2003年度广东房产市场分析报告
2002年度省房产形势基评价稳定序健康发展潜值注意风险素表现积极面现象房价稳中降投资营销稳步增长市场竞争序二手市场活跃市场竟争特征明显等等类评述期市场分析文章级领导报告中述列举
2003年度房产市场形势目前市场行情整国民济发展趋势判断应继续保持稳步增长态势济现象中惯性原理外界环境发生变异2003年度房产然会保持稳定健康发展势头
十六确立全面实现康宏伟目标预示着国家济发展呈现快速增长局势2003年级政府换届年新届领导雄心勃勃加强基建设投资力度发展方济改善民生活做番事业预计2003年度中央积极财政政策中央方规模城市建设基础设施建设方针会发生变化2003年面中央城镇化重战略决策附诸实施机遇（广东建设268中心镇）利素10年磨炼积累广东开发商创品牌积累丰富验拥雄厚财力磨刀擦剑蓄势发山乡干场没理未持悲观态度说2003年度省房产市场基保持目前发展态势稳步推进
应稳定发展程中存值注意问题潜风险总认业士问题谈够分析透尤局开发公司决策者相部分未予足够重视天发言重点谈存问题潜风险拨凉水度兴奋时加点镇静剂期引起争鸣重视防患未然目前房产市场种值注意问题问题成潜风险2003年度省房产形势基估计等三方面谈谈分析判断
目前房产市场值注意间题
1房产开发投资规模偏
年份
国生产
全社会固定资产投资（2）
房产开发投资（3）
重
总值（1）
（21）
（32）
1998
184161
75883
26936
4120
3549
1999
205674
87826
2959
4220
3369
2000
243778
92367
35558
3789
3849
2001
268575
9725
38102
3621
3980
2002
300169
100149
42419
3333
4240
述广州市组统计数年固定资产投资规模占国总产值35房产投资规模占固定资产规模33694240显然规模太
2土批租规模失控（总量失控单幅土批租规模失控）开发商竟相储备土（圈）住宅区规模越越
（1）2002年111月份全国购置土面积20245万m2增长453
（2）省间开发公司北方城市次圈18000亩（12方公里）开发商纷纷广州郊区北方城市圈占购屯积土资源成风越括越猛
（3）单幅土规模碧桂园凤凰城占667万方米
（4）家开发商仅广州周边区征超2600万m2
（5）广州超100万m2占面积住宅区14增城南海2楼盘
3开发公司资产负债率幅提高拖欠工程款价款现象严重房产开发营利润锐减
（1）统计全国2万家房产开发公司均资产负债率高达70广州市房产开发公司高达78号称广州30强开发公司均资产负债率高达70
（2）2001年全国开发公司拖欠工程款1358亿元2000年增长227占完成投资额2142002年111月2001年增长362占完成投资额158
（3）2001年广州市1300家房产开发公司中100家盈利回报率仅32
（4）说仅广州价欠款高达100亿元
4房产开发程中政企职错位现象日益严重
（1）开发商仅建设中学幼园医院营理中学幼园医院公治安交通教育医疗卫生许明显属社会公事业项目建设营理责落开发商身开发公司老总物业理公司理简值村长镇长市长
（2）型楼盘社区理职物业理职混淆超型楼盘宛座城镇里物业理公司业委员会方政府派出机构理职分工界定清规模业委员会权力职限定存定社会风险（尤发生利益突时）
（3）止然求开发商偿提供实物公建配套设施种负担终进入成提高房价转嫁购房者身增加消费者负担说住区中业仅购商品房区医院学校等公建服务设施项目建设附钱
（4）新设公建配套设施住宅区开发商独立规划建设布局合理规模够效率高没统规划建设城市规划理带新隐患
（5）农村集体土部分村（镇）委会开发商协议出方式进入开发市场种运作程序仅扰乱产市场利土资源效控制
二问题成潜风险
1关房产开发投资规模偏问题
19992002年度广州房产投资分增长138195253 高期国民济增长速度
