关区东部农村集体土征拆迁调查思考
着市城市现代化建设步伐断加快城市规模断扩区东部区作城市规划区组成部分优越理然条件越越凸显出重济建设开发价值
根市政府规划2003年起区东部区陆续开发建设南京国际高尔夫球场南京软件园五路聚宝山商品住宅区等批重点型项目
项目建成根改善东部区面貌改善投资环境拓展发展空间提升区综合济实力实现科技强区环境立区文化兴区发展战略提供新济增长点
该区开发建设否利进行直接关系区东部区开发战略布署关系区2003年总体工作目标务完成
前东部区开发首务做征拆迁工作
该区土农村集体土
区作传统城区城市国土拆迁验丰富农村集体土征拆迁相缺乏工作验尚未形成系统全面具体工作思路方法东部区面积征拆迁工作开始该区征拆迁工作量面广涉4000余户1万余口
院高度重视东部区征拆迁工作院组专门召开会议进行研究区域济建设服务高度责感东部区农村集体土征拆迁中存问题作院年创建服务型法院重点课题展开调研结合院审理国土拆迁案件验进行思考力图区委区政府工作决策提出参考建议
概况 （）调查象：目前区城镇综合开发公司正实施征拆迁工作红山街道营村调查象： 1理口济概况
次征拆迁范围涉营村第二第三生产队等计196户532中农业口232居民300具合法权属房屋面积计11000余方米违法建筑4000余方米
理区位社会综合情况该区属典型城郊结合部
总体言该区势较低耕条件差作物树苗等济欠发达农民总
体收入较低存贫富均现象农民住宅房屋面积较悬殊面积较达700余方米40余方米
该区外口较房屋出租农民项重济源
2项目概况
该段建设项目墨香山庄商品房开发五路（宽45m）华飞路东延（宽24m）营苑南路东延（宽24m）次征拆迁期限2002年11月18日起2003年1月18日止计二月
3适政策法规情况
目前市农村集体土征拆迁适宁政发[2000]86号南京市建设征土补偿安置办法（容规定拆迁房屋实行实物安置附属物货币补偿简称86号文）宁政发[2001]21号南京市征房屋拆迁货币补偿细（容规定拆迁房屋货币补偿简称21号文）规定
根21号文规定农村集体土征拆迁21号文效力优先21号文未规定适86号文目前区东部区农村集体土征拆迁全部适货币补偿进行实物安置
（二）调查方法
营村征拆迁项目进行调查时区城镇综合开发公司进行座谈区政府法制办名义抽调专门员实参两户钉子户动迁调解先走访市国土局房产局等行政执法单位详细解相关政策规定部分郊县法院级法院法律适问题进行充分研讨选择性研究北京市深圳市海市宁波市重庆市武汉市等城市关农村集体土征拆迁相关政策规定
二征拆迁法律问题研究分析 城市建设发展程中群众利益紧密矛盾突出难度房屋拆迁问题
房屋拆迁工作中数城市规划区城郊结合部农民集体土征房屋拆迁问题难处理
目前国家没制定颁布城市规划区城市建设需法征集体土农民房屋拆迁补偿安置专门法规解决城郊结合部农民房屋拆迁问题缺少必法律规范
城市建设发展赖旧城改造外拓展法回避农村集体土房屋拆迁问题
首先需城市规划区农村集体土征拆迁相关法律问题进行研究
（）农村集体土征拆迁法律性质 营村征拆迁程中许拆迁认该早已2000年征国土现进行拆迁活动应南京市政府203号令进行货币补偿拆迁程中存重争议
说市政府203号令拆迁拆迁间等民事体关系征拆迁划分两种性质行征行政行拆迁民事行
认仅南京市政府86号文21号文应征拆迁界定行政行
86号文21号文土理法该法第二条规定：中华民国实行土社会义公制全民劳动群众集体制国家公利益需法集体土实行征
种国家征典型行政行
21号文第二条规定征房屋拆迁指国家建设需法农村集体土征国土涉居住房屋拆迁……
征拆迁总体行政机关行政理活动行政行行标土房屋拆迁作土征程中定附着物进行补偿容整体然包含征行中
2002年江苏省城市房屋拆迁理条例第十七条规定城市开发建设征集体土实施房屋拆迁拆迁补偿安置办法设区市民政府参条例行制定方性法规形式市政府进行授权
南京市政府出台86号文21号文已单独农村集体土征拆迁进行规定
南京市法院系统采取较务实态度
目前形势言现实观点：市政府203号令原国土进行房屋拆迁安置补偿适政策原属农村集体性质土进行房屋拆迁安置补偿属86号文21号文规定征房屋拆迁征撤组剩余土原房屋拆迁范畴
应适86号文21号文规定进行安置补偿征拆迁整体纳入行政行范畴行政机关行行政职予调整
（二）农村集体土征房屋拆迁争议解决程序 征拆迁中涉房屋拆迁安置补偿应86号文规定先政府行政裁决裁决服事服行政裁决法院提起行政诉讼
前农村集体土征拆迁补偿标准补偿数额两方面存争议
1关补偿标准争议
86号文第九条规定补偿标准争议应先裁决该补偿标准已关法规规章政策予明文规定实践中围绕补偿标准产生争议少出现
2关补偿数额争议
实践中争议征房屋拆迁安置补偿金额方式期限等方面
86号文第十八条规定类争议市县（区）民政府裁决事裁决服法定期限民法院起诉
根述规定区东部区农村集体土征拆迁中发生类争议应区政府裁决
法律规定政府裁决服起诉属民法院行政诉讼案件
述争议省法院省建委统观点必须先政府裁决服裁决提起行政诉讼
