳裙楼商场全部消化中布匹市场升级换代滨江中路带连片开发商品房裙楼商铺目前已形成定商业氛围广州道南海珠区传统布匹汽配专业市场目前吸引百安居落户广州道南
东部板块琶洲国际会展落成投入运营带动整海珠区东部商业发展丽影华庭商业广场目前海珠区东部购物场外会展新城家庭花园等新兴商品房裙楼商铺销售情况较理想
(二)供求态势：供求
历史海珠区广州市区里直担着工业区角色区工厂林立年着广州概念确定城市化进城加快海珠区跃升成中心城区工厂陆续搬迁商品房相继拔起房产市场风生水起商铺市场供应量成交量直居较前列(见分析部分)广州市房局统计数显示1998年2004年半年海珠区商铺批出量成交量分5768万方米4775万方米占全市八区商铺批出量成交量例分2241215219982004年半海珠区商铺批出量成交量出993万方米形成供求局面
2003年海珠区商铺成交量971万方米占全市原八区商铺成交量面积3686万方米例2634年期2873降263百分点
(三)价格特征：波动较
调查显示海珠区商铺租售价格江南西路带贵街旺铺租赁价格350650元方米间首层商铺售价江南西路润汇厦2700033000元方米间次滨江东路首层商铺租赁价格150250元方米间售价2000030000元方米间
总体销售价格方面广州市房局统计数显示1998年2004年半年海珠区商铺成交均价10141元方米明显低全市原八区商铺成交均价12556元方米波幅较全市原八区区历年商铺成交均价较稳海珠区呈现出波幅较特点：99年98年长18962000年降12302001年2000年升9392002年2001年降2042003年02年降3050降率高原八区降率原海珠区区域价格相差较边缘带明显低中心范围着房产开发断边缘带推进拉低商铺成交均价2004年半年着海珠区房产市场断成熟琶洲等商务商业氛围断增加海珠区商铺价格迅速攀升10141元方注增幅达6307明显快速原八区1792增幅
(四)营特色：专业市场时尚购物街齐头进
海珠区珠江北岸老三区天河区江隔海珠区原工业区生活消费极便导致坊间流传着宁河北张床河南间房说法已非昔着城建房产市场发展海珠区已发生翻天覆变化商业市场蓬勃发展形成专业市场时尚购物街齐头进发展态势：江南道婚纱条街中布匹批发市场广州道南布匹汽配市场等专业市场已沉积浓厚商业氛围江南西路信广场万国广场新港城丽影华庭等时尚购物带海珠商业添加抗衡河北法码河南市民购物河北
白云区广州老八区中面积区域覆盖范围广离广州市中心距离远部分区属广州商业冷落偏远商业氛围够成熟没型高档次消费重心商铺市场呈点状分布型专业市场商业点加区群楼街商铺补充形成白云区商业格局
()分布特征
白云区商铺专业市场集中区域：三元里站西路段皮革专业市场机场路广园路段汽配月历化妆品音组合成专业市场群黄石路机场路段汽配汽车品特色专业街加附带区商铺市场白云道饮食长廊位增槎路农副产品批发市场群规划中白云新城商业中心会未白云区商业集结点
广州市中心区域相白云区商业然较分散缺乏相集中带机场路三元里黄石路广园路白云道附商铺食肆基没北京路天河城等相集中商业旺见白云区商业步伐然走较缓慢说明白云区然片作天启动白云区远景路商业街项目白云新城商业中心会白云区商业凝聚点
(二)价格特征
白云区商铺租金远市区商铺租价低呈规分布区域租金价格根区域兴旺程度会差市场整体素质法市区商场相基没理机制里市场理费明显低者收缴理费市区商场相显较杂乱
机场路广园路段专业市场集散根市场兴旺程度价格分汽配市场月租金50元㎡左右做化妆品市场100元㎡左右文化精品城60~100元㎡左右音城铺90元㎡街超100元㎡路街商铺租金30~50元㎡左右机场生活区群楼商铺100~120元㎡天架专业市场租金80~100元㎡租金理费价格低廉侧面反映出白云区商铺档次明显市区低
1998年2004年半年白云区商铺全市八区商铺成交均价表出白云区商铺均价正逐年全市拢断提升中1998年全市相差7428元方米(成交均价全市成交均价半)缩短2004年半年561元方米拉全市成交均水
(三)供求特征
白云区区跨度商业专业市场规模然较方显气足空铺位较特位置差流少方街群楼者专业市场空铺位离市区较区域空置率较天架站西路三元里离市区较区域专业市场街商铺十分抢手出租率90
白云区商铺市场然档次较低商铺成交说十分频繁2003年全年商铺成交面积417万方米排东山区全市十区排名第五全市占例仅1131分量较少年白云区商铺成交面积出2003年白云区商铺成交面积摆脱前年降态势成交面积止跌扬02年增长163紧紧着全市发展步伐白云区商铺批出量成交量全市原八区表中出白云区商铺批出成交合理批出成交基保持致1998年2004半年年白云区商铺总批出量3709万㎡仅成交量3683万㎡出2600㎡呈现出供求衡态势
白云区商业增长步伐远远落全市均发展水全市占例十分稀少着旧机场搬迁百信广场暂露头角白云新城核心商业圈逐步形成庞商业辐射正处酝酿期白云区商业会展全市抢占定份额
(四)营特色
白云区商铺市场较低档次点状营专业市场营点例：三元里站西路皮革营点天架服装装饰材料营点黄石路集汽车销售汽配维修信息四位体汽车销售条街增槎路农副产品营点市场批发园区零散区群楼商铺营
白云区商业状态目前发性零散性特征然型商铺食肆型购物场然没难某点凝聚出股较强烈商业气息加区域专业市场营层次较低配套设施落整体形象陈旧程度钳制市场群进步发展社区网点型商业区域消费中心日服务业倾点满足局部消费群社区网点说遍开花规模档次局限性商业发展影响力限足承托起整白云区商业兴旺
白云商业市场概括起：步行街千呼万唤独立商业城成气候专业批发市场繁杂序群楼商铺良莠齐区商铺政
(五)专业市场导白云商场
中国皮具半广东广东半白云广东省皮革工业协会理事长王建新中国(广东)皮具发展坛说句话白云区专业市场皮革外汽配建材装饰化妆品农副产品等系列专业市场群白云区商业发展导者
白云区专业市场具规模庞影响力特点梓元岗皮具批发中心金龙盘国际鞋业皮具广场白云世界皮具贸易中心等国际型专业市场机场路段兴发广场国化妆品批发市场沙太路广东天健国际家居装饰材料商贸广场华南区建材批发交易市场黄石路机场路汽配市场享负盛名专业市场影响深远相甚远白云区专业市场普遍产品品牌少名牌更少尴尬局面加城乡发展均衡均GDP较低发展空间受定限制等方面劣势程度抑制白云区专业市场档次发展
着市政北优出台白云区立足根专业市场进行档次全面提升白云区规划建造式集中规模档次高专业市场逐渐淘汰目前低档次规模批发市场美博城湛隆汽配市场翔龙佳国际数码鞋业城乐佳商业广场汽车商贸条街等5专业市场模式逐步形成白云专业市场种强强势
(六)区商铺初显峥嵘
机场路黄石路附白云区北部发展潜力区域口密集交通便利区已形成汽车装饰等专业市场百货零售业处街商铺阶段年区商铺发展倪端初显白云区黄石路机场路段成熟区里商铺买卖十分旺盛区商铺里投资服务功较强营项目相前景
调查黄石路成熟楼盘商铺收益率相错现手商铺已买通二手中介购入商铺投资祥景花园A区商铺均月租约70元／㎡菜场附商铺价格更理想均月租160元／㎡间53方米商铺家连锁药店租月租高达8000元5年前里月租仅80~100元／方米白云高尔夫花园区商铺已基售罄投资收益情况较富力阳光美居区商铺月租金初45元／㎡升现60元／㎡手商铺售价已达7000元／㎡元邦•航空家园街商铺已销售空
