浅谈房产企业项目理成控制
房产业十年发展特年迅猛发展房价升幅度较老百姓房价颇微词样社会背景方面政府部门出台系列抑房价宏观调控政策方面(年房价涨开发商较观利润空间行业进入者量增加土作生资源断减少)房产开发企业间竞争更趋激烈 目前房产市场激烈竞争中房产企业求生存求发展前摆房产企业（老总）面前急需解决重问题相开发环境条件等(软)硬件设施开发产销路适应市场需求产品外谁工程项目建设中确保工程质量进度注重项目开发成理控制握合理造价低项目成获取社会效益济效益谁激烈市场竞争中获取动走成功 控制工程质量进度合理降低工程造价呢？重方法途径控制工程建设项目阶段环节——抓理基础成控制核心 抓源头加强工程项目投资决策设计环节控制 工程项目投资控制根关键工程建设项目前期投资决策设计阶段 国长期普遍忽视工程建设项目前期工作阶段项目理造价控制项目理工程造价控制精力放项目施工阶段样做起定效果结果捡芝麻丢掉西瓜源头进行理控制效进行项目理工程造价控制必须坚决理控制重点转移前期工作阶段尤抓实抓设计关键步骤考虑全面做未雨绸缪取事半功倍结果 1投资决策阶段理投资控制 投资决策阶段取决企业领导业验战略眼光相关职部门起作相限工程造价部应配合财务部前期筹建部等相关部门准确计算出包括土成前期规费工程造价资金成理费(含建设单位理费设计费监理费等)等发生工程建设项目全程中费积极动进行工程济相关指标预算估算评价参项目建设全程中正确处理技术先进济合理两者间相统关系动发挥济参谋作决策层事先解完成该项目需策划资金规模估算投入产出济效益决策层做正确投资决策服务 2设计阶段理投资控制 工程项目全程理造价控制中必须重点突出影响建设工程项目投资设计阶段说项目投资控制关键环节设计阶段建设项目设计节约投资节约设计确定工程造价预算结算计量改变工程造价房产企业工程造价控制设计阶段重点直接效控制建设项目投资根份设计方案仅取良社会效益应具定济合理性（济效益） 面设计阶段谈谈工程项目理造价控制： 21实行设计方案招投标制度实现设计方案优化房产企业委托设计时应力引进竞争机制加强理工作通设计招投标选择优秀设计单位保证设计先进性合理性准确性避免工程设计质量问题出现工程变更造成直接济损失（投资增加） 22实行限额设计工程项目限额设计工程项目建设程中行效控制方法控制投资规模效措施工程项目设计优劣直接影响建设费少建设周期长短样影响建设项目价值济效益建设项目投资效益开发商应心中数——项目投资规模产生社会济效益 23开展价值工程（原理）应价值工程特征：提高价值目标重点功分析核心集体智慧托创造精神支柱系统观点指针技术分析济分析相结合运价值工程提高工程功降低工程造价运价值工程保证工程功变情况降低工程造价运价值工程保证工程造价变情况提高工程功运价值工程工程功略降情况工程造价幅度降低运价值工程工程造价略升情况工程功幅度提高设计工作做功造价相统满足功求前提降低成例利深坑基础增加室样室停放车辆储存杂物区建停车场节约美化环境运价值工程结果样取济效益取社会效益 24加强设计图纸会审审查工作设计单位设计图纸质量进行仔细复核审查专业间图纸矛盾早设计单位提出修改免出现返工现象造成必资金浪费图纸技术合理性施工行性工程造价济性进行审核求提高设计质量避免设计考虑周失误带济损失 二抓紧抓实工程项目具体实施阶段1工程建设项目进行招投标招投标效实行项目理控制工程造价核心 建设工程项目设计完成施工开始前进行工程招投标阶段通招投标引进竞争机制二降低工程建设成工程招投标包括设备材料采购招投标施工招投标两方面通招投标开发商择优选择施工单位材料设备供应商工程项目投资质量进度控制关重作业方施工招投标阶段工程理造价控制应注意问题加说明： 