电专科物业理法规述题案例分析题题库答案（试卷号：2224）
盗传必究
述题
1．试述物业理民事责免责条件
答：(1)抗力抗力指预见避免克服客观情况般指震台风洪水战争等暴雨极短时间致车库车辆淹造成损失车库排水系统没问题话物业理公司需承担责
(2)正防卫正防卫指公利益权利遭受正进行法侵害时行侵害采取合法防卫措施物业理公司保安员捉偷程中偷刺伤行属正防卫物业理公司需承担责
(3)紧急避险紧急避险指避免较利益受损已采取损害较利益行
(4)受害错致损害发生民法基原理行行受损害应承担责业行装修房屋致房间电路受损害应承担责
(5)第三错致损害发生第三错致损害发生区情况果第三错单独导致损害发生话告免责第三承担全部责果损失发生第三原告告中两者者错导致分清责基础承担错造成损失
2．试述物业服务合容
答：物业服务合容般包括条款：
(1)业委员会物业服务企业名称住
(2)物业理区域范围理事项
(3)双方权利义务
(4)物业理服务服务质量
(5)物业理费收取
(6)物业理服务期限
(7)合提前终止条件
(8)违约责
(9)事项
项容2分答出5事项10分
物业服务合中约定理服务具体事项般包括项：
(1)物业部位维修养护理
(2)物业区域公设施设备运行理维修更新
(3)市政公设施维修养护理
(4)保洁园林绿化服务
(5)物业区域秩序理服务
(6)物业档案资料理
(7)物业维修更新费帐务理等
约定理服务事项中项容2分答出5事项10分两部分合计20分
3 试述物业理程中民事侵权违约行表现
答：(1)房产发展商未销售合规定期限质量交付物业设施
(2)物业理公司未物业理合约定范围标准住户提供服务
(3)物业理公司未理合约定物业理费物业维修基金
(4)业非业合法住户正理拒交关物业理费低层住户拒交电梯费高压水泵费业孩法读附重点中学校拒交理费住户常见违约行
(5)业委员会物业理委托合约定协助物业理企业进行物业理工作
侵权表现：
(1)物业理公司工作员执行职务造成侵权损害民事责
(2)物业维修施工产生侵权责
(3)建筑物搁置物悬挂物发生倒塌脱落坠落造成损害理应承担责够证明没错外
(4)妨碍行产生侵权责
(5)破坏污染环境侵权责
(6)行力限制民事行力致损害民事责
(7)妨害行产生侵权责
（点2分够答出10点满分）
4 结合实际谈谈承担物业理民事责方式
答：(1)停止侵害(2)排妨碍(3)消危险(4)返财产(5)恢复原状(6)修理重做更换(7)赔偿损失(8)支付违约金(9)消影响恢复名誉(10)赔礼道歉
5．试物业理纠纷起防范
答：物业理纠纷起分析（8分）
(1)立法工作滞物业理法规立法层次低容混乱缺乏权威性(2)开发商前期遗留问题引发物业理矛盾(3)缺乏完善市场竞争机制(4)物业理服务概念没建立
二物业理纠纷防范措施（10分）
(1)完善相关立法工作(2)加行业规范化理力度(3)培育完善物业理市场物业理纳入市场运行轨道(4)业物业公司通签份具体明确容详物业理合规范双方行(5)进步规范政府行
容应结合实际展开定阐述点2分18分卷面清洁度2分
二案例分析题
1 2010年年初李先生买套幸福花园商品房约定年交房该楼盘开发商A公司B物业公司李先生签订份前期物业理服务协议约定甲方（A公司）选聘B公司楼盘提供物业服务
协议中写着：前期物业理费甲方通知乙方（李先生）入伙日起计算乙方未入伙未住期间物业费乙方金额承担（条称入伙指业收书面入伙通知办理完结相应手续业收入伙通知限定期限办理相应手续视入伙）乙方入伙日物业服务公司先预收年物业理费物业理费半年收次入伙属业空置房业全额交纳物业理服务费
2011年7月8日李先生幸福花园办理交房手续A公司确认李先生已合约定付清相关费委托B物业公司办理物业登记交付手续B公司求李先生必须先预交物业费钥匙双方先交物业费先交钥匙问题产生分歧李先生未取房屋钥匙