（三）关实施征拆迁体 市政府86号文第十七条规定征批准……市县（区）土行政部门公告拆迁决定组织实施
第七条规定建设征土市县（区）土行政部门应……征土补偿安置等事项签订协议规定表明实施征拆迁法定体土行政部门区房产理局
市政府21号文第二条第二款规定细称征拆迁实施单位指市土行政部门指定办理事务机构
该细指机构般理解市土局属事务类似区房产局等性质机构
出21号文规定实施体86号文规定似应21号文仅仅征房屋拆迁进行补偿规定21号文86号文相实际具特规定性质应优先86号文适
院认实施征拆迁法定体应土行政部门区房产理局
市农村集体土征拆迁单位实行资质理区房产理局具农村集体土征拆迁资质点法律文件规定精神致
21号文第二条第二款中称指定应作理解？种指定作法律术语行政法没合适法律法理行政法角度行政权力源职权行政行授权行政行委托行政行三种没指定行政行授权行政行必须法律法规授权委托行政行存具体行政行没法律法规者规章情况实施
高民法院关执行〈中华民国行政诉讼法〉干问题解释第21条规定行政委托法律效果行政委托必须行政机关名义实施行政行
86号文21号文结合相关行政法律法规司法解释种指定应定义委托较合适
应果采先征拆迁模式拆迁实施体存问题毕竟拆迁等民事体间民事行拆迁资质开发单位作实施体
武汉市直接规定国家征土拆迁居住房单位拆迁签订拆迁房屋协议书
三现实矛盾研究分析
城市规划区实施农民房屋拆迁城市规划区实施国土居民房屋拆迁情况较复杂呈样性
次营村征拆迁工作中遇问题较突出反映目前市农村集体土征拆迁中常见问题目前农村集体土征拆迁工作难点问题体现方面：
（）动迁难 原： 1文件规定补偿标准低造成动迁工作难度重原
86号文规定货币补偿包括土附着物补偿房屋拆迁补偿农业口安置保养等
中房屋拆迁补偿农业口安置保养标准问题较突出： （1）关征房屋拆迁补偿问题
着国家住房体制改革拆迁安置补偿货币化政策透明度高补偿方法简单群众易理解便操作产生纠纷易解决城区国土拆迁中效果明显实物安置
然现阶段货币补偿原21号文事实难全面贯彻执行拆迁矛盾突出原补偿标准低
拆迁户补偿标准难接受
次征拆迁工作实施前相关部门已做量宣传动迁工作法定程序发出征拆迁通知予公告等明确政府86号文21号文规定补偿标准予补偿收效甚微
查阅城市征拆迁规定基城市均规定城市规划区外征拆迁行制定规定城市规划区征拆迁律城市拆迁理条例规定执行包括补偿标准
南京市单独制定农村集体土征拆迁86号文21号文城市非常明显区
21号文规定房屋拆迁补偿户基础单位原房收购款收购补偿款区位补偿款组成
中收购补偿款数额成重补偿房屋面积实行分档递减80方米方米1000元80120方米部分方米600元120160方米部分方米300元160220方米部分方米100元超220方米部分计算购房补偿款
假设拆迁户5口房屋面积250方米述规定房屋补偿款约20万元左右均补偿标准约800900元
估算区城镇综合开发公司建设开发项目房价约2600元方米悬殊计算该户原址购房购买约70方米住房远远原居住面积
250方米房屋例果严格21号文房屋补偿款（含区位补偿重置价）约12万余元果区城镇综合开发公司采取均拆两户方式房屋补偿款约21万余元果市政府203号令房屋补偿款约31万余元
补偿方式相差非常
里应考虑外重问题目前房屋区东部区农民说仅居身重济收入源房屋出租收益拆迁户征拆迁失仅住房重济源结合土征失生产资料情况拆迁户征拆迁继
21号文2001年2月出台应说规定补偿标准时属中等水着市济建设城市建设日新月异社会综合情况断发展特年土房价均较幅度涨情况21号文规定房屋拆迁补偿标准已明显符合现实情况解市区实施征拆迁工作时均采变通方法提高补偿数额种作法弊端显易见动迁工作中素法避免扩政策执行意性二会形成拆迁户然执行文件规定意价情况增加动迁工作难度
（2）关农业口安置保养问题
86号文规定标准35000元—40000元保养标准14000元—18000元
86号文2000年4月出台结合述房屋补偿标准低理目前关农业口安置保养问题样存标准低情况重述
里提出较超前建议参考国外通行做法市政建设目进行拆迁时市政工程项目公路等建成分配拆迁户合理股份股利分红进行补偿种做法深圳市拆迁工作中已较成功运
区东部区农民赖土生存仅予数万元安置保养费予股利分红更利农民生存利益
者通采发行土债券方式解决农民征补偿低国家建设征成高矛盾农民获较长时期土收益获生产救发展必需资金
2农村团体合力较强
开发单位实施拆迁时坚持文件规定补偿标准情况充分考虑具体情况采取变通执行方法房屋面积较户两单列户口产权证予产权拆分方式达套较高补偿标准方法等实际提高补偿标准次征拆迁工作开始前20天户搬迁动迁工作度陷停滞状态户搬迁20天左右基全部搬迁完毕
情况分析认拆迁户间关系较紧密众思想突出
基农村固居住生活环境特点农村集体土住户间关系较紧密相互间沾亲带交密切具定团体合力员众甚盲现象较明显点城市拆迁具明显差异
动迁工作言利面利面充分利利素重点突破做思想分化工作达点带面效果
3户情差异较
该区征拆迁190余户户房屋面积附属物济条件收入源家庭成员结构口成份（居民农民）等情况差较营村征拆迁中数代户情况夫妻二户情况等户情差异较