11施工单位资质进行严格审查必时应进行实考察防止施工质量低劣财务状况差信誉差施工单位混入投标单位列施工队伍优劣关系建设单位工程造价控制成败求施工企业具足够技术实力仅施工企业身生产营实现高效优质低耗施工企业够实力工程造价建设单位合理优惠 12时严格掌握工程招标条件认真编制工程标底标书做评标定标工作工程招标应采取公开招标邀请招标招标书条款应严谨准确全面工程造价相关费应量包死少留留活口编制标底条件单位应量行编制工程标底保证质量工程标底控制合理造价限应反复审查造价水合理性否投资控制范围 13合理低价中标业方项目合理低价应做心中数避免投标单位低成价恶意竞标目前正推行建筑安装工程标底招投标业方说理解真正没标底业项目建安工程造价成应时掌握 14中标合条款签订应严谨细致工期应合理量减少甲乙双方责清日扯皮现象中标价基础通谈判协商确定合合理工期关责求熟悉建设工程施工合条款解建筑行业般惯例关规范责时正确预测施工程中引起索赔素索赔前瞻性效避免索赔事件发生外应争取工程保险工程担保等风险控制措施风险适转移效分散合理规避提高工程造价效果 2加强工程项目施工环节理工程造价效控制 工程施工阶段工程设计已完成工程量已完全具体化完成施工招标工作签订工程承包合关资料统计阶段影响工程投资(工程造价)性5～10节约投资性已工程投入量资金发生阶段浪费投资性业方施工阶段加强合理重点应加强工程施工现场动态理杜绝投资浪费 21抓合理避免工程索赔 工程施工阶段成控制关键工程变更实行效控制针目前施工单位采取低价中标索赔赢利工程承揽方式作业方做事前关动监控严格审核工程变更功济美观等角度确定否需进行工程变更减少必工程费支出避免投资失控外施工单位材料供应商履行合义务时提出反索赔工程项目成效控制 22加强工程施工现场动态理杜绝投资浪费 加强工程施工现场理杜绝投资浪费工程理造价控制观念渗透项设计施工技术措施中保证项目理目标实现提高工程项目投资效益业方应做方面工作： A加强单位现场施工理员工程技术员济观念素质教育培养实事求办事作风积极协助配合监理工程师做工程质量工期安全监督时充分重视节约投资重性 B量减少设计变更建设工程施工程中引起设计变更原：工程设计粗糙工程实际发包时提供图纸符市场供应材料规格标准符合设计求等等减少设计变更首先应严禁通设计变更扩建设规模提高设计标准增加建设容般情况允许设计变更非变更会影响项目功正常发挥项目法继续进行次认真处理必须发生设计变更涉费增减设计变更必须设计单位代表业方现场代表总监理工程师签字方效外条件业方指派工程造价理专业员常驻施工现场时掌握控制工程造价变化情况 C严格现场签证理现场签证工程建设程中项常性工作许工程现场签证严肃性工程结算带非常麻烦甚业方带少济损失方面教训非常严格现场签证理首先工程技术员必须工程济员相互配合仅做做签应该做：签证必须达量化求工程签证单字字母必须清晰准确签证容必须实际相符签证容超应签证范围总实行项目理提高劳动生产率济效益效途径加强项目成理降低工程造价更项目理中重中重工程质量样企业生命线施工阶段成控制关键合理控制工程洽商二严格审查承包商索赔求三做材料加工定货开发商应建立工程签证理制度明确工程预算等关部门关员职权分工确保签证质量杜绝实虚假签证发生确保工程签证客观准确首先强调办理工程签证时性次签证描述求客观准确求隐蔽签证图纸标明隐蔽部位项目工艺质量完成情况果隐蔽部位工程量图纸确定求标明尺寸附简图施工图外现场签证必须写明时间点事尺寸原始数笼统签注工程量工程造价签证发生应根合规定时处理审核应严格执行国家定额关规定办员意变通加强预见性量减少签证发生 三抓住关键加强工程竣工审计环节理控制 