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北京首开知语城望京K7项目C区营销策划方案
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1. 望京K7-C区营销策划方案2005-52005年5月
2. 纲要一、望京区域房地产市场分析 二、项目产品分析 三、项目C组团SWOT分析 四、目标客户群定位分析 五、竞争个案分析 六、本案营销策略 七、价格策略与销售周期 2005年5月第2页
3. 一、望京区域房地产市场分析望京区域规划 望京板块的划分及其差异 望京区域市场总体供求现状 望京住宅平均价格走势分析 望京项目建筑形态 望京区域住宅不同户型销售状况分析 望京区域重点项目分析 2005年5月第3页
4. 本项目位置望京规划图望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北,往西到望和铁路支线,南接四环路,北到北小河,是北京市总体规划中边缘集团的一部分,规划中的望京边缘集团建设区占地15平方公里,由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成,统称为“望京新城”。 2005年5月第4页
5. 一、望京区域房地产市场分析望京区域规划 望京板块的划分及其差异 望京区域市场总体供求现状 望京住宅平均价格走势分析 望京项目建筑形态 望京区域住宅不同户型销售状况分析 望京区域重点项目分析 2005年5月第5页
6. 按照该地区最新的城市规划功能划分,以北小河为界,分成南北两大块。北小河南侧统称为“望京新城”,其功能以望京中心区公共设施为中心,以居住为主,兼文化、教育、办公等功能的综合区;北小河北侧确定为“望京科技产业园区”,其功能以高科技产业及研发为主,兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。其中“望京新城”又分为A、B两区,A区为区级居住用地,B区为以大型公共建筑组成的市级公建中心。 望京板块划分2005年5月第6页
7. 一、望京区域房地产市场分析望京区域规划 望京板块的划分及其差异 望京区域市场总体供求现状 望京住宅平均价格走势分析 望京项目建筑形态 望京区域住宅不同户型销售状况分析 望京区域重点项目分析 2005年5月第7页
8. 望京区域市场总体供求现状项目名称位置开发商开盘时间宝星国际(宝星园二期)望京新城A3区宝星置业(港)2003年下半年湖畔雅居(大西洋F区)广顺北大街33号法亚(台)2002年4月季景沁园望京新城K6区北段京励(新)2004年7月CITY ONE金隅国际花家地西里金隅集团2004年3月星源国际望京新城D4区立达惠通2003年6月华鼎世家望京新城B25区开发集团2001年9月银领国际望京新城K5区开发集团2003年7月东区生活馆望京新城K5区世安公司2003年5月望京区域市场项目概况 望京区域的已售房地产项目项目名称位置开发商开盘时间鹿港望京西路与四环交叉点东侧嘉轩2003年10月慧谷阳光(二期)望京新城D2区阳光嘉业2003年10月慧谷时空(二期)望京新城D4区新兴产业区2004年7月澳洲康都叶青大厦西500米世纪润通2004年2月城市月光北四环东望京燕莎购物中心旁方恒2004年8月金隅丽港城望京新城K7区南段金隅集团2003年6月雅特住区广顺北大街利泽家园东湖房地产2004年6月目前望京市场67%属于2003年开盘的项目,2004年开盘项目占33%,2004年8月份无新盘上市,上述楼盘目前基本上处于尾盘销售阶段2005年5月第8页
