2006年九江香榭丽舍行性研究报告
目录
前言
第部分 决策背景
九江概述
二 二 济发展统计指标分析
三 三 城市建设现状城市规划发展项目影响
第二部分 市场分析
政策导分析风险评估
二 二 九江房产市场分析
1 1整体发展概述
2 2房产现状分析
三 三 区域市场分析
1 1区域市场特点
2 2竞争态势分析
四 四 房产市场前景预测
第三部分 项目分析
项目概况
二项目资源分析
1 1周边环境资源
2 2身资源
三项目SWOT分析
四项目商业办公部分分析
五项目市场目标客户层研究
1 力客户定位
2 目标客户描述
第四部分 项目开发研究
项目价值初步评估
二 二 项目发展建议
第五部分 投资收益分析
第六部分 项目开发营风险分析策略
项目盈亏衡分析
二 二 敏感性分析
三 三 项目开发营风险策分析
第七部分 结建议
附：销售计划
前 言
善战者决胜未战前
行性研究报告撰写房产项目开发前期入手结果直接影响投资项目决策方项目市场价值实现提供价值参考
次报告撰写期间九江市济文化房产市场特征进行充分调查分析项目现状进行细致考究周边楼盘进行慎密调研取量手资料时结合案目标客户行特征准确握基础案制定切实行开发方案目规范项目前期操作提高工作效率规避风险提升项目竞争力限度缩短销售周期实现项目市场价值优化
时间仓促疏漏错误处难免敬请批评指正
第部分 决策背景
九江概述
1概况：九江长江庐山鄱阳湖孕育出江南名城长江黄金水道十港口辖九县市两区庐山风景名胜理局九江青开发区全境东西长270公里南北宽140公里总面积188万方公里口450万中市区规划面积118方公里建成区面积484方公里市区口51万
2交通：九江处赣鄂湘皖四省交界处具九省通衢战略位京九武九（武汉）合九（合肥）动工兴建铜九（铜陵）景九（景德镇）等五条铁路干线交汇公路105国道(北京珠海)316国道(福州兰州)境昌九高速公路九景高速公路等长江水运通重庆达海延伸海外区位优势十分明显极具潜力开放城市
3历史文化：九江座历史悠久文化名城秦代立郡已2200年历史
九江山水仅哺育出陶渊明黄庭坚江万里陈三立李烈钧许德衍等代代成卓著家乡女吸引谢灵运李白白居易苏轼朱熹康等诗文巨擘九江留胜数诗词书画铭文碑刻轶文趣事种种文化胜迹九江现国家级风景名胜区1处省级风景名胜区8处2001年评全国优秀旅游城市庐山国家重点风景名胜区中国旅游胜40佳1996年联合国教科文组织批准中国唯世界文化景观列入世界遗产名录
4济发展：统计九江市十五期间国生产总值年均递增１３．６％２００５年达４２８．９２亿元均生产总值年均增长1272005年达9230元财政总收入年均递增１４．２％２００５年达３９．８１亿元政府预计2010年实现GDP940亿元均生产总值达2200美元全国百强市排名九江位列75位
5生活水：2005年城市居民支配收入8713元期增长１14％政府预测年均增长率保持8预计2010年城市居民支配收入达14000元
二 二 济发展统计指标分析
收入快速稳步增长处康阶段
2005年城市居民支配收入8713元期增长１14％政府预测年均增长率保持8预计2010年城市居民支配收入达14000元
九江城乡居民存款余额2005年达24949亿元年增长3732元增长率达1759
面两表格出九江目前城市居民生活水发展相迅速稳健2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数４４．２％农村488根国际通行标准恩格尔系数59贫困5059温饱4050康3040富裕低30富裕标准出九江目前民生活水刚处康阶段解决温饱问题必然希更生活质量居住先希改善
私济发展迅速
表出2005年九江市民营济交税金1532亿元销售收入283．6亿元增长４１．６％财政贡献率达60．8％目前九江体工商户已超75000户私济迅猛发展带动九江市部分居民走富裕道路
固定资产投资增长较快
九江市2005年完成固定资产投资（含跨区项目农村固定资产投资）1902亿元年增长326％增速年高出148百分点固定资产投资加速发展城市面貌进步改善房产开发起定利作
九江济形势基特征
◇ ◇ 民营济发展政府力扶持
◇ ◇ 城市建设济开发区成新轮济发展重点
◇ ◇ 济结构开始转变外贸易发展迅速
◇ ◇ 居民收入增加生活水断提高生活质量进步需求
三 三 城市建设现状城市规划发展项目影响
九江城市发展总体规划
九江市政府九江城市定位：适宜类居住现代化山水生态港口旅游围绕着目标九江着力搞城市营扩投融资渠道加城建投入批诸城市中心广场白水湖长江桥桥头公园甘棠湖南门湖综合治理五星级国际酒店京九铁路昌九高速九景高速九威道长江道滨江路等城市基础设施相继建成九江城市化进程快速发展奠定基础
九江市委八届四次全会提出环绕八里湖建设新九江济发展城市建设战略构想九江中心城区东鄱阳湖南庐山北长江区水系交错众城市发展受限新轮城市总体规划中明确长江岸线东西拓展两湖（甘棠湖·南门湖——八里湖）间造新九江发展方着城市重心断西移基础配套设施断投入崭新城市中心带逐步形成完善
城市规划发展项目影响
九江整体规划分析九江目前城市发展方西甘棠湖八里湖间批新建项目拔起规模楼盘断涌现项目处九江开发重点区域项目处长虹道毗邻火车站市政府属市政府形象道财政街区基础建设投入巨街区面貌断改善案带定利素时开发区众楼盘扎堆情况案浔阳区竞争手较少项目开发成功提供较外部素
第二部分 市场分析
政策导分析风险评估
房产业特殊性政府政策导房产发展着风标作房产政策分析更效规避项目开发风险
目前国家某区房产热情况整体政策处调控状态定程度制约房产交易投资热度九江房产作政府吸引外资金投资加快城市发展重产业具体政策制定执行定倾斜具体期政策表现：
1建立健全公积金理提高公积金揭额度
2加快城市拆迁步伐
述政策房产交易着相利作政府支持房产发展着较良愿项目成功发提供良外决条件
宏观政策九江市房产市场影响分析
1起步较晚九江市房产说房价整体水然较低市区商品房成交均价05年仅1800元㎡左右较市场发达城市较差距市场房价提供较增长空间
2房产需求方面目前九江市部分购房者住投机成分极少九江房产市场提供良性发展市场空间
3宏观政策推出目稳定房价抑制房产投机炒作行保证房产市场良性发展目前九江市场情况言国家宏观政策会九江房产市场产生较影响整体市场城市济发展发展
二 二 九江房产市场分析
1 1整体发展概述
⑴概况：目前九江房产开发呈现出三足鼎立发展态势基分老城区长虹道九江开发区三板块老城区房产投资目前集中市中心湖带滨江长江带老城区土稀缺开发量较高档景观高层长虹道房产投资目前长虹道两侧呈带状分布开发区房产投资目前集中九龙街带二区开发量较层高层普通住宅
⑵住宅价格：物业价格区房产市场发展状况反映时衡量居民消费力尺度市场数出结现阶段该市住宅市场价格然段价值尺度分三层次：
l l 老城区湖江高档住宅高档住宅处市中心繁华商贸段位置优越生活配套成熟销售均价：2500元方米
l l 长虹道两侧政府行政企事业单位等坐落附紧火车站带年成开发热点生活配套日趋成熟销售均价：1700~2300元方米
l l 九龙街开发区带着九江城市西拓环绕八里湖建设新九江发展战略确立该区域成九江发展力区域现区域配套设施尚完善气结聚销售均价：1800~2100元方米
⑶住宅品质：住房作项消费支出投入关注度般商品更加注重居住产品品质容包括：社区规划交通建筑质量产品布局分配物业配套景观环境等等九江市目前居民住宅社区规划性化寻居住环境考究甚少产品身缺乏合理功采光通风等细微素效实现
2 2房产现状分析
1）市场运行状况：
供求衡成交面积金额较年幅度减少
2005年九江市区新批准商品房预售项目36降20批准预售面积5588万方米涨626中住宅3968万方米期九江市商品房成交面积3924万方米中住宅3444万方米成交金额84216万元成交面积成交金额2004年分降51584002
附：商品房成交面积较表 单位：万方米
2004年
2005年
2005年2004年较
商品房
8104
3924
5158
中：住宅
689
3444
5001
商铺
843
351
5836
附：商品房成交金额较表 单位：万元
2004年
2005年
2005年2004年较
商品房
140403
84216
4002
中：住宅
87384
64441
2626
商铺
47720
17726
6286
二手房交易活跃增长迅速
2005年二手房成交3198套成交面积3073万元存量房成交面积首次超商品房
附：存量房（住宅）买卖较表
2004年
2005年
2005年2004年较
套数（套）
1798
3198
78
面积（万方米）
2004
3073
53
金额（万元）
21353
35980
685
单价（元方米）
1066
1170
976
住宅价格涨迅速商铺价格略调
2005年商品房价格较2004年涨1982中住宅价格涨较快达4403商铺价格略调较年铁1069
附：商品房成交单价较表 单位：元
2004年
2005年
2005年2004年较
商品房
1791
2146
1982
中：住宅
1299
1871
4403
商铺
5658
5053
1069
2）土市场分析
● ● 土供应衡
然2005年九江市土供应量达创纪录180882亩2004年17434亩增加375长江道八里湖间块面积达1200亩占全年土供应6634宗土前期准备时间开发周期较长短时间商品房市场供应量充裕拍卖土分布开发区拍卖土150479亩占8319老城区土供应相紧张
● ● 土价格涨成提高
2005年九江市土综合价格亩5228万元2004年涨545剥长江道八里湖间块土均单价7254万元亩较04年剥柴桑春天土均单价6437万元亩涨1269
附：九江市2005年国土出览表
序号
受单位
土位置
土
源
供方式
土
途
土面积(亩)
容积率
起始价
(万元亩)
成交价
(万元亩)
土出收入（万元）
签订出
合时间
1
九江市浔阳房产
开发公司
十里道323321
企业
委托
挂牌
商住
341
30
68
120
4092
2005713
2
九江市浔阳房产
开发公司
南湖路57号
企业
委托
挂牌
居住
527
18
70
71
37417
2005713
3
九江市浔阳房产
开发公司
北司路68号
企业委托
挂牌
居住
66
15
53
55
363
2005713
4
江西京九装饰材料
三里街支巷
储备
挂牌
市场
仓储
259
10
3742
3742
969178
2005712
市场开发限公司
5
王 刚
民路569号
企业委托
挂牌
居住
208
20
4373
4373
909584
2005711
6
九江市派拉蒙房产开发限公司
九瑞道2号
企业委托
挂牌
商住
80022
