房产开发项目市场定位
房产市场定位概念市场营销学中市场定位理鉴定位词早1972年美国两广告理艾尔·里斯杰克·屈劳特广告时代杂志发表文章定位时代时提出慢慢流行起定位：注意战斗文中指出：定位起始件产品种商品次服务家公司机构甚……然定位件产品身做什成顾客心目中确定适位置房产开发项目市场定位详细房产市场调研分析基础选定目标市场确定消费群体明确项目档次设计建设标准
（）房产开发项目市场定位基程序容
1．房产开发项目市场定位基程序
房产开发项目市场定位包含项目区位分析选择开发容规模分析选择开发项目租售价格分析选择等具体说流程进行：市场调查→土条件→分析确定潜客户群→产品定位（户型面积档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成费测算→预测租售收入租售进度→济评价→确定方案
2．市场定位容
房产开发项目市场定位容包括方面：①确立开发理念基企业价值观体现企业文化发挥企业竞争优势确定开发指导思想营模式项目定位利企业长久发展利品牌建设②明确途功市场定位时应根城市规划限制条件佳优利原确定开发类型土资源进行综合利充分挖掘土潜③筛选目标客户市场调查基础效需求导初步确定项目目标客户分析消费力产品定位价格定位做基础工作④进行项目初步设计市场资料基础根土目标客户具体情况编制初步设计务书委托规划设计部门进行项目初步设计进步确定建筑风格结构形式房型面积建筑标准等容⑤测算租售价格参类似房产市场价格运适方法综合考虑房产价格影响素确定项目租售价格⑥根企业济实力项目投资流量分析选择适入市时机充分考虑风险利益辩证关系提出行营销策划方案保证项目利进行
（二）房产开发项目市场定位墓原
1．企业发展战略相致原里企业发展战略包括品牌战略营战略理战略等企业发展战略框架进行项目市场定位体现企业竞争优势发挥企业核心竞争力构建企业品牌产品品牌企业产品具延续性创新性实现企业发展目标
2．济性原市场定位济性原首先指产品定位应具较高性价满足必建筑功前提租售价格合理第二企业角度出发成控制基础做效益化成费测算效益测算基础计算项济评价指标达社会均水确定项目赢利预期性风险性明确项目济利益实施行性
3．适应性原市场定位适应性原包含层含义：区域社会济发展水消费者收入水相适应二区域房产市场物业档次标准品质相适应三市场调查分析确定目标客户群消费特点消费力相匹配四企业技术理水相适应
4．行性原市场定位行性原包括项目实施行性济评价行性两方面房产市场断变化发展市场定位必须考虑项目实施行性避兔出现性难租售现象根项目规模块特性项目优势分析入市时机准确设计项目实施进度时运微观效益分析宏观效益分析相结合定量分析定性分析相结合动态分析静态分析相结合方法项目进行济评价分析济评价指标否行项目规模开发模式项目进度受济实力融资力企业理力等素限制容易定性难定量市场定位时量力行问题市场定位时应该解决
（三）房产开发项目市场定位中存问题原
1．市场定位工作体发生偏差然市场定位工作体房产企业中介咨询企业高校研究机构体业等国房产咨询业处初创萌芽期实际项工作部分少数委托方关联咨询机构完成缺少公正性科学性市场定位工作流形式更决策者结提供工作般仅限房型选择租售价格预测等部分容时业员素质参差齐导致市场定位工作处低水状态没针性根特定象进行科学调查资料收集分析仅根验作分析判断关键数进行处理满足分析需
2．运差异化战略模仿余创新足差异化包括产品差异化形象差异化市场差异化等差异化房产企业第三利润源泉观点已渐渐业士认市场定位时常常会出现样两种情况种分强调差异化脱离块条件区域环境片面强调性化忽视区域房产市场物业特点生活惯会导致滞销种情况简单拷贝适修改建筑立面面布置室外绿化景观布置营销广告营销策略开发理念企业文化房产市场热销楼盘翻版缺少创新流仅仅项目名称建筑色彩段等样市场定位形成房产市场般化局面
