某房产市场分析报告
1．某市基概况
[ 然环境 ]
某吉林省省会全省政治济文化中心某市位中国东北原中部辖区域处东124度18分127度02分北纬43度05分45度15分间全市总面积20571方公里辖阳南关宽城二道绿园双阳6区榆树九台德惠3县级市农安县总口718万城区口310万某市资源丰富济发达中国首批投资硬环境40优秀城市素汽车城电影城科技文化城森林城北方粮仓称 某市位北半球中纬带欧亚陆东岸中国东北原腹貌特点远山傍水原台原气候类型温带陆性半湿润季风气候第二松花江饮马河伊通河等八条江河流境然群落森林草甸草原植物300余种野生动物34种属森林草原渡带辽阔某林网横玉米遍野中国黄金玉米带 某市气候介东部山湿润区西部原千旱区间渡带属温带陆性半湿润季风气候冬季漫长气候寒冷干燥月份均气温163度积雪厚度达22厘米银装素裹春秋短促万象变幻夏季气候温暖湿润全年降水量522615毫米夏季降水量占全年降水60热月(7月)均气温23度四季分明气候某春阳光旅夏绿叶旅秋果实旅冬冰雪旅气候条件天独厚
1) 综合
国民济持续快速增长综合实力明显增强全年实现生产总值1338．0亿元变价格计算年增长14．2％中第产业增加值157．3亿元年增长6．O％第二产业增加值630．3亿元增长17．2％第三产业增加值550．4亿元增长13．5％三次产业重分11．8％47．1％41．1％均生产总值达18705元(户籍年均口数计算)年增长13．2％
居民消费价格水涨2003年居民消费价格总指数101％年升1％中衣着家庭设备品维修服务交通通讯娱乐教育文化品服务类略降外消费品价格均程度涨
国企改革取新进展2003年继续国资退出破产重组方式推进改革进程20户市直国企业实施改革中国资退出16户实施破产4户长拖集团银龙集团政制药公司等企业改革工作进展
业业工作稳步推进2003年全市开发类工岗位9．1万安置岗失业员实现业5．6万业政策扶持位率达100％发放业优惠证45513持证员实现业23078全年培训岗失业员3．1万培训业2．1万业率达67％城镇登记失业率控制3．44％
2 ) 农业
种植业结构进步调整全年粮食作物播种面积919万公顷年增加0．5％济作物播种面积减少3．83％优质专玉米豆水稻播种面积达68．3万公顷占粮食作物播种面积61．7％全年粮食总产量达670万吨年减少31．8万吨全年农业总产值259．2
亿元年增长7．9％ 订单农业规模断扩订单种植面积达50．7万公顷占总播种面积45．8％
畜牧业生产稳步发展全年畜牧业产值达139．2亿元年增长11．8％占农业总产值重达53．7％畜禽产品产量全面增长2003年全市肉类总产量达148．3万吨年增长8．6％禽蛋产量35．1万吨年增长7．1％猪牛鸡良种覆盖率分达95％80％96％
全市完成造林面积13972公顷年增长46．0％年完成新育苗面积1058公顷年增长4．0％
农业产业化龙头项目建设进展利全市新建续建农产品加工业重点项目10总投资56亿元
3) 工业建筑业
2003年工业济壮汽车零部件食品光电子信息生物医药四导行业发展重点断推进工业化进程工业济整体素质市场竞争力进步增强
工业生产快速增长济效益幅度提高全年完成全口径工业增加值542．3亿元年增长17．1％中国年产品销售收入500万元非国工业企业(简称规模工业企业)完成增加值438．9亿元增长21．0％工业济效益综合指数达188．8％年提高17．6百分点规模工业企业盈亏相抵实现利润101．9亿元年增长25．8％中国国控股工业企业实现利润91亿元增长30．4％占全市规模工业利润总额89．3％中型工业企业盈利水明显提高全年实现利润92．6亿元年增长22．6％
工业济结构进步优化重点行业重点企业支撑作断增强汽车零部件食品光电子信息生物医药四导行业完成工业总产值
1355．1亿元占工业总产值重达89．7％年提高2百分点30户重点企业完成工业总产值1267．5亿元年增长22．3％占工业总产值重达83．9％新产品开发力断增强全年完成新产品产值555．3亿元年增长46．5％新产品产值率达36．8％
重点工业产品产量幅度增长全市30种重点工业产品中15种升增幅较：汽车64．1万辆增长21．3％中轿车35．1万辆增长54．9％子午线轮胎90万条增长2．2倍成品钢材8．8万吨增长1．1倍液晶显示块62．2万块增长83．5％彩色电视机78．1万部增长86．5％淀粉86．4万吨增长68．5％
建筑业快速发展全年建筑业完成增加值88．0亿元年增长18．O％建安企业完成建筑业总产值198．7亿元年增长22．4％实现利税9．4亿元升54．1％全市施工单位施工面积1219．6万方米年增长8．6％竣工面积728．9万方米增长12．1％
4) 固定资产投资
2003年固定资产投资保持快速增长势头全年完成固定资产投资总额389．6亿元年增长21．6％中基建设投资145亿元年增长20．6％更新改造投资87．9亿元增长94．7％房产开发投资77．7亿元增长277产业完成投资情况第二产业投资增长快年增长58．7％第产业投资降34．7％第三产业投资增长17．1％投资体国济投资151．4亿元年增长27．6％非国济投资173．9亿元增长33％占全社会固定资产投资重年52．4％升53．5％
房产开发稳步发展全年完成商品房竣工面积243．4万方米商品房销售面积
185．3万方米商品房销售额40．7亿元居民购房活跃商品房销售中售私房168．3万方米销售额37．8亿元分占销售总量90．8％92．9％商品房空置面积215．6万方米
全年建成投产基建设更新改造投资项目242项目建成投产率43．1％新增固定资产173．2亿元固定资产交付率53．2％年降18．4百分点房屋建筑面积竣工率45．8％
5) 国贸易
2003年实现社会消费品零售总额438．3亿元年增长8．4％中：吃零售额132．1亿元年降7．2％穿零售额66．8亿元增长8．4％零售额239．4亿元增长20．8％分行业中批发零售贸易业零售额382．1亿元年增长10．5％餐饮业零售额55．6亿元年增长3．8％
市场建设步伐加快全年新建类市场14类商品交易市场已发展384中：消费品市场344生产资料市场40型市场导位越越明显40亿元市场全年实现交易额212．4亿元占批零贸易业商品销售总额30．0％
全市菜田面积发展10．3万公顷保护面积9000公顷公害蔬菜工程建设快速推进全市种植公害蔬菜绿色食品蔬菜1．3万公顷年增加5000公顷提供公害蔬菜绿色食品蔬菜5．5亿公斤进步提高市民生活质量
会展济成市新济增长点全年举办会展活动85项实现会展业直接收入5亿元带动相关产业收入45亿元特汽博会农博会雕塑展等重点会展活动档次进步提升促进市济发展加快改革开放扩外影响产生良济效益社会效益
6) 外济
全市进出口贸易快速增长全年实现进出口总额52．2亿美元年增长80．7％中进口36．7亿美元增长127％出口15．5亿美元增长21．9％出口中国企业出口13．6亿美元年增长27．6％外商投资企业出口1．7亿美元减少13．2％般贸易出口14．3亿美元增长28．7％农副产品机电产品纺织服装高新技术四类骨干商品出口重升外存度达32．4％年提高11．5百分点
招商引资成效显著全方位外开放格局基形成全年新批三资项目118中投资总额超千万美元项目24全年实际利外资7．5亿美元年增长19．8％中直接利外资1．7亿美元降48．7％某济技术开发区某高新技术产业开发区某净月潭旅游济开发区继续发挥龙头带动作全年审批三资企业84占全市审批项目总数71．2％利外资5．8亿美元占全市77．4％年增长26．1％
外承包工程劳务合作继续展开全年新签外承包劳务合作合金额2．8亿美元完成营业额1．8亿美元外派劳务员1．4万
7) 交通业旅游业
交通运输业发展稳全年种运输方式完成货物周转量364．5亿吨公里年升6．8％中：铁路331．0亿吨公里年升7．8％公路33．2亿吨公里降1．1％民航2905万吨公里增长18．4％完成旅客周转量122亿公里年降3．3％中：铁路81．0亿公里降
4．9％公路24．1亿公里降6．0％民航16．9亿公里增长10．5％
邮电通信事业持续快速发展现代化通信力迅速提高全年完成邮电业务收入35．7亿元年增长8．5％全年特快专递127万件增长33．7％函件7930万件增长1．6％包件85万件增长28．9％全市电话交换机容量达193．5万门年增长4．3％市话户发展123．1万户年增长17．7％农话户发展29．1万户增长33．5％住宅电话已发展122．4万户年增长6．4％占全市电话总数80．4％移动电话持续高速发展年新增移动申．话户28．8万户．2003年末已达279．8万户年增长11．5％全市电话普率年53．4部／百提高55．8部／百(含移动电话)2003年末互联网户106036户年增长8．1％
8) 财政金融保险业
财政收入持续快速增长全市般预算全口径财政收入完成134．8亿元年增长22．3％中划中央收入70．9亿元增长23．3％划省级收入18亿元增长20．8％留收入46．0亿元增长21．5％市级全口径财政收入62．9亿元年增长18．2％
财政支出结构进步改善力支持项事业发展方财政支出85．8亿元年增长22．5％中科技三项费支出增长8．9％抚恤社会福利救济支出增长57．6％社会保障补助支出增长29．3％城市维护费支出增长6．5％市级财政支出41．5亿元年增长18．3％
金融运行稳年末全市金融机构项存款余额(民币)1615．2
亿元年初增长15．1％中企业存款余额510．8亿元年初增长9．0％储蓄存款余额831．4亿元年初增长16．5％全市金融机构项贷款余额(民币)1629．6亿元年初增长9．0％中短期贷款余额891．9亿元年初增长3．2％中长期贷款余额610．4亿元年初增长21．4％金融机构现金累计收入4221．1亿元年增长21．4％现金累计支出4162．5亿元年增长22．1％现金净回笼58．6亿元