24
70
70
560154
2005726
7
九江柴桑房产开发限公司
九莲北路
332号
储备
挂牌
居住
25
18
32
32
800
2005928
8
江西省高氏置业限公司
九瑞道转盘南侧
储备
挂牌
商住
9531
20
44
44
419364
2005928
9
江西运通汽车贸易限公司
九瑞道汽车
城西侧A块
储备
挂牌
市场
2994
07
188
188
562872
2005928
10
九江金泰房产开发限公司
九瑞道汽车城西侧B块
储备
挂牌
市场
10
07
188
188
188
2005928
11
九江浔海实业限公司
湖路
28号
储备
挂牌
居住
5232
20
48
48
251136
2005928
12
九江联泰实业限公司
长江道八里湖间
储备
挂牌
商业文化娱乐居住
1200
20
42
42
50400
20051014
13
九江市房产测绘队
九江市房产建筑公司
浔阳路95号
委托
挂牌
商业
0．3775
94．593
（总价）
94．593
（总价）
94．593
（总价）
94．593
2005．10．18
3 3 市场总结
l l 整体市场发展相较健康价格涨较快
l l 土供应市场充足未开发量
l l 楼盘品质提高市场竞争开始激烈
l l 购房者期值升更注重楼盘性价品质价格优楼盘成追棒象
l l 房型面积回理性120方米济套型重增加
三 三 区域市场分析
1 1 区域介绍
目前九江房产开发基分老城区长虹道九江开发区三区域案处区域长虹道区域位置包括长虹道两侧开发区代区域市政府火车站等众企事业单位长虹道属市政府形象道基础设施建设较市民认度较高
2 2 区域房产市场特点
案属长虹道板块年九江市房产开发中热点区域目前周边土较稀缺市场供应开始紧张目前新开发项目案外火车站边三幢层项目信华写字楼项目综合起特点：
● 新开发项目较少住宅供应稀缺
● 区域项目整体档次环境般
● 套型120方米设计般
● 九江新开盘相营销企业水普遍较低
● 项目规模普遍较
● 高层面积普遍较划速度相层较慢
● 层尾房价格2000元方米新房高层价格21002500元方米间
3竞争手分析
项目区域目前新开楼盘较少周边楼盘属尾房销售案潜竞争手目前开发区高品质盘案竞争手详细分析：
潜力竞争手：
案名：新湖·柴桑春天
开发商：九江新湖远洲置业限公司
基规模：953亩
建筑面积：95万M2期13万M2
绿化率：40
规划设计：加泛太洋
景观设计：雅克筑景
物业理：海新湖物业
户型面积：80140方米力面积116方米复式面积130200方米
套型设计合理实力三房两厅
楼盘特点：楼盘品质九江首屈指倡导盘时代套型较实中套售楼处面积1000方米营销投入巨整楼盘预计开发跨度6年左右年均开发量15万方米左右
价格：预计期价格周边市场价格持
综合述求：CLD中央居住区概念诉求楼盘品质规模
案名：水木清华
开发商：九江兆龙置业限公司
基规模：150亩
建筑面积：17万M2期18万M2
容积率：18
规划设计：美国累土
景观设计：海逸景
建筑商：九江信华
户型面积：84144方米力面积125方米复式面积140220方米
套型设计合理实力三房两厅
楼盘现状：2005年十月份开盘层销售率80目前高层选择较二期期开盘层预定情况良预计价格二三百元方米扬
价格：高层2100元起步价楼层差50元左右
层1900元起步价
综合述求：提出兆龙教育基金会宣传教育整体规划
售热销楼盘：
项目名称：城市领秀
理位置：九瑞道2号九瑞道龙开河路交界处
占面积：8亩
总建面积：17万方米
项目类型：复式挑高5米户型公寓
面积范围：3075方米
预计均价：3500元方米
项目名称：天溢华庭
理位置：九瑞道
总建面积：18499方米96套
销售状况：2005年10月开盘已销62套
项目类型：16层二梯四户商住楼
销售均价：1980元起步价楼层差3050元
周边项目尾房
龙鑫花园
开发商：九江华龙房产开发限公司
建筑面积：总120000方米五期三幢层18000方米 规划户数：1028户
绿化率：45 建筑形态：欧式 规划产品：层7层+阁楼
发售日期：分五期开发第五期2005年2月开盘
面积范围：80135方米 力面积：100方米
价格范围：15001900元方米 均价：1800元方米 力总价：18万
物业理：住宅03元方米月 商铺06元方米月
层差价：4060元方米 销售率：99
富华区
开发商：九江富华房产开发限公司
建筑面积：分三期开发前二期均已售完三期规划8642方米
绿化率：35 建筑形态：明显建筑倾 规划产品：层7层+阁楼
发售日期： 2004年5月开盘
面积范围：55140方米 力面积：95方米
价格范围：14601800元方米 均价：1600元方米 力总价：15万
销售率：98
东方俊园
开发商：九江新东方实业限公司 代理商：武汉瑞房产策划代理
建筑面积：25694方米 规划户数：156户 建筑形态：28层高层
发售日期：2004年11月 面积范围：150200方米 力面积：150方米
价格范围：19002800元方米 均价：2200元方米 力价格：35万
房率：75 销售率：70左右
分析：案龙鑫花园相邻案仅长虹道路隔武汉家销售代理公司代理成关系广告表现案产品属高层建筑成较高单价仅龙鑫花园高出200元方米左右然价格高产品面积较力房型面积150方米房率低总价较高销售情况乐观
竞争市场总结
l l 层销售速度明显快高层
l l 单套144方米更畅销顶层跃层销售周期较长
l l 竞争楼盘层力面积120方米左右三房套型
l l 价格高品质差楼盘销售畅
l l 开发商更注意楼盘包装专业代理策划公司进行整体策划
l l 规划设计请知名设计公司进行设计
l l 开发采取滚动开发模式
竞争策略分析
品质取胜
品质项目生命九江目前层楼盘中没出现相高品质区案周边竞争手品质非常庸市场空白案难机会案周边景观环境较般通努力建筑套型材绿化景观物业配套理等方面案做出品质流楼盘消费者眼前亮感觉市场中树立起第品牌第品质坚实形象
低总价高性价
九江房产市场分析总价高低直接决定客户面
九江楼盘销售中住需求占绝数九江济实力承受高总价客户相较少品质突破难形成热销局面受周边景观限制案宜定位高总价楼盘
销售情况案周边层住宅明显高层层公摊较少物业费较低建筑成房价中占例高九江高层住宅较层价格高九江普通客户更倾购买层
综述认高品质加低总价吸引客户着非常重影响
营销规范案场理动客户
出色策划案楼盘开发成功半案场执行中利定销控手段销讲资料更效动准客户利楼盘销售
九江市目前销售楼盘中远州国际广场较良面企划广告案场布置理外楼盘营销手段案场理属较低层次楼盘销售案场难见规范案场执行宣传数属较低档次雇交易中心派发传单少见房产广告抓住市场空白点营销案场方面突出专业性竞争楼盘更优势
四房产市场前景预测
九江市现状言济发展东部区相缓慢房产市场发展没达城市建设应空间济建设正常轨道着建设步伐加快市民济收入断增长预测九江市房产市场潜力限蕴藏着巨发展空间
（1）房产市场继续保持旺盛需求
市场需求弹性分析目前九江市城镇居民住房率已达70部分城镇居民已通房改购买商品房拥套住宅改善住房条件购买第二套住房投资需求重源根九江市政府新规划预测2020年九江中心城区合理口规划125万九江年均新增口45万2005年均居住面积2444 m2测算九江年少均新增住房需求10998万m2市场需求旺盛
（2）楼市房价稳步攀升
根九江市关部门统计2005年底九江市完成房产投资2443亿元年期增长1167中住宅投资1345亿元年期增长2908商品房屋需求旺盛房屋价格幅攀升半年商品房屋销售额248亿元增长231均销售单价1408元方米年期增加399元增长439 2005年销量保持稳定增势前提九江市区房产均价已2000年900元㎡涨1800元㎡价格周边类城市相较差距着楼盘品质断提升需求断加预见九江房价较增长空间
（3）居民住宅品质需求提高
着城市化进程推进年九江房产开发势头良起步较晚水高已建成居住区项目面积格局呆板普通公寓房规划绿化配套等意着九江济快速发展民生活水日益提高广居民住宅品质需求日益旺盛舒适性安全性便利性优美环境良物业完备配套等放重位置进行考虑
（4）房产市场竞争进步加剧
0405年九江土拍卖面积超3500亩年供土面积4500亩国土资源局相关员表示06年九江土供应量2000亩左右见市场供应相充足着前年拍卖土陆续开发市场供应会幅增加楼盘间竞争会日趋激烈
（5）商品房价格水低定发展空间
2005年九江商品房均价1800元方米左右国发达城市房价相较极发展空间着城市建设断完善济持续增长房产市场逐步成熟商品房价格定程度涨
第三篇：项目篇
项目概况
理位置：案位九江市形象街区长虹道东段603车队块长虹道北侧（长虹道九江市政形象道规划宽度达80M交通便利然环境资源优越）占九江东区路网发达交通便捷出门远高速公路距九江火车站约600米距离长途客运站繁华闹市区分钟车程12171823101102103等路公交车区通紧高等学府—九江师专附银行学校医院等市政配套设施齐全生活十分便利
济指标：总面积：38701M2
总占面积：11830M2
总建筑面积：69661M2
中：住宅面积：488854M2
商业面积：7930M2
社区服务配套房：971M2
设备房：402M2
商业（办公）面积：7626M2
商业建筑停车库：3845M2
容积率：18 建筑密度：31 绿率：35
住宅户数：388户
层住宅停车库：1165M2
二项目资源分析
1周边环境资源
l l 区域位置：项目处九江市政府形象道——长虹道区域企事业单位众发展潜力巨
l l 然环境：项目区块势长虹道定落差高层定高度南门湖视野较开阔
l l 交通资源：项目九江干道长虹道12171823101102103等路公交车区通出门远
高速公路距九江火车站约600米距离长途客运站繁华闹市区分钟车程交通十分便捷
l l 商业氛围：项目周边商业已形成定规模四星级雅阁泰酒店案毗邻附火车站带较流商业气氛流
l l 教育资源：南湖幼园三里街学咫尺更高等学府——九江师专案提供良教育资源文化氛围
l l 升值潜力：浔阳区土资源稀缺市民认度高升值潜力巨
2项目身资源
l l 项目案名：香榭丽舍
l l 开发规模：69661M2
l l 规划理念：充分挖掘方特色展现植物环境区题然景色作区特色基调合原形貌
通改造整合通手法展现植物意念整环境融入区背景中表达出植物环境区生追求
时文化题贯穿区细节通手法充分体验区独特然景观文化涵整区更生命力
l l 物业形态：项目规划建层公寓高层商业等种物业形态元化产品结构必适合消费者需求时高低
错落疏密相间形态建筑丰富园区天际线区显谐宜