样拖5年2016年李先生实等B公司算预交年物业理费然收取房屋钥匙B公司定李先生交2011年7月物业费房屋钥匙李先生认直没入伙意交2011年7月2016年房屋空置期间物业理费
问题：
(1)李先生解决B公司纠纷途径？
(2)物业服务协议中前期物业理费通知告入伙日起算业收入伙通知限定期限办理相应手续视入伙乙方入伙日物业服务公司先预收年物业理费条款效力？
(3)案应处理？
答：(1)通协商（1分）调解（1分）仲裁需李先生物业公司达成意仲裁协议（2分）诉讼（1分）等途径维护合法权益
(2)该条款效（1分）物业服务协议中前期物业理费通知告入伙日起算业收入伙通知限定期限办理相应手续视伙乙方入伙日物业公司先预收年物业理费约定该约定属格式条款该约定种原甲方通知乙方入
伙乙方缴纳物业理费该条款免方责加重方责<物业理条例相关规定相悖该条款应属效（3分）
(3)B公司应房屋钥匙交李先生（3分）收取李先生2011年2016年李先生收房屋钥匙前物业理费（3分）
2 刘先生购买某区套住宅购买时产开发商承诺物业理费2元／方米五年变道煤气24时热水供应等配套设施写进购房合中刘先生住2年非相关配套设施没落实物业理费反涨3元／方米刘先生找理物业公司说开发商说算数收费关标准物价部门批准发展商称物业理已移交权问
问题：(1)案涉法律关系？
(2)刘先生否应3元／方米交纳物业理费？
(3)刘先生应维护合法权益？
答：(1)案涉物业理（2分）房屋买卖（2分）两种法律关系物业理公司开发商两独立民事体相互间应方承担民事责（1分）
(2)应（1分）发展商权承诺物业理费收费标准（2分）物业理收费标准关物业服务委托合业必须规定交纳物业理费（2分）
(3)刘先生应通法律途径追究开发商违约责（2分）开发商没完全履行合约定义务合法第百零七条规定：事方履行合应承担继续履行采取补救措施者赔偿损失等违约责（3分）
3 2011年赵先生天环花园购买套三房二厅住宅直没入住2014年物业公司次发出通知催补交物业服务费赵先生未居住拒交赵先生通银行贷款购买住宅生意失败2015年3月开始停止银行供款银行法院起诉法院判决房产拍卖贷款张女士通拍卖取该房产2016年赵先生落明物业公司求新住张女士补交赵先生欠物业费
问题(1)赵先生未居住拒交物业服务费否成立什？
(2)物业公司张女士追索前业欠物业服务费做法否成立什？
(3)认物业公司情况维护权益？
答：(1)赵先生理成立（2分）日常说物业服务费严格意义属公部位公服务收费保安清洁绿化公维修等整楼宇整区服务赵先生房产会相应保值增值（2分）赵先生收楼钥匙非房屋质量问题应缴纳物业服务费(2分)
(2)物业公司应张女士追索物业服务费（2分）首先物业公司没积极采取措施维护权益身错（1分）次张女士通拍卖取房产然须前手欠费负责（2分）
(3)物业公司先应直接求赵先生履行义务消极等（2分）次物业公司根赵先生签订物业理协议诉诸法律法律强制力保护合法权益（2分）
4 2012年4月天帆佛山市南海区境花园住宅区住里父母帆开车该区发现停车位已没位置物业服务公司员指引车辆停区空区封闭式理进出外员车辆进行登记帆领取停车卡物业服务员求交纳5元停车费帆离开区时发现车辆丢失帆物业公司员起报警车辆直未找情况帆物业服务公司进行索赔时发现政府关部门未批准物业公司部位停车收费物业公司收费资格车辆保合效拒绝承担赔偿责
问题：(1)案涉法律关系？
(2)物业公司否权利区公部位进行营利什？
(3)案中物业公司收费资格车辆保合效意见否成立什？
答：(1)案涉两类法律关系：物业公司车形成车辆保合关系(2分)物业公司收费部门形成行政法律关系（2分）(2)权（2分）区公部位已摊业购房屋建筑面积中区全体业拥该部分权物业公司没征业意情况权区公部位进行牟利（4分）(3)成立（2分）行政法律关系民事法律关系性质混淆起处理关物业公司车民事责问题运合法中相关规处理（3分）
