**医疗
**医养项目行性研究报告
第章 总 4
11 项目名称 4
12 项目承建单位 4
13 行性研究报告编制单位 4
14 行性报告编制 4
15 研究范围 4
16 项目建设单位情况介绍 4
17 项目建设址 6
18 项目建设容 6
19 投资估算 7
110 财务分析 7
111 研究结 7
第二章 项目背景建设必性 8
21 项目建设背景 8
211 政策背景：养老体系建设压力巨级政府高度关注 8
212 养老体系现状：优质床位供应求支持体系薄弱 9
213**医疗优势市场效补充 10
22 项目建设必性 11
221 效缓解**市养老床位数短缺难题 11
222 利**市养老机构服务水提高 12
223 项目建设构建社会义谐社会求 12
23 投资项目市场分析 12
231 中国机构养老市场发展空间巨社会资觅良机 12
232 现养老机构满足市场需求医养结合模式优势突出 13
第三章 项目建设址建设条件 14
31 项目建设址 14
311 选址原项目区域概况 14
32 项目建设条件 15
第四章 项目建设方案 15
41 总体规划 15
411 指导思想 15
412 基原 16
42 建设容 17
43 辅助配套工程建设原 18
第五章 环境影响评价劳动安全 19
51 工程施工影响防治措施 19
52 项目建成周围环境影响防治措施 20
第六章 节分析 21
第七章 项目理进度安排 22
71 项目组织理 22
72 项目实施程中员理 22
73 项目建设工期安排施工进度 23
74 招标投标方式 25
第八章 投资估算 26
81 投资估算范围 26
82 项目投资估算 26
第九章 财务生存力分析 27
91 基础数 27
92 财务生存力分析 27
第十章 风险素分析策 29
101 风险素概述 29
102 项目风险素识 29
103 防范降低风险措施 30
第十章 结 31
111 项目实施符合**市养老服务体系建设目标 31
112 项目实施符合构建新型养老服务机构趋势 31
113 项目实施符合**市力发展现代服务业重点部署 31
114 项目实施方4050员业房产市场定带动作 32
第章 总
11 项目名称
**市衢江区医养结合项目
12 项目承建单位
杭州**医疗投资理限公司
13 行性研究报告编制单位
项目行性研究报告编制单位：**市**集团
（**集团介绍）
14 行性报告编制
1医疗机构基标准（2004版）
2**医疗**医养领域投资意书
3杭州**医疗投资理限公司提供相关资料
4报告编制员收集资料
15 研究范围
报告系**医疗**医养项目进行行性研究具体项目提出背景建设必性意义建设条件建设容项目组织实施理进度安排投资产出估算资金理等容进行综合性研究
16 项目建设单位情况介绍
杭州**医疗投资理限公司（QuickCare简称**医疗）中国医药控股限公司全资子公司英医药携手美国著名风险投资基金DFJ启明创投赛伯乐(中国)投资创立
**医疗造中国佳养老服务整体方案提供商目标汇集医疗服务连锁理IT等精英携手国众优秀战略合作伙伴专注服务中国老健康理公司拥专业高素质医疗护理服务团队断完善服务网络具丰富健康信息处理健康服务实际验致力广民众提供安全便捷效满意健康理服务高质量服务体验
**医疗拥强国际资源世界领先IT技术专业团队良公关系
1国际资源：投资方DFJ启明创投赛伯乐等公司拥强国际背景雄厚资金支持**医疗带国际性战略眼光基互联网线通讯服务模式科学融资策略退出策略组织架构设计高招募战略合作伙伴引入市场运作技术台搭建方面提供支持
2世界领先IT技术：**医疗IT团队美国网讯公司创始（WebExNASDAQ市公司）风云浙商朱敏先生持开发远程会诊系统药事理系统（PMS）特种群档案理系统CRM呼中心体系建立面互联网实时互动媒体性化渠道网络服务架构
4优秀团队：**医疗执行团队长期服务医药行业现代服务业IT台开发维护领域具丰富投资理历中90％具学科学历30％取海外名校硕士学位**医疗首席医学顾问美国圣路易斯学医学院老年系Joseph Flaherty教授组建顾问团队公司医护技队伍提供长期技术理念培训支持
5良公关系：**医疗美国斯坦福学医疗中心杜克学医疗中心浙江学医学院浙江中医药学等知名医学院校等建立良合作伙伴关系方便**医疗客户提供参观访问交流学机会长期营程中**医疗中华医学会中国药学会中国医师协会等专业协会保持良合作关系
17 项目建设址
（衢江区介绍址）
18 项目建设容
项目建设300张床位老年康复医院1000张床位养老院1家配套开发康复中心餐饮型商场工作员住宿办公楼等房屋设备设施购置
项目占60亩建筑面积63860㎡中医院房12000㎡养老院房46000㎡综合楼员工宿舍楼配电间等配套房5860㎡28月完成建设开始营业
购置设备康复医院彩超全动分化分析仪计算机X线摄影系统（CR）颤仪呼吸机医疗病床等专业设备空调电脑电视监控等养老设施健身器械康复理疗设备等配套设施生活娱乐设备
19 投资估算
计算项目投入21900万元中包括土征费（40万亩行政划拨价60亩估算）2400万建安费15000万元设备设施3000万元运营流动资金1500万元
项目资金杭州**医疗投资理限公司承担
110 财务分析
项目医+养核心营程中侧重收治半失老失老较严重疾病老年患者单病床收入较般养老院高政府相关政策扶植保障利营微利进规模获资市场支持
111 研究结
研究项目建设宜居充分建设址条件较建设方案行建议关部门予力支持项目早开工建设努力取预期社会营效益
医院养老院开发基础空间医养项目成功实施基础继续开发住养型养老公寓老年学度假宾馆等外延项目样效利医养资源提升养老院服务质量医养项目提供更配套服务拓展项目服务涵财务收入
