贵阳市星竹园项目策划书
．项目分析
（） 项目概况
1位置：项目处贵阳市营坡区筑新路贵乌北路交汇处
距贵州日报社营坡车站仅300米
2．周边设施
学校：贵乌学宅吉学实验幼园实验学二十三
中六中财校商专医学院实验二中
菜场：百花山菜场贵乌农贸市场
医院：贵医附院医学院市五医
：神奇假日酒店神奇星岛酒店新联酒店思君超市
黑马装饰材料市场相宝山家具市场市北供电局
交通：7路12路17路18路70路76路64路82路
67路73路
3．项目技术指标
总占面积：6270方米
总建筑面积：12514方米
容积率：20
建筑密度：303％
绿化率：36％
总户数：153户（中41户回迁户）
（二）项目机会点
1．市场空间
贵阳作西南开发前国家提供利政策前提市场具特色综合素质较高精品区较强承接力着外营成功士高级白领断扩面建讲求整体规划理念设计功配套先进高尚住宅区持续成长市场空间
2．策划前置观念
发展商项目建起想销售销售畅想促销促销未果想整体策划发展商开盘前整体规划开盘策划理念贯彻实施位致项目虎头蛇尾市场中烂尾楼众贵司目光敏锐注意事预立方面整合社会精英资源贯彻项目放矢然先机握
（三）项目问题点
1．发展商尚未较高知名度
现时贵阳房产业已进入规模品牌竞争阶段贵司目前业界尚未较高知名度
建议：需实力较强代理公司设计公司物业理公司合作创造出精品楼盘项目推广中逐步营造树立发展商项目品牌
2．项目市场定位够清晰
3项目没锁定目标客户群
项目市场定位目标客户群相辅相承清晰市场定位直接吸纳目标客户群注意度反说没确定项目客户群难确定项目形象定位市场定位该项目否成功销售关键时价格否拉高重点
4．项目需系统性全局统筹
项目形象定位市场定贵阳房产市场没前期炒作推出时难短期市场接受避免销售期间长增加许必费时发展高较短时间回笼资金作投资该项目需系统性全局统筹效整合种优势资源达气呵成效果
二贵阳房产宏观市场分析：
() 2000年贵阳房产发展分析：
2000年贵阳房产面前未发展良机全国许城市相贵阳房产业形势直较前年空置房例15左右年空置年率直较低国家支持房产业发展政策逐步完善关百姓住房消费观念加强房改深入住房信贷投入增加开放住房二级市场减免部分税费等关系贵阳市房产市场价格年呈稳中升趋势尤中心区房价高层层升幅层升幅更究原市区土供应减少市区商品房（尤层）供应相减少市区房价扬难免市民应改变种愿离开中心区居住观念目光城郊结合部环境配套设施齐全住宅区转移乌白云河区房产开发潜力现交通道路改观老百姓住房投资升值保值观念加强会更市民余钱投房产角度2000年筑城楼市会出现新发展势头
(二) 2000年贵阳市房产发展趋势
1 房价适度扬
2 土交易活跃换手量增
3 花溪等郊区置业者增
4 层住宅精品楼盘会增
5 高层公寓更采新技术新设备
6 空置积压房会特价优惠抛售
7 房屋置换量增加
8 中华路住宅交易日渐火爆商业气氛日渐复苏
(三) 贵州推进住宅产业化
贵州属联合国土警戒线省份住宅砖混结构什？便宜矛盾市场物稀贵原土稀缺必然结果砖价格应较高住宅产业化推进纠正种错误住宅产业化推进实际告诉企业市场问题说出台济适房建设重点政策实际告诉开发商目前市场需求中中低水消费流住宅产业化推进涉面广实际情况差异首先应该强调观念更新解许省份机构改革中已意增设省级中心住宅产业化推进程必然发展趋势
（四）． 贵州省2000年居民住房消费状况
1 2000年贵州省重点启动居民住房消费实际年居民住房消费居领导位延续发展目前称房部门60万M2存量房盘活存量量工作做通常手法通减免补贴税费降低交易门槛房改房暂缓交土收益金入市等办法存量房存位置房型配套等理想外合理价格出售方法房部门会更动作更优惠政策刺激盘活存量促进二三级市场力发展
2 贵州省济适房投资成倍增长房改刺激贵州省济适房年完成投资2076亿元较年增长108带动相关住宅产业投资增加倍出台存量补贴特点住房分配货币化方案立足中低收入家庭住房供应体系等措施力带动济适房建设统计年贵州省完成住宅总投资37亿元年增长90住房新开工面积480万M2竣工面积420万M2分年增长6456中济适房约占全省新开工面积80较年增长95济适房竣工面积占住房竣工面积75商品房竣工面积27倍
（五）．贵阳房产郊区化发展成趋势
着贵阳市两城区旧城改造基完成市中心区土资源越越稀缺特年市政府严格控制市区土批租市中心土供应更趋紧张时国家取消福利实物分房实行住房分配货币化增加住房信贷投入开放住房二级市场减免部分税费等系列措施极提高群众改善购买住房积极性住房开始成消费面市场局面开发商跃跃欲试悉贵阳样城市现已注册400家房开企业少事行业企业家准备进军房产贵阳年房产发展势头深圳广州等诸房产商抢摊贵阳已成识目前市中心带土供应十分紧缺情况开发商开始目光投郊区带沙路河线河带花溪带贵钢二戈寨线省政府背关带二桥贵工带昔日土资源纷纷升值块土家房开公司较劲市郊房产开发行情涨已成争事实中天花园榕筑花园等代表城郊物业代表着种城郊结合部绿色环境文化特征倡导回然脱离城市喧嚣通绿色环境整体面规划容性化卖点突出特点涵价值更加符合广中低收入消费群需求销售较红火时筑城郊区住宅文化板块正形成市民居住城市中心传统观念正发生变化投资者越越重视物业环境配套设施物业理郊区块关键样做
（六）．贵阳市2000年16月批准商品房预售情况
1—3月：栋数：31 建筑面积：178794287M2
中批准预售
非住宅
申报预售价
7811276M2
310015000 元M2
住 宅
申报预售价
10068153M2
15003000元M2
抵押登记信息
建工程项目
16宗
145287M2
3110万元
房产抵押
122宗
132925M2
21888万元
揭
741宗
753811M2
106446万元
4—6月商品房预售信息（单位：方米元方米）
批准商品房预售
中 批 准 预 售
栋 数
建筑面积
非住宅
申 报
预售价
住 宅
申 报
预售价
38
69257460
9646513
300016000
59610947
1300—3100
4月—6月商品房预售信息（单位：方米万元）
名 称
单 位 购 房
购 房
住宅
营业
办公
住宅
非住宅
户 数
9
6
1
1922
193
面 积
182714
590213
23885
22182168
1793322
交易额
35495
189039
6640
4273094
853375
4月—6月抵押登记信息（单位：方米万元）
类
户数
建筑面积
金额
建工程项目
35
3580590
1191800
房产抵押
237
2637295
430540
单位房产抵押
46
11422507
1362500
揭
1394
11965393
2216060
三贵阳市房产微观市场分析：
（）市场板块角度分析
贵阳市房产市场价位等层次进行分类分三种区域板块：中华路板块环市路(中华路)板块环市路外围板块
1） 中华路板块(均价3600元M2左右)
作贵阳商业中心贵阳市房产开发重点区域两直房产热点市场
房产业区域飞速发展时引进先进超前开发理念推动贵阳房产业起巨作区域物业较消费者接受成贵阳市民众置业带置业区域物业价位断升开发相量处供求状态加价格提高增加置业门槛现阶段该区域处竞争炽热化状态
2）环市路(中华路)板块(均价2480元 M2左右)
区域强烈市区概念敞司解贵阳市民数喜欢居住市中心副中心段市中心房价高企该区域成众贵阳市民首选位置房产市场存极发展空间
2） 环市路外围板块(均价1750元 M2左右)
环市路外围部分区种郊区感觉物业普遍处中低档水价格低中低薪阶层接受特贵阳西部准备开发金羊区郊区房产市场商机限握时机
（二）房产实体分析
贵阳房产实体建筑物园林道路等硬件设施处种初级阶段西部开发贵阳城市匹配部分区然鉴选进建筑理念实操力段距离处表模仿阶段精品物业贵阳市存市场空间
（三）项目包装推广手法分析
1） 策划项目包装理念超前意识建筑商精品筑造匹配社区概念整体性效果明显
2） 部分项目前期策划水较高营销阶段专业士没介入者介入深策划方案实操验证造成楼盘销售力原
3） 项目全程营销缺乏系统性连贯性等停留某阶段促销品牌塑造带利素时没达整合营销效果
（四）房产发展成熟度分析
