商业综合体调研报告(精选篇)
第篇：商业动产专委会发布城市综合体开发调研报告
商业动产专委会发布城市综合体开发调研报告
源：焦点房产网
2014年06月23日1118 说两句(0)
前言
中国城市化城市国际化已成整中国未发展必然趋势推进中国城市化进程房产尤城市综合体开发已成中国具前导性拉动性行业力量着房产市场阶段性调整相饱资产型营型商业产特城市综合体疑成刺激消费带动投资发动机天然成中国城市化力引擎城市名片
综合体言势必成中国城市发展新动力通综合体规模实力展示体现城市济发展实力塑造城市新标杆造城市新名片新标开发城市综合体提升项目市场竞争力提升企业竞争力丰富企业品牌力更具体彰显企业综合实力城市综合体（hopsca）集酒店（hotel）写字楼（office）公园（park）购物中心（shopping mall）会展中心（convention）公寓（apartment）等体功业态型建筑体谁拥城市综合体谁拥城市未
年城市综合体正成中国房产商业产发展流开发模式某种意义讲未中国城市开发竞争综合体开发竞争构成具职具竞争力抗风险城市缩微体杭州合肥等代表性二线城市政府提出未城市开发城市综合体战略目标开启2014中国城市综合体元年
2014年1月全国工商联房产商会商业动产专业委员会中国城市综合体开发进行次普查调研半年调研出具报告仅供业界参考总特点
1型城市综合体开发指100万方米项目集中北京海**深圳等线城市体量规模基国香港等品牌影响力资金实力开发验型开发企业规划开发项目完整体现城市综合体含义
2杭州合肥沈阳锡等二线城市综合体面积50万80万方米左右根城市目前市场容量需求开发开发商包括土开发商香港开发商中国品牌开
发商般属连锁开发企业土开发商进入外连锁开发行列业态住宅购物中心
3面积50万方米城市综合体位东部三线城市中西部部分省会城市市级市业态普通住宅购物中心
4外行进入城市综合体开发成城市综合体开发股潮流指型品牌零售商型综合商业市场理商等资金实力行业优势通购拍卖合作等模式开发城市综合体项目商业零星配置写字楼住宅
5目前中国城市综合体集中华东区华北北京天津中南区广东西南区**成特点华东区江苏省苏州锡外城市综合体开发集中省会具定消费实力二线城市
62014年中国城市综合体进入开发元年基属四四制原四分处销售阶段销售住宅四分处开发建设阶段目前进入市场定位准备开盘阶段四分处政府计划招商阶段城市已纳入年招商开发计划四分属规划阶段基进入项目立项规划设计时期作城市综合体开发模式已基确定
7众号称城市综合体项目均法完美体现城市综合体含义业态3左右部分住宅商业建筑类例分配存太科学太合理性需市场检验
8城市综合体开发成众品牌实力开发商流开发模式开发商号称未企业开发战略方城市综合体开发
9城市综合体开发济发展收入消费密切相关济越发达综合体项目越项目体量价格高品质生活方便性超越前单业态类
102014年．中国城市综合体开发成政府部门土招标相关开发企业投资开发方土招标规划建设综合体开发成2014年产行业新开发潮流
东北区
黑龙江省
1综合体开发处起步阶段项目哈尔滨市区
22014年际某商业产专业开发企业已哈尔滨南岗开发区原新加坡酒店宗兴建座建筑面积28万方米聚合商务居住购物休闲等全功城市综合体
3目前处规划阶段项目总占面积46万方米总建筑面积26万方米左右住宅完全具备城市综合体功
吉林省
1综合体开发处快速发展阶段集中长春市吉林市
2长春市招商土拍卖程中综合体开发目前仅长春市南关区城市综合体项目11总投资320亿元占面积250万方米预计总建筑面积530万方米
32014年10城市综合体项目落户长春市阳区总投资约118亿元项目投资规格高拉动力强
4长春城市综合体项目目前基处土招商项目招商销售项目规划建设中吉林市代表性城市综合体项目1
5综合体项目开发商北京海江苏投资商土外合作开发独立开发企业海开发商土开发商独立开发项目例相较高占例40
6综合体业态普通住宅购物中心数码中心目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目
示范案例：吉林世贸广场
项目概述：
吉林世贸广场吉林市世贸广场建设限公司建设开发吉林市首市中心型型城市综合体项目该项目坐落吉林市济文化交通堪称三中心城市中心区域江城广场东侧北安康胡西**路南面松花江东文庙胡处吉林市城市南北中轴线吉林街松花江景观带交叉点已具备城市资源配套较成熟特点济指标：
占面积：31379方米
总建筑面积约：201400方米
停车位：380
容积率：64
建筑密度：57
酒店建筑高度：1512米（吉林市新标）
例分配：
酒店约占项目体量50
江景住宅约占30
写字楼单身公寓约占13
soho占7
示范点：
1该项目系拆改造项目商业活动城市休闲江滨文化融合造集购物休闲文化娱乐体现代化高档次商业中心高品质新生活区
2该项目合理解决酒店商务办公商场居住等功布局景生江景住宅酒店采相竖线条处理造型力求浑然体
3该项目栋楼体空间遥相呼应形成凝聚力张力双重作加充分预留发展空间3600方米城市广场市综合体功进步强化
4该项目建筑体科技含量较高前提基智化江景住宅采中央新风系统保持空气清新土建方面采新技术效提高工程进度降低钢材量
5该项目利市中心段五星级酒店项目商业街区整合优势推出酒店式单身公寓效利资源满足群需求提升项目身优势未新价值
6该项目前期营销团队牵头联动施工单位酒店理公司物业理公司商业理公司住宅设计公司项目开始统运作提出相关意见设计方案营销部门统协调效规避开发建设中矛盾
专家评语：
房产铁律位置决定发展世贸广场托位置优势抱着造百年精品目城市中心段开发建设吉林市首座型市综合体项目通拆改造占城市优质资源开始具备浓厚商业氛围城市景观完美结合特质注重传承融合方文化特位居江岸充分利江河资源开发谐江岸住宅加商业酒店配套完美