3．偏离市场定位理原片面强调概念式定位部分房产企业进行市场定位时根市场定位理原进行工作热衷做概念甚出现软住宅定位概念条臭河浜成水景未立项铁成交通便利工具虚拟生活方式成卖点媒体炒作成市场定位重环节某种程度种虚空媒体化概念定位方式已影响房产市场健康规范发展
4．目标客户群明确目标市场需求判断错误市场调查方法调查范围掌握资料全面块条件区域环境分析透房产市场细分化认识够开发力市场影响力估计高房产市场质化产品带影响度估计足目标客户群动态变化程度法握时定济条件社会消费趋势消费力分析预测发生偏差导致市场定位时目标客户群筛选发生错位形成效客户群效供
（四）加强房产开发项目市场定位工作策建议
1．加强行业理进步加快市场定位工作专业化社会化进程房产行业协会规范房产咨询市场角度出发业员工作规范程序方法等制订必技术标准做理先行实践指导工作进步推进房产业产学研体化进程加强基础理方面研究市场定位实践中出现新问题新情况进行专题研究广泛听取专家学者企业家意见提出指导性建议
2．运正确市场定位方法手段国家区房产市场分析判断基础结合区域特点正确项目区域房产市场进行分析预测判断消费群体消费需求消费力类似物业供状况等作出必定性定量分析项目环境作出必评价市场定位时必须解决问题
3．区域物业研究基础解决房产产品差异化关键问题参已正开发物业品质档次房型标准等素根房产市场发展趋势判断确定项目素特征建筑风格房型环境简单拷贝规模面积意放产品创新体现较强前瞻性相稳定性
4．功成效益三者协调统市场定位必须解决必功适成理想效益房产项目市场定位指导思想需重点分析研究落实问题指标功配置开发成租售价格等
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房产市场定位概念市场营销学中市场定位理鉴定位词早1972年美国两广告理艾尔·里斯杰克·屈劳特广告时代杂志发表文章定位时代时提出慢慢流行起定位：注意战斗文中指出：定位起始件产品种商品次服务家公司机构甚……然定位件产品身做什成顾客心目中确定适位置房产开发项目市场定位详细房产市场调研分析基础选定目标市场确定消费群体明确项目档次设计建设标准
（）房产开发项目市场定位基程序容
1．房产开发项目市场定位基程序
房产开发项目市场定位包含项目区位分析选择开发容规模分析选择开发项目租售价格分析选择等具体说流程进行：市场调查→土条件→分析确定潜客户群→产品定位（户型面积档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成费测算→预测租售收入租售进度→济评价→确定方案
2．市场定位容
房产开发项目市场定位容包括方面：①确立开发理念基企业价值观体现企业文化发挥企业竞争优势确定开发指导思想营模式项目定位利企业长久发展利品牌建设②明确途功市场定位时应根城市规划限制条件佳优利原确定开发类型土资源进行综合利充分挖掘土潜③筛选目标客户市场调查基础效需求导初步确定项目目标客户分析消费力产品定位价格定位做基础工作④进行项目初步设计市场资料基础根土目标客户具体情况编制初步设计务书委托规划设计部门进行项目初步设计进步确定建筑风格结构形式房型面积建筑标准等容⑤测算租售价格参类似房产市场价格运适方法综合考虑房产价格影响素确定项目租售价格⑥根企业济实力项目投资流量分析选择适入市时机充分考虑风险利益辩证关系提出行营销策划方案保证项目利进行
（二）房产开发项目市场定位墓原
1．企业发展战略相致原里企业发展战略包括品牌战略营战略理战略等企业发展战略框架进行项目市场定位体现企业竞争优势发挥企业核心竞争力构建企业品牌产品品牌企业产品具延续性创新性实现企业发展目标