贵阳市房产业处成熟阶段开发意识建筑水物业理等落海发达区510年楼盘开发理念较前卫造成市场参差齐城市济发展角度行业发展定阶段性消费者新事物解接受程超前物业开发具定风险性时具超额利润回报行性物业作前期适度超前开发研究市场作恰处成功关键否项目会出现虎头蛇尾现象造成期烂尾点项目鉴意义
（五）价格定位分析
贵阳市楼盘项目价格基应市场价格进行定位区域市场价格范围定价反映市场处成熟发展中阶段时项目价格浮动预留定空间发掘区域济文化建造精品成项目高档物业定位关键
（六）消费群体分析
成熟市场消费者置业观念必然滞处感性阶段没形成理性置业观念项目推广时应认引导置业者消费观念成导思想
四贵阳市楼盘广告分析
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
银通山庄
入银通财福享通
1) 千禧园概念
2) 现楼优势
3) 体现综合素质品牌服务环境配套交通设计位置
4) 区规划图体现社区概念
楼盘诉求点没支撑素体现楼盘独特性
友谊花园
梦中家园里
1) 展示会点贵阳友谊集团
2) 时代广场做SHOW势推出精品楼
3) 迎国庆贺中秋时机推盘
该盘抓住时机推盘推盘连续性够强浪费前宣传势
立云厦
酒店式型公寓
1) 住出租参酒店营
2) 年三年原价回购
3) 10月8日部分房价调10
4) 星级标准居室
5) 份尊种骄傲
开发商较前卫营理念免费住三年没金融机构支持作保障置业者信心
6) 三万元作酒店业
中天宅吉厦
免费住三年
1) 开全国先河高层全包式住宅
2) 现金概念
3) 区配套贵阳第
4) 立体绿化叠泉水景
户型设计较超前市场引导作宣传方面素应该侧重体现跃式户型带种众生活空间
银海厦
千呼万唤公开发售价2880元m2起
1) 中华北路黔灵东路交汇黄金段
2) 层错层跃层户型
3) 赠送电话线电视 讲门铃煤气入户互联网络入户等
该项目2880元M2低价入市造势赠送件物品作优惠措施促销没限定时间目标客户群数会处观状态
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
时代名仕楼
1) 享市风情
2) 高贵典雅婷婷玉立
1) 精美样板房敬请参观
2) 1600M2高级观光会
3) 24时中央供热水系统
4) 居市巅全景观落玻
5) 电子遥控门锁
广告画面婷婷玉立女士项目外观相语双关衬手……
钻石广场
1) 南明河畔贵阳外滩
2) 钻石广场甲秀天
3) 龙腾盛世惟独尊
1) 选择七理段轻松便利星级享受实力
2) 南广场标志性建筑
3) 七成三十年揭
4) 成生荣华富贵
量周边配套优势进行推盘塑造南广场标志性建筑作标志性建筑具备什什没支持点宣传出
中天广场
1) 欧陆风情典雅气派
1) 价值文化配套
2) 具完美生活配套
中天广场规模具中天集团品牌理位置相优越极度塑造典高尚社区广告推广手法没气派身份尊贵面体现出
2) 登峰造极
3) 缔造典欧式高层建筑群
3) 规模休闲配套
4) 高档次物业配套
5) 购买中天广场房产采旧房置换新房办法
千禧苑
千禧典尊贵华庭
1) 城市中心唯拥花园广场高尚住宅
2) 日集团(香港)限公司特恭贺5月1日开盘
没塑造涵素质宣传种尊贵华庭品味现场布置相错
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
龙港国际中心
1) 投资回报佳捷径
2) 帮您抓住成功
1) 成立商场理部业服务破传统营投资
2) 引进国外名店
3) 业商铺组织竞租拍卖会
4) 中华中路成步行街机会越越少
5) 投资龙港国际中心等购置台印钞机
果广告中宣传实力业进驻更具说服力提高市民投资信心否说没
嘉信华庭
市里校园校园里家
1) 敬请光99贵阳房产交易展示会C展区
2) 选择家选择种生活方式
3) 生活恬静开扬优越尊贵充满爱浇灌希
题鲜明宣传较文字化缺图视觉效果
月亮岩商住楼
您实实选择
1) 2000年三月入住
2) 房产交易中心215室
作种没什优势楼盘集中宣传力度 推广价格许效果更
3) 跃式住宅
港天厦
实现梦想步遥
1) 净面积般高48
2) 毗邻黔灵公园
3) 感烟动报警消防系统
4) 次性付款优惠3
作2680元M2楼盘做种广告说市场竞争力强没生活品味
楼盘名称
广 告
诉求点
广告容点
评析
中天花园
风景挂窗前住居
1) 品牌质量服务中天企业诚挚奉献
2) 贵州省唯国家级城市住宅示范区
3) 省唯型高品质住宅区
4) 建筑面积78万M2
5) 山水建筑物绿化景观构成山水画风景窗前
中天花园贵阳房产郊外发展起典范作然该盘销售错品牌延续足成住宅典物业理配套带生活方式够理想
天恒城市花园
市里花园花园里家
整广告版面鲜花楼宇底色红黄色衬托高贵
突出题花园家缺乏居住理念
阳光市
做阳光快乐
1) 入住
2) 户型设计质外部色彩您心动价位
3)
广告版面抢眼果心动价位出会吸引更客源
广告画面日蔡花中央楼盘题相结合
协厦
顶尖段高尚物业
1) 座落民广场旁拥75000M2绿色
2) 商\住\办体综合楼
3) 省唯获建设部建筑工程安全奖工程
4) 31米层高
塑造段优势概念缺乏楼盘素质段相衬
楼盘名称
广 告
诉求点
广告容点
评析
九龙花园
首席度假式居住特区
1) 绿色特色
2) 回然
3) 跃式复式错式
4) 950元M2
作低价盘做出首席度假式居住特区应该较吸引置业士
榕筑花园
工薪阶层高尚住宅
1) 真诚相约榕筑花园区
2) 实现梦想步遥
3) 1138元M2起价
4) 面积106300M2跃层错带跃层
5) 光辉光辉(教师节推盘)
6) 营造阳光绿意然生活您老师
7) 教师购房优惠12
广告容较性化抓住工薪阶层心理户型定位偏低价位相矛盾
鑫海厦
封顶
1) 4月10日前优惠价2780元M2起
2) 机失欲购速
封顶优惠价促销倒限期送礼品等买家会期价格降
3) 四套配屋顶花园跃层空中墅
冠竹苑
环城线唯型花园式住宅区
1) 世关注居家
2) 花明天钱圆天梦
3) 六风格异绿色庭院
4) 离尘离城绿色家园
广告宣传超前夸辞果握适超前度会更买家现场失
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
金辉厦
1) 抹市情节
2) 成熟稳重绅士风度
1) 客厅落玻全景观式房间
2) 24时中央供热水系统
3) 错层标准层跃层
4) 种户型选择
5) 电子遥控门锁
市情节没什体现
绅士风度生活品味没塑造
温州公寓
1) 首座全欧式设计
2) 首座天文观景台
1) 拥南明甲秀美景
2) 聚东山仙灵气
3) 居住仅屋居美居
4) 强调空间亲
5) 西部开发成热点衬托身楼宇成名热点
广告策划楼盘具文化涵目标客户群注重素质说较成功
逸豪峰
黄金宝商机限
1) 住宅全错跃式结构单元独立电梯
项目引新意概念助模式等促销手法欠缺
2) 楼顶花园游泳池
3) 童乐园台花园
4) 空中楼阁式停车场
5) 行业助模式医疗美容办公饮食等
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
新陆广场
1) 贵阳明天发现新陆
2) 市正中心成功新起点
3) 聚焦新陆贵阳天
4) 涌新陆贵阳天
1) 坐拥中心方览全局领悟先机
2) 居住中心事业半径定会宽广限
3) 五全新豪宅理念全机关报中心位全新欧陆风格全新会涵全新健康户型全新智家
4) 力争超越切追求全新生活您奉现
首先市民新陆悬念版竖半版较抢眼色彩画面较突出题
中天星园
1) 智化生活享受唾手(智篇)
2) 开水龙头纯净水(净水篇)
1) 舒适安全实高品位超质
2) 高品质生活体现高品质生活细节
3) 中天房产第四代产品
中天星园广告推广中手全版形式出现体现实力塑造品牌高素质社区业身份豪感增加附加值价位段中远远高出
3) 美丽绝(环境篇)
4) 360O全方位绿公视野感受国际文明居住标准数码房产
5) 公园式生活环境酒店式舒适感觉
6) ISO9000质量认证物
五案分析
景藤堡
点营坡贵开路侧毗邻友谊花园贵开花园项目
规模占20余亩建筑面积26000方米
绿化率 53％
竣工日期2000年10月
装修特色外立面淡黄色面砖铝合金窗框淡蓝色玻璃幕墙
配套考虑功性景观性
1 休闲会
2 运动中心
3 题园景
4 住处传输台
市场形象定位 性化现代数字家园
广告语 幸福e时代