第二章 项目背景建设必性
21 项目建设背景
211 政策背景：养老体系建设压力巨级政府高度关注
1999年国步入老龄化社会口老龄化加速发展日益呈现老年口基数增长快高龄化空巢化趋势明显需料失半失老数量剧增等态势根2010年第六次口普查数显示国60岁老年口已达178亿占总口1326较2000年第五次口普查相60岁口占升接3百分点加强社会养老服务体系建设谓迫眉睫
年政府高度重视出台政策措施加资金支持力度国社会养老服务体系建设取长足发展截2010年底全国类收养性养老机构已达399万养老床位达315万张1999年增长2倍现潜需求相国社会养老服务体系建设然处起步阶段远远满足新形势新务新需求
面挑战时国社会养老服务体系建设面着前未发展机遇十七提出老养战略目标十七届五中全会提出优先发展社会养老服务方针加强社会养老服务体系建设已越越成级委政府关心社会广泛关注群众迫切期解决重民生问题
2011年2月11日社会养老服务体系建设十二五规划（征求意见稿）开始面社会全面征求意见次明确政府导方参
原充分发挥市场资源配置中基础性作破行业界限开放社会养老服务市场采取公建民营民办公助政府购买服务等种模式鼓励社会力量兴办养老机构断提高社会养老服务水效率促进序竞争机制形成
212 养老体系现状：优质床位供应求支持体系薄弱
⑴ 市场需求旺盛优质床位供应求
老年口基数巨年保持快速升趋势城市421家庭格局增催生养老需求重素老年健康状况低更机构养老服务提出高求2010年全国老龄办提交全国城乡失老研究报告显示2010年末国城乡部分失完全失老约3300万占总体老认定19中完全失需专业料老占超6目前全国养老床位总体超老年口2
时养老体系良莠齐更加剧整体供需衡现类养老机构包括福利中心敬老院荣军康复医院复员军养老社会办养老院等中农村敬老院三五十张床位型城镇养老院仅仅提供基础住养服务条件差入住率低民政部提供2010年社会服务业发展统计报告显示：农村敬老院社会福利院截止2010年底入住率分8173形成鲜明政府办福利中心较硬件条件绝数床难求
⑵ 支持体系薄弱难全方位满足入住老需求
目前国养老服务医疗护理分隶属民政卫生2体系相应养老院更提供养老服务生活料诊疗护理存严重足调查报告称全国级类养老机构中医疗支持（少设医务室配备专业医护员）足17卫生数显示60岁老患病率全群35倍更需专业诊疗缺乏医疗支持绝数养老机构存
硬伤
时老年抑郁病越越受社会关注入住养老院老长期相封闭环境中生活极易产生抑郁现象没专业诊疗支持误诊老年痴呆患者少数避免种情况发生方面养老机构丰富老文娱生活陶冶情操慰藉心灵预防老年抑郁症发生时配置专业心理诊疗师专业角度进行时正确诊断治疗提高入住老生活质量
213**医疗优势市场效补充
⑴ **医疗医养结合模式现养老服务体系效完善
**医疗医养结合模式年营程中逐渐成熟起效检验整合模式萧山嘉兴成青岛等已资建托1万余张病床提供集生活料老年病治疗老年护理康复理终关怀体全面服务受入住老高度评
⑵ **医疗梯队理体系提供更专业全面整体服务
**医疗医护团队专门针老年群体进行系统学培训常见老年病治疗褥疮理呼吸支持老年痴呆患者理老心理疏导等方面着长期验锻炼
护理员队伍**医疗着力造团队浙江省护理协会提供技术培训业务指导国家养老护理院国家职业标准进行考核理完全普通保姆队伍职业护士进行配合互动入住老提供更专业全面护理
**医疗医师护士护理员梯队理体系专业力成效控制实现完美搭配
22 项目建设必性
221 效缓解**市养老床位数短缺难题
第六次口普查数显示**市21227万常住口中60岁老年口381万占总口1795远高全国均水年4左右速度递增中80岁高龄老达578万占全市老年口143失老达242万半失老517万着年高龄失半失老数量持续增长生活料健康护理问题日益突出社会养老服务需求日益增长市民政局调查测算全市城镇老机构养老需求5188现5福利院3民办养老院1315床位已捉襟见肘
时现97家机构中公办6家民营11家敬老院80家计床位数10346张中公办6家**市区**市福利院260张床位余分散江山开化等县市敬老院分布级乡镇农村服务象农村五保户三五员7280张床位入住率足65民营养老院数规模较床位数2050张入住率5060硬件差配套弱低收费吸引患者营处勉强维持阶段
建设新规模养老机构引进成熟养老服务运营体系解决**养老务解决办法
222 利**市养老机构服务水提高
目前**市级类养老机构政府办福利院乡村敬老院医疗诊治专业护理康复理等方面配套足收住生活理老**医疗倡导医+养模式引入市场根引导激励养老机构改革完善扩充养老服务涵提升服务质量终带动级类养老机构身改造
223 项目建设构建社会义谐社会求
着421家庭增老供养已成社会难题众家庭首难题家庭谐社会谐基础够予老生活料疾病诊疗专业护理直终关怀整体服务机构效满足银发族层次需求根解决困扰众家庭难题愧疚感真正实现老老养老乐效促进家庭睦社会谐
23 投资项目市场分析
231 中国机构养老市场发展空间巨社会资觅良机
2010年全国第六次口普查数显示全国60岁口已达178亿占总口1326较2000年第五次口普查升3百分点国社会化养老服务体系建设十二五规划（征求意见稿）
2015年…千名老年拥养老床位数达30张目标计算国少需养老床位数534万张
2009年民政事业统计报告显示全国老年收养机构4万家总床位数2662万左右实现十二五目标增长床位数超1倍存巨市场空间时级政府继续明确政府导政策支持市场推动方参发展原积极鼓励社会资参养老附体系建设中政府更明确整机构养老床位数中民营养老院占例超50土划拨床位补贴税收优惠等方面予力支持
社会资进入机构养老市场遭遇前未机遇
