浅析信息化房产开发企业成控制作
文作者项目理者联盟(PMU)提供 作者许保山(bs_xu@pm2comcn)
产开发企业成构成
房产开发成指房产开发企业开发定数量商品房支出全部费途说致分部分：
1土费2前期费3建安成4配套费5筹资成6理费7销售费
述成费组成分析成发生程涉前期策划规划设计施工销售等开发全程环节产企业成控制项目开发全程中述全部成构成素进行规划控制实现企业利润化目标
二成分解程
项目开发成控制项目成发生周期步首特点程然产企业诸理活动体现项目时间计划样成计划控制宏观微观粗放细致程项目初期首先确定项目总体投资估算估算成然逐渐细划成目标程
1投资估算项目正式立项前般该项目进行财务评估分析包括成估算进度计划销售计划资金计划现金流量等容确定该项目盈利力利润率选择较行性高项目执行方案目前较流行成估算方法包括验估算法素估算法工料清单法等PM2成估算功中通模版设置计算等方式均实现述估算计算PM2中具体实现：
1）核算项目设置相设置项目执行方案例：容积率服务性设施权等方案成盈利力等进行分析
2）收支项目（成项目）设置相工程估算员项目成费项目层层分解成项目分解程着项目计划进展成项目划分越越细例：项目计划初期划分土费建安费配套费等着时间进展需土费逐渐分解土出金土评估交易登记契约费等
3）收支估算（成估算）着收支项目（成项目）设定根项目开发周期资金需求量需计划时期资金收支计划PM2系统中预先设定费项目指标录入计算调整估算数包括成估算资金源现金流量等种财务分析报表
PM2采灵活定义方式支持户设定种项目建筑指标相关计算关系例：根单方成建筑面积计算总成设置成项目占总成例计算成项目成估算等
2成目标
项目规划阶段投资估算基础制订目标成资金计划作续项目成控制基线PM2系统二维表格式显示核算项目成计划二维表横显示计划周期例：年度季度月份二维表显示前核算项目成项目样二维表够详细显示成项目计划年度计划月份计划金额
成目标确定项目成计划控制着重指导意义着工程项目施工进展计划实际成超出目标成时目标成进行调整着项目推进成动态发生变动动态成目标成发生较差异时须分析产生差异原修订目标成
3成计划制定项目成目标时项目整体进度计划关联项目务计划中提取工程量成甲供材料成相关费计划数字动日期成项目汇总构成整项目成计划
三成控制程
动态成分析整系统核心功动实现动态成核算生成全项目动态成览表动态成目标成差异进行较查询提供种分析报表图形系统通合结算拨款拨款计划分析发生成预测项目成明细表动态分析项目成计划实际差异通成分摊业务功相关公费进行成分摊具体控制操作流程：
1建立合成项目应关系建立核算项目收支项目合维护中通参数设置建立合成项目关联关系合核算项目成项目建立应关联关系合录入需进行合拆分合金额结算金额分配成项目系统合支持项目务意关联合核算项目间拆分
2合金额结算金额汇总项目成PM2动根项目估算数合金额结算数汇总产生项目成表系统支持层次核算项目层次支持项目逐级汇总例整项目划分三期工程期工程中具体楼盘单体样划分层次系统支持单体期工程整项目逐层分解汇总
3合签署合变更合付款报警功合执行程中常出现设计变更现场签证等原需原合进行调整合需次调整业务
PM2中均通合变更实现系统动根合结算金额变化情况成目标进行分析达超户设定成目标变动范围系统动报警
4控制手段项目成产生项目开发项业务程中特材料采购等业务中应成控制手段包括材料限价设计变更洽商理等成高低成控制效果起直接作控制措施PM2系统通合限价单询价单等功良支持限额设计选满足市场需性价材料设备集成化专业化招标组织严谨合理成断降低源泉
四实施PM2系统成控制作
1通估算目标计划合合执行理计算出动态成较动态成目标成找出差异终达成控制目时实施项目理中控制理体系实现合理付款计划动态查询
2成资金控制核心成控制项目进度计划甲供设备材料密切关联销售资金流入关联实现产开发业务全程全方位协调理
3通规范业务流程提高理水通网络业务数享加快信息传递速度通合理资金成计划提高资金率降低营风险提高企业决策者项目单位成控制力度