19982002年度房产投资占固定资产重高达35固定资产投资占国生产总值重高达40
商品房生产规模已远远超市场吸纳力2002年底广州市空置量661万m22001年广东省空置量高达2097万m2（2001年）占全国空置面积20
（1）房产开发投资规模直接果造成市场供求失衡商品房积压严重广州例年商品房空置量年100万m2速度递增说年10左右进入市场商品房积压方米2500元均单价计资金积压量高达150亿
（2）规模第二果全社会积累资金率失衡生资源消耗快（土）符合持续发展原持续发展基求资源（尤生资源）保护效利社会济发展劲重视社会发展劲生产力断增加更新商品房建设实现
（3）规模第三果造成某区社会济发展份赖房产业建设部副部长刘志峰讲话中提：相部分城市房产开发投资占固定资产投资重超30城市甚高达60造成城市济房产开发投资份赖旦开发投资增幅降城市济发展造成较影响区济发展托房产济稳定危险
造成房产投资规模原土批租规模失控二市场需求错误认识三受制开发商运作手法停取新土资源获取资金处欲摆欲止休境果具备强力调控手段容易失控制
控制房产开发规模唯重效手段控制土批租规模源头实施效控制尤控制住农村集体权土资源直接进入产市场渠道
2关土批租规模失控问题
土批租规模太仅扰乱房产市场破坏商品房供求关系引发序竞争影响整社会济稳发展失土资源供应量力调控手段控制权失市场调控力
单幅土批租规模仅造成土收益流失（土价格周边开发深度变化变化）带规划滞公建配套设施建设滞理位等种种弊端
造成土批租规模失控原认识误区二目前土供应机制问题
（1）份强调土生财聚财作方政府需钱想卖根结蒂圈卖引发
（2）然中央政府三令五申准协议出土准违规出土止土权交易市场然存量违规违法行广东省1999年2001年度营性检查报告指出全省拍卖出土885宗1017公顷中协议出率分7084城市规划区土通拍卖出宗数仅占34面积占215余全协议出
（3）现行法规规定必须城市民政府集中统供应理土资源供应实际操作时相部分农村土交开发商集体（村镇）私协议出成千万亩项目部分样
严控土批租规模源头抓起推行计划严格程序办理通招标拍卖建立公开公正透明形产市场
3关开发公司负债营风险问题
资产负债率衡量企业偿债力抗风险力重指标般限额5060国基础行业均50左右加工业均65房产开发业7078资产负债率显然太高
房产开发投资额巨投资期长影响素复杂历高风险行业目前种高负债率规模营环境客观加重风险程度旦某项目市场定位错误营出现某严重失误造成资金链断裂遭灭顶灾开发公司银行资金赖较旦出现范围楼市滑坡便引发金融风险什年底中国民银行忧虑商业银行房产信贷进行全面检查原
分析房产开发公司高负债率源原：
（1）财务杠杆效应诱感房产项目开发需巨额投资运作金融系统信较高开发商快获巨额贷款弥补资金足实现少花钱办事花样钱办更事杠杆效应
（2）风险转移动机开发商巨额银行款实现项目营风险转移
（3）银行方面热情银行寻求贷款目标时首先考虑资金安全理讲土稀生资源具升值潜力房产动产处置监控相容易然较欢迎土房产作抵押物乐房开发项目贷款（尤开发商项目）
（4）融资环境影响房产开发商高负债率重原国现行金融体制形成融资环境影响金融体制改革相滞国较完备房产金融体系尚未建立房产项目融资仅银行贷种形式开发商银行贷解决巨额资金需求
渡负债房产开发公司银行捆起仅降低开发商抗风险力旦市场营销出现风险资金回笼遇阻资金链断裂更易诱开发商放弃建项目（烂尾）仅影响业利益波金融业带更危害
（5）银行房产开发项目中资金关系两块构成开发企业项目块资产作抵押银行贷二银行购房者住房消费贷款（揭）实部分贷款进开发商腰包说首期外实际项目销售收入70银行支付开发商开发商般销售收入作项目开发资金源作统计两项加起约占开发企业项目资金源70左右果加拖欠款项目带资工程开发商真正投入资金想象
