资产评估 复题
（课程代码 242238）
名词解释
1 资产评估：指专业评估机构员根特定目遵循客观济规律公正准法定标准程序运科学方法资产现时价格进行评定估算
2 公允市场价值：指资产评估基准日公开市场交易价格买卖双方位等双方充分合理拥全部相关信息双方理智济情况愿成交价格
3 重置价值：指现时市场条件技术条件获评估资产等功处状态资产需消耗成
4 固定资产：指供长期反复参加生产程保持原实物形态资产房屋机器设备运输工具等现行会计制度规定固定资产应具备两条件：（1）期限年（2）单位价值规定限额
5 土格评估收益现值法：称收益原法指求取评土格时通预测土未产生预期收益定原利率（资化率）预期收益折算现值勤作估土格方法
6 形资产：指特定体控制具肱独立实体生产营服务持续发挥作带济利益切济资源形资产相应概念
7 资产价值：指资产预期创造未现金流量现值定资产未现金流量数量时间风险情况投资者愿意支付价值
8 成法：现时条件评估资产重置成中扣减项价值损耗确定资产价值方法理基础生产费价值
9 资产功性损耗：形损耗种指技术进步评估资产目前广泛类技术先进资产相功陈旧引起贬值
10 济性损耗：指资产外部环境变化：宏观济衰退产业政策调整环保政策调整等导致资产贬值
11 收益法：指资产未预期收益折现资化处理估测资产价值方法理基础效价值理
12 市场法：通较评估资产参交易资产异参交易资产市场价格进行调整确定评估资产价值方法
13 实体性损耗：形损耗磨损然损耗造成
14 设备成新率：反映评估象现行价值全新状态重置成率理解设备现时状态设备全新状态率成新率1实体性损耗率
15 资产评估报告：资产评估机构资产评估工作制度关规定完成评估工作委托方关方面提交说明评估程结果书面报告
16 企业价值评估：称企业整体资产评估企业法单位具独立获利力济实体持续获利力估算
17 基准价修正法：指利政府制定基准价作参评估土区域条件条件区域均条件相较进行修正求评估块公市价种方法
18 土残余法：房合产生净收益中扣属建筑物净收益属土净收益土资化率进行资化确定土价值方法
二问答题
1．市场济中资产评估功？
点：资产评估功指资产评估特定济行身应功效概括讲资产评估具功
（1）资产业务提供价值尺度资产评估通资产现时价值进行评定估算项资产业务提供公正价值尺度资产评估基功
（2）界定维护产权体合法权益资产评估具公正界定资产关方者占者拥控制资产份额价值量作维护产权体合法权益
（3）优化资源配置首先资产评估生产素产权进入市场必条件科学规范资产评估保证资产市场产权市场序运行资产产权配置提供正确信号起优化资源配置作次项资产业务进行具种途径资产评估中优原资产价格进行估算利资产优化配置流动
（4）促进企业帐实相符足额补偿资产完整通货膨胀情况资产重置成历史成差额通货膨胀率增长急剧扩导致固定资产账面原值提取折旧明显低会造成企业更新改造资金少企业盈利虚增财政收入虚假时进行资产重估克服述问题外通资产评估明晰企业创形资产土权价值商标商誉价值企业全部资产账簿反映
（5）促进外开放时维护国家权益资产评估机构中外合资合作程中提供符合国际专业水评估服务吸引外资流入基础工作维护国家民族权益重技术保障
（6）防止国资产流失促进国企业改革利进行国企业产权变动程中合理定价关键转定价基础企业评估价值公客观资产评估防止国资产流失促进国企业改革利进行基础
2．简述资产评估中确认评估象标准？
点：资产评估中确认资产标准：
（1）现实性现实性表明济资源评估时点已存已发生济活动结果评估时点然存
（2）控制性指企事业单位济资源控制权定义评估资产边界资产资金投资购建负债购建租入
（3）效性效性表明已实际资产应摊费等列作估资产二表明否劳动产品效作估资产
（4）稀缺性稀缺性表明获具稀缺性济资源控制权必须付出代价正济资源成资产
（5）合法性指企事业单位控制济资源具合法性受法律保护非法济资源确认资产
3．资产评估象标准进行分类？
点：资产评估象列标准进行分类：
（1）资产评估目评估资产否具综合获利力分类分单项资产整体资产
（2）根评估资产存形态分类全部资产素分形资产形资产
（3）根资产法律意义分类全部资产素分动产动产合法权利
（4）根评估资产企业营活动中否持续全部资产素分固定资产流动资产
（5）根评估资产否独立存分类全部资产素分确指资产确指资产
（6）根财务会计制度规定估资产工程技术特点分类全部资产素分：固定资产长期投资流动资产形资产建工程递延资产资产
4简述市场法评估机器设备步骤
点：市场法评估基步骤
（1）评估象进行鉴定获取评估象基资料
解基资料：设备规格型号制造厂家出厂日期服役年龄安装情况机附件设备实体状态等等（课中列举较素中6素）
（2）进行市场调查选取市场参物
选择市场参物时应注意参物时间性域性性
①时间性求：参物交易时间接评估基准日
②域性求：参物评估象区