目前黄石路段营区商铺服务性行业干洗店美容美发店士印店者药店服务性强商铺会较回报会方便业购物吸引更买家程度填补区域商业足抓住业消费心理发展空间十分巨
芳村区位广州市西南南海德广州市西南出口长期芳村作居住区概念非常模糊心目中芳村直工业农业区城乡结合特点芳村区商业设施配套档次
年芳村区政府区域功作重新定位水秀花香新城区芳村区未发展蓝图芳村充份利千年花乡特点力发展花卉业时根文化底蕴促进家居精品花鸟鱼虫市场茶叶市场建设铁号线五号线广佛铁贯穿全区西南出口利条件极利发展物流配送业汽车专业市场芳村区商业展现独特魅力
()分布特征
芳村区区域面积较商业设施配套围绕着住宅区十年开发建设芳村形成定规模商业板块花湾板块长堤板块中花湾区域芳村区商业中心专业市场般芳村道花道分布物流汽车销售专业市场分布广佛广中等外环出入口`
花湾板块Ø
花湾板块位芳村区中心带芳村道花道龙溪道东教北路板块横交错芳村区重点发展区域铁号线广佛铁横穿中交通条件十分优越芳村区城市规划计划龙溪道发展成观光休闲花卉业物流业区域花湾板块已建成住宅区花城广场怡芳苑红棉苑乐怡居合兴苑等居民消费处中高档层次板块成熟街商铺东教北路花蕾路荣兴路浣花路东百花湾超市芳村商业街芳村食街等型商业设施较型专业市场座落中着整体营商环境提高原较低迷铁线商铺正走出低谷
长堤板块Ø
长堤板块陆居路芳村区传统商业街前芳村区唯灯光夜市设白鹅潭酒吧风情街板块兴旺专业风情饮食街现时陆居路营通讯服装期芳村区计划该区域建国际美食城芳村区美食街声名进步远扬板块芳村道街商铺三年中变整治焕然新中市农贸市场更物美价廉吸引众广州河北芳村消费该区芳村老城区商业设施较居民消费力处中等层次时该区江景资源优势适宜发展特色休闲旅游商业项目极具发展潜力
专业市场Ø
芳村区位广州市西南出口年政府力改造区交通芳村区市区珠三角周边城市联系更加紧密时芳村区天独厚千年花乡优势芳村区年力发展花卉业家居精品业物流业汽车业等专业市场目前花卉花鸟鱼虫茶叶市场已成三足鼎立局面南方茶叶市场全国茶叶专业市场2001年年销售额15亿元位龙溪道广州市花卉博览园广州市重点发展项目年交易额更达二十亿元时全市农业产业济示范工程
(二)供求特征：租赁活跃专业市场热手
三年成交统计数反映芳村区商业铺供求表现二手成交量激增二手租赁业务活跃
直芳村区商产项目发展出色商铺供应占全市份额非常2001~2004年半年手总成交量仅占全市成交514供求特点租赁业务高销售交易方面芳村区房产开发面积少导致商铺市场总体供应量偏少方面历史原造成：芳村区前农业区农村集体例较着城市化进程村镇渐渐变城区中心带茶教村花村白鹤洞村村镇集体占该区商业部分越花鸟鱼虫市场阳文批市场岭南花卉市场等类物业村委会建出租进行市场建设业拥永久产权芳村区然专业市场众二手产权交易反映市场份额
2002年~2003年芳村区商铺建设巨飞跃2002年2003年手交易分289万257万方米2001年增幅10倍交易量增加新增裙楼商铺消化前积压区裙楼商铺交易带动汾水区金兰苑坑口金道花苑花城广场怡芳苑等政府机构国税分局浣花路购入面积裙楼作办公场着芳村区商铺建设断发展二手成交会更加活跃
(三)价格特征手降温二手飚升
根房局统计数反映芳村区二手商铺价格表现迥然：芳村区手商铺价格降幅较二手价格保持稳增长趋势手成交均价2001年8035元方米降2003年3997元方米降幅达49742004年反弹回升7067元方米手价格降市场消化前期积压单位致外专业市场数村委出建设营者取商铺永久产权造成专业市场商铺销售例偏低市场数完全反映商铺交投活跃程度
租金方面专业市场租金表现理想裙楼商铺租金水普遍高区非街商业裙楼空置率较高层裙楼商铺租金般30200元方米幅度二层租金1025元方米水市场总体表现商铺租赁业务远销售活跃根调查现时区商物业成交活跃花湾板块般街铺租金80150元方米长堤板块商业旺陆居路段租金100250元方米芳村道线裙楼租金保持40100元方米幅度转手案较少租金处较低水
四营特色
传统专业市场道市场档次台阶
Ø
着年交通市政环境巨变化区域战略发展芳村区专业市场出文化牌重点发展文背景历史传承商业项目花茶精品等富含文化品位专业市场已芳村区项目原市场基础营规模扩提升档次南方茶叶市场正建设芳村茶叶城营面积达32万方米投资2亿元时改业产权局面营容涵括茶文化全部概念广州花卉博览园更政府牵头圈千亩组织园艺商联合造花卉产业形成科研产销条龙产业链极具芳村千年花乡特色目前芳村越花鸟鱼虫市场南方茶叶市场花博会均执市类市场牛耳吸引四方八面流家居装饰业精品业类文化底蕴较强市场进驻芳村金海马集美居阳文批等芳村区专业市场综合文体品位提升
物流业汽车销售产业成新兴产业
Ø
政府规划龙溪道北6000亩建设成芳村型物流园区芳村道花道开设汽车销售专门店广日产东风等新兴物流业区传统花卉茶叶区家居专业市场汽车销售业结成相互促进纽带专业市场间构筑批发零售市场流通台促成专业市场资源优势发挥新兴产业尚处起步阶段成熟尚需时间
社区商铺发展迟滞冷热均欠缺购物商圈Ø
相蓬勃发展专业市场区社区商业配套显逊色亮点较少冷热均集中花湾陆居路带余社区处零散状态方面芳村区居民消费层次较低需足方面配套完善造成区居民外区消费惯社区商铺物业营档次偏低居住区开发时间长桥东区间岛价超市配套明显足
期芳村区开始原商业配套进行改造升级原商业圈着重发展潜力商业项目2003年芳村取消营10年陆居路灯光夜市传统陆居路改造成全天候商业步行街长堤路白鹅潭酒吧风情街构筑长堤板块休闲商业中心芳村区中心区花湾板块通住宅项目带动商业项目发展确立该区成购物中心区区花城广场成芳村区首铁盖购物中心2004年月进驻中中心效应时带动周边银行中介饮食娱乐等配套设施发展时提升板块租金水芳村区实质意义购物商圈未形成
番禺区广州市新区辖南沙济技术开发区莲花山保税加工区20镇规划中心城区263方公里包括市桥石基沙湾钟村石5镇行政区域
番禺区年房产成交占广州楼市半壁江山番禺区商铺成交量排广州市第位城市规划中广州市已确定番禺南拓中心区广州市新火车站选址石壁广州市学城落户新造……番禺区商业前景非常番禺区高速济发展促商贸活动持续旺盛八九十年代红火易发广场现规模巨万博中心未计划兴建汉溪商业中心番禺区商业格局已质飞跃着华南板块住宅组团断扩张完善华南板块居住口急剧增加区商业配套求断升级区区域点状环状线状商圈正逐渐形成
()分布特征
观目前番禺区已形成定规模商业网点区商业配套分布呈现较强域性根理位置分市桥板块石洛溪板块华南板块板块迎宾路线石现已形成规模高档次专业市场市桥板块洛溪板块华南板块商业街购物中心华南板块楼盘均规模较区商业配套
市桥板块
Ø
市桥番禺区府区商业活动活跃区域商业设施发展历较长历史形成具特色商业街购物商场中北路繁华路市桥繁华商业街两条街名店云集行鲫分布较服装连锁店型购物中心特色商场友谊中心名店城禺山商场流行营等北路类似广州市北京路清河路光明路禺山道长堤路康路环城路横交错相互编织成交通黄金网络商业黄金圈着铁三号线建设步伐加快铁商圈概念商铺正逐渐形成
洛溪石板块
Ø
洛溪板块商业设施着洛溪板块盘断成熟完善洛溪第盘洛溪新城开发已十年时间洛溪板块盘数少丽江花园洛溪新城洛涛居华苑明珠广州奥园等等板块常住口级数扩张现时洛溪板块商业中心洛溪新城街铺百佳麦劳式饮食店成行成市隔江偏安隅丽江花园十年酝酿区商业设施根性变化丽江花园渔码头商业项目已全面启动板块型专业市场沙溪商业城石家私城