9. 望京区域市场项目概况 望京区域2005年以后即将开盘的住宅项目项目名称位置开发商开盘时间建筑面积建筑类别国风北京望京A1区城开集团即将51万平米板楼嘉美风尚望京B1区金冠达房地产公司2005-814.6万平米板楼炫彩嘉轩望京A3区嘉轩房地产2005-65万平米塔板结合融科橄榄城望京A1区北京融科智地2005-640万平米板楼丽景新贵望京产业开发区华瀛置业2005无详细资料无详细资料 华鼎世家三期望京新城B25区城开集团即将8万平米板楼鹿港三期望京桥东北角嘉轩房地产公司2005-88万平米高板2005年以后的望京新盘放量较多,新盘上市时间比较集中,将改变目前的望京区域房地产市场供给格局望京区域市场总体供求现状2005年5月第9页
10. 一、望京区域房地产市场分析望京区域规划 望京板块的划分及其差异 望京区域市场总体供求现状 望京住宅平均价格走势分析 望京项目建筑形态 望京区域住宅不同户型销售状况分析 望京区域重点项目分析 2005年5月第10页
11. 望京区域2004年各项目价格上升幅度比较 目前望京区域 的住宅项目的 价位较其自身 开盘价位均有 较大幅度的增 长,目前的板 楼项目均价多 为7000元/平米 以上2005年5月第11页
12. 望京区域2005年以后开盘的各项目均价状况目前望京区域 的即将开盘的 住宅项目的均 价多为7000元/ 平米以上 2005年5月第12页
13. 一、望京区域房地产市场分析望京区域规划 望京板块的划分及其差异 望京区域市场总体供求现状 望京住宅平均价格走势分析 望京项目建筑形态 望京区域住宅不同户型销售状况分析 望京区域重点项目分析 2005年5月第13页
14. 望京项目建筑形态高密度高层塔楼: 整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主,例如,望京新城、方舟苑、圣馨大地等。 板楼或者板塔结合: 近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为主,板楼成为目前望京供应的主流,例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等;2005年5月第14页
15. 一、望京区域房地产市场分析望京区域规划 望京板块的划分及其差异 望京区域市场总体供求现状 望京住宅平均价格走势分析 望京项目建筑形态 望京区域住宅不同户型销售状况分析 望京区域重点项目分析 2005年5月第15页
16. 望京调研部分项目户型2005年5月第16页
17. 望京地区不同户型销售状况分类调查 望京地区在售项目中,二、三居的销售比例有较大差距;总体而言,二居还是市场主打户型。 望京地区在售项目中,不同户型的滞销比例有比较明显的差距;其中三居未销售比例与二居基本持平,四居、一居未销售比例较少。说明市场上对一、四居有足够的消化能力。 (以上数据来源于北京房地产信息网)2005年5月第17页
18. 望京地区不同户型销售状况统计研究(以上数据来源于北京房地产信息网,因澳洲康都与宝星国际数据欠详排除于样本之外。加上澳洲康都2367套与宝星国际1700套,本案调研项目共13979套)。 数据统计时间——2002年1月到2005年1月。 调研的在售项目中共有9912套住宅。2005年5月第18页
19. 望京地区不同户型销售率统计研究 结论: 一居销售率旺盛,四居销售状况较好于二居,三居销售状况不佳。(其它户型不以居住为用途,本分析不做讨论)。望京地区调研项目不同户型销售率对比2005年5月第19页
20. 望京地区调研项目不同户型销售总面积调查结论: 望京地区二、三、四居的销售总面积差距不大。但一居销售总面积较小。 望京地区一居剩余面积占市场上总剩余比重仅为2%;三居剩余总面积较大,二居次之,四居剩余的总面积相对较小。由此可知市场上对一居消化能力极强2005年5月第20页
21. 望京区域不同户型总面积销售比率对比从望京地区在售住宅项目不同户型总销售面积可看出: 一居的总面积销售率明显高于其他户型,四居的总面积销售比率其次,三居总面积销售率最低,仅有47.90%。 结论:望京地区对一居小户型有较强的消化能力。2005年5月第21页
22. 一、望京区域房地产市场分析望京区域规划 望京板块的划分及其差异 望京区域市场总体供求现状 望京住宅平均价格走势分析 望京项目建筑形态 望京区域住宅不同户型销售状况分析 望京区域重点项目分析 2005年5月第22页