诠释城市综合体含义整项目造型简洁然强调参性整体感标杆感强时填补吉林市高档综合项目空白
辽宁省
1综合体开发处发展阶段项目集中沈阳连鞍山
2辽宁省开发城市综合体目前已超30沈阳项目型购物中心住宅连项目写字楼住宅鞍山项目中型购物中心
3沈阳综合体开发商外开发商香港海江苏北京宁波深圳土开发商开发城市综合体型购物中心
42014年前面型房产项目开发理念资金实力操盘验等方面素外资企业操作集商业百货住宅宾馆教育等配套项目体型城市综合体项目相继投资建设
52014年面型综合复合型项目城市综合体改外商开发外商合作开发方式沈阳资独立开发城市综合体项目引注目资独立操盘型城市综合体项目现实疑标志着资房产企业竞争实力断增强
6辽宁省土型零售商独资合作开发城市综合体项目成亮点开发项目集中沈阳鞍山
7鞍山综合体项目沈阳连开发商开发项目业态型购物中心
8葫芦岛营口目前城市综合体项目处开发建设中
第二篇：xx 商业综合体研报告提纲
彭州商业综合体研报告提纲
第章总
1项目名称承办单位
2项目提出背景建设必性
3编制原
4项目概况
第二章企业概况
1企业概况
2企业实施项目利条件
3企业薄弱环节
第三章项目市场分析
1宏观环境分析
2项目swot分析
3项目营销策略分析
第四章 项目建设条件分析
1形条件
2气候条件
3济条件
4交通条件
5力资源
第五章建筑方案产品说明
1项目选址
2总面布局
3项目定位
4道路布置
5配套设置
6排水系统
7空调通风系统
8强电工程
9弱电智化工程
10防雷
11燃气工程
12景观设计
第六章节节水措施
1设计
2设计范围
3原
4设计情况
5建筑节
6加强节教育培训
第七章 环境影响评价
1项目环境影响分析
2环境保护策
第八章劳动安全卫生消防
1劳动安全卫生
2消防
第九章项目组织机构力资源配置
1组织机构
2力资源配置
3员培训
第十章项目招投标
1编制
2招标范围
3招标组织形式招标方式
4招标基情况
第十章 项目实施进度
第十二章投资估算
1编制
2编制范围
3编制方法
第十三章资金筹措
1项目融资组织形式
2项目建设投资资金措施
3新增流动资金
4项目资金
第十四章财务基础数估算
1计算期确定
2营业收入估算
3开发成估算
4运营费
5财务费
6税金估算
7利润利润分配估算 第十五章财务效益分析
1现金流量分析
2投资收益率分析
3债务清偿力分析
第十六章确定性分析 第十七章社会评价
1评价目
2评价原
3评价容
第十八章项目风险分析
1政策风险
2市场风险
3财务风险
4技术风险
5工程风险
6配套条件风险
7风险应
第十九章行性研究结建议
第三篇：海杭州商业综合体考察报告
2014年4月1日4月6日公司组织员海杭州十商业综合体项目进行细致深入调研工作期司属1－10商业块项目开发裨益考察结束认海宁国际广场浦东金桥商业广场百联西郊购物中心杭州厦四综合体项目开发程运营理等诸方面公司110商业项目开发具较鉴意义
综合体做
目前商业综合体作流行时尚种全业态整合新产开发模式越越产开放商青睐住宅开发方面综合体身具备盈利力种资源整合力开发商仅通销售物业直接获利时通持物业融资机会期更物业升值空间开发商言持型物业机遇时极挑战资源整合力资金实力持续性营力等考验关键问题控制销售物业持物业间合适例沪杭综合体细致分析认商业综合体做做强会出路做足够体量做出更丰富业态吸引更客流会具备日营中进行业态调整抵御市场风险中国铁建产1－10块言具备明显做做强优势：110块身具26万米体量优势加前市场预期较开发资金制约块发展关键问题开发商足够实力开发工作做细做做综合体先决条件二出创建中国铁建商业产品牌考虑务必契机坚持高起点成承担深远社会责已仿效中粮悦城华润万象城万达广场宝龙商业广场等成功案例全国联动走物业形态开发道路做出属中国铁建商业产品牌扩社会影响力提升品牌价值三块周边环境日趋成熟未块区域非常丰富口资源较高购买力类似项目块资源区域日渐稀缺复制应眼光放长远建议通第三方顾问公司独立市场研究结合中国铁建产身品牌诉求谋划发展战略方针做出明智选择
二 综合体明确题
题简单直白类似汽车公园建材家居类题类似公园里商业商场公园家庭购物娱乐中心类题
具体某类业态做宣传口突破口定位基整体定位构思题定位高屋建瓴气势磅礴贴生活温馨容浦东金桥题公园里商业商场公园正广场题家庭购物娱乐新体验较例子某种意义讲综合体题灵魂没灵魂项目便少诸灵性海仲盛商业中心规模足够业态相全缺乏题缺乏商业灵魂结果仅仅种业态堆砌杂散乱充斥偌综合体中越发显流稀少生机
关综合体性强调华丽炫彩夜景效果独抢眼外立面示外更重挖掘项目素充分块周边环境开发商身特点甚城市某种性完全融合起求出关综合体深刻涵涵进行客观深层建设充分体现文关怀营造宜购物环境综合体气日趋旺盛
三 商业综合体业态做全
完整商业综合体必须常商业业态做全做全业态具备满足客户消费者种需求性时综合体部种业态例较调整便捷转换功定位关键问题需规划中予合理解决
出未持续发展需综合体部业态组合做长远计酒店百货等前期盈利水较差业态建议体量进入方面酒店百货业态品牌联姻方式根整体定位引进型超市品牌连锁百货世界知名酒店理集团长期影响力远远高暂时济效益中国铁建产品牌影响力提升具估量宣传作方面济效益暂时情况通规划先期做精品较体量入市时未调整规划营方式做准备需长远细致规划
四 综合体做长期营准备
综合体商业开发模式基盈利模式特点物业价值提升稳定增长营业收入需赖期持续稳定营获进行综合体开发时开发商应营切未营出发点未成功运营持续盈利检验综合体开发成功否唯标准
1－10块开发初采取营者委托商业理公司营者中商业部分包出售等种方式前期规划时务须期招商运营终极服务象商业综合体运营清晰认识通助种专业机构判知综合体运营利润点未应充分准备未雨绸缪没预期盈利种持方式举步维艰
1－10开发需制订长期开发营计划准备较长期财务计划风险理机制建立完善时调整方运营机制