③性求：参物评估象实体状态方面较接
（3）素较
评估员影响价值素（：实体状态交易时间交易点交易背景
等）进行分析较确定差异调整量
（4）计算评估值
分析较基础参物市场交易价格进行修正确定评估值
5．机器设备评估时应注意问题？
点：机器设备评估时应注意：
（1）进行机器设备评估时收益法受限制通常采成法市场法
（2）整体性机器设备价值分析应注意资产间机联系价值影响整体价值仅仅时单台设备简单相加
（3）部分机器设备属动产移动部分属动产介动产动产间固置物需永久段时间某种方式安装土建筑物移动资产导致机器设备部分损失完全失效
（4）影响机器设备磨损素设备磨损失效规律易确定体差异较确定贬值需逐台设备实体状态进行调查鉴定
（5）设备贬值素较复杂实体性贬值外存功性贬值济性贬值
6 简述形资产价值特点功特性？
点：形资产价值身特点：
（1）形资产成生产者劳动中耗费实际劳动时间计量形资产计量更复杂困难甚具相程度确定性准确性
（2）形资产价值效获利力基础形资产价值较生产费基础
形资产功特性：
（1）附着性附着性指形资产附着形资产发挥固功
（2）益性益性指形资产作财富体时享
（3）累积性累积性指形资产生产营中作建立系列成果基础定范围发挥特定作
（4）代性代性指种技术取代种技术特征代更新
7．鉴定形资产目什？
点：鉴定形资产目：
（1）确认形资产存验证形资产源否合法产权否明确济行否合法效方面进行：
①核实关资料真实性性权威性
②鉴定形资产应力
③确定形资产属否委托者拥
（2）鉴形资产种类确定形资产种类具体名称存形式
（3）确定形资产效期限某项专利权超法律保护期限作专利权评估
8．果采市场法评估形资产评估员应注意问题？
点：运市场法评估形资产时需注意事项：
（1）具合理较基础类似形资产谓具合理较基础类似形资产指少评估形资产形式相似功相似载体相似交易条件相似
（2）收集类似形资产交易市场信息外需收集评估形资产交易信息收集类似形资产交易市场信息横较提供收集评估形资产交易信息较提供
（3）价格信息具代表性接评估基准日实际成交价谓具代表性指参物成交价应反映正常市场交易价格反映评估形资产载体结构市场结构特征
（4）注意评估形资产参物差异作出调整参物评估形资产间会时间空间条件变化产生差异评估员应作出合理调整
9 简述机器设备评估特点
点： （1）机器设备数量单价规格复杂情况异设备评估单台单件象保证评估真实性准确性
（2）技术检测基础机器设备技术性强评定机器设备实物价值情况需通技术检测手段确定损耗程度
（3）必须握机器设备价值特点包括机器设备价值构成素变化规律认识解
10 简述机器设备重置成构成
点：设备重置成构成包括设备直接费设备间接费设备直接费基础费费两部分构成基础费指设备购置价建造价费指设备运杂费安装调试费必配套费进口设备关税增值税银行手续费等设备间接费通常包括购置建造设备发生种理费总体设计制图费资金成员培训费等
11试述机器设备重置成构成
点：重置成构成：重置象重置成构成素
（1）单台机器设备
①需安装：重置成仅包括设备购置成运杂费资金成税金等
②需安装：重置成①中项外包括安装费基础费
（2）原续整体性机器设备重置成②中容外般包括间接费：勘察设计费理费联合试运转费等
机械工业企业机器设备重置成般列素组成：
（1）设备现行购置成：指设备购买价
（2）设备运杂费：
A．国产设备运杂费般指生产厂工发生采购运输保装卸关费
B．进口设备国运杂费指国港口机场车站运发生港口费装卸运输保国运输保险等费
（3）设备基础费：设备基础包括购建构筑设备基础发生工材料机械费等全部费
（4）设备安装费：测定安装工程质量进行单机试运转联动负荷试运转
（5）建设单位理费
（6）建设单位时设施费：建设期间建设单位需时设施搭设维修摊销租赁费
（7）工程监理费
（8）研究实验费
（9）勘察设计费
（10）工程保险费
（11）联合试运转费：指工程竣工验收前整工程进行负荷负荷联合试运转需费
（12）施工单位迁移费
（13）固定资产投资方调节税（目前停征）
（14）建设期资金成：指合理建设期资金占成
（15）合理费
12应市场法评估房产价格应具备条件？适象什？
点应市场法条件：①充分市场交易资料收集资料越充分应方法道德结果越符合实际充分交易资料需较活跃房产市场②交易实例评估房产间应具较相关性较性必须考虑样性质房产作较外必须注意呗评估象交易实例段环境结构等方面性果述存差异求差异进行定量分析调整修正③交易实例资料源必须翔实必时应较交易实例身效性性做出验证排合理甚效交易资料保证评估准确性
市场法适具交易性房产房产开发普通商品住宅商务楼商场标准厂房等少发生交易房产特殊工业厂房古建筑教堂等难采市场法评估
13企业价值评估单项确指资产价值汇总区？（见教材263264页）
点：（1）评估象涵
（2）评估结果
（3）评估目
14简述影响房产价格素