232 现养老机构满足市场需求医养结合模式优势突出
根全国老龄办2011年3月发布全国城乡失老年状况研究数显示截止2010年末全国城乡部分失完全失老超3300万全老年口19中完全失需专业护老占约623现4万家养老机构实际收养2109万老中失老年规模仅24万35万间占全部收养老年数17现绝数养老机构具备收养失老软硬件条件
硬件现养老机构配备医疗室机构足六成配备康复理疗室机构足两成软件方面医生配备超五成养老机构空白护理相关专业系统训练护理员超30取养老护理员资格证书足三分……
**医疗养老服务整体方案尊崇医疗+护理线入住老需护理级分监护型陪护型特户型针性进行料健康理IT台纽带入住老提供便利效集生活料诊疗保健精神慰藉紧急救援终关怀体全面服务整体系养老机构运营体系中优势非常突出非常符合市场需求
第三章 项目建设址建设条件
31 项目建设址
311 选址原项目区域概况
1选址原
养老院建设较长时间里充分发挥作项目选址应符合条件：
⑴ 符合政府整体规划
⑵ 环境清静优雅空气流通场干燥排水通畅
⑶ 周边没污染企业类污染源间距离应符合国家关防护距离规定
⑷ 交通便利便家属探访
2项目区域概况
（拟设块周边情况简介）
32 项目建设条件
1社会条件
（区域理济口情况）
2然条件
（气候等）
3交通状况
第四章 项目建设方案
41 总体规划
411 指导思想
**市引入**医疗医养结合模式贯彻十七精神邓理三代表重思想求落实科学发展观办民满意养老服务事业宗旨建设政府指导市场推动社会参新型社会化养老服务体系契机创建具独创性标准化规范化养老机构手段实事求制宜合理布局科学设置处理需求规模质量前长远关系通努力切实提高机构养老服务涵服务质量促进机构养老事业更更高更健康均衡发展
412 基原
1失失智老收住象提供专业诊疗护理支持
**医疗**医养项目康复医院核心实行康复医院养老院老年公寓健康分级理方式
老年康复医院收住需全面护理患者老年常见病发病进行区域划分形成专业团队进行诊治理失智老理中心褥疮治疗中心终关怀病房ICU病房等
养老院需陪护老环节针半失失老进行生活料轻度疾病诊治康复指导等服务症状加重突发急症患者转入康复病房症状缓解痊愈老转入监护型公寓康复医师护士护理员组成健康理组养老院运营团队
监护型养老公寓入住老生活基理数类老年病患者需专业医师进行定期检查健康指导药提醒**医疗开发IT台医护团队老进行监护重纽带尤健康指导心理疏导紧急救援方面发挥着巨作
三区域间双转移形成循环体系效解决患者入院前院中出院诊疗健康理连续致
2倡导生物心理社会医学模式全面改善老生存状态生活质量
1977年美国罗切斯特学医学院精神病学科教授OLEngel提出生物心理社会医学模式心理健康越越受医学界重视良心理状态社会活动力生活质量真正提高
全国城乡失老状况研究报告中提城乡完全失老年常常感孤独例分达411509城乡完全失老年具中度抑郁症状例分达 459特中重度完全失老年心理抑郁状况更严重避免养老院成孤岛营造良生活氛围改善入住老生活状态重环节
**医疗**医养项目医疗养老基础开设老年学康乐中心体育场等休闲设施效拓展入住老活动范畴娱乐身心提高生活质量度假宾馆开设家属周末探访提供便利条件家团聚老心灵慰藉途径
42 建设容
项目满足1300时入住规模考虑根**医疗项目运营验国家养老院医院设计规范层建筑总建筑面积63860方米
项目建设容包括老年康复医院养老院康复中心办公楼综合楼等建设建筑容表
表41 土建工程汇总表（单位：方米）
序 号
项 目
建设面积
1
老年康复医院
12000
11
门诊
2000
12
住院部
10000
2
养老院
46000
3
职工宿舍楼
3000
4
综合楼
2500
41
行政办公楼
500
42
康复中心
1000
43
餐饮购物
1000
5
配套工程
360
51
变配电室
60
52
污水处理间
100
53
公卫生间
200
合 计
63860
43 辅助配套工程建设原
1排水系统
济合理安全提供生活水消防水道材料选强耐腐蚀性装方便埋道
排水系统分类理生活水排入城市污水道医疗废水先专业处理接入城市污水网
2电力工程
根供电局距离供电局直接贡献电力线路布置全部采电缆埋设隔百米设检查井入口
3消防工程
根建筑防水规范关规定配备喷淋动消防系统建筑物间留消防通道配流辅疏散通道时设置室外消防设施
第五章 环境影响评价劳动安全
51 工程施工影响防治措施
1施工影响
施工期间土方开挖运转建筑材料沙石水泥实惠运输装卸程中会造出次扬尘项目区空气质量降
时施工时机械车辆会产生噪声估计影响距离60米左右夜间噪声影响距离约150米
2防治措施
⑴ 避免材料运输程中散落时清扫施工现场作业区洒水减少扬尘环境空气群良影响
⑵ 工周边设置18米硬质围墙定期围墙落尘进行清洗保持环境整洁
⑶ 施工工出入口必须设立环境保护监督栏容包括项目名称建设单位施工单位施工工期举报电话防止扬尘污染现场监督员姓名关防尘措施等容
⑷ 建设施工程中商品混凝土袋装白灰施工完工1月完成渣土清理绿化硬化防尘工作
⑸ 合理规划施工时间午休夜间施工
⑹ 建筑弃渣时清运露天堆放运政府部门指定位置处理
52 项目建成周围环境影响防治措施
1废水
项目废水包括生活污水医疗污水生活污水直接排入城市网医疗污水严格规定处理排入城市污水道
2废气
项目没废气产生
3废渣
项目废渣包括生活垃圾医疗废弃物两者分开理生活垃圾集中堆放定期清运医疗废弃物专业企业签订处理协议定期清运处理
4噪音
项目没噪音污染
第六章 节分析
项目属医院养老院建设没耗高耗水设备消耗源：电生活水项目实施程中应采取节解说措施具体：
1建立节工作责制制定节计划实行源成核算制度控制理制度