商业综合体运营动态长期调整程劳永逸海正广场2014年开业2014年3年间直初华东顶级购物场定位营运营情况非常差开铺率50业商户苦堪言2014年底正广场进行重新定位华东顶级购物场变家庭娱乐消遣中心结合该定位部商业业态布局进行刀阔斧调整次调整正广场成功转型迅速成海华东站式家庭消费购物中心取巨成功
五 商业综合体充分利周边交通资源
外交通通达状况商业综合体言非常关键素观考察综合体项目宁国际浦东金桥港汇广场杭州厦等处交通枢纽位置附身铁公交相关联尤港汇广场层铁相连层专门公交车站设置便利停站商场快速通道种处理方法非常值1－10块开发鉴丰富公交
资源带量客流1－10块距离轨道北苑站176米便利条件未1－9公交车场紧邻规划综合体未带希方面规划初期落实公交车场轨道交通利资源性方面该性前提利科学方法落实处兼顾济合理性满足开发商利益时限度回馈社会
杭州厦座天桥ab座cd座相连接座行天桥赋予杭州厦座交通完整性时赋予座城市道独特美丽风景设计师实性艺术性完美融合天衣缝1－10综合体项目公交车场轻轨出入口连接综合体体块连接参考杭州厦成功
验考虑北方气候冷季较长气候素建议利全封闭通达性视觉效果连廊形式做交通连接疏导时通道做宽满足交通功外赋予休憩公交流空间等复合功
综合体业态分布中坚持业态板块划分清晰原坚持力店带动原坚持交通优先原交通动线坚持客流导入甚公寓住户回家必路商业板块盘原充分利块交通动线限度畅客流引入商业板块努力通西侧南侧铁公交交通优势客流专流线导入1－10块商业板块穿商业板块进行二次分流
外做交通动线停车场关联切方便顾客购物出发点项目身设置停车场设计必须具远见仅具备足够发展数量必须够时效疏散客流致影响顾客购物体验
六 商业综合体注重商业氛围营造
通次沪杭综合体考察运营商部商业气氛营造谓颇费心思移步换景广告画面绚丽彩顾客综合体外观直进入综合体部程中时刻拨动顾客购物动
体现方面：综合体外立面夜景明手段塑造众性助面积led显示屏跳跃色彩丰富广告画面吸引客二综合体部业态间设计特色品灯杆旗等切面设置中型led屏区域顾客四种容广告期达全面覆盖全方位视觉轰炸效应三交通连廊中设置垂式广告画面扮靓空间时起宣传渲染气氛作种引导式商业氛围营造相较传统守株兔型商业形态优越性日语
第四篇：正街城市综合体建设调研报告
正街城市综合体建设调研报告
年城市综合体正成中国房产商业产发展流开发模式某种意义讲未中国城市开发竞争综合体开发竞争构成具职具竞争力抗风险城市缩微体杭州合肥等城市2014年率先提出未城市开发城市综合体战略目标长沙市通开发城市综合体调整房产产业规模质量推进城市化建设着重鉴意义根区委区政府安排正街街道金沙里社区重点辖区涉城市综合体概念cbd商务楼城市酒店等项目设施进行初步调研星期收集汇总整理出具报告供级领导参考
基情况
目前街12栋已建成楼宇涵盖银行餐
饮娱乐等等类企业400余家初步具城市综合体特征发展基础相较根城市综合体建设相关求结合调研篇幅概括正街城市综合体建设发展情况
图表：
楼宇
序号 名称业单位建筑入租金价格面积驻企业备注
2(m天) 数()
(
方米)
天天房产公7815元m21 国际财富司 78163 天
中心
熙美湖南富通房1817元m22 会现代城 产开发公司 29000 天
凤凰金凤物业1230元m2月3 厦 35000
文化文化广场物业5006元m24 广场 理公司 15000 天
长房长房集团1935元m2月5 厦 10002
定王长沙力房19售6200元6 府 产开发公司 20140 m2
万中旭海康投资1511元m27 家园 限公司 54000 月
天心天诚物业限4812元m28 城市广场 公司 85168 天
定王湖南富通产业6023元m2
9 厦 开发公司 90000 天
湘豪万豪房产开404元m2天
10 厦 发公司 10076
百盛湖南百盛企业7035元m2
11 天心华庭 限公司 77772 天
惟楚天诚物业限80元m2
12 文化品公司 27000 月
商城（正
招商）
2示范项目：明城国际中心项目（建）
项目概述：
明城国际中心湖南著名酒店运营专家明城国际旗明城产斥巨资造超高层项目项目位长沙市芙蓉中路白沙路交汇处西北角明城国际中心目标造湖南第超高层楼宇预计建筑高达15305米项目集购物商务休闲娱乐等种功周边更聚集更高档写字楼酒店百货等配套设施左接定王厦右邻芙蓉国豪庭酒店坐享流商圈财富磁场聚集区
济指标：
总建筑面积约：90000方米
停车位：380
建筑层数：48
酒店建筑高度：15305米（长沙市新标）
例分配：
酒店约占项目体量30
住宅约占30
写字楼约占40
示范点：
1该项目系拆改造项目商业活动城市休闲融合造集购物休闲文化娱乐体现代化高档次商业中心高品质新生活区
2该项目合理解决酒店商务办公商场居住等功布局项目楼体空间遥相呼应形成市综合体功进步强化
3该项目利市中心段五星级酒店项目商业街区整合优势效利资源满足群需求提升项目身优势未新价值
二发展瓶颈存问题
相关数示范项目出街城市综合体
建设基础较域狭观念问题开发城市综合体项目然存诸问题重道远
1总体发展规模相北京海等线城市100万方米项目街城市综合体项目开发面积50万65万方米左右开发商土开发商缺乏国香港等品牌影响力资金实力开发验型开发企业
2缺乏统科学规划街城市综合体项目业态集中写字楼商业住公园会等项目发展足建筑类例分配存太科学太合理性法完美体现城市综合体含义
3相关配套设施足城市综合体新兴事物开发商街道缺乏相关建设概念验造成相关配套设施足城市公园会等城市空间发展基处空白状态法满足城市旅游文娱等需求
三相关意见建议
1科学合理确定城市综合体开发规模
城市综合体种市功集合基础形成高业态复合高强度开发高交通达高密集活动高标魅力高技术集成建筑建筑集合体建筑街区综合体开发建设需合理定位时科学研究确定城市综合体开发规模综合体部言生活舒适便捷高强度开发模式外部环境造成济考虑集约节约利土时需考虑综合建设外部产生交通压力环境压力