23. 望京地区重点项目分析重点项目选取原则: 户型面积的可比性 户型总价的可比性 目标客群的一致性 2005年5月第23页
24. 项目名称位置开发商户型面积区间(平米)建筑类别均价博雅国际中心望京科技园世纪恒成建设开发有限公司一居、二居、三居及特殊大户型45-128;385高板8350(精装)季景沁园望京新城K6区京励房地产一居至三居及特殊户型69-225板塔结合8400(精装)融科橄榄城望京A2区融科智地二居至四居及特殊户型95-204板楼7000(毛坯)宝星国际望京新城A3区宝星置业一居至三居及特殊户型67-230板楼7500(毛坯)炫彩嘉轩望京鸿泰西路与阜安西路交汇嘉轩房地产一居至三居30-120高板7500(精装)望京区域市场项目概况 望京地区重点项目状况2005年5月第24页
25. 望京地区重点项目户型分析结论:望京区域与本案形成竞争关系的项目一居面积区间在45-70平米;二居面积在95-128平米;三居面积在130-160平米;2005年5月第25页
26. 望京地区重点项目小户型总价对比结论:望京区域 与本案形成竞争 关系的项目一居 总价在37-75万 元;二居总价在 66.5-106万元; 三居总价在91- 134万元。说明:以上总价为每种户型的最低总价2005年5月第26页
27. 区域房地产市场分析结论近期面市的项目单价多为7000元/平米以上单价研究总价研究重点项目一居总价在37-75万元 重点项目二居总价在66.5-106万元 重点项目三居、四居总价较高单户面积建筑形态单户面积在50-80平方米的户型市场供给不足; 重点项目小二居(95-128平米)销售率较高,三居、四居销售率均较好;早期望京建筑以高密度塔楼为主 近期面市的项目主要的建筑形态为板楼或板塔结合户型统计户型分类一居、四居相对畅销,两居其次,三居未销售较多; 板楼或板塔结合的项目中,四居、一居相对畅销;市场上一居、四居的供应较少,市场有足够的消化能力。 一居销售率较高,二、三、四居销售率基本持平。 2005年5月第27页
28. 纲要一、望京区域房地产市场分析 二、项目产品分析 三、项目C组团SWOT分析 四、目标客户群定位分析 五、竞争个案分析 六、本案营销策略 七、价格策略与销售周期 2005年5月第28页
29. 二、项目产品分析项目地块概述 周边配套 建筑空间布局 户型分析及描述2005年5月第29页
30. 项目产品分析 -项目地块概述 项目所属 区域现状 望京K7地块位于望京整体规划区的西南侧,临近北四环路、望京西路、京承高速路,在望京区域地理位置优势明显。本项目位置2005年5月第30页
31. 项目产品分析 -项目地块概述 项目临界四周状况 项目北至湖光中街,南达南湖北一街南侧,东到南湖南路,西邻望京西路,其中C组团位于小区的南部。2005年5月第31页
32. 南湖南路望京西路南湖南路望京西路2005年5月第32页
33. 项目产品分析 -项目地块概述 项目地貌状况 周边多为已建成项目,本项目地块正在拆迁中。拆迁房屋已建成项目2005年5月第33页
34. 二、项目产品分析项目地块概述 周边配套 建筑空间布局 户型分析及描述2005年5月第34页
35. 项目产品分析 -周边配套1 购物场所 望京燕莎购物中心、天客隆超市、大中电器 文化教育 大学:中央美术学院、北京中医药大学;中学:九十四中、陈经纶中学;小学:南湖中园小学、花家地二小、望京小学;幼儿园:国际幼儿园 医疗卫生 望京医院、和睦医院、北亚医院、私立惠兰医院 金融服务 工行、中行、建行、农行、招行2005年5月第35页
36. 招商银行望京建材装饰大世界金象大药房望京丽港购物中心2005年5月第36页
37. 项目产品分析 -周边配套2 邮政服务 望京邮电局 娱乐、餐饮、运动 姜庄湖高尔夫球场、望京体育中心 生活服务 南湖综合市场 娱乐休息设施 姜庄湖公园、南湖公园、丽都公园、望京体育公园 2005年5月第37页