华南板块Ø
华南板块创造广州市房产市场奇迹短短年时间里面南村镇片土家产鳄瓜分具特色超型区楼盘涌现眼前前祈福新村已钟村镇扎根祈福新村面积超400公顷规划口135万实质意义新城区已形成市政规划滞缘区纷纷重复建设区配套现时型区均商业设施服务区住户星河湾华南新新锦绣香江南国奥林匹克花园已出台广州市商业设施规划中铁汉溪站附建设型Shoppign Mall满足该区域消费需求
专业市场
Ø
番禺区处珠三角前位置理位置非常优越时番禺区村镇供应土较价便宜种利素造众专业市场分布中目前番禺正形成家居汽配电子五金型专业市场分布市桥石迎宾路板块迎宾路龙头现时板块招商项目万博中心中家私连锁店吉盛伟邦斯高电子专业市场已进驻万博中心迎宾路线汽车销售4S店断涌现伴着该区高消费群进步增加番禺汽车市场家居市场会更发展空间
(二)供求特征二手齐头进称甲市场
番禺区二手商铺持继保持强劲势头交易量居全市首位20012004年半年番禺手成交量占全市例分：3107364425732189时番禺区商铺二手交易已媲美手交易量2003年例2003年该区二手交易量1294万方米手交易量少106万方米2001~2004年半年三年期间番禺二手交易占全市成交例3504
番禺区商铺供应集中石洛溪市桥华南板块华南板块万博中心例中心总建筑面积达18万方米外围商业街物业已全部售出番禺区商铺价格相较低仅天河区价格13相部分投资者青睐观商业前景刺激该区商物业投资型成熟社区开始出售物业丽江花园洛溪新城原促成庞二手成交量
(三)价格特征：稳增长升值潜力
2001~2003年番禺区商铺二手价格保持稳态势手均价维持4100~5100元方米幅度着南拓逐步实现番禺区居住氛围日益浓厚2004年半年番禺区手商铺售价已达7067元方米增长5898高全市增长率1819根市场调查显示番禺区板块商铺价格特征表现：
市桥板块
Ø
市桥商铺租金水高路段北路繁华路次分光明路清河路南区均租金水100300元方米手售价6000~25000元方米
北路繁华路集中量街铺综合商场饮食服装百货店鳞栉次现时北路街铺租金达600元方米北路综合商场名店城店铺般2500元间繁华路街铺租金200400元方米光明路街铺租金80150元方米清河路租金40120元方米幅度南区处旧城区消费层次较低租金维持40100元方米
石洛溪板块
Ø
十年房产市场发展石洛溪板块商业气氛较浓厚租金水较程度飚升现时洛溪新城均租金水100200元方米石镇路街铺租金水3060元方米
板块洛溪新城中心商铺租金100200元方米洛溪新城裙楼商铺售价1500025000元方米间
丽江花园街铺租金水般30～150元方米丽江花园2002年3月份开始出售丽字楼带租约商铺价格低3527元方米高23181元方米均价格6607元方米
洛溪水邻石镇然开发时间较早前期规划未完善商业配套直档次租金处较低水现时形成富丽路托街商贸区般裙楼商铺石家私城该路段街商铺租金3050元方米水
华南板块
Ø
华南板块目前形成较规模商业设施迎宾路万博中心板块众型楼盘商业配套处起步营阶段数区商业配套发展商租务处统理楼盘广州雅居外销售商铺广州雅居乐商铺售价均价9800元方米相信着区入住率提高发展商会增加销售供应量根调查板块型楼盘商业配套设施租金水般30250元方米幅度中祈福新村商业街租金众首租金达120250元方米
专业市场Ø
番禺区域辽阔土成便宜区域分布少专业市场石钟村南村沙湾等种商城专业市场市场理数然粗放形式造成整体档次高租金水较低石钟村南村等乡镇型专业市场租金2030元方米新兴专业市场走高档次高附加值路线保证市场形象提高租金水例万吉盛伟邦斯高国际数码电子港沙溪商贸城等
(四)发展前景
番禺区广州市重点发展区域广州市商业远景规划中广州市商业布局南跳跃：充分利铁轻轨快速干线建设优势实施番禺广州新城南沙等跳跃式发展广州新中轴线延伸沙湾水道番禺区崛起现代化滨水商业区中托轨道交通铁3号线4号线12号线琶洲岛学城石市桥站点伸展商业网络沙湾水道北岸配套广州新城滨水低密度住宅区设置中心型购物广场建设开发时尚休闲型购物广场等休闲功区沙湾水道南岸建设生态景观休闲商业服务业
番禺区利处珠三角前优越条件型专业市场会走整合型外型商业台路线着板块新型住宅区扩完善区消费力提升商业发展推波助澜该区商铺交易会保持强劲态势
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天河区商铺市场分析
天河广州商务中心腹继北京路旧商圈新兴商业圈商业发展广州市潮流发展领航者铁号线开通天河铁口出现天河城中心位奠定基础短短年时间天河商铺红红火火天河商物业广州占角位容置疑
()分布特征
天河商业分布特征呈天河城正佳广场中心龙头四周专业市场配套发展形式商场高尚消费重点群楼商铺加街商业旺铺辅助发展模式商业分布重点盘踞三条龙脉两侧：天河路天河北路黄埔道东缓缓推进趋势
代表着高档消费天河城广场正佳广场宏城广场天河路稳稳占着中心龙头位置集中珠江新城：美居中心珠江新城广场美家天马材料城南兴材料城等集中石牌岗顶IT业商场：太洋电脑城天河电脑城南方电脑城等集中天河北路群楼商铺区：希尔顿阳光花园市华庭芳草园天麒驿帝景苑等体育西路维利广场广州购书中心黄埔道线南国厨卫博览中心东莞庄天广场等等加天河缓缓东移步伐车陂东圃板块骏景花园东方新世界天朗明居华景新城等批实力型楼盘集结量群楼商铺市场天河商业市场说托着天河响亮名字加区域外全国世界充足消费购买力实现商铺四面开花
(二)供求特征
天河商铺说淋漓满目满街满享型商场群楼商铺街街档口出货直处兴奋期天河商铺出货量消化量十分明显维利广场推出正佳广场面市现炒沸沸扬扬阳光会广场太洋电脑城广州电脑城气鼎盛整场出租满位首层二层顶手费30~40万天河北路中信东群楼商铺十分抢手型商铺供应求天河城广场占着天河轴心位置商铺租价菲动千元方米处价市火热中条件稍逊商场会存定招商难度科技街铺位处位置欠佳加身素质高存空铺位珠江新城广场正努力招商中散租铺位正寻觅着新商家
天河商铺交投活跃98年02年天河商铺批出量成交量基供求态势两年更趋供求稳定理性发展2001年天河商铺批出量643万㎡成交量85万㎡2002年批出706万㎡成交864万㎡商铺积压正处合理消化中
天河商铺成交量直处广州前列番禺海珠稳居全市前三甲位置2003年天河区商铺991万㎡成交量第位番禺区14万㎡少约3万㎡稳居全市第二远远抛离第四位东山区511万㎡1998年2003年年间天河商铺成交直占着全市成交总份额天河商铺成交量断升中1999年2003年天河商铺成交面积直升态势99年成交面积67925万方米2003年99044万方米成交升半2004年半年少新商铺市批出量成交量双双降
(三)价格特征
天河商铺说寸土寸金明显山脊效应天河体现天河城中心四周呈阶梯式递减天河城广场铺位月租金1000元㎡正佳广场首层租金750元㎡维利广场首层500800元㎡左右天河北型群楼商铺首层街高400~500元㎡月租金五山路数码科贸城首层200~250元㎡华景骏景带区群楼商铺租价100~200元㎡左右逐级递减模式天河商铺价格迹循