幸福联网
相楼盘优势分析：
1 建筑风格：出欧式建筑欧式园林设计基调采变维建筑专利技术采取荷兰鹿特丹乡间镇居民风格
2 配套设计会运动中心外引入题园景景观
3 提出现代家居数字生活营造特网数字信息传输台
相楼盘劣势分析：
1 数字化生活目标客户群匹配
2 没重点体现变维跃式户型带种众生活
3 户型偏总价偏高
华宇世纪花园案例：
该项目位清溪路段南位置距马路仅10—20米离花溪公园400米左右总建筑面积约5万方米绿化率超351800方米停车场1500方米康体中心商务中心家政中心诊保安设施等
该项目2000年4月份开工5月份正式推出市场第期推出西边幢楼宇理优越加目前郊区楼盘逐步走俏趋势推盘销售业绩较
1．华宇世纪花园推出市场形象：
浓缩然生态衡美超前住宅区
推广广告语：
真山真水然家园
生态衡花园区
起居度假居家乐园
2．华宇花园推广手法：
<1> 类发展物质文明高度发达21世纪生态遭严重破坏（贵阳贵钢电厂等污染）久居城市倍受噪音喧嚣危害呼唤真山真水回然成追求梦想项目然生态衡美形象定位相呼应
<2> 塑造世外桃园里鸟轻鸣里没拥挤狭窄街道宽敞幽静私家马路里没漫天尘埃泥土鲜花芳香极力击城区居住环境衬托身楼盘环境质素
<3> 塑造项目年四季春然环境
<4> 花溪公园塑造项目起居度假形象极力推广区设计生态化式绿化结构十种奇花异草珍贵树木营造出天然空调四季鸟语花香推窗见绿色出门花园真山真水然超值享受
<5> 推广生活方式：市区工作郊区生活
<6> 产品策略：
a) 山建住宅楼呈步步高生态式立体布局幢楼间住房充分享受阳光雨露风开放型落窗户四面风
b) 采欧式典设计浮雕喷泉空中花园题式花园屋苑追求然谐交流
<7> 户型定位标准户型复式跃层变维式住宅62200方米户型面积
3．项目评述
项目规划落兵营式设计推广题够准确支持点足理位置优越等素业绩错旦区域规划设计优势楼盘期销售造成极威胁
银通山庄案例：
银通山庄位宅吉路段省老干部活动中心旁区规模19幢层建筑青山环抱位置天独厚区域楼盘中较具规模楼盘规划设计相适合市场销售业绩较理想
1．银通山庄推出市场形象：
入银通财福亨通千禧园形象定位推出市场
2．推广策略
1) 产品策略
采欧陆风格建筑设计色彩较清朗具高雅品味较适合市场
2) 价格策略
1800元M2低价进入市场整体规划较前卫低价入市市场反应热烈
3) 推广手法
a 千禧年时机千禧园题推出市场较吸引置业者注意力
b 优势推市场
——位置：天独厚龙脉宝
——设计：欧陆风格
——交通：紧连闹市交通便捷
——配套：配套齐全生活方便
——环境：青山环抱高层视野
——服务：服务位居者舒心
c 银通山庄报纸广告推广中规 划 设计表达方式较具优势题够明确形成概念品牌难塑造价格升值空间
长区案例：
长区（沙河花园）位贵阳市北郊沙河贵阳市具定规模济适住宅区区北茶店中天花园西贵州省植物园东营坡南贵阳林汽宿舍占面积30公顷总建筑面积36万M
2容纳4560户居民区分四期开发绿化率达31
第期 沙河花园占47亩建筑面积63万M2住宅820套九五年底竣工九七年底售完
第二期 占180亩建筑面积12万M2容纳1527套九七年八月竣工九八年底售完
第三期 占195亩建筑面积13万M2住宅1625套已售10万M2
第四期 占63亩住宅588套计划2000年7月开工
整区配学中学托幼商业服务物业理水电气配已逐渐完善公汽20116770等车直达区交通便利生活方便子女学区应解决区销售提供银行揭服务成贵阳市住宅热点
项目属济适房均价1200—1280元M2商品房市场形成极击时分流部分项目目标客户群
世纪园案例：
世纪园属济适住宅区位贵阳市北郊蛮坡目前贵阳市规模济适区规划总占37公顷总建面积40万M2容纳5000户居民区绿化率高达32区中学幼园体育娱乐设施水电气配套商业服务文化艺术等配套齐全整区分三期开发：第期10万M22001年底全部建成
1．然环境
组团形成独立庭院春夏秋冬花卉命名进行营造整居洋溢诗画景致中区绿化山翠绿环境相协调揉合市便利郊区然气息
2．设计
户型45—200M2兼独立式住宅区广泛采四新技术赋予优化建设题外墙优质乳胶漆
3．物业理
24时监察巡逻单元防盗门电视监控红外线动报警系统110联网
六营坡片区楼盘状况分析
筑城区住宅牌然选择营坡片区居住班交通购物方便配套齐全购房者注重条件营坡片区处贵阳市北面城市副中心带交通便利环境配套设施齐全区目前正成市新济增长热点更房开商购房者投资焦点角度分析区房产业现况
价格方面分析1600元 m2—2000元 m2间楼盘新联区麒龙2号商住楼银佳花园贵开花园贵新园阳光市等价位2000元 m2—2500元 m2楼盘购买力相稍弱集中体现景藤堡奔马商住楼海公寓冠竹苑二期住宅等楼盘跃式变维式结构房表明中价位实房占市场需求导位充分说明目前房产市场发展商消费者收入情况住房标准潜购房心理研究已开始深入
户型结构分析——已开发开发楼盘60—80方米二房厅120方米左右三室厅三室二厅双卫四室二厅双卫户型受追捧类户型楼盘冠竹苑期贵新苑新联区阳光市银佳花园友谊花园等占例满足家庭生活需奢侈已成目前少开发商力户型40m2—60m2室厅卫二室厅卫户型较易吸引市中工作久蓝领士类楼盘海公寓润丰园目标客户群足成力户型面积150m2—250m2种跃层复式结构户型销售势头较缓慢景藤堡跃式户型奔马商住楼银佳花园新联区贵开花园复式结构等深闺里等难出户型般购房者说门槛稍高
居住环境分析——楼盘外环境中置业者均会选择污染少清静周边成熟生活方便片区点需开发商政府努力楼盘部环境中发展商开始重视绿化率提高园林规划设计景藤堡2600m2中庭花园动静结合力求塑造种艺术然相结合生活方式
规划设计分析——营坡片区楼盘规划设计已逐步走入成熟规划面积适中附含周边客户群需园林艺术慢慢走入发展商图纸中目前缺乏系统科学统筹针市场变化创新
楼盘卖点分析——营坡片区花园区楼盘卖点优美环境价格低廉位置绝佳广告牌阳光市做阳光快乐疑目前房产楼盘热点焦点时智化提日程景藤堡出数字化生活口号作副中心带位置营坡片区楼盘缺少涵素质物档次高部分买家处观状态时营销广告策划视觉效果抢眼
难出营坡片区楼盘走势正处升阶段验专业技术创新正受越越发展商重视老百姓建房初衷变倡导新住宅运动倡导更舒适附加值更高21世纪住宅中发展商工作做创新思想技术创新营销手法创新完善更重项目推广实施中体现出中心
七项目定位
（） 项目形象定位
市调结果项目购买者工薪阶级寻常老百姓项目带普通冷冰冰住宅精心园林设计全封闭式豪华精致物超值理想家园项目定位：
¥物超值寻常家精致雅居
定关键市场需求项目规模
(1) 项目创业处女作基硬件限制景藤堡生活需投入较费项目型区样规模相似定位突出特色市场细分时区周边部份楼盘
(2) 户型面积较适中总价较周边楼盘低点力优势媒体推广中题突出物超值意烘托价格优势
(3) 价格优势必须楼盘区济适类住房档次环境设计项目推广具十分重作精致园艺设计绿茵彩亭相映衬真正体现出较完善外部环境
(4) 物质基础铺垫逸静空间然精神世界升华宁静舒逸——畅想生
诉求题：
¥您买起家
写意生活
（二）目标客户群定位
目标消费群确定首先必须产品结构分析首先户型面积价格等进行研究
筑新苑层套间购买力分析表
（方米均价2000元计）
编号
面积
户型
总价
首付（２成）
３０年月供（等额）
Ａ
8096
二房
161920
41920
68736
Ｂ
8676
二房
173520
43520
74464
Ｃ
8975
二房
179500
39500
80192
Ｄ
13965
三房
279300
59300
126016
Ｅ
9538
二房
190760
40760
8592
Ｆ
11723
三房
234460
54460
103104
Ｇ
12411
三房
248220
58220
108832
Ｈ
12120
三房
242400
52400
108832
Ｉ
9488
二房
189760
39760
8592
Ｊ
8786
二房
175720
35720
80192
Ｋ
11127
三房
222540
52540
97376
Ｌ
8825
二房
176500
36500
80192
Ｍ
12158
三房
243160
53160
108832
Ｎ
12385
四房
247700
57700