庞债务负担落银行身关专家测算国金融机构房产贷款余额约占总贷款余额10左右银行贷款渡集中房产开发尤集中少数开发商然增加风险性旦市场素素影响项目营销效果时严重影响银行资金回笼关点相信业士92年前全国房产济滑坡引起金融问题尚记忆犹新（千亿元贷款法收回）
方面分析银行资金般源储蓄储蓄资金短期性房产贷款尤住房抵押贷款（揭）长期性法调合矛盾国目前种金融环境中债券具备时变现力银行持量法变现房产抵押贷款债券时引发资金流动性风险严重时甚会引起金融恐慌造成金融风波金融界普遍认金融机构中长期贷款余额宜超总贷款余额20否严重影响资金流动性广州市2002年底银行总贷款余额749835亿元中中长期贷款余额230858亿元率已高达3078关专家测算2005年市仅购房抵押贷款（揭）高达4160亿元占总信贷规模率超20 见房产金融风险问题已提议事日程成迫眉睫急需解决重问题
4关界定房产开发程中政企职问题
市场济环境政企关系应清晰明确令遗憾房产开发程中该政府干该企业干方财政负担开发商负担购房者负担似闹明白说整顿市场规范行首先界定清楚事否永远理清房产市场
说理讲农村集体土直接进入土交易市场实施征拆迁补偿变国家进行权交易程中政企关系应明确
政府城市发展需确定需建设域块土性质列入城市土资源供应计划城市规划部门计划做域块控制性详规基础设施公建配套设施规划建设方案城市土资源理部门规划方案实施征拆迁进行基础设施建设公建配套设施建设具备开发建设条件块（熟）计划进入拍卖招标市场进行土权交易
征拆迁基础设施公建配套设施（红线红线外）建设应政府行市场行购房者事宅区公建配套设施幼园学中学医院街道办事处等等应方政府统规划统建设交开发商负责更购房者负担果界定关系清晰理房产市场根治房产开发程中混乱非理性行
三2003年度房产形势基估计
综述省2003年度房产形势基估计纳点
1社会济环境影响济问题身具备惯性省2003年度房产市场继续着稳步发展轨迹运行会戏剧性突变
2商品房投资建设规模市场吸纳力限2003年商品房市场营销压力会更型楼盘特超型楼盘销售进度受挫会引发激烈竞争部分楼盘销售受挫资金问题日益严重楼盘尤某持色型楼盘会陷入资链断裂困境
3土市场清理整顿开发商失协议承诺某郊区土权级政府压缩土批租规模产市场序规范现象改善商业开发市场竞争会更激烈
4金融机构调控政策商品房开发贷款难度更中项目法获新资金源陷入困境失贷款支持市场营销受挫项目资金链断裂陷入困境出现新烂尾块烂尾楼盘
5规模城市基础设施建设城镇化程中中心镇建设城市营观念深化开发商提供许新机遇许原先准开发商介入领域城市供水城市道路桥梁城市煤气城市交通城市危旧房改造城中村改造高等院校勤服务社会化学城建设中心镇建设等等推行民营化进入市场陆续开发商放开开发商破传统观念广开思路种营寻找新投资渠道
6着体制改革深化认识水提高2003年政府企业关系进步理房产开发程中政府企业职分工更加明确许明确合理规定改善
7着住房贷款业务进步推广金融部门短期储蓄长期信贷矛盾更加突出迫资金变现压力呼欲出住宅抵押贷款证券化金融工具会快出台批投资融资工具会相继出现开发商会面种新金融市场研究解种市场作房产开发商种迫切需
82003年具开发价值房产项目适宜老年休闲康复养老安居住宅项目
2003年稳妥项目围绕高等院校勤服务社会化建设项目说学生公寓食堂种服务设施等
2003年部分开发商新项目持慎重态度超规模楼盘超豪华墅开发告段落
2003年具商业机会事项268中心镇建设开发商省城镇化进程中发挥重作更开发商事城镇开发建设
2003年城市基础设施公产品全面推行民营化开发商提供新市场机会
2003年金融体制改革实质性进展住宅抵押贷款证券进入金融市场金融工具陆续推出开发商面全新房产金融市场
2003年吸引商品住宅区域广州市北部白云区新广路带里山水天独厚然景观优质空气便捷交通里建成广州市适宜居住环境吸引相购房者