天河然高档商业圈代名词商铺成交均价广州高前三名位置拱手广州老三区：东山越秀荔湾天河区域跨度远远前三者价格衡导致成交均价偏低中心带街旺铺月租500~600元㎡位置佳偏远商铺月租十元㎡种衡程度拉低天河商铺成交均价
观天河年商铺均价情况天河商铺1998年2003年价格走势较稳偶升降基保持升态势2003年全市商铺均价幅跌呈鲜明天河商铺均价止跌扬然步伐缓慢价格明显高全市均水重量级商业城推出加天河商圈概念出现哄抬起2003年天河商铺价格种全市商铺均价差异扩化程度突显出天河广州商业圈中龙头位置日益明显2004年半年天河区商铺成交均价15628元方米03年12250元方米降2758升幅明显
(四)营特色
天河商铺营高档次消费中心点周边专业市场做辅助配套营模式天河城正佳广场综合型高档购物城重心周边配备专业市场包括：珠江新城专营家居装饰材料专业市场石牌岗顶IT数码科技型专业市场黄埔道建材条街专业市场天河北群楼市场体育西路书市沙河服装东圃板块区商铺等构筑起天河整商铺市场
天河商铺营呈现出附搭配层次面互补功商业营方式形成座型知名商家引领加周边量弥补商业中心足商业群体群体外系列专业市场圈更弥补商业中心次商业中心营类营方式中足种发展趋势营现象成熟商业城发展模式天河商业格局初露端倪天河全面启动成较完善商业圈形成集百货精品时尚科技超市专场美食娱乐等元化综合立体型商业城
天河商业营卖场高档次特点外数字天河科技道路特色天河特色专卖道路天河科技园天河软件园继续扮演广州区知识产权高新技术产品交易集散中心角色里具合理结构互补产业群体高新技术工业软件产业基确保天河广州市发展高新技术产业中龙头位
特色店遍布天河角落——西黍春花缘驿工作室花の姿泰伦服装鱼明星发屋……林林总总新奇异物里精致花瓶香蕈油古玩玉佩青丝假发里寻觅
(五)天河北群楼商铺
天河北仅广州住宅市场晴雨表群楼商铺标新立异更广州群楼市场唯马瞻天河北群楼商铺炙手热原点：写字楼林立加周边型高尚住宅区建成构筑起天河北中高收入消费群体二：钳制着广州新中轴线中心位置理位置优越市政规划合理三：周边交通配套完善东站铁存型商场购物办公厦娱乐康体运动中心配套齐全高档
天河北路题式群楼营天河商铺市场营特色开发商根物业理位置结合区域商铺营特点天河北路形成群楼题营特色商场街希尔顿阳光花园群楼营题家电电器业万佳入华标广场群楼超市营题帝景苑群楼酒家营题承租者金钻潮庭进驻金田花园百佳超市群楼营天誉花园群楼购书中心营题类群楼商铺具定规模群楼瞄准方客户分类十分明确避免相互竞争走错位营道路加处天河北路商务气氛街旺市区域抢手货
里群楼商铺基全部租售完毕天河北首层线群楼月租400~500元㎡高价位市华庭首层群楼整体出售形式正招商中808㎡线街铺总卖价2700万元单价33416元㎡采取样形式发展趋势着题式群楼营方发展
直东山区身独特区位环境文化教育等方面优势吸引量流资金流商品流信息流成资金密集商贸服务发达宝东山区已成广州市济活动活跃济特点鲜明城区高级商务信息服务商贸旅游专业购物等方面形成独特产业区域优势
()分布特征
年发展目前东山区商贸济基形成海印环市东英雄广场农林路龟岗四商业板块体发展格局：
海印商贸区位海印桥北面十年发展已初单海印电器专业市场发展成家电器龙头电脑软硬件设施办公设备通讯产品摄影音响器材毛线布料二手商品交易图书批发等托拥22类专业市场海印品牌标志元化商贸区该区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额半居龙头位中家电器专业市场销售年广州市类市场中独占鳌头
环市东商贸区位广州市繁华环市东路段友谊商店白云宾馆花园酒店假日酒店世贸中心国际厦电子厦远洋宾馆东山广场等18家高中档宾馆写字楼新新麦劳等数十家中外著名商家组成广州市著名高级商务高档购物区誉广州尖东东山区税收三基该区集中众型商业贸易企业饮食业年营业额2000万元批发企业数量营业额占全区类企业总量半区位优势十分突出规模档次饮食业包括新荔枝湾电子厦分店花城酒家利苑酒家等企业12家占全区类餐饮业总量13强年营业额占全区类企业总量半
英雄广场商贸区位中山三路英雄广场段中华广场流行前线商城东川名店运动城陵园西通讯专业市场东较场摩托车配件专业市场等组成已初现型综合商贸区雏形吸引力逐渐增强该区2003年商品销售额已超5亿元保持两位数良增长势头
农林路署前路龟岗商业街年悉心培育商业氛围营档次购物环境等改善中农林路商业街广州市政府确认继九北京路商业街第三条商业街现已发展成广州王府井百货楼龙头类专卖商店云集广州第三商业街署前路龟岗商业街三年中变中段特色楼宇修茸整饰新形成东山百货楼龙头具东山传统特色新兴商业街该区百货服装鞋类居年营业额已超7亿元
(二)供求特征
东山区商铺市场1998年2004年半年批出量1975万方米占全市(原八区)批出量7510区相东山区商铺供应量明显偏低东山区行政面积较商业土供应量限着直接关系时90年代中期房产开发热潮中少理位置优越商物业种缘变成烂尾楼东山区具良商业开发路段更缺乏2003年东山区新增售商铺仅海印盛贤纺织(布艺)城供应量减少原商铺物业成关注焦点迅速消化存量商铺成期首目标04年半年东山区更鲜新商铺市
东山区商铺市场1998年2004年半年成交量2514万方米占全市(原八区)成交量1133商铺市场供应量成交量基持反映东山区商业氛围浓厚成交活跃带动二手市场非常红火2001年2003年二手商铺成交面积901万方米占期手商铺成交量3584
(三)价格特征
东山区作广州市济贸易中心区商铺价格直高全市均价格19982004年半年东山区商铺成交均价18439元方米高出全市原八区12556元方米500元2003年较宗商物业整体低价转导致商铺成交均价降8281元方米低全市均售价位水荫路雅景花园14层商铺10000方米首层12000元方米余3400元方米超笋价格整体转寺右新马路街物业二层商铺3700方米250万整体转东华实业均价仅6757元方米商业中心位未受影响新建型商场然热销
调查显示东山区商铺均租赁价格处全市中高水段商铺租金参次较根东山区发展目前该区域商业环境分四板块板块然营重点商业结构租金水相衡型综合商场首层中心段线街商铺租金普遍300元方米•月位置较佳甚千元中山三路中华广场淘金路丽柏广场等理位置居二线商铺租金水线商铺相明显截差距位福路巷商铺均租金50元方米•月处东山商贸中心区淘金路淘金南路街铺租金丽柏广场着天壤仅150元方米•月
(四)综合商场——漩涡效应
作商业发展领头羊综合商场兴起原商业格局造成击外更重带新营理念特色传统方式进行良性竞争综合商场段优势超规模制造出明显漩涡效应带汹涌流时带巨商业空间拉动商业中心外商铺租金路飚升租金回报十分喜
中山三路路段扩阔遗失批年代已久老字号店铺中华广场等商业物业肩负起维系该路段商业氛围重担租金水路升目前中华广场首层般铺位租金700元／方米•月二层550元／方米•月三层400元／方米•月四层200元／方米•月流行前线烈士陵园铁站利般铺位租金达600元／方米•月金帝濠老鼠街然已次转手目前三层铺租高达650元／方米•月三场理位置组成三角形
(五)专业市场
东山区年商业发展文化沉淀现已形成独具特色专业市场：