38. 南湖综合市场南湖公园2005年5月第38页
39. 二、项目产品分析项目地块概述 周边配套 建筑空间布局 户型分析及描述2005年5月第39页
40. 总平面图A D C B C1C2C3C4C52005年5月第40页
41. 项目产品分析 -建筑空间布局 项目总体平面规划及其说明 规划建设用地面积:135800平方米(含北京市新兴房地产开发总公司小区用地月18823平方米) 居住区建设用地面积:130700平方米 居住用地面积: 44900平方米 配套公建用地面积:54400平方米(含规划中、小学用地46800平方米) 道路用地面积: 13800平方米 绿化用地面积: 17600平方米 非配套公建用地面积:5100平方米2005年5月第41页
42. 项目产品分析 -建筑空间布局经济技术指标 总建筑面积:333257平方米(含新兴公司已建成的约43617平方米。其中地上275115平方米,地下58142平方米) 居住区建筑面积:317957平方米 居住建筑面积:195181平方米(均为地上) 配套公建建筑面积:122776平方米(其中地上66820平方米,地下55956平方米。含住宅地下部分面积24461平方米) 配套公建建筑面积:15300平方米 居住总人口:4696人 总户数:1677户 机动车位:1:1 绿化率:30.96%2005年5月第42页
43. 项目产品分析 -建筑空间布局 项目功能分区示意及其说明 K7地块分A、B、C三个组团 A组团主要为部分住宅、商业配套、写字楼和中学配套设施 B组团主要为4栋高层板楼、商业配套和小学配套设施 C组团主要建筑形式为塔楼,其中C1、C2号楼作为拆迁的回迁安置房,C3、C4、C5号楼作为商品房出售,C6号楼有4层,为再生资源回收站、邮政所、储蓄所、社区服务中心、综合文化服务中心及商业配套。2005年5月第43页
44. A组团平面图A 2005年5月第44页
45. B组团平面图B 2005年5月第45页
46. C组团平面图C 2005年5月第46页
47. C组团可售部分平面图2005年5月第47页
48. 项目产品分析-建筑空间布局 K7地块将以C组团做为先导产品投入市场,营造品牌和形象,形成区域热度;A、B组团做为后续产品递进推出,借助C组团形成的区域热度,形成良好的销售态势,以其打造强有力的销售竞争力 A、B、C三组团的配套设施互为关联,在推广过程中互为借用2005年5月第48页
49. 二、项目产品分析项目地块概述 周边配套 建筑空间布局 户型分析及描述2005年5月第49页
50. 项目产品分析 -户型分析及描述 C3号楼E1 E2 E1 E3 E4 E4 E3 E2 2005年5月第50页
51. 项目产品分析 -户型分析及描述 C3号楼E-1户型3600570030004200400027002005年5月第51页
52. C3号楼E-1户型 二居,建筑面积80.53平方米 客厅、次卧朝北,采光差,主卧开有东南(或西南)向角窗,采光尚可;浪费面积较大,客厅不好利用居室开间(m)进深(m)客厅3.65.7主卧34.2次卧42.72005年5月第52页
53. 项目产品分析 -户型分析及描述 C3号楼E-2户型4800300027003500360066002005年5月第53页
54. C3号楼E-2户型二居,建筑面积75.75平方米 客厅面宽窄,开门过多,浪费面积;主卧室与隔壁户型卫生间相邻,存在防潮和隔音问题;居室朝向东或西,采光尚可 居室开间进深客厅3.66.6主卧34.8次卧2.73.62005年5月第54页
55. 项目产品分析 -户型分析及描述 C3号楼E-3户型390036003000390042003000360030002005年5月第55页
56. C3号楼E-3户型 三居,建筑面积92.40平方米 客厅面宽窄,开门过多,走道长,浪费面积;主卧室朝南,其余居室均朝东(或西),采光好 居室开间进深客厅3.63.9主卧34.2次卧133.9次卧233.62005年5月第56页
