江苏XXX财富广场工程营销筹划方案
市场篇
市场调查市场时机分析
1 市场调查分析
〔1〕 宿迁房产市场调查分析
11宿迁全市济年迅猛开展房产业开展带成熟时机2005年宿迁市完成房产开发投资233l亿元占全市固定资产投资118房产业增加值1428亿元占GDP重425房产业已成宿迁市方财政收入重源济建设中占着举足轻重位
12前宿迁市房产业正处快速增长期房产市场供销两旺全市住宅均价2005年达1450元㎡中市区住宅均价1786元㎡涨幅达15期城市居民收入相应增长较快
132001年宿迁市政府取消济适房建设积极推进住房商品化货币化改革建立层次住宅保障体系合理开发高档中档普通住宅满足层次住宅需求促进住宅建设健康开展房产市场价格保持总体稳定升时投资商品住宅建设作该市前房产开发重点目标时引导投资办公楼商业营业房整房产业开展中保持合理例全市开发资金投资方投资结构日趋合理
14高起点高标准实施房产综合开发宿迁市政府积极组织引导房产开发企业连片开发鼓励建设较规模住宅区增强区配套功开发建设住宅区时居民居住条件居住水实现质飞跃系列物业理规章制度全面实施标准化法制化理
15宿迁房产业前景十分开展空间巨商品房需求量继续幅度升2021年宿迁市区城市口达50万着宿迁城市化进程断加快城市规模进步扩张城市口迅速增加商品房需求量呈逐年升趋势目前具战略眼光投资者已目光转移宿迁区时着均济收入断增长需求旺盛住宅产业处快速增长期居民潜购置力时根关部门调查居民住房领域消费已改善身居住条件转理性投资房产业方开展
16理性角度出发宿迁房产市场总体开展前景市场时存着诸矛盾宿迁老城区新区宿豫新区三板块市场饱度日益趋商品房空置率断增宿迁房产开展增速明显高GDP居民收入增速隐含济泡沫中加国家关房贷揭利率调房产投资适度政策加压等市场政策影响实际开发商讲种考验握机遇认清形势环境中立足
分析：宿迁市房产市场规模日趋壮宿迁建市八年城市化水断开展壮分开居民生活水提高商品房需求量增长加政府力招商引资房产开发假设干优惠政策客观刺激房产市场开展时出现房产开发热开展增速快投资者例者例导致局部商品房空置率高等现象
〔2〕 市区域竞争楼盘调查统计分析
宿迁市区京杭运河古黄河两条河然分割成城东城中城西三区域运河东城东片：宿豫区两河间宿迁老城城中片古黄河西城西片新区
城东片区位宿豫市区居民认感较低房屋售价三片区中低着运河五桥〞相继建成通车宿豫区进市区途径更加便利时宿豫新区建设工作推进该区域房产开发量迅速攀升代表性楼盘江山国际花园中通名仕嘉园
江山国际花园
概况：16万方米建筑层配底层商业局部墅中住宅占135万方酒店约2万方
价格：16001800元方米跃层12001300元方米〔面积200方米〕
理位置：宿豫新区
开发商：宿迁新城房产开发
建筑设计：浙江工业学建筑设计研究院 江苏市建筑设计
宣传重点：高档生活
开盘时间：2005年8月
锦华名园
概况：30万方米建筑层配底层商业高层公寓建筑错落致
容积率：128
楼间距：1：14
绿化率：4316
价格：16001800元方米跃层12001300元方米〔面积200方米〕
理位置：位宿迁城东京杭运河东珠江路长江路间
开发商：锦华房产开发〔浙江杭州湾投资集团公司子公司〕
建筑设计：海济学规划建筑设计研究院
宣传重点：景观配套
销售情况：仅剩跃层余销售结束
开盘时间：2004年初
城中片：老城区宿迁该片区认感高周边商业银行学校医院效劳等设施配套齐全成购房首选区域首价三片区中高目前总市楼盘中商业工程占重城中片区代表性楼盘时代广场金港国际广场
时代广场
概况：总建面35000方米建筑商业配住宅办公
价格：商业：层16000—26000元方米二层8000—10000元方米三层3600—4600元方米住宅1800—2000元方米
理位置：幸福中路
开发商：宿迁万兴房产开发
建筑设计：江苏建筑科学研究院
宣传重点：宿迁黄金段
开盘时间：2004年7月
开展现状：已开业
兴鸿名城
概况：建筑高层配底层商业建筑错落致
价格：2200元左右方米
理位置：市府路黄河路交汇
开发商：宿迁市兴鸿房产
宣传重点：景观配套
开盘时间：2005年5月
金谷 盛世康城