海印电器市场位海印桥北面十年发展已初单海印电器专业市场发展成家电器龙头电脑软硬件设施办公设备通讯产品摄影音响器材毛线布料二手商品交易图书批发等托拥22类专业市场海印品牌标志元化商贸区该区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额半居龙头位中家电器专业市场销售年广州市类市场中独占鳌头
陵园西电信通讯市场开发9 0年代初位陵园西路中山三路较场西路北端三路段新帝豪电子城陵园西通讯城广信通讯连锁限公司等家型商城龙头营业户1 0 0 0户营手机BP机种通讯摄影器材目前广州市通讯器材专业市场
较场西摩托车零配件市场处较场西东华西体育场四周等路段街道协35 l 8工厂拆围墙引入摩托车商户营发展营业户约1 0 0 0户华南区早开办较型摩托车配件市场
仰忠街精品市场开发1983年分布仰忠街青云直街天马巷等段拥档位3 6 0营女士饰物化妆品治理整顿火灾隐患2000年搬迁珠光街万福花园空置工
文德路文化旅游条街具悠久历史渊源营装饰书画文化精品文房四宝市场广州三轩粤雅斋等老字号现代装饰书画精品店具浓文化气息较高旅游开发价值文德路现塘街统开发书画廊档口1 8 5间文明路段档口2 0间
作广州发源越秀区拥2000年文化积淀时拥广州市旺气繁华街市快捷信息便利交通誉璀璨明珠黄金宝越秀山中山纪念碑海珠广场珠江边条城市传统中轴线越秀区形成久衰商贸中心位
()分布特征
越秀区全市十区域面积区商业网点分布较集中北京路商业龙头中山路(四路五路六路)德路文明路解放路南路等路段扩散形成高级综合商场步行街商铺专业市场街商铺存局面
北京路步行街条全国早步行街位越秀区全长1200米关资料显示北京路298家街商铺中步行街183家商业利率高达100优越理位置密集流量北京路步行街商铺成众品牌专卖店爱耐克阿迪达斯苹果莱尔斯丹鳄鱼恤堡狮龙佐丹奴班尼路G2000麦劳肯德基等种国际品牌专卖店连锁店达108家
越秀区北京路步行街远闻名越秀区综合商场围绕着北京路分布：新新广百(广百新翼)南北镇守北京路交会北京厦裙楼商场光明广场建中明盛广场紧挨北京路亿安广场北京华联购物中心(中旅商业城)段形成购物热点场
步行街综合商场外越秀区专业市场营声色德路干果海味市场食品文具玩具精品市场营古董字画工艺美术品文德北路文化专业街新路鞋类批发市场历史悠久专业市场
(二)供求特征
越秀区商铺市场1998年2002年批出量1449万方米占全市(原八区)批出量682仅次芳村黄埔两区作广州市文化商业发源越秀区已形成繁华商业区域供开发商业限时越秀区行政面积仅89万方米公里导致年越秀区商铺供应量较少发展面积空间缺乏状况2003年越秀区新增售商铺名盛广场广百新翼玩具城光明广场等
越秀区商铺市场1998年2003年成交量2016万方米占全市(原八区)成交量981商铺市场供应量成交量基持反映越秀区商业氛围浓厚成交活跃时带动二手市场非常红火2001年2003年二手商铺成交面积689万方米占期手商铺成交量924手交易基持
(三)价格特征
广州市房局取数显示(见表)19982004年半年越秀区商铺成交均价21163元方米高出全市原八区12556元方米1000元位居全市成交价格榜首越秀区商业优势位凸显疑
调查显示越秀区商铺均租赁价格处全市高等水：北京路广州市繁华商业中心街商铺租金成全市商铺逾越峰线均首层商铺租金1000元方米位置较方米20003000元间目前正营广百新翼负负二层租金200300元方米•月德路——江路干果海味玩具精品条街酒吧街商圈商铺越越衿贵德路海味专业市场中租售价高山海城首层销售售均价88万元方米(建筑面积计算)租赁价800900元m2次海中宝专业市场首层租售价分8万元m2530元m2流花区全国规模时装批发集散14家型服装批发市场拥20万方米室营业面积汇聚服装营商户1万家交通便利服装品种日客流量达20万次货流量达40吨年成交额愈100亿元
(四)商业步行街
作广州市第条全天候商业步行街北京路广州市繁华商业中心里千家商店仅汇集广州百货厦新新商场等型百货商厦更吸引莱尔斯丹卡佛莲皮匠世家等著名服装皮具品牌专卖店驻足广州商铺密集流集中商业街素广州黄金商圈称
解北京路日均流量达30万次节假日更达50万次旺财旺商铺供求明显僧粥少造成商铺租金奇贵顶手费相惊般首层商铺方建筑面积月租金1000元位置较方米20003000元间点商铺更超5000元／方米北京路某铺位首层街面积120方米四层业开价1800万带租约月收租22万元年回报率高达15巨额回报然吸引众投资客趋鹜
避免规划定位商圈(天河商圈九商圈等)雷北京路商圈定位围绕娱乐休闲旅游功造国际化商厦客户群方面面广州市场时力争珠三角香港澳门客户目前北京路建型商厦包括光明广场名盛广场五月花广场加北京南路筹建中韩门综合购物中心国外零售业卖点商厦北京路成型购物商厦集聚
北京路周边惠福东路高第街南路泰康路围绕着十行业形成专业街批发市场繁华中山路形成五条横街结合周边文物古迹旅游景观商业网点发展连体构成区域商业优势旅游资源文化古迹现代化建设糅合起进构成广州第商圈
(五)专业市场
越秀区年商业发展文化沉淀现已形成独具特色专业市场：
德路传统专业市场条街早年咸鱼水产交易市场发展天型海味干货批发市场玩具文具精品副食品等专业市场相继进驻已拥国际玩具城中港城亿安广场德宝交易广场等型商厦形成海中宝山海城国际玩具文具精品广场三足鼎立局面
政府造德路实现德路商业升级换代入室营代室外零散营策略现德路专业市场形成海中宝山海城国际玩具文具精品广场三足鼎立局面三专业市场具备规划优势配套服务优势租售价德路高调查数显示德路海味专业市场中租售价高山海城首层销售售均价88万元方米(建筑面积计算)租赁价800900元m2次海中宝专业市场首层租售价分8万元m2530元m2文具精品专业市场中租售价高国际玩具文具精品广场首层租售价分6万元方米330元方米次德宝交易广场首层租售价分4万元方米(现二手价约99年发售时手价达7万元方米)100元方米
长堤马路江西路酒吧街旧广州繁华街道长堤带聚集众老字号爱群酒店东亚酒店公酒家海珠戏院广州市电影院等越秀区独商业文化遗产基础规划建设长堤江路带成江路西餐酒吧风情街闻名北京路步街相互辉映广州现时观光休闲区该区域家酒吧面积分布中型酒吧居面积分布500方米清吧营性质酒吧面积较般80~400方米爱群爵士吧清水居马田音乐咖啡厅外长堤带酒吧营范围较杂间酒吧兼卡拉OK表演SHOWDISCO功调查显示般带卡拉OK酒廊占整体酒吧数量50带卡拉OK功酒吧面积较龙胜吧占天字广场13整层裙楼约3000方米ET太空城13层中空约1万方米
流花区服装市场全国规模时装批发集散14家型服装批发市场拥20万方米室营业面积汇聚服装营商户1万家交通便利服装品种日客流量达20万次货流量达40吨年成交额愈100亿元
濠畔街鞋材专业街东起解放南路西海珠南路全长约650米约商铺950间左右营种类皮革料鞋底鞋木制品制鞋机械工具粘胶剂胶片海棉条等营方式批发客户体专业户没形成站西路样专业市场里传统鞋材专业市场然规划市政配套局限性市场配套足濠畔街名声外现少客前成交量错
()分布特征：南北驾齐驱
荔湾区现商铺分布东西走中山七路中山八路分界北面服装电器专业批发市场火车站带白马天马服装市场中山八路带童装批发市场西场电器城等南面九路十甫路核心步行街商业加荔湾广场名汇广场十甫名华宝广场等综合性购物商厦铸起老城区商业旗帜