类情况区城镇综合开发公司述拆迁产权面积操作方法外列措施：夫妻二户籍权属证概户产权面积计算产权面积累计夫妻二户籍分取房屋权属证明户产权面积计算
外少农民确认拆迁房屋户均面积较户达700方米全部违法建筑致户房屋补偿农业口安置保养标准数额差较拆迁户基适相互攀产生利益求期值差较动迁工作带定难度
（二）土房屋权属情况复杂违法建筑例较 历史原农村集体土土权房屋合法权属登记理够严格征拆迁中常出现手续全现象情况较复杂否认定相关权属直接影响补偿利益拆迁户土权手续房屋建造合法手续房屋建造手续土
权手续村民住户翻建房屋然规定规定履行审批手续翻建时扩建情况较等
外客观原村组区乡村民建房行规范滞理位致村民群众审批建搭房屋现象普遍特处城市郊村民群众受利益驱动理优势搭建房屋出租外口居住获取租金收益
营村合法建筑面积违法建筑面积例达约5：2征拆迁中遇户合法建筑面积违法建筑面积甚全部违法建筑情况出现
次营村拆迁中违法建筑予补偿吕秀兰户证房半证面积予计算否户违法建筑均统标准执行？尺度会引发矛盾
农民违章搭建外外流动口违法建筑方面扮演较重角色必须加强执法力度严格禁止外口事违法建筑搭建
（三）市区农村集体土征拆迁补偿办法执行文件尺度 拆迁户形成落差征拆迁工作带利素：（1）补偿办法
前文已述目前市区农村集体土征拆迁均采取变通方法执行文件规定区方法
例市栖霞区农村集体土征拆迁中适货币补偿进行实物安置拆迁开发单位拆迁户提供廉价居住房价格般1450—1550元左右拆迁户获补偿款补足适差额购买样程度缓解文件规定补偿标准低突出矛盾营村征拆迁中采取两单列户拆分产权面积达拆迁户获较文件规定更补偿数额办法解决补偿标准低问题
（2）掌握尺度
土房屋合法权属手续全问题市栖霞区采取般均予认方法次营村征拆迁原握较严格
述方法尺度带影响次营村征拆迁工作中反映十分明显开始征拆迁东部区农村集体土理位置市栖霞区相邻届时种致会定程度区征拆迁工作利进行带利影响
建议加强区域间协调统补偿办法尺度量减少带矛盾
（四）易发生群体性纠纷暴力抗事件 农村集体土拆迁户文化水总体高法制意识相较低发生拆迁纠纷易发生群体性事件暴力抗纠纷
市区农村集体土拆迁工作中出现集体卧轨等恶性事件特违法建筑拆矛盾更
次营村征拆迁程中发生农民集体访相关部门堵车堵路等群体性事件拆迁办公点发生拆迁户砸继工作员暴力抗纠纷市某新闻媒体予报道造成定良影响
四步区东部区农村集体土开发征拆迁工作点建议 （）关总体工作思路 土房屋农民生存
农村集体土征拆迁工作实践三代表重思想维护社会稳定局出发加强宏观理控制总体高度重视法实施整体部署加强宣传稳步开展工作相互协调周密细致文明执法积极坚决顾全局力争次面积征拆迁工作利进行
1征拆迁工作中特注意维护社会稳定
十六报告指出：完成改革发展繁重务必须保持长期谐稳定社会环境
次面积农村集体土征拆迁工作难免会出现群体性事件充分认识实施农民房屋拆迁复杂性职部门相关单位应高度重视积极疏导稳妥谨慎钝化矛盾坚决避免恶性事件发生
时量避免权利体间巨利益差异促进城乡结合部社会稳定济稳步发展
2统认识相互协调
农村集体土征拆迁工作涉职部门单位部门否够统认识相互协调执法水等工作利开展十分重应强调局观避免问题推诿矛盾交
3法实施文明执法加强监督
农村集体土征拆迁必须坚持程序实体手续手段法实施
实施程中具体实施单位应注意文明执法文明动迁采取暴制暴邪压邪正手段着政府旗号损政府形象行相关职部门应加强监督理
4排查摸底掌握户情适时调整
做先期调查工作便制定总体动迁方案特补偿优惠方案根调查情况适时补偿标准补偿方案进行调整
做号召力重点员思想工作村干部员老干部等类重点员带头服政府征拆迁工作达点带面效果
（二）关均衡方利益根解决征拆迁矛盾建议 考虑征拆迁农民生活重影响应促进济发展实施开发营保护群众利益三方关系中寻找衡点切实考虑群众征拆迁生产生活问题解决征拆迁矛盾根
征拆迁工作中表现出拆迁拆迁间矛盾问题实质三方关系矛盾国家法律法规尚配套健全市政府相关文件规定标准较低滞现实情况区东部区农村集体土征拆迁工作应时俱进思想理念制定适方案改变相关文件规定补偿标准前提灵活掌握变通执行适度提高补偿数额方式解决群众实际困难
目前采取方式二种：种提高补偿数额区营村征拆迁方式通拆分房屋面积达套较高补偿标准方法
种根拆迁户情况求开发单位提供部分较幅度优惠价格房屋拆迁户购买
次营村拆迁中予拆迁户两处购买：南京市济适房方米价格1500元左右门槛高符合条件城市居民购买墨香山庄房屋方米优惠价2600元价格然偏高
开发单位建设批廉价房专拆迁户购买样合法利解决矛盾
特兴建商品房等非市政建设项目更应采取种方式缓解矛盾
次区仙鹤门区兴建全市济适房住宅区缓解步东部区面积拆迁矛盾
（三）关征拆迁实施体 次调查中发现征拆迁实际动迁操作中区作法致
次营村征拆迁征拆迁公告区房产局法发出关文件规定征拆迁工作补偿协议应该局名义进行实际区城镇综合开发公司营村接受区房产理局委托方式具体进行征拆迁工作征拆迁补偿协议该公司名义拆迁户签订