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2002年度省房产形势基评价稳定序健康发展潜值注意风险素表现积极面现象房价稳中降投资营销稳步增长市场竞争序二手市场活跃市场竟争特征明显等等类评述期市场分析文章级领导报告中述列举
2003年度房产市场形势目前市场行情整国民济发展趋势判断应继续保持稳步增长态势济现象中惯性原理外界环境发生变异2003年度房产然会保持稳定健康发展势头
十六确立全面实现康宏伟目标预示着国家济发展呈现快速增长局势2003年级政府换届年新届领导雄心勃勃加强基建设投资力度发展方济改善民生活做番事业预计2003年度中央积极财政政策中央方规模城市建设基础设施建设方针会发生变化2003年面中央城镇化重战略决策附诸实施机遇（广东建设268中心镇）利素10年磨炼积累广东开发商创品牌积累丰富验拥雄厚财力磨刀擦剑蓄势发山乡干场没理未持悲观态度说2003年度省房产市场基保持目前发展态势稳步推进
应稳定发展程中存值注意问题潜风险总认业士问题谈够分析透尤局开发公司决策者相部分未予足够重视天发言重点谈存问题潜风险拨凉水度兴奋时加点镇静剂期引起争鸣重视防患未然目前房产市场种值注意问题问题成潜风险2003年度省房产形势基估计等三方面谈谈分析判断
目前房产市场值注意间题
1房产开发投资规模偏
年份
国生产
全社会固定资产投资（2）
房产开发投资（3）
重
总值（1）
（21）
（32）
1998
184161
75883
26936
4120
3549
1999
205674
87826
2959
4220
3369
2000
243778
92367
35558
3789
3849
2001
268575
9725
38102
3621
3980
2002
300169
100149
42419
3333
4240
述广州市组统计数年固定资产投资规模占国总产值35房产投资规模占固定资产规模33694240显然规模太
2土批租规模失控（总量失控单幅土批租规模失控）开发商竟相储备土（圈）住宅区规模越越
（1）2002年111月份全国购置土面积20245万m2增长453
（2）省间开发公司北方城市次圈18000亩（12方公里）开发商纷纷广州郊区北方城市圈占购屯积土资源成风越括越猛
（3）单幅土规模碧桂园凤凰城占667万方米
（4）家开发商仅广州周边区征超2600万m2
（5）广州超100万m2占面积住宅区14增城南海2楼盘
3开发公司资产负债率幅提高拖欠工程款价款现象严重房产开发营利润锐减
（1）统计全国2万家房产开发公司均资产负债率高达70广州市房产开发公司高达78号称广州30强开发公司均资产负债率高达70
（2）2001年全国开发公司拖欠工程款1358亿元2000年增长227占完成投资额2142002年111月2001年增长362占完成投资额158
（3）2001年广州市1300家房产开发公司中100家盈利回报率仅32
（4）说仅广州价欠款高达100亿元
4房产开发程中政企职错位现象日益严重
（1）开发商仅建设中学幼园医院营理中学幼园医院公治安交通教育医疗卫生许明显属社会公事业项目建设营理责落开发商身开发公司老总物业理公司理简值村长镇长市长
（2）型楼盘社区理职物业理职混淆超型楼盘宛座城镇里物业理公司业委员会方政府派出机构理职分工界定清规模业委员会权力职限定存定社会风险（尤发生利益突时）
（3）止然求开发商偿提供实物公建配套设施种负担终进入成提高房价转嫁购房者身增加消费者负担说住区中业仅购商品房区医院学校等公建服务设施项目建设附钱
（4）新设公建配套设施住宅区开发商独立规划建设布局合理规模够效率高没统规划建设城市规划理带新隐患
（5）农村集体土部分村（镇）委会开发商协议出方式进入开发市场种运作程序仅扰乱产市场利土资源效控制
二问题成潜风险
1关房产开发投资规模偏问题
19992002年度广州房产投资分增长138195253 高期国民济增长速度