证券市场进步规范发展2003年末股票交易机构3股票交易网点34市企业19开设股民账户67．8万户全市价证券成交总额7 19．5亿元年增长8．8％中股票交易成交额556．3亿元年增长17．2％国债成交额157．1亿元年降10．9％基金成交额6．1亿元年降41．9％
保险事业进步发展全年承保总额2467．9亿元年增长43．4％中财产险保额2246．2亿元年增长45．3％寿险保额221．7亿元增长26．7％保费收入28．7亿元年增长53．5％中财产险保费收入4．9亿元增长7．2％身险保费收入23．8亿元增长68．6％全年赔付总金额5．6亿元年增长16．1％中财产险赔付金额3．7亿元年增长25．7％身险赔付金额19亿元增长1．4％
9) 城建公事业
城市建设步伐加快承载力进步增强2003年市继续加基础设施建设投入建设八路五桥轻轨二期净月线供水设施改造雕塑公园等工程极提高城市基础设施水全年完成道路新建扩建面积113．3万方米2003年末全市铺装道路总面积达
1722．6万方米铺装道路长度达1254．9公里
公事业全面发展综合服务功明显增强2003年全市水厂日综合生产力达115．6万立方米规划区水数达239．2万全市工煤气天然气供气总量分达1883114100万立方米液化石油气供气总量达67870吨市区煤气天然气石油液化气户数达82．1万户城区集中供热面积达5895万方米全市拥营运公电汽车3681辆运营线路网长度1 161．1公里
城市绿化水断提高2003年末全市园林绿面积达5814公顷公绿面积达1622．9公顷建成区绿化覆盖面积达6669公顷绿化覆盖率达39％
10) 科技教育
全面实施科教兴市战略深化科技体制改革技术创新力进步增强2003年全市列入市级类科技发展计划723项中：国家级计划项目133项省级计划项目315项市级计划项目275项专利申请量幅增长全年专利申请量年1861件增加2689件增长44．5％全年通鉴定验收认定科技成果376项获市科技进步奖励成果95项中：获国家级奖励1项省级奖励94项
科技队伍稳步发展2003年末全市级类科技员中两院院士24享受国务院某市民政府特贴员累计达441全市独立科学研究技术开发机构97中然科学技术领域研究开发机构74社会科学文领域研究开发机构17科技信息文献领域机构6
技术成果交易日益活跃全市技术开发咨询转等服务机构发展2527户技术成果交易额达5．8亿元市科技理部门投入科技费
2827万元 高新技术产业快速发展2003年全市新认定高新技术企业33户高新技术产业实现产值520亿元年增长30％产值超亿元高新技术企业已发展57家
质量技术监督机制日趋完善全市产品质量检验机构6法定计量技术机构7全年402户企业产品进行定期监督检验检验样品1153批次抽样合格率79．4％中国家省监督抽查产品质量均合格率分达72．4％74．6％全年级质量技术监督部门查处违法案件3582件查获假伪劣合格产(商)品标值789．6余万元
教育改革断深入年末全市普通全日制高等院校28招收专科学生7．6万年底校生23．1万类成高等学校10招收专科学生1．3万年底校生3万年末中等职业技术学校52中：普通中专16成中专14职业高中22年底校生5．2万中普通中专校生2．5万成中专校生1．2万职业高中校生1．5万普通中学389校生44．2万中初中312校生32．9万学1814年底校生51．5万学适龄童入学率达99．5％
11) 文化卫生体育
文化卫生体育广播电视等答项事业协调发展艺术创作精品断涌现全年获省级奖励5 1项
2003年电影事业机构411中电影放映点404文化事业机构196中艺术表演团体11剧场影剧院9公图书馆11总藏量239万册中少图书馆1藏量20万册群众文化事业机构140中乡镇文化站128文化市场理机构11文化事业机构
14文物事业机构7中博物馆2国家档案馆12馆藏档案90．6万卷开放档案11．6万卷某电影制片厂全年生产事片6部译制片8部科教片6部
2003年全市广播电台l座节目6套中波发射台转播台2座广播口覆盖率100％电视台1座节目9套千瓦电视发射台转播台27座电视口覆盖率100％
卫生事业断发展医疗卫生体制改革取突破性进展2003年末全市卫生医疗机构发展1554中医院卫生院298拥医疗疗养床位2．3万张年增长4．5％卫生技术员3．5万年增长2．7％农村设村卫生室1982年降2．9％乡村医生卫生员4243私营诊发展2965千拥执业医师执业助理医师2．12
社区卫生服务断深入已建立社区卫生服务站1 50社区卫生服务覆盖口达95％建立家庭病床917张
体育事业蓬勃发展群众体育取新进展级中学校继续实施国家体育锻炼标准中学生学生达标数分285990491764全市行政区域体育设施7097竞技体育成绩优异全国年度赛中获金牌59枚银牌54枚铜牌52枚全省赛中获金牌249枚
年成功举办全国男篮甲A联赛全国足球甲B联赛承办市级篮球排球等200余项赛获良社会效益济效益
12）环境保护
坚持持续发展战略环境保护事业发展较快工业污染防治力断增强全市工业废水排放达标率工业固体废物综合治理率分达
94％92．26％环境综合整治成效显著2003年末全市建成烟尘控制区面积171方公里环境噪声达标区面积102．6方公里
城市环境进步改善空气首污染物总悬浮颗粒物(TSP)年日均值立方米175微克年降低3微克二氧化硫均值立方米18微克年升4微克二氧化氮年均值立方米29微克年升2微克饮水源水质达标率100％城市表水质达标率100％
13）口民生活
2003年末全市户籍总口718万中市区口310万四县(市)口408万全市口出生率6．59‰死亡率4．47‰然增长率2．12‰
全市业员总数已达334．7万中第产业业员141．3万占全市42．2％第二产业业员67．9万占全市20．3％第三产业业员125．5万占全市37．5％年末城镇岗职工89．0万事体劳动29．2万岗职工均货币工资13867元年增长7．76％
民生活继续改善城市居民均支配收入达7905元年增长13．5％均消费性支出6725元年增长9．4％农村居民均纯收入3411元年增长8．4％城乡居民消费结构发生较变化生活质量断提高城市恩格尔系数39％农村恩格尔系数46．2％城市居民百户拥彩电119台电冰箱冰柜100台洗衣机97台住宅电话98部农村居民百户拥彩电77台电冰箱11台洗衣机70台摩托车31辆城市均住房建筑面积年21．22方米增加22．32方米农村均住房面积达21．85方米
社会保障事业扎实推进养老保险失业保险工作全面推进基医疗制度改革进展利2003年全市参加基养老保险96．2万中职职170．6万名25．6万名离退休员发放养老金20．4亿元养老金发放率达100％21．3万名企业退休员实行社会化理社会化理率达96．9％年末参加失业保险职179．5万3万名失业员发放失业保险金7000万元64．1万名职工退休员参加基医疗保险2003年城市66867户173302低生活保障发放保障金9845万元
社会福利事业继续发展全市社会福利机构116家总床位数1140张中国福利机构7家集体民办福利机构109家农村敬老院131城镇社区服务网络持续快速发展全市种社区服务网点8000全年销售社会福利彩票23115．7万元筹集社会福利资金2090万元全年募集善款1532．4万元
注：1．全市生产总值产业增加值绝数现价计算增长速度变价格计算
2．口数源公安局统计年报
2 城市规划商业区布局
21 城市结构规模
某市城区中心组团式形态发展城市布局采中心分区结构中心城区中心团兴隆团富锋团净月团组成城市方东南西南民街南部延长线两侧2005年中心城区规模180方公里口达235万
22 城市功布局
控制中心区域开发强度城市建设重心边缘分区组团转移二环路扰民污染工业全部迁三环外中心区重点发展商业金融科技教育文化等第三产业
某市现重庆路红旗街桂林路汽车厂等四中心商业区
23 商业区设置标准
2002年起某市商业区实施分级设置分市中心商业区区域商业中心居住区商业便民商业专业街新城商业中心中心镇商业般镇商业等8设置标准：
①中心商业区设置城市规划中心商业区历史形成商业集聚网点数量两千商业营业面积20万方米30万方米日客流量三十万左右
②区域商业中心设置居民聚集区两家中型购物中心骨干商业网点千服务口八万左右
③居住区商业设置流集中交通便利段超市便利店型农贸市场营服务口3万~5万
④便民商业设置社区居民出入口便利店餐饮店服务口约四千
⑤专业街指提供专门商品专业服务特色商业街街长二百米专业店二十家
⑥新城商业中心设置城市规划新城区新城区居民外消费者提供商业服务服务口十五万
⑦中心镇商业⑧般镇商业设置规划建设城镇流集中
某市重庆路红旗街两传统市级中心商业区
2．4某市超市业现状
某市超市业态份额约300亿元400亿元目前型连锁超市数量已超10家现情况超市作种新兴业态国发展时间算长特吉林省两三年时间超市业态资积累远未达定规模沃尔玛家乐福等外资超市已具备十年发展历史资巨令土商业零售企业项背种情况中资超市外资超市抗特进行价格抗显然处劣势
目前某市超市恒客隆沃尔玛华联联华荣德阳光远方等具特色千秋
①恒客隆：天天低价 日日省钱
恒客隆1998年成立现已拥万方米卖场7家迷便利店50家某形成东济店西阳桥店南桂林路店北重庆路店商业布局恒客隆面众副食突出生鲜食品营居民日常生活品重突出民生活必需品中档高低辅广消费者提供许便利建座现代化食品加工厂物流配送中心形成集生产加工配送销售—体型现代化连锁企业