2高标准设计城市综合体
城市综合体高强度开发时具高标魅力建筑集合体应加强城市综合体规划设计编制坚持政府导专家关公正参方式积极引进国外著名规划设计机构参规划前期研究城市设计高起点编制城市综合体概念规划引进先进规划理念然概念规划指导深化城市设计增强规划超前性系统性操作性权威性城市综合体彰显独性特色
3科学谋划城市综合体开发时序
城市综合体建设蹴需结合城市发展实际分期分批实施应该充分研究城市综合体区位周边城市发展现状城市总体发展目标布局突出重点序推进具体言结合城市重点工程建设结合长沙市新城区开发结合棚户区改造等政府目前正进行建设进行做心中数运筹帷幄
4迅速出台相关政策保障综合体效实施
伴着城市化快速推进集商业写字楼购物中心住宅区公园酒店等体城市综合体必越越受青睐目前技术理体制规划土出计划立项等没专门综合体建设规范政府应该早出台相关政策规范指导综合体规划编制土出项目立项通政府条例规定合理调整城市综合体规划性质规划设计条件土出金计算等规范时加强程期监体系建设防止出项浪费重损失职务犯罪等现象发生发展
第五篇：芙蓉区城市综合体调研报告
芙蓉区城市综合体调研报告
中国城市化城市国际化已成整中国未发展必然趋势推进中国城市化进程尤推进城市综合体开发已成中国具前导性拉动性行业力量城市综合体（hopsca）集酒店（hotel）写字楼（office）公园（park）购物中心（shopping mall）会展中心（convention）公寓（apartment）等体功业态型建筑体年火星街道通实察召开会议问卷调查等形式充分获取
层面第手资料基础结合实际芙蓉区城市综合体规划建设理方面作出总结时提出具前瞻性操作性意见建议现具体报告：
芙蓉区城市综合体建设取成绩
年区委区政府坚持旧城改造新区开发举城市建设取令瞩目成绩全区努力初步建成基础设施较齐备城市功日臻完善环境容貌明显改观特色较鲜明城区加快建设民满意城市步伐区委区政府提出辖区建设功城市综合体设想举预示着芙蓉区城市济社会技术形态已发展较高程度未段时期重点关注城市综合体开发建设
二前芙蓉区发展城市综合体优势劣势机会面竞争压力
相兄弟城区芙蓉区发展城市综合体优势：
（）理位置优势明显处老城区理位置相优越cbd中心商圈火车站咫尺根特点着力造中央商务区交通枢纽型特色城市综合体项目更提升区区域核心竞争力
（二）文化旅游资源丰富目前着力造韭菜园历史文物条街会市露天博物馆围绕造文化旅游业态容项目区发展城市综合体关键举措
（三）开发风险低收益相兄弟城区言芙蓉区密集口城市基础配套客观市场需求适合开发风险相较低收益更购物休闲娱乐容城市综合体项目
优势时推进城市综合体困难十分严峻劣势：
（）市场够活跃城市综合体项目种功建筑群体开发房产项目均中高档住宅高端写字楼配星级酒店型商贸中心开发商资金实力运营力招商力开发节奏等方面求相高加市场形势融资压力等引发项目方案变更方变化项目重新报批问题非常定程度制约落户项目推进
（二）拆迁素影响城市综合体项目存拆迁难问题难期完整交付净项目整体方案快确定开发计划准确制定影响较导致项目单位边拆边建仅降低开发商资金效益影响城市综合体项目先商业住宅开发模式
（三）基础设施投入足城市综合体项目中该区供电供水供气力等高求外果城市综合体项目附缺乏型基础设施绿广场文体设施等果区域道路档次高交通常呈现拥堵混乱现象块推介项目招商带定负面影响
推进芙蓉区城市综合体发展带机遇：
（）优化产业结构城市综合体项目建成方面迅速填补工业企业搬迁税收缺额支撑区域济发展方面带动提升现代服务业发展水真正起促进产业升级换代作
（二）提升城市化水辖区城郊结合部危旧房城市化水急需提升项目建设效带动危旧房改造彻底解决序营等问题加快形成cbd中央商务区
（三）实现持续发展着年城市建设开发力度加区资源空间越越少城市综合体身非常节约身功业态循环生商业生态系统加快城市综合体项目建设增强区域竞争力实现身持续性发展战略选择
三 加快推进城市综合体项目举措
（）科学规划引导储备
区域济发展衡需根区域功定位市场需求科学规划综合体功组合确定业态规划招商目标引导符合城市肌理文脉综合体彰显性实现错位发展造文化旅游购物容文化旅游综合体托先进制造业便利交通区域中位优势着力造总部济研发中心销售中心物流中心等专业中心形式服务区综合体等加强手谈项目特城市综合体项目招商落户培育济发展新增长点前项工作中重中重
（二）分解业态明确重点
城市综合体项目开发门槛较高开发商资金实力运营力等方面求相高加目前济形势严峻开发商整体更趋谨慎开发形式中考虑采取政府统综合体项目进行包规划项目区域功细分项目业态针性选择精业态运作开发商落户建设方面减轻开发商资金链紧张困扰开发风险方面项目分割降低开发商开发风险针性招商便熟悉业态开发开发商出手落户机提高品牌效应
（三）踪服务落实政策
城市综合体项目城市发展必然产物芙蓉区推进城市化进程项举措体现城市核心竞争力活动客厅树立切发展 心服务项目理念积极接项目梳理扩需项政策方企业争取政策提高政策芙蓉区项目惠
面时力推进银企合作组织银企接活动拓宽企业融资渠道解决企业融资瓶颈外积极做项目包装策划争取级政策资金等方面扶持确保政策服务落实位降低开发商投资政策风险提振开发商投资信心
（四）强化保障确保项目出形象见成效
强化领导挂钩责制项目责制建立城市综合体项目进展情况周报制度列入计划城市综合体项目责单位明确专实行全方位动态踪接牵头部门时报项目进展情况推进程中存问题时责单位部门进步加强沟通左右协调事前事中事全程督查时发现排解类矛盾问题努力城市综合体项目建设创造良条件确保项目利推进
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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第篇：商业动产专委会发布城市综合体开发调研报告
