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    房地产金融资料


     房产金融专题研究
    （文摘整理）
    SYSTAN赛斯顾问
    20025

    目 录
    解读房产金融
    二中国住房金融发展改革
    三构建国住房消费信贷风险防范体系条件难点策分析
    四关国房产证券化干思考
    五加快房产投融资国际接轨
    六政府干预房产金融范围设置
    七房产投资基金设立壁垒营瓶颈素分析
    八房贷证券化未成曲调先情
    九房产证券化行性分析
    十房产证券化两种类型
    十关证券化启动国房产效需求干思考
    十二美国政府住房贷款证券化中作国鉴
    十三培育基金新品种推动住房抵押贷款证券化
    十四浅谈房产证券化
    十五发展房产证券化
    十六国住房抵押贷款担保体制现状
    十七形成住房抵押信贷良性循环矛盾策
    十八房产公司发行股票特规定(附全文)
    十九房产拉动济增长原策略
    二十房屋银行运行风险规避
    二十城市土证券化
    二十二银行债务重组资产证券化
    二十三台湾动产证券化展
    二十四房产证券化行性分析
    二十五浅议ABS融资方式中国证券市场发展
    二十六资产证券化国行？
    二十七中国推行资产证券化难点策
    二十八信贷资产证券化交易结构
    二十九住房抵押贷款证券化模式
    三十MPF挑战MBS——种新住房融资选择
    三十荷兰LABSII公司资产证券化
    三十二中色建设房产公司资产重组回顾
    三十三资产重组资市场投资银行
    三十四房产开发企业融资渠道分析
    三十五银行良资产剥离资产理公司运作
    三十六资产证券化融资方式较
    三十七资产证券化基交易程
    三十八服务商证券化交易中作
    三十九资产证券化机构投资者
    四十银行担保贷款支撑债券（CLO）
    四十RTC资产证券化
    四十二资产证券化案例分析——讨稿
    四十三亚洲资产证券化发展原剖析
    四十四资产理公司运作——金融滤工程分析
    四十五资产证券化金融资产理
    四十六中国房产投资基金攻权益性投资