l l 户型设计：户型表现种层跃层形态景观采光通风等方面充分实现家户均性户型面积八九十
方米两百方米等充分满足层次士居住需求
三项目swot分析
S：优势
1城市干道长虹道交通便利
2长虹道属市政府形象道政府周边建设支持
3龙鑫花园富华区等新兴住宅区新兴建形成定板块效应
4雅阁泰酒店开业提升块档次
5块周边配套相较齐全
W：劣势
1块长虹道车流较定噪音污染
2目前营产业汽配区环境品质提高定影响
3块落差区规划定影响
O：机会
1长虹路断完善吸引市民目光
2市区类段成块空较少拆迁政策调整导致拆迁难度加目前市区类段供开发层住宅稀缺
3九江济发展市民收入提高必定带动市民品质楼盘需求加
4项目规划设计策划物业理九江房产市场流九江消费者产生较吸引力
5九江目前城市化水高着城市建设推进旅游济发展城市化水逐步提升房产市场面发展机遇
6房产市场价格水低目前九江房产成交均价相较低市场足够发展空间
T：威胁
1着九江城市化进程步伐加快特八里湖新区面积开发方面提高城市品味带动市场需求方面政府开发资金限极出土方式筹措资金必定会增加土投放量市场带定压力
2期宏观调控加剧整体房产市场带负面影响延缓部分购房计划
四项目商业办公部分分析
1周边商业业态出租情况分析
汽配条街逐渐成形
长虹道周边业态调查情况汽配维修类业态中占绝数例达67说周边已形成汽配条街商业布局火车站餐饮宾馆占部分达10左右周边众新兴区带动建材营店铺属周边区生活配套数量较少
出租率案周边店铺出租率均达95空关情况相少商业气氛较浓承租业进行调查中普遍认营状况错
2租金回报状况分析
售价涨趋缓租金稳涨回报率提高
案龙鑫花园仅街隔力单间面积5060方米左右目前仅余三间店铺出租率更达100业态分布店铺类型案较强性具较参考价值
龙鑫花园价格走势2003年底2004年底间受房价整体涨区块断成熟素价格涨较快涨幅度达352005年涨幅度明显放缓仅3左右租金价格着区块断成熟整体涨较稳定保持25左右
租金回报率间店铺50方米计算2003年底该段商铺年回报率412004年底时候404目前44目前龙鑫花园店铺出租情况非常良供应求店铺租金路扬部分店铺甚达2000元月间时房价扬情况遏制回报率扬龙鑫目前店铺销售情况较良
3抗性应策略
a) a) 抗性
1） 1）国家宏观调控投资市场日趋冷淡
2） 2）案量较
b) b) 应策略
国家宏观调控投资市场日趋冷淡
策略：鉴目前案周边业态分布汽配长虹道造成汽配条街客户（汽配营商）列案商业部分力客户
案量较
策略：1分批次推出缓解次性推出销售压力
2适调整产品面积利相较低总价吸引更客户
4办公市场分析
办公市场整体需求量少市场规范市场空白定发展空间
九江单纯写字楼项目非常少荷花苑推出幢写字楼市公交公司整体收购外没纯写字楼项目滨江花园步红花园等项目推出商住楼概念宜商宜居
目前九江没出台类似宁波办公场理规范办公区域集中区纯写字楼没形成定概念
然九江产业匮乏九江写字楼需求目前市场处空白案处市政形象道——长虹道广告优势明显案推出少量办公型写字间定市场
五项目客户层研究
1力客户定位
项目身出发结合九江市政治文化济收入消费特征整九江市房产市场调查研究综合分析认案流目标消费群定位：
九江市中高档收入群体中高级投资士
2目标客户描述
（1）产品A住宅目标客户：
l l 机关公务员教师金融IT新闻媒介工作者
类消费群体九江市中高层次工作员中高收入行业士工作相稳定较高固定收入源档次高品质型居住区极欢迎
l l 外商者私营业
九江众外投资商者浙商闽商粤商等类客商长期九江投资商九江然山水文氛围感染意投资定居者甚外私营业二次购房意愿较强类客户济收入高高档物业特青睐
l l 九江属市县乡镇工作员
市调解属市县乡镇工作员九江市区购房较城里房落脚点方便办事二购套房政策规定解决干城市户口抓住类消费者带动农村消费群体
l l 二次置业者
二次置业者案消费群体现居市目前住房满意想通现房屋租赁出售换取新房欲
（2）产品B—商业铺面目标客户：
l l 实力型投资企业
注重案规模带巨气物业段发展潜力较高升值空间投资回报率着清醒认识类投资者企业外投资客商济实力强根身状况营高价租赁方式进行运作
l l 块原业
块原商业街营户原营良商业街重新建立会考虑重新进驻
l l 零散性投资业
市区原商贩店面规模属生意类
第四部分 项目开发研究
项目价值初步评估
案处城市中心居住区块综合价值高体现：
段尊贵性——中心居住区中心段尊贵性突出
品质塑性——产品形态社区品质塑性较强
交通便利性——案市政形象道长虹道交通便利
区域完善性——配套居住氛围消费信心层面良优势区域成熟度广市民认
土增值性——老城区块供应稀缺浔阳区土价格路涨（新挂牌南湖广场原田径场东侧块价格高达300万亩甘棠南路西侧块挂牌价格181万亩）块土价值增值潜力限量
二 项目发展建议
（1）产品形态市场化
前市场叙述层产品销售情况较客群接受度较高高层产品逐渐市民接受充分结合项目块特点容积率求情况司建议层高层辅结合社区商铺配套产品组合形态保证较销售速度时利高层规划提高项目绿化率提升案整体产品品质
(2)户型设计样化
区域市场客群调查中发现：①住型需求明显三房供应需求例突出②区域市场供中户型面积数相较③着房价逐步攀升市民购房总价敏感度会越越高结合市场情况案定位提出案简约户户型定位100M2125M2三房力产品时较丰富产品类型实现项目梯级化产品销售 ④户型结构考虑空中入户花园(双)露台飘窗底层私家花园等创新结构南北户观景效果等系列产品品质深入挖掘产品力求竞争力较突破获市场竞争优势
(3)物业理性化
高品质物业理服务物业售出保值增值关键筹码 社区外环境综合素质营造基础性化物业理成未品质楼盘方标建议聘请专业顾问公司介入提升物业服务品质成案重卖点
（4．）社区配套智化
时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信电话三网合线路全部采电缆整区实行24时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育等方位网络服务
(5)园林设计艺术化
着生活水断提高买环境观念已数居民接受景观优势成众区核心卖点建议聘请知名园林景观设计公司介入提升园林品质形象区整体绿化设计体现均性入性原：
1均性：环境设计根园区理特色注重环境位住户均性环境布置采泛中心化方法绿植物品分散园区角落位住户享受宜环境
2入性：草种选择植物选择水系安排中充分考虑住户亲身体味求区住户触摸然感受生活
（6）
建筑外观——消费者购房心理重素应注重建筑围合建筑园林风格谐统
方面——会未社区档次标志建议设置社区会设童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
第五部分 投资收益分析
第六部分 项目开发营风险分析策略
1项目盈亏衡分析
项目营成 117428 （万元）保点117428 (18609410793)67 销售收入达预测收入67时项目处盈亏衡状态实际项目盈亏衡点开发营阶段计算期均状态计算结果针案情况假定完全销售销售仅需达6821保持财务衡静态指标认该方案抗风险力较强产品类案总销售额中占例示意：
产品类
占总销例
车库
4．13
11F高层
553
层
5512
长虹道层商业
2015
长虹道负层商业
192
北侧规划路1F+2F商业
290
2F3F商业(办公)
1024
2敏感性分析
影响项目财务效益素总开发成销售价格针前面述评价指标分计算出增加减少510成（售价）时济指标影响程度详见表：
售价影响
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
敏感系数
（×100）
95
90
105
110
销售均价(元m2)
2671
2538
2404
2805
2939
营业收入
186093800
176789110
167484420
195398490
204703180
税利润
52289752
48940064
40175046
60775629
69261506
部收益率
4453
4168
3421
5176
5898
二成影响
估算成
估算成
估算成
估算成
估算成
敏感系数
（×100）
95
90
105
110
单位成(元m2)
168570
160142
151713
176999
185427
总投资
11742779368
11155640400
10568501431
12329918337
12917057305
税利润
5228975192
5816114160
6373896180
4641836223
4054697255
部收益率
4453
5214
6031
3765
3139
述指标该项目具较抗风险力开发成售价+_10单方面变动会项目亏项目成收入敏感性分析情况项目成素更敏感项目开发营中认真做项目成控制工作时加强销售宣传力度相关工作确保预期目标实现
3项目开发营风险策分析
房产开发营风险般包括宏观济政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根报告关项目开发营环境分析项目定位项目技术济分析出项目具较强抗风险力确定性素带风险
1市场风险
案定位中等档次面目标顾客居民数例较中等偏高收入阶层求区仅仅满足基居住需求具较高居住品体现关怀尊重现代居住社区项目公司带两方面求方面项目设计中精雕细刻未开发产品符合目标顾客求方面广市场顾客面前展现出物业众魅力优势
产品结构类型等方面考虑目前区位（浔阳区）档次物业供量相开发区体量明显减未整体市场开发容量相项目须档差异变化中体现性谋求市场时须更加握开发进度着区域发展完善促进项目区域周边环境改善促目标客流量增加密切注意目标客户群变化踪调查作出应变
2企业风险
企业风险包括营善销售力理水低等方面公司项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策否足够理解达成识具体实施环节中否准确位显十分重
第七篇：结建议
1项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入九江市良房产市场环境政府公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水等等基方面项目提供较投资环境机遇
2项目济具较强行性
项目总建筑面积：696661万方米
项目总投资：117289万元
项目财务净现值5229万元
项目投资报酬率4453
指标显示项目具良济效益投资报酬率较高投资开发商具较强房产开发力良信誉项目抗风险力较强外项目投资回报收益率远远高贷款利率抗风险力强完全充分利济效应前期阶段争取定数量贷款加快建设进度获取更高投资回报