商业动产专委会发布城市综合体开发调研报告
源：焦点房产网
2014年06月23日1118 说两句(0)
前言
中国城市化城市国际化已成整中国未发展必然趋势推进中国城市化进程房产尤城市综合体开发已成中国具前导性拉动性行业力量着房产市场阶段性调整相饱资产型营型商业产特城市综合体疑成刺激消费带动投资发动机天然成中国城市化力引擎城市名片
综合体言势必成中国城市发展新动力通综合体规模实力展示体现城市济发展实力塑造城市新标杆造城市新名片新标开发城市综合体提升项目市场竞争力提升企业竞争力丰富企业品牌力更具体彰显企业综合实力城市综合体（hopsca）集酒店（hotel）写字楼（office）公园（park）购物中心（shopping mall）会展中心（convention）公寓（apartment）等体功业态型建筑体谁拥城市综合体谁拥城市未
年城市综合体正成中国房产商业产发展流开发模式某种意义讲未中国城市开发竞争综合体开发竞争构成具职具竞争力抗风险城市缩微体杭州合肥等代表性二线城市政府提出未城市开发城市综合体战略目标开启2014中国城市综合体元年
2014年1月全国工商联房产商会商业动产专业委员会中国城市综合体开发进行次普查调研半年调研出具报告仅供业界参考总特点
1型城市综合体开发指100万方米项目集中北京海**深圳等线城市体量规模基国香港等品牌影响力资金实力开发验型开发企业规划开发项目完整体现城市综合体含义
2杭州合肥沈阳锡等二线城市综合体面积50万80万方米左右根城市目前市场容量需求开发开发商包括土开发商香港开发商中国品牌开
发商般属连锁开发企业土开发商进入外连锁开发行列业态住宅购物中心
3面积50万方米城市综合体位东部三线城市中西部部分省会城市市级市业态普通住宅购物中心
4外行进入城市综合体开发成城市综合体开发股潮流指型品牌零售商型综合商业市场理商等资金实力行业优势通购拍卖合作等模式开发城市综合体项目商业零星配置写字楼住宅
5目前中国城市综合体集中华东区华北北京天津中南区广东西南区**成特点华东区江苏省苏州锡外城市综合体开发集中省会具定消费实力二线城市
62014年中国城市综合体进入开发元年基属四四制原四分处销售阶段销售住宅四分处开发建设阶段目前进入市场定位准备开盘阶段四分处政府计划招商阶段城市已纳入年招商开发计划四分属规划阶段基进入项目立项规划设计时期作城市综合体开发模式已基确定
7众号称城市综合体项目均法完美体现城市综合体含义业态3左右部分住宅商业建筑类例分配存太科学太合理性需市场检验
8城市综合体开发成众品牌实力开发商流开发模式开发商号称未企业开发战略方城市综合体开发
9城市综合体开发济发展收入消费密切相关济越发达综合体项目越项目体量价格高品质生活方便性超越前单业态类
102014年．中国城市综合体开发成政府部门土招标相关开发企业投资开发方土招标规划建设综合体开发成2014年产行业新开发潮流
东北区
黑龙江省
1综合体开发处起步阶段项目哈尔滨市区
22014年际某商业产专业开发企业已哈尔滨南岗开发区原新加坡酒店宗兴建座建筑面积28万方米聚合商务居住购物休闲等全功城市综合体
3目前处规划阶段项目总占面积46万方米总建筑面积26万方米左右住宅完全具备城市综合体功
吉林省
1综合体开发处快速发展阶段集中长春市吉林市
2长春市招商土拍卖程中综合体开发目前仅长春市南关区城市综合体项目11总投资320亿元占面积250万方米预计总建筑面积530万方米
32014年10城市综合体项目落户长春市阳区总投资约118亿元项目投资规格高拉动力强
4长春城市综合体项目目前基处土招商项目招商销售项目规划建设中吉林市代表性城市综合体项目1
5综合体项目开发商北京海江苏投资商土外合作开发独立开发企业海开发商土开发商独立开发项目例相较高占例40
6综合体业态普通住宅购物中心数码中心目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目
示范案例：吉林世贸广场
项目概述：
吉林世贸广场吉林市世贸广场建设限公司建设开发吉林市首市中心型型城市综合体项目该项目坐落吉林市济文化交通堪称三中心城市中心区域江城广场东侧北安康胡西**路南面松花江东文庙胡处吉林市城市南北中轴线吉林街松花江景观带交叉点已具备城市资源配套较成熟特点济指标：
占面积：31379方米
总建筑面积约：201400方米
停车位：380
容积率：64
建筑密度：57
酒店建筑高度：1512米（吉林市新标）
例分配：
酒店约占项目体量50
江景住宅约占30
写字楼单身公寓约占13
soho占7
示范点：
1该项目系拆改造项目商业活动城市休闲江滨文化融合造集购物休闲文化娱乐体现代化高档次商业中心高品质新生活区
2该项目合理解决酒店商务办公商场居住等功布局景生江景住宅酒店采相竖线条处理造型力求浑然体
3该项目栋楼体空间遥相呼应形成凝聚力张力双重作加充分预留发展空间3600方米城市广场市综合体功进步强化
4该项目建筑体科技含量较高前提基智化江景住宅采中央新风系统保持空气清新土建方面采新技术效提高工程进度降低钢材量
5该项目利市中心段五星级酒店项目商业街区整合优势推出酒店式单身公寓效利资源满足群需求提升项目身优势未新价值
6该项目前期营销团队牵头联动施工单位酒店理公司物业理公司商业理公司住宅设计公司项目开始统运作提出相关意见设计方案营销部门统协调效规避开发建设中矛盾
专家评语：
房产铁律位置决定发展世贸广场托位置优势抱着造百年精品目城市中心段开发建设吉林市首座型市综合体项目通拆改造占城市优质资源开始具备浓厚商业氛围城市景观完美结合特质注重传承融合方文化特位居江岸充分利江河资源开发谐江岸住宅加商业酒店配套完美
