招 商 策 划
邵阳城市商业致分析
目前邵阳服饰类零售专卖店集中东风路红旗路两条数公里长城市干道规模型购物中心题商业卖场更分散整体服饰百货类商业零售市场集中度够邵阳市商业街道进行商圈初步走访分析：
1服饰类专卖店
服饰专卖店整体结构较丰富略强娄底市亚湘潭市单店单品规模品牌店数商圈局限单品牌店形态初步形成等素案资源整合留相空间
女 装：女装品牌结构较复杂中档二三线品牌少淑女装品牌相较少女装专卖店整体聚集度够现状案女性题商业街区定位极整合开展空间
童 装：考察商业街区未发现规模型童装卖场专业市场仅城南公园通红旗路干道两旁存初具规模童装街该卖场位坡度45度斜坡购物环境理想该干道旁商铺资源限该童装街难扩形成定规模案针童装定位着绝整合优势
运动休闲服饰：介商业街区商铺资源稀缺等素跑量二三线品牌缺乏案商场街道业态定位留较空间
2百货力店专业服饰卖场
邵阳市型商业物业规划少造成型百货规模化服饰专业卖场较少目前具代表性邵水桥旁步步高购物广场〔属中档次综合卖场涵盖百货商超电器〕民广场处佳惠〔属超市加群众百货营模式〕步步高佳惠未作专业百货卖场定位两卖场真正事百货类营缺乏1万方米未百货竞争中具备优势
步步高购物广场佳惠专业服饰卖场更缺乏东杰公司旗动运营〞太洋〞类中性服饰专业卖场该区域具开展空间案服饰专业卖场类次力店留外整合空间
3商超类力店
市区规模型商超三家五店〔步步高佳惠万里〕步步高新店外〔该店离案较远构成威胁〕属生鲜量贩类中规模店营单品均缺乏2万种整体竞争力强
案商超类力店选择规模6000综合性超市品牌
二 服饰业种细分特性分析
整体服饰行业市场作业种细分：
1精品女装：风格进步细分话分杭洲杭派服饰代表时尚女装〔少妇装〕力消费群 25—35岁年龄女性少数深圳海品牌黑白色系深稳重系列成熟女装该消费群30—40岁女性介年龄25—40段女性购置力强消费群广等特点风格女装作定位重点
代表品牌：江南布衣欧时利纳帕佳等哥弟
物业求：线品牌60米二三线品牌30—60米
资源整合面：品牌资源十分丰富整合渠道广
2少淑女装：该业种淑女装少女装统称般类服饰广州深圳品牌代表力消费群15—25岁未婚年青女性该群体购置力较弱更新快该类业种价格较低单季款式等特点拉动购置做重点资源整合
代表品牌：花木马阿莲朵等
物业求：线品牌80米二三线品牌30—60米
资源整合面：单件利润低发布款式等素少品牌做做强走散货路线
3中老年女装：武汉汉派服饰代表力消费群40岁女性色系单调潮流期长加该类消费群属理性消费类品牌注重面料做工吸引客户
物业求：40—60米
4中性休闲：百货业态中量贩服饰东莞温洲品牌代表力消费群15—25岁青少年学生购置居该消费群购置力限求风格花色样潮流性强等特点品牌样性潮流性低价等策略吸引客户该类品牌采做量营模式具备折扣活动气拉动力强等特点作重点引驻
代表品牌：美特斯邦威纯森马真维斯等
物业求：线品牌120二三线品牌50—100米
资源整合面：知名品牌限二三线品牌居较整体空间
5运动服饰：国品牌产福建省供10—60岁男女消费群年市场开展快品牌间竞争力等原促运动服饰风格花色款式呈样性特点作重点引驻
代表品牌：童运动：七波辉黄蜂
青少年运动：特步迪斯尼
传统运动：耐克阿迪达斯李宁
时尚运动：背背七匹狼时尚运动
物业求：线品牌：120二三线品牌50—80米
资源整合面：品牌资源较丰富整合渠道广
6男正装：福建品牌居男性穿着趋休闲时尚等素传统正装消费市场空间年年萎缩流品牌商务休闲时尚精典四风格开展产品已呈样性开展介目前仿概念搓边球〞品牌造成二三品牌混乱局面气拉动力差建议象征性引驻