2．济性原市场定位济性原首先指产品定位应具较高性价满足必建筑功前提租售价格合理第二企业角度出发成控制基础做效益化成费测算效益测算基础计算项济评价指标达社会均水确定项目赢利预期性风险性明确项目济利益实施行性
3．适应性原市场定位适应性原包含层含义：区域社会济发展水消费者收入水相适应二区域房产市场物业档次标准品质相适应三市场调查分析确定目标客户群消费特点消费力相匹配四企业技术理水相适应
4．行性原市场定位行性原包括项目实施行性济评价行性两方面房产市场断变化发展市场定位必须考虑项目实施行性避兔出现性难租售现象根项目规模块特性项目优势分析入市时机准确设计项目实施进度时运微观效益分析宏观效益分析相结合定量分析定性分析相结合动态分析静态分析相结合方法项目进行济评价分析济评价指标否行项目规模开发模式项目进度受济实力融资力企业理力等素限制容易定性难定量市场定位时量力行问题市场定位时应该解决
（三）房产开发项目市场定位中存问题原
1．市场定位工作体发生偏差然市场定位工作体房产企业中介咨询企业高校研究机构体业等国房产咨询业处初创萌芽期实际项工作部分少数委托方关联咨询机构完成缺少公正性科学性市场定位工作流形式更决策者结提供工作般仅限房型选择租售价格预测等部分容时业员素质参差齐导致市场定位工作处低水状态没针性根特定象进行科学调查资料收集分析仅根验作分析判断关键数进行处理满足分析需
2．运差异化战略模仿余创新足差异化包括产品差异化形象差异化市场差异化等差异化房产企业第三利润源泉观点已渐渐业士认市场定位时常常会出现样两种情况种分强调差异化脱离块条件区域环境片面强调性化忽视区域房产市场物业特点生活惯会导致滞销种情况简单拷贝适修改建筑立面面布置室外绿化景观布置营销广告营销策略开发理念企业文化房产市场热销楼盘翻版缺少创新流仅仅项目名称建筑色彩段等样市场定位形成房产市场般化局面
3．偏离市场定位理原片面强调概念式定位部分房产企业进行市场定位时根市场定位理原进行工作热衷做概念甚出现软住宅定位概念条臭河浜成水景未立项铁成交通便利工具虚拟生活方式成卖点媒体炒作成市场定位重环节某种程度种虚空媒体化概念定位方式已影响房产市场健康规范发展
4．目标客户群明确目标市场需求判断错误市场调查方法调查范围掌握资料全面块条件区域环境分析透房产市场细分化认识够开发力市场影响力估计高房产市场质化产品带影响度估计足目标客户群动态变化程度法握时定济条件社会消费趋势消费力分析预测发生偏差导致市场定位时目标客户群筛选发生错位形成效客户群效供
（四）加强房产开发项目市场定位工作策建议
1．加强行业理进步加快市场定位工作专业化社会化进程房产行业协会规范房产咨询市场角度出发业员工作规范程序方法等制订必技术标准做理先行实践指导工作进步推进房产业产学研体化进程加强基础理方面研究市场定位实践中出现新问题新情况进行专题研究广泛听取专家学者企业家意见提出指导性建议
2．运正确市场定位方法手段国家区房产市场分析判断基础结合区域特点正确项目区域房产市场进行分析预测判断消费群体消费需求消费力类似物业供状况等作出必定性定量分析项目环境作出必评价市场定位时必须解决问题
3．区域物业研究基础解决房产产品差异化关键问题参已正开发物业品质档次房型标准等素根房产市场发展趋势判断确定项目素特征建筑风格房型环境简单拷贝规模面积意放产品创新体现较强前瞻性相稳定性
4．功成效益三者协调统市场定位必须解决必功适成理想效益房产项目市场定位指导思想需重点分析研究落实问题指标功配置开发成租售价格等
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