57. 项目产品分析 -户型分析及描述 C3号楼E-4户型3000420042003300360033002005年5月第57页
58. C3号楼E-4户型 二居,建筑面积83.17平方米 客厅、主卧、次卧均朝南,次卧采光面内凹,影响采光;中间餐厅及过道浪费面积较大 居室开间进深客厅3.64.2主卧3.34.2次卧3.332005年5月第58页
59. 项目产品分析 -户型分析及描述 C4 、C5号楼F1 F2 F1 F3 F3 F2 F4 F4 2005年5月第59页
60. 项目产品分析 -户型分析及描述 C4、C5号楼F-1户型4500300030003000420042002005年5月第60页
61. C4、C5号楼F-1户型 二居,建筑面积82.96平方米 客厅方正好利用;客厅、次卧朝北,采光差,主卧开有东南(或西南)向角窗,采光尚可 居室开间进深客厅4.54.2主卧4.23次卧332005年5月第61页
62. 项目产品分析 -户型分析及描述 C4、C5号楼F-2户型30003600570036002005年5月第62页
63. C4、C5号楼F-2户型 一居,建筑面积65.53平方米 卧室门影响客厅利用;卧室与隔壁户型卫生间相邻,存在防潮和隔音问题 居室开间进深客厅3.65.7主卧33.62005年5月第63页
64. 项目产品分析 -户型分析及描述 C4、C5号楼F-3户型270036003000570027004800360039002005年5月第64页
65. C4、C5号楼F-3户型 三居,建筑面积96.28平方米 过道太长浪费面积;客厅开门过多,影响使用;有一个次卧采光较差 居室开间进深客厅3.65.7主卧34.8次卧12.73.9次卧22.73.62005年5月第65页
66. 项目产品分析 -户型分析及描述 C4、C5号楼F-4户型3300270030003600480048002005年5月第66页
67. C4、C5号楼F-4户型 二居,建筑面积78.86平方米 居室均朝南,采光好;进门玄关浪费面积较大 居室开间进深客厅3.34.8主卧34.8次卧2.73.62005年5月第67页
68. 项目产品分析 -户型分析及描述可售楼栋建筑层数一居二居三居总建面总户数户数比例面积比例户数比例面积比例户数比例面积比例C322132 75%10535.872.2%44 25%4065.627.8%14601.4176C4南19层,北15层 2218.3%1443.8614.2%6050% 4821.847.3%3831.7%3931.139%10196.76120C5南19层,北15层 2218.3%1443.8614.2%6050% 4821.847.3%3831.7%3931.138.5%10196.76120合计4411%2887.738.25%25261%20179.457.66%12028%11927.834.09%34994.92416K7地块住宅C组团户型统计表 2005年5月第68页
69. 项目产品分析 -户型分析及描述户型分析综述 与望京区域内主流户型相比,本项目户型均为小面积紧凑型户型,一居面积66平方米,二居面积75-83平方米,三居面积92-103平方米2005年5月第69页
70. 纲要一、望京区域房地产市场分析 二、项目产品分析 三、项目C组团SWOT分析 四、目标客户群定位分析 五、竞争个案分析 六、本案营销策略 七、价格策略与销售周期 2005年5月第70页
71. 项目C组团的SWOT分析 优势 开发商为国企大集团,在望京地区已开发多处楼盘,有较好的品牌效应,楼盘质量有保证 可利用同一社区中A、B组团的各种配套设施2005年5月第71页
72. 项目C组团的SWOT分析 劣势 建筑形式及户型设计过时 使用率低 大期房、入住较晚 回迁户与业主在同一社区2005年5月第72页