概况：层建筑配高档会总建筑面积52万方
容积率：120
绿化率：38
总户数：1057户
车库建筑面积：3200方
价格：2000元方米左右
理位置：黄河北路左侧
开发商：宿迁市金谷房产开发
建筑设计：浙江省城建设计研究院 江苏省徐州十城乡设计研究院
宣传重点：高档
开盘时间：2004年
浩源国际购物中心
概况：总建面积5万方商业SHOPPING MALL
概况：30万方米建筑层配底层商业高层公寓建筑错落致
力套型：2070方
售套数：1000户
价格：8500元方米 5000元方米3000元方米
理位置：幸福中路257号
开发商：宿迁浩源房产开发
宣传重点：黄金理位置
销售情况：3月份达55
开盘时间：2004年8月
金鼎名座〔海城〕
概况：高层建筑层两层商铺
价格：2000点元方米
理位置：中山路黄河路交界
开发商：南通鼎典置业宿迁分公司
宣传重点：位置高档
开盘日期：2004年半年
凤凰城〔东街〕
概况：层建筑层两层商铺
理位置：东街黄河路交界
宣传重点：位置高档
开盘日期：2004年半年
现状：住宅根正常入住商业营状况般招商位
城西片：新城区目前宿迁市房产开展重点市民新城区根认住宅工程市场价格较低代表性楼盘华丽莱嘉苑天星花园
天星花园
概况：层21幢住宅楼幼园局部街商店
价格：16001800元方米跃层12001300元方米
理位置：民道威海路交界
开发商：宿迁天星房产开发
宣传重点：周边配套周遍然环境
开盘时间：04年前
通城山庄
概况：建筑层配商业
价格：16001800元方米
理位置：青岛路右侧
开发商：宿迁市通成房产开发
宣传重点：欧洲风格
目前情况：销售积压少量套数
开盘时间：较早
华丽莱嘉苑
概况：11万方米建筑层配底层商业高层公寓建筑错落致
绿化率：35
价格：16502000元左右方米
理位置：新区安道左侧
开发商：宿迁路建房产开发
宣传重点：建筑设计造价
开盘时间：二期7月份
〔3〕 工程概况分析
工程案名：江苏XXX财富广场
总建筑面积：38920方米
工程位幸福中路黄河路东街交汇处宿迁市中心时宿迁天价〞拍该宿迁公认王〞工程面宿迁相关注时代广场目前已正式营业住宅销售率接100
〔4〕 工程SWOT分析
优势
①案处宿迁市中心域宿迁市繁华商业街——幸福中路商业街东街凤凰城间左右逢源公认商业段具备先天利优势
②原轻工市场宿迁公认良商业段认感强原轻工市场众营户拟稳定目标客户层广阔宿迁市民拟稳定消费客户层利工程商业成熟影响扩住宅面
③工程目前已定招商成果商业成熟带动住宅配套成熟
④工程规模适中开发规划设计容易操作
⑤工程建成必定会成宿迁市中心标志性建筑受关注性强
劣势
①宿迁居民层拟偏高层高层认感高工程高层高层销售情况直处低靡状态种态势工程销售产生定影响
②工程位宿迁繁华商业街寸土寸金天价王商业街规划受1：1退路制约会影响块利率
③周边环境整体讲档次具体改造时间未知数受制政府方面宿迁新区规划较落伍
④块密集通透性差流车流组织方面规划难度较
⑤宿迁市民解工程天价王〞缺乏定科学前提工程定估价
时机
①宿迁市房产市场整体形势较总体走势处升通道中特居民商业房住宅房投资认识积极性较高
②宿迁市区作区域中心城市位正逐渐确立消费群体投资营群体均扩余予工程宏观环境时机
③工程块拍卖高成交价已幸福中路商业房住宅房价格预期已提高加面时代广场高销售价高销售率工程会产生定影响
④宿迁政府高层高层采取支持态度
竞争
①宿迁市场容量极限着年开发量增加市场供求关系趋饱
②宿迁商业物业保量商业房年销售额均消费力均处较低水市场供求关系容易趋饱
③工程周边已假设干工程已销售完毕根完毕工程效客户层已逐渐消化新增客户群培育需定时间工程定击性
2 市场时机分析
(1) 市区商品房市场竞争程度评估分析
目前宿迁市区处开发阶段售预售楼盘总数量致四五十家中处城东板块六七家城中板块约十三四家剩约二十家均位新区板块宿迁城市口基数均消费力均处较低水市场供求关系已趣饱
(2) 工程市场时机分析