（述济指标根目前市场形势预期目标利润估算结果）
3项目具突出优势
►项目定位属中等档次供需圈具广泛目标客户
►项目较理位置（包括交通文等环境）
►项目处块发展前景较（长虹道市政形象道）
►区域相竞争案较潜需求量较
4项目开发营风险较
项目土开发权取费相较低块综合价值较高（相目前周边案土成会较优势）开发运作程中享受政府提供诸优惠政策实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
5强化项目进程中投资质量进度控制抓住市场空隙加快工程进度注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
附：销售执行方案
方案拟订条件
发案表述更直观现拟订相关数时间具体数时间根实际操作情况作出准确更正
）拟订预售证日期7月初（说7月份开始便进行正式销售）方案建议正式开盘前六月中旬进行部认购（详）
二）拟订开盘日7月28日
三）拟订：总户数：388户总建筑面积约：48887方
层建筑面积约：44600M2
层开盘均价：2300元方米
合计：10258万
高层建筑面积约：4287M2
高层开盘均价：2400元方米
合计：102888万
（四）案商业(办公)总建筑面积：15556方米
中长虹道层商铺建筑面积约：3750M2
预计均价：10000元方
合计：3750万
层建筑面积约：2380M2
预计均价：买层送层
合计：0万
二层三层商铺(办公)建筑面积约：7626M2
预计均价：2400元方
合计：183024万
规划路层+二层商铺建筑面积约：1800 M2
预计均价：3000元方
合计：540万
车位面积合计：5010M2
累计总销约：1740712万元*（车位未计入）
（测算数终确认施工图纸测绘面积准）
二销售控制总体策略
（）推盘手法控制策略选择
1案整体销售策略
结合案具体情况住宅总户数约388户力面积100125方该区域目前期竞争案量较少产品优势较明显快化阶段目标北侧规划路东南侧长虹道商铺占案体量较加二三层北侧规划路段商业气明显足针该部分商业推广成案运作畅否关键考虑项目原汽配中心先天优势建议运作初期结合政府推广招商工作（期约二月）视市场反馈产品结构销售方案作进步调整商铺销售应住宅推广分步进行建议七月开盘前期住宅辅商铺统招商部销售策略住宅部分分阶段推出方案总体案分部认购期开盘热销期续销期收盘期四阶段推出（具体方案详）
（二）推盘时机控制策略
案预售证时候根前期推广客源进行部认购部认购正式销售寻找突破口时确定案价格认度楼盘接受度时调整销售策略部认购阶段开始正式进行开盘销售
1 1原分二阶段化前期部认购推广16号楼力求开盘前效化该五幢层效回笼前期资金开盘推715号楼层楼层系数相差原三四层部分销控
2 2商铺前期长虹道层商业力带动层商业销售原结合招商争取层引入卖场单价差距推动手段二三层东侧单价拉开较低总价吸引投资客卖家前期力商铺高价热销配吸眼球价差招商气带动该部分商业化速度商铺整体清盘做准备
3 3产品类型适区分推出时间
三销售控制执行方案
（）销售部前期准备工作
1计划时间：064月15日——6月15日
2执行容：
a案场外（售楼处样板房）布置完成物品位（电话申请安装完成类印刷品销售道具运案场摆放位）
b业务员培训计划容编导
c销讲交资料编导初步销售图纸位
d统销售说辞编导
e员进场扫卫生
f销售讲
g销售员基础培训完成
h安排销售员进行市场调查掌握房产市场新动态汇总完成市场报告
i安排销售员熟悉生活机交通路线
j实际情况允许条件做产品亮相工作
k销售演练（接礼仪销控说辞运注意事项）
l种案场规章制度制定完成（权责范围卫生纪律接流程等）
m销售种表格落实完成（客户资料登记表案场报表房源表空白价目表奖品领取登记表合领取登记表工程联系单）
n定定单落实位规范合草稿落实位
o初步价格确定
p基价差价系数确定
q付款方式优惠条件方式确定
r销售员优惠权力额度确定案场奖金制度确定完成
s销售员统制服胸牌名片落实位
t销售员熟悉案进行产品优缺点分析答客问产品卖点提炼
u开盘活动策划奖品选择赠奖品方式确定
v开盘期间媒体宣传活动策划拟定广告预算(设计文案报纸版面设计TV公交车身广告等
)
w开盘必证件落实
x终销售图纸确定甲方签字签约生效
y部认购工作拟定(说辞工作范围定范围广告宣传活动)
z酝酿期门客户情况分析(购房目心理承受价位购买力客户抗性否真正购买等)销售配套工作容确定(保安财务法律咨询银行职部门衔接工作等)
部客户认购
1计划时间066月15日——8月15日
2执行容：
1） 1） 部认购工作展开工作细开始实施
操作程序
6月17日(星期六)通知关系户售楼处进行选房
住宅定金万商铺定金二万开盘七日办理签约手续逾期享受部优惠价
2） 2） 部认购期优惠措施(定)确定定客源范围展开
3） 3） 部认购期客户情况分析通客户情况分析确定开盘时终价格(单价浮系数总价)商铺推广方案修正
4） 4） 确定保留房源房源登记表登记确定甲方签字生效
5） 5） 销售员培训容反复演练做心应手
6） 6） 开盘准备工作全面展开
7） 7） 广告容费终确定
8） 8） 报纸广告容定位报纸版面定位
9） 9） 电视广告容时间段定位
10） 10） 公交车身广告落实投入运行
11） 11） 销售道具位情况终验收
12） 12） 销售资料位情况终验收
13） 13） 销售配套作位情况终验收
14） 14） 开盘活动位情况终验收
15） 15） 销售员工作情况终审核
注部认购销控
1部认购推出房源认购时具体情况定
3执行步骤：
（1）6月15日前准备销售资料：楼书宣传单页（折页）认购须知认购流程图等
（2）8月25日销售部进行部认购销售总结——销售部整理销售总结房源资料总结销售价格员组织广告效应工作环节处理等方面部认购效果进行总结
部认购执行计划目标：
推出单元：16号楼合计136户
住宅化：75户约8000方预计总销：1847万（注：层高层通差价：2309元方计）
商铺化：商业区层+层约1200方预计总销：1200万
合计总销：3047万
占总案量：1750（占项目总销量）
（二）开盘热销期
1销售部工作：
计划时间：068月25日——12月25日
工作：
a现场销控
b销售广告持续运作
c销售情况分析总结(热销滞销客户抗性等)
d销售员销售验失讨总结交流会
e销售员业基考核评定暨表彰会
f持续期销售策略广告策略拟定
g制作针性策略调整报告分析讨制定阶段销售策略
2销售策略：
计划推出商铺区二三层商铺二区二层（适量推出规划路段部分）二层商铺(街优势配底层型专业市场定位低总价办公商住型型低价位带动二三层)
住宅部分：推1014号楼高层789号楼暂行保留视销售情况价格层差方案作修正
3执行计划目标：
（1）8月25日—10月底推住宅媒体辅商铺招商售楼处商铺进行部预约造成商铺热销现象
目标：住宅开盘二月成功销售：10000方总销：2309万（单价）
（2）11月—12月底住宅楼销售节奏进入相稳定阶段时结合商铺招商部预约情况推二三层商铺商铺题周边区进行造势
目标：住宅：7600方总销175484万
商铺：3500方总销：1980万
（3）进行财务核算整理：销售楼盘进行统财务核算计算出资金回笼情况完成计划销售额算资金回笼总额概住宅楼17600方╳2309（元方米）+底层商铺1500方╳10000元方+二三层商铺2000方╳2400元方604384万
占总案量3472
（三）续销期
1销售工作
计划时间：0612月30日——075月30日
工作：
a根销售现状结合销售策略调整计划展开前现场销售活动
b根销售现状做出相应广告调整策略确认投入运作
c根销售现状做相关销控调整
d根销售做促销活动制定相关计划 确认投入运作
e根销售现状销售说辞做相应修改做销售员心态调整工作
f展开潜购房客户挖掘工作售服务持续
2销售策略：计划推出住宅789号楼推办公二三层规划路段（约占总案量13）（具体视前期销售情况定）
3执行计划目标：
（1）计划均月销售20套
合计：住宅：12000方商铺：3800方
（2）价格次推出住宅基准价开盘热销期基础浮24市场情况良情况计划二月提价次次计划单价调12
（4）推盘阶段精力集中规划路部分长虹路三层商铺三层视二层情况结合购买客源需求根市场进步定位
（5）进行财务核算整理：期销售目标统计资金回笼总额概住宅12000方╳2309（元方米）+二三层商铺3000方╳2400（元方米）+规划路商铺800方╳3000（元方米）37308万
占总案量：2143
（四）收盘期
1销售工作：
计划时间：076月1日——10月底
工作：
a针部分客户提出种修改求联络业进行回应
b完成复核收取尾款办理项揭手续
c根销售现状销售方企划做相应修改做销售员心态调整工作
d展开潜购房客户挖掘工作售服务持续
3执行计划目标：
（1）销售进入续刺阶段结合工程进度针余房源计划均月销售16套
（2）价格次推出基准价结合产品工程进度进行定利活动
（3）该阶段销售应注意：
·正式公开强势推销段时间客户案认识程度已较深刻销售员应配合广告重点追踪期达成交目
·回头客户积极握成交机会极
·退订户追踪实际解问题
（备注：方案执行容步骤假设前提计划方案终执行实际情况准）
（4）进行财务核算整理：期销售目标统计资金回笼总额概住宅楼9000方╳2309（元方米）+商铺2000方╳5000（元方米）(通差价)30781万
占总案量：17 68
累计完成总销：1589974万
香榭丽舍销售进度表
阶段
部认购期
开盘热销期
续销期
收盘期
合计
率
日期
06年615815
06年8251225
06年123007年530
07年611030
推单元
商业
商业区层+层
商业二区+办公
办公+规划段
办公+规划段
住宅
住宅16号楼
住宅1015号楼
789号楼
余房源
目标
商业
1200方
3500方
3800方
2000方
10500方
预期销售额
1200万
1980万
960万
1000万
5140万
8398
住宅
8000方
17600方
12000方
9000方
46600方
预期销售额
1847万
406384万
27708万
20781万
1075974万
9533
总销售率
1750
3472
2143
1768
9134
注：
（1）根许证申请日期工程进度房款预收制度销售进度需作出调整
（2）住宅总销约：1128688万商铺总销约：612024万合计：1740712万
（3）未计入车库案量
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目录