诠释城市综合体含义整项目造型简洁然强调参性整体感标杆感强时填补吉林市高档综合项目空白
辽宁省
1综合体开发处发展阶段项目集中沈阳连鞍山
2辽宁省开发城市综合体目前已超30沈阳项目型购物中心住宅连项目写字楼住宅鞍山项目中型购物中心
3沈阳综合体开发商外开发商香港海江苏北京宁波深圳土开发商开发城市综合体型购物中心
42014年前面型房产项目开发理念资金实力操盘验等方面素外资企业操作集商业百货住宅宾馆教育等配套项目体型城市综合体项目相继投资建设
52014年面型综合复合型项目城市综合体改外商开发外商合作开发方式沈阳资独立开发城市综合体项目引注目资独立操盘型城市综合体项目现实疑标志着资房产企业竞争实力断增强
6辽宁省土型零售商独资合作开发城市综合体项目成亮点开发项目集中沈阳鞍山
7鞍山综合体项目沈阳连开发商开发项目业态型购物中心
8葫芦岛营口目前城市综合体项目处开发建设中
第二篇：xx 商业综合体研报告提纲
彭州商业综合体研报告提纲
第章总
1项目名称承办单位
2项目提出背景建设必性
3编制原
4项目概况
第二章企业概况
1企业概况
2企业实施项目利条件
3企业薄弱环节
第三章项目市场分析
1宏观环境分析
2项目swot分析
3项目营销策略分析
第四章 项目建设条件分析
1形条件
2气候条件
3济条件
4交通条件
5力资源
第五章建筑方案产品说明
1项目选址
2总面布局
3项目定位
4道路布置
5配套设置
6排水系统
7空调通风系统
8强电工程
9弱电智化工程
10防雷
11燃气工程
12景观设计
第六章节节水措施
1设计
2设计范围
3原
4设计情况
5建筑节
6加强节教育培训
第七章 环境影响评价
1项目环境影响分析
2环境保护策
第八章劳动安全卫生消防
1劳动安全卫生
2消防
第九章项目组织机构力资源配置
1组织机构
2力资源配置
3员培训
第十章项目招投标
1编制
2招标范围
3招标组织形式招标方式
4招标基情况
第十章 项目实施进度
第十二章投资估算
1编制
2编制范围
3编制方法
第十三章资金筹措
1项目融资组织形式
2项目建设投资资金措施
3新增流动资金
4项目资金
第十四章财务基础数估算
1计算期确定
2营业收入估算
3开发成估算
4运营费
5财务费
6税金估算
7利润利润分配估算 第十五章财务效益分析
1现金流量分析
2投资收益率分析
3债务清偿力分析
第十六章确定性分析 第十七章社会评价
1评价目
2评价原
3评价容
第十八章项目风险分析
1政策风险
2市场风险
3财务风险
4技术风险
5工程风险
6配套条件风险
7风险应
第十九章行性研究结建议
第三篇：海杭州商业综合体考察报告
2014年4月1日4月6日公司组织员海杭州十商业综合体项目进行细致深入调研工作期司属1－10商业块项目开发裨益考察结束认海宁国际广场浦东金桥商业广场百联西郊购物中心杭州厦四综合体项目开发程运营理等诸方面公司110商业项目开发具较鉴意义
综合体做
目前商业综合体作流行时尚种全业态整合新产开发模式越越产开放商青睐住宅开发方面综合体身具备盈利力种资源整合力开发商仅通销售物业直接获利时通持物业融资机会期更物业升值空间开发商言持型物业机遇时极挑战资源整合力资金实力持续性营力等考验关键问题控制销售物业持物业间合适例沪杭综合体细致分析认商业综合体做做强会出路做足够体量做出更丰富业态吸引更客流会具备日营中进行业态调整抵御市场风险中国铁建产1－10块言具备明显做做强优势：110块身具26万米体量优势加前市场预期较开发资金制约块发展关键问题开发商足够实力开发工作做细做做综合体先决条件二出创建中国铁建商业产品牌考虑务必契机坚持高起点成承担深远社会责已仿效中粮悦城华润万象城万达广场宝龙商业广场等成功案例全国联动走物业形态开发道路做出属中国铁建商业产品牌扩社会影响力提升品牌价值三块周边环境日趋成熟未块区域非常丰富口资源较高购买力类似项目块资源区域日渐稀缺复制应眼光放长远建议通第三方顾问公司独立市场研究结合中国铁建产身品牌诉求谋划发展战略方针做出明智选择
二 综合体明确题
题简单直白类似汽车公园建材家居类题类似公园里商业商场公园家庭购物娱乐中心类题
具体某类业态做宣传口突破口定位基整体定位构思题定位高屋建瓴气势磅礴贴生活温馨容浦东金桥题公园里商业商场公园正广场题家庭购物娱乐新体验较例子某种意义讲综合体题灵魂没灵魂项目便少诸灵性海仲盛商业中心规模足够业态相全缺乏题缺乏商业灵魂结果仅仅种业态堆砌杂散乱充斥偌综合体中越发显流稀少生机
关综合体性强调华丽炫彩夜景效果独抢眼外立面示外更重挖掘项目素充分块周边环境开发商身特点甚城市某种性完全融合起求出关综合体深刻涵涵进行客观深层建设充分体现文关怀营造宜购物环境综合体气日趋旺盛
三 商业综合体业态做全
完整商业综合体必须常商业业态做全做全业态具备满足客户消费者种需求性时综合体部种业态例较调整便捷转换功定位关键问题需规划中予合理解决
出未持续发展需综合体部业态组合做长远计酒店百货等前期盈利水较差业态建议体量进入方面酒店百货业态品牌联姻方式根整体定位引进型超市品牌连锁百货世界知名酒店理集团长期影响力远远高暂时济效益中国铁建产品牌影响力提升具估量宣传作方面济效益暂时情况通规划先期做精品较体量入市时未调整规划营方式做准备需长远细致规划
四 综合体做长期营准备
综合体商业开发模式基盈利模式特点物业价值提升稳定增长营业收入需赖期持续稳定营获进行综合体开发时开发商应营切未营出发点未成功运营持续盈利检验综合体开发成功否唯标准
1－10块开发初采取营者委托商业理公司营者中商业部分包出售等种方式前期规划时务须期招商运营终极服务象商业综合体运营清晰认识通助种专业机构判知综合体运营利润点未应充分准备未雨绸缪没预期盈利种持方式举步维艰
1－10开发需制订长期开发营计划准备较长期财务计划风险理机制建立完善时调整方运营机制