区域商业分布南面托九路步行街加众综合性购物商厦成荔湾商业繁茂着广州广佛市圈概念形成北面托原专业市场便利交通着新新进入型娱乐休闲综合场动感西关开业加已开业康王商业城开业富力童世界北面商业氛围正逐步升
(二)供求特征：供求
荔湾区位处广州西部占水道交通塞形成广州商业重目前广州城市中心逐渐东移趋势荔湾区商业位然动摇荔湾区属老城区供开发日益减少房产开发量相减少商铺批出量成交量占全市原八区例：广州市房局统计数显示1998年2004年半年荔湾区商铺批出量3416万方米占全市八区商铺批出量例1327荔湾区商铺成交量2186万方米占全市八区商铺成交量例985外数显示19982003年荔湾区商铺成交量2186万方米19982004年半年荔湾区商铺批出量已达3416万方米商铺市场然呈现出供球态势
(三)价格特征：租售价格差距
荔湾区传统商业旺区然段商业氛围租售价格呈现出天壤特点：步行街专业市场贵九路步行街首层租赁价格5001500元方米间典型商铺十甫名首层售价高达10万元方米专业市场站南路带服装专业批发市场首层租赁价格600元方米左右爆满中山八路带童装批发市场首层租价200350元方米间
外广州市房局统计数显示1998年2004年半年荔湾区商铺成交均价21715元方米明显全市八区商铺成交均价12556元方米高综观荔湾区19982004年半年价格走势19982001年走呈跌趋势出现种情况原年批出量直成交量房产市道整体暖2002年开始商铺成交价格止跌反弹受供应影响2004年半年呈直升趋势升幅度达5793
(四营特色：区域商业特色吻合
荔湾区商业营特色呈现出区域身商业特色相吻合特点荔湾区美食珠宝玉器成荔湾商业两特色食广州食荔湾西关美食已成广州道招牌时荔湾区居民收藏珠宝玉器风雅俗综合商场营特色紧扣区域商业特色荔湾广场二三四五楼名汇广场六楼均设美食城时两综合商场首层负层定位营珠宝玉器等精品中山八路带童装批发市场火车站带服装批发市场秉承已久营历史断升级换代
()分布格局：西东
海珠区商业分布格局正历西东发展趋势已形成时尚购物街专业市场齐头进营态势
东晓路广州道分界线海珠区商业格局分西部传统商业板块中部商业板块琵洲会展中心核心东部商业板块
海珠区西部江南西路江南道北昌岗路带海珠区传统商业旺区江南西路直稳坐海珠商业龙头宝座荟聚众品牌专卖店河南高档发展成熟商业区赢全国购物放心条街美誉江南道北婚纱条街更成行成市远闻名受辐射影响该区附宝岗道前进路江南道中等商业渐带动起宏宇广场裙楼商场招新佳入住成宝岗道高档购物中心前进路万国广场家乐福撑腰西部江带海珠区政府意滨江西路造成海珠区酒吧条街
西部传统商业区域历年发展着房产开发东拓展中部东部商业正崛起
海珠区中部铁二号线开通新港城成铁盖物业百佳裙楼商场全部消化中布匹市场升级换代滨江中路带连片开发商品房裙楼商铺目前已形成定商业氛围广州道南海珠区传统布匹汽配专业市场目前吸引百安居落户广州道南
东部板块琶洲国际会展落成投入运营带动整海珠区东部商业发展丽影华庭商业广场目前海珠区东部购物场外会展新城家庭花园等新兴商品房裙楼商铺销售情况较理想
(二)供求态势：供求
历史海珠区广州市区里直担着工业区角色区工厂林立年着广州概念确定城市化进城加快海珠区跃升成中心城区工厂陆续搬迁商品房相继拔起房产市场风生水起商铺市场供应量成交量直居较前列(见分析部分)广州市房局统计数显示1998年2004年半年海珠区商铺批出量成交量分5768万方米4775万方米占全市八区商铺批出量成交量例分2241215219982004年半海珠区商铺批出量成交量出993万方米形成供求局面
2003年海珠区商铺成交量971万方米占全市原八区商铺成交量面积3686万方米例2634年期2873降263百分点
(三)价格特征：波动较
调查显示海珠区商铺租售价格江南西路带贵街旺铺租赁价格350650元方米间首层商铺售价江南西路润汇厦2700033000元方米间次滨江东路首层商铺租赁价格150250元方米间售价2000030000元方米间
总体销售价格方面广州市房局统计数显示1998年2004年半年海珠区商铺成交均价10141元方米明显低全市原八区商铺成交均价12556元方米波幅较全市原八区区历年商铺成交均价较稳海珠区呈现出波幅较特点：99年98年长18962000年降12302001年2000年升9392002年2001年降2042003年02年降3050降率高原八区降率原海珠区区域价格相差较边缘带明显低中心范围着房产开发断边缘带推进拉低商铺成交均价2004年半年着海珠区房产市场断成熟琶洲等商务商业氛围断增加海珠区商铺价格迅速攀升10141元方注增幅达6307明显快速原八区1792增幅
(四)营特色：专业市场时尚购物街齐头进
海珠区珠江北岸老三区天河区江隔海珠区原工业区生活消费极便导致坊间流传着宁河北张床河南间房说法已非昔着城建房产市场发展海珠区已发生翻天覆变化商业市场蓬勃发展形成专业市场时尚购物街齐头进发展态势：江南道婚纱条街中布匹批发市场广州道南布匹汽配市场等专业市场已沉积浓厚商业氛围江南西路信广场万国广场新港城丽影华庭等时尚购物带海珠商业添加抗衡河北法码河南市民购物河北
白云区广州老八区中面积区域覆盖范围广离广州市中心距离远部分区属广州商业冷落偏远商业氛围够成熟没型高档次消费重心商铺市场呈点状分布型专业市场商业点加区群楼街商铺补充形成白云区商业格局
()分布特征
白云区商铺专业市场集中区域：三元里站西路段皮革专业市场机场路广园路段汽配月历化妆品音组合成专业市场群黄石路机场路段汽配汽车品特色专业街加附带区商铺市场白云道饮食长廊位增槎路农副产品批发市场群规划中白云新城商业中心会未白云区商业集结点
广州市中心区域相白云区商业然较分散缺乏相集中带机场路三元里黄石路广园路白云道附商铺食肆基没北京路天河城等相集中商业旺见白云区商业步伐然走较缓慢说明白云区然片作天启动白云区远景路商业街项目白云新城商业中心会白云区商业凝聚点
(二)价格特征
白云区商铺租金远市区商铺租价低呈规分布区域租金价格根区域兴旺程度会差市场整体素质法市区商场相基没理机制里市场理费明显低者收缴理费市区商场相显较杂乱
机场路广园路段专业市场集散根市场兴旺程度价格分汽配市场月租金50元㎡左右做化妆品市场100元㎡左右文化精品城60~100元㎡左右音城铺90元㎡街超100元㎡路街商铺租金30~50元㎡左右机场生活区群楼商铺100~120元㎡天架专业市场租金80~100元㎡租金理费价格低廉侧面反映出白云区商铺档次明显市区低
1998年2004年半年白云区商铺全市八区商铺成交均价表出白云区商铺均价正逐年全市拢断提升中1998年全市相差7428元方米(成交均价全市成交均价半)缩短2004年半年561元方米拉全市成交均水
(三)供求特征
白云区区跨度商业专业市场规模然较方显气足空铺位较特位置差流少方街群楼者专业市场空铺位离市区较区域空置率较天架站西路三元里离市区较区域专业市场街商铺十分抢手出租率90
白云区商铺市场然档次较低商铺成交说十分频繁2003年全年商铺成交面积417万方米排东山区全市十区排名第五全市占例仅1131分量较少年白云区商铺成交面积出2003年白云区商铺成交面积摆脱前年降态势成交面积止跌扬02年增长163紧紧着全市发展步伐白云区商铺批出量成交量全市原八区表中出白云区商铺批出成交合理批出成交基保持致1998年2004半年年白云区商铺总批出量3709万㎡仅成交量3683万㎡出2600㎡呈现出供求衡态势