宿迁市房产市场整体形势较总体走势处升通道中特宿迁居民改善居住环境求高商品房投资认识积极性提高宿迁市区作区域中心城市位正确立市区郊乡镇数居民意住入城区城市生活程度较高宿迁新区年开展区域充满期加新城区种配套设施断完善包括局部原老城区住户许消费者产生新区购房意样环境市场予工程身机遇
(3) 介入市场身份设定
工程介入市场卖点区位品质配套着手介入市场做宿迁首席尊贵住宅〞
二工程市场定位
1． 工程市场定位
局部已认识握工程项特点根底全面确立案市场中定位〞
定位〞目现市场环境寻求匹配产品保证阶段效益化通俗讲充清楚确市场中产品产品差异〞鲜明区竞争手消费者够清楚识接受产品定位〞购置产品选择产品完美充分理
(1) 工程总体定位
定位原
提升工程开发公司宿迁知名度美誉度
满足预期济目标前提造成高档精品住宅区商业工程产生联动效应
规划设计阶段工程规划设计周边城市建设配套统筹考虑提升整区域价值
通产品创新赢区域开发领先位提高工程利润塑造企业形象
市场证
宏观市场房产济环境市场环境运行良
区域房产市场处升阶段
置业者层产品拟认
消费群体越越注重区品质项配套
工程周边区住宅工程竞争剧烈程度较低
住宅定位
工程造成宿迁首席尊贵住宅〞充分利身优势机遇避开缺乏处重点落区段配套设施根底提高品质细化品质户型景观外立面材质等方面独创面做成宿迁市中心繁华路段配套齐全环境优美户型实适度超前〞宿迁流精品社区
商业定位
工程商业局部负层六层商场中五层作规模较仓储式超市商场负层适合做型餐饮美食工程商场六层适合做休闲娱乐美容美发洗浴等作幸福中路亮点时财富广场住宅区商业生活娱乐配套
(2) 工程目标客源定位
目标群
宿迁区中高等收入阶层
〔1〕社会层面
12540岁处社会中层年收入4万
2行业包括：教师企业理层金融贸易高科技咨询效劳业白领政府公务员体私营企业等
3正刚构建家庭事业处升阶段
〔2〕心理层面
1 实现代追求生活品质
2 生活丰富彩喜欢交际活动关注时尚
3 工作压力常通结交朋友缓解紧张情绪
〔3〕购置动机：追求生活质量寻求品位
特点
生活康拟富
追求品位定文化层次
追求高品质居住环境
见性强信进取心奋斗价值观
追求利益性生活品位实现满足认文化附加值
渴忙碌工作享受生活具感性消费心理理性消费行交叉状态
关选择居：
环境：优越然环境安逸轻松生活环境生活质量提升巨支持
生活：休闲生活感觉：放松充分感受宁静安逸感觉缓解压力
文：居住群档次相极具高尚生活品位文环境表达品位文化层次社会层面
住宅客户群：
特征分析
● 宿迁市区少局部宿城宿豫区乡镇
● 注重区段注重区生活配套设施
● 生活品质定求住舒适安心
● 投资期环境住宅身求高
● 事业家庭重
● 住宅客户群年龄处2550岁间
● 收入中高等接受总价20万居
商业客户群：
特征分析
● 宿迁市区少局部宿城宿豫区乡镇
● 局部购置商铺客户投资
● 投资数量较市区数方购置商铺出租
● 收入较高手闲钱
● 段注重
(3) 工程价格定位
定价理念：
物值物超值实际价格低认知价值创老百姓买起房子
定价原：
价格制定敏感素合理程度直接影响营销力度销售周期时步影响整工程投资回收利润指标等
销售周期利润指标间具某种矛盾预期利润高会造成销售周期长甚形成物业滞销损失资金时间价值时机钱增加工程风险低价入市会造成旺销局面损失较预期利润代价否适宜应视案实际情况决定具体参考钱市场竞争市场整体开展等系列素定
工程市场价格拟
工程处周边已处成熟状态周边参象数结合工程市场位置区位更品质更接参楼盘工程金鼎名座〔海城〕〞时代广场〞香港城〞等
竞争案均价图表
竞争案
海城
时代广场
香港城
住宅均价〔元方米〕
2200
2000
2000
根周边类住宅商铺市场价格情况建议工程住宅〔高层〕价格控制2800元方米左右商铺〔负层六层〕价格300元方米左右低价入市开拓市场工程具体区位较周边工程更具定优势果案产品品质加钱提高区居住品质案价格升空间预计开盘销售程中价格着市场波动5％左右浮动空间
(4) 工程档次定位
根宿迁房产市场需求状况消费群体中档住宅区青睐建议工程做成中高档化住宅区中档价格高档享受
(5) 工程形象定位
住宅区形象定位：
荣耀宿迁 精致实 美生活
■ 极具升值潜力段
■ 心动房子
■ 赞叹建筑单体
■ 市时尚生活配置
■ 时刻感受城市节奏理想居