108832
Ｏ
6420
二房
128400
28400
5728
Ｓ
6764
二房
135280
35280
5728
二房户占562％三房户占375％四房户占６３％
二房均面积：8396m2 三房均面积：12250m2
均首付379289元 均首付：550133元
均月供：74464元 均月供：108832元
分析表出项目目标客户群应特点：
（1） 年龄层次：28—45岁
（2） 家庭总收入状况（月收入）：1500—4000元
（3） 家庭结构：三口家三代堂
（4） 济结构：现存款4万元—15万元
（5） 消费水准：中低消费水
（6） 购屋动机：住存二次置业士
（7） 购屋心态：济实惠求定品质物超值
（8） 环境偏：治安良周边配套齐全绿化程度
（9） 段偏：求住市区勿离市区太远
项目目标客户群应：
1． 工薪阶层（目标客户）
1) 收入中等喜住层区士
2) 定积蓄收入足够供楼士
3） 该段偏目居家工作方便士
2．二次置业士
1) 35岁左右中级理层
2) 社会圈子十分广泛
3) 夫妇双方数皆参加工作
4) 济收入丰厚
5) 欲改善现居住状况
6) 需求选择然环境质素更住
3．私营济中成长新贵
该类居民私营业占数文化程度年龄参差齐生活条件宽裕消费力强该类居民较强济实力手头拥物业
4．原住带老市民
数原住带老市民说历里昨天天发展巨变热爱带里长期养成生活方式惯心理数老市民怀浓郁感情类客户重点抓象
八项目规划设计功配套建议
（）项目规划设计建议
1原：
1 1设计善挖掘潜力体现独特居住生活方式
成宣传素材制造成卖点
1 2设计超前意识项目成精必须具极强延续
性没前卫意识作支撑会轻易市场更新换代淘汰
1 3设计居住者休闲娱乐社交等活动互干扰
2 建议：
2 1鉴西方艺术风格采简约致精写意空间设计塑
社区唯性户型面设计方面方正实外应注意居
住功分布合理性私密性
22客厅建议采全落玻璃配防护槛
23顶层复式台花园顶层中空花园
24套间窗均采淡绿色玻璃
（注： 户型修改见附件）
3园林设计建议（见附件）
（二）项目功配套建议
1 会配套建议
会功求充分体现支持项目市场定位形象定位成项目性形象力支撑点
1 1原：包罗万重匹配项目档次风格更理想填补周边住宅社区配套空白项目附加值提升
1 2功项目设置求精规模太满足区居民实际需详细建议：
① 洗衣中心干洗店设置区边商业物业满足部份居住者洗烫衣物需时物部门足方法
② 型超市样设置商业物业交物部门营承包
③ 棋牌室：根贵阳区居民情况增设棋牌室麻房必
④ 乒乓球室：区居民体育活动空间较商业物业中设置简单活动容必
⑤ 室外然景观融健身休憩体老孩提供更空间
⑥ 幼园
（三）物业理建议
实际推广程中推崇物业理概念专注更产生亲力园林设计区规划说物业理整区重良物业理形象开发商言佳广告宣传
物业理方面实现：
1 门铃讲系统（需视）
2 保安巡逻防盗系统
3 组织居住户成立区物监督委员会提供建议监督执行
九项目推广策略计划
（）正式推出前需准备工作
1 现场环境
1 1售楼处：售楼处装修实失档次设计理念轴
尤需注意灯光色彩明亮度（见附件）
1 2施工现场包装围墙工围起配柔色彩画标
志宣传口号插双帜式彩旗费形象
塑造积极作（见附件）
1 3售楼处施工现场路布置横幅彩旗增加现场
售楼气氛
1 4楼专车（视具体情况定）
外点接送客户楼
2 推广工具（详细请参附件）
2 1售楼书面户型插图
22模型（已做）
23展板（6块展板於房交会时移售楼部避
免浪费）
24单张广告（楼盘资料简介）
25报纸广告稿
26幅广告牌（竖立品牌形象）
27指示牌
28彩旗横幅
３订价付款方式（详细容见附录）
４法律文件银行揭
制定客户认购协议书揭应争取１—30年８成贷款
５销售队伍成立培训
司安排销售员现场售楼处负责销售工作初定三四名员财务员负责银行揭员贵司聘请
注：工作均需房交会前完成
（二）项目公开发售前具体销售工作
１ 房交会环境出位形象推出楼盘预售展销会首先市场解接受形象
２ 根预展反应调整推出单位数目售价反应理想更势追击选址做型展示会
３ 部认购
3 1部认购客户利发展商关系网先关员寄出楼盘
资料优先挑选单位
32利司员耳语散播告知亲朋友业界士扩影响
面
33利互联网吸引网友关注询问
34房交会作项目首次面众作告知作时
开始非正式部认购
35房交会需现场包装完毕广告指示牌全部坚立员正式进
驻售楼处开始正式部认购
36正式部认购公开发售前两周左右开始进行
4销售单位安排
41针贵阳市场现况加项目销售总套数仅105套采
取分期推出方式
4 2预展期间首先策略性震憾价开售部份户型
便更效观察市场反应时做出相应调整紧接着启
动整体销售
（三）前期推广工作实施细( 具体工作进度请参考附件)
１ 房交会期间推广工作
11 房交会展示场设计
12 推广工具
a 已订楼书三千册房交会期间量少发节约成三千份单张广告辅开发商简介应够满足房交会５—７天派发
b 展板设计
c 幅广告牌
13施工现场包装
包括围墙彩旗指示牌等安排应９月７日前完成
1 4整份售楼资料合约制作完成
1 5销售员培训
２ 房交会推广工作
2 1售楼处应房交会立刻启延续部认购买气
2．2 应重新设计单张突出价格优势较户型夹报派发
形式继续营造声势新单张应９月11日前印制完成
利部认购
2．3运媒体广告炒作
９月11日房交会进入楼盘正式部认购期报纸广告重宣传手段先篇幅告知悬疑性广告引导部认购於正式公开期较篇幅报纸广告塑造形象扩影响面销售推高潮预计分三阶段进行具体需视部认购状况详订
（四）价格策略
１ 定价原
项目定价否成功推广关键定价时分析参考周边楼盘价格走势客观市场进行解调查项目毗邻景藤堡实际订价时景藤堡然成参考数根规模户型宣传力度绿化面积附加值分析 认项目部认购价格尤重应较周边楼盘体现出价格优势达吸引目标客户群注意目定价时掌握低价入市原
2调价原
项目调价时应定价原基础根阶段市场变化反应出情况采低开高走调价原
建议分四步骤：
１ 部认购价：方米1900元（均价）
２ 公开发售价（预售证）：方米1950元（均价）
３ 建三楼时：方米1990元（均价）
４ 项目封顶时：方米2020元（均价）
（五）广告策略
1目
1 1突出项目周边成熟社区环境
2 2突出精致园林居家优势吸引目标客户注意现场参
观
1 3突出购买阶层普通众
1 4正式推出销售造声势求达短期促销效果藉
响知名度日开发项目建立基础
2广告题
2 1诉求买精品定钱专利寻常百姓轻松拥
物超值机会眼前促目标客户群赶快握置业
良机
3 2营坡段成熟社区环境贵阳市第二中心升值概念
带入市场时侧面宣传友谊花园景藤堡热销提高
项目身形象档次
23深化筑新苑逸静精致园林式家居形象
突出居高理优势
（六）楼宇命名宣传口号
逸 景阁：逸安逸
静 景阁：静静谧
雅 景阁：雅清雅
逸静雅种优雅宁静氛围种轻松愉悦心情具体实物表现没粉饰雕凿棵树块绿茵道靓丽风景
种思路较切合筑新花园实际符合环境特点筑新花园销售推广象普通消费群体富丽堂皇居没吸引力没济力享受心愿拥家宁静温馨家
长远角度考虑普通消费群体范围广泛筑新苑势位少闹市静济实惠前景开阔样定位仅良济效益取丰厚社会回报
广告语拟定：寻常家逸静雅居
十广告媒体计划
（案销售金额高媒体策略重点攻击注重区域性客户）
媒 体
数 量
价 格
材 料 规 格
备 注
单 张
3000份
——
预计於房交会期间派完
楼 书
3000份
——
新单张
10000份
16开彩印128g双铜
彩旗
20幅
180cm360cm牛津布双面印刷
白色硬塑料做旗杆
彩旗
30幅
100 cm 340cm牛津布双帜双面印刷
白色硬塑料做旗杆
灯 箱
1
600cm3400cm电脑喷画
搭铁架
售楼部指示牌
1
80cm3400cm机板
电脑割字双面
工指示牌
1
250cm380cm机板
电脑割字双面锈钢包边
效果图
1份
电脑制作
广告牌
1块
150cm3200cm电脑喷画单面
锈钢包边设立贵乌北路
墙 画
约120米
部认购报纸广告
3
16版黑白稿（市报）
部认购赠品
150份
份约10元左右
展 板
6块
90 cm 366cm珍珠板电脑喷画雕花木框边
软性文章
2
约1000字
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．项目分析