②北京华联：低成入市 利民
北京华联某永春店青年路店吉买盛店青年路店位绿园区青年路新竹路交会处总营业面积2．5万方米分—层两层层办公区娱乐场美食城层家百货服饰等二层食品生鲜卖场集生鲜食品百货家电高科技电信数码广场时尚餐饮童乐园等项服务—体型现代化购物场
永春店位南关区永春路8号西四马路永春路交会处(永春批发商城—层)总面积2万方米营民生消费品营品种达2万余种设餐饮娱乐文化休闲便民服务精品服鞋帽区电信数码广场集购物商务餐饮娱乐便民服务体功综合超市
吉买盛店位南湖路东岭南街交汇处04年开业卖场面积9000方米营民生消费品营品种达2万余种
③沃尔玛：天天价 站购足
沃尔玛某三家连锁店中位阳区前进街前进广场附沃尔玛山姆会员店营业面积1．7万方米仓储式商场直接国外生产商批量进货商品采简单复合包装会员开放位宽城区长江路58号沃尔玛购物广场银座分店营业面积1．5万方米分两层营种商品达
2万余种阳区重庆路1388号沃尔玛购物广场营面积1．5万方米营办公品清洁品电器音制品化妆品服装烟酒干货冻品鲜食等2万种商品出天天价招牌春城百姓提供站式购物场
④世纪联华：顾客第 惟第
世纪联华某阳店位志街5号建筑面积1．4万方米拥2万余种商品海联华东北区开设第家卖场该超市着国际化理运作体系先进运营理设施利全国连锁采购优势优质低价商品受春城民广泛认
⑤荣德美式仓储超市：会员物美价廉
某荣德美式仓储超市吉林荣德集团美国R．DPROGRESSIVEING合资创办型仓储市超市位某市路6155号目前国唯家美式仓储超市卖场营业面积1．8万方米分精品区食品选区非食品选区营化妆保健洗涤日化文体家居床等品精品钟表男女服装休闲装童装食品干货熟食果蔬肉类烟酒糖茶饮料海鲜等万余种商品卖场开放式仓储高货架展示售卖仓储厅设计具浓郁美式店堂风格
⑥阳光超市：阳光店堂阳光消费
阳光超市位红旗街26号(红旗街湖西路交会处)成立2002年5月隶属国信投资集团红旗街黄金商圈惟家型超市阳光超市—家综合r生零售企业营业总面积达八千方米生鲜食品日品匹配种服务特色专柜满足东抵延安路西进化街南达抚松路北工农路消费群体店营洗化家居文化调品休闲食品音图书冷冻冷藏海鲜肉类水果蔬菜洒水饮料干调罐头南北杂货现场加工熟食面点等
关某市型超市基情况参见表
某市现型超市基情况表
序号
店 名
开业时间
位 置
建筑形态（包括层数面积层 功分布
卖场面积
停车场位置规模
1
恒客隆桂林路
2000
志街桂林路交汇处西北角
层食品二层日品三层服装百货家电15000m2
9900 m2
2
恒客隆东桥店
1999
某街东天街交汇处
四层层食品二层食品日品三层服装百货四层家电办公品6000 m2
2350 m2
500 m2
3
恒客隆西阳桥店
1998
安达街西阳桥交汇东南角
三层层食品二层日品三层百货家电6 000
m2
4500 m2
700 m2
4
恒客隆重庆路店
1996
卓展B座北重庆路
四层层食品二层食品日品三层服装百货四层家电办公品12000 m2
6480 m2
5
荣德超市
1999
路民丰街交汇处
三层层食品日品二层服装家电 三层针棉织品18000 m2
18000 m2
5000 m2
6
气新世纪仓储超市
2001
东风街飞跃路西南
层黑色家电
17000 m2
2000 m2
7
北京华联超市
1999
永春路
层10 000 m2
2000 m2
300
8
亚泰超市
1998
亚泰街东胜路西南部
层6000 m2
8000 m2
9
华普超市路店
2000
路海路交汇处 东南角
层6000 m2
1100 m2
10
华普超市永吉店
2000
通化路永吉街交汇处
层约6000
m2
4500 m2
11
福乐超市
2001
东风街日新路交汇东北
三层层食品二层日品三层服装家电 8000 m2
1400 m2
1000 m2
12
欧亚卖场
2001
开运街南环城公路交汇处东南
三层层食品日品二层服装三层家电办公品30000 m2
17000 0 m2
5000 m2
13
远方超市绿园店
1999
青年路 浩月街 交汇处东北角
三层层食品日品二层服装三层家电办公品1000 m2
3800 m2
500 m2
14
良成超市
1997
某街清明街交汇处东北角
层食品日品4000 m2
600 m2
15
阳光超市
2002918
红旗街湖系路交汇处 东南角
三层层出售商服二层食品三层服装日品15000 m2
8000 m2
1500 m2
16
北京华联
2002925
青年路新竹路交汇处西南角
2层700万元年租金年5递增建筑面积2500 m2
2000 m2
17
华联吉买盛
2004
南湖路东岭南街交汇处
9000 m2
18
乐购
2004
亚泰街东三道街交汇
9000 m2
3 房产市场消费者调研情况分析
3．1 房产现状
2004年某产数字分析年截2004年11月份某市房屋转成交4468万方米增幅331年年末交易总量637万方米增幅166创造历史水预计年年末全某市房屋转成交总量达460万方米成交额已达844亿元增幅282年年末交易总额增加10亿元增幅13预计年年底交易额超90亿
口径分析19月房屋交易额669亿元已占某市GDP62年年末提高307前景
2005年吉林济发展先变快走快跑振兴吉林首先振兴某明年某市固定资产投资低500亿房产企业重机遇
市场总量1997年1998年增量房成交量30万50万方米1999年2000年增量房成交量72万151万方米2001年2002年增量房成交量196万315万方米2003年2004年增量房成交量386万450万方米短短年时间面积十万百万
某市商品房存量市场二手房市场1997年1998年进入市场年交易量12万15万方米1999年2000年年交易量20万50万方米2001年2002年年交易量70万90万方米2003年2004年11月份年交易量167万191万方米
数出某整房产业态势较
3．2 某市房价走势
全国35中城市中建设部统计数字表明某市惟出现负值种素房价决定市场全国样涉六方面21项中区位素忽略素然行政素等素行政素含土政策住房政策某市区位素外存保障性住房失控国际惯例国政府住房政策保障性住房保障性住房指济适房集资建房合作建房类房子前期配套等方面政府特惠政策价格必然低商品房必然商品房击
组数商品房保障性住房1997年1998年开发商品住宅量274万方米364万方米时保障性住房开发量44万方米75万方米率超10符合国际惯例
1998年国城市保障性住房基停止情况某市商品房开发量654万方米保障性住房开发量233万方米时候已出现失控趋势2001年商品房开发量792万方米年保障性住房开发量335万方米商品房开发量132万方米时保障性住房开发量724万方米年某商品房开发量131万方米时保障性住房开发量629万方米年商品房开发量1558万方米时保障性住房开发量765万方米保障性住房连续三四年突破30例已相怕政府已意识保障性住房房产市场带危机职部门应政策规划审批立项等源头严控保障性住房失控性种政策停止某房产市场会两年左右滞期某市房价肯定会受影响样某市房价市场运行良走势房产业某言未美
久前国家发改委调查全国35中城市中某市房产价格全国均价格2100元全国2700元全国偏低涨幅度较专家认某市房产价格表面负增长实际增长原：保障性住房等价格素拉低某房价房价完全真实准确反映房产市场某市楼盘市周边非市中心单纯统计数字楼盘解全国房产开发商均某市房产市场2004年楼市形势非常2005年某楼市继续稳步升
3．3 价格市场调研情况
通项目周边区域市场调研某市住宅商铺价格初步解住宅价格商铺价格车库价格表
区
楼盘名称
位置
价格
（元米）
商铺
（元米）
车位
绿园区
金色华尔兹
青年路普阳街交汇
23802980
8000
8万
晨光国际花园
普阳街北口
28803500
9500
10万
五环·高尔夫
普阳街北口
21803000
7万
东方嘉园
（东方家园）
浩月路春城路交汇
21302530
58006800
85万
吉达花园
普阳街中段
23802980
长融名
普阳街中段
35603900
9000
福阳苑
景阳广场西北角
20302280
45005000
4000元米
锦江花园
南阳路街交汇
25803380
众花园
南阳路春城街交汇
21802680
5500
阳区
四名居
（北京华联）
宽路
26803100
10万
易安花园
宽路
2500300
3500元米
富豪花园
南湖路北
3150起
中·世纪城
新民广场东北角
25803900
1F11万 M2
2F7000元 M2
星宇名家
开运街湖西路交汇
26803500
50008000
10万
富苑华庭
南湖广场西
34004200
10万
南关区
金桥花园
（华联吉买盛）
南湖路亚太街交汇
19502350
32003600
9万
21世纪商务
总部
吉林路亚泰街交汇
42005800（写字间）
鸿城国际
南湖路
2583500
10万
某明珠
卫星广场附
33333904
910万
涵乐园
卫星广场附
2300（均）
米兰城市花园
亚太街西三道街交汇处
27803130
85009500
80000（）
二道区
武夷嘉园
吉林路西口
27003100
6000
10万（<25 M2）4500元 M2(>25 M2)
虹场
江街吉林路交汇
9088—9999
天富花园
东盛街中段
19802080
2450（楼阁）
杏花苑
东盛街中段
均价2800
长江花园
吉林路北 东盛街西
26003360
4000元米
万兴花园
江街
22802380
8000
4800元米
万科城市花园
江街
3000（均）