73. 项目C组团的SWOT分析 机会 望京整体区域发展形势趋好 望京整体交通状况改善 区内基础配套设施得到完善 望京地区产业化发展带来众多机会2005年5月第73页
74. 项目C组团的SWOT分析 威胁 周边区域竞争楼盘的威胁 房地产政策调整的威胁2005年5月第74页
75. 纲要一、望京区域房地产市场分析 二、项目产品分析 三、项目C组团SWOT分析 四、目标客户群定位分析 五、竞争个案分析 六、本案营销策略 七、价格策略与销售周期 2005年5月第75页
76. 四、目标客户群定位分析确立目标市场 目标受众特征 目标群的Insight2005年5月第76页
77. 目标客户群定位分析 -确立目标市场影响消费者选择购房区域的主要因素目标消费者的工作和生活范围(位置)目标消费者交通工具、道路通行程度(交通)2005年5月第77页
78. 目标客户群定位分析 -确立目标市场根据本项目所处地缘特点决定: 核心带:望京区域 辐射区域:朝阳区酒仙桥、朝阳路、中关村及亚奥地区 2005年5月第78页
79. 目标客户群定位分析 -确立目标市场目标受众的确立标准房屋类型所在辐射区域房屋总价首付/按揭2005年5月第79页
80. 目标客户群定位分析-确立目标市场目标受众基本信息 1、特定目标市场群分析高高中CA低B中低文化层次收入水平2005年5月第80页
81. 目标客户群定位分析-确立目标市场2、本项目标受众群: 高文化层次,低收入人群:个人修养较好,但收入较低,消费经济考量因素较重 中文化层次,中收入人群:具有一定的知识修养及稳定的收入,但收入总量不多,在置业选择中考经济因素作为重要考量指标 高文化层次,中收入人群:拥有较高的知识修养,注重生活品质,追求高层次生活,但由于个人事业发展期,经济因素必须考量2005年5月第81页
82. 四、目标客户群定位分析确立目标市场 目标受众特征 目标群的Insight2005年5月第82页
83. 目标客户群定位分析-目标受众特征个体目标受众特征1: 收入状况:家庭年收入8万元以下,个人预期收入增长稳定性差 客户来源:望京区域;亚奥区域、中关村区域、朝阳区酒仙桥、朝阳路 阶 层:各企事业单位的初级管理者,传播、金融、咨询、IT等中小型私企技术型咨询师、工程师,教师等 年 龄:25-35岁为主力购买层 教育程度:受过高等教育,大学以上学历; 家庭结构:,二口为主,三口、一口为辅(三口小孩年龄在学龄前或小学,一口为工作2年以上年轻人) 出行方式:公共交通为主2005年5月第83页
84. 目标客户群定位分析-目标受众特征个体目标受众特征2: 购房动机:自住为主,兼有一定投资、保值观念 购房频次:多为首次置业 购房行为:夫妻双方决定 购房选择:区位认同感不强 购房决策主因:价格敏感度高2005年5月第84页
85. 目标客户群定位分析-目标受众特征目标受众基本状态 工作状态:节奏快,压力大,闲暇时间短。 生活状态:工作之外追求生活体验,不只满足于生活的品质,更注重生活的情调,有一定的生活追求,强调轻松便利的生活环境。 消费状态:注重实质,生活消费实际,能够接受新鲜事物。适应现代快节奏、低成本的生活模式。 家庭状态:观念较现代化,家庭生活观念不强。 娱乐方式:更多选择周边及市内城市娱乐场所消费,周末多选择在家或是朋友间聚会,长假选择周边或国内消费旅游。 人员比例:外地来京者(在北京地区毕业后工作的外地人)占一定数量。2005年5月第85页
86. 四、目标客户群定位分析确立目标市场 目标受众特征 目标群的Insight2005年5月第86页
87. 目标客户群定位分析-目标群的Insight在社会上面对自我的压力和他人的压力; 追求个人成长空间,应付挑战; 属于工作中的从属地位 找到我们的目标群的Insight在家里 满足生活的基本需求 舒缓心情,释放自我; 安全的休憩 2005年5月第87页
88. 目标客户群定位分析 -目标群的Insight他们对家的要求 提供休憩的环境, 满足居住及生活需求, 最好有相对方便生活的内外环境 多样性、独特性 满足他们既传统又 现代的价值取向要求 既“热闹” 又“安静”的地方 在离他们日常繁忙的活动空间 不远却又相对安静的地方 2005年5月第88页