（） 项目概况
1位置：项目处贵阳市营坡区筑新路贵乌北路交汇处
距贵州日报社营坡车站仅300米
2．周边设施
学校：贵乌学宅吉学实验幼园实验学二十三
中六中财校商专医学院实验二中
菜场：百花山菜场贵乌农贸市场
医院：贵医附院医学院市五医
：神奇假日酒店神奇星岛酒店新联酒店思君超市
黑马装饰材料市场相宝山家具市场市北供电局
交通：7路12路17路18路70路76路64路82路
67路73路
3．项目技术指标
总占面积：6270方米
总建筑面积：12514方米
容积率：20
建筑密度：303％
绿化率：36％
总户数：153户（中41户回迁户）
（二）项目机会点
1．市场空间
贵阳作西南开发前国家提供利政策前提市场具特色综合素质较高精品区较强承接力着外营成功士高级白领断扩面建讲求整体规划理念设计功配套先进高尚住宅区持续成长市场空间
2．策划前置观念
发展商项目建起想销售销售畅想促销促销未果想整体策划发展商开盘前整体规划开盘策划理念贯彻实施位致项目虎头蛇尾市场中烂尾楼众贵司目光敏锐注意事预立方面整合社会精英资源贯彻项目放矢然先机握
（三）项目问题点
1．发展商尚未较高知名度
现时贵阳房产业已进入规模品牌竞争阶段贵司目前业界尚未较高知名度
建议：需实力较强代理公司设计公司物业理公司合作创造出精品楼盘项目推广中逐步营造树立发展商项目品牌
2．项目市场定位够清晰
3项目没锁定目标客户群
项目市场定位目标客户群相辅相承清晰市场定位直接吸纳目标客户群注意度反说没确定项目客户群难确定项目形象定位市场定位该项目否成功销售关键时价格否拉高重点
4．项目需系统性全局统筹
项目形象定位市场定贵阳房产市场没前期炒作推出时难短期市场接受避免销售期间长增加许必费时发展高较短时间回笼资金作投资该项目需系统性全局统筹效整合种优势资源达气呵成效果
二贵阳房产宏观市场分析：
() 2000年贵阳房产发展分析：
2000年贵阳房产面前未发展良机全国许城市相贵阳房产业形势直较前年空置房例15左右年空置年率直较低国家支持房产业发展政策逐步完善关百姓住房消费观念加强房改深入住房信贷投入增加开放住房二级市场减免部分税费等关系贵阳市房产市场价格年呈稳中升趋势尤中心区房价高层层升幅层升幅更究原市区土供应减少市区商品房（尤层）供应相减少市区房价扬难免市民应改变种愿离开中心区居住观念目光城郊结合部环境配套设施齐全住宅区转移乌白云河区房产开发潜力现交通道路改观老百姓住房投资升值保值观念加强会更市民余钱投房产角度2000年筑城楼市会出现新发展势头
(二) 2000年贵阳市房产发展趋势
1 房价适度扬
2 土交易活跃换手量增
3 花溪等郊区置业者增
4 层住宅精品楼盘会增
5 高层公寓更采新技术新设备
6 空置积压房会特价优惠抛售
7 房屋置换量增加
8 中华路住宅交易日渐火爆商业气氛日渐复苏
(三) 贵州推进住宅产业化
贵州属联合国土警戒线省份住宅砖混结构什？便宜矛盾市场物稀贵原土稀缺必然结果砖价格应较高住宅产业化推进纠正种错误住宅产业化推进实际告诉企业市场问题说出台济适房建设重点政策实际告诉开发商目前市场需求中中低水消费流住宅产业化推进涉面广实际情况差异首先应该强调观念更新解许省份机构改革中已意增设省级中心住宅产业化推进程必然发展趋势
（四）． 贵州省2000年居民住房消费状况
1 2000年贵州省重点启动居民住房消费实际年居民住房消费居领导位延续发展目前称房部门60万M2存量房盘活存量量工作做通常手法通减免补贴税费降低交易门槛房改房暂缓交土收益金入市等办法存量房存位置房型配套等理想外合理价格出售方法房部门会更动作更优惠政策刺激盘活存量促进二三级市场力发展
2 贵州省济适房投资成倍增长房改刺激贵州省济适房年完成投资2076亿元较年增长108带动相关住宅产业投资增加倍出台存量补贴特点住房分配货币化方案立足中低收入家庭住房供应体系等措施力带动济适房建设统计年贵州省完成住宅总投资37亿元年增长90住房新开工面积480万M2竣工面积420万M2分年增长6456中济适房约占全省新开工面积80较年增长95济适房竣工面积占住房竣工面积75商品房竣工面积27倍
（五）．贵阳房产郊区化发展成趋势
着贵阳市两城区旧城改造基完成市中心区土资源越越稀缺特年市政府严格控制市区土批租市中心土供应更趋紧张时国家取消福利实物分房实行住房分配货币化增加住房信贷投入开放住房二级市场减免部分税费等系列措施极提高群众改善购买住房积极性住房开始成消费面市场局面开发商跃跃欲试悉贵阳样城市现已注册400家房开企业少事行业企业家准备进军房产贵阳年房产发展势头深圳广州等诸房产商抢摊贵阳已成识目前市中心带土供应十分紧缺情况开发商开始目光投郊区带沙路河线河带花溪带贵钢二戈寨线省政府背关带二桥贵工带昔日土资源纷纷升值块土家房开公司较劲市郊房产开发行情涨已成争事实中天花园榕筑花园等代表城郊物业代表着种城郊结合部绿色环境文化特征倡导回然脱离城市喧嚣通绿色环境整体面规划容性化卖点突出特点涵价值更加符合广中低收入消费群需求销售较红火时筑城郊区住宅文化板块正形成市民居住城市中心传统观念正发生变化投资者越越重视物业环境配套设施物业理郊区块关键样做
（六）．贵阳市2000年16月批准商品房预售情况
1—3月：栋数：31 建筑面积：178794287M2
中批准预售
非住宅
申报预售价
7811276M2
310015000 元M2
住 宅
申报预售价
10068153M2
15003000元M2
抵押登记信息
建工程项目
16宗
145287M2
3110万元
房产抵押
122宗
132925M2
21888万元
揭
741宗
753811M2
106446万元
4—6月商品房预售信息（单位：方米元方米）
批准商品房预售
中 批 准 预 售
栋 数
建筑面积
非住宅
申 报
预售价
住 宅
申 报
预售价
38
69257460
9646513
300016000
59610947
1300—3100
4月—6月商品房预售信息（单位：方米万元）
名 称
单 位 购 房
购 房
住宅
营业
办公
住宅
非住宅
户 数
9
6
1
1922
193
面 积
182714
590213
23885
22182168
1793322
交易额
35495
189039
6640
4273094
853375
4月—6月抵押登记信息（单位：方米万元）
类
户数
建筑面积
金额
建工程项目
35
3580590
1191800
房产抵押
237
2637295
430540
单位房产抵押
46
11422507
1362500
揭
1394
11965393
2216060
三贵阳市房产微观市场分析：
（）市场板块角度分析
贵阳市房产市场价位等层次进行分类分三种区域板块：中华路板块环市路(中华路)板块环市路外围板块
1） 中华路板块(均价3600元M2左右)
作贵阳商业中心贵阳市房产开发重点区域两直房产热点市场
房产业区域飞速发展时引进先进超前开发理念推动贵阳房产业起巨作区域物业较消费者接受成贵阳市民众置业带置业区域物业价位断升开发相量处供求状态加价格提高增加置业门槛现阶段该区域处竞争炽热化状态
2）环市路(中华路)板块(均价2480元 M2左右)
区域强烈市区概念敞司解贵阳市民数喜欢居住市中心副中心段市中心房价高企该区域成众贵阳市民首选位置房产市场存极发展空间
2） 环市路外围板块(均价1750元 M2左右)
环市路外围部分区种郊区感觉物业普遍处中低档水价格低中低薪阶层接受特贵阳西部准备开发金羊区郊区房产市场商机限握时机
（二）房产实体分析
贵阳房产实体建筑物园林道路等硬件设施处种初级阶段西部开发贵阳城市匹配部分区然鉴选进建筑理念实操力段距离处表模仿阶段精品物业贵阳市存市场空间
（三）项目包装推广手法分析
1） 策划项目包装理念超前意识建筑商精品筑造匹配社区概念整体性效果明显
2） 部分项目前期策划水较高营销阶段专业士没介入者介入深策划方案实操验证造成楼盘销售力原
3） 项目全程营销缺乏系统性连贯性等停留某阶段促销品牌塑造带利素时没达整合营销效果
（四）房产发展成熟度分析