万科东区
江街东 路北
29883688
800012000
河旺角
江街东 岭东路南
800095000
郁金花园
吉林路北
17002730
70000
紫盈花园
东盛街北口
20102060
3680元米
开发区
武夷花园
河街珠海路交汇
层：27003190
高：30213700
12万
600800月（租）
世纪柳苑
河街南口
20402200
3300元米
水家
河街南口
21502280
78万
水岸春城
河街南口
26002900
某市房价走势目前市场价格某市场目前前景较广阔未年市场会出现波动项目周边住宅商业调研知项目周边住宅均价达3000元米街商铺达60009000元米车库（车位）8万元
3．4 新建商业街情况
A 天安第街国际俱乐部商业街
理位置：阳区硅谷街661号
商业布局：全街店铺16米均面积280米左右整条街餐饮休闲娱乐等项目酒吧餐饮俱乐部题街
店铺价位：出售价格8000 —9000元方米出租价格15万年
B 虹场
理位置：吉林路（西起某卷烟厂东街）
商业布局：吉林路线全长458米建成建筑面积25万方米建成条集餐饮休闲娱乐健身美容文化商务体集成式餐饮娱乐商务题街
店铺价位：90889999元方米
C 磐石路商业步行街
理位置：磐石路
商业布局：全长730米宽60米营业面积30万米全街分：金融家电服装餐饮九八五功区预计年半年部分商铺营业
店铺价位：二层均价9000元米
D 城·科摩街
理位置：硅谷街
商业布局：占5000方米引入站式消费理念集购物休闲娱乐餐饮体形成功商业区
店铺价位：街均价8300元米外街均价8500元米
E 拉德芳斯商业街
理位置：纬路709号
商业布局：营业面积3000方米营项目区提供生活配套
店铺价位：起价8388元方米
F 万福商业街
理位置：万福街西侧东方嘉园街面
商业布局：营业面积15万米营建材餐饮休闲等
店铺价位：55007000元米
G 长影左岸休闲巷
理位置：湖西路
商业布局：营业面积30000米营影视文化配套社区生活配套类休闲吧
店铺价位：均价8000元米左右
3．5 消费者情况
通调研实楼盘走访相关部门资料消费者住房现状购买楼房时关心问题纳
351 消费者现住房屋权情况
消费者现住房权属占占575拥权占289租占136
项 目
权
租
率（）
575
289
136
352 消费者现住房面积情况
消费者现住房子面积50—70方米占357年基持50方米占217降34百分点70—130方米间组率均年程度提高
项目
50
50—70
70—90
90—110
110—130
130
2003年
251
353
218
124
24
30
2004年
217
357
230
135
37
25
353 消费者准备购房时间
消费者准备1—3年购房占426年升高59百分点准备1年购房占156年降52百分点消费者购房心理更加成熟理智
项 目
2003年
2004年
1年
208
156
1—3年
367
426
3—5年
240
184
5年
186
234
354 消费者买房选择区域
消费者买房选择阳区然占307年降57百分点相准备高新区净月区购房较增幅
项 目
2003年
2004年
阳区
364
307
南关区
102
94
二道区
81
66
绿园区
100
98
宽城区
73
41
开区
181
148
高新区
54
135
净月区
46
111
355 消费者买房动机
半点消费者买房改善住房条件增加35百分点满足居住求消费者占重降低降幅达116百分点
项目
满足居住求
改善住房条件
父母买房
子女买房
投资
2003年
350
469
59
54
51
16
2004年
234
504
45
94
78
45
356 消费者准备买类房子
消费者准备买层楼房占467降102百分点准备购买高层高层消费者增加97百分点说明改变传统观念愿意住高远
项目
2003年
2004年
层楼房
569
467
高层
350
426
高层
57
78
24
29
357 消费者买房够接受高单价
381消费者买单价方米1500—2000元房子占重年降
56百分点相反准备买单价2000—2500元消费者数重升55百分点
项目
1000—1500
1500—2000
2000—2500
2500—3000
3000—3500
3500—4000
4000
2003年
337
437
170
43
00
08
05
2004年
328
381
225
41
16
04
04
358 消费者房子面积需求
68消费者准备买70—120米房子具体情况
项目
2003年
2004年
40
20
04
40—50
24
25
50—60
84
49
60—70
143
94
70—80
97
139
80—90
143
139
90—100
159
193
100—120
216
209
120—150
84
94
150
30
53
359 消费者户型求
年相二室二厅需求然高占307次二室二厅占287特行设计提高2百分点体现出生活丰富彩面消费者张扬性需求
项 目
2003年
2004年
室厅
30
20
二室厅
367
307
二室二厅
288
287
三室厅
105
131
三室二厅
143
156
四室二厅
24
37
行设计
43
61
3510 消费者愿意够支付高房总价
部分消费者愿意出10—20万元买房子
项目
2003年
2004年
10万元
224
168
10—20万元
520
537
20—30万元
191
209
30—40万元
46
57
40—50万元
05
20
50—60万元
03
04
60万元
11
04
3511 消费者希采付款方式
工程进度付款较提高
项目
次性付款
工程进度付款
揭付款
2003年
391
49
560
2004年
373
119
504
3512 消费者买房时考虑素
738消费者先考虑工程质量问题该选项目占重次物业理否完善交通便利程度价格区绿化空气质量项目手续否齐全等
项目
2003年
2004年
工程质量
650
738
物业理否完善
625
735
交通便利程度
690
725
价格
647
684
区绿化空气质量
561
652
项目手续否齐全
653
637
室户型设计
477
529
社区周围消费娱乐购物环境
369
426
社区规划效果
388
402
孩教育问题
315
389
离工作单位远
369
357
品牌开发商实力
253
303
3513 消费者购房信息源
项目
报纸
房交会
已购房亲友
电视
房产超市
宣传单
互联网
电台
中介机构
2003年
658
402
162
259
124
167
100
86
38
111
2004年
759
453
347
343
273
237
224
98
69
00
4 拟选项目概况
①块位置：该块位吉林路南侧河街西侧伊通河东岸二道区南关区交汇处二道区中心位置
②块面积：该块规划面积219800方米净：141370方米块南侧西侧伊通河目前河已规划
50米宽防护绿防护绿面积：50400方米 整块面示意图：
注：①图中红色虚线项目
②公交路线：115 某站 ——农 301 某站——坦校
361 长医高专 ——某站 283 绿园区——滨河区
80 体育场——东岭街 269 民广场——热电厂
265 公交医院——劳动公园 101 三马路——劝农乡
102 三马路——净月谭 103 永春批发——新立城水库
1 某站——101车站 281 某站——中日联谊医院
254 民广场——中东市场 225某站——师东校
287 北岸路——烧伤医院
③块现状：建筑物居民棚户区工业厂房中：居民2648户企业35动迁面积124933方米动迁面积较
④交通状况：项目交通十分便捷紧邻吉林路吉林路新机场通道二道区市中心连接干道政府正重点开发建设项目周边公交线路单15路双30路交通优势明显
5．项目SWOT分析：
优势：
A 濒伊通河岸具良居住环境配套设施齐全
B．家乐福百安居重品牌优势项目成功起关键作
C．##集团战略伙伴强强联合外资引进项目成功更
D．政府力扶持项目成功保证
劣势：
A．动迁难度较动迁成高
B．块相太规整规划难度较
C．目前周边商业太发达扶持培育市场
机会：
B 新机场开通吉林路改造迫眉睫
C 伊通河改造世界银行贷款已位项目南部区域造成风景秀美景观带提升项目品质增强项目竞争力起巨作
威胁：
A．家世界乐购麦德龙项目尤商业部分定击
B．万科亚泰星宇等楼盘带动区域楼市时会项目带定威胁表图：
项 目
吉林亚泰
连万达
某星宇
率（）
295
279
181
6．初步济评价
规划局规划控制条件：
规划总面积：219800方米 建设面积：169400方米 净：141370方米 防护绿：50400方米 建筑控制高度≤40米 绿率≥30
建筑密度≤30 容积率：20
动迁成价较高利润空间方面通项目积极运作商业氛围扶持深挖项目潜力提高项目品质增加部分收益时寻求政府支持帮助享受相关优惠政策减免部分费整项目运作定收益
结建议：
政府支持优惠政策项目优势机会等方面该项目非常产项目时加强###超市进步合作树立集团产品牌优势求获长期利益回报
该项目利进行助某政府建立更广泛联系助##集团整体事业某发展包括机械电子科技等相关行业进入形成##集团东北区新济发展基振兴某济作出更贡献
附件：
1 块组合图
2 航拍图
3 位置图
4 交通图
5 周边楼盘分布图
6 家乐福效果图
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某房产市场分析报告
1．某市基概况
[ 然环境 ]