物业求：线品牌120米二三线品牌60—100米
代表品牌：时尚男装：七匹狼狼舞
商务男装：利郎斯雅
休 闲：酷牌法波尔
精 典：杉杉雅格尔
7时尚休闲：该业种属新兴业种未青年男装开展趋势年龄身型求素目前国市场成熟品牌稀少知名度高案针性引驻
代表品牌：国际品牌：杰克琼斯马克华菲
国品牌：卡宾佐岸
8性服饰：目前散货形式存湖南县级市少较集中类专业服饰市场卖场着较开展空间建议针A区前端二层做类定位
三百货力店分析
理面积超5万米购物中心果没力店引驻话营风险拟核心力店作案第二期定位招商重点然引进力店存租金低租金升浮等缺点带气维持较稳定气力店需面积适宜呢？选择什样零售商做力店呢？
首先力店类型品牌选择须方位综合考虑应注重案整体零售型商业边际带动效益商铺销售促进作整体竞争力提升等力店选择三建议：
l 必须选择流量力店少选家居建材零售商建材消费者理性宗消费者流量限
l 选择力店考前须知选选迷信500强企业定选择沃尔玛家乐福等跨国企业
l 选择案定位致力店企业位置留卖场提升商铺销售率
百货力店分类：
湖南百货品牌进行细分话根档次分类
l 奢侈百货：湖南具代表性品牌新世界东方百联等该类百货营国外高档服饰箱包皮具钟表眼镜首饰化装品具营面积装修档次高购物环境营商品优等特点营场3万米营模式100第二次招商联营扣点扣率般20 — 35
l 精品百货：代表性品牌王府井春天百货营国线品牌国际知名品牌辅营特点面积需求般10000米营模式第二次招商联营扣点扣率般20 — 25
l 群众百货：代表性品牌佳惠衣行康星百货国中低档服饰面积需求般3000米营模式行采购联营扣点辅少量区域分割出租
专业服饰卖场：代表性品牌ITAT龙杰〔运动营〕南洋百货等该类卖场面积需求没固定模式营模式均营
四商城楼层业态定位构思
1 层商业定位构思
11 层业态色块图
区 域
东厢定位
定位理说明
西厢定位
定位理说明
A1栋
通讯数码
根该区购铺营事通讯商品例高街道通讯业态已成熟化两点考虑选择行市定位
中性休闲服饰
群众饰品时尚箱包
介青少年群体爱逛街特点西面街作类题定位提升目性消费流带动相关时尚配饰箱包营
A2栋
中性休闲服饰
类时尚配时尚箱包
效拉动青少年消费群体外栋西厢街道业态兼容做异业互补客流互动
少淑女装
针织衣
配饰女包
该区少淑女装相关配饰衣类题定位市场需求型定位互补型定位两者结合考虑制定
A3栋
少淑女装
针织衣
配饰女包
该定位业种组合着较强气拉动力栋西厢商铺业态进行合理兼容
精品女装
化装品
女包女鞋
精品女装占女装行业半零售额童婴系列产品家居类产品等异业拉动力极强带动栋二层童装营
B1栋
通讯数码
作A1栋东厢业态续增加消费选面
中性休闲服饰
风味吃
作A1栋西厢商业业态续势增加区域存活率带动风味吃营
B2栋
少淑女装针织衣配饰
风味吃
作A2栋西厢商业业态续势增加区域存活率带动风味吃营
精品女装
化装品
女包女鞋
作A3栋业态续利更成行成市
C栋
通讯数码
风味吃
行市突出整体题完整性
精品女装
风味吃
行市突出整体题完整性
备 注
整层业态定位构思业态定围绕青少年消费群作力消费群体作文章两条街道广场具体业态细化业种细分突出异业兼容互补生存概念进行理层面具备强行性
21 二层业态色块图
区域
业态定位
定位理说明
塔楼二层
性潮流服饰
定位该区商铺进面积分割提升销售机率层业态进行互补终定位带做详细行性调研
A1栋二层
商务餐饮
种补缺型定位该处物业结构面积非常适合中西餐厅咖啡厅类商务餐饮业态营
A2栋二层
运动服饰卖场