贵阳市房产业处成熟阶段开发意识建筑水物业理等落海发达区510年楼盘开发理念较前卫造成市场参差齐城市济发展角度行业发展定阶段性消费者新事物解接受程超前物业开发具定风险性时具超额利润回报行性物业作前期适度超前开发研究市场作恰处成功关键否项目会出现虎头蛇尾现象造成期烂尾点项目鉴意义
（五）价格定位分析
贵阳市楼盘项目价格基应市场价格进行定位区域市场价格范围定价反映市场处成熟发展中阶段时项目价格浮动预留定空间发掘区域济文化建造精品成项目高档物业定位关键
（六）消费群体分析
成熟市场消费者置业观念必然滞处感性阶段没形成理性置业观念项目推广时应认引导置业者消费观念成导思想
四贵阳市楼盘广告分析
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
银通山庄
入银通财福享通
1) 千禧园概念
2) 现楼优势
3) 体现综合素质品牌服务环境配套交通设计位置
4) 区规划图体现社区概念
楼盘诉求点没支撑素体现楼盘独特性
友谊花园
梦中家园里
1) 展示会点贵阳友谊集团
2) 时代广场做SHOW势推出精品楼
3) 迎国庆贺中秋时机推盘
该盘抓住时机推盘推盘连续性够强浪费前宣传势
立云厦
酒店式型公寓
1) 住出租参酒店营
2) 年三年原价回购
3) 10月8日部分房价调10
4) 星级标准居室
5) 份尊种骄傲
开发商较前卫营理念免费住三年没金融机构支持作保障置业者信心
6) 三万元作酒店业
中天宅吉厦
免费住三年
1) 开全国先河高层全包式住宅
2) 现金概念
3) 区配套贵阳第
4) 立体绿化叠泉水景
户型设计较超前市场引导作宣传方面素应该侧重体现跃式户型带种众生活空间
银海厦
千呼万唤公开发售价2880元m2起
1) 中华北路黔灵东路交汇黄金段
2) 层错层跃层户型
3) 赠送电话线电视 讲门铃煤气入户互联网络入户等
该项目2880元M2低价入市造势赠送件物品作优惠措施促销没限定时间目标客户群数会处观状态
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
时代名仕楼
1) 享市风情
2) 高贵典雅婷婷玉立
1) 精美样板房敬请参观
2) 1600M2高级观光会
3) 24时中央供热水系统
4) 居市巅全景观落玻
5) 电子遥控门锁
广告画面婷婷玉立女士项目外观相语双关衬手……
钻石广场
1) 南明河畔贵阳外滩
2) 钻石广场甲秀天
3) 龙腾盛世惟独尊
1) 选择七理段轻松便利星级享受实力
2) 南广场标志性建筑
3) 七成三十年揭
4) 成生荣华富贵
量周边配套优势进行推盘塑造南广场标志性建筑作标志性建筑具备什什没支持点宣传出
中天广场
1) 欧陆风情典雅气派
1) 价值文化配套
2) 具完美生活配套
中天广场规模具中天集团品牌理位置相优越极度塑造典高尚社区广告推广手法没气派身份尊贵面体现出
2) 登峰造极
3) 缔造典欧式高层建筑群
3) 规模休闲配套
4) 高档次物业配套
5) 购买中天广场房产采旧房置换新房办法
千禧苑
千禧典尊贵华庭
1) 城市中心唯拥花园广场高尚住宅
2) 日集团(香港)限公司特恭贺5月1日开盘
没塑造涵素质宣传种尊贵华庭品味现场布置相错
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
龙港国际中心
1) 投资回报佳捷径
2) 帮您抓住成功
1) 成立商场理部业服务破传统营投资
2) 引进国外名店
3) 业商铺组织竞租拍卖会
4) 中华中路成步行街机会越越少
5) 投资龙港国际中心等购置台印钞机
果广告中宣传实力业进驻更具说服力提高市民投资信心否说没
嘉信华庭
市里校园校园里家
1) 敬请光99贵阳房产交易展示会C展区
2) 选择家选择种生活方式
3) 生活恬静开扬优越尊贵充满爱浇灌希
题鲜明宣传较文字化缺图视觉效果
月亮岩商住楼
您实实选择
1) 2000年三月入住
2) 房产交易中心215室
作种没什优势楼盘集中宣传力度 推广价格许效果更
3) 跃式住宅
港天厦
实现梦想步遥
1) 净面积般高48
2) 毗邻黔灵公园
3) 感烟动报警消防系统
4) 次性付款优惠3
作2680元M2楼盘做种广告说市场竞争力强没生活品味
楼盘名称
广 告
诉求点
广告容点
评析
中天花园
风景挂窗前住居
1) 品牌质量服务中天企业诚挚奉献
2) 贵州省唯国家级城市住宅示范区
3) 省唯型高品质住宅区
4) 建筑面积78万M2
5) 山水建筑物绿化景观构成山水画风景窗前
中天花园贵阳房产郊外发展起典范作然该盘销售错品牌延续足成住宅典物业理配套带生活方式够理想
天恒城市花园
市里花园花园里家
整广告版面鲜花楼宇底色红黄色衬托高贵
突出题花园家缺乏居住理念
阳光市
做阳光快乐
1) 入住
2) 户型设计质外部色彩您心动价位
3)
广告版面抢眼果心动价位出会吸引更客源
广告画面日蔡花中央楼盘题相结合
协厦
顶尖段高尚物业
1) 座落民广场旁拥75000M2绿色
2) 商\住\办体综合楼
3) 省唯获建设部建筑工程安全奖工程
4) 31米层高
塑造段优势概念缺乏楼盘素质段相衬
楼盘名称
广 告
诉求点
广告容点
评析
九龙花园
首席度假式居住特区
1) 绿色特色
2) 回然
3) 跃式复式错式
4) 950元M2
作低价盘做出首席度假式居住特区应该较吸引置业士
榕筑花园
工薪阶层高尚住宅
1) 真诚相约榕筑花园区
2) 实现梦想步遥
3) 1138元M2起价
4) 面积106300M2跃层错带跃层
5) 光辉光辉(教师节推盘)
6) 营造阳光绿意然生活您老师
7) 教师购房优惠12
广告容较性化抓住工薪阶层心理户型定位偏低价位相矛盾
鑫海厦
封顶
1) 4月10日前优惠价2780元M2起
2) 机失欲购速
封顶优惠价促销倒限期送礼品等买家会期价格降
3) 四套配屋顶花园跃层空中墅
冠竹苑
环城线唯型花园式住宅区
1) 世关注居家
2) 花明天钱圆天梦
3) 六风格异绿色庭院
4) 离尘离城绿色家园
广告宣传超前夸辞果握适超前度会更买家现场失
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
金辉厦
1) 抹市情节
2) 成熟稳重绅士风度
1) 客厅落玻全景观式房间
2) 24时中央供热水系统
3) 错层标准层跃层
4) 种户型选择
5) 电子遥控门锁
市情节没什体现
绅士风度生活品味没塑造
温州公寓
1) 首座全欧式设计
2) 首座天文观景台
1) 拥南明甲秀美景
2) 聚东山仙灵气
3) 居住仅屋居美居
4) 强调空间亲
5) 西部开发成热点衬托身楼宇成名热点
广告策划楼盘具文化涵目标客户群注重素质说较成功
逸豪峰
黄金宝商机限
1) 住宅全错跃式结构单元独立电梯
项目引新意概念助模式等促销手法欠缺
2) 楼顶花园游泳池
3) 童乐园台花园
4) 空中楼阁式停车场
5) 行业助模式医疗美容办公饮食等
楼盘名称
广告诉求点
广告容点
评析
新陆广场
1) 贵阳明天发现新陆
2) 市正中心成功新起点
3) 聚焦新陆贵阳天
4) 涌新陆贵阳天
1) 坐拥中心方览全局领悟先机
2) 居住中心事业半径定会宽广限
3) 五全新豪宅理念全机关报中心位全新欧陆风格全新会涵全新健康户型全新智家
4) 力争超越切追求全新生活您奉现
首先市民新陆悬念版竖半版较抢眼色彩画面较突出题
中天星园
1) 智化生活享受唾手(智篇)
2) 开水龙头纯净水(净水篇)
1) 舒适安全实高品位超质
2) 高品质生活体现高品质生活细节
3) 中天房产第四代产品
中天星园广告推广中手全版形式出现体现实力塑造品牌高素质社区业身份豪感增加附加值价位段中远远高出
3) 美丽绝(环境篇)
4) 360O全方位绿公视野感受国际文明居住标准数码房产
5) 公园式生活环境酒店式舒适感觉
6) ISO9000质量认证物
五案分析
景藤堡
点营坡贵开路侧毗邻友谊花园贵开花园项目
规模占20余亩建筑面积26000方米
绿化率 53％
竣工日期2000年10月
装修特色外立面淡黄色面砖铝合金窗框淡蓝色玻璃幕墙
配套考虑功性景观性
1 休闲会
2 运动中心
3 题园景
4 住处传输台
市场形象定位 性化现代数字家园
广告语 幸福e时代
幸福联网
相楼盘优势分析：