    解读房产金融
    国住宅产业刚刚起步需发育成长完善程程中资金融通始终房产交易基础困扰开发商购房者难题解决房产企业资金问题没房产金融参做……
    国房产金融业发展现状
    着国家加快住宅产业发展居民住房消费商品化水提高房产金融业规模正断扩占商业银行业务重断提高中国民银行更加注重住房金融体系完善住房金融业务营机构建设银行等少数银行营发展成家商业银行营住房金融市场已开始少数银行垄断营发展家银行重新分割市场份额进行激烈竞争
    　　1住房消费贷款蓬勃发展发展态势衡
    深化住房制度改革促进住房建设消费国家先出台系列住房金融政策住房消费贷款业务提供良发展契机家商业银行根国家政策导相继采取种措施加住房金融业务营力度住房消费信贷业务取前未快速发展受济发展状况房改进程制约住房贷款业务发展较快区集中东南海区海广东北京浙江江苏福建厦门等省市占贷款业务量50％中西部区发展起色较落该区济发展状况居民收入水商品意识资信度等紧密相关体现资金运动特征规律
    2住房信贷结构发生变化重点住房消费贷款倾斜
    根国家宏观政策住房市场发展需商业银行住房信贷结构呈现重心转移重点支持住房开发贷款转重点支持住房消费贷款截止1999年底工农中建四家国商业银行年营性住房贷款余额占房产贷款余额重分65．29％21．36％72．69％35．38％继续增趋势
    3住房金融市场竞争激烈营开始规范部结构开始走协调
    年国家加快住房制度改革步伐重点发展住宅产业商业银行逐渐认识住房金融推动整国民济增长消费需求扩张重性住房金融巨发展潜力广阔发展前景纷纷角度方式介入住房金融市场竞争特l998年起国家产业政策民银行金融调控政策引导家商业银行纷纷承诺出百亿总量千亿信贷规模支持住房建设住房消费品种创新服务网络服务质量等方面竞争更趋激烈时银行住房信贷业务更加理性规范遵循贷款通严格贷款程序办事防范贷款风险意识进步增强
    二制约国房产金融业发展素
    1．商品房房价太高济适房政策完善
    年商品价格战营策略商品房价格居高直接影响着购房倾济适房政策明确造成量高收入阶层涌入济房市场解目前国绝数方济适房已成住房供应渠道应说济适房发展抑高商品房价格适应停止住房实物分配购房需求拉动济增长起重作政策方面完善普遍存着诸中低收入家庭收入界限购买象条件购买程序价格确立办法等方面问题
    2住房消费贷款额度低期限短利率高
    国抵押贷款期限短3－5年长20－25年国目前收入低房价高国情相中低收入家庭难承受贷款期限短更令需贷款居民法涉足前银行机构推出谓零首付进入条件太高普通购房者讲没实际意义
    3．缺乏风险转移机制贷出款项没保障抵押贷款形式单限制条件状况存
    目前国住房贷款形式职工抵押贷款形式单限制条件非常严格束缚购房者消费贷款选择性度住宅抵押贷款二级市场尚未形成二级市场缺乏造成证券化程度低融资工具缺乏银行通转贷款债权方式转移资金风险 　　
    4住房金融法规够健全住房资金筹集运缺乏效理监督
    目前然涉房产抵押法律已出台民法城市房产理法城市房产抵押理办法等总说住房消费贷款运作法律环境尚够完善表现法规缺乏操作性特作住房消费贷款重形式——住房揭贷款更缺乏法律方面保证利住房金融进步健康发展
    外融资结构合理住房消费信贷域分布衡住房金融配套服务体系发展滞国房产金融发展制约素
    三政府房产金融中作宏观调控
    政府想住房金融发展中效发挥作首先必须准确定位前国确立济体制改革目标建立社会义市场济基特征参市场交易体位等果政府作交易体参市场必定市场体处等位政府拥市场理权性质决定政府作定位应该：市场中体利进行交易提供支持保障样保证市场行公公正公开世界国住房金融发展般市场机制基础金融机构资金部分通市场筹集贷款象贷款偿期限偿方式贷款利率等政府指定政府作体现住房金融支持
    政府扶持干预市场两种方式种直接干预政府仅直接出巨资参住宅融资活动通制定利率等措施住房金融市场实行方面干预种间接干预两种形式：制定详法律法规规范引导市场发展二通抵押贷款提供保险发起设立干准政府机构通市场活动影响抵押贷款市场发展国济改革目标政府定位国政府干预市场应该采取第二种方式转变成变指令性监积极引导通完善市场基础设施体制建设促进改革深化避免扭曲市场信息破坏市场资源配置方面基础功
    加强政府住房金融发展支持调控力度
    首先促进住房规模化发展需政府允许鼓励支持商业银行体包括寿保险公司种中外金融机构参商业住房抵押贷款金融业务积极推出符合住房消费求住房金融规模化发展
    次政府住房抵押贷款提供担保保险保证减轻贷款顾忧
    第三通关政策中低收入家庭实施系列补助计划款补助利息减免计划等中低收入层次家庭尤济欠发达区居民通抵押贷款形式进入商品房市场促进住房金融发展
    第四通政府加强住房监协调建立住房金融相配套政策措施法律法规制度避免住房金融秩序出现混乱
    四入世：房产金融业快速发展契机
    根国金融业务开放时间表加入WTO立允许外资银行营国外客户外汇业务年允许营中国客户外汇业务两年允许外资银行营民币批发业务五年中国居民开展业务然住房金融特消费信贷业务外资银行介入相较晚中国银行业较充分时间调整营策略改进营理改善服务质量争取国际惯例早日接轨开拓性摸索适合国国情住房金融营销策略积极进行住房金融品种创新业务整合合适时机效进行资产重组银行间购加入WTO具备跨国银行竞争实力
    （1）积极推进住房金融产品创新提供全方位金融支持
    金融业住房开发关系非常密切着国住房市场断壮目前金融工具足满足市场需住房信贷资产特住房消费信贷资产流动性风险逐渐突现先进金融工具开通住房级融资市场二级融资市场通道外着居民住房金融服务求呈现元化趋势仅传统销售环节中住房抵押贷款保持旺盛需求覆盖变现转贷等住房中心相关济活动中积极吸取国外先进成熟品种合理运完善住房建设消费金融支持
    （2）增强开放意识握市场走
    入世投资增加非住宅类房产需求增加住宅类房产需求增加住宅需求激增国住房金融市场面着超常规跳跃式发展机遇境外金融机构量涌入种跳跃式发展封闭金融体制中难实现开放型住房金融结构国住房金融现代化唯战略选择应市场需求准绳业务创新突破口满足制元化消费性化需求提高整住房金融服务力业务水时应改善制度环境建立信文化国商业银行住房金融业务稳健运行创造良外部环境
    （3）房产金融理机构制定相应政策国金融业创造良外部竞争环境
    国外金融机构进入国房产金融市场体复杂化交易工具元化国房产企业竞争市场站住脚房产金融理机构应抓紧段宝贵时间保护培育国产业逐步探索力利监方式放松房产开发贷款控制放开住房消费信贷扩贷款规模早占领发展房产金融市场调整房产贷款结构完善住房消费信贷机制形成适应年龄收入群体需贷款系列品种发展房产保险尤房屋财产保险房产责保险住房抵押保险房产质量等方面保险鉴国外验建立房产政策性金融机构快开放房产金融二级市场
    （4）加开发资信评级高规模优势房产客户营销力度
    加入WTO国外机构房产开发项目提供贷款办理抵押贷款业务推动房产抵押证券化业务开展国银行说更应关注资信评级度较高资产质量较定规模实力房产公司特市公司融资力相较强事项目时具备资金规模优势利公司持续营业绩提高积极营销抢占市场
    见加入WTO相长段时期国银行讲需拥众网点规模运作住房消费信贷业务面外资银行挑战远银行公司业务加国银行营住房金融业务高起点应金融发展身规律市场需求原灵活调整营策略完全新轮住房金融竞争中赢动
    五房产产业资需金融资亲密结合
    作特殊产业房产开发商资通常占资产总额10％1元资必须推动10元总资产显易见房产金融业赖性较部门更金融业缺位房产开发成天方夜谭二十年中国房产开发企业资金源赖银行贷款预售房款然现开始样事批没资实力发展商严重失血淘汰出局更新房产企业运作理念房产企业产业资金融资效结合数房产企业生存发展必路
    国政府承诺加入WTO国开放服务行业中然包括房产业WTO中国房产业影响全方位全面击中国房产业首先资实力相差悬殊次营理水相距更远更重国际资中国房产业击单资形式出现伴着金融资保险资电讯资汽车资相关产业资完整产业链形式出现中国产界面未挑战国外整完整发达市场济体系
    房产企业部生存发展环境已发生重变化加入WTO外部环境变更加严峻国际资虎视眈眈中国房产业重新洗牌已开始中国房产业春秋时代正中国房产业应WTO挑战必须战略高度跳出身视野限制走产业资金融资结合道路
    目前止中国数房产企业发展营理型战略实现数房产企业资运作战略相陌生解努力实施定时间空间获阶段收益房产企业资运作交易型战略运远未位远没充分发挥种全新资战略快速扩展房产企业价值起积极作
    具体言房产企业面问题：步发展重点定位继续单致力企业部营理挖掘潜力外部扩张短期信贷迅速筹资壳买壳市发行股票房产债券进行长期融资部分出售资产兼收购资产业务选择总房产企业资运作已成业界关心话题决定房产企业阶段获持续发展应该采取战略
    着国社会义市场济体制逐步建立完善住宅产业国民济中位日益显重房产金融业国家金融业领域位作日益显突出加快国房产金融业制度机构创新机制方面建设快建立起适合国住宅发展求促进身健康发展住宅金融体系国房产金融业发展走繁荣战略选择
    中国住房金融发展改革
    作者：应红　源：中国房产金融
    　摘：国住房金融改革发展国国民济发展住房制度改革戚戚相关透住房金融业务发展现状分析业务发展诸制约素凸现住房金融业务阶段性关联性蓬勃前动态发展特征提出改革发展中深化完善国住房金融策思路
    1　中国住房金融发展
    1．1　住房金融发展历程
    　 国住房金融伴住房制度改革金融体制改革断深入房产市场日趋成熟逐渐发展完善起历三发展阶段
    第阶段：1988—1993年国住房金融形成阶段阶段特点初步确立住房金融业务营理体制明确住房金融服务住房制度改革营方
    　　根1988年国发11号关全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案精神建立现阶段房改房产市场相适应住房金融营理体制政策性业务实行三两单营性业务充分发挥金融机构积极性支持房改住房建设
    　　第二阶段：1994—1997年住房金融初步发展阶段阶段特点：海先导住房公积金制度开始起步政策性住房金融业务委托性业务转变商业性住房金融业务开始普通住宅建设倾斜住房金融营理开始逐步规范住房金融品种断涌现住房消费信贷启动住房金融业务竞争围绕着争办政策性住房金融业务展开
    　　1994年国发．[1994]43号关深化城镇住房制度改革决定全国住房制度改革继续推深入民银行银发[1994]313号政策性住房信贷业务理暂行规定银发〔1994]220号商业银行营性住房贷款理暂行规定资金源政策性业务营性业务进行界定规范扩承办政策性住房金融业务商业银行范围
    　　第三阶段：1998年2000年住房金融全面发展阶段阶段特点住房制度改革深化住房分配福利制货币化渡住房金融营机构进步扩住房金融业务营力度进步加政策性住房金融业务商业性住房金融业务结合发展更加紧密住房消费信贷业务开始步入高速发展轨道住房金融市场竞争政策性住房金融业务竞争步入全方位住房金融业务竞争
    　　国住房金融业发展历程着国家加快住宅产业发展居民住房消费商品化水提高住房金融业规模正断扩占商业银行业务重断提高中国民银行更加注重住房金融体系完善住房金融业务营机构建设银行等少数银行营发展成家商业银行营住房金融市场已开始少数银行垄断营发展家银行重新分割市场份额进行激烈竞争
    1．2　住房金融现状
    　　1．住房消费贷款蓬勃发展发展态势衡
    　　年国家扩需拉动济增长实行积极财政政策进步发挥货币政策时加刺激居民消费力度推动整济良性循环深化住房制度改革促进住房建设消费国家先出台系列住房金融政策住房消费贷款业务提供良发展契机家商业银行根国家政策导相继采取种措施加住房金融业务营力度住房消费信贷业务取前未快速发展截止1999年底工农中建四国商业银行住房贷款余额1583．67亿元中营性贷款余额1259．56亿元较1998年末增长157％
    　　住房贷款业务发展中暴露出区域间发展均衡态势受济发展状况房改进程制约住房贷款业务发展较快区集中东南海区海广东北京浙江江苏福建厦门等省市占贷款业务量50％中西部区发展起色较落该区济发展状况居民收入水商品意识资信度等紧密相关体现资金运动特征规律
    　 2．住房信贷结构发生变化重点住房消费贷款倾斜
    根国家宏观政策住房市场发展需商业银行住房信贷结构呈现重心转移重点支持住房开发贷款转重点支持住房消费贷款截止1999年底工农中建四家国商业银行年营性住房贷款余额占房产贷款余额重分65．29％21．36％72．69％35．38％继续增趋势
    3．住房开发贷款支持普通住房济适住房特积极扶持科教文卫单位利土建设济适住房
    年住房开发贷款支持普通住房建设尤认真贯彻国家科教兴国战略力促进国民济结构产业结构调整科教文卫体制转轨需出发采取重点领域重点单位入手积极尝试种方式种途径支持科教文卫住房建设益做法努力探索解决银行支持科教文卫机构利单位土建设济适住房中风险规避问题选择符合区济发展状况信贷扶持方式力支持单位住房建设时科教文卫单位职工素质较高属收入稳定信良住房需求旺盛极具市场消费潜力优质客户群体特目前国住房开发市场风险难握信贷资产质量偏低信贷投放速度减缓情况积极支持科教文卫单位建设济适住房利银行提高贷款效益增强市场竞争力银行业务重发展方业务拓展领域
    　　4．住房金融市场竞争激烈营开始规范部结构开始走协调
    年国家加快住房制度改革步伐重点发展住宅产业商业银行逐渐认识住房金融推动整国民济增长消费需求扩张重性住房金融巨发展潜力广阔发展前景纷纷角度方式介入住房金融市场竞争特l998年起国家产业政策民银行金融调控政策引导家商业银行纷纷承诺出百亿总量千亿信贷规模支持住房建设住房消费品种创新服务网络服务质量等方面竞争更趋激烈时银行住房信贷业务更加理性规范遵循贷款通严格贷款程序办事防范贷款风险意识进步增强住房信贷资金联动方面通银企合作银行开发商商品房销售提供揭服务商品房开发销售结合起实现住房产业资金良性循环国住房金融业务迅速发展仅表现信贷规模扩表现住房信贷品种断增加仅住房消费信贷言商业性住房贷款政策性住房贷款两者结合住房组合贷款住房汽车贷款住房装饰装修贷款等系列信贷品种银行更加重视贷款市场营销风险防范时更加注重科技开发利先进科技手段改进加强住房信贷业务营理
    2　中国住房金融业发展制约素
    　　目前国居民住房市场化程度低交易规模居民购房支付力需求足具体说制约住房金融业务发展素：房价居民家庭年收入住房制度改革住房产权政策住房抵押相关法律规定住房抵押贷款二级市场开放等
    　　1．房价居民家庭年收入居民否进入住房市场实现购房消费住房市场否正常发展关键影响住房金融业务发展重素
    　　房价居民家庭年收入偏高特北京海广州类城市房价居民家庭年收入高部分中低收入居民家庭挡住房市场外造成国房价居民家庭年收入偏高原成推动需求拉动职工收入中住房消费含量足国房价偏高房屋建设成升房价中包含合理税费开发商追求高利润密切关系长期市场体错位集团单位量进入市场商品房表现出正常需求关影响房价居民家庭年收入原旧体制职工工资外运转住房工资含量目前尚未全部理工资中广中低收入居民家庭尚实力进入商品房市场严重制约住房金融业务发展
    　　2．住房制度改革断深入住房金融业务发展起巨推动作住房制度改革渐进性抑制住房金融业务快速发展步伐
    　 公房租金改革售价改革步部分区住房公积金制度进步完善尚未形成调动购房积极性调节机制1998年出台停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化核心住房制度改革方案商业银行住房金融业务走朦胧清晰弱较具规模逐渐扩规范改革发展进程体现住房信贷投入渐趋理智住房信贷结构趋合理住房信贷品种根市场需求应运生
    　　国住房产权政策明晰住房抵押关法律规定健全住房金融业务发展造成利影响目前国公房出售标准价成价安居房价济适房价商品房价住房产权完整产权完整产权完整产权含价产权含价产权购买划拨土住房国家产权产权划分单位购买政府出土建成商品房房改成价卖职工单位产权产权划分住房产权复杂样产权界定清晰购房权益缺乏政策法律保护问题住房抵押问题居民购房贷款担保方式购住房做抵押然现实中住房建设五证齐全商品房办理抵押登记外住房办抵押登记政府出台关规定办理抵押登记届时处分抵押住房收益确定性涉抵押权政府(单位)利益分配问题确定土收益尚具体规定国住房产权复杂样非抵押担保贷款发放难度定程度制约住房金融业务发展
    　　3．住房二级市场住房抵押贷款二级市场欠发达
    住房二级市场购住房次出售交易市场着住房制度改革深入住房商品化社会化程度断提高允许已售公房市进行交易势必行少数城市试点验证明开放住房二级市场增加居民购房力激活住房市场促进商品房销售满足层次居民住房消费需求改善提高居民住房消费水具重意义开放住房二级市场利住房金融业务发展旧体制住房分配合理公住房占公富裕足剩短缺存开放住房二级市场现实问题然较定程度影响住房金融业务发展 　　住房金融业务发展定规模住房贷款占商业银行资产业务较例出现资金源资金运期限错配银行资产投资风险集中便需通发行住房抵押贷款资产担保长期债券方面非销售性银行资产转变市交易债券实现资产证券化方面效增加银行发放住房抵押贷款资金源解决贷款期限结构错配问题住房抵押贷款级市场更快发展提供充足资金条件
    　　时国住房抵押贷款二级市场发展缺乏政府积极介入住房抵押贷款级市场需政府广中低收入阶层贷款买房提供信保证保险住房抵押贷款二级市场需政府制定税收政策提供法律保障住房抵押贷款证券提供资质担保国现实情况政府居民住房社会保障作应更体现住房金融市场参目前政府运作尚未更显现制约住房金融业务发展重素
    外住房信贷品种需样化满足层次需求款贷意识需增强房产中介业务规范化住房金融服务更应面百姓提供更方便便捷工具手段
    3　　中国住房金融业完善深化
    3．1　　健全培育适宜住房金融业发展政策导市场环境
    　　住房身消费品般消费品特殊性住房投资品必须两市场服务应消费品住房金融市场应投资品资市场两市场必须流动性根消费品必须金融市场中介生产领域进入消费领域资市场间应融通环节通二级资市场转贷款债权中长期贷款具强流动性健全培育住房金融市场关键做方面工作
    　　1．加快住房分配货币化进程
    住房供应建造面阶层消费水济适房普通商品房期准许条件企业集资建房货币化方式出售单位职工减少中间环节建房造价相应降低增加支付力购买需求二确定合理房价租售住房消费真正进入商品化市场化运作阶段三探索房价收入住房信贷合理科学测量量化三者间售存贷例塑造商业银行新客户群体
    2．进步健全完善住房二级市场
    　　该市场拓展情况直接关系住房建设消费否真正进入货币化运作轨道住房商品化社会化实现程度首先改变市场营方式单局面允许产权微利房商品房市场出售外允许拥完全产权房改房补足土出金市场重新标价出售出租营次降低税费方面调整房屋交易转程中税费例买卖房屋居民易承受方面消费者转手买卖房屋实行单项收取税费鼓励济实力居住质量断提高居民旧换新扩市场效需求
    　　3．迫切需建立种政府监控社会参保障基础风险担保系统
    　　建立资信等级高抗风险度强中介机构提供简化程序缩短时间高效率条龙中介服务利维护购房者权益利增强金融机构住房信贷投放回收增值信心时健全完善国住房市场机制加快促进住房建设住房信贷良性循环具极重作
    　　4．建立健全房产抵押法律法规体系加住房信贷投入营造良法律基础
    金融法律框架业已形成规范房产资金筹集融通贷环节营行特款履约款时抵押物处置缺乏操作验保证房产信贷资金正常运转法律法规加紧制定便法律明确房产市场规确保法律严肃性稳定性
    3．2　　住房金融组织体系需断改革完善
    　　现阶段国充分利发挥现商业银行尤国商业银行住房金融市场体作目前构成中国住房金融市场运作体家银行基全国性方性零售银行拥雄厚实力较成熟理验遍布全国分支网络着家银行现代商业银行转轨住房金融业务正处蓬勃发展时期尚发展潜力培育发展规范现商业银行住房金融组织体系仅项现实选择项优选择济学角度讲符合成化原符合社会资源优化配置原理
    　　长远政策性住房金融改变委托商业银行办理局面步确立身操作目标操作体操作方式监力度着国济体制改革深化市场济体制逐步确立重新定位政策性住房金融业务操作目标住房制度改革提供配套政策性住房金融服务操作目标逐步渡中低收入阶层居民住房生产住房消费提供金融服务二明确界定关政府部门承办银行间运作界限严禁政企分超边界运作三积极完善政策性住房金融业务运作方式探讨住房困难收入较低家庭实行优惠贷款利率财政贴息单位贴息等金融政策选择四进步完善政策性住房金融业务监方式加监力度着政策性住房金融业务发展确必成立相应政策性住房金融机构争取合作住房金融机构形式存
    3．3　完善住房信贷品种规范消费信贷操作提高金融服务质量水
    1．批发业务零售业务相结合消费信贷开发信贷相结合努力提供揽子金融服务
    首先积极支持济适住房建设确销路保证期付息普通商品房开发建设适应层次消费者种需求次住房建设住房消费间机联系决定住房贷款房产开发贷款间循环效应力发展住房贷款业务消费带动促进生产发展第三优质高效营销贷款时分析房产企业居民效需求状况选择符合贷款条件信誉良客户群体防范风险前提类房产贷款进行包营销提供全方位层次优质配套金融服务
    　　2．适度调整银行信贷政策增加信贷品种扩贷款象范围
    　　然住房建设明确作新济增长点商业银行遵循银行信贷三性基原基础方面择优扶持济效益住房建设深入细致市场调研市场前景确销路保证期付息住房开发项目均应予支持方面住房消费信贷仅仅帮助购买普通住房城镇居民实现购房理想出租转售住房作增值保值手段投资者符合银行贷款条件予信贷支持扩消费需求拉动济增长具极重现实意义
    3．规范住房消费贷款业务操作
    现阶段国住房贷款业务处快速发展时期住房贷款办法实践中断修改完善情况实际操作中涉方方面面问题问题某家银行够单独解决样难免操作程序操作环节容易引起购房居民误解影响该项业务发展快制定统操作规程断开发应电算化网络化等科技手段提高效率降低成方便客户
    3．4　　加快住房金融创新步伐
    　　1．探讨建立国二级抵押贷款市场行性着手研究中国长期化资金通二级抵押市场证券化形式融入住房领域操作性运作途径
    住宅建设住宅消费健康发展重条件建立发达住房融资体系发展住房融资体系关键解决长期资金源问题果没稳定长期资金源商业银行办理长期住房抵押贷款业务会面较高流动性风险着住房公积金制度全面建立保险体制完善中国社会保险基金住房公积金寿保险基金等长期化资金供具巨市场潜力笔资金运基原保值增值建立二级抵押贷款市场仅商业银行住房金融业务融入更资金提供安全流动性强运作环境长期化资金保值增值提供投资环境加方面行性研究力度深入探讨认真证中国建立二级抵押贷款市场背景条件总体框架积极选择条件城市胆尝试努力实践住房抵押贷款证券化进步发展积累验创造条件
    2研究建立住房抵押贷款担保公司消费贷款信增级
    目前阻碍住房贷款业务发展原银行担心款者款履行收回抵押物权力方面银行更加严格掌握贷款条件提高贷款求方面款者感合算手续烦琐鉴美国住房市场理验成立联邦住房理局联邦退伍军理局(VA)样官办保险机构通政府功信誉组建抵押贷款担保公司美国住房抵押贷款金融机构强吸引力重原政府抵押担保机构住房抵押提供保险保证样促进批金融机构参抵押市场活动满足低收入家庭住宅需求稳定初级市场
    3．探讨稳步引进外资住房金融机构合资成立住房金融机构行性
    引进国外金融机构更重引进先进技术工具手段科学理方法国住房金融较高层次持续发展迎接中国加入WTO挑战适应全球济体化现实求
    　　总住房金融业发展深化仅利国住房金融市场开拓利促进住房制度改革深入住房市场健全完善更利推动国住房建设国民济快速持续稳定增长终利居者屋目标实现居民生活水提高
    构建国住房消费信贷风险防范体系
    条件难点策分析
    作者：刘彤　源：中国房产金融
    摘：年住房消费信贷启动住房消费促进住宅产业发展扩需方面发挥积极作时住房消费信贷风险逐渐积淀扩通剖析国贷风险防范现状难点级抵押市场体角度提出构建符合国国情四位体贷风险防范体系相应具体策建议
    关键词：住房金融住房消费信贷风险防范
    住房抵押贷款典型形式住房消费信贷(文中简称贷)质说属金融机构优质资产住房消费信贷固期限较长资金源运结构匹配等特性济转轨时期社会济环境特殊性必须重视贷业务风险防范问题前国住房抵押贷款市场尚处起步阶段社会信制度完善金融防范手段较薄弱缺乏系统理验数支持条件积极探索构建住房消费信贷风险防范体系具极重迫切现实意义
    文侧重构建风险防范体系现实条件难点分析建立四位体国住房消费信贷风险防范体系具体策进行探讨
    建立国住房消费信贷风险防范体系现实条件
    目前情况贷业务积极拓展断成熟项理制度政策法规出台实施已贷风险防范体系构建提供利现实条件
    1．社会风险意识断加强思想基础逐步建立
    国具讲诚信守信传统观念居民贷意愿强理性违约较少目前抵押贷款发展实际违约率较低1~2％低国际公认警戒线银行贷业务开展方面风险意识较强甚存惜贷现象
    2．银行贷业务发展竞争风险理技术手段断创新
    住房贷款营运作日趋规范商业银行获市场竞争优势贷业务形成系列具体实施办法操作规程确定具体贷款例高超80％针贷品种贷款象提供种选择贷款方案建立风险预警机制等风险理技术方面日益成熟取较防范效果
    3．保险担保形式样化抵押物处置逐渐成
    目前国抵押贷款担保3种：第三方担保开发商提供阶段性全程担保保险公司专门保证公司提供担保中通开发商担保提早发放期房贷款现房交付住房抵押担保形式置换开发商连带责保证成目前较普遍种信贷形式
    外根实际情况创造出种抵押担保保险形式例海售房单位担保抵押物保险北京苏州代表综合保险成市市住房置业担保公司提供抵押担保云南南京等城市连坐形式担保
    4．中介机构发展条件逐步具备
    目前国贷业务中介机构包括抵押登记机构房产评估机构商业保险公司住房置业担保公司等贷业务断扩展中介服务机构提供良发展机遇住房置业担保公司出现解决国住宅金融市场长期存担保体缺位问题该机构提供连带责保证具备抵押物处置变现优势解决法时偿债款安置问题着贷规模断扩保险机构参力度断加特政府保险机构参效解决贷风险分担发展难题
    5．贷已初具规模
    目前国住房抵押贷款市场已初具规模截止1999年底全国四家国独资商业银行商业性住房贷款余额1260亿元较年初增加746亿元统计显示海市住房抵押贷款市场存量约占全国20左右
    6．政府提供法律制度保障加监力度
    政府通制定完善贷业务法律体系防范贷风险提供法律保障中华民国担保法中担保方式规定中国民银行1998年5月出台住房贷款理办法规定贷款房产抵押物贷款时必须办理房屋财产保险时金融体制改革深化监提供良制度环境中央银行加强住房信贷宏观理贷风险防范理
    二目前住房消费信贷风险防范中难点
    作住宅市场化住房消费信贷化刚刚起步国家国法律法规制度建设市场基础设施建设然滞防范贷风险存难克服困难具体表现：
    1．满足住房消费需求防范贷风险存观实突
    前国停止住房实物分配住房信贷市场潜需求量极银行严谨周密业务程序种担保保险形式规避信风险造成手续繁琐贷款费增加限制潜贷款需求着国居民信贷消费观念断强化住房消费信贷供足数居民面信贷约束住房金融业务广度深度方面时拓展解决加强贷风险防范扩金融支持满足住房消费需求间突成构建贷风险防范体系关键环节突出难题
    2．风险承担体间风险收益等加风险隐患
    贷业务中涉众市场体分担风险方面没建立互惠互利互相制约计划体片面强调规避转嫁风险造成风险收益间等反放贷风险突出表现两种风险划分关系中：
    (1) 银行开发商购房者间风险划分关系贷款银行处提供贷服务垄断性位采取种方式规避转移风险终承担更风险购房者住房信贷约束背景承担风险加违约性
    (2) 银行保险公司购房者间风险划分关系国开办住房消费信贷保证保险保证保险信保险混合物缴费义务受益权利严重扭曲购房者支付风险分散成相应收益贷风险积淀加快风险隐患增银行试图保险成时转嫁款保险公司获房产抵押信保险双重保障完全规避信贷风险符合市场济逻辑保险公司收取份保费承担包括购房者道德风险行风险引起购房者收入流减少中断切风险国目前信济尚逐步建立时期风险保险公司难承受
    3．政府贷风险防范中作机制尚未完全建立
    制度安排费源作方式等制约素政府居民住房社会保障作限产品领域(安居工程济适房等)没发展住房金融市场领域政府作制度提供者市场理者住房抵押贷款市场作界定政府分担贷风险范围限度成前难题
    4．银行贷业务验足风险理方法技术相落
    银行开展贷时间长贷款工具设计资金筹集风险理方法部监控方面验积累足受种制度法律瓶颈制约操作疏漏失误难避免问题住房信贷资金渠道狭窄筹资方式少贷款工具缺乏灵活性银行风险理手段受外部环境限制部监控系统完善等
    5．配套环境制约贷风险防范手段效果弱化
    信制度抵押制度担保保险制度等转移风险手段制度安排身缺陷运行环境问题弱化防范风险效果甚增风险
    发挥信制度作难点信档案健全信评估机制尚未健全国现阶段抵押制度功十分限存抵押品设置难抵押登记制度健全抵押物产权清抵押物处置难等问题担保制度存着局限性规范性保险业务实际运作中存标准统操作规范利益均衡房屋保险理赔范围费率高赔偿率保险外责等问题
    6．二级市场尚未建立抵押贷款证券化防范风险方面难作
    住房抵押贷款证券化作结构性融资方式防范化解贷风险根出路方国金融基础设施限制实施求尚迫切缺乏证券化必条件现实基础法充分利风险防范手段推行贷证券化难点尚具备住房抵押贷款证券化前提条件部外部环境条件积极发展贷业务建立二级抵押市场贷证券化创造条件成构建风险防范体系重课题难题
    三建立国住房消费信贷风险防范体系相关策建议
    鉴国住房制度改革法制建设渐进性住房消费信贷风险产生素阶段性特征笔者认应遵循综合配套效联动原构建全方位层次四位体住房消费信贷风险防范体系充分发挥关键防范机制重点防范手段作
    1．国住房消费信贷风险防范体系基框架
    根国外验结合国实际探讨构建国住房消费信贷风险防范体系基思路住房消费信贷风险作机理出发分四类市场体角度加考虑
    贷风险产生源款贷款银行两基市场体两基风险源贷业务发展风险分散中中介机构政府作市场体参贷风险防范控制承担部分风险根款贷款银行中介机构政府四类市场体贷业务中位作搭建贷风险防范体系框架较现实行
    总体国贷风险防范体系基框架描述：包括社会信制度贷款制度组成风险预警机制贷款银行部风险理机制贷款保险担保消费信贷证券化手段风险分散机制体现政府参保障作风险监机制四方面容机统相互协调四位体风险防范体系
    四位体贷风险防范体系框架构建充分发挥市场体预防规避控制监分散风险方面优势作限度防范住房消费信贷风险
    2．四位体贷风险防范体系容
    首先建立贷风险预警机制通建设社会信制度完善贷款制度达预防规避风险目整四位体贷风险防范体系构建基础
    次建立贷款银行部风险理机制通健全住房消费信贷回制度等风险理手段控制贷款银行操作风险构建四位体贷风险防范体系关键商业银行部风险控制重点进行贷款工具创新强化风险理制度
    三建立贷风险分散机制社会化贷保险担保机制建设发展消费信贷证券化手段发挥中介机构润滑剂作分散风险功四位体贷风险防范体系完善重条件
    四建立贷风险监机制政府参保障作提供法律制度市场监等救助手段业监督律理辅四位体贷风险防范体系建立必保证
    3．建立国住房消费信贷风险防范体系具体策建议
    四位体贷风险防范体系建立项涉面广政策性强系统工程需社会方面参采取系列衔接配套切实行易操作策措施：
    (1)建立信制度完善风险预警基础条件
    信制度建设包括重树信观念完善信评价体系建立信查询系统等方面涉存款实名制家庭财产登记制财产破产制等配套制度建设措施包括：中央银行牵头建立股份制征信公司直接组建合资独立征信公司商业银行先行建立部账户信息系统逐步建立消费信贷信登记制度建立全国信档案系统加收入监力度提高信材料真实性制宜设立信评级标准
    (2)健全住宅市场体系完善防范贷风险市场环境
    应进步健全完善级市场拓展贷业务规模：积极进行贷款债权出售服务试点扩贷款购买转范围逐步培育完善二级市场前重点规范发展类社会中介机构规范发展房产评估机构住房抵押担保机构住房抵押保险机构住房置换机构
    (3)贷款制度创新操作环节规范重提高银行风险理水
    创新贷款制度安排规范贷操作环节效控制银行部风险提高银行贷风险理水关键容：优化贷款利率期限贷款抵押率等素组合实现抵押贷款利率调整周期调整幅度元化提供具风险分布特点种贷款方式二规范银行风险控制系统运作程三建立风险监测预警系统通量化测定房产价格水波动情况贷款成数抵押贷款变化测算贷款质量动态质量强度贷规模方面住房抵押贷款余额达项贷款总额20％定警戒线四完善部理制度加监力度应根商业银行法贷款通担保法资产负债例理风险理求建立风险补偿保障制度健全贷款行规范责体系设立专门风险监测职部门建立部稽核监控体系健全信息反馈制度
    (4)扩信贷资金源贷风险防范提供资金渠道保障
    建立合理住房资金筹集机制支持住房消费信贷长期发展根国现实国情侧重加公积金缴交力度提高公积金运行质量积极发展住房储蓄
    (5)建立政府参机制提供信支持监督约束
    建立国独资国家住房置业担保公司作商业担保公司保险公司补充保险范围限定中低收入居民抵押贷款加强银行政策性保险公司承担化解风险协作关系目前国商业性保险公司中撤出部分国资组建政策性保险公司进步完善金融监法律框架建立科学规范风险监体系完善中国民银行审计机关联合监外部监体制央行重点理贷规模投放速度政策性商业性贷组合例完善社会评估系统规范金融机构信评级组建业公会加强行业律理
    (6)完善政策法规体系建立法律制度基础
    方面政府完善包括贷款政策抵押抵押权渡政策金融担保保险政策证券化政策住房信贷发展规划等政策体系方面完善现法规体系提高操作性加执法力度严肃查处违法违现行前法律政策保障重点：拓宽资金渠道提供债权保障降低贷款机构运营风险
    关国房产证券化干思考
    作者：毛安安 王文群　源：中国房产
    谓证券化通常指证券进行融资包括债务融资证券化资产证券化抽象概括证券化非证券证券更具流动性价物转化证券市交易行
    具体房产证券化流动性较低非证券形态房产投资立接转化资市场证券资产金融交易程投资者投资象间关系直接物权拥转化债权拥价证券形式证券化概念相应房产证券化表现两方面：方面银行角度出发金融机构拥房产债权分割成单位面值价证券出售社会公众出售广投资者资市场筹集资金发放房产贷款方面非金融机构出发房产投资营机构房产价值固定资形态转化具流动性功证券商品通发售种证券商品资市场筹集资金
    推行房产证券化应具备条件国房产证券化行性分析
    单资产证券化说取决四条件：
    (1)市场济发展程度
    (2)信制度发展程度
    (3)证券市场发展程度
    (4)交易法规完善程度
    房产证券化应具备条件：
    1房产市场发展定程度房产特房产已作商品市场流通
    国房产市场土制度住房制度改革已建立发展定规模目前国房产市场开发潜力巨住房消费需求旺盛现国房产市场数开发企业具备雄厚开发资消费者方面历史原造成效需求足庞住房开发消费市场资金源国家财政完全银行推行房产证券化资市场直接社会众融资较解决资金短缺难题商品化核心住房体制改革已推行房产证券化奠定基础
    2较完善房产金融市场尤具定规模抵押信贷市场相高效率证券市场体系
    国房产金融正迅速改变单房产开发信贷力发展消费信贷某城市住房抵押贷款已广泛发展海市建行早1992年开办住房抵押贷款业务业务量占全国建行系统已达四成截止1998年6月份全市住房抵押贷款发放量已达110亿元国证券市场已逐步成熟形成众证券公司组成证券发行市场海深圳两证券交易STAQ系统NET系统代表证券交易市场交易容量辐射范围断扩硬件软件均达国际先进水着资市场发展中国证监会证券市场监越越严格效国证券市场理方式体制基理清房产证券化提供业务组织保证
    3具备完善房产房产金融法律规范
    着社会义市场济体制建立济立法取重进展基建立覆盖济领域法律法规体系房产证券化托房产市场法律法规渐趋完善基做法章循中国民银行法商业银行法民银行颁布住房贷款理办法系列规定发放贷款重准住房抵押贷款相关担保抵押登记等法律法规基齐全1993年出台公司法企业债券理条例等关证券法规规定设立住房抵押贷款证券化公司发行公司债券法律资市场发展密切相关证券法已出台信托法等正酝酿中
    见国推行房产证券化条件已基具备房产业发展较快基础条件较城市进行试点运作
    二推行房产证券化房产业会呈现出新特点
    房产证券化两种形式：针具体房产项目发行债券简称ABS（Asset Backed Security）资产盾证券二住房抵押贷款证券化简称MBS(Montgage Backeel Security)抵押贷款盾证券
    1ABS房产业影响
    种债券具体房产项目标投资方开发企业委托金融机构发行重性质附权债券期定期限投资者选择现金形式付息选择事先约定价格购买已进入销售阶段次开发房产特点出ABS具备种期权性质投资者购买债券时享未期时选择结算方式权利种权利投资者带消费剩余
    种债券融资开发商付出代价法获市价升带增加利润市价降时出现金结算付息加损失出种债券融资然较方便加开发商风险制约开发商利润升方便融资控制风险争取利润呢求开发商济周期态势科学合理预测开发房产合理估价终科学合理订出约定价格应该注意开发建设程中质量成控制综合作未市场价格仅会约定价格幅度波动样控制风险保证利润
    ABS债券助房产购买力积累市场价格发现总体讲单纯储蓄积累达购买住房水难度实行证券化居民手中货币资金购买房产证券转变成房产产权直接挂钩资产原货币资金房产实现保值价证券价格房产实体价格正相关性变动必然反映房产价格变动趋势房产价证券价格房产市场供需状况变化做出反映较灵教时房产价证券包含着房产未收益价格变动包合市场预期素房产市场说房产价证券交易具备价格发现功
    2MBS房产业影响
    年央行先5次降息希拉动国效需求增长中包括希通降息杠杆效应激活房产市场成国民济新增长点理降息．房产业供需求刺激作降息助开发商降低营成提高竞争力获取丰富收益刺激房产开发产品供增长方面降息刺激房产市场效需求：第降低住房抵押贷款利率效减少购房者期款数第二果期款额变调低利率明显提高购房者贷款总额增加购房者实力降低购房者门槛见降息理相程度提高广居民购房资金支付力提高支付力需求方面入手成推动房产市场复苏进步发展力杠杆实际中根杠杆未发挥力推动作杠杆发挥作中间环节——发放贷款受银行扩发放贷款额度直接制约放贷额度实际开发消费资金缺口较利率然降实际资金位运作房产市场复苏成空谈银行信贷规模难子扩通MBS银行出售抵押贷款债权回笼资金进行抵押贷款银行出售债权回笼资金样社会公众投资者筹集量长期信贷资金MBS设银行资产负债表外影响银行信贷规模样实际扩信贷资金规模受银行制定信贷规模影响利率房产市场杠杆作力发挥MBS房产抵押贷款提供资金保证时利率杠杆发挥应调节作央行通利率工具调控房产市场整宏观济职效行房产业发展更加规范序化
    三国推行房产证券化障碍策
    1国金融机构房产行业贷款面着巨额呆帐良资产风险
    解决难题必须结合国实际情况探索条释放良贷款风险适应贷款企业金融机构发展需路房产企业进行股份制改造促建立现代企业制度减少良债务提高企业济效益基础进行债转股等方式资产重组转化剥离金融机构良资产金融机构特商业银行利实行房产证券化创造条件
    2国证券法未国商业银行金融资产证券化作出单独规定描述
    政策法规设计缺陷通发布增设特制条例弥补制订房产抵押贷款债券理条例等相关法律法规抵押资产债券发行问题注意事项债券证券市场交易等情况作出法律制度规定进步完善证券监体制逐渐形成套完整房产证券化法规更采市场济手段法律手段未未房产证券市场进行监
    3缺乏健全信制度
    现阶段国尚完整意义信制度银行难款资信状况作出准确判断信贷业务贷前调查贷款风险评价显困难重重应快建立包括信登记评估风险预报规避系列信制度款业收入变化状况财产增减情况实行动态监控踪调查利银行扩住房消费贷款规模推动城镇居民购房需求长远住房抵押贷款证券化需信制度保证
    解决困难阻碍程中应加政府干预力度充分维护市场效率公竞争原法律手段进行宏观引导调控方面房产证券作担保提高证券等级方面扮演造市者角色买卖银行抵押贷款证券衡市场供需
    房证券化成未金融发展重点国起步较晚已国证明先进成果国具体情况相结合定会样发挥应功效促进国济发展
    加快房产投融资国际接轨
    作者：岳颂东　源：济日报
    　　中国入世仅意味着中国济融入济全球化流意味着中国金融制度包括房产业投融资制度国际金融制度逐步接轨说中国房产金融逐步走化国际化融资证券化
    　　谓金融化指营交易化逐渐破金融机构间金融机构非金融机构间业务界限逐步放弃银行信贷数量限制逐步作利率化政府放弃存贷款利率控制资市场行情浮动
    　　谓金融国际化指金融业务国际化银行海外广泛开设分支机构资产构成中提高国际业务重资国际间规模流动国房产企业加快国外市步伐国际金融机构融资走出国外建立房产跨国公司国际金融连体
    　　谓融资证券化表现三领域：债务证券化金融部门直接金融市场证券工具进行融资二债权证券化债权转化金融市场交易价证券投资银行精心设计银行机构债权组合起满足定金额条件发行新证券新证券面值期额定组合中原债权相具备高质量高收益高流动性特点成颇吸引力投资工具例住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券载体证券市场流动方面减轻银行量沉淀资金风险压力方面增加资流动性提高资济效益效率活跃证券市场促进金融产品创新三国际融资方式证券化相部分传统银行贷款已发行证券方式代国房产投融资政策应面必发展趋势应金融化国际化时代潮流稳步积极实现国际接轨　
    二手房贷款风险防范措施
    作者：梁永　源：中国房产金融
    着住房改革推进住房资源逐步盘活建设部发布已购公住房济适住房市出售理暂行办法(1999年5月1日起实施)二手房交易开始逐渐兴旺手房类似二手房交易程中需金融机构贷款支持二手房交易具手房交易特点银行开展二手房贷款业务中法律风险防范风险措施特殊性
    二手房贷款概念
    文讨二手房包含商业房特指二手住房二手房概念目前没统界定某商业银行北京分行二手房抵押贷款试行办法中二手房定义：二手房系已北京市房屋土理局颁发房屋权效证件房产二级市场流通买房具完全处置权利房屋显然定义混淆二手房房产二级市场概念实际房产级市场指土出转市场房产二级市场指建成房屋初次出售市场房产三级市场指房屋出售次转手市场般指二手房实际指房产三级市场流通住房样界定：二手住房特指住房开发商企事业单位通销售房屋产权已属卖房具完全处置权力住房
    基二手房交易购买二手房消费者提供贷款二手房贷款目前部分银行求款交易房产抵押发放二手房抵押贷款营思路较灵活银行例工商银行浙江分行接受质押保证抵(质)押加保证担保方式
    二二手房贷款特点
    发达国家二手房贷款成单独住房贷款品种贷款基交易象外手房贷款二手房贷款贷款审查发放利率款方式等方面区国二手房交易存特殊处特点二手房贷款面着特殊复杂情况
    1．二手房贷款抵押物设立处置较复杂
    二手房交易客体商品房济适房私房房改房种房屋出售政策区房屋产权情况异存产权已设立抵押禁止交易已出租等种相手房产权状况简单需开发商销售许证二手房产权状况复杂性贷款抵押物设立处置带特殊困难
    2．二手房贷款二手房交易基础
    然二手房贷款合二手房买卖合相互独立合二手房贷款合会二手房交易合失效失效果二手房交易成立二手房抵押贷款合抵押条款难实现致贷款面更信风险国二手房产权状况较复杂二手房交易合法性较手房交易更难考察
    3．二手房贷款手续较复杂银行中介机构合作更密切
    代理机构包括交易中介公司评估事务律师事务等代理业务包括代银行调查审核款体资格代理客户银行办理种手续代理银行款资信情况抵押物风险进行踪调查等银行款委托代理机构办理种手续时发生种委托代理关系中权利义务责承担问题较复杂
    三二手房贷款业务品种操作流程特点
    二手房贷款业务银行讲项新业务目前止业务品种丰富
    1．二手房贷款业务品种
    房屋类型划分分二手现房抵押贷款二手期房贷款房屋产权性质划分分二手商品房贷款二手房改房济适住房贷款否需交首期房款划分分零首付二手房抵押贷款(购房必支付首期房款已完全产权房产新购住房抵押物申请贷款)付首期二手房抵押贷款外二手房贷款衍生品种：转(正供住房连抵押贷款起转卖出)加(银行办理住房贷款业务款付息段时间原贷款抵押物抵押银行申请增加贷款)
    2．二手房贷款操作流程特点
    (1)贷款审查重点
    二手房交易零散进行般已具完全产权房屋需手房贷款样住房开发项目开发商资信状况进行评估审查二手房贷款审查重点款申请资信状况偿债力国信记录体系空缺信评价尤困难
    (2)房屋评估求
    手房现房交易贷款求贷款审查时房屋进行评估二手房贷款审查程中求评估公司房屋价值产权合法性进行评估做出评估报告评估价值须银行认评估方面二手房贷款求更严格考虑二手房物理价值段时间损耗市场价值较难认定需专业机构评估产权情况复杂性需专业机构例律师事务核查二手房贷款中中介机构介入程度更深
    (3)提供阶段性担保机构
    手期房抵押中房屋未竣工法办理抵押登记银行求开发商提供阶段性保证担保二手房贷款中需中介机构阶段性担保种情况款中介公司签订担保协议通中介机构贷款申请贷款银行贷款划入担保机构贷款处开立保证金账户款持房屋买卖合款合抵押合办理房产户保险抵押登记贷款行收房屋项权利证书中介机构款项委托协议交卖房解阶段担保责
    四二手房贷款特殊风险分析防范
    二手房贷款涉银行款卖房入中介机构保险公司等法律体法律关系：
    (1)二手住房买卖双方间房屋交易关系
    (2)银行款间贷关系
    (3)中介机构银行中介机构款间委托代理关系
    (4)款银行第受益抵押房产保险标保险公司间保险业务关系
    项法律关系素存理疵银行贷款造成风险风险中二手房贷款类型住房贷款二手房贷款中更突出
    1．抵押房屋产权物理条件等方面风险二手房贷款中体现十分集中
    (1)二手房产权状况样性政府二手房交易做出种种规定二手房交易身复杂性远远手房
    前文已提手房交易具批发出售性质二手房交易更零售产权状况会种样房改房济适房市交易满足建设部颁发已购公住房济适住房市出售理暂行办法制订实施细提交资料买卖手续收入分配等规定私房商品房应产权明晰符合法律法规规定市流通条件
    (2)二手现房原房程中房产进行处分例设立抵押出租
    国住房改革程中房产权出现相复杂情况：动迁安置房职工房改房等房产证土证属部分产权房标准价出售住房享部分产权单位应属银行接收类抵押房产造成日处置抵押物时便果款申请款时隐瞒房产权真实情况房产处分情况旦贷款违约银行处置抵押物时处利位根担保法第五十四条财产两债权抵押处置抵押物价款抵押物登记先序清偿债权外根高民法院担保法司法解释资产设定抵押未意抵押效(第五十四条)抵押已出租财产抵押抵押权实现租赁合效期抵押物受继续效(第六十五条)法律条款限制银行面抵押效处置抵押物困难风险
    (3)二手现房段时间物理条件存瑕疵性手房果设立抵押时高估房屋价值提高二手房贷款风险度
    出现情形：房屋房龄长折旧价值低市场变现足抵偿款违约金额二房屋评估价值实三房屋未进行财产保险未意外情况造成抵押失效预防风险银行般二手房房龄限规定求款应银行提交房产部门贷款认房产评估机构出具交易房屋评估报告购房屋应办理房屋保险手续
    减少抵押物产权瑕疵物理理疵银行贷款造成风险充分发挥专业化优势贷款银行般请中介机构例专业律师事务者房产交易中心审定二手房贷款中房屋产权完整性交易合法性
    2．二手房交易身风险
    二手房交易身政策法规等限制成非法交易失效影响贷款合中抵押条款行性
    (1)已购公二手房言交易批准书银行发放贷款必备条件
    职工出售已购公住房需房产行政部门提交关材料包括已购公住房济适住房市出售申请表房屋权证书土权证书者房产权证等拥部分产权住房应提供原产权单位等条件保留者放弃优先购买权意见房产行政部门审查批准交易发放交易批准书交易批准书款银行申请发放二手房贷款时必提交材料
    (2)期房二手房贷款应注意期房转交易合法性
    目前国法律期房转(预售房转)规定较复杂理讲目前预售房抵押贷款般求房产开发商提供阶段性回购担保旦预售房转成立贷款偿然保证担保样期房二手房贷款审查时应该注意期房转合法性避免房屋转合成立银行债权带风险
    3．中介机构环节存风险
    正前文述二手房贷款特点贷款程中涉中介机构包括房屋中介公司律师事务房产买卖双方均通代理商进行房产交收中介机构提供担保情况卖方委托中介机构收款情况银行贷款直接转入中介机构账户中介机构环节出现法律风险选择实力强信誉良中介机构家银行发展二手房市场必条件方发生房屋中介公司款互相勾结伪造项权证骗取银行贷款案例
    防范类风险应中介机构进行分类区实力雄厚型中介机构作指定代理机构负责审批发放贷款外整房屋买卖贷款流程般中介机构作普通代理机构负责查册房屋户程序银行工作员陪办理实践操作中款没房产证情况法办理抵押登记银行意房屋交易中介公司提供阶段性担保时需特注意中介公司信状况实力
    反映合中银行款中介机构三方权利义务界定定清楚中介机构提供服务质量标准责明确规定种特殊情况银行审查款予贷款时款申请中介费应承担学者认种情况银行应该款分担中介费认款申请提出款申请委托中介机构代办申请手续时应该已预见款申请结果银行批准批准两种种情况款申请然选择委托中介机构代理方式应该承担贷款未获批准时足额缴纳代理手续费责银行款申请支付中介机构费应该委托合中做出明确规定
    4．担保公司担保力风险
    手房贷款中常单位职工统提供保证担保担保方式二手房贷款中贷款零散性单位提供担保性时助中介机构例住房置业担保公司担保担保公司运作中没完全理例银行防范风险求担保公司提供担保时房产设立抵押根担保法时存抵押保证担保情况必须首先处理抵押物担保公司担保作限担保公司款提供保证时般求款房产抵押担保公司款需时银行担保公司提供抵押物实际中操作银行应慎重住房置业担保公司中介机构保证担保般应求款提供抵押接受担保公司保证时应选择信誉实力强担保公司时求款提供抵押
    5．转二手房贷款中法律风险
    转指原款房屋贷款转买房买房履行银行债务原贷款清偿贷款新贷款重新签订贷款合贷款期限利率等进行变更实际两笔关联贷款业务转应属种特殊二手房贷款抵押登记单位操作规定转业务面着风险例方求先注销抵押登记办理转名交易中间时间差导致贷款风险方求先变更贷款关系卖房已贷款转买房变更抵押登记银行存时间差产生风险暴露解决办法求买房提供中介机构渡性担保势必增加买房费里珠海市验值鉴珠海市设立揭中心提供房屋买卖户办理款抵押登记等条龙服务转买卖双方揭中心房屋户卖房结清贷款买房获贷款抵押登记变更等手续次办妥消时间差造成风险
    外作普通住房贷款种衍生产品二手房贷款面着般住房贷款相风险例款信风险抵押物时变现风险等应加强贷理信状况监督等防范风险措施属住房贷款面风险防范性方面赘述
    政府干预房产金融范围设置
    罗威 周惠
    政府房产金融干预目标般界定提高房产金融效率促进房产金融市场稳发展房产金融方方面面干预呢显然政府万某方着干预方力甚政府力必干预方政府必进行干预原干预成干预收入政府应该房产金融方方面进行干预层次序做出范围设置旨理性化政府干预行
    第层范围设置：政府应房产金融中市场失灵方进行干预
    数济学家张政府应微观中市场失灵方进行干预时应宏观运行中物价业济波动国际收支增长进行干预果宏观济持续稳定视公物品政府干预范围限制市场失灵方干预目界定弥补效率房产金融领域市场失灵呢
    1．房产商品外部性造成私成收益社会成收益等果具正外部性房产商品生产足负外部性房产商品生产资源配置失针种情况私成收益社会成收益等政府采取征税补贴成部化加强产权界定弥补效率占广环境墅征收较高固定资产调节税时税样会抑制墅修建环境破坏济适房具缓解住房分配等外部性政府进行财政补贴产量扩现兴起综合区建设单家独户住房修建更收益更低成外部效应部化政策原找弥补外部性条途径加强产权界定正进行住房体制改革前产权明确国住房逐批卖产权明晰化
    2．房产金融市场垄断性垄断面条倾斜需求曲线具获垄断利润市场势力结果房产商品价格偏高产量偏低引起资源配置纠正类市场失灵政府常手段制包括价格制数量制价格制般制定高售价排低售价济适房中规定济适房开
    发利润超3％例表示高售价国出售公房实践中规定公住房低售价低租金低售价防止国资产流失低租金提租售房数量制国屡见鲜：1993年控制房产投机政府令停建切楼堂馆然样强制性措施会着市场机制完善减少
    3．房产金融信息称性信息称造成交易活跃交易费增加导致道德风险逆选择目前国旧房交易市场特活跃原住房中存量隐蔽信息买旧房者担心受骗限制旧房交易政府助住房信息传递中发挥监者作优势应认真核发房产施工企业房产评估中介监理企业设计企业资质认证建立时咨询查问房产服务机构发布房产金融相关信息等等
    4．住房分配公市场机制正常运转必然保证收入公时市场配置住房分配结果等家忍受状态政府必进行干预会带效率损失公效率国家时期代例政府效率公住房分配公进行调节情况异注意公国家政府干预住房分配力度瑞典注意效率国家政府干预力度范围美国
    5．房产金融宏观运行公物品具定价性供需求政府然然提供合意公物品作应责保证房产金融市场持续稳定发展需政府干预公众宏观济稳持续发展需求作种公物品需求
    二第二层范围设置：力干预
    市场失灵政府干预果政府力硬推着干结果绝适反出现政府失灵例知道完全竞争效率求产品质素流动交易费零完全信息房产金融中房产商品特性永远改变交易费完全信息房产金融效率阻碍某特定时间政府力限制总市场结构济结构技术科学水特定情况政府力限制表现方面：
    1．政府获取房产金融信息处理信息力政府济干预效果程度取决获取真实信息处理信息力获取处理信息力取决政府办事效率处理信息技术水
    2．政府财政力巧妇难米炊政府房产金融干预需资金投入例：政府住房公积金中贷款进行贴息减轻贷压力
    3．政府宏观调控力维系宏观济房产金融市场稳定运行政府会运财政货币政策房产金融市场进行宏观调控特运公开市场业务调整房产金融机构准备金率中央银行贷款利率等国市场机制完善程度样政府宏观调控力表现出差异性
    三第三层范围设置：干预收益干预成时干预
    政府力干预方未必干预原干预成果干预收益干预成干预行没意义干预收益表现效率提高房产金融市场稳发展带处收益界定定模糊性例房产金融市场稳发展带收益少界定政府干预成相收益容易包括：政府工作员工资福利支出行政设施(办公楼汽车)支出日常行政费监督成(保证政府工作员忠职守设置监督机构舆机构项费支出)项隐性干预成干预孳生权谋私行寻租行国民收入侵蚀工作员渎职行政规市场规间摩擦造成种机会损失等
    三层政府房产金融干预范围设置然操作起具模糊性里引入作种思维方式界定政府干预范围综述理相信政府房产金融干预通三层范围设置检验会合理效
    　源：中国房产金融
    房产投资基金设立壁垒营瓶颈素分析
    房产投资基金国房产业整国民济运行具非常积极意义作效金融投资手段活跃刺激国金融市场作融资手段推动国房产业发展通房产投资基金发展国房产业基金方式投资房产已取相部分业界士投资者识房产投资基金产生国房产业发展种必然趋势前家相关机构已着手开始房产投资基金运作
    　　国相关法律法规完善加房产投资基金整产业投资基金国新生事物房产投资基金登陆国会遇诸设立壁垒营瓶劲等限制
    发起设立房产基金时存方面难点：
    组织结构方面供选择余较
    　　房产投资基金组织结构分公司型合伙型合伙型基金中限合伙制基金类型相具明显优势较解决般基金生俱理利益约束弱化激励机制效等弊端国际房产投资基金般采限合伙制国规范产业投资基金法规没正式出台目前情况设立房产投资基金通公司法合伙企业法规范说较容易操作设立投资公司型普通合伙制房产投资基金利产业投资基金发展限合伙制形式然国行业先例涉房产投资基金时设立难度较
    　　采组织形式更合理限合伙制房产投资基金国发展会产生定负面影响美国产业投资基金发展历程例证具现代意义产业投资基金始美国二十世纪四十年代中期美国设立美国研究发展公司（American Research&Development Corporation）中企业提供资金支持投资基金起源追溯十九世纪末期时投资风险较资金需求巨铁路石油钢铁等行业富商集合资金投资缺乏效制度安排产业基金十分活跃尤五六十年代陷入困境直70年代限合伙制产业投资基金中运美国产业基金迅猛发展帮助创造出许成功现代企业资市场提供新鲜血液见效 组织形式产业投资基金发展关键
    　　求国投资基金法快出台针产业投资基金运作特点法律规范基金组织形式投资基金根发起需求选择相适应组织形式法
    二短期国难形成规模房产产业投资基金
    　　国房产金融市场完善具备成立专门投资房产证券房产投资基金宜采封闭式私募基金模式封闭式基金面限投资者国投资基金法（第六稿）中规定私募基金投资数超200利房产投资基金筹集规模基金国外量社会福利基金养老基金医疗保险基金等型机构投资者发达国家投资理念相成熟富裕阶层资金筹措规模存什问题国缺少长期稳定型机构资金源然国社保基金执行部分积累制具体实施程中没够效贯彻实行统帐结合积累制截然现收现付制入敷出更说累积资金投资设立房产投资基金吸引投资者资金占相重位然投资者言难评价基金风险基金投资程中遇困难投资举趣般会太高加国民众普遍财富积累较低素短期国难形成私募方式设立资金规模巨房产投资基金
    　　外作封闭式基金存流动性较差缺点尤国市场证券场外交易十分畅封闭式私募基金流动性差缺陷更明显投资者存定退出顾虑利房产投资基金募集
    　　点应该减少保险基金投资限制吸引保险基金尤寿保险基金投资房产投资基金国培育出谋求稳定收益型投资机构外考虑设立中外合作型房产投资基金吸引国外型机构投资者投资中国房产投资基金
    　　成立房产投资基金非意味功告成中国目前济环境基金实际运作会遇难题亟解决
    　　房产投资基金投资渠道拓宽
    　　西方房产金融较发达国家相国目前成立房产投资基金投资渠道相较窄体现方面：
    　　1房产投资信托基金国没开展证券市场数量家房产开发企业股票供选择投资种情况房产投资基金通房产权益性投资直接投资房产资产投资房产企业股权等利基金理者通投资组合规避风险
    　　2成熟市场中部分房产基金通提供房产抵押贷款方式间接实现房产产业投资说提供房产抵押贷款房产投资基金重投资方国具备开展该业务条件关士介绍投资基金法（第六稿）中规范基金投资活动容：基金准事贷款担保活动
    　　问题解决国金融市场逐步完善发展中解决强求否会适反进面 影响国金融市场良性发展
    　　二房产投资基金缺少进步融资效手段
    　　样金融市场发展完善房产基金缺乏融资渠道形成房产存量资产续融资渠道房产投资基金尤重房产资产价值巨流动性较差房产投资基金投资房产资产必须托该资产筹措资金进行步投资美国房产投资信托基金投资房产资产托发行资产托债券转换债券等融进量资金美国房产投资信托基金充分发展重原国目前情况房产投资基金采该手段筹措资金相难度难取发行该类债券资格国证券市场规模较致该类债券发行筹资规模非常限
    　　三房产投资基金运行中会遇道德风险
    　　首先投资基金尤产业投资基金国没形成完善运作模式基金理效约束机构激励机制尚未形成容易发生基金理道德风险该种情况存信息称基金理公司营理程中会利种机会牺牲基金投资者利益谋取处房产投资基金理公司降低基金投资求投资相关联房产企业违背基金收益化原国投资基金发展程中发生相种问题基金理侵占基金流产基金资产盈利转移基金理公司等事件时发生基金资产净值年增长十百分点期基金理公司资产膨胀倍基金顾投资者利益端做出笔交易目获营业部交易佣金返创造种环境制度基金投资者利益基金理者利益相致房产投资基金发展显非常关键发现限合伙形式较解决激励问题基金理者承担限责基金理者业绩回报制度基金理者基金投资者风险利益效捆绑起激励基金理者努力理项投资实现基金价值化
    　　次前情况房产投资基金通股权投资房产企业会发生投资企业道德风险国现代化企业制度相企业没真正建立数企业面着者缺位法治理结构低效运作等诸问题国目前2万家房产开发企业数运作极规范型企业该类问题更突出基金投资该种房产企业利益受原股东侵占求房产投资基金投资房产企业前进行足够调配投资进行足够监督减少信息称带问题
    　　四目前运作房产投资基金专业缺乏
    　　房产投资基金运作质讲更偏重理财非单纯房产专业技术更注重选择策划项目非项目具体实施发展房产投资基金必须拥批具战略投资眼光精投资银行业务懂财务通法律理财专家时员必须房产业较全面握力产业投资基金国发展处起步阶段产业基金理国非常缺乏精通房产复合型国更少少优秀基金理房产投资基金发展起着关键作美国产业投资基金20世纪70年代前没充分发展没够吸收利优秀直接关系时产业投资基金受组织形式限制规模较发起营运作没吸收专门理产业基金运作非常理想1966年6月位离中企业理局副局长国会基金产业业士宣布适理着中企业投资公司中企业理局亏损1800万美元估估计时700家中企业投资公司中232家问题公司70年代时限合伙制产业基金中运基金规模增时理者专业基金理公司力吸收更优秀综合性产业基金发展起重作国目前正酝酿发起房产投资基金已运作类基金运作模式房产投资公司实际理员房产专业士居理财力较欠缺利房产投资基金长远发展短期难解决问题通房产投资基金断发展实践中培养该类
    　　五房产投资基金难获税收优惠
    　　房产投资基金盛行美国房产投资基金发展根房产投资信托基金享受税收优惠首先投资基金作集合存公司税问题次美国法律规定房产基金投资房资产属免税资产早期然美国房产基金样享受税收优惠时税法条款利避税采折旧办法等20世纪六七十年代房产基金没发展八十年代末期房产基金长足发展根原着税法条款逐步严格房产投资基金税收优惠优点逐渐显示出样国着税收制度规范房产投资基金没相房产投资税收优惠发展会较困难房产投资基金国房产业发展甚整国民济运行起着积极推动作必出台相关法规条例房产投资基金实行税收优惠鼓励发展
    摘产界
    房贷证券化未成曲调先情
    摘讯财
    　　住房抵押贷款证券化指银行等金融机构信贷机构缺乏流动性情况持住房抵押贷款债权进行结构性重组重组成新抵押品组合政府私机构担保信增级资市场发行销售新抵押品担保证券程般认通抵押贷款证券化实施达目：国住房信贷资金供提供新源支持更买房推动住房制度改革积极培育济增长点二商业银行长期信贷资产转换流动性高证券资产解决商业银行资金结构匹配问题防范商业银行系统风险银行风险分散众证券投资者身三投资者提供新投资工具活跃金融市场
    　　住房抵押贷款证券化涉体根美国成功做法住房抵押贷款证券化运作程简概括：首先住房抵押贷款机构（商业银行住房储蓄机构等）充原始权益（发起）真实销售方式持抵押贷款债权合法转特设载体（通常说证券化公司）第二转程中通常信评级机构信增级机构参中通评估担保保险等形式特设载体进行信升级第三特设载体证券化目成立特信托机构受基础抵押支撑信评级增级资市场发行抵押担保证券募集资金募集资金购买发起转抵押债权第四服务负责原始债务收款然源证券化抵押债权产生现金转交特设载体受托该受托抵押担保证券投资者支付利息
    　　容忽视情况目前银行资产机构中相资产住房抵押贷款属银行优良资产范畴住房抵押贷款良贷款率较低期款率较高银行现讲究资产负债例理构造良资产负债例结构众银行希资产质量相较低情况银行想通住房抵押贷款块资产创造效益优化结构转部分资产债权然积极权威士指出着住房抵押贷款数量增长款种贷款需求增加银行积极性会增加
    　　两派意见：实行缓行
    　　种意见认目前国房产业发展容乐观应实行房产证券化作启动国房产市场突破点首先房产业发展特点发展求决定推行房产证券化势必行房产价值周期长位置固定整体分割性等利素形成投资金额市场流动性差特点般企业没较资金规模难涉足该行业投资房产证券化通价证券形式房产价值进行分割出售中投资者克服利素测算国实现２０００年均居住８方米目标约需投资５０００～７０００亿元国目前财政吃紧公积金住房基金积累远未达发展需通房产证券化筹集资金动员社会方力量实现房产投资众化融资社会化满足房产发展资金需求失前行方法次金融业资金源短期性房产贷款长期性间存矛盾迫切需通房产证券化方式解决目前国银行储蓄存款已逾６万亿元中绝部分五年期存款房产抵押贷款般期限１０年左右银行扩贷款规模会引起名义利率变动通货膨胀加剧银行身流动性风险等系列问题度缩短贷款期限会部分中低收入家庭拒门外市场难启动类潜需求转化效需求采取证券化方式促银行根身情况金融市场出售住房抵押贷款达活化资金优化资金目外房产证券化银行业务中反映资产负债表传统贷款相减少央行该银行准备资求具更利润
    　　相派观点显较谨慎种观点认目前部分商业银行说住房贷款业务刚起步该项贷款占总贷款例足１％国外３０％４０％例相相差距现商业银行说需考虑更业务发展抵押贷款证券化务急外住房抵押贷款证券化必须特殊资信信程度极高担保机构担保政府优惠政策支持目前国尚未建立起基信制度体系公民公民公民企业企业企业企业政府甚政府企业政府公民间缺乏基信誉种情况果没改善住房抵押贷款证券化实施信基础具备
    　　关专家指出住房抵押贷款证券化国块空白现法律体系尚难形成全面支持形成国开展住房抵押贷款证券化首障碍相关法律制度亟补充完善
    　　证券化尚存法律障碍
    　　住房抵押贷款证券化程中原始权益特设载体信增级机构等利益方均需通契约方式参证券化国通立法形式促进住房抵押贷款证券化实行法国专门通证券化法提供法律保障美国然没专门证券化法法规美国具备完善法律体系破产法证券法证券交易法投资公司法信托契约法等
    　　债权转国外住房抵押贷款证券化程中发起出售债权采取较普遍种做法债权转指没原始债务参情况发起通定法律手续原始债务债权转第三方（特设载体）债权转优点转必债务谈判成效率具相优势
    　　业专家指出债权转国民法通需完善协调问题根民法通关规定合方合权利义务全部部分转第三应取合方意牟利专家指出根条规定国住房抵押贷款证券化面较障碍条规定银行债权转第三方时必须征债务意限制债权转种高效低成转方式时证券化程中般存利差银行原始权益获利违背民法通中关转牟利原规定住房抵押贷款营造较宽松法律环境必须解决现实问题
    　　外关专家指出投资者范围存法律障碍说购买住房抵押贷款证券投资范围需进步明确完善金融市场投资体两类：类投资者投资金融工具范围受法律条款限制类机构投资者目前机构投资者准入资格较争议法律条文明确界定机构投资者准入资格保险法明确规定保险公司资金运仅限银行业存款买卖国债国务院批准方面明确界定保险资金购买企业债券抵押贷款事实政策条文界定直接限制机构投资者住房抵押贷款证券购买投资国外验果住房抵押贷款证券没机构投资者证券化目难达
    　　专家指出果银行较宽松政策环境作住房抵押贷款证券化发起着利益取商业银行会住房抵押贷款证券化持更积极性住房抵押贷款证券化程中发起举动整程源泉 现银行感急搞住房抵押贷款证券化原现住房抵押贷款供满足款需求种情况银行认实行住房抵押贷款证券化开辟贷资金源加速贷资金流动求迫切
    　　银行什证券化积极？
    　　现象值思考包括银行方承认住房抵押贷款证券化具处现实情况中银行推行住房抵押贷款证券化表现出甚积极态度什呢？ 解首原银行现抱种肥水流外田部门利益思想
    　　外银行面着实际问题：利率国住房贷款政策性住房公积金贷款商业性住房贷款两类两者处住房公积金贷款住房公积金集资金源实行低存低贷资金运作商业性贷款建立市场存贷利率基础资金运作果两者进行证券化会出现证券利率形成矛盾外目前中国民银行利率政策然实行较高程度制利率政策活动空间银行转债权实行证券化获利空间种情况直接影响银行参住房抵押贷款证券化积极性
    　　国住房抵押贷款证券化国际鉴美国住房抵押贷款证券化表现住宅债券发行住宅股票般较少住宅债券证券金融工具三种：
    　　（１）手证券种证券住房抵押贷款款流量拥直接权手证券出现发行资产负债表抵押贷款理月收取款偿金利息手投资者
    　　（２）抵押债券该债券住宅抵押贷款作抵押担保抵押放款机构发行发行负债抵押贷款抵押债券分保留发行资产负债表相应抵押贷款产生现金流量定支付抵押债券息发行源资金偿抵押债券息
    　　（３）转付债券兼手证券抵押债券特点两者结合转付债券发行负债抵押债券相发行偿转付债券息资金源相应抵押贷款产生现金流量手证券相发行转付债券抵押贷款权转移投资者专家指出果手证券运作目前银行贷款资产质量普遍高情况银行优质资产转疑利投资者抵押债券运作转付债券运作会提高银行资金成会减少银行利益问题银行考虑
    房产证券化行性分析
    摘讯财
    　　房产业作项重国民济产业资市场发展相结合形成新资产运行机制房产证券化观发达国家区房产证券化促进房产市场发
    展方面起着积极推动作
    　　房产证券化理
    　　（）房产证券化概念
    　　房产证券化通发行基金权益单位投资者资金汇集购买房产房产价值单元分割成产权单位出售投资者实行房产权权分离租金收入扣开支分配投资者房产证券化投资者房产直接物权转变持证券性质权益证直接房产投资转化证券投资
    　　理讲房产证券化传统房产投资变革实现发展房产价证券机结合形成证券特点
    　　首先权益属成房产价证券结合点围绕房产济活动基房产项权益基础进行价证券核心容恰恰济权益书面证明证券载体实现房产关济权益转移完全现实
    　　次房产整体性权益价证券票面价值分割性两者够互通房产权益根需分割组合权益货币形式量化
    　　价证券定义权益具体项容项容组合必财产权利全部时票面金融根需意分割
    　　第三房产价值（价值）具实性相稳定性赖生存社会发展必需资源作投资品消费品结合体社会总资产中占相重房产特性价证券作虚拟资转实基础
    　　（二）实行房产证券化积极效应
    　　房产证券化作种新济运行机制发展出房产市场效运行需前重问题提出解决思路
    　　首先房产业运行房产商品生产流通需量资金注入房产证券化实现助迅速筹集资金建立良资金投入机制资金注入证券化方式实现投资体直接市场寻求资金源减少相互赖性降低串联系统风险前单银行信贷原动力房产市场支持房产消费举措效缓解银行资金紧张状况增加银行信贷资金流动性
    　　次房产证券化实现助房产投资消费两方面实现房产业切实成新济增长点新消费热点例推行住宅抵押贷款证券化托价证券作房产产权转移载体降低资金进入门槛投资者创造公参房产投资机会吸引更资金进入投资消费领域
    　　次房产证券化助房产购买力积累市场价格发现总体分析单纯储蓄积累达购买住房水难度实行房产证券化居民手中货币资金购买价证券转变成房产产权直接挂钩资产原货币资金房产实现保值价证券价格房产产体价格正相关性变动必然反映房产价格变动趋势房产价证券价格房产市场供需状况变化做出反应较灵敏时房产价证券包含着房产未收益价格变动包含市场预期素房产市场说房产价证券交易具备价格发现功
    　　房产证券化实现助构建良房产产权运行机制前房产市场积聚量社会资金流动性差容易带较风险
    　　实行房产证券化利证券流通性房产长期资产市场短期资金联系增强资产流动性增加抗风险力证券资产持者分散果允许保险公司投资基金住房公积金参房产金融市场体系中利整房产风险分散市场长期发展疑利
    　　二发达国家房产证券化发展
    　　房产证券化作种筹资创新手段产生世纪50年代美国
    　　60年代期日美国等发达国家房产证券化模式已逐步成熟日动产证券化模式美国劝产投资信托（REIT）房产限合伙（RELP）证券化面介绍美国住房抵押贷款证券化模式
    　　美国1968年联邦国家抵押贷款协会改联邦住宅贷抵押公司时建立政府国民抵押贷款协会建立两机构基础创造性推行住房抵押贷款证券化运作方式两机构承保金融机构购房抵押贷款债权然通合法手续途径发行股票债券国债贷款债权变现变现资金通购买债权等方式贷款金融机构关金融机构加快资金流动持续断新购房者发放新贷款
    　　创造已许国家重视加研究启迪认量面广房产金融资产活动果具备客观条件推行房产证券化加快资金流动提高营效果前国部分发达城市已初步具备实行条件相信久房产证券化成种效行融资方式
    　　三国房产证券化实践行性
    　　1994年国房产市场直处调整期遗留量问题问题集中体现三矛盾中：商品房严重积压占宝贵资金城镇居民住房巨需求间矛盾二房价高居民购买力偏弱间矛盾三高房价低房租间矛盾根现状国房产证券化实践行性进行分析：
    　　1宏观济需房产效投资效需求进行拉动前国民济发展需房产作新积极增长点房产证券化发展利促进房产市场房产业发展开展房产证券化国前实际出发鉴认识偏差运作验足海深圳北京等城市进行尝试
    　　2金融资市场证券化发展原较集中产业领域中企业资运作国际金融发展房产等直接资证券运作提出新求国领域进行新尝试利国际相关市场接轨
    　　3海深圳等城市金融产业已成支柱产业储蓄资金总量规模证券市场验房产证券化提供物质资基础金融资基础满足住房分配制度改革加快房产市场功作扩需
    　　4着住房货币供体制逐步取代住房福利供体制住房消费体逐渐消费转移购买商品房重逐渐升购房占住宅销售例1994年3987％1997年已达548％1998年头两月居民购房例增长395％进步提高671％中房指数报告北京集团购房占较重外南方城市购房重已达80－90％集团购买力市场影响已支持房产证券化实现提供量潜市场参者
    　　四国房产证券化发展趋势
    　　房产证券市场发展国家区时期济周期呈现出表现国房产证券市场发展具显著中国特色国房产证券市场发展趋势三种形式：
    　　1房产企业进行股份制营包括直接间接成房产市公司般房产企业证券相融合包括般市公司通收购兼控股投资房产企业等形式进入房产业市公司房产业结合严格讲形式算作房产证券化股份制企业组织营种类型已证券化相特定含义非房产关证券相结合形式房产证券化
    　　2基金形式表现出第种消费基金汇集居民住房消费资金积累目住房资金第二种投资基金汇集投资者资金投资房产基金种基金般直接事具体房产项目开发第三种资产运营型基金REIT代表进行项目投资活动直接运作房产资产产生济收益作基金回报
    　　3实际情况中存已具备权益关系未证券化方式表现基金形式权益价证券形式表现出构成房产证券化称准房产证券化住房公积金住房合作社两类形式解国累计住房公积金年百亿元速度增长发展空间相广阔
    　　4债券形式表现出直接房产项目债券针具体房产项目标投资方开发企业委托金融机构发行方面国已先例1999年7月深圳振业集团提出海悦翠海两项目尝试发行3－5年期附权流通证券里附权指证券持者约定价格购买房产期限期结算时投资者选择现金形式讨息选择事先约定价格优先购买已进入销售阶段次开发房产二派生出债券ABS（Asset Backde Security）MBS（Mortgange Baced Security）代表房产资产（房产财产权利）担保该资产收益偿债券
    　　5住宅抵押贷款证券化鉴发达国家先进验国住房制度改革发展趋势分析住房抵押贷款证券化具较强市场发展潜力
    　　指金融机构住房抵押贷款进行包装组合定数量贷款期限利率抵押范围类型等方面具备性抵押贷款发行债券方式出售投资者包括抵押债券抵押贷款支持担保种证券整住房金融市场资市场直接联系降低金融机构开展住宅抵押贷款成扩融资渠道广投资者增加新投资机会
    　　综述房产证券化体认识积极探索中国特色房产证券化道路
    房产证券化两种类型
    　　转手证券（passthrough vehicle）
    　　（）基程
    　　种资产证券化工具助购买风险进行控制基操作程：转手证券发起先抵押贷款进行组合转移独立信托机构实体投资者投资拥整抵押贷款组合产生收益分割权发起般继续担起履行服务日常杂务职责分享属证券代表部分剩余现金流外发起抵押贷款组合全部部分损失提供担保转手证券持者例获减服务费抵押贷款组合产生息收入般投资者支付月进行发行转手证券进行结构化时候考虑抵押贷款组合息收取投资者支付间时滞GNMAⅠ计划担保转手证券说原始款抵押贷款偿付时间月第天转手证券发行投资者支付月15日转手证券持享抵押贷款组合产生收益分割权时例承担相应风险包括支付额减少提前支付等风险
    　　抵押贷款组合服务商发起第三方担职责具体说收取抵押贷款产生金利息偿付enforce违约抵押贷款
    　　（二）具体结构选择
    许实体发行转手抵押支持证券间进行着激烈竞争竞争中取胜力图证券化结构做成化中十分重方面双重征税避免证券发行实体证券投资者征收税果问题解决转手证券发行十分困难佳设计证券化结构成资产证券化程中技术性强环国家区税收会计体系设计证券化结构相终目相：化成
    　　（三）资产销售
    资产证券化中资产真实销售进quot破产隔离重技术环节资产销售会涉税收会计处理问题
    　　（四）股权证债务证
    转手证券实际包括两类证券类股权型转手证券类债权型转手证券二者区股权型转手证券投资者例拥抵押贷款组合资产权债权型转手证券投资者认发行发放贷款种类型证券投资者拥抵押贷款组合中资产债权权CMO
    点区十分重
    　　（五）风险问题
    　　1．解决违约风险（default risks）
    　　谓违约风险指抵押贷款款约定条件方式款投资者受损失风险
    　　两办法解决问题第办法直接益股权型证券化结构抵押转手证券投资者例拥整抵押贷款组合资产产生收益权直接拥整抵押贷款组合中某部分具体贷款样实际实现投资组合（investment portfolio）降低某款违约投资者影响样做理源投资组合理（进步加述分析）
    　　第二种方法抵押转手证券进行信增级例美国GNMA美国政府信　　　　　　GNMAⅠGNMAⅡ两种转手证券提供担保样降低投资者面违约风险
    　　2．提前偿付风险
    　　数住宅商业抵押贷款允许提前偿付产生提前偿付风险问题影响款提前偿付素利率变化利率降时款会低利率资金成入笔资金偿前较高利率入款项（）样节约资金利息成样然款处投资者预期利益受损害投资者提前获收益利率调情况投资难获原预期收益
    解决问题常办法设计级抵押证券第级证券投资者先级证券投资者获金偿付提前偿付样级证券投资者会面款提前偿付风险种解决办法典型CMO结构
    　　（六）转手证券种类
    　　根支付特点转手证券三种类型：直接转手证券（Straight PassThrough Securities）局部改进型转手证券（Partially Modified PassThrough Securities）完全改进型转手证券（Modified PassThrough Securities）
    　　直接转手证券特点：直接抵押贷款组合收取金利息迅速转手转手证券投资者种证券支付结构概念抵押贷款参协议相似
    局部改进型转手证券特点：抵押贷款组合否收款偿金利息种证券投资者获定息支付例发行保证时支付定数额金利息FHLMC标准Freddie Mac参证书提供担保保证利息定时支付金终支付保证金定时支付
    　　完全改进型转手证券特点：抵押贷款组合否收款偿金利息保证原计划投资者支付金利息实际GNMAFNMA发行抵押贷款转手证券完全改进型转手证券保证抵押贷款组合没现金收入情况保证投资者定时全额支付息种证券投资者然面着月收现金进行投资决策选择避免提前偿付风险联邦政府信担保重作体现：息支付变预测中性化投资者抵押品度担心特点GNMA转手证券私发行竞争中明显优势GNMA担保证券成转手证券中成功种类型
    　　（七）例子
    　　面抵押贷款转手证券化例子
    　　住宅融资抵押贷款证券1公司住宅融资公司子公司GMAC抵押贷款公司间接全资子公司1990年家公司发行名Series 19909抵押贷款转手证抵押贷款资产池中资产利率固定全程摊月均偿付抵押贷款期限超30年未清偿金总额约197059226美元利率范围987512875 加权均利率106497抵押贷款通子机构GMAC抵押贷款公司抵押贷款出售机构处购买
    1990年8月1日家公司子公司芝加哥第国民银行签订资产组合服务协议子公司担服务商芝加哥第国民银行担信托机构角色根协议家公司抵押贷款转移芝加哥第国民银行者里转手证券作交换证券例代表着抵押贷款资产池收益权服务费标准：？？？服务商支付定抵押贷款组合相关期间费获信证费
    　　发行抵押转手证券划分十种：五种固定利率证券两种调利率证券种固定利率剥离证券种调利率剥离证券种应计利息证券外发行残值证券级证券服务商持
    　　穆迪公司证券信评级AAA级日产业银行发行信证提供担保担保额仅限初始金总额95约18720626美元证券化结构中该公司服务商政府机构没转手证券抵押贷款提供保险担保标准风险保险合贷款进行保险抵押贷款保险合抵押贷款进行保险数额超评估价值75求笔贷款初贷款抵押率高80外资产组合服务协议求服务必须确保笔抵押贷款风险保险合求特风险保险合保险数额抵押贷款资产池总金余额1者资产池中数额笔贷款未偿付额两倍
    　　例子典型局部改进型转手证券投资者支付基基抵押贷款获利息金偿付日产业银行通信证方式进行信增级外服务商通逾期贷款进行垫付方法提供流动性
    　　里没双重征税问题信托收益原封动转手投资者证券投资者根收入交纳税信托交纳税非收取服务费超定数额
    　　二 转付抵押支持债券(PayThrough MortgageBacked Bonds)
    　　（）转付抵押支持债券特点
    　　转付抵押支持债券种债权类证券支持抵押贷款资产池种证券代表抵押贷款资产池收益权果种证券发行继续持抵押贷款转移信托话转付抵押支持债券发行继续拥抵押贷款收益权公司债券相种债券般年支付次利息发行月抵押贷款组合中收取利息月收利息进行投资直投资者支付种债券发行价格基未收益预期
    　　种债券追索权部分追索权完全追索权方式发行种方式会计处理成发行负债美国财务会计标准委员会（FASB）技术公报第852号处理：非①抵押担保品关未济收益权（包括中nominal部分）已撤消转移债券投资者②发行附属机构没义务偿债券息否抵押支持债券处理发行负债（方清楚）
    　　（二）提前支付风险
    　　转付抵押支持债券期限结构决定抵押贷款资产池期限结构利率降时候转付抵押支持债券投资者提前偿付会增加点前面转手证券相似转付抵押支持债券采取超额担保方式抵押贷款基础资产金额债券投资者支付数额发生提前偿付时发行需全部提前偿付额支付债券投资者持中部分
    关证券化启动国房产效需求干思考
    华　伟　孙蔡明
    　　容提：目前国商品房空置量已超７０００万方米积压国商业银行贷款已超２０００亿加新建商品房想全面启动房市约需３５００亿元巨额资金时房市全面启动保证房产业持续稳定发展期年少投入低３０００亿元金融支持巨额资金呢？关士谓仁者见仁智者见智然笔者国房市已积瘤身复苏根出路房产证券化
    　　扩需亟需房产证券化
    　　利实现９８年ＧＤＰ增长８％目标扩需已国界普遍达成识考虑房产业国民济重组成部分景气否国国民济影响巨文拟房产证券化启动房市进扩需影响作进步探讨
    　　（）房产业扩需切入点
    　　房产业国民济重组成部分国民济带动系数达１．７６发展房产业极带动消费需求投资需求综合考虑国目前消费需求出口需求增长情况想实现中央提出年ＧＤＰ增长８％目标固定资产投资增长应１５％左右投资总额达２９０００亿元投资结构计划例推算房产开发投资总额达３７２４．２亿元占固定资产投资重达１２．８％测算３７２４．２亿元房产开发投资带动１０２７８．８亿元社会总产出数额占１９９８年ＧＤＰ预计值125％
    　　政府正陆续出台系列措施刺激房产市场时商业银行力开拓住房金融业务予配合１９９８年初全面扩住房抵押贷款发放规模允许商业银行事房产抵押贷款发放业务例海９８年６月底海市住房抵押贷款余额超１１０亿元年全年预计突破１６０亿元
    　　（二）发展房产业资金源分析
    　　启动房市扩需需巨额资金资金呢？国种观点认目前５００００亿元民币居民储蓄额资利济增长金融支持保证实未必然然５００００亿居民储蓄天文数字１２亿口均均储蓄４０００元水水发展中国家较低５００００亿股市希中分流块国债企业债券住房建设基础设施建设等等投资领域希储蓄块蛋糕中切取块事实储蓄够分流出少投资似谁没明细算笔账
    　　外着国国银行商业化进程加速贷款发放越越谨慎事实９８年国商业银行贷款增长已趋缓中第季度约六成左右金融分支机构贷款条件实际发放贷款金额较年期降明证
    　　次否引进外资方面作呢？亚洲国危难际中国政府克服巨困难郑重全世界承诺民币贬值然疑加国引进外资难度者改革开放国引进外资象东南亚港澳台众中型华资遭受东南亚金融危机击国华资顾尚暇余力继续国投资呢？引进外资国济发展提供巨额资金切实际认解决巨额资金缺口行效办法实行证券化融资具体房产业推动房产证券化
    　　（三）推行房产证券化国前现实选择
    　　谓房产证券化房产投资证券化形式予表现投资者投资象间直接物权关系转化债权性质价证券形式海外实践验证明房产证券化仅够拓宽事房产抵押贷款业务金融机构资金源够极增强金融机构发放房产抵押贷款流动性外投资者角度投资房产证券减少投资者案进行调查分析成利方面投资者介入
    　　海南发展银行遭挤兑工商银行接案反面启示商业银行日常营中必须综合考虑资产流动性安全性盈利性三者缺商业银行实际运作中难免会遭遇财务困难头寸紧张情况尤前老百姓存款期限趋短期化条件银行妥善解决资金源短期性资金运长期间矛盾时面着严峻困境
    　　住宅抵押贷款然安全性强（国居民传统储蓄消费模式该点体现更明显）期限长现金回流慢前扩需紧关头会挤占基础设施建设亟需长期贷款资源时基础设施投资般规模期限长银行发放基础设施建设贷款成长期资产加日益增长住房抵押贷款资产项目中长期资产占例越越掉央行法定准备金巨额良债权稍慎海南发展银行悲剧重演
    　　妨鉴发达国家住房金融创新验防患未然
    　　二美国房产证券化启示
    　　前国际金融市场种金融工具层出穷克服传统住房抵押贷款足处国利新型金融工具发展国住房市场提供充足资金房产证券化佳选择
    　　般认资产证券化初出现７０年代初美国住宅抵押贷款市场７０年代前美国利率水较低利率波动幅度相较金融机构资金源较稳定１９６９年开始长期积累诸矛盾美国济困境重重通货膨胀率攀升抑制通货膨胀美联储采取高利率政策导致市场利率水断升商业银行储贷协会等金融机构受Ｑ条例规定存款限限制存款利率水市场利率水差距急剧拉造成竞争实力降营状况恶化利率市场剧烈波动导致银行信贷资产（特住房抵押贷款）质量恶化信贷规模增长趋停滞住房金融发生危机情况事存贷款金融机构求生存发展方面量出售拥住宅抵押贷款债权改善营状况方面倾全力开拓思路进行金融创新期寻找种相稳定成低廉资金源时帮助金融机构走出困境美国政府７０年代末期先组建政府国民抵押协会（ＧＮＭＡ）联邦国民抵押协会（ＦＮＭＡ）联邦住宅贷款抵押公司（ＦＨＬＭＣ）等三家政府信公司通资市场量购买抵押贷款机构（包括储蓄机构抵押银行等）发放抵押贷款美国政府出面组建三抵押贷款公司已金融机构手中收购量抵押贷款许金融机构住宅抵押贷款提供担保住宅抵押贷款证券化提供良外部环境时转嫁利率风险获新资金源述三公司事住宅抵押贷款金融机构纷纷持住宅抵押贷款期限利率汇集成组资产群产生现金流作担保通发行证券方式该资产群出售机构投资者实现住宅抵押贷款证券化８０年代末期三家政府信公司成市公司时私营机构允许进入领域
    　　抵押贷款证券化具特点优势美国政府采取系列政策支持（中包括提供担保资产群进行信评级税收优惠等）规范抵押贷款证券业务保证投资者投资安全住房抵押证券化市场迅速扩利解决金融机构发放住房抵押贷款形成巨额良资产美国住房市场获长足发展１９９６年美国三家政府信公司发行抵押证券市场余额约占住房抵押贷款总额５５－６０％达１．７万亿美元成仅次美国国债第二类证券
    　　美国房产抵押贷款债权证券化兴起迅速发展关键：
    　　（）住房抵押贷款易实现证券化非资产适合证券化种资产否实现证券化取决证券化成收益关系决定种资产证券化成高低关键素种资产信款条件期限等素信特征简单款条件明确期限相较长资产证券化时评估费低资产证券担保者担保费较低成较低较易证券化相反信特征复杂款资金流量确定期限相较短资产易实现衡量住房抵押放款条件相组抵押放款会违约率均款期限等方面显示出强规律性评估组房产抵押贷款资产较容易易证券化
    　　（二）抵押贷款证券化囊括国际金融业务创新特点证券化全球化套购套利保值风险分担竞争等特点转权证券例组表示抵押贷款权证券银行组抵押贷款交易证券形式出售改变原贷款缺乏流动性足产生现资产组合诸新特点：①通资产证券化非销售性银行资产转变市场进行交易证券②资产已成种证券需款者进行面面洽谈贷款事宜全球范围金融市场出售转权证券实现资产销售全球化③通证券化套掉原先金融机构贷款收取定数额保费④项证券化程中商业风险承担拖延付债务风险证券购买者承担着利率风险⑤抵押贷款放款者相组抵押贷款放款者通证券化活动够发掘出具新竞争性资金源
    　　（三）利银行调整资产负债结构房产信贷业务直存着资金源短期性资运作长期性间矛盾银行机构负债基储蓄存款长年发放抵押贷款１５年解决种资产负债期限结构相协调矛盾银行通证券化出售发放住房抵押贷款债权资金进行短期投资时果业务集中住房贷款国际惯例继续税收优惠
    　　（四）政府支持功没活跃美国二级抵押市场三政府机构通购买金融抵押贷款抵押贷款流动提供担保等手段二级抵押市场更富效率保证房产抵押债权流动性房产抵押债权证券化创造良外部条件时优惠税收政策促进项目融资证券化发展美国始１９６０年税制改革免房产投资信托联邦法税两次（１９７６年１９８６年）税法修正进步项目融资机构予优惠激发投资者积极性项目融资证券化８０年代迅速壮起
    　　三相应措施政策建议
    　　国房产抵押贷款证券化付诸实践必须具操作性建议采取措施：
    　　（）实现房产权益分性证券化作房产物质形态身分作资产权益结构必须分割交易转换种权益必须通证券形式表现出样房产价值证券化形式转换投资者持证券实质房产权益部分证券交易实质成房产产权交换
    　　（二）房产抵押贷款债券标准化房产抵押贷款债券供机构利率期限等抵押贷款债权进行汇集重组标准债券形式出售重新包装新产品出售单位间性质没差异投资风险适度降低容易估计
    　　（三）实现投资细分化通高额长期单位吸引型机构养老基金投资基金机构提供长期相稳定投资工具通额单位广投资者力参投资确定单位计算投资数量减少投资者进行资信调查投资研究成型机构普通居民获投资房产机会
    　　（四）政府介入国际验房产抵押贷款证券化抵押贷款次级市场发展壮政府力量功没政府公信担保提供抵押贷款保险（包括金保障期款保证）幅度降低投资债信困难导致违约风险机构投资房产抵押债权投资意愿增加国政府政策提出建议：
    　　１稳健财政货币政策避免中央宏观调控政策幅度波动降低通货膨胀率减少利率行政干预利率逐步市场机制决定房产抵押贷款市场发展创造宽松宏观政策环境
    　　２制定房产证券化必备法律法规基础性法规外需制订专业性法保障房产证券交易法信托法等通法律手段保证房产证券化相关房产金融活动规范进行
    　　３建立健全房产金融体系政府充分利中介市场信调节功成立房产抵押贷款保险机构降低抵押债权违约风险稳定住房贷款初级市场资金供次级市场发展创造利条件
    　　４深化住房体制改革彻底取消福利分房真正实现土权房屋权独立化推动房产商品化进程基础实现房产抵押贷款债权证券化
    综述房产抵押贷款证券化降低金融机构发放住宅抵押贷款流动性风险极突破银行发放长期抵押贷款瓶颈制约会扩张抵押贷款发放规模时贷款利率调创造极利条件宽松资金市场中贷资金充裕降低购房者首付例筹资成低廉减轻款压力较容易低成获取长期信增加购买力进步启动住宅市场效需求促住宅产业早步入良性循环真正成新济增长点
    美国政府住房贷款证券化中作
    国鉴
    中国银行山东省分行 盛军
    　　九五期间国房产业作国民济新增长点房产住房金融受社会界普遍关注1998年开始面疲弱国外需求作积极货币政策部分国政府住房贷款方面采取系列鼓励政策达刺激需实现国民济持续快速健康发展目国目前房产积压问题然严峻究原方面住房价格居民收入高房屋价格相普通工薪阶层年收入2030倍方面旨增居民支付力住房抵押贷款条件较苛刻：根中国民银行银行制定住房贷款理办法住房首付例30％贷款期限长超20年实际操作中国住房抵押贷款年限般58年甚短3年居民收入水普遍高国美国住房抵押贷款额房价均79％贷款均期限28．6年居民住房消费支付力资金供间矛盾造成国住房消费市场住房抵押贷款市场发展缓慢原目前开展住房贷款业务早建设银行住房贷款余额占全行贷款例仅1％发达国家住房贷款占商业银行贷款总额例达20％40％贷款规模1995年住房抵押贷款GDP例美国55％香港32％马西亚23％韩国11％国1998年该例1％山石攻玉国住房抵押贷款市场资市场起步较晚规模限必考察领域居世界领先水美国验
    　　1美国政府住房抵押贷款证券化中重作
    　　回顾美国住房信贷市场发展历史难发现美国政府市场发展中起突出作1831年第笔住房抵押贷款美国诞生世纪30年代美国住房抵押贷款市场广度深度限改善国民住房状况美国1934年通颁布国家住房法案(NHA)成立联邦住房理署(FHA)负责民间住房抵押贷款提供保险引导民间资进入住房抵押贷款市场FHA提供保险程中制定套明确规范限制条件例FHA抵押贷款品种金额方式款月收入月款额占款家庭收入高例保费计算等严格规定规范保险程序严格审核程度降低住房抵押贷款信风险提高标准化程度住房抵押贷款级市场发展二级市场开辟创造条件
    　　美国国家住房抵押贷款市场支持长期懈继FHA成立国会NHA基础增加新条款授权FHA成立新机构住房抵押提供二级市场1938年联邦国家抵押协会(FNMA)成立职责买入卖出联邦承保抵押贷款直60年代初期美国住房抵押贷款二级市场发展然限仅5％新增抵押贷款二级市场售出原没形成适市场机制分散银行发放抵押贷款期限资金源期限配承担流动性风险利率风险提前偿风险
    　　1968年国会FNMA分立两家公司家联邦注册私拥FNMA政府机构政府国民抵押协会(GNMA)FNMA职责集中二级市场80年代前期严格条件购买FHA退伍军协会(VA)担保贷款1981年FNMA担负起转递证券期支付息提供担保职责GNMA初承担FNMA融资职方面通贫困家庭提供特帮助支持获抵押贷款方面市场提供抵押资金实现述职目标GNMA授权FHAVA农户住房理署担保抵押贷款发行证券提供息担保
    　　1970年国会建立第三家联邦发起二级市场机构联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)目前FHLMC授权购买未保险民间保险公司承保般抵押贷款三家住房抵押贷款二级市场政府发起机构成立银行提供分散流动性风险利率风险提前偿付风险稳定机制政府信推进美国住房抵押贷款二级市场广泛深入发展
    　　表2数出：第美国政府发起机构住房抵押贷款证券化市场中扮演角色占绝优势第二政府发起机构住房抵押贷款证券化市场份额呈逐年降趋势表明证券化市场民间机构作正着整二级市场发展逐步扩
    　　2美国政府机构住房贷款证券化中作机理
    　　美国政府机构住房抵押贷款证券化市场发展起巨代促进作种作发挥住房抵押贷款证券化市场特殊性政府市场中具优势决定：
    　　住房贷款证券化流程中出首先住房抵押贷款证券化市场特殊复杂市场中量中介机构参市场关系错综复杂次抵押贷款证券化作种金融创新需建立系列适应发展新市场秩序规需助政府具特殊协调优势：
    　　(1)政府制度变迁中具强制力优势
    　　建立住房抵押贷款证券化市场传统济金融制度挑战实行必然求传统济金融相关法律突破产权制度税收制度会计制度系统性创新法律制度例发起出售贷款方式合法性权益转破产隔离抵押权益影响超额担保法律问题特设信托机构法律辖等方面传统法律规范提出挑战需国家强制力优势推动关法律制度创新实现抵押贷款证券化样系统性制度创新惟政府特强制力克服众济利益相互独立市场体政府部门政府立法机构间摩擦推动制度创新较短时间完成
    　　(2)住房抵押贷款证券化需建立适合市场化发展统贷款制度标准化合约
    　　建立住房抵押贷款二级市场求进行证券化基础资产具特征：
    　　●分散性：进行证券化贷款必须域分散利数法分摊发生巨灾风险
    　　●性：进行证券化贷款必须具性质性进行合处理形成资产池
    　　●关贷款损失历史完备统计资料：发行证券定价需具备关基础贷款资产损失情况完整统计资料便科学预计基础资产现金流状况终形成合理证券收益流价格
    　　●基础资产信贷条件相似性：基础资产偿形式间隔期限等方面应相似
    　　住房抵押贷款域性强住房贷款提供者条款存较差异构成住房抵押贷款流通巨障碍仅市场体发调节力难合理时间建立统市场规标准化合约必须专门政府机构作标准制定者倡导者执行者住房抵押贷款流通创造条件
    　　(3)建立规润滑市场
    　　资产证券化作种金融创新重贡献：银行中介机构贷款业务中包合步骤伴步骤种风险垂直体化拆分市场体分工协作结构贷款程中步骤需专门技巧分工机构精力集中领域利形成专业化较优势进促进市场拓展
    　　政府言利种强化市场分工技术充分调动市场级体积极性创造性发挥较优势然市场分工深化意味着更市场体更错综复杂市场关系求更健全市场规合理界定市场体权责润滑市场体系正常运转政府充分参证券化程提供必性
    　　(4)美国政府证券化程中重作突出表现强力信支持
    　　政府信般市场参者法企美国政府信支持抵押贷款二级市场政府
    发起机构资市场获高信评级(3A)发行抵押贷款证券安全性仅次政府债券称作银边债券受世界范围投资者青睐
    　　然证券化提供信支持程中需特强调政府非完全信支持民间部门充分参前述美国政府住房抵押贷款二级市场信支持严格信审查前提住房抵押贷款证券较低风险政府信支持获低市场风险溢价方面政府通身特定领域(退伍军贫困口等)示范作引导民间资充分进入住房抵押贷款二级市场时提高民间中介机构(：信评级资产评估信托等机构)市场参度
    　　新轮化浪潮席卷全球1997年东亚奇迹破灭开始带着怀疑目光重新审视政府市场关系然美国政府住房抵押贷款证券化市场中作次证实政府济市场化程中重性问题关键处理政府市场关系笔者认市场政府关系政府应作济体系相互作参者代表整套协调连贯机制附着济体系负责解决市场失灵外中立全机构然市场民间部门政府相提供适激励机制处理信息等方面具较优势信息完备(非凸性互补性信息称缺乏信承诺等造成协调失灵素广义结信息完备)仅代表身济利益事间合作合作博奔常常实现效济目标导致协调失灵时政府作体现：助政府身协调优势培养民间部门协调秩序通发挥政府制度供职减少制度确定性强制性制度变迁引发民间部门诱致性制度变迁提高制度创新效率进增强民间部门解决协调失灵力市场涵盖范围断扩趋完善
    　　句话政府作关键增进市场成市场伙伴催化剂便利提供者政府市场济发展整体效函数言互补品非代品
    　　美国政府住房抵押贷款证券化中作体现二级市场增进推动级市场发展国政府推进住房抵押贷款证券化时应鉴美国验充分发挥政府市场增进作笔者认具体应方面着手：
    　　1应鉴国外先进验结合国实际组织制定关住房抵押贷款证券化相关法律业务标准制度促进市场体化发展
    　　2住房抵押贷款业务应进行市场细分通建立专门二级市场政府发起机构弱势群体住房贷款证券化提供政府信支持建立严格风险防范制度根抵押品评估价贷款例贷款发生损失定例(＜100％)提供担保银行承担定风险充分履行鉴风险职责防止道德风险发生中介市场应逐步完善市场规前提通政府示范作引导民间体规范行参竞争促进该市场繁荣
    　　笔者认政府发起机构资源问题应采取元化战略样权结构利
    机构摆脱政府部门具体性干预够政府政策导严格市场规运作
    　　3税收会计融资等方面事住房抵押贷款证券化政府发起机构提供利政策环境
    　　美国联邦政府政府发起机构提供许优惠政策鼓励事住房抵押贷款证券化业务具体包括：
    　　(1)发行抵押贷款证券减免美国证券交易委员会登记审批
    　　(2)联邦储备银行记帐系统存款信托公司欧洲清算系统证券提供结算服务
    　　(3)发行标准抵押贷款证券视风险投资工具风险资权重零类金融机构
    受限制购买持类抵押贷款证券担保获联储联邦住宅贷款银行贷资金规定5年期抵押贷款证券视储贷机构流动资产
    　　(4)收益减免州方税
    　　(5)必情况分财政25亿美元资金支持(未实际)
    　　4采取效措施促进中介市场发展住房抵押贷款证券化高度专业化市场需量机构事中介服务包括：信托保险资产评估信评级投资法律咨询等中介机构抵押贷款市场协调发展建立高效证券化市场
    　　5断推进资市场发展进步完善社会保障体系逐步养老保险失业保险住房公积金寿险基金培育资市场成熟机构投资者住房抵押贷款证券化市场提供资金供支持利充分发挥银行风险鉴方面优势符合住房抵押贷款长期信资市场长期资金供相配规律
    　　6快建立信登记制度住房贷款信息库住房抵押贷款组合信保险提供充分信息支持年6月28日涵盖110万海市民海市信联合征信服务系统正式开通成建立国全国信登记制度良开端
    　　7住房需求(住房抵押贷款二级市场住房市场创造需求)方面增进市场外政府应组织力量加强济适住房科研开发断提高类住房质量数量断降低住房市场价格终提高居民现实购买力生活质素
    培育基金新品种推动住房抵押贷款证券化
    郑捷　 张崎
    　　前房产金融领域热门话题莫抵押贷款证券化（ＭＢＳ）种金融创新业务早出现１９６８年美国８０年代北美澳洲证券市场发达国家长足发展１９９７年底美国类二级抵押市场总规模已８万亿美元相整国家金融资产１／４中住房贷款背景抵押债券市场规模１６万亿美元ＭＢＳ作资产证券化（ＡＢＳ）种重形式房产抵押贷款价值般资形态转变具完全流动功资性证券助实现抵押资金分配解决银行资金源应称问题商业银行调整资产负债结构时投资者提供种较安全长期投资品种国住房金融业相落国度具鉴意义
    抵押贷款证券化亚洲欧洲许国家发展缓慢二级抵押市场实质囿国范围区域性金融市场国家发展缓慢原：
    １　缺少相关法律法规住宅金融机构法住宅抵押贷款保险法等配套住宅融资法规
    ２　缺少政府机构深度参美国拥强力政府支持体系两家政府担保机构三家政府金融机构支持二级抵押市场活动保证市场稳定性充分流动性
    ３　缺少量机构投资者养老基金保险基金投资基金等应该说美国投资基金业发达（市值已超储蓄存款）促成抵押贷款证券化规模急剧扩重原
    国住房公积金保障制度深入实施１９９８年５月住房贷款理办法出台表明理层正努力住房培育成新消费热点着缺短济时代结束国金融市场已供约束型需求约束型转变否拥足够需求体金融市场生存发展关键国养老基金介入证券市场尚处试验阶段保险基金受关法规限制进入国债市场着１９９７年１１月证券投资基金理条例颁布年国投资基金业迅猛发展引导投资基金进入二级抵押市场担市场需求体成
    投资基金起源１８６８年英国称基金单位信托发展已成西方国家普遍众化投资工具国投资基金萌芽农村发展城市规范证券市场１９９８年８月资产总额已突破２００亿投资基金优点迅速规模筹集资金储蓄迅速转化投资资中国金融市场影响力新型投资工具介入二级抵押市场现阶段发展ＭＢＳ较现实选择：
    １　投资基金营原投资组合稳健获利相投资言风险偏较低美誉quot银边债券动产抵押债券具抗通胀性低违约性投资基金营宗旨致
    ２　投资专家营资金聚沙成塔续短长改革开放国民收入分配急剧倾斜目前居民储蓄占整国民储蓄８３％已达民币５万亿外币接２００亿美元全国５６００万方米空置住房中半资金需通抵押贷款形式解决商品房均价方米１８９０元计需资金５３０亿相居民储蓄１％应该说金额储蓄存款年２０％速度增长身说明金融领域缺少众具吸引力投资工具新兴投资基金正独特投资性较稳定回报率吸纳社会存量资金进入二级抵押市场闲散资金迅速变成效投资需求终通银行资金效供解决巨量住房空置问题
    ３投资基金掌握量资金作金融市场基石防止二级抵押市场度投机投资基金量资金证券吞吐时便央行公开市场业务操作市场身价值发现功实现投资者法拟
    ４利解决区间资产分布结构性失衡问题通常情况收入水提高必然引起消费储蓄投资结构变化变化特征着恩格尔系数递减家庭住房消费金融资产拥量升世界银卸裕醋橛胛夜榭鱿嘟遥ǘ鞲穸凳40～059）统计见表１：
    　　述行性转化现实性尚许问题存第引导类基金进入二级抵押市场较合适第二抵押贷款债券设计符合基金投资需求面笔者结合目前国基金债券实际情况面两问题进行讨基金理投资组合理片面认识资金规模限情况国投资基金诞生日起走分散投资发展路绝数基金成时涉足房产实业证券综合型基金关部门难理监控基金投具体例直１９９８年证券投资基金理条例颁布出台五基金说中国正规专业化投资基金开始投资组合符合该条例规定投资股票债券例低该基金资产总值８０％投资国家债券例低该基金资产净值２０quot兴华金泰开元三基金公布投资组合股票占总资产例分４５％４２％７６％基金较短入市时间股票进行投入显然已专项股票投资基金作发展目标种情况住房抵押贷款债券作闲暇基金时避风港类基金充二级抵押市场需求体显然切实际
    　　条例颁布前已成立基金法律法规监督情况证券投资例侧重相部分证券投资准证券投资基quot存沪深两交易市宝鼎广发期广发二期君安富岛海南银通测算六基金１９９７会计年度简单净资产收益率１８６３％远高年７４７～５２２％银行年存款利率见证券公司基金作身形象招牌时必然求理基金产出高回报高回报时限定类基金投资象高风险高回报股票期货转化债券认股权证等利率略高国债住房抵押贷款债券较难成基金长期投资象
    　　现证券投资基金存量法满足二级抵押市场需该市场存发展赖培育新证券投资基金品种住房抵押贷款债券受益券笔者改造现房产投资基金开始国房产投资基金９０年代初期已房产业起发展起集中房产业较发达海省市海南辽宁深圳等中较知名包括创建１９９２年海南富岛受益券沈阳基金述基金投资象受益源通法规限定动产国房产投资基金美国动产投资信托（ＲＥＩＴ）税收优惠外二致说房产投资基金国房产业初期发展提供新融资渠道定程度助房产业培育成国民济先导性产业目前该类基金发展存着两难题基金资产流动性差变现困难国房产基金融资方式偿房产贷款前提直接介入房产项目长期投资等回报方式国产权交易市场尚完善场外交易市场覆盖面窄规模房产基金资产转手极困难基金旦稍失误投资某较差项目永久性套牢显然利基金规投资组合灵活应二基金效益逐年降吸收社会闲散资金进入房产领域功弱化交联网市公众富民兴沈万利银海久盛六房产基金例：均房产投资重１９９４年８３７４％升１９９７年８６３５％时基金均单位收益受房产业宏观调控理投资决策失误影响原０２２元降００３４元均净资产收益率仅２１５％度风光房产基金成证券市场绩差基金代名词国房产基金走出困境继续发挥房产业输血功投资象创新已成必然住房抵押贷款债券较流动性稳定收益解决现房产基金存问题保留房产金融资源存量现房产基金继续房产业服务转型基金资产原先房产实物变成房产证券果够成功基金原先房产生产融资转变成房产消费融资融资效率提高时必强化房产投资基金筹资功试点成功会规模引导基金进入二级抵押市场基础
    　　真正基金进入二级抵押市场市场债券设计应符合基金身获利发展求首先债券利率应高期国债企业债券利率１９８７年１９９６年美国抵押贷款债券发展快十年间美国国政府债券均含报酬率年６８％ＡＡＡ级企业债券均年收益率８５％资产支持类证券（ＡＢＳ）达１０％ＡＢＳ融资成低仅相传统融资方式相已项目融资优点原始权益节约融资成时出资方（债券投资者）提供较高收益参国实际情况１９９８年８月沪深证交挂牌债券例：国债零息券年收益率３４８％～４１１％间企业债券（均零息券）年收益率５６４％～６５８％间国住房抵押贷款年限集中５１２年月分段息应住房抵押贷款债券性长期附息国债作较现已发行三附息券（１９９８年８月１１日收盘价准）情况见表２：
    　　　
    设计抵押贷款债券利率高４７７％～４９７％长期附息国债含收益率区间求住房抵押贷款身利率应利率区间高定幅度１９９８年７月１５日开始实施建行住房商业性贷款海市公积金贷款利率附息国债收益率进行较：５～１２年期商业性贷款利率公积金贷款利率分７１１％～７６５％４６４４％～５３４６％住房抵押贷款采取月等额贴现方式款实际利率述相应年利率应高商业性贷款国债高约５０％利率现行条件该种贷款抵押债券扣担保费发行手续费债券评级费期国债利率高３０％～４０％种情况美国基相似高出部分作quot风险缓完全够吸引投资基金等型机构投资者介入该市场公积金贷款利率期国债利率相差政策采取特殊措施该种贷款转化
    总现阶段合理选择债券抵押象满足投资基金债券收益方面求完全
    次债券流动性应国债拢流动性作金融品种基特征收益性存基础相金融商品流动性差异市场表现出天壤价格差距样股票Ａ股Ｂ股法股市场表现债券样存问题国债企业债券流动性较差深圳市场总海市场收益率高安全性收益性具佳住房抵押贷款债券投资基金推销充分流动性应保证债券市点应选择全国性证券交易非方性证券交易中心发行交易方式宜采取纸化记帐式电脑动撮合配成交方式非柜面实物交割方式债券旦全国性交易试点成功易方推广投资者该种债券金融特性充分解流动性问题难解决切助层面全国性二级抵押市场全面形成
    次税收方面应债券样优惠众周知国国债利息收入免税企业债券采取发债代解决办法投资实际负担债券利息收入税新抵押贷款债券利息收入税采取法律明文规定免税原始权益信托转承担相关法律法规应配套协调住房抵押贷款债券理条例利率象企业债券理条例样规定诸quot高期居民定期储蓄存款利率４０％等类似限债券风险收益评级机构评定应市场身作判断时证券投资基金理条例应住房抵押贷款债券国债样划基金资产组合部分
    综述投资基金引入二级抵押市场理现实中行通基金品种创新推动住房抵押贷款证券化进程会促进整中国投资基金业繁荣然切建立住房级抵押市场规模急剧膨胀二级抵押市场初步形成基础
    浅谈房产证券化
    张山林　李红林
    　　房产业国民济先导性产业实现国民济新轮增长必须发挥房产业消费需求投资需求拉动作现阶段国商品房空置已达7200万方米（中住宅约5600万方米）方米1500元价格计算积压资金1080亿元力发展房产金融推行房产证券化会国证券市场房产市场产生积极深远影响
    　　．推行房产证券化必性
    　　房产证券化流动性较低非证券形态房产投资直接转化资市场证券资产金融交易程投资者投资象间关系直接物权拥转化债权拥价证券形式房产证券化包括房产项目融资证券化房产抵押贷款证券化两种基形式涵求金融机构进行低成融资增加资产流动性安全性满足机构投资者证券投资需求毫疑问房产证券化作种全新金融创新工具国推行非常必
    1．扩房产业融资规模
    　　前国房产业面着结构性调整激活房产二级市场盘活存量改善增量十分必激活启动房产市场扩需需巨额资金吸纳银行信贷资金引进外资相继乏力期限较短居民储蓄存款难效房产业发展融通长期资金情况推行房产证券化直接社会融资融资规模受银行等中介机构制约时房产证券面值设定相灵活克服房产投资规模弊端消市场进入障碍中投资者分享房产投资高收益吸引社会闲散资金支持房产业发展见推行房产证券化仅防范化解银行风险解决房产贷款规模急剧扩造成长期住房信贷资金源足问题
    2．提高商业银行信贷资产流动性
    　　房产证券化变银行死资产活资产增强资产流动性表现房产证券化处理商业银行良资产种效手段房产业贷款般期限较长流动性差容易形成呆帐风险通推行房产证券化解决银行房产存贷款期限称矛盾良贷款进行转移隔离集中处理助银行呆帐进行调整提高资产流动性改善营业绩较快速度较低成处理良资产
    　　3．房产证券化满足投资者投资需求重方式
    　　房产证券符合求单笔债权聚集起形成组债权基础组合实际定数量期限利率房产类型等方面具性债权进行投资包装信担保证券方式出售投资者时房产证券发行通常政府机构类似机构进行信强化安全性较高助潜损失控制定程度够较满足机构投资者元化投资需求
    　　二．推行房产证券化行性
    　　房产证券化作种融资机制否国推行关键证券化国否较强市场需求相应金融环境否远发展前景
    　　1．房产开发住房消费市场推行房产证券化提供良济环境首先国房产开发市场潜容量巨预测仅1999年开发面积价折算需投入资金达4220亿元1998年增长141％现国数开发企业具备雄厚开发资推行房产证券化金融市场直接社会众融资较解决资金短缺矛盾次住房消费需求巨根国家统计局资料国均4方米困难户325万户世纪末达均12方米解决困难户需住房 9100万方米方米1500元计算住房消费资金1355亿元外九五期间国约1300万户新婚夫妇需住房庞住房消费市场资金源国家财政完全银行住房消费直接融资势必行次商品化核心住房体制改革推行房产证券化奠定基础适应国家住房产业发展成新济增长点战略求国商业银行相继开办住房贷款推行住房商品化势必刺激住房贷款需求进步扩住房贷款规模推行证券化提供基础
    　　2．住房金融发展终选择房产证券化住宅消费市场难启动关键受居民购买力低制约增强居民购买力必须加快发展房产金融建立住房抵押贷款制度扩贷款范围贷款额度然购房贷款期限长流动性差发放势必会降低银行整体资产流动性实行金融资产证券化抵押贷款基础证券市流通够提高银行资产流动性进扩银行客户群体开辟新业务阵促进住房金融健康发展
    　　3．国房产市场体系证券市场体系初具规模首先国家金融政策适调整完善国房产市场已发展成包括房产开发住房金融保险等方位功齐全市场体系次国证券市场年发展逐步走成熟规范证券市场监力度正加法规体系逐步形成证券理证券交易条件日趋完善积累发展证券市场验实行房产证券化提供较金融市场基础第三国证券市场投资者已4000万投资意识断加强投资行正逐步走成熟推出高收益低风险房产证券利分流股票市场投机资金降低股票市场投机气氛第四国金融业积极稳妥外开放民银行取消外资银行华设立营业性分支机构域限制增批外资银行营民币业务机构数量外资金融机构抢滩登陆国金融业带竞争压力带全新金融创新理观念必国发展房产证券化软环境根性转
    　　三．房产证券化前提条件
    　　国房产证券化否进入实质性操作阶段般说应该具备前提条件房产业较强客观需求健全市场济条件需求产生供强需求压力促房产证券化早日诞生需力发展房产投资基金尤专门住房投资基金等机构投资者投资基金专家理财稳健营投资理性规避风险指导原目前采改造现房产投资基金重新组建开放式封闭式基金方式集中筹措中投资者资金委托专家营房产投资实现资金规模营达分散投资风险提高营效益目标吸引更投资者防范化解金融风险努力商业银行等金融机构具金融创新动力外压力金融创新银行房产贷款流动性变观力提高激发银行发放房产贷款积极性更加刺激房产市场活跃二较完善房产金融市场尤具定规模抵押信贷市场相高效率证券市场体系前国房产抵押贷款没政府担保机构存采取形式担保方式定程度制约房产金融市场发育完善迅速改变单房产开发信贷力发展消费信贷时建立房产金融二级市场增加证券品种步骤实行抵押贷款证券化活跃证券流通市场三培养批房产金融实践验专业理水快掌握适合中国国情房产证券化技术确保房产证券化中信息披露公正准确正确引导投资者需加强证券业员职业素质业务技培训充分发挥提供咨询服务指导投资中介作四完善房产房产金融法律规范适宜法律税收政策环境没套严格法律法规作保证房产证券化难成功务急包括会计税务准证券交易监督理等方面加强立法执法进度根法制济原求国际惯例规定指导证券化理实践限度保护房产证券发行中间投资权益
    　　四．房产证券化运作构想
    　　房产证券化推行初期应该面面俱应重点选择突破口先抵押贷款证券化抵押贷款证券化较适合房产消费环节前国家提倡适度信消费前提选择证券化象时机方式显尤重国资产证券化受世界趋势影响已开始引起关注重视许专家学者理提出房产证券化新思路山行攻玉探索国房产证券化实践中鉴发达国家成熟验必少
    　　前推行抵押贷款证券化需解决法律技术问题首先国没类似美国级抵押市场担保机构必须成立国家控股拥政府担保抵押证券公司收购商业银行抵押贷款基础发行抵押贷款债券种债券期限贷款进行组合通外素作方式信提高组合特定时点形成稳定资金流公司赢利目服务性机构政府信誉作保证仅高效率完成发行抵押债券工作避免证券化参方带利益突监等问题次采取先进计量手段记录住房抵押贷款项原始数适应证券化信息精确性求证券化通常需足够历史记录证券化资产进行合理预测便确定优良预测性高贷款样提高证券化成功率防止形成证券化风险损害广散户投资利益时发放抵押贷款时采标准化规范化贷款合避免产生歧义必法律纠纷第三科学确定住房贷款证券收益水目前商业银行发放住房抵押贷款均执行民银行规定利率风险收益相等高风险高收益低风险低收益市场规住房贷款证券风险稍高国债低企业债券收益水应承受风险体相住房贷款证券政府信房产投资收益作保证信誉收益水普通企业债券高合理确定收益率吸引投资者第四需注意住房贷款证券发行前新股市国债发行行停发行股票国债发行住房贷款证券目吸引投资者进行投资选择便筹集长期资金果住房贷款证券发行方式选择造成融资成高扣担保费债券评信费券商佣金交易费等相关费收益水降低国债企业债券种住房贷款证券投资者吸引力会减少导致发行失败
    　　五．前推行房产证券化存障碍策
    　　国现阶段推行房产证券化会遇专业机构缺乏等技术性问题外会遇障碍
    　　1．国金融机构尤商业银行房产行业贷款面着巨额呆帐良资产风险目前商品房积压巨额信贷资金出房产证券化推行初期求进行证券化银行房产贷款应风险付息违约率低信贷资产样做目降低证券化风险切实保护投资者利益房产贷款进行证券化进程中必须结合国实际情况房产企业进行股份制改造通改革改制改组加强理数国房产企业摆脱困难尤国际惯例市场整合规加快国中型房产企业战略改组步子促建立现代企业制度减少良债务提高企业济效益商业银行利实行房产证券化创造条件
    　　2．国证券化未国商业银行金融资产证券化作出单独规定描述房产证券化国种新技术运种技术产生相关连动效应理界实践工作者认真思考问题历史原国现已颁布实施证券法相关条款中缺少资产证券化房产融资业务应中规定甚关规定条款中根没提证券化种新金融创新工具势必增加房产证券化推行难度政策法规设计缺陷通发布增设特条例弥补制订房产抵押贷款债券理条例等相关法律法规抵押资产债券发行问题注意事项债券证券市场交易等情况作出法律制度规定进步完善证券监体制逐渐形成套完整房产证券化法规更采市场济手段法律手段未房产证券市场进行监
    3．缺乏健全信制度银行发放住房消费贷款审查款购房屋市场价格款资信状况进行严格审查确保款入具备良信较强付息力抵押贷款证券化奠定基础现阶段国尚完整意义信制度银行难款资信状况作出准确判断信贷业务贷前调查贷款风险评价显困难重重时流动性财务收支状况难确定贷负债良信记录知银行减少信贷风险贷款方式严格控制样形中制约信贷业务规模扩展规模住房抵押贷款初级市场证券化推行没实际意义应快建立包括信登记评估风险预报规避系列信制度款业收入变动状况财产增减情况实行动态监控踪调查利银行扩住房消费贷款规模推动城镇居民购房需求长远住房抵押贷款证券化需信制度保证
    发展房产证券化
    　　房产证券化作金融创新产物目前已成国际金融发展潮流国住房体制改革进入深阶段特房产业（住房产业）培育成国民济支柱产业新济增长点关头利效金融政策金融工具特西方发达国家成功运房产证券化工具达目迫切需探讨问题文发展国房产证券化促进房产业住房产业发展讨国房产证券化行性提出相应策
    　　1993年国房产业直处低迷状态九届全国会议朱NFCE8基总理强调指出应住宅产业培育成新济增长点新消费热点种背景促进房产业金融业机结合济资源优化配置效利成迫切现实问题鉴国际验探讨国房产证券化理实践问题具非常现实意义
    　　1 房产证券化涵
    　　房产证券化开始60年代美国房产投资信托形式房产投资权益证券化房产证券化开端70年代美国政府国民抵押贷款协会发行第笔联邦住宅理局(FH A)抵押贷款退伍军理局(VA)抵押贷款支撑转递证券标志者房产抵押贷款证券化开端美国房产抵押贷款支持证券逐步发展成独立市场房产抵押贷款市场
    　　谓房产证券化指房产投资转化证券投资形式投资者投资标物间物权转变价证券股权债权包括房产投资信托房产抵押债权证券化两种形式
    　　目前国学者房产证券化理解存着分歧纳起三种观点：(1)指通发行股票公司债券进行融资活动种观点意味着房产证券化解决开发企业流动资金足问题分散房产开发投资风险(2)指房产开发项目融资证券化某房产开发项目投资象发行价证券筹集资金活动(3 )指房产投资原物权转变价证券股权债券实际房产证券化产生背景实践表明房产证券化指房产投资权益证券化房产抵押贷款证券化非房产开发企业发行股票债券筹资活动房产开发项目融资证券化
    　　美国房产证券化发达完善国家运行模式具深刻影响领导着全球房产证券化潮流房产证券化数国家说全新课题值认真研究探讨
    　　2房产证券化类型特征模式
    　　21 房产投资信托(REIT)
    　　房产投资信托房产证券化典型形式美国德国日等国家十年实践形成定营规范营特征包括：(1)专家委托营(2)财务公开 (3)采取股票受益证形式市交易(4)75％资产必须房产投资种价证券超10％（5）75％收益源房产关营投资20％总收益股利利息（6）必须95％税收益分配投资者
    　　美国房产投资信托断推出新投资工具收益债券转换债券专家营政府予政策优惠房产投资信托较低成筹措量资金投资者利利润投资拥实物房产抵御通货膨胀击美国房产投资信托充分发展
    　　房产投资信托分权益型信托抵押型信托混合型信托三种类型三种方式目予广投资者特中投资者提供机会方便投资者进行选择投资者拥房产证券便房产收益权房产投资信托两特点：（1）REIT通投资银行出售房产证券筹措资金资金购买房产进行融资时部分收益分配房产证券持者（2）投资者方面通投资银行购买房产证券方面通证券交易进行交易房产证券具强流动性变现性两特点决定房产证券深受广中投资者欢迎
    　　22 房产抵押证券化
    美国拥世界发达抵押证券市场房产抵押证券市场发展益金融化政府支持解决房产金融中非变现性流动性问题提供保障解决商业银行等营抵押贷款金融机构长期贷款短期负债矛盾保证房产抵押贷款资金供
    　　联邦住宅理局（FHA）退伍军理局（VA）专房产抵押贷款提供担保保险政府机构保护抵押贷款资金供者免受贷款偿风险通货膨胀影响击抵押债券证券化提供基础条件联邦住宅理局事贷款保险执行补贴计划退伍军理局专担保私贷款机构提供美国武装部队合格退伍军抵押贷款机构获VA担保购房者预付定金贷款高利率退伍军理局确定　
    　　着联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）联邦国民抵押协会（FNMA）政府国民抵押协会（G NMA）三中间机构成立运作美国抵押证券市场快速发展1993年底已48 1％抵押贷款实现证券化
    　　FHMA购买政府拖欠担保普通贷款FHAVA贷款然债券手形式出售获取收益贷款FHMA出售贷款便增加资产变现性GNMA负责建立住宅抵押贷款证券市场购买抵押贷款包装名义发行债券然出售投资者购贷款出售者商业银行储蓄机构抵押贷款银行成立1968年GNMA营联邦政府市政信条款提供保险担保贷款三家公司发行价证券均市流通具备强流动性抵押证券市场基运行模式见图1
    　　3 国推行房产证券化行性
    房产证券化国际金融发展趋势市场济发展必然结果国改革开放20 年房产业迅速崛起证券市场快速发展繁荣房产证券化成时房产制度金融体制改革房产证券化创造条件国房产业金融业身面困境相关法律法规健全注定国房产证券化尚具备规模推广条件
    　　31 房产证券化程必须房产抵押级市场充分发展前提
    房产抵押级市场发展需金融部门特商业银行广泛参资料显示市场济发育程度金融部门房产业参程度呈正相关关系济发展水市场济发育程度越高金融业住房生产消费参程度越
    　　国商业银行长期存短存长贷高融资成低利息贷款矛盾金融工具少限制住房抵押贷款发展规模发展速度银行住房抵押贷款足防产总贷款规模10 ％着金融体制改革深化产业结构调整住房业会成新济增长点新消费热点国家出台相关优惠政策放弃商业银行贷款限额等积极鼓励金融业参房产业进行金融创新抵押级市场快速发展具备良条件推动抵押证券市场发展
    　　32 房产证券化必备条件产权明晰
    长期国房产效需求足问题直悬未决根原房价超国民特广工薪阶层承受力房产消费足国际惯例房价家庭年收入31～61较合理国责高达1481方面国住房房租收入仅6％造成买房租房局面影响国民购房积极性表表明国房租收入仅世界均水13房价收入世界均水3倍国房产产权模糊低工资高福利相联系形成低租金高房价奇特现象致国民买起愿意买房现阶段彻底改革住房制度实行货币化分配浪潮中国仅制度改变房产产权模糊清状况实践改变居民等赖思想促居民积极购买住房普遍推展住房抵押贷款提供条件抵押证券化铺道路
    　　收入水国家住房价格较
    　　（联合国住宅指标调研项目简介 中国房产1994年第2期）
    　　收入水国家 价格收入 房租收入（％）
    　　高收入国家 502 1680
    　　中等收入国家 551 1880
    　　低收入国家 437 1190
    　　中 国 1480 600
    　　世界均水 500 1800
    　　33 居民收入提高投资意识增强
    　　改革开放20年国城镇居民收入幅度增长拥金融资产稳步提高着社会义市　　场济体制确立国居民金融投资意识断增强心理承受力普遍提高国家统计局城调队调查1996年6月末国居民金融资产总额27110亿元中银行存款2271 8亿元占83890年提高83百分点手持现金1085亿元价证券2467亿元90年增长13倍济研究参考1997年第12期中国民银行第29 次居民储蓄问卷调查结果利率变情况选择继续存钱重533季降低13取钱买东西重次持购买证券重略升189升14百分点海证券报1999年4月10日第1版目前6万亿居民存款说明居民证券投资意识增强情况苦投资工具限巨额资金找合适投资方巨额社会资金房产证券化提供稳定资金源
    　　34 证券市场定规模积累丰富验
    　　国证券市场已形成97家证券公司250家证券兼营机构组成证券发行市场海深圳两家证券交易形成交易市场年实践已初具规模1998年底深沪两市 AB股总市值已达1950563亿元占国生产总值2456％中流通市值57455 8亿元国股票市场正发挥济发展筹集资金强功1998年106家公司市发行A股筹集资金44305亿元4家公司发行B股筹集资金2555亿元中国统计年鉴1999中国统计出版社1999年第版第627页1997年17家公司发行H 股筹资4684亿美元投资数达3400万户中国证券市场年报1998中国金融出版社1998年第1版第67页目前证券商品日趋样化国库券 企业债券外增加基金券受益券转换债券等证券商品截止1997年底深沪两市证券总量计888种时证券市场已开始国际化迈进截止1997年6月末H股N股市公司筹集境外资金超65亿美元1991年1998年通股票市场筹资金351208 亿元年均筹资440亿元济发展作出重贡献图2根中国证券报1 999年10月20日关数描出描述国股票市场筹资情况通年实践证券市场已定规模积累相丰富验疑房产证券化运作提供良条件
    　　综述房产证券化国发展具备规模推展条件确利素 选择渐进发展非常必
    　　4 发展房产证券化措施
    　　房产证券化未金融发展国际趋势国际金融发展重点金融化国际化证券化背景国金融界参房产开发证券化方面积累验取初步成效房产证券化中投资者提供新投资工具开辟新投资渠道分享房产保值增值利益促进房产开发流通消费良性循环新鲜复杂课题应鉴国际房产证券化成功验探索适合国国情证券化道路
    　　41 创造良房产证券化制度环境
    　　根国际验房产证券化涉房产制度金融制度企业制度国房产证券化段艰难路走继续深化房产制度金融制度企业制度改革规范资市场特证券交易市场运作制定健全相关法律法规商业银行法会计法中增加相应资产出售转移关条款等创造适合房产证券化外部环境实现房产产权独立化法律化格化便流动房产投资单位化分割性创造条件
    　　42 建立房产金融体系特抵押贷款担保体系培育元化投资体
    　　（1）加快商业银行转制步伐提高房产信贷部运作效率商业银行房产信贷部十年实践推动住房商品化社会化方面取定成效应时总结验积极培育住房消费市场
    　　（2）组建全国性住房银行目前国仅蚌埠烟台两区域性住房银行 吸收住房资金积极事房产开发支持住房消费运行效果较发挥作非常限应时总结验组建全国性住房银行职类似国外住房储蓄信贷协会
    　　（3）建立专门政府抵押贷款担保机构该机构专门住房抵押贷款提供担保开展抵押贷款业务职抵押级市场提供担保保险保障第贷款利益稳定抵押贷款规模
    　　（4）筹建房产投资信托银行投资信托公司积极开展种信托业务通发行收益证广泛筹集资金进行房产证券投资购置房产等活动活跃房产市场应加强理监督禁止投机炒作扰乱市场秩序行
    　　（5）建立二级抵押机构该机构隶属政府中间机构事购买商业银行等金融机构担保抵押贷款发行抵押债券受益证促进二级抵押市场发育发展真正实现动产动产化
    　　43 建立房产信托投资基金
    　　目前国投资基金开元等基金运作十分成功总结投资基金基础建立房产投资基金专门机构营通发行股票受益债券形式筹集资金筹资金房产证券投资信托贷款房产投资基金建立发展仅避免房产资金占时间长额度流动性差弊端改善证券市场结构促进证券市场发展方便中投资者选择投资机会政府应积极扶持房产信托投资基金
    　　44 提高居民支付力积极培育住房消费市场
    　　首先政府普通住宅建设采取种优惠政策鼓励措施降低房屋造价中等收入阶层买起房次采取积极措施鼓励居民进行住房储蓄时商业银行等金融机构积极创造新住房储蓄工具积累住房建设消费资金
    房产证券化程发达抵押贷款市场基础完善资市场良制度环境前提条件目前房产证券化选择重点进行重点投资信托适合国国情发展道路根国法律法规环境济发展状况逐步培育发展房产证券市场
    　　45 积极培育发展抵押二级市场
    抵押二级市场发展助房产证券流动活跃交易增强吸引力 分散投资风险
    国住房抵押贷款担保体制现状
    　　国外住房抵押贷款保险担保基做法特点
    　　加基做法：果抵押贷款首付款例高等25％款需购买抵押贷款保险低25％必须购买抵押贷款保险保险出售者政府独资拥加房屋抵押贷款住房公司(CMHC)1995年CMHC1130亿加元住房抵押贷款提供保险占全国住房抵押贷款总额1／3款购买CMHC保险处降低首付款例款额18万加元首付款例10％18万加元首付款例20％款期限长40年般25年保险费率全部贷款额0．53％具体根首付款例定款支付旦CMHC意保险贷款机构100％保险包括款拖欠费贷款余额法律成利息成等果款款CMHC实施拖欠款理包括安排特殊款计划重新安排款期限等手段处置抵押物
    　　美国确定款需保险方面加类似首付款例高20％者需买保险美国30年代济危机银行担心贷款收回首付款例提高50％左右贷款期限5年种情况政府出面干预根1934年国民住宅法成立联邦住房理局(FHA)中低收入居民提供住房抵押贷款保险FHA保险居民低首付款例达5％贷款利率市场利率低半左右FHA贷款提供100％保险保险费未偿贷款金0．5％款支付FHA发放贷款时住房建筑计划贷款条件进行审核贷款者资格进行认证目前FHA保险住房贷款高额20万美元保险贷款额占整住房抵押贷款额24％FHA保险外私抵押贷款保险公司私保险首付款例低20％部分贷款额保险保贷款额1230％提高款信
    　　法国基做法：均款期限15年款额占收入1／3贷款银行希够造成中断款偶然事件进行保险偶然事件死亡风险丧失工作力风险失业风险法国款银行贷款法律没规定款必须购买保险事实买寿保险银行贷款款须贷款额0．4％交纳寿保险费款发生死亡残废丧失工作力情况保险公司月款额支付银行贷款银行确保收回贷款款拥住房住房抵押贷款失业险愿险种高失业风险款银行强制求投保失业险费率贷款额0．4％款失业情况保险公司承担18月款责法国种零利率贷款利息政府补贴月收入超2万法郎者提供超房价20％贷款收入越低贷款期限越长短7年长17年款申请零利率贷款住房贷款担保基金提供担保目前零利率贷款约占贷款总额5％
    　　荷兰住房贷款80％采抵押贷款保险相结合方式发放款银行贷款时须购买份贷款期相寿保险保险期间款分期支付贷款利息银行保险费(相金)保险公司保险期保险公司负责偿金银行样做处款需交昂贵保险费保险期间出险保险公司负责偿贷款款拥住房银行转移贷款风险保险公司开拓营范围荷兰办法难点保险公司必须较高营水银行放弃部分金周转带效益荷兰住房贷款担保基金中低收入家庭买房提供贷款担保购住房价格31万盾家庭申请基金担保基金中央方政府出资建立款需贷款额0．36％支付担保费担保银行贷款利率调0．20．5百分点
    　　()美加体制特点
    　　美加住房抵押贷款保险担保体制特点抵押基风险防范形式款首付款25％20％购房屋作抵押获贷款需买保险贷款通款严格信调查确保款款买保险降低首付款例获优惠利率政府办保险提高购房者期买房力保险重手段调节促进住房市场稳定发展美加政府办保险覆盖风险包括财产险寿险失业险恶意等100％贷加美国区美国FHA中低收入者群体提供保险加CMHC投保员没限制
    　　(二)法国荷兰体制特点
    　　法荷美加相特点：抵押保险风险防范形式法荷款需购买保险美加希首付款例低25％20％者方需购买保险二法荷保险体制款万出险拥住房种保险仅贷款保险款保险美加保险实质种保证保险具抵押物处置权款出险保住住房三法荷体制款买保险降低首付款例贷款款严格信求两国政府设立担保基金低收入者贷款提供担保贴息提高低收入款信支持买房
    　　二国目前住房抵押贷款保险担保基情况
    　　快扩住房消费信贷启动居民住房消费扩需重手段中国民银行降低首付款例贷款利率延长贷款期限防范贷款风险方正探索建立住房抵押贷款保险担保体制
    　　成市住房置业担保公司1998年9月正式开业注册资金1000万元根成市住房资金理中心三商业银行联合发布成市住房置业担保贷款实施细款必须具备六条件中两条：首期付款低40％担保公司意款担保取担保款需交纳贷款额12％(根贷款年限)作担保服务费交200元担保手续费时款需购买房屋财产保险年费率房屋价值0．50．7‰(根保险年限)款连续3月未款死亡等原未款担保公司负连带偿责
    　　海新长宁置业服务限公司1997年4月成立注册资1000万元收取担保手续费500元负责代办服务项目担保风险金年担保额1．3‰累计次性收取担保责范围整贷款期间款发生逾期款情况该公司贷款银行偿息款进行催讨款须外购买房屋保险
    　　沈阳住房置业担保公司注册资9000万元担保费贷款额8‰次性收取代办贷款服务收230元手续费时款需投房屋财产保险款选择担保方式成类似种单位担保需担保公司投保种贷款．均需担保公司投保目前公司担保贷款额已达3．5亿元中2亿元公积金贷款1．5亿元商业银行贷款
    　　苏州市住房公积金贷款1999年6月起采中保财险公司制定抵押贷款房屋保险购置住房抵押贷款保证保险中保寿公司制定安居定期寿保险保险公司保款岗失业险房屋险年费率保险金额0．61‰保证保险费率年度初贷款息余额23‰均根年限长短保证保险关条款规定投保必须合生效前次性交清全部保险费保险履行贷款责时保险必须投保抵押房屋相关部分权益通合法手续转保险安居寿保险保投保身
    　　北京市住房资金理中心规定款办理房屋抵押时须办理房屋综合保险(含财险寿险)减轻款负担购买房屋综合保险款办理完抵押登记手续申请解寿险合保险公司退相应保险费
    　　三国目前住房抵押贷款保险担保基特点
    　　()关政策规定
    　　根担保法担保保证抵押质押留置定金五种形式中国民银行住房贷款理办法规定住房贷款必须提供担保担保采取抵押质押方式款足额提供抵押(质押)时应贷款认第三方承担连带责保证时款必须购买房屋保险见民银行确定防范贷款风险模式：抵押+财险+特定款需保证
    　　(二)成海沈阳特点
    　　成海沈阳防范贷款风险做法民银行政策规定相扩保证担保范围银行开发商联手开办揭业务外(种情况开发公司款担保抵押登记办理完毕止)买现住房款办理抵押财险前提需单位担保需担保公司担保款支付担保费情况首付款例较高成40％沈阳30％成模式纳：抵押+财险+保证担保
    　　(三)苏州特点
    　　苏州模式：抵押+保险(含财险保证保险寿险)
    　　(四)北京特点
    　　北京模式：抵押+房屋综合险(含财险寿险寿险办理完抵押登记退费)
    　　四建立国住房抵押贷款保险担保体制需明确问题
    　　()建立国住房抵押贷款保险担保体制指导思想
    　　目前方成立担保公司重出发点认前贷款规模偏原银行惜贷银　　行惜贷原担心款起款时难处置抵押物成立担保公司帮助银行处置抵押物消银行担心促进银行放贷方志认成立担保公司利图急成立抢占市场
    　　前阻碍住房消费信贷规模扩矛盾银行公积金理中心惜贷居民贷认者目前全国公积金贷规模矛盾需求足供方服务水动意识够调动需求重措施应降低贷款中间费切实支持居民住房购买力降低首付款例利率等关部门调查材料显示目前住房贷款费高高保险担保费降低费必须降低保险担保费功夫
    　　建立国住房贷款保险担保体制指导思想仅帮助银行消贷款风险应够促更居民贷起款买起房防范贷款风险降低贷款中间费提高居民购房力
    　　(二)国住房贷款保险担保体制基模式
    　　目前国住房贷款保险担保体制缺乏总体设计尚处行摸索理成熟阶段保险担保目相防范贷款风险促进居民买房担保抵押质押保证等种形式国外情况法荷保险防范贷款风险机制美加担保中抵押基础保证保险补充国走保险路子走担保路子战略性问题需总结已做法基础研究确定
    　　(三)果实行担保住房贷款风险防范模式成模式基础加完善少需明确问题
    　　(1)担保否抵押基础象美加首付款例超20％25％者抵押贷款需买保证保险
    　　(2)保证保险象保证保险保中低收入者限制象前者美国办法者加办法
    　　(3)款买保证保险否应获处降低首付款例予优惠利率美加保证保险体制核心通予款处提高支付力促进买房否仅款负担
    　　(4)保证保险采取政府信担保企业信担保美加均采取政府信形式政府保险重手段调控住房市场低收入者提供支持企业信担保问题身信高
    　　(四)果实行保险住房贷款风险防范模式苏州模式基础加完善少需明确问题
    　　(1)完善目前保险制度措施包括降低房屋保险费率计算保险费基数扩寿险保险范围引入寿保险抵押贷款相结合方式研究否保失业等保证保险实际种担保形式应建立担保制度统筹考虑
    　　(2)保险模式政府低收入者否应提供保证担保贴息？法荷通种办法提高低收入者信支持买房
    形成住房抵押信贷良性循环矛盾策
    　　1999年9月21日央行住房抵押贷款利率原4－5档调整5年5年两档次5年利率调整531％5年－30年利率调整558％贷款期限原长20年调整8成造成住房消费信贷形势根关资料年年全国住房贷款达746亿元年增长14倍住房贷款已超开发建设贷款年季度仅中国建设银行发放住房抵押贷款超400亿元贷款余额超1000亿元
    　　抵押权（贷款银行）角度讲贷款利率调贷款金融机构存贷差间利润少贷款期限延长信贷规模扩贷款银行承担通货膨胀信贷风险压力贷款利息作补偿补偿限超定限度利息足弥补损失贷款成数增房产实际价值贷款风险间差距贷款银行风险会增尤国目前情况抵押物处理面着重重困难旦债款会导致贷款银行巨济损失压力住房融资领域带普遍性规律市场济国家中会通政府担保渠道融资发展金融市场严格信制度等机制加解决国没形成没完全形成机制会阻止住房抵押信贷良性循环矛盾形式表现出必须正视矛盾积极研究寻找化解矛盾途径
    　　矛盾
    　　1贷款银行独承担全部风险住房抵押信贷关系成立贷款银行会面信风险流动性风险购买力风险抵押物风险市场风险政策风险法律风险等中信风险流动性风险购买力风险抵押物风险风险风险贷款期限成数呈正相关贷款利率呈负相关国没建立转移防范风险效手段旦风险发生带损失贷款银行全部承担
    　　2贷款手续太繁琐办理住房抵押贷款体咨询申请审核合公证保险等诸环节交费环节达4仅涉房产开发商房产交易公证处保险公司单位等机构跑等资格审查约需21天机构环节工作效率低购房者少跑十次完成全程
    　　3抵押物处理难度较国缺乏完善社会保障制度贷款银行遇款违约逐出家门置家境二拍卖折价处理程序健全缺乏应法律作保障三遇协议成法院提起诉讼时款实际已拖欠款额达6月加诉讼3月公告期法院未裁决时间已9月拍卖诉讼成功银行承担带诉讼费执行费房屋评估费拍卖费户费房产交易税增值税印花税等税费支出
    　　4相关法规健全目前国住房信贷方面仅没基法规缺乏贷款象条件金额期限利率风险承担防范监产权等环节专门立法现商业银行法担保法中没针住房信贷专门条款贷款银行开办贷时套针企业条款致住房市场融资法
    　　5住房金融市场始终健全住房融资机构配套成系统没设立全国性住房融资理中心方部门分治现象较严重专业性住房储蓄机构烟台蚌埠两家营原进步探讨住房信贷资金承办单位国商业银行房产信贷部政情况较严重非银行金融机构少涉足住房融资领域二贷款银行机构集团开发贷款体格局没根改变三住房金融市场运作序状态较严重政府方面缺少科学监督调控机制贷款银行方面缺乏严格信贷审批制度情放款存空间四横住房融资渠道单业务品种少远满足年龄段类群住房抵押贷款方面层次融资需求抵押证券典信托租赁等融资形式未形成市场没住房债券股息基金融资工具贷款银行通金融工具手中持流动性较差住房抵押贷款债权转化金融市场流通证券增流动性风险保证住贷资金源源断充足供应五尚未形成住房融资二级市场
    　　6信档案健全目前贷款银行信程度解申请提供资料方面国居民收入透明度货币化程度低实际收入名义收入差距银行法确切计算居民实际收入水方面没信劣迹记录贷款银行判断贷款资信程度
    　　二措施
    　　1量出台相关法规
    　　确保住房信贷市场序运行加快判定住宅法抵押贷款法住宅抵押法等基法规外应针住房融资相关重环节颁布相应针性法律法规达具体操作环节均法整住房抵押信贷运作全部纳入法制化轨道中
    　　2充分发挥政府住房融资领域中作
    　　组建政府导层次专门住房抵押信担保保险机构
    　　二国家财政出资组建住房抵押担保公司该公司宗旨：专门收购银行发放住房贷款债权组合发行证券投资者支付利息金层次担保保险机构中政府具体介入营适时制定营政策方针
    　　三政府制定政策鼓励法机构成立抵押保险公司层次公司营宗旨：专门收购符合国家住房担保公司承保条件住房抵押贷款然组合发行证券国家类公司实施指导性方针
    　　四政府制定特殊政策解决特殊群住房问题低收入家庭岗停业老年口单亲家庭贫困区居民等已构成国社会中特殊群体特殊群体国家应利税费补贴等方面定特殊改革时针特殊群中类员开办类基金够样享受拥住房权利
    　　五关部门组建抵押物处理机构住房产权确认转移代理机构住房抵押信贷良性发展提供高效协调服务
    　　六政府制定政策允许保险公司投资基金信托公司证券公司等非银行机构步骤介入住房融资业务
    　　3积极开拓二三级市场
    　　建立政府二三级市场监机制市场业务操作机构
    　　二开放住房融资债权转市场悉中国建设银行正策划年年底推行证券化问题应抓住时机贷款银行持流动性较差住房抵押债权转化市场中流通证券通二三级市场证券转提高流动性获新资金源衡区间资金供求
    三创造市场机制基础公开竞争市场氛围
    　　4掌握款住房信材料建立相关制度
    　　贷款银行应通种渠道建立相应制度掌握款基情况身份固定收入源银行帐户额外收入资产构成变动保险等掌握款特殊情况良历史等时建立信评估审核惩戒体系
    　　5力简化贷款手续
    认真研究精简办理住房抵押贷款程序减少必环节收费合类似环节建立住房抵押贷款高效运作体系
    房产公司发行股票特规定(附全文)
    　　规范事房产开发业务公司公开发行股票时信息披露行中国证监会制定发布公开发行证券公司信息披露编报规第10号第11号（全文见附）事房产开发业务公司招股说明书容格式财务报表附注进行特规定
    　　第10号编报规规定房产业务公司发行应针实际情况披露风险素包括项目开发筹资销售工程质量等等风险存停工烂尾空置等情况做特风险提示时发行应披露公司营策略市场推广模式公司营理体制控制度房产行业概况业务特点应详细披露开发程中涉项具体业务运行情况房产业务项目情况等等外发行披露募股资金拟投资项目募股资金占项目总投资例缺口资金解决方式公司土资源等
    　　第11号编报规发行财务报表附注特规定根规发行会计政策中应披露合会计报表编制方法中说明合作开发项目编制合报表时采方法存货核算方法中增加披露开发土公配套设施费核算方法等披露维修基金质量保证金核算方法披露类型业务收入确认原方法等
    　　规求发行应性质分类列示存货余额分项目披quot开发成开发产品等关格式披露存货跌价准备金计提情况外发行商品房承购银行提供抵押贷款担保应披露尚未结清担保金额说明风险程度
    附：公开发行证券公司信息披露编报规第10号
    事房产开发业务公司招股说明书容格式特规定
    　　第条 规范事房产开发业务公司(包括专营房产业务公司兼营房产业务公司简称发行)公开发行股票信息披露行保护投资者合法权益中华民国公司法中华民国证券法等法律法规制定规定
    　　第二条 发行首次公开发行股票编制招股说明书时应遵循中国证券监督理委员会(简称中国证监会)关招股说明书容格式准般规定外应遵循规定求
    　　第三条 发行应针身实际情况披露风险素风险素够作出定量分析应进行定量分析作出定量分析应进行定性描述
    　　()结合身具体情况披露风险素包括限：
    　　项目开发风险应披露房产开发程中设计施工条件环境条件变化等素导致开发成提高风险
    　　筹资风险应披露公司筹措资金时受济周期产业政策银行贷款政策预售情况等素影响风险
    　　销售风险应披露开发项目销售受项目定位销售价格变动竞争楼盘供应情况等素影响风险
    　　土风险应披露土开发时面种风险包括市政规划调整风险土闲置风险价变化风险
    　　合作合资项目控制风险应披露合作合资开发项目果没实际控制权增加确定性风险
    　　工程质量风险应披露已完工项目建项目果存质量缺陷会公司产生利影响风险
    　　风险应披露税收制度房改制度购房贷款政策房产投资开发方面政策变化公司利影响风险
    　　(二)项目开发中存停工烂尾空置情况应做特风险提示
    　　(三)披露风险策应已采取拟采取切实行具体措施
    　　第四条 发行应专节披露公司资质等级取情况相关证书持房产专业建筑工程专业资格专职技术员数目公司开发建设中采新工艺新技术等情况
    　　第五条 发行应披露公司营策略市场推广模式包括限：
    　　()房产营市场定位消费者群体
    　　(二)事房产项目类型：出售出租营模式营开发合作合资开发事住宅开发办公楼开发等
    　　(三)房产项目定价模式销售理念
    　　(四)采融资方式
    　　(五)采销售模式
    　　(六)采物业理模式
    　　(七)公司营理品牌建设员工素质企业文化等方面竞争力
    　　第六条 发行应专节披露公司营理体制控制度包括限：
    　　()房产开发项目决策程序
    　　(二)开发项目理架构设置
    　　(三)公司质量控制体系包括施工单位质量考核办法采新材料新工艺质量控制办法特殊环境项目质量控制
    　　第七条 发行应专节披露房产行业概况业务特点包括限：
    　　()房产行业概况
    　　(二)房产业务性质特点
    　　(三)开发项目处区市场分析
    　　(四)房产开发流程图
    　　第八条 发行应专节详细披露开发程中涉项具体业务运行情况包括限：
    　　()选择房产项目设计单位设计方案
    　　(二)选择施工单位理监督施工单位
    　　(三)选择监理单位
    　　(四)出租物业营方式
    　　第九条 发行应专节披露公司开发房产业务项目情况已开发完工项目开发建设中项目拟开发项目序披露项目基情况包括限列情况：
    　　()项目应具备资格文件(含土证建设规划许证建设工程规划许证建设工程开工证商品房销售许证房产证等)取情况
    　　(二)项目营模式属合作合资开发应简说明合作方情况合作方式协议履行情况等
    　　(三)披露项目位置土取手续否完备
    　　(四)完工开工项目应披露体工程施工建出包方式承包方否分包披露施工单位资质等级基情况
    　　(五)建项目应披露预计总投资已投资额工程进度(包括开工时间预计竣工时间实际进度计划进度出现较差异原项目否存停工)
    　　(六)工程质量情况监理单位意见质量监部门验收报告已交付商品房否质量纠纷
    　　(七)项目销售情况采预售方式应披露预售例
    　　(八)代收取住宅部分设施设备维修基金执行情况
    　　第十条 发行应参第十条求披露募股资金拟投资项目募股资金占项目总投资例缺口资金解决方式
    　　第十条 发行应专节披露公司土资源包括限项目名称处理位置占面积规划建筑面积土途相关法律手续否完备等
    　　第十二条 发行发行市前应聘请具证券业资格资产评估机构公司存货包括开发成开发产品(包括代建工程)出租开发产品周转房等进行资产评估招股说明书中披露资产评估结果项目资产评估方法注明次资产评估仅投资者提供参考关评估结果进行帐务调整
    　　第十三条 发行应根规定编制招股说明书概
    　　第十四条 规定中国证监会负责解释
    第十五条 规定发布日起施行
    公开发行证券公司信息披露编报规第11号
    事房产开发业务公司财务报表附注特规定
    　　第条 规范事房产开发业务公司(包括专营房产业务公司兼营房产业务公司简称发行)公开发行股票信息披露行保护投资者合法权益中华民国公司法中华民国证券法等法律法规制定规定
    　　第二条 发行编制财务报表附注时应遵循中国证券监督理委员会(简称中国证监会)关财务报表附注般规定外应遵循规定求
    　　第三条 发行会计政策中披露容：
    　　()合会计报表编制方法中说明合作开发项目编制合报表时采方法
    　　(二)存货核算方法中增加披露：开发土核算方法披露公配套设施费核算方法披露出租开发产品周转房摊销方法类存货(：库存设备开发成开发产品出租开发产品周转房)计提跌价准备例
    　　(三)披露维修基金核算方法
    　　(四)披露质量保证金核算方法
    　　(五)披露类型业务收入确认原方法：
    　　房产销售收入确认原方法应根行业特点确定具体确认标准采分期收款方式销售出售房屋代建房屋工程业务应单独披露关收入确认方法
    　　出租物业收入确认原方法
    　　建筑施工收入确认原方法
    　　物业理收入确认原方法
    　　业务收入确认原方法
    　　(六)房产开发项目入资金发生利息关费会计处理方法
    　　第四条 发行存货项目注释中应披露：
    　　()性质(：库存设备开发成开发产品分期收款开发产品出租开发产品周转房)分类列示存货余额
    　　(二)列格式分项目披露开发成：
    　　注：尚未开发土应披露预计开工时间
    　　(三)列格式分项目披露开发产品：
    　　(四)列格式分项目披露分期收款开发产品出租开发产品周转房：
    　　(五)应列格式披露存货跌价准备金计提情况：开发中项目合列示停工烂尾空置项目果计提计提跌价例较低应详细说明理
    　　第五条 发行预收帐款项目注释中账龄列示余额外预售房产收款应列格式分项目披露
    　　第六条 发行营业务收入项目注释中应分项目披露报告期期间金额
    　　第七条 发行营业务涉行业区时应行业区披露收入营业利润资产分部资料行业房产施工物业理商业等分类区境境外披露营环境存差异省直辖市应分披露
    　　第八条 发行商品房承购银行提供抵押贷款担保应披露尚未结清担保金额说明风险程度
    　　第九条 规中国证监会负责解释
    第十条 规发布日起施行
    房产公司发行市份透明
    　　中国证监会日前制定发布公开发行证券公司信息披露编报规第10号第11号事房产开发业务公司招股说明书财务报表附注作特规定两份规仅仅房产企业市信息披露章循更重求处特殊行业企业够通公开信息披露营中存风险限度披露出投资者监者提供更充分判断
    特殊企业特披露
    　　关资料显示目前全国房产开发企业超2万家投资规模4000亿元左右行业产品增加值约占GDP4显然房产行业国国民济中重支柱产业1992年房产企业证券市场中走条热冷缓慢升温曲折路初盲目开发步入现理性发展时期1994年前房产企业证券市场排头兵度非常火爆1994年受宏观形势影响房产市公司出现楼盘积压严重空置率高销售困难局面营业绩持续滑1994年半年开始国家抑制房产开发热出台系列政策配股方面中国证监会1995年明令：募集资金墅性质高档住宅度假村高档公寓写字楼建筑标准四星级宾馆饭店建设配股申请予审批新股发行方面中国证监会1996年开始金融房产行业企业暂受理直年1月北京天鸿宝业深圳金集团两家公司正式发行破房产行业五年证券市场沉寂
    　　目前老牌房产市公司43家19931994年间市中沦ST公司已7家外部分企业微利亏损边缘挣扎面特殊高风险行业国家关部门核准房产企业市时直采取审慎态度年房产企业市解禁中国证监会立刻行业企业公开信息披露方面加特规定表明点
    　　限度披露风险
    　　特规定首先强调发行应针身实际情况披露风险素
    　　风险素够作出定量分析应进行定量分析作出定量分析应进行定性描述　　见新规风险披露摆首位
    　　房产企业般工商业企业相具投资规模产品开发周期长开发资金占开发业务机性强济关系复杂计划性政策性强等特点具鲜明行业特殊性特资金运作量资产风险较高类企业信息披露方面应更充分更详新规正根述特点求房产企业招股书中企业筹资风险销售风险土风险工程质量风险等详细披露项目开发中存停工烂尾空置等情况应做特风险提示
    　　外特规定求发行应披露公司营策略市场推广模式披露房产行业概况业务特点该房产企业开发程中涉项具体业务运行情况房产业务项目情况正家房产企业核心容然房产行业具高风险性通提高房企信息披露透明度投资者正确判断风险做出合理投资决策
    　　收入魔方转动
    　　房产企业开发营程中济关系十分复杂房产销售方式付款形式等种样企业相房产企业销售收入确认方法具确定性定灵活性然房产市公司操利润方面提供便利条件
    　　ST港澳说1994年公司业绩开始滑19951996两年业绩连续亏损1997年扭亏19981999两年连续亏损该公司1996年报中披露亏损原：客户违约着规范原公司终止合销售退回1998年业绩亏损做出解释出辙根商品房销售收入确认股份公司会计制度中关规定般情况商品房销售公司应实际收款项累计付款超50合款项余销售款项够收回合款确认销售收入附销售退回商品销售方式应购买方正式接收商品时退回期满时确认营业收入述收入确认原法实现已确认销售收入情况应该较罕见
    　　信息披露容限知该公司频频遇商品房销售量退回致营业务收入出现高额赤字现象更蹊跷ST港澳1997年扭亏立汗马功劳销售收入1998年量回关会计制度规定该公司1999年年报中调整前年度损益ST港澳实已家五连亏企业
    实际ST港澳样通转动收入魔方操利润市公司止家中国证监会特规定中针情况求房产企业市时披露房产销售收入确认原方法采分期收款方式销售出售房屋代建房屋工程业务应单独披露关收入确认方法述规定定程度防止房企市时度包装行时表明关部门企业市初严格关杜绝市公司虚报利润损害投资者利益现象应述特规定针房产企业市环节已市房企信息披露方面应进步规范
    房产拉动济增长原策略
    　　房产拉动济增长原
    　　济发达国家房产业支柱产业发达产业济发展发达房产业济拉动相关房产业拉动波效应特强原
    　　1．房产业发展需国民济中许部门行业撮供物质资料配合发展
    国建筑成中70％材料消耗部门行业出售产品配合发展房产业需国民济中建材设备机械冶金陶瓷仪表森工化塑玻璃五金燃料动力等许物资生产部门服务行业产品生产劳务提供相配合波拉动发展
    　　2．房产业发展结果房产品国民济许部门行业发展提供前提场
    开发营建出房屋商业家具业家电器业房屋装修业园林花木业家庭通讯业搬家公司房屋金融保险业物业理业家庭特约服务业房屋买卖中介业等等发展提供前提发展场第三次产业生产资料房屋房屋发展提供前提促进发展
    　　3．房产品消费特住房消费综合性消费波带动生活消费方方面面
    房产消费特住房消费种综合性消费波吃穿住行娱乐健身学社交享受发展等生活方方面面住房高级低级分高级住宅仅生存资料享受发展资料世界某著名政治家说quot造房屋房屋造
    　　发展房产业提高居民住房消费水住房综合消费方面讲生活方面提高创造条件促进生活消费水全面提高行说国想买车愁停车住房水提高家车库想必促进轿车进家消费健身娱乐消费少家庭苦住房窄想健身消费敢购置健身器械总住房水提高居住环境改善促进生活消费方面拉动方面产品销售劳务交换
    　　正房产业发展强烈波效应方面拉动国民济发展作国际发展房产业统计记录：工业发达国家房产值增加1单位带动相关产业产值增加l5单位2单位海社会科学院1981年国投入产出表研究表明国住宅业投入增加1亿元23相关产业增加1．479亿元投资中建材冶金农林业机械工业等四部门增油度70亿元学者估计发展房产业直接间接带动60部门行业发展邓志早改革初期指出国房产业发展国民济支柱产业1996年国政府制定九五2010年远景目标纲中提出住宅汽车成国民济新支柱产业悸贰br> 　　二国启动房产市场力诸问题
    　　发展房产业拉动国民济政府出台减少税费银行降息公房售推行抵押贷款开辟房屋二级市场等诸政策措施促进房产投资发展房产业说没起作理想原国存利住房产品效实现根深层次问题
    　　1．生产消费协调消费率低
    发展房产业拉动济条件房产品实现投资开发房产问题房屋实现投资开发房产起需求效应拉动济增长供效应投资质效应投资开发房产产生需求效应实现国民济长远发展起饮鸩止渴作加剧国民济中房产品积压投资开发房产品需求效应畅出售国民济拉动数便房市场供需运行保持良性状态
    　　投资开发房产品需求效应拉动济增长数作必须国民合理终消费率货币购买力然国20年济高速增长居民终消费绝额断增长终消费率呈降趋势1996年1981年1978年变价格计算降106百分点原1986年1998年城乡居民均收入年均增长率国生产总值(GDP)年均增长率少4百分点期均GDP年均增长率少26百分点导致时期居民收入占GDP重六五时期均水降12百分点1998年重414％六五期间均水降20百分点居民消费率国际均水60％左右
    　　著名发展济学家H·钱纳里等进行次实证研究表明均(GDP)1000美元左右时消费率般61％1997年国均GDP860美元国消费率仅47．5％国际均水低14百分点国消费率低长期实行低工资收入增长率落GDP增长率积累成种情况导致产品积压影响生产畅进行开发出住房讲改革初城镇均住房3方米现少城镇均已超l0方米房价翻番然城镇居民均支配收入1978年1997年增长2．11倍现量投资开发生产消费协调消费率低房产难启动症结
    　　2．住房融资体制转换称
    　　改革前国实行低工资制职工干部劳动报酬实际货币工资实物报酬两种形式付货币工资吃穿实物报酬住房医疗学等时二公左思想体制相适应产品价值(c+v+m)中v缩m扩职工住房基金等扩m收财政国家公融资建房住房国家职工偿住房体制改革实质转换财政公融资体制融资体制适应市场济体制求
    　　住房基金进入职工工资职工融资市场购房消费政府福利实物分房现房改中正样改方面职工住房补贴方面职工货币购房具体改革实践中称协调职工货币购房马钱出政府职工工资补贴雷声雨点试想现海城市外全国绝数城镇年均职工收入千元左右前年更低现突然出万元十万元购房确困难实行抵押贷款月支付息百元少职工生畏银行敢贷放消费率低加住房融资体制转换称房市场启动更加困难
    　　3．二律背反心理预期失衡
    　　乐投资购房启动房产关键居民心理预期信心十足消购房心理障碍未收支充满信心居民未信心应适消费政策制度消费政策说底调节两衡关系：金融资产投资消费衡关系二期消费远期消费衡关系投资消费少期消费远期消费少
    现政策：方面鼓励投资股票解决国企业筹资问题变间接投资直接投资方面传媒宣传鼓励市场购置相剩商品鼓励旅游花钱方面快花钱现花钱购买市场期消费相剩商品方面推出房改医改教育改特购房远期消费负更责方面岗业难收入预期容乐观方面支出预期增居民未收支心理预期失信心政府政策解决前国民济中重难题解决房屋积压问题压银行储蓄存款6万亿
    　　里谈收入分配差距素谈80％居民占储蓄存款20％仅国125亿口均存款5000元左右家(38)17万元般居民家庭户存款更少收入预算减少支出预期增加实行抵押贷款购房购房拘谨起家庭少量存款居民生活安全储蓄谨慎功起导作敢贸然取出购房
    　　4．收入分配差距扩边际消费倾降
    　　国均GDP处低水国家前终消费水588％居民消费水47．5％明显偏低情况年收入分配差距断扩
    　　国家统计局1995年全国3．5万户城镇居民7万户农民抽样调查证实1995年全国城镇居民均支配收入4283元均生活费收入3893元均1994年实际增长4．9％1996年均支配收入均生活费支出均1995年实际增长4％时均收入增长中居民收入减收面断扩1994年半年全国城镇居民减收面37．9％1993年期扩2．7百分点1995年全国城镇居民均收入增长5百分点时41％居民收入减少1994年居民减收面扩特减收面集中低收入群体中1997年1998年国城镇均收入呈增长趋势时济结构调整济景气导致量职工岗收入减少减收面集中低收入群收入差距继续扩甚差距悬殊种收入差距表现群体间例私营企业(包括外资企业)里雇收入般普通工10倍高达100倍
    　　估计现国百万富翁超百万户10超亿元富翁种收入差距表现国基尼系数20世纪80年代28890年代38．8贫富差距扩种收入差距反映居民储蓄存款中占口总数20％富拥6万亿存款80％占口总数80％居民仅6万亿存款20％
    　　生活消费支出中呈现规律低收入阶层边际消费倾高高收入阶层消费倾低收入阶层货币边际效率高高收入阶层货币边际效率1996年36370户1997年37890户国城镇居民家庭基情况调查结果分析证实原理1996年1997年国低收入户消费支出增长率0．25％高收入户消费支出增长率12．78％出收入提高程中消费支出绝额相应增长低收入户高收入户收入户需求弹性系数消费支出增长率全部收入增长率低收入户2．5高收入户1．13说前者增长收入者增长收入更例消费支出国收入分配差距扩年减收面扩减收面集中低收入群体中增收面集中高收入群体导致1981年1997年国城镇居民边际消费倾0．84降0．64
    　　房产购置房产启动言住房条件差急购房低收入群体收入需求弹性系数边际消费倾高力购房收入分配中增收集中高收入群体购房力需求弹性系数边际消费倾低住房条件相急购房开发出房屋难实现房产难启动
    　　三启动国房产业构想
    　　1．继续实施反衰退调节济周期政策措施
    　　启动房产认应区般政策措施针实际特方略前段时间政府出台政策措施应该实际市场济国家反衰退调节济周期般理指导做法例降低银行利息率降低存款准备金鼓励银行放款扩财政支出幅度提高职工工资增强居民购买力减轻税费鼓励居民投资股票债券等等政策措施阻止物价继续跌低迷防止国民济振衰退调节国民济增长态势稳定发展角度起着作然房产济发展起程度调节作房产业国民济间存寒暑表关系国民济走出低谷启动房产需继续贯彻执行政策措施
    　　然存前述利房产实现深层次问题年积累起问题短期马解决启动房产仅仅前述般政策措施会理想会较快见效例：居民收入增长率长期落GDP增长率形成低消费率造成居民购房货币支付力足两年通提高工资增加收入补足占GDP14百分点达居民消费率60％合理例需较长时期复杂程逐年提高职职工工资减少失业增加业发展城镇增加业赖济结构调整合理济结构合理调整赖政策制定实施时间程
    　　较快启动房产继续实施刺激国民济发展般政策外必须实际出发针性实施特方略
    　　2．针性启动房产期方略
    　　(1)抓住收入水较高群体税收配合启动房产目前国银行6万亿储蓄存款果做具体分析简单说居民购房力钱敢花结6万亿存款中相部分高收入较高收入阶层
    　　济日报1999年5月20日头版郭克莎文章样投资消费协调增长述：目前国科技教育界已形成规模高收入阶层拥银行存款居民储蓄总额中估计占20％左右知识分子住房条件改善政府极重视企盼住房水提高居住环境改善知识分子收入仅稳定快速增长未收支心理预期充满信心果政府优惠价格批租出环境较土开发营建高档公寓连体墅减免劳务报酬稿酬特许权费等税相配合应会乐意投资购房仅启动房产拉动济增长数改善知识分子生活工作条件利高校科研单位服务体系社会化
    企业家私营企业演艺明星等更国高收入阶层住房显示社会位功政府批租出环境优雅土开发营建出高水墅冠企业家花园明星墅苑完善配套交流中心谈判中心社交场娱乐宫购物厦里居住环境优雅显示名誉位利进行营情报交流社会交果加政府减免税部分私营企业税相配合便会乐意投资购置
    　　(2)抓住高校服务体系社会化开发学生公寓生活配套设施肩动房产教育部计划五年连续扩招2005年达校学生1000万赶高校学青年世界均15％水教育制度改革求高校服务体系社会化2005年达师生例1：14改革房产开发带机遇学生年正常消费(包括学费)1万元千万学生计1000亿元仅学生公寓讲学生5方米(包含厕洗漱间)兴建改建5000万方米外兴建改建供千万学生生活食堂洗理娱乐购物通讯配套房屋服务相关员生活房学生公寓配套房屋开发愁开发营建愁销售租赁存房屋价值实现难问题
    　　目前国家统计局中国济景气监测中心公布居民储蓄消费意愿调查结果表明居民储蓄存款10％准备教育支出武汉市更高达40％储户教育存款1998年12月武汉某高校房产专业该校200名学生进行次问卷调查愿选择室厅兼卫生间居住90占47％愿选择两室厅兼卫生间居住60占32％愿选择单间兼卫生间居住30占15％愿选择单间公卫生间11占6％该校学生现普通68室廊式布局学生宿舍长期生活阴暗潮湿环境中急居住学生公寓1999年海菜学新建学生公寓入住180名报名求入住学生达1400公寓成抢手货说明新开发改造现空置房销售抓住高校勤服务社会化启动房产拉动济增长
    　　(3)房产业广义概念发展房产业启动房产现少启动房产发展房产业问题思考仅局限造房卖房苦房屋难实现房产业广义概念出发便思路洞开天房产业性质商业服务业质属第三次产业房交换流通兼房生产程投资开发消费两头房流通投资开发消费提供技术中介劳务服务产业房产业部部门行业领域广房产业涵全面考虑问题发展房产业仅利房市场健全完善利房产开发出售助房产启动发展拉动济增长
    　　房屋消费中装饰行业讲创造产值国民济拉动视现城市搬迁新住房进行装修投资少万十万十万元甚装修投资购房投资少服新房家庭改善居室环境投资万元万元装修　
    　　武汉99国际室装饰博览会湖北省贸委谷玉川算笔账说全省城市700万家庭年1／20家庭进行装修户均投资2万元年工程总量达60亿关部门负责说目前湖北省家庭装饰行业年15％20％速度递增预计2010年达400亿元产值应前装修市场散兵游勇技术水低欺诈现象常少家庭想装饰怕花钱买气受正等观装饰市场规范形成规模高技术信誉公司市场体出钱真正买装饰享受装修市场潜力更譬现少城市居住区配套设施全居住服务缺乏生活方便配套房屋开发居住服务完善房产业发展
    　　等等房产业活动领域需资金投入劳力投入物资器材投入启动房产业利助拉动国民济增长解决业增加居民收入
    　　(4)货币购房全面理解启动房产业拉动济增长货币购房废止单位实物福利分房职工货币收入解决住房问题实质废福利分房消费劳动收入交换住房居民获住房形式应种样外回事货币市场购现房期房财产换取住房买建材劳力建房合作建房租房单位集资建房形式货币购房具体表现形式福利分房消费革命现单位土宽阔职工愿集资建房国家财政支出单位补贴应继续集资建房
    　　事实现省吉林省规定继续单位职工集资建房效解决住房拉动济增长集资建房货币购房改革立起货币购房改革实现形式绝化形式容混谈问题关键花钱住房现集资建房房价体相接市场价格果职工乐意乐集资建房潜力武汉某单位前两次集资建房资金亿投资星期集资款交齐
    前国民济低迷讲启动房产拉动济增长失种效措施果硬规定该单位职工出亿钱市场购房谈容易集资建房动员力居住失熟悉环境际关系怕购房欺诈购房劳神费力工作生活方便形式效成功集资建房房价高体相市场济实房价集资公正公否利职权谋私价款高低仅违背房改甚破坏安定团结世界没纯纯事物货币购房改革实现形式应样化祥启动房产样波国民济许部门行业拉动国民济增长
    房屋银行运行风险规避
    楼江陆前峰指出：作房产资市场融通新形式身运营定风险表现资金缺口风险空置房屋理运营风险房屋存量增量风险承租支付风险房屋身灭失风险等
    降低房屋银行运作风险策包括：
    1引入全程资产理
    房屋银行运营现金两种性质资产必引入全程资产理提高资产循环融资质量房屋着明显异质性资产理必然理应房屋权利状态身特征济属性等素进行分析制定相应资产理系统资产理系统相整合形成全程资产理信息系统
    2现金监理机制
    现金监理机制务实现房屋银行现金资产充足性流动性充足性指房屋银行现金数量必须超够保证房屋银行正常运营足维持充分信誉低限额流动性保证房屋银行资循环进保证房屋银行利润实现身发展
    3建立风险评估理模式
    房屋银行风险防范核心增量控制住盘活良房屋资产存量调整房屋资产结构创造条件进行空置房屋运营
    4实行严格部控制
    总目标建立决策科学运营规范理高效持续稳定健康发展房产资营实体
    5完善房屋银行相关法律法规
    应存入房屋出租房屋空置房屋理三方面着手制定相应规章制度
    (摘中国房产金融2001年第11期)
    城市土证券化
    明杰姚宏善认国城市土种适合证券化资产国城市土收益属政府证券化土债券方政府信担保信级高
    国城市土证券化鉴国外验采方法：
    1城市土证券化参：
    (1)城市土基金
    (2)城市土证券化特设机构
    (3)承销商
    2城市土证券化操作步骤：
    (1)土基金土收益出售土证券化特设机构
    (2)土证券化特设机构根未城市土收益具体资料委托投资银行设计成土债券资市场发行
    (3)投资银行承销土债券出售投资者承销资金协议付特设机构特设机构购买土收益价款资金支付土基金
    3城市土收益政府理城市土证券化实际政府提供担保信
    级高基需信增级
    (摘中国房产金融2001年第10期)
    银行债务重组资产证券化
    投资银行师网站 httpwwwibmastercom
    刘波
    迅速化解金融体系中巨额良信贷资产全球金融业面课题良资产重组中国金融系统酝酿期已久题亚洲金融危机发生事实已提出非常深刻反面验说明难度处理良资产实容回避问题果金融业系统性问题长期拖决视见招致银行体系崩溃严重果
    正视良资产身中国进步问题提出身特色操作性较强解决方案更进步
    银行债务重组
    良资产普遍存世界国银行业中15年中美国拉美国家北欧国家良资产造成银行系统危机历亚洲金融风暴亚洲国纷纷面严重良资产问题专家介绍解决银行良资产问题三种方法：
    ——银行进行破产清算种做法国民济影响国般非常谨慎种政策适银行区性专业银行
    ——政府暂放松监拖延问题解决政府相放松银行资充足率信息披露贷款损失准备金率等方面求时政府允许银行通增加信贷亏损企业债务实行展期银行提高存款利率吸收更资金保持流动性国事实采取种做法延缓矛盾长期择机解决否中国相应法律监水限情况情况继续恶化
    ——银行进行资产重组银行重组国普遍政策选择现成立资产理公司银行进行债务重组正银行重组种基手段
    国外验公司营方式处理银行良贷款种效市场型新办法国国商业银行政策性银行良贷款部份体现国中型企业良资产
    债转股
    国银行良资产起载体决定银行债务重组工作必须标兼顾治作化解金融风险减轻企业债务负担促进国企业三年脱困项重战略措施称作国企改革杀手锏债转股’政策正式出台国七五八五九五前两年建设中缺少资金负债重国企业部份银行良贷款转作金融资产理公司股权实施持股控股原付息变股分红金融资产理公司法行股东权利参公司重事务决策干预企业日常营活动
    二资产理公司
    根规定金融资产理公司国家开发银行实施债转股工作具体操作者财政部分注入资100亿元成立信达东方华融长城四家金融资产理公司9月2日中国信达资产理公司首家实施债转股企业北京水泥厂母公司北京建材集团京举行债权转股权签字仪式标志着债转股工作正式开始启动
    债转股具体操作工作涉银行金融资产理公司国企业会计师事务法律顾问等中介机构系统繁复金融工程中国信达金融资产理公司例业务运作包括已列入划定范围建设银行良资产采取先先易难方式账面值收购通良资产剥离收购理处置限度保全资产减少损失信达公司已收购良资产区分情况综合运出售置换资产重组债转股阶段性持股资产证券化等方法进行效处置业务范围包括资产理范围市措施债券股票承销直接投资发行债券商业款金融机构款中国民银行申请贷款投资财务法律咨询顾问资产项目评估企业审计破产清算等总体讲信达公司规模相庞资产理运作手段
    三系统金融工程
    建行时提出资产理公司目标通积极理创造价值信达公司成立时定位限度保全资产减少损失
    次债转股核心银行债务重组系统性强庞繁复错综复杂金融工程北京学锋教授提出金融滤工程更全面准确说明操作层次批理办法运转程序
    退出渠道—资产证券化
    相债转股’予高评价甚认债转股解商业银行良资产忧解国企业营困难苦进达商业银行国企业双活’（双赢’）法宝方面更债转股寄予期：方政府希通债转股完成国企业解困务企业希品尝债转股计划济条件晚餐’摆脱高负债困境金融机构更希债转股甩掉沉重良资产包袱
    否认债转股功作理成立功效发挥条件资产理公司银行债务重组程程步履维艰说实施程良资产剥离问题债权定价问题操作程中逆选择道德风险建立健全效督导机制问题资产理公司种挑战退出通道否畅通 套现手段否完善快股权变现回收关重决定着资产理公司命目标完成良资产终处理避免银行良债权成资产理公司良股权然国目前条件完全模仿年美国重组信托公司（RTC）操作模式味强调先培育发达资市场量成熟投资中汲取少验方法
    资产证券化作套现退出手段
    资产证券化作世界范围金融创新趋势含义指银行金融机构基某特定资产（预期）现金流转化交易证券金融手段通手段某特定资产风险收益够证券市场中评估定价进行交易增加资产流动性进步分散资产风险国金融业更具重现实意义方面利盘活金融资产缓解银行流动性风险方面利分流储蓄资金缓解高额储蓄压力
    针资产理公司良资产证券化设计构想
    （）选择基础资产组成资产池
    寻找证券偿付提供稳定均匀现金流基础资产证券化成功运作第步然资产进行清理估算考核根证券化目标确定资产数资产汇集形成资产池重点已实施债转股企业中选择出资产优良法治理结构完善提供稳定现金流企业作基础资产
    （二）组建SPV实现真实销售
    SPV应资产证券化目独立实体营严格法律限制业务发行资产支撑证券（ABS）考虑配合资市场需SPV设国设国外资产理公司SPV出售资产时应考虑种良资产定价通中介机构重新核定折价资产池中资产售SPV
    （三）完善交易机构进行部评级
    SPV某实力雄厚银行达成必时提供流动性支持周转协议证券商达成承销协议资产支撑证券（ABS）进行部评级
    （四）信增级
    吸引更投资者改善发行条件SPV必须提高资产支撑证券信等级必须进行信增级’
    （五）配套建立投资基金担保基金
    改善国资市场发达情况启动示范资产支撑证券销售必建立投资基金投资基金做战略投资机构投资者投资基金评判化资市场出售时政府义务介入通发行债券等方法建立担保基金保证偿付实现点关重
    （六）进行发行评级安排证券销售
    信增级SPV次聘请信评级机构证券进行正式发行评级评级结果投资者公告然承销证券商负责投资者销售资产支撑证券（ABS）
    （七）发起（资产理公司）支付购买价格
    （八）资产支撑证券发行完毕交易挂牌市
    挂牌交易方面选择国市场国外市场时选择分市交易
    （九）实施资产理建立投资者应收积累金
    资产理公司指定资产理公司资产池进行理负责收取记录现金收入收款全部存入理公司专户理公司约定建立积累金交SPV积累金进行资产理便期投资者支付息
    （十）期付息
    银行良资产通资产理公司资产证券操作预见会遇较障碍改革步伐前进方面条件会相继完善着资产证券化相应法律体系逐渐建立改进日趋合理完善国企业资产理公司两层次逐步建立现代法治理机制资市场技术培育发展资产证券化金融市场资市场创新活力日益体现应前景会十分广阔