2加强源计量理配备合格源计量器具
3建立源消耗原始记录统计台账制度定期设备单位源利状况进行分析
4建立节奖励制度结合项目实际情况定期节工作中做出贡献集体予表彰奖励
5教育全体员工牢固树立建设节约型社会理念点滴事做起觉养成节约良惯
第七章 项目理进度安排
71 项目组织理
项目建设程中严格遵循国家关文件求严格国家建设程序办理实行工程质量理领导负责制项目法责制度招标投标制度合理制度工程监理制度竣工验收制度确保项目利实施工程质量
项目建成严格国家关规定批复建设容进行竣工验收验收合格交付
72 项目实施程中员理
理员求型房屋建设项目施工理验力协调会项目部门施工单位项目监理单位关系
技术员求具医院养老院类似项目施工验 精通房屋建设项目施工技术确保够遇问题时时解决时细节方面更适应入住老生活便利性全面性
73 项目建设工期安排施工进度
根项目建设容建设单位组织调配力建设工期初步安排28月致时间安排图：
74 招标投标方式
项目建设程中招标工作严格执行中华民国招标投标法中华民国建筑法国家关工程建设项目招标范围规模标准规定涉建设项目委托资质招标单位组织实施招投标采公招标实行合理低价中标原保证项目利进行达项目初预期效益
第八章 投资估算
81 投资估算范围
项目建设方案涉前期审批土购置建设装修设备采购期运营维系需流动资金
82 项目投资估算
1工程费
项目计划60亩40万亩划拨价格暂估2400万元建设房屋63860米建筑装修道路绿化成15000万元
2设备购置
项目设备包括医疗设备康复理疗设施办公品购置费3000万元
3运营资金安排
项目运营资金作前期营销投入运营维系根项目营模式销售收入特点分项详细估算法整项目需运营资金1500万元
4总投资估算
计算项目计投入219亿元中包括征费024亿元工程费15亿元设备购置费03亿元运营投入015亿元
第九章 财务生存力分析
91 基础数
1项目计算期13年中医院养老院配套设施建设期23年
2国家鼓励发展社会化养老服务体系建设关政策规定项目土获取床位补助种运营税费补贴优惠具体数详做收入预测时候暂未作计算
3项目预测现金流入包括诊疗护理收入养老收入入住老生活消费
4资金流出固定资产投入员工工资福利药械采购医院养老院正常运营需费生活费
92 财务生存力分析
1财务生存力分析简介
财务生存力分析项目运营期间确保项济活动中足够净现金流量财务分析中应根财务计划现金流量表综合考察项目计算期投融资活动营活动产生项现金流入留出计算净现金流动累计盈余资金分析项目否足够净现金流量维持正常运营
通两方面具体盘点项目财务生存力： 拥足够营净现金流财务持续基条件特项目初期年累计盈余资金出现负值财务生存必条件
2**医疗**医养项目财务分析结
分析项目财务生存力般尤现金流量方面压力较
单营项目第2年中期开始运营约3年实现收支衡配套设施开发进步提高项目气收入补充前期固定资产投入较致完成建设尚需9年时间收回投入未计算财务成
整体说项目身存特殊性涉公益民生事业国家政策相关规定项目投入运营程中会相应补助补贴时建设配套服务等项目会收益公益性部分进行补贴项目财务生存力应该保障
第十章 风险素分析策
101 风险素概述
项目涉土建工程医疗安全特种建筑运营理财务理等领域项复杂工程具次性固定性特点旦建成难更改项目建设运营中面着风险素
分析风险识风险估计风险评价应方面分进行阐述
102 项目风险素识
1工程风险
工程风险工程量较项目质工程方案设备选择施工工期等存种确定性素带风险
2济风险
济风险项目预测收费标准成例等实际相确定性问题
3政策风险
国正处断深化改革阶段种新政策断出台相应政策完备项目带定影响外政府财政部门时补助补贴落实位会增加项目风险
4投资估算风险
投资估算风险指项目方案调整工程延期工程量增加员工资种税费利率伙膨胀等变化出现确定性问题
103 防范降低风险措施
1工程风险策
应项目工程风险加监理理力度工程施工方供货商等参单位选择严格关建立严格规定规章制度贯彻项目业责制质量监督制等作手段进行风险防范特市严格施工设计计划开展工作确保工期期高质量完成
2财务投资估算风险策
项目财务风险应建立相应指标体系建立财务风险预警系统时反馈建设费投资方加项目支出种费控制项目预算严格执行监督控制工程进度避免工期拖延造成费增加
第十章 结
111 项目实施符合**市养老服务体系建设目标
十二五国级政府建设社会化养老服务体系重阶段**市政府体系建设做细致部署目标设定2012年基建成新型养老服务体系求社会资投资建设床位数达整养老机构床位数50**医疗医养项目投入完全服务政策求市场需
112 项目实施符合构建新型养老服务机构趋势
着社会济发展生活水消费力养老观念变化养老需求逐渐想层次元化方发展老年养老仅仅满足基生活料需求时希养老机构里满足沟通交流娱乐休闲学亲情需时老年群体疾病发性问题客观求养老院需医疗机构补充支持需求变化养老机构设备设施环境营团队提出更高求需更高层次营模式进行完善改进
113 项目实施符合**市力发展现代服务业重点部署
服务业发展水区现代化重标志加快发展现代服务业坚持科学发展观建设节约型社会环境友型社会客观求增强**城市综合竞争力实现两目标求**医疗医养模式**引入养老服务异养老等方面做出特色护理员职业培训方面作集团基做出品牌市场影响力
114 项目实施方4050员业房产市场定带动作
养老机构服务员量需求方4050员基业机会通**公司系统护理员培训体系专业培训护理员持证岗仅仅满足项目身需求通**医疗品牌外输送
时项目实施周边房产市场定推动聚集市场氛围提高入住例提升房产价格等方面产生作
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**医养项目行性研究报告