前言
第部分 决策背景
九江概述
二 二 济发展统计指标分析
三 三 城市建设现状城市规划发展项目影响
第二部分 市场分析
政策导分析风险评估
二 二 九江房产市场分析
1 1整体发展概述
2 2房产现状分析
三 三 区域市场分析
1 1区域市场特点
2 2竞争态势分析
四 四 房产市场前景预测
第三部分 项目分析
项目概况
二项目资源分析
1 1周边环境资源
2 2身资源
三项目SWOT分析
四项目商业办公部分分析
五项目市场目标客户层研究
1 力客户定位
2 目标客户描述
第四部分 项目开发研究
项目价值初步评估
二 二 项目发展建议
第五部分 投资收益分析
第六部分 项目开发营风险分析策略
项目盈亏衡分析
二 二 敏感性分析
三 三 项目开发营风险策分析
第七部分 结建议
附：销售计划
前 言
善战者决胜未战前
行性研究报告撰写房产项目开发前期入手结果直接影响投资项目决策方项目市场价值实现提供价值参考
次报告撰写期间九江市济文化房产市场特征进行充分调查分析项目现状进行细致考究周边楼盘进行慎密调研取量手资料时结合案目标客户行特征准确握基础案制定切实行开发方案目规范项目前期操作提高工作效率规避风险提升项目竞争力限度缩短销售周期实现项目市场价值优化
时间仓促疏漏错误处难免敬请批评指正
第部分 决策背景
九江概述
1概况：九江长江庐山鄱阳湖孕育出江南名城长江黄金水道十港口辖九县市两区庐山风景名胜理局九江青开发区全境东西长270公里南北宽140公里总面积188万方公里口450万中市区规划面积118方公里建成区面积484方公里市区口51万
2交通：九江处赣鄂湘皖四省交界处具九省通衢战略位京九武九（武汉）合九（合肥）动工兴建铜九（铜陵）景九（景德镇）等五条铁路干线交汇公路105国道(北京珠海)316国道(福州兰州)境昌九高速公路九景高速公路等长江水运通重庆达海延伸海外区位优势十分明显极具潜力开放城市
3历史文化：九江座历史悠久文化名城秦代立郡已2200年历史
九江山水仅哺育出陶渊明黄庭坚江万里陈三立李烈钧许德衍等代代成卓著家乡女吸引谢灵运李白白居易苏轼朱熹康等诗文巨擘九江留胜数诗词书画铭文碑刻轶文趣事种种文化胜迹九江现国家级风景名胜区1处省级风景名胜区8处2001年评全国优秀旅游城市庐山国家重点风景名胜区中国旅游胜40佳1996年联合国教科文组织批准中国唯世界文化景观列入世界遗产名录
4济发展：统计九江市十五期间国生产总值年均递增１３．６％２００５年达４２８．９２亿元均生产总值年均增长1272005年达9230元财政总收入年均递增１４．２％２００５年达３９．８１亿元政府预计2010年实现GDP940亿元均生产总值达2200美元全国百强市排名九江位列75位
5生活水：2005年城市居民支配收入8713元期增长１14％政府预测年均增长率保持8预计2010年城市居民支配收入达14000元
二 二 济发展统计指标分析
收入快速稳步增长处康阶段
2005年城市居民支配收入8713元期增长１14％政府预测年均增长率保持8预计2010年城市居民支配收入达14000元
九江城乡居民存款余额2005年达24949亿元年增长3732元增长率达1759
面两表格出九江目前城市居民生活水发展相迅速稳健2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数４４．２％农村488根国际通行标准恩格尔系数59贫困5059温饱4050康3040富裕低30富裕标准出九江目前民生活水刚处康阶段解决温饱问题必然希更生活质量居住先希改善
私济发展迅速
表出2005年九江市民营济交税金1532亿元销售收入283．6亿元增长４１．６％财政贡献率达60．8％目前九江体工商户已超75000户私济迅猛发展带动九江市部分居民走富裕道路
固定资产投资增长较快
九江市2005年完成固定资产投资（含跨区项目农村固定资产投资）1902亿元年增长326％增速年高出148百分点固定资产投资加速发展城市面貌进步改善房产开发起定利作
九江济形势基特征
◇ ◇ 民营济发展政府力扶持
◇ ◇ 城市建设济开发区成新轮济发展重点
◇ ◇ 济结构开始转变外贸易发展迅速
◇ ◇ 居民收入增加生活水断提高生活质量进步需求
三 三 城市建设现状城市规划发展项目影响
九江城市发展总体规划
九江市政府九江城市定位：适宜类居住现代化山水生态港口旅游围绕着目标九江着力搞城市营扩投融资渠道加城建投入批诸城市中心广场白水湖长江桥桥头公园甘棠湖南门湖综合治理五星级国际酒店京九铁路昌九高速九景高速九威道长江道滨江路等城市基础设施相继建成九江城市化进程快速发展奠定基础
九江市委八届四次全会提出环绕八里湖建设新九江济发展城市建设战略构想九江中心城区东鄱阳湖南庐山北长江区水系交错众城市发展受限新轮城市总体规划中明确长江岸线东西拓展两湖（甘棠湖·南门湖——八里湖）间造新九江发展方着城市重心断西移基础配套设施断投入崭新城市中心带逐步形成完善
城市规划发展项目影响
九江整体规划分析九江目前城市发展方西甘棠湖八里湖间批新建项目拔起规模楼盘断涌现项目处九江开发重点区域项目处长虹道毗邻火车站市政府属市政府形象道财政街区基础建设投入巨街区面貌断改善案带定利素时开发区众楼盘扎堆情况案浔阳区竞争手较少项目开发成功提供较外部素
第二部分 市场分析
政策导分析风险评估
房产业特殊性政府政策导房产发展着风标作房产政策分析更效规避项目开发风险
目前国家某区房产热情况整体政策处调控状态定程度制约房产交易投资热度九江房产作政府吸引外资金投资加快城市发展重产业具体政策制定执行定倾斜具体期政策表现：
1建立健全公积金理提高公积金揭额度
2加快城市拆迁步伐
述政策房产交易着相利作政府支持房产发展着较良愿项目成功发提供良外决条件
宏观政策九江市房产市场影响分析
1起步较晚九江市房产说房价整体水然较低市区商品房成交均价05年仅1800元㎡左右较市场发达城市较差距市场房价提供较增长空间
2房产需求方面目前九江市部分购房者住投机成分极少九江房产市场提供良性发展市场空间
3宏观政策推出目稳定房价抑制房产投机炒作行保证房产市场良性发展目前九江市场情况言国家宏观政策会九江房产市场产生较影响整体市场城市济发展发展
二 二 九江房产市场分析
1 1整体发展概述
⑴概况：目前九江房产开发呈现出三足鼎立发展态势基分老城区长虹道九江开发区三板块老城区房产投资目前集中市中心湖带滨江长江带老城区土稀缺开发量较高档景观高层长虹道房产投资目前长虹道两侧呈带状分布开发区房产投资目前集中九龙街带二区开发量较层高层普通住宅
⑵住宅价格：物业价格区房产市场发展状况反映时衡量居民消费力尺度市场数出结现阶段该市住宅市场价格然段价值尺度分三层次：
l l 老城区湖江高档住宅高档住宅处市中心繁华商贸段位置优越生活配套成熟销售均价：2500元方米
l l 长虹道两侧政府行政企事业单位等坐落附紧火车站带年成开发热点生活配套日趋成熟销售均价：1700~2300元方米
l l 九龙街开发区带着九江城市西拓环绕八里湖建设新九江发展战略确立该区域成九江发展力区域现区域配套设施尚完善气结聚销售均价：1800~2100元方米
⑶住宅品质：住房作项消费支出投入关注度般商品更加注重居住产品品质容包括：社区规划交通建筑质量产品布局分配物业配套景观环境等等九江市目前居民住宅社区规划性化寻居住环境考究甚少产品身缺乏合理功采光通风等细微素效实现
2 2房产现状分析
1）市场运行状况：
供求衡成交面积金额较年幅度减少
2005年九江市区新批准商品房预售项目36降20批准预售面积5588万方米涨626中住宅3968万方米期九江市商品房成交面积3924万方米中住宅3444万方米成交金额84216万元成交面积成交金额2004年分降51584002
附：商品房成交面积较表 单位：万方米
2004年
2005年
2005年2004年较
商品房
8104
3924
5158
中：住宅
689
3444
5001
商铺
843
351
5836
附：商品房成交金额较表 单位：万元
2004年
2005年
2005年2004年较
商品房
140403
84216
4002
中：住宅
87384
64441
2626
商铺
47720
17726
6286
二手房交易活跃增长迅速
2005年二手房成交3198套成交面积3073万元存量房成交面积首次超商品房
附：存量房（住宅）买卖较表
2004年
2005年
2005年2004年较
套数（套）
1798
3198
78
面积（万方米）
2004
3073
53
金额（万元）
21353
35980
685
单价（元方米）
1066
1170
976
住宅价格涨迅速商铺价格略调
2005年商品房价格较2004年涨1982中住宅价格涨较快达4403商铺价格略调较年铁1069
附：商品房成交单价较表 单位：元
2004年
2005年
2005年2004年较
商品房
1791
2146
1982
中：住宅
1299
1871
4403
商铺
5658
5053
1069
2）土市场分析
● ● 土供应衡
然2005年九江市土供应量达创纪录180882亩2004年17434亩增加375长江道八里湖间块面积达1200亩占全年土供应6634宗土前期准备时间开发周期较长短时间商品房市场供应量充裕拍卖土分布开发区拍卖土150479亩占8319老城区土供应相紧张
● ● 土价格涨成提高
2005年九江市土综合价格亩5228万元2004年涨545剥长江道八里湖间块土均单价7254万元亩较04年剥柴桑春天土均单价6437万元亩涨1269
附：九江市2005年国土出览表
序号
受单位
土位置
土
源
供方式
土
途
土面积(亩)
容积率
起始价
(万元亩)
成交价
(万元亩)
土出收入（万元）
签订出
合时间
1
九江市浔阳房产
开发公司
十里道323321
企业
委托
挂牌
商住
341
30
68
120
4092
2005713
2
九江市浔阳房产
开发公司
南湖路57号
企业
委托
挂牌
居住
527
18
70
71
37417
2005713
3
九江市浔阳房产
开发公司
北司路68号
企业委托
挂牌
居住
66
15
53
55
363
2005713
4
江西京九装饰材料
三里街支巷
储备
挂牌
市场
仓储
259
10
3742
3742
969178
2005712
市场开发限公司
5
王 刚
民路569号
企业委托
挂牌
居住
208
20
4373
4373
909584
2005711
6
九江市派拉蒙房产开发限公司
九瑞道2号
企业委托
挂牌
商住
80022
24
70