市栖霞区统该区拆迁办接受委托方式进行征拆迁工作
认首先营村征拆迁项目区城镇综合开发公司方面建设单位方面具体进行征拆迁工作容易造成拆迁户误解产生抵触情绪定程度利影响动迁工作利开展次然目前形势需界定征拆迁行政行根行政法原理受托应行政机关名义实施行政行
开发公司应区房产理局名义签订征补偿协议应公司名义签订
应明确86号文21号文农村集体土征拆迁中土行政部门实施体补偿体应拆迁户订立征拆迁补偿协议支付补偿款应目前营村征拆迁工作模式开发单位进行
点仅保证征拆迁工作合法性需征拆迁工作利进行需否果发生法律争议法院审理类行政诉讼案件时难确保征拆迁工作政府裁决合法性
问题应予高度重视
拆迁体区政府意见明确应区房产理局区政府玄府裁（2003）01号裁决书（草稿未印发）容申请区房产理局认定系申请相关法律法规政策进行拆迁安置
建议果土行政部门确实力具体组织实施征拆迁工作采取两种方案直接聘区相关具动迁工作验开发单位动迁员土行政部门名义开展征拆迁具体工作二征拆迁行政职权委托区相关开发单位进行征拆迁工作必须土行政部门名义签订补偿协议
（四）关申请法院强制执行 1申请法院强制执行确必前提
征拆迁工作中必须思想疏导贯穿中寓思想疏导行政行中严格执法中讲究工作方法策略做严格执法真情疏导针情况采取方式努力化解矛盾解决问题文件手简单事强制执行会出现强制理解群众理解情况增加发生突发事件性
应量避免强制执行强制执行作保障手段轻易实施
2申请法院强制执行体应适格
果确必申请法院强制执行应做程序合法方法适
须政府裁决生效情况非诉行政执行程序房产理局作申请民法院法具体实施
（五）具体问题建议 1宽严
前文已述客观原农村集体土房屋建造手续较混乱出维护政府行政权威形象考虑般宜宽认定相关土房屋建造手续建议予认违法建筑应严握基予认避免助长建造违法建筑热情长远利
目前营村征拆迁中解决争议违法建筑面积充抵合法建筑面积做法院认适宜
市河西区奥体中心建设程中许兴违章建筑风气区东部区开发中出现
2适提高搬家奖励费标准扩搬家奖励费档次数额差
院审理拆迁纠纷案件参动迁工作验作文件政策规定外济奖励会定程度刺激拆迁户基争议争议拆迁户坐等观提前搬迁形成良动迁开局
3夫妻二户籍两房屋权属证明应两拆迁户符合民法婚姻法规定硬性合拆迁户
4法确认农民分家析产协议效力
析产法律行国民法相关法律法规规定动产应进行登记广农村区行签订分家析产协议法办理登记手续情况非常普遍市栖霞区征拆迁中遇类问题较
分家析产协议然没具体法律规定高民法院1985年关分家协产房屋立遗嘱变更产权遗嘱否效批复中明确：分家时达成业已执行年房产协议应予维护
院建议应坚持登记作动产物权取变更消灭生效件基础未登记情况分家析产协议果订书面协议已实际履行形成业年应予认
5法确认拆迁
城市拆迁中常错误认定拆迁导致拆迁协议违法现象
步东部区拆迁中应充分注意房屋权属问题注意准确认定拆迁赶拆迁进度违法签订补偿协议
营村拆迁程中钱姓拆迁户原产权钱某老母亲生前众子女房屋钱某居住开发单位直接钱某签定协议种做法符合法律规定
民法该房屋权属钱某子女21号文规定拆迁（户）拆房屋（户）该拆迁补偿协议属效
总言区东部区城市现代化建设程系列法律问题解决夕完成需政府社会界软硬件建设营造方面进行长期懈努力
区法院充分认识次东部区农村集体土征拆迁区济发展城市建设重意义致认适应现代法治社会法院需树立司法民审判服务理念发挥法院审判工作职优势运现探索适应形势发展求新服务方式手段努力增强服务意识改进服务方法提高服务水济发展开展全方位司法服务司法保障
认真审理类案件时高效妥善处理注重调解钝化矛盾全力维护社会稳定注重审判效果政治效果社会效果机结合二行政部门密切配合时反馈问题积极提供法律帮助严格法办事确必情况坚决配合政府采取强制执行三时研究分析农村集体土征拆迁工作问题政府提供法律参考建
议促进农村集体土征开发健康发展
步东部区拆迁中应充分注意房屋权属问题注意准确认定拆迁赶拆迁进度违法签订补偿协议
营村拆迁程中钱姓拆迁户原产权钱某老母亲生前众子女房屋钱某居住开发单位直接钱某签定协议种做法符合法律规定
民法该房屋权属钱某子女21号文规定拆迁（户）拆房屋（户）该拆迁补偿协议属效
总言区东部区城市现代化建设程系列法律问题解决夕完成需政府社会界软硬件建设营造方面进行长期懈努力
区法院充分认识次东部区农村集体土征拆迁区济发展城市建设重意义致认适应现代法治社会法院需树立司法民审判服务理念发挥法院审判工作职优势运现探索适应形势发展求新服务方式手段努力增强服务意识改进服务方法提高服务水济发展开展全方位司法服务司法保障
认真审理类案件时高效妥善处理注重调解钝化矛盾全力维护社会稳定注重审判效果政治效果社会效果机结合二行政部门密切配合时反馈问题积极提供法律帮助严格法办事确必情况坚决配合政府采取强制执行三时研究分析农村集体土征拆迁工作问题政府提供法律参考建议促进农村集体土征开发健康发展