    参考资料：
    1．资产证券化：原理实务实例
    张超英翟祥辉编著 北京济出版社 1998年2月
    2．资市场杂志 1999年第3期
    3．投资合作杂志 1999年第10期
    4．济理文摘杂志 1999年第23期
    5．济导刊杂志 1999年第6期
    6．财贸周刊杂志 1999年第12期
    7．济理济理杂志 1999年第6期
    台湾动产证券化展
    空间第112期199812／空间杂志社发行　
    办／亚洲房产学会中华民国住宅学会中华民国建筑投资公会全国联合会
    时间／1998年8月25日
    点／台北天母农业训练中心
    记录／庄健雅尤俊明
    持／臧年　台湾期货交易副总理
    讨／殷　政治学金融学系教授
    　　　姜尧民　政治学财务理系副教授
    　　　杨太乐　美国Pricewaterhouse Coopers LIP 博士
    　　　谢承　美国刘易斯安娜州立学副教授
    　　　沈英明　财政部金融局第四组组长
    　　　张新庆　土银行信托部理
    动产证券化意义市场性
    臧年：
    关资产证券化分股权方式举债方式两种前者称动产证券化股票基金投资样投资标动产者指房贷转换成债券卖掉称房贷债权证券化银行信证券化天讨包含两者请位发表高见
    殷：
    动产证券化动产抵押放款证券化差异动产证券化台湾通市更新条例法源执行
    动产抵押放款证券化早期证券化债权转出种方式台湾实施民法规定抵押权转果实施话民法相关法令修改债权转方式会提早款现象根台湾数显示约百分八十贷款会五年偿原税增加房产市价升提高款力三五年换屋数增加形成台湾款时间缩短五年果笔二十年动产放款转出五年提前掉会造成购买动产抵押放款债券风险动产抵押放款证券化美国实施段时间慢慢动产信托投资方式处理
    种处理方式真正关键银行动产放款集合起信托方式转特定信托机构（Special Purpose Vehicle）抵押权放特定信托机构抵押权成抵押品发行债券出程中SPV法律定位问题美国银行行成立SPV处理抵押放款债券种方式产生谓「防火墙」问题鉴弊病英国规划较严格SPV必须独立原委托抵押债券信托银行没关系机构便SPV立法疑虑台湾言现信托法够？然信托法已通信托业法没出信托业法中SPV定位？根需？常设单位？涉银行法关土动产专业银行（财政部规划中）否处理类业务
    外评估市场？完全证券化市场应约八兆十兆规模银行必受动产放款定期存款加金融债券总百分二十限制已证券化受种限制避免风险集中方式达成动产市场需求金融资金供应相宽松快速成长进刺激现市场颓态引导复苏
    年二月金融革新组第二次会中决议财政部金融局三六月提出具体方案相信类放款作法业者会帮助短期似先银行成立SPV
    做起初规划抵押放款证券化考虑汽车分期付款信卡放款等业务挑动产债权原动产放款做抵押品安全性较高动产市场做先行推行标
    国际动产证券化五趋势
    杨太乐：
    动产证券化国际五趋势：
    资金成较高时候提供较宽厚资金国住屋居民藉发行动产证筹设国际资减低国汇率风险：例阿根廷发售债券抵押贷款阿根廷币国际发售时币值美金计买方担心阿根廷汇率风险促资金源限国金融风暴国家
    二动产证券化已趋样化：REIT方式动产投资转成证券贩卖住屋抵押贷款放市场卖发现国际市场更东西证券化︰美国商业建筑抵押贷款租金收入偿然资金紧俏空屋率太高时会偿问题贷双方契约案订展延期限桥费水利发电厂营费等证券化运BOT方式更方处：公建设私筹措资金兴建 建成拥二三十年营权私资金足建造完现金流入转卖市场免BOT营风险外良资产证券化形成二级市场例国家银行中已法回收良帐款 果良帐款收集起转市场转卖少收回面值二三成买方言银行债权转专业收帐公司买进合约展延期限提高原资产市价买方虞资产全部法收回年泰国韩国已达四成良帐款现正方法帐款转卖国际市场服务费运证券化间楼公司承包楼理费月然预期理费收入转卖市场投资固定月租金利息收入楼公司避免空屋率高市场波动时现金流入影响
    三趋复杂化：般贷款证券化现金流量切割成相份量均定期摊付新型动产证券化重新切割现金流量偿期限符合投资标投资者偏避免现金流量稳定带风险
    四风险控制：投资者解现金流量安全性重常方式：1政府银行担保2SPV全部资产转移空壳公司公司拥笔资产运作3职业化理超额保证：100元资产95元余5元留公司里补贴公司坏帐控制风险方法动产证券国际等级提高虞原发行证券国家风险
    五发行手续标准化：处投资知道国际发行证券严谨手续会舞弊情况手续标准化透明化减少投资风险进步降低贷款成
    动产证券化需求效益
    姜尧民：
    谈动产证券化台湾否执行提出二问题：
    否需证券化？
    二做样？
    动产证券化种提供资金需求道住宅开发讲预售屋推案约三年回收现国商业动产渐渐发展shopping mall办公楼国际金融楼开发果需庞元资金源时透种道：发行会员证等筹措资金需需动产证券化考量银行言证券化许资金活化承做动产抵押放款更促进市场规模发展资金否充裕利润回收考量重点目前资金取日形困难竞争越趋激烈许需求
    者法令游戏规建构起否市场？台湾期货市场建立认股权证市交易市场交易清淡证券化目提供流动性动产证券市场建立交易否够热络？市场规模庞配合国际化起进行市场交易量否足够考量
    美国资产证券化验解析
    谢承：
    美国资产证券化成长非常快速尤90年代房产业者利证券化取资金天文数字优缺点考量优点五项：
    1分散投资风险：般选择股票形成投资组合股票波动会互相抵消盈利亏损降低风险动产证券加入投资组合中牺牲回收原分散更风险美国确实效
    2切割性：房产价格高般买卖易证券化便低价格购买加入投资组合中具切割性减低投资风险