工程项目审计必须工程项目整施工生产活动全程进行审计工程项目审计仅重视审计项目事审计竣工审计更重视事前事中审计事前审计工程项目施工方案编制更趋合理帮助工程项目理班子超前关效防止避免预见失误事中审计施工阶段中干程作审计种审计更具针性效益性做达事半功倍效果 时提高工程投资效益企业必须工程理造价控制涉重环节胆识重做真正企业具相错理模式员业务力责心工作态度缺憾工程理造价控制出现漏洞企业带难觉察巨损失意义竞争真正企业生死存亡竞争 外做建设项目评估工作项目竣工结算审核基础项目关造价资料分析结果汇总建立成数库续工程项目提供项目理工程造价控制作参考作公司考核项目部绩效会项目理部门总结找出项目理工程造价控制程中存验教训提出工作中改进方案便项目理工程造价控制中 方面分析发现加强项目理降低工程成事着土成增高政府部门系列抑房价宏观调控政策出台房产企业加强身资金筹措加强工程项目理加强项目投资控制降低工程项目成房产开发企业务急做工程造价效控制企业立足竞争市场取更效益 四总结语 工程项目理造价控制动态程门集济技术理体综合性学科 综述工程造价控制理动态程业方工程项目理造价控制应贯穿项目全程工程项目建设阶段环节时时控制投资济头脑充分利认真分析建设周期中重信息握住市场济脉搏减少避免建设资金流失限度提高建设资金投资效益建设工程造价控制批准造价限额时纠正发生偏差保证项目理目标实现求项目建设阶段中合理力物力财力取较投资效益社会效益 长期惯项目理成控制放建设实施阶段实投资控制工期控制质量控制等互关联存着立统辨证关系抓投资控制必须抓项目质量进度等项目造价工期质量等相辅相成问题项目成控制门集济技术理体综合性学科做方综合评衡做直接效房产开发项目中必须影响成阶段实施全程理控制利房产开发企业资金合理流动实现投资良性循环样房产项目投资真正控理会出效益房产企业立足激烈竞争市场
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房产业十年发展特年迅猛发展房价升幅度较老百姓房价颇微词样社会背景方面政府部门出台系列抑房价宏观调控政策方面(年房价涨开发商较观利润空间行业进入者量增加土作生资源断减少)房产开发企业间竞争更趋激烈 目前房产市场激烈竞争中房产企业求生存求发展前摆房产企业（老总）面前急需解决重问题相开发环境条件等(软)硬件设施开发产销路适应市场需求产品外谁工程项目建设中确保工程质量进度注重项目开发成理控制握合理造价低项目成获取社会效益济效益谁激烈市场竞争中获取动走成功 控制工程质量进度合理降低工程造价呢？重方法途径控制工程建设项目阶段环节——抓理基础成控制核心 抓源头加强工程项目投资决策设计环节控制 工程项目投资控制根关键工程建设项目前期投资决策设计阶段 国长期普遍忽视工程建设项目前期工作阶段项目理造价控制项目理工程造价控制精力放项目施工阶段样做起定效果结果捡芝麻丢掉西瓜源头进行理控制效进行项目理工程造价控制必须坚决理控制重点转移前期工作阶段尤抓实抓设计关键步骤考虑全面做未雨绸缪取事半功倍结果 1投资决策阶段理投资控制 投资决策阶段取决企业领导业验战略眼光相关职部门起作相限工程造价部应配合财务部前期筹建部等相关部门准确计算出包括土成前期规费工程造价资金成理费(含建设单位理费设计费监理费等)等发生工程建设项目全程中费积极动进行工程济相关指标预算估算评价参项目建设全程中正确处理技术先进济合理两者间相统关系动发挥济参谋作决策层事先解完成该项目需策划资金规模估算投入产出济效益决策层做正确投资决策服务 2设计阶段理投资控制 工程项目全程理造价控制中必须重点突出影响建设工程项目投资设计阶段说项目投资控制关键环节设计阶段建设项目设计节约投资节约设计确定工程造价预算结算计量改变工程造价房产企业工程造价控制设计阶段重点直接效控制建设项目投资根份设计方案仅取良社会效益应具定济合理性（济效益） 