第章 总 4
11 项目名称 4
12 项目承建单位 4
13 行性研究报告编制单位 4
14 行性报告编制 4
15 研究范围 4
16 项目建设单位情况介绍 4
17 项目建设址 6
18 项目建设容 6
19 投资估算 7
110 财务分析 7
111 研究结 7
第二章 项目背景建设必性 8
21 项目建设背景 8
211 政策背景：养老体系建设压力巨级政府高度关注 8
212 养老体系现状：优质床位供应求支持体系薄弱 9
213**医疗优势市场效补充 10
22 项目建设必性 11
221 效缓解**市养老床位数短缺难题 11
222 利**市养老机构服务水提高 12
223 项目建设构建社会义谐社会求 12
23 投资项目市场分析 12
231 中国机构养老市场发展空间巨社会资觅良机 12
232 现养老机构满足市场需求医养结合模式优势突出 13
第三章 项目建设址建设条件 14
31 项目建设址 14
311 选址原项目区域概况 14
32 项目建设条件 15
第四章 项目建设方案 15
41 总体规划 15
411 指导思想 15
412 基原 16
42 建设容 17
43 辅助配套工程建设原 18
第五章 环境影响评价劳动安全 19
51 工程施工影响防治措施 19
52 项目建成周围环境影响防治措施 20
第六章 节分析 21
第七章 项目理进度安排 22
71 项目组织理 22
72 项目实施程中员理 22
73 项目建设工期安排施工进度 23
74 招标投标方式 25
第八章 投资估算 26
81 投资估算范围 26
82 项目投资估算 26
第九章 财务生存力分析 27
91 基础数 27
92 财务生存力分析 27
第十章 风险素分析策 29
101 风险素概述 29
102 项目风险素识 29
103 防范降低风险措施 30
第十章 结 31
111 项目实施符合**市养老服务体系建设目标 31
112 项目实施符合构建新型养老服务机构趋势 31
113 项目实施符合**市力发展现代服务业重点部署 31
114 项目实施方4050员业房产市场定带动作 32
第章 总
11 项目名称
**市衢江区医养结合项目
12 项目承建单位
杭州**医疗投资理限公司
13 行性研究报告编制单位
项目行性研究报告编制单位：**市**集团
（**集团介绍）
14 行性报告编制
1医疗机构基标准（2004版）
2**医疗**医养领域投资意书
3杭州**医疗投资理限公司提供相关资料
4报告编制员收集资料
15 研究范围
报告系**医疗**医养项目进行行性研究具体项目提出背景建设必性意义建设条件建设容项目组织实施理进度安排投资产出估算资金理等容进行综合性研究
16 项目建设单位情况介绍
杭州**医疗投资理限公司（QuickCare简称**医疗）中国医药控股限公司全资子公司英医药携手美国著名风险投资基金DFJ启明创投赛伯乐(中国)投资创立
**医疗造中国佳养老服务整体方案提供商目标汇集医疗服务连锁理IT等精英携手国众优秀战略合作伙伴专注服务中国老健康理公司拥专业高素质医疗护理服务团队断完善服务网络具丰富健康信息处理健康服务实际验致力广民众提供安全便捷效满意健康理服务高质量服务体验
**医疗拥强国际资源世界领先IT技术专业团队良公关系
1国际资源：投资方DFJ启明创投赛伯乐等公司拥强国际背景雄厚资金支持**医疗带国际性战略眼光基互联网线通讯服务模式科学融资策略退出策略组织架构设计高招募战略合作伙伴引入市场运作技术台搭建方面提供支持
2世界领先IT技术：**医疗IT团队美国网讯公司创始（WebExNASDAQ市公司）风云浙商朱敏先生持开发远程会诊系统药事理系统（PMS）特种群档案理系统CRM呼中心体系建立面互联网实时互动媒体性化渠道网络服务架构
4优秀团队：**医疗执行团队长期服务医药行业现代服务业IT台开发维护领域具丰富投资理历中90％具学科学历30％取海外名校硕士学位**医疗首席医学顾问美国圣路易斯学医学院老年系Joseph Flaherty教授组建顾问团队公司医护技队伍提供长期技术理念培训支持
5良公关系：**医疗美国斯坦福学医疗中心杜克学医疗中心浙江学医学院浙江中医药学等知名医学院校等建立良合作伙伴关系方便**医疗客户提供参观访问交流学机会长期营程中**医疗中华医学会中国药学会中国医师协会等专业协会保持良合作关系
17 项目建设址
（衢江区介绍址）
18 项目建设容
项目建设300张床位老年康复医院1000张床位养老院1家配套开发康复中心餐饮型商场工作员住宿办公楼等房屋设备设施购置
项目占60亩建筑面积63860㎡中医院房12000㎡养老院房46000㎡综合楼员工宿舍楼配电间等配套房5860㎡28月完成建设开始营业
购置设备康复医院彩超全动分化分析仪计算机X线摄影系统（CR）颤仪呼吸机医疗病床等专业设备空调电脑电视监控等养老设施健身器械康复理疗设备等配套设施生活娱乐设备
19 投资估算
计算项目投入21900万元中包括土征费（40万亩行政划拨价60亩估算）2400万建安费15000万元设备设施3000万元运营流动资金1500万元
项目资金杭州**医疗投资理限公司承担
110 财务分析
项目医+养核心营程中侧重收治半失老失老较严重疾病老年患者单病床收入较般养老院高政府相关政策扶植保障利营微利进规模获资市场支持
111 研究结
研究项目建设宜居充分建设址条件较建设方案行建议关部门予力支持项目早开工建设努力取预期社会营效益
医院养老院开发基础空间医养项目成功实施基础继续开发住养型养老公寓老年学度假宾馆等外延项目样效利医养资源提升养老院服务质量医养项目提供更配套服务拓展项目服务涵财务收入