    3变现性高：利证券买卖减少纯粹买卖房子花费时间金钱成买卖证券变现容易方便调整投资组合
    4市场公开化透明化筹集资金避免弊端：日现济危机源建设公司银行款兴建房子两者关系相密切银行做贷款决策时考虑素计划行性形成呆帐反观公开市场筹资投资者考虑风险回收检验投资计划较避免弊端
    5国际化趋势：吸收更外资金直接便降低资金成原法投资型工程变投资进形成更计划业机会
    缺点：美国房产投资信托公司寿命均长投信公司雇顾问公司做投资决策投信公司监事会监督动产业者投信公司顾问公司筹组成员家业者分设纯移转身投资成设想顾投资方案效益遂形成相互勾结弊端台湾仿效美国做动产证券化需注意点
    动产证券化台湾验展
    沈英明：
    台湾动产证券化验失败财神酒店例子投资者动产权权义关系清资金旦紧缩牺牲投资众添补漏洞早期金融机构恪法令规定身存放款业务法介入资产理动支轨道循台湾动产证券化正处刚起步阶段世界潮流定做目前参证券化工作金融机构：银行信托部证券部新设金融机构信托业法通便更发展空间
    民国85年1月公布信托法没久政部发布土权利信托登记作业办法土信托登记没例子原土买卖移转课税信托税制没优惠办法没会承做目前信托业法立法院读信托税法等时间
    信托业法然没实会妨碍信托业务发展信托业法规范机关理信托业者目前透银行法理银行提出新业务计划半会通信托业法没通没法源设置新机构旧机构执行新业务
    市更新条例中已规定动产证券化相关条文授权机关订定市更新投资信托事业设置监督理办法规定市更新投资信托基金募集运理指出投资信托机关属证期会非金融局动产证券化受益证属价证券否疑义属价证券市须证券交易法证期会认定方承作信托业证期会许挂牌作业投资进出市场认定市更新程中受益证属证券性质市更新条例通动产投资信托业务加速推展属般金融信托业务须信托业法通方设立新机构运作
    动产债权证券化方面财政部金融革新组年初讨已取五点识：
    1住宅贷款抵押债权优先进行
    2采行信托方式
    3设立专职机构理SPV公司须立法成立？现况加变通？商议
    4初期法机构投资市场蓬勃发展开放社会众
    5法令建构须完整
    债权证券化作业希周延完善架构推行应重蹈1992年加O&Y公司倒闭覆辙世界动产投资公司掀起全球性风波者日年中抵押证券公司倒闭数百家投资资金泡汤恶梦台湾重现
    动产证券化配套法令周边事业
    张新庆：
    年动产业景气昔建商售屋率七成降五六成该行业占银行逾放率偏高建筑业投资报酬率已三成减成未果动产证券化资金源转社会众该保障投资众权益必须制定套完整游戏规市场正常运作
    国推行动产证券化必须制定配套法令建立监督单位透明运作制度供循外必须外围事业：包括动产营理公司熟悉动产交易业务证券业务律师会计师专业信托保银行承销商纪商健全动产鉴价制度等配合中间细节需讨
    土银动产专业银行项业务确限发挥空间商机行正方搜集资料研究规划先做准备工作相关法令机关允许运作时发起保承销商理顾问角色土银愿意参支持
    动产证券化利基市场理
    殷：
    证券化致指未现金流量市价贴现卖出投资标动产外美国发展甚高尔夫选手体育品公司广告契约作曲家歌星契约现金流量证券化动产属性流动证券化增强流动性银行言推展动产抵押放款证券化目放款市场利率较高市场利率相较低银行放款市场贷款证券市场卖赚取两边利差
    机关谁？金融革新组会议中动产抵押放款证券化建议金融局该项业务银行放款延伸性工具涉动产放款市场理债权理发行方式定证券采受益证等方式证期会部份学者定义证券张属证期会美国采投资信托方式方便运作规避证期会理涉市条件课税方式成
    动产证券化方面疑金融局中间市场销售两种方式：1店头承销商负责交易市场流通2公开市挂牌买卖台湾动产证券化采REIT方式须注意封闭性基金时求变现
    动产证券化香港美国验
    梁伟坚（香港学理学院教授）：
    怀疑台湾否成功推行REIT香港动产市场规模台湾差香港动产交易频繁REIT发展利项素：
    1交易代理成较高：香港房产买卖市场规模买卖房子容易台湾市场规模交易成更减低相动产直接交易REIT时间较长基金代理理良衍生问题基金分摊风险般言资产组合占市场例
    2投资报酬率较低：香港买房子首期备款30％银行出70％第年增值30％动产增值回报100％相REIT没样处
    3课税优惠较利发展：香港动产交易课征增值税果REIT没赋予课税优惠相动产买卖利投资者买REIT？
    香港1993年开始发展房贷抵押证券化市场基成功原二级市场成熟股票交易金额天完成动产债权抵押月移转美国债权抵押市场会成功？正透GNMAFNMA公司已形成较成熟二级市场香港房贷抵押证券化认呈负面发展成熟二级市场外遭逢亚洲金融风暴港府原拟推出
    12亿5千万美元房贷额度银根紧缩笔资金移做挽救房市股市持浮动利率做调节更利房贷抵押证券市场发展
    黄良升（香港中原产代理限公司）：
    香港动产证券化推展力原：
    1求济稳定：证券化处国际化香港政府实希太国际化政府面国际化压力背实隐藏求济稳定想法
    2消费者身水准：房产三度空间产品般消费者会直接拥感受动产证券项实质产品香港抽象债权法房产般感受实益
    3中央市场市场价格难评估：香港动产证券放金融理局理算套英国信托法中介承销终究中央市场关会证券理委员会交易运作然没中央市场法计算市场价格债券性质公开募集资金交易额投资
    美国动产市场流动性低会促成动产证券化需求目非加强资金周转效率香港动产交易市场流通效率非常高证券化更会成功原：
    1预售屋期货市场发达：香港动产中介形成期货市场预售屋买卖成屋更快速更发达期货市场房子建成前转手交易20～30次转手手续费高年港府禁止种交易
    2：1997年末然香港房价跌惨卖家知道卖出会较跌市价更低价格脱售签约时买家手头资金紧希放弃订金卖家急着套现纪鼓励业者快卖出买卖双方起码囤积房子卖四成
    殷：
    述香港发生情况动产证券化层面问题动产放款抵押证券化应会出现价格幅波动情形发行债券银行动产放款抵押品抵押品价值非常信担保方式：保险公司信保证甚银行抵押放款额度超发行证券债权额度卖出证券值50亿抵押放款额70亿出20亿做缓假出现坏帐20亿中抵扣美国动产债权证券化市场利？背强信保证
    香港问题房价跌时银行坏帐端出坏帐愿做担保星期房价跌10％房子卖掉证券化更卖掉房产市场问题丛生香港证券化推行背景时机头日年推行两种证券化塌糊涂原房产市场身堆问题坏帐更奇高目前已100兆日元然市场类产品卖出果房产市场正常问题会般严重台湾现年底情况敢担保假撑制度改善流通性更市场活络会正面帮助
    台湾发展动产证券化问题方策略
    白金安（屏东商业技术学院动产营系副教授）：
    厘清概念：
    1沈组长提财神酒店例证券化早民国67年时刘成懿持分销售方式25亿土卖投资保留375亿投资间售证券土权种作法日称口化证券化
    2台湾动产证券化底种？日验知1988年建设省导三年研究结果日应动产投资信托（REIT）方式进行台湾落实机制MBSREITLP中种？研究台湾REIT方发展较行
    3推行REIT技术层面解决？证券投资信托事业已证券投资信托事业理规证券投资信托基金理办法加理动产否直接套？答案行必须重新检讨投资证券投资动产间差异动产开发程亟须建立包括：筹募资金土取等等配套措施时国土信托登记估价制度完备推行证券化更难加难
    4现动产证券化应市更新原台湾引入证券化旨广泛运土开发涉动产投资标政府目前缩范围应进步扩范围
    李阿乙（辅仁学济系教授）：
    问单位两问题：
    1台湾走投资信托方式动产登记处理？假登记发行信托基金公司法身该法产权出问题时追诉处理？外设立法组织代表该信托基金负起出面动产官司义务？
    2笔动产采分批分次移转方式进行抵押债权登记办法否行？美国动产投资信托方式二：信托基金权分割方式卖出股票视投资拥该动产抵押债券购买受益证落台湾现法令规定抵押债权分胎二胎次交易债权必须重新登记假100时拥该动产标分割债权否100必须起登记？项登记办法否行？行请教单位否应措施？
    沈英明：
    目前国动产投资信托走证券投信路线动产债权信托走金融投信两种路线针动产投资信托目前准备根证券交易法规范立法院审议中信托业法第条规定证券投资信托事业受信托业法规范动产投信会排般信托事业外立法院开始审议搁置条文鉴证期会意着手草拟证券投资信托业法作信托业法特法期般信托事项排掉
    动产信托登记方面国信托作法动产投资信托公司买动产债权交保机构土银行信托部土银行做信托登记财产权移转登记土银行非动产投资信托公司然土银行身保机构然善良理义务保护投资众权益基金保相关诉讼出面官司法投资利素排信托财产性质？银行信托部身发生营问题银行法第111条「信托财产独立设帐」规定项动产信托独立银行外银行倒闭该独立财产受银行法第112条保障然名义登记银行银行债权请求法院扣押信托财产行权利
    动产证券债权分割转移转问题现行民法第293297等条关债权规定均窒碍规定撤销权分等确实动产证券化推行抵触毕竟动产投资信托般金钱信托期相关部会加强研拟法规期克服法令制度适处
    刚举财神酒店例子国目前确实没动产证券化案例谢谢白教授指正
    谢承：
    投资信托公司购买资产底属谁？动产区分处理？提供美国作法做参考法令投资信托公司筹设该投信公司母公司债权完全独立投信公司买资产发生法律纠纷该公司负责例子投信公司发生问题筹设母公司会出力相助提供财务支持等做法
    殷：
    1种抵押权转根保卖
    2果母公司成立独立信托基金特定信托机构SPVSPV完全出售债权独立原债权债务完全关母公司出问题债权追索根SPV身种架构设计抵押权信托标已债权排掉身法处理抵押权
    杨太乐：
    美国动产债权转移时证券化处理方式签订房屋抵押贷款契约时契约规定该债权转出债权转移票承兑（honour）时会问题权偿付问题
    房产证券化行性分析
    （北京房产 叶芳）
    房产业作项重国民济产业资市场发展相 结合形成新资产运行机制房产证券化观发达国家区房产证券化促进房产市场发展方面起着积极推动作
    房产证券化理
    （）房产证券化概念
    房产证券化通发行基金权益单位投资者资金汇集购买 房产房产价值单元分割成产权单位出售投资者实行 房产权权分离租金收入扣开支分配投资者房产证 券化投资者房产直接物权转变持证券性质权益证直 接房产投资转化证券投资 理讲房产证券化传统房产投资变革实现发 展房产价证券机结合形成证券特 点
    首先权益属成房产价证券结合点围绕房产 济活动基房产项权益基础进行价证券核心容恰恰 济权益书面证明证券载体实现房产关济权益转移 完全现实
    次房产整体性权益价证券票面价值分割性两者够 互通房产权益根需分割组合权益货币形式量化 价证券定义权益具体项容项容组合必 财产权利全部时票面金融根需意分割
    第三房产价值（价值）具实性相稳定性 赖生存社会发展必需资源作投资品消费品结 合体社会总资产中占相重房产特性价证券作 虚拟资转实基础
    （二）实行房产证券化积极效应
    房产证券化作种新济运行机制发展出房产市场 效运行需前重问题提出解决思路
    首先房产业运行房产商品生产流通需量资金注入 房产证券化实现助迅速筹集资金建立良资金投入机制资金 注入证券化方式实现投资体直接市场寻求资金源减 少相互赖性降低串联系统风险前单银行信贷原动力房 产市场支持房产消费举措效缓解银行资金紧张状况增加 银行信贷资金流动性
    次房产证券化实现助房产投资消费两方面实现 房产业切实成新济增长点新消费热点例推行住宅抵押贷款 证券化托价证券作房产产权转移载体降低资金进入 门槛投资者创造公参房产投资机会吸引更资金 进入投资消费领域
    次房产证券化助房产购买力积累市场价格发现总体 分析单纯储蓄积累达购买住房水难度实行房产证 券化居民手中货币资金购买价证券转变成房产产权 直接挂钩资产原货币资金房产实现保值 价证券价格房产产体价格正相关性变动必然反映房产价格 变动趋势房产价证券价格房产市场供需状况变化做出反应 较灵敏时房产价证券包含着房产未收益价 格变动包含市场预期素房产市场说房产价 证券交易具备价格发现功
    房产证券化实现助构建良房产产权运行机制 前房产市场积聚量社会资金流动性差容易带较风险 实行房产证券化利证券流通性房产长期资产市场 短期资金联系增强资产流动性增加抗风险力证 券资产持者分散果允许保险公司投资基金住房公积金参 房产金融市场体系中利整房产风险分散市场长 期发展疑利
    二发达国家房产证券化发展
    房产证券化作种筹资创新手段产生世纪50年代美国 60年代期日美国等发达国家房产证券化模式已逐步成熟日 动产证券化模式美国劝产投资信托（REIT）房产 限合伙（RELP）证券化面介绍美国住房抵押贷款证 券化模式 美国1968年联邦国家抵押贷款协会改联邦住宅贷抵押公司 时建立政府国民抵押贷款协会建立两机构基础创造性推 行住房抵押贷款证券化运作方式两机构承保金 融机构购房抵押贷款债权然通合法手续途径发行股票债券 国债贷款债权变现变现资金通购买债权等方式贷款 金融机构关金融机构加快资金流动持续断新购房者发放 新贷款 创造已许国家重视加研究启迪认 量面广房产金融资产活动果具备客观条件推行 房产证券化加快资金流动提高营效果前国部分发达城市 已初步具备实行条件相信久房产证券化成种效 行融资方式
    三国房产证券化实践行性
    1994年国房产市场直处调整期遗留量问题 问题集中体现三矛盾中：商品房严重积压占宝贵资金城 镇居民住房巨需求间矛盾二房价高居民购买力偏弱间 矛盾三高房价低房租间矛盾
    根现状国房产证券 化实践行性进行分析：
    1宏观济需房产效投资效需求进行拉动前国民济发 展需房产作新积极增长点房产证券化发展利促进房产市 场房产业发展开展房产证券化国前实际出发 鉴认识偏差运作验足海深圳北京等城市进行 尝试
    2金融资市场证券化发展原较集中产业领域中企业资运 作国际金融发展房产等直接资证券运作提出新求 国领域进行新尝试利国际相关市场接轨
    3海深圳等城市金融产业已成支柱产业储蓄资金总量规模 证券市场验房产证券化提供物质资基础金融资基础满足 住房分配制度改革加快房产市场功作扩需
    4着住房货币供体制逐步取代住房福利供体制住房消费体逐 渐消费转移购买商品房重逐渐升购房占住 宅销售例1994年3987％1997年已达548％1998年头两月 居民购房例增长395％进步提高671％中房指数报告 北京集团购房占较重外南方城市购房重已达80－90 ％集团购买力市场影响已支持房产证券化实现提供 量潜市场参者
    四国房产证券化发展趋势
    房产证券市场发展国家区时期济周期 呈现出表现国房产证券市场发展具显著中国特色 国房产证券市场发展趋势三种形式：
    1房产企业进行股份制营包括直接间接成房产市公 司般房产企业证券相融合包括般市公司通收购 兼控股投资房产企业等形式进入房产业市公司房产 业结合严格讲形式算作房产证券化股份制企业组 织营种类型已证券化相特定含义非房产 关证券相结合形式房产证券化
    2基金形式表现出第种消费基金汇集居民住房消费 资金积累目住房资金第二种投资基金汇集投资者资金投资 房产基金种基金般直接事具体房产项目开发第三种 资产运营型基金REIT代表进行项目投资活动直接运作房 产资产产生济收益作基金回报
    3实际情况中存已具备权益关系未证券化方式表现基 金形式权益价证券形式表现出构成房产证券化 称准房产证券化住房公积金住房合作社两类形式 解国累计住房公积金年百亿元速度增长发展空间相广 阔
    4债券形式表现出直接房产项目债券针具体 房产项目标投资方开发企业委托金融机构发行方面国已 先例1999年7月深圳振业集团提出海悦翠海两项目尝试发行 3－5年期附权流通证券里附权指证券持者约定价格购买房 产期限期结算时投资者选择现金形式讨息选择 事先约定价格优先购买已进入销售阶段次开发房产二派生 出债券ABS（Asset Backde Security）MBS（Mortgange Baced Security）代表房产资产（房产财产权利）担保该资产 收益偿债券
    5住宅抵押贷款证券化鉴发达国家先进验国住房制度 改革发展趋势分析住房抵押贷款证券化具较强市场发展潜力 指金融机构住房抵押贷款进行包装组合定数量贷款期限 利率抵押范围类型等方面具备性抵押贷款发行债券方式出售投 资者包括抵押债券抵押贷款支持担保种证券整住房 金融市场资市场直接联系降低金融机构开展住宅抵押贷款成 扩融资渠道广投资者增加新投资机会 综述房产证券化体认识积极探 索中国特色房产证券化道路
    浅议ABS融资方式中国证券市场发展
    （复旦学济系 陆志明）
    ABS含义
    事证券营研究说股票债券陌生概念ABS作种新概念熟悉ABS（Asset Backed Securities）英文原意资产担保债券般指房产抵押贷款债券外种资产担保债券种融资方式资产收益作担保通担保机构信增级（Enhancement）国际证券市场发行高档债券筹集资金资产必须够带定现金收益流定信质量资产收益证券化技术八十年代已开始广泛应非抵押资产常见信卡贷款商品应收帐款飞机租赁应收款汽车贷款公事业收费公路桥梁等设施收入等
    二ABS融资结构
    利ABS技术资产进行证券化时首先必须设立独立资产原始权益法律实体该法律实体做特殊目媒体（Special Purpose Vehicle）称特殊目公司（Special Purpose Corporation）特殊目实体（Special Purpose Entity）设立SPV目应收帐现金流原始权益相隔离（BankruptcyRemote）确保原始权益破产情况投资者然资产收益行强制权信托公司投资保险公司独立法机构信级必须够达国际权威信评估机构授予较高信等级AAA级AA级
    SPC设立必须项目相结合寻求未现金流量稳定风险较项目资产应收帐资产身具较高投资价值未获权威资信评估机构授予较高信等级法通发行证券方式获融资原始权益通拥较高资信等级SPV出售转应收帐SPV通发行债券筹措资金原始权益购买应收帐样融资风险项目资产未现金流入相关原始权益营状况关提高资信级