点：房产价格影响素复杂估房产关系素分般素区域素素三层次
般素指影响房产价格般普遍素通常会整房产市场产生全面影响成影响房产价格基素般素包括（1）社会素（2）济素（3）政策素
二区域素指房产区然社会济政策等素相结合产生区特性房产价格水影响素
三素指房产特性房产价格影响素决定相区域房产出现差异价格包括土素建筑物素两方面
15简述房产评估剩余法基思路适范围
点：剩余法假设开发法基技术思路求取开发房产价格时开发房产预期开放价值扣正常开发费税金正常开发利润倒推算出剩余价值作估房产价格正常开发费建造销售房屋花费必费前期工程费建安工程费设计费理费销售费资金成等公式：
开发房产价值开发完成房产价值开发成资金成开发商合理利润正常税收
表述：价预期楼价建筑费专业费销售费利息税费利润
剩余法适：开发土价格评估坼迁改造土价值评估（时建筑费包括坼迁费）未开发完工房产
三 计算题
1 评估设备购建2005年帐面原值100000元2010年2013年分进行两次技术技术改造添置动控制装置年投资分5000元2000元2015年该设备进行评估假设2005年2015年年价格升率10该设备尚年限10年试估测成新率
答案：（1）调整计算现时成
2005年：100000×（1 10）10次方100000*260260000(元)
2010年 5000×(1 10)5次方5000×1618050(元)
2013年2000×(1 10)2次方2000×1212420(元)
合计 270470(元)
(2)加权更新成260000×10 8050×5 2420×22645090(元)
(3)加权投资年限2645090270470≈978（年）
（4）成新率10（978 10）5056
2估建筑物砖混结构单层住宅宅基300方米建筑面积200方米月租金3000元土原率7建筑物原率8评估时建筑物剩余年限25年取租金收入年损失准备费7600元评估员市场较法求土权价格方米1000元试残余法估测建筑物价值
答案(1)计算房合状态总收入
年总收入3000×12 36000(元)
(2)年总费7600(元)
(3)年总收益36000760028400(元)
(4)计算土收益
土收益1000×300×721000(元)
(5)计算建筑物收益
建筑物收益28400210007400(元)
(6)建筑物折旧率125×1004
(7)建筑物价格7400÷(8 4)×[11(1 12)25次方] 58040(元)
3． 评估企业拥D公司90万元非市普通股股票已持期年股利分派相票面价格10左右明年维持水评估员调查解：D公司算实现利润中出20扩生产公司强发展劲公司股利润率保持15水折现率定12试运红利增长模型评估评估企业拥D公司股票
答案：（1）年股利额90万元×109(万元)
(2)股利增长率20×153
（ 3）股票价格9万元（123）100万元
4某企业某项资产国外企业合资求资产进行评估具体资料：该资产账面原值270万元净值108万元财务制度规定该资产折旧年限30年已计折旧年限20年调查分析确定现市场材料价格工资费水新建造相构造资产全部费支出480万元查询原始资料企业记录该资产截止评估基准日法定利时间57 600时实际累计利时间50 400时专业员估算该资产8年知该资产设计合理造成耗电量维修费高现类标准资产较年支出营运成3万元（该企业税税率25假定折现率10）求根述资料采成法该资产进行评估
答案：
资产重置成4800000元
资产已年限20×（50400÷57600）×100
20×0875×100
175（年）
资产实体形损耗率175÷(175＋8)×100
6863
资产功性贬值30000×（1－25)×（PA108）
30000×075×53349
120035（元）
资产评估价值4800000×（1－6863)－120035
4800000×03137－120035
1385725（元）
5评估生产线年设计生产力10 000吨评估时受政策调整素影响产品销售市场景气降价销售产品企业必须减产年产6 000吨吨降价100元保持设备设计生产力正常发挥政策调整预计会持续3年该企业正常投资报酬率10生产线规模济效益指数06求：计算生产线济性贬值率济性贬值额（企业税税率25）
答案：
（1）济性贬值率1－（600010000）06×1002640
（2）济性贬值额100×10000×（1－25）×（PA103）
750000×248691865175（元）
6评估机组5年前购置账面价值20万元民币评估时该机组已生产已新型机组取代调查咨询解评估时点企业购置新型机组取价格30万元民币专家认定评估机组新型机组功08评估机组尚8年假定费忽略计
求：（1）估测该机组现时全新价格
（2）确定该机组成新率
（3）确定设备评估值
答案：