面设计阶段谈谈工程项目理造价控制： 21实行设计方案招投标制度实现设计方案优化房产企业委托设计时应力引进竞争机制加强理工作通设计招投标选择优秀设计单位保证设计先进性合理性准确性避免工程设计质量问题出现工程变更造成直接济损失（投资增加） 22实行限额设计工程项目限额设计工程项目建设程中行效控制方法控制投资规模效措施工程项目设计优劣直接影响建设费少建设周期长短样影响建设项目价值济效益建设项目投资效益开发商应心中数——项目投资规模产生社会济效益 23开展价值工程（原理）应价值工程特征：提高价值目标重点功分析核心集体智慧托创造精神支柱系统观点指针技术分析济分析相结合运价值工程提高工程功降低工程造价运价值工程保证工程功变情况降低工程造价运价值工程保证工程造价变情况提高工程功运价值工程工程功略降情况工程造价幅度降低运价值工程工程造价略升情况工程功幅度提高设计工作做功造价相统满足功求前提降低成例利深坑基础增加室样室停放车辆储存杂物区建停车场节约美化环境运价值工程结果样取济效益取社会效益 24加强设计图纸会审审查工作设计单位设计图纸质量进行仔细复核审查专业间图纸矛盾早设计单位提出修改免出现返工现象造成必资金浪费图纸技术合理性施工行性工程造价济性进行审核求提高设计质量避免设计考虑周失误带济损失 二抓紧抓实工程项目具体实施阶段1工程建设项目进行招投标招投标效实行项目理控制工程造价核心 建设工程项目设计完成施工开始前进行工程招投标阶段通招投标引进竞争机制二降低工程建设成工程招投标包括设备材料采购招投标施工招投标两方面通招投标开发商择优选择施工单位材料设备供应商工程项目投资质量进度控制关重作业方施工招投标阶段工程理造价控制应注意问题加说明： 11施工单位资质进行严格审查必时应进行实考察防止施工质量低劣财务状况差信誉差施工单位混入投标单位列施工队伍优劣关系建设单位工程造价控制成败求施工企业具足够技术实力仅施工企业身生产营实现高效优质低耗施工企业够实力工程造价建设单位合理优惠 12时严格掌握工程招标条件认真编制工程标底标书做评标定标工作工程招标应采取公开招标邀请招标招标书条款应严谨准确全面工程造价相关费应量包死少留留活口编制标底条件单位应量行编制工程标底保证质量工程标底控制合理造价限应反复审查造价水合理性否投资控制范围 13合理低价中标业方项目合理低价应做心中数避免投标单位低成价恶意竞标目前正推行建筑安装工程标底招投标业方说理解真正没标底业项目建安工程造价成应时掌握 14中标合条款签订应严谨细致工期应合理量减少甲乙双方责清日扯皮现象中标价基础通谈判协商确定合合理工期关责求熟悉建设工程施工合条款解建筑行业般惯例关规范责时正确预测施工程中引起索赔素索赔前瞻性效避免索赔事件发生外应争取工程保险工程担保等风险控制措施风险适转移效分散合理规避提高工程造价效果 2加强工程项目施工环节理工程造价效控制 工程施工阶段工程设计已完成工程量已完全具体化完成施工招标工作签订工程承包合关资料统计阶段影响工程投资(工程造价)性5～10节约投资性已工程投入量资金发生阶段浪费投资性业方施工阶段加强合理重点应加强工程施工现场动态理杜绝投资浪费 21抓合理避免工程索赔 工程施工阶段成控制关键工程变更实行效控制针目前施工单位采取低价中标索赔赢利工程承揽方式作业方做事前关动监控严格审核工程变更功济美观等角度确定否需进行工程变更减少必工程费支出避免投资失控外施工单位材料供应商履行合义务时提出反索赔工程项目成效控制 22加强工程施工现场动态理杜绝投资浪费 