白云区商业增长步伐远远落全市均发展水全市占例十分稀少着旧机场搬迁百信广场暂露头角白云新城核心商业圈逐步形成庞商业辐射正处酝酿期白云区商业会展全市抢占定份额
(四)营特色
白云区商铺市场较低档次点状营专业市场营点例：三元里站西路皮革营点天架服装装饰材料营点黄石路集汽车销售汽配维修信息四位体汽车销售条街增槎路农副产品营点市场批发园区零散区群楼商铺营
白云区商业状态目前发性零散性特征然型商铺食肆型购物场然没难某点凝聚出股较强烈商业气息加区域专业市场营层次较低配套设施落整体形象陈旧程度钳制市场群进步发展社区网点型商业区域消费中心日服务业倾点满足局部消费群社区网点说遍开花规模档次局限性商业发展影响力限足承托起整白云区商业兴旺
白云商业市场概括起：步行街千呼万唤独立商业城成气候专业批发市场繁杂序群楼商铺良莠齐区商铺政
(五)专业市场导白云商场
中国皮具半广东广东半白云广东省皮革工业协会理事长王建新中国(广东)皮具发展坛说句话白云区专业市场皮革外汽配建材装饰化妆品农副产品等系列专业市场群白云区商业发展导者
白云区专业市场具规模庞影响力特点梓元岗皮具批发中心金龙盘国际鞋业皮具广场白云世界皮具贸易中心等国际型专业市场机场路段兴发广场国化妆品批发市场沙太路广东天健国际家居装饰材料商贸广场华南区建材批发交易市场黄石路机场路汽配市场享负盛名专业市场影响深远相甚远白云区专业市场普遍产品品牌少名牌更少尴尬局面加城乡发展均衡均GDP较低发展空间受定限制等方面劣势程度抑制白云区专业市场档次发展
着市政北优出台白云区立足根专业市场进行档次全面提升白云区规划建造式集中规模档次高专业市场逐渐淘汰目前低档次规模批发市场美博城湛隆汽配市场翔龙佳国际数码鞋业城乐佳商业广场汽车商贸条街等5专业市场模式逐步形成白云专业市场种强强势
(六)区商铺初显峥嵘
机场路黄石路附白云区北部发展潜力区域口密集交通便利区已形成汽车装饰等专业市场百货零售业处街商铺阶段年区商铺发展倪端初显白云区黄石路机场路段成熟区里商铺买卖十分旺盛区商铺里投资服务功较强营项目相前景
调查黄石路成熟楼盘商铺收益率相错现手商铺已买通二手中介购入商铺投资祥景花园A区商铺均月租约70元／㎡菜场附商铺价格更理想均月租160元／㎡间53方米商铺家连锁药店租月租高达8000元5年前里月租仅80~100元／方米白云高尔夫花园区商铺已基售罄投资收益情况较富力阳光美居区商铺月租金初45元／㎡升现60元／㎡手商铺售价已达7000元／㎡元邦•航空家园街商铺已销售空
目前黄石路段营区商铺服务性行业干洗店美容美发店士印店者药店服务性强商铺会较回报会方便业购物吸引更买家程度填补区域商业足抓住业消费心理发展空间十分巨
芳村区位广州市西南南海德广州市西南出口长期芳村作居住区概念非常模糊心目中芳村直工业农业区城乡结合特点芳村区商业设施配套档次
年芳村区政府区域功作重新定位水秀花香新城区芳村区未发展蓝图芳村充份利千年花乡特点力发展花卉业时根文化底蕴促进家居精品花鸟鱼虫市场茶叶市场建设铁号线五号线广佛铁贯穿全区西南出口利条件极利发展物流配送业汽车专业市场芳村区商业展现独特魅力
()分布特征
芳村区区域面积较商业设施配套围绕着住宅区十年开发建设芳村形成定规模商业板块花湾板块长堤板块中花湾区域芳村区商业中心专业市场般芳村道花道分布物流汽车销售专业市场分布广佛广中等外环出入口`
花湾板块Ø
花湾板块位芳村区中心带芳村道花道龙溪道东教北路板块横交错芳村区重点发展区域铁号线广佛铁横穿中交通条件十分优越芳村区城市规划计划龙溪道发展成观光休闲花卉业物流业区域花湾板块已建成住宅区花城广场怡芳苑红棉苑乐怡居合兴苑等居民消费处中高档层次板块成熟街商铺东教北路花蕾路荣兴路浣花路东百花湾超市芳村商业街芳村食街等型商业设施较型专业市场座落中着整体营商环境提高原较低迷铁线商铺正走出低谷
长堤板块Ø
长堤板块陆居路芳村区传统商业街前芳村区唯灯光夜市设白鹅潭酒吧风情街板块兴旺专业风情饮食街现时陆居路营通讯服装期芳村区计划该区域建国际美食城芳村区美食街声名进步远扬板块芳村道街商铺三年中变整治焕然新中市农贸市场更物美价廉吸引众广州河北芳村消费该区芳村老城区商业设施较居民消费力处中等层次时该区江景资源优势适宜发展特色休闲旅游商业项目极具发展潜力
专业市场Ø
芳村区位广州市西南出口年政府力改造区交通芳村区市区珠三角周边城市联系更加紧密时芳村区天独厚千年花乡优势芳村区年力发展花卉业家居精品业物流业汽车业等专业市场目前花卉花鸟鱼虫茶叶市场已成三足鼎立局面南方茶叶市场全国茶叶专业市场2001年年销售额15亿元位龙溪道广州市花卉博览园广州市重点发展项目年交易额更达二十亿元时全市农业产业济示范工程
(二)供求特征：租赁活跃专业市场热手
三年成交统计数反映芳村区商业铺供求表现二手成交量激增二手租赁业务活跃
直芳村区商产项目发展出色商铺供应占全市份额非常2001~2004年半年手总成交量仅占全市成交514供求特点租赁业务高销售交易方面芳村区房产开发面积少导致商铺市场总体供应量偏少方面历史原造成：芳村区前农业区农村集体例较着城市化进程村镇渐渐变城区中心带茶教村花村白鹤洞村村镇集体占该区商业部分越花鸟鱼虫市场阳文批市场岭南花卉市场等类物业村委会建出租进行市场建设业拥永久产权芳村区然专业市场众二手产权交易反映市场份额
2002年~2003年芳村区商铺建设巨飞跃2002年2003年手交易分289万257万方米2001年增幅10倍交易量增加新增裙楼商铺消化前积压区裙楼商铺交易带动汾水区金兰苑坑口金道花苑花城广场怡芳苑等政府机构国税分局浣花路购入面积裙楼作办公场着芳村区商铺建设断发展二手成交会更加活跃
(三)价格特征手降温二手飚升
根房局统计数反映芳村区二手商铺价格表现迥然：芳村区手商铺价格降幅较二手价格保持稳增长趋势手成交均价2001年8035元方米降2003年3997元方米降幅达49742004年反弹回升7067元方米手价格降市场消化前期积压单位致外专业市场数村委出建设营者取商铺永久产权造成专业市场商铺销售例偏低市场数完全反映商铺交投活跃程度
租金方面专业市场租金表现理想裙楼商铺租金水普遍高区非街商业裙楼空置率较高层裙楼商铺租金般30200元方米幅度二层租金1025元方米水市场总体表现商铺租赁业务远销售活跃根调查现时区商物业成交活跃花湾板块般街铺租金80150元方米长堤板块商业旺陆居路段租金100250元方米芳村道线裙楼租金保持40100元方米幅度转手案较少租金处较低水
四营特色
传统专业市场道市场档次台阶
Ø
着年交通市政环境巨变化区域战略发展芳村区专业市场出文化牌重点发展文背景历史传承商业项目花茶精品等富含文化品位专业市场已芳村区项目原市场基础营规模扩提升档次南方茶叶市场正建设芳村茶叶城营面积达32万方米投资2亿元时改业产权局面营容涵括茶文化全部概念广州花卉博览园更政府牵头圈千亩组织园艺商联合造花卉产业形成科研产销条龙产业链极具芳村千年花乡特色目前芳村越花鸟鱼虫市场南方茶叶市场花博会均执市类市场牛耳吸引四方八面流家居装饰业精品业类文化底蕴较强市场进驻芳村金海马集美居阳文批等芳村区专业市场综合文体品位提升