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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着市城市现代化建设步伐断加快城市规模断扩区东部区作城市规划区组成部分优越理然条件越越凸显出重济建设开发价值
根市政府规划2003年起区东部区陆续开发建设南京国际高尔夫球场南京软件园五路聚宝山商品住宅区等批重点型项目
项目建成根改善东部区面貌改善投资环境拓展发展空间提升区综合济实力实现科技强区环境立区文化兴区发展战略提供新济增长点
该区开发建设否利进行直接关系区东部区开发战略布署关系区2003年总体工作目标务完成
前东部区开发首务做征拆迁工作
该区土农村集体土
区作传统城区城市国土拆迁验丰富农村集体土征拆迁相缺乏工作验尚未形成系统全面具体工作思路方法东部区面积征拆迁工作开始该区征拆迁工作量面广涉4000余户1万余口
院高度重视东部区征拆迁工作院组专门召开会议进行研究区域济建设服务高度责感东部区农村集体土征拆迁中存问题作院年创建服务型法院重点课题展开调研结合院审理国土拆迁案件验进行思考力图区委区政府工作决策提出参考建议
概况 （）调查象：目前区城镇综合开发公司正实施征拆迁工作红山街道营村调查象： 1理口济概况
次征拆迁范围涉营村第二第三生产队等计196户532中农业口232居民300具合法权属房屋面积计11000余方米违法建筑4000余方米
理区位社会综合情况该区属典型城郊结合部
总体言该区势较低耕条件差作物树苗等济欠发达农民总
体收入较低存贫富均现象农民住宅房屋面积较悬殊面积较达700余方米40余方米
该区外口较房屋出租农民项重济源
2项目概况
该段建设项目墨香山庄商品房开发五路（宽45m）华飞路东延（宽24m）营苑南路东延（宽24m）次征拆迁期限2002年11月18日起2003年1月18日止计二月
3适政策法规情况
目前市农村集体土征拆迁适宁政发[2000]86号南京市建设征土补偿安置办法（容规定拆迁房屋实行实物安置附属物货币补偿简称86号文）宁政发[2001]21号南京市征房屋拆迁货币补偿细（容规定拆迁房屋货币补偿简称21号文）规定
根21号文规定农村集体土征拆迁21号文效力优先21号文未规定适86号文目前区东部区农村集体土征拆迁全部适货币补偿进行实物安置
（二）调查方法
营村征拆迁项目进行调查时区城镇综合开发公司进行座谈区政府法制办名义抽调专门员实参两户钉子户动迁调解先走访市国土局房产局等行政执法单位详细解相关政策规定部分郊县法院级法院法律适问题进行充分研讨选择性研究北京市深圳市海市宁波市重庆市武汉市等城市关农村集体土征拆迁相关政策规定
二征拆迁法律问题研究分析 城市建设发展程中群众利益紧密矛盾突出难度房屋拆迁问题
房屋拆迁工作中数城市规划区城郊结合部农民集体土征房屋拆迁问题难处理
目前国家没制定颁布城市规划区城市建设需法征集体土农民房屋拆迁补偿安置专门法规解决城郊结合部农民房屋拆迁问题缺少必法律规范
城市建设发展赖旧城改造外拓展法回避农村集体土房屋拆迁问题
首先需城市规划区农村集体土征拆迁相关法律问题进行研究
（）农村集体土征拆迁法律性质 营村征拆迁程中许拆迁认该早已2000年征国土现进行拆迁活动应南京市政府203号令进行货币补偿拆迁程中存重争议
说市政府203号令拆迁拆迁间等民事体关系征拆迁划分两种性质行征行政行拆迁民事行
认仅南京市政府86号文21号文应征拆迁界定行政行
86号文21号文土理法该法第二条规定：中华民国实行土社会义公制全民劳动群众集体制国家公利益需法集体土实行征
种国家征典型行政行
21号文第二条规定征房屋拆迁指国家建设需法农村集体土征国土涉居住房屋拆迁……
征拆迁总体行政机关行政理活动行政行行标土房屋拆迁作土征程中定附着物进行补偿容整体然包含征行中
2002年江苏省城市房屋拆迁理条例第十七条规定城市开发建设征集体土实施房屋拆迁拆迁补偿安置办法设区市民政府参条例行制定方性法规形式市政府进行授权
南京市政府出台86号文21号文已单独农村集体土征拆迁进行规定
南京市法院系统采取较务实态度
目前形势言现实观点：市政府203号令原国土进行房屋拆迁安置补偿适政策原属农村集体性质土进行房屋拆迁安置补偿属86号文21号文规定征房屋拆迁征撤组剩余土原房屋拆迁范畴
应适86号文21号文规定进行安置补偿征拆迁整体纳入行政行范畴行政机关行行政职予调整
（二）农村集体土征房屋拆迁争议解决程序 征拆迁中涉房屋拆迁安置补偿应86号文规定先政府行政裁决裁决服事服行政裁决法院提起行政诉讼
前农村集体土征拆迁补偿标准补偿数额两方面存争议
1关补偿标准争议
86号文第九条规定补偿标准争议应先裁决该补偿标准已关法规规章政策予明文规定实践中围绕补偿标准产生争议少出现
2关补偿数额争议
实践中争议征房屋拆迁安置补偿金额方式期限等方面
86号文第十八条规定类争议市县（区）民政府裁决事裁决服法定期限民法院起诉
根述规定区东部区农村集体土征拆迁中发生类争议应区政府裁决
法律规定政府裁决服起诉属民法院行政诉讼案件
述争议省法院省建委统观点必须先政府裁决服裁决提起行政诉讼