1 建筑风格：出欧式建筑欧式园林设计基调采变维建筑专利技术采取荷兰鹿特丹乡间镇居民风格
2 配套设计会运动中心外引入题园景景观
3 提出现代家居数字生活营造特网数字信息传输台
相楼盘劣势分析：
1 数字化生活目标客户群匹配
2 没重点体现变维跃式户型带种众生活
3 户型偏总价偏高
华宇世纪花园案例：
该项目位清溪路段南位置距马路仅10—20米离花溪公园400米左右总建筑面积约5万方米绿化率超351800方米停车场1500方米康体中心商务中心家政中心诊保安设施等
该项目2000年4月份开工5月份正式推出市场第期推出西边幢楼宇理优越加目前郊区楼盘逐步走俏趋势推盘销售业绩较
1．华宇世纪花园推出市场形象：
浓缩然生态衡美超前住宅区
推广广告语：
真山真水然家园
生态衡花园区
起居度假居家乐园
2．华宇花园推广手法：
<1> 类发展物质文明高度发达21世纪生态遭严重破坏（贵阳贵钢电厂等污染）久居城市倍受噪音喧嚣危害呼唤真山真水回然成追求梦想项目然生态衡美形象定位相呼应
<2> 塑造世外桃园里鸟轻鸣里没拥挤狭窄街道宽敞幽静私家马路里没漫天尘埃泥土鲜花芳香极力击城区居住环境衬托身楼盘环境质素
<3> 塑造项目年四季春然环境
<4> 花溪公园塑造项目起居度假形象极力推广区设计生态化式绿化结构十种奇花异草珍贵树木营造出天然空调四季鸟语花香推窗见绿色出门花园真山真水然超值享受
<5> 推广生活方式：市区工作郊区生活
<6> 产品策略：
a) 山建住宅楼呈步步高生态式立体布局幢楼间住房充分享受阳光雨露风开放型落窗户四面风
b) 采欧式典设计浮雕喷泉空中花园题式花园屋苑追求然谐交流
<7> 户型定位标准户型复式跃层变维式住宅62200方米户型面积
3．项目评述
项目规划落兵营式设计推广题够准确支持点足理位置优越等素业绩错旦区域规划设计优势楼盘期销售造成极威胁
银通山庄案例：
银通山庄位宅吉路段省老干部活动中心旁区规模19幢层建筑青山环抱位置天独厚区域楼盘中较具规模楼盘规划设计相适合市场销售业绩较理想
1．银通山庄推出市场形象：
入银通财福亨通千禧园形象定位推出市场
2．推广策略
1) 产品策略
采欧陆风格建筑设计色彩较清朗具高雅品味较适合市场
2) 价格策略
1800元M2低价进入市场整体规划较前卫低价入市市场反应热烈
3) 推广手法
a 千禧年时机千禧园题推出市场较吸引置业者注意力
b 优势推市场
——位置：天独厚龙脉宝
——设计：欧陆风格
——交通：紧连闹市交通便捷
——配套：配套齐全生活方便
——环境：青山环抱高层视野
——服务：服务位居者舒心
c 银通山庄报纸广告推广中规 划 设计表达方式较具优势题够明确形成概念品牌难塑造价格升值空间
长区案例：
长区（沙河花园）位贵阳市北郊沙河贵阳市具定规模济适住宅区区北茶店中天花园西贵州省植物园东营坡南贵阳林汽宿舍占面积30公顷总建筑面积36万M
2容纳4560户居民区分四期开发绿化率达31
第期 沙河花园占47亩建筑面积63万M2住宅820套九五年底竣工九七年底售完
第二期 占180亩建筑面积12万M2容纳1527套九七年八月竣工九八年底售完
第三期 占195亩建筑面积13万M2住宅1625套已售10万M2
第四期 占63亩住宅588套计划2000年7月开工
整区配学中学托幼商业服务物业理水电气配已逐渐完善公汽20116770等车直达区交通便利生活方便子女学区应解决区销售提供银行揭服务成贵阳市住宅热点
项目属济适房均价1200—1280元M2商品房市场形成极击时分流部分项目目标客户群
世纪园案例：
世纪园属济适住宅区位贵阳市北郊蛮坡目前贵阳市规模济适区规划总占37公顷总建面积40万M2容纳5000户居民区绿化率高达32区中学幼园体育娱乐设施水电气配套商业服务文化艺术等配套齐全整区分三期开发：第期10万M22001年底全部建成
1．然环境
组团形成独立庭院春夏秋冬花卉命名进行营造整居洋溢诗画景致中区绿化山翠绿环境相协调揉合市便利郊区然气息
2．设计
户型45—200M2兼独立式住宅区广泛采四新技术赋予优化建设题外墙优质乳胶漆
3．物业理
24时监察巡逻单元防盗门电视监控红外线动报警系统110联网
六营坡片区楼盘状况分析
筑城区住宅牌然选择营坡片区居住班交通购物方便配套齐全购房者注重条件营坡片区处贵阳市北面城市副中心带交通便利环境配套设施齐全区目前正成市新济增长热点更房开商购房者投资焦点角度分析区房产业现况
价格方面分析1600元 m2—2000元 m2间楼盘新联区麒龙2号商住楼银佳花园贵开花园贵新园阳光市等价位2000元 m2—2500元 m2楼盘购买力相稍弱集中体现景藤堡奔马商住楼海公寓冠竹苑二期住宅等楼盘跃式变维式结构房表明中价位实房占市场需求导位充分说明目前房产市场发展商消费者收入情况住房标准潜购房心理研究已开始深入
户型结构分析——已开发开发楼盘60—80方米二房厅120方米左右三室厅三室二厅双卫四室二厅双卫户型受追捧类户型楼盘冠竹苑期贵新苑新联区阳光市银佳花园友谊花园等占例满足家庭生活需奢侈已成目前少开发商力户型40m2—60m2室厅卫二室厅卫户型较易吸引市中工作久蓝领士类楼盘海公寓润丰园目标客户群足成力户型面积150m2—250m2种跃层复式结构户型销售势头较缓慢景藤堡跃式户型奔马商住楼银佳花园新联区贵开花园复式结构等深闺里等难出户型般购房者说门槛稍高
居住环境分析——楼盘外环境中置业者均会选择污染少清静周边成熟生活方便片区点需开发商政府努力楼盘部环境中发展商开始重视绿化率提高园林规划设计景藤堡2600m2中庭花园动静结合力求塑造种艺术然相结合生活方式
规划设计分析——营坡片区楼盘规划设计已逐步走入成熟规划面积适中附含周边客户群需园林艺术慢慢走入发展商图纸中目前缺乏系统科学统筹针市场变化创新
楼盘卖点分析——营坡片区花园区楼盘卖点优美环境价格低廉位置绝佳广告牌阳光市做阳光快乐疑目前房产楼盘热点焦点时智化提日程景藤堡出数字化生活口号作副中心带位置营坡片区楼盘缺少涵素质物档次高部分买家处观状态时营销广告策划视觉效果抢眼
难出营坡片区楼盘走势正处升阶段验专业技术创新正受越越发展商重视老百姓建房初衷变倡导新住宅运动倡导更舒适附加值更高21世纪住宅中发展商工作做创新思想技术创新营销手法创新完善更重项目推广实施中体现出中心
七项目定位
（） 项目形象定位
市调结果项目购买者工薪阶级寻常老百姓项目带普通冷冰冰住宅精心园林设计全封闭式豪华精致物超值理想家园项目定位：
¥物超值寻常家精致雅居
定关键市场需求项目规模
(1) 项目创业处女作基硬件限制景藤堡生活需投入较费项目型区样规模相似定位突出特色市场细分时区周边部份楼盘
(2) 户型面积较适中总价较周边楼盘低点力优势媒体推广中题突出物超值意烘托价格优势
(3) 价格优势必须楼盘区济适类住房档次环境设计项目推广具十分重作精致园艺设计绿茵彩亭相映衬真正体现出较完善外部环境
(4) 物质基础铺垫逸静空间然精神世界升华宁静舒逸——畅想生
诉求题：
¥您买起家
写意生活
（二）目标客户群定位
目标消费群确定首先必须产品结构分析首先户型面积价格等进行研究
筑新苑层套间购买力分析表
（方米均价2000元计）
编号
面积
户型
总价
首付（２成）
３０年月供（等额）
Ａ
8096
二房
161920
41920
68736
Ｂ
8676
二房
173520
43520
74464
Ｃ
8975
二房
179500
39500
80192
Ｄ
13965
三房
279300
59300
126016
Ｅ
9538
二房
190760
40760
8592
Ｆ
11723
三房
234460
54460
103104
Ｇ
12411
三房
248220
58220
108832
Ｈ
12120
三房
242400
52400
108832
Ｉ
9488
二房
189760
39760
8592
Ｊ
8786
二房
175720
35720
80192
Ｋ
11127
三房
222540
52540
97376
Ｌ
8825
二房
176500
36500
80192
Ｍ
12158
三房
243160
53160
108832
Ｎ
12385
四房
247700
57700
108832
Ｏ
6420
二房
128400
28400
5728