商业形象定位：
便利生活特色
宿迁市中心型商业效劳综合体
■ 建成区完美商业效劳配套区生活缺局部
■ 周围商场形成应
■ 勾画出市中心商业标〞品牌形象投资者未进驻商家创造良商机增强投资信心
2． 工程建筑策略
(1) 工程建筑风格建议
抓住现代崇洋心态拟喜欧式风格区建筑设计考虑欧式风格进行规划设计
(2) 工程建筑功建议
墙体——注重隔音隔热效果
窗户——注重隔音效果
屋顶——统安装太阳
楼梯——理石铺面提高质感需注意防滑
智——视讲智报警防逾越系统等
(3) 工程户型优化建议
完美户型设计原：洁污分区干湿分动静离全明设计
客厅餐厅南北贯穿形成穿堂风
卧室局部户型厅次卧室南北面侧布置卫生间厨房等做明厨明卫二卫户型少卫明客厅餐厅卧室等量开窗凸窗增加采光面积便通风形成卫生舒适生活环境
时餐厅厨房卫生间〔少卫〕全明日采光条件餐厅卫生间间隔远更
房型注重留定储藏空间便装修设计
房型中普遍细化适放功空间精巧实防止浪费
消费群体中高等收入群体局部消费群体投资意强目前100方米户型广阔购房群体追捧青睐目前工程80方米左右户型拟适合市场需求
(4) 工程外立面设计建议
采封闭式阳台外立面窗户量运落转角外飘窗采光面化
欧式设计风格屋顶造型
外立面采涂料色彩鲜艳进行跳色处理提高欣赏性提升品质
三工程卖点塑造
1．工程概念塑造
〔1〕 宿迁现推工程概念分析
景观——锦华名园兴鸿名城天星花园江山城市广场东城水岸名水景豪宅腾辉翠屏南园等
分析：类工程般距离市中心〔商业中心〕较远工程身特定景观方古黄河运河天然水景者工程身占面积较区部易工造景
段——金鼎名座〔海城〕时代广场金港国际广场香港城浩源购物中心等
分析：类工程般位市中心距离市中心较中商业工程占导段复制性消费群体类工程认感较强
配套——项王区天星花园等
分析：类工程处新区配套渐渐成熟达老城区高度新区部言配套成熟力卖点
品质高档——华丽莱嘉苑通城山庄云峰帝景金谷盛世康城海城江山国际花园欧洲花园等
分析：类工程距离市中心距离较远周边配套未成熟利然景观少推广卖点身品质着手弥补先天缺乏
〔2〕 工程概念形成分析
工程做成宿迁中高等收入群环境优美价位适中户型实配套齐备适度超前〞宿迁流精品社区实际根先天条件优厚推出工程身天然景观段条件相配套成熟做强做品质更佳途径升华品质身出发档次化开展景观部配套方面进步功夫处着手性化设计购房业体验关心进步提升区档次
通概念炒作突出工程特卖点周边工程形成差异化
序 号
卖 点
利益支持
段决定价值
段法复制段凝聚着历史沧桑现实济利益占钻石段万期瞩目天独厚位置确保升值潜力
二
配套改变生活
市中心应配套设施身超市广聚气旦形成生活便利处处感觉
三
全智化生活
重全〞综合布线系统三表远传预埋 线预留空调孔空调放置台空调冷凝水接引进视讲系统楼道感应控制灯紧急报警系统区夜间巡更系统电视监控系统周边防翻越系统动喷淋防火设备播送系统体化屋面太阳系统等等细节略微加处理业带更性化关心
四
节进行底
墙体采隔热隔音材质太阳供水供热系统更加节环保冬温夏凉长远利益角度更节约业支出钱费
五
会呼吸房子
克服高层工程缺陷良户型设计通风性佳选材质环保健康立体绿化然造氧条件引进中央机械式新风系统采双流热回收式机械通风系统〞房屋知觉中完成通风换气
六
放心房〞放心
房屋质量高购置业够放心购置放心入住星级效劳保障完善物业配套业省心安心放心
七
户型户型
户型设计成卖点家健康舒适精致理性济然采光通风性厅室面积协调利效率高眼出户型户型点环境点月供少点
八
欧洲艺术殿堂
利区入口通道做成艺术走廊添加音乐广场夏日凉亭致廊桥喷泉叠水突出文气息考虑做成欧式风格配合建筑身欧式风格方纯意利式纯法国式纯德式等等占面积增添少生活情趣
段 配套 智 节 换气 放心 户型 艺术
推广理念重点落区身作品质作强名气作新推楼盘宣传初期赢奇心理更吸引客户关注
〔3〕 工程概念目标客户接受度预测分析
消费者接受房产广告信息时候注重段售楼部现场房时候眼光集中户型立面配套价格等方面事实数客户拟注重舒适度果辅拟诱价格目标客户接受程度会更高
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市场篇