（三）关实施征拆迁体 市政府86号文第十七条规定征批准……市县（区）土行政部门公告拆迁决定组织实施
第七条规定建设征土市县（区）土行政部门应……征土补偿安置等事项签订协议规定表明实施征拆迁法定体土行政部门区房产理局
市政府21号文第二条第二款规定细称征拆迁实施单位指市土行政部门指定办理事务机构
该细指机构般理解市土局属事务类似区房产局等性质机构
出21号文规定实施体86号文规定似应21号文仅仅征房屋拆迁进行补偿规定21号文86号文相实际具特规定性质应优先86号文适
院认实施征拆迁法定体应土行政部门区房产理局
市农村集体土征拆迁单位实行资质理区房产理局具农村集体土征拆迁资质点法律文件规定精神致
21号文第二条第二款中称指定应作理解？种指定作法律术语行政法没合适法律法理行政法角度行政权力源职权行政行授权行政行委托行政行三种没指定行政行授权行政行必须法律法规授权委托行政行存具体行政行没法律法规者规章情况实施
高民法院关执行〈中华民国行政诉讼法〉干问题解释第21条规定行政委托法律效果行政委托必须行政机关名义实施行政行
86号文21号文结合相关行政法律法规司法解释种指定应定义委托较合适
应果采先征拆迁模式拆迁实施体存问题毕竟拆迁等民事体间民事行拆迁资质开发单位作实施体
武汉市直接规定国家征土拆迁居住房单位拆迁签订拆迁房屋协议书
三现实矛盾研究分析
城市规划区实施农民房屋拆迁城市规划区实施国土居民房屋拆迁情况较复杂呈样性
次营村征拆迁工作中遇问题较突出反映目前市农村集体土征拆迁中常见问题目前农村集体土征拆迁工作难点问题体现方面：
（）动迁难 原： 1文件规定补偿标准低造成动迁工作难度重原
86号文规定货币补偿包括土附着物补偿房屋拆迁补偿农业口安置保养等
中房屋拆迁补偿农业口安置保养标准问题较突出： （1）关征房屋拆迁补偿问题
着国家住房体制改革拆迁安置补偿货币化政策透明度高补偿方法简单群众易理解便操作产生纠纷易解决城区国土拆迁中效果明显实物安置
然现阶段货币补偿原21号文事实难全面贯彻执行拆迁矛盾突出原补偿标准低
拆迁户补偿标准难接受
次征拆迁工作实施前相关部门已做量宣传动迁工作法定程序发出征拆迁通知予公告等明确政府86号文21号文规定补偿标准予补偿收效甚微
查阅城市征拆迁规定基城市均规定城市规划区外征拆迁行制定规定城市规划区征拆迁律城市拆迁理条例规定执行包括补偿标准
南京市单独制定农村集体土征拆迁86号文21号文城市非常明显区
21号文规定房屋拆迁补偿户基础单位原房收购款收购补偿款区位补偿款组成
中收购补偿款数额成重补偿房屋面积实行分档递减80方米方米1000元80120方米部分方米600元120160方米部分方米300元160220方米部分方米100元超220方米部分计算购房补偿款
假设拆迁户5口房屋面积250方米述规定房屋补偿款约20万元左右均补偿标准约800900元
估算区城镇综合开发公司建设开发项目房价约2600元方米悬殊计算该户原址购房购买约70方米住房远远原居住面积
250方米房屋例果严格21号文房屋补偿款（含区位补偿重置价）约12万余元果区城镇综合开发公司采取均拆两户方式房屋补偿款约21万余元果市政府203号令房屋补偿款约31万余元
补偿方式相差非常
里应考虑外重问题目前房屋区东部区农民说仅居身重济收入源房屋出租收益拆迁户征拆迁失仅住房重济源结合土征失生产资料情况拆迁户征拆迁继
21号文2001年2月出台应说规定补偿标准时属中等水着市济建设城市建设日新月异社会综合情况断发展特年土房价均较幅度涨情况21号文规定房屋拆迁补偿标准已明显符合现实情况解市区实施征拆迁工作时均采变通方法提高补偿数额种作法弊端显易见动迁工作中素法避免扩政策执行意性二会形成拆迁户然执行文件规定意价情况增加动迁工作难度
（2）关农业口安置保养问题
86号文规定标准35000元—40000元保养标准14000元—18000元
86号文2000年4月出台结合述房屋补偿标准低理目前关农业口安置保养问题样存标准低情况重述
里提出较超前建议参考国外通行做法市政建设目进行拆迁时市政工程项目公路等建成分配拆迁户合理股份股利分红进行补偿种做法深圳市拆迁工作中已较成功运
区东部区农民赖土生存仅予数万元安置保养费予股利分红更利农民生存利益
者通采发行土债券方式解决农民征补偿低国家建设征成高矛盾农民获较长时期土收益获生产救发展必需资金
2农村团体合力较强
开发单位实施拆迁时坚持文件规定补偿标准情况充分考虑具体情况采取变通执行方法房屋面积较户两单列户口产权证予产权拆分方式达套较高补偿标准方法等实际提高补偿标准次征拆迁工作开始前20天户搬迁动迁工作度陷停滞状态户搬迁20天左右基全部搬迁完毕
情况分析认拆迁户间关系较紧密众思想突出
基农村固居住生活环境特点农村集体土住户间关系较紧密相互间沾亲带交密切具定团体合力员众甚盲现象较明显点城市拆迁具明显差异
动迁工作言利面利面充分利利素重点突破做思想分化工作达点带面效果
3户情差异较