70
560154
2005726
7
九江柴桑房产开发限公司
九莲北路
332号
储备
挂牌
居住
25
18
32
32
800
2005928
8
江西省高氏置业限公司
九瑞道转盘南侧
储备
挂牌
商住
9531
20
44
44
419364
2005928
9
江西运通汽车贸易限公司
九瑞道汽车
城西侧A块
储备
挂牌
市场
2994
07
188
188
562872
2005928
10
九江金泰房产开发限公司
九瑞道汽车城西侧B块
储备
挂牌
市场
10
07
188
188
188
2005928
11
九江浔海实业限公司
湖路
28号
储备
挂牌
居住
5232
20
48
48
251136
2005928
12
九江联泰实业限公司
长江道八里湖间
储备
挂牌
商业文化娱乐居住
1200
20
42
42
50400
20051014
13
九江市房产测绘队
九江市房产建筑公司
浔阳路95号
委托
挂牌
商业
0．3775
94．593
（总价）
94．593
（总价）
94．593
（总价）
94．593
2005．10．18
3 3 市场总结
l l 整体市场发展相较健康价格涨较快
l l 土供应市场充足未开发量
l l 楼盘品质提高市场竞争开始激烈
l l 购房者期值升更注重楼盘性价品质价格优楼盘成追棒象
l l 房型面积回理性120方米济套型重增加
三 三 区域市场分析
1 1 区域介绍
目前九江房产开发基分老城区长虹道九江开发区三区域案处区域长虹道区域位置包括长虹道两侧开发区代区域市政府火车站等众企事业单位长虹道属市政府形象道基础设施建设较市民认度较高
2 2 区域房产市场特点
案属长虹道板块年九江市房产开发中热点区域目前周边土较稀缺市场供应开始紧张目前新开发项目案外火车站边三幢层项目信华写字楼项目综合起特点：
● 新开发项目较少住宅供应稀缺
● 区域项目整体档次环境般
● 套型120方米设计般
● 九江新开盘相营销企业水普遍较低
● 项目规模普遍较
● 高层面积普遍较划速度相层较慢
● 层尾房价格2000元方米新房高层价格21002500元方米间
3竞争手分析
项目区域目前新开楼盘较少周边楼盘属尾房销售案潜竞争手目前开发区高品质盘案竞争手详细分析：
潜力竞争手：
案名：新湖·柴桑春天
开发商：九江新湖远洲置业限公司
基规模：953亩
建筑面积：95万M2期13万M2
绿化率：40
规划设计：加泛太洋
景观设计：雅克筑景
物业理：海新湖物业
户型面积：80140方米力面积116方米复式面积130200方米
套型设计合理实力三房两厅
楼盘特点：楼盘品质九江首屈指倡导盘时代套型较实中套售楼处面积1000方米营销投入巨整楼盘预计开发跨度6年左右年均开发量15万方米左右
价格：预计期价格周边市场价格持
综合述求：CLD中央居住区概念诉求楼盘品质规模
案名：水木清华
开发商：九江兆龙置业限公司
基规模：150亩
建筑面积：17万M2期18万M2
容积率：18
规划设计：美国累土
景观设计：海逸景
建筑商：九江信华
户型面积：84144方米力面积125方米复式面积140220方米
套型设计合理实力三房两厅
楼盘现状：2005年十月份开盘层销售率80目前高层选择较二期期开盘层预定情况良预计价格二三百元方米扬
价格：高层2100元起步价楼层差50元左右
层1900元起步价
综合述求：提出兆龙教育基金会宣传教育整体规划
售热销楼盘：
项目名称：城市领秀
理位置：九瑞道2号九瑞道龙开河路交界处
占面积：8亩
总建面积：17万方米
项目类型：复式挑高5米户型公寓
面积范围：3075方米
预计均价：3500元方米
项目名称：天溢华庭
理位置：九瑞道
总建面积：18499方米96套
销售状况：2005年10月开盘已销62套
项目类型：16层二梯四户商住楼
销售均价：1980元起步价楼层差3050元
周边项目尾房
龙鑫花园
开发商：九江华龙房产开发限公司
建筑面积：总120000方米五期三幢层18000方米 规划户数：1028户
绿化率：45 建筑形态：欧式 规划产品：层7层+阁楼
发售日期：分五期开发第五期2005年2月开盘
面积范围：80135方米 力面积：100方米
价格范围：15001900元方米 均价：1800元方米 力总价：18万
物业理：住宅03元方米月 商铺06元方米月
层差价：4060元方米 销售率：99
富华区
开发商：九江富华房产开发限公司
建筑面积：分三期开发前二期均已售完三期规划8642方米
绿化率：35 建筑形态：明显建筑倾 规划产品：层7层+阁楼
发售日期： 2004年5月开盘
面积范围：55140方米 力面积：95方米
价格范围：14601800元方米 均价：1600元方米 力总价：15万
销售率：98
东方俊园
开发商：九江新东方实业限公司 代理商：武汉瑞房产策划代理
建筑面积：25694方米 规划户数：156户 建筑形态：28层高层
发售日期：2004年11月 面积范围：150200方米 力面积：150方米
价格范围：19002800元方米 均价：2200元方米 力价格：35万
房率：75 销售率：70左右
分析：案龙鑫花园相邻案仅长虹道路隔武汉家销售代理公司代理成关系广告表现案产品属高层建筑成较高单价仅龙鑫花园高出200元方米左右然价格高产品面积较力房型面积150方米房率低总价较高销售情况乐观
竞争市场总结
l l 层销售速度明显快高层
l l 单套144方米更畅销顶层跃层销售周期较长
l l 竞争楼盘层力面积120方米左右三房套型
l l 价格高品质差楼盘销售畅
l l 开发商更注意楼盘包装专业代理策划公司进行整体策划
l l 规划设计请知名设计公司进行设计
l l 开发采取滚动开发模式
竞争策略分析
品质取胜
品质项目生命九江目前层楼盘中没出现相高品质区案周边竞争手品质非常庸市场空白案难机会案周边景观环境较般通努力建筑套型材绿化景观物业配套理等方面案做出品质流楼盘消费者眼前亮感觉市场中树立起第品牌第品质坚实形象
低总价高性价
九江房产市场分析总价高低直接决定客户面
九江楼盘销售中住需求占绝数九江济实力承受高总价客户相较少品质突破难形成热销局面受周边景观限制案宜定位高总价楼盘
销售情况案周边层住宅明显高层层公摊较少物业费较低建筑成房价中占例高九江高层住宅较层价格高九江普通客户更倾购买层
综述认高品质加低总价吸引客户着非常重影响
营销规范案场理动客户
出色策划案楼盘开发成功半案场执行中利定销控手段销讲资料更效动准客户利楼盘销售
九江市目前销售楼盘中远州国际广场较良面企划广告案场布置理外楼盘营销手段案场理属较低层次楼盘销售案场难见规范案场执行宣传数属较低档次雇交易中心派发传单少见房产广告抓住市场空白点营销案场方面突出专业性竞争楼盘更优势
四房产市场前景预测
九江市现状言济发展东部区相缓慢房产市场发展没达城市建设应空间济建设正常轨道着建设步伐加快市民济收入断增长预测九江市房产市场潜力限蕴藏着巨发展空间
（1）房产市场继续保持旺盛需求
市场需求弹性分析目前九江市城镇居民住房率已达70部分城镇居民已通房改购买商品房拥套住宅改善住房条件购买第二套住房投资需求重源根九江市政府新规划预测2020年九江中心城区合理口规划125万九江年均新增口45万2005年均居住面积2444 m2测算九江年少均新增住房需求10998万m2市场需求旺盛
（2）楼市房价稳步攀升
根九江市关部门统计2005年底九江市完成房产投资2443亿元年期增长1167中住宅投资1345亿元年期增长2908商品房屋需求旺盛房屋价格幅攀升半年商品房屋销售额248亿元增长231均销售单价1408元方米年期增加399元增长439 2005年销量保持稳定增势前提九江市区房产均价已2000年900元㎡涨1800元㎡价格周边类城市相较差距着楼盘品质断提升需求断加预见九江房价较增长空间
（3）居民住宅品质需求提高
着城市化进程推进年九江房产开发势头良起步较晚水高已建成居住区项目面积格局呆板普通公寓房规划绿化配套等意着九江济快速发展民生活水日益提高广居民住宅品质需求日益旺盛舒适性安全性便利性优美环境良物业完备配套等放重位置进行考虑
（4）房产市场竞争进步加剧
0405年九江土拍卖面积超3500亩年供土面积4500亩国土资源局相关员表示06年九江土供应量2000亩左右见市场供应相充足着前年拍卖土陆续开发市场供应会幅增加楼盘间竞争会日趋激烈
（5）商品房价格水低定发展空间
2005年九江商品房均价1800元方米左右国发达城市房价相较极发展空间着城市建设断完善济持续增长房产市场逐步成熟商品房价格定程度涨
第三篇：项目篇
项目概况
理位置：案位九江市形象街区长虹道东段603车队块长虹道北侧（长虹道九江市政形象道规划宽度达80M交通便利然环境资源优越）占九江东区路网发达交通便捷出门远高速公路距九江火车站约600米距离长途客运站繁华闹市区分钟车程12171823101102103等路公交车区通紧高等学府—九江师专附银行学校医院等市政配套设施齐全生活十分便利
济指标：总面积：38701M2
总占面积：11830M2
总建筑面积：69661M2
中：住宅面积：488854M2
商业面积：7930M2
社区服务配套房：971M2
设备房：402M2
商业（办公）面积：7626M2
商业建筑停车库：3845M2
容积率：18 建筑密度：31 绿率：35
住宅户数：388户
层住宅停车库：1165M2
二项目资源分析
1周边环境资源
l l 区域位置：项目处九江市政府形象道——长虹道区域企事业单位众发展潜力巨
l l 然环境：项目区块势长虹道定落差高层定高度南门湖视野较开阔
l l 交通资源：项目九江干道长虹道12171823101102103等路公交车区通出门远
高速公路距九江火车站约600米距离长途客运站繁华闹市区分钟车程交通十分便捷
l l 商业氛围：项目周边商业已形成定规模四星级雅阁泰酒店案毗邻附火车站带较流商业气氛流
l l 教育资源：南湖幼园三里街学咫尺更高等学府——九江师专案提供良教育资源文化氛围
l l 升值潜力：浔阳区土资源稀缺市民认度高升值潜力巨
2项目身资源
l l 项目案名：香榭丽舍
l l 开发规模：69661M2
l l 规划理念：充分挖掘方特色展现植物环境区题然景色作区特色基调合原形貌
通改造整合通手法展现植物意念整环境融入区背景中表达出植物环境区生追求
时文化题贯穿区细节通手法充分体验区独特然景观文化涵整区更生命力
l l 物业形态：项目规划建层公寓高层商业等种物业形态元化产品结构必适合消费者需求时高低
错落疏密相间形态建筑丰富园区天际线区显谐宜