5 8岁萌外婆准备前位天山区15号楼负层社区老年活动中心两行区15号楼东侧车库通道门口时楼顶顶部突然掉冰块啊伴着萌声尖外婆回头萌倒满头血四肢断抽搐外婆眼前幕吓坏赶紧拨急救电话萌送医院救治
事萌父母次找物业求赔偿物业实查发现掉落冰块屋顶顶楼居民林某露台封闭建成违章建筑屋顶物业认业林某应该承担全部赔偿责物业关业林某认冰块坠落属意外事件关
问题：
(1)萌父母解决物业公司纠纷途径？
(2)案应处理？
答：(1)通协商(2分)调解（2分）诉讼(．2分)等途径维护合法权益
(2)顶楼业林某物业公司承担赔偿责（1分）然身权利受法律保护顶楼业林某私搭建违法建筑致屋顶结冰砸萌损害萌健康权（3分）物业公司作物业理方业林某私搭建行没时制止未理注意义务存定错(3分)两方错行导致萌伤残损害结果应承担相应赔偿责（2分）
6 陈军喜欢养花常花盆放置外窗台天天气预报称日台风市民做防台风准备陈军赶时间班未放窗台花盆搬进屋中午台风住楼黄佳放学回家恰走陈军家楼台风刮落花盆砸中头部昏倒长物业公司巡逻保安员见状忙送医院抢救医院抢救治疗痊愈花费数万元见黄佳砸伤保安员证实花盆六楼陈军家掉位邻居证实前天陈军家玩陈军炫耀盆花名贵黄佳父母找陈军求赔偿损失陈军称花盆台风刮属抗力意赔偿黄佳父母民法院起诉求陈军赔偿损失理善长物业公司告法庭
问题：(1)案原告告分谁？
(2)案应谁承担赔偿责？什？
(3)台风花盆刮落否属抗力？什？
答：(1)原告黄佳（1分）告陈军长物业公司（2分）
(2)应陈军承担赔偿责（2分）损害陈军放置窗台花盆掉造成陈军未妥善理家窗台花盆存着错（3分）花盆放业专权范围物业公司没理义务（2分）
(3)台风花盆刮落属抗力（2分）抗力指预见避免事件案中台风前通知陈军花盆放屋等方完全避免悲剧发生（3分）
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盗传必究
述题
1．试述物业理民事责免责条件
答：(1)抗力抗力指预见避免克服客观情况般指震台风洪水战争等暴雨极短时间致车库车辆淹造成损失车库排水系统没问题话物业理公司需承担责
(2)正防卫正防卫指公利益权利遭受正进行法侵害时行侵害采取合法防卫措施物业理公司保安员捉偷程中偷刺伤行属正防卫物业理公司需承担责
(3)紧急避险紧急避险指避免较利益受损已采取损害较利益行
(4)受害错致损害发生民法基原理行行受损害应承担责业行装修房屋致房间电路受损害应承担责
(5)第三错致损害发生第三错致损害发生区情况果第三错单独导致损害发生话告免责第三承担全部责果损失发生第三原告告中两者者错导致分清责基础承担错造成损失
2．试述物业服务合容
答：物业服务合容般包括条款：
(1)业委员会物业服务企业名称住
(2)物业理区域范围理事项
(3)双方权利义务
(4)物业理服务服务质量
(5)物业理费收取
(6)物业理服务期限
(7)合提前终止条件
(8)违约责
(9)事项
项容2分答出5事项10分
物业服务合中约定理服务具体事项般包括项：
(1)物业部位维修养护理
(2)物业区域公设施设备运行理维修更新
(3)市政公设施维修养护理
(4)保洁园林绿化服务
(5)物业区域秩序理服务
(6)物业档案资料理
(7)物业维修更新费帐务理等
约定理服务事项中项容2分答出5事项10分两部分合计20分
3 试述物业理程中民事侵权违约行表现
答：(1)房产发展商未销售合规定期限质量交付物业设施
(2)物业理公司未物业理合约定范围标准住户提供服务
(3)物业理公司未理合约定物业理费物业维修基金
(4)业非业合法住户正理拒交关物业理费低层住户拒交电梯费高压水泵费业孩法读附重点中学校拒交理费住户常见违约行
(5)业委员会物业理委托合约定协助物业理企业进行物业理工作
侵权表现：