某吉林省省会全省政治济文化中心某市位中国东北原中部辖区域处东124度18分127度02分北纬43度05分45度15分间全市总面积20571方公里辖阳南关宽城二道绿园双阳6区榆树九台德惠3县级市农安县总口718万城区口310万某市资源丰富济发达中国首批投资硬环境40优秀城市素汽车城电影城科技文化城森林城北方粮仓称 某市位北半球中纬带欧亚陆东岸中国东北原腹貌特点远山傍水原台原气候类型温带陆性半湿润季风气候第二松花江饮马河伊通河等八条江河流境然群落森林草甸草原植物300余种野生动物34种属森林草原渡带辽阔某林网横玉米遍野中国黄金玉米带 某市气候介东部山湿润区西部原千旱区间渡带属温带陆性半湿润季风气候冬季漫长气候寒冷干燥月份均气温163度积雪厚度达22厘米银装素裹春秋短促万象变幻夏季气候温暖湿润全年降水量522615毫米夏季降水量占全年降水60热月(7月)均气温23度四季分明气候某春阳光旅夏绿叶旅秋果实旅冬冰雪旅气候条件天独厚
1) 综合
国民济持续快速增长综合实力明显增强全年实现生产总值1338．0亿元变价格计算年增长14．2％中第产业增加值157．3亿元年增长6．O％第二产业增加值630．3亿元增长17．2％第三产业增加值550．4亿元增长13．5％三次产业重分11．8％47．1％41．1％均生产总值达18705元(户籍年均口数计算)年增长13．2％
居民消费价格水涨2003年居民消费价格总指数101％年升1％中衣着家庭设备品维修服务交通通讯娱乐教育文化品服务类略降外消费品价格均程度涨
国企改革取新进展2003年继续国资退出破产重组方式推进改革进程20户市直国企业实施改革中国资退出16户实施破产4户长拖集团银龙集团政制药公司等企业改革工作进展
业业工作稳步推进2003年全市开发类工岗位9．1万安置岗失业员实现业5．6万业政策扶持位率达100％发放业优惠证45513持证员实现业23078全年培训岗失业员3．1万培训业2．1万业率达67％城镇登记失业率控制3．44％
2 ) 农业
种植业结构进步调整全年粮食作物播种面积919万公顷年增加0．5％济作物播种面积减少3．83％优质专玉米豆水稻播种面积达68．3万公顷占粮食作物播种面积61．7％全年粮食总产量达670万吨年减少31．8万吨全年农业总产值259．2
亿元年增长7．9％ 订单农业规模断扩订单种植面积达50．7万公顷占总播种面积45．8％
畜牧业生产稳步发展全年畜牧业产值达139．2亿元年增长11．8％占农业总产值重达53．7％畜禽产品产量全面增长2003年全市肉类总产量达148．3万吨年增长8．6％禽蛋产量35．1万吨年增长7．1％猪牛鸡良种覆盖率分达95％80％96％
全市完成造林面积13972公顷年增长46．0％年完成新育苗面积1058公顷年增长4．0％
农业产业化龙头项目建设进展利全市新建续建农产品加工业重点项目10总投资56亿元
3) 工业建筑业
2003年工业济壮汽车零部件食品光电子信息生物医药四导行业发展重点断推进工业化进程工业济整体素质市场竞争力进步增强
工业生产快速增长济效益幅度提高全年完成全口径工业增加值542．3亿元年增长17．1％中国年产品销售收入500万元非国工业企业(简称规模工业企业)完成增加值438．9亿元增长21．0％工业济效益综合指数达188．8％年提高17．6百分点规模工业企业盈亏相抵实现利润101．9亿元年增长25．8％中国国控股工业企业实现利润91亿元增长30．4％占全市规模工业利润总额89．3％中型工业企业盈利水明显提高全年实现利润92．6亿元年增长22．6％
工业济结构进步优化重点行业重点企业支撑作断增强汽车零部件食品光电子信息生物医药四导行业完成工业总产值
1355．1亿元占工业总产值重达89．7％年提高2百分点30户重点企业完成工业总产值1267．5亿元年增长22．3％占工业总产值重达83．9％新产品开发力断增强全年完成新产品产值555．3亿元年增长46．5％新产品产值率达36．8％
重点工业产品产量幅度增长全市30种重点工业产品中15种升增幅较：汽车64．1万辆增长21．3％中轿车35．1万辆增长54．9％子午线轮胎90万条增长2．2倍成品钢材8．8万吨增长1．1倍液晶显示块62．2万块增长83．5％彩色电视机78．1万部增长86．5％淀粉86．4万吨增长68．5％
建筑业快速发展全年建筑业完成增加值88．0亿元年增长18．O％建安企业完成建筑业总产值198．7亿元年增长22．4％实现利税9．4亿元升54．1％全市施工单位施工面积1219．6万方米年增长8．6％竣工面积728．9万方米增长12．1％
4) 固定资产投资
2003年固定资产投资保持快速增长势头全年完成固定资产投资总额389．6亿元年增长21．6％中基建设投资145亿元年增长20．6％更新改造投资87．9亿元增长94．7％房产开发投资77．7亿元增长277产业完成投资情况第二产业投资增长快年增长58．7％第产业投资降34．7％第三产业投资增长17．1％投资体国济投资151．4亿元年增长27．6％非国济投资173．9亿元增长33％占全社会固定资产投资重年52．4％升53．5％
房产开发稳步发展全年完成商品房竣工面积243．4万方米商品房销售面积
185．3万方米商品房销售额40．7亿元居民购房活跃商品房销售中售私房168．3万方米销售额37．8亿元分占销售总量90．8％92．9％商品房空置面积215．6万方米
全年建成投产基建设更新改造投资项目242项目建成投产率43．1％新增固定资产173．2亿元固定资产交付率53．2％年降18．4百分点房屋建筑面积竣工率45．8％
5) 国贸易
2003年实现社会消费品零售总额438．3亿元年增长8．4％中：吃零售额132．1亿元年降7．2％穿零售额66．8亿元增长8．4％零售额239．4亿元增长20．8％分行业中批发零售贸易业零售额382．1亿元年增长10．5％餐饮业零售额55．6亿元年增长3．8％
市场建设步伐加快全年新建类市场14类商品交易市场已发展384中：消费品市场344生产资料市场40型市场导位越越明显40亿元市场全年实现交易额212．4亿元占批零贸易业商品销售总额30．0％
全市菜田面积发展10．3万公顷保护面积9000公顷公害蔬菜工程建设快速推进全市种植公害蔬菜绿色食品蔬菜1．3万公顷年增加5000公顷提供公害蔬菜绿色食品蔬菜5．5亿公斤进步提高市民生活质量
会展济成市新济增长点全年举办会展活动85项实现会展业直接收入5亿元带动相关产业收入45亿元特汽博会农博会雕塑展等重点会展活动档次进步提升促进市济发展加快改革开放扩外影响产生良济效益社会效益
6) 外济
全市进出口贸易快速增长全年实现进出口总额52．2亿美元年增长80．7％中进口36．7亿美元增长127％出口15．5亿美元增长21．9％出口中国企业出口13．6亿美元年增长27．6％外商投资企业出口1．7亿美元减少13．2％般贸易出口14．3亿美元增长28．7％农副产品机电产品纺织服装高新技术四类骨干商品出口重升外存度达32．4％年提高11．5百分点
招商引资成效显著全方位外开放格局基形成全年新批三资项目118中投资总额超千万美元项目24全年实际利外资7．5亿美元年增长19．8％中直接利外资1．7亿美元降48．7％某济技术开发区某高新技术产业开发区某净月潭旅游济开发区继续发挥龙头带动作全年审批三资企业84占全市审批项目总数71．2％利外资5．8亿美元占全市77．4％年增长26．1％
外承包工程劳务合作继续展开全年新签外承包劳务合作合金额2．8亿美元完成营业额1．8亿美元外派劳务员1．4万
7) 交通业旅游业
交通运输业发展稳全年种运输方式完成货物周转量364．5亿吨公里年升6．8％中：铁路331．0亿吨公里年升7．8％公路33．2亿吨公里降1．1％民航2905万吨公里增长18．4％完成旅客周转量122亿公里年降3．3％中：铁路81．0亿公里降
4．9％公路24．1亿公里降6．0％民航16．9亿公里增长10．5％
邮电通信事业持续快速发展现代化通信力迅速提高全年完成邮电业务收入35．7亿元年增长8．5％全年特快专递127万件增长33．7％函件7930万件增长1．6％包件85万件增长28．9％全市电话交换机容量达193．5万门年增长4．3％市话户发展123．1万户年增长17．7％农话户发展29．1万户增长33．5％住宅电话已发展122．4万户年增长6．4％占全市电话总数80．4％移动电话持续高速发展年新增移动申．话户28．8万户．2003年末已达279．8万户年增长11．5％全市电话普率年53．4部／百提高55．8部／百(含移动电话)2003年末互联网户106036户年增长8．1％
8) 财政金融保险业
财政收入持续快速增长全市般预算全口径财政收入完成134．8亿元年增长22．3％中划中央收入70．9亿元增长23．3％划省级收入18亿元增长20．8％留收入46．0亿元增长21．5％市级全口径财政收入62．9亿元年增长18．2％
财政支出结构进步改善力支持项事业发展方财政支出85．8亿元年增长22．5％中科技三项费支出增长8．9％抚恤社会福利救济支出增长57．6％社会保障补助支出增长29．3％城市维护费支出增长6．5％市级财政支出41．5亿元年增长18．3％
金融运行稳年末全市金融机构项存款余额(民币)1615．2
亿元年初增长15．1％中企业存款余额510．8亿元年初增长9．0％储蓄存款余额831．4亿元年初增长16．5％全市金融机构项贷款余额(民币)1629．6亿元年初增长9．0％中短期贷款余额891．9亿元年初增长3．2％中长期贷款余额610．4亿元年初增长21．4％金融机构现金累计收入4221．1亿元年增长21．4％现金累计支出4162．5亿元年增长22．1％现金净回笼58．6亿元