l l 户型设计：户型表现种层跃层形态景观采光通风等方面充分实现家户均性户型面积八九十
方米两百方米等充分满足层次士居住需求
三项目swot分析
S：优势
1城市干道长虹道交通便利
2长虹道属市政府形象道政府周边建设支持
3龙鑫花园富华区等新兴住宅区新兴建形成定板块效应
4雅阁泰酒店开业提升块档次
5块周边配套相较齐全
W：劣势
1块长虹道车流较定噪音污染
2目前营产业汽配区环境品质提高定影响
3块落差区规划定影响
O：机会
1长虹路断完善吸引市民目光
2市区类段成块空较少拆迁政策调整导致拆迁难度加目前市区类段供开发层住宅稀缺
3九江济发展市民收入提高必定带动市民品质楼盘需求加
4项目规划设计策划物业理九江房产市场流九江消费者产生较吸引力
5九江目前城市化水高着城市建设推进旅游济发展城市化水逐步提升房产市场面发展机遇
6房产市场价格水低目前九江房产成交均价相较低市场足够发展空间
T：威胁
1着九江城市化进程步伐加快特八里湖新区面积开发方面提高城市品味带动市场需求方面政府开发资金限极出土方式筹措资金必定会增加土投放量市场带定压力
2期宏观调控加剧整体房产市场带负面影响延缓部分购房计划
四项目商业办公部分分析
1周边商业业态出租情况分析
汽配条街逐渐成形
长虹道周边业态调查情况汽配维修类业态中占绝数例达67说周边已形成汽配条街商业布局火车站餐饮宾馆占部分达10左右周边众新兴区带动建材营店铺属周边区生活配套数量较少
出租率案周边店铺出租率均达95空关情况相少商业气氛较浓承租业进行调查中普遍认营状况错
2租金回报状况分析
售价涨趋缓租金稳涨回报率提高
案龙鑫花园仅街隔力单间面积5060方米左右目前仅余三间店铺出租率更达100业态分布店铺类型案较强性具较参考价值
龙鑫花园价格走势2003年底2004年底间受房价整体涨区块断成熟素价格涨较快涨幅度达352005年涨幅度明显放缓仅3左右租金价格着区块断成熟整体涨较稳定保持25左右
租金回报率间店铺50方米计算2003年底该段商铺年回报率412004年底时候404目前44目前龙鑫花园店铺出租情况非常良供应求店铺租金路扬部分店铺甚达2000元月间时房价扬情况遏制回报率扬龙鑫目前店铺销售情况较良
3抗性应策略
a) a) 抗性
1） 1）国家宏观调控投资市场日趋冷淡
2） 2）案量较
b) b) 应策略
国家宏观调控投资市场日趋冷淡
策略：鉴目前案周边业态分布汽配长虹道造成汽配条街客户（汽配营商）列案商业部分力客户
案量较
策略：1分批次推出缓解次性推出销售压力
2适调整产品面积利相较低总价吸引更客户
4办公市场分析
办公市场整体需求量少市场规范市场空白定发展空间
九江单纯写字楼项目非常少荷花苑推出幢写字楼市公交公司整体收购外没纯写字楼项目滨江花园步红花园等项目推出商住楼概念宜商宜居
目前九江没出台类似宁波办公场理规范办公区域集中区纯写字楼没形成定概念
然九江产业匮乏九江写字楼需求目前市场处空白案处市政形象道——长虹道广告优势明显案推出少量办公型写字间定市场
五项目客户层研究
1力客户定位
项目身出发结合九江市政治文化济收入消费特征整九江市房产市场调查研究综合分析认案流目标消费群定位：
九江市中高档收入群体中高级投资士
2目标客户描述
（1）产品A住宅目标客户：
l l 机关公务员教师金融IT新闻媒介工作者
类消费群体九江市中高层次工作员中高收入行业士工作相稳定较高固定收入源档次高品质型居住区极欢迎
l l 外商者私营业
九江众外投资商者浙商闽商粤商等类客商长期九江投资商九江然山水文氛围感染意投资定居者甚外私营业二次购房意愿较强类客户济收入高高档物业特青睐
l l 九江属市县乡镇工作员
市调解属市县乡镇工作员九江市区购房较城里房落脚点方便办事二购套房政策规定解决干城市户口抓住类消费者带动农村消费群体
l l 二次置业者
二次置业者案消费群体现居市目前住房满意想通现房屋租赁出售换取新房欲
（2）产品B—商业铺面目标客户：
l l 实力型投资企业
注重案规模带巨气物业段发展潜力较高升值空间投资回报率着清醒认识类投资者企业外投资客商济实力强根身状况营高价租赁方式进行运作
l l 块原业
块原商业街营户原营良商业街重新建立会考虑重新进驻
l l 零散性投资业
市区原商贩店面规模属生意类
第四部分 项目开发研究
项目价值初步评估
案处城市中心居住区块综合价值高体现：
段尊贵性——中心居住区中心段尊贵性突出
品质塑性——产品形态社区品质塑性较强
交通便利性——案市政形象道长虹道交通便利
区域完善性——配套居住氛围消费信心层面良优势区域成熟度广市民认
土增值性——老城区块供应稀缺浔阳区土价格路涨（新挂牌南湖广场原田径场东侧块价格高达300万亩甘棠南路西侧块挂牌价格181万亩）块土价值增值潜力限量
二 项目发展建议
（1）产品形态市场化
前市场叙述层产品销售情况较客群接受度较高高层产品逐渐市民接受充分结合项目块特点容积率求情况司建议层高层辅结合社区商铺配套产品组合形态保证较销售速度时利高层规划提高项目绿化率提升案整体产品品质
(2)户型设计样化
区域市场客群调查中发现：①住型需求明显三房供应需求例突出②区域市场供中户型面积数相较③着房价逐步攀升市民购房总价敏感度会越越高结合市场情况案定位提出案简约户户型定位100M2125M2三房力产品时较丰富产品类型实现项目梯级化产品销售 ④户型结构考虑空中入户花园(双)露台飘窗底层私家花园等创新结构南北户观景效果等系列产品品质深入挖掘产品力求竞争力较突破获市场竞争优势
(3)物业理性化
高品质物业理服务物业售出保值增值关键筹码 社区外环境综合素质营造基础性化物业理成未品质楼盘方标建议聘请专业顾问公司介入提升物业服务品质成案重卖点
（4．）社区配套智化
时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信电话三网合线路全部采电缆整区实行24时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育等方位网络服务
(5)园林设计艺术化
着生活水断提高买环境观念已数居民接受景观优势成众区核心卖点建议聘请知名园林景观设计公司介入提升园林品质形象区整体绿化设计体现均性入性原：
1均性：环境设计根园区理特色注重环境位住户均性环境布置采泛中心化方法绿植物品分散园区角落位住户享受宜环境
2入性：草种选择植物选择水系安排中充分考虑住户亲身体味求区住户触摸然感受生活
（6）
建筑外观——消费者购房心理重素应注重建筑围合建筑园林风格谐统
方面——会未社区档次标志建议设置社区会设童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
第五部分 投资收益分析
第六部分 项目开发营风险分析策略
1项目盈亏衡分析
项目营成 117428 （万元）保点117428 (18609410793)67 销售收入达预测收入67时项目处盈亏衡状态实际项目盈亏衡点开发营阶段计算期均状态计算结果针案情况假定完全销售销售仅需达6821保持财务衡静态指标认该方案抗风险力较强产品类案总销售额中占例示意：
产品类
占总销例
车库
4．13
11F高层
553
层
5512
长虹道层商业
2015
长虹道负层商业
192
北侧规划路1F+2F商业
290
2F3F商业(办公)
1024
2敏感性分析
影响项目财务效益素总开发成销售价格针前面述评价指标分计算出增加减少510成（售价）时济指标影响程度详见表：
售价影响
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
敏感系数
（×100）
95
90
105
110
销售均价(元m2)
2671
2538
2404
2805
2939
营业收入
186093800
176789110
167484420
195398490
204703180
税利润
52289752
48940064
40175046
60775629
69261506
部收益率
4453
4168
3421
5176
5898
二成影响
估算成
估算成
估算成
估算成
估算成
敏感系数
（×100）
95
90
105
110
单位成(元m2)
168570
160142
151713
176999
185427
总投资
11742779368
11155640400
10568501431
12329918337
12917057305
税利润
5228975192
5816114160
6373896180
4641836223
4054697255
部收益率
4453
5214
6031
3765
3139
述指标该项目具较抗风险力开发成售价+_10单方面变动会项目亏项目成收入敏感性分析情况项目成素更敏感项目开发营中认真做项目成控制工作时加强销售宣传力度相关工作确保预期目标实现
3项目开发营风险策分析
房产开发营风险般包括宏观济政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根报告关项目开发营环境分析项目定位项目技术济分析出项目具较强抗风险力确定性素带风险
1市场风险
案定位中等档次面目标顾客居民数例较中等偏高收入阶层求区仅仅满足基居住需求具较高居住品体现关怀尊重现代居住社区项目公司带两方面求方面项目设计中精雕细刻未开发产品符合目标顾客求方面广市场顾客面前展现出物业众魅力优势
产品结构类型等方面考虑目前区位（浔阳区）档次物业供量相开发区体量明显减未整体市场开发容量相项目须档差异变化中体现性谋求市场时须更加握开发进度着区域发展完善促进项目区域周边环境改善促目标客流量增加密切注意目标客户群变化踪调查作出应变
2企业风险
企业风险包括营善销售力理水低等方面公司项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策否足够理解达成识具体实施环节中否准确位显十分重
第七篇：结建议
1项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入九江市良房产市场环境政府公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水等等基方面项目提供较投资环境机遇
2项目济具较强行性
项目总建筑面积：696661万方米
项目总投资：117289万元
项目财务净现值5229万元
项目投资报酬率4453
指标显示项目具良济效益投资报酬率较高投资开发商具较强房产开发力良信誉项目抗风险力较强外项目投资回报收益率远远高贷款利率抗风险力强完全充分利济效应前期阶段争取定数量贷款加快建设进度获取更高投资回报