该栋物业层区域位置物业结构引导设置等注素难分散营应选择整体营业态定位塔楼二层业态兼容首选
A3栋二层
童婴服饰品
介该类业态营气缺乏需鉴周边业态段优势带动气定层精品女装带边界效益属互补型定位先择
B区二层
3C数码广场
增加商铺销售面积角度考虑属特区域招〞售〞关系衡型定位类定位需做详细行性调研前方确定理该定位民路现商业进行兼容
C区二层
休闲娱乐
中式正餐
作星级酒店配套业态属互补型定位星级酒店类业态带高价值销费群易做出档次形成规模效益
31 三层业态色块图
32 三层业态定位理说明
区域
业态定位
定位理说明
A1栋三层
休闲餐饮
该定位层B区三层业态互补性强B区形成客流循环回路建立起整体营优势业种选择：
休闲火锅：傣妹辣阿婆 美食街类：桂林
特色吃：四喜馄饨 知名老字号：火宫殿新化楼
A2栋三层
A3栋三层
美体健身
着生活质量提升民健身美体市场需求快速增加属补缺型定位选择
B区三层
酒吧电玩网吧
休闲餐饮
类定位区四层影院科学兼容属互补型位该业态定位流拉动力强直接带动美食广场周边商铺营
C区三层
足浴洗浴KTV
中式中餐
作星级酒店配套业态属互补型定位星级酒店类业态带高价值销费群易做出档次形成规模效益
4 四层商业定位构思
41 四层业态色块图
42 四层业态定位理说明
区域
业态定位
定位理说明
塔楼四层
美容美体
物业结构佳楼层高等素该定区定位采补缺型定位法
B区四层
影 院
该区增加层高7米棚类物业定位影院终影院力店中心群众休闲业态群构思直接拉动层风味吃三娱乐业营
C区四层
星级酒店
C栋物业结构处理位置配套设施分析整体裙楼定位星级酒店核心业态组合二三层营找正确营题
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邵阳城市商业致分析
目前邵阳服饰类零售专卖店集中东风路红旗路两条数公里长城市干道规模型购物中心题商业卖场更分散整体服饰百货类商业零售市场集中度够邵阳市商业街道进行商圈初步走访分析：
1服饰类专卖店
服饰专卖店整体结构较丰富略强娄底市亚湘潭市单店单品规模品牌店数商圈局限单品牌店形态初步形成等素案资源整合留相空间
女 装：女装品牌结构较复杂中档二三线品牌少淑女装品牌相较少女装专卖店整体聚集度够现状案女性题商业街区定位极整合开展空间
童 装：考察商业街区未发现规模型童装卖场专业市场仅城南公园通红旗路干道两旁存初具规模童装街该卖场位坡度45度斜坡购物环境理想该干道旁商铺资源限该童装街难扩形成定规模案针童装定位着绝整合优势
运动休闲服饰：介商业街区商铺资源稀缺等素跑量二三线品牌缺乏案商场街道业态定位留较空间
2百货力店专业服饰卖场
邵阳市型商业物业规划少造成型百货规模化服饰专业卖场较少目前具代表性邵水桥旁步步高购物广场〔属中档次综合卖场涵盖百货商超电器〕民广场处佳惠〔属超市加群众百货营模式〕步步高佳惠未作专业百货卖场定位两卖场真正事百货类营缺乏1万方米未百货竞争中具备优势
步步高购物广场佳惠专业服饰卖场更缺乏东杰公司旗动运营〞太洋〞类中性服饰专业卖场该区域具开展空间案服饰专业卖场类次力店留外整合空间
3商超类力店
市区规模型商超三家五店〔步步高佳惠万里〕步步高新店外〔该店离案较远构成威胁〕属生鲜量贩类中规模店营单品均缺乏2万种整体竞争力强
案商超类力店选择规模6000综合性超市品牌
二 服饰业种细分特性分析
整体服饰行业市场作业种细分：
1精品女装：风格进步细分话分杭洲杭派服饰代表时尚女装〔少妇装〕力消费群 25—35岁年龄女性少数深圳海品牌黑白色系深稳重系列成熟女装该消费群30—40岁女性介年龄25—40段女性购置力强消费群广等特点风格女装作定位重点