证券市场进步规范发展2003年末股票交易机构3股票交易网点34市企业19开设股民账户67．8万户全市价证券成交总额7 19．5亿元年增长8．8％中股票交易成交额556．3亿元年增长17．2％国债成交额157．1亿元年降10．9％基金成交额6．1亿元年降41．9％
保险事业进步发展全年承保总额2467．9亿元年增长43．4％中财产险保额2246．2亿元年增长45．3％寿险保额221．7亿元增长26．7％保费收入28．7亿元年增长53．5％中财产险保费收入4．9亿元增长7．2％身险保费收入23．8亿元增长68．6％全年赔付总金额5．6亿元年增长16．1％中财产险赔付金额3．7亿元年增长25．7％身险赔付金额19亿元增长1．4％
9) 城建公事业
城市建设步伐加快承载力进步增强2003年市继续加基础设施建设投入建设八路五桥轻轨二期净月线供水设施改造雕塑公园等工程极提高城市基础设施水全年完成道路新建扩建面积113．3万方米2003年末全市铺装道路总面积达
1722．6万方米铺装道路长度达1254．9公里
公事业全面发展综合服务功明显增强2003年全市水厂日综合生产力达115．6万立方米规划区水数达239．2万全市工煤气天然气供气总量分达1883114100万立方米液化石油气供气总量达67870吨市区煤气天然气石油液化气户数达82．1万户城区集中供热面积达5895万方米全市拥营运公电汽车3681辆运营线路网长度1 161．1公里
城市绿化水断提高2003年末全市园林绿面积达5814公顷公绿面积达1622．9公顷建成区绿化覆盖面积达6669公顷绿化覆盖率达39％
10) 科技教育
全面实施科教兴市战略深化科技体制改革技术创新力进步增强2003年全市列入市级类科技发展计划723项中：国家级计划项目133项省级计划项目315项市级计划项目275项专利申请量幅增长全年专利申请量年1861件增加2689件增长44．5％全年通鉴定验收认定科技成果376项获市科技进步奖励成果95项中：获国家级奖励1项省级奖励94项
科技队伍稳步发展2003年末全市级类科技员中两院院士24享受国务院某市民政府特贴员累计达441全市独立科学研究技术开发机构97中然科学技术领域研究开发机构74社会科学文领域研究开发机构17科技信息文献领域机构6
技术成果交易日益活跃全市技术开发咨询转等服务机构发展2527户技术成果交易额达5．8亿元市科技理部门投入科技费
2827万元 高新技术产业快速发展2003年全市新认定高新技术企业33户高新技术产业实现产值520亿元年增长30％产值超亿元高新技术企业已发展57家
质量技术监督机制日趋完善全市产品质量检验机构6法定计量技术机构7全年402户企业产品进行定期监督检验检验样品1153批次抽样合格率79．4％中国家省监督抽查产品质量均合格率分达72．4％74．6％全年级质量技术监督部门查处违法案件3582件查获假伪劣合格产(商)品标值789．6余万元
教育改革断深入年末全市普通全日制高等院校28招收专科学生7．6万年底校生23．1万类成高等学校10招收专科学生1．3万年底校生3万年末中等职业技术学校52中：普通中专16成中专14职业高中22年底校生5．2万中普通中专校生2．5万成中专校生1．2万职业高中校生1．5万普通中学389校生44．2万中初中312校生32．9万学1814年底校生51．5万学适龄童入学率达99．5％
11) 文化卫生体育
文化卫生体育广播电视等答项事业协调发展艺术创作精品断涌现全年获省级奖励5 1项
2003年电影事业机构411中电影放映点404文化事业机构196中艺术表演团体11剧场影剧院9公图书馆11总藏量239万册中少图书馆1藏量20万册群众文化事业机构140中乡镇文化站128文化市场理机构11文化事业机构
14文物事业机构7中博物馆2国家档案馆12馆藏档案90．6万卷开放档案11．6万卷某电影制片厂全年生产事片6部译制片8部科教片6部
2003年全市广播电台l座节目6套中波发射台转播台2座广播口覆盖率100％电视台1座节目9套千瓦电视发射台转播台27座电视口覆盖率100％
卫生事业断发展医疗卫生体制改革取突破性进展2003年末全市卫生医疗机构发展1554中医院卫生院298拥医疗疗养床位2．3万张年增长4．5％卫生技术员3．5万年增长2．7％农村设村卫生室1982年降2．9％乡村医生卫生员4243私营诊发展2965千拥执业医师执业助理医师2．12
社区卫生服务断深入已建立社区卫生服务站1 50社区卫生服务覆盖口达95％建立家庭病床917张
体育事业蓬勃发展群众体育取新进展级中学校继续实施国家体育锻炼标准中学生学生达标数分285990491764全市行政区域体育设施7097竞技体育成绩优异全国年度赛中获金牌59枚银牌54枚铜牌52枚全省赛中获金牌249枚
年成功举办全国男篮甲A联赛全国足球甲B联赛承办市级篮球排球等200余项赛获良社会效益济效益
12）环境保护
坚持持续发展战略环境保护事业发展较快工业污染防治力断增强全市工业废水排放达标率工业固体废物综合治理率分达
94％92．26％环境综合整治成效显著2003年末全市建成烟尘控制区面积171方公里环境噪声达标区面积102．6方公里
城市环境进步改善空气首污染物总悬浮颗粒物(TSP)年日均值立方米175微克年降低3微克二氧化硫均值立方米18微克年升4微克二氧化氮年均值立方米29微克年升2微克饮水源水质达标率100％城市表水质达标率100％
13）口民生活
2003年末全市户籍总口718万中市区口310万四县(市)口408万全市口出生率6．59‰死亡率4．47‰然增长率2．12‰
全市业员总数已达334．7万中第产业业员141．3万占全市42．2％第二产业业员67．9万占全市20．3％第三产业业员125．5万占全市37．5％年末城镇岗职工89．0万事体劳动29．2万岗职工均货币工资13867元年增长7．76％
民生活继续改善城市居民均支配收入达7905元年增长13．5％均消费性支出6725元年增长9．4％农村居民均纯收入3411元年增长8．4％城乡居民消费结构发生较变化生活质量断提高城市恩格尔系数39％农村恩格尔系数46．2％城市居民百户拥彩电119台电冰箱冰柜100台洗衣机97台住宅电话98部农村居民百户拥彩电77台电冰箱11台洗衣机70台摩托车31辆城市均住房建筑面积年21．22方米增加22．32方米农村均住房面积达21．85方米
社会保障事业扎实推进养老保险失业保险工作全面推进基医疗制度改革进展利2003年全市参加基养老保险96．2万中职职170．6万名25．6万名离退休员发放养老金20．4亿元养老金发放率达100％21．3万名企业退休员实行社会化理社会化理率达96．9％年末参加失业保险职179．5万3万名失业员发放失业保险金7000万元64．1万名职工退休员参加基医疗保险2003年城市66867户173302低生活保障发放保障金9845万元
社会福利事业继续发展全市社会福利机构116家总床位数1140张中国福利机构7家集体民办福利机构109家农村敬老院131城镇社区服务网络持续快速发展全市种社区服务网点8000全年销售社会福利彩票23115．7万元筹集社会福利资金2090万元全年募集善款1532．4万元
注：1．全市生产总值产业增加值绝数现价计算增长速度变价格计算
2．口数源公安局统计年报
2 城市规划商业区布局
21 城市结构规模
某市城区中心组团式形态发展城市布局采中心分区结构中心城区中心团兴隆团富锋团净月团组成城市方东南西南民街南部延长线两侧2005年中心城区规模180方公里口达235万
22 城市功布局
控制中心区域开发强度城市建设重心边缘分区组团转移二环路扰民污染工业全部迁三环外中心区重点发展商业金融科技教育文化等第三产业
某市现重庆路红旗街桂林路汽车厂等四中心商业区
23 商业区设置标准
2002年起某市商业区实施分级设置分市中心商业区区域商业中心居住区商业便民商业专业街新城商业中心中心镇商业般镇商业等8设置标准：
①中心商业区设置城市规划中心商业区历史形成商业集聚网点数量两千商业营业面积20万方米30万方米日客流量三十万左右
②区域商业中心设置居民聚集区两家中型购物中心骨干商业网点千服务口八万左右
③居住区商业设置流集中交通便利段超市便利店型农贸市场营服务口3万~5万
④便民商业设置社区居民出入口便利店餐饮店服务口约四千
⑤专业街指提供专门商品专业服务特色商业街街长二百米专业店二十家
⑥新城商业中心设置城市规划新城区新城区居民外消费者提供商业服务服务口十五万
⑦中心镇商业⑧般镇商业设置规划建设城镇流集中
某市重庆路红旗街两传统市级中心商业区
2．4某市超市业现状
某市超市业态份额约300亿元400亿元目前型连锁超市数量已超10家现情况超市作种新兴业态国发展时间算长特吉林省两三年时间超市业态资积累远未达定规模沃尔玛家乐福等外资超市已具备十年发展历史资巨令土商业零售企业项背种情况中资超市外资超市抗特进行价格抗显然处劣势
目前某市超市恒客隆沃尔玛华联联华荣德阳光远方等具特色千秋
①恒客隆：天天低价 日日省钱
恒客隆1998年成立现已拥万方米卖场7家迷便利店50家某形成东济店西阳桥店南桂林路店北重庆路店商业布局恒客隆面众副食突出生鲜食品营居民日常生活品重突出民生活必需品中档高低辅广消费者提供许便利建座现代化食品加工厂物流配送中心形成集生产加工配送销售—体型现代化连锁企业
②北京华联：低成入市 利民