（1）评估机组现时全新价格30×（1－20）24（万元）
（2）该机组成新率[8÷(5＋8)] ×1006154
（3）设备评估值24×61541477（万元）
7宗开发建筑面积1 000m2期限50年容积率5拟开发建设写字楼建设期2年建筑费3 500元 m2专业费建筑费10建筑费专业费整建设期均匀投入写字楼建成拟外出租租金水预计日2元 m2理费年租金2维修费建筑费15保险费建筑费02税金年租金175贷款利率6房产综合原利率7开发商求利润率价开发成（建筑费+专业费）20试评估该宗价
答案：
（1）年总收益：2×365×1000×53650000（元）
（2）年总费：3650000×2＋3500×5000×（15＋02）＋3650000×175
1009250（元）
（3）年纯收益：3650000－10092502640750（元）
（4）房产总价：26407507×[1－1(1＋7)50－2]36258750（元）
（5）测算建筑费专业费：3500×（1＋10）×500019250000（元）
（6）利息：价×[ (1＋6)2－1]＋19250000×[ (1＋6)－1]
01236 ×价＋1155000
（7）开发商利润：（价＋19250000）×2002×价＋3850000
（8）价房产总价－建筑费－专业费－利息－利润
36258750－19250000－01236 ×价－1155000－02×价－3850000
价9069016（元）
8评估员某企业进行整体评估通企业历史营状况分析国外市场调查解收集列数资料：
（1）预计该企业第年收益额200万元年收益额年增长10第6年企业进入稳定发展时期收益额保持300万元水
（2）社会均收益率12国库券利率8评估企业行业风险系数15
（3）该企业单项资产评估价值1600万元
求：（1）确定该企业整体资产评估值
（2）企业整体资产评估结果单项资产评估值差额处理？
答案：
（1）企业未5年预期收益额分：
第1年：200万元
第2年：200×（1＋10）220（万元）
第3年：220×（1＋10）242（万元）
第4年：242×（1＋10）2662（万元）
第5年：2662×（1＋10）29282（万元）
（2）折现率8＋（12－8）×1514
（3）整体评估值200×(1＋14)1＋220×(1＋14)2＋242×(1＋14)3＋2662×(1＋14)4＋29282×(1＋14)5＋300÷14×(1＋14)5
193079（万元）
前5年收益现值200×(1＋14)1＋220×(1＋14)2＋242×(1＋14)3＋2662×(1＋14)4＋29282×(1＋14)581779（万元）
第6年永续收益现值300÷14×(1＋14)51113（万元）
评估值81779＋1113193079（万元）
（4）企业整体资产评估结果单项资产评估值差额33079万元作该企业商誉处理
9某评估企业基情况：
（1）该企业未5年预期利润总额分100万元110万元120万元120万元130万元第6年开始利润总额第5年基础年前年度增长2
（2）该企业税税率25
（3）查评估基准日社会均收益率9风险报酬率4评估企业行业基准收益率9企业行业均风险社会均风险率（b）12
（4）评估企业生产营较稳长期营
试评估该企业净资产价值
答案：
企业行业风险报酬率
（9－4）×126
企业资化率4＋610
企业净资产价值：
1098（万元）
10估象新开发土收益记录市场参物采成法进行评估关数：拆迁补偿安置费5万元亩费（含税费）3万元亩开发费15亿元方公里银行年期贷款利率9两年期贷款利率10土开发周期两年第年投资占总投资34利润率10土权收益土成10试估算该产市场价值
答案：
（1）估算方米土取费开发费
拆迁补偿安置费：50000÷667＝75元／方米
费：30000÷667＝45元／方米
土开发费：150000000÷1000000＝150元／方米
方米土取费开发费合计：75+45+150＝270元／方米
（2）计算利息：
第期利息：270×3／4×10％×2×05＝2025（元）
第二期利息：270×1／4×9％×1×05＝30375（元）
方米土取费开发费应承担利息费2329元
（注第年投入总投资3／4开发期2年利率10％该笔资金非第年年初次投入需05第二年理）
（3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土成：270+2329+27＝32029（元／方米）
（5）计算估土公市场价值：
32029×（1+10％）＝35232（元／方米）
方米土公市场价值35232元／方米似等方米352元
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（课程代码 242238）