19982002年度房产投资占固定资产重高达35固定资产投资占国生产总值重高达40
商品房生产规模已远远超市场吸纳力2002年底广州市空置量661万m22001年广东省空置量高达2097万m2（2001年）占全国空置面积20
（1）房产开发投资规模直接果造成市场供求失衡商品房积压严重广州例年商品房空置量年100万m2速度递增说年10左右进入市场商品房积压方米2500元均单价计资金积压量高达150亿
（2）规模第二果全社会积累资金率失衡生资源消耗快（土）符合持续发展原持续发展基求资源（尤生资源）保护效利社会济发展劲重视社会发展劲生产力断增加更新商品房建设实现
（3）规模第三果造成某区社会济发展份赖房产业建设部副部长刘志峰讲话中提：相部分城市房产开发投资占固定资产投资重超30城市甚高达60造成城市济房产开发投资份赖旦开发投资增幅降城市济发展造成较影响区济发展托房产济稳定危险
造成房产投资规模原土批租规模失控二市场需求错误认识三受制开发商运作手法停取新土资源获取资金处欲摆欲止休境果具备强力调控手段容易失控制
控制房产开发规模唯重效手段控制土批租规模源头实施效控制尤控制住农村集体权土资源直接进入产市场渠道
2关土批租规模失控问题
土批租规模太仅扰乱房产市场破坏商品房供求关系引发序竞争影响整社会济稳发展失土资源供应量力调控手段控制权失市场调控力
单幅土批租规模仅造成土收益流失（土价格周边开发深度变化变化）带规划滞公建配套设施建设滞理位等种种弊端
造成土批租规模失控原认识误区二目前土供应机制问题
（1）份强调土生财聚财作方政府需钱想卖根结蒂圈卖引发
（2）然中央政府三令五申准协议出土准违规出土止土权交易市场然存量违规违法行广东省1999年2001年度营性检查报告指出全省拍卖出土885宗1017公顷中协议出率分7084城市规划区土通拍卖出宗数仅占34面积占215余全协议出
（3）现行法规规定必须城市民政府集中统供应理土资源供应实际操作时相部分农村土交开发商集体（村镇）私协议出成千万亩项目部分样
严控土批租规模源头抓起推行计划严格程序办理通招标拍卖建立公开公正透明形产市场
3关开发公司负债营风险问题
资产负债率衡量企业偿债力抗风险力重指标般限额5060国基础行业均50左右加工业均65房产开发业7078资产负债率显然太高
房产开发投资额巨投资期长影响素复杂历高风险行业目前种高负债率规模营环境客观加重风险程度旦某项目市场定位错误营出现某严重失误造成资金链断裂遭灭顶灾开发公司银行资金赖较旦出现范围楼市滑坡便引发金融风险什年底中国民银行忧虑商业银行房产信贷进行全面检查原
分析房产开发公司高负债率源原：
（1）财务杠杆效应诱感房产项目开发需巨额投资运作金融系统信较高开发商快获巨额贷款弥补资金足实现少花钱办事花样钱办更事杠杆效应
（2）风险转移动机开发商巨额银行款实现项目营风险转移
（3）银行方面热情银行寻求贷款目标时首先考虑资金安全理讲土稀生资源具升值潜力房产动产处置监控相容易然较欢迎土房产作抵押物乐房开发项目贷款（尤开发商项目）
（4）融资环境影响房产开发商高负债率重原国现行金融体制形成融资环境影响金融体制改革相滞国较完备房产金融体系尚未建立房产项目融资仅银行贷种形式开发商银行贷解决巨额资金需求
渡负债房产开发公司银行捆起仅降低开发商抗风险力旦市场营销出现风险资金回笼遇阻资金链断裂更易诱开发商放弃建项目（烂尾）仅影响业利益波金融业带更危害
（5）银行房产开发项目中资金关系两块构成开发企业项目块资产作抵押银行贷二银行购房者住房消费贷款（揭）实部分贷款进开发商腰包说首期外实际项目销售收入70银行支付开发商开发商般销售收入作项目开发资金源作统计两项加起约占开发企业项目资金源70左右果加拖欠款项目带资工程开发商真正投入资金想象