北京华联某永春店青年路店吉买盛店青年路店位绿园区青年路新竹路交会处总营业面积2．5万方米分—层两层层办公区娱乐场美食城层家百货服饰等二层食品生鲜卖场集生鲜食品百货家电高科技电信数码广场时尚餐饮童乐园等项服务—体型现代化购物场
永春店位南关区永春路8号西四马路永春路交会处(永春批发商城—层)总面积2万方米营民生消费品营品种达2万余种设餐饮娱乐文化休闲便民服务精品服鞋帽区电信数码广场集购物商务餐饮娱乐便民服务体功综合超市
吉买盛店位南湖路东岭南街交汇处04年开业卖场面积9000方米营民生消费品营品种达2万余种
③沃尔玛：天天价 站购足
沃尔玛某三家连锁店中位阳区前进街前进广场附沃尔玛山姆会员店营业面积1．7万方米仓储式商场直接国外生产商批量进货商品采简单复合包装会员开放位宽城区长江路58号沃尔玛购物广场银座分店营业面积1．5万方米分两层营种商品达
2万余种阳区重庆路1388号沃尔玛购物广场营面积1．5万方米营办公品清洁品电器音制品化妆品服装烟酒干货冻品鲜食等2万种商品出天天价招牌春城百姓提供站式购物场
④世纪联华：顾客第 惟第
世纪联华某阳店位志街5号建筑面积1．4万方米拥2万余种商品海联华东北区开设第家卖场该超市着国际化理运作体系先进运营理设施利全国连锁采购优势优质低价商品受春城民广泛认
⑤荣德美式仓储超市：会员物美价廉
某荣德美式仓储超市吉林荣德集团美国R．DPROGRESSIVEING合资创办型仓储市超市位某市路6155号目前国唯家美式仓储超市卖场营业面积1．8万方米分精品区食品选区非食品选区营化妆保健洗涤日化文体家居床等品精品钟表男女服装休闲装童装食品干货熟食果蔬肉类烟酒糖茶饮料海鲜等万余种商品卖场开放式仓储高货架展示售卖仓储厅设计具浓郁美式店堂风格
⑥阳光超市：阳光店堂阳光消费
阳光超市位红旗街26号(红旗街湖西路交会处)成立2002年5月隶属国信投资集团红旗街黄金商圈惟家型超市阳光超市—家综合r生零售企业营业总面积达八千方米生鲜食品日品匹配种服务特色专柜满足东抵延安路西进化街南达抚松路北工农路消费群体店营洗化家居文化调品休闲食品音图书冷冻冷藏海鲜肉类水果蔬菜洒水饮料干调罐头南北杂货现场加工熟食面点等
关某市型超市基情况参见表
某市现型超市基情况表
序号
店 名
开业时间
位 置
建筑形态（包括层数面积层 功分布
卖场面积
停车场位置规模
1
恒客隆桂林路
2000
志街桂林路交汇处西北角
层食品二层日品三层服装百货家电15000m2
9900 m2
2
恒客隆东桥店
1999
某街东天街交汇处
四层层食品二层食品日品三层服装百货四层家电办公品6000 m2
2350 m2
500 m2
3
恒客隆西阳桥店
1998
安达街西阳桥交汇东南角
三层层食品二层日品三层百货家电6 000
m2
4500 m2
700 m2
4
恒客隆重庆路店
1996
卓展B座北重庆路
四层层食品二层食品日品三层服装百货四层家电办公品12000 m2
6480 m2
5
荣德超市
1999
路民丰街交汇处
三层层食品日品二层服装家电 三层针棉织品18000 m2
18000 m2
5000 m2
6
气新世纪仓储超市
2001
东风街飞跃路西南
层黑色家电
17000 m2
2000 m2
7
北京华联超市
1999
永春路
层10 000 m2
2000 m2
300
8
亚泰超市
1998
亚泰街东胜路西南部
层6000 m2
8000 m2
9
华普超市路店
2000
路海路交汇处 东南角
层6000 m2
1100 m2
10
华普超市永吉店
2000
通化路永吉街交汇处
层约6000
m2
4500 m2
11
福乐超市
2001
东风街日新路交汇东北
三层层食品二层日品三层服装家电 8000 m2
1400 m2
1000 m2
12
欧亚卖场
2001
开运街南环城公路交汇处东南
三层层食品日品二层服装三层家电办公品30000 m2
17000 0 m2
5000 m2
13
远方超市绿园店
1999
青年路 浩月街 交汇处东北角
三层层食品日品二层服装三层家电办公品1000 m2
3800 m2
500 m2
14
良成超市
1997
某街清明街交汇处东北角
层食品日品4000 m2
600 m2
15
阳光超市
2002918
红旗街湖系路交汇处 东南角
三层层出售商服二层食品三层服装日品15000 m2
8000 m2
1500 m2
16
北京华联
2002925
青年路新竹路交汇处西南角
2层700万元年租金年5递增建筑面积2500 m2
2000 m2
17
华联吉买盛
2004
南湖路东岭南街交汇处
9000 m2
18
乐购
2004
亚泰街东三道街交汇
9000 m2
3 房产市场消费者调研情况分析
3．1 房产现状
2004年某产数字分析年截2004年11月份某市房屋转成交4468万方米增幅331年年末交易总量637万方米增幅166创造历史水预计年年末全某市房屋转成交总量达460万方米成交额已达844亿元增幅282年年末交易总额增加10亿元增幅13预计年年底交易额超90亿
口径分析19月房屋交易额669亿元已占某市GDP62年年末提高307前景
2005年吉林济发展先变快走快跑振兴吉林首先振兴某明年某市固定资产投资低500亿房产企业重机遇
市场总量1997年1998年增量房成交量30万50万方米1999年2000年增量房成交量72万151万方米2001年2002年增量房成交量196万315万方米2003年2004年增量房成交量386万450万方米短短年时间面积十万百万
某市商品房存量市场二手房市场1997年1998年进入市场年交易量12万15万方米1999年2000年年交易量20万50万方米2001年2002年年交易量70万90万方米2003年2004年11月份年交易量167万191万方米
数出某整房产业态势较
3．2 某市房价走势
全国35中城市中建设部统计数字表明某市惟出现负值种素房价决定市场全国样涉六方面21项中区位素忽略素然行政素等素行政素含土政策住房政策某市区位素外存保障性住房失控国际惯例国政府住房政策保障性住房保障性住房指济适房集资建房合作建房类房子前期配套等方面政府特惠政策价格必然低商品房必然商品房击
组数商品房保障性住房1997年1998年开发商品住宅量274万方米364万方米时保障性住房开发量44万方米75万方米率超10符合国际惯例
1998年国城市保障性住房基停止情况某市商品房开发量654万方米保障性住房开发量233万方米时候已出现失控趋势2001年商品房开发量792万方米年保障性住房开发量335万方米商品房开发量132万方米时保障性住房开发量724万方米年某商品房开发量131万方米时保障性住房开发量629万方米年商品房开发量1558万方米时保障性住房开发量765万方米保障性住房连续三四年突破30例已相怕政府已意识保障性住房房产市场带危机职部门应政策规划审批立项等源头严控保障性住房失控性种政策停止某房产市场会两年左右滞期某市房价肯定会受影响样某市房价市场运行良走势房产业某言未美
久前国家发改委调查全国35中城市中某市房产价格全国均价格2100元全国2700元全国偏低涨幅度较专家认某市房产价格表面负增长实际增长原：保障性住房等价格素拉低某房价房价完全真实准确反映房产市场某市楼盘市周边非市中心单纯统计数字楼盘解全国房产开发商均某市房产市场2004年楼市形势非常2005年某楼市继续稳步升
3．3 价格市场调研情况
通项目周边区域市场调研某市住宅商铺价格初步解住宅价格商铺价格车库价格表
区
楼盘名称
位置
价格
（元米）
商铺
（元米）
车位
绿园区
金色华尔兹
青年路普阳街交汇
23802980
8000
8万
晨光国际花园
普阳街北口
28803500
9500
10万
五环·高尔夫
普阳街北口
21803000
7万
东方嘉园
（东方家园）
浩月路春城路交汇
21302530
58006800
85万
吉达花园
普阳街中段
23802980
长融名
普阳街中段
35603900
9000
福阳苑
景阳广场西北角
20302280
45005000
4000元米
锦江花园
南阳路街交汇
25803380
众花园
南阳路春城街交汇
21802680
5500
阳区
四名居
（北京华联）
宽路
26803100
10万
易安花园
宽路
2500300
3500元米
富豪花园
南湖路北
3150起
中·世纪城
新民广场东北角
25803900
1F11万 M2
2F7000元 M2
星宇名家
开运街湖西路交汇
26803500
50008000
10万
富苑华庭
南湖广场西
34004200
10万
南关区
金桥花园
（华联吉买盛）
南湖路亚太街交汇
19502350
32003600
9万
21世纪商务
总部
吉林路亚泰街交汇
42005800（写字间）
鸿城国际
南湖路
2583500
10万
某明珠
卫星广场附
33333904
910万
涵乐园
卫星广场附
2300（均）
米兰城市花园
亚太街西三道街交汇处
27803130
85009500
80000（）
二道区
武夷嘉园
吉林路西口
27003100
6000
10万（<25 M2）4500元 M2(>25 M2)
虹场
江街吉林路交汇
9088—9999
天富花园
东盛街中段
19802080
2450（楼阁）
杏花苑
东盛街中段
均价2800
长江花园
吉林路北 东盛街西
26003360
4000元米
万兴花园
江街
22802380
8000
4800元米
万科城市花园
江街
3000（均）
万科东区
江街东 路北
29883688
800012000