名词解释
1 资产评估：指专业评估机构员根特定目遵循客观济规律公正准法定标准程序运科学方法资产现时价格进行评定估算
2 公允市场价值：指资产评估基准日公开市场交易价格买卖双方位等双方充分合理拥全部相关信息双方理智济情况愿成交价格
3 重置价值：指现时市场条件技术条件获评估资产等功处状态资产需消耗成
4 固定资产：指供长期反复参加生产程保持原实物形态资产房屋机器设备运输工具等现行会计制度规定固定资产应具备两条件：（1）期限年（2）单位价值规定限额
5 土格评估收益现值法：称收益原法指求取评土格时通预测土未产生预期收益定原利率（资化率）预期收益折算现值勤作估土格方法
6 形资产：指特定体控制具肱独立实体生产营服务持续发挥作带济利益切济资源形资产相应概念
7 资产价值：指资产预期创造未现金流量现值定资产未现金流量数量时间风险情况投资者愿意支付价值
8 成法：现时条件评估资产重置成中扣减项价值损耗确定资产价值方法理基础生产费价值
9 资产功性损耗：形损耗种指技术进步评估资产目前广泛类技术先进资产相功陈旧引起贬值
10 济性损耗：指资产外部环境变化：宏观济衰退产业政策调整环保政策调整等导致资产贬值
11 收益法：指资产未预期收益折现资化处理估测资产价值方法理基础效价值理
12 市场法：通较评估资产参交易资产异参交易资产市场价格进行调整确定评估资产价值方法
13 实体性损耗：形损耗磨损然损耗造成
14 设备成新率：反映评估象现行价值全新状态重置成率理解设备现时状态设备全新状态率成新率1实体性损耗率
15 资产评估报告：资产评估机构资产评估工作制度关规定完成评估工作委托方关方面提交说明评估程结果书面报告
16 企业价值评估：称企业整体资产评估企业法单位具独立获利力济实体持续获利力估算
17 基准价修正法：指利政府制定基准价作参评估土区域条件条件区域均条件相较进行修正求评估块公市价种方法
18 土残余法：房合产生净收益中扣属建筑物净收益属土净收益土资化率进行资化确定土价值方法
二问答题
1．市场济中资产评估功？
点：资产评估功指资产评估特定济行身应功效概括讲资产评估具功
（1）资产业务提供价值尺度资产评估通资产现时价值进行评定估算项资产业务提供公正价值尺度资产评估基功
（2）界定维护产权体合法权益资产评估具公正界定资产关方者占者拥控制资产份额价值量作维护产权体合法权益
（3）优化资源配置首先资产评估生产素产权进入市场必条件科学规范资产评估保证资产市场产权市场序运行资产产权配置提供正确信号起优化资源配置作次项资产业务进行具种途径资产评估中优原资产价格进行估算利资产优化配置流动
（4）促进企业帐实相符足额补偿资产完整通货膨胀情况资产重置成历史成差额通货膨胀率增长急剧扩导致固定资产账面原值提取折旧明显低会造成企业更新改造资金少企业盈利虚增财政收入虚假时进行资产重估克服述问题外通资产评估明晰企业创形资产土权价值商标商誉价值企业全部资产账簿反映
（5）促进外开放时维护国家权益资产评估机构中外合资合作程中提供符合国际专业水评估服务吸引外资流入基础工作维护国家民族权益重技术保障
（6）防止国资产流失促进国企业改革利进行国企业产权变动程中合理定价关键转定价基础企业评估价值公客观资产评估防止国资产流失促进国企业改革利进行基础
2．简述资产评估中确认评估象标准？
点：资产评估中确认资产标准：
（1）现实性现实性表明济资源评估时点已存已发生济活动结果评估时点然存
（2）控制性指企事业单位济资源控制权定义评估资产边界资产资金投资购建负债购建租入
（3）效性效性表明已实际资产应摊费等列作估资产二表明否劳动产品效作估资产
（4）稀缺性稀缺性表明获具稀缺性济资源控制权必须付出代价正济资源成资产
（5）合法性指企事业单位控制济资源具合法性受法律保护非法济资源确认资产
3．资产评估象标准进行分类？
点：资产评估象列标准进行分类：
（1）资产评估目评估资产否具综合获利力分类分单项资产整体资产
（2）根评估资产存形态分类全部资产素分形资产形资产
（3）根资产法律意义分类全部资产素分动产动产合法权利
（4）根评估资产企业营活动中否持续全部资产素分固定资产流动资产
（5）根评估资产否独立存分类全部资产素分确指资产确指资产
（6）根财务会计制度规定估资产工程技术特点分类全部资产素分：固定资产长期投资流动资产形资产建工程递延资产资产
4简述市场法评估机器设备步骤
点：市场法评估基步骤
（1）评估象进行鉴定获取评估象基资料
解基资料：设备规格型号制造厂家出厂日期服役年龄安装情况机附件设备实体状态等等（课中列举较素中6素）
（2）进行市场调查选取市场参物
选择市场参物时应注意参物时间性域性性
①时间性求：参物交易时间接评估基准日
②域性求：参物评估象区
③性求：参物评估象实体状态方面较接