    担保公司期提供支付息担保取代传统第三方担保证明现金抵押等担保方式样投资者获持续安全信保证金融保险机构身信资产投入运作投资者须详细解交易全部风险情况简化投资手续投资者金融保险机构双方中益
    SPV债务支付应收帐现金流入资市场中投资者支付金利息金融保险机构提供风险担保旦债务违约破产导致未履行息支付投资者获SPV资产储备担保机构储备基金产生现金流入支付样ABS融资仅起盘活资产增强资产流动性融资作原先属原始权益债权资产风险分担ABS投资SPV金融保险机构等方承担
    ABS发行具体程中相关事相应交易关系图示：
    中虚线表示现金流方实线表示交易行结构
    达发行证券数量标准发行手债券（Passthrough Securities）样众资产（应收款等）汇集起根利率期限划分重组构成Conduit（原意水处意融资渠道）资市场通私募公开发行方法出售投资者美国证券业发行证券数量标准般少需达100000000—150000000美元资产数量汇集接受程度时债券形式通投资银行承销方式出售公众投资者
    三ABS融资方式特征
    证券化程通常资产完全原始权益资产负债表移开资产担保证券息支付赖担保资产产生现金流入改变资前提减少资产库存原始权益资产负债情况改善ABS利息金支付完全资产现金流入原始权益没追索权资产风险需投资者担保机构等承担
    利ABS进行筹资原始权益说ABS达效果：利资产负债表外融资方式改善资产负债状况产权流动提高资产回收率加快资产周转速度直接证券市场发行债券股票债权融资方式相ABS融资方式通减少酬金差价等中间费信增级担保费较低幅度降低融资成
    资市场投资说获优越性：设立SPVSPV原始权益定价差收购原始权益资产该项资产原始权益资产负债表移开ABS收益受原始权益破产牵连资产担保债券获信增级获高普通储蓄投资回报率投资省分析研究该证券风险收益成ABS属资信评级机构授予较高信等级SPV发行高档信债券结构达安全亏损标准
    四ABS融资方式国运
    1994年10月亚洲英雄公司(Hero Asia)首次发行11亿美元资产担保债券起中国已三次成功发行ABS发行总额达598亿美元该公司外外两家发行者珠海高速公路限公司北京第高速公路限公司1996年8月珠海市民政府开曼群岛注册珠海高速公路限公司成功根美国证券法律144a规发行资产担保债券该债券国策划中国国际金融公司承销商世界知名投资银行摩根·斯坦利公司珠海高速公路限公司机动车理费外机动车缴纳路费作作担保发行总额2亿美元债券发行债券通部信升级方法分两部分：中部分年利率912510年期优先级债券发行量8500万美元年利率11512年期次级债券发行量11500万美元该债券发行收益广州珠海铁路高速公路建设资金筹集成低时商业银行贷款成
    案例：年5月香港豪升集团花旗发展基金印尼ABS金融公司等投资机构创立豪升ABS（中国）控股公司重庆市政府签订发行ABS计划合作协议债券发行收益投资交通（公路网）源（电网）城市建设（水网污水处理等市政建设项目）工业（技术改造项目进口销租赁应收款等）安居工程（房改应收款银行揭应收款）农业旅游业等方面国第城市基础行业规模融资解决区方财政困难区基础设施建设企业技术改造区济发展起推动作重庆市政府说ABS融资方式采吸引量外资建设促进资市场发展筹集资金专款专达降低外债目够维持民族工业国企业控制权提高企业理水原始权益说获低成资金源降低资产负债率
    五ABS融资方式融资方式较
    国目前正处工业化城市化程中国生产总值年均增长率维持10国济建设尤基础设施建设企业技术改造需资金数量巨根世界银行估计中国1995—2004年期间电力通讯交通水方面基础设施建设需资金达744亿美元
    国目前国证券市场交易政府企业债券（包括非市公司发行转换债券）企业股票交易相述两种证券整美国证券市场中占份额半左右统计1991年美国证券市场流通证券总额5860亿元中资产担保债券700亿美元左右目前美国资产担保债券规模已仅次联邦政府债券规模年40左右速度增长国股票市场数股票市盈率明显高国际市场市盈率某种意义说方面表明证券市场中流通股票数量够满足投资需求方面表明国二级市场证券交易中包含着度炒作成份年关部门增加300亿元发行额度种种迹象表明投资者需求证券供间存着差异利国外金融创新成果积极开辟新融资历渠道房产抵押债券种资产担保债券缓解目前证券市场存证券供足情况债券金融保险公司担保风险明显低般股票债券利ABS融资方式愿意投资股票风险回避者够获种新风险极低投资渠道
    国际金融市场筹集资金方式利国际银行组织间接融资外直接吸引外商华投资通海外证券市场外发行股票债券直接募集资金
    着国际金融市场中非中介化（Disintermediation）倾增强证券融资方式国际融资作越越重发行证券方式进行融资形式体细分种类型：发行B股香港境外发行债券香港境外发行股票发行ADR（American Depositary Receipts）等统计截止年8月22日计选择四批企业赴香港纽约伦敦市中前三批企业中三十八家企业已29家市计融资达59亿美元
    证券化直接融资相国际商业银行款利息成相较高中国企业国际信水太高难量优惠贷款外国政府国际金融组织低息贷款难完全满足国济发展资需求吸引外商直接投资开办企业牺牲权营权前提甚某种程度某行业外国资直接股权性投资会影响民族工业发展国家需实行力保护政策企业海外发行股票债券仅存着企业信评级求中国企业赴香港境外市需符合香港境外证券交易求诸信息批露方面需符合国外国际会计准般企业项目信规模等方面素难述融资方式获国际资例国企业国际信评级数BBB级企业难进入高信等级证券市场者企业利香港境外市方式筹集资金需承担较证券承销费财务顾问费律师费资产评估费等种发行费
    外采BOT融资租赁等方式利外资海厂水处理厂注册英属维尔京群岛Bovis Thames公司BOT方式负责建设该公司海注册项目公司获水厂20年特许营权Bovis Thames（海）公司拥工程30股余负债该公司获54000000美元限追索权银团贷款BOT融资方式涉外汇担保等方面问题BOT方式利外资涉政府许营方式期限等法律方面诸素企业审批手续较复杂项目建议项目签约时间相应较长专家费较高
    美国已利方公路税作担保发行公路收益债券基础设施项目建设方面项目未现金收益作担保利ABS方式进行项目融资鉴ABS融资方式具优点通发行ABS融通国际资前项值开发推广新融资途径年国济增长迅速基础设施项目建设需量资金世界银行国家政府优惠贷款完全满足国基础设施建设资金需求积极利ABS方式筹集基础设施项目资金信等级较高证券市场获利率较低资金源节约量中间费然基础设施项目未收益流民币形式产生够创汇鉴国外汇储备已达1000亿美元利ABS方式进行项目融资时需利掉期交易分散汇率风险须担心外汇衡问题
    六世界证券资产证券化潮流国启示
    60年代末期美国抑制通货膨胀采取高利率政策商业银行存款利率受Q字条例限制商业银行营状况断恶化商业银行等存贷机构纷纷抛出房产抵押债权改善营状况债权三抵押贷款机构收购事抵押贷款机构述债权利率期限等进行汇集重组作抵押发行债券谓房产抵押债券（Mortgage Backed Securities）
    美国70年代兴起房产抵押债权证券化（Securitization）构成房产抵押次级市场欧洲日等纷纷效仿房产抵押债券市场发展吸引更投资者介入房产业投资类中介机构金融担保机构保险机构基金介入分散房产投资风险房产债权汇集重组标准债券形式发行相减少投资者进行资信调查投资分析成型机构普通居民获投资房产机会便形成七十年代开始尚方兴未艾资产证券化潮流
    年商业银行营风险断增加商业银行倒闭营善收购兼银行间接融资融资中例断降风险较低ABS融资方式防范金融风险天发展潜力
    房产抵押债券资产担保债券美国证券市场中已占整证券市场半左右中国目前许颇具吸引力投资项目应世界性资产证券化潮流中国发展ABS融资方式行利ABS融资加快国济建设尤够促进国证券市场走繁荣成熟
    目前国外金融机构正准种时机通联合国金融机构济发达区开发直接融资新概念通收购应收帐构成资产池然通国际证券市场发行ABSABS外国利资产证券化方式房产抵押（揭）贷款债券化发展房产金融次级市场促进住房制度改革房产业发展ABS融资方式处未成熟实验阶段需进步制定完善相应政策法律改善投资环境尤实际操作中需涉政府部门相互配合头理方面需国外金融机构合作组建国外注册具较高资信度SPV合作中培养专业
    参考文献：
    Clifford Chance法律公司著龚辉宏译 项目融资华夏出版社1997．1
    黄亚钧等 现代投资银行业务营 立信会计出版社1996．8
    陈云贤 投资银行 北京学出版社1995．11
    梅建等 动产投资概 海民出版社1996．1
    赵炳贤 资运营 企业理出版社1997．1
    宇田川 洁 「わが国资产担保型证券について提言する」载金融财政事情1997．1．20东京
    片桐 聪 「良债权处理と动产市场活性化にけて担保动产等流动化综合策を策定」载金融财政事情1997．5．19东京
    朱武祥 邓海峰 资产证券化原理国运探讨连载金融时报1997年9月周期
    海证券报新闻报
    资产证券化国行？
    1国证券化资产供情况分析
    国资产流动性着迫切求金融机构企业成证券化资产供方形成证券化资产效供两素：资产具证券化特点未现金流稳定具高质量标准化合条款等二资产 者证券化求商业银行迫切希良资产进行证券化出售外国适合证券化资产房产抵押贷款基础设施 贷款中国企业产权金融资产资产身 证券化特点外盘活资产国济着重意义　
    （1）房产抵押贷款
    前年房产炒作中少企业金融机构参中积压量资金房产价格尚未回升资金占单位出现流动性危机中银信托中农信海南发展银行兑付期债务兼收购量信托投资公司通兼收购解决债务兑付问题果房产抵押贷款证券市场单位拥房产银行抵押申请贷款银行证券化市场支持敢发放类贷款样证券化资产相庞资产获流动性盘活存量资产减轻金融机构企业营风险
    房产抵押贷款增量国1998年全社会固定资产投资总规模达27850亿元中房产开发建设投资预计3550亿元1998年1月中国民银行宣布全年住房贷款规模1000亿元修改住房担保贷款理试行办法放宽贷款限制条件政策促商业银行未年中增加房产抵押贷款发放产生资产负债相称状况银行资充足率流动性率等方面考虑希抵押贷款出售资产证券化市场提供持续资产源
    （2）基础设施投资资产
    未年中国会加基础设施投资需资产相庞政府实际资金投入较困难基础设施投资回收期较长银行贷款会加重银行体系资产负债期限相称风险基础设施投资领域包括电力通讯交通市政工程等投资形成资产稳定现金流收入受政府信支持易进入证券化市场财政拨款单纯银行贷款解决资金源情况通证券化市场融资基础设施资产证券化出售形成证券化资产源
    （3）中国企业产权
    国企改革继续深入时银企债务重整十分关键种方案中矛盾结良债务损失弥补问题国家动财力三类：国工商企业国银行期利润二期财政收入三国资产存量鉴前两类财力动困难国家动国资产存量出售部分中国企业获资金时部分中国企业推市场加快企业产权制度改革符合国家抓放思路中企业产权相关证券化资产构成资产证券化市场供源
    （4）金融资产
    目前国居民消费意识中信卡先消费付款消费方式正形成信卡应收款融资租赁应收款汽车贷款等幅度增长生产企业金融机构应收款资产占量资金资产具适证券化特点成证券化资产源
    2国证券化资产需求情况分析
    国证券化资产需求情况分析两方面着手：方面投资者拥金融资产数额巨方面国投资渠道够投资工具较单
    金融资产拥者中机构投资者证券化资产需求力军保险机构养老基金住房公积金专业投资基金等机构投资者资金源分散资金量存续期长等特点需寻找收益稳定期限长运渠道种类样组合灵活投资工具
    （1）保险业资金运
    目前国保险资金运规范中资金收益性安全性流动性存问题投放信贷款资金期限较长利率较高风险投放银行存款业拆资金较安全收益低国外保险机构资金运资市场托英国寿保险公司吸收寿保险基金投资英国政府债券英国公司证券海外证券美国寿险公司资产结构中政府公司债券日前国保险机构资金运证券市场受定限制
    （2）养老金
    国建国实行养老金制度基现收现付制目前该制度正社会统筹账户相结合积累制方改革积累制特点集中企业部分养老储蓄投资证券市场获收益源支付年养老金费目前积累制处初创阶段保证资金安全国家规定养老金资产银行存款政府债券形式存然保证资金安全降低资产收益尤易受通货膨胀影响英国养老金资产三分二股票股权投资持股权资产已占英国股权总资产半美国养老金持美国股权资25左右拥美国50公司债券国外趋势国养老金资金运资产理未证券市场证券化资产需求较
    （3）住房公积金
    解国实行住房公积金截1996年6月已积累住房公积金260亿元年百亿元速空增长着住房分配制度福利分房货币分房转化应住房公积金作住房抵押贷款二级市场机构投资者规范途提高效率外降低银行发放住房抵押贷款流动性问题
    中国推行资产证券化难点策
    (海通证券董事长兼总裁 王开国博士)
    资产证券化作20世纪末世界重创新工具具独特功国际金融市场中显示出巨发展优势已逐步融入全球济体化中国说推行融资工具仅具良发展前景具十分重战略意义目前说中国推行资产证券化尚存许问题
    中国推行资产证券化难点
    1机构投资者参法律障碍
    新金融工具否利推出关键需求金融市场需求体两类类投资者类机构投资者资产证券化复杂性仅投资者托起规模巨资产证券化市场现实短期证券适合流动性需求较强商业银行非银行金融机构长期证券适合规避投资风险保险资金养老基金等机构投资者应成资产证券化市场体目前法律严格限定机构投资者准入资格
    2级市场发达
    目前国房产抵押贷款银行应收款信卡应收款市场未完全形成规模限影响证券组合结构设计国考虑抵押贷款证券化作带动住房改革突破口抵押贷款证券化前提具相规模抵押贷款积累国明确发展居民住房抵押贷款时间已10年发展速度然相缓慢市场规模较仅城市（海）发展较快
    3中介服务机构质量提高
    项较复杂资产证券化交易涉十家中介服务机构中投资银行会计事务资产评估机构资信评级机构资产证券化交易必需涉重中介机构相言目前投资银行业会计业行较规范基满足资产证券化求资产评估业资信评级业差距较资产评估业问题：资产评估理尺度政出门资产评估机构乱导致行业正竞争加剧评估业务重复收费加企业正常营成等资产评估业加规范资产证券化中国会举步艰资信评级国属新兴行业存问题：资信评级机构信誉独立性差投资者资信评级机构认识足问题导致现评级机构作出评级结果投资者心目中没影响力资信评级法发挥应作资产证券化魅力减弱
    4关法律法规健全
    资产证券化中交易结构严谨效性相应法律予保障资产证券化涉市场体较间权利义务确定需相应法律标准首先应构筑资产证券化需法律框架着证券法出台目前关证券交易法律法规（第层次）基完成针资产证券化特殊性需法律法规（第二层次）属空白
    中国推行资产证券化策建议
    1建立政府导型中国资产证券化市场
    资产证券化项系统工程涉济金融证券法律会计税务等方面资产证券化服务中国济建设长期发展政府应积极推动支持制订优惠政策关法律法规监体系建立高效规范安全市场体系交易规吸引中外投资者参建议中国民银行中国证监会联合成立中国资产证券化试点理委员会负责协调指导监等工作时关职部门参国际惯例国国情起草相关法律法规包括市场准入市场退出营范围业务品种市场行规服务象财务监风险控制监体职责权利等国务院批准实施通政府推动资产证券化五运行体建立运强力政府力量完成制度变迁
    2成立特设载体
    特设载体作发起投资者中介机构特殊性重性建议政府出面组建特设载体资产业务贷款出售银行购买信贷资产考虑资信卓著国家银行雄厚实力国家级券商发起设立资产证券化交易整程中投资银行（指券商）充财务顾问承销商协调组建特设载体等重角色券商推动资产证券化导力量
    3规范发展国资产评估业资信评级业
    前资产评估面新形势新务相出台规范资产评估行措施已满足组织形式营方式目求必建立评估基准纲干应准目资产评估标准体系时鉴国外资信评级业发展现状国资信评级业应走少精发展模式着重培养家国具权威性国际具定影响力资信评级机构资信评级机构树立良信誉唯途径投资者知道公司评级结果准确性高值信赖提高评级结果准确性科学评级方法必少
    4逐步保险资金养老基金等机构投资者开放资产证券化市场
    年国保险业发展速度快保费收入年均增长高达25％表明保险业集中越越社会资放宽保险资金运限制允许保险资金（特寿险资金）进入资产证券化市场资产证券化利推行疑强劲需求推动类似养老基金类发展较快具定规模机构投资者开放资产证券化市场利资产证券化发展措施政府应强化监前提修订关规定逐步允许保险资金养老基金进入资产证券化市场
    5做资产证券化试点突破口选择工作
    资产证券化实施先试点逐步积累验创造条件稳步推广绝哄时应基础设施住房抵押贷款证券化突破口根国发展验规模基础设施建设通常该国济起飞必物质基础国二十年济高速增长现正处样关键历史时期急需通基础设施建设扩需带动济增长目前开展规模基础设施建设遇问题资金严重短缺样解决建设资金？效办法通证券化融资解决证券化融资发行股票债券筹集社会资金融资证券化方式难普二通资产证券化方式国外投资者筹集建设资金该融资方式全国普国绝数基础设施项目济效益较具稳定预期现金流资金周转时间较长迫切需长期投资资金政府银行难满足通资产证券化方式佳途径基础设施证券化较容易成功标资产质量较流动性欠缺资产证券化首选象时选择住房抵押贷款作证券化突破口
    6快完善住房抵押贷款市场
    方面银行贷款期限类型利率等方面变化更服务消费者方面成立政府导住房抵押贷款担保保险专门机构负责发放贷款金融机构提供担保保险统抵押申请抵押估价抵押合负责评定证券等级标准化外积极完善房产交易市场发展拍卖市场形成利抵押物变现市场环境
    信贷资产证券化交易结构
    信贷资产证券化交易结构
    信贷资产证券化通构建严谨效交易结构保证证券发行融资成功根国际惯例信贷资产证券化交易结构三种：手证券（Passthrough Security）资产支持债券（Asset－backed Bond）转付证券（Pay throughSecurity）三种基交易结构特征较表1示
    　　述三种基类型基础出现新衍生形式：抵押担保债券（Collateral．Mortgapeobligstions CMO）剥离（Strips）两种
    　　CMO种层次转付证券核心技术利长期月支付抵押现金流创造短中长期级证券1983年6月CMO首先美国发行现典型CMO包括四正规级剩余级前3正规级债券发行结束期付息第4正规级（称Z级）前3级金尚未偿清前复利方法计算利息支付金利息前3级金全部支付完毕Z级开始支付金利息4正规级息偿清剩余现金流全部属剩余级债券投资者持剥离证券出现80年代半期笔抵押贷款时发行两种利率债券抵押贷款产生金利息例支付两类债券持例均合利率10％组居民抵押贷款组合剥离成息票利率14％溢价债券6％折价债券
    　　资产证券发行国尚先例保证资产证券投资者认接受商业银行良贷款证券化应采取较稳健投资者承担较风险交易结构时满足银行降低金融风险提高资充足率求希证券化信贷资产作真实出售银行资产负债表中移出发行债券作银行债务出现认表2’示抵押担保债券（CMO）较理想选择
    　　实际操作中剩余级债券公开发行减少发行费时起超额抵押 信提升作等级债券付息期限 抵押资产理公司收付款专户 现金流量必出现称现象般说抵押资产理公司前期现金流现金支出期NW反资产理公司收款专户中剩余现金进行资产理保证期投资者付息
    表１　信贷资产证券化形式较
    手证券
    资产支持债券
    转付证券
    证券化信贷资产权证券出售转移证券化信贷资产发起贷款银行资产负债表中移出
    权属贷款银行证券化信贷资产留贷款银行资产负债表中
    资产支持债券

    投资者承担证券化信贷资产提前偿付产生投资风险
    投资者承担证券化资产提前偿付产生投资风险
    手证券
    发行证券作发起贷款银行债务出现资产负债表
    发起证券作贷款银行债务出现资产负债表
    资产支持债券
    支付息资金源证券化信贷资产
    支付息资金完全源证券化金融资产发起收入支付金
    手证券
    表２　抵押担保债券交易结构
    权
    证券化信贷资产权证券出售转移证券化信贷资产发起贷款银行资产负债表中移出该信贷资产成金融资产理公司资产金融资产理公司拥权
    提前偿付风险
    投资者承担证券化资产提前偿付产生投资风险
    证券性质
    发行证券作金融资产理公司负债作发起贷款银行债务出现资产负债表
    抵押物
    信贷资产抵押物效
    现金流
    现金流量确定
    现金源
    支付息资金源证券化信贷资产
    息支付
    正规级半年年支付利息金分期偿付Ｚ级计复利息正规级债券偿清次支付剩余级债券获取剩余现金收益
    投资者范围
    普通投资众（居民法）投资正规级债券银行保险公司等金融机构投资Ｚ级债券金融资产理公司持剩余级债券
    　　　　　　　　　　　　　　（摘金融时报19991110）