市场调查市场时机分析
1 市场调查分析
〔1〕 宿迁房产市场调查分析
11宿迁全市济年迅猛开展房产业开展带成熟时机2005年宿迁市完成房产开发投资233l亿元占全市固定资产投资118房产业增加值1428亿元占GDP重425房产业已成宿迁市方财政收入重源济建设中占着举足轻重位
12前宿迁市房产业正处快速增长期房产市场供销两旺全市住宅均价2005年达1450元㎡中市区住宅均价1786元㎡涨幅达15期城市居民收入相应增长较快
132001年宿迁市政府取消济适房建设积极推进住房商品化货币化改革建立层次住宅保障体系合理开发高档中档普通住宅满足层次住宅需求促进住宅建设健康开展房产市场价格保持总体稳定升时投资商品住宅建设作该市前房产开发重点目标时引导投资办公楼商业营业房整房产业开展中保持合理例全市开发资金投资方投资结构日趋合理
14高起点高标准实施房产综合开发宿迁市政府积极组织引导房产开发企业连片开发鼓励建设较规模住宅区增强区配套功开发建设住宅区时居民居住条件居住水实现质飞跃系列物业理规章制度全面实施标准化法制化理
15宿迁房产业前景十分开展空间巨商品房需求量继续幅度升2021年宿迁市区城市口达50万着宿迁城市化进程断加快城市规模进步扩张城市口迅速增加商品房需求量呈逐年升趋势目前具战略眼光投资者已目光转移宿迁区时着均济收入断增长需求旺盛住宅产业处快速增长期居民潜购置力时根关部门调查居民住房领域消费已改善身居住条件转理性投资房产业方开展
16理性角度出发宿迁房产市场总体开展前景市场时存着诸矛盾宿迁老城区新区宿豫新区三板块市场饱度日益趋商品房空置率断增宿迁房产开展增速明显高GDP居民收入增速隐含济泡沫中加国家关房贷揭利率调房产投资适度政策加压等市场政策影响实际开发商讲种考验握机遇认清形势环境中立足
分析：宿迁市房产市场规模日趋壮宿迁建市八年城市化水断开展壮分开居民生活水提高商品房需求量增长加政府力招商引资房产开发假设干优惠政策客观刺激房产市场开展时出现房产开发热开展增速快投资者例者例导致局部商品房空置率高等现象
〔2〕 市区域竞争楼盘调查统计分析
宿迁市区京杭运河古黄河两条河然分割成城东城中城西三区域运河东城东片：宿豫区两河间宿迁老城城中片古黄河西城西片新区
城东片区位宿豫市区居民认感较低房屋售价三片区中低着运河五桥〞相继建成通车宿豫区进市区途径更加便利时宿豫新区建设工作推进该区域房产开发量迅速攀升代表性楼盘江山国际花园中通名仕嘉园
江山国际花园
概况：16万方米建筑层配底层商业局部墅中住宅占135万方酒店约2万方
价格：16001800元方米跃层12001300元方米〔面积200方米〕
理位置：宿豫新区
开发商：宿迁新城房产开发
建筑设计：浙江工业学建筑设计研究院 江苏市建筑设计
宣传重点：高档生活
开盘时间：2005年8月
锦华名园
概况：30万方米建筑层配底层商业高层公寓建筑错落致
容积率：128
楼间距：1：14
绿化率：4316
价格：16001800元方米跃层12001300元方米〔面积200方米〕
理位置：位宿迁城东京杭运河东珠江路长江路间
开发商：锦华房产开发〔浙江杭州湾投资集团公司子公司〕
建筑设计：海济学规划建筑设计研究院
宣传重点：景观配套
销售情况：仅剩跃层余销售结束
开盘时间：2004年初
城中片：老城区宿迁该片区认感高周边商业银行学校医院效劳等设施配套齐全成购房首选区域首价三片区中高目前总市楼盘中商业工程占重城中片区代表性楼盘时代广场金港国际广场
时代广场
概况：总建面35000方米建筑商业配住宅办公
价格：商业：层16000—26000元方米二层8000—10000元方米三层3600—4600元方米住宅1800—2000元方米
理位置：幸福中路
开发商：宿迁万兴房产开发
建筑设计：江苏建筑科学研究院
宣传重点：宿迁黄金段
开盘时间：2004年7月
开展现状：已开业
兴鸿名城
概况：建筑高层配底层商业建筑错落致
价格：2200元左右方米
理位置：市府路黄河路交汇
开发商：宿迁市兴鸿房产
宣传重点：景观配套
开盘时间：2005年5月
金谷 盛世康城