代表品牌：江南布衣欧时利纳帕佳等哥弟
物业求：线品牌60米二三线品牌30—60米
资源整合面：品牌资源十分丰富整合渠道广
2少淑女装：该业种淑女装少女装统称般类服饰广州深圳品牌代表力消费群15—25岁未婚年青女性该群体购置力较弱更新快该类业种价格较低单季款式等特点拉动购置做重点资源整合
代表品牌：花木马阿莲朵等
物业求：线品牌80米二三线品牌30—60米
资源整合面：单件利润低发布款式等素少品牌做做强走散货路线
3中老年女装：武汉汉派服饰代表力消费群40岁女性色系单调潮流期长加该类消费群属理性消费类品牌注重面料做工吸引客户
物业求：40—60米
4中性休闲：百货业态中量贩服饰东莞温洲品牌代表力消费群15—25岁青少年学生购置居该消费群购置力限求风格花色样潮流性强等特点品牌样性潮流性低价等策略吸引客户该类品牌采做量营模式具备折扣活动气拉动力强等特点作重点引驻
代表品牌：美特斯邦威纯森马真维斯等
物业求：线品牌120二三线品牌50—100米
资源整合面：知名品牌限二三线品牌居较整体空间
5运动服饰：国品牌产福建省供10—60岁男女消费群年市场开展快品牌间竞争力等原促运动服饰风格花色款式呈样性特点作重点引驻
代表品牌：童运动：七波辉黄蜂
青少年运动：特步迪斯尼
传统运动：耐克阿迪达斯李宁
时尚运动：背背七匹狼时尚运动
物业求：线品牌：120二三线品牌50—80米
资源整合面：品牌资源较丰富整合渠道广
6男正装：福建品牌居男性穿着趋休闲时尚等素传统正装消费市场空间年年萎缩流品牌商务休闲时尚精典四风格开展产品已呈样性开展介目前仿概念搓边球〞品牌造成二三品牌混乱局面气拉动力差建议象征性引驻
物业求：线品牌120米二三线品牌60—100米
代表品牌：时尚男装：七匹狼狼舞
商务男装：利郎斯雅
休 闲：酷牌法波尔
精 典：杉杉雅格尔
7时尚休闲：该业种属新兴业种未青年男装开展趋势年龄身型求素目前国市场成熟品牌稀少知名度高案针性引驻
代表品牌：国际品牌：杰克琼斯马克华菲
国品牌：卡宾佐岸
8性服饰：目前散货形式存湖南县级市少较集中类专业服饰市场卖场着较开展空间建议针A区前端二层做类定位
三百货力店分析
理面积超5万米购物中心果没力店引驻话营风险拟核心力店作案第二期定位招商重点然引进力店存租金低租金升浮等缺点带气维持较稳定气力店需面积适宜呢？选择什样零售商做力店呢？
首先力店类型品牌选择须方位综合考虑应注重案整体零售型商业边际带动效益商铺销售促进作整体竞争力提升等力店选择三建议：
l 必须选择流量力店少选家居建材零售商建材消费者理性宗消费者流量限
l 选择力店考前须知选选迷信500强企业定选择沃尔玛家乐福等跨国企业
l 选择案定位致力店企业位置留卖场提升商铺销售率
百货力店分类：
湖南百货品牌进行细分话根档次分类
l 奢侈百货：湖南具代表性品牌新世界东方百联等该类百货营国外高档服饰箱包皮具钟表眼镜首饰化装品具营面积装修档次高购物环境营商品优等特点营场3万米营模式100第二次招商联营扣点扣率般20 — 35
l 精品百货：代表性品牌王府井春天百货营国线品牌国际知名品牌辅营特点面积需求般10000米营模式第二次招商联营扣点扣率般20 — 25
l 群众百货：代表性品牌佳惠衣行康星百货国中低档服饰面积需求般3000米营模式行采购联营扣点辅少量区域分割出租
专业服饰卖场：代表性品牌ITAT龙杰〔运动营〕南洋百货等该类卖场面积需求没固定模式营模式均营