河旺角
江街东 岭东路南
800095000
郁金花园
吉林路北
17002730
70000
紫盈花园
东盛街北口
20102060
3680元米
开发区
武夷花园
河街珠海路交汇
层：27003190
高：30213700
12万
600800月（租）
世纪柳苑
河街南口
20402200
3300元米
水家
河街南口
21502280
78万
水岸春城
河街南口
26002900
某市房价走势目前市场价格某市场目前前景较广阔未年市场会出现波动项目周边住宅商业调研知项目周边住宅均价达3000元米街商铺达60009000元米车库（车位）8万元
3．4 新建商业街情况
A 天安第街国际俱乐部商业街
理位置：阳区硅谷街661号
商业布局：全街店铺16米均面积280米左右整条街餐饮休闲娱乐等项目酒吧餐饮俱乐部题街
店铺价位：出售价格8000 —9000元方米出租价格15万年
B 虹场
理位置：吉林路（西起某卷烟厂东街）
商业布局：吉林路线全长458米建成建筑面积25万方米建成条集餐饮休闲娱乐健身美容文化商务体集成式餐饮娱乐商务题街
店铺价位：90889999元方米
C 磐石路商业步行街
理位置：磐石路
商业布局：全长730米宽60米营业面积30万米全街分：金融家电服装餐饮九八五功区预计年半年部分商铺营业
店铺价位：二层均价9000元米
D 城·科摩街
理位置：硅谷街
商业布局：占5000方米引入站式消费理念集购物休闲娱乐餐饮体形成功商业区
店铺价位：街均价8300元米外街均价8500元米
E 拉德芳斯商业街
理位置：纬路709号
商业布局：营业面积3000方米营项目区提供生活配套
店铺价位：起价8388元方米
F 万福商业街
理位置：万福街西侧东方嘉园街面
商业布局：营业面积15万米营建材餐饮休闲等
店铺价位：55007000元米
G 长影左岸休闲巷
理位置：湖西路
商业布局：营业面积30000米营影视文化配套社区生活配套类休闲吧
店铺价位：均价8000元米左右
3．5 消费者情况
通调研实楼盘走访相关部门资料消费者住房现状购买楼房时关心问题纳
351 消费者现住房屋权情况
消费者现住房权属占占575拥权占289租占136
项 目
权
租
率（）
575
289
136
352 消费者现住房面积情况
消费者现住房子面积50—70方米占357年基持50方米占217降34百分点70—130方米间组率均年程度提高
项目
50
50—70
70—90
90—110
110—130
130
2003年
251
353
218
124
24
30
2004年
217
357
230
135
37
25
353 消费者准备购房时间
消费者准备1—3年购房占426年升高59百分点准备1年购房占156年降52百分点消费者购房心理更加成熟理智
项 目
2003年
2004年
1年
208
156
1—3年
367
426
3—5年
240
184
5年
186
234
354 消费者买房选择区域
消费者买房选择阳区然占307年降57百分点相准备高新区净月区购房较增幅
项 目
2003年
2004年
阳区
364
307
南关区
102
94
二道区
81
66
绿园区
100
98
宽城区
73
41
开区
181
148
高新区
54
135
净月区
46
111
355 消费者买房动机
半点消费者买房改善住房条件增加35百分点满足居住求消费者占重降低降幅达116百分点
项目
满足居住求
改善住房条件
父母买房
子女买房
投资
2003年
350
469
59
54
51
16
2004年
234
504
45
94
78
45
356 消费者准备买类房子
消费者准备买层楼房占467降102百分点准备购买高层高层消费者增加97百分点说明改变传统观念愿意住高远
项目
2003年
2004年
层楼房
569
467
高层
350
426
高层
57
78
24
29
357 消费者买房够接受高单价
381消费者买单价方米1500—2000元房子占重年降
56百分点相反准备买单价2000—2500元消费者数重升55百分点
项目
1000—1500
1500—2000
2000—2500
2500—3000
3000—3500
3500—4000
4000
2003年
337
437
170
43
00
08
05
2004年
328
381
225
41
16
04
04
358 消费者房子面积需求
68消费者准备买70—120米房子具体情况
项目
2003年
2004年
40
20
04
40—50
24
25
50—60
84
49
60—70
143
94
70—80
97
139
80—90
143
139
90—100
159
193
100—120
216
209
120—150
84
94
150
30
53
359 消费者户型求
年相二室二厅需求然高占307次二室二厅占287特行设计提高2百分点体现出生活丰富彩面消费者张扬性需求
项 目
2003年
2004年
室厅
30
20
二室厅
367
307
二室二厅
288
287
三室厅
105
131
三室二厅
143
156
四室二厅
24
37
行设计
43
61
3510 消费者愿意够支付高房总价
部分消费者愿意出10—20万元买房子
项目
2003年
2004年
10万元
224
168
10—20万元
520
537
20—30万元
191
209
30—40万元
46
57
40—50万元
05
20
50—60万元
03
04
60万元
11
04
3511 消费者希采付款方式
工程进度付款较提高
项目
次性付款
工程进度付款
揭付款
2003年
391
49
560
2004年
373
119
504
3512 消费者买房时考虑素
738消费者先考虑工程质量问题该选项目占重次物业理否完善交通便利程度价格区绿化空气质量项目手续否齐全等
项目
2003年
2004年
工程质量
650
738
物业理否完善
625
735
交通便利程度
690
725
价格
647
684
区绿化空气质量
561
652
项目手续否齐全
653
637
室户型设计
477
529
社区周围消费娱乐购物环境
369
426
社区规划效果
388
402
孩教育问题
315
389
离工作单位远
369
357
品牌开发商实力
253
303
3513 消费者购房信息源
项目
报纸
房交会
已购房亲友
电视
房产超市
宣传单
互联网
电台
中介机构
2003年
658
402
162
259
124
167
100
86
38
111
2004年
759
453
347
343
273
237
224
98
69
00
4 拟选项目概况
①块位置：该块位吉林路南侧河街西侧伊通河东岸二道区南关区交汇处二道区中心位置
②块面积：该块规划面积219800方米净：141370方米块南侧西侧伊通河目前河已规划
50米宽防护绿防护绿面积：50400方米 整块面示意图：
注：①图中红色虚线项目
②公交路线：115 某站 ——农 301 某站——坦校
361 长医高专 ——某站 283 绿园区——滨河区
80 体育场——东岭街 269 民广场——热电厂
265 公交医院——劳动公园 101 三马路——劝农乡
102 三马路——净月谭 103 永春批发——新立城水库
1 某站——101车站 281 某站——中日联谊医院
254 民广场——中东市场 225某站——师东校
287 北岸路——烧伤医院
③块现状：建筑物居民棚户区工业厂房中：居民2648户企业35动迁面积124933方米动迁面积较
④交通状况：项目交通十分便捷紧邻吉林路吉林路新机场通道二道区市中心连接干道政府正重点开发建设项目周边公交线路单15路双30路交通优势明显
5．项目SWOT分析：
优势：
A 濒伊通河岸具良居住环境配套设施齐全
B．家乐福百安居重品牌优势项目成功起关键作
C．##集团战略伙伴强强联合外资引进项目成功更
D．政府力扶持项目成功保证
劣势：
A．动迁难度较动迁成高
B．块相太规整规划难度较
C．目前周边商业太发达扶持培育市场
机会：
B 新机场开通吉林路改造迫眉睫
C 伊通河改造世界银行贷款已位项目南部区域造成风景秀美景观带提升项目品质增强项目竞争力起巨作
威胁：
A．家世界乐购麦德龙项目尤商业部分定击
B．万科亚泰星宇等楼盘带动区域楼市时会项目带定威胁表图：
项 目
吉林亚泰
连万达
某星宇
率（）
295
279
181
6．初步济评价
规划局规划控制条件：
规划总面积：219800方米 建设面积：169400方米 净：141370方米 防护绿：50400方米 建筑控制高度≤40米 绿率≥30
建筑密度≤30 容积率：20
动迁成价较高利润空间方面通项目积极运作商业氛围扶持深挖项目潜力提高项目品质增加部分收益时寻求政府支持帮助享受相关优惠政策减免部分费整项目运作定收益
结建议：
政府支持优惠政策项目优势机会等方面该项目非常产项目时加强###超市进步合作树立集团产品牌优势求获长期利益回报
该项目利进行助某政府建立更广泛联系助##集团整体事业某发展包括机械电子科技等相关行业进入形成##集团东北区新济发展基振兴某济作出更贡献
附件：
1 块组合图
2 航拍图
3 位置图
4 交通图
5 周边楼盘分布图
6 家乐福效果图
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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