（3）素较
评估员影响价值素（：实体状态交易时间交易点交易背景
等）进行分析较确定差异调整量
（4）计算评估值
分析较基础参物市场交易价格进行修正确定评估值
5．机器设备评估时应注意问题？
点：机器设备评估时应注意：
（1）进行机器设备评估时收益法受限制通常采成法市场法
（2）整体性机器设备价值分析应注意资产间机联系价值影响整体价值仅仅时单台设备简单相加
（3）部分机器设备属动产移动部分属动产介动产动产间固置物需永久段时间某种方式安装土建筑物移动资产导致机器设备部分损失完全失效
（4）影响机器设备磨损素设备磨损失效规律易确定体差异较确定贬值需逐台设备实体状态进行调查鉴定
（5）设备贬值素较复杂实体性贬值外存功性贬值济性贬值
6 简述形资产价值特点功特性？
点：形资产价值身特点：
（1）形资产成生产者劳动中耗费实际劳动时间计量形资产计量更复杂困难甚具相程度确定性准确性
（2）形资产价值效获利力基础形资产价值较生产费基础
形资产功特性：
（1）附着性附着性指形资产附着形资产发挥固功
（2）益性益性指形资产作财富体时享
（3）累积性累积性指形资产生产营中作建立系列成果基础定范围发挥特定作
（4）代性代性指种技术取代种技术特征代更新
7．鉴定形资产目什？
点：鉴定形资产目：
（1）确认形资产存验证形资产源否合法产权否明确济行否合法效方面进行：
①核实关资料真实性性权威性
②鉴定形资产应力
③确定形资产属否委托者拥
（2）鉴形资产种类确定形资产种类具体名称存形式
（3）确定形资产效期限某项专利权超法律保护期限作专利权评估
8．果采市场法评估形资产评估员应注意问题？
点：运市场法评估形资产时需注意事项：
（1）具合理较基础类似形资产谓具合理较基础类似形资产指少评估形资产形式相似功相似载体相似交易条件相似
（2）收集类似形资产交易市场信息外需收集评估形资产交易信息收集类似形资产交易市场信息横较提供收集评估形资产交易信息较提供
（3）价格信息具代表性接评估基准日实际成交价谓具代表性指参物成交价应反映正常市场交易价格反映评估形资产载体结构市场结构特征
（4）注意评估形资产参物差异作出调整参物评估形资产间会时间空间条件变化产生差异评估员应作出合理调整
9 简述机器设备评估特点
点： （1）机器设备数量单价规格复杂情况异设备评估单台单件象保证评估真实性准确性
（2）技术检测基础机器设备技术性强评定机器设备实物价值情况需通技术检测手段确定损耗程度
（3）必须握机器设备价值特点包括机器设备价值构成素变化规律认识解
10 简述机器设备重置成构成
点：设备重置成构成包括设备直接费设备间接费设备直接费基础费费两部分构成基础费指设备购置价建造价费指设备运杂费安装调试费必配套费进口设备关税增值税银行手续费等设备间接费通常包括购置建造设备发生种理费总体设计制图费资金成员培训费等
11试述机器设备重置成构成
点：重置成构成：重置象重置成构成素
（1）单台机器设备
①需安装：重置成仅包括设备购置成运杂费资金成税金等
②需安装：重置成①中项外包括安装费基础费
（2）原续整体性机器设备重置成②中容外般包括间接费：勘察设计费理费联合试运转费等
机械工业企业机器设备重置成般列素组成：
（1）设备现行购置成：指设备购买价
（2）设备运杂费：
A．国产设备运杂费般指生产厂工发生采购运输保装卸关费
B．进口设备国运杂费指国港口机场车站运发生港口费装卸运输保国运输保险等费
（3）设备基础费：设备基础包括购建构筑设备基础发生工材料机械费等全部费
（4）设备安装费：测定安装工程质量进行单机试运转联动负荷试运转
（5）建设单位理费
（6）建设单位时设施费：建设期间建设单位需时设施搭设维修摊销租赁费
（7）工程监理费
（8）研究实验费
（9）勘察设计费
（10）工程保险费
（11）联合试运转费：指工程竣工验收前整工程进行负荷负荷联合试运转需费
（12）施工单位迁移费
（13）固定资产投资方调节税（目前停征）
（14）建设期资金成：指合理建设期资金占成
（15）合理费
12应市场法评估房产价格应具备条件？适象什？
点应市场法条件：①充分市场交易资料收集资料越充分应方法道德结果越符合实际充分交易资料需较活跃房产市场②交易实例评估房产间应具较相关性较性必须考虑样性质房产作较外必须注意呗评估象交易实例段环境结构等方面性果述存差异求差异进行定量分析调整修正③交易实例资料源必须翔实必时应较交易实例身效性性做出验证排合理甚效交易资料保证评估准确性
市场法适具交易性房产房产开发普通商品住宅商务楼商场标准厂房等少发生交易房产特殊工业厂房古建筑教堂等难采市场法评估
13企业价值评估单项确指资产价值汇总区？（见教材263264页）
点：（1）评估象涵
（2）评估结果
（3）评估目
14简述影响房产价格素