第二章 项目背景建设必性
21 项目建设背景
211 政策背景：养老体系建设压力巨级政府高度关注
1999年国步入老龄化社会口老龄化加速发展日益呈现老年口基数增长快高龄化空巢化趋势明显需料失半失老数量剧增等态势根2010年第六次口普查数显示国60岁老年口已达178亿占总口1326较2000年第五次口普查相60岁口占升接3百分点加强社会养老服务体系建设谓迫眉睫
年政府高度重视出台政策措施加资金支持力度国社会养老服务体系建设取长足发展截2010年底全国类收养性养老机构已达399万养老床位达315万张1999年增长2倍现潜需求相国社会养老服务体系建设然处起步阶段远远满足新形势新务新需求
面挑战时国社会养老服务体系建设面着前未发展机遇十七提出老养战略目标十七届五中全会提出优先发展社会养老服务方针加强社会养老服务体系建设已越越成级委政府关心社会广泛关注群众迫切期解决重民生问题
2011年2月11日社会养老服务体系建设十二五规划（征求意见稿）开始面社会全面征求意见次明确政府导方参
原充分发挥市场资源配置中基础性作破行业界限开放社会养老服务市场采取公建民营民办公助政府购买服务等种模式鼓励社会力量兴办养老机构断提高社会养老服务水效率促进序竞争机制形成
212 养老体系现状：优质床位供应求支持体系薄弱
⑴ 市场需求旺盛优质床位供应求
老年口基数巨年保持快速升趋势城市421家庭格局增催生养老需求重素老年健康状况低更机构养老服务提出高求2010年全国老龄办提交全国城乡失老研究报告显示2010年末国城乡部分失完全失老约3300万占总体老认定19中完全失需专业料老占超6目前全国养老床位总体超老年口2
时养老体系良莠齐更加剧整体供需衡现类养老机构包括福利中心敬老院荣军康复医院复员军养老社会办养老院等中农村敬老院三五十张床位型城镇养老院仅仅提供基础住养服务条件差入住率低民政部提供2010年社会服务业发展统计报告显示：农村敬老院社会福利院截止2010年底入住率分8173形成鲜明政府办福利中心较硬件条件绝数床难求
⑵ 支持体系薄弱难全方位满足入住老需求
目前国养老服务医疗护理分隶属民政卫生2体系相应养老院更提供养老服务生活料诊疗护理存严重足调查报告称全国级类养老机构中医疗支持（少设医务室配备专业医护员）足17卫生数显示60岁老患病率全群35倍更需专业诊疗缺乏医疗支持绝数养老机构存
硬伤
时老年抑郁病越越受社会关注入住养老院老长期相封闭环境中生活极易产生抑郁现象没专业诊疗支持误诊老年痴呆患者少数避免种情况发生方面养老机构丰富老文娱生活陶冶情操慰藉心灵预防老年抑郁症发生时配置专业心理诊疗师专业角度进行时正确诊断治疗提高入住老生活质量
213**医疗优势市场效补充
⑴ **医疗医养结合模式现养老服务体系效完善
**医疗医养结合模式年营程中逐渐成熟起效检验整合模式萧山嘉兴成青岛等已资建托1万余张病床提供集生活料老年病治疗老年护理康复理终关怀体全面服务受入住老高度评
⑵ **医疗梯队理体系提供更专业全面整体服务
**医疗医护团队专门针老年群体进行系统学培训常见老年病治疗褥疮理呼吸支持老年痴呆患者理老心理疏导等方面着长期验锻炼
护理员队伍**医疗着力造团队浙江省护理协会提供技术培训业务指导国家养老护理院国家职业标准进行考核理完全普通保姆队伍职业护士进行配合互动入住老提供更专业全面护理
**医疗医师护士护理员梯队理体系专业力成效控制实现完美搭配
22 项目建设必性
221 效缓解**市养老床位数短缺难题
第六次口普查数显示**市21227万常住口中60岁老年口381万占总口1795远高全国均水年4左右速度递增中80岁高龄老达578万占全市老年口143失老达242万半失老517万着年高龄失半失老数量持续增长生活料健康护理问题日益突出社会养老服务需求日益增长市民政局调查测算全市城镇老机构养老需求5188现5福利院3民办养老院1315床位已捉襟见肘
时现97家机构中公办6家民营11家敬老院80家计床位数10346张中公办6家**市区**市福利院260张床位余分散江山开化等县市敬老院分布级乡镇农村服务象农村五保户三五员7280张床位入住率足65民营养老院数规模较床位数2050张入住率5060硬件差配套弱低收费吸引患者营处勉强维持阶段
建设新规模养老机构引进成熟养老服务运营体系解决**养老务解决办法
222 利**市养老机构服务水提高
目前**市级类养老机构政府办福利院乡村敬老院医疗诊治专业护理康复理等方面配套足收住生活理老**医疗倡导医+养模式引入市场根引导激励养老机构改革完善扩充养老服务涵提升服务质量终带动级类养老机构身改造
223 项目建设构建社会义谐社会求
着421家庭增老供养已成社会难题众家庭首难题家庭谐社会谐基础够予老生活料疾病诊疗专业护理直终关怀整体服务机构效满足银发族层次需求根解决困扰众家庭难题愧疚感真正实现老老养老乐效促进家庭睦社会谐
23 投资项目市场分析
231 中国机构养老市场发展空间巨社会资觅良机
2010年全国第六次口普查数显示全国60岁口已达178亿占总口1326较2000年第五次口普查升3百分点国社会化养老服务体系建设十二五规划（征求意见稿）
2015年…千名老年拥养老床位数达30张目标计算国少需养老床位数534万张
2009年民政事业统计报告显示全国老年收养机构4万家总床位数2662万左右实现十二五目标增长床位数超1倍存巨市场空间时级政府继续明确政府导政策支持市场推动方参发展原积极鼓励社会资参养老附体系建设中政府更明确整机构养老床位数中民营养老院占例超50土划拨床位补贴税收优惠等方面予力支持
社会资进入机构养老市场遭遇前未机遇