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产开发企业成构成
房产开发成指房产开发企业开发定数量商品房支出全部费途说致分部分：
1土费2前期费3建安成4配套费5筹资成6理费7销售费
述成费组成分析成发生程涉前期策划规划设计施工销售等开发全程环节产企业成控制项目开发全程中述全部成构成素进行规划控制实现企业利润化目标
二成分解程
项目开发成控制项目成发生周期步首特点程然产企业诸理活动体现项目时间计划样成计划控制宏观微观粗放细致程项目初期首先确定项目总体投资估算估算成然逐渐细划成目标程
1投资估算项目正式立项前般该项目进行财务评估分析包括成估算进度计划销售计划资金计划现金流量等容确定该项目盈利力利润率选择较行性高项目执行方案目前较流行成估算方法包括验估算法素估算法工料清单法等PM2成估算功中通模版设置计算等方式均实现述估算计算PM2中具体实现：
1）核算项目设置相设置项目执行方案例：容积率服务性设施权等方案成盈利力等进行分析
2）收支项目（成项目）设置相工程估算员项目成费项目层层分解成项目分解程着项目计划进展成项目划分越越细例：项目计划初期划分土费建安费配套费等着时间进展需土费逐渐分解土出金土评估交易登记契约费等
3）收支估算（成估算）着收支项目（成项目）设定根项目开发周期资金需求量需计划时期资金收支计划PM2系统中预先设定费项目指标录入计算调整估算数包括成估算资金源现金流量等种财务分析报表
PM2采灵活定义方式支持户设定种项目建筑指标相关计算关系例：根单方成建筑面积计算总成设置成项目占总成例计算成项目成估算等
2成目标
项目规划阶段投资估算基础制订目标成资金计划作续项目成控制基线PM2系统二维表格式显示核算项目成计划二维表横显示计划周期例：年度季度月份二维表显示前核算项目成项目样二维表够详细显示成项目计划年度计划月份计划金额
成目标确定项目成计划控制着重指导意义着工程项目施工进展计划实际成超出目标成时目标成进行调整着项目推进成动态发生变动动态成目标成发生较差异时须分析产生差异原修订目标成
3成计划制定项目成目标时项目整体进度计划关联项目务计划中提取工程量成甲供材料成相关费计划数字动日期成项目汇总构成整项目成计划
三成控制程
动态成分析整系统核心功动实现动态成核算生成全项目动态成览表动态成目标成差异进行较查询提供种分析报表图形系统通合结算拨款拨款计划分析发生成预测项目成明细表动态分析项目成计划实际差异通成分摊业务功相关公费进行成分摊具体控制操作流程：
1建立合成项目应关系建立核算项目收支项目合维护中通参数设置建立合成项目关联关系合核算项目成项目建立应关联关系合录入需进行合拆分合金额结算金额分配成项目系统合支持项目务意关联合核算项目间拆分
2合金额结算金额汇总项目成PM2动根项目估算数合金额结算数汇总产生项目成表系统支持层次核算项目层次支持项目逐级汇总例整项目划分三期工程期工程中具体楼盘单体样划分层次系统支持单体期工程整项目逐层分解汇总
3合签署合变更合付款报警功合执行程中常出现设计变更现场签证等原需原合进行调整合需次调整业务
PM2中均通合变更实现系统动根合结算金额变化情况成目标进行分析达超户设定成目标变动范围系统动报警
4控制手段项目成产生项目开发项业务程中特材料采购等业务中应成控制手段包括材料限价设计变更洽商理等成高低成控制效果起直接作控制措施PM2系统通合限价单询价单等功良支持限额设计选满足市场需性价材料设备集成化专业化招标组织严谨合理成断降低源泉
四实施PM2系统成控制作
1通估算目标计划合合执行理计算出动态成较动态成目标成找出差异终达成控制目时实施项目理中控制理体系实现合理付款计划动态查询
2成资金控制核心成控制项目进度计划甲供设备材料密切关联销售资金流入关联实现产开发业务全程全方位协调理
3通规范业务流程提高理水通网络业务数享加快信息传递速度通合理资金成计划提高资金率降低营风险提高企业决策者项目单位成控制力度
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