该区征拆迁190余户户房屋面积附属物济条件收入源家庭成员结构口成份（居民农民）等情况差较营村征拆迁中数代户情况夫妻二户情况等户情差异较
类情况区城镇综合开发公司述拆迁产权面积操作方法外列措施：夫妻二户籍权属证概户产权面积计算产权面积累计夫妻二户籍分取房屋权属证明户产权面积计算
外少农民确认拆迁房屋户均面积较户达700方米全部违法建筑致户房屋补偿农业口安置保养标准数额差较拆迁户基适相互攀产生利益求期值差较动迁工作带定难度
（二）土房屋权属情况复杂违法建筑例较 历史原农村集体土土权房屋合法权属登记理够严格征拆迁中常出现手续全现象情况较复杂否认定相关权属直接影响补偿利益拆迁户土权手续房屋建造合法手续房屋建造手续土
权手续村民住户翻建房屋然规定规定履行审批手续翻建时扩建情况较等
外客观原村组区乡村民建房行规范滞理位致村民群众审批建搭房屋现象普遍特处城市郊村民群众受利益驱动理优势搭建房屋出租外口居住获取租金收益
营村合法建筑面积违法建筑面积例达约5：2征拆迁中遇户合法建筑面积违法建筑面积甚全部违法建筑情况出现
次营村拆迁中违法建筑予补偿吕秀兰户证房半证面积予计算否户违法建筑均统标准执行？尺度会引发矛盾
农民违章搭建外外流动口违法建筑方面扮演较重角色必须加强执法力度严格禁止外口事违法建筑搭建
（三）市区农村集体土征拆迁补偿办法执行文件尺度 拆迁户形成落差征拆迁工作带利素：（1）补偿办法
前文已述目前市区农村集体土征拆迁均采取变通方法执行文件规定区方法
例市栖霞区农村集体土征拆迁中适货币补偿进行实物安置拆迁开发单位拆迁户提供廉价居住房价格般1450—1550元左右拆迁户获补偿款补足适差额购买样程度缓解文件规定补偿标准低突出矛盾营村征拆迁中采取两单列户拆分产权面积达拆迁户获较文件规定更补偿数额办法解决补偿标准低问题
（2）掌握尺度
土房屋合法权属手续全问题市栖霞区采取般均予认方法次营村征拆迁原握较严格
述方法尺度带影响次营村征拆迁工作中反映十分明显开始征拆迁东部区农村集体土理位置市栖霞区相邻届时种致会定程度区征拆迁工作利进行带利影响
建议加强区域间协调统补偿办法尺度量减少带矛盾
（四）易发生群体性纠纷暴力抗事件 农村集体土拆迁户文化水总体高法制意识相较低发生拆迁纠纷易发生群体性事件暴力抗纠纷
市区农村集体土拆迁工作中出现集体卧轨等恶性事件特违法建筑拆矛盾更
次营村征拆迁程中发生农民集体访相关部门堵车堵路等群体性事件拆迁办公点发生拆迁户砸继工作员暴力抗纠纷市某新闻媒体予报道造成定良影响
四步区东部区农村集体土开发征拆迁工作点建议 （）关总体工作思路 土房屋农民生存
农村集体土征拆迁工作实践三代表重思想维护社会稳定局出发加强宏观理控制总体高度重视法实施整体部署加强宣传稳步开展工作相互协调周密细致文明执法积极坚决顾全局力争次面积征拆迁工作利进行
1征拆迁工作中特注意维护社会稳定
十六报告指出：完成改革发展繁重务必须保持长期谐稳定社会环境
次面积农村集体土征拆迁工作难免会出现群体性事件充分认识实施农民房屋拆迁复杂性职部门相关单位应高度重视积极疏导稳妥谨慎钝化矛盾坚决避免恶性事件发生
时量避免权利体间巨利益差异促进城乡结合部社会稳定济稳步发展
2统认识相互协调
农村集体土征拆迁工作涉职部门单位部门否够统认识相互协调执法水等工作利开展十分重应强调局观避免问题推诿矛盾交
3法实施文明执法加强监督
农村集体土征拆迁必须坚持程序实体手续手段法实施
实施程中具体实施单位应注意文明执法文明动迁采取暴制暴邪压邪正手段着政府旗号损政府形象行相关职部门应加强监督理
4排查摸底掌握户情适时调整
做先期调查工作便制定总体动迁方案特补偿优惠方案根调查情况适时补偿标准补偿方案进行调整
做号召力重点员思想工作村干部员老干部等类重点员带头服政府征拆迁工作达点带面效果
（二）关均衡方利益根解决征拆迁矛盾建议 考虑征拆迁农民生活重影响应促进济发展实施开发营保护群众利益三方关系中寻找衡点切实考虑群众征拆迁生产生活问题解决征拆迁矛盾根
征拆迁工作中表现出拆迁拆迁间矛盾问题实质三方关系矛盾国家法律法规尚配套健全市政府相关文件规定标准较低滞现实情况区东部区农村集体土征拆迁工作应时俱进思想理念制定适方案改变相关文件规定补偿标准前提灵活掌握变通执行适度提高补偿数额方式解决群众实际困难
目前采取方式二种：种提高补偿数额区营村征拆迁方式通拆分房屋面积达套较高补偿标准方法
种根拆迁户情况求开发单位提供部分较幅度优惠价格房屋拆迁户购买
次营村拆迁中予拆迁户两处购买：南京市济适房方米价格1500元左右门槛高符合条件城市居民购买墨香山庄房屋方米优惠价2600元价格然偏高
开发单位建设批廉价房专拆迁户购买样合法利解决矛盾
特兴建商品房等非市政建设项目更应采取种方式缓解矛盾
次区仙鹤门区兴建全市济适房住宅区缓解步东部区面积拆迁矛盾
（三）关征拆迁实施体 次调查中发现征拆迁实际动迁操作中区作法致
次营村征拆迁征拆迁公告区房产局法发出关文件规定征拆迁工作补偿协议应该局名义进行实际区城镇综合开发公司营村接受区房产理局委托方式具体进行征拆迁工作征拆迁补偿协议该公司名义拆迁户签订