    住房抵押贷款证券化模式
    （中国房产报 朱玉俊 周振明）
    目前住房抵押贷款证券化模式两种：种商业银行定标准形式抵押贷款组合形成现金流作偿付基础资市场发行住房抵押贷款债券机构投资者出售种商业银行定标准形成抵押贷款组合出售特殊目公司特殊目公司基础发行债券居民机构投资者出售筹集资金支付出售抵押贷款组合商业银行前者没发生抵押贷款资产权转移抵押贷款组合发行住房抵押贷款债券体现商业银行资产负债表表住房抵押贷款证券化者抵押贷款组合通真实出售发生抵押贷款资产权转移脱离商业银行资产负债表发行住房抵押贷款债券商业银行负债特殊目公司负债表外住房抵押贷款证券化
    两种住房抵押贷款证券化模式点：需定标准住房贷款重新包装形成抵押贷款组合通抵押贷款组合形成现金流作偿付基础投资发行住房抵押贷款债券
    点：表住房抵押贷款证券化商业银行直接投资发生关系发行住房抵押贷款债券商业银行种结构性融资通筹集长期信贷资金解决短期资金长期运矛盾表外住房抵押贷款证券化商业银行通特殊目公司中介投资发生关系商业银行通特殊目公司出售抵押贷款资产实现长期资产变现流动解决长期贷款短期负债矛盾
    住房抵押贷款证券化模式选择应住房消费信贷业务发展程中出现短期资金长期运资产负债期限结构匹配核心考虑筹集长期稳定资金出售变现长期资产中间作出选择表住房抵押贷款证券化模式核心筹措长期稳定住房信贷资金资市场发行期限较长住房抵押贷款债券表外住房抵押贷款证券化核心出售变现住房抵押贷款资产特殊目公司发行住房抵押贷款债券筹集资金购买商业银行居民住房抵押贷款组合
    国目前实际期选择表住房抵押贷款证券化模式更切实行种模式：
    ①银行进入资市场进行证券化融资开辟条新路符合金融市场发展趋势
    ②住房抵押贷款证券化发行规模完全取决商业银行住房消费信贷业务发展长期住房信贷资金需求作银行结构性融资产推动住房消费信贷业务发展
    ③操作角度现金融证券法律法规框架须成立新机构便运作
    果期选择表外住房抵押贷款证券化模式试点尝试角度取总具备运作条件：
    ①国住房消费贷款业务规模然年高速增长总体规模住房抵押贷款级市场发展现状尚未奠定通专门机构发展住房抵押贷款二级市场基础
    ②目前住房贷款占商业银行资产业务重低住房商品化较高海广州市场占建设银行分行居民住房抵押贷款占全部贷款资产重仅10％15％总商业银行尚示形成居民住房抵押贷款流动性强烈需求
    ③住房贷款期限长实行浮动利率房产抵押风险相较低贷款资产相属银行优质资产尚未达相规模前特殊目公司出售性
    ④操作角度需成立新特设机构（特殊目公司）进行专门证券化运作需现金融证券法律法规进行完善需关部门出台相应政策进行效规范监然期实现
    MPF挑战MBS——种新住房融资选择
    A new Housing Finance Option in the USA MPF vs MBS
    作者：Alex JPollock芝加哥FHLB总裁首席执行官国际住宅金融联盟第副总裁
    编译：adian
    原文源：Housing Finance International March1999
        美国政府支持机构住房融资
        抵押合伙融资(Mortgage Partnership Finance MPF)美国金融机构种新选住房融资方式联邦住房贷款银行(FHLBs)会员成员说MPF支持固定利率抵押贷款方面种具吸引力更利图融资方式
        美国住房融资体系重特征长期（1530年）固定利率抵押贷款占统治位种长期固定利率抵押贷款允许款提前款须缴纳罚金美国公众选择结果种抵押贷款款确定方式偿贷款长期利率降时款通提前款降低利率减少债务偿金额
        抵押贷款贷款角度长期固定利率抵押贷款种复杂工具难变现规避风险难短期储蓄存款支持需种效方式资市场相联系充分融资支持
        政府支持机构（Government Sponsored Enterprises GSE)Fannie MaeFreddie Mac代表种连接资市场效方式美国住房融资体系中扮演者角色（GSE介绍参见附录）GSE占位美国住房融资体系显著特征国际性研究集中研究否国家采
        Fannie MaeFreddie Mac住宅融资支持方式包括：购买抵押贷款作资产组合部分持发行债券支持住宅抵押贷款抵押贷款组合提供担保组合MBS形式出售投资者进行述活动规模非常1998年底达19万亿美元（参见表1）
        表1  GSE资产规模(单位：10亿美元）
    　
    Fannie Mae
    Freedie Mac
    合计
    总资产
    485
    321
    806
    MBS
    637
    478
     1115
    总计
    1122
    799
    1921
        巨规模相观利润1998年Fannie Mae净利润达340亿美元Freddie Mac净利润达170亿美元
        20年中住房抵押贷款迅速金融机构资产组合转证券形式投资者持GSE作时反映出美国金融市场趋证券化总体趋势图1示1980年金融机构持23单户住宅(singlefamily)抵押贷款1997年份额已降低足13
        二外GSE机构
        联邦住房贷款银行（FHLBs）作GSE机构知名度Fannie MaeFreddie MacGSE样FHLBs住房抵押贷款资市场效连接途径规模相总资产超4000亿美元FHLBs传统功会员金融机构提供贷款帮助会员发展抵押贷款种方式FHLBs成员机构帮助未阻止1980年市场份额降
        1994年芝加哥FHLB开始创造种新方式增加金融机构日益增长证券化抵押贷款市场竞争力MPF计划产生3年研究发展1997年6月末完成第笔交易
        MPF获市场认开始显著增长1999年2月MPF拥超10亿美元抵押贷款余额超20亿美元承销承诺45储蓄机构商业银行已接受成参者正谈判中潜参者超100家
        三MPF结构
        MPF计划中FHLB参金融机构创造出种更吸引力抵押贷款融资结构采种结构金融机构贷款二级市场出售更利抵押贷款提供种出售外更吸引力融资选择方式增加二级市场竞争性
        通MPF金融机构承担抵押贷款功具天然竞争优势功包括参机构方面：市场销售贷款偿贷款理信等等FHLB通全球资市场风险规避市场获竞争优势优势包括融资支持利率风险提前款风险理  
        FHLB成员机构够成功理抵押贷款设计种风险风险导致MPF交易出现
        金融机构效理解理面信风险FHLB拥全球市场融资规避风险力MPF够风险进行优处置获更济效益
        四MPF二级市场区
        MPF二级市场二级市场贷款首先进入金融机构资产负债表然作资产出售MPF交易中FHLB贷款达成时贷款进行融资说贷款进入金融机构资产负债表FHLB始终贷款者贷款利率风险提前款风险集中FHLB
        MPF基素金融机构贷款提供信增强金融机构贷款期防范信风险贷款金提供信担保种信增强种责限二级担保FHLB设立扩展账户弥补资产组合中部分预期损失账户均占未清偿金34基点扩展账户涵盖部分预期损失金融机构信增强作损失超期历史均水时起作
        金融机构信增强次级债券（账户）形式设立信增强规模取决抵押资产组合信质量信增强额度次级债券（账户）金额应够评级机构资产组合中部分评级达AA级较典型结果次级债券（账户）达抵押资产组合35信增强FHLB拥AA信等级发生超出扩展账户金额信损失性非常够效理利率提前款风险
        五信增强费
        作信增强补偿金融机构FHLB笔信费费二级市场出售进行较指标二级抵押市场金融机构规避款信风险需Fannie MaeFreddie Mac支付担保费MPF中金融机构信风险理获信增强费
        数量说Fannie MaeFreddie Mac收取担保费年22基点型机构支付年25基点费实际损失GSE收取费部分：1998年Fannie Mae损失例34基点Freddie Mac4基点说信损失额收取费16MPF基结构金融机构创造高质量信更意义
        效风险理赖相关情况解尤金融机构款信风险态度FHLBs长期金融机构提供贷款成员机构信质量深入解
        相购买Fannie MaeFreddie Mac发行MBS投资者需证券支持资产信质量解完全赖GSEs提供担保金融机构MPF计划中够获更盈利性种盈利性反映信情况解MBS区
        Bruce AMorrison 联邦住房金融董事会（FHLBs理者）席样概括MPF特点：MPFFHLBs种概念更具艺术性真正现代方式实现住房融资务
        六美国抵押融资部门GSE部门演化
        美国住房金融历长期演化程分两历史阶段第阶段成传统贷阶段抵押融资储蓄机构承担储蓄机构抵押贷款保留资产负债表中承担贷款风险传统型贷款统治位持续世纪直80年代
        传统储蓄机构贷款者承担利率风险提前款风险抵押贷款信风险70年代80年代早期利率波动导致储蓄机构量破产倒闭导致传统贷款时代终结
        70年代二级抵押市场开始发展80年代占位直天年Fannie MaeFreddie Mac表抵押资产组合令注目增长通种形式信风险利率风险提前款风险贷款机构转GSE
        MPF代表种新结构金融机构FHLB间分解风险黑格尔哲学方式概括：传统贷款命题二级抵押时常逆命题MPF两者综合表2列出形式风险分配
        表2    风险分配
    方案
    传统贷款
    二级市场
    MPF
    利率提前款风险
    贷款
    GSE
    FHLBs
    信风险
    贷款
    GSE
    贷款
        七MPF引入新竞争
        MPF正美国抵押融资界广泛关注部分作种新融资选择显示出增长潜力部分GSE部门日益增长竞争
        二级抵押市场作美国抵押融资体系力量Fannie MaeFreddie Mac构成双头垄断市场
        Fannie MaeFreddie Mac超级公司拥出色理高度技巧先进科技手段超规模持续高盈利水普通股税回报率达23
        正Fannie Mae总裁James Johnson指出1998年Fannie Mae连续12年达两位数收入增长速度种增长非常稳定Johnson进步指出Fannie Mae唯家EPS季度增长公司美国没家公司够巨市场中拥份额
        增加竞争必须投资者够拥Fannie MaeFreddie Mac样够全球资市场相连接渠道说GSE竞争必须首先GSEFHLBs正样理想竞争者
        八竞争处
        更竞争抵押贷款市场更效率消费者收益消费者中首先包括创造贷款金融机构次购买住房家庭更竞争降低济租金水
        里应该提点济学理角度佳选择存GSE机构理点正确目前美国实践中没意义事实GSE抵押贷款市场力量规模市场份额迅速增长抵押贷款市场基构成部分抵押贷款市场世界第二信市场仅次美国国债市场
        国家住宅融资体系GSE考虑美国问题否应该建立GSE已存问题GSE机构竞争性
        MPF目建立更具竞争性更济效GSE部门部门够抵押贷款机构增加收益够FHLB成员机构创造更利更具竞争性位MPF处发展早期阶段必定会逐渐发展完善
    荷兰LABSII公司资产证券化
    投资银行师网站 httpwwwibmastercom
    租赁资产支撑证券II BV（LABS II）公司家荷兰组建特殊目公司LegioLease BV公司获租赁合然通发行证券行融资发行3亿荷兰盾（Netherlands guilders）(NLG)固定利率A级票9亿荷兰盾固定利率B级票评级AAA级该公司证券化实践谓股票租赁证券化典案例仔细分析业务流程
    该次证券化交易关键信息
    1发起：LegioLease BV
    2服务商：LegioLease BV
    3投资合担保提供者：NV Bank Netherlands Gemeenten
    4利息支付：A级票——年1月支付
    B级票——年10月支付
    5金偿：A级票——2001年1月8日子弹型偿付
    B级票——预期2002年10月8日偿付
    6利率：A级票——45固定利率B级票——2002年10月8日前475固定利率2002年10月8日限14阿姆斯特丹银行间利率加100基点浮动利率
    7法定期日：A级票——2001年1月8日B级票——2012年10月8日
    8评级机构：FITCH IBCA
    二担保品
    该笔证券化交易担保品LegioLease发起约10万笔固定利率股票租赁组成股票租赁实质发放款者购买 AEX市蓝筹股公司股票贷款贷款股票股票支付股利进行担保
    作担保品租赁资产池831租赁利率148固定利率余租赁（Feestplan agreements租赁）初三年利率158固定利率三年利率根基础股票（AEGON）业绩状况进行调整果基础股票（AEGON）直持续较增值表现利率会降低样带潜利率降低风险通衍生合进行保护LABS II收现金流等Feestplan租赁合中初始协定利率调整利率低158衍生合手方纽约摩根担保信托公司（信等级Fitch IBCA评AA+级）
    三担保品分析
    Fitch IBCA作担保品租赁合分析集中两方面：租赁合基础股票提供抵押品信等级基础股票提供担保额够完全偿付租赁合终止情况款者进行偿付性
    Fitch IBCA认款者偿付息意愿力某种程度基础股票价值决定款者年历史违约率没超Legiolease资产组合总额05Fitch IBCA注意租赁合中基础股票AEX股票指数完全致相增长(1997年8月10月间1994年1月5月间AEX指数分降1787外)租赁合股票保险水升促款者偿付债务Fitch IBCA相信外促承租偿付债务激励素LegioLease租赁合带税收节约股票租赁合处资金充裕（in the money）（股票保险范围超金租赁余额）时带税收利益Fitch IBCA相信款者偿债意愿避免BKR提供负面信信息激励素事实——荷兰法规款者债务没完全偿付持续追偿——决定荷兰法规规定款违约时资产（工资财产）扣押偿付债务
    1997年第四季度荷兰股票市场激烈变动包括股票价格暴跌该证券化交易业绩没影响——拖欠违约水没增加1994年Spaarleasen租赁合中ABNINGFORAEGON股票价格幅降时LegioLease没发生超常终止违约情况Fitch IBCA情况表示满意——导致合价值降股价降没导致违约损失情况增长Fitch IBCA然认相应租赁价值降时款更违约特租赁价值降发生接期日时承租等基础股票市场价格回升必须偿债时Fitch IBCA压力测试中然预计价值降合相部分违约
    Fitch IBCA认面事实增加该交易信价值：LABS II发生损失股价降款者租赁协议进行约定偿付联合概率决定
    外荷兰收入税法租赁合利息支付应税收入中掉款者拥获取现金股利选择考虑委托影响利息偿付税收扣免单款机构达1万NLG联合款机构达2万NLG资产池租赁协议承租样选择权利息偿付免税
    现金形式股利偿付税收豁免单高达1千NLG组成团体高达2千NLG销售股票免税时定资利Fitch IBCA相信：合中含款效税收激励款者约偿付月债务积极影响
    租赁合中支付月基础通直接扣帐进行
    四财务结构
    债务偿付优先次序：
    1票持者利息
    2受托机构理机构佣费
    3服务营费
    4第三方应付金额
    5储存帐户中支付赔偿金
    6应付Legiolease延期购买价
    金偿GIC帐户中资金期日赎回票方式进行
    利息提前偿付合（占资产池余额232）销售时定折扣卖LABS II折扣代表着利息早偿原信增级分析中超额利差提供流动性分析中Fitch IBCA提前偿付利息没予信价值
    五信增级
    票持者信增级超额利差提供该笔交易超额利差非常高前LABS交易相该交易月现金流相高LABS II数租赁协议（资产池余额768）利息支付月进行超额利差特定业绩触发事件留存起触发水较低便充分确保超额利差带现金流充分弥补损失
    六发起服务
    LegioLeaseBank Labouchere nv全资附属公司者AEGON完全拥LegioLease1990年组建事私股票租赁业务创建历巨增长1997年12月31日已发起超20万笔租赁交易合LegioLease创建服务工作进行访谈评析该证券化交易评级程序部分
    交易中股票租赁合处荷兰时Fitch IBCA分析LegioLease分销程序程包括直接客户邮寄销售合全国性报刊进行销售公告方式包含LegioLease合中信记录ＢＫＲ（荷兰信信息源荷兰金融机构提交款者信息）收集相应信息进行审核果ＢＫＲ中相应信信息良承租LegioLease认
    七法律结构
    LABS II荷兰组建特殊目公司LegioLease获取租赁然发行票行融资
    非发生特约定组成LABS II担保品租赁合违约水LegioLease财务状况相关违约事件租赁合LABS II销售会通知款租赁合应收款抵押LABS II抵押品受托机构
    中色建设房产公司资产重组回顾
    投资银行师网站 httpwwwibmastercom
    资产重组企业界十分关注话题指通法体法财产权出资权债权债权进行符合资增值目相互调整改革实业资金融资产权资形资重新组合重组目标获取利润股东回报率化充分理资源付日益激烈市场竞争效资产重组企业起死回生摆脱困境文成功案例——中色建设房产公司资产重组情况回顾
    重组前企业状况
    中色建设房产开发公司前身中国色金属工业总公司鑫寓房产开发公司 １９９３年国家工商局注册 注册资３０００万元 拥国家二级房产开发资质截止１９９７年底 公司资产总额６０００万元 负债总额４０００万元 应收款项目达５０００万元资金周转困难 影响企业生存发展 未资抵债程度 已严重亏损 法正常运转究原点：
    企业注册资金位 国资产体名实 国资产切实负责 造成国资产资源浪费房产开发属高投入高风险高回报资金密集型行业 惯例 正常房产项目资金应三部分组成 资金占三分 预售房款占三分 银行款占三分公司３０００万元资金实际１１１０万元 发展款开发项目 举债结果资产负债率居高 企业期时清偿债务 继续拆维持周转 资金恶性循环久久 建项目失效资金支持 许工程半途停工 半拉子工程长期法解套形成潜亏 国资产量浪费
    二政企分 国家行政机构干预企业生产营活动 企业营受侵害 成真正市场竞争体鑫寓房产公司１９９３年国家机构改革分流员产物 时形势 中央部门争相办企业 鑫寓房产公司正种条件产生实际营活动中 级行政命令行业开发房产工程 系统企业联合营房产项目作企业没营 身公司没直接参市场竞争种行政命令组建翻牌公司市场济中稍遇风浪会船搁浅滩 法运转
    三企业实现负盈亏 表现负盈负亏 济行短期化 房产公司亏损日益扩 亏损额增鑫寓房产公司工商部门注册登记 应独立负盈亏 具产供销财物体化权力 时承担营负盈亏全部责实际 房产公司始终作总公司职部门进行理 没事权 公司开发项目急需专业指标户口名额等限制解决 勤综合部门员超编 浮事二劳资财务关系受制部门 企业领导频繁更换 包盈包亏 炒楼花做贸易等短快项目中盈利提奖金 亏损公司负担 公司资金法做积累 没研究房产市场发展趋势 没真正开发房产项目长 积重难返真正解决问题 公司获新生 企业动手术 调整企业产权结构着手 企业实业资金融资产权资形资进行重新运行组合
    二资产重组方式选择运
    １资产重组方式选择
    重组种方式 包括资产注入兼股份化破产出售建立核心子公司等涉资产业务出售资产注入重新组合债务资率改变新资债务形式贷期限改革等企业发展攸关层面通常 四种方式供选择：
    第权换位资产重组 资产权产权体间发生转换实现重新组合注入新资产兼合收购
    第二非权换位资产重组 资产终权变 仅仅资产权收益权处置权渡权产权体间发生转换实现重新组合
    第三根市场法进行资产重组 遵循市场济法 通市场公交易 资产权产权体间实现重新组合资产拍卖债券市场合法收购等
    第四非市场型资产重组 利行政法律等超济手段 市场济法 采取强制措施资产权产权体间实现转换重新组合
    结合中色建设房产公司实际情况 选择权换位资产重组非市场型资产重组相结合方法较适宜
    ２资产重组方式运
    鑫寓房产公司属国企业 注册资金然三单位 均属色系统部门着国家机构改革 色总公司解散组建国家色金属工业局 房产公司作首批资产重组试点单位 运非市场型方法权进行换位具体办法国家色局运行政手段颁发文件房产公司正式划中色建设集团限公司理 完成资产重组工作第步
    支持房产公司发展 新者集团公司注入资金１６００万元 抵原企业注册时债权转股权部分 注册资３０００万元全部位 实收资注册资相吻合
    着色总公司解体 原职部门投入企业资金长期挂应付款科目项已实际相符合 应完成债权转股权手续 进步壮房产公司资金实力根程序报级部门批准核销挂账转增公司资金 公司资产负债率低５０
    资产重组房产公司正式更名中色建设房产开发公司 １９９８年年扭亏盈 全年实现利润２４３万元 时托中色建设集团母体实力 开拓新项目取重突破 企业发展劲步入良性循环轨道
    三资产重组应注意问题
    第公司法房产公司进行改制 成规范限责公司
    公司法关条款明确规定 中色建设集团作限责公司兼没公司法规定注册企业房产公司行政隶属关系入集团 应根公司法第七条进行改制 国企业改建公司 必须法律行政法规规定条件求转换营机制 步骤清产核资界定产权清理债权债务 评估资产 建立规范部理结构
    第二构建符合现代企业制度法治理结构
    现代企业制度四特征理科学 公司理基础理 必须科学原公司理首方面公司组织机构领导体制设置房产公司改制 须决策执行监督三种理职分设置三种机构 董事会理层监事会董事会进行决策 理层负责执行 监事会事监督三种机构明确分工 职责明确 互相制约 确保公司营活动正常运行
    第三理产权关系 保障资产重组方正权益
    公司制作现代企业制度典型形式 市场济发展中形成套完整科学治理结构中明显特征权营权生产者间 通公司权力机构决策理机构监督机构形成独立权责分明利益享关系 房产公司部建立起约束激励机制 保障出资权益 赋予营者充分营权 时调动生产者积极性
    资产重组资市场投资银行
    资产重组资运营企业改革深化效途径
    　　资产重组资运营两年国济改革发展程中出现种势挡潮流理界关资产重组资运营涵界定莫衷争休资产重组资运营实践中轰轰烈烈开展着
    1997年名副实资产重组年深沪交易719家A股市公司中202家进行方式容资产重组占全部市公司28％统计分析表明市公司通实施资产重组资运营资产质量提高产业结构进步优化营业绩明显改观时暴露出系列值关注问题
    切济现象发生深刻济背景原资产重组资运营例外进行资产重组前资产配置合理强调资运营前缺少者重视资运营
    总说资产重组资运营传统计划济体制市场济体制转轨程中必然求必然结果传统计划济体制资产分配资源配置政府行政计划进行形成严重产业结构失调盲目重复建设资源配置济运行僵化资产效率低闲置浪费严重等系列问题整国民济部老化生锈机器艰难维持着运转改革然采取措施进行润滑局部修理整部机器结构机理没彻底改变运转效率难真正提高方面企业作直接掌握资源直接拥资产直接创造产品社会财富济体传统体制行政架构部件计划盘子里棋子独立商品生产者营者国家制格局没处置资产生产营处严格控制资营观念产生改革企业权利扩市场环境变化情况初步实现单纯生产型生产营型渡作济体国营企业然没走出计划体制圈子没变成独立面市场生产营资营体成计划济体制难攻破堡垒
    着济改革推进深入着方面改革次第突破产业结构合理资产配置合理尤企业效益低痼疾矛盾完全暴露出成整济改革难点攻坚战改行非改步时候样背景十五九届全国发出社会义市场济进军号令形势世纪交中国国民济战略性重组成改革中心环节旋律相伴资产重组资运营浪潮足奇
    资产重组简单说存量资产重新组合国目前情况两层含义：宏观说国存量资产全国范围区行业制间分拆裂变流动重新组合实现产业结构调整优化微观说企业支配资产根需企业部集团部企业外部进行交换组合改变企业资产结构产品结构进提高企业营效益目前业已发生案例国企业间重组制企业重组区企业间重组跨区重组部门行业企业重组部门行业间企业重组然出现中外企业间购重组角度市公司资产重组角市公司非市企业购重组市公司作壳资源非市企业购改组案例企业进行资产重组动机相规模济重组元化营重组调整产业结构重组甩掉包袱实现扭亏重获配股资格重组然二级市场炒作制造题材进行虚假重组资产重组方式采股权转采收购兼采资产置换采投资参股等方式说资产重组形成强击波改善企业营状况实现产业结构优化产生积极效果
    资产重组资运营什关系呢企业角度资产重组通资运营实现定程度讲资产重组资运营问题两方面资产重组强调资源流动实物方面资运营侧重资源流动价值方面资产资存形式资资产货币表现资运营企业围绕提高资效益资开展营活动企业资运营涵致三方面：资部积累挖潜二资横集中三资社会化控制企业资营模式概括三句话：(1)资产资化(2)资证券化(3)证券流动化资营行道突破传统体制企业单纯生产营观念营思路拓展广阔资领域藉认国企业营理念历三次跃迁：改革前单纯产品加工者改革商品生产者转变二单纯生产者重生产重销售生产营者转变三生产营者资营者两者结合转变种说法否恰资营确实企业带营理念重突破企业实现实物形态中心营理价值形态中心营理转变企业资产观念规模转效率通生产营资运营两手抓限度实现资增值全面提高企业效益前疑具重现实意义
    资产重组推进资市场培育赖投资银行发展
    投资银行商业银行相称金融中介机构资市场体灵魂企业直接融资服务机构
    作产业投资银行国外已百年发展历史世界济发展产业结构调整企业购重组安排直接融资优化资源配置发挥巨推动作国投资银行相陌生概念目前尚没出现真正意义投资银行伴着股份制改革证券市场发展成长起证券公司信托投资公司等金融机构现实发挥着部分投资银行原始功充早期投资银行角色目前企业改革力度加进行资产重组商业银行力情况培育资市场发展投资银行显特重
    投资银行企业资产重组资运营培育资市场方面担着重角色发挥着代功：(1)帮助企业进行股份制改造发行股票市进行股权融资(2)策划企业兼收购企业规模扩张元化营实现购目标服务(3)设计债券发行方案企业债券融资服务(4)提供融资安排解决企业购资产重组程中资金需求(5)充企业财务顾问企业生产营资运营长远发展提供全面咨询服务(6)直接投资企业结成命运体起发展(7)创新金融工具运转换债券资产证券化等企业开辟新融资渠道增加市场品种活跃资市场
    显然投资银行发展直接间接起石三鸟作加快资产重组推动资运营促进资市场发展
    投资银行开展服务时身业务领域空前拓展国投资银行目前局限券商角色业务停留初级原始层次：二级市场纪营业务级市场承销业务二级市场说股市周期性行情波动性市场规范化投机性成分减少投资银行二级市场获取暴利机会消失风险进步放级市场股票发行采取计划性指标理全国百家券商激烈争夺发行市场成典型买方市场粥少僧导致恶性竞争争承销资格错获取利润空间日趋缩潜风险越越显然级市场二级市场业务投资银行业务面着严峻考验急需寻找新出路天绝路世纪交资产重组资运营浪潮夹缝中生存投资银行带千载难逢机遇拓展业务空间提供
    面难资产重组机遇身处资市场广阔舞台作准投资银行券商应该做呢认需完成转变实现服务理念升华：
    (1)转变功实现券商投资银行嬗变券商券商真正意义投资银行券商投资银行差事原始证券业务高层次资产重组企业购资运营等挑战性业务难应必须实践中完善功提高素质实现投资银行渡国券商发展方
    (2)调整业务重点实现服务理念升华目前单纯发行承销低层次业务包括资产重组资运营广义财务顾问业务转型全方位层次高质量企业服务深刻反思出结道理简单发行市粥少僧1997年300亿额度早已瓜分殆围绕发行承销做文章疑死路条已市企业续服务市公司企业重组购市企业资产盘活孕育出广阔业务需求等着券商开拓港澳信托正酝酿全国范围投资银行客户网络服务计划方面尝试
    (3)创新投融资工具促进资市场繁荣企业资产重组资运营中样化需求需投资银行创造性思维断创新投融资工具资市场繁荣发展需源源断推出新金融品种鉴国际先例结合中国实际断推出新金融工具投资银行义容辞责投资银行年累积验智力专长优势完全方面做出贡献
    资市场企业资产重组资运营舞台
    企业作济体进行资产重组进行资营具观动外须具相应外部环境中重：具完善高效资市场道理简单资产重组资营实质种交易活动者说交易程资产重组外种形形资产进行标准化量化变成种商品评估出价值外化价格需求方达成协议完成交易程赖供需求方单方面观意志信息称情况通市场机制完成种机制具体说资市场
    资市场问题程度融资角度提出广义资市场泛指社会资储蓄者手中投资者手中效流动市场机制包括银行体间接融资政府财政直接注资包括企业面市场直接融资
    狭义资市场仅仅指长期资金市场尤指直接融资中期限年债券融资股权融资前资市场问题次迫切提出资市场已成企业改革直接约束条件象前样尤企业进行资产重组资营更离开资市场例减轻企业债务改善企业负债结构需通资市场国企业股份制改组发行股票市需赖股票市场企业间兼收购需助证券市场进行等等显然前培育资市场已单纯金融部门事情更推进企业改革深化整济改革建立社会义市场济体制逾越环节
    资市场运行体企业政府居民开放济中国外部门中企业投资者资需求者居民储蓄者资供者政府投资者储蓄者体外中介机构参中介机构指间接融资商业银行直接融资投资银行传统计划济体制资金计划供存资市场问题银行承担定额外流动资金贷款发放资金划拨记帐单位济体制转轨银行位提高银行作分夸财政资金拨改贷银行成企业资金唯供应商承担企业资金需求企业效益普遍低银行陷入全面债务泥潭银企关系进入进退维谷矛盾境回头银行间接融资功片面夸资市场直接融资功严重忽视目前情况前进道路条：培育资市场发展投资银行通直接融资渠道
    结
    分析出资产重组资运营企业改革深化根途径投资银行发展壮提供难历史性机遇资产重组资运营开展离开资市场效支持赖投资银行媒介推动投资银行企业资产重组资运营服务时促进资市场繁荣发展壮身毋庸置疑中国济转轨历史时期中国济改革程中资产重组资运营资市场培育投资银行发展间构成种相互关联相互牵制相互促进协发展错综复杂联动关系正确认识效利种关系找准切入点开采取切实行措施促进发展进推动整济改革深化具重理意义现实指导作
    房产开发企业融资渠道分析
    华东师范学东方房产学院研究生 龚森
    　　房产业高度资金密集性行业开发房产项目占资金量非常庞助种融资手段开发商寸步难行时房产开发融资方式优劣直接影响着融资成紧密关系开发风险开发效益坏通渠道融资活动满足开发资金需求房产开发企业面迫切需解决问题
    　　融资包括部外部融资两部分：部融资开发企业利企业现资金支持项目计发通种途径扩资金基础尤开发项目预计利润率高银行存款利率时房产开发企业应根力适时投入资金
    　　开发企业资金包括现金速动资产（应收银行票抵押贴现获现金股票债券立售出建成楼宇）期回收种应收款（已定合应收售楼款期出售类物业付款等）意义讲开发商消费者预收购房定金购房款属部融资种
    　　外部融资动性融资债务性融资两种
    　　权性融资指融资者出部分利润条件出资者融资行种方式融入资企业永久资方受限制出资者融资者担风险享利润融资程序较复杂融资成较高
    　　（）发行股票融资
    　　托证券市场通发行股票筹资股份制房产开发企业具重意义仅进行量直接融资企业获永久资提高企业资率降低负债率营风险分散投资者投机者承担目前国资市场够成熟着日益完善市场体系优化市场氛围国家相关法规出台相关政策支持房产开发企业改组成股份制企业新成立房产开发企业时直接组建成股份制企业投资开发房产项目时通发行股票筹措资金佳融资渠道
    　　（二）合作开发融资
    　　1．合资发期贷款提供房产项目开发需贷款时求开发商先定数量资金投入该房产项目果开发商缺乏需资金会寻找合资伙伴然开发商充足资金想全部投入必须开发利润合资伙伴分享种方式减少需投入资金相应减少风险限资金投入项目开发中种融资方法目前房产开发企业采较行果合资方外国某企业通种利外资进行融资渠道种方式通常中方提供土全部部分土权作权益投入房产项目外方提供开发资金双方形成合资关系投入例分享利润
    　　2．前货币合约种非常美国化高率房产融资方式通贷款机构出资开发商出技术成立合资公司形式进行合资参合作资投入者贷款方分期收回投资取利息放种融资方式称 双重身份贷款合作贷款方身合作方贷款利率般较低时作合作方开发商享利益均摊风险采种贷款合作融资方式开发商仅减少相应风险够扩项目规模房产项目贷款价值达较高水
    　　3房产辛迪加国外房产开发商广泛采融资方式群动投资者限合伙形式组成投资房产实体组织理合伙限合伙组成理合伙负责房产营理负限责限合伙享权参营出资额承担限责辛迪加汇聚开发商法获需权益短期资金投资极化物业选择理专门化减少风险资金资源限缺乏投资验开发商获房产投资收益
    　　（三）房产投资信托（REIT）美国已发展成种较成熟房产证券化模式效房产开发商筹集资金房产投资信托基金公司负责外发行受益证（普通股票商业票债券）投资众募集资金资金委托家房产开发公司负责投资标开发理未出售获利润扣般房产理费买卖佣金受益证持分享采股份公司制形式动投资者股东资金吸引房产业中发行受益证通证券公司公开市流通房产限合伙方式更具流动性投资者享必缴纳公司税项享受限责集中理进出转等优惠条件利益吸引房产开发筹集更资金
    　　二债务性融资指融资者付息条件出资者融资行包括企业直接债权确定债权债务关系获取资直接债务融资企业通种房产融资机构融入资间接债务融资两种企业通债务性融资融资永久付息方受债权限制债权参企业利润分配融资程序较简便融资成较低
    　　（）直接债务融资
    　　l．工程承包融资建筑市场竞争激烈情况许济实力承包商争取建设务愿意带资承包建设工程样开发商部分融资困难风险转承包商相建筑承包商贷款开发商开发商合款支付利息利息率高银行存款利率低银行贷款利率更低开发项目投资收益率会双方利开发商采种融资方式时必须承包商济实力进行严格审查筹资方案进行认真分析
    　　2．租赁融资分两种：
    　　（l）出租房产果某开发商拥块土根某租户求开发建设房产签订长期租赁合开发商年定期获租金作抵押申请开发项目全额长期抵押贷款开发商年获租金收入年需偿付抵押贷款息利图开发商权获租赁期间租金收入外租赁期间保留出租物业权租赁期满重新获物业占权视情况营出租转卖外贷款利息税前支付开发商保留物业权物业折旧计入成税前支付开发商获定免税额度承租说营收入足支付租金然愿意做样投资
    　　（2）承租房产指开发商通租赁方式获土权占权开发房产开发商获长期排性租赁权益作抵押银行申请长期抵押贷款通常减轻贷款风险贷款总求土出租方承诺获取土租金时间支付贷款息开发商租赁权益土租金抵押申请长期抵押贷款营收入足覆盖贷款息土租金够实现利润租金财务作营成税前支付开发商获定免税额度
    　　3回租开发商某项物业想保留该物业权便营物业中获收时希出该物业权进行融资减少资金占投资者拥充足资金开发商提供融资服务时希获较高投资收益开发商物业低市场售价价格出售（般会低市场价格75回租融资例高抵押贷款例限）时获资金回收投资者签订长期回租合物业售价低市场水开发商投资者支付租金低市场水投资者回租带高抵押贷款投资回报率物业拥控制权租期结束物业继续出租出售获更观回报开发商言回租融资处少占资金外租金财务作营成应纳税收入中扣开发商获定免税额度回相融资开发商营水提出更高求——预期营收益率必须高回租融资成外回租期满开发商获物业产权
    　　4回买弥补回租融资开发商利素思路十分简单：家贷款机构买某物业然卖开发商物业购买价格般市场价格80说开发商融资例达80种融资方式融资双方吸引力贷款机构说回买贷款利息收入高普通抵押贷款利息收入时权身份参分享物业营收益开发商言仅获高例融资贷款清便物业产权外开发商提取物业折旧计入成获免税额度
    　　5．发行债券融资分政府发行金融界发行房产企业发行三种集聚部分社会闲散资金土开发房产项目投资等发行者必须保证债券期持者偿付息面风险外房产企业说发行企业债券必须符合限制性规定选择发券时机销售形式值深入研究发行房产股票融资样发行房产债券融资效进行国资市场成熟
    　　（二）间接债务融资
    　　l银行贷款包括信贷款房产抵押贷款前者赖开发商业绩业务信历史开发商毋须开发房产作抵押需抵押物抵押担保者求开发商拥房产作抵押包括土开发抵押贷款房屋开发抵押贷款种方式降低信贷风险银行信贷业务中占导位银行贷款额度限般6O贷款期限短般超5年开发商言利
    　　2融资机构贷款目前国参房产金融活动金融机构银行实鉴国外验建立新形式房产金融机构房产保险公司房产抵押公司房产投资基金理公司房产财务公司丰富贷款渠道融资渠道种利弊方式国目前市场条件法效运作鉴应指出房产开发商进行某项目开发建设时通常综合运种筹资手段分阶段通融资渠道利方式低成筹集资金完成项目开发（南方房产）
    银行良资产剥离资产理公司运作
    (李俊杰)
    北京学中国济研究中心 简报第095期
    1999年5月13日北京学中国济研究中心客座教授美国盛信律师事务律师李俊杰博士中心致福轩做题银行良资产剥离资产理公司运作学术报告现摘录
    中国信达资产理公司4月20日北京成立注册资100亿元民币信达务收购理处置建设银行剥离良资产限度保全资产减少损失营目标信达成立提高国银行运作效率防范化解金融风险重步李博士资产剥离程资产理公司运作提出初步法
    信达成立起然国银行业普遍存良资产现象（简称坏帐现象）关国银行坏帐程度界众说纷纭判断根国家公布数字国四家国专业银行约二万亿元坏帐占贷款总额25％中约6％7％法收回国际国银行坏帐判断更悲观坏帐估计值甚高达40％亚洲金融危机表明果国家银行普遍存量坏帐会该国金融系统变脆弱旦受某种外部力量击 果堪设想
    国坏帐现象基判断
    银行坏帐反映国微观济运作体制中基系统弊病处理普遍银行坏帐问题时真正需做处理良资产问题时绝数银行恢复活力转化具现代商业营行银行者银行坏帐造成损失政府力承担政府指令行政干预导致银行坏帐重原政府承担损失合理里真正问题限国家财力处理银行坏帐考虑财力限国家年财政收入应包括预期收入款力中国处理银行坏帐面特殊问题国企业亏损政府指令银行运贷款支撑亏损国企业导致坏帐国银行建立起套现代商业化操作模式防止坏帐重现银行应通输血贷款支撑亏损国企业果银行继续支撑亏损国企业势必影响资信国银行法新国际化市场竞争中立足
    良资产银行剥离出成立资产理公司益做法首先种剥离程迫银行认真清理现资产助银行总结贷款失误原教训进建立起现代财务制度商业运作模式次良资产剥离程帮助银行体制摆脱亏损企业发放输血贷款避免坏帐问题重现银行资产情况旦改善更力济中发挥金融中介作资金导益投资活动国济长期稳定发展少条件
    二剥离良资产程
    通剥离良资产处理银行坏帐具体说分两步骤：清理现资产评估资产质量良资产剥离二通国家注资弥补银行资产剥离暴露出资金足两步骤中第步必须次性彻底完成样银行全新起点银行够建设发展出商业化操作模式避免坏帐问题重现般说通常市场济条件第二步必须资产剥离时完成国居民银行存款外投资增值渠道限果出国家财力限制暂时完全补银行资金足程度严重接受必须金融业外开放民币资帐户兑换前补足资金
    国家注资弥补银行资金缺口手段两种：者良资产市值转然国家银行直接注资弥补资金缺口者首先国家资产理公司注资然资产理公司面值购买良资产资产面值高真实价值种手段间接国家注入资产理公司资金转移银行种方案具体做法资产理公司期票形式银行支付种期票政府担保期票额转资产面值
    外弥补资金足办法银行发放附属债券谓附属债券指种债券债权款清算附属银行存款般债权拥债权种附属关系银行存户般债权观点种债务点类似资金增强银行支付力
    三资产理公司务指导思想运作模式
    次成立信达资产理公司80年代末美国处理储蓄贷款协会问题成立重建信托公司（简称RTC）许类似处美国果储蓄贷款协会破产RTC会接收支付政府担保存款然资产出售RTC做法充斥市场条件迅速出售资产月资产全部售出
    中国情况美国存许RTC运作验国鉴意义应帮助亏损国企业扭亏盈良资产增值作资产理公司务企业扭亏盈务国前没尝试效果众周知果作目引起行导许会造成更损失更切合实际指导思想资产理公司作暂时渡性机构追偿债务等时机市场条件寻找买快处置良资产样做然许会失资产增值减少损失机会政府没力进行商业操作硬试图资产增值失误性更反会进步增加损失时会引起资源闲置市场行扭曲
    庸讳言资产理公司成功基条件钱资产理公司面值银行购买良资产必须国家弥补缺口信达说弥补2000亿良资产造成损失100亿似远远够点国家需足够决心：没资金资产理公司难成功
    资产理公司成功基条件资产理公司需专业估量理处置资产充分发挥作资产理公司必须良理体制吸引利专业方面美国RTC值鉴做法RTC批专业投资公司通承包估量理处置资产RTC设计套标准承包协议规定承包商间权利义务关系根标准承包协议承包商相权力理处置理资产承包商月获取理费补偿日常费资产出售承包商出售收入中定百分处置费RTC利专家方面创新专业投资公司成立合营实体双方合营体注资合营体通举债进步融资然注入资金举债RTC购买良资产该专业公司会负责合营体日常运作资产理处置RTC作干预合营体出售资产收入首先债剩余RTC专业公司间预先设定例分配国资产理公司运作中考虑适尝试形式　
    四资产处置模式　
    资产理公司设计处置良资产模式解决问题防止资产理公司部工作员承包商买勾结舞弊资产低真实价格价格出售国家蒙受损失解决问题RTC进行资产处置时形成套招标基础标准程序RTC种标准程序国资产理公司学方资产真实价值难确定情况套完备程序极重资产理公司良程序效制约工作员承包商防止舞弊行时必须保证程序公正性透明度杜绝操作中意性资产理公司运作需国家花费巨额资金难免众瞩目部廉洁操作透明性规范化承受化解社会压力必条件
    国资产理公司面困难缺乏足够市场RTC进行资产处理时面类似问题RTC方面运种手段（卖方贷款）吸引潜买方面RTC愿意通种种机制买方分担风险国资产理公司出售良资产时考虑尝试采类似办法
    现国常谈处置良资产方法资产证券化RTC确实通资产证券化出售量良资产应该认识国运资产证券化出售良资产难度首先国证券市场容量限难发挥美国证券市场样流动性优势次资产证券化基求够资产风险金额款期限等方面素分组包组中资产方面特征基致作分析定价国银行良资产中量亏损企业贷款债权中许记录全债务产权关系明难衡量风险进行资产分组包证券化定价起RTC处置房屋揭债权困难债权证券化需债务追偿充分服务方面配套法律操作规范债权果法效追账固然债权失价值果追账没成熟规范需债权想方设法竭全力债权旦证券化原债权会道德风险会全力赴追账证券投资者项债权中拥部分追账样证券变文值果没债务追偿方面保证款风险根法定量分析证券化谈起
    （沈琪根李博士文整理）
    资产证券化融资方式较
    双北战略合作研究组 锋 张伟
    资产证券化资产产生预期现金流支撑资市场发行证券进行融资资产风险收益进行分割重组程技术仅定义资产证券化种融资工具似融资方式（股票债券TOT等）相似广义讲股票债券TOT等融资方式确成资产产生预期现金流保证融资方式称证券化实种误解资产证券化融资方式少截然特征
    资产范围问题
    确资产证券化股票债券TOT融资方式基础资产产生现金流支撑问题资产范围区企业发行股票债券进行融资资产者整体信担保换句话说融资提供支撑资产该企业资产特定某部分资产该企业企业资产支撑然资产证券化基础资产截然某企业整体资产支撑中适证券化某部分资产剥离出（注意种剥离现般说企业重组资产剥离）然真实销售家特殊目载体该载体进行证券化证券化资产范围仅限家企业资产许域企业资产组合证券化资产池种基础资产范围区非常重会直接影响资产产生现金流风险收益进影响证券化交易结构架构面会讲破产隔离信增级资产负债表处理等系列重问题
    二破产隔离问题
    破产隔离指基础资产原始破产风险证券化交易隔离开资产证券化交易特技术区融资方式非常重方面股票债券TOT等融资方式中基础资产企业整体资产中剥离出真实出售家具破产隔离功特殊目载体企业资产混起果该企业营效益破产风险直接影响股票债券证持收益甚会血换句话说证持风险收益某企业整体运作风险联系起资产证券化已证券化基础资产真实出售特殊目载体该载体般易破产资产原始出问题风险会传染证券持者资产卖方已出售资产没追索权象卖方证券发行投资者间构筑道坚实防火墙样证券化交易风险资产原始者风险关证券化资产身相关
    三信增级问题
    破产隔离样信增级技术证券化融资方式特谓信增级指通系列增级手段基础资产信级提升终基础资产支撑发行证券风险降低种技术重作体现两方面：投资者购买信级较高证券降低投资风险二融资者够身较底信级获高信级融资渠道仅节省融资成没资格（信级低市公司）进入资市场融资企业获资市场融资渠道股票债券等融资方式该企业项目身信级进行融资企业项目通融资方式进行融资需具备定融资资格烦琐审批程序极降低融资效率限制参融资企业范围信级提升融资风险出资方说高
    四资产负债表处理问题
    资产证券化重作仅限融资资产原始提供种改善资产负债表理效手段通证券化资产真实出售出资产原始部分资产资产负债表移出换回具流动性风险权重现金信级较高证券化产品直接发行证券原始发行证券化产品作负债然股票债券融资方式实际种资产负债表融资方式融资者需考虑负债率等问题果债务融资会企业背沉重债务负担甚会资抵债破产
    资产证券化仅融资方式重区相种成较低效率更高更潜力资市场运作新工具
    资产证券化基交易程
    双北战略合作研究组 张 伟
    　　资产证券化现代金融市场重金融创新简单讲资产证券化资产产生现金流支撑资市场发行证券工具资产收益风险进行分离重组种技术程现金流资产证券化基石文现金流脉络介绍资产证券化基交易程
    　　般资产证券化基交易流程图图示具体说分步骤：
    　　1．建特殊目载体（SPV）
    　　组建SPV目限度降低发行破产风险证券化影响实现证券化资产原始权益（发起）资产间破产隔离SPV家没破产风险实体两方面理解：⑴身易破产性⑵通证券化资产原始权益真实销售实现破产隔离实现身易破产性SPV求：⑴限制目标权力⑵债务限制⑶维护投资者利益独立董事⑷分立性⑸进行重组兼
    　　2．选购证券化资产组成资产池
    　　证券化资产产生现金流基础产生现金流资产证券化般应该选择未现金流量稳定风险较资产类型资产特征产生现金流特征资产选择组合源泉现金流质量建构第道防线
    　　程会涉许法律税收会计处理问题中关键性问题证券化资产原始权益（抵押贷款发放银行）SPV转移般求种转移真实销售问题关键实资产转移形式转移质目证券化资产做原始权益间破产隔离原始权益债权破产时已证券化资产没追索权做点实定需进行真实销售
    3．SPV资产支撑发行证券
    　　前两阶段证券化交易进入核心环节发行资产支撑证券阶段细分步骤：⑴SPV原始权益指定资产池服务商签订资产池汇集服务协议者负责收取资产产生现金流通某帐户扣服务费现金流转移SPVSPV指定受托机构⑵证券结构架构般考虑资产池产生现金流特点投资者偏化税收成进行信增级获较高信评级等问题⑶ SPV邀请信评级机构证券化产品进行评级评级机构证券化环节设计资产支撑证券进行种分析确保环节获信级相称信等级越高表明证券风险越低发行证券筹集资金成越低般部分证券化产品获低投资级信评级获需信级需证券化交易进行信增级包括部信增级外部信增级⑷证券承销商通公募私募方法承销证券化产品发行完毕挂牌市增加证券流动性
    　　4．资产支撑证券偿付
    　　投资者偿付息需资金直接源证券化基础资产产生现金流环节似简单两问题证券化交易说致命证券化基础资产债务早偿（prepayment）行导致风险二提前摊触发事件提前摊般证券投资者偿付程服务商收现金流转移某家受托机构该受托机构投资者偿付利息通常定期支付月季半年次金偿日期序基础资产异
    面证券化交易般程实践中交易程相尤制度框架国家区种会更明显架构具体证券化交易时应存制度框架基础中需特关注问题：SPV设立法律会计税收位SPV营范围问题证券化资产否定真实销售发行证券现法律监体制关系等等中问题面文章中加介绍讨
    谁推动资产证券化发展？
    美国验考察
    刘永强
    　　70年代末期开始资产证券化首先美国迅速成长起成该国资市场种重工具十年证券化欧洲亚洲拉美区获长足发展底什力量推动证券化发展？许通考察资产证券化美国发展历程找答案
    　　初美国金融界引入资产证券化解决住宅融资中资金短缺问题美国传统住宅抵押贷款储蓄机构提供然60年代着市场竞争断加剧储蓄机构营逐渐陷入困境时期住宅抵押贷款需求幅升远远超出储蓄机构放贷力美国传统住房融资体系已法完全适应挑战市场呼唤新融资技术
    　　资产证券化种背景应运生1977年罗门兄弟公司美洲银行合作发行第笔住宅抵押贷款作支撑手证券早现代意义资产证券化交易时存制度（金融监方面）障碍次交易遭彻底失败突破制度障碍促进证券化发展美国三政府代理机构联邦国民抵押贷款协会联邦住房抵押贷款公司政府抵押贷款协会参证券化业务中直接开展住宅抵押贷款证券化交易政府代理机构充交易发起效规避时金融制保证交易利进行说资产证券化产生美国政府代理机构直接参结果
    　　政府参促成早证券化品种住宅抵押贷款证券化出现类证券化谓MBS证券化技术迅速美国资市场推广开基础资产种类限单住宅抵押贷款扩展种资产领域形成天绚丽彩证券化市场表面基础资产种类扩引起证券化品种样化实际种变化背隐藏着资产证券化推动力量变迁事实MBS交易发起政府代理机构种类资产证券化谓ABS政府较少涉足类交易般私部门发起称做私信型（Private Label）交易初MBS发展ABS年ABS交易种类断扩交易规模迅猛增长表明私部门美国资产证券化市场发挥着越越重作取代政府成推动资产证券化断发展断创新力量
    　　资产证券化交易特私信型交易发展离开相关制度环境改善美国相关制度框架方面进行创新1984年国会通加强抵押贷款二级市场法案解决证券化交易投资合法性问题1986年税收改革法案提出种新型税收载体住宅抵押贷款投资载体解决关证券化交易税收问题
    　　制度环境改善予资产证券化广阔发展空间投资银行充分发挥想力创造性发展诸剥离组合技术产生诸档CMO等许崭新证券化产品衍生品更满足投资者偏增强证券化产品吸引力促进美国资产证券化市场进步繁荣发展
    回顾资产证券化美国发展历程发现资产证券化产生发展必须定市场需求前提条件私部门先作出反应制度环境存诸利素情况存强市场需求私部门难（愿意）开展证券化交易时政府扶持帮助直接参证券化发展关重：政府参交易起良示范作利鼓励私部门开展资产证券化私部门参证券化业务积累验证券化外部环境改善操作技术断成熟时私部门会逐渐取代政府证券化领域占位特投资银行家聪明智会淋漓致发挥出推动证券化发展私部门政府政府回私部门发展程程中私部门政府良性互动证券化发展起重作句话强市场需求恰政府支持成熟投资银行推动资产证券化发展
    服务商证券化交易中作
    李诗晗
    服务商（servicer）证券化交易中非常重角色工作直接影响资产池现金流进影响整证券化交易服务商事款收集相关活动服务中介作包括：
    1． 收取款月偿息
    2． 收集款存入受托（trustee）设立特定帐户
    3． 款履行贷款协议情况进行监督
    4． 理相关税务保险事宜
    5．款违约情况实施关补救措施
    实际操作中发起（originator）般会继续担证券化交易服务商发起已较熟悉笔应收款（抵押贷款）情况款建立联系发起理应收款专门技术充足手情况发起然继续承担证券化提供服务义务具体服务工作分配附属机构专长方面业务代理机构完成 然服务商独立发起新实体果新服务商必须笔应收款文件全部容（文件原）转移新服务商便者全面掌握关资料发起应采适方式通知款息偿直接新服务商支付
    着应收款规模数量断增长单服务商结构越越胜庞繁杂理服务工作服务商职进行分工具体情况：
    1．服务商（Master Servicer）：
    负责款相关服务商（面提附属服务商）里收取款月偿现金流定期投资者支付金利息提供垫款理税务保险事宜监附属服务商
    2．附属服务商（SubServicers）：
    服务商附属机构服务商身资产池中应收款附属服务商附属服务商职责应收款进行审查汇报日常理某情况负责实施补救措施取消抵押品赎回权
    3．特服务商（Special Servicer）：
    负责监督处理问题应收款旦违约情况出现贷款理服务服务商转移特服务商特服务商权采取必措施保护证券持利益特服务商作抵押支持证券化中日益重逐渐意识：延迟款发生前服务商定延迟款发生服务商外采取高级属结构证券化言评级机构投资者希特服务商证券持利益致
    应收款偿发生违约事件时根服务协议服务商义务实施行：
    1．垫款
    服务协议求服务商应收款偿发生违约时预先垫付足投资者支付款项服务商垫付款项高金额长垫付期限限制般服务商垫付款项偿资金源事违约应收款进行追偿处理收回现金未违约应收款产生现金流服务商进行偿付
    2．应收款回购
    应收款出售方违约应收款购回违约应收款包括贷款转移程中转移完成发生违约款项
    3．实施应收款补救
    违约应收款回购情况服务商必须代表证券投资者应收款协议法律规定范围应收款实施补救服务协议应该制定十分灵活允许服务商信托权限采取合适特补救措施违约贷款进行处理果违约应收款回购者担保话服务商采取合适方法回购方担保方收取款项
    谈服务商收费问题根服务协议服务商服务费收取笔应收款金利息中扣取果服务商时应收款出售方话服务费收取应收款息超资产池投资者转付现金部分外根服务协议服务商保应收款产生须转付投资者收入款延迟款罚金服务商理保帐户产生利息收入等
    资产证券化机构投资者
    双北战略合作研究组 张伟 沈春晖
    　　发达健全资市场离开机构投资者队伍壮资产证券化作资市场发展高级形态产物更机构投资者资产证券化市场投资者二者存着互动关系：
    　　1． 资产证券化需机构投资者
    　　证券化历史机构投资者参程度证券化成败关系重历史第次真正资产证券化实验失败机构投资者关1977年罗门兄弟公司承销美洲银行发行第笔抵押贷款支撑手证券该证券信级高（AAA级）发行遭失败原时法规限制（蓝天法未手证券做出明确规定该证券仅15州中认定合法）外机构投资者投资范围限制限制许机构投资者投资种新金融产品
    　　机构投资者成资产证券化市场参者资产证券化市场发展客观需首先笔资产证券化交易规模较巨仅投资者实力法承受必须赖机构投资者参次机构投资者作需求体进行私募发行降低证券化产品发行成三保险公司养老基金等机构投资者资金运具明显长期性购买资产证券化产品市场长期稳定证券化产品期限结构合理化新产品断推出等具重作时投资者结构优化带投资行理性化合理化推动资产证券化市场深成熟发展
    　　2． 机构投资者需进入资产证券化市场
    　　机构投资者保险公司类基金商业银行等金融机构机构资金源特点决定资金运商业银行更偏短期投资工具保险公司类基金更偏中长期投资工具资金运特点：投资工具必须收益稳定风险较
    　　资产证券化市场发展正满足机构投资者期限收益风险偏：⑴ 资产证券化基础资产范围广泛住宅抵押贷款商房产抵押贷款汽车消费贷款学生贷款贸易应收款信卡应收款基础设施收费设备租赁费知识产权版税收入保费收入等产生稳定现金流资产资产范围广泛质量较高支撑发行证券种类繁信等级较高⑵资产证券化通系列手段（真实出售）基础资产发起破产风险相隔离通部外部信增级发行证券信级提升达AAA获AA信等级银边债券称⑶通基础资产池产生现金流期限利率风险进行分割重组根投资者偏度身定做出证券化产品方面典型例子CMOIOPO等证券化产品
    　　说资产证券化市场产生发展拓宽机构投资者投资渠道增加交易品种满足机构投资者投资偏赋予机构投资者发展壮机会
    　　3． 机构投资者国资产证券化市场
    　　资产证券化国开展需程资产证券化认识法律制度监水市场发达程度等素关中机构投资者非常重素国资市场投资者结构特点：中投资者众机构投资者数量规模较机构投资者投资范围受诸素限制：根中华民国保险法（1995）规定保险公司资金运限银行存款买卖政府债券金融债券国务院规定资金运形式进行投资国商业银行法（1995）商业银行投资范围作严格限制：商业银行中华民国境事信托投资股票业务投资非动产
    然令欣慰：国资市场投资者结构问题已引起方面重视1999年中国企业高峰会证监会副席陈耀先题中国机构投资者：金融市场进步发展前景旨发言中表明政府发展机构投资者参资市场决心前1997年11月证监会颁布证券投资基金理办法允许证券投资基金投资股票债券保险基金进入资市场限制逐渐松动继1998年保险公司获准进入银行间债券市场1999年国务院批准保险公司购买AA＋级中央企业债券批准保险公司通购买基金间接进入资市场新动发展必国开展资产证券化业务奠定坚实市场基础
    投资者保护：信评级
    双北战略合作课题组 鹿炳辉
    信评级机构证券化程中起着关重作仅帮助发行确定信增级方式规模时起着决定性作关键评级机构投资者设立明确投资者理解接受信标准严格评级程序标准投资者提供佳保护
    　　正评级机构证券化程中起着代作评级机构权威性客观性必须保障目前止享世界声誉评级机构美国四家评级机构标准&普尔（S&P）穆迪（Moody’s）FitchDuff&Phelps信评级已认客观充分信风险衡量标准角度家家国家认评级机构获利评级数通公开发售许通私募进行资产支撑证券市场前景说关重
    　　发行言信评级证券较低利息成吸引更投资者投资者评级机构信分析信心会投资中求较低收入笔节省发行言关重时信评级融资成功否区外关法律金融制机构求证券应获信评级
    　　信评级发行会计员专业士提供种现信息历史记录发行审查资产支撑证券化中发起基础应收款服务商审查基础资产分析基础进行存种种形式信增级时评级必须信增级提供者进行分析
    　　信评级机构声称具独特评级方法实际采方法类似面CLO（银行抵押贷款支撑证券）交易例说明评级机构评级标准程序
    　　首先评级机构基础资产银行抵押贷款信贷质量进行评定评级程中关键部分具体说评级机构考察银行贷款发放标准款信状况贷款理分布贷款组合元化程度等进行审查笔贷款进行综合信评级证券化讲非常困难评级机构开始信评级体系银行部信贷体系联系起第次事CLO交易银行会花费量时间评级机构建立种关联考察笔贷款相花费时间少
    　　次评级机构相关参交易结构进行考察服务商受托证券化程中缺角色信品质接受考察外交易信增级方式流动性额度触发事件设计等等结构设计问题接受审查
    　　评级机构述审查结果输入模型满足预期损失水考察发生坏情形损失水称压力测试坏情形测试数评级机构三十年代萧条作坏情形
    　　外评级机构法律问题满意答复法律问题包括真实销售破产隔离完备性等重法律问题证券化全程进行详细审查评级机构会公布评级结果终信等级
    需注意问题评级机构作帮助投资者做出投资决策赋予信等级明确告诉某种工具合规定期限偿金利息性评级机构市场风险作出评判市场风险信风险例AAA债券明确告诉金利息时偿付性100市场利率升时该债券价格降20非评级机构责利率风险非信风险评级机构会某投资者某项投资否合适发表见解投资者具风险偏喜欢投资信评级较低证券风险偏者想较高收益外信评级表明某种证券市场价格否合适获AAA评级证券140价出售项怕投资获BB评级证券60价出售项极投资投资者必须认识信评级非常精确非常受限制总信评级表明合期限偿性法评级机构服务证券发行支付会产生伤害投资者权益矛盾角度讲投资者认评级机构成功关键
    信提升途径：信增级
    双北战略合作课题组 鹿炳辉
    　　资产支撑证券市场程度信等级AAA市场换句话说资产支撑证券少会家（常两家时三家）权威信评级机构（穆迪S&PFitchD&P）高信评级资产支撑证券会AAABBB甚时非投资级未接受评级情况发行应收款组合够支撑高等级固定收益证券信增级通常必需
    　　直观讲信增级会增加金融资产组合市场价值成资产证券化点金术关键毫例外非政府信资产证券化包括某种形式信增级信增级者包含第三方提供信担保者利基础资产产生部分现金流实现担保数交易利部外部信增级相结合方式选择种增级工具取决融资成约束化增级成
    　　资产支撑证券化中第三方提供信增级工具包括专业保险公司提供保险企业担保信证现金抵押帐户
    　　外部信增级中简单形式专业保险公司提供保险（Monoline Insurance）类保险公司必须笔投保交易保留定资保护投资者保险AAAAaa信等级资产支撑证券说专业保险公司担保投资者时利息终偿金专业保险公司投资级信等级BBBBbb交易提供保险
    　　专业保险相似企业担保企业保证具完全追索权债券持免受损失企业担保针整交易针交易中某档级许交易中发行某较低信等级档级提供担保专业保险企业担保投资级交易提供
    　　信证（LOC）金融机构发行保险单LOC保护损失发生时金融机构必须弥补某指定金额
    　　现金抵押帐户（CCA）信卡应收款中非常普通信增级形式CCA发行信托机构提供投资某短期合格投资贷款贷款金额通交易中获额外利差偿CCA担保档级损失帐户中收入弥补
    　　数外部信增级工具缺点容易受信增级提供者信等级降风险影响前三种增级方式受信增级提供者身信等级限制达身信等级高信评级证券信评级直接受信增级提供者信品质影响CCA证券提供担保现金帐户证券信评级受担保影响
    　　部信增级避免该类风险信增级基础资产中产生部分现金流提供部信增级方式建立次级档超额抵押利差帐户
    　　优先次级结构常部信增级手段简单说优先次级结构资产支撑证券分信品质档级档级偿序例偿损失先分配次级档序偿出现高档级支持档常称夹层档种结构建立优先档额外支持称超级优先次级结构
    　　超额抵押种常信增级形式超额抵押信增级结构利额外利差支付债券金额外利差支付费债券息票成金额种支付结构称涡轮结构加速债券金偿损失建立超额抵押缓
    　　超额抵押作信增级种代方法利差帐户超额抵押结构相似通交易中额外利差利差帐户金额会升评级机构确定预先决定水超额抵押结构额外利差现金形式帐户中积累起某短期合格投资形式进行投资
    实践中数发行部外部信增级手段结合实现信增级例超额抵押利差帐户现金流获投资级信评级然利专业保险公司提供保险获AAA信评级
    破产防火墙：真实销售
    双北战略合作研究组 宋芳秀
    资产证券化根投资者投资偏证券化资产收益风险重新组合分配程资产收益风险问题质现金流问题资产支撑证券受广投资者青睐重原证券化结构保证基础资产够产生预期现金流保证投资者够时支付
    　　证券化结构保证现金流充足性安全性呢？ SPV堪称堵破产防火墙投资者事破产风险效隔离开确保证券化目标实现面次介绍SPV隔离身发起服务商原始债务破产风险
    1． SPV 身破产风险隔离
    　　SPV作发起投资者间中介资产证券化交易结构中心资产证券化结构设计中典型妙笔SPV质特征——破产隔离予交易安全性极保障破产隔离简言指实体般会遭受愿非愿破产SPV采取种组织形式满足六方面求关评级机构认破产隔离：（1）SPV目标力限制（2）债务限制（3）独立董事（4）会合重组（5）独立契约(6)资产担保权益
    2．发起破产风险隔离：真实销售
    　　证券化发起通常原始权益证券化结构应该保证发起破产会SPV正常运营产生影响做点证券化资产发起SPV转移般应真实销售担保融资
    　　果资产发起SPV间转移担保融资资产保留发起资产负债表发起破产时抵押支撑证券持受担保债权身份参加破产清算投资者够获款项会受发起破产风险影响反果资产转移真实销售发起实现资产表外处理发起破产时基础资产作破产财产真实销售基础资产发起破产风险相隔离
    　　界定交易真实销售担保融资国法律侧重点美国英国相反界定标准重实质轻形式般情况美国法庭确定交易否真实销售时需根：（1）事意图（2）损失风险转移程度追索权（3）转移发生卖方转移资产控制程度（4）会计税收处理（5）第三方事通知 五方面素判断交易否真实销售
    3．服务商破产风险隔离
    　　果基础资产产生收入保留服务商帐户中服务商提交破产申请时资产产生收入会滞留服务商帐户中样延迟资产支撑证券偿付外果资产收入服务商资金混合资产收入证券时偿付
    　　避免述情况发生SPV服务商签订服务协议中通常规定服务商收入收集定时间保留混存收入段时间结束前资产收入必须存入合规存款帐户中服务协议规定债务直接锁定帐户进行支付锁定帐户中款项天会存入合规存款帐户中非服务商具证券化交易求信等级否锁定帐户款项样证券化结构保证服务商（属服务商）清偿力足甚破产会减少延迟证券投资者时偿付
    4．原始债务破产风险隔离
    　　果原始债务力偿债务资产支撑证券持够时支付呢？证券化结构通构建资产池保证证券偿付受债务清偿力影响资产池中包括干债务债务SPV根基础资产历史违约数通构建种样模型推算资产池中资产违约率然SPV根违约率确定资产支撑证券收益率证券化结构身没排债务破产情况少数债务破产会影响证券偿付
    制度磨合：资产证券化中法律问题
    双北战略合作研究组 沈春晖
    诞生世纪70年代资产证券化项重金融创新外部环境压力趋利动机催生样新金融工具中制度作巨
    法律制度体制度框架资产证券化产生发展起着重作样说：⑴资产证券化环节涉参者权利义务问题通契约维系契约身具法律约束力需法律确认⑵资产证券化涉原始权益（发起）原始债务信托机构服务商等方体特需特殊目机构（SPV）作交易结构中心体设立活动退出涉法律规范⑶资产证券化真实销售破产隔离等求需法律标准予保障说离开法律规范保障资产证券化寸步难行
    方面济力量法律制度变迁真正缔造者般说现法律制度会金融创新定阻碍法律会承认已改变济现实合法化进推动济力量发展美国住宅抵押贷款证券化（MBS）发展例资产证券化作种金融创新旧制度桎梏诞生成长相关法律制度历限制——许——促进程
    美国银行法 Q条例规定金融机构存款利率限限制资金源阻碍银行通浮动利率抵押贷款方式转移风险利抵押贷款级市场发展1980年美国国会通放松制货币法废止Q条例 更重国会1984年通加强二级抵押贷款市场法案(SMMEA)该法案确保已评级抵押贷款支撑证券投资者说成合法投资象提供法律支持紧接着美国SEC意抵押贷款支撑证券均通暂搁登记方式承销规实行简化SEC审查程序降低抵押支撑证券发行成1986年国会通税收改革法案增加房产抵押投资渠道（REMIC）条款该条款房产抵押支撑贷款证券提供合理税收结构体系规定相应会计税收法律条件清前严重影响交易税收障碍1997年美国财务会计标准委员会（FASB）FAS125规代FAS77规重新确定真实出售会计标准进步放宽真实出售认定进步鼓励资产证券化发展法律税收会计等问题彻底解决予美国MBS市场广阔发展空间许新型组合技术充分发展该市场成仅次国债市场第二债券市场
    见MBS出现乍始没法律制度支持着飞速发展法律作出调整法律调整进步规范促进MBS市场资产证券化市场成长充分证明资产证券化金融创新进程济动力法律制度互动磨合中实现
    具体说资产证券化法律问题包括方面：
    ⑴ SPV法律问题SPV作发起投资者间中介证券化交易结构中心种法律允许形式设立SPV需考虑破产隔离SPV质求予交易安全极保障实现破产隔离方面限制SPV业务范围SPV身引起破产风险相隔离方面SPV完全独立发起SPV发起相关破产风险相隔离受发起破产否影响法律设置严格标准
    ⑵ 抵押贷款级市场法律问题涉资产原始权益原始债务间契约法律关系该契约支撑证券化现金流根需合法效应标准化满足构建资产池需
    ⑶ 资产转移法律问题证券化资产发起转移SPV手中英美法陆法债权转直接体现契约样转移否征债务意否通知债务问题国法律规定规定会影响证券化成甚济行性资产转移需符合会计准关真实销售（True Sale）标准样发起破产时资产池中资产会列入破产财产清算
    ⑷ 信增级法律问题信增级包括部增级外部增级两类具体包括超额担保资产储备直接追索第三方担保保险公司保险等种方式涉合法担保法保险法等法律附属贷款协议担保函保证协议抵押协议信证保险单等法律文件
    ⑸ 证券化产品发行交易中法律问题包括：发行前证券法规证券化产品调整审核发行资市场流通法律证券交易场交易规参加市场交易体规定法范决定着证券化产品交易成需求状况
    面分析见资产证券化全程涵盖济法律领域：合法公司法形式企业法破产法信托法银行法担保法证券法房产法会计法税法…… 说资产证券化法律问题构成项法律系统工程开展资产证券化业务需合适法律制度框架熟悉领域法律
    银行担保贷款支撑债券（CLO）
    双北战略合作研究组 刘仕洪
    银行担保支撑债券（collateralized loan obligation CLO）项进行银行资产负债理新资产证券化工具指银行发放贷款组成资产池基础资产支撑发行债券助银行应面越越挑战利润降金融制压力流动性求等国外短短年实践已展示出独特优势受越越银行青睐成发展快证券化工具国银行体系面种困境工具引进许会国银行困境突破助益
    1． CLO运作
    　 CLO交易基程般包括四程序：
    ①发起银行选定贷款组合转移家具破产隔离特点特殊目机构（SPV）成立专门收集银行意图转掉贷款机构然该机构收集贷款组合转销售SPV
    ②SPV购买贷款组合支撑发行档级资产支撑证券中包括档档信评级债券档档未信评级债券（通常作权益资处理）部分剩余权益资通常CLO中档级证券利息预期加权均期限信评级满足类型投资者需
    ③发行担保贷款支撑债券时SPV利发行收入贷款发起银行购入贷款资产组合
    ④SPV通常会指定贷款发起银行属机构担贷款组合理代表SPV贷款进行服务理
    2． CLO银行益处
    ①银行面资约束情况CLO便利获表外遇减缓银行资制压力通CLO证券化程发起银行实际成款企业证券投资者间中介机构获收益银行中履行服务活动应费收入表现贷款利息证券利息间利差部分非投入身资产获利润样CLO程中银行动身资产会反映资产负债表会受银行资理方面约束
    ②银行面贷款利润缩减情况CLO增加银行ROE增加ROE种方法增加收入果银行通增加公司贷款量增加净收入资制限制增加资ROE升反降银行通公司贷款加证券化提高ROE增加股票持者收入资产转移总资降低时转移资产利息收益转换成佣费收入收益没相应减少
    ③CLO银行提供量低成融资增强银行工商业信贷力通CLO证券化程银行量滞留帐面流动性较差信贷资产转换成具具充分流动性现金强化银行资产流动性银行效时捕捉更效益信贷机会
    ④CLO作资产负债表理工具信风险工具CLO增加资产负债表资产方负债方两方灵活性成种效资产负债表理工具CLO增强银行财务灵活性环境应力CLO解决银行面断增加股票持者增值求资盈利性压力中担着日益重作
    ⑤证券化发起（融资机构）具特定信质量利差流动性特点资产资产负债表转移出外样资产负债表结构融资机构信风险转移出时维持住款者已良关系非中介化成金融潮流现银行公司客户然期银行提供包含贷款全方位金融服务银行说老客户完全通资市场进行直接融资努力维持住关系银行佳选择完全失掉
    　　理讲CLO银行资产负债理述益处银行会采种金融创新工具问题方面般说银行营确遇诸流动性资充足率等问题时银行角度银行会动力采种工具CLO资产证券化工具运国时候必须国实际情况加分析
    非住宅抵押贷款资产证券化
    双北战略合作研究组 张伟
    资产证券化基础资产分两类：住宅抵押贷款证券化（MBS）非住宅抵押贷款资产证券化（ABS）广义ABS包括两类通常说ABS指MBS外资产证券化资产证券化发展历史资产证券化MBS技术资产推广运正资产证券化交易架构实际MBS差基础资产身现金流特征存着需特加阐述方面
    住宅抵押贷款种资产证券化外资产证券化资产分类：⑴贷款类资产商房产抵押贷款汽车消费贷款学生贷款⑵应收款类资产信卡应收款贸易应收款租赁费⑶基础设施收费类资产水电气厂收费路桥收费⑷资产知识产权版税收入方面典案例1998年初摇滚歌星卫·波威创作300首歌曲出版权录音权收入进行证券化证券化技术资产广泛应仅推动证券化市场发展证券化技术成熟更企业中获益限篇幅文算种证券化产品进行介绍想交易结构架构方面分析应收款类资产证券化MBS
    住宅抵押贷款种基础资产特点期限较长通常10～15年间现金流偿付般某偿付计划表进行果款提前款会MBS投资者带早偿风险然应收款类资产说期限般较短没款计划表般存早偿风险问题架构类资产证券化交易时满足投资者融资方投融资期限需通常整交易程设计三阶段
    1． 循环期
    　　应收款期限通常较短应收款卖方希获期限较长资金融通证券化资产池应该保持定规模阶段应收款支撑证券投资者时支付利息摊金应该偿投资者金卖方购买新应收款果时没新应收款供购买金购买应收款卖方应收款组合拥部分参权益新应收款足情况时卖方拥应收款参权益已低低标准危险信号提前摊触发循环期长短事先确定2年11年等期间投资者获利息阶段称禁止金摊期
    2． 金摊期
    循环期结束进入金摊期阶段应收款资产池中产生现金流购买新应收款开始证券投资者摊金果收取现金流超次投资者摊金额超额部分循环期样购买新应收款投资者说会循环期样月获利息循环期进入金摊期投资者般会觉察月获利息什变化
    3． 提前摊期
    交易中设计许警报——提前摊事件旦事件触发证券化交易会直接进入提前摊期时处循环期金摊期设计警报目保护投资者免受应收款资产池价值跌风险设计提前摊触发事件非常关键问题通常应收款资产池价值降卖方参权益低规定低标准服务商未合规定处理应收款产生现金流等事件会构成提前摊事件旦提前摊事件触发法改观时投资者金开始快速偿收现金流偿投资者加快投资者偿金速度原应分配卖方参权益部分现金流投资者偿
    通应收款证券化交易结构介绍知基础资产现金流特征具体架构某种资产证券化交易时应该基础资产特征融资方投资者需等角度进行必创新证券化技术资产推广发展重原
    住宅抵押贷款证券化类型Ⅰ：手结构
    双北战略合作研究组 张 伟
    分类标准资产证券化划分类型常分类方法两层次进行分类首先根产生现金流证券化资产类型资产证券化分住宅抵押贷款支撑证券（MBS）资产支撑证券（ABS）二者区前者住宅抵押贷款抵押资产者住宅抵押贷款外资产抵押资产信卡应收款证券化汽车贷款证券化设备租赁费证券化等然根现金流处理方式MBS分手结构证券（passthrough）抵押担保支撑债券（CMO）息剥离证券（strips）CMO息剥离证券总结转付结构证券（paythrough）手结构证券基资产产生现金流进行特处理扣关手费剩余现金流直接手证券投资者转付结构证券根投资者偏证券化资产产生现金流进行重新安排里介绍MBS中手结构篇文章中介绍转付结构
    1．定义
    住宅抵押贷款支撑手证券住宅抵押贷款资产池支撑发行证券抵押手证券发行抵押贷款汇集成发行证券提供担保资产池然抵押贷款资产池支撑发行手证券
    2．结构设计
    抵押手证券基特征基础资产池产生现金流扣关费手证券投资者手重问题手方式投资者说意味着收益风险具体言抵押手证券少设计三种：
    ⑴ 直接手证券特点：旦收款偿付息立直接手证券投资者种偿付结构概念抵押贷款参协议相似
    ⑵ 局部修正型手证券特点：否收款偿付息种证券投资者获定息偿付发行会作出时偿付息部分保证保证偿付额定限制例美国FHLMCFNMA发行参证提供时支付利息终偿金保证保证金时摊
    ⑶ 完全修正型手证券特点：否收款偿金利息保证计划投资者偿付金利息特点种抵押手证券市场竞争中具明显优势成抵押手证券中成功种类型实际美国GNMAFNMA发行抵押手证券完全修正型手证券保证抵押贷款组合没现金收入情况投资者时全额偿付息
    3．手结构证券特点
    抵押贷款组合产生现金流（款计划支付月利息计划摊金早偿金组成）直接手种证券投资者手结构证券获现金流特征完全取决抵押贷款组合产生现金流特征种证券投资者购买抵押贷款资产池未分割受益权益证券持者例获资产池产生现金流减相关费支出（服务费担保费手费等）余额旦抵押（款）贷款进行偿付该现金流手证券持者住宅抵押手证券质种权益型证券种证券投资者例获资产池产生现金流承担相关风险
    4．手结构足
    手结构足表现：方面基础资产产生现金流没重新安排基础资产波动变化原封动手投资者中间没减震措施谓风险转移风险例细化投资者身已方面投资者面基础资产风险收益相缺乏收益风险组合证券化产品妨碍具偏投资者证券化产品投资修正型手结构证券文介绍转付结构证券产生
    住宅抵押贷款证券化类型Ⅱ：转付结构
    双北战略合作研究组 张 伟
    　　转付结构证券住宅抵押贷款证券化类身构成某种具体证券化产品实际转付结构证券某类证券化产品现金流偿付特征进行概括种转付结构特点：偿付证券息资金源重新安排住宅抵押贷款组合产生现金流手结构证券区前者根投资者风险收益期限等偏抵押贷款组合产生现金流进行重新安排分配金利息偿付机制发生变化目前广泛转付结构证券抵押担保支撑债券（CMO）仅付金债券（PO）仅付息债券（IO）
    1．抵押担保支撑债券
    CMO特点债券采分档（tranching）技术谓分档指根投资者期限风险收益偏CMO设计成档级债券档债券特征相够满足投资者偏
    般CMO基操作程：
    ⑴ 抵押贷款组合基础发行档债券A档B档C档等甚发行应计利息Z档债券
    ⑵ 利息支付序：前面档债券发行日开始载票面利率支付利息Z档债券种应计利息累积债券Z债券前面档债券利息支付前实际获利息支付应该支付利息转成金额
    ⑶ 金偿序：抵押贷款组合产生现金流首先偿A档债券金A档债券清偿完毕偿B档债券金类推直前面档债券金偿完毕余现金流偿Z档债券金
    CMO种分档技术较克服手结构证券足期限风险收益偏投资者投资档债券中蕴含思想证券化资产产生现金流投资者偏进行重新安排分配着思路转付结构证券极发展诞生PO债券IO债券样息剥离债券
    2． 仅付金债券仅付利息债券
    果说CMO定程度抵押贷款组合产生现金流进行分割重组话仅付利息债券仅付金债券现金流进行更彻底剥离构成抵押贷款组合现金流金利息分剥离出投资者偿付PO债券投资者获资金源抵押贷款组合产生金形式现金流IO债券投资者获资金源抵押贷款组合产生利息形式现金流
    PO债券般低面值价格出售投资者收益取决两点：债券面值出售价格间差价抵押贷款金偿速度差价越收益越高金偿速度越快收益越高例总面值100亿元PO债券70亿元价格出售抵押贷款组合期限20年果期间市场利率降会导致款提前贷款金（15年）投资者提前（5年）获30亿元收益
    IO债券PO债券没面值IO债券投资者说风险源抵押贷款早偿市场利率降早偿会未偿金数额减少相应利率收益会减少市场利率低息票利率时早偿速度会加快IO债券价格降反IO债券价格会升
    见利率降早偿时PO债券IO债券风险收益正相反两种债券广泛运套期交易中满足投资者风险收益预期偏
    忽视投资者风险收益期限证券产品偏满足投资者偏中心现金流进行处理现金流进行复杂精细重新安排分配住宅抵押贷款支撑证券化（MBS）简单手结构证券复杂种类繁转付结构证券种市场需求中心断创新正资产证券化断推陈出新力量
    离岸资产证券化探析
    北京学济学院 锋
    容提：作证券化中项重业务离岸资产证券化20世纪90年代发展尤迅猛离岸资产证券化概念说许陌生珠海市中远公司已离岸资产证券化方面成功尝试种尝试开启条开展证券化新思路文国开展离岸资产证券化原进行分析认开展离岸资产证券化实践中鉴吸收国外资产证券化先进验推动国证券化市场发展时利离岸资产证券化独特融资方式国外筹集资金促进国济发展文章国开展离岸资产证券化难点进行分析提出相应政策建议
    关键词：离岸资产证券化 特殊目载体（SPV） 资产支撑证券（ABS）
    　　作投资银行金融创新意作资产证券化具独特魅力20世纪70年代获巨发展交易额迅速飙升交易品种日益丰富伴着会计﹑税收﹑法律等制度基础建立完善美国等西方国家资产证券化已步入规范发展轨道
    　　年资产证券化热潮辐射国开展资产证券化业务探讨方兴未艾难出家关注焦点集中国开展资产证券化忽视证券化重形式——离岸资产证券化离岸资产证券化20世纪90年代发展较迅速引起国广泛关注什离岸资产证券化呢？发展离岸资产证券化国济发展益处呢？文尝试问题进行探讨
    　　﹑离岸资产证券化概念特点
    　　离岸资产证券化资产证券化种特殊形式指利海外特殊目载体（SPV）国际资市场发行资产支撑证券（ABS）抵押支撑证券（MBS）筹集资金种运作方式具特点：
    　　1﹑离岸资产证券化业务流程中部分海外（国外）完成关键环节信评级﹑信增级﹑发行证券等利国外机构完成
    　　2﹑处国外机构充离岸资产证券化特殊目载体机构国完成离岸资产证券化国外专门设立国外已存机构果特殊目载体设开曼群岛等离岸金融中心起良避税作
    　　3﹑离岸资产证券化国际资市场筹集资金种吸引外资新方式开展离岸资产证券化利国济发展
    二十世纪九十年代开展离岸资产证券化国际资市场筹集资金已成许新兴市场济国家流行做法甚美国﹑法国等西方发达国家非常重视离岸资产证券化业务例美国证券交易委员会美国证券法适国际交易特涵盖国际证券化1990年5月2日采S条例放松国际交易制离岸资产证券化业务兴起成国际资市场道亮丽风景线
    　　二﹑国离岸资产证券化实践启示
    　　离岸资产证券化概念说许陌生已离岸资产证券化成功尝试1996年8月广东省珠海市民政府交通工具注册费高速公路路费支撑美国成功发行两批2亿美元债券该债券著名投资银行——摩根斯坦利承销分获Baa3Bal评级3倍超额认购发行利率高出期美国国库券利率250基点475基点国第次国际资市场开展证券化融资1997年中国远洋运输总公司北美航运收入支撑私募形式美国发行3亿美元浮息票
    　　珠海市中远公司发行资产支撑证券美国投资银行承销国外发行国资市场没什关联视离岸资产证券化业务两次资产支撑证券成功发行开启国离岸资产证券化业务先河时两次成功尝试表明目前开展离岸资产证券化已具备良国际环境国优质资产支撑开展离岸资产证券化国际资市场欢迎充分利国际资市场贯方针然国企业香港﹑纽约发行股票融资样利离岸资产证券化吸引外资推动国济发展说开启条新思路
    　　三﹑离岸资产证券化：国项亟开展业务
    　　国什需力发展离岸资产证券化呢？重点原目前国尚具备规模推广资产证券化条件情况通开展离岸资产证券化业务鉴吸收国外先进验进推动国资产证券化市场培育完善失种合理选择表现方面：
    　　1﹑国济立法工作进展快资产证券化项全新融资方式国现法律法规未涉项业务例新颁布实施证券法未提资产支撑证券没纳入辖范围制订规范资产证券化业务专门法规务急法律法规制订轻易举事情国未规模推广资产证券化缺乏资产证券化方面实践验显然立法时机未成熟法规健全情况开展资产证券化面确定性风险较疑会增加证券化业务成功难度离岸资产证券化部分业务流程国外完成适资产支撑证券发行国法律规避国法制健全引致确定性风险保证资产证券化利完成
    　　2﹑新金融创新产品否取成功关键市场需求资市场需求方分两类类投资者类机构投资者国外验资产证券化市场发展离开机构投资者参机构投资者参程度资产证券化成败意义攸关目前美国等国资产证券化市场重特征保险公司﹑养老基金﹑储贷协会﹑基金等机构投资者日益成市场体仅市场投资者结构日趋合理降低证券化产品发行成推动资产证券化市场深方发展国政府已开始力培育机构投资者国资市场起步较晚机构投资者规模国保险公司资金雄厚资金运限银行存款﹑买卖政府债券﹑金融债券﹑间接投资股市国务院规定资金运形式进行范围外投资国情况国际资市场稳定投资者群体尤量资金雄厚机构投资者国际资市场发行资产支撑证券筹集资金较国更易取成功
    　　3﹑众周知国资市场尚处整合发展阶段身制度基础进步完善方面国开展资产证券化面述现实障碍：①目前国信制度够健全没良信基础金融安全句空话基础资产证券化成种新型圈钱工具完善国信制度发展资产证券化前提条件②资产证券化业务流程中信评级机构﹑担保机构﹑律师事务会计师事务等中介机构作非常重国机构需进步规范发展③创造性解决设立特殊目载体﹑进行信增级﹑实现风险隔离等资产证券化流程中关键环节面重课题述现实障碍必须逐渐清较稳妥做法国先开展资产证券化业务试点逐步进行配套设施建设扎扎实实培育资产证券化市场特拓展MBS试验需重塑资产池做起渐进程蹴开展离岸资产证券化国外特殊目载体进行合作学鉴国外资产证券化先进验推进国资产证券化发展益通离岸资产证券化充分利资产证券化种种优点限度降低风险国资产证券化起步阶段种方式少走弯路失种明智举
    　　4﹑国改革开放利种方式引进外资促进国济发展开展离岸资产证券化引进外资种新方式种引进外资方式付息周期较长成般低国际商业银行贷款成发行资产支撑证券基础设施收费﹑贸易应收款﹑项目资产收益﹑抵押支撑贷款等预期现金流收入作支撑付息较保证通离岸资产证券化种独特方式国外筹集资金国济发展益
    　　四﹑开展离岸资产证券化难点分析
    　　国开展离岸资产证券化面着难点表现：
    　　1﹑目前国资项目尚未放开实行种购﹑存﹑售汇权相分离外汇理体制国外汇理条例规定符合定条件企业保留常项目外汇交易额15 外律进行结销汇需外汇时进行购汇国家外汇理局关〈结汇﹑售汇付汇理规定〉中关问题解释说明中规定境机构境外出售房产资产收入属资项目外汇收入该收入必须通外汇专户进行专项留存意结销汇规定离岸资产证券化发展带诸便进行离岸资产证券化必须基础设施资产未收入出售国外特殊目载体实现破产隔离获较高信等级种出售般真实销售果资项目规定进行严格外汇控制势必离岸资产证券化业务难开展珠海市中远公司离岸资产证券化实践中国政府采取扶持措施仅仅筹集款项视国外进行债券融资批准民币兑换美元付息保证证券化业务利开展推动国离岸资产证券化发展吸引外资刺激济发展国政府应继续采取扶持措施放松外汇制予全方位资金调度权时加强监严禁逃汇行离岸资产证券化够稳定健康发展
    　　2﹑开展离岸资产证券化面问题债务境外SPV支付利息时否需缴纳预提税美国等西方国家非居民税法辖获利息收入征收预提税税率通常贷款利息10—30 般款代扣代缴显然利息预提税针融资关系征收税项国目前没预提税具体规定税形式出现国外商投资企业税法规定外国企业中国境未设立机构﹑场取源中国境利润﹑利息﹑租金﹑特许权费者设立机构﹑场述机构﹑场没实际联系应缴纳20 税进行离岸资产证券化国债务期国外特殊目载体付息果国该利息征收预提税性质税会增加离岸资产证券化成加开展离岸资产证券化难度况项税收国债务代扣代缴根结底负担建议国政府予离岸资产证券化税收优惠遇设立预提税征收预提税性质税支持离岸资产证券化发展
    3﹑离岸资产证券化基础资产选择必须非常慎重银行良贷款缺乏稳定现金流收入信级低市场需求难预测基础资产发行证券操作难度某形式贷款汽车贷款﹑教育助学贷款等发展前景非常广阔目前规模偏没完备信记录难组建资产池开展离岸资产证券化笔者认目前国适合离岸资产证券化基础资产部分企业稳定应收款型项目资产贸易进出口公司﹑进出口营权型生产企业出口应收帐款电站﹑石油天然气公司﹑水公司稳定收入现金流机场﹑公路收费运输费应收帐款等资产统计资料较完备收益稳定信级较高资产具定规模较易剥离适合进行离岸资产证券化资产突破口力开拓离岸资产证券化发展空间
    RTC资产证券化
    双北战略合作研究组 刘永强
    讨资产证券化特商房产抵押贷款证券化（Commercial Mortgage Backed Securitization）时提美国解决储蓄协会危机时设立清算信托公司（RTC）关80年代美国储贷协会危机美国金融局解决场危机出台整套框架办法国已文专门做介绍里赘述文介绍RTC处理资产种方式特中证券化方式
    　　根美国国会通相关法案RTC务接破产储贷协会低成理掉资产负债事实表明RTC非常出色完成命：短短年间RTC年处理帐面价值约3990亿美元资产回收3580亿美元回收率市达90％超初预计RTC获广泛赞扬成解决金融机构良资产典范RTC迅速高效处理掉规模庞资产程度益RTC整套效资产处理方式
    　　首先整体机构出售RTC破产储贷协会全部资产负债做价次性出售买方种机构出售方式效率高适性较低找买破产储贷协会毕竟少数RTC处理资产导思路机构出售转资产出售量证券种方式出售出贷款通整笔贷款出售形式处理掉外RTC谓宗出售方式质量住宅抵押贷款商房产抵押贷款搭配起出售投资者述种方式资产买家般投资产银行想资产（房产）取控制权投资者
    　　证券化成功引入资产清算中RTC高明处九十年初美国房产市场陷萧条规模出售房产抵押贷款特非标准化商房产抵押贷款带困难形成鲜明抵押支撑证券市场非常活跃年新增发行额达千亿美元RTC决定启证券化加快资产处理进程RTC成立专门实体取金融监局支持国会甚专门问题通1933年证券法特殊修正案利开展证券化业务RTC先前资产出售程序进行改革更标准化时RTC聘请富证券化运作验私机构充证券交易商财务咨询顾问受托服务商等关键角色
    　　1991年月RTC发起第笔总额5000万美元证券化交易开端两年时间里RTC常性发起证券化交易月均交易额高达19亿美元通交易RTC提高资产回收率回收34亿美元种回收差额户住宅抵押贷款商房产抵押贷款证券化根RTC验通整笔贷款出售方式回收类资产帐面价值738实施证券化回收率升924％——证券化优越性里充分体现出
    　　传统证券化相RTC商房产抵押贷款证券化交易身特点：类证券化交易基础资产规模巨性质复杂相应职调查工作异常繁重交易架构方面样化信托结构采取强力信增级措施实施特殊服务理RTC通证券化交易发行证券投资收益高次证券交易活跃通独具特色证券化实践RTC推动原极发达商房产抵押贷款证券化发展：RTC仅该类证券化培育庞投资者群私机构开展类交易积累方方面面验RTC私机构发起商房产抵押贷款证券化交易数量激增程度功RTC证券化实践
    谈RTC免联想国刚成立四资产理公司会然然希中国资产理公司RTC样包括证券化种手段效处理良资产然问题存着广泛探索空间时应认识中美间处理良资产方面存差异年RTC面种利条件（发达资市场丰富证券化验等）天中国资产理公司法具备意味着四资产理公司启证券化解决良资产问题付出更艰巨努力走条更具创造性道路
    资产证券化案例分析——讨稿
    北京学济学院　廖乙凝　刘剑枫　映辉
    　　资产证券化定义
    　　广泛意义讲证券化战世界金融领域里趋势指融资方面更效公开资市场取代效率低成高金融中介谓直接融资逐渐取代传统间接融资
    　　狭义讲资产证券化般指世纪70年代产生美国项重金融创新金融领域诸专家出金融创新定义：
    　　定义：James ARosenthalJuan MOcampo信贷证券化书中资产证券化定义：精心构造程程贷款应收帐包装证券（广知资产支撑证券）形式出售年资市场广泛证券化－－越越融资通证券机构实现－－发展趋势组成部分
    　　定义二：Christine APavel证券化（1989）书中出资产证券化理解：整笔贷款出售部分参追溯1880年前证券化资产出售中新出现种创新形式指贷款组合重新包成证券出售投资者整笔贷款出售部分参相似证券化提供种新融资源资产贷款发起资产负债表中剔整笔贷款出售部分参证券化常难直接出售型贷款出售
    　　定义三：Robert Rwhn证券化定义：前直接兑现资产转换宗公开买卖证券程
    　　述种资产证券化定义中出点资产证券化基认识：
    　　首先作种具体金融创新资产证券化战世界金融领域证券化发展趋势者含义更广泛前者者具体表现
    　　第二资产证券化终目发行证券筹集资金种证券非发起整体信担保代表特定资产组合（资产池）证券背具体资产作支撑证券收益特定基础资产资产证券化显著特征
    　　第三资产证券化质理解种新型资产变现方式交易发起通资产（贷款应收款等）转换证券出售投资者实现资产变现原易流动资产转换证券间实施许精巧现金流分割重组技术原始资产风险收益相应分割重组实现风险分散深刻理解适吸收风险市场参者收益分配出价高市场参者金融市场融资效率提高
    　　二资产证券化基交易流程
    　　资产证券化基交易程(参见简图)
    　　简图
    　　图运作流程(时间序)
    建立SPV>组建资产池>信评级>承销证券化产品(挂牌市)>投资者偿付息
    　　图二证券化收益流程 (现金流脉络)
    原始权益（发起）　　图三证券投资者偿付程(现金流脉络)
    原始权益指定资产池>SPVSPV指定受托机构>投资者偿付息
    　　1．建特殊目载体（SPV）
    　　组建SPV目限度降低发行破产风险证券化影响实现证券化资产原始权益（发起）资产间破产隔离SPV家没破产风险实体两方面理解：⑴身易破产性⑵通证券化资产原始权益真实销售实现破产隔离实现身易破产性SPV求：⑴限制目标权力⑵债务限制⑶维护投资者利益独立董事⑷分立性⑸进行重组兼
    　　2．选购证券化资产组成资产池
    　　证券化资产产生现金流基础产生现金流资产证券化般应该选择未现金流量稳定风险较资产类型资产特征产生现金流特征资产选择组合源泉现金流质量建构第道防线
    　　程会涉许法律税收会计处理问题中关键性问题证券化资产原始权益（抵押贷款发放银行）SPV转移般求种转移真实销售问题关键实资产转移形式转移质目证券化资产做原始权益间破产隔离原始权益债权破产时已证券化资产没追索权做点实定需进行真实销售
    　　3．SPV资产支撑发行证券
    　　前两阶段证券化交易进入核心环节发行资产支撑证券阶段细分步骤：⑴SPV原始权益指定资产池服务商签订资产池汇集服务协议者负责收取资产产生现金流通某帐户扣服务费现金流转移SPVSPV指定受托机构⑵证券结构架构般考虑资产池产生现金流特点投资者偏化税收成进行信增级获较高信评级等问题⑶ SPV邀请信评级机构证券化产品进行评级评级机构证券化环节设计资产支撑证券进行种分析确保环节获信级相称信等级越高表明证券风险越低发行证券筹集资金成越低般部分证券化产品获低投资级信评级获需信级需证券化交易进行信增级包括部信增级外部信增级⑷证券承销商通公募私募方法承销证券化产品发行完毕挂牌市增加证券流动性
    　　4．资产支撑证券偿付
    　　投资者偿付息需资金直接源证券化基础资产产生现金流环节似简单两问题证券化交易说致命证券化基础资产债务早偿（prepayment）行导致风险二提前摊触发事件提前摊般证券投资者偿付程服务商收现金流转移某家受托机构该受托机构投资者偿付利息通常定期支付月季半年次金偿日期序基础资产异