加强工程施工现场理杜绝投资浪费工程理造价控制观念渗透项设计施工技术措施中保证项目理目标实现提高工程项目投资效益业方应做方面工作： A加强单位现场施工理员工程技术员济观念素质教育培养实事求办事作风积极协助配合监理工程师做工程质量工期安全监督时充分重视节约投资重性 B量减少设计变更建设工程施工程中引起设计变更原：工程设计粗糙工程实际发包时提供图纸符市场供应材料规格标准符合设计求等等减少设计变更首先应严禁通设计变更扩建设规模提高设计标准增加建设容般情况允许设计变更非变更会影响项目功正常发挥项目法继续进行次认真处理必须发生设计变更涉费增减设计变更必须设计单位代表业方现场代表总监理工程师签字方效外条件业方指派工程造价理专业员常驻施工现场时掌握控制工程造价变化情况 C严格现场签证理现场签证工程建设程中项常性工作许工程现场签证严肃性工程结算带非常麻烦甚业方带少济损失方面教训非常严格现场签证理首先工程技术员必须工程济员相互配合仅做做签应该做：签证必须达量化求工程签证单字字母必须清晰准确签证容必须实际相符签证容超应签证范围总实行项目理提高劳动生产率济效益效途径加强项目成理降低工程造价更项目理中重中重工程质量样企业生命线施工阶段成控制关键合理控制工程洽商二严格审查承包商索赔求三做材料加工定货开发商应建立工程签证理制度明确工程预算等关部门关员职权分工确保签证质量杜绝实虚假签证发生确保工程签证客观准确首先强调办理工程签证时性次签证描述求客观准确求隐蔽签证图纸标明隐蔽部位项目工艺质量完成情况果隐蔽部位工程量图纸确定求标明尺寸附简图施工图外现场签证必须写明时间点事尺寸原始数笼统签注工程量工程造价签证发生应根合规定时处理审核应严格执行国家定额关规定办员意变通加强预见性量减少签证发生 三抓住关键加强工程竣工审计环节理控制 工程项目审计必须工程项目整施工生产活动全程进行审计工程项目审计仅重视审计项目事审计竣工审计更重视事前事中审计事前审计工程项目施工方案编制更趋合理帮助工程项目理班子超前关效防止避免预见失误事中审计施工阶段中干程作审计种审计更具针性效益性做达事半功倍效果 时提高工程投资效益企业必须工程理造价控制涉重环节胆识重做真正企业具相错理模式员业务力责心工作态度缺憾工程理造价控制出现漏洞企业带难觉察巨损失意义竞争真正企业生死存亡竞争 外做建设项目评估工作项目竣工结算审核基础项目关造价资料分析结果汇总建立成数库续工程项目提供项目理工程造价控制作参考作公司考核项目部绩效会项目理部门总结找出项目理工程造价控制程中存验教训提出工作中改进方案便项目理工程造价控制中 方面分析发现加强项目理降低工程成事着土成增高政府部门系列抑房价宏观调控政策出台房产企业加强身资金筹措加强工程项目理加强项目投资控制降低工程项目成房产开发企业务急做工程造价效控制企业立足竞争市场取更效益 四总结语 工程项目理造价控制动态程门集济技术理体综合性学科 综述工程造价控制理动态程业方工程项目理造价控制应贯穿项目全程工程项目建设阶段环节时时控制投资济头脑充分利认真分析建设周期中重信息握住市场济脉搏减少避免建设资金流失限度提高建设资金投资效益建设工程造价控制批准造价限额时纠正发生偏差保证项目理目标实现求项目建设阶段中合理力物力财力取较投资效益社会效益 长期惯项目理成控制放建设实施阶段实投资控制工期控制质量控制等互关联存着立统辨证关系抓投资控制必须抓项目质量进度等项目造价工期质量等相辅相成问题项目成控制门集济技术理体综合性学科做方综合评衡做直接效房产开发项目中必须影响成阶段实施全程理控制利房产开发企业资金合理流动实现投资良性循环样房产项目投资真正控理会出效益房产企业立足激烈竞争市场
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