Ｓ
6764
二房
135280
35280
5728
二房户占562％三房户占375％四房户占６３％
二房均面积：8396m2 三房均面积：12250m2
均首付379289元 均首付：550133元
均月供：74464元 均月供：108832元
分析表出项目目标客户群应特点：
（1） 年龄层次：28—45岁
（2） 家庭总收入状况（月收入）：1500—4000元
（3） 家庭结构：三口家三代堂
（4） 济结构：现存款4万元—15万元
（5） 消费水准：中低消费水
（6） 购屋动机：住存二次置业士
（7） 购屋心态：济实惠求定品质物超值
（8） 环境偏：治安良周边配套齐全绿化程度
（9） 段偏：求住市区勿离市区太远
项目目标客户群应：
1． 工薪阶层（目标客户）
1) 收入中等喜住层区士
2) 定积蓄收入足够供楼士
3） 该段偏目居家工作方便士
2．二次置业士
1) 35岁左右中级理层
2) 社会圈子十分广泛
3) 夫妇双方数皆参加工作
4) 济收入丰厚
5) 欲改善现居住状况
6) 需求选择然环境质素更住
3．私营济中成长新贵
该类居民私营业占数文化程度年龄参差齐生活条件宽裕消费力强该类居民较强济实力手头拥物业
4．原住带老市民
数原住带老市民说历里昨天天发展巨变热爱带里长期养成生活方式惯心理数老市民怀浓郁感情类客户重点抓象
八项目规划设计功配套建议
（）项目规划设计建议
1原：
1 1设计善挖掘潜力体现独特居住生活方式
成宣传素材制造成卖点
1 2设计超前意识项目成精必须具极强延续
性没前卫意识作支撑会轻易市场更新换代淘汰
1 3设计居住者休闲娱乐社交等活动互干扰
2 建议：
2 1鉴西方艺术风格采简约致精写意空间设计塑
社区唯性户型面设计方面方正实外应注意居
住功分布合理性私密性
22客厅建议采全落玻璃配防护槛
23顶层复式台花园顶层中空花园
24套间窗均采淡绿色玻璃
（注： 户型修改见附件）
3园林设计建议（见附件）
（二）项目功配套建议
1 会配套建议
会功求充分体现支持项目市场定位形象定位成项目性形象力支撑点
1 1原：包罗万重匹配项目档次风格更理想填补周边住宅社区配套空白项目附加值提升
1 2功项目设置求精规模太满足区居民实际需详细建议：
① 洗衣中心干洗店设置区边商业物业满足部份居住者洗烫衣物需时物部门足方法
② 型超市样设置商业物业交物部门营承包
③ 棋牌室：根贵阳区居民情况增设棋牌室麻房必
④ 乒乓球室：区居民体育活动空间较商业物业中设置简单活动容必
⑤ 室外然景观融健身休憩体老孩提供更空间
⑥ 幼园
（三）物业理建议
实际推广程中推崇物业理概念专注更产生亲力园林设计区规划说物业理整区重良物业理形象开发商言佳广告宣传
物业理方面实现：
1 门铃讲系统（需视）
2 保安巡逻防盗系统
3 组织居住户成立区物监督委员会提供建议监督执行
九项目推广策略计划
（）正式推出前需准备工作
1 现场环境
1 1售楼处：售楼处装修实失档次设计理念轴
尤需注意灯光色彩明亮度（见附件）
1 2施工现场包装围墙工围起配柔色彩画标
志宣传口号插双帜式彩旗费形象
塑造积极作（见附件）
1 3售楼处施工现场路布置横幅彩旗增加现场
售楼气氛
1 4楼专车（视具体情况定）
外点接送客户楼
2 推广工具（详细请参附件）
2 1售楼书面户型插图
22模型（已做）
23展板（6块展板於房交会时移售楼部避
免浪费）
24单张广告（楼盘资料简介）
25报纸广告稿
26幅广告牌（竖立品牌形象）
27指示牌
28彩旗横幅
３订价付款方式（详细容见附录）
４法律文件银行揭
制定客户认购协议书揭应争取１—30年８成贷款
５销售队伍成立培训
司安排销售员现场售楼处负责销售工作初定三四名员财务员负责银行揭员贵司聘请
注：工作均需房交会前完成
（二）项目公开发售前具体销售工作
１ 房交会环境出位形象推出楼盘预售展销会首先市场解接受形象
２ 根预展反应调整推出单位数目售价反应理想更势追击选址做型展示会
３ 部认购
3 1部认购客户利发展商关系网先关员寄出楼盘
资料优先挑选单位
32利司员耳语散播告知亲朋友业界士扩影响
面
33利互联网吸引网友关注询问
34房交会作项目首次面众作告知作时
开始非正式部认购
35房交会需现场包装完毕广告指示牌全部坚立员正式进
驻售楼处开始正式部认购
36正式部认购公开发售前两周左右开始进行
4销售单位安排
41针贵阳市场现况加项目销售总套数仅105套采
取分期推出方式
4 2预展期间首先策略性震憾价开售部份户型
便更效观察市场反应时做出相应调整紧接着启
动整体销售
（三）前期推广工作实施细( 具体工作进度请参考附件)
１ 房交会期间推广工作
11 房交会展示场设计
12 推广工具
a 已订楼书三千册房交会期间量少发节约成三千份单张广告辅开发商简介应够满足房交会５—７天派发
b 展板设计
c 幅广告牌
13施工现场包装
包括围墙彩旗指示牌等安排应９月７日前完成
1 4整份售楼资料合约制作完成
1 5销售员培训
２ 房交会推广工作
2 1售楼处应房交会立刻启延续部认购买气
2．2 应重新设计单张突出价格优势较户型夹报派发
形式继续营造声势新单张应９月11日前印制完成
利部认购
2．3运媒体广告炒作
９月11日房交会进入楼盘正式部认购期报纸广告重宣传手段先篇幅告知悬疑性广告引导部认购於正式公开期较篇幅报纸广告塑造形象扩影响面销售推高潮预计分三阶段进行具体需视部认购状况详订
（四）价格策略
１ 定价原
项目定价否成功推广关键定价时分析参考周边楼盘价格走势客观市场进行解调查项目毗邻景藤堡实际订价时景藤堡然成参考数根规模户型宣传力度绿化面积附加值分析 认项目部认购价格尤重应较周边楼盘体现出价格优势达吸引目标客户群注意目定价时掌握低价入市原
2调价原
项目调价时应定价原基础根阶段市场变化反应出情况采低开高走调价原
建议分四步骤：
１ 部认购价：方米1900元（均价）
２ 公开发售价（预售证）：方米1950元（均价）
３ 建三楼时：方米1990元（均价）
４ 项目封顶时：方米2020元（均价）
（五）广告策略
1目
1 1突出项目周边成熟社区环境
2 2突出精致园林居家优势吸引目标客户注意现场参
观
1 3突出购买阶层普通众
1 4正式推出销售造声势求达短期促销效果藉
响知名度日开发项目建立基础
2广告题
2 1诉求买精品定钱专利寻常百姓轻松拥
物超值机会眼前促目标客户群赶快握置业
良机
3 2营坡段成熟社区环境贵阳市第二中心升值概念
带入市场时侧面宣传友谊花园景藤堡热销提高
项目身形象档次
23深化筑新苑逸静精致园林式家居形象
突出居高理优势
（六）楼宇命名宣传口号
逸 景阁：逸安逸
静 景阁：静静谧
雅 景阁：雅清雅
逸静雅种优雅宁静氛围种轻松愉悦心情具体实物表现没粉饰雕凿棵树块绿茵道靓丽风景
种思路较切合筑新花园实际符合环境特点筑新花园销售推广象普通消费群体富丽堂皇居没吸引力没济力享受心愿拥家宁静温馨家
长远角度考虑普通消费群体范围广泛筑新苑势位少闹市静济实惠前景开阔样定位仅良济效益取丰厚社会回报
广告语拟定：寻常家逸静雅居
十广告媒体计划
（案销售金额高媒体策略重点攻击注重区域性客户）
媒 体
数 量
价 格
材 料 规 格
备 注
单 张
3000份
——
预计於房交会期间派完
楼 书
3000份
——
新单张
10000份
16开彩印128g双铜
彩旗
20幅
180cm360cm牛津布双面印刷
白色硬塑料做旗杆
彩旗
30幅
100 cm 340cm牛津布双帜双面印刷
白色硬塑料做旗杆
灯 箱
1
600cm3400cm电脑喷画
搭铁架
售楼部指示牌
1
80cm3400cm机板
电脑割字双面
工指示牌
1
250cm380cm机板
电脑割字双面锈钢包边
效果图
1份
电脑制作
广告牌
1块
150cm3200cm电脑喷画单面
锈钢包边设立贵乌北路
墙 画
约120米
部认购报纸广告
3
16版黑白稿（市报）
部认购赠品
150份
份约10元左右
展 板
6块
90 cm 366cm珍珠板电脑喷画雕花木框边
软性文章
2
约1000字
基信公司设计创业公司制作发布
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