市栖霞区统该区拆迁办接受委托方式进行征拆迁工作
认首先营村征拆迁项目区城镇综合开发公司方面建设单位方面具体进行征拆迁工作容易造成拆迁户误解产生抵触情绪定程度利影响动迁工作利开展次然目前形势需界定征拆迁行政行根行政法原理受托应行政机关名义实施行政行
开发公司应区房产理局名义签订征补偿协议应公司名义签订
应明确86号文21号文农村集体土征拆迁中土行政部门实施体补偿体应拆迁户订立征拆迁补偿协议支付补偿款应目前营村征拆迁工作模式开发单位进行
点仅保证征拆迁工作合法性需征拆迁工作利进行需否果发生法律争议法院审理类行政诉讼案件时难确保征拆迁工作政府裁决合法性
问题应予高度重视
拆迁体区政府意见明确应区房产理局区政府玄府裁（2003）01号裁决书（草稿未印发）容申请区房产理局认定系申请相关法律法规政策进行拆迁安置
建议果土行政部门确实力具体组织实施征拆迁工作采取两种方案直接聘区相关具动迁工作验开发单位动迁员土行政部门名义开展征拆迁具体工作二征拆迁行政职权委托区相关开发单位进行征拆迁工作必须土行政部门名义签订补偿协议
（四）关申请法院强制执行 1申请法院强制执行确必前提
征拆迁工作中必须思想疏导贯穿中寓思想疏导行政行中严格执法中讲究工作方法策略做严格执法真情疏导针情况采取方式努力化解矛盾解决问题文件手简单事强制执行会出现强制理解群众理解情况增加发生突发事件性
应量避免强制执行强制执行作保障手段轻易实施
2申请法院强制执行体应适格
果确必申请法院强制执行应做程序合法方法适
须政府裁决生效情况非诉行政执行程序房产理局作申请民法院法具体实施
（五）具体问题建议 1宽严
前文已述客观原农村集体土房屋建造手续较混乱出维护政府行政权威形象考虑般宜宽认定相关土房屋建造手续建议予认违法建筑应严握基予认避免助长建造违法建筑热情长远利
目前营村征拆迁中解决争议违法建筑面积充抵合法建筑面积做法院认适宜
市河西区奥体中心建设程中许兴违章建筑风气区东部区开发中出现
2适提高搬家奖励费标准扩搬家奖励费档次数额差
院审理拆迁纠纷案件参动迁工作验作文件政策规定外济奖励会定程度刺激拆迁户基争议争议拆迁户坐等观提前搬迁形成良动迁开局
3夫妻二户籍两房屋权属证明应两拆迁户符合民法婚姻法规定硬性合拆迁户
4法确认农民分家析产协议效力
析产法律行国民法相关法律法规规定动产应进行登记广农村区行签订分家析产协议法办理登记手续情况非常普遍市栖霞区征拆迁中遇类问题较
分家析产协议然没具体法律规定高民法院1985年关分家协产房屋立遗嘱变更产权遗嘱否效批复中明确：分家时达成业已执行年房产协议应予维护
院建议应坚持登记作动产物权取变更消灭生效件基础未登记情况分家析产协议果订书面协议已实际履行形成业年应予认
5法确认拆迁
城市拆迁中常错误认定拆迁导致拆迁协议违法现象
步东部区拆迁中应充分注意房屋权属问题注意准确认定拆迁赶拆迁进度违法签订补偿协议
营村拆迁程中钱姓拆迁户原产权钱某老母亲生前众子女房屋钱某居住开发单位直接钱某签定协议种做法符合法律规定
民法该房屋权属钱某子女21号文规定拆迁（户）拆房屋（户）该拆迁补偿协议属效
总言区东部区城市现代化建设程系列法律问题解决夕完成需政府社会界软硬件建设营造方面进行长期懈努力
区法院充分认识次东部区农村集体土征拆迁区济发展城市建设重意义致认适应现代法治社会法院需树立司法民审判服务理念发挥法院审判工作职优势运现探索适应形势发展求新服务方式手段努力增强服务意识改进服务方法提高服务水济发展开展全方位司法服务司法保障
认真审理类案件时高效妥善处理注重调解钝化矛盾全力维护社会稳定注重审判效果政治效果社会效果机结合二行政部门密切配合时反馈问题积极提供法律帮助严格法办事确必情况坚决配合政府采取强制执行三时研究分析农村集体土征拆迁工作问题政府提供法律参考建
议促进农村集体土征开发健康发展
步东部区拆迁中应充分注意房屋权属问题注意准确认定拆迁赶拆迁进度违法签订补偿协议
营村拆迁程中钱姓拆迁户原产权钱某老母亲生前众子女房屋钱某居住开发单位直接钱某签定协议种做法符合法律规定
民法该房屋权属钱某子女21号文规定拆迁（户）拆房屋（户）该拆迁补偿协议属效
总言区东部区城市现代化建设程系列法律问题解决夕完成需政府社会界软硬件建设营造方面进行长期懈努力
区法院充分认识次东部区农村集体土征拆迁区济发展城市建设重意义致认适应现代法治社会法院需树立司法民审判服务理念发挥法院审判工作职优势运现探索适应形势发展求新服务方式手段努力增强服务意识改进服务方法提高服务水济发展开展全方位司法服务司法保障
认真审理类案件时高效妥善处理注重调解钝化矛盾全力维护社会稳定注重审判效果政治效果社会效果机结合二行政部门密切配合时反馈问题积极提供法律帮助严格法办事确必情况坚决配合政府采取强制执行三时研究分析农村集体土征拆迁工作问题政府提供法律参考建议促进农村集体土征开发健康发展
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