232 现养老机构满足市场需求医养结合模式优势突出
根全国老龄办2011年3月发布全国城乡失老年状况研究数显示截止2010年末全国城乡部分失完全失老超3300万全老年口19中完全失需专业护老占约623现4万家养老机构实际收养2109万老中失老年规模仅24万35万间占全部收养老年数17现绝数养老机构具备收养失老软硬件条件
硬件现养老机构配备医疗室机构足六成配备康复理疗室机构足两成软件方面医生配备超五成养老机构空白护理相关专业系统训练护理员超30取养老护理员资格证书足三分……
**医疗养老服务整体方案尊崇医疗+护理线入住老需护理级分监护型陪护型特户型针性进行料健康理IT台纽带入住老提供便利效集生活料诊疗保健精神慰藉紧急救援终关怀体全面服务整体系养老机构运营体系中优势非常突出非常符合市场需求
第三章 项目建设址建设条件
31 项目建设址
311 选址原项目区域概况
1选址原
养老院建设较长时间里充分发挥作项目选址应符合条件：
⑴ 符合政府整体规划
⑵ 环境清静优雅空气流通场干燥排水通畅
⑶ 周边没污染企业类污染源间距离应符合国家关防护距离规定
⑷ 交通便利便家属探访
2项目区域概况
（拟设块周边情况简介）
32 项目建设条件
1社会条件
（区域理济口情况）
2然条件
（气候等）
3交通状况
第四章 项目建设方案
41 总体规划
411 指导思想
**市引入**医疗医养结合模式贯彻十七精神邓理三代表重思想求落实科学发展观办民满意养老服务事业宗旨建设政府指导市场推动社会参新型社会化养老服务体系契机创建具独创性标准化规范化养老机构手段实事求制宜合理布局科学设置处理需求规模质量前长远关系通努力切实提高机构养老服务涵服务质量促进机构养老事业更更高更健康均衡发展
412 基原
1失失智老收住象提供专业诊疗护理支持
**医疗**医养项目康复医院核心实行康复医院养老院老年公寓健康分级理方式
老年康复医院收住需全面护理患者老年常见病发病进行区域划分形成专业团队进行诊治理失智老理中心褥疮治疗中心终关怀病房ICU病房等
养老院需陪护老环节针半失失老进行生活料轻度疾病诊治康复指导等服务症状加重突发急症患者转入康复病房症状缓解痊愈老转入监护型公寓康复医师护士护理员组成健康理组养老院运营团队
监护型养老公寓入住老生活基理数类老年病患者需专业医师进行定期检查健康指导药提醒**医疗开发IT台医护团队老进行监护重纽带尤健康指导心理疏导紧急救援方面发挥着巨作
三区域间双转移形成循环体系效解决患者入院前院中出院诊疗健康理连续致
2倡导生物心理社会医学模式全面改善老生存状态生活质量
1977年美国罗切斯特学医学院精神病学科教授OLEngel提出生物心理社会医学模式心理健康越越受医学界重视良心理状态社会活动力生活质量真正提高
全国城乡失老状况研究报告中提城乡完全失老年常常感孤独例分达411509城乡完全失老年具中度抑郁症状例分达 459特中重度完全失老年心理抑郁状况更严重避免养老院成孤岛营造良生活氛围改善入住老生活状态重环节
**医疗**医养项目医疗养老基础开设老年学康乐中心体育场等休闲设施效拓展入住老活动范畴娱乐身心提高生活质量度假宾馆开设家属周末探访提供便利条件家团聚老心灵慰藉途径
42 建设容
项目满足1300时入住规模考虑根**医疗项目运营验国家养老院医院设计规范层建筑总建筑面积63860方米
项目建设容包括老年康复医院养老院康复中心办公楼综合楼等建设建筑容表
表41 土建工程汇总表（单位：方米）
序 号
项 目
建设面积
1
老年康复医院
12000
11
门诊
2000
12
住院部
10000
2
养老院
46000
3
职工宿舍楼
3000
4
综合楼
2500
41
行政办公楼
500
42
康复中心
1000
43
餐饮购物
1000
5
配套工程
360
51
变配电室
60
52
污水处理间
100
53
公卫生间
200
合 计
63860
43 辅助配套工程建设原
1排水系统
济合理安全提供生活水消防水道材料选强耐腐蚀性装方便埋道
排水系统分类理生活水排入城市污水道医疗废水先专业处理接入城市污水网
2电力工程
根供电局距离供电局直接贡献电力线路布置全部采电缆埋设隔百米设检查井入口
3消防工程
根建筑防水规范关规定配备喷淋动消防系统建筑物间留消防通道配流辅疏散通道时设置室外消防设施
第五章 环境影响评价劳动安全
51 工程施工影响防治措施
1施工影响
施工期间土方开挖运转建筑材料沙石水泥实惠运输装卸程中会造出次扬尘项目区空气质量降
时施工时机械车辆会产生噪声估计影响距离60米左右夜间噪声影响距离约150米
2防治措施
⑴ 避免材料运输程中散落时清扫施工现场作业区洒水减少扬尘环境空气群良影响
⑵ 工周边设置18米硬质围墙定期围墙落尘进行清洗保持环境整洁
⑶ 施工工出入口必须设立环境保护监督栏容包括项目名称建设单位施工单位施工工期举报电话防止扬尘污染现场监督员姓名关防尘措施等容
⑷ 建设施工程中商品混凝土袋装白灰施工完工1月完成渣土清理绿化硬化防尘工作
⑸ 合理规划施工时间午休夜间施工
⑹ 建筑弃渣时清运露天堆放运政府部门指定位置处理
52 项目建成周围环境影响防治措施
1废水
项目废水包括生活污水医疗污水生活污水直接排入城市网医疗污水严格规定处理排入城市污水道
2废气
项目没废气产生
3废渣
项目废渣包括生活垃圾医疗废弃物两者分开理生活垃圾集中堆放定期清运医疗废弃物专业企业签订处理协议定期清运处理
4噪音
项目没噪音污染
第六章 节分析
项目属医院养老院建设没耗高耗水设备消耗源：电生活水项目实施程中应采取节解说措施具体：
1建立节工作责制制定节计划实行源成核算制度控制理制度