庞债务负担落银行身关专家测算国金融机构房产贷款余额约占总贷款余额10左右银行贷款渡集中房产开发尤集中少数开发商然增加风险性旦市场素素影响项目营销效果时严重影响银行资金回笼关点相信业士92年前全国房产济滑坡引起金融问题尚记忆犹新（千亿元贷款法收回）
方面分析银行资金般源储蓄储蓄资金短期性房产贷款尤住房抵押贷款（揭）长期性法调合矛盾国目前种金融环境中债券具备时变现力银行持量法变现房产抵押贷款债券时引发资金流动性风险严重时甚会引起金融恐慌造成金融风波金融界普遍认金融机构中长期贷款余额宜超总贷款余额20否严重影响资金流动性广州市2002年底银行总贷款余额749835亿元中中长期贷款余额230858亿元率已高达3078关专家测算2005年市仅购房抵押贷款（揭）高达4160亿元占总信贷规模率超20 见房产金融风险问题已提议事日程成迫眉睫急需解决重问题
4关界定房产开发程中政企职问题
市场济环境政企关系应清晰明确令遗憾房产开发程中该政府干该企业干方财政负担开发商负担购房者负担似闹明白说整顿市场规范行首先界定清楚事否永远理清房产市场
说理讲农村集体土直接进入土交易市场实施征拆迁补偿变国家进行权交易程中政企关系应明确
政府城市发展需确定需建设域块土性质列入城市土资源供应计划城市规划部门计划做域块控制性详规基础设施公建配套设施规划建设方案城市土资源理部门规划方案实施征拆迁进行基础设施建设公建配套设施建设具备开发建设条件块（熟）计划进入拍卖招标市场进行土权交易
征拆迁基础设施公建配套设施（红线红线外）建设应政府行市场行购房者事宅区公建配套设施幼园学中学医院街道办事处等等应方政府统规划统建设交开发商负责更购房者负担果界定关系清晰理房产市场根治房产开发程中混乱非理性行
三2003年度房产形势基估计
综述省2003年度房产形势基估计纳点
1社会济环境影响济问题身具备惯性省2003年度房产市场继续着稳步发展轨迹运行会戏剧性突变
2商品房投资建设规模市场吸纳力限2003年商品房市场营销压力会更型楼盘特超型楼盘销售进度受挫会引发激烈竞争部分楼盘销售受挫资金问题日益严重楼盘尤某持色型楼盘会陷入资链断裂困境
3土市场清理整顿开发商失协议承诺某郊区土权级政府压缩土批租规模产市场序规范现象改善商业开发市场竞争会更激烈
4金融机构调控政策商品房开发贷款难度更中项目法获新资金源陷入困境失贷款支持市场营销受挫项目资金链断裂陷入困境出现新烂尾块烂尾楼盘
5规模城市基础设施建设城镇化程中中心镇建设城市营观念深化开发商提供许新机遇许原先准开发商介入领域城市供水城市道路桥梁城市煤气城市交通城市危旧房改造城中村改造高等院校勤服务社会化学城建设中心镇建设等等推行民营化进入市场陆续开发商放开开发商破传统观念广开思路种营寻找新投资渠道
6着体制改革深化认识水提高2003年政府企业关系进步理房产开发程中政府企业职分工更加明确许明确合理规定改善
7着住房贷款业务进步推广金融部门短期储蓄长期信贷矛盾更加突出迫资金变现压力呼欲出住宅抵押贷款证券化金融工具会快出台批投资融资工具会相继出现开发商会面种新金融市场研究解种市场作房产开发商种迫切需
82003年具开发价值房产项目适宜老年休闲康复养老安居住宅项目
2003年稳妥项目围绕高等院校勤服务社会化建设项目说学生公寓食堂种服务设施等
2003年部分开发商新项目持慎重态度超规模楼盘超豪华墅开发告段落
2003年具商业机会事项268中心镇建设开发商省城镇化进程中发挥重作更开发商事城镇开发建设
2003年城市基础设施公产品全面推行民营化开发商提供新市场机会
2003年金融体制改革实质性进展住宅抵押贷款证券进入金融市场金融工具陆续推出开发商面全新房产金融市场
2003年吸引商品住宅区域广州市北部白云区新广路带里山水天独厚然景观优质空气便捷交通里建成广州市适宜居住环境吸引相购房者
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