商业综合体运营动态长期调整程劳永逸海正广场2014年开业2014年3年间直初华东顶级购物场定位营运营情况非常差开铺率50业商户苦堪言2014年底正广场进行重新定位华东顶级购物场变家庭娱乐消遣中心结合该定位部商业业态布局进行刀阔斧调整次调整正广场成功转型迅速成海华东站式家庭消费购物中心取巨成功
五 商业综合体充分利周边交通资源
外交通通达状况商业综合体言非常关键素观考察综合体项目宁国际浦东金桥港汇广场杭州厦等处交通枢纽位置附身铁公交相关联尤港汇广场层铁相连层专门公交车站设置便利停站商场快速通道种处理方法非常值1－10块开发鉴丰富公交
资源带量客流1－10块距离轨道北苑站176米便利条件未1－9公交车场紧邻规划综合体未带希方面规划初期落实公交车场轨道交通利资源性方面该性前提利科学方法落实处兼顾济合理性满足开发商利益时限度回馈社会
杭州厦座天桥ab座cd座相连接座行天桥赋予杭州厦座交通完整性时赋予座城市道独特美丽风景设计师实性艺术性完美融合天衣缝1－10综合体项目公交车场轻轨出入口连接综合体体块连接参考杭州厦成功
验考虑北方气候冷季较长气候素建议利全封闭通达性视觉效果连廊形式做交通连接疏导时通道做宽满足交通功外赋予休憩公交流空间等复合功
综合体业态分布中坚持业态板块划分清晰原坚持力店带动原坚持交通优先原交通动线坚持客流导入甚公寓住户回家必路商业板块盘原充分利块交通动线限度畅客流引入商业板块努力通西侧南侧铁公交交通优势客流专流线导入1－10块商业板块穿商业板块进行二次分流
外做交通动线停车场关联切方便顾客购物出发点项目身设置停车场设计必须具远见仅具备足够发展数量必须够时效疏散客流致影响顾客购物体验
六 商业综合体注重商业氛围营造
通次沪杭综合体考察运营商部商业气氛营造谓颇费心思移步换景广告画面绚丽彩顾客综合体外观直进入综合体部程中时刻拨动顾客购物动
体现方面：综合体外立面夜景明手段塑造众性助面积led显示屏跳跃色彩丰富广告画面吸引客二综合体部业态间设计特色品灯杆旗等切面设置中型led屏区域顾客四种容广告期达全面覆盖全方位视觉轰炸效应三交通连廊中设置垂式广告画面扮靓空间时起宣传渲染气氛作种引导式商业氛围营造相较传统守株兔型商业形态优越性日语
第四篇：正街城市综合体建设调研报告
正街城市综合体建设调研报告
年城市综合体正成中国房产商业产发展流开发模式某种意义讲未中国城市开发竞争综合体开发竞争构成具职具竞争力抗风险城市缩微体杭州合肥等城市2014年率先提出未城市开发城市综合体战略目标长沙市通开发城市综合体调整房产产业规模质量推进城市化建设着重鉴意义根区委区政府安排正街街道金沙里社区重点辖区涉城市综合体概念cbd商务楼城市酒店等项目设施进行初步调研星期收集汇总整理出具报告供级领导参考
基情况
目前街12栋已建成楼宇涵盖银行餐
饮娱乐等等类企业400余家初步具城市综合体特征发展基础相较根城市综合体建设相关求结合调研篇幅概括正街城市综合体建设发展情况
图表：
楼宇
序号 名称业单位建筑入租金价格面积驻企业备注
2(m天) 数()
(
方米)
天天房产公7815元m21 国际财富司 78163 天
中心
熙美湖南富通房1817元m22 会现代城 产开发公司 29000 天
凤凰金凤物业1230元m2月3 厦 35000
文化文化广场物业5006元m24 广场 理公司 15000 天
长房长房集团1935元m2月5 厦 10002
定王长沙力房19售6200元6 府 产开发公司 20140 m2
万中旭海康投资1511元m27 家园 限公司 54000 月
天心天诚物业限4812元m28 城市广场 公司 85168 天
定王湖南富通产业6023元m2
9 厦 开发公司 90000 天
湘豪万豪房产开404元m2天
10 厦 发公司 10076
百盛湖南百盛企业7035元m2
11 天心华庭 限公司 77772 天
惟楚天诚物业限80元m2
12 文化品公司 27000 月
商城（正
招商）
2示范项目：明城国际中心项目（建）
项目概述：
明城国际中心湖南著名酒店运营专家明城国际旗明城产斥巨资造超高层项目项目位长沙市芙蓉中路白沙路交汇处西北角明城国际中心目标造湖南第超高层楼宇预计建筑高达15305米项目集购物商务休闲娱乐等种功周边更聚集更高档写字楼酒店百货等配套设施左接定王厦右邻芙蓉国豪庭酒店坐享流商圈财富磁场聚集区
济指标：
总建筑面积约：90000方米
停车位：380
建筑层数：48
酒店建筑高度：15305米（长沙市新标）
例分配：
酒店约占项目体量30
住宅约占30
写字楼约占40
示范点：
1该项目系拆改造项目商业活动城市休闲融合造集购物休闲文化娱乐体现代化高档次商业中心高品质新生活区
2该项目合理解决酒店商务办公商场居住等功布局项目楼体空间遥相呼应形成市综合体功进步强化
3该项目利市中心段五星级酒店项目商业街区整合优势效利资源满足群需求提升项目身优势未新价值
二发展瓶颈存问题
相关数示范项目出街城市综合体
建设基础较域狭观念问题开发城市综合体项目然存诸问题重道远
1总体发展规模相北京海等线城市100万方米项目街城市综合体项目开发面积50万65万方米左右开发商土开发商缺乏国香港等品牌影响力资金实力开发验型开发企业
2缺乏统科学规划街城市综合体项目业态集中写字楼商业住公园会等项目发展足建筑类例分配存太科学太合理性法完美体现城市综合体含义
3相关配套设施足城市综合体新兴事物开发商街道缺乏相关建设概念验造成相关配套设施足城市公园会等城市空间发展基处空白状态法满足城市旅游文娱等需求
三相关意见建议
1科学合理确定城市综合体开发规模