物流业汽车销售产业成新兴产业
Ø
政府规划龙溪道北6000亩建设成芳村型物流园区芳村道花道开设汽车销售专门店广日产东风等新兴物流业区传统花卉茶叶区家居专业市场汽车销售业结成相互促进纽带专业市场间构筑批发零售市场流通台促成专业市场资源优势发挥新兴产业尚处起步阶段成熟尚需时间
社区商铺发展迟滞冷热均欠缺购物商圈Ø
相蓬勃发展专业市场区社区商业配套显逊色亮点较少冷热均集中花湾陆居路带余社区处零散状态方面芳村区居民消费层次较低需足方面配套完善造成区居民外区消费惯社区商铺物业营档次偏低居住区开发时间长桥东区间岛价超市配套明显足
期芳村区开始原商业配套进行改造升级原商业圈着重发展潜力商业项目2003年芳村取消营10年陆居路灯光夜市传统陆居路改造成全天候商业步行街长堤路白鹅潭酒吧风情街构筑长堤板块休闲商业中心芳村区中心区花湾板块通住宅项目带动商业项目发展确立该区成购物中心区区花城广场成芳村区首铁盖购物中心2004年月进驻中中心效应时带动周边银行中介饮食娱乐等配套设施发展时提升板块租金水芳村区实质意义购物商圈未形成
番禺区广州市新区辖南沙济技术开发区莲花山保税加工区20镇规划中心城区263方公里包括市桥石基沙湾钟村石5镇行政区域
番禺区年房产成交占广州楼市半壁江山番禺区商铺成交量排广州市第位城市规划中广州市已确定番禺南拓中心区广州市新火车站选址石壁广州市学城落户新造……番禺区商业前景非常番禺区高速济发展促商贸活动持续旺盛八九十年代红火易发广场现规模巨万博中心未计划兴建汉溪商业中心番禺区商业格局已质飞跃着华南板块住宅组团断扩张完善华南板块居住口急剧增加区商业配套求断升级区区域点状环状线状商圈正逐渐形成
()分布特征
观目前番禺区已形成定规模商业网点区商业配套分布呈现较强域性根理位置分市桥板块石洛溪板块华南板块板块迎宾路线石现已形成规模高档次专业市场市桥板块洛溪板块华南板块商业街购物中心华南板块楼盘均规模较区商业配套
市桥板块
Ø
市桥番禺区府区商业活动活跃区域商业设施发展历较长历史形成具特色商业街购物商场中北路繁华路市桥繁华商业街两条街名店云集行鲫分布较服装连锁店型购物中心特色商场友谊中心名店城禺山商场流行营等北路类似广州市北京路清河路光明路禺山道长堤路康路环城路横交错相互编织成交通黄金网络商业黄金圈着铁三号线建设步伐加快铁商圈概念商铺正逐渐形成
洛溪石板块
Ø
洛溪板块商业设施着洛溪板块盘断成熟完善洛溪第盘洛溪新城开发已十年时间洛溪板块盘数少丽江花园洛溪新城洛涛居华苑明珠广州奥园等等板块常住口级数扩张现时洛溪板块商业中心洛溪新城街铺百佳麦劳式饮食店成行成市隔江偏安隅丽江花园十年酝酿区商业设施根性变化丽江花园渔码头商业项目已全面启动板块型专业市场沙溪商业城石家私城
华南板块Ø
华南板块创造广州市房产市场奇迹短短年时间里面南村镇片土家产鳄瓜分具特色超型区楼盘涌现眼前前祈福新村已钟村镇扎根祈福新村面积超400公顷规划口135万实质意义新城区已形成市政规划滞缘区纷纷重复建设区配套现时型区均商业设施服务区住户星河湾华南新新锦绣香江南国奥林匹克花园已出台广州市商业设施规划中铁汉溪站附建设型Shoppign Mall满足该区域消费需求
专业市场
Ø
番禺区处珠三角前位置理位置非常优越时番禺区村镇供应土较价便宜种利素造众专业市场分布中目前番禺正形成家居汽配电子五金型专业市场分布市桥石迎宾路板块迎宾路龙头现时板块招商项目万博中心中家私连锁店吉盛伟邦斯高电子专业市场已进驻万博中心迎宾路线汽车销售4S店断涌现伴着该区高消费群进步增加番禺汽车市场家居市场会更发展空间
(二)供求特征二手齐头进称甲市场
番禺区二手商铺持继保持强劲势头交易量居全市首位20012004年半年番禺手成交量占全市例分：3107364425732189时番禺区商铺二手交易已媲美手交易量2003年例2003年该区二手交易量1294万方米手交易量少106万方米2001~2004年半年三年期间番禺二手交易占全市成交例3504
番禺区商铺供应集中石洛溪市桥华南板块华南板块万博中心例中心总建筑面积达18万方米外围商业街物业已全部售出番禺区商铺价格相较低仅天河区价格13相部分投资者青睐观商业前景刺激该区商物业投资型成熟社区开始出售物业丽江花园洛溪新城原促成庞二手成交量
(三)价格特征：稳增长升值潜力
2001~2003年番禺区商铺二手价格保持稳态势手均价维持4100~5100元方米幅度着南拓逐步实现番禺区居住氛围日益浓厚2004年半年番禺区手商铺售价已达7067元方米增长5898高全市增长率1819根市场调查显示番禺区板块商铺价格特征表现：
市桥板块
Ø
市桥商铺租金水高路段北路繁华路次分光明路清河路南区均租金水100300元方米手售价6000~25000元方米
北路繁华路集中量街铺综合商场饮食服装百货店鳞栉次现时北路街铺租金达600元方米北路综合商场名店城店铺般2500元间繁华路街铺租金200400元方米光明路街铺租金80150元方米清河路租金40120元方米幅度南区处旧城区消费层次较低租金维持40100元方米
石洛溪板块
Ø
十年房产市场发展石洛溪板块商业气氛较浓厚租金水较程度飚升现时洛溪新城均租金水100200元方米石镇路街铺租金水3060元方米
板块洛溪新城中心商铺租金100200元方米洛溪新城裙楼商铺售价1500025000元方米间
丽江花园街铺租金水般30～150元方米丽江花园2002年3月份开始出售丽字楼带租约商铺价格低3527元方米高23181元方米均价格6607元方米
洛溪水邻石镇然开发时间较早前期规划未完善商业配套直档次租金处较低水现时形成富丽路托街商贸区般裙楼商铺石家私城该路段街商铺租金3050元方米水
华南板块
Ø
华南板块目前形成较规模商业设施迎宾路万博中心板块众型楼盘商业配套处起步营阶段数区商业配套发展商租务处统理楼盘广州雅居外销售商铺广州雅居乐商铺售价均价9800元方米相信着区入住率提高发展商会增加销售供应量根调查板块型楼盘商业配套设施租金水般30250元方米幅度中祈福新村商业街租金众首租金达120250元方米
专业市场Ø
番禺区域辽阔土成便宜区域分布少专业市场石钟村南村沙湾等种商城专业市场市场理数然粗放形式造成整体档次高租金水较低石钟村南村等乡镇型专业市场租金2030元方米新兴专业市场走高档次高附加值路线保证市场形象提高租金水例万吉盛伟邦斯高国际数码电子港沙溪商贸城等
(四)发展前景
番禺区广州市重点发展区域广州市商业远景规划中广州市商业布局南跳跃：充分利铁轻轨快速干线建设优势实施番禺广州新城南沙等跳跃式发展广州新中轴线延伸沙湾水道番禺区崛起现代化滨水商业区中托轨道交通铁3号线4号线12号线琶洲岛学城石市桥站点伸展商业网络沙湾水道北岸配套广州新城滨水低密度住宅区设置中心型购物广场建设开发时尚休闲型购物广场等休闲功区沙湾水道南岸建设生态景观休闲商业服务业
番禺区利处珠三角前优越条件型专业市场会走整合型外型商业台路线着板块新型住宅区扩完善区消费力提升商业发展推波助澜该区商铺交易会保持强劲态势
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