点：房产价格影响素复杂估房产关系素分般素区域素素三层次
般素指影响房产价格般普遍素通常会整房产市场产生全面影响成影响房产价格基素般素包括（1）社会素（2）济素（3）政策素
二区域素指房产区然社会济政策等素相结合产生区特性房产价格水影响素
三素指房产特性房产价格影响素决定相区域房产出现差异价格包括土素建筑物素两方面
15简述房产评估剩余法基思路适范围
点：剩余法假设开发法基技术思路求取开发房产价格时开发房产预期开放价值扣正常开发费税金正常开发利润倒推算出剩余价值作估房产价格正常开发费建造销售房屋花费必费前期工程费建安工程费设计费理费销售费资金成等公式：
开发房产价值开发完成房产价值开发成资金成开发商合理利润正常税收
表述：价预期楼价建筑费专业费销售费利息税费利润
剩余法适：开发土价格评估坼迁改造土价值评估（时建筑费包括坼迁费）未开发完工房产
三 计算题
1 评估设备购建2005年帐面原值100000元2010年2013年分进行两次技术技术改造添置动控制装置年投资分5000元2000元2015年该设备进行评估假设2005年2015年年价格升率10该设备尚年限10年试估测成新率
答案：（1）调整计算现时成
2005年：100000×（1 10）10次方100000*260260000(元)
2010年 5000×(1 10)5次方5000×1618050(元)
2013年2000×(1 10)2次方2000×1212420(元)
合计 270470(元)
(2)加权更新成260000×10 8050×5 2420×22645090(元)
(3)加权投资年限2645090270470≈978（年）
（4）成新率10（978 10）5056
2估建筑物砖混结构单层住宅宅基300方米建筑面积200方米月租金3000元土原率7建筑物原率8评估时建筑物剩余年限25年取租金收入年损失准备费7600元评估员市场较法求土权价格方米1000元试残余法估测建筑物价值
答案(1)计算房合状态总收入
年总收入3000×12 36000(元)
(2)年总费7600(元)
(3)年总收益36000760028400(元)
(4)计算土收益
土收益1000×300×721000(元)
(5)计算建筑物收益
建筑物收益28400210007400(元)
(6)建筑物折旧率125×1004
(7)建筑物价格7400÷(8 4)×[11(1 12)25次方] 58040(元)
3． 评估企业拥D公司90万元非市普通股股票已持期年股利分派相票面价格10左右明年维持水评估员调查解：D公司算实现利润中出20扩生产公司强发展劲公司股利润率保持15水折现率定12试运红利增长模型评估评估企业拥D公司股票
答案：（1）年股利额90万元×109(万元)
(2)股利增长率20×153
（ 3）股票价格9万元（123）100万元
4某企业某项资产国外企业合资求资产进行评估具体资料：该资产账面原值270万元净值108万元财务制度规定该资产折旧年限30年已计折旧年限20年调查分析确定现市场材料价格工资费水新建造相构造资产全部费支出480万元查询原始资料企业记录该资产截止评估基准日法定利时间57 600时实际累计利时间50 400时专业员估算该资产8年知该资产设计合理造成耗电量维修费高现类标准资产较年支出营运成3万元（该企业税税率25假定折现率10）求根述资料采成法该资产进行评估
答案：
资产重置成4800000元
资产已年限20×（50400÷57600）×100
20×0875×100
175（年）
资产实体形损耗率175÷(175＋8)×100
6863
资产功性贬值30000×（1－25)×（PA108）
30000×075×53349
120035（元）
资产评估价值4800000×（1－6863)－120035
4800000×03137－120035
1385725（元）
5评估生产线年设计生产力10 000吨评估时受政策调整素影响产品销售市场景气降价销售产品企业必须减产年产6 000吨吨降价100元保持设备设计生产力正常发挥政策调整预计会持续3年该企业正常投资报酬率10生产线规模济效益指数06求：计算生产线济性贬值率济性贬值额（企业税税率25）
答案：
（1）济性贬值率1－（600010000）06×1002640
（2）济性贬值额100×10000×（1－25）×（PA103）
750000×248691865175（元）
6评估机组5年前购置账面价值20万元民币评估时该机组已生产已新型机组取代调查咨询解评估时点企业购置新型机组取价格30万元民币专家认定评估机组新型机组功08评估机组尚8年假定费忽略计
求：（1）估测该机组现时全新价格
（2）确定该机组成新率
（3）确定设备评估值
答案：