（述济指标根目前市场形势预期目标利润估算结果）
3项目具突出优势
►项目定位属中等档次供需圈具广泛目标客户
►项目较理位置（包括交通文等环境）
►项目处块发展前景较（长虹道市政形象道）
►区域相竞争案较潜需求量较
4项目开发营风险较
项目土开发权取费相较低块综合价值较高（相目前周边案土成会较优势）开发运作程中享受政府提供诸优惠政策实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
5强化项目进程中投资质量进度控制抓住市场空隙加快工程进度注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
附：销售执行方案
方案拟订条件
发案表述更直观现拟订相关数时间具体数时间根实际操作情况作出准确更正
）拟订预售证日期7月初（说7月份开始便进行正式销售）方案建议正式开盘前六月中旬进行部认购（详）
二）拟订开盘日7月28日
三）拟订：总户数：388户总建筑面积约：48887方
层建筑面积约：44600M2
层开盘均价：2300元方米
合计：10258万
高层建筑面积约：4287M2
高层开盘均价：2400元方米
合计：102888万
（四）案商业(办公)总建筑面积：15556方米
中长虹道层商铺建筑面积约：3750M2
预计均价：10000元方
合计：3750万
层建筑面积约：2380M2
预计均价：买层送层
合计：0万
二层三层商铺(办公)建筑面积约：7626M2
预计均价：2400元方
合计：183024万
规划路层+二层商铺建筑面积约：1800 M2
预计均价：3000元方
合计：540万
车位面积合计：5010M2
累计总销约：1740712万元*（车位未计入）
（测算数终确认施工图纸测绘面积准）
二销售控制总体策略
（）推盘手法控制策略选择
1案整体销售策略
结合案具体情况住宅总户数约388户力面积100125方该区域目前期竞争案量较少产品优势较明显快化阶段目标北侧规划路东南侧长虹道商铺占案体量较加二三层北侧规划路段商业气明显足针该部分商业推广成案运作畅否关键考虑项目原汽配中心先天优势建议运作初期结合政府推广招商工作（期约二月）视市场反馈产品结构销售方案作进步调整商铺销售应住宅推广分步进行建议七月开盘前期住宅辅商铺统招商部销售策略住宅部分分阶段推出方案总体案分部认购期开盘热销期续销期收盘期四阶段推出（具体方案详）
（二）推盘时机控制策略
案预售证时候根前期推广客源进行部认购部认购正式销售寻找突破口时确定案价格认度楼盘接受度时调整销售策略部认购阶段开始正式进行开盘销售
1 1原分二阶段化前期部认购推广16号楼力求开盘前效化该五幢层效回笼前期资金开盘推715号楼层楼层系数相差原三四层部分销控
2 2商铺前期长虹道层商业力带动层商业销售原结合招商争取层引入卖场单价差距推动手段二三层东侧单价拉开较低总价吸引投资客卖家前期力商铺高价热销配吸眼球价差招商气带动该部分商业化速度商铺整体清盘做准备
3 3产品类型适区分推出时间
三销售控制执行方案
（）销售部前期准备工作
1计划时间：064月15日——6月15日
2执行容：
a案场外（售楼处样板房）布置完成物品位（电话申请安装完成类印刷品销售道具运案场摆放位）
b业务员培训计划容编导
c销讲交资料编导初步销售图纸位
d统销售说辞编导
e员进场扫卫生
f销售讲
g销售员基础培训完成
h安排销售员进行市场调查掌握房产市场新动态汇总完成市场报告
i安排销售员熟悉生活机交通路线
j实际情况允许条件做产品亮相工作
k销售演练（接礼仪销控说辞运注意事项）
l种案场规章制度制定完成（权责范围卫生纪律接流程等）
m销售种表格落实完成（客户资料登记表案场报表房源表空白价目表奖品领取登记表合领取登记表工程联系单）
n定定单落实位规范合草稿落实位
o初步价格确定
p基价差价系数确定
q付款方式优惠条件方式确定
r销售员优惠权力额度确定案场奖金制度确定完成
s销售员统制服胸牌名片落实位
t销售员熟悉案进行产品优缺点分析答客问产品卖点提炼
u开盘活动策划奖品选择赠奖品方式确定
v开盘期间媒体宣传活动策划拟定广告预算(设计文案报纸版面设计TV公交车身广告等
)
w开盘必证件落实
x终销售图纸确定甲方签字签约生效
y部认购工作拟定(说辞工作范围定范围广告宣传活动)
z酝酿期门客户情况分析(购房目心理承受价位购买力客户抗性否真正购买等)销售配套工作容确定(保安财务法律咨询银行职部门衔接工作等)
部客户认购
1计划时间066月15日——8月15日
2执行容：
1） 1） 部认购工作展开工作细开始实施
操作程序
6月17日(星期六)通知关系户售楼处进行选房
住宅定金万商铺定金二万开盘七日办理签约手续逾期享受部优惠价
2） 2） 部认购期优惠措施(定)确定定客源范围展开
3） 3） 部认购期客户情况分析通客户情况分析确定开盘时终价格(单价浮系数总价)商铺推广方案修正
4） 4） 确定保留房源房源登记表登记确定甲方签字生效
5） 5） 销售员培训容反复演练做心应手
6） 6） 开盘准备工作全面展开
7） 7） 广告容费终确定
8） 8） 报纸广告容定位报纸版面定位
9） 9） 电视广告容时间段定位
10） 10） 公交车身广告落实投入运行
11） 11） 销售道具位情况终验收
12） 12） 销售资料位情况终验收
13） 13） 销售配套作位情况终验收
14） 14） 开盘活动位情况终验收
15） 15） 销售员工作情况终审核
注部认购销控
1部认购推出房源认购时具体情况定
3执行步骤：
（1）6月15日前准备销售资料：楼书宣传单页（折页）认购须知认购流程图等
（2）8月25日销售部进行部认购销售总结——销售部整理销售总结房源资料总结销售价格员组织广告效应工作环节处理等方面部认购效果进行总结
部认购执行计划目标：
推出单元：16号楼合计136户
住宅化：75户约8000方预计总销：1847万（注：层高层通差价：2309元方计）
商铺化：商业区层+层约1200方预计总销：1200万
合计总销：3047万
占总案量：1750（占项目总销量）
（二）开盘热销期
1销售部工作：
计划时间：068月25日——12月25日
工作：
a现场销控
b销售广告持续运作
c销售情况分析总结(热销滞销客户抗性等)
d销售员销售验失讨总结交流会
e销售员业基考核评定暨表彰会
f持续期销售策略广告策略拟定
g制作针性策略调整报告分析讨制定阶段销售策略
2销售策略：
计划推出商铺区二三层商铺二区二层（适量推出规划路段部分）二层商铺(街优势配底层型专业市场定位低总价办公商住型型低价位带动二三层)
住宅部分：推1014号楼高层789号楼暂行保留视销售情况价格层差方案作修正
3执行计划目标：
（1）8月25日—10月底推住宅媒体辅商铺招商售楼处商铺进行部预约造成商铺热销现象
目标：住宅开盘二月成功销售：10000方总销：2309万（单价）
（2）11月—12月底住宅楼销售节奏进入相稳定阶段时结合商铺招商部预约情况推二三层商铺商铺题周边区进行造势
目标：住宅：7600方总销175484万
商铺：3500方总销：1980万
（3）进行财务核算整理：销售楼盘进行统财务核算计算出资金回笼情况完成计划销售额算资金回笼总额概住宅楼17600方╳2309（元方米）+底层商铺1500方╳10000元方+二三层商铺2000方╳2400元方604384万
占总案量3472
（三）续销期
1销售工作
计划时间：0612月30日——075月30日
工作：
a根销售现状结合销售策略调整计划展开前现场销售活动
b根销售现状做出相应广告调整策略确认投入运作
c根销售现状做相关销控调整
d根销售做促销活动制定相关计划 确认投入运作
e根销售现状销售说辞做相应修改做销售员心态调整工作
f展开潜购房客户挖掘工作售服务持续
2销售策略：计划推出住宅789号楼推办公二三层规划路段（约占总案量13）（具体视前期销售情况定）
3执行计划目标：
（1）计划均月销售20套
合计：住宅：12000方商铺：3800方
（2）价格次推出住宅基准价开盘热销期基础浮24市场情况良情况计划二月提价次次计划单价调12
（4）推盘阶段精力集中规划路部分长虹路三层商铺三层视二层情况结合购买客源需求根市场进步定位
（5）进行财务核算整理：期销售目标统计资金回笼总额概住宅12000方╳2309（元方米）+二三层商铺3000方╳2400（元方米）+规划路商铺800方╳3000（元方米）37308万
占总案量：2143
（四）收盘期
1销售工作：
计划时间：076月1日——10月底
工作：
a针部分客户提出种修改求联络业进行回应
b完成复核收取尾款办理项揭手续
c根销售现状销售方企划做相应修改做销售员心态调整工作
d展开潜购房客户挖掘工作售服务持续
3执行计划目标：
（1）销售进入续刺阶段结合工程进度针余房源计划均月销售16套
（2）价格次推出基准价结合产品工程进度进行定利活动
（3）该阶段销售应注意：
·正式公开强势推销段时间客户案认识程度已较深刻销售员应配合广告重点追踪期达成交目
·回头客户积极握成交机会极
·退订户追踪实际解问题
（备注：方案执行容步骤假设前提计划方案终执行实际情况准）
（4）进行财务核算整理：期销售目标统计资金回笼总额概住宅楼9000方╳2309（元方米）+商铺2000方╳5000（元方米）(通差价)30781万
占总案量：17 68
累计完成总销：1589974万
香榭丽舍销售进度表
阶段
部认购期
开盘热销期
续销期
收盘期
合计
率
日期
06年615815
06年8251225
06年123007年530
07年611030
推单元
商业
商业区层+层
商业二区+办公
办公+规划段
办公+规划段
住宅
住宅16号楼
住宅1015号楼
789号楼
余房源
目标
商业
1200方
3500方
3800方
2000方
10500方
预期销售额
1200万
1980万
960万
1000万
5140万
8398
住宅
8000方
17600方
12000方
9000方
46600方
预期销售额
1847万
406384万
27708万
20781万
1075974万
9533
总销售率
1750
3472
2143
1768
9134
注：
（1）根许证申请日期工程进度房款预收制度销售进度需作出调整
（2）住宅总销约：1128688万商铺总销约：612024万合计：1740712万
（3）未计入车库案量
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