概况：层建筑配高档会总建筑面积52万方
容积率：120
绿化率：38
总户数：1057户
车库建筑面积：3200方
价格：2000元方米左右
理位置：黄河北路左侧
开发商：宿迁市金谷房产开发
建筑设计：浙江省城建设计研究院 江苏省徐州十城乡设计研究院
宣传重点：高档
开盘时间：2004年
浩源国际购物中心
概况：总建面积5万方商业SHOPPING MALL
概况：30万方米建筑层配底层商业高层公寓建筑错落致
力套型：2070方
售套数：1000户
价格：8500元方米 5000元方米3000元方米
理位置：幸福中路257号
开发商：宿迁浩源房产开发
宣传重点：黄金理位置
销售情况：3月份达55
开盘时间：2004年8月
金鼎名座〔海城〕
概况：高层建筑层两层商铺
价格：2000点元方米
理位置：中山路黄河路交界
开发商：南通鼎典置业宿迁分公司
宣传重点：位置高档
开盘日期：2004年半年
凤凰城〔东街〕
概况：层建筑层两层商铺
理位置：东街黄河路交界
宣传重点：位置高档
开盘日期：2004年半年
现状：住宅根正常入住商业营状况般招商位
城西片：新城区目前宿迁市房产开展重点市民新城区根认住宅工程市场价格较低代表性楼盘华丽莱嘉苑天星花园
天星花园
概况：层21幢住宅楼幼园局部街商店
价格：16001800元方米跃层12001300元方米
理位置：民道威海路交界
开发商：宿迁天星房产开发
宣传重点：周边配套周遍然环境
开盘时间：04年前
通城山庄
概况：建筑层配商业
价格：16001800元方米
理位置：青岛路右侧
开发商：宿迁市通成房产开发
宣传重点：欧洲风格
目前情况：销售积压少量套数
开盘时间：较早
华丽莱嘉苑
概况：11万方米建筑层配底层商业高层公寓建筑错落致
绿化率：35
价格：16502000元左右方米
理位置：新区安道左侧
开发商：宿迁路建房产开发
宣传重点：建筑设计造价
开盘时间：二期7月份
〔3〕 工程概况分析
工程案名：江苏XXX财富广场
总建筑面积：38920方米
工程位幸福中路黄河路东街交汇处宿迁市中心时宿迁天价〞拍该宿迁公认王〞工程面宿迁相关注时代广场目前已正式营业住宅销售率接100
〔4〕 工程SWOT分析
优势
①案处宿迁市中心域宿迁市繁华商业街——幸福中路商业街东街凤凰城间左右逢源公认商业段具备先天利优势
②原轻工市场宿迁公认良商业段认感强原轻工市场众营户拟稳定目标客户层广阔宿迁市民拟稳定消费客户层利工程商业成熟影响扩住宅面
③工程目前已定招商成果商业成熟带动住宅配套成熟
④工程规模适中开发规划设计容易操作
⑤工程建成必定会成宿迁市中心标志性建筑受关注性强
劣势
①宿迁居民层拟偏高层高层认感高工程高层高层销售情况直处低靡状态种态势工程销售产生定影响
②工程位宿迁繁华商业街寸土寸金天价王商业街规划受1：1退路制约会影响块利率
③周边环境整体讲档次具体改造时间未知数受制政府方面宿迁新区规划较落伍
④块密集通透性差流车流组织方面规划难度较
⑤宿迁市民解工程天价王〞缺乏定科学前提工程定估价
时机
①宿迁市房产市场整体形势较总体走势处升通道中特居民商业房住宅房投资认识积极性较高
②宿迁市区作区域中心城市位正逐渐确立消费群体投资营群体均扩余予工程宏观环境时机
③工程块拍卖高成交价已幸福中路商业房住宅房价格预期已提高加面时代广场高销售价高销售率工程会产生定影响
④宿迁政府高层高层采取支持态度
竞争
①宿迁市场容量极限着年开发量增加市场供求关系趋饱
②宿迁商业物业保量商业房年销售额均消费力均处较低水市场供求关系容易趋饱
③工程周边已假设干工程已销售完毕根完毕工程效客户层已逐渐消化新增客户群培育需定时间工程定击性
2 市场时机分析
(1) 市区商品房市场竞争程度评估分析
目前宿迁市区处开发阶段售预售楼盘总数量致四五十家中处城东板块六七家城中板块约十三四家剩约二十家均位新区板块宿迁城市口基数均消费力均处较低水市场供求关系已趣饱
(2) 工程市场时机分析
宿迁市房产市场整体形势较总体走势处升通道中特宿迁居民改善居住环境求高商品房投资认识积极性提高宿迁市区作区域中心城市位正确立市区郊乡镇数居民意住入城区城市生活程度较高宿迁新区年开展区域充满期加新城区种配套设施断完善包括局部原老城区住户许消费者产生新区购房意样环境市场予工程身机遇