（1）评估机组现时全新价格30×（1－20）24（万元）
（2）该机组成新率[8÷(5＋8)] ×1006154
（3）设备评估值24×61541477（万元）
7宗开发建筑面积1 000m2期限50年容积率5拟开发建设写字楼建设期2年建筑费3 500元 m2专业费建筑费10建筑费专业费整建设期均匀投入写字楼建成拟外出租租金水预计日2元 m2理费年租金2维修费建筑费15保险费建筑费02税金年租金175贷款利率6房产综合原利率7开发商求利润率价开发成（建筑费+专业费）20试评估该宗价
答案：
（1）年总收益：2×365×1000×53650000（元）
（2）年总费：3650000×2＋3500×5000×（15＋02）＋3650000×175
1009250（元）
（3）年纯收益：3650000－10092502640750（元）
（4）房产总价：26407507×[1－1(1＋7)50－2]36258750（元）
（5）测算建筑费专业费：3500×（1＋10）×500019250000（元）
（6）利息：价×[ (1＋6)2－1]＋19250000×[ (1＋6)－1]
01236 ×价＋1155000
（7）开发商利润：（价＋19250000）×2002×价＋3850000
（8）价房产总价－建筑费－专业费－利息－利润
36258750－19250000－01236 ×价－1155000－02×价－3850000
价9069016（元）
8评估员某企业进行整体评估通企业历史营状况分析国外市场调查解收集列数资料：
（1）预计该企业第年收益额200万元年收益额年增长10第6年企业进入稳定发展时期收益额保持300万元水
（2）社会均收益率12国库券利率8评估企业行业风险系数15
（3）该企业单项资产评估价值1600万元
求：（1）确定该企业整体资产评估值
（2）企业整体资产评估结果单项资产评估值差额处理？
答案：
（1）企业未5年预期收益额分：
第1年：200万元
第2年：200×（1＋10）220（万元）
第3年：220×（1＋10）242（万元）
第4年：242×（1＋10）2662（万元）
第5年：2662×（1＋10）29282（万元）
（2）折现率8＋（12－8）×1514
（3）整体评估值200×(1＋14)1＋220×(1＋14)2＋242×(1＋14)3＋2662×(1＋14)4＋29282×(1＋14)5＋300÷14×(1＋14)5
193079（万元）
前5年收益现值200×(1＋14)1＋220×(1＋14)2＋242×(1＋14)3＋2662×(1＋14)4＋29282×(1＋14)581779（万元）
第6年永续收益现值300÷14×(1＋14)51113（万元）
评估值81779＋1113193079（万元）
（4）企业整体资产评估结果单项资产评估值差额33079万元作该企业商誉处理
9某评估企业基情况：
（1）该企业未5年预期利润总额分100万元110万元120万元120万元130万元第6年开始利润总额第5年基础年前年度增长2
（2）该企业税税率25
（3）查评估基准日社会均收益率9风险报酬率4评估企业行业基准收益率9企业行业均风险社会均风险率（b）12
（4）评估企业生产营较稳长期营
试评估该企业净资产价值
答案：
企业行业风险报酬率
（9－4）×126
企业资化率4＋610
企业净资产价值：
1098（万元）
10估象新开发土收益记录市场参物采成法进行评估关数：拆迁补偿安置费5万元亩费（含税费）3万元亩开发费15亿元方公里银行年期贷款利率9两年期贷款利率10土开发周期两年第年投资占总投资34利润率10土权收益土成10试估算该产市场价值
答案：
（1）估算方米土取费开发费
拆迁补偿安置费：50000÷667＝75元／方米
费：30000÷667＝45元／方米
土开发费：150000000÷1000000＝150元／方米
方米土取费开发费合计：75+45+150＝270元／方米
（2）计算利息：
第期利息：270×3／4×10％×2×05＝2025（元）
第二期利息：270×1／4×9％×1×05＝30375（元）
方米土取费开发费应承担利息费2329元
（注第年投入总投资3／4开发期2年利率10％该笔资金非第年年初次投入需05第二年理）
（3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土成：270+2329+27＝32029（元／方米）
（5）计算估土公市场价值：
32029×（1+10％）＝35232（元／方米）
方米土公市场价值35232元／方米似等方米352元
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