2加强源计量理配备合格源计量器具
3建立源消耗原始记录统计台账制度定期设备单位源利状况进行分析
4建立节奖励制度结合项目实际情况定期节工作中做出贡献集体予表彰奖励
5教育全体员工牢固树立建设节约型社会理念点滴事做起觉养成节约良惯
第七章 项目理进度安排
71 项目组织理
项目建设程中严格遵循国家关文件求严格国家建设程序办理实行工程质量理领导负责制项目法责制度招标投标制度合理制度工程监理制度竣工验收制度确保项目利实施工程质量
项目建成严格国家关规定批复建设容进行竣工验收验收合格交付
72 项目实施程中员理
理员求型房屋建设项目施工理验力协调会项目部门施工单位项目监理单位关系
技术员求具医院养老院类似项目施工验 精通房屋建设项目施工技术确保够遇问题时时解决时细节方面更适应入住老生活便利性全面性
73 项目建设工期安排施工进度
根项目建设容建设单位组织调配力建设工期初步安排28月致时间安排图：
74 招标投标方式
项目建设程中招标工作严格执行中华民国招标投标法中华民国建筑法国家关工程建设项目招标范围规模标准规定涉建设项目委托资质招标单位组织实施招投标采公招标实行合理低价中标原保证项目利进行达项目初预期效益
第八章 投资估算
81 投资估算范围
项目建设方案涉前期审批土购置建设装修设备采购期运营维系需流动资金
82 项目投资估算
1工程费
项目计划60亩40万亩划拨价格暂估2400万元建设房屋63860米建筑装修道路绿化成15000万元
2设备购置
项目设备包括医疗设备康复理疗设施办公品购置费3000万元
3运营资金安排
项目运营资金作前期营销投入运营维系根项目营模式销售收入特点分项详细估算法整项目需运营资金1500万元
4总投资估算
计算项目计投入219亿元中包括征费024亿元工程费15亿元设备购置费03亿元运营投入015亿元
第九章 财务生存力分析
91 基础数
1项目计算期13年中医院养老院配套设施建设期23年
2国家鼓励发展社会化养老服务体系建设关政策规定项目土获取床位补助种运营税费补贴优惠具体数详做收入预测时候暂未作计算
3项目预测现金流入包括诊疗护理收入养老收入入住老生活消费
4资金流出固定资产投入员工工资福利药械采购医院养老院正常运营需费生活费
92 财务生存力分析
1财务生存力分析简介
财务生存力分析项目运营期间确保项济活动中足够净现金流量财务分析中应根财务计划现金流量表综合考察项目计算期投融资活动营活动产生项现金流入留出计算净现金流动累计盈余资金分析项目否足够净现金流量维持正常运营
通两方面具体盘点项目财务生存力： 拥足够营净现金流财务持续基条件特项目初期年累计盈余资金出现负值财务生存必条件
2**医疗**医养项目财务分析结
分析项目财务生存力般尤现金流量方面压力较
单营项目第2年中期开始运营约3年实现收支衡配套设施开发进步提高项目气收入补充前期固定资产投入较致完成建设尚需9年时间收回投入未计算财务成
整体说项目身存特殊性涉公益民生事业国家政策相关规定项目投入运营程中会相应补助补贴时建设配套服务等项目会收益公益性部分进行补贴项目财务生存力应该保障
第十章 风险素分析策
101 风险素概述
项目涉土建工程医疗安全特种建筑运营理财务理等领域项复杂工程具次性固定性特点旦建成难更改项目建设运营中面着风险素
分析风险识风险估计风险评价应方面分进行阐述
102 项目风险素识
1工程风险
工程风险工程量较项目质工程方案设备选择施工工期等存种确定性素带风险
2济风险
济风险项目预测收费标准成例等实际相确定性问题
3政策风险
国正处断深化改革阶段种新政策断出台相应政策完备项目带定影响外政府财政部门时补助补贴落实位会增加项目风险
4投资估算风险
投资估算风险指项目方案调整工程延期工程量增加员工资种税费利率伙膨胀等变化出现确定性问题
103 防范降低风险措施
1工程风险策
应项目工程风险加监理理力度工程施工方供货商等参单位选择严格关建立严格规定规章制度贯彻项目业责制质量监督制等作手段进行风险防范特市严格施工设计计划开展工作确保工期期高质量完成
2财务投资估算风险策
项目财务风险应建立相应指标体系建立财务风险预警系统时反馈建设费投资方加项目支出种费控制项目预算严格执行监督控制工程进度避免工期拖延造成费增加
第十章 结
111 项目实施符合**市养老服务体系建设目标
十二五国级政府建设社会化养老服务体系重阶段**市政府体系建设做细致部署目标设定2012年基建成新型养老服务体系求社会资投资建设床位数达整养老机构床位数50**医疗医养项目投入完全服务政策求市场需
112 项目实施符合构建新型养老服务机构趋势
着社会济发展生活水消费力养老观念变化养老需求逐渐想层次元化方发展老年养老仅仅满足基生活料需求时希养老机构里满足沟通交流娱乐休闲学亲情需时老年群体疾病发性问题客观求养老院需医疗机构补充支持需求变化养老机构设备设施环境营团队提出更高求需更高层次营模式进行完善改进
113 项目实施符合**市力发展现代服务业重点部署
服务业发展水区现代化重标志加快发展现代服务业坚持科学发展观建设节约型社会环境友型社会客观求增强**城市综合竞争力实现两目标求**医疗医养模式**引入养老服务异养老等方面做出特色护理员职业培训方面作集团基做出品牌市场影响力
114 项目实施方4050员业房产市场定带动作
养老机构服务员量需求方4050员基业机会通**公司系统护理员培训体系专业培训护理员持证岗仅仅满足项目身需求通**医疗品牌外输送
时项目实施周边房产市场定推动聚集市场氛围提高入住例提升房产价格等方面产生作
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