城市综合体种市功集合基础形成高业态复合高强度开发高交通达高密集活动高标魅力高技术集成建筑建筑集合体建筑街区综合体开发建设需合理定位时科学研究确定城市综合体开发规模综合体部言生活舒适便捷高强度开发模式外部环境造成济考虑集约节约利土时需考虑综合建设外部产生交通压力环境压力
2高标准设计城市综合体
城市综合体高强度开发时具高标魅力建筑集合体应加强城市综合体规划设计编制坚持政府导专家关公正参方式积极引进国外著名规划设计机构参规划前期研究城市设计高起点编制城市综合体概念规划引进先进规划理念然概念规划指导深化城市设计增强规划超前性系统性操作性权威性城市综合体彰显独性特色
3科学谋划城市综合体开发时序
城市综合体建设蹴需结合城市发展实际分期分批实施应该充分研究城市综合体区位周边城市发展现状城市总体发展目标布局突出重点序推进具体言结合城市重点工程建设结合长沙市新城区开发结合棚户区改造等政府目前正进行建设进行做心中数运筹帷幄
4迅速出台相关政策保障综合体效实施
伴着城市化快速推进集商业写字楼购物中心住宅区公园酒店等体城市综合体必越越受青睐目前技术理体制规划土出计划立项等没专门综合体建设规范政府应该早出台相关政策规范指导综合体规划编制土出项目立项通政府条例规定合理调整城市综合体规划性质规划设计条件土出金计算等规范时加强程期监体系建设防止出项浪费重损失职务犯罪等现象发生发展
第五篇：芙蓉区城市综合体调研报告
芙蓉区城市综合体调研报告
中国城市化城市国际化已成整中国未发展必然趋势推进中国城市化进程尤推进城市综合体开发已成中国具前导性拉动性行业力量城市综合体（hopsca）集酒店（hotel）写字楼（office）公园（park）购物中心（shopping mall）会展中心（convention）公寓（apartment）等体功业态型建筑体年火星街道通实察召开会议问卷调查等形式充分获取
层面第手资料基础结合实际芙蓉区城市综合体规划建设理方面作出总结时提出具前瞻性操作性意见建议现具体报告：
芙蓉区城市综合体建设取成绩
年区委区政府坚持旧城改造新区开发举城市建设取令瞩目成绩全区努力初步建成基础设施较齐备城市功日臻完善环境容貌明显改观特色较鲜明城区加快建设民满意城市步伐区委区政府提出辖区建设功城市综合体设想举预示着芙蓉区城市济社会技术形态已发展较高程度未段时期重点关注城市综合体开发建设
二前芙蓉区发展城市综合体优势劣势机会面竞争压力
相兄弟城区芙蓉区发展城市综合体优势：
（）理位置优势明显处老城区理位置相优越cbd中心商圈火车站咫尺根特点着力造中央商务区交通枢纽型特色城市综合体项目更提升区区域核心竞争力
（二）文化旅游资源丰富目前着力造韭菜园历史文物条街会市露天博物馆围绕造文化旅游业态容项目区发展城市综合体关键举措
（三）开发风险低收益相兄弟城区言芙蓉区密集口城市基础配套客观市场需求适合开发风险相较低收益更购物休闲娱乐容城市综合体项目
优势时推进城市综合体困难十分严峻劣势：
（）市场够活跃城市综合体项目种功建筑群体开发房产项目均中高档住宅高端写字楼配星级酒店型商贸中心开发商资金实力运营力招商力开发节奏等方面求相高加市场形势融资压力等引发项目方案变更方变化项目重新报批问题非常定程度制约落户项目推进
（二）拆迁素影响城市综合体项目存拆迁难问题难期完整交付净项目整体方案快确定开发计划准确制定影响较导致项目单位边拆边建仅降低开发商资金效益影响城市综合体项目先商业住宅开发模式
（三）基础设施投入足城市综合体项目中该区供电供水供气力等高求外果城市综合体项目附缺乏型基础设施绿广场文体设施等果区域道路档次高交通常呈现拥堵混乱现象块推介项目招商带定负面影响
推进芙蓉区城市综合体发展带机遇：
（）优化产业结构城市综合体项目建成方面迅速填补工业企业搬迁税收缺额支撑区域济发展方面带动提升现代服务业发展水真正起促进产业升级换代作
（二）提升城市化水辖区城郊结合部危旧房城市化水急需提升项目建设效带动危旧房改造彻底解决序营等问题加快形成cbd中央商务区
（三）实现持续发展着年城市建设开发力度加区资源空间越越少城市综合体身非常节约身功业态循环生商业生态系统加快城市综合体项目建设增强区域竞争力实现身持续性发展战略选择
三 加快推进城市综合体项目举措
（）科学规划引导储备
区域济发展衡需根区域功定位市场需求科学规划综合体功组合确定业态规划招商目标引导符合城市肌理文脉综合体彰显性实现错位发展造文化旅游购物容文化旅游综合体托先进制造业便利交通区域中位优势着力造总部济研发中心销售中心物流中心等专业中心形式服务区综合体等加强手谈项目特城市综合体项目招商落户培育济发展新增长点前项工作中重中重
（二）分解业态明确重点
城市综合体项目开发门槛较高开发商资金实力运营力等方面求相高加目前济形势严峻开发商整体更趋谨慎开发形式中考虑采取政府统综合体项目进行包规划项目区域功细分项目业态针性选择精业态运作开发商落户建设方面减轻开发商资金链紧张困扰开发风险方面项目分割降低开发商开发风险针性招商便熟悉业态开发开发商出手落户机提高品牌效应
（三）踪服务落实政策
城市综合体项目城市发展必然产物芙蓉区推进城市化进程项举措体现城市核心竞争力活动客厅树立切发展 心服务项目理念积极接项目梳理扩需项政策方企业争取政策提高政策芙蓉区项目惠
面时力推进银企合作组织银企接活动拓宽企业融资渠道解决企业融资瓶颈外积极做项目包装策划争取级政策资金等方面扶持确保政策服务落实位降低开发商投资政策风险提振开发商投资信心
（四）强化保障确保项目出形象见成效
强化领导挂钩责制项目责制建立城市综合体项目进展情况周报制度列入计划城市综合体项目责单位明确专实行全方位动态踪接牵头部门时报项目进展情况推进程中存问题时责单位部门进步加强沟通左右协调事前事中事全程督查时发现排解类矛盾问题努力城市综合体项目建设创造良条件确保项目利推进
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