(1)物业理公司工作员执行职务造成侵权损害民事责
(2)物业维修施工产生侵权责
(3)建筑物搁置物悬挂物发生倒塌脱落坠落造成损害理应承担责够证明没错外
(4)妨碍行产生侵权责
(5)破坏污染环境侵权责
(6)行力限制民事行力致损害民事责
(7)妨害行产生侵权责
（点2分够答出10点满分）
4 结合实际谈谈承担物业理民事责方式
答：(1)停止侵害(2)排妨碍(3)消危险(4)返财产(5)恢复原状(6)修理重做更换(7)赔偿损失(8)支付违约金(9)消影响恢复名誉(10)赔礼道歉
5．试物业理纠纷起防范
答：物业理纠纷起分析（8分）
(1)立法工作滞物业理法规立法层次低容混乱缺乏权威性(2)开发商前期遗留问题引发物业理矛盾(3)缺乏完善市场竞争机制(4)物业理服务概念没建立
二物业理纠纷防范措施（10分）
(1)完善相关立法工作(2)加行业规范化理力度(3)培育完善物业理市场物业理纳入市场运行轨道(4)业物业公司通签份具体明确容详物业理合规范双方行(5)进步规范政府行
容应结合实际展开定阐述点2分18分卷面清洁度2分
二案例分析题
1 2010年年初李先生买套幸福花园商品房约定年交房该楼盘开发商A公司B物业公司李先生签订份前期物业理服务协议约定甲方（A公司）选聘B公司楼盘提供物业服务
协议中写着：前期物业理费甲方通知乙方（李先生）入伙日起计算乙方未入伙未住期间物业费乙方金额承担（条称入伙指业收书面入伙通知办理完结相应手续业收入伙通知限定期限办理相应手续视入伙）乙方入伙日物业服务公司先预收年物业理费物业理费半年收次入伙属业空置房业全额交纳物业理服务费
2011年7月8日李先生幸福花园办理交房手续A公司确认李先生已合约定付清相关费委托B物业公司办理物业登记交付手续B公司求李先生必须先预交物业费钥匙双方先交物业费先交钥匙问题产生分歧李先生未取房屋钥匙
样拖5年2016年李先生实等B公司算预交年物业理费然收取房屋钥匙B公司定李先生交2011年7月物业费房屋钥匙李先生认直没入伙意交2011年7月2016年房屋空置期间物业理费
问题：
(1)李先生解决B公司纠纷途径？
(2)物业服务协议中前期物业理费通知告入伙日起算业收入伙通知限定期限办理相应手续视入伙乙方入伙日物业服务公司先预收年物业理费条款效力？
(3)案应处理？
答：(1)通协商（1分）调解（1分）仲裁需李先生物业公司达成意仲裁协议（2分）诉讼（1分）等途径维护合法权益
(2)该条款效（1分）物业服务协议中前期物业理费通知告入伙日起算业收入伙通知限定期限办理相应手续视伙乙方入伙日物业公司先预收年物业理费约定该约定属格式条款该约定种原甲方通知乙方入
伙乙方缴纳物业理费该条款免方责加重方责<物业理条例相关规定相悖该条款应属效（3分）
(3)B公司应房屋钥匙交李先生（3分）收取李先生2011年2016年李先生收房屋钥匙前物业理费（3分）
2 刘先生购买某区套住宅购买时产开发商承诺物业理费2元／方米五年变道煤气24时热水供应等配套设施写进购房合中刘先生住2年非相关配套设施没落实物业理费反涨3元／方米刘先生找理物业公司说开发商说算数收费关标准物价部门批准发展商称物业理已移交权问
问题：(1)案涉法律关系？
(2)刘先生否应3元／方米交纳物业理费？
(3)刘先生应维护合法权益？
答：(1)案涉物业理（2分）房屋买卖（2分）两种法律关系物业理公司开发商两独立民事体相互间应方承担民事责（1分）
(2)应（1分）发展商权承诺物业理费收费标准（2分）物业理收费标准关物业服务委托合业必须规定交纳物业理费（2分）
(3)刘先生应通法律途径追究开发商违约责（2分）开发商没完全履行合约定义务合法第百零七条规定：事方履行合应承担继续履行采取补救措施者赔偿损失等违约责（3分）