(3) 介入市场身份设定
工程介入市场卖点区位品质配套着手介入市场做宿迁首席尊贵住宅〞
二工程市场定位
1． 工程市场定位
局部已认识握工程项特点根底全面确立案市场中定位〞
定位〞目现市场环境寻求匹配产品保证阶段效益化通俗讲充清楚确市场中产品产品差异〞鲜明区竞争手消费者够清楚识接受产品定位〞购置产品选择产品完美充分理
(1) 工程总体定位
定位原
提升工程开发公司宿迁知名度美誉度
满足预期济目标前提造成高档精品住宅区商业工程产生联动效应
规划设计阶段工程规划设计周边城市建设配套统筹考虑提升整区域价值
通产品创新赢区域开发领先位提高工程利润塑造企业形象
市场证
宏观市场房产济环境市场环境运行良
区域房产市场处升阶段
置业者层产品拟认
消费群体越越注重区品质项配套
工程周边区住宅工程竞争剧烈程度较低
住宅定位
工程造成宿迁首席尊贵住宅〞充分利身优势机遇避开缺乏处重点落区段配套设施根底提高品质细化品质户型景观外立面材质等方面独创面做成宿迁市中心繁华路段配套齐全环境优美户型实适度超前〞宿迁流精品社区
商业定位
工程商业局部负层六层商场中五层作规模较仓储式超市商场负层适合做型餐饮美食工程商场六层适合做休闲娱乐美容美发洗浴等作幸福中路亮点时财富广场住宅区商业生活娱乐配套
(2) 工程目标客源定位
目标群
宿迁区中高等收入阶层
〔1〕社会层面
12540岁处社会中层年收入4万
2行业包括：教师企业理层金融贸易高科技咨询效劳业白领政府公务员体私营企业等
3正刚构建家庭事业处升阶段
〔2〕心理层面
1 实现代追求生活品质
2 生活丰富彩喜欢交际活动关注时尚
3 工作压力常通结交朋友缓解紧张情绪
〔3〕购置动机：追求生活质量寻求品位
特点
生活康拟富
追求品位定文化层次
追求高品质居住环境
见性强信进取心奋斗价值观
追求利益性生活品位实现满足认文化附加值
渴忙碌工作享受生活具感性消费心理理性消费行交叉状态
关选择居：
环境：优越然环境安逸轻松生活环境生活质量提升巨支持
生活：休闲生活感觉：放松充分感受宁静安逸感觉缓解压力
文：居住群档次相极具高尚生活品位文环境表达品位文化层次社会层面
住宅客户群：
特征分析
● 宿迁市区少局部宿城宿豫区乡镇
● 注重区段注重区生活配套设施
● 生活品质定求住舒适安心
● 投资期环境住宅身求高
● 事业家庭重
● 住宅客户群年龄处2550岁间
● 收入中高等接受总价20万居
商业客户群：
特征分析
● 宿迁市区少局部宿城宿豫区乡镇
● 局部购置商铺客户投资
● 投资数量较市区数方购置商铺出租
● 收入较高手闲钱
● 段注重
(3) 工程价格定位
定价理念：
物值物超值实际价格低认知价值创老百姓买起房子
定价原：
价格制定敏感素合理程度直接影响营销力度销售周期时步影响整工程投资回收利润指标等
销售周期利润指标间具某种矛盾预期利润高会造成销售周期长甚形成物业滞销损失资金时间价值时机钱增加工程风险低价入市会造成旺销局面损失较预期利润代价否适宜应视案实际情况决定具体参考钱市场竞争市场整体开展等系列素定
工程市场价格拟
工程处周边已处成熟状态周边参象数结合工程市场位置区位更品质更接参楼盘工程金鼎名座〔海城〕〞时代广场〞香港城〞等
竞争案均价图表
竞争案
海城
时代广场
香港城
住宅均价〔元方米〕
2200
2000
2000
根周边类住宅商铺市场价格情况建议工程住宅〔高层〕价格控制2800元方米左右商铺〔负层六层〕价格300元方米左右低价入市开拓市场工程具体区位较周边工程更具定优势果案产品品质加钱提高区居住品质案价格升空间预计开盘销售程中价格着市场波动5％左右浮动空间
(4) 工程档次定位
根宿迁房产市场需求状况消费群体中档住宅区青睐建议工程做成中高档化住宅区中档价格高档享受
(5) 工程形象定位
住宅区形象定位：
荣耀宿迁 精致实 美生活
■ 极具升值潜力段
■ 心动房子
■ 赞叹建筑单体
■ 市时尚生活配置
■ 时刻感受城市节奏理想居
商业形象定位：
便利生活特色