    三证券化参方作 
    　　（）发起 
    　　证券化发起（原始权益）创造应收款实体基础资产卖方发起应收款根融资需选择适证券化基础资产组成资产池然真实销售方式转移SPV者发行资产支撑证券发起证券化中基作（包括充服务商作）： 
    　　（1） 发起应收款 
    　　（2） 组建资产池 
    　　（3） 移转证券发行机构 
    　　（二）特殊目载体（SPV） 
    　　SPV进行证券化交易专门成立证券发行机构SPV采取信托形式采取公司合伙形式作： 
    　　（1） 真实销售标准发起处购买基础资产 
    　　（2） 通优次分级超额担保备付金账户信证等形式基础资产进行信增级 
    　　（3） 聘请评级机构（标准普尔穆迪惠誉D&P）信增级资产进行信评级获较高评级 
    　　（4） 选择服务商受托等交易服务中介机构 
    　　（5） 选择承销商发行资产支撑证券 
    　　（6） 委托服务商原始债务处收取款偿付金委托受托银行证券持约定方式进行息偿付 
    　　（三）专门服务机构 
    　　专门服务机构简称服务商面原始债务（款）事款收集等相关活动证券服务中介服务商作包括： 
    　　（1） 收取款月偿息 
    　　（2） 收集款存入受托设立特定帐户 
    　　（3） 款履行贷款协议情况进行监督
    　　（4） 理相关税务保险事宜 
    　　（5） 款违约情况实施关补救措施 
    　　（四）受托（trustee） 
    　　受托面投资者担资金理偿付职证券化中介机构受托作担证券应协议条款理者服务商担保第三方里收取应收款息偿付资金协议规定偿付证券投资者具体说受托职责包括： 
    　　（1） 代表证券持利益持抵押品 
    　　（2） 定期（周月）监察相关合约遵守情况 
    　　（3） 投资者偿付金利息 
    　　（4） 闲余现金进行投资 
    　　（5） 担注册转移代理
    　　（6） 投资者提供报告 
    　　（7） 违约时实施补救措施
    　　（五）信增级机构 
    　　资产支撑证券市场程度AAA级市场换句话说资产支撑证券少会家（通常两家时三家）普遍认评级机构（穆迪标准普尔惠誉D&P）高信评级资产支撑证券信级AAABBB甚时非投资级未接受评级情况发行应收款组合支持证券够获较高信评级交易进行信增级通常必需 
    　　直观讲信增级会增加金融资产组合市场价值毫例外种资产证券化包括某种形式信增级信增级手段第三方提供信担保者利基础资产产生部分现金流实现担保数交易采部信增级外部信增级相结合方式选择种增级工具取决融资成约束化增级成目标 
    　　（六）信评级机构 
    　　信评级机构评券化交易中起着关重作仅帮助发行确定信增级方式规模投资者建立明确理解接受信标准时严格评级程序标准投资者提供佳保护 
    　　2000年3月中集集团荷兰银行深圳签署总金额8000万美元应收帐款证券化项目协议规定3年中集集团发生应收帐款出售荷兰银行理资产购买公司该公司国际商业票市场次公开发行商业票总发行金额超8000万美元期间荷兰银行发行票资金支付中集集团中集集团债务应付款项交约定信托该信托履行收款职责国首次应收帐款证券化实例面案例进行介绍初步分析

    　　四中集集团介绍 
    　　　*************************** 公司概况 ***************************** 
    　　中国国际海运集装箱(集团)股份限公司世界领先海运集装箱生产商业务包括干货集装箱设计制造推销业务旅客登机桥货运站设计建造业务具强行业基础广泛国业务联系中集集团涉足行业木材行业机械电子设备基础建设动产业集团办公点设深圳总雇员达万余名深圳海南京南通连青岛天津香港等设20附属机构 
    　　1 公司名称 中国国际海运集装箱(集团)股份限公司 
    　　2 证券简称 中集集团(0039) 
    　　3 板块类 工业 
    　　4 行业类 机械制造>集装箱制造 
    　　5 市点 深圳证券交易 
    　　6 市日期 19940408 
    　　7 市推荐 招商银行证券业务部 
    　　8 承销商 招商银行证券业务部 
    　　9 公司注册址 广东省深圳市蛇口工业区金融中心五楼 
    　　10 公司办公址 广东省深圳市蛇口工业区金融中心五楼
    　　11 法代表 李建红 
    　　12 审计机构 天勤会计师事务　　香港毕马域会计师事务 
    　　13 营范围 干货集装箱设计制造推销业务旅客登机桥货运站设 
    　　　　　　　　　计建造业务 

    　　　************************ 公司新资料 *************************** 
    　　　　　〖新股结构〗　　　　　　　　　　　〖新财务指标〗 
    　　1 总 股 (万股)　　 34020　　 1 股收益( 元 )　　　　　 0606 
    　　2 流通Ａ股(万股)　　45991　　　　[00年中期净利润新总股] 
    　　3 Ｂ　　股(万股)　　 14240 
    　　4 Ｈ　　股(万股)　　　000　　 2 股资公积金(元)　　　 1827 
    　　5 国 家 股(万股)　　　000　　　　[新资公积金新总股] 
    　　6 法 股(万股)　　　000 
    　　7 发起法股(万股) 15158　　 3 股未分配利润(元)　　　 0606 
    　　8 职 工 股(万股)　　 2309　　　　[新未分配利润新总股] 
    　　9 Ａ2转配股(万股)　　 000 
    　　截止日期20000630 
    　　　******************** 公司股东(20000630) ********************* 
    　　序号　　　　 股东名称　　　　　　　　持股数量(股) 例()　 备注 
    　　1　中国远洋运输(集团)总公司　　　　　　 68208940　2005 A股 
    　　2　招商局货柜工业限公司　　　　　　　 68208940　2005 B股 
    　　3　Long Honour Investments LTD　　　　 26200000　 770 B股 
    　　4　Fair Oaks Development LTD　　　　　 25150521　 739 B股 
    　　5　宝隆洋行(香港)限公司　　　　　　　 15157542　 446 B股 
    　　6　TOP DYNAMIC INVESTMENTS LTD　　　　　2930186　 086 B股 
    　　7　钟玉萍　　　　　　　　　　　　　　　　2350476　 069 B股 
    　　8　BONY AC CMG CH CHINA INVESTME 
    　　　　NTS LTD　　　　　　　　　　　　　　　2184778　 064 B股 
    　　9　BBHTHE GREATER CHINA FUND INC 
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1674618　 049 B股 
    　　10　BANK LEU LTD　　　　　　　　　　　　 1611731　 047 B股 
    　　　***************************** 相关介绍 ***************************** 
    　　1公司前身中国国际海运集装箱股限公司成立1980年1月属中外合资企业1992年改组部股份公司1993年12月始进行公众公司改组次年1月分社会公众境外投资者发行1200万股A股1300万股B股年3月23日深中集B深圳证券交易挂牌交易4月8日深中集A市 
    　　22000年中报分析业全面回升 
    　　年中期公司实现销售收入净利润分年期增长110924642原三方面首先着亚洲济复苏欧美济稳定增长国外贸 易幅增长刺激集装箱价格断升年干货集装箱均价格较年升10第三集装箱行业调整告段落竞争形势已缓公司业务亮点 拥40权益双桥发展限公司投资海逸仙路高架项目半年实现利 润493638万元公司分享中约2000万元果继续保持良势头公司业绩继续提高 
    　　　摘20000913中国证券报 
    99年年报分析 
    　　 公司世界集装箱制造商99年干货集装箱冷藏集装箱产销量较年增长50％左右受集装箱行业竞争激烈影响价格较降产销量幅增长营业务收入没明显增长99年公司加特种箱开发生产增长幅度达100％外公司涉足木业机电设备 基建房产等业务盈利亏损基建盈利尚机电设备出现巨亏损中中集天达空港公司出口美国登机桥仲裁事项中诉讼损失达616万美 元期股票投资收益增净利润影响2000年公司继续巩固集装箱业外估计木业基建房产业会实现定突破 
    　　　　摘2000418中国证券报  

    五中集集团重事项公告
    　　股票简称：中集集团 中集B 股票代码：0039 2039 中国国际海运集装箱(集团)股份限公司董事会重事项公告 　 (20000329) 
    　　中国国际海运集装箱(集团)股份限公司(简称公司)董事会1999年12月27日召开会议应董事9实7符合公司法公司章程关规定讨批准公司荷兰银行签署应收帐款证券化融资项目协议 
    　　根证券法深圳证券交易股票市规关规定现公司荷兰银行签署应收帐款证券化融资项目协议关事宜公告： 
    　　公司荷兰银行期深圳签署应收帐款证券化(Assets－Backed Commercial Paper简称ABCP)融资项目关协议项目总金额8000万美元项目期限3年项目总成短期银行贷款方式相 
    　　协议ABCP融资项目操作程：公司集团应收帐款真实销售方式出售家荷兰银行理资产购买公司公司求客户某日期应付款项付荷兰银行指定帐户该资产购买公司商业票(CP)市场投资者发行商业票集团新应收帐款产生立出售荷兰银行公司荷兰银行获相应现金约3000万美元集团应收帐款作融资项目追索尾款程三年循环进行程 
    　　协议公司作该项目服务必须项目运行期限求提供项目需规定服务定期提供公司应收帐款明细资料定期提供买卖应收帐款应应收帐款单复印件定期提供关项目执行总结报告求服务 
    　　协议确定项目方责权利划分公司承担费明细 
    　　出售应收帐款集团资产负债表中撇相应会改善集团财务状况降低资产负债率提高资金周转率更程度降低融资成风险 
    　　特公告 
    　　中国国际海运集装箱(集团)股份限公司董事会 
    　　2000年3月29日 
    　　六操作程 
    　　2000年3月中集集团荷兰银行深圳签署总金额8000万美元应收帐款证券化项目协议次协议效期限3年3年中集集团发生应收帐款出售荷兰银行理资产购买公司该公司国际商业票市场次公开发行商业票总发行金额超8000万美元期间荷兰银行发行票资金支付中集集团中集集团债务应付款项交约定信托该信托履行收款职责商业票投资者获高出伦敦业拆市场利息率1利息 
    　　中集集团国家外局批准1996年1997年1998年分发行5000万美元7000万美元5700万美元商业票方式然够中集集团名字直接市场进行融资稳定性国际济金融市场变化发生相应波动点1998年表现十分突出目前商业票年期短期票1998年年初进行银团组团程中原银团中部分银行受亚洲金融危机影响收缩亚洲业务退出7000万美元商业票银团方努力中集集团然成金融危机国第成功续发商业票公司规模降5700万美元避免类似情况发生保持集团资金结构稳定性进步降低成中集集团开始家国际银行进行方面金融创新 
    　　次应收帐款证券化项目基流程： 
    　　1中集首先亿美元应收帐款进行设计安排结合荷兰银行提出标准挑选优良应收帐款组合成资金池然交信评级公司评级中集委托两家国际知名评级机构：标准普尔穆迪A1＋（标准普尔指标）P1（穆迪指标）分数短期融资信高级（正着优秀级笔资产注入荷兰银行旗资产购买公司TAPCO建立资金池） 
    　　2中集集团客户说明ABCP融资方式付款求令应付款项某日付海外SPV（特目公司）帐户 
    　　3中集集团然履行针客户义务责 
    　　4SPV全部应收帐款出售TAPCO公司（TAPCO公司国际票市场享良声誉资产购买公司资金池汇集千亿美元资产更严格评级优良资产TAPCO公司商业票（CP）市场投资者发行CP获资金间接付中集专帐户） 
    　　5TAPCO公司商业票（CP）市场投资者发行CP 
    　　6TAPCOCP市场获资金付SPVSPV资金付中集集团设国家外局批准专帐户 
    　　项目完成中集集团需花两周时间获应138天收回现金作服务方荷兰银行收取200万美元费 
    七中集集团资产证券化中参方 
    　　中集集团资产证券化程中列方参中：原始权益中集集团发起海外SPV(特殊目载体)——荷兰银行专门服务机构——TAPCO公司信评级机构——标准普尔穆迪中国政策机构中国外汇理局 
    　　原始权益：中集集团 
    　　中集1996年1997年1998年分发行5000万美元7000万美元5700万美元商业票方式然够中集集团名字直接市场进行融资稳定性国际济金融市场变化发生相应波动点1998年表现十分突出保持集团资金结构稳定性降低融资成中集希寻找种办法代商业票时国外银行推荐应收帐款证券化双选择中集决定荷兰银行合作采优质应收帐款作支持发行商业票ABCP方案中集首先亿美元应收帐款进行设计安排结合荷兰银行提出标准挑选优良应收帐款组合成资金池然交信评级公司评级 
    　　二中国政策机构中国外汇理局 
    　　次中集资产证券化前历年半时间初障碍缺乏政策条例支持 
    中集必须国家外汇理局申请样须咨询国外律师关应收帐款种资产否买卖否卖海外市场等等问题国家外局力支持中集项目支持中集月批文开始荷兰银行谈判进入实质性阶段 
    　　三发起海外SPV(特殊目载体)荷兰银行 
    　　荷兰银行（ABN AMRO Bank）世界排名第16位资产总额459994亿美元级资额17817美元资回报26资产回报093良贷款 
    　　四专门服务机构TAPCO公司 
    　　TAPCO公司国际票市场享良声誉公司资金池汇集千亿美元资产更严格评级优良资产TAPCO公司商业票（CP）市场投资者发行CP获资金间接付中集专帐户 
    　　五信评级机构标准普尔穆迪 
    　　中集委托两家国际知名评级机构标准普尔穆迪A1＋(标准普尔指标)P1（穆迪指标）分数短期融资信高级着优秀级笔资产注入荷兰银行旗资产购买公司TAPCO建立资金池 　　 
    　　项目完成中集需花两周时间获应138天收回现金该方式通金融创新带中间层SPV公司TAPCO公司公司风险国家风险应收帐款风险隔离开实现破产隔离降低投资者风险确保融资成功 

    　八微观分析 
    　　财务指标融资成促进销售等方面分析资产证券化中集集团处 
    　　想证实：资产证券化实现少需前提证券化公司带实质性处失推广证券化出发点 
    　　1财务指标 
    　　资产证券化通企业未资产提前套现效改善公司财务指标增强企业融资力 
    　　A降低负债率 
    　　应收帐款出卖直接资产负债表撇优化资产负债结构中集集团1998年10月底数测算通集团8000万美元应收帐款证券化中集集团资产负债率原57．7％降50．7％1999年底数测算发行8000万美元商业票集团负债率直接674％降638％降低36％ 
    计算程： 
    　　数（简化）： 
    　　　　财务指标　 单位　　 1999年末期 2000年中期 
    　　　　总资产　　　　(亿元)　　　 662　　 792 
    　　　　流动资产　　　(亿元)　 　 384 493 
    　　　　流动负债　　　(亿元)　　 　 336　 375 
    　　　　长期负债　　　(亿元)　　 111 174 
    　　　　股东权益　　　(亿元)　　 170 190 
    　　　　证券化前： 资产：662亿负债：446亿元 
    　　　　负债率：674 
    　　果证券化收入偿负债 
    　　证券化 资产：66208×825964亿元（应收帐款减少08×82亿元） 
    　　负债：44608×823804亿元 
    　　负债率：638 
    　　降低：67463836 
    　　相应资金充足例提高 
    　　B加速应收帐款回收 
    　　中集集团1999年中期资产结构总1646亿元应收帐款中7亿元进行证券化盘活例达43％时间次应收帐款证券化项目完成中集集团需花14天时间获应138天收回现金
    　　2融资成 
    　　证券化降低中集集团融资成企业获较高资信评级 
    　　目前中国银行发行三年期债券成libor＋274BPS 
    　　中国财政部发行三年期美元债券成libor＋120BPS 
    　　中集集团1998年国际资市场续发5700万美元年期商业票综合成libor＋9122BPS整集团做信评级结果 
    　　果企业应收帐款做资产出卖信评级需单独考量应收帐款资产状况包装中集应收帐款资产信等级达国际资产证券化高评级中集获三年期8000万美元应收帐款付出总成libor＋85BPS期银团贷款低100BPS（LIBOR伦敦金融业拆利率BPS衡量资金成单位） 
    　　然证券化程成相高定发行票折扣定发行结算费票利息外中介费（作服务方荷兰银行收取200万美元费）证券化具定规模效降低资金成 
    　　微观处： 
    　　1．相股权融资说中集集团通资产证券化融资分散股权控制权处 
    　　2．发行企业债券直接融资方式说通资产证券化融资会形成追索权分散风险中集美国发行年期商业票1999年半年期时正亚洲金融危机筹资困难种情况利应收帐款证券化融资方式合适基础资产均国际知名船运公司租赁公司破产隔离资产优良性受中集集团身风险影响 
    　　3．应收帐款进行抵押发行票中集集团敢进行胆销售甚采取赊销加快生产销售会应收帐款流动资产增加提高流动率：（请数） 
    　　1999年末期流动资产384亿元流动负债336亿元流动率114 
    　　2000年中期流动资产493亿元流动负债375亿元流动率131 
    　　1999年12月27日召开董事会批准公司荷兰银行签署应收帐款证券化融资项目协议半年时间流动率提高017 

    九跨国资产证券化
    　　案例特点：中集集团次应收帐款证券化通荷兰银行国际票市场公开发行商业票跨国资产证券化方式利国际资市场成熟融资工具模式进行融资节尝试结合跨国资产证券化特点案例进行相关分析 
    　　（）跨国资产证券化简介 
    　　前述资产证券化完整体系包括环节交易程初始信资产形成出售初始资产支持发债现金流回收债券偿信升级信评级担保涉参体(初始债务发起发行投资者服务受托信担保机构信评级机构投资银行等等)资产证券化种结构特征融资者全球范围寻求优域组合提供极便利国家区选择适合参者完成济交易程例家需融资中国进出口企业初始债务欧洲特设机构(发行)设立税费低廉开曼群岛监披露相宽松投资者基础雄厚美国私募资市场发债请香港贸易伙伴该债券提供担保聘请欧洲某著名商业银行作受托选择中国投资银行做财务顾问美国著名评级公司评级等 
    　　规避监降低成跨国资产证券化重考虑资产证券化干环节进行更细化结构处理典案例融资市场组合美国投资者基础广泛高效率资定价成证券化融资重源泉美国发行(尤公募发行)监信息披露求规范严格相反离岸市场欧洲市场然监较宽松投资者基础狭资产证券化发行通市场组合策略分享美国投资者基础离岸市场宽松环境———时美国私募发行次级债券离岸市场公募发行高级债券 
    　　注意次中集集团选择海外融资素非：解中集集团早1998年半年已开始着手资产证券化项目时中集财务方面负债结构已体现出利素更紧迫中集美国发行年期商业票1999年半年期集团面情况者重新发行商业票成太高者选择重新筹资时值亚洲金融危机国甚亚洲区筹资困难国外家银行积极推荐集团董事会选择利应收帐款国际票市场融资方式认更适合集团财务规划进步思考难认识国然资产证券化验积累远远未达成熟规范应收帐款证券化更史前例案例鉴难免受列素限制：1国票市场尚建立发行商业票前提条件发达票市场目前国票市场仅仅银行间票交换市场具备发行商业票力2企业缺乏交易结算信意识企业商业信够重视表现应收帐款回收期相较长坏帐时发生便进行资产证券化3利率没实现市场化目前法定民币存贷款利率外国没民币市场化基准利率商业票发行缺乏利率标准目前时期金融理界深入探讨利资产证券化盘活银行良贷款思路陷入僵局时建议跨国资产证券化作资产证券化实践切入点原外跨国资产证券化具战略意义： 
    　　（二）开展跨国资产证券化意义 
    　　1开展跨国资产证券化适应新形势国际资市场竞争需国际资市场化市场投资品类型数量价格等切参数指标均资供求双方决定金融危机击国际投资者方面希分享新兴市场国家济成长性方面更加重视投资安全性流动性资产证券化恰恰安全性流动性两方面趋势吻合通信升级信提高技术资产支持证券达境外投资者期信等级证券市场公开发行市流通保证较高流动性资产证券化已证实高效率低成融资安排够发展中国家优质资产界定优权信等级标价推介国际市场追求高信等级固定收益投资者 
    　　1999年国实际利外资404亿美元然保持定规模年相降128年首次出现负增长究原受亚洲金融危机影响根原适应国际资市场变化趋势新兴市场济成功验表明单纯赖直接投资政策优惠通出部分商品市场换取国外资技术传统模式已适应国际资市场新趋势现证券融资已占国际资市场流动总额80适应国际融资流资产证券化继开辟境外资(Ｂ股)市场海外市海外发行债券种效引资途径国亚洲新兴工业国家项目类型吸引投资者概念等方面许相似方资产证券化融资道重复运企业国家项长期低成资金源预计未10年发展中国家作国际资需求者更加踊跃运工具展开需求者间激烈竞争越早进入市场融资者越未竞争中抢占先机 
    　　2通资产证券化吸引外资符合国渐进式开放政策宏观利益资产证券化国际运作流动性差国金融资产国际市场置换出流动性强资产(资金)仅仅具引进外资功出产权出市场代价宏观融资成债券融资低股权融资例国际资中国直接投资般求15预期回报通资产证券化引进外资方附加条件资产交易角度资产证券化融资构成国家外债目前国利国际资市场融资途径发行国际股票发行国际债券两种发行国际股票会稀释股权潜成高达15发行债券成通常低股票发行国际债券企业整体资产基础进行融资微观角度企业加区整体资产进行融资种资源浪费资产均质量水进行融资证券化企业部分优质资产进行融资通信升级通常会获高企业整体信级证券化方式融资般直接发行国际债券成低发行国际债券企业财务杠杆率相应提高增加营风险证券化发债结构化表外融资计入公司负债会影响企业财务指标 
    　　国企业国际资市场融资受国权评级限制成偏高跨国证券化通资产原始债务完全剥离运超出国辖权第三方信担保等方式够获高企业评级甚高权评级信级效降低国际资市场融资成 
    　　3国际化运作方式推进资产证券化环境阻力制度配套求低国际惯例资产支持证券需求者机构投资者国机构投资者数量限成熟受法律制约国企业市公司然放开持证券限制资金供力限般投资者利率敏感性强资产支持证券短期难投资者普遍青睐会计税收法律方面制约信评级制度环境局限中国规模推动资产证券化性微微境资产包装境外实现证券化避免国现法律相突特设机构放境外监宽松税收优惠国家区注册发债资格问题迎刃解国投资者限问题跨国证券化利国际资市场量机构投资者稳定回报低风险求吸引足够投资者效降低成 
    　　资产证券化国际运作应国际金融市场证券化导趋势现代国际金融市场证券化融资已破商业银行贷款标志传统筹资方式资产运方式新兴市场国家区推动跨国界资产证券化业务面利国际条件第发达国家资市场机构投资者已非常熟悉资产支持证券存开拓市场问题发达国家已市场基础法律税收会计制度信评级等第二发达国家资产增值潜力低新兴市场国家源国家金融资产支持证券收益水具明显竞争力例中国概念国际资市场然魅力没受济增长减缓通货紧缩严重影响 
    　　（三）实施跨国运作资产证券化点建议 
    　　1根跨国资产证券化结构特点国际资市场投资者偏选择重点资产稳步推进操作建议采区资产递进推动方式推进程根资产性质参年发展中国家实践验跨国资产证券化适宜资产包括三类第离岸资产国跨国营企业境外子公司金融资产第二外币现金流资产外贸易服务企业应收款第三类国际容易接受民币现金流资产公众收费型基础设施高速公路港口电厂等 
    　　传统信证结算方式程度制约国外贸企业竞争力果采国际通行赊销方式会占压企业量流动资金应收账款证券化企业获合理利润率时幅度提高应收账款周转率点中集集团案例中体现尤明显见前节述微观分析 
    　　2提供必法规支持开展证券化国际运作然单纯国运作政策法规求少需政策法规支撑前没法规容需补充已法规中阻碍证券化实施部分需相应调整证券化发展初始阶段予定特优惠政策真实出售界定问题中集集团操作中遇障碍初缺乏政策条例支持中集必须国家外汇理局申请样须咨询国外律师关应收帐款种资产否买卖否卖海外市场等等问题国家外局力支持中集月批文开始荷兰银行谈判进入实质性阶段 
    　　外证券化交易税收中性化税赋原外汇理方面配合等等处篇幅限赘述 
    　　中国加入WTO中国金融市场更文章做国外投资银行想机挤进中国市场业士算笔帐中集三年8000万美元资产证券化项目投资银行赚200万美元华尔街九牛毛整项目耗费时间长达年半谁清楚挤进中国市场前景估量稍微联想中国海外市热 BOT热预知中集起极示范作 