3 2011年赵先生天环花园购买套三房二厅住宅直没入住2014年物业公司次发出通知催补交物业服务费赵先生未居住拒交赵先生通银行贷款购买住宅生意失败2015年3月开始停止银行供款银行法院起诉法院判决房产拍卖贷款张女士通拍卖取该房产2016年赵先生落明物业公司求新住张女士补交赵先生欠物业费
问题(1)赵先生未居住拒交物业服务费否成立什？
(2)物业公司张女士追索前业欠物业服务费做法否成立什？
(3)认物业公司情况维护权益？
答：(1)赵先生理成立（2分）日常说物业服务费严格意义属公部位公服务收费保安清洁绿化公维修等整楼宇整区服务赵先生房产会相应保值增值（2分）赵先生收楼钥匙非房屋质量问题应缴纳物业服务费(2分)
(2)物业公司应张女士追索物业服务费（2分）首先物业公司没积极采取措施维护权益身错（1分）次张女士通拍卖取房产然须前手欠费负责（2分）
(3)物业公司先应直接求赵先生履行义务消极等（2分）次物业公司根赵先生签订物业理协议诉诸法律法律强制力保护合法权益（2分）
4 2012年4月天帆佛山市南海区境花园住宅区住里父母帆开车该区发现停车位已没位置物业服务公司员指引车辆停区空区封闭式理进出外员车辆进行登记帆领取停车卡物业服务员求交纳5元停车费帆离开区时发现车辆丢失帆物业公司员起报警车辆直未找情况帆物业服务公司进行索赔时发现政府关部门未批准物业公司部位停车收费物业公司收费资格车辆保合效拒绝承担赔偿责
问题：(1)案涉法律关系？
(2)物业公司否权利区公部位进行营利什？
(3)案中物业公司收费资格车辆保合效意见否成立什？
答：(1)案涉两类法律关系：物业公司车形成车辆保合关系(2分)物业公司收费部门形成行政法律关系（2分）(2)权（2分）区公部位已摊业购房屋建筑面积中区全体业拥该部分权物业公司没征业意情况权区公部位进行牟利（4分）(3)成立（2分）行政法律关系民事法律关系性质混淆起处理关物业公司车民事责问题运合法中相关规处理（3分）
5 8岁萌外婆准备前位天山区15号楼负层社区老年活动中心两行区15号楼东侧车库通道门口时楼顶顶部突然掉冰块啊伴着萌声尖外婆回头萌倒满头血四肢断抽搐外婆眼前幕吓坏赶紧拨急救电话萌送医院救治
事萌父母次找物业求赔偿物业实查发现掉落冰块屋顶顶楼居民林某露台封闭建成违章建筑屋顶物业认业林某应该承担全部赔偿责物业关业林某认冰块坠落属意外事件关
问题：
(1)萌父母解决物业公司纠纷途径？
(2)案应处理？
答：(1)通协商(2分)调解（2分）诉讼(．2分)等途径维护合法权益
(2)顶楼业林某物业公司承担赔偿责（1分）然身权利受法律保护顶楼业林某私搭建违法建筑致屋顶结冰砸萌损害萌健康权（3分）物业公司作物业理方业林某私搭建行没时制止未理注意义务存定错(3分)两方错行导致萌伤残损害结果应承担相应赔偿责（2分）
6 陈军喜欢养花常花盆放置外窗台天天气预报称日台风市民做防台风准备陈军赶时间班未放窗台花盆搬进屋中午台风住楼黄佳放学回家恰走陈军家楼台风刮落花盆砸中头部昏倒长物业公司巡逻保安员见状忙送医院抢救医院抢救治疗痊愈花费数万元见黄佳砸伤保安员证实花盆六楼陈军家掉位邻居证实前天陈军家玩陈军炫耀盆花名贵黄佳父母找陈军求赔偿损失陈军称花盆台风刮属抗力意赔偿黄佳父母民法院起诉求陈军赔偿损失理善长物业公司告法庭
问题：(1)案原告告分谁？
(2)案应谁承担赔偿责？什？
(3)台风花盆刮落否属抗力？什？
答：(1)原告黄佳（1分）告陈军长物业公司（2分）
(2)应陈军承担赔偿责（2分）损害陈军放置窗台花盆掉造成陈军未妥善理家窗台花盆存着错（3分）花盆放业专权范围物业公司没理义务（2分）
(3)台风花盆刮落属抗力（2分）抗力指预见避免事件案中台风前通知陈军花盆放屋等方完全避免悲剧发生（3分）
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