宿迁市中心型商业效劳综合体
■ 建成区完美商业效劳配套区生活缺局部
■ 周围商场形成应
■ 勾画出市中心商业标〞品牌形象投资者未进驻商家创造良商机增强投资信心
2． 工程建筑策略
(1) 工程建筑风格建议
抓住现代崇洋心态拟喜欧式风格区建筑设计考虑欧式风格进行规划设计
(2) 工程建筑功建议
墙体——注重隔音隔热效果
窗户——注重隔音效果
屋顶——统安装太阳
楼梯——理石铺面提高质感需注意防滑
智——视讲智报警防逾越系统等
(3) 工程户型优化建议
完美户型设计原：洁污分区干湿分动静离全明设计
客厅餐厅南北贯穿形成穿堂风
卧室局部户型厅次卧室南北面侧布置卫生间厨房等做明厨明卫二卫户型少卫明客厅餐厅卧室等量开窗凸窗增加采光面积便通风形成卫生舒适生活环境
时餐厅厨房卫生间〔少卫〕全明日采光条件餐厅卫生间间隔远更
房型注重留定储藏空间便装修设计
房型中普遍细化适放功空间精巧实防止浪费
消费群体中高等收入群体局部消费群体投资意强目前100方米户型广阔购房群体追捧青睐目前工程80方米左右户型拟适合市场需求
(4) 工程外立面设计建议
采封闭式阳台外立面窗户量运落转角外飘窗采光面化
欧式设计风格屋顶造型
外立面采涂料色彩鲜艳进行跳色处理提高欣赏性提升品质
三工程卖点塑造
1．工程概念塑造
〔1〕 宿迁现推工程概念分析
景观——锦华名园兴鸿名城天星花园江山城市广场东城水岸名水景豪宅腾辉翠屏南园等
分析：类工程般距离市中心〔商业中心〕较远工程身特定景观方古黄河运河天然水景者工程身占面积较区部易工造景
段——金鼎名座〔海城〕时代广场金港国际广场香港城浩源购物中心等
分析：类工程般位市中心距离市中心较中商业工程占导段复制性消费群体类工程认感较强
配套——项王区天星花园等
分析：类工程处新区配套渐渐成熟达老城区高度新区部言配套成熟力卖点
品质高档——华丽莱嘉苑通城山庄云峰帝景金谷盛世康城海城江山国际花园欧洲花园等
分析：类工程距离市中心距离较远周边配套未成熟利然景观少推广卖点身品质着手弥补先天缺乏
〔2〕 工程概念形成分析
工程做成宿迁中高等收入群环境优美价位适中户型实配套齐备适度超前〞宿迁流精品社区实际根先天条件优厚推出工程身天然景观段条件相配套成熟做强做品质更佳途径升华品质身出发档次化开展景观部配套方面进步功夫处着手性化设计购房业体验关心进步提升区档次
通概念炒作突出工程特卖点周边工程形成差异化
序 号
卖 点
利益支持
段决定价值
段法复制段凝聚着历史沧桑现实济利益占钻石段万期瞩目天独厚位置确保升值潜力
二
配套改变生活
市中心应配套设施身超市广聚气旦形成生活便利处处感觉
三
全智化生活
重全〞综合布线系统三表远传预埋 线预留空调孔空调放置台空调冷凝水接引进视讲系统楼道感应控制灯紧急报警系统区夜间巡更系统电视监控系统周边防翻越系统动喷淋防火设备播送系统体化屋面太阳系统等等细节略微加处理业带更性化关心
四
节进行底
墙体采隔热隔音材质太阳供水供热系统更加节环保冬温夏凉长远利益角度更节约业支出钱费
五
会呼吸房子
克服高层工程缺陷良户型设计通风性佳选材质环保健康立体绿化然造氧条件引进中央机械式新风系统采双流热回收式机械通风系统〞房屋知觉中完成通风换气
六
放心房〞放心
房屋质量高购置业够放心购置放心入住星级效劳保障完善物业配套业省心安心放心
七
户型户型
户型设计成卖点家健康舒适精致理性济然采光通风性厅室面积协调利效率高眼出户型户型点环境点月供少点
八
欧洲艺术殿堂
利区入口通道做成艺术走廊添加音乐广场夏日凉亭致廊桥喷泉叠水突出文气息考虑做成欧式风格配合建筑身欧式风格方纯意利式纯法国式纯德式等等占面积增添少生活情趣
段 配套 智 节 换气 放心 户型 艺术
推广理念重点落区身作品质作强名气作新推楼盘宣传初期赢奇心理更吸引客户关注
〔3〕 工程概念目标客户接受度预测分析
消费者接受房产广告信息时候注重段售楼部现场房时候眼光集中户型立面配套价格等方面事实数客户拟注重舒适度果辅拟诱价格目标客户接受程度会更高
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