四商城楼层业态定位构思
1 层商业定位构思
11 层业态色块图
区 域
东厢定位
定位理说明
西厢定位
定位理说明
A1栋
通讯数码
根该区购铺营事通讯商品例高街道通讯业态已成熟化两点考虑选择行市定位
中性休闲服饰
群众饰品时尚箱包
介青少年群体爱逛街特点西面街作类题定位提升目性消费流带动相关时尚配饰箱包营
A2栋
中性休闲服饰
类时尚配时尚箱包
效拉动青少年消费群体外栋西厢街道业态兼容做异业互补客流互动
少淑女装
针织衣
配饰女包
该区少淑女装相关配饰衣类题定位市场需求型定位互补型定位两者结合考虑制定
A3栋
少淑女装
针织衣
配饰女包
该定位业种组合着较强气拉动力栋西厢商铺业态进行合理兼容
精品女装
化装品
女包女鞋
精品女装占女装行业半零售额童婴系列产品家居类产品等异业拉动力极强带动栋二层童装营
B1栋
通讯数码
作A1栋东厢业态续增加消费选面
中性休闲服饰
风味吃
作A1栋西厢商业业态续势增加区域存活率带动风味吃营
B2栋
少淑女装针织衣配饰
风味吃
作A2栋西厢商业业态续势增加区域存活率带动风味吃营
精品女装
化装品
女包女鞋
作A3栋业态续利更成行成市
C栋
通讯数码
风味吃
行市突出整体题完整性
精品女装
风味吃
行市突出整体题完整性
备 注
整层业态定位构思业态定围绕青少年消费群作力消费群体作文章两条街道广场具体业态细化业种细分突出异业兼容互补生存概念进行理层面具备强行性
21 二层业态色块图
区域
业态定位
定位理说明
塔楼二层
性潮流服饰
定位该区商铺进面积分割提升销售机率层业态进行互补终定位带做详细行性调研
A1栋二层
商务餐饮
种补缺型定位该处物业结构面积非常适合中西餐厅咖啡厅类商务餐饮业态营
A2栋二层
运动服饰卖场
该栋物业层区域位置物业结构引导设置等注素难分散营应选择整体营业态定位塔楼二层业态兼容首选
A3栋二层
童婴服饰品
介该类业态营气缺乏需鉴周边业态段优势带动气定层精品女装带边界效益属互补型定位先择
B区二层
3C数码广场
增加商铺销售面积角度考虑属特区域招〞售〞关系衡型定位类定位需做详细行性调研前方确定理该定位民路现商业进行兼容
C区二层
休闲娱乐
中式正餐
作星级酒店配套业态属互补型定位星级酒店类业态带高价值销费群易做出档次形成规模效益
31 三层业态色块图
32 三层业态定位理说明
区域
业态定位
定位理说明
A1栋三层
休闲餐饮
该定位层B区三层业态互补性强B区形成客流循环回路建立起整体营优势业种选择：
休闲火锅：傣妹辣阿婆 美食街类：桂林
特色吃：四喜馄饨 知名老字号：火宫殿新化楼
A2栋三层
A3栋三层
美体健身
着生活质量提升民健身美体市场需求快速增加属补缺型定位选择
B区三层
酒吧电玩网吧
休闲餐饮
类定位区四层影院科学兼容属互补型位该业态定位流拉动力强直接带动美食广场周边商铺营
C区三层
足浴洗浴KTV
中式中餐
作星级酒店配套业态属互补型定位星级酒店类业态带高价值销费群易做出档次形成规模效益
4 四层商业定位构思
41 四层业态色块图
42 四层业态定位理说明
区域
业态定位
定位理说明
塔楼四层
美容美体
物业结构佳楼层高等素该定区定位采补缺型定位法
B区四层
影 院
该区增加层高7米棚类物业定位影院终影院力店中心群众休闲业态群构思直接拉动层风味吃三娱乐业营
C区四层
星级酒店
C栋物业结构处理位置配套设施分析整体裙楼定位星级酒店核心业态组合二三层营找正确营题
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