    　　十基础资产优质性重性 
    　　（）中集集团资产证券化案例 
    　　实施资产证券化首条件基础资产质量良中集应收帐款基础实行资产证券化首条件应收帐款质量良点取决客户付款信中集成功20年没出现笔坏帐中集批高质量国际化客户群客户90％属国际合组织成员国少客户身荷兰银行等投资机构合作伙伴目前止全球十集装箱航运公司租赁公司成中集长期客户应收帐款债务方次出售应收帐款均国际知名船运公司租赁公司效保证中集应收帐款质量该项目国家外汇理局力支持进行次发行商业票信度高 悉次中集集团应收帐款资产评级获穆迪斯坦普尔国际短期资金市场高评级 
    　　说融资方式翻新公司业绩优良资产质量较信誉度高情况吸引投资者证券市场进行融资融资 
    　　（二）客户需求角度考虑 
    　　参资产证券化市场投资者需求载体决定市场需求终力量种力量取决投资者类型特点ABS发达美国市场投资者机构投资者国机构投资者队伍落证券市场投资者国ABS市场潜机构投资者类型外包括养老基金失业保险基金社会保障基金理机构商业保险公司证券投资基金海外机构投资者面方面分析种潜客户 
    　　社会保障基金规模理模型决定证券市场重机构投资者况着年济增长压力增岗失业员增加社会保障基金支出陡增更参证券市场力限象美国样快成支撑ABS市场需求投资者者说难期支撑起足够ABS市场需求 
    　　商业保险准备金确发达证券市场投资力量 现实点决定保险公司成国初试ABS市场需求者：年居民收入水降金融意识开发程原商业保险费收入规模象想象样快速二种种原国商业保险公司资产运结构质量问题越越突出保费收入连年增长背保险公司资产质量降甚形成良资产财务亏损问题容忽视限制着投资力三法律放开保险公司投资渠道保险公司半倾投资国债政策性金融债券证券投资基金甚股票快债券形式ABS感兴趣 
    　　前国证券市场市场化专门化机构投资者证券投资基金处资产组合中债券资产需求证券投资基金起初试点ABS市场需求者应国证券投资基金总体规模尚非常1999年底制度证券投资基金22基金金发行总规模仅507亿元鉴国债资产流动性性安全性优ABS特点中国股票市场投机性利润较情况证券投资基金处资产流动性考虑收益性着想ABS投资兴趣肯定国债股票 
    　　通金融资产证券化确国资产国际资市场连结起确起引进海外投资者资金作期太高原基中国外汇制度改革尤民币完全兑换预期确定性年金融事件 引发信素海外投资者中国金融投资持非常谨慎态度起代理作负实际责投资银行较积极外真正予投资基金机构进展步伐缓慢原二国际证券市场国银行良资产需求容乐观基础ABS需求象预期样顶真正产生稳定现金收入流量政府背景拥营收费权重基础设施项目基础ABS兴趣 
    　　投资者意见年持续高速增长居民储蓄作支ABS市场需求力量佐证确目前证券市场投资者结构现实言旦推开ABS试点投资者ABS市场重需求力量确实会丰富投资性储蓄渠道供选择工具年债券时足额兑付等系列信事出现非国债债券信誉较低加债券市场落狭尤非国债债券市场基尚未形成非中央政府中央政府属机构直接提供担保否投资者新出现ABS需求容量会居民储蓄快速增长仅ABS市场种潜需求力量否变成现实需求力量ABS身质量储蓄分布结构存形式整体债券市场机制 
    　　分析机构投资者投资者现实中力量潜力量呼唤优质基础资产真正提高基础资产质量开始建立国成熟完善证券市场 
    　　（三）国现状 
    　　资产证券化立兑现具稳定预测未收益资产进行重新组合设计转化发行证券程适合资产证券化资产够带未现金流入达定信质量标准资产然 国家目前迫切需运资产证券化手段解决剥离出银行良资产增强银行资产流动性良银行资产基国企业负债形成企业资产形式存资产中会部分够产生收益绝部分国企业效益连续降没什价值否分组包产生稳定收益流量支持基础ABS供疑问表明仅ABS供建立目前国银行良资产支持基础难形成市场欣然接受真正效需求资产证券化解决银行良资产特定命资产证券化中国运开始会面许困难障碍真正操作时特殊性复杂性时法想象 
    　　资产证券化作解决良资产种方式进行尝试首先实行证券化良资产应全部良资产中质量较部分少希收回逾期贷款银行希难收回没发展前途企业实行债转股资产证券化投资者讲公存资产理公司够良资产成功证券化幻想事实便质量较部分良资产全部收回账面价值建议良资产转化证券时折价发行次实现资产证券化基础资产进行信增级具体运时进行进步金融创新提高资产信等级证券购买者更放心良基础资产实行重组改制包装市传统资产证券化方式盘活资产出售股份外考虑部分资产基础发起设立投资基金发行转换债券 
    　　应便国具备发达市场必备中介机构提供增加信级技术会弥漫着强烈行政色彩难说会形成新表现形态良金融资产 国实施资产证券化定注意资产证券化流盘活流动性较差资产绝盘活质量低劣资产更量进入呆坏账资产进行证券化处理 
    　　十总结： 
    　　回顾国资产证券化历程早1992年海南省三亚市开发建设总公司通发行产投资券融资开发丹州区具备资产证券化某基特征1996年珠海市建设高速公路案例资产证券化国较成功尝试外1997年5月重庆市政府亚洲担保豪升ABS（中国）限公司签订资产证券化合作协议认国开展资产证券化重突破通系列实践国已积累实施资产证券化验 
    　　中集集团次利海外成熟融资系统成功优质应收帐款证券化改善身财务状况提高集团信誉扩业务进步融资创造利条件案例国未资产证券化操作指明新方（采跨国资产证券化模式利国外先进融资渠道国企业服务） 

    　　认发展程：国资产证券化已逐步规范化方发展案特色根项目具体情况具体分析适合国资产证券化般模式尚进步讨
    亚洲资产证券化发展原剖析
    秦启岭
    资产证券化７０年代重金融创新含义契约承诺型金融资产产生收入现金流转变成资市场销售流通证券程资产证券化源７０年代美国住房抵押证券证券化技术广泛应抵押债权外非抵押债权资产８０年代欧美市场获蓬勃发展９０年代起资产证券化开始出现亚洲市场特东南亚金融危机爆发亚洲国家迅速发展
    　　资产证券化亚洲国家发展
    　　资产证券化亚洲国家发展情况分两阶段：亚洲金融危机前起步阶段二年快速发展阶段
    　　１
    起步阶段　亚洲资产证券化早出现日相美英等国起步较晚进展缓慢进程见表１：
    表１：日资产证券化进程
    　时　间　　　　　　　　　　　　　　容
    　１９８８年　　　　　日金融系统改革委员会开始讨证券化问题
    　１９９０年　　　　　日通方案允许银行资产组合限制进行证券化时禁止资产支持证券二级市场规定转移债务前必须办理种必通知手续否建立实现证券化目特设机构（ＳＰＶ）
    　１９９１年１２月　　日允许银行款方意公司贷款应收帐款出售
    　１９９３年６月　　　日非银行机构合法某资产证券化出售资产包括租赁应收款信卡应收款分期付款应收款汽车应收款等规定：产生
    分离应　收款（ｄｉｖｉｄｅｄｒｅｃｅｉｖａｂｌｅｓ）日作证券二级市场交易开始出现资产担保证券（ＡＢＳ）
    　１９９４年９月　　　日开始允许非银行机构海外销售ＡＢＳ
    　１９９４年１２月　　日租赁公司计算机设备租赁完成首例ＡＢＳ海外交易交易额１．４８亿美元
    　１９９６年４月　　　日关法律理制度发生变化ＡＢＳ重新引起重视通法律资产支持债券商业票定义证券允许国市场发行
    　　美国情况相似住房抵押贷款（ＭＢＳ）日早进行证券化资产９０年代初住房贷款余额０．６％实现证券化两种业务发展较快外资机构日机构资产境外发行资产担保证券二日销售外资机构发行资产担保证券日非抵押类资产证券化１９９７年前处探索阶段中国香港１９９４年进行四宗住宅抵押贷款证券化交易宗信卡贷款交易资产证券市场开始发展１９９５年成功进行汽车贷款证券化商业楼宇贷款证券化香港资产证券市场开始萧条原方面时包（Ｒｅｐａｃｋａｇｅ）技术关方面投资者偏关投资者偏美元标价ＡＡＡ级债券时香港发行债券港币标价达该级亚洲国家证券化活动处尚未开展起步阶段１９９７年底印尼完成７宗资产证券化业务汽车贷款信卡贷款韩国基未开展资产证券化没制定相关法规仅允许离岸资产跨国界证券化东南亚国家中马西亚资产证券化发展较突出发展初期马西亚专门成立ＣａｇａｎｍａｓＢｅｒｈａｄ公司事房产抵押贷款证券化业务发行Ｃａｇａ
    ｍａｓ债券１９９６年接５０亿美元年马西亚工业厂房贷款等资产证券化方面进行尝试
    　　２快速发展阶段　１９９７年半年开始东南亚东亚国家爆发严重金融危机进诱发许国家济社会危机金融危机严重影响亚洲企业银行资产结构融资力资外流银行企业量倒闭情况许国家区企业金融机构纷纷谋求通证券化方式筹集资金证券化融资方式便迅速发展起
    　　１９９６年日抵押贷款证券外证券化业务发展迅速银行消费金融公司成资产担保证券发行日银行良债权严重日银行希通证券化途径改善金融机构资产质量财务报表贷款证券化形式属贷款债券（ＣＬＯ）目前东京三菱银行已完成两笔价值３０亿美元贷款证券化安排希发行１６０亿美元贷款支持债券１９９７年５月三银行发行３亿美元呆滞产贷款支持欧洲日元债券１９９８年底该种债券发行量达６００亿美元日消费信贷房产信贷购车贷款银行缩减信贷行业证券化相活跃１９９７年购车贷款租赁支持证券化业务超２０亿美元香港房产贷款直香港银行利润源金融危机严重影响银行资产质量加香港金融理局规定银行房产贷款重超香港区贷款４０％香港金融企业资产证券化积极性高１９９７年香港成立抵押债券公司专门收购银行房产抵押贷款１９９７年中开始香港资产证券市场趋活跃仅年６月发行三宗住宅抵押贷款证券中香港电讯发行７８亿港元三（香港）发行１１亿港元新银行发行２３亿港元国家资产证券化活动然规模然限发展速度相快韩国１９９６年底加入合组织前金融化方面逐渐放开金融危机爆发ＩＭＦ求国济压力韩国加快化步伐积极态度开展证券化活动１９９７年末韩国金融济部授权Ｓａｅｈａｎ商银行集团进行首宗美元标价设备租赁收款证券化交易三家商银行获类许外印尼泰国等国加快证券化活动步伐
    　　金融危机资产证券化亚洲市场发展呈现特点：①发展速度快完全统计１９９６年１９９８年半年通公开方式发行ＡＢＳ超３０亿美元私募方式更金融危机爆发资产证券化交易国家韩国国家区停滞转快速发展日中国香港（见表２）②资产证券化形式样国区发展具特点美国欧洲相似日中国香港马西亚房产抵押贷款证券化起步快转形式１９９７年日快速发展属抵押贷款债券日中国香港银行贷款房产抵押贷款证券韩国等国开始力发展贸易应收款证券购车贷款租赁应收款证券等金融业务外出现创新形式国家首先出现亚洲广泛应品种商品支持证券公路通行费担保证券等③亚洲国家区资产证券化涉发起公司范围广包括：贷款进行证券化银行等金融类企业金融关公司财务公司量稳定外汇收入公司外贸公司等稳定现金收入公司航空公司电话公司等公司般抵押贷款应收款担保发行证券
    表２：１９９６年亚洲公开方式进行资产证券化交易
    国区　　　发行　　　　　　　　　　　　发行额　　　　　　　担保品类型
    中国香港　太洋Ｐａｌｉｓａｄｅｓ融资公司　
    ９８８０万美元　　　豪华住宅产权
    　　　　　香港抵押融资公司／香港电讯　　　　　７．７８亿美元　　　雇员抵押贷款
    　　　　　香港住房融资公司／三银行　　　　　１．４４亿美元　　　住宅抵押贷款
    　　　　　中国商业置业融资公司　　　　　　　　３亿美元　　　　　　香港商业楼宇
    　　　　　ＳＡＲ住宅抵押贷款公司　　　　　　　３亿美元　　　　　　住宅抵押贷款
    　　　　　Ａｎｆｉｅｌｄ公路公司　　　　　　　１．１２亿美元　　　附属债券
    　　　　　　香港抵押贷款公司／东亚银行　　　　　２．６亿美元　　　　抵押贷款
    印尼　　　　Ｏｎｇｋｏ国际金融公司　　　　　　　１亿美元　　　　　　房产出租
    　　　　Ｒｅｍｂｒａｎｄｔ国际持股公司　　　６０００万美元　　　汽车贷款应收款
    　　　　汽车证券化金融公司　　　　　　　　　２亿美元　　　　　　汽车贷款应收款
    　　　　　　亚洲造纸厂　　　　　　　　　　　　　３．５亿美元　　　　贸易应收款
    泰国　　ＳＩＴＣＳＲＳ融资公司　　　　８３００万美元　　　汽车租赁购买应收款
    　　　　Ｒｅｍｂｒａｎｄｔ国际持股公司　　　１．２亿美元　　　　汽车租赁购买
    　　　泰国汽车　　　　　　　　　　　　　　２．５亿美元　　　　汽车出租租赁款
    　　　　　　旺帕通制袜公司　　　　　　　　　　　２５００万美元　　　贸易应收款
    韩国　　　　ＫＥ国际　　　　　　　　　　　　　　１．２７亿瑞士法郎　电器应收款
    新加坡　　　证券化基建融资公司　　　　　　　　５亿美元　　　　　　金融证券

    　　　资料源：ＡＳＩＡＭＯＮＥＹ１９９８年６月　　
    　　二资产证券化亚洲发展原剖析
    　　金融危机爆发前亚洲企业银行较少通资产证券化方式融资究原证券化涉会计法律担保等方面制度条件制度条件许国家具备二十年亚洲济直保持高速增长亚洲区外银行机构投资者亚洲济奇迹光环亚洲银行企业易通银团贷款欧洲债券项目融资等方式筹集资金获贷款发行债券成高缺乏开展资产证券化活动积极性１９９４年１９９５年亚洲出现股资产证券化热潮没持续久原时包技术落造成资产担保证券信评级较低挫伤发行积极性影响证券销售交易危机爆发资产证券化亚洲快速发展原表现：
    　　１资产证券化方式身发行提供特殊利益　证券化全球期潜发展资产证券化发行提供方面处：①开辟新融资渠道降低筹资成②提高资产流动性改善资产结构③变资密集型资产资节省型资产创造服务费收入④定情况减轻利率变动风险等
    　　２金融危机削弱亚洲银行企业融资力促探索新融资方式　金融危机中首先暴露出东南亚国家银行良资产严重企业融资结构银行融资分赖等问题次危机仅削弱国银行融资力影响国家国际市场融资力金融市场动荡国际评级机构纷纷调低国权评级企业银行信评级加货币幅贬值加提高亚洲区企业国际市场融资难度成统计１９９８年中亚洲传统银团贷款债券市场规模萎缩９０％次危机爆发资严重外流ＩＭＦ发表国际资市场数１９９７年流入新兴市场私资出现１０年首次降中流入东南亚四国私资减少１０００亿美元日金融形势持续恶化加剧东南亚国家融资困境国家融资渠道受进步限制１９９８年初日银行拥广义良债权达７６兆日元占总贷款１２％通贷款证券化化解良资产达资率理求成日银行努力开展证券化动力资产证券化作种融资手段银行融资代常常银行体系出现困难时迅速发展美国８０年代资产证券化发展时银行业困境关系述金融市场萎缩亚洲市场面着严重资金短缺优秀企业倍受流动性足困扰迫国家企业寻找新融资渠道方式资产证券化作种获资产流动性效手段受企业身信影响逐渐成众国家（特低权信国家印尼泰国）关注重点时资产证券化现金紧缺企业提供急需流动资金企业资产证券化需求急剧增加
    　　３
    国际投资银行积极介入推动亚洲国家资产证券化活动　金融危机爆发许国际商业银行纷纷收缩东亚区活动投资银行特国际投资银行采取积极态度探索亚洲开展新业务机会资产证券化投资银行着力推动业务著名投资银行资产证券化方面长期积累丰富验加国际投资者特机构投资者联系紧密够根国际投资者偏亚洲区企业需设计出种证券化融资工具架起供需双方联系桥梁资产证券化方面投资银行充角色：财务顾问承销商参组建ＳＰＶ等国家政府监机构提供理咨询１９９８年５月信息理网公司汇丰银行美林摩根斯坦利美洲银行等发起香港召开亚洲资产证券化研讨会亚洲区投资银行资产证券化方面竞争力较弱亚洲国家数证券化交易美资欧资参组织特美林摩根斯坦利高盛等表现突出
    　　４政府资产证券化支持证券化活动提供较政策环境　证券化国法律会计税收制度特求需政府部门特济理局作出响应金融危机爆发关国家采取系列措施鼓励企业采取新融资方式韩国政府原资产证券化毫兴趣１９９７年中期开始允许商银行开展美元应收款证券化业务许商业银行开展美元资产证券化业务鼓励金融机构企业发展资产证券化融资然韩国目前韩元资产证券化设限制泰国原法律税收框架进行调整１９９７年６月泰国通资产证券化法时资产转移引起税收问题进行研究新法律允许发起作债权收集代理需通知债务ＳＰＶ业务视财务信贷业务收取超１５％利息外抵押担保资产免收资产转移费１９９８年４月泰国新破产法生效资产证券化成文法律障碍正逐步消国家旧法规（破产法）进行调整承认债权仅诸动产机器等资产拥合法权益公司现金流拥合法权益证券化提供效法律框架
    资产理公司运作—金融滤工程分析
    北京学济学院 锋 李
    年十月四国商业银行已分成立口资产理公司信达华融东方长城四资产理公司均原商业银行独立法财政部注资100亿成立前贷款分类办法剥离四商业银行逾期呆滞贷款中核销呆帐1996年新发放已逾期属剥离范围
    资产理公司运作污水净化工程着定相似处务良资产污水池进行净化处理中量回收净水处理沉淀程称金融滤工程面金融滤工程流程图（附）作基础通资产理公司运作程程中采取种种净化手段讨资产理公司实际运作提供理框架
    商业银行运作循环系统
    　　商业银行资金库作蓄水池商业银行资金通贷款二级市场运作流入资金系统部分款形式流回银行银行通委托投资银行身优良资产重组进行资产证券化期套现资金程中会形成部分良债权
    　　果说国独资银行信贷运作似断水循环系统良债权象种正常非正常渠道进入水循环系统污垢长期污垢断沉淀终构成水循环系统正常运转极威胁四资产理公司成立正国家正面解决问题作出努力尝试
    级处理 债权市场运作
    资产理公司资金循环程中作象污水净化装置国银行剥离良资产资产理公司采国家特批准国相超前种投资银行手段进行层层滤消化短时间保全部分资产
    良资产进入资产理公司进入分级分类处理滤程序根良债权情况资产理公司进行级处理：
    1．企业营状况尚力支付部分全部欠款出保持流动性现金宽裕等考虑拖欠支付债款时资产理公司客观担专业讨债公司责千方百计企业追讨债款时许更需助感情色彩强硬法律手段完成项工作
    解铃系铃分开资产理公司履行追债职责作系铃银行种种原已法完成解铃工作种已做法然注意信达资产理公司高层职员全部中国建设银行种做法恐怕易职员中引起道德风险法实现解铃初衷许四银行互调职员交叉理良资产更效率做法
    2．拍卖出售资产理公司采公开拍卖协议转方式机构投资者折出售良贷款适项办法负债企业然暂时处财务困难中产品应具够吸引风险资介入某特征高技术含量广阔市场前景特预期市场利率扬济形势转时办法更具行性回收保全资产例
    3．债权证券化种办法针类特债权抵押物质押物带稳定预期现金流中房产抵押贷款典型资产理公司资产证券化般程序抵押物质押物收益权匹配组合合适资产池收益保证发行证券期部分套现外资产理公司理员年相关行业事商业银行贷款验作金融顾问参企业资产证券化设计实现消化93年底遗留量房产良贷款希办法
    需指出然资产证券化年认化解国银行良债权项重手段国证券市场脆弱市场容量十分限资产证券化否取象美国RTC样成功未知数
    4． 债务重组避免破产清算带太成企业已陷入支付危机破产偿债时债权公司单独联合法院求托重整成合法企业托法院批准协商豁免部分债务部分债务通种渠道转化投资重整企业资产重整结束寻求优势企业兼新投资者收购
    较面提债转股债务重组更优厚条件资产理公司程中作出减债务重组办法理两：第负债企业具隶属关系关联企业横联系关系企业资产理公司拥规模巨种资产重新组合达成协效应连锁效应性存种资产重组引致债务重组资产理公司迂回收回债权收益第二负债企业规模巨旦破产国民济产生巨影响国中型企业时债务重组时国家注入部分资金形式债权提供部分补偿
    债务重组程序中确定企业减免债务额度企业够重组生存形成事实废债资产理公司损失关键问题
    项手段债权进行运作前三项手段着眼点良债权进行迅速处理部分债权负债企业情况较附营运收入担保物折价出售进行证券化保全贷款例较迅速回收直RTC处理S&L时奉行原RTC认作政府机构投资银行业务没优势条件参会市场形成击导致投资扭曲许业务包投资银行做中国情况复杂首先国没真正意义投资银行四资产理公司方面政府机构方面普遍视中国未投资银行雏形次资产理公司赋予命仅处理银行良债权推动国企业转型结构重组第三处理良资产象S&L样套牢房产贷款量亏损企业呆滞贷款估价存困难级处理证券资市场出售处理良债权国证券资市场成熟法承担量处理良资产进入压力种种国情决定四资产理公司必须事量投资银行业务包括参企业理重组实现保全资产目
    二级处理 资市场运作
    　　法三种手段效收回贷款级处理形成沉淀资产理公司进行二级处理特点股权债权进行运作方式成关注焦点债转股
    　　年十月中旬东方资产理公司刚成立十天江西凤凰光学仪器（集团）签订债转股协议债权转股权意味着利息转利润企业言项十分利条件通债转股企业方面减少债务债务利息等实际财务费支出方面立改善资产负债表债转股表明资产理公司预备相较长时期（两三年）收回保全资产资产理公司债转股程中企业作出减作股东企业营善面破产时处利位保全资产理公司债转股前必须企业发展明确安排强力措施保障利益
    　　债转股回收资产通方面进行：已市企业资产负债表发生变化扭亏盈分红派息形式资产理公司提供回报外企业资产负债表立改善通日资产重组符合市条件资产理公司收回投资采壳市办法市流动资产成具流动性证券（股票基金）外资产理公司股东身份推动企业购重组转股套现退出果企业营善资产理公司企业破产清算蒙受损失
    　　显然债转股选择产品市场企业发展前景已市市企业认条件外债务资结构简单重前提债转股国没立法原债权利益予特保障资产理公司保障权益力企业发展方施加足够影响企业财务结构越简单债务关系越清晰资产理公司持股份例越目标越容易实现资产理公司越两三年短期盘活部分良资产退出企业理
    三级处理 坏帐核销
    　　进行级处理二级处理分类滤程中始终会企业进入破产处理程序破产清算资产理公司收回部分债款余部分坏帐起成沉淀资产理公司定法规进行三级处理核销
    　　核销必然导致资产总额幅度减少预计进入资产理公司良资产中超35部分终法收回核销国资产流失？认国资产流失早进入资产理公司前已变成现实帐面资产数额法收回运转坏帐通核销坏帐资产理公司做实际损失反映资产负债表中造成国资产流失
    　　需注意债转股旦企业破产作股东资产理公司清算时处极利位选择进行债转股企业时资产理公司必须谨慎事企业发展前景作出准确估计
    　　提资产理公司种运作手段中中国相超前国务院特批赋予资产理公司具体运作程中需常国务院进行报告申请审批毕竟特事特办遇难持久资产理公司亟良运行业绩证明具门脚力时更发挥形资产巨作利市场法成功运作
    资产理公司正常运作前提条件
    　　资产理公司彻底清理商业银行良信贷资产化解金融风险成立正常运作必须干前提条件作支持
    　　首先资产理公司必须足够资金支持良资产商业银行剥离资产理公司购买资产理公司资金收购良贷款外充足资金保证公司正常运转说果资产理公司污水处理装置话资金污水处理系统中稀释剂净化剂
    　　四资产理公司成立初财政部分注入相100亿民币资金然400亿四国独资商业银行总额高达10000亿良贷款说杯水车薪已足资金问题通发行债券方式获解决具体信达面值购买建行良资产发行五年期十年期财政部提供担保债券建行支付笔钱样建行立获健康资产负债表信达发行债券全部建行购买信达十年存续期陆续债券利息金通发行特种国债办法财政部足部分作出弥补
    　　次想充分利种市场手段良贷款作出处理必须强壮够抵抗住量处理良资产进入击市场污水处理说足够巨容器认目前资产理公司运作瓶颈没足够成熟市场作支撑许投资银行手段法运目前国资证券市场面问题投资需求严重足样段时间资产理公司运二级处理方法特债转股良债权作出处理
    　　第三资产理公司处理良债权程中需采取种投资银行手段公司成员力提出高求事实国没真正意义投资银行资产理公司投资银行业务方面验似零投资银行业高知识含量时求丰富验创新力行业资产理公司处理行业业务必须拥批高素质
    　　目前资产理公司运作缺乏必法律支持资产理公司中国说件崭新事物肩负着国银行脱困推动国企业改革双重务然独立法然具国家机构性质保护处理良债权程中资产理公司合法利益免遭欺诈合理干预需法规支持某具体操作债转股例债务减限度等问题法律作出具体规定防止国资产流失资产理公司行约束必须立法角度予确认法制建设实际污水处理道进行维护加固保证道外会破坏保证量回收清水项工程
    资产理公司：终解决办法
    资产理公司解决国银行良债权问题终办法断污水流入水库资产理公司次性剥离水库中存量污水进行污水处理果污水源控制话水库快新污水流入新污垢沉积
    国良贷款形成原致分：企业身原政府政策原泡沫济遗留历史问题银行身理问题四方面中90年代前期泡沫济遗留问题资产理公司职责范围应该较彻底解决政策原指信贷资金财政化四国银行彻底商业化会效控制企业身理生产营销问题形成良债权问题困扰国商业银行年
    国企业改革众探讨众期话题中国整济改革瓶颈已争国商业银行良信贷资产问题终结国企业效率低解决良债权程中四资产理公司肩负着推动企业结构重组进推动整国企业改革净化水源重暂时资产理公司处理良资产银行信社等着更深远重意义
    参考资料：
    1．化解国债权债务问题具体方法措施詹阳 城市金融坛1999年10月
    2．国银行良资产处置李俊杰 金融研究1999年6月
    3．前中国资产理公司干关注焦点黄志凌 金融研究1999年9月
    4．资产理公司银行良贷款处置黄志凌 曲磊 财贸济1999年10月
    金融工程运作原理国应
    秦　波
    　　金融工程包括新型金融工具方法设计开发应金融问题提供创造性解决方法针变动频繁济金融运行状况断创造发展新金融工具手段便市场参者效应类问题达预期目金融工程开发设计程中金融工程师丰富想象力创造性综合运数理知识新技术金融济基理运力关键环节研究鉴金融工程相关原理国实践疑深化市场导改革重意义
    　　金融工程运作原理
    　　１风险转移分配
    　　市场活动伴着风险市场体风险法求样数风险厌恶者希回避转移风险少数风险偏者高收益愿意承担高风险参交易目价格波动风险中牟取暴利部分风险中立者市场行受风险影响
    　　金融工程师正利点通风险分析优化设计技术创造量金融衍生工具风险理战略原风险体间重新分配：风险厌恶者支付定费方式原承担风险转移风险偏者中立者身风险回避程度高者部分风险卖回避度低者投保者保险公司交纳保费求保险样方风险偏满足根种原理设计出远期协议期货期权等已成风险理力武器
    　　２绕开利制度限制
    　　企业营活动总会受制度框架限制时会加企业负担限制营目标追求巧妙绕开限制甚利成金融工程师着力点早期金融创新中体现明显许变相活期带息存款欧洲美元出现恰年美国Ｑ条例限制存款利率产物政府行业税收政策差企业利纳税基数区进行套利通债权／股权交换双方获利外美国企业日发行零息债券日税收条件较美国更优惠体现出点
    　　３较利益互换
    　　较利益指时期体济事务存相成差异（较优势）通方较利益交换方降低运作成达双赢效果现实社会中较利益时处社会分工交换基础发展深化
    　　金融工程独洞察力创造性金融市场运作成相差异充分利产生量互换基础金融工具营策略互换类金融工具已国际金融市场占重位商业银行通互换业务轻松投资基金理资产原熟悉业务转化身优势扩业务范围
    　　４信息称缓解信息称指外拥更关济信息公司股东理较公司债权掌握更公司信息市场信息没参方解时作出选择非优化享更信息方通信息优势牺牲信息掌握处劣势方利益缓解信息称须寻找激励机制协调方利益效配置资源
    　　金融工程方式设计信号显示机制违反保密原信息完全者解相关信息售回股票设计规定果未某时点发行者普通股价低某项设定值时持者预先设定价格售回股票卖发行者预设价格投资者显示发行者公司未价值法外转换债券规定持选择成债权股东样投资者作债权股东进行信息交流债转股程中股东债权公司营状况市场前景权利义务更深解
    　　５增加流动性
    　　流动性常指资产转换成现金方便程度迅速筹措现金力指市场容纳证券工具买进卖出需增加交易费程度价差表明市场流动性金融工程运流动性含义创造许新产品货币市场基金现金理帐户保证限度更方便获取现金暂时现金投入运产品设计目通增加市场深度吸收力改善流动性采取非标准化金融工具标准化工具结构进行改造更易二级市场变现等通抵押资产应收帐目形式发行证券高风险变低风险增加流动性等
    　　二金融工程相关原理解决国银企债务问题运
    　　金融工程实质准确完整握具体问题产生症结特点时结合已条件手段方法运相关原理设计出崭新兼顾方利益整体优化方案
    　　银企债务问题困扰国济体制改革深化难点截止１９９６年底专业银行国企沉淀贷款已达１万亿元３倍银行身资产仅利息拖欠已超１０００亿元巨良债务制约国企改革推进专业银行施行资产负债例理设置障碍直接加整济运行风险迫切需时解决
    　　运金融工程关原理提出两化解方案：
    　　（）指定具投资银行性质非银行金融机构作债务重组中介机构（证券公司信托投资公司等）面银行发行中长期低息债务
    　　发行债券募集资金定折扣形式购买专业银行债权样中介机构取债务企业债权位通债权转股权中介机构取控股位直接控制企业银行募部分资金注入债务企业启动营通资市场相关运作盈利中介投资银行机构偿专业银行债券息处：
    　　１通中介投资银行债权转换专业银行收回部分良债权（折扣）时超额准备金出持债券资产参相应二级市场交易专业银行资产负债结构改观
    　　２中介机构然增加笔中长期债务拥企业控股位绕开现行商业银行法禁止商业银行直接参企业营限制投资银行机构利信息资市场营专业优势改造企业拓宽业务范围产生出更业务
    　　３债务企业负债变入股负债率幅度降低利进行公司法治理结构改造防止新良债务产生
    　　（二）成立债务重组中心作处理债务重组基机构
    　　基职重组程中受损害债权提供补偿两种补偿方式帐面勾销银行坏帐帐面补充资金（会引发通帐）二补偿企业债权工损失（作重组成）债权求企业破产时重组中心申请接企业然重组中心监督界定关方权利义务先抵押债权划出抵押债权工→企业债权→银行→政府部门划分等级债权级递减规定低级债权定价格（较高级债权）收购企业股权时较高级债权必须出卖企业债权购买工债权情形项工作完成重组中心社会征集重组方案债权方重组方案进行评估决定出售债权（社会投资者）行权利购买高级债权债（股）权专业银行取股权市价卖重组中心者卖投资者产生新企业股东股票决定产生较优企业重组计划处：
    　　１补偿程中兼顾方利益中工利益完全维护终重整计划决定企业价值高工债权（拖欠工资奖金潜损失）时工债权会完全企业价值低工欠债务时债权放弃行权利工成企业控制者重组中心全额补偿避免工利益受损引发社会问题企业债权银行债权企业重组中全部收回债权时重组中心部分补偿避免全额补偿带企业债务重组消极态度减少重组中心成
    　　２重组中心债权方权利义务明确界定体现考虑方风险态度工倾关闭企业风险低计划债权倾风险计划
    　　３保证债务重组程中信息交流充分性关方面通协商讨价价方式限度减少信息完全带效率损失产生利债务企业重组方案
    　　４债权交换规确定实际操作中产生企业间相互持股情况利企业产权结构改造
    　　三国进步发展金融工程点设想
    　　作金融高科技金融工程运成熟发达市场环境托进市场更完全效国金融市场发展历史长市场化条件尚太完善利发优势吸取消化发达国家验教训引入发展金融工程技术促进市场深化
    　　１减轻政府微观金融活动直接干预程度代间接调节方式继续转变政府职健全法律制度金融工程技术运市场微观体行体需求创造产品千差万直接苛刻理方式运金融工程技术创新空间变狭
    　　２加快建立现代企业制度现代金融企业制度步伐培育理性济体产生良性序竞争环境金融工程技术运创造适宜市场氛围
    　　３力发展投资银行西方发达资市场投资银行资源配置核心富开拓创造性推动金融工程发展角国投资银行业身制度创新产物强生命力具金融企业难拟优势重视完善包括融资制度配套制度安排扶持发展
    ４开发新型金融工具总体原基础金融工具发展较完善基础进行创新加快相关金融工程技术吸收消化运考虑转换债券资产证券化股票指数期货工具等
    资产证券化金融资产理
    20020723
    作世界融资技术资产证券化年国受越越关注国家资产理公司政策设计中开始资产证券化作资产理公司重业务容中国华融资产理公司成立起积极研究探索良资产证券化目前韩国资产理公司帮助中国华融资产理公司已形成较完善证券化方案
    　　资产证券化指组流动性较差够产生预见相稳定现金流金融资产集中起通结构性重组该组资产预期收益权转变金融市场出售流通信等级较高债券型证券技术程实质金融资产证券形式进行转
    　　1989年8月理处置储蓄贷款机构良资产美国成立重组信托公司(RTC)1991年RTC完成第笔价值5000万美元良资产证券化1994年RTC完成总值430亿美元良资产证券化亚洲金融危机资产证券化特良资产证券化亚洲迅速发展例韩国截2000年韩国资产理公社(KAMCO)证券化方法处置良资产例占处置总规模1／3左右
    　　资产证券化交易结构特点
    　　资产证券化交易结构中包括发起发行投资者受托资产理服务评级机构担保机构中介机构承销商等发起称原始受益证券化程中资产提供方发起根资金需求资市场状况等确定证券化资产范围融资规模发行专门发债成立机构般称特设机构(SPV)保证信SPV发起购买资产支持发行证券外事业务投资者证券购买方国外机构投资者受托商业银行信托机构担受 SPV委托理发起投资者账户投资者支付息未分配款项进行投资等资产理服务受 SPV委托证券化资产进行理收取期权益提供资产价值回收服务等信评级机构证券信进行评级担保机构证券履约提供担保中介机构证券交易结构设计提供咨询承销商承办证券发行事务
    　　资产证券化交易程中首先发起SPV出资产保证该资产受发起营状况影响发起般做资产真实出SPV中介机构担保机构评级机构承销商协助投资者发行资产支持证券证券发行收入支付发起
    　　相金融工具资产证券化特点明显首先资产证券化融资传统股票融资债券融资具更广泛适性企业发行股票必须具备较高盈利水投资者分享企业全部收益企业债券融资企业整体信基础必须满足较高发债条件获准发行通资产证券化融资企业拥部分未产生稳定现金流资产风险隔离信升级定条件进行传统标准难资市场融资企业提供效融资途径次资产证券化资产范围广泛预期产生稳定现金流量作证券化资产仅已存信关系住房抵押贷款应收账款等作证券化资产尚未形成未预期收入权益高速公路收费航空运费收入等权益(资产)作证券化资产
    　　资产证券化重特点表现奇妙交易结构典型资产证券化交易结构中特设机构——SPVSPV核心功风险隔离SPV事业务避免营风险SPV资产真实购买避免发起营失败带资产清算风险发起营风险投资者进行效隔离资产支持证券金融市场般表现信等级较高证券利降低发债成提高融资效益
    　　二资产证券化资产理公司处置良资产中作
    　　资产证券化处置良资产种公开化市场化手段助加快资产处置进度降低处置成提高资产回收率利减少处置损失防范化解金融风险资产证券化关事间权责通种具法律效力协议规范价格市场竞价确定交易程中资产评估机构信评级机构证券承销机构等众中介机构参资产证券化良资产处置高度市场化规范化种方式集中体现公公正公开原效降低处置中道德风险
    　　证券化处置资产干笔资产进行捆绑组合进行转处置资产种批量处置批量处置证券化具更高处置效率时事先约定偿付方式兑付已发行证券SPV必须通种措施促理计划处置资产例理协议中般规定果资产理处置服务符合协议规定SPV权扣留理费甚更换理果理服务质量现金流回收高现金流预测SPV提供奖励种基合资产理处置规定利提高资产理处置资产积极性进加快资产处置进度
    　　外作批量处置单笔处置资产相证券化基础资产评估费较少处置资产进行宣传谈判投资市场调研费较样效降低资产处置成处置收益方面资产捆绑组合证券化结构安排分散资产风险稳定资产收益提高证券信度市场价格资产处置较高回收率
    　　三资产证券化面难点
    　　资产证券化理界实业界政府致认目前止资产证券化面着法律制度等方面难点
    　　资产证券化业务国面首问题缺乏专门立法诸SPV性质位资产真实出售认定等证券化中重环节问题难明确果现行法规认定SPV性质SPV公司法设立限责公司难满足公司法规定公司债券发行条件：净资产额低民币6000万元累计债券总额超公司净资产额 40％3年均分配利润足支付公司债券1年利息筹集资金投符合国家产业政策等资产证券化典型结构采SPY发债方式目前法律框架定抵触国资产证券化采变通方式
    　　次现行法规资产证券化成效率定影响资产证券化必须实现破产隔离基础资产必须真实出售户现行法律产生相例户费影响资产证券化效率
    　　外国证券公司基金理公司保险公司等金融机构投资范围受严格限制资产支持证券属性确定投资象受限制投资者足定程度制约资产证券化国发展
    　　四信托模式资产证券化种行模式
    　　年关中国开展资产证券化讨业务实践十分活跃目前止已少机构民银行等监机构递交资产证券化方案方案基框架种方案区否设立SPV通种方式实现风险隔离真实出售应该说种方案中交易结构设计针应基础资产特性特色中华融资产理公司资产证券化模式特点通信托模式解决风险隔离破产隔离问题现行法律法规相抵触
    　　信托模式资产证券化运早模式证券化发展程中广泛运国业界通设立SPV方式解较信托模式研究较少事实设立SPV会增加证券化运作成国际相证券化选择信托模式目前美国资产证券化业务总量中采信托模式占 30％左右资产证券化具体模式应根国家关法律降低运作成原进行选择国目前法律环境言SPV难满足公司法发行证券条件求目前设立SPV操作难度极信托模式合法行种模式
    　　资产证券化质资产证券化采取信托模式资产证券化质求真实销售破产隔离真实销售仅实现破产隔离种形式设立SPV模式SPV作公司形式独立法实体实现基础资产发起资产隔离样信托模式达隔离目信托法中明确规定信托法第十五条规定信托财产委托资产隔离问题第十六条规定受托财产间隔离问题第三十四条规定受托承担支付信托利益义务信托财产限规定保证信托财产独立性实现资产证券化求隔离：方面委托受托资产营变化甚破产会影响信托财产现金流方面投资者权追索委托受托资产两方面隔离根保证信托模式作资产证券化种模式
    正信托法出台中国资产证券化实际操作提供法律保障证券化业务创新铺道路相信着中国金融市场断发展法律政策环境逐步完善资产证券化必金融资产理中发挥更作
    作者：中国华融资产理公司副总裁 李晓鹏　源：中国金融2002年第7期
    中国房产投资基金攻权益性投资
    20011130
    　　目前国成立房产基金成熟市场划分方法具体设定房产投资基金房产信托投资基金较适合采综合型房产投资基金房产权益性投资时积极开展房产证券投资房产融资等业务
    　　美国房产投资基金般直接投资房产通投资房产投资信托公司房产开发企业股权发放房产抵押贷款等形式实现房产投资事实房产投资信托公司身种房产基金属资产运营型基金
    　　中国言房产金融市场完善房产投资基金投资渠道相较窄证券市场数量家房产开发企业股票供选择房产投资信托没开展恰恰房产基金某种程度正充该角色房产投资基金刚起步目前中国成立房产基金成熟市场划分方法具体设定房产投资基金房产信托投资基金较适合采综合型房产投资基金房产权益性投资时积极开展房产证券投资房产融资等业务
    　　房产权益类投资
    　　房产权益类投资指投资实物性房产收益源旗房产租金收入房产增值收益般投资商业楼办公楼等收益类房产中国房产市场中方面进行权益类房产投资：1租金收益较工建物业租金收益较高房产购物中心办公楼仓库等物业存单价总价较高特点体投资者难投资目前般谁开发谁营房产行业发展分工细化相符合求开发类似物业房产商具强资金实力该类物业租售方式导致资金回收期较长利房产商进行轮投资该类物业非常需市场机构投资者进行投资该类物业具良收益性满足房产投资基金收益性求两者实现良结合
    　　2二手房营业务

    　　中国目前房产开发异常活跃程度中国房产业起步较晚属房屋相稀缺状况着住房供逐渐增加口数量维持相较稳定范围时房产开发项目量减少般新项目针性需求项目房屋交易存量房象二手房交易发达国家已证明成熟房产市场二手房交易额般新盘交易额67倍国海等区外二手房交易普遍活跃北京例：1999年北京二手房交易市场开放总2000套房交易量目前全市月成交仅100套左右
    　　造成北京二手房交易活跃原方面：(1)政策瓶颈：二手房市方政策没放宽导致二手房交易手续繁琐税费较高阻碍二手房市场发展重素(2)京城二手房交易活跃素买卖双方信息充分：卖方难找合适买家买方难找适合房产(3)两素造成间接果供求失衡二手房房价偏高反约束二手房交易(4)针二手房金融产品丰富二手房购买者难取金融支持
    　　中国政府已意识启动房产二级市场重性海深圳已出台相关简化二手房交易手续降低二手房交易税费等政策促成区二手房交易国区活跃种种迹象表明期出台相关政策刺激二手房交易北京市国土资源房屋理局新颁布简化二手房市交易项手续新规定——套二手房16天完成市手续前房屋买卖手续费改定额收费等措施房改房市许障碍已清着市场条件成熟国二手房交易量必逐渐升
    　　国规范房产中介发达加业普遍没树立二手房交易委托中介办理意识二手房交易中存信息充分问题难短期解决正针点房产投资基金介入二手房交易市常房产基金具资金规模优势聚集量二手房产然委托房产中介机构代理销售租赁集中销售正解决二手房交易双方信息称情况助身资金优势购房者提供分期付款需求揭贷款客户提供担保支持等
    　　房产投资基金营二手房业务中获取定差价收益租赁较房产采租赁方式获取稳定租金收益二手房营业务产生观社会收益政策获定优惠房置换成功营二手房业务行性提供极例证
    　　3营尾盘业务
    　　中国目前房产开发火爆两字形容全国两万家房产开发企业增加新马房产项目目暇接北京例两年均天房产新项目开盘年400新项目开盘中住宅建设约2000万米项目中少数明星楼盘达100销售率(例济适房少数商品房)绝部分会520左右尾盘甚出现高达40尾盘假设均项目10尾盘年200万方米新增尾盘房尾盘直令发展商感头疼问题：单项目尾盘相数量较少相应营销费十分限尾盘销售便进行量轰炸性广告宣传发展商尾盘销售处缓慢销售甚停止状态急需沉淀尾盘利润变现发展商说非常利时候发展商剩余尾盘然该项目保留销售员造成利润法变现时支出数额运营费相发展商快变现次性转时会利销售

    　　房产投资基金解决发展商面问题定折价格尾盘购进进行集约化销售助规模效益降低边际成正二手房业务相结合降低运营费
    　　普通手楼盘相尾盘价位优势较明显二手房相尾盘具手房品质市场期房相现房优势营销尾盘会具相销售优势
    　　4投资债权房
    　　债权房(指债权债务物业清偿债务获抵押房产)类房产房产抵押资金贷形成债权房包括房产项目施工方材料供应商等项目关联方结算等获房产该类房产数额巨动吸收房产成房产业房产方面专业加没太精力营理物业业般乐短期变现该类房产尤次性转物业房产投资基金投资该类房产定折扣购入房产会定获利机会
    　　二房产证券市场投资
    　　基金运作模式决定基金资产必须保持较流动性房产资产然具较保值增值力流动性较差房产投资基金必保持定证券投资重满足资产流动性需求然投资范围限房产相关证券目前中国供房产投资基金选择证券(指房产板块股票)较少难通投资组合效分散非系统风险投资场交易房产证券外房产投资基金需投资场外交易房产证券
    　　房产投资基金投资房产债券中国房产企业发行房产项目债券等1999年7月深圳振业集团海悦翠海两项目尝试发行35年期附权流通证券里附权指证券持者约定价格购买房产权限期结算时投资者选择现金形式付息选择事先约定价格优先购买已进入销售阶段次开发房产
    　　房产投资基金房产股权证方面进行投资房产股权化通发行房产股权证房产价值单元分割成产权单位出售投资者房产股东享房产租赁房产增值等权权益种采付息分红资产增值收益办法房产股权通股权化房产委托营确保购买者利益时根国家关规定房产股权证转买卖继承馈赠认购房产股权购买股票两种性质完全投资形式认购房产股权实质投资者购置房产物业受房产股权出单位发行企业营状况影响应房产作独立投资项目进行运作获取稳定回报中国已房产企业单房产发行股权证温州东方企业集团投资开发深圳珠宝厦第三层型商场分3088股股值1万元租金收入扣开支分配投资者

    　　然目前市场中房产信托公司较少着中华民国信托法颁布(2001年4月28日)作信托中种形式″房产投资信托″必长足发展作房产投资基金投资房产信托公司重逐渐增加
    　　三房产金融业务
    　　1房产抵押贷款业务
    　　2001年6月中国民银行颁布中国民银行关规范住房金融业务通知该通知中提高商业银行房产开发项目贷款求房产开发企业资金应低开发项目总投资30开发项目必须具备″四证″(国土证建设规划许证建设工程规划许证建设工程施工许证)等必造成相房产项目陷入资金紧张困境针种情况房产投资基金充分发挥资金优势前景项目提供短期资金支持
    　　适优质房产资产作抵押担保企业发放抵押贷款
    　　2房产融资中担保业务
    　　相房产企业身具备定贷款条件缺乏符合银行求担保物等附属求该类企业房产投资基金身资产提供偿担保
    　　3参揭贷款证券化
    　　揭贷款属长期贷款存款基短期资金短存长贷矛盾会越越突出目前国部分商业银行积极采取措施解决问题工行建行民银行申请深圳分行进行房产揭贷款证券化尝试国外成功验房产揭贷款证券化离开特设机构(SPV)信增强机构支持中SPV(特设机构)指通身运作购买住房抵押贷款债权担保发行类证券实现价值细化风险分散化住房抵押贷款债权流动化机构破产隔离功通住房揭债权真实销售方式卖SPV揭贷款发起破产清算程中会涉已出售住房抵押债权起保护住房抵押债券投资者作SPV房产揭贷款证券化程中执行者次投资者投资住房抵押债券时会遇住房抵押贷款款履行款义务者拖欠偿贷款情况住房抵押债券息偿直接住房抵押贷款偿前提样投资者便会遭受损失住房抵押债券存信风险会稳健营理念投资者步必须信增强机构证券时偿进行担保住房抵押贷款息时传递债券投资者手中实现债券信升级减少投资者面信风险信增强机构功风险分担简单业务流程：图出特设机构信增强机构整业务程中担着重角色缺少两机构发行直接传递债券债券投资承担风险较债券难销售时银行样承担揭贷款违约风险银行达减弱风险目

    　　房产投资基金具较资产规模专业房产机构负责运作承担该类风险力较强国商业银行进行规模房产揭贷款证券化时房产投资基金充SPV信增强机构角色中获取定收益
    作者：伟业资产理公司　吴日　源：财时报


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