89. 目标客户群定位分析 -目标群的Insight目标消费者 的基本需求 梦想一种 自在、随意、而又 丰富多彩的生活方式满足 目标消费者的梦想 产品本身要提供最基本的 居住生活条件,同时提供 额外附加的价值,既由于 置业所带来的生活品质的 非物业提供的提高。 2005年5月第89页
90. 纲要一、望京区域房地产市场分析 二、项目产品分析 三、项目C组团SWOT分析 四、目标客户群定位分析 五、竞争个案分析 六、本案营销策略 七、价格策略与销售周期 2005年5月第90页
91. 五、竞争个案分析竞争个案选取原则 竞争个案选取区域2005年5月第91页
92. 竞争个案选取原则 户型面积的可比性 户型总价的可比性 目标客群的一致性 对本案形成客户分流影响 2005年5月第92页
93. 竞争个案选取区域 酒仙桥区域 朝阳路及其延长线区域 2005年5月第93页
94. 竞争分析项目名称位置开发商户型及面积建筑类别均价销售率上东三角州酒仙桥北京将台房地产1室2厅、2室2厅、3室2厅 79-147平米 塔楼、板楼塔:4980(毛坯) 板:5280(毛坯)40%亮马新世家(二期)酒仙桥南十里居北京恒森房地产2室2厅、3室2厅 89.81-145.21平米板式高层5980(毛坯)98%晶都国际酒仙桥北京丰中房地产小户型塔板结合9000(精装)-卡布其诺丽都将台东路北京永同昌京都房地产2室2厅、3室2厅 83-107平米 板楼7100(精装) -飘HOME(二期)酒仙桥将台路口东南角北京正华房地产1室1厅、2室1厅、2室2厅 40.33-90.67平米 高塔7000(精装)80%ZAMA.咱们朝阳路陀房营路北京电子城有限公司2室1厅(面积不详)塔楼4900(毛坯)-望京区域市场项目概况 酒仙桥区域房地产项目类比望京区域与本案相近户型的楼盘较少,在周边酒仙桥区域有相近产品,均价在5000元左右2005年5月第94页
95. 竞争分析项目名称位置开发商户型面积区间(平米)建筑类别均价CASA朝阳区甘露园西里三合兴房地产一居至三居38-135板塔结合6200(精装)青年汇朝阳北路和青年汇交汇处北京新松投资有限公司一居至三居 56-147高层板楼及塔楼5800(毛坯)国美第一城朝阳姚家园青年路鹏润房地产开发一居至三居 57-145板塔结合5700(毛坯)东领鉴筑朝阳区定福庄北街北京宝汇房地产一居至三居 50-148板楼、板塔结合5500(毛坯)东一时区朝阳建国路双会桥南北京金时代置业 一居至三居 42-180塔楼5400(塔楼)望京区域市场项目概况 朝阳路及其延长线区域房地产项目类比在目标客群及价位相似的条件下,本案具有地段及区域配套的绝对优势!2005年5月第95页
96. 纲要一、望京区域房地产市场分析 二、项目产品分析 三、项目C组团SWOT分析 四、目标客户群定位分析 五、竞争个案分析 六、本案营销策略 七、价格策略与销售周期 2005年5月第96页
97. 六、本案营销策略本案的市场机会 本案的市场突破点 差异性的营销 营销策略整体建议 主题推广概念 核心诉求组合关系 传播策略组合2005年5月第97页
98. 本案的市场机会 本案具有很强的地段优势、而且望京区域项目的开发已经使本区域的形象初步形成 本区域的典型项目之间存在着价格的市场落差,给本案提供了很大的市场生存空间 周边项目的产品户型面积较大及价格总体较高,为本案的产品及价格竞争力创造了条件 机会点2005年5月第98页
99. 六、本案营销策略本案的市场机会 本案的市场突破点 差异性的营销 营销策略整体建议 主题推广概念 核心诉求组合关系 传播策略组合2005年5月第99页
100. 本案的市场突破点差异化的产品策略 差异化的营销策略 价格优势策略 价值提升策